把房子抵押給銀行，每月領取固定生活費，養老靠房不靠兒的「以房養老」貸款，上路迄今逾3年，目前累計申辦3362件、核貸金額184億元。《蘋果》追蹤，土地銀行承辦1筆北市總值8000萬元、31年老公寓，借款人可以月領10萬元，羨煞不少人。

以房養老又稱逆向抵押貸款，拿房子向銀行抵押，銀行每月支付生活費。資料照片
所謂 「以房養老」可稱為「逆向抵押貸款」，讓擁有房子的長輩，將居住的房子拿去銀行抵押貸款，而銀行每月支付生活費用，讓銀髮族在晚年能有1筆資金照顧生活。

商業型60歲可辦
內政部最早於2013年試辦的「以房養老」方案，限定超過65歲，無法定遺產繼承人的銀髮族，可將房產抵押給政府，按月領取生活費到往生，身故後，不動產所有權歸國家所有，但因資格甚嚴，試辦未久即喊停。

金管會銀行局副局長莊琇媛表示，當時的「以房養老」方案是做公益，申辦限制多，2015年金管會鼓勵各銀行承做，現今商業型的「以房養老」貸款，只要有房，年齡約在60至65歲以上，都可向銀行申請。

莊琇媛表示，因《民法》抵押權有最長30年限制，銀行會希望申辦者別太早申請，假設40歲申請，可能70歲又會面臨重新換約等問題，但各銀行規定略有不同。商業型「以房養老」，是將房子抵押給銀行，所有權和使用權還是借款人的，貸款屆期時，只要所有人或繼承人清償貸款，房子還是屬所有人或繼承人擁有；最高可貸市價7成。

金管會統計，目前核貸件數含金額最多的銀行前3名，依序為合庫1331件、核貸金額79.26億元，土銀1082件、52.63億元，與華南銀620件、28.39億元。3家核貸金額總計達160.28億元，在全部13家申辦銀行中，佔比達8成7。土銀表示，2016年1月開辦「以房養老」業務，每戶平均核貸額金額約600萬元，其中一半客戶貸款5成、利息採全數掛帳，即貸款到期時，本息才一併清償。該行放款員表示，「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有；另一種則為貸款7成，利息按月扣繳。

土銀指出，截至今年5月，土銀承辦額度最高的物件，擔保品總值8000萬元，是台北市31年的公寓，月付金達10萬元，其餘不透露；據了解，該物件應在蛋黃區，坪數逾百坪，也可能是多戶合併1筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，銀行可估價到8000萬元的公寓物件，可能原因是地段好，1樓店面，坪數大，另外也把土地價值算進去。

土銀估算貸款額度的方式，物件在雙北市距捷運站1千公尺內，貸款成數最高達市價7成，其他區域者為6成。土銀指出，貸款額度取決於借款人的不動產價值，視擔保品坐落區位、屋齡狀況等；屋齡逾30年老舊建物查估時，土地部分須扣除土地增值稅，建物部分須考量折舊。

合庫銀行從2015年11月開辦，統計到今年5月，承辦最高筆價的物件市值為5300萬元，位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近，12層住宅大樓的8樓戶，屋齡30年，貸款額度約6成，共3200萬元，申辦人年紀約70歲，申貸26年，月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示，屋主是在基本生活無虞，無須擔心小孩經濟狀況下，為提升生活品質而辦。

民眾接受度不高
林文理解釋，該筆擔保品總值5300萬元的物件，土地價值4936萬元，扣掉土地增值稅1717萬元，放款率以9成計，約2897萬元；另加上折舊後的建物估值約419萬元，放款率以8成計約335萬元，合計貸款額度約3200萬元。

合庫開辦以房養老貸款業務至今，全國累計有1369件申請，平均每戶貸款額度為595萬元，平均每月月付金達2.7萬元。其中，雙北市各約有300多件，佔全國47%，其中不乏北市精華區，如大安、信義、中正區的大樓物件。

儘管政府利益良善，但民眾接受度卻不高，《蘋果》隨機路訪，王先生認為貸款繳那麼久，之後還要把房收回去，「覺得有點不太ok」，至於以後會不會以房養老，「退休後才能決定」。

今年58歲的竺先生，任職保全業，住在新北市樹林區，有1戶市值約600萬元老公寓，對「以房養老」，他表示「絕不考慮」，認為房子留著對家人較有保障；但若是單身退休族，每月勞退1萬多元，加上「以房養老」每月給付1.6萬元，他覺得「可過得很舒服的金額」。只是，「以房養老」貸款期限一到，若無力償還，恐陷入無房可住窘境，雖然各家銀行可部分再延長年限，但仍非長久之計，該何去何從是則為一大隱性問題，民眾申辦前也應考量清楚。

滿足基本需求 獨寡老人最適宜

目前多家銀行推出的「以房養老」方案，申辦人多分為2種，一是為了滿足晚年基本生活需求，每月需有固定生活費養老，過有尊嚴的生活；另一是基本生活無虞，只想提升生活品質，包括旅遊娛樂、朋友聚會、打球運動，發紅包給孫子等。這2種需求皆不少，但滿足基本生活需求的比例還是比較多，而僅有少數作投資用。

月支付金不多
合庫銀行個人金融部協理林文理表示，通常申辦「以房養老」失敗原因，一個是申辦人未跟子女溝通好，在申辦需有直系親屬或配偶做緊急聯絡人的條件下，導致無法順利申請；另一個是申請人因覺得每月支付金額，不如想像般高，故放棄承辦。
據金管會最新公布「商業型不動產逆向抵押貸款統計資料」顯示，最早由合庫於2015年11月開辦，到2016年3月核貸案件僅125件，至2016年12月底，成長至1241件；截至今年3月已累計3362件，13家銀行核貸金額共184億元。

推動房養老政策的行政院前政務委員、台大社會學系教授的薛承泰表示，「以房養老」需求還在慢慢成長，估計明年後，接受度就會較高，因1951年至1966年出生的嬰兒潮，現陸續已為約55∼65歲的老人；和過去老輩人的不變賣祖產觀念不同，嬰兒潮的老人因為財產多是自己賺來，且孩子少，加上年金改革因素，這些人對以房養老貸款的接受度會比較高。薛承泰說，「以房養老」適合僅有1個房子，存款不多，又不想將房子留給子女的銀髮族申辦，「當子女靠不住，政府又不可信任時，這是活著有尊嚴的選項。」

專家看法不一
房產專家Sway直言，「以房養老並不划算」，因房子會折舊，銀行估得價格也會比起當初買得價格要縮水，「有能力買房、又有退休金的人，通常不需要再把房子抵押貸款」，真正需要的，可能是真的很窮的人，所以申辦人數向來不多。

美商ERA不動產資深經理陳泰源則說，申貸「以房養老」，須評估每月金額夠不夠生活開銷，以貸30年、600萬元計算，每月可領1.6萬元，「其實只夠溫飽，但不夠出國旅遊。」即便無力償還貸款，銀行拍賣金額如高過原先的承貸本金與利息，仍會將超逾價值返還給屋主或繼承人，單就這點來看是划算的。陳泰源表示，基本上「以房養老」是一個好的政策，如果守不住財、子女不孝順，或是孤獨老人，建議可選擇「以房養老」。

坤悅開發（5206）昨（1）日宣布，最新完工、總銷38億元的「泰若天成」大樓社區案，銷售突破五成。法人估，坤悅今年進入建案完工交屋高峰，全年營收、獲利有望創歷史新高。

目前已知，除了位於「泰若天成」之外，坤悅今年將完工交屋的個案，還包括總銷位於潭子的「迎勝」、「華泰金店」，兩案總銷近9億元，其中「迎勝」已經完銷，並於第1季起陸續入帳；「泰若天成」則可望為下半年營運挹注成長動能。

坤悅去年營收14.55億元、年增7.4%，稅後純益2.24億元、年增26.5%，每股稅後純益1.51元；今年第1季稅後純益1.04億元，每股稅後純益已達0.95元，而前五月營收累計9.90億元，更較去年同期大增501.9%。

此外，台中市北屯區11期「泰若天成」，產品規劃49至63坪、三至四房，總銷達38億元，目前銷售超過五成，6月起陸續交屋，成為坤悅下半年主要營收來源。

「泰若天成」基地位於北屯崇德五路與河北二街口，產品規劃49至63坪、三至四房，總銷達38億元。此案位處熱鬧的崇德路商圈，成為市場指標，法人估，今年可望貢獻逾20億元營收。

坤悅表示，崇德路商圈餐飲店數已超越公益路，包括春水堂、星巴克、麥當勞、優衣庫、GU等相繼插旗，而洲際棒球場大型商場開發也將定案，商圈發展可期。「泰若天成」已購客戶中，自營商就占了50%、退休族約25%。

坤悅今年推案動作積極，在台中大里、豐原、太平等地都有新案推出，總銷合計逾25億元。其中，大里「坤悅JIA」總銷9.4億元，產品規劃36至38坪，鎖定年輕首購族群；豐原「心世代」主打17至25坪小宅，總戶數66戶，總銷4億元。

隨著運動風氣興起，台中健身中心到處林立，就連社區大樓健身會館也紛紛朝大型化、專業化、全方位發展。建商搶搭這波運動潮，大型指標建案爭相主打擁有大型且專業設施的運動會館，強調住戶在家就能滿足運動的需求，運動宅均賣出好成績，甚至吸引中信、兄弟棒球員爭相購屋。

其中，總銷50億元、北區指標建案「順天謙華」，近期在台中市區樹立大型看板，標榜是台中首座專業、全方位運動宅，強調要讓住戶「動」起來！該案採雙塔格局規劃，分前後兩棟，前棟以靜態公設為主，後棟打造450坪大型健身房與泳池，滿足住戶動態與靜態的雙重需求。

順天建設總經理林丙申表示，「謙華」案不僅規劃有專業級的健身、重訓級器材，搭配專業健身房設備，更提供完整的訓練區域，包含重力訓練區、飛輪區、瑜珈舞蹈教室與達競賽標準級的25米長3水道泳池等；更於室外規畫廣達1,700坪中庭景觀花園，讓住戶可享受充滿綠景的休閒運動空間。

此外，位在北屯區洲際特區、總銷高達80億元的永福「洲際W」案，位於中市府規劃的棒球運動廊帶發展核心，因應周邊的運動風氣，永福地產於社區內重金打造600坪運動會館，包括有半露天無邊際泳池、水療池、烤箱蒸氣室及戶外烤肉區，三樓整層重訓及心肺核心訓練中心，還有瑜珈教室、親子室內外互動遊戲區等。

「洲際W」多元實用公設，吸引了多位中信、兄弟棒球員爭相購入，成為該建案的另類代言人，目前整體銷售量超過六成。

另外，位於沙鹿區的運動小宅案「久樘快樂天鵝」，規劃近千坪的運動主題公設，其中室外籃球場與運動吧的設置，頗受年輕首購族的青睞，另有室內撞球、手足球、手冰球等運動休閒設施，推出後獲年輕首購族好評。

還有建商從軟體面著手。例如懋榮建設，在台中市單元一重劃區的「Next 1」新案，強調健康養生宅為訴求，特別贈送一年48堂健身課程給住戶；龍井區的「昇祐DNA」，不僅規劃硬體運動設施，還聘請專業教練指導，讓運動習慣落實生活中，吸引熱愛運動的購屋族。

六都地政局昨（1）日公布，6月買賣移轉棟數較5月收窄，但普遍買氣較去年同期增加，上半年六都買賣移轉棟數合計逾11萬棟，是近五年同期新高，市場持續回溫，買賣移轉棟數在2016年落底後，連續三年增加，確立房市復甦走勢。

六都上半年買賣移轉棟數平均年增6.6%，除台北市年減0.1%外，新北市年增2.1%，桃園市年增7%，台中市年增5.5%，台南市年增7.1%，高雄市年增20.1%，顯示房市買氣逐漸回溫。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，整體房市緩回溫，7月工作天數比起6月多出約四天，地政機關可辦理過戶的天數較多，預料將延續復甦買氣，7月買賣移轉棟數有機會較6月再成長。
房市復甦確立，但戴德梁行總經理顏炳立指出，上半年移轉棟數仍處於微溫表現，若是市場不熱，就別期望明天會更好，賣方不應眷戀，要像藝人林志玲嫁人，在對的時間，出現對的人，就是該把握的緣分。

曾敬德指出，上半年六都之中，表現最好是台南市與高雄市。台南市買賣移轉棟數11,542棟，已經超越房市高點、2014年上半年約10,706棟的水準；高雄市有19,684棟，幾乎要追平2014上半年20,439棟高標。

不過，以6月買賣移轉棟數來看，六都表現皆較5月衰退，平均月減13%。曾敬德分析，5月房市受美中貿易戰等影響，交易量略為下滑；地政機關6月工作天數比5月減少，6月買賣移轉棟數月減逾一成，但整體仍略優於去年同期表現。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房市回暖，導致屋主姿態漸高，讓價空間漸小，而自住型買方沒有追價意願，加上梅雨季節打亂看屋計畫，都使6月整體交易量縮。

各都行政區6月表現漲跌互見。房仲業者指出，台北市6月減少主因大安「大安錦町」、萬華「新碩鼎」和文山「樂漾」5月有交屋潮，導致6月這三區量縮接近三成。內湖有「友座君綻」、「遠雄峰邑」交屋，因此內湖區移轉成長14.6%；桃園市因桃園區交屋潮退燒，區域量減19.5%，唯獨楊梅連續成長，年增幅度超過八成。

新北市政府祭出「都更三箭」，其中包括「捷運蓋到哪、都更做到哪」，景平路與南山路交叉口東北側中和區南山段都市更新案，1日舉辦動土典禮。

本案距離捷運景安站180公尺，原為四棟30年以上四層樓建物及其他鐵皮棚架，土地使用效益低落、環境景觀不佳。

新北市政府指出，都更後配合大眾運輸為導向的城市發展，即是俗稱的TOD，以高密度發展並對行人友善的設計，提供舒適便利的生活環境，帶動捷運場站周邊土地發展。

本案規劃地上15層、地下四層的無障礙電梯住宅大樓，鄰計畫道路二側規劃寬度四公尺以上人行步道，提供行人安全舒適的步行空間。

此外，考量整體都市景觀將毗鄰的南山溝併入整體規劃設計，配合南山溝地坪美化工程結合基地內開放空間規劃整體性的人行步道系統，以符合銀級綠建築規定的多層次綠化設施，提供周邊居民充滿綠意的休憩空間，達到友善住戶及友善環境雙贏目標。

立法院臨時會昨三讀通過「平均地權條例」部分條文修正案，內容與政院版相距甚遠，更別提足以完善實價登錄機制，被在野黨戲稱是從「實價登錄二・○」變為「實價登錄○・五」，民進黨立委還硬拗，聲稱就算沒有二・○至少有一・五，讓人貽笑大方。

這次修法不能「一步到位」，民進黨口徑一致，推稱社會上還存有很多疑慮，必須好好在立法院討論。若當真如此，不知道民進黨團在經歷過這次臨時會後，是否感到精神錯亂？

倘若社會共識是民進黨的最大追求，堅持「民之所欲，常在黨心」，為何在審議各界存有質疑的公投法修法，卻在臨時會火速過關，更放任中選會限制已經進入第二階段連署的公投提案，一併延遲到二○二一年才能舉行公投？

倘若社會疑慮是民進黨最大的顧忌，認為「民眾的想法才是黨心中最軟的一塊」，不知面對學者和民間對司法院大法官提名人的憂心，民進黨何故又置若罔聞，在短短一周內便完成審查，連一點時間都不能等？

如今民進黨政府通過一個做半套的實價登錄，居然又搖身一變成溫和改革派，一下子說要爭取共識，一下子又強調慢慢來比較快，然而事實是，行政院自去年五月通過相關修法，送國會審查後，民進黨未曾在立法院中有過討論，直到要三讀了，才急急忙忙說毫無共識，一切都是萬不得已。

老實說，民進黨在立法院一會兒溫和、一會而激進；一會兒重視民意、一會兒又專斷獨行，忽快忽慢、全憑黨意的行徑，自己沒有因為人格分裂而精神錯亂，社會都已經先錯亂了。

蔡總統二○一六年競選總統時提出「安居三策」，承諾房屋市場資訊透明，如今立院通過的卻是七折八扣的版本，民團以「建商才是小英心中最柔軟的這塊」形容政府向利益團體傾斜，只是剛好而已。

六都公布最新買賣移轉棟數，幾乎全軍覆沒，六月較上月移轉量明顯下滑，台北市六月2432棟，月減11.3％，年增10.3％，新北市4992棟，月減10.8％，年減11.3％，桃園市3432棟，月減6.4％，年增10.2％；台中市3314棟，月減20％，年增0.7％；台南市1910 棟，月減13.8％，年增6.8％；高雄市3047棟，月減16％，年增12％。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房市回暖氛圍導致屋主姿態漸高，讓價空間漸小，而自住型買方又沒有追價意願，加上梅雨季節的豪雨打亂看屋計劃，導致整體交易量縮。
　　　
台中買賣移轉量較上月降溫最多，達兩成，台灣房屋信實青海特許加盟店店東王鐙毅表示，年底總統選舉效應提早在五六月發酵，市場買氣已經逐漸出現觀望氣氛，估計隨著後續選情更加白熱化，民眾重心轉移，加上買賣雙方的價格拉鋸，下半年置產型買盤恐將會趨緩。

其餘各都交易量也普遍較上月量縮，張旭嵐指出，受選情因素干擾，高雄五月起交易量減，六月份移轉持續下滑，降幅僅次於台中；台北六月移轉量減，主要因大安「大安錦町」萬華有「新碩鼎」和文山「樂漾」五月有交屋潮，導致本月三區都量縮接近三成，而內湖受惠「友座君綻」、「遠雄峰邑」交屋，因此內湖區移轉仍有14.6％的成長；至於桃園也因為桃園區的上月交屋潮退燒，區域量減19.5％，唯獨楊梅連續成長，年增幅也超過八成。

台灣房屋楊明直營店經營主管沈文有表示，楊梅中古屋市場平穩成長，不過因五六月份有不少新案，包括「X計劃世紀城」、「協合涵美3期」等新案陸續交屋，因此移轉量增加最為明顯，比2018年同期增幅達82.3％。

觀察2019上半年六都房市成績，分別是台北市13187棟，相比2018年同期年減0.1％；新北市28066棟，年增2.1％；桃園市17708棟，年增7.1％；台中市20036棟，年增5.5％；台南市11541 棟，年增7.1％；高雄市19684棟，年增20.1％，六都總交易110222棟，較2018年上半年成長6.6％。

張旭嵐指出，上半年買氣仍比2018年同期增加，顯示2019年房市已然築底，自住族進場意願高，其中高雄受惠於政治議題發燒的效應，年增為六都最高。而下半年房交易，隨著中美貿易戰暫停，若國際關係穩定，全球經濟可望回穩，長期而言仍是正向發展，不過年底總統大選仍是影響市場交易的觀察重點，屋主若想順利出售，價格還是成交關鍵。

7∕1凌晨兩點，台北市西門町獅子林新光商業大樓發生火警，消防人員約花一小時將火勢撲滅，總共救出132人，所幸無人員傷亡，而獅子林大樓為住商混合，住宅套房的隔間疑似是用木造材質，專家指出其實不管起火原因是什麼，木板材質的隔間容易讓火勢越來越大，而民眾最容易疏忽的反而是隔間材質不明的房子。

民眾在外租屋該如何辨別隔間是耐火材質？事實上，民眾自己很難分辨隔間材質是否防火，北市建管處副總工程司洪德豪表示，頂多只能看出隔間夾板是木材裝修，若是使用其他材質，是否符合政府耐燃規定？真的肉眼看不出來。

洪德豪說，內政部已在2018年4月有發布命令，若一戶人家有六間以上房間，十個以上床位，應該要比照一般宿舍建築室內裝修的規定。也就是說，內部裝修如防火板或磚牆，應該要通過公共安全公司檢驗，需有耐燃二級、三級以上認證。

民眾若擔心住到隔間材質耐火不良的房子，洪德豪建議，可要求屋主提出公共安全檢驗合格文件證明。

內政部營建署強調，有輿論指出單身及婚育租金補貼方案受益者相較於全國人口比率很低，其實每年7至8月間辦理之住宅補貼方案已提供相當戶數之租金補貼戶，以租金補貼核准率來看，2018年度租金補貼計畫戶數6萬9,563戶、申請戶數7萬6,997戶、核准戶數6萬535戶，核准率將近8成。

20歲以上單身租屋需求，政府已全面協助

行政院最新核定的單身及鼓勵婚育租金補貼試辦方案，照顧對象為20至40歲單身者及新婚育兒家庭，有民眾質疑對於此政策未照顧到40歲以上單身族群，似有不公。

內政部營建署表示，自2007年起辦理之住宅補貼方案，即提供平均每人每月所得低於最低生活費1.5倍(相當所得位於20％分位點以下)中低所得家庭租金補貼，補貼對象已包含40歲以上單身族群，20至40歲單身者並未納入，為彌補該補貼缺口，內政部營建署自2019年辦理單身及鼓勵婚育租金補貼試辦方案，以協助20-40歲之單身者減輕居住負擔。

單身婚育租金補貼設定排富，以提供有需求的租屋族

內政部營建署強調，單身及鼓勵婚育租金補貼的排富條件是以平均每人每月所得來看是否低於最低生活費2.5倍(相當所得位於35％分位點以下)，以台北市而言，需低於4萬1,450元。

若新婚育兒家庭及單身家庭所得相近，因新婚育兒家庭人數較多，平均每人每月所得計算後，相對單身者負擔重，應更能符合標準。至於申請者的直系親屬(如父母親)若持有住宅，因審查的家庭成員不包含直系親屬，故不會影響單身婚育家庭的補貼資格。

內政部營建署強調，單身及鼓勵婚育租金補貼2019年為試辦方案，如執行成效良好，將會持續辦理。

最後，內政部營建署提醒，單身及鼓勵婚育租金補貼試辦方案作業要點及詳細資訊預計於2019年8月公告，屆時民眾可至「內政部不動產資訊平台-住宅補貼專區」或至內政部營建署網站首頁右側→「重要政策」→「住宅補貼專區」查詢。

此外，政府資源有限，申請資格定有排富條件，家庭成員均無自有住宅且平均每人每月所得須低於最低生活費2.5倍，並非單身青年即應全數給予補貼。另內政部營建署推動社會住宅及包租代管等多元的居住協助措施，以減輕青年的居住負擔。

新北市市長侯友宜於2019年7月1日於新店清溪河濱公園，為安坑輕軌工程中的安心橋塔吊裝完成進行祈福儀式。侯友宜於祈福典禮中表示，安坑輕軌與捷運環狀線交會於十四張站，完工通車後將大幅提升安坑地區捷運轉乘的便利性，而安心橋為國內首座單塔斜張桁架複合式軌道橋，未來將成為新店地區的新地標。因此，安心橋塔的完工不單使安心橋工程邁進一大步，對於安坑輕軌整體工程而言更是一大突破。

侯友宜也強調，積極推動三環六線是市府團隊上任後重要的施政項目之一，目前整體計畫達成率82％，透過捷運工程帶動地方建設，以縮短區域發展的差距。六線之安坑輕軌整體進度目前已達57％，朝110年完工努力，除了連接新店與安坑地區的交通外，同時串連沿線的自然與人文景觀。此外，輕軌的建置與使用有助於降低環境的碳排放，讓民眾享受交通建設的便利性時，對於環境保護也盡一份心力。

安心橋為跨越新店溪，施工過程相對困難。新北市捷運工程局局長李政安表示，安心橋於新店溪河中僅落下兩墩，橋塔因需要負荷橋體的主要重量，設計上為10度傾角之A型塔柱，並採用鋼箱型結構。橋塔高達130公尺、重量約3450噸，橋塔基礎則是以42根全套管基樁深入河底35公尺並釘入岩盤，橋塔完工後將搭配12對斜張絞索以穩定橋體桁架，成為國內少見的超高橋塔軌道橋。

　　幾天前，深圳5宗住宅用地集中掛牌出讓，地塊總占地面積約16.8萬平方米，總建面69萬平方米，採用“單限雙競”規則。這是近二十年來，深圳土地招拍掛市場最大規模的一次宅地供應，被譽為“史詩級土拍”，引發業內熱議。

　　近年深圳住宅地供應稀缺，此次土拍共吸引了80余家房企參與，據悉，開拍前房企交的保證金就達1100億元。最終，五塊地由越秀、龍光、中海、電建以及平安拿下。

　　其中，單價最高的地塊位於龍華區民治街道，經過130多輪競拍，最終被龍光地產以最高限價65.85億元收入囊中，配建人才房面積36700平米，溢價率達45.01%，樓面價約6.70萬元/平方米。

　　龍光地產作為區域性房企，深耕粵港澳大灣區十餘年，憑藉逆週期低成本拿地，狠狠地賺了幾年。但隨著越來越多規模房企的入局，疊加住宅地塊供應收緊，龍光地產也開始積極孵化城市更新專案，並走出灣區尋找新的增長點。

　　低成本拿地優勢或難持續

　　正如龍光地產董事會主席兼執行董事紀海鵬所說，“龍光之所以能持續保持較強的盈利能力，是因為公司拿在政策限價範圍內仍可以保持較好利潤的土地。拿地時需要看准區域和節點，避開在房價高位和地價高峰期買入。”

　　作為近年來一直深耕粵港澳大灣區尤其是深圳地區的黑馬房企，龍光地產前幾年在深圳頻頻以低價拿地，並隨著深圳史無前例地提出東進戰略，使得以深圳為核心的都市圈已經初具規模，當地房價一路飆升，龍光地產隨之而起。

　　截止去年底，龍光地產的3626.13萬平方米土儲面積的平均成本僅為3985元/平米。2018年龍光地產銷售毛利率為33.73%、銷售淨利率20.34%、淨資產收益率（加權ROE）31.54%。雖規模不及千億，但龍光的盈利能力比千億級房企卻並不遜色。

　　但此一時彼一時，此次高達6.7萬元的樓面單價對於龍光地產此前的拿地成本來說高出數倍，或許此前低成本拿地的核心競爭力正在隨著市場發展而漸漸失去優勢。

　　盈利主力地區深圳銷售額占比下降

　　2018年，龍光地產實現合約銷售面積440萬平方米，合約銷售額約人民幣718.03億元，較上年增長約65.4%。公司實現收入441.37億元，歸母淨利潤為82.88億元。

　　分區域來看，深圳的合約銷售金額最高，在整體銷售額中占比34.4%。而2016-2017年，深圳市的合約銷售額占比分別為44.1%、40.1%。曾經因為重倉深圳，給龍光地產帶來了不俗的收益，但隨著公司銷售規模的增長，深圳的銷售額占整體銷售額的比例卻連續兩年發生下滑。


　　從土儲來看，2018年，龍光地產透過公開市場招拍掛的方式新獲取專案32個，總建築面積為747.39萬平方米。粵港澳大灣區新獲建面為498.38萬平方米，其中，深圳的新增建面僅為7.91萬平方米。

　　截至2018年底，龍光地產土地儲備的總建築面積約為3626.13萬平方米，其中，粵港澳大灣區占比62.3%，深圳占比為5.3%。而在2016年底的時候，龍光地產的土地儲備中，深圳的土儲占比為40%。


　　深圳地區銷售占比的下滑、深圳土儲占比僅剩個位數，這或許也是公司此次迫切補充深圳土儲的原因。這對於主耕粵港澳大灣區、尤其是深圳的的龍光地產來說，顯得尤為重要。

　　嚴躍進表示，“對於此類土拍來說，樓板價很高，自然也使得後續地塊專案開發的壓力增大，同時這也使得當前此類房企需要加快融資，進而改善未來專案的融資環境。類似拍地至少說明了一個心態，企業必須拿地和加快土地儲備工作，這是最基本的工作。當然後續預計在開發過程中，若是有資金壓力，或也會有導入聯合開發或股權合作的模式。”

　　嚴躍進還稱，“對於龍光來說，其在深圳等市場有較好的深耕，但類似城市政策管控是比較嚴厲的，實際上也會對具體項目的去化和盈利等形成制約。同時周邊競爭類的專案還是比較多，這也是需要注意。”

　　積極培育新的增長點

　　隨著進入粵港澳大灣區“搶食”的規模房企越來越多，深圳住宅地塊供應愈加稀缺，拿地壓力並不樂觀，舊改項目也逐漸成為房企補充土儲的重要手段。

　　龍光地產表示，城市更新專案現是公司于大灣區內補充土儲的重要來源。2018年，公司成功孵化珠海 • 玖龍匯和佛山禪城 • 綠島湖專案，這兩個專案從拿地到成功孵化僅用了不到 1年半時間。截至2018年末，這兩個項目還未貢獻收入。

　　此外值得一提的是，在城市更新項目方面，粵港澳大灣區已盤踞著佳兆業等“舊改”大戶，競爭壓力不算小。

　　並且，舊改專案往往融資規模較大、動拆遷成本高、週期較長。這也會對企業的現金流提出更高的要求。

　　這兩年，龍光地產的融資節奏有所加快，2014、2015年，龍光地產均在年內進行了兩次融資，分別獲得資金淨額約人民幣33.84億元、49.50億元。2016年，公司發行了本金總額為人民幣74億元的公司債券；2017年，公司成功發行了四批本金總額為11.06億美元的優先票據；2018年則發行了六批14億美元的優先票據及一批2億新元的優先票據。

　　2016年及2017年，公司的融資成本即票據利率均不到6%，而2018年，公司所發行的六批票據利率均超6%，最高的一批達8.75%。

　　此外，龍光地產也在積極培育新的增長點，2018年，公司在上海相鄰的嘉善和吳江一共拿了三幅地，策略性佈局環上海一小時都市生活圈。

　　不過，據介紹，按照發展戰略規劃，未來龍光地產投資發展的重點還是聚焦粵港澳大灣區，而環上海一小時都市圈主要作用是補充銷售規模和平衡業務佈局，未來該區域的銷售規模占比不超過公司總體銷售額的10%。

大將更迭，耐人尋味。在萬科內部重要崗位快速人員更換的背後，是萬科從去年開始的業務調整。

萬科的業務調整仍然在繼續。

6月28日，萬科2018年度股東大會在深圳大梅沙總部如期召開。會議現場，萬科董事會主席郁亮、總裁兼首席執行官祝九勝和獨立董事劉姝威等數十位高管一一亮相。主席臺上的人員發生了細微變化，往常以首席財務官身份宣讀並提交股東審議年度報告的孫嘉也變成了王文金。

這源於1個月前萬科發佈的一則人事變動。5月7日，萬科週刊發佈的通知顯示，孫嘉接替張紀文成為萬科南方區域事業集團首席執行官。同日，萬科公告表示孫嘉不再兼任執行副總裁、首席財務官、財務負責人。

在近幾個月，萬科在太原、青島、武漢、貴陽多個城市亦出現高層人事變動。郁亮在當日股東會上開玩笑地表示：“過去2個月以來萬科發了14條職位比較高的任命，謝謝媒體朋友經常幫我們做的各種各樣統計。”

大將更迭，耐人尋味。在萬科內部重要崗位快速人員更換的背後，是萬科從去年開始的業務調整。

在去年底確立了“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的戰略之後，萬科便對旗下各業務進行著新一輪梳理和調整，一改過去各區域新業務賽馬、遍地開花的局面，萬科開始逐步收斂多元業務，將重心重新聚焦到房地產主業上。

頻繁人事換防

今年伊始，萬科南方區域拉開了人事變動的序幕，深圳、廈門、廣州等幾個大城市的總經理率先出現了人事換防。

其中唐激楊為深圳萬科總經理，免去其廣州萬科總經理的職務；薛峰為廣州萬科總經理，免去其廈門萬科總經理的職務。常樂擔任廈門萬科總經理，免去其南寧萬科總經理的職位。

5月，萬科南方區域再現人事職能調整，區域負責人位置發生改變，首席財務官孫嘉代替張紀文接管南方區域。

人事變動往往與企業戰略的調整密不可分。作為總部所在地，南方區域的重要地位不言而喻。基於該區域的人事大換防亦折射出萬科總部管理層對華南市場的佈局心思以及提振地產主業的決心。

在2018年的財報中，南方區域銷售占比23.64%，次於上海區域以及北方區域；收入占比為26.94%，遜色於上海區域。2019年，南方區域計畫開工面積約為625萬平方米，低於其餘三大區域。一直在創新業務領域扮演著急先鋒角色的南方區域在傳統開發業務上失去了第一的寶座，且少有拓展新城市的舉動。

在人事調整中，萬科南方區域也在逐漸回歸基本盤。去年9月份的南方秋季例會上，鬱亮喊出了活下去的口號，外界一度解讀為對房地產市場未來走向的看衰。而隨後根據鬱亮的解釋，其核心意思為收斂相關多元業務，開始強調房地產開發業務的重要性，力保回款品質。

“張紀文更傾向於新業務，曾在公司內抱怨為什麼停掉了那麼多的新業務，在多元業務的態度上，孫嘉跟總部的看法更加一致，他更傾向於收斂聚焦。”一位元萬科內部人士告訴時代週報記者。

而以南方區首的變動為標誌，從5月開始，萬科各城市人事換防範圍不斷拓展，太原、青島、武漢、貴陽多個幾個城市亦出現高層人事變動。根據相關媒體報導，萬科武漢公司總經理李東調到南方區域本部擔任副總；萬科貴陽公司總經理蔡平調到武漢公司接任；萬科太原公司總經理曹江巍被調任青島，青島公司總經理劉育民調任北京區域本部。

事實上，在重新聚焦房地產開發業務的階段，各個區域核心城市的負責人更換，有著更深層的意思。為了更好地進行事人匹配，即“先事後人，因事設崗，因崗配人”。萬科啟動了大江大海計畫，即萬科開放具有競爭力的位置，鼓勵內部人才積極競聘。同時，也努力吸引外部人才可以加入。

“開放競聘的崗位大多數都是內部調配、跨區域流動，最顯著的特徵是各個城市總經理的跨區域變動出現。除了總經理崗位，也有一些區域職能崗位，例如財務。”萬科內部人士向時代週報記者表示。

在股東自由交流環節，有現場股東提出問題，如何保證外來的人員強于萬科自身培養人員？

“一個組織成熟以後有必要跨區域流動，否則會固守一方，難免產生懈怠的心態。”郁亮回應，“大江大海”是活水計畫，未來大多數將會從內部產出。由此來看，萬科這場覆蓋多個城市的人事變革不會就此停止。

值得注意的是，組織架構重建以及事人匹配的工作一直是由孫嘉在主導，如今，孫嘉已調離，未來誰又將領導該計畫繼續前行呢？上述內部人士向時代週報記者透露，目前萬科總部並未找到相關的負責人，暫時由鬱亮本人親自負責。

地產主業回歸

頻繁的人事更迭背後，是萬科對旗下各業務也進行著新一輪梳理和調整。

過去幾年，萬科自身定位以及對新業務的探索以及轉型主導著這艘巨艦的前進方向，但也令其銷售第一的行業地位遭遇挑戰。

如今，開發業務再次得到強調，被確立為整個萬科集團的基本盤。除了通過人事層面的調整來實現房地產主業的提升之外。在具體的工作中，回款依然是萬科2019年的工作重心，萬科設定了6000億元住宅回款目標，比去年下調了300億元。

分解到各區域和各城市，銷售回款成為關鍵的考核指標。萬科雲南區域負責人曾向時代週報記者表示，銷售回款的確成為當前第一工作任務，目前每天都需要向上彙報回款進度。

而在拿地方面，萬科上半年呈現出波動的情況，但整體投資態度略顯謹慎。

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根據中國指數研究院資料，2019年1―2月，萬科在拿地方面不斷發力，以274億元躍居榜首；隨後3月、4月進入沉寂期，單月拿地金額不足百億元。進入6月以後，萬科在土地市場動作頻繁，在昆山、江陰、溫州、重慶、寧波、柳州等地豪擲超百億元拿地，成為上半年拿地金額最多的一個月。

祝九勝在現場表示，儘管土地市場火熱，在投資方面萬科一直是謹慎投資。

他進一步解釋稱，萬科內部用兩個工具來進行投資節奏的調節，一是投資總規模的限定；二是在每一個週期的回款裡面拿出一部分比例進行投資。

“以一個年度為例，一般是拿出30%左右的回款來進行投資。今年1―5月跟去年同期比回款的比例是在下降的，今年1―5月份總的投資大概有700億元，權益股份占500億元，總的溢價把握比較好，在7%左右。還是要保證有足夠的儲備，足夠的資源可持續發展。”

這也在一定程度上使得各區域拿地金額出現分化。時代週報記者不完全統計，截至6月24日，南方區域權益拿地金額僅為126.35億元，作為四大區域銷售額之最，上海區域權益拿地金額則為211.7億元。

在拿地方式上，萬科更傾向于合作開發來降低風險。祝九勝表示，從最近這幾年按金額來看的話，接近80%都是有合作方的；按項目個數來看，70%都有項目合作方。

多元業務調整

開發業務之外，長租公寓、物業管理被視作公司核心業務。祝九勝在現場發言中也特意強調，“開發業務是我們的基本盤，2019年開工面積達到3609萬平方米，物業服務穩健發展，住宅租賃也會提高經營品質，提高回報水準”。而對於商業、物流、冰雪等業務，祝九勝則表示，會有序安排。

就在5月份，擔任了廣州萬科總經理僅3個月的薛峰，調往長租公寓事業部擔任總經理。據內部人士透露，薛峰所在廈門區域較早地就進行了長租公寓的嘗試，並在公司內部得到表揚。他的上任也意味著，萬科在長租公寓領域的決心。

鬱亮在會上表示，公司對於房地產時代來到白銀時代的判斷沒改變過，到了白銀時代的話，房地產商依靠過去單一業務的話，是不足以支撐業務的發展。

“儘管競爭在不斷加劇，出租公寓更難做，但我們肯定還要做下去，長租公寓也是萬科的基本盤，萬科希望能夠在開發業務跟租賃公寓這兩個領域都能夠領先領跑，數一數二，這樣才能保持行業的地位和影響力。”鬱亮強調。

作為唯一有收入貢獻的多元化業務，物業在萬科內部佔據著重要位置。根據財報， 2018年物業全年的營業收入達到98億元，同比增長33%，占萬科收入的3.3%，是房地產開發以外最賺錢的板塊。

祝九勝則認為，萬科物業目前盈利，回報水準也不錯，整體達到了合理水準，該業務相對比較理想，商業地產方面也基本達到該水準，而養老、教育業務在財務指標上目前不盡如人意。

經過一年的業務調整，萬科對於多元業務的梳理已經清晰，儘管其內部人事架構與業務的調整仍然在繼續，但其對於行業未來方向的預判，則顯得更為引人注目。

　　記者沈則瑾報導：7月1日，上海成為國內唯一向部分城區下放戶籍審批權的超大城市。當日，上海市人力資源和社會保障局與浦東新區人民政府簽約，支持浦東打造更具競爭力的人才綜合服務環境。

　　據介紹，上海市人社局此次主動向浦東新區下放國內人才引進直接落戶和留學回國人員落戶審批權，在市級許可權內對浦東加快發展的實際需要，給予最大限度的支援和賦權。這使得上海成為國內唯一一個向部分城區下放戶籍審批權的直轄市和超大城市，將有助於提升浦東新區的引才自主性，提高引進人才與區域發展契合度。

當代置業（０１１０７）公布，斥資約２﹒０９億元人民幣，向獨立第三者收購湖北省仙桃市６幅地皮５０％股權。
該集團指該批地皮位於湖北省仙桃市南城新區，全部作為住宅用途，總佔地面積約４５０畝，而收購令其擴大於湖北省的土地儲備。

宏安集團（０１２２２）公布，截至３月３１日止年度純利約４﹒２億元，比去年度跌約６５﹒７％，每股盈利２﹒３仙，派末期股息每股０﹒８４仙。
該集團營業額約４０億元，增約５３％，主要反映薈朗落成後的確認銷售額帶動物業業務銷售收入增加所致，而整體毛利約１７﹒１８億元，增６２％，惟其他收入由去年度的逾１７億元降至７６２３萬元令純利下降。
沙田大圍薈蕎已售９３﹒５％，涉及２３億元，已於第一季竣工，油塘曦臺共３２６伙中已通過樓花售５０％，預售總額１６億元，計劃於明年竣工。　　
街市業務營運溢利增長１３﹒２％至２７５０萬元，東涌滿東邨新街市計劃於下半年開業，目前在香港管理總樓面面積超過１６﹒２萬平方呎，而內地合營企業管理總樓面面積超過２８﹒３萬平方呎的街市。

中美貿易戰降溫，買家入市態度轉趨積極，鑽石山夾屋悅庭軒有兩房戶於今年6月底（30日）獲買家以已補地價838萬元承接，呎價逼1.85萬元，刷新全港夾屋呎價紀錄。

市場消息指出，上述悅庭軒2座中層G室，實用面積453方呎，兩房間隔，今年3月以840萬元放盤，因原業主叫價硬淨，一直未獲承接，直至上月30日有買家以已補地價出價達838萬元，終打動原業主割愛沽貨，呎價18499元更創全港夾屋呎價新高。原業主2014年以500萬元已補地價入市，賬面賺338萬元（67.6%）。

已補價838萬易手

根據資料，悅庭軒1座高層C室，實用面積454方呎，兩房間隔，今年5月曾以已補地價818萬元沽出，呎價18018元，登上全港呎價最貴夾屋王寶座；換言之，有關紀錄相隔僅約一個月再被推高約2.7%。

另外，大圍居屋海福花園樓價亦破頂。利嘉閣地產市務經理古向嘉表示，海福花園2座福熹閣低層A室，實用面積506方呎，原圖則兩房間隔，新近以已補地價720萬元沽出，呎價14229元，屬該居屋自去年8月後相隔近一年再錄得樓價破頂成交。原業主2011年斥318萬元已補地價購入，約8年賬面獲利402萬元，升值約1.3倍。

不過，即使市旺，亦有另類貨割價求出路。忠誠拍賣行早前承銀主命，公開拍賣元朗祥降圍38號B座2樓村屋單位，實用面積105方呎，附105方呎天台，原開價80萬元，但未有買家競投被收回。銀主決定把單位降價至60萬元，減幅達25%，並於本月17日重新推出拍賣。

高銀金融（00530）今年6月中旬決定棄購5月投得的九龍東啟德商業及酒店地，令本已受中美貿易摩擦打擊的本港甲級寫字樓（下稱甲廈）市場雪上加霜。美聯工商舖（00459）資料研究部綜合美聯商業數據顯示，本港50大甲廈6月僅錄得10宗買賣成交，屬於今年2月錄得9宗以來的4個月低位。綜觀今年上半年，50大甲廈一共錄得89宗成交，較去年上半年的134宗勁跌約34%，但比去年下半年的64宗則漲約39%。

數據顯示，6月錄得10宗甲廈交投，其中九龍區佔6宗，港島區有4宗，新界區則未有成交；10宗成交較5月的15宗，回落約33%。成交面積則由5月約8.97萬方呎急減約68%，至6月約2.84萬方呎。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥說，寫字樓交投在3至4月回升，但5月初中美貿易糾紛出現變數，拖累市況急轉直下，6月高銀撻訂事件更令商廈市場冰封。他指出，6月錄得的甲廈成交，有約八成是在撻訂個案出現前成交，反映6月下半月甲廈交投慘淡。

翁鴻祥相信，市場在5至6月甲廈交投減少時，正累積購買力，當利淡消息被消化後，甲廈成交量料可回升。

資助房屋自由市場物業，樓價連環創新高，其中天水圍天頌苑3房連套房單位，連地價以658萬元沽出，屬於今年區內居屋樓價最貴單位。

天水圍最貴 8年升值1.9倍

中原地產區域營業經理伍耀祖指出，單位為天頌苑B座高層6室，實用面積650平方呎，日前以658萬元沽出（連地價），呎價10,123元。

翻查紀錄，天頌苑去年曾有單位以670萬元易手，而是次成交價，屬於今年天水圍居屋最貴。

原業主2011年9月以230萬元購入單位，帳面獲利428萬元，升值約1.9倍。

另外，同區天富苑Q座中層8室，實用面積502平方呎，中原地產分行經理曾芷妍表示，單位以496萬元（連地價）沽出，呎價9,880元。原業主於2011年153萬元購入單位，帳面獲利343萬元，升值2.2倍。

偉景花園925萬 新界新高

至於青衣居屋偉景花園樓價於一周內兩度創新高，有指5座高層D室，實用面積687平方呎，以925萬元（連地價）沽出，呎價13,464元，樓價創新界居屋新高，亦較對上紀錄920萬元，高出5萬元。

　　「磚頭保值」可謂老生常談，新界區兩個老牌屋苑同時有一手長情業主沽貨，並大賺離場。美聯助理聯席董事黃錦瀚指，沙田第一城33座低層B室，819方呎，屬3房連露台間隔，為罕有放盤，以1060萬成交，呎價12943元。原業主早於1983年11月以48.8萬購入，近36年間轉售帳面大賺1011.2萬，期內升幅約20.7倍。

　　另外，中原高級資深分區營業經理丘漢偉稱，荃灣綠楊新邨R座中層04室，475方呎，2房間隔，獲買家以745萬購入自住，呎價15684元。原業主同樣於1983年以30.5萬購入，持貨至今，轉手帳面獲利714.5萬，賺價約23.4倍。

　　利嘉閣分行經理梁志偉表示，赤柱富豪海灣單號屋，約2781方呎，5房2套連工人套間隔，月租12萬，呎租約43元。

　　中原資深分區營業經理簡英譓表示，西半山承德山莊1座極高層C室，765方呎，3房套間隔，月租3.4萬，呎租44元。