去年流標2次的「南港客運轉運站東站促參案」本月捲土重來，即起至8月2日招標。此次第3回招標調降權利金，專家認為，過去南港房市漲多跌多，但南港CITYLINK經營得有聲有色，明年還有台北流行音樂中心即將啟用，還會帶來新人潮，絕對不會飽和，「客運轉運站東站」促參案仍很有看頭。

位在忠孝東路七段的3鐵共構南港車站，旁邊還有客運轉運站，其中西站已於2017年4月啟用，目前有7條國道客運路線進駐，往返宜蘭、基隆、桃園等地區，但東站仍是一片空地。

地租擬拆固定與浮動
「南港客運轉運站東站」台北市政府去年2度以促參方式上網公告招商，採設定地上權50年，租金以公告地價3%計收，另收取3項權利金：得標後，開發商需繳納5億元的開發權利金；完工正式營運後，再收取每年2500萬元的固定權利金，以及營收1%的變動權利金。

前2次招商均以流標收場。對此，台北市府公運處表示，流標原因有2：開發商認為權利金太高，此外，2015年公告地價大幅調漲，地租及地價稅暴增，嚇壞投資人。

今年3月財政部促參司召集六都開會，討論促參案的地價稅及地租問題。據了解，促參司打算把地租拆成2部分，一部份採固定、一部份浮動；舉例而言，以「客運轉運站東站」來說，地租是公告地價的3%，其中2%固定以簽約當年的公告地價來算，剩下1%則採浮動隨每年公告地價調整。

允做商場飯店辦公室
雖詳細方案還沒出爐，但財政部促參司修正方向已確立，未來促參案地租成本的不確定性會大幅降低。台北市府公運處趁勢捲土重來，本月第3度上網公告招商「南港客運轉運站東站」，同時也調降固定權利金，營運首年收取500萬元，之後逐年增加150萬元，增加上限2500萬元。

台北市府公運處表示，此案循促參程序，不屬於採購法招標案，因此沒有設底價，基地面積共1479坪，容積率560％、建蔽率80％，須至少興建9個上車月台及6個備用月台，其餘空間可自行運用，可允許興辦商場、辦公室、飯店、停車場。即起招標，8月2日截標，暫定隔日開標。

天時地利不動產總經理張欣民表示，南港過去是工業區，被形容成是「黑鄉」，馬政府重新定位南港，並規劃交通、生技、會展、文創、音樂等5大中心。

由於房地產都跟著重大建設走，「黑鄉變明珠」的態勢明顯而帶動南港房價，過去高點時，南港經貿園區周邊建案喊到每坪100萬元。

4鐵共構效益撐房價
2015年房市反轉，南港房市也隨著下修，「買大房子賠大錢，買小房子賠小錢」，經貿園區價格更是往下拉回1.5~2成，去年很多的成交新案，賣出去都是賠錢，最慘的賠到千萬。但張欣民說，南港車站3鐵共構，未來又有轉運站，變成4鐵共構效益，行情不同。

張欣民說，雖然車站周邊現況是南港瓶蓋工廠，幾乎沒什麼建案，只有少數重劃後的空地，但可預料，交通建設做起來後，會帶動空地開發，房價也會緩步上揚。

建設逐步到位帶人潮
至於「客運轉運站東站」可能朝什麼方式開發？張欣民認為，開發商應該會比照「京站」模式，採用複合式開發。京站善用轉運人潮，下面是商場影城、上面有住宅及商務飯店，整體營運不錯，也帶動周邊行情。

張欣民指出，南港車站現在就有潤泰旗下的CITYLINK，經營得有聲有色，人潮除了來自當地南港之外，還吸納周邊汐止、基隆、宜蘭的消費族群。明年台北流行音樂中心啟用後，還會帶來新人潮，絕對不會飽和，因此十分看好「客運轉運站東站」促參案。

買房貶值，是購屋族都想避免見到的窘況。專家歸納房子較易增值的幾項條件，買在市中心、生活機能好、物件格局好，且是優良建商蓋的房子較容易升值；反之若建商因施工品質常出問題，或是屋況、格局不佳，升值空間相對較小。
房市專家胡偉良表示，有些建商以獲利為前提蓋房，凡是成本考量，易影響建案品質，屋況問題可能較多；有些建商推案數不多、公司成立時間很短，也得留意，可能是「一案建商」為規避責任，所以不斷更改公司名。另外，也可從建商負責人具不具土木建築專業背景，或有沒有相關領域資歷，來判斷建商好壞。

胡偉良說，有些業者除了自己是開發商，也有自己的營造廠，像是大陸工程或潤泰集團，房子因為是一條龍蓋出來的，較不用擔心責任歸屬問題，建商自己也好監控施工品質，不用怕承包商偷工減料。

台灣房屋大直加盟店店長卓偉程表示，可詢問業者「過去有哪些作品」、「能否實際參觀」等方式親自觀察，或自行上網查詢建商及建案背景，經營成立較久的建商難免會有消費糾紛，對此可從建商處理問題的態度做考量。
物件戶型格局好，有利於升值。胡偉良表示，格局方正採光、通風才會好，不易浪費走道空間；而傳統公寓透天，容易看見長條扁平型格局，因深度較深僅前後採光，格局較差。

地段是重要因素
胡偉良說，地段也是影響房子升值重要因素，除傳統市中心外，捷運沿線可能成為核心地段，也需考慮，郊區就不大會升值。而位置不好指的是位於路橋、十字交叉的大路旁，或鐵路旁的住宅，容易因噪音影響居住者身心。
而商圈內的房子，因生活便利，也有利於房子升值。胡偉良認為，只要避開工業區、菜市場，或是KTV，聲音吵雜的情況就不大常見。若怕噪音吵雜的民眾可選擇往外隔幾條街，或住在巷子裡面。買房前，應親自到現場，對物件環境做足瞭解。

接手性高易增值
外在環境的生活機能，如商場、學校、公園與交通狀況，會是很好的升值加分條件；內在環境則有社區植栽綠化，還有住戶身分水準、社區戶數，俗語說「千金買房，萬金買鄰」，就是此道理。

卓偉程提到，多數人喜歡的物件類型，接手性高，就容易有升值空間，像是3房4房、格局方正產品，會是較受歡迎的物件類型；另外，社區戶數介於60至100戶間、管理經費充足的社區，不會因戶數太多，難以整合社區意見，也會是大眾選擇物件時考慮的因素。

台北市租屋生活不容易，據業者資料統計，與北市一橋之隔的「板橋」、「三重」、「中永和」、「新店」5個熱門租屋區域，租金已悄悄上漲，其中以永和最貴，每坪租金行情已逼近台北市價位。

永和悄漲到1195元
租金與房價息息相關，北市房價居高不下、外圍區段也隨之上揚，即使近年房價進入盤整期，仍然許多人無法購屋，租屋需求上升，租屋熱門區域租金價格也隨之上漲。

根據屋比房屋比價平台統計，北市平均租金最低區域為北投、文山區，租屋單價每坪分別為1290元、1272元；新北租金排名依序為永和1195元、板橋1149元、三重1144元、中和1133元、蘆洲1107元、新店1058元。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，談到市中心租金高漲，其實近年新北也隨著上揚不少，位於北市外圍第1區的中永和、板橋等區域，也高達每坪千元起跳，已與北市文山、北投兩區相近。新北市熱門租屋區域租金已不再有價格優勢，顯見租屋者近年也越來越辛苦。

美商ERA資深經理陳泰源指出，單看統計可發現，租屋與買房一樣可選擇通勤換取想要的空間，但兩項注意事項提醒量體最大的套房租戶：第1、通常套房型租屋處鄰居較多、出入分子較複雜，要留意自身安全；第2、套房常有採光、通風不佳問題，挑選物件時須特別留意。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則認為，租金因不同區域有很大的價差，對剛出社會者或是還沒有小孩的新婚夫妻是居住的首選，但考量目前房價仍在盤整，還有逐步回溫態勢，還是建議租屋民眾能做好理財儲蓄，存得親民區塊房價的自備款就出手買房，把月租金拿來繳房貸，保有自己的資產價值。

高雄鮮少有條路平均每坪成交單價可站上2字頭，該現象在近年來充滿話題性的大順一路實現！興富發集團旗下「悅誠廣場」即將在7月正式開幕，未來大順路陸續還有義联集團「義享天地」、富邦人壽龍華國小舊址百貨開發案、聯上建築集團聯合都會生活開發農16商場案，4大百貨群聚。

農16新屋行情高
《蘋果》委託台灣房屋智庫中心，統計過去5年大順一路住宅每坪成交單價發現，近5年平均單價皆突破20萬元，房價最高為2017年達每坪22.5萬元，去年則為20.4萬元。

台灣房屋智庫中心發言人張旭嵐分析，無論北中南當百貨公司確定進駐，往往對於區段房價具備支撐，以大順一路為例，總投資額超過800億元，是港都少見百貨1條街，大順一路沿線經過河堤社區與農16特區兩大指標地段，均屬生活機能發達且人口密集聚落，當中農16特區因地段佳，亦是高雄最指標豪宅區。

以目前農16特區為例，新屋成交價格每坪均逾25萬元，即便是中古屋亦有2字頭行情，是高雄房屋均價較高的生活圈，而河堤社區即便多為屋齡超過20年中古屋，每坪成交單價也接近15萬元，因區段有河堤綠廊環繞加上河堤國小、大樂量販店等設施，屬於較保值抗跌區段。

然而相對2017年，2018年大順一路房價每坪減少2萬元，跌幅約1成。住商不動產民族大順加盟店經理蔡卓翰分析，房價下滑主因是豪宅成交量減少，當中又以3字頭以上豪宅交易量縮水較明顯，也拉低整體購屋均價，但區段重大建設多，房市仍具發展空間，中大坪數宅成交量提升僅是時間問題。

遠雄建設昨辦股東會，董事長趙文嘉宣布將調整土開、住宅與商辦方向，藉以提升績效成長。總經理湯佳峯表示，目前住宅完工與興建中待售存貨約400億元，今年重點為去化成屋，並轉向布局中南部需求，另外，由於台商回流、廠商辦詢問度大幅提升，將調整公司開發比例，將現在僅佔1成的廠商辦逐步調升為3成。

目前遠雄開發佔比，住宅9成、廠商辦1成。湯佳峯指出，因應台商回流、廠商辦需求上升，將逐步調整獵地佔比，預計2020年調整為住宅7成、廠商辦3成比例。餘屋去化銷售共有15案，主力去化部分北部包括北市「晴空樹」、新北中和遠雄左岸3案、新莊副都心3案、汐止U-TOWN；台中清水「遠雄之星6」、南屯「遠雄一品」；台南「遠雄新園邸」；新竹、苗栗、嘉義共4案。

鎖定雙北開發獵地
對於去化住宅部分，湯佳峯指出，由於目前利率仍低，自住需求客層回溫，推估今年餘屋去化速度將加速；未來布局策略，過去遠雄在重劃區推案過於集中，也導致去化速度較慢。觀察台中清水「遠雄之星6」約2千戶案量，推出不久就銷售5成以上，台南「安南町」更在上半年推出2個月就銷出8成，所以未來將採取分散模式開發；在住宅毛利率部分，北部銷售1戶、中南部需銷售5~10戶不等，所以開發獵地仍鎖定雙北為主。

湯佳峯說，今年住宅已規劃共有12案、260億元總銷陸續推出，截至上半年止，已推出130億元銷售；下半年推案銷售部分，中和左岸50億元，合併林口、桃園、台中、高雄、台南80億元案量，總銷共130億元。
觀察台商回流、廠商辦需求詢問度加溫，除了持續銷售汐止U-TOWN約100億元案量外，也將改變公司政策，重拾遠雄老本行廠商辦開發，鎖定1千坪以上工業用地開發；現有廠商辦僅佔公司1成比例，預計2020年調整比例至住宅7成與廠商辦3成。

大巨蛋爭議可協商
關於大巨蛋最新回應，針對北市長柯文哲6月5日指出「容留人數」、「商場變更為商辦」部分，遠雄發言人楊舜欽表示，人數本就有不同標準，市長所提6萬如果是指59833人的話，所指的就是環評人數，在不超過環評當量人數的要求下，本來就是遠雄該遵守的規範，但實際營運人數，市府消防局的職權，遠雄將依照法規完成各階段模擬。
至於商場動用途變更，遠雄並不排斥，但必須一切以符合投資執行企劃書為前提，在不違背BOT甲乙雙方投資營運企劃下，都可以協商。

位於高雄左營區博愛三路的水壺專賣店「太和工坊」巨蛋店，近期遷離租金17萬元的三角窗店面，搬到隔2戶租金只要7、8萬元新店面；而三角窗店面的新租客，竟是專賣安全帽的「中野安全帽」，該店還一口氣在高市連開5家店。專家分析，廣告效益大於實際效益，製造話題後，「完成階段性任務，就會退到租金較便宜的店面。」

房租最貴製造話題
《蘋果》調查，這2個月中野安全帽在高雄市陸續拓展3個據點，除了漢神巨蛋店外，在左營區新庄仔路、自由二路口，以及三民區九如二路、自立一路口，也都有新據點；另外楠梓、大社也有分店。

信義房屋博愛明誠店專案經理王韋翔表示，中野安全帽巨蛋店，25坪，租金17萬元，每坪約6800元，是高雄單坪房租最貴店面。但是賣安全帽利潤真有這麼高？1家安全帽店老闆表示，安全帽其他配件如雨衣、手套、鏡片或內襯等，單價在100~200元，薄利多銷，利潤不錯。

另1家店的店員則說，高雄天氣炎熱，客人多購買半罩式的安全帽，單價約500元，1天約賣15頂；全罩式安全帽或高端名牌安全帽，從數千元到上萬元都有，但1個月不見得能賣出1頂。

既然非高利潤行業，中野安全帽為何在昂貴三角窗大舉展店？王韋翔表示，中野安全帽主要販售重機品項，單價高利潤也高，且提供試戴及售後服務，走「精品安全帽」路線，利潤可能高過大家想像；以巨蛋店而言，「廣告效益」其實更大於「實際效益」，因為店面寬大、能見度高，車潮多，能讓機車騎士留下深刻印象；或許中野安全帽和房東只簽約2~3年，完成階段性任務後就會退到租金較便宜的店面也不一定。

A7與浮洲合宜住宅基本資料

A7打頭陣 後年掀起轉售潮
馬政府時期打著「居住正義」旗號，徵收土地後，以低於市價七折推出A7、浮洲兩大合宜住宅，其中A7平均單價僅十五萬元，距離「五年不得轉售」限制，已進入倒數兩年，對照目前周邊建案或合宜住宅法拍戶，轉售獲利空間至少十五％起跳、甚至超過五成，數百萬元增值利益輕鬆入袋。房產業界預期，解禁後，將掀起一波轉售潮，合宜住宅成為名副其實的「樂透宅」。

浮洲宅2027年才可自由買賣
營建署表示，兩大合宜住宅轉售年限起算日是從該戶登記移轉到民眾名下後開始，其中A7合宜住宅轉售年限為五年、浮洲合宜住宅為十年。三年前原本有機會先行交屋的「浮洲合宜住宅」，因地震造成地下室樑柱裂痕，進行長達三年補強與結構認證，直到二○一七年下半年才陸續交屋，預估要到二○二七年下半年才能夠自由買賣，禁售時間長達近十三年、創史上最久。

A7合宜住宅共有四大社區，包括「遠雄文青」、「麗寶快樂家」、「名軒快樂家」及「皇翔歡樂城」等；依實價網揭露資訊，四大社區興建完成時間，主要落在二○一五年十一、十二月，登記移轉時間約在二○一六年上半年，推算「預告登記」解除時間點將落在二○二一年上半年。也就是後年，將有超過四千戶A7合宜住宅可進入市場自由銷售。

住展雜誌企研室經理何世昌分析，今年機捷A7站周邊推案火熱，已成為桃園推案熱區之一，新建案成交價每坪二十一到二十六萬元，越靠近捷運站，每坪單價拉得越高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，A7合宜住宅理應適用房地合一新制，所得部分課徵稅率落在二十％，建議屋主可規劃重購退稅，或持有並設籍連續住滿六年，就可享有四百萬元免稅額度優惠，未來轉售就可聰明節稅。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛直言，合宜住宅是由政府提供土地，建商興建、銷售絕版產物，雖有限售規定，但買到就賺到，所以浮洲或A7合宜住宅都出現超額申購，中籤率甚至不到兩成。

法拍破禁售令 3年「落跑」44戶

全數高於承購價 最大增值幅度逾7成

利用「法拍破禁售」漏洞，過去三年半，兩大合宜住宅累積四十四筆法拍，且最終拍定價格，全數高於當初承購價，增值幅度至少十五％，甚至最大增值逾七成。

根據寬頻房訊統計，A7合宜住宅首戶法拍屋出現在二○一六年十二月，法拍業者指出，該戶交屋頂多三個月就被查封，如果不是真的財務危機，就是「有心」進入法拍。

截至今年上半年，A7合宜住宅已有二十八戶法拍，若車位單價一三○萬元，扣除車位價格與坪數後，最終法拍拍定價格最低一戶每坪十七萬元起跳，最高一戶每坪二十五．六六萬元，對比當時承購均價十五萬元，增值幅度最少十五％、最多逾七成。

浮洲合宜住宅首戶法拍屋出現在二○一七年一月，截至今年上半年共十六戶，扣除車位價格與坪數後，最低一戶每坪二十四萬元起跳，最高一戶每坪逾三十三萬元；對照當初每坪均價十九．五萬元，增值幅度最少兩成、最多逾七成。

浮洲合宜住宅在今年五月時，出現一戶二十樓的法拍屋，一拍底價高達一五二五萬元，最終債權人選擇以底價承受，該承受價相較於當初屋主跟政府承買的總價，還要多出五七一萬元，增幅將近六成，短時間內因法拍轉手獲利相當可觀。

淪套利工具 學者批荒唐政策

兩大合宜住宅轉售期限解禁後，恐淪為獲利套現工具，政治大學地政系特聘教授張金鶚直批：「荒唐的政策！」

張金鶚指出，當初合宜住宅的目的是為了幫助弱勢族群一圓買房夢，但卻陸續爆發弊案，除了施工品質不佳，還衍生法拍套利等一大堆亂七八糟現象，很明顯就是政策本身設計有問題。

他批評，當初大舉徵收逾兩百公頃土地，僅一小部分拿來興建合宜住宅，根本是慷全民之慨來滿足少數人，完全扭曲徵收的公益與正當性；如今A7既成獲利空間已經擺在那兒，若日後出現轉售潮，又會變成炒作套利的投資工具。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛也認為，合宜住宅只限制轉售時間，又將重蹈過去軍宅、國宅等樂透式住宅商品化的覆轍，變成全民補貼少數人獲利的金錢遊戲。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，A7合宜住宅當初是透過徵收方式取得民間私人土地興建，若成套利工具恐掀爭議，建議中央應儘快增加配套措施，以免讓合宜住宅爭議擴大。

首購族為未來利率波動作打算，青安優惠房貸選擇「一率到底」的首購族比重已達六成。大型行庫指出，在今年5月新承作的青安房貸中，選擇以1.68％「一段式利率」方案的申貸比重已占全體新作案件比重的六成，創去年3月推出以來的新高紀錄。

財政部近日公布最新青年安心成家專案承作統計，截至4月底止，八大行庫全體承作青安貸款的房貸撥貸金額累計已有1兆1,217億元，總戶數27萬8,652戶，每戶借款金額約402萬元。

儘管央行短期升息可能性降低、反而是有可能降息，根據八大行庫內部統計，財政部去年3月新增「一率到底1.68％」方案，到今年5月止，採取該方案者已占5月行庫新承作量的六成。

財政部先前是評估現行各大行庫的房貸若以20年貸款期間算下來，平均利率約1.71％，認為一段式機動計息（目前加碼後的利率水準為1.68％）方案有市場需求，因此推出該方案。

大型行庫最新統計數據也驗證這個想法。倘若累計近一年承作量，新計息方案占比也已有四成，可見愈來愈多首購族傾向提前為未來10、20年先「鎖」住房貸利率，因此寧可放棄二階段式利率方案中的前兩年1.44％的超低利，直接選擇現行利率水準1.68％的一段式利率方案。

目前青安房貸前三大銀行為台銀、土銀、合庫，若以承作戶數來看，三大行庫的市占率合計超過65％，撥貸金額的市占比重則超過66％。截至4月底的統計數據，台銀戶數、金額占比各約27％、26％，且台銀由於存款水位高，較不受銀行法第72條之2限制，後續還有「本錢」擴張房貸業務。

至於不動產放款龍頭土銀，目前青安貸款的撥貸總量包括戶數及金額占比則分別為24％、27％。

台北市購置住宅逾放比去年底為0.33％，攀升至八年來最高水位；今年前5月台北市建物法拍件數485件，年增26％，數量為五年前同期的一倍以上。相較於全台，台北市在逾放比和法拍屋釋出二項指標近年激增，反應經濟不佳造成個人財務、還款壓力以致擔保品遭查封、拍賣，在這波房市反轉以來達到高峰。

根據內政部不動產資訊平台統計，台北市購置住宅逾放金額連三季破50億元，逾放比0.33％全台最高，幾乎是六都中的台南市以及還款品質最佳的新竹縣市僅約0.1％的三倍以上。相較於全台近年逾放比穩定從在0.3％降至0.2％左右，但台北市在過去幾年飆升三倍。

台北市法拍屋釋出量也快速累積增加中，據寬頻房訊統計，今年前5月全台法拍待標建物共有4,656件，年增約9.9％，不過台北市485件，年增26.6％，增幅不僅為六都最高，更是連續五年增加。

寬頻房訊發言人徐華辰指出，低利環境持續與房價止跌回漲，壓抑了法拍屋規模的擴增，不過就投資角度來說，北市房價原本就偏高，加上投資客當初買在高點遇到房市反轉脫手不易。

此外，台北市中小企業主多，全球景氣降溫台灣經濟也受影響，導致部分企業主不得不向民間借款或向銀行抵押，只要未能如期還款就容易被債權人查封。

以台北市各行政區法拍屋數量近年變化來看，今年相較往年增幅較大前三名為文山、內湖、南港等三區，均逾八成以上；不過如士林、大安、大同、松山等蛋黃區或發展老舊城區，法拍釋出量則相對穩定。徐華辰認為，蛋白區房價慢熱易冷，使法拍屋增加較明顯。

眼看北部建商爭相在台中不計成本的大舉獵地，逼得在地建商紛紛跨出台中、布局新竹以北市場，或是將推案觸角延伸到周邊衛星城鎮。順天建設就以合資方式首度進軍新北市三重區、豐謙建設也插旗桃園與竹北高鐵特區；櫻花建設耕耘新竹以北地區、富宇地產則布局南投草屯與彰化和美。

順天建設已正式啟動大台北開發案！順天攜手鼎峰不動產開發合資成立「順鼎建設」，負責雙北市區域建案開發及都市更新開發。順鼎建設首案插旗新北市三重區二重疏洪道重劃區內雙捷運站旁，「順鼎雙捷國際水岸宅」基地面積1,125坪，總戶數約200戶，總銷金額約50億元，目前已動工興建，由瑞助營造承攬工程營建案。

此外，櫻花建設以往推案重心擺在大台中地區，近年來開始耕耘新北市與桃園地區，考量未來發展，也將把推案觸角延伸到周邊的衛星市場，例如彰化市區與新竹市區。櫻花建設今年在桃園地區有「櫻花博」、新北地區有「櫻花學─家學區、品學區」銷售中；目前新竹以北推案量，約占櫻花整體案量二至三成的比重。

而富宇地產以低首付策略、突擊台中外圍城鎮！今年首度插旗南投縣草屯鎮推出「上景」案，緊鄰虎山親水公園，產品規劃24至44坪、2至4房，主打「草屯首座飯店精品宅」，以首付3萬、月付6,000元起的付款方式吸客，預估總銷約10億元；富宇地產近年來購地積極，2018年砸下5.3億元購入彰化縣和美鎮2,434坪土地，正式揮軍彰化地區推案。

融創中國在港交所披露，2019年5月實現合同銷售金額約443.8億元，同比增長16%，環比增長13%，合同銷售面積約304.7萬平方米，合同銷售均價約14570元/平方米。

保利地産(600048)6月6日晚間公告，2019年5月，公司實現簽約面積271.64萬平方米，同比增長21.92%；實現簽約金額418.79億元，同比增長17.24%。2019年1-5月，公司實現簽約面積1226.84萬平方米，同比增長19.58%；實現簽約金額1889.61億元，同比增21.82%。

　北京樓市自今年3月出現一波成交高潮後，市場行情逐步回落。從資料統計上來看，5月份延續了4月份成交下滑的態勢，價格則因成交結構影響，有小幅下降。

　　從北京住建委網簽資料看，5月北京二手住宅網簽量13764套，和上個月比環比下降4.7%，和去年4月份相比同比下降24%。這也是自4月以來，連續第二個月網簽量下滑。

　　就價格走勢來看，5月北京二手房均價和4月相比亦有所下降。根據麥田房產提供的資料，在麥田房產成交的二手住宅均價環比下降1.1%，二手住宅掛牌價格環比上個月下降0.6%。

　　麥田房產分析師認為，5月市場表現完全符合市場預期。市場交易量小幅下降，主要原因在於，在政策層面上，對需求有實質性影響的“認房又認貸”銀行信貸政策未出現變化，置換需求這類市場成交的主力仍受入市門檻所制約。在3月份“小陽春”階段性集中釋放之後，市場需求小幅回落是正常且理性的市場表現。在需求平穩波動的市場環境下，由於受成交結構影響，價格在不同月份出現小幅上下波動是市場的正常走勢。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，出現二手房市場成交量下調的原因，一方面4月下半月開始，部分城市政策再次收緊。北京公積金國管政策收緊，疊加之前一直出現寬鬆是房地產調控政策，又出現了轉向變化，購房者再次猶豫。另一方面，北京新房特別是限競房井噴，吸引了部分二手房購房者，導致市場成交放緩。

　　一位回龍觀片區的經紀人告訴記者，因為片區有不少新房房源，吸引了不少購房者。目前成交的房源都是掛牌時間較長價格降到位的。經過交易雙方長時間的磨合，業主心理價位有所鬆動，價格降到位的房源更易成交。相對來說，市場還是處於買方市場。

　　麥田房產提供的資料顯示，從房源成交價格來看，5月成交房源中降價房源比例占比為96%，整體降價幅度為5%，可以看出，買賣雙方之間的價格博弈在加重，賣方降價達不到買方心理價位依然很難成交。

　　業內預計，中央堅持“房住不炒”基調沒有改變，房地產金融監管依然保持收緊不變，未來市場呈現理性平穩的常態化表現預期不變，市場交易量將維持理性波動。

　隨著監管部門再三強調“房住不炒”和“調控不放鬆”，房企融資狀況也出現了較大的變化。

　　同策研究院發佈的最新資料顯示，5月40家典型上市房企完成融資總額環比大降超5成，創兩年來月度新低。其中，公司債發行總額更是環比大降近8成。

　　接受券商中記者採訪的業內人士認為，公司債融資大降是5月房企融資總額驟降的原因，說明房企的融資管道在階段性收緊，而部分城市土地市場過熱是融資層面有些收緊的原因，目的是為了穩定市場預期，實現“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。

　　值得注意的是，6月4日，本輪新房價格同比漲幅最大的西安出臺了調控新政，要求嚴格購房資格審查。業內人士認為，5月全國房地產調控高達41次，政策收緊預期再次強烈。

　　公司債發行總額環比降8成

　　繼4月小幅回落後，5月房企融資總額繼續大幅下滑。同策研究院的最新統計資料顯示，5月，40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，環比大降52.07%，創兩年來月度新低。


　　其中，一直是房企融資最重要的兩個管道——公司債和其他債權融資大幅縮水。

　　具體來看，5月債權融資額為326.67億元，其中，信託貸款融資總額排名第一，為100億元，環比上漲32.76%，占比27.17%；發行公司債融資總額排名第二，為95.85億元，環比大幅下降79.74%，占比26.05%；境內銀行貸款融資總額排名第三，為77.69億元，環比大幅上漲141.21%，占比21.11%；其他債權融資總額排名第四，為53.13億元，環比大幅下跌50.54%，占比14.44%。

　　另外，5月無發行中期票據、海外銀團貸款、委託貸款發生；股權融資總額41.32億元，環比下跌36.96%。


　　值得注意的是，信託融資總額位居第一，是因為5月發生的4筆信託貸款融資中，最大的一筆是招商蛇口(21.010, -0.42, -1.96%)向華潤深國投信託有限公司申請的可續期信託貸款，金額為70億元，拉高了總融資額。而公司債融資總額大幅下降，成為5月房企融資總額大降的重要原因。

　　從融資成本看，在已披露的資料中，融資成本最低的是廣州市城市建設開發有限公司2019年公開發行住房租賃專項公司債券（第一期），發行規模15億元，票面利率3.83%；其次是其發行的廣州市城市建設開發有限公司 2019 年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）品種一，規模為19.5億元，票面利率3.85%。融資成本最高的是新城控股(37.840, 0.31, 0.83%)境外子公司新城環球完成在境外發行總額為3億美元的無抵押固定利率債券，票面利率為6.5%。總體來說，5月房企融資成本較低，基本控制在6.5%以內。

　　地市過熱致融資生變？

　　值得注意的是，2018年5月房企公司債發行總額大幅下滑超8成，隨後融資不斷收緊，直到2018年四季度才開始鬆動，房企再次紛紛發債，而今年5月房企融資總額比春節所在的2月份還要低，公司債發行總額再次大幅跳水，這是否是新一輪融資收緊的信號呢？

　　對此，同策研究院總監張宏偉接受券商中國記者採訪時認為，5月融資總額大降，說明房企的融資管道在階段性收緊。

　　而對於融資收緊的原因，張宏偉認為，主要是針對現在各地出現的“地王”的一些狀況，融資層面有些收緊，目的是為了穩定市場預期。因為去年12月住建部對今年的調控目標定為“穩地價、穩房價、穩預期”，去年四季度土地市場和銷售市場非常不好，需要通過穩定的相關措施避免市場快速下滑，但今年三月以來土地市場回暖力度有些過大，有些城市有些過熱，從政策面的角度來講，還要需要通過資金面的角度去調控市場，從而穩定地價。

　　“我覺得從整個調控基調來講，調控的節奏感還是把握的比較好的，預計市場走勢也會按照整個定調的房價地價平穩的走勢來走。”張宏偉對券商中國記者說。

　　張宏偉同時表示，5月份的整個銷售狀況表現後勁不足，企業資金面壓力會大，到6月要衝刺銷售業績，有可能有一些區域和板塊還要降價來保證銷量和現金流，5月份融資總額大降應該會對企業影響較大。

　　監管部門再三強調“房住不炒”

　　5月以來，監管部門不斷釋放穩定樓市的信號，各地調控政策進一步收緊。

　　繼4月19日對6個房價、地價波動較大城市進行預警提示後，住建部又於5月16日宣佈對近3個月新房、二手房價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示，並再次強調“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”。

　　隨後，蘇州、合肥等土地市場過熱的城市相繼收緊了房地產調控政策，蘇州更是多次加碼調控，不僅對熱點區域購房實施限售政策、調整了土地出讓報價規則，而且還提出調控指標得不到控制，7月後即刻加碼調控，包括擴大限售範圍、提高外地人購房需要的社保門檻等。

　　5月17日，銀保監會發佈《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，要求銀行機構和非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治，其中涉及整治房地產融資亂象，包括銀行、信託資金違規用於拿地等。

　　6月4日，西安市房管局發佈《關於購房資格審查的聲明》，強調嚴格購房資格審查。而據上海易居房地產研究院總監嚴躍進統計，西安新房價格已經連續5個月同比漲幅全國第一。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，5月全國房地產調控高達41次，年內累計突破205次，政策收緊預期再次強烈。

5月，上海樓市繼續保持平穩態勢，未能造就“紅五”之勢。

中原地產研究院資料顯示，5月份，上海樓市供應量大幅縮水，成交總量亦不盡如人意，成交量較大的項目則多分佈在松江、南匯和青浦等遠郊區域。從成交方面來看，CRIC資料庫監測顯示，去化率普遍只達到3——4成。

市場分析人士認為，近期政策面有再度收緊的跡象，一些城市的房貸利率在持續下降後出現上調等是上海樓市未能形成“紅五月”的原因。上海中原地產首席分析師盧文曦指出，5月上海樓市供應面積環比減少37.9%。“正是供應受到承壓，阻礙成交釋放。”

對於上海樓市下一步的走向，有專家預計，在半年指標衝刺節點，房企還將有集中放量動作的可能。但上海在六月的樓市傳統淡季將面臨壓力，後續成交或維持弱勢震盪為主。

供應疲軟、成交不力

“市場肯定是在變差了，不論是北京還是其他城市，3月達到高峰後，4-5月其實都在依次退燒。”正如中原地產首席分析師張大偉所言，度過“金三銀四”的上海樓市，未能如期迎來“紅五月”。

中原地產研究院資料顯示，5月份，上海樓市供應量大幅縮水，成交總量亦不盡如人意，成交量較大的項目則多分佈在松江、南匯和青浦等遠郊區域。而在《華夏時報》記者加入的幾個購房群中，置業者們也表現出了對這些區域的強烈關注。

新房方面，中原資料指出，5月上海新建商品房供應量從月初總體即呈現回落之勢，總體供應面積僅有45.9萬平方米，環比減少37.9%，相比3、4月份都維持在70萬平方米以上的水準顯得有些疲軟。尤其是5月的第四個星期（5.20-5.26），新增供應面積僅有1.5萬平方米，是除了春節期間之外供應量最低的一個星期。

與此同時，新房市場的去化表現也並不搶眼。上述中原報告指出，上海5月新建商品住宅成交面積68.7萬平方米，環比減少37.9%，同比增加36.6%；克而瑞上海研究院發佈的5月份項目去化排名榜也顯示，大部分排位元靠前的項目的最新推盤時間都可以追溯至4月、甚至3月，5月當月新入市項目的去化表現不佳。

最能展現市場真實情況的上海二手房市場，5月以來也顯出了明顯的降溫跡象。

5月底的一個午後，在閔行區七寶鎮一家社區門口，幾名仲介在烈日下殷勤地向來往居民散發房源廣告單頁。一名仲介向諮詢的記者坦言，“最近生意確實是要差一些，沒有三、四月好”。

機構的資料證明了這名仲介的感受：諸葛找房資料研究中心指出，上海市5月份二手房掛牌房源283592套，環比4月上升2.93%。而就成交量而言，貝殼研究院上海分院發佈的報告強調，“進一步火熱的趨勢已經停止”。貝殼研究院上海分院研究院沈雨瀟指出，對比3月、4月，2019年5月上海市二手市場量價已回歸正常的平穩態勢，“金三銀四”已經落幕。

值得注意的是，張大偉強調，5月全國針對房地產的調控措施高達41次，連續兩月房地產調控處於政策密集發佈潮中。而前5個月，房地產調控政策發佈刺激高達205次。與2018年同期的159次相比上漲接近30%。

6月市場成交或進一步回落

對於5月上海樓市的表現，上海中原地產首席分析師盧文曦坦言，實際上，4月樓市持續向上使得市場各方對5月抱有較高期望，尤其是周邊城市成交持續放量並且土地市場也越走越強，繼續烘托市場情緒。

之所以造成成交乏力的情況，盧文曦解釋說，5月供應面積環比減少37.9%。正是供應受到承壓，阻礙成交釋放。此外，從單個項目供應來看，只有1個項目供應量超過6萬平方米，甚至有的項目只推出6套房源，而前幾個月單次放盤超過5萬方的很多，甚至有10萬方的推盤，在持續跑量後短期似乎需要休整。

與此同時，在一些城市樓市持續升溫後監管層有所介入，住建部約談過熱城市，銀保監會發文嚴查違規行為。一些城市馬上有調控舉措落地，這些舉措對投機客有震懾。盧文曦指出，雖然上海樓市運行較為穩定，短期也不可能有調控舉措，但新房供應不暢始終制約樓市成交。

上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾則分析指出，5月成交量環比出現了今年以來除春節影響以外的首次負增長，同比增速也有較為明顯的收窄，同比較4月減少了18個百分點。從累計同比來看，與上月持平，表明成交量增速向上動力不足。不過，楊雨蕾覺得，上海樓市5月的表現，具體是因為3、4月份小陽春之後的喘息調整，可能已經在為全年的銷售情況定調，作為上半年收官之作的6月份銷售表現仍有待觀察。

目前，在半年這個房企的指標衝刺節點，各大房企都迎來了“排位攻堅戰”，推盤節奏、放量速度都明顯加快。據CRIC資料庫監測，上海6月已有靜安府、虹橋金茂悅等超過15盤有入市計畫。

不過，對於上海樓市接下來的走勢，大多數受訪人士一致認為：還將繼續保持平穩。

“6月將進入傳統淡季，如果供應沒有太多改善的情況下，市場成交或進一步回落。”盧文曦判斷。沈雨瀟也指出，經過這一輪需求集中釋放後，市場會繼續持續理性平穩狀態，不會出現量價過高上漲。

張大偉則表示，一二線城市的供應量在未來2個月都有明顯上升，“樓市不會入冬，也不會入夏”。杠杆寬鬆的情況下，提價嚇退購房者。“大跌不是穩，大漲也不是穩。”張大偉建議，未來市場的週期會是6個月或者3個月，鬆動一點信貸，市場熱1-2個月，收緊一點點政策，市場就要臥倒。“對於賣房來說，抓緊每一個視窗期吧。”

十大屋苑不足10宗 新盤僅36買賣

樓市缺乏方向，一手及二手住宅交投同處低位。四大代理行統計的十大屋苑過去周末兩天（8日至9日）交投全線不足10宗，部分代理行的統計更出現連續4個周末處於單位數。同期新盤交投量亦急插水至僅36宗，按周勁減逾七成，創今年第二靜周末。

中原地產統計的十大屋苑過去兩天僅錄7宗買賣，雖然較前一個周末的3宗彈升約1.3倍，但有多達6個屋苑「食白果」，令十大屋苑周末個位數成交走勢延續至第四周。同期美聯物業統計的十大屋苑亦低見6宗交投，相對前一個周末3宗增加一倍，仍未能擺脫連續3個周末不足10宗成交的走勢。利嘉閣地產及香港置業統計的十大屋苑過去兩天則分別有6宗及3宗買賣。

個別業主在淡市下已開始減價求出貨，甚至不惜低市價沽售。中原地產統計十大屋苑中的東涌映灣園，據中原地產分區營業經理陳旭明說，現時買家入市「信心明顯不足，只有向業主鋤得夠深先至肯入市」，其中5座高層D室，實用面積712方呎3房單位，4月曾開價870萬元，近日大幅降價至805萬元仍無人承接，最後累減83萬元（約9.5%）才於過去周六以787萬元沽出，呎價11053元，較1座高層D室同景觀及同面積單位今年4月樓價838萬元，賣平51萬元（約6.1%）。原業主2001年斥220.5萬元入市，賬面賺566.5萬元（約2.6倍）。

海珀名邸洋房蝕售冇人吼

十大屋苑以外的樓盤亦出現低市價成交或蝕讓放售的情況。美聯物業助理區域經理方吉和說，東涌海珀名邸雙號屋，實用面積2355方呎，4房單位，業主今年2月至3月期間叫價2650萬元，由於要移民兼中美貿易戰爆發，「啲客變到好少」，上月中調低叫價至2580萬元，至上周再進一步減至2500萬元，未計其他開支，賬面已蝕50萬元，但單位仍未獲承接。

利嘉閣地產助理分區經理鮑允中說，九龍灣淘大花園P座高層3室，實用面積322方呎，一房間隔，去年5月至6月放盤叫價638萬元，斷斷續續放盤約一年，態度一直好硬，但原業主「見個市少咗成交，肯減先有承接」，過去周六終以610萬元沽出，呎價18944元，較同座高層4室同面積的大單邊單位上月成交價678萬元，回落68萬元（約10%）。原業主2014年以408萬元購入，賬面賺202萬元。

OASIS KAI TAK兩戶俱半億沽

不過，個別老牌屋苑在淡市下仍錄破頂成交，如何文田巴富洋樓3座高層C室，實用面積1356方呎，3房間隔，以2683萬元沽出，呎價19786元，樓價及呎價均同破屋苑紀錄。原業主2008年以1020萬元入市，賬面賺1663萬元（約1.6倍）。

近期大市氣氛回落，一手交投亦大不如前，單是過去兩天新盤僅錄得約36宗成交，較前一個周末約138宗，急跌102宗（約73.9%），但個別豪宅成功搶去焦點，會德豐地產旗下東九龍啟德OASIS KAI TAK昨天單日招標售出兩伙半億元或以上複式戶，其中低座A座地下至1樓A室複式戶，實用面積1475方呎，成交價5120.905萬元，呎價34718元。

同區嘉華國際（00173）嘉匯過去周六售出8座35樓E室，實用348方呎，一房間隔，1150萬成交，呎價33046元，樓價及呎價同創區內一房戶新高。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，樓市悶局料持續至下半月，屆時受惠美國或減息及新界新盤出擊等因素帶動，市場氣氛或有所好轉。

資助房屋樓價升勢銳不可當，即使淡市仍不斷出現高價成交。天水圍天祐苑一個居屋單位更獲買家以未補地價近300萬元「FULL PAID」購入，呎價6782元，晉身全屋苑未補地價最貴呎價。

祥益地產高級區域經理黃肇雯表示，天祐苑A座祐康閣中層7室，實用面積435方呎，原圖則開放式戶改兩房間隔，原業主開價370萬元，獲區內買家議價75萬元（約20.3%）後，新近終減至未補地價295萬元易手，呎價6782元，創該居屋未補地價呎價新高。新買家入市將一筆過支付樓價。按原業主1999年未補地價入市金額73.5萬元計，賬面賺221.5萬元，物業升值約3倍。

頌雅苑未補價470萬雙破頂

另外，大埔居屋頌雅苑相隔約10個月再錄得未補地價成交，原業主賬面大賺離場。代理消息指出，頌雅苑B座頌善閣低層3室，實用面積598方呎，原圖則開放式戶，原叫價500萬元，近日獲買家以未補地價470萬元承接，呎價7860元，樓價及呎價齊齊破頂。

而剛易手單位的原業主於1990年僅以未補地價39.21萬元購入，物業約29年升值430.79萬元（約11倍）。

車位交投大減，個別屋苑業主須大幅劈價才能出貨。屯門龍門居一個車位，業主剛降價近27%，以66萬元成交，成為屋苑近兩年售價最低的車位。

祥益地產區域董事邱家邦稱，龍門居3樓雙號車位，原叫價90萬元放售，放盤近一年，近期降價至66萬元售出。原業主1998年購入，作價28萬元，持貨21年，賬面獲利約38萬元，升值1.4倍。

該車位現時月租2000元，回報約3.6厘，市值租金可望提升至2300至2500元。今年3月，屋苑2樓有車位曾高造91萬元，上述成交較高位低25萬元或27.5%。

資料顯示，龍門居去年全年共錄得38宗車位成交，今年以來僅得4宗，業主唯有減價出貨。土地註冊處資料顯示，最新成交屬自2017年8月3樓有車位以66萬元售出後，屋苑車位造價近兩年新低。

準買家1.95萬租映灣園3房 業界：影響樓價微

踏入6月份二手樓市交投明顯回落，主要原因是樓價已累積一定升幅，加上中美貿易戰升溫，市場觀望氣氛轉濃，有睇樓數月的準買家更轉買為租，觀望後市走勢。

中美貿易戰升溫的確令市場觀望氣氛更濃，大型屋苑成交明顯冷卻，例如鰂魚涌太古城、東涌映灣園本月至今僅錄1宗買賣，租務則各錄得15及19宗，反映轉買為租個案上升。

成交5個月低 租務10個月最勁

中原地產高級區域營業董事陳繼成透露，東涌映灣園一個家庭客，今年1、2月已在市場物色3房單位，當時市價約755萬至765萬元之間，但直至5月，目標單位已升至930萬元，數月間累升2成以上。準買家最終選擇暫時擱置買樓計劃，日前以19,500元承租映灣園2座高層B室，實用面積734平方呎，呎租約27元，以爭取較多時間觀望後市走勢。

事實上，轉買為租趨勢自5月份已經浮現，根據中原地產統計10大屋苑，5月共錄得159宗成交，屬去年12月後新低。相反，同月租務則錄得382宗成交，屬近10個月最活躍租務的月份，可見買轉租的個案趨增。

分支家庭 轉租翠怡花園2房

利嘉閣地產首席聯席市務董事彭錦添指，中美貿戰升溫只是買轉租的一個導火綫，真實原因是樓價升得太急，買家需要時間消化，因而轉買為租。例如青衣區一個分支家庭，今年3月份開始睇樓，當時翠怡花園2房單位，叫價約620萬元，準買家數次嘗試還價，目標是購買600萬或以下單位，惟一直未能成交，同類單位近期更升至650萬元。加上中美貿戰升溫，令下半年樓市走勢增添不明朗因素，最終上周日決定轉買為租，以月租15,500元，承租翠怡花園7座一個2房單位，呎租約34元。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，受中美貿易戰不明朗因素困擾，買家轉趨觀望，部分更暫時轉買為租，對樓價會有些微影響，至少暫緩一下之前的升勢。

以舊城改造見稱的佳兆業（01638）今年首4個月的合約銷售增長強勁，首席財務官劉富强指，目前的銷售情況符合預期，集團於年內65%的樓盤會在下半年推出，期望今年可將負債比率減至200%或以下。

65%樓盤下半年推

佳兆業的負債比率在2017年一度高達300%，去年已減至236%，劉富强表示，今年的目標是將負債比率降至200%或以下，料銷售提升可加快償還債務的能力，亦會拓展境內和境外的融資渠道。公司持續發美元債，目前持71億美元債，佔總借款約38%。劉富强指，集團現時的境外發債成本較今年2月低，發債年期亦由2年增至3.67年，料會繼續增加境外發債。

中美貿易戰升溫，執行董事兼行政總裁麥帆表示，由於房地產市場主要受內需推動，而且集團的樓盤多屬剛需，故貿易戰未對集團造成影響。集團以大灣區為重點發展市場，麥帆指，今年在大灣區新增的土地儲備會比去年多，截至今年5月，大灣區新增的可售資源約400億元（人民幣，下同），預料上半年可以達600億元。

劉富强補充，集團的土地主要來自舊改，舊改的土地成本比招拍掛低，在按成本入帳時市值同樣十分低，現時集團持有119個舊改項目未計入土地儲備，帳面值只有190億元，集團的土地價值被低估。

深圳土地需求愈趨緊張，樓市供不應求，樓價節節上升。有見及此，內地政府去年推出「六限」，劉富强認為，措施成效顯著，但樓盤的平均售價仍有輕微上升，主要原因是深圳人口持續有淨流入，製造剛需。