「自備30萬起，輕鬆購屋」、「低自備10萬即可交屋」，房市不景氣，不少建商祭出低首付小宅猛藥催眠，吸引資金不足的年輕人購屋，但小心落入「養套殺」陷阱，房子沒買到反賠上1筆違約金！

台中1名32歲張姓上班族，月入4.5萬元，被88萬元低自備方案吸引，心想自己年過30、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬元的預售小宅案。

總價780萬元的預售屋，至少要2成頭期款、156萬元，可想而知自備88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到直到交屋前半年，才發現自身還有車貸的情況下，34萬元信貸無法核過，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險。

沒收價金穩賺不賠
依照合約，建商最高可收總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好委託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第1次買房，他賠掉44萬元血本，落下財房兩失的遺憾。

按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的2、3成，也就是所謂的購屋頭期款。

但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的「養、套、殺」3部曲。

建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，建商能沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。

據1位資深的代銷業者私下透露，建商第1步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第1次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣話術包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。

補不了差額變斷頭
第2步「套」，不具名的建設公司老闆表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少2成的自備款，屋主僅自備1成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。

歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第3部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋、已繳價金被沒收，或是急於降價轉售求現等窘境。

「寬限期」後見隱憂
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第1波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%屋主因斷頭急售，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶、多則上看400、500戶，數量也不容小覷。

不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拼交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始。舉例來說780萬元的預售案2成頭期款，屋主自備80萬元，加上建商無息借貸80萬元分3年償還；用現在房貸1.7%試算，620萬元房貸分30年，1個月須支付約2.2萬元，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬元，加總起來交屋後，1個月房貸竟高達4.4萬元。

資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存2年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。

購屋前先了解貸款組合

房屋交易需注意的細節多，購屋人卻往往對於自身財務評估不足。
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。

合約書看仔細，若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。
現在市況的確是買方市場，適合入手，不過最穩妥的做法，江龍名建議，在購屋前至少備足總價的3成資金，甚至更多一些，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。

最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。

建商銀行雙頭貸 宜精算還款能力

小坪數住宅低總價、低自備方案，讓入門幾近無限制，但能簽約買房，卻不見得能負擔房貸，即便沒被錢卡關，成屋後格局合不合用，又是另一道考驗。

從事金融業35歲的陳先生，1年前購入總價1200萬元含車位的預售小宅，同樣使用建商貸款，今年交屋成功，月收入6萬元以上的他雖無斷頭危機，但也悔不當初。因為光是建商、銀行貸款每月就要支付5萬元，現在常一領薪水，沒幾天就開始吃泡麵。

提防坪數格局落差
除了當初未妥善評估財務能否應付，買預售屋也未做足功課，清楚了解想像與成屋實用間會有的落差和提前趨避風險。他透露，當初看權狀28坪，認為夠住，沒想到實際交屋扣掉30％公設，實際室內坪數不到20坪，預售沒感覺，進住成屋才驚覺「有夠小！」為了這間房，他焦頭爛額後悔不已。

主打低自備的建案，會吸引需要高度彈性資金族群、投資置產客，或手頭存款不足須利用分期來繳納的年輕族群購屋，但往往沒有評估好自身貸款條件，除了賠掉自備款外，咬牙購入後的斷頭危機不可不慎。

據業者轉述斷頭屋主的特性，年紀大約都落在30∼35歲首次購屋民眾、親友間無金援條件、不熟悉房地產交易流程之餘，若再加上屋主另有負債如車貸、信貸等導致貸款條件不過，或貸款與預想成數不符，新屋入手前，先成斷頭戶。
不管是買屋後的財務狀況能否支應生活開支，或是房屋實際入住後的價值展現，購屋民眾都應該自行先做足功課，面對銷售人員的話術也須有判斷力，畢竟自己的人生本該對自己的決定負責。

簽約前應做好功課
房屋貸款專員提供一個準則供民眾參考，依照金管會規定，每人無擔保債務，包含卡債、信用貸款等，加總不得超過平均月薪的22倍。舉例說明，月薪3萬元，信用貸款最多只能貸到66萬元，對於想利用信貸當作頭期款的消費者，的確要多加思考值不值得。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，低首付、低自備款是建商的行銷方式，民眾簽約前一定要做好功課，最簡單的就是依照自己月薪計算付款能力，精算後若未來每月須支付貸款達4∼5萬元，加上生活開銷，月薪基本上要8∼10萬元才足以應付，若沒有親友支援，提醒年輕人別輕易昏頭簽約，才發現後續無力支付，面臨違約損失。

近年台中海線區域推案量大增，今年更是爆發期，包括長虹、聯悅、遠雄、寶佳、總太、富宇等建商，預計興建超過2000戶大樓案，也意味海線逐漸告別低基期時代，因地價上揚回不去，也連帶讓交易單價漲聲不斷。

今年上看15∼20萬
台中海線泛指沙鹿、清水、梧棲，根據實價登錄資訊顯示，2012年3地的住宅區土地均價都在8萬元左右，經過6年整體住宅區的土地均價，已經達到12∼13萬元，也因地段佳的土地所剩不多，今年更是上看15∼20萬元。

其中台中港特定區自2013年遠雄以1坪9萬元大舉獵地後，土地交易量、推案量大增，地價漲破10萬元，2016年三井集團宣布投資outlet後，台中港特定區地價更一路飆破20萬元，今年更傳出土地價格已達29∼30萬元，等於6年來土地價格已飆漲3倍之多，成為漲幅最快最高區域。

總太集團旗下永益發建設首度進軍海線，在沙鹿地區推出26∼34坪、2∼3房預售新案「初見」，打造地上7樓，地下2樓產品，總戶數54戶，最低668萬元入主靜宜商圈，一開案銷售就破5成。永益發建設董事長林建良表示，沙鹿地區要找尋到500坪以上完整的住宅用地已經十分困難。

海線原屬於透天厝為主的市場，不過近年很多原本住透天的年輕人，成家立業後改選大樓居住，林建良觀察，海線在地年輕族群對大樓接受度高，且以往舊式透天並無電梯設置，長輩購屋另築退休巢也是趨勢。

遠雄清水造鎮磁吸強
另外，太平洋房屋沙鹿台灣大道加盟店副理黃崑鋒指出，海線地區存有不少租屋實力，像是中龍鋼鐵、濱海的關連工業區員工、軍公教等，驅車15∼30分鐘內的生活圈不少工作族群，都是主力租屋客，新式大樓2房含車位可租到16000∼18000元。
遠雄房地產行銷經理錢儀峯表示，遠雄在清水造鎮系列，前3期主要顧客群皆是海線地區在地客，但自5期至今7期，已磁吸第2圈顧客北大甲、南彰化、西中科族群前來購屋。光遠雄就售出1500戶，以1戶2人計算，定居人口達3000人，足以媲美1個鄰里人口數。

另外隨著三井OutletPark於2018年啟用營運、建商購地接連創新高價、海線市場人口持續湧入，加上睽違8年之久的「台中—澎湖」海上航線將復航，也意外吸引澎湖民眾搶進清水購屋，在諸多重大利多讓海線命運翻轉。根據市調統計，目前清水、梧棲仍是台中最便宜1字頭房價熱區，海線整區推案金額高達百億，且光是台中清水、沙鹿2區新案共近1500戶、推案量粗估約有85億元。

「代銷天王」 海悅國際和海悅廣告，鑑於今年房市價量表現不錯，代銷案承攬目標轉趨積極上看1,300億，可望較去年1,075億元成長2成。海悅國際總經理王俊傑也表示，明年初總統大選落幕後，預期上半年房市恐將暫時停看聽，進入一段空窗期。

展望2020年，王俊傑表示，2018年比2017年好，2019年又比2018年好，但明年初總統選舉和國會改選全面落幕後，預料房市反而會進入空窗期，建商推案也會暫時觀望。

王俊傑表示，如果總統蔡英文連任，一定會在第二任期提出更新的政策方向，至於如果新人當選，也勢必會有新的政策提出，屆時新執政團隊、新政策還有接軌期，對民間企業、買家來說，都會有一個調整期、觀望期。對照今年各大建商大舉推案可嗅出端倪，畢竟先搶先贏。

海悅國際17日召開股東會，通過配發現金股利每股3.8元，並完成董監改選，下午繼續召開董事會改選董事長，由黃希文蟬聯董座。海悅2018年營收11.29億刷新近四年新高，稅後盈餘4.6億、每股盈餘5.39元也創下史上最高。

王俊傑表示，海悅國際未來將提高土地開發和投資興建比重，並推出與其他建設公司有差異化的產品。另外，為擴展業務，多角化經營，擬成立子公司，名稱暫定「海研建築」，海悅投資3,500萬取得其70％的股權，跨足投資興建領域； 另海悅也參與台北市舊市議會、桃園兩個地上權辦公和購物商場投資案。

南港輪胎南港廠開發案「世界明珠」即將進入開發；南港輪胎昨（17）日指出，100％持股的南榮開發董事會，已通過「世界明珠」開發案將邀中鹿營造及華熊營造所組成的JV團隊，承攬此大型開發案營建工程。

南港輪胎指出，此開發案的建築成本約150億元，完工後樓地板面積達67,067坪，其中住宅有3.3萬多坪， 辦公大樓3萬多坪，另商場有五千多坪。而依南港輪胎計畫的開發時程，此案應可立即進入預售階段。

南港輪胎指出，世界明珠開發案是由轉投資的南榮開發所主導，未來獲利入帳將不依完工比例法入帳，而是由董事會通過、出售南榮開發股權的方式實現獲利入帳。

近來不少藥妝、服飾品牌搶進桃園火車站站前商圈，店舖空置大幅降低，日系藥妝札幌藥妝首度進軍桃園，以月租38萬元租上中正路一、二樓店面，每坪租金8,158元，創下近二年來桃園店面實價登錄單價最高記錄。

位於桃園火車站前中正路一間原為港商美妝通路Sa Sa的46.58坪二層樓店面，近期由札幌藥妝租下。札幌藥妝在日本有超過200間店舖，自2017年進軍台灣以來，目前在台中麗寶Outlet Mall、南港Citylink、西門町等地已有五間門市，桃園站前的據點則於4月開幕營運。

近年大舉展店的藥妝通路成為支撐店面租金行情的主流業種之一，桃園統領百貨去年底重新開幕後，站前商圈相距僅約200公尺內包括新光三越、桃園遠百在內的三大百貨，合計70億年營業額所帶動商氣、人流，也有不少零售業種看好桃園站前商圈的高人流效應，搶進以中正路為主的站前商圈。

例如統領百貨對面原為佐丹奴的80坪店面，近期由6ixty8ight租下，據悉租金為80萬元，租金高達每坪1萬元；原為PUMA、SKECHERS所承租的店面，近來分別由訴求平價便利的美妝通路平台小三美日實體門市、法朵服飾租下，雖未有實價登錄，推測租金普遍在每坪8,000元以上。

台灣房屋智庫經理江怡慧指出，過去桃園租金單價最高的10大店面，多數均位於桃園及中壢二大火車站站前商圈。近來零售業展店時，對於市場規模評估時間極長，桃園站前商圈統領百貨以餐飲為主的策略，重新帶動人潮進入，不少流行性高與人氣名店跟著搶攻市場，帶入年輕化客層。

江怡慧表示，在桃園第一條自辦捷運桃捷綠線全數發包動工、鐵路地下化等公建投入下，桃園火車站未來將成雙鐵交會，未來商圈將以新風貌呈現，帶動通勤、商務及娛樂人潮匯流，帶動新商機。

「台中高鐵特區」是今年台中房市最熱門的關鍵字之一，目前有多個預售案傳出熱銷捷報！其中，興富發新案「夢幻誠」堪稱台中近期最熱銷的預售案，位於七期的接待中心單日吸引5、60組客戶上門賞屋，第一波先釋出714戶（含66戶店面）、目前已被搶購一空，預估賣出近60億元的案量。

此外，預計第三季進場的龍寶「園臻邸」，每坪開價35至39萬元、創下高鐵特區新高價！6月底起將一連舉辦兩場產品說明會，兩場報名人數都大爆滿，預料將締造銷售佳績。櫻花建設在高鐵特區的第七個建案「綴綻」，預計7月進場，目前詢問度同樣破表。

事實上，中市府以「烏日副都心」為長遠目標，將高鐵周邊規劃成四大主要區塊－會展物流中心、綠活住宅區、生活消費核心、高鐵門戶特區；其中，「綠活住宅區」擁交通優勢，且因高綠覆及生活機能圈，吸引龍寶、精銳、惠宇等品牌建商購地推案；而「會展物流中心」是高鐵站的核心商業區，吸引興富發、寶佳集團、登陽等建商爭相插旗。

不動產仲介業者蔡鴻霖分析指出，74號快速道路以西的高鐵特區，腹地大且完整，尤其是房價居冠的「綠活住宅區」，為高鐵周邊唯一低建蔽率、低容積、高綠覆的住宅區，為自住客首選區域，吸引品牌建商進場推案。

其中，熱銷案「精銳潮」零店面純住家，規劃32至40坪、3房格局，每坪開價28至30萬元；而龍寶「園臻邸」規劃近40至63坪，每坪開價35至39萬元，總戶數142戶，將是龍寶在高鐵特區的第二個建案，吸引大批粉絲搶先預訂。

此外，「會展物流中心」近期住商混合產品也已陸續進場；其中，總銷150億元、總戶數高達1,678戶的興富發「夢幻誠」，大面積開發達7,656坪，光是中庭花園就近2,000坪，也是興富發全台總銷金額最高的單一個案，為高鐵特區指標建案。

興富發代銷事業部協理王建騏表示，「夢幻誠」產品規劃22~34坪、每坪開價26至29萬，主打「2房自備38萬起、3房自備58萬起」，頗受首購族青睞，同時也吸引北部商務客下手。由於首波714戶已被預購一空，7月中預計再釋出近500戶，目前詢問電話熱絡，預料很快就會再度被預購一空。

台茂購物中心在四大明星店家貢獻下，今年前5月業績年增5.8％，面對商場影城、餐飲進入紅海市場，台茂總經理苗延梅表示，將投資8,000萬元，結合鄰近5,500坪戶外綠地，打造全台擁有最大綠地的百貨商場，目標將營業額提高至65億元、年增8.3％。

台茂購物中心經營第二度易手後，成為全台唯一為外資與REITs共同持有的商場經營模式，苗延梅表示，台茂自2016年至2018年營業額穩定站上60億元，不過影城營收因市場上供給大增而衰退，大桃園區各大新舊商場致力提高餐飲比重，形成紅海市場，加上電商衝擊，台茂營業額無法如往年高度成長。

苗延梅表示，近年周休生活型態改變，結合公園綠地的商場型態將發揮導客效益，因此投入8,000萬元將過去一直閒置的鄰近5,500坪綠地改造，規劃為兒童遊戲區、標準籃球場、直排輪場，與商場腹地結合，18日動土，今年底完工，打造成為全台擁有最大綠地的百貨商場。

苗延梅指出，目前每年約910萬入館人次，預估將再增加50萬人次，透過營銷活動、強化商場Life Style主題，創造新的人流與導客效益，目標將營業額提高至65億元、年增8.3％。

台茂今年在桃園獨家小米專賣店、日藥本舖、TGI FRIDAYS、海底撈等四大明星店家，可望貢獻4億業績帶動下，前5月業績年增5.8％。苗延梅表示，過去商場零售比的是「品牌力」，餐飲比的是「規模」，但餐飲品牌力日漸重要，因此下半年將持續以「首家人氣特色店」、「A咖店」招商優化品牌。

新北市政府昨（17）日表示，配合《都市更新條例》修法實施，新北市釋出二大稅捐減免，包括「房屋稅」減半徵收二年，若二年期間未移轉，可以再延長減徵十年，共12年；另外，未來「協議合建」案件更新後，原地主與實施者辦理產權移轉時也可以減徵40%的「土地增值稅」及「契稅」。
新北市城鄉發展局長黃一平表示，都市更新是新北市首要政策，但民眾往往考量都更後，要負擔更多稅負，因而降低都更意願，經新北市財政局及稅捐稽徵處研議可行後，決定配合實施減稅政策，提升民眾意願。

至於減稅能吸引多少新增的都更案件，新北市政府坦言，較難評估。

黃一平說，中央於1月30日公布修正都市更新條例，並要求地方配合辦理相關事項，包括「房屋稅」、「土地增值稅」及「契稅」等稅負減徵措施，授權地方政府主管機關可視地區發展趨勢及財政狀況同意減徵。
新北市政府表示，新北市的財政狀況許可，因此與北市府同樣採以最寬鬆的方式提供民眾；新北市都更處說，即便減免稅徵，但以「薄利多銷」的概念誘因，預計整體的稅收進帳會更多。

減徵能替民眾荷包省下多少錢，新北市都更處舉例，以板橋區鋼筋混凝土的20層建物，以30坪按自住用稅率1.2%估算，每年房屋稅是2.6萬元，減半徵收延長至12年，共可減徵15.6萬元。

但政治大學地政系特聘教授張金鶚認為，減徵非都更卡關因素；癥結點在於協商談不攏，而經試算的減徵數據微薄，對民眾實質誘因不大，反而是日前公布的估價師建議名單較有實際幫助。

實價登錄2.0修法提出一年至今沒有下文，行政部門把責任推給立法部門，政大教授張金鶚表示，行政院如果真想做，實價登錄2.0有不少只涉及行政命令，不涉及修法部份，現在就可動手做。

首先就是公設登錄部分。張金鶚表示，公設比偏高，付了大把錢卻買到一堆公設，是現在市場一大爭議。日前實價登錄增加只算主建物面積的淨坪計價、只算主建物和附屬建物的實坪計價，以及主建物＋附屬建物＋公設的單價計算，仍有爭議。

他表示，這主要是實價登錄並未明確規範必須登公設相關面積及價格所致。如果強制規定公設面積必須按照建物謄本登錄，並如同車位般登錄價格，若未登錄完整亦無法送出登錄，那麼消費者即可知道花多少錢買公設，就可減少爭議。

張金鶚表示，賣方設定公設價格可以占房價三成、四成、五成不等，就看買方接不接受，依照學術研究市場行情，公設約占房價三成，消費者較能接受，如此不僅增加房市資訊透明化，也尊重市場機制的訂價行為。

除了公設之外，張金鶚表示，目前在實價登錄中的資料有相當大的部分是有備註，且有各種式樣的說法，未經嚴謹規範，也未統一說法，造成房價資料無法使用分析，大大影響大數據的應用功能，此部分也應改進。

目前停車位的登記也是缺乏規範，導致實價登錄有包括停車位價格，也有不包括停車位價格，如此混亂的房價訊息，也容易造成消費者誤判價格，政府應在實價登錄表單規範，買賣若有停車位應明確告知停車位大小及態樣，並標明價格，不能含混不清，這些項目設計成必填項目，否則無法送出登錄。

信義房價指數創四年新高近來引發市場討論，房產學者章定煊表示，從市場的氛圍來看，「失望性買盤」正在慢慢的認輸進場。所謂失望性買盤是這兩三年深信房價會大幅下修的購屋者，感覺目前市場行情不易下跌，而且有些建設利多實現，於是陸續開始進場。

章定煊表示，雖然他並不看好房市，但他在分析好時價指數或國泰房地產指數，都在指出一個事實，就是價格正在用很緩慢的速度往上爬，雖然就量來說，是稍嫌不足的，要形成有力量的多頭攻勢，需要更高一點的銷售率來帶動。

章定煊說，會形成這樣的一個盤勢與三件事可能有關係。

首先和總統大選有關。不少人認為總統大選不確定性會影響房市買氣，章定煊說，他盤點過檯面上潛在總統候選人，談到房價造成的問題，所開出來的藥方，都是以開外掛的方式處理，也就是社會住宅、住宅補貼、租賃宅、青年提高所得、房貸補貼等等不會直接影響房價的政策為主，至少目前為止各組總統候選人都不想以抑制房價來處理問題。

價微漲量微增的房地產讓官方的開發政策可以推動、建築與金融業得到活絡，資產族有感，無殼蝸牛不至太抗議。大家的次佳解，構成政治人物最佳解。排除掉心理不安因素，總統大選的對房地產的政治風險有限。

第二，大家認為低利率會是長期的趨勢。

去年2018大家認為台灣會隨美國升息，但是出乎意外的並沒有執行，而今年美國預期將降息的情況下，台灣隨之降息的可能性已經大增。也就是原本有升息疑慮下的民眾，開始進場。而且認為低利率會維持很長一段時間。

章定煊說，這也算是一種看衰台灣，利率是反應景氣，預期長期低利率等於預期台灣長期不景氣。過去幾年央行呼籲民眾注意利率風險的喊話，隨著央行的實際行動，變成了狼來了的效應。央行這方面喊話的已經很難讓民眾相信。

第三，捷運與快速道路路網通車，大幅擴張都會幅員。

雖然長期以來政府一直號稱要平衡城鄉差距，但是實際的作為是不斷的在都會地區投入大量的資源進行交通建設，而這些建設也在近年陸續完工，而且還不斷規劃新的路線向外擴張。很明顯的在六都，市區與都會範圍是數倍的放大中。

政府下了這樣重的投資，包括資金投入、公權力使用進行土地徵收、配合市地重劃，當然會資本化到土地與建物，會產生推升效果，如果沒產生推升效果，政府的投資不是等於丟水裡了。

最近網友不斷討論應該選擇台北市士林中山40年的2房舊大樓，或是選擇新店板橋20年大樓，或是新莊土城2房新大樓，還是到桃園基隆可以買到3房甚至4房等類似問題。這種題目現在很難答，但也就是交通路網的形成，才會有這樣的問題出現。也顯示這類物件現在相對比較好賣。

　　6月17日晚間，中國建築（601668）公布了2019年1-5月的經營情況。截至5月31日，公司累計新簽合同總額1.04萬億元，同比增長6.3%。

　　具體來看，公司建築業務累計實現新簽合同額9137億元，同比增長5%。其中房屋建築業務繼續呈現強勢表現，報告期內共實現新簽合同額7740億元，同比增長25.6%。分地區看，境內外新簽合同額均保持增長，尤其是境外業務，同比大幅增長11.4%。

　　實物量指標方面，新開工面積、竣工面積持續改善。公司在建施工面積12.34億平方米，同比增長8%；新開工面積1.54億平方米，同比增長3.3%；竣工面積6327萬平方米，同比大幅增長39.7%。

　　地産業務方面，公司期內實現合約銷售額1297億元，同比增長16.7%，保持雙位數增長態勢；公司土地儲備1.13億平方米，新購置土地儲備521萬平方米。

　　根據此前下發的政府專項債券發行及項目配套融資工作的相關政策，允許將專項債券作為符合條件的重大項目資本金，對此市場普遍認為該政策將為包括中國建築在內承擔國家重大項目建設任務的建築類央企帶來實質性利好，預計後續公司基建業務將有望得到改善。

　　每到六七月份，上班族的工資條就會發生一些變化。“懂行”的人都知道，這正是各地調整住房公積金繳存基數、繳存比例和月繳存限額引發的漣漪。由于每人每年的平均工資會發生變化，所以，每年的公積金也隨之波動。

　　那麼，今年的公積金繳存出現了哪些變化？這些變化影響有哪些？各地在公積金便捷使用方面又作出了哪些努力？經濟日報中國經濟網記者都幫您問到了。

　　多地提升繳存基數上限

　　據不完全統計，目前深圳、重慶、青島、長春、南昌、烏魯木齊等多地已發布公積金調整方案，在此之前，上海已在4月1日起執行新調整的公積金繳存規定。從上述地方的方案看，調整公積金繳存基數上限是主流。業內人士表示，這意味著上班族將能從中收獲真金白銀。

　　提升繳存基數上限，似乎是多地的首選，且調整幅度均在2000元左右。例如，深圳市就將住房公積金繳存基數上限調整為27927元，較2018年上調2883元；重慶市也將住房公積金繳存基數上限調整為20441元，較2018年上調2123元；長春市新規則稱，該市(含雙陽區、九臺區、榆樹市、德惠市、農安縣)2019年度住房公積金繳存基數上限調整為19730元，較2018年上限上調1696元。

　　不過，也有一些地方只上調了住房公積金月繳存額上限，青島、南昌等地就屬此列。據了解，青島市將職工住房公積金月繳存額上限調整為2725元，較2018年上調219元。

　　提起公積金調整，不少網友看得雲裡霧裡。公積金繳存調整的依據是什麼？個人繳存怎麼定？單位繳存怎麼算？

　　據了解，根據《住房公積金管理條例》，職工住房公積金的月繳存額，為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額，為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。這個比例，均不得低于職工上一年度月平均工資的5%，各地因經濟狀況不同，各有差異。

　　有的網友表示，既然這樣，那存繳比例豈不是越高越好？業內人士表示，為考慮到公平和各地經濟承受能力，國家有關部門專門發出通知，規范住房公積金繳存基數上限。其中明確，繳存住房公積金的月工資基數，不得高于職工工作地所在設區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的3倍。凡超過3倍的，一律予以規范調整。

　　鼓勵提取公積金用于租房

　　當前，房地産市場在“房住不炒”的定位下日益平穩。與此同時，“一城一策”“租售並舉”也在逐步落地。由此，各地在公積金使用方面，進一步向剛需購房者傾斜，向房屋租賃者傾斜。

　　數據最有説服力。2018年發放的個人住房貸款筆數中，中、低收入群體佔95.73%，首套住房貸款佔85.91%。專家表示，首套比例之高，説明炒房者已日益被擠壓出房地産市場。

　　與此同時，2018年，住房租賃提取金額為730.40億元，比上年增長64.22%，在各類住房消費提取中增速最快。

　　近來，多地通過簡化公積金提取手續、調高提取額度、放寬異地購房提取等方式，鼓勵上述兩類人群的正常住房需求。

　　恆大研究院副院長夏磊告訴記者，公積金重點支持首套剛需和改善置業群體，這個政策導向十分明顯。為此，很多城市限制公積金貸款購買第三套住房，限制購買第二套住房時首付比例和貸款總額。

　　夏磊表示，租售並舉的住房租賃政策是大勢所趨。公積金將在住房租賃方面發揮更加重要的作用。鼓勵提取公積金用于租房一定程度上可以推動未來住房租賃的發展，進一步解決大城市年輕人的住房問題。一些城市明確規定優先支持租房提取，簡化租房提取手續，並提高租房提取公積金的限額。

　　拓展公積金提取使用范圍

　　隨著各地公積金管理政策的優化和完善，公積金正擺脫“食之無味、棄之可惜”的尷尬狀態。不少地方簡化了公積金提取手續，調高了提取額度，甚至鼓勵異地購房提取。不僅如此，公積金的使用范圍也在拓展。除了買房，一些城市在租房、裝修、大病醫療、繳納低保等方面均可提取公積金。

　　《全國住房公積金2018年年度報告》顯示，公積金業務辦理效率不斷提升。一方面，審批要件減少，職工辦理住房公積金提取和貸款業務時，全面取消身份證明材料復印件；另一方面，綜合服務平臺建設加快，2018年末，212個設區城市基本建成綜合服務平臺，147個設區城市實現業務係統與轉移接續平臺直連，平臺全年共辦結轉移接續業務38萬筆、轉移接續資金108億元。

　　住房和城鄉建設部有關負責人介紹，今年5月份，住建部發出《關于建立健全住房公積金綜合服務平臺的通知》，要求充分利用大數據、雲計算等信息技術，加快服務平臺建設，完善服務平臺功能，豐富線上業務辦理種類，有效提高離櫃率，切實提高住房公積金服務便捷度。可以預見，隨著通知落地，辦理公積金各項業務將更加便捷。

　　據了解，各地也積極改進公積金服務，職工使用公積金越來越方便。例如，河北省要求今年6月底前，各市主城區審辦住房公積金貸款實現“最多跑一次”。重慶市于去年9月底啟動公積金歸集業務網上服務大廳試點工作，通過選取主城區和部分區縣100余家單位，率先開展個人開戶、匯補繳等多項公積金歸集業務的網上辦理，等等。

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　　6月17日，中國證券報記者從北京房地産行業協會獲悉，2019年5月北京住房租賃市場情況顯示，5月份北京住房租賃市場漸趨平穩，成交量環比4月小幅回升，租金價格繼續保持穩定態勢。

　　市場需求方面，5月初租賃市場延續短暫的淡季，租金均價走低。進入5月中下旬，隨著畢業季的臨近，部分租房需求開始提前釋放，帶動租賃市場成交量整體回升。隨之而來的另一趨勢是，95後群體在租客中的佔比逐漸增加，各大高校周邊區域的咨詢和成交量有所上升，這也是大學生畢業季的前奏。供給方面各經紀機構、住房租賃企業庫存房源數量繼續保持穩定。租金方面，盡管租賃成交量環比略有增長，5月份北京的平均租金仍保持了穩定態勢。

　　北京房地産協會表示，北京市政府大力支持住房租賃市場發展，鼓勵租賃住房建設，供給端管理漸有成效，加上2018年以來北京市“疏解整治促提升”效果明顯，帶來了當前北京租金整體保持穩定的局面。

　　按照往年市場成交規律來看，隨著6月進入畢業季，北京住房租賃市場的成交將迎來傳統旺季，會帶動部分熱點區域和小區的租房成交量和價格小幅上揚。北京房地産中介行業協會表示，將發布相關提示，提醒應屆大學生如何安全租住房屋。

　　58安居客房産研究院首席分析師張波對此表示，從找房時間上看，超八成畢業生首次租房時間集中于3-8月，研究生及以上學歷的畢業生租房時間更加靠前，選擇在3-4月租房的人群比例高于本科畢業生。預計6月以後租房市場將持續迎來量價高峰。

　上海易居房地產研究院近日發佈了《2019年5月全國房地產市場報告》。報告指出，1-5月份，房地產開發企業土地購置面積同比大幅下降33.2%；土地購置均價4389元/平方米，同比下跌3.5%，2012年以來首次同比下跌。1-5月份，全國房地產開發投資同比增長11.2%。

　　分物業來看，住宅投資同比增長16.3%，辦公投資同比下降3.6%，商業營業用房投資同比下降9.7%。開發企業房屋新開工面積同比增長10.5%。1-5月份，商品房銷售面積同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。

　　易居研究院研究員沈昕向長江商報記者表示，2019年5月，多地樓市小陽春結束，全國多項房地產指標增速回落。從土地市場看，成交面積同比大幅下降，土地購置均價2012年以來首次同比下跌；從房地產開發投資情況看，同比增速小幅回落；從商品房市場看，銷售面積同比降幅小幅擴大，成交均價同比漲幅小幅收窄，住宅存銷比結束築底，進入上升期；從房地產市場供求看，商辦物業庫存壓力較大。

　　全國土地購置面積同比大跌33.2%

　　1-5月份，房地產開發企業土地購置面積5170萬平方米，同比大幅下降33.2%，降幅比1-4月份收窄0.6個百分點；土地成交價款2269億元，同比下降35.6%，降幅比1-4月份擴大2.1個百分點。

　　從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄後，曲線持續上行，到2017年初重新回到正增長；此後年初累計增速在5-13%內震盪上行，11月同比增速升至16.3%，為2012年3月以來的近五年來最高位；12月有所回檔。2018年初，土地購置面積同比微降，4月增速由正轉負，5月再次回正，此後3個月連續回升，9-12月份增速高位盤整。

　　2019年1-2月，土地購置面積同比大幅下降，降幅創2012年以來新高，歷年年初土地購置面積均會出現異動，2月出現大幅下降也有季節性因素，3月份以來低位盤整。今年以來土地購置面積同比降幅較大也與去年同期基數較高有關。2019年下半年，考慮到房企資金面緊張和多數三四線城市房地產市場仍然低迷，預計開發企業土地購置面積還將低位盤整。

　　全國土地購置均價同比下跌3.5%

　　1-5月份，全國房地產開發企業土地購置均價4389元/平方米，同比下跌3.5%，1-4月為同比上漲0.5%，去年同期為同比上漲13.6%，為2012年以來首次出現同比下跌。

　　繼年初季節性異動後，3月土地購置均價同比漲幅已回落至正常區間，4月漲幅進一步收窄，5月已進入負區間。2019年三季度，考慮到開發商資金面緊張和多數三四線城市房地產市場依舊低迷，預計全國土地購置均價同比漲幅仍將繼續低位盤整。

　　全國商品房成交均價同比上漲7.8%，漲幅小幅收窄。1-5月份，全國商品房成交均價9325元/平方米，同比上漲7.8%，漲幅比1-4月收窄0.5個百分點。其中住宅成交均價9243元/平方米，同比上漲9.7%；商業營業用房成交均價同比上漲3.6%；辦公樓成交均價同比下跌0.1%。分地區來看，東北地區漲幅較高，為11.3%，東部、中部和西部地區漲幅分別為10.6%、6.1%和6.8%。

　　三類物業存銷比均進入上行週期，商辦去庫存壓力更大。

　　5月末，全國商品房待售面積為50928萬平方米，環比下降0.9%，同比下降9.1%。從三類物業的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此後3年多來一直震盪下降至今，5月末環比4月末下降1.7%；商業營業用房待售面積2017年初達到最高點後緩慢下降，下降速度小於住宅，5月末環比4月末下降0.2%；辦公樓待售面積2017年初達到最高點後，基本維持橫盤走勢，5月末環比4月末下降0.6%，距離最高點僅下降4.7%。

　　近期三類物業現房存銷比均已抬頭。整體來看，存銷比已進入上升通道，樓市供求關係轉變，漸趨供大於求。

發改委新聞發言人孟瑋6月17日表示，著力抓好重點人群落戶，提高農業轉移人口市民化品質。進一步深化戶籍制度改革，打通在城鎮穩定就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口等重點群體的落戶通道，積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶，確保有意願、有能力、有條件的農業轉移人口在城市應落盡落、便捷落戶。

孟瑋:

協力廠商面，關於新型城鎮化建設情況

近期，國家發改委召開推進新型城鎮化年度重點工作電視電話會議，總結交流新型城鎮化建設經驗，推動落實2019年新型城鎮化建設重點任務。

當前，我國正處於城鎮化快速發展的中後期，從國際比較看，2017年，上中等收入國家平均城鎮化率為65.45%，高收入國家平均城鎮化率為81.53%，同期我國城鎮化率為58.52%，比世界平均水準高3.7個百分點，但與處於相同發展階段的上中等收入國家平均水準相比，低了近7個百分點，與高收入國家差距更大，還有很大發展潛力。

今年是新型城鎮化邁向高品質發展的重要一年，加快實施以促進人的城鎮化為核心、提高品質為導向的新型城鎮化戰略，重點要推進四方面工作。

一是著力抓好重點人群落戶，提高農業轉移人口市民化品質。進一步深化戶籍制度改革，打通在城鎮穩定就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口等重點群體的落戶通道，積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶，確保有意願、有能力、有條件的農業轉移人口在城市應落盡落、便捷落戶。

二是著力抓好城市群和都市圈規劃建設，促進大中小城市和小城鎮協調發展。適時開展城市群規劃實施跟蹤評估，有針對性地提出推動城市群一體化發展的政策措施。認真實施《關於培育發展現代化都市圈的指導意見》，因地制宜編制都市圈發展規劃或重點領域專項規劃，建立跨區域協同創新平臺。繼續支持特色小鎮有序發展，做好典型引路，防止走樣變形。

三是著力提升硬實力和優化軟環境，增強城市可持續發展能力。清理廢除妨礙市場統一和公平競爭的規定做法，營造親商、重商、安商、扶商的優良環境。創新產業發展模式和城際協作模式，夯實城市產業基礎。提高城市的科學化、精細化、智慧化管理水準。

四是著力促進城鄉要素自由流動和公共資源合理配置，持續提升城鄉融合水準。培育發展現代農業和新產業新業態，守住耕地紅線，嚴格保護永久基本農田，確保重要農產品特別是糧食供給，把飯碗牢牢端在自己手裡。促進各類要素更多向鄉村流動，推動公共服務向農村延伸、社會事業向農村覆蓋，加快推動鄉村基礎設施提擋升級，縮小城鄉居民生活水準差距。

多家大行唱好地產股，認為港府暫緩修訂《逃犯條例》有助重建買家入市信心。地產股昨普遍回勇，九倉置業（01997）為升幅最大藍籌，上漲近3%；信置（00083）彈2.4%；新世界（00017）亦進賬2.09%。

摩通推薦信置恆地嘉里

摩根大通表示，政治環境穩定是海外資金留港的重要因素，投資者不應過分憧憬美國減息會利好樓市，反而中國經濟增長對地產股股價更具決定性，該行建議以現金儲備充足的信置作防守，亦看好受惠於農地轉換政策的恆地（00012）和估值過低的嘉里建設（00683）。

花旗直言修例立法過程影響部分投資者信心，政府宣布暫緩是重建買家入市信心的第一步。至於高銀金融（00530）把投得的九龍東啟德商業地皮撻訂，花旗認為只屬個別事件，「因為該幅地並非由主要地產商投得」，而且九龍東寫字樓空置率達10%以上，令商業地皮日後的租金及資本增值前景也受影響。

國指換馬 新貴近全挫

國企指數成分股昨日正式換馬，新貴之中，除新奧能源（02688）微升0.34%，潤啤（00291）、龍湖（00960）、碧桂園（02007）及安踏（02020）全數下跌。半新股貓眼娛樂（01896）被納入恆生綜合大中型股指數，獲「港股通」資格，股價一度爆升12.5%，全日漲7.39%，收報12.2元。而經「港股通」北水流入規模進一步縮減，由上周五淨買入21.94億元，減至16.2億元。

樓市買賣氣氛低迷，但老牌屋苑照舊破頂。入伙逾半世紀的荔枝角美孚新邨，1個公園景3房單位近日以1280萬元成交，呎價直逼1.8萬元，相隔逾一年再度刷新該屋苑呎價紀錄。

中原地產高級區域營業董事陳靄華表示，美孚新邨5期蘭秀道8號高層D室，實用面積714方呎，3房間隔，望荔枝角公園景，原業主開價1300萬元，基於同類貨放盤緊絀，上址過去周末終獲換樓客斥高價1280萬元承接，呎價達17927元，創全屋苑呎價新高。原業主2010年斥600萬元買入，賬面獲利680萬元，升值約1.1倍。

美孚新邨對上呎價高位已是3期百老匯街62號高層B室於去年5月以每方呎17664元創下，相隔一年多終被前述蘭秀道單位超越，並把紀錄推高約1.5%。

內地客啃辣稅買東涌昇薈

陳靄華坦言，今次單位的同類貨絕少放盤，買家於區內追逐該類心頭好多年一直無果，適逢今次業主有意割愛，最終毋懼中美貿易戰等不明朗等因素決定入市。

東涌昇薈則有內地客「硬食」逾450萬元辣稅入市，中原地產分行經理唐啟樂說，昇薈5座中層A室，實用面積1221方呎，望內園景4房戶，獲一組內地家庭客斥1520萬元承接，呎價12449元，須支付樓價30%共456萬元辣招稅。原業主2013年以997.9萬元一手買入，賬面獲利522.1萬元，升值約52.3%。

此外，市傳尖沙咀九龍站天璽日鑽璽中高層B室，實用面積1295方呎，全海景4房戶，連車位以7650萬元售出，呎價59073元。原業主2009年斥3084萬元入市，賬面賺4566萬元（約1.5倍）。

長實（01113）旗下上海大型項目高．尚領域，本月14日起推出新一期住宅項目「領寓」進行首輪銷售，經過3天共售出484伙，套現43億元（人民幣．下同，折合約48.6億港元），並於本月22日起進行次輪發售。

領寓為上海今年最大型住宅銷售項目之一，涉及1108伙，首輪銷售分3天進行，吸引逾千組客到場，場面熱鬧，共賣出484伙，銷售額突破43億元。

長實地產投資董事郭子威表示，售出單位以4房戶最受歡迎，平均售價約1300餘萬元，幾近售罄；2房及3房單位售出近一半，2房單位平均售價約700餘萬元，3房戶則平均售價800餘萬元；另沽出小量住宅首層及頂層特色戶，面積約1765至3444方呎，售價超過2000萬元，創區內新高。集團滿意項目是次認購反應，本月22及23日進行次輪銷售，並於昨天起重新開放領寓住宅產品裝修體驗示範區供參觀。

土地註冊處資料顯示，荃灣萬景峯2樓單號車位，上月以348萬元售出，原業主2011年以91萬元購入該車位，賬面大賺257萬元（約2.8倍），並創該屋苑車位造價新紀錄。

資料顯示，萬景峯2樓一個雙號車位，上月以337.8萬元售出，當時已創該屋苑的車位造價新高，意味最新曝光的同層單號車位成交，把舊紀錄推高約10.2萬元（約3%）。

受中美貿易戰形勢惡化及新一期居屋供應影響，加上政治動盪，市場信心受打擊，並拖累入場門檻低的資助房屋市場。據房署數字，6月上半月的綠表公居屋錄9宗成交，較上月同期的33宗減少達73%，創8個月同期的低位；惟居二市場上仍錄高價成交，有地產代理指，二手市場表現轉淡，業主放盤意願增，故個別買家進場買「心頭好」，造就高價成交。

根據房署成交記錄，6月至昨天（17日）居屋第二市場僅錄9宗成交，較上月同期的33宗減少達73%，創8個月以來同期的低位。不過，期內仍錄得高價成交個案，其中柴灣居屋富欣花園一個中層單位，面積592方呎，成交價630萬元，呎價10,642元，成交價及呎價均創屋苑新高。

愉翠苑一個月兩創新高

至於沙田愉翠苑一個月內兩度創出未補價成交價新高，新近錄得A座高層4室易手，面積650方呎，採3房間隔，最新以750萬玩（未補地價）沽出，創沙田未補價居屋新高紀錄。

另外，利嘉閣地產鄭健沐表示，本月錄得將軍澳富康花園9座中層H室單位的成交，面積約592方呎，為3房2廁間隔。是次業主鬆口，願減價10萬元，以綠表價590萬元易主，折合呎價約9,966元，屬於市價水平。鄭健沐指，富康花園現時約有13個綠表單位放售，上述同類單位叫價由570萬元起，至最貴700萬元。

利嘉閣：業主議幅增加

鄭氏又指，市況冷清，業主議幅增加，以往最多數萬元，故是次成交反映業主心態轉淡。

二手盤增議幅固然增吸引力，惟對基層市民而言，新一期推出的六個居屋屋苑，涉及4,871伙，不論在位置上還是價錢上也非常吸引。各屋苑均坐落港鐵沿線，且配套成熟，吸引性更是近年少有。當中，何文田冠德苑更位處名校網，入場僅325萬元起，絕對稱得上「價廉物美」，亦是近年少有的靚地居屋。

實際上，今期居屋上周三已經截止申請，暫時實體表格連同網上申請錄得約30萬份，超額約60倍。

布少明料市民等抽新居屋

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，近期二手市場成交放緩，整體成交量已下跌約四、五成，加上居二市場大部分放盤也不夠新一期居屋般吸引，大部分客源均等待攪珠抽籤，故大批上車客源凍結，拖慢資助房屋交投。

至於為何出現高價成交，布少明解釋，市旺時一般只有中等質素單位可選擇，而現時市況轉淡，優質放盤業主放售意願增加，吸引個別買家進場買「心頭好」，故造就高價成交。