台中旱溪、大里溪流經北屯、太平、東區三大購屋熱區，沿著旱溪還出現「首購一條河」，不少建商紛紛卡位水岸第一排，讓水岸風光成為吸睛賣點，包含「興大康橋」、「富宇讀樂樂」、「夏卡爾」；每坪單價最低還有1字頭，主力總價都在千萬元內。而台中南太平長億國小周邊，近8年來土地重劃陸續完成，也吸引許多建商搶進，紛紛推出1字頭低總價別墅，形成環74線超高CP值別墅生活圈。

台中主要河流位處市中心外圍，生活機能不佳，一直吸引不了開發商注意，隨著房市發展、人口遷移，河岸土地大翻身，逐漸成建商獵地目標，不但基地大、好規劃，且土地成本低，建商進而聚集推出許多親民的首購型產品。

例如太平新光重劃區「富宇讀樂樂」，基地前後享有水岸山景，3房主力總價僅888萬元起；大坪數格局還有著雙主臥、3衛浴設計，相當少見。東區造鎮案「夏卡爾」基地三面臨路約2500坪，位旱溪水岸首排擁有永久大棟距，全齡化公共設施、還有戶外泳池設計，室內外都享有水景，每坪單價19~25萬元、主力總價850萬元起，為全台中最低開價水岸宅。

甲桂林廣告專案經理李祜寧指出，旱溪位處台中鐵路以東，近年高架化完成後，縫合前後兩站，使後站發展能量大爆發，創造更好的生活機能與增值前景，加上產品本身超高的CP值、大基地公共設施豐富多元，價格在輕鬆可負擔的1~2字頭上下，成為房市一大亮點。

長億國小是今年黑馬
台中南太平區的長億國小周邊是今年房市罕見黑馬，當地合併共有6個大小不一的自辦重劃區，尤其前年「泓大自辦重劃區」完工後，吸引許多建商湧入，包括坤悅、基創、展沅、鉅邑、生活家等皆已進場；現在約有2成土地開闢。周邊實際市調統計，當地至少有200戶左右別墅案量、單一個案最大59戶，為台中新屋別墅密度最高區域。

當地首件新成屋別墅案是「生活家徽」1期，地點面對長億國小校園，與近萬坪公園當鄰居，享受無敵視野與大棟距，總戶數18戶，地坪規劃20~24坪、建坪62~71坪，戶戶雙車位，總價1438萬元起。生活家建設總經理特助劉瑾昀表示，「這裡有南太平少見的生活氛圍，既有重劃優勢亦有高綠覆特色，加上鄰近工業區工作人口、企業主等對居住需求殷切，才會決定由市區轉戰卡位外圍重劃區，反應也都不錯，接下來仍有系列作推出，深耕當地房市。」

觀察該區土地條件，不少土地縱深、面寬窄，加上低總價型市場需求高，若基地無雙面臨路條件，大多都必須「向上發展」，主力地坪多僅20餘坪，甚至有新案「墅自然」地坪縮小至16坪，打出總價1088萬元起超低總價，吸引在地客移居。

購屋需求版圖正在轉移
有巢氏房屋精武環中加盟店業務經理吳彥璋分析，當地主力地價約20多萬元，相較於北太平新光區段30多萬元，地價成本低，也是台74沿線罕見的1字頭低總價別墅區塊，購屋族群多會以在地人居多。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則表示，近期台中市況許多外圍重劃區都發展旺盛，除了近年水岸邊土地開發卡位戰以外，連高架橋土地標售都一口氣售出逾50億元、6大塊土地，都是以往較乏人問津的區塊，推測是因其他區域房價高居不下，這些地方仍可推出低總價1字頭產品，吸引建商搶進，代表購屋需求版圖正在轉移中。

台中房市剛性需求強勁，加上台商回流、港人移民潮等推波助瀾，今年推案爆大量，初估金額將上看2,500億元，是近27年來新高，而外來建商更是推案主力，比重超過40%，也是歷年罕見。

這些外來建商包括興富發、璞真、忠泰、皇普及寶佳集團等，推案金額均逾100億元，寶佳、興富發更超過200億元；另外，達麗、麗寶、長虹及太子等也都有數十億元案量，推案金額累計達千億元。

其中，包括興富發「夢幻誠」、璞真「勤美之森」、忠泰「老佛爺」、達麗「居山」等都是指標大案。興富發在高鐵特區推出的「夢幻誠」總銷150億元，更是今年最大案。

台中市不動產開發公會統計，截至6月底，大台中推案金額累計逾1,500億元，預估7月底將會超越去年全年的1,861.4億元。

台中5月整體買賣移轉量達4,141棟，月增25.6%，亦創41個月來新高，是六都中表現最旺的。其中又以北屯、西屯及北區交易量最多，首購族撐場的區段則以三井OUTLET周邊的清水、沙鹿為指標。

市調顯示，台中5、6月房市交易熱絡，機捷特區的「惠宇千曦」公開3小時138戶即完銷，達麗「居山」第一期開盤亦完售；洲際棒球場旁舜元「知了」超乎預期熱賣。高鐵特區也不遑多讓，興富發「夢幻誠」第一波釋出714戶已被搶購一空，銷售金額近60億元；預計7月中再釋出第二波約500戶，預約持續增溫。

業界指出，下半年儘管有總統大選因素干擾，但市場推案熱度不減。在地建商包括順天、惠宇、富宇、豐邑、國雄、總太、富旺、精銳等眾案齊發，今年都有數十億至百億推案規劃。

目前已知，包括皇普北屯百億新案、國雄台灣大道80億元新案、興富發文心南路60億元新案、順天永春東七路50億元新案，以及總太65億元「2020」二期等都將陸續進場。

市中心精華地段，房價高，難入手，小資選擇房價較低的「衛星城市」買房，卻意外買進增值屋！《蘋果》調查台中、台南、高雄三都縣市合併後「衛星城市」的漲幅，房市熱區大里、永康、鳳山8年來至少上漲32%，最高達到近6成。

所謂「衛星城市」，指在都市核心地段外圍，建設與人口相對市中心規模小，但卻與市中心城市功能聯繫緊密的城鎮。縣市合併前，台中大里、台南永康與高雄鳳山，均屬原台中、台南與高雄縣發展核心；但縣市合併後，因房價相對原市區便宜，且生活機能到位，吸引不少首購移居，房價也跟著水漲船高。

機能到位 吸引首購移居
台中市大里區近年受到台中軟體園區及大康橋計畫利多發酵，以及74號快速道路通車大幅提升交通便利性，不僅吸引建商插旗推案，優質的生活環境及相較台中市心的親民房價，都對購屋民眾具有很大的吸引力。

大里區是三都縣市合併後，房價漲幅最驚人的區段，從每坪購屋單價11.9萬元成長至19萬元，漲幅高達59.6%。台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，大里區與南區緊鄰，區段生活機能佳，如大買家生活圈、中興路商圈等距離南區僅一橋之隔，過去房價比南區便宜2成，因此成為首購族置產熱區。

在南部二都方面，永康與鳳山區分別屬於台南與高雄的衛星城市，縣市合併後人口快速移入，目前行政區人口均已是該都會區之冠。永康區鄰近北區與東區，在縣市合併前房價相比便宜3成；而鳳山區則緊鄰苓雅區，房價也有2~3成的落差。2地在縣市合併後，房價漲幅達3成以上。

跟風搶進 最佳時機已過
縣市合併升格後，交界的商圈連結發展更為緊密，政府建設預算大增，產業也更願意進駐投資，再加上門牌效應帶動下，土地、房屋價格走揚。但現在想跟風搶進衛星城市第一環，已過了最佳時機。以大里而言，目前新成屋已站穩2字頭，甚至陸續有新案開價飆破3字頭，接近台中市心房價。

高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，隨著縣市合併多年，衛星城市房價已和鄰近區段落差越來越小，民眾此時購屋價格已比早期高出不少，若屬自住客層不在乎房價未來漲跌者，仍可隨著居住環境喜好購屋；但若是以投資心態購屋，可能未來區段漲幅空間有限，畢竟外圍地段房價在怎麼漲，都不至於高於市區精華地段。

根據內政部實價登錄顯示，去年11月台中市中區成功路上，成交一筆總金額2200萬元的物件，2層樓磚造建築，土地登記坪數52.33坪，建物面積共38.4坪，令人驚訝的是，該建築登記時間為1914年，換算至今屋齡已達104年之久，平均每坪售價達57萬元，長壽屋居然能賣出如此高價行情，令人不解。

原以為該物件像知名景點宮原眼科般富有歷史與特色，但《蘋果》實際走訪現場，眼前所見竟是一座殘破不堪，甚至能夠一眼望穿屋頂的「殭屍級老屋」。該物件位於單行道上，雖然位於支線，但距離頗負盛名的美食集散地「第二市場」路程僅5分鐘，距離台中公園、宮原眼科、東協廣場等等步行10分鐘皆可達，且周邊至少有5間旅館，算得上是十分熱鬧的區域。

重整翻新 不符成本
經營包租代管的業者大頭租屋執行長王士瑄聽聞表示十分驚訝，據他了解，附近屋況不差且隔間成套房出租的透天，隔成室內8坪大的套房能出租6000~7000元，不少人看報酬率會購入老房改裝，但售價大約千萬初頭，若是這個物件還須重整翻新，以投資角度來說不符合成本。

詢問附近商家，皆表示不知道這棟有售出，多年來也沒看過真正的屋主，一直都是門窗緊閉的狀態，也從未修繕過，更沒聽說是誰出手買下，一直都很低調。且對於售出價格達2200萬元也感到十分驚訝，直言不可思議。
另一名李先生聽聞這個物件要價2200萬元，更直言：太貴了吧！2200萬元可以買在更好的地點、更好的房子。不過他也表示，會不會是買來等都更？說不定潛在利益很龐大，不然想不通為何花費2200萬元購入破屋。

都更重建 難度仍高
據謄本資料顯示，該屋分別由蘇姓、張姓自然人取得，各持有1/2，對於高價成交殘屋，會不會是建商看準土地出手購入？房地產業者不諱言表示，近期台中市不論是市區、重劃區甚至蛋白區土地價格飆漲，但重點都在「地」而非「房」，此案有可能是後代子孫繼承後處理上一輩資產，但以該地坪僅52坪來看，應該不太可能是建商購地，「現在要在中區整合出一塊能重建的土地頗有難度」。

據台中市都市計畫書平台標示，該區域為「第一種商業用地」，若要重建建蔽率70％，容積率280％，換句話說，最初步的計算該地重建能夠建成，地坪36.63坪、建坪146.5坪、最高4層樓的建物。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則認為，以該土地坪數來看，拆除自建新的透天或店面，再轉手、自用，或出租是較有可能的發展狀態。近一年中區成功路一帶鄰近土地交易價格約單坪40萬元，該物件地坪單價為42萬元，乃區域行情，周邊社區多老舊，又無區域利多，未來不論以何種產品面世，多會落在行情內。

租屋跟買房哪個較划算？屋比房屋創辦人葉國華建議，可用「租金房貸比」的角度判斷，如果比例大於55%，在租金指數上漲、房價下修時，房貸利率又不高的現在，就是該考慮買房的時候。

「租金房貸比」即每月租金占每月房貸的比重，比重愈高，表示租金支出費用愈高。葉國華表示，如果租金房貸比例高達5成5至6成，相當於在替房東繳房貸本金。租幾十年後，可能都夠買下該房了。葉國華在個人臉書上，以桃園青埔地區的夫妻為例，年收入約112萬元，存了300萬元現金，看了附近一間總價720萬元的房子，預估頭期款加買家電要200萬元，但又怕被房貸壓得喘不過氣來。

「租金房貸比大於55%，就是考慮買房的時候」，他分析，該地段2房加車位，月租金平均1.5萬元，總價720萬元，貸款8成即576萬元，利率1.6%，每月平均還款20157元。用租金房貸比來分析，1.5萬元除20157元等於74%，租金比例已明顯大過房貸比例。

頭期款是現實考量
葉國華指出，以這間來看，房東只需付7680元利息，但房客卻付1.5萬元房租，兩者相減7320元，相當於房客幫房東繳的貸款本金。在租金指數連53個月上漲、房價下修，房貸利率又不高情況，就是該考慮買房的時候。
但住展雜誌企研室經理何世昌提醒，租金房貸比是買房很好的判斷依據，不過即便知道買房比租屋划算，能不能拿得出頭期款，還有房價未來會不會下跌，仍是影響多數民眾購屋意願所考量的重點。

2018年豪宅交易回溫，科技業、紡織業等企業主，除了相繼在台北市掃豪宅，台中市豪宅也備受青睞。除有彰化富商全興工業集團吳家家族，今年買進「寶輝花園廣場」，去年台中豪宅交易冠軍的「宝格」，也吸引不少企業主出手，地產業者認為，在全台房市盤整多年後，不動產再次成為企業主資產配置的選項之一。

實價登錄揭露顯示，今年七期豪宅「寶輝花園廣場」再傳交易，12樓物件以總價為8,200萬元，扣除車位單價是60.9萬元成交。值得注意的是，比對謄本資料顯示買方為吳姓自然人，經查應為彰化富商全興工業集團吳姓家族出手。

檢視「宝格」買方名單皆不容小覷，包括窗簾大廠億豐、食品大廠盛香珍、知名飲料香吉士，以及精品代理商公司等。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰分析，企業家們手上大筆現金找不到投資標的，卻見近期豪宅轉手都見獲利，自然吸引大老闆目光。

中美貿易局勢緊張，在出口連7黑、景氣燈號續呈黃藍燈的情況下，民眾對於經濟前景不樂觀。各家房仲業者統計6月房市交易量，數據略有增減，綜合來看，新北市相對強勢，桃園及台中因預售市場與成屋市場互相拉鋸，表現相對不穩，而房市熱門的高雄市價量增幅不如前幾個月，買氣略顯疲軟。

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2019年6月七都價量變化，新北交易量較上月增8.5%，高雄價漲最多達3.2％，整體交易月增2.8%、價跌1.7%；而進一步觀察今年上半年七都表現，較去年同期交易量增幅最大為高雄15.3%，而價漲最多的是桃園10.9%，七都交易較去年走揚10.3%，價格年增達5.1%。

市場氛圍是成交關鍵
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，觀察今年上半年對去年同期，受中美貿易戰和國際肥咖條款的影響，兩岸三地的資金在尋求新的規劃安排，不僅土地廠房需求熱絡，高總價豪宅帶看增溫，中價位置產型店面和住宅產品也因價格修正後，報酬率滿足置產期待，因而積極出手，這也嗅出房市築底回溫的跡象，顯示對置產族而言，房地產仍是穩健的資金規劃去處。不過受到買氣回溫，導致屋主守價，本月價量增幅趨緩，價格也進入盤整，市場氛圍引起價格拉鋸，成為成交關鍵。

另外，永慶房產集團研展中心統計資料則略不同，6月房市交易量與5月相比微增1%，其中，北市成長5%，新竹縣市成長4%，台南微減3%，高雄則減少2%。但若與去年6月相比，桃園、台南成長皆為26%，高雄則是增長30%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，民眾看跌比重仍高於看漲，部分屋主擔心下半年經濟走衰，售屋心態軟化，願意讓價出售；而有購屋需求的民眾開始認同房價、積極看屋，房價下跌的預期心理減少，觀察七都房價變化，房價持續呈現正負2%內的區間，有谷底平盤整理之趨勢。

房價盤整正負2%內
值得關注的是，高雄在年前買氣受到挹注，不過隨著話題退燒，加上價格已經到了高點，買氣也不如以往，對此，住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，除與價格拉鋸有關外，選舉氣氛造成觀望也是主要因素，不過在此情境下，資金轉進低價區與高價特殊商品的趨勢不變，顯見資金仍在尋求相對安全的避險標的。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡則建議，在資金帶動下，低價區行情會有一波帶動，若以價差邏輯思考，房地合一的高稅賦應該也會讓賺價差無利可圖，短期投資人應審慎評估。

台灣商用不動產投資信心指數，第2季全面走高。台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）昨（30）日公布，今年第2季包括辦公室、旅館、店面、土地開發、總體經濟環境等，五大商用不動產投資指標信心上揚，信心最高的仍為「辦公室」，其次則是「土地開發」，兩項調查結果的投資信心偏向樂觀。

政治大學地政系教授林左裕指出，本季ICI指數全面上揚的主因，應是美中貿易戰下，台商及部分美商移轉至台灣投資的效應，除了設廠生產對於土地及辦公室產生需求外，所增加的就業機會與可能引發的所得成長，對經濟基本面及投資信心有長遠的正面影響。

2019年第2季台灣CCIM商業不動產投資信心指數（ICI）調查顯示，總平均指數為111.54點，與前一季表現的102.89點相較上升8.65點。此外，本次調查五項指標也全面上升，信心最高的指標仍為「辦公室」，在本次調查中為131.86點，較前一季上升12.15點；信心居次的指標為「土地開發」，在本次調查中為129.74點，皆偏向樂觀。

商仲業者表示，本季信心最高的指標仍落在辦公室項目，由於台北市辦公室供不應求，空置率持續下探外，加上未來3年內無大量新供給，因此今年辦公室投資項目，應能持續保持樂觀的投資信心。此外，今年不少大型建商看好商用不動產剛性需求，相繼大手筆獵取得商業用地，商用不動產將朝向多元化複合式開發使用發展。

值得一提的是，今年第2季「旅館」投資指數首次上升達到「中立」，而「店面」的信心指數雖也微幅上升，但仍落在「保守」的70.59點。CCIM認為，數據呈現出店面經營的收益，仍難以支撐自2009年寬鬆貨幣政策所引發飆漲的價格，同時面臨電子商務的競爭，致使店面投資的信心仍偏保守。

台灣不動產投資協會理事長黃鵬䛥表示，本次CCIM商業不動產投資信心指數「店面」信心已落於「旅館」之後，成為相對較保守的指標，但在投資項目的選擇上，是要追逐新建更多辦公室，還是逢低投資改造店面，值得思考。

位於北高雄的龍華國小舊址11,636坪地上權，去年3月7日由富邦人壽以權利金78.07億元得標，激勵南高雄亞灣區私人地主東南水泥複製，將16,130坪土地，採取地上權模式招商，權利金底價最高80億元，包括美國川普酒店也來考察，這也是亞灣區私有地主首次招商採用此一創新彈性模式，後勢發展，相當受到關注。

高雄DC21的私有地主，在亞灣區的開發招商，除了大洋塑膠出租給碳佐麻里連鎖燒烤店之外，就是中石化與一功營造的合作案，未來要出租給全台最大運動用品量販店迪卡儂，其他都尚未有確切的招商確定案例。

地主指出，大多數的地主都不準備出售土地，而為了活化資產，統一夢時代二期目前正申請住宅建照，有些採用短期場地出租模式，大面積的土地，大都也是採取傳統出租方式。

不過，近期已有更具彈性和創新的模式，就是公辦市地80期重劃區的單一地主東南水泥，規劃將重劃之後取回的16,130坪素地，採取地上權模式招商。

據指出，這是東南水泥副董事長陳冠華，也是董事長陳敏斷的第二代，提出的模式，希望在不賣地的家訓之下，為這塊亞灣臨港寶地，創造更高的價值。

東南水泥16,130坪「特貿7A」的土地，就在中鋼總部對面，緊鄰高雄軟體園區，根據了解，合約租期設定為50年，權利金最高80億元，土地租金將按公告地價的3％到6％計收，希望能夠複製龍華國小舊址11,636坪地上權成功的招標經驗。

對此，東南水泥僅表示，地上權的條件，初步是如此設定，不過，不會像官方那樣僵硬，有個別洽談的空間，最重要的吸引跨國大型企業進行開發。

據指出，來看過東南水泥這塊地的企業，日商、新加坡商、美商和歐商都有，企業型態包括大型跨連鎖飯店、不動產開發商，也有國內壽險公司，來看的外資，最知名的首推美國川普酒店，而日本大和也是其中一家密切聯繫的名單。

過去不少豪宅屋主在房價高點取得，隨著房價下修、高資產族群出現財務缺口擴大，愈來愈多豪宅進入法拍市場；據統計，今年上半年台北市就有8件豪宅進入法拍市場，台北豪宅法拍數量恐超過往年。

近年台北市豪宅法拍件數快速上升，2016年7件，去年已達13件，今年上半以來就有包括「潤泰敦仁」、「國揚天母」、「東騰千里」等8件豪宅在法拍市場現身，下半年起，包括敦南名宅「縱橫天廈」、「鄉林陽明」等多件豪宅都有法拍戶釋出，陸續在7月以底價逾億元拍賣。

寬頻房訊發言人徐華辰分析，近年高資產族群、企業主運用不動產資金槓桿擴大投資，在財務運作不善下，導致豪宅法拍數量大增。

據寬頻房訊統計，台北市一拍底價超過7,000萬元的法拍住宅大樓案件，自2014年以來有54件豪宅曾在法拍市場現身，共有32件拍定，這些被拍賣豪宅中，拍賣原因以「拍賣抵押物」24件最多、「清償債務或票款」23件次之。

2014年以來，台北市豪宅拍定總價超過1億元的有15件，拍定總價最高案件，以凱悅建設、富益投資分別以5.6億元、3.3億元，分別在三拍時標下「帝寶」2樓、13樓戶別，居一、二名，名媛吳麗玲所擁有的「元大一品苑」18樓、「台北信義」12樓、「寶徠花園廣場」23樓，分別以2.2億、2.1億、1.5億元被投資人接手，分居三至五名。

豪宅的法拍戶在法拍市場搶手度差異極大，有六成拍定戶三拍時拍定，「台北信義」12樓由林姓自然人一拍標下，是近年唯一拍定價比一拍底價還高的豪宅法拍案件。

　　6月28日，萬科舉行2018年度股東大會，審議通過了董事會報告、年度利潤分配方案等進議案。萬科董秘朱旭表示，萬科是A股上市公司中連續現金分紅年限最長的公司，隨著此次利潤分配方案通過，公司上市以來累計分紅金額達到573.6億元，遠遠超過上市以來融資總金額260億元。萬科的年均利潤分紅比例基本保持在35%的水準，考慮股東利益等多方面因素，未來將會繼續保持這一分紅比例。

　　鞏固開發即售業務

　　在股東回報方面，本次股東大會審議了萬科2018年度利潤分配方案。萬科此前披露的年度分紅派息預案顯示，2018年度萬科現金股利約為118.1億元，以2018年末公司總股份數計算，每10股派送人民幣10.7元（含稅）現金股息。

　　萬科董秘朱旭表示，萬科是A股上市公司中連續現金分紅年限最長的公司，隨著此次利潤分配方案通過，公司上市以來累計分紅金額將達到573.6億元，遠遠超過上市以來融資總金額260億元。萬科的年均利潤分紅比例基本保持在35%的水準，考慮股東利益等多方面因素，未來將會繼續保持這一分紅比例。

　　回顧過去一年公司運營概況，萬科總裁祝九勝介紹，2018年萬科銷售面積4037.7萬平方米，銷售金額6069.5億元。資產總額增長31.2%，淨資產增長17.4%。

　　“未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。”祝九勝表示，當前經濟下行壓力並未消除，人口形勢面臨少子化、老齡化挑戰，住宅全面短缺時代已經結束，行業增速放緩，行業集中度上升，頭部企業競爭將更加激烈。

　　為了應對挑戰，萬科將在2019年鞏固開發即售業務的基本盤，預計板塊業務新開工面積3609萬平方米，同時公司將繼續鞏固提升物業服務、租賃住宅、商業、物流、冰雪度假等其他項目的市場競爭力。

　　對於公司地產主業外多元化業務的經營現狀，祝九勝表示，目前萬科的物業業務板塊的盈利水準良好，物流和商業板塊的整體回報水準也達到了合理狀態，但是養老、教育等多元化業務板塊在財務指標上目前的回報水準還不盡人意，需要繼續努力。

　　對於2019年公司的戰略部署，祝九勝總結出四大工作重點：基於市場積極銷售，做好投融資工作；基於客戶打造客戶願意買單的好產品、好服務；基於安全，守住安全、品質與價值觀底線；基於事業合夥人機制，完善組織重建，實現事人匹配。

　　長租公寓也是基本盤

　　對於未來地產行業的走勢判斷和應對，鬱亮指出，萬科的基本判斷沒改變過，比如“房住不炒”、“租售並舉”長期的政策不會改變，萬科對於房地產行業來到白銀時代的判斷也沒改變過。

　　“今後依靠純粹房地產業務在世界500強榜單中待著越來越難，不少同行都在拓展業務。”鬱亮認為，從發達國家的行業發展史來看，每個國家房地產的黃金時代都有房地產公司進入世界五百強，但是對國內而言這個黃金時代已經結束，這個時候行業的白銀時代開始了，儘管還是貴金屬，它的含金量已經下降。

　　“只在地產銷售領域領先領跑並不是真正領跑，要在租售領域都領先領跑。”鬱亮表示，行業到了白銀時代，再靠過去單一的業務不足以支撐業務的發展。如今長租公寓也是萬科的基本盤之一，只有開發業務和租賃公寓兩個領域都能領先領跑，萬科才能繼續領跑行業。

　　對於過去兩個月萬科頻繁發佈人事任命，鬱亮表示，過去兩個月萬科發佈了14條人事任命，大多數都是內部調配、跨區域流動。一個組織成熟以後有必要跨區域流動，否則會固守一方，難免產生懈怠的心態。在人才戰略方面，萬科現在實施的“大江大海”是活水計畫，主要是針對內部讓人才流動起來，同時也能吸引外部的優秀人才加入萬科，不是簡單的挖人。

　2019年行將過半，在半年報季到來之前，房企逐漸進入了加速拿地、衝刺業績的階段。在境內融資管道進一步收緊之下，房企發力境外融資。據中原地產研究中心不完全統計，6月以來，超過15家房企進行了境外融資，總規模超過30億美元。業內人士表示，最近隨著內地融資收緊，境外融資也出現了成本增加的變化。

　　境內融資收緊，境外融資轉熱

　　6月開始，房企境內融資動作逐步放緩。據不完全統計，6月上半月僅有鄭州地產集團、融僑集團、時代中國、北京城建(8.060, -0.08, -0.98%)、首開股份(8.930, -0.15, -1.65%)、合景泰富等企業通過發行公司債、超短期融資券、ABS等形式進行融資。

　　進入6月下半月，房企境內融資熱度稍有回升，6月17日-6月24日期間更是達到月內融資“小高峰”。上海世茂發行40億元公司債券獲上交所受理；南國置業(2.550, -0.06, -2.30%)擬發行6億元中期票據；建發股份(8.880, -0.01, -0.11%)公開發行50億公司債券獲上交所受理；浙江榮盛發行6億美元超短期融資券；泛海控股(5.580, -0.09, -1.59%)發行總額不超過13億元的公司債券；招商蛇口(20.900, -0.12, -0.57%)完成發行35億元票據等。另外，據同策研究院統計資料，南國置業、首創置業、世茂、寶龍地產等企業在月中或月底有較為集中的ABS發行動作。但整體來看，多數企業還停留在“已受理未發行”或“公告發行”的階段，完成發行者占少數。

　　銀保監會於5月17日印發的《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》中，對房地產領域的融資問題進行重點關注，同時也對銀行機構和非銀行機構提出了新的要求。中原地產研究中心認為，隨著監管部門喊話，部分“闖紅線”違規進入樓市的資金，也頻頻受到處罰。這種情況下，房企境外融資明顯加快。

　　據中原地產研究中心不完全統計，6月以來，超過15家房企進行了境外融資，總規模超過30億美元。包括陽光100中國、綠地、融創、佳兆業、雅居樂、融信、金茂中國等規模房企都宣佈發行美元債，但單筆規模都較小。

　　境外融資成本走高，預計下半年融資或繼續收緊

　　從融資成本來看，6月份以來，房企境內公司債利率稍有提高，但總體仍處於較低水準；而境外融資成本仍處於高位運行態勢，多家房企境外發行債券利率均超過10%。

　對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，4月-5月，多家房企公佈的境內外融資量均明顯增加，除個別企業外，融資成本基本告別兩位數，境外融資成本有非常明顯的降低。但最近一段時間，房企資金寬鬆後帶來的地價上行、房價上行的影響再次出現，融資監管日漸趨緊。最近隨著內地融資收緊，境外融資也出現了成本增加的變化。

　　境外融資方面，融資成本差異化加大，“斷層”現象愈發明顯。部分房企境外融資成本仍在6%-8%之間，比如融創公告發行6億美元優先票據用於再融資，票面利率7.25%；綠地控股(6.830, -0.03, -0.44%)通過子公司綠地全球發行5億美元定息債券，票面利率6.75%；中國奧園發行於2023年到期的2億美元優先票據，票面利率7.35%；合生創展發行於2022年到期的5億美元優先票據，年利率7.5%。然而，包含華南城、新湖中寶(3.140, -0.06, -1.88%)、正榮地產、中南建設(8.660, -0.04, -0.46%)、陽光100中國、佳兆業、弘陽地產在內的眾多企業境外融資成本均在10%以上。

　　中原地產研究中心分析認為，目前整體房地產政策的調控方向依舊以“穩”為主。預計下半年房企融資或將有繼續收緊與減少的可能。

　　記者6月29日從北京市住房公積金管理中心獲悉， 2019住房公積金年度北京住房公積金月繳存基數上限為27786元，下限為2200元，領取基本生活費職工的月繳存基數下限為1540元。新受理的住房公積金個人貸款，計算借款申請人貸款金額所使用的月基本生活費標準按1540元執行。

　　今年北京職工繳存公積金比例為5%至12%

　　《住房公積金管理條例》規定，職工住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。

　　今年4月，北京住房公積金管委會發佈的《2019年住房公積金歸集使用計畫》明確，2019年，北京地區各類繳存單位元（含黨政機關、事業單位和企業等）為職工繳存住房公積金比例為5%-12%。由各類繳存單位根據自身經濟情況，在5%-12%繳存比例範圍內自主確定本單位具體繳存比例。

　　繳存額上限怎麼定？以北京為例，按上一年度北京全市職工月平均工資的3倍，分別乘以當年單位和職工住房公積金繳存比例之和確定。2019年北京住房公積金繳存基數上限為27786元，按12%比例繳存，若小張月平均工資為3萬元（超過了27786元），每月繳納的公積金只能是6668元，而不是按3萬元計算的7200元。

　　全國多地已調整公積金繳存基數

　　近期，天津、深圳、重慶、青島、長春、南昌等多地已調整公積金繳存基數，上海已於4月1日起執行新調整的公積金繳存規定。

　　一般來說，住房公積金年度為本年7月1日至次年6月30日。單位會根據職工上一年的月平均工資來調整公積金繳存基數，每年核定調整一次。平均工資變化，個人及單位繳納的公積金都會產生變化。

　　例如，天津市規定，2019年住房公積金繳存基數最低不得低於2050元，最高不得超過25983元。深圳市調整後的住房公積金繳存基數上限為27927元，較2018年上調2883元。重慶市2019年度住房公積金繳存基數上限為20441元，較2018年上調2123元。有的地方只上調了公積金月繳存額上限，如青島單位和職工住房公積金月繳存額上限分別調整為2725元。

　　上海市2019年度住房公積金繳存基數、比例以及月繳存額上下限自2019年4月1日起調整，職工本人和單位住房公積金繳存比例為各5%至7%，補充住房公積金繳存比例為各1%至5%。例如，住房公積金單位和個人繳存比例各7%的，月繳存額上限為3290元，下限為338元；補充公積金單位和個人繳納比例各5%的，月繳存額上限為2350元，下限為242元。

　上半年，杭州土地出讓金額繼續領先全國。

　　繼湖州、麗水等城市之後，杭州成為浙江省內又一個“限房價”出讓土地的城市。

　　6月29日，杭州市區9宗地塊發佈掛牌公告，出讓條件首次設置了“限房價、限精裝”。至此，流傳已久的杭州土拍新規塵埃落定。

　　業內人士認為，杭州此舉將更好地穩定房地產市場，短期內房企拿地更加理性。但也有聲音認為，土拍規則調整“治標不治本”，關鍵要力求合理的供求關係，適度加大土地供應，才能真正實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標。

　　今年以來，以二線城市為首的土地市場持續高熱，熱點城市紛紛加碼調控，調整土拍規則。以東莞為例，土拍新規首創“最接近平均價者得”的網上競價方式，不再“價高者得”。

　　提前鎖定房價

　　6月29日，浙江省土地使用權網上交易系統發佈多宗地塊掛牌出讓公告，流傳已久的杭州土拍新規靴子落地。

　　第一財經瞭解到，新規首批地塊包括杭州主城區、余杭區、蕭山區、錢塘新區共九宗涉宅用地，總建築面積超過120萬方，總起價約227億元。

　　在目前“限地價+競自持”基礎上，杭州將在開發商競得土地前就約定入市價格。地塊價格指標除土地出讓起價、封頂價，還包括未來新房毛坯銷售均價、毛坯最高單價及最高精裝標準。

　　以主城區望江單元SC0402-R21/B-02、03、04地塊為例，其地上總建築面積394490.9㎡，地下建築面積60000㎡，總起價94.2億元，這將是杭州招拍掛曆史上單宗起價最高的地塊。

　　公告規定，該地塊未來商品住宅毛坯銷售均價不高於63800元/㎡，且毛坯銷售最高單價不高於70180元/㎡，精裝標準不高於6000元/㎡。開發商可根據自身成本與合理利潤競爭土地價格。

　　此前，杭州已對土拍規則進行調整，將主城區涉宅用地溢價率上限由50%調至30%。調控再加碼，根源何在？

　　“此次土拍新規，主要目的是限制杭州房價過快上漲，給之前“火熱”的土地市場降溫，穩定杭州房地產市場健康發展。”諸葛找房資料研究中心分析師國仕英認為。

　　據中指資料，2019年上半年杭州十區出讓土地數量達148宗，總出讓金額達1394億元，儘管比去年同期相比下降2%，但總量仍然領先全國。2018年，杭州十區三縣市成交275宗地塊、總成交額約2439億元，成為全國唯一地塊成交金額2000億元以上的城市。

　　從微觀看，4月16日，杭州望江新城一宗居住用地以當地最貴的住宅起始單價——樓面價34872元/㎡起拍，由濱江集團以最高限價52.03億元、自持22%的比例競得。這一地價，在杭州歷史上僅次於綠城•鳳起潮鳴45368元/㎡。

　　“今年杭州土地市場在一季度出現回暖的跡象，二季度呈現出持續升溫態勢。”克而瑞研究指出，雖然整體受溢價封頂限制，地塊總體溢價得到控制，但仍然出現杭州土地市場成交量價攀升的情況。

　　在此市場樣態下，早有業內人士認為，今年杭州土地市場會出臺穩定地價的限制性舉措，來繼續落實“穩地價、穩房價、穩預期”導向。

　　治標不治本？

　　實際上，從房地產市場源頭提前鎖定房價，杭州不是第一個。北京作為全國範圍內最先探索該模式的地區，早在2010年就曾進行“限房價、競地價”土地出讓模式試點。

　　行至今天，限競房用地已經成為北京住宅用地供應主流。據諸葛找房資料研究中心統計，2018年北京成交限競房用地41宗，成交規劃建築面積497萬平米，限競房用地占整體住宅用地比例達80%。

　　進入2018年，限競房項目陸續入市，成為北京樓市供應端不可忽視的中堅力量。但熱銷局面並未出現。2018年6月至2019年5月，北京新房市場限競房總成交10333套，入市去化率約為31%。

　　對於開發商而言，由於房屋最終銷售價格已限定在一定範圍內，土地價格一旦確定，拿地之後能夠獲得的利潤也已基本確定。面積和區位趨同下，北京限競房品質同質化，限競房項目整體去化率較低。

　　而杭州同樣在土拍源頭鎖定房價，後續實效將如何？“土地市場是房地產市場的第一步，設置最高限價，房企在拿地時會更加保守，對於穩地價、穩房價、穩預期有很好的作用。”國仕英認為。

　　此外國仕英提到，隨著限竟房普遍入市，將利好剛需需求。杭州此次出讓地塊部分地塊位置優勢較大，預計未來不會陷入去化困境。

　　但貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，杭州近年來人口流入較快，市場升溫的主要原因是居民和房企資金。限房價、競自持的方式並不意味著增加有效住房供應，不能治本。

　　克而瑞研究同樣表明，各類土拍新規調整在一定程度上可以減少地價的盲目追高，短期內緩解地市高熱現象，但並未對市場長期走向產生實質性作用。被擋在門外的企業仍然希望入場，地價上漲訴求不會因為土拍規則調整而消弭。

　　“歸根到底，房地產市場要維持平穩，關鍵還是要適度加大土地供應，使土地市場供求關係處於平衡區間，才能真正實現‘穩地價、穩房價、穩預期’的目標。”克而瑞研究認為。

　今年是克而瑞編制中國房地產企業銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業變化、格局演變和模式創新。

　　自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業集團連同合營及聯營公司所有項目計入業績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由於代建屬於輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業績。全口徑榜反映的是企業城市佈局和項目拓展的能力。

　　操盤榜是以企業操盤為口徑，即若某專案為多家房企合作開發，則該專案的業績僅歸入操盤企業。反映的是企業的行銷和操盤能力，企業代建產生的銷售業績納入操盤口徑統計中。

　　權益榜是以企業股權占比為口徑，即若某專案為多家房企合作，則該專案的業績按照股權占比計入相應企業。反映的是企業的資金實力與投資能力。（注：權益口徑資料不包括母公司以及關聯方權益、員工跟投部分）

　　鑒於目前絕大多數的上市房企已經將業績公告的口徑從並表改為了全口徑，需要與上市公司發佈資料進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

GRAND MONTARA一炮沽清 OMA銷六成

多個焦點盤趕於第二季最後一個周末（6月29及30日）發售，其中會德豐地產旗下將軍澳日出康城7B期GRAND MONTARA周六（29日）「晒冷」盡推504伙，順利「一炮沽清」；永泰地產（00369）屯門掃管笏OMA OMA周日（30日）亦首輪銷售共229伙，即日售出約140伙（佔61%），兩盤推高6月一手成交量至超過1540伙。總括今年上半年，新盤成交暢旺價量齊升，合共錄得近1.16萬宗，較去年同期大升逾40%，並創《一手住宅物業銷售條例》（下稱一手新例）2013年4月實施以來同期新高；銷售金額超過1227億元，按年增加約2%。

過去周末以收票逾7800張的會德豐地產GRAND MONTARA開售最矚目，周六推售全盤504伙並即日沽清，套現超過48億元，當中最大手買家連購6個3房戶，涉資近7200萬元。

年輕客佔多 側田現身售樓處

永泰地產旗下OMA OMA挾逾800張入票，於周日進行首輪銷售，以價單形式連同招標合共發售229伙。項目位於觀塘Landmark East友邦九龍大樓的售樓處，周日早上9時進行登記，已有大批準買家及代理到場排隊，以年輕客居多，市場稱有超過160組客到場。上午10時半左右，歌手側田亦現身售樓處，但他表示只是陪朋友，並非自己置業。

發展商於中午率先公布落實以招標形式售出7伙，實用面積382至1019方呎，包括地下連花園複式戶及頂層連天台特色戶，成交價646.8萬至1533萬元，共涉額5859.3萬元，呎價14587至17850元。市場消息稱，項目揀樓至下午3時半完成，隨即以先到先得方式發售，全日共售約140伙，銷情約61%。位於掃管笏路108號的OMA OMA提供466伙，實用面積254至1659方呎，預計2021年6月底入伙。

新地（00016）屯門御半山II期周六亦推售38伙，2天共賣出16伙。新世界（00017）元朗瑧頤昨日連沽10伙，其中22樓A6室實用面積230方呎開放式單位，昨日以439萬元售出，呎價19087元創該項目新高；瑧頤過去兩天共沽出12伙，累售單位增至157個。

過去兩天共有26個新盤售出共約718伙，意味6月錄得逾1540宗新盤成交中，近半是在最後兩天錄得，與5月錄得約2422伙的距離則收窄至約36%。

瑧頤開放式呎造1.9萬破頂

雖然6月新盤銷情減慢，但總括而言今年上半年新盤銷情仍屬暢旺，其中3個月成交超過2000宗，令上半年合共錄得近1.16萬宗一手成交，為一手新例實施以來首個上半年錄得破萬宗成交。金額方面，上半年錄得逾1227億元，較去年同期約1204億元，按年升約2%，為實行一手新例以來上半年次高紀錄。

中原地產亞太區住宅部副主席陳永傑表示，過去周末新盤銷情暢旺，上半年交投並創一手新例後新高。近日二十國集團（G20）峰會內，中美兩國元首作出良好溝通，市場的大型負面因素掃除；加上美國聯儲局有機會減息，買家入市意欲增強，下半年可望承接上半年旺勢，估計7月多個大型新盤推售有力帶動一手交投量重上2000宗水平，下半年總交投量料約1萬宗。

新盤上半年交投暢旺，錄得逾萬宗成交，總括上半年，新地（00016）售出逾1720伙，吸金超過200億元，成為各大發展商之中的「賣樓王」及「吸金王」雙料冠軍；會德豐地產則以將軍澳日出康城第7期（包括7A期MONTARA和7B期GRAND MONTARA）約2個月沽清全數1120伙，吸金超過97億元，成為上半年最熱賣的一手發展項目。

會地套183.5億奪亞軍

行政長官林鄭月娥去年6月宣布計劃推出一手空置稅，發展商過去一年急忙推售貨尾，新地上半年只推出兩個全新樓盤，包括1月發售的土瓜灣單幢盤Downtown 38及6月登場的屯門御半山II期，其他時間則以「清貨尾」為主。總括上半年，新地旗下25個樓盤合共售出超過1720伙，數量為眾發展商之冠。售樓收益方面，新地上半年吸金超過202億元，亦冠絕所有發展商。

會德豐地產上半年亦積極推盤，旗下將軍澳日出康城7期於5月初發售MONTARA，過去周六（6月29日）則推出GRAND MONTARA，均成功沽清，合計售出1120伙，套現超過97億元，成為上半年吸金最勁的一手發展項目，亦帶領該集團成為上半年以183.52億元成為吸金力第二強的發展商。該集團上半年合計售出1304伙則位列第三，僅次於新地和上半年售出超過1350伙的恆地（00012）。恆地上半年主力銷售中小型細戶，套現逾87億元。

至於南豐上半年售樓收入則有逾96億元，躋身吸金王第3位，主要受到將軍澳日出康城LP6、南區現樓超級豪宅項目深水灣徑8號取得理想銷情帶動；其中深水灣徑8號售出6個逾億元豪宅單位，合共套現約18.2億元。

本港上半年房地產市場受不明朗氣氛籠罩，投資市場交投轉緩。香港置業綜合土地註冊處數據顯示，今年上半年（截至6月27日．下同）非住宅物業（包括工商舖和純車位等）共有6263宗買賣註冊登記（一般反映約一個月前的市況），較去年首6個月（截至6月底）的11064宗急挫約43.4%；金額則跌約11.7%，由去年首6個月的768.79億元，減少至約678.9億元。

據香港置業數據，工商舖市場上半年一共錄得約2860宗買賣登記，其餘3403宗則為純車位和其他註冊個案。如果單計工商舖市場，工廈買賣佔最多，共有1679宗，但較去年同期的跌勢亦最急，由去年上半年約3445宗，勁挫約51.3%；上半年的工廈註冊金額為178.44億元，亦較去年上半年的242.76億元跌約26.5%。

舖位市場的註冊宗數由去年首6個月的972宗，劇減約37.8%，至今年上半年的605宗；金額反漲約48.6%，錄得約290.67億元，去年同期則約195.55億元。香港置業行政總裁李志成解釋，領展（00823）去年底售出的一籃子物業於今年1月完成註冊，涉及金額逾120億元，帶動舖位市場出現「量跌價升」的情況。

二手突破2萬宗 貿戰影響未完全反映

2019年上半年剛剛過去，期內雖然中美貿易摩擦加劇、本港出口連續七個月下跌，不過本港住宅市場未受影響。代理預計上半年一、二手私宅成交量和成交額都較去年下半年顯著上升，料一手成交額是歷史次高，宗數為15年新高。不過，5月期間中美貿易戰加劇，6月一手二手成交量開始出現下滑。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，6月（截至26日）一手私人住宅買賣合約登記暫錄得1,000宗，總值138.1億元，預料整月將錄1,100宗及145億元，較5月的3,208宗及325.7億元分別下跌65.7%及55.5%，創六個月新低。

新盤熱烈 一手料將回升

黃良昇表示，數字反映5月期間中美貿易談判惡化，發展商暫緩推售大型新盤，影響一手交投回落，但市場仍有貨尾銷售，以致登記企穩一千宗水平。不過，近日有多個新盤推出，認購反應熱烈，預期一手買賣將顯著回升。

至於二手私宅買賣合約登記6月暫錄2,879宗，總值268.3億元，預測整月登記約3,200宗及295.0億元，將較5月的4,614宗及447.6億元下跌30.6%及34.1%，將創四個月及三個月新低。

負面因素 今月開始反映

該行同樣認為是中美貿易戰惡化，令二手交投回軟。至於6月逃犯條例修訂爭議、啟德商業地王撻訂、新居屋超額認購及G20峰會等事件，將於7月登記數字開始反映。

從半年統計來看，一手私宅買賣合約登記暫錄12,215宗，總值1,347.9億元。該行預計上半年有12,320宗及1,355.0億元，將較去年下半年的7,867宗及1,133.7億元上升56.6%及19.5%。當中，金額創按半年歷史次高，僅低於2017年上半年的1,356.1億元，至於宗數是創2004年上半年15,467宗後的15年新高。

二手方面，上半年二手私宅買賣合約登記暫錄20,051宗，總值1,779.1億元，預計最終錄20,370宗及1,805.0億元，將較去年下半年的14,360宗及1,273.8億元，分別上升41.9%及41.7%。

回歸22年 一手再上2萬宗

今天是香港回歸祖國22周年，據美聯物業綜合土地註冊處資料顯示，回歸第22年(去年7月1日至今年6月27日)，在不包括一手公營房屋之下，一手私樓註冊量錄約20,429宗，按年高出23.3%，為相隔一個回歸年後再度突破2萬宗水平。至於一手金額方面，期內一手私樓註冊金額錄2,451億元，按年亦上升11.7%，創回歸以來次高，並連續3年超越2,000億元水平。

反觀，二手表現明顯較一手遜色。美聯指，回歸第22年二手住宅註冊量錄39,599宗，註冊金額錄約3,173億元，較回歸第21年分別下跌18.7%及13.0%，走勢與一手背馳。估計期內二手住宅註冊量最終未能突破4萬宗水平，有機會創回歸年以來第二低。

　　市場觀望氣氛仍濃，加上大型新盤「接棒式」登場，致二手交投受壓，消息指，鰂魚涌太古城3房單位，以每方呎19902元沽出，屬市價水平；另外，青衣居屋偉景花園高層戶，以自由市場價925萬易主，創該屋苑成交價新高。

　　大型藍籌屋苑錄成交個案，美聯高級營業經理龔彥峰指出，鰂魚涌太古城美菊閣中層E室，面積922方呎，屬3房間隔，作價1835萬易主，呎價19902元，屬市價水平，買家為換樓客。