台中1名林姓單身熟女3年前砸百萬元積蓄，購入梧棲預售小宅，豈料今年初交屋時，發現建商當初標榜的精品飯店高規格設施全部消失，屋內瓦斯爐變電爐，她氣到不願交屋，卻接到建商存證信函，林女求助無門，哭著向《蘋果》投訴，「本來期待未來的家像精品飯店，結果走進才發現是賓館，而且還是三流的那種。」

宣品建設推案「德芙」，位於梧棲大仁路一段，屬小宅產品，主打低公設、低首付，自備38萬元即可交屋。林女購入21.62坪小2房，含車位總價392萬元；她貸款270萬元，銀行已撥款200萬元，加上自備款，僅剩下尾款84萬元未繳交。目前房子已過戶到林女名下，但新屋瑕疵太多，她不願點交，建商不給鑰匙，讓她無法出入房子。「建商擺明逼消費者吞下爛房子，且態度強硬，如今只想退屋。」

逼消費者吞下爛房子
林女表示，當初廣告ＤＭ美輪美奐，氣派大廳搭配大理石壁面和水晶吊燈，如精品飯店般讓她心動；沒想到，交屋看到大理石壁面變壁貼、水晶吊燈變日光燈，更慘的是施工品質，角落壁貼還翹起一角，再再讓林女萌生退屋念頭。
另外，原合約中寫道「提供天然瓦斯」，交屋勘驗卻連瓦斯管線都沒安裝，更別說天然瓦斯，只能叫桶裝瓦斯；廚具部分寫明配置櫻花廚具雙口爐，結果變成單口IH感應爐，讓習慣明火快炒的林女無法接受。

自6月中起，建商幾乎不回應林女訴求，讓月薪3.2萬元的林女痛批，因不想在外租屋，只能暫住苗栗朋友家，但上下班油資加上過路費1個月超過8000元，且必須開始繳交每月1.2萬元房貸，基本支出就達2萬元，更遑論未來訴訟費用，買間房子竟逼得她喘不過氣。

沒參與開會竟有簽名
記者在現場遇上另名住戶童小姐，她表示，上月初管委會招開區分所有權人會議，她沒參與，結果送交區公所的名冊簽到簿，居然有她簽名且勾選本人出席，「根本黑箱作業，欺壓無知百姓。」

對於指控，宣品建設張姓負責人表示，從預售到過戶，林女未提異議，貸款也通過，到交屋當天她才反應，「去年12月權狀尚未過戶時，有告知住戶有疑義『可原價買回』」；林女反駁，「對方的確這樣說，但當時尚未點交，根本不知道屋況，之後想退屋卻完全不給退，也沒人退得成。」

針對櫻花牌雙口爐具，業者說2016年8月在住戶群組舉行投票，有26位投下願意更換成IH感應爐，5位投下反對票，基於少數服從多數，遂更換廚具設備，「有紀錄佐證。」

DM僅寫意恐明顯違法
至於大理石壁面變壁紙，現場管理員解釋「聽說在其他工程完成後，才會進行最後裝飾」，業者則稱，當初已在合約載明，「廣告宣傳品以寫意手法表現、實際以現場施工為準」，並給5日審閱期，沒問題才簽名。但對於大廳公設的下一步，業者沒有回應。

當記者提出內政部預售屋條約疑問時，張姓負責人指，「地政局有拿合約回去審閱，基本上沒有問題。」另對管委會簽到簿造假，業者喊冤說道：「建商基於提撥基金與協助成立管委會角色，才使用替客戶的代刻印章。」

合約經過複驗卻未換約 建商恐怕難卸責

台中市主任消保官康馨壬審閱該合約表示，該合約有3分之1的內容不符合內政部頒布的《預售屋定型化契約》中「應記載與不得記載事項」，且該案合約書早在去年3月就被申訴過，經過1個月後再複驗，已全數合格。不過林女手中的合約書竟是2016年簽訂的合約，顯示建商即便經過稽查，卻沒有依照規定對舊客戶進行換約。康馨壬指出，消費者若申訴，經查證屬實，可依《消費者保護法》，對建商進行行政處分。

建議申訴主張權益
消費者點交後帶著合約與附屬文件到各地消費者服務中心申訴，以避免建商相應不理；公權力介入，建商出面調解、協商機率也比較高；若最終調解不成，消費者也可直接提起民事損害賠償，透過司法途徑主張權益。

大恆國際法律事務所主持律師陳建三表示，依照實務經驗，建物中並未有如海砂屋等影響居住安全的重大瑕疵，依照比例原則之下，消費者要能成功退屋機率不高。他建議先行點交房屋且詳列缺失如廚具、管線等，並保留尾款為籌碼，再與建商協商溝通，對民眾較有利，否則可能會因交屋逾期，被建商依違約而沒收價金。

建商強勢獵地，今年上半年有5家建商獵地金額逾百億元，累計上半年土地交易逾250筆、近80萬坪土地，相當於1.72個信義計畫區；此外，商辦租賃市場同樣熱絡，第2季信義區空置率不到4%，創史上新低。

建商砸1202億 占逾8成
高力國際研究部董事梁儀盈指出，第2季土地交易金額791億元，加計第1季640億元，上半年土地成交總額1431億元，為2011年調查以來同期新高；其中750億元以標售取得，占比逾5成，為歷年同期最高。

值得注意的是，主要買家以建商為主，上半年建商獵地金額高達1202億元，占比逾8成，合計買進近20萬坪土地，主要仍鎖定六都以及新竹縣市。

高力國際資本市場及投資服務部執行董事黃正忠表示，上半年土地交易252筆、面積79.6萬坪，雙雙創下新高，顯示土地交易市場動能強大。

信義區商辦空置率創新低
另外，辦公樓租賃需求持續強勁，北市除了民生敦北、西區之外，主要商圈辦公樓空置率均在5%內，信義區空置率更不到4%。而且，上半年辦公樓租金平均漲幅約1.5%，已超越去年全年漲幅。高力國際推估，若未來3年新增供給沒有太多變化，預期北市商辦整體空置率可能低於1%，幾乎等於滿租狀態。

高力國際董事總經理劉學龍認為，美中貿易戰促使台商重新布局，是近年工業地產交易熱絡的原因之一；由於下半年美中貿易戰及總統大選情勢逐漸明朗，對市場可能有一定衝擊，成長力道可能趨緩，卻是進場布局的好時機。不過，東協地區投資環境的提升以及對外資企業積極招手，將對台灣市場造成競爭壓力。

台商資金回流，帶動房市交易升溫，營建股也成為市場上搶手的內需股。冠德（2520）4日除息1元，股價上漲1.69％，收在27元，已順利填息45％，除息走勢相對強勢。華固（2548）3日除息5元，4日也上漲1.4％，收在79.8元，仍處在貼息狀態。

冠德2019年第一季賺1.25億元、每股盈餘為0.25元，近半獲利都由冠德持股84％的環球購物中心所貢獻；在手400億元完工新案，將是推升2019年業績的重點，前五月營收達53.51億元，年增近57％，「冠德信義」銷售也傳喜訊、環球獲利穩步成長，本業業外皆美。

冠德股價自5月20日低點的21.4元起漲，到近期高點的31.5元，波段漲幅近五成，而後出現獲利回吐賣壓，股價也反轉向下。冠德4日除息走勢強勢，但三大法人賣超1,460張，其中，外資已連三日賣超，使冠德的填息之路，仍有待加一把勁。

華固3日除息，配發現金股利5元，外資近兩日買超2,095張，唯本土法人卻連兩日同步賣超1,693張，呈土洋對作，使華固仍處貼息。

華固向來以「高殖利率、高業績」的雙高題材，吸引市場買盤簇擁，2018年該公司每股盈餘3.12元，低於前一年的7.87元，但公司依然通過配發5元現金股利，配發率高達160％，成為營建股的佼佼者。

2019年下半年該公司將有名鑄、樂慕和新代田三筆個案完工入帳，總銷金額分別為80億、50億、42億元，將創下歷年最大交屋量，進入營收認列高峰。法人認為，華固下半年頗有實力再衝高營收，填息行情應可期待。

新北市近來不少過去高點入手豪宅的屋主認賠出場。據最新實價登錄顯示，淡水紅樹林豪宅「頤海大院」近一年多就有三筆賠售記錄，其中27樓戶別以約1.27億元出售，雖然是今年新北第一筆億元豪宅交易，但與屋主三年多前的買價相較，折價了2,239萬元。

「頤海大院」具有淡水河景觀第一排優勢，54戶絕大多數成交總價都在1億元以上，是少見均質大戶豪宅，預售時頂樓戶成交單價每坪逾70萬元，加上台塑家族李寶珠、王瑞瑜曾以約5億元購入二層，是新北市具代表性豪宅之一。

不過實價登錄顯示，「頤海大院」近日成交高樓層的27樓戶別，屋主在2015年底以約1.49億元購入，持有三年多轉手，折價約15％。

此外，去年兩筆21樓戶別在6月、11月都有交易紀錄，分別賠售3,230萬和2,082萬元。

近一年，不少新北百坪豪宅都有賠售紀錄，板橋「馥華雲鼎」19樓戶別去年底以9,500萬元交易，屋主賠售了1,188萬元；新店「玉上園」頂樓戶，原本2016年屋主以1億元購入，但今年4月因抵債賠了2,900萬元；林口「旺洲雲品」15樓戶別去年底也以小賠178萬賣出。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，大坪數豪宅交易低迷已久，近一年高總價市場買氣有回溫，不過焦點多半集中在台北市屋齡新的超級豪宅，新北市豪宅雖然總價低，但增值較慢，並非高資產族首選，且坪數大、買家少，去化慢，若有資金周轉急售需求，屋主多半得認賠殺出。

日本地產龍頭三菱地所4日宣布，攜手潤泰創新，在板橋推出來台第一筆住宅案「潤泰峰匯」，6月開賣一個月已售出五成。這是三菱地所、潤泰創新的第三個合作案，雙方不排除在台北都會區展開第四個合資案。

此案委由信義代銷，扣除分回地主戶數後，對外可售金額約26億元。潤泰創新國際董事長簡滄圳表示，每坪價格挑戰板橋江翠區域的最高價，最高達64萬元。

全案基地規模達1,735坪，主力坪數規劃27~55坪，2~4房，地上23樓、地下3層的純住宅大樓，開價每坪58~64萬元，比區域行情高出約10萬元，預計2021年完工。

三菱地所看好台灣市場潛力，與潤泰創新合資成立潤泰創新開發公司，共同經營複合式商場、興建A級辦公大樓與住宅。近三年參與潤泰旗下旭展公司20％股權投資「南港車站大樓」BOT案，並出資3成成立潤泰創新開發公司，陸續投資潤泰的南港玉城段開發案、板橋江翠「潤泰峰匯」住宅等三案。

簡滄圳表示，潤泰創新下半年計劃推出微風廣場旁「潤泰敦峰」、江翠北側「潤泰峰匯」；明年規劃推出板橋民生案、三重的二重疏洪道重劃區五谷王段「五谷王A」、「五谷王B」，及新店央北重劃區。目前準備新案總銷約達300~350億元。

高力國際董事總經理劉學龍4日表示，今年以來土地市場交投熱絡，上半年成交額衝上1,431億元，已達去年全年近八成水準，總計成交逾250筆土地，成交面積近80萬坪，相當於賣掉1.72個台北市信義計畫區，都創下歷年同期新高。

劉學龍表示，上半年單一建商獵地總額突破100億元的大手筆，至少有5家，占整體土地交易總額超過3分之1。

高力國際研究部董事梁儀盈統計，第二季土地市場成交額791億元，若加計第一季640億元，上半年累計全台土地成交共1,431億元，為2011年調查以來同期新高值得注意的是，上半年土地交易中有高達750億元是透過標售方式取得，占整體比重逾5成，是歷年同期標售土地成交金額最高的一次。

另，台北市辦公租賃市場炙手可熱。高力國際董事楊慧明表示，台北市未來三年有5.2萬坪新完工供給釋出，但有三分之二是自用，因此供不應求依然存在，預估明年底空置率有可能降到1％的新低點。

楊慧明表示，辦公樓租賃需求持續強勁，尤其是由頂級辦公樓主導，除民生敦北、西區之外，主要商圈辦公樓空置率不到5％，信義區空置率更不到4％，來到史上新低。租金行情方面，上半年辦公樓租金平均漲幅約1.5％，超越去年全年租金漲幅。

高力國際調查，目前空置率以頂級辦公大樓最低。去年第二季頂級辦公樓空置率在2成以上，今年第二季卻呈現斷崖式下滑至5.93％，因此商辦租賃市場其實是由頂級商辦在主導。

高雄市多元住宅輔助方案祭出六大優惠，又以「住宅補貼」最受弱勢家庭及青年重視。2019年預計提供逾萬戶弱勢家庭居住輔助，包含一萬戶每月3,200元「房屋租金補貼」、532戶「自購住宅貸款最高210萬元」，以及381戶「修繕住宅貸款最高80萬元」利息補貼。

高市都發局長林裕益4日表示，照顧弱勢是高雄市長韓國瑜施政的核心價值，都發局依照不同家庭實際需求，研訂多元住宅輔助方案，包括住宅補貼、包租代管、興建社會住宅、修繕閒置公有房舍轉型社會住宅、老青共居、洽商銀行合作，提供高市居民優惠房貸等六大項，讓市民依據需求選擇適合方案。

據調查，高雄弱勢家庭及青年多數認為，「住宅補貼」最符合他們的實際需求，可以自行覓尋合宜房屋，因為南部地區房屋租金沒有北部昂貴，南部民眾大多會優先考慮家人就學與就業的便利性。

林裕益指出，2019年在住宅補貼方面預計提供一萬戶每月3,200元的「房屋租金補貼」，其中80％由內政部編列預算，20％由高雄市政府負擔；另自購住宅貸款及修繕住宅貸款的利息補貼，由中央負責，最高可享0.562％優惠利率。

都發局住宅發展處長翁浩建說，過去五年住宅補貼每年都呈現需求上升狀態，各年核定戶數分別是7,149戶、8,980戶、9,290戶、9,631戶、10,409戶。

他指出，2018年申請租金補貼戶數約11,300戶，核准戶數10,409戶，核准比例約92％，正式突破一萬戶，近期每年持續申請並核准的比例約70％，2019年從7月22日起開放申請，並提供五種申請管道，讓民眾可以任選方式申辦。

住展雜誌4日公布6月房市風向球，呈現「蛋黃保溫，蛋白失溫」格局，建商推出新案，頻頻開出高價挑戰市場接受度，但成交價並未同步爬升。住展認為，買方進場買房，不必被開價嚇到，「不當劊子，就變盤子」，大膽議價才是王道。

住展六大觀察指標呈「三升三降」，預售屋供給、看屋組數、來客組數等三項分數下降，議價率、廣告量與成屋供給量等三項維持平盤；6月總分為32.2分，比起今年5月減少2.5分，連續四個月亮出黃藍燈。

政經不給力 房地產難回神

住展雜誌企研室經理何世昌表示，下半年若政經環境不給力，房地產沒辦法飛天鑽地，預料風向球大幅揚升機會不高。

在預售屋推案指標方面，在5月爆量之後，6月推案已趨緩，案量縮至500多億元左右；在新釋出的新成屋指標方面，6月增加至500餘戶。

在平均議價率指標方面，則稍微縮小、分數往上揚升，但主要是大台北一線區域以外的地區建案議價率減少所致，至於一線區域內，建案開高價風氣不變，議價空間依然偏高，並未同步縮減。

何世昌表示，今年在大台北蛋黃區新案，建商瘋狂開出天價的案例不少。以中和為例，億安建設危老案「綠Inn」每坪最高開價竟然突破百萬大關，平均落在88.8萬~102萬元，總銷3.8億元，單價比台北市蛋黃區的危老改建案還貴。

在看屋、成交組數方面，6月市況有些詭譎，兩大指標連袂下滑；但蛋黃區市況變動不大，只有北投明顯下滑。至於蛋白、蛋殼區，市況急劇變淡，不少建案平均單周來人組數不到10組，呈現「蛋黃保溫、蛋白失溫」的兩極化現象。

以台北市來說，相對低單、低總價的建案依然是票房保證，如內湖最熱賣的「富貴莊園」、「竹城有樂町」，都是相對低單價案，前者才開案銷售率迅速過半，後者已完銷。

大台北地區 中小宅受青睞

何世昌分析，目前北台灣房市仍有一定買氣，大台北地區相對穩定，買氣集中在中、小宅和低總價產品；但桃、竹與基隆、宜蘭相對疲弱，顯示房市還沒全面走揚。

財政部高雄國稅局最近接到一個詢問個案，柯小姐（化名）的母親在民國106年5月將名下的不動產贈與柯小姐，柯小姐在107年底賣掉該不動產，而柯小姐的母親在108年3月過世。國稅局官員指出，這樣的生前贈與安排要繳好多稅，包括贈與稅、土地增值稅、房地合一稅、還有併計遺產後的遺產稅。

國稅局官員指出，有些人想在生前分財產，避免身故後子孫爭產，破壞家族和睦。只是，還是應該把稅負先計算一下，再考慮要不要執行，以免財產大縮水。

柯小姐在母親過世後準備申報遺產稅時，詢問國稅局：母親106年贈與的不動產要不要申報？國稅局才得知有這樣的財產安排。國稅局答覆，母親死亡前兩年內贈與子女的財產要併入遺產總額申報，而因此贈與而繳的贈與稅和土地增值稅，可以按郵政儲金1年期定期儲金固定利率加計利息，扣抵遺產稅。

國稅局官員說，106年5月12日以後的贈與採修法後的累計稅率，最高稅率20%，同年5月11日以前按單一稅率10%計贈與稅，推測柯老太太可能趕在贈與稅率提高前完成贈與。柯媽媽要繳贈與稅，按「土地公告現值＋房屋評定現值」計算贈與額，扣除220萬元贈與免稅額，再乘以10%的稅率。而柯小姐因為不動產過戶要繳土地增值稅。

後來，柯小姐在107年賣掉該不動產，因為持有時間超過一年不到兩年，房地合一稅適用稅率達35%，而且是受贈的房子，要按「土地公告現值＋房屋評定現值」計算取得成本。

柯老太太108年3月過世，雖然柯小姐已經賣掉受贈的不動產，但國稅局說，該不動產仍符合「死亡前兩年內贈與財產」，所以該筆不動產仍要併入申報遺產稅，計入遺產總額。不過，是按贈與時的「土地公告現值＋房屋評定現值」計算遺產價值，不是按售價算。另外，因贈與而繳的贈與稅、土增稅可以扣抵稅額，而柯小姐已繳的房地合一稅不能扣抵。

高力國際2019年7月4日舉行「2019第二季土地與投資市場」說明記者會，高力國際董事總經理劉學龍根據調查資料統計指出，辦公樓租賃需求持續強勁，尤其是由頂級辦公樓主導整個租賃市場，北市除民生敦北、西區之外，主要商圈辦公樓空置率均在5％內，其中信義區空置率更不到4％，來到史上新低紀錄。此外，上半年辦公樓租金平均漲幅約1.5％，已經超越2018年全年租金漲幅。

根據高力國際調查，觀察各級辦公樓空置率變化，以頂級辦公樓的去化最為快速，2018年第二季頂級辦公樓空置率還維持在2成以上，不過，僅一年時間，空置率不但收斂至1成內，甚至僅有5.93％，因此，商辦租賃市場其實是由頂級商辦在主導。

至於，AB級、B級辦公樓近1年空置率也均呈現收斂狀態，反觀A及辦公樓空置率不降反升，2018年第2季空置率僅3.32％，但至2019年第2季，空置率反而擴大至4.59％。

若以商圈區分，除民生敦化商圈空置率7.96％、西區約5.17％等空置率超過5％外，其餘敦南、信義區、南京松江、南京東路四、五段，以及仁愛新生等商圈辦公樓空置率均在5％內。

高力國際指出，第二季辦公樓每月每坪平均租金約1890元，相較上季單價增加18元，上漲幅度約1.2％，總計上半年租金漲幅為1.5％，相較2018年全年租金幅度1.47％，已經超越2018年全年租金漲幅。若進一步分析各級辦公樓租金漲幅，其中以頂級辦公樓表現最佳，第二季租金上漲2.3％，頂級辦公樓平均租金已經超過3100元。

此外，2019年並沒有新辦公樓進入供給端，反而還因為都更效應，有近9千坪、約8852坪的辦公樓退出供給端，因此，預估2019年整體辦公樓空置率可能會低於3％，至於，2020年則有新星興業仁愛、中壽台北學苑，以及遠雄大巨蛋等近3.7萬坪新增供給可能加入供給端，2021年則預計有全球人壽希望廣場、富邦長春段以及國壽松江路等近1.6萬坪新增供給加入市場。

至於，整體辦公樓後市表現，高力國際認為，綜觀台北市各主要商圈，2019年幾乎沒有任何新增供給，儘管2020與2021年等兩年合計將會有5.2萬坪的新增供給，但有2/3皆為業主自用，可供應市場需求的物件更為有限，供給緊縮的狀態持續中。

辦公樓淨去化量表現部分，在2017年去化4.1萬坪，以及及2018年去化6.1萬坪等連續兩年不錯表現下，預計全年度淨去化量應可達5萬坪。至於，台北市過往十多年來租金的變化都只在1％左右，如今由於市場供不應求的狀況，2019年業主調漲租金的企圖心亦趨明顯。未來如何順利的說服承租人接受租金調漲且不傷害雙方關係將是比較大的挑戰。

　相比較格力電器(56.880, -0.45, -0.78%)，格力地產（格力地產股份有限公司 股票代碼：600185）的名聲遠沒有這麼大。格力地產在2009年上市，2015年開始脫離格力集團“單飛”，但其業績一直平平，市場表現不佳。格力地產2019年一季報顯示，公司目前貨幣資金僅22億元，現金流則已經連續3年為負值。此外，格力地產近半年頻頻回購股份，轉型之途也多有坎坷。

　　貨幣資金僅22億 現金流連續3年為負值

　　格力地產發佈的2019年第一季度報告顯示，截止到3月31日，格力地產的貨幣資金僅22.41億元，但負債合計已經達到了229.94億元。近年來，格力地產發展速度放緩，但其自上市就屢次被質疑負債過高，發展不佳。

　　6月29日，格力地產發佈了有關當年累計新增借款超過上年末淨資產20%的公告。2018年末，格力地產總資產為296.69億元，淨資產為82.05億元，借款餘額為185.33億元。公告顯示，2019年5月末較2018年末累計新增借款18.42億元，占2018年末淨資產的22.45%。而格力地產2019年5月末的總資產為317.29億元（未經審計），借款餘額為203.75億元。此外，公告顯示，新增借款的主要類別為銀行貸款和公司債券、其他債券以及債務融資工具。

　　格力地產上一次的危機來源於年報。2018年年報顯示，格力地產2018年營業收入為30.78億元，同比上一年減少了1.65%，其中房地產同比減幅高達19.51%，而歸屬母公司股東的淨利潤則同比下降了17.89%，為5.13億元。在各大房企追求“千億”時，格力地產發展速度緩慢，未能在市場上交出一份滿意的答卷。事實上，脫離了格力集團的格力地產已經跌出了中國房企200強。在克而瑞研究中心發佈的《2018年中國房地產且銷售TOP200排行榜》上，格力地產身影消失。

　　此外，2016年—2018年，格力地產經營活動產生的現金流淨額連續三年為負，分別為-12.35億、-21.02億、-12.17億。而在這三年間，格力地產的營收分別是31.2億元、31.3億元、30.78億元，營收規模也呈現出放緩趨勢。

　　頻繁回購股份為公司“輸血”

　　近半年，格力地產頻繁進行了4次股份回購，共耗資6.89億元。頻繁的股份回購被業界解讀為穩定股價，為公司“輸血”。

　　6月18日，格力地產發佈了《格力地產股份有限為公司關於第四次回購股份的首次回購公告》。公告顯示，格力地產通過集中競價交易方式首次啟動回購股份30萬股，占公司總股本的0.01%，支付的總金額為146.16萬元。財經評論員嚴躍進對《華夏時報》記者表示，格力地產的股份回購或與股價低迷有關。

　　從2018年開始，格力地產的股價就處於下跌的狀態。資料顯示，格力地產的股價從新年伊始的6.8元\/股一直下跌至了2018年10月份的3.55元\/股。進入2019年後，格力地產的股價有所好轉，但其股價波動一直較大。4月12日，格力地產的股價上漲至5.77元\/股，但隨後則開始了大幅度的下跌，6月6日下跌至4.49元\/股。嚴躍進認為，股份回購也是為了防範外部惡意增持，本身也是企業管理層的策略，有助於穩定股權結構。

　　立足珠海 囿於轉型困局

　　除了資產債務方面的問題之外，格力地產的佈局也一直頗為保守。格力地產一直採用“立足珠海，區域佈局”的經營理念。實際上，格力地產始終沒能真正地走出珠海。

　　格力地產的官網顯示，目前公司的核心項目為珠海格力廣場、上海前灘項目、珠海格力海岸、珠海平沙九號廣告以及重慶格力兩江總部公園。除了“大本營”珠海之外，格力地產的其他重點發展區域就僅為重慶和上海，但項目也僅有兩個。

　　嚴躍進對《華夏時報》記者表示，從走出去的角度來看，房企需要在城市拓展和開發方面積極做把控。類似珠三角等市場本身競爭比較激烈，市場份額會受到影響。從企業發展來看，未來要在全國市場積極進行土地佈局，尤其是在一些低成本地價的土地上進行投資。

　　2013年，格力地產進行了內部結構調整和產業升級，試圖開啟多元化的企業佈局，除房地產業之外，格力地產開始試水口岸經濟產業、海洋經濟產業、現代服務業、現代金融業。格力地產緊貼粵港澳大灣區大力發展海洋經濟的步伐，並在2014年開展了“深藍資產”業務，但其尚未給格力地產的業績作出較大貢獻。2018年年報顯示，格力地產的營收中房地產業占比高達9成，而這已經是格力地產邁出轉型之步的第7年。

　　針對以上問題，《華夏時報》記者向格力地產董秘的郵箱發去了採訪函，但截止到發稿，仍未得到回復。

不同於很多城市的一刀切，蘇州分區域進行針對性調控，用不同的手法調控，更精准地分析不同區域、不同客戶的情況

來自安徽的方貝今年三十歲出頭，現在蘇州一家仲介公司工作。

他在仲介公司也有一些年頭了。至今，他仍然清楚記得蘇州上半年房價的瘋狂，不足2個月，每平方米竟然上漲了6000元。而在房地產調控以來的這兩年，市場價格不超過每平方米2萬元。

自2016年至今，本輪房地產調控已經持續將近三年。然而，總有些地方的市場火熱超出預期，今年5月，住建部在短短1個月內，兩次發出房價預警。儘管蘇州作為第一批限購城市，也率先執行限購限貸政策，而且在10天內三度加碼樓市調控，蘇州還是上了住建部的房價預警名單。不過，時至今日，效果仍有待觀察。

最初選擇成為“蘇漂”的方貝常常說，小時候就一直念叨，“上有天堂，下有蘇杭”，這裡是一個非常宜居的城市。

這顯然不是自誇。英國的經濟學人智庫（EconomistIntelligenceUnit）的《2018年全球宜居城市指數報告》中，蘇州超過了所有一線城市，成為中國內地宜居第一城。

限購捂了兩年多

雖然蘇州樓市今年才開始火熱，仍然需要回到本輪房地產調整的源頭。

2016年，北京發佈了被稱為“9•30新政”的樓市調控措施，拉開了全國新一輪的樓市調控序幕。蘇州作為第一批限購城市，率先執行限購限貸政策。此後的蘇州樓市，政策領域風平浪靜，一直持續到2019年5月。

對於這一調控週期，在蘇州一家房地產公司就職的蘇嘉芸（化名）稱，2016年之後，“穩”是蘇州房地產市場的主基調，在可控範圍內小幅波動。對比其他城市更見蘇州之穩——今年房價上漲之前，南京房價上漲22%、杭州房價上漲45%、無錫房價上漲78%、常州房價上漲92%，合肥房價上漲38%，而蘇州房價上漲僅有10%左右。

她提到，蘇州的調控政策開始得早，執行得好。在這兩年半時間內，蘇州市區房價基本維持在19000~20000元/平方米，2017年和2018年全市住宅成交量為786萬平方米和771萬平方米，成交的平均單價為19051元和20694元。

然而，從2018年底開始，一些二三線城市樓市調控出現微調，到今年初房企資金面寬鬆，土地市場開始回暖，土拍市場的火熱點燃了蘇州樓市。2019年春節後，蘇州市場回暖明顯，局部區域房源有開盤搶購現象，特別是春節後的最近兩次土拍情況，開發商做到未拍先提前舉價現象，一次性舉到結構封頂前一手或者竣工備案前一手，土地市場火熱超出政府預期。

在蘇州，房價最高的區域是蘇州工業園區。該區域熱門樓盤的二手房均價，已經突破53000元/平方米，而部分高檔樓盤在6萬元上下。

某些網路流行的段子還調侃蘇州個別地區已趕超了上海週邊房價的狀況。“在蘇州工業園區上班的金融從業者小王，因為園區房價太高，他把房子買在了上海，每天通勤兩小時上下班。”

方貝稱，在以前買房，售樓處的銷售人員還要去接待。如今，市場火熱之後，完全變成賣方市場，“愛買就買，不買就算了”。

他說，在蘇州房地產調控的大背景下，當地樓市的火熱，還存在一個“奇怪”的現象，即市場上存在一些嚴重倒掛的限價盤，“買到即賺到”。

舉例來說，由於有限價政策，新房比二手房便宜。比如園區拍出來一塊地，均價3萬元，限價新房售價4萬元，但是周邊二手房均價達到5萬元以上，也就意味著，買到房子，轉手交易，每平方米就可以賺到1萬元。

談及蘇州樓市，離不開2012年蘇州啟動的“一核四城，四角山水”城市發展戰略。“一核”主要是指以姑蘇區為核心（姑蘇區是古城的聚集區），然後，周邊發展成北部的高鐵新城、南部的太湖新城、西部的獅子山商業區、科技城，東部的金雞湖風情商業區。在保護古城風貌的同時緩解城市交通擁擠的情況，蘇州開創了“一城多中心”的局面。這成為如今蘇州經濟發展的基本格局。

這背後是蘇州的發展潛力：邁入千萬人口俱樂部，經濟總量位居江蘇省第一、全國第七，以及其地處長三角、東臨大上海、南接浙江的優越區位。

長效機制工作方案在編制中

蘇州限購三年，對年輕人來說，仍然對房價存在畏難情緒，房價仍然是不可承受之重。

今年5月11日，蘇州市政府出臺關於進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見。蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年；蘇州工業園區全域二手房，限售5年。在蘇州工業園區全域內，新取得預（銷）售許可的商品住房，實行人才優先購買政策。同時，針對土拍政策做相應調整，將土地出讓報價條件從定值調整為區間設置。

蘇嘉芸稱，本次政策限售區域為園區和新區，對新房的房價影響不大。因為該限售區域內新房量本來就少，稀缺性區域會一如既往稀缺，雖然短期內投資投機性客戶減少，但是限售區域是蘇州最為抗跌保值的區域。其他區域沒在限售範圍內的房價，仍可能繼續緩慢爬升，吳江、吳中、相城、新區局部剛需盤繼續火熱。

至於對限售區域內的二手房，存在一定影響，工業園區一直是蘇州二手房最為活躍的區域之一。

春節後，限售區域二手房上漲幅度在15%~20%，限售政策出臺後凍結了5年時間，對投資客戶來說，短期內資產無法變現，二手房上漲幅度會不如從前水準。

她提到，從前期購買限售區域的客戶來看，多為考慮地段和學區而買房，純投資的客戶不到30%，5年時間為學區時間調整範圍內，短期內限售區域內可能有流失30%以上的客戶，但是多數客戶不論從學區還是區位，都是基於長期投資的需求。

值得提及的是，蘇州的房產調控政策很高明，不同於很多城市的一刀切，而是分區域進行針對性調控，用不同的手法調控，更精准地分析不同區域、不同客戶的情況。同時，在限價限售的基礎上，增加園區人才優購政策，亦可為其正在進行的產業升級提供支撐。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經記者表示，談論本輪限購和過去最大的區別就體現在二手房。因為過去管控力度主要在一手房，而現在蘇州一手房很多集中在類似吳江區的較遠地區，往往市區不多，所以很多二手房反而面臨管控。另外，園區針對人才購房的優購政策，本質上也是一種變化的限購政策。

有媒體報導稱，5月24日，蘇州市政府聯合住建局、發改委、自然資源局等部門召集30余家地產商召開蘇州房地產行業座談會。會議稱，如蘇州樓市的幾大指標得不到控制，7月後調控會加碼，包括擴大限售範圍，提高外地人購房需要的社保門檻等。

從蘇州市住建局官網“局長信箱”欄目的來信可看出，蘇州樓市部分地區仍在高燒。7月1日蘇州市住建局的最新回復表示，目前蘇州市房地產長效機制工作方案尚在編制中。而房地產調控方面，蘇州市政府堅決貫徹中央關於“房住不炒”的要求，密切關注蘇州市房地產市場形勢，確保蘇州市房地產市場持續穩定健康發展。

　　上半年不同城市分化明顯，呈現一線反彈、二線趨穩、三四線降溫的態勢。

　　今年上半年，樓市保持平穩發展態勢，不同城市之間出現分化，三四線城市降溫明顯。

　　上海易居房地產研究院7月4日發佈《2019年上半年全國40城新建商品住宅成交報告》。報告顯示，6月份，40個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長8%，同比增長3%。

　　今年上半年，40城成交面積同比下降0.3%。總體看，今年上半年不同城市分化明顯，呈現一線反彈、二線趨穩、三四線降溫的態勢。其中一線城市同比增長38.9%，二線城市同比下降0.4%；三四線城市同比下降8.9%。

　　這40個典型城市分別為： 4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。18個二線城市：蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成 都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、蘭州、合肥、寧波。18個三四線城市：揚州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、 金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺、舟山、韶關、珠海、中山、徐州。

　　上海易居研究院研究員沈昕分析，上半年，40城新建住宅成交面積同比微降，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月份出現了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續走弱。其中一線城市由於連續兩年成交量低迷，已經企穩反彈。

　　具體城市來看，上半年成交面積同比增長的城市有20個，其中增速前5名的城市分別為北京、珠海、中山、福州和寧波，同比增速分別為131.7%、110.5%、104.2%、96.3%和84.5%。這五個城市中，北京由於去年上半年成交量同比下降57.4%，基數較低，今年上半年同比增速最高。珠海和中山都是粵港澳大灣區城市，今年政策的出臺帶來一定利好，成交量同比增速較高。

　　作為華南的海濱城市，珠海吸引了大量北方人前來過冬、養老、工作和定居。而且相比海南，珠海由於距離廣深和港澳近，生活便利的優勢更加明顯。港珠澳大橋通車、《粵港澳大灣區發展規劃綱要》公佈後，珠海樓市進一步升溫。

　　成交面積同比下跌的城市也有20個，其中跌幅前5位的城市分別為汕頭、金華、揚州、舟山和惠州，跌幅分別為46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%。這五個城市均是三四線城市，充分反映了三四線城市經過去年的火熱行情後，市場已經明顯降溫。

　　樓市成交的分化也傳導到土地市場上，上半年杭州、武漢、蘇州、合肥、南京、天津等熱點城市的土地市場都十分亮眼。

　　例如，7月3日，南京下半年的首場土拍順利舉行。7幅地分別位於南部新城（1幅）、燕子磯新城（1幅）、城中玄武區（1幅）、紫東地區（1幅）以及江浦三橋（3幅），全部成交，總價240.3億元。

　　其中，南部新城G32地塊經過129輪報價，被金茂地產以51.5億元競得，樓面地價達到了29705元/平方米。城北燕子磯G37地塊，起拍價31.5億元，出讓面積7萬多平方米。經過59輪競價，被華僑城以37.3億元拿下，溢價率18.41%，樓面價17539元/平方米。

　　中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，最近三四線城市依然相對低迷，這種情況下，房地產企業把更多資金投入到一二線城市，這也是一二線土地市場升溫的主要原因。另一方面，隨著戶籍制度改革力度的加大和都市圈建設，二線城市將成為未來落戶的重點。因此，這些城市也必然是開發商投資的重點。

　　張大偉說，雖然一二線城市調控政策嚴格，但對於房企來說，為了加大銷售額，依然會集中拿地。

今年3月以來，伴隨著一波“小陽春”行情，部分城市的房地產市呈現回暖態勢，土地市場也跟著熱起來。隨之，不少熱點城市的土拍中不斷出現高溢價地塊甚至“地王”。

因為房價上漲過快，今年4月和5月，住建對佛山、蘇州等10城市進行預警提示。從4月起，包括丹東、蘇州、西安在內的部分城市陸續出臺“加碼”政策，為樓市降溫。而調整土地出讓規則亦成為不少城市的主要做法之一。

記者梳理發現，近年來，各城市土地出讓規則的調整方式不斷花樣翻新，如杭州的“限房價競地價”、蘇州的“競拍價超指導價5%~10%須現房銷售”、上海的“招掛複合出讓”、北京的“限房價競地價”等，雖內容有異，但目的還是“穩”樓市。

那麼，在“限房價”等土拍規則之下，房企的利潤空間勢必會受到擠壓，修出來的房子品質和品質還會有保障嗎？

多地“花式”土拍為市場降溫

今年5月，佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市，因近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大，而受到住建部預警提示。

此後，蘇州加碼樓市調控，並對土地出讓政策進行微調，將土地競價超過市場指導價10%（不含10%）需現房銷售，調整為超過市場指導價5%~10%需現房銷售；將土地競價超過土地出讓市場指導價25%（不含25%）後轉為一次報價出讓方式的規定，調整為超過市場指導價10%~25%後轉為一次報價出讓方式。

“地價能不能保持穩定，對穩定房價、引導市場預期具有重要意義。穩房價、穩預期的關鍵，在於穩地價。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。

記者注意到，除蘇州外，近兩年，部分城市在房價快速上漲的壓力下，微調土拍政策，通過限房價競地價、限地價限房價等“花式”土拍政策，以穩定地價，引導預期，進而穩定房價。

6月29日，杭州發佈了9宗宅地的土地出讓資訊。與以往不同的是，這9宗宅地在土地出讓文件中首次對“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進行了明確，即在土拍前就對“限價”標準進行明確。

如位於杭州上城區一宗地上規劃建築面積39.39萬平方米的商住地塊，起始總價為94.22億元，上限價格為122.42億元。出讓文件規定，該地塊毛坯銷售均價不高於63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高於6000元/平方米。

再如上海，2017年4月調整土地出讓政策，實行“招掛複合出讓”，並于當年7月對該政策“打補丁”。根據該出讓方式，土拍時，當有效申請人不超過3人時，實行掛牌出讓；超過3人時，實行招標出讓，對投標人進行評分確定競得人。而在打分環節，引入經濟實力、專案經驗、技術資質、資金來源等指標。此後，上海土地市場迅速“降溫”，罕有“地王”出現。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計，2018年上海出讓的60宗宅地綜合溢價率僅有0.02%，其中有58宗宅地為零溢價。

記者梳理發現，除了蘇州的“競拍價超指導價5%~10%須現房銷售”、杭州的“限房價競地價”、上海的“招掛複合出讓”外，北京、天津等地也實行過“限房價競地價”政策；長沙、嘉興實行過“搖號產生競得者”政策，即競價超過最高限價時，仍有2個或以上競買人的，需現場搖號產生競得者；以及南京的“限地價、競保障房比例”，佛山的“限地價、競自持比例”等。

“土拍政策不盡相同，正是一城一策、因城施策的體現，最終目的還是要保持地價穩定。”嚴躍進說。

房企利潤承壓房屋品質會否縮水

《每日經濟新聞》記者注意到，早前在限價政策下，不少房企拿下的“地王”項目，大多面臨著虧本的壓力。

如南京京港澳未來墅項目。2016年4月，京港澳集團以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓面價22353元/平方米，並成為區域“地王”。然而隨著樓市調控的深入，該項目最終獲批的銷售許可價約為25000元/平方米至27000元/平方米，僅比樓面價高3000元~4000元/平方米，幾乎是賣一套虧一套。最終，該項目於2017年底因拖欠項目款停工。

再如上海靜安融信項目。2016年8月，融信以110億元總價拿下上海靜安區N070202地塊，樓面價超過10萬元/平方米，並成為當時的全國單價“地王”。然而時至今日，該項目周邊在售二手房均價也僅在90000元~110000元/平方米。目前，該專案正處於施工階段，仍未看到上市跡象。

同樣是上海，2016年8月，建發、首開、中糧聯合體以總價67.9億元、配建總建築面積5%的保障房、自持總建築面積15%的商品房作為租賃住房的代價競得，成交樓面價53889元/平方米、可售部分樓面價67361元/平方米，並成為區域單價地王。據悉，該項目已於今年6月底開盤，高層公寓均價約62000元/平方米，明顯低於可售部分樓面價。而目前，該專案周邊在售二手房均價多在60000元/平方米以下。

“近兩年，隨著調控政策的效果逐漸顯現，房企不會再盲目看漲房價，拿地時也會更加謹慎，項目出現虧損的可能性有所降低。”嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者。

但值得注意的是，在“限房價、競地價”“限地價、競自持比例”等政策下，房企的利潤空間無疑將面臨較大壓力。

以杭州為例，6月29日掛出一宗位於蕭山區的宅地，規劃地上建築面積13.85萬平方米，起始價34.9億元，上限價格為45.3億元。這意味著其最高樓面價將達到32708元/平方米。出讓合同要求，該地塊項目毛坯銷售均價不高於40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高於44550元/平方米。如實施裝修銷售的，裝修價格不高於4500元/平方米。

如以32708元/平方米的最高樓面價和40500元/平方米的最高銷售均價測算，考慮到建安成本、相關稅費，以及企業的財務費用、管理費用、行銷費用等，該專案的利潤空間極為有限。

多位業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，以這一政策倒推，若想實現盈利，做高溢價產品的房企、融資成本高的中小房企將會首先被市場“淘汰”。拿地房企極有可能通過壓縮建安等成本緩解盈利壓力，而這必然會帶來產品品質的下降。

實際上，近兩年，在不斷高漲的地價和新房限價的現實壓力下，包括上海、鄭州、武漢、杭州等在內的多個城市的樓盤在交付時，“貨不對板”“交付品質大幅下降”等現象時有發生，這也飽受購房者詬病。

“在限價和盈利壓力下，房企通過降低建安等成本的做法導致產品交付品質下降的現象確實不容忽視。”嚴躍進告訴記者，房企一方面在拿地時要做好成本、利潤測算，另一方面要提升管控、行銷、周轉能力，在產品品質和企業合理利潤間做好平衡，“否則會得不償失”。

　　在經歷了兩年海浪般跌宕起伏的波動後，廈門樓市正走向另一境地。

　　胡潤全球房價指數顯示，廈門樓市曾在2016年年度房價漲幅45.5%，2017年年度房價漲幅16.9%，分別位居全球第二、第五位，被稱為中國樓市的“領漲王”。隨即，廈門出臺嚴厲調控，也成為全國範圍內率先推出限售政策的城市。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，經過房價持續下跌、銷售低迷的冰凍期後，2019年廈門樓市開始復蘇。不過，復蘇的勢頭暫時還只是體現在成交量上，廈門的房價、土地市場還是處以較為理性的狀態。

　　據克而瑞統計資料，今年1~5月，廈門是二線城市中唯一出現均價同比回落的城市，但仍以33440元/平方米的成交均價暫居二線城市之首。與此同時，廈門新建商品住宅庫存已增至26個月。

　　多位業內人士告訴《每日經濟新聞》記者，剛需購買力釋放、市場預期、相關政策等多重因素造成了廈門樓市目前這一矛盾局面。

　　以價換量 新房銷售冰火交織

　　2019年開年，廈門樓市就回暖明顯，開發商推盤速度明顯加快，新房供應與成交均有較大幅度上漲。

　　據新景祥廈門市場研究中心的統計，今年1~5月，廈門全市商品住宅累計成交面積為52.45萬平方米，同比上漲92.63%。其中，5月單月成交面積15.5萬平方米，同比上漲126%。

　　從5月的銷售情況看，廈門島內外成交依舊呈現“一九”格局，即島內、島外成交面積分別占全市成交量的9%、91%。其中，集美區以32%的市場份額佔據第一。

　　長期跟蹤廈門市場的安居客研究院房產分析師吳寅在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，隨著今年二手房成交回暖，廈門新房市場也開始逐步復蘇。一方面，從2017年3月到2018年，這期間成交量偏低，積累了很多剛性需求；另一方面，去年新房市場冷凍，很多新盤都不敢入市。在回暖後，新房樓盤不僅加快了入市不發，還加大了優惠力度，讓利走量。

　　新景祥廈門市場研究中心也指出，5月多項目開盤去化率提升明顯，剛性需求回暖特徵明顯，市場需求由首置、首改及島外學區需求共同主導。

　　今年3月，《每日經濟新聞》記者曾實地探訪廈門樓市，當月廈門8個項目9次開盤，除個別專案基於入市產品的提升有小幅漲價外，大部分項目仍處於讓利促銷狀態。但從去化情況來看，不同專案之間的去化率差別較大。

　　如3月9日開盤的翔安金茂悅，開盤價格與2018年10月26日開盤的價格相比再次下調，但去化較低。但也有項目憑藉價格優勢，去化良好。值得一提的是，翔安金茂悅還是昔日的“地王”，成交樓面價達29450.7元/平方米。

　　彼時，新景祥廈門市場研究中心總經理張建向記者表示，價格因素對樓盤去化影響明顯，今年整體的去化情況比去年理想，做了促銷策略的高性價比樓盤會比沒有折扣的樓盤去化更快。

　　政策影響 去化週期約26月

　　在銷量大幅增長的同時，廈門的新房庫存卻在不斷上漲。在多個研究機構的新房庫存高企城市中，廈門都榜上有名。克而瑞資料顯示，今年1~5月，廈門以69%的新增供應漲幅位居全國二線城市第二位。

　　新景祥廈門市場研究中心也表示，廈門5月在售項目庫存面積約206萬平方米，同比上漲40%。按近12個月月均去化約7.88萬平方米計算，去化週期約26個月。

　　對此，吳寅分析認為，廈門新房庫存增加可能與相關政策有影響。從2017年開始，廈門出現了首宗要求一次性全部對外公開銷售的地塊，即“受讓人應一次性申請該地塊合同項下宗地商品住房預售許可證，並一次性全部對外公開銷售”。

　　2018年7月，廈門還出臺了《關於進一步加強精准調控穩定房地產市場的實施意見》，規定建築面積在10萬平方米以下的商品住房項目要一次性對外公開 銷售。

　　吳寅表示，廈門近年來出讓的多宗土地項目都在10萬平方米以下，這些新建樓盤就需要等到所有房源建成、取得預售才能入市，也就使得一次性推出房源較多，但去化比率就相對下降，增加了庫存。

　　廈門克而瑞指出，2019年廈門樓市經歷了一波短暫的回溫期，而後成交接力不濟。當前廈門二級市場存量較大，交易進入不溫不火狀態，對一級土地市場反哺作用減弱。而一級市場的理性模式對二級市場的刺激作用有限，此種狀態短期內將會持續。

　　剛需強勁 二手房成交超去年

　　在廈門，比新房更突出的是二手市場。

　　新景祥廈門市場研究中心指出，自今年春節過後，廈門二手住宅連續幾個月交易量暴增，5月二手住宅成交量為4315套，雖然環比有小幅回落，但前5月成交套數已超2018年全年。

　　吳寅表示，廈門在二手市場具有較強的剛需基礎，尤其是對學區房的需求很大。此外，從去年下半年到現在，全國樓市的走勢和政策方向讓購房者的預期逐步改變。所以，實際上從去年12月份開始，二手成交量已經逐步在往上走。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，對於廈門來說，當前市場其實還是比較穩定的，甚至還要定性為剛從降溫週期中走出來。後續其實還是有可能會上漲，這和此類城市市場需求規模較大是有關的，而且既有政策最嚴厲的時候已經過去，未來也會出現交易上升等現象。

　　中指院也指出，廈門普通市民傾向于低總價的島內二手房，加之人口不斷湧入島內，二手房市場價格具有較強的剛性，並對新房價格起到支撐作用。限購使投資客逐漸退出廈門房地產市場，廈門樓市正走向良性發展的軌道。

　　不過，受訪專家和機構均指出，廈門的回暖勢頭減弱跡象，入市項目去化冷熱不均，市場整體熱度有所回落。吳寅認為，4月、5月的市場情況讓部分開發商對後市信心很足，所以收回了此前的新盤優惠，價格逐步回到2017年上半年的水準，成交量有所回落，但因滯後性，這一市場情況還未在成交資料上體現出來。

首推128方呎 僅173萬入場

有「龍床盤」之稱的屯門單幢現樓迷你盤菁雋， 去年11月樓市調整期以高價推售，結果僅沽兩伙。經過逾半年時間，大業主佳源國際（02768）及陞域集團終面對現實。昨天發出新一張36伙價單，加入最高22%折扣，折實平均呎價1.49萬元，較去年11月首張價單的平均呎價16937元，減價約12%，個別單位減幅接近38%。項目並首次推出實用面積僅128方呎的「龍床單位」發售，折實入場費為173.8萬元，平絕全港新盤。該36伙以折實計全部低於400萬元，當中共有13伙折實售價不足200萬元，意味首置客僅須支付100元從價印花稅。

平均折實呎售1.49萬減12%

菁雋昨加推36伙，實用面積128至227方呎，全為開放式及1房間隔，定價222.8萬至462.3萬元，平均呎價19102元。是次首次加入折扣，最高可減樓價22%，折扣後平均呎價1.49萬元，較去年底發出零折扣的首張73伙價單平均呎價16937元低約12%。

是次首推實用面積僅128方呎、細絕全港的「龍床單位」，涉及12伙，最平為7樓31室，折實入場費173.8萬元，呎價13578元，入場費平絕全港新盤。不過，毗鄰的7樓32室開放式單位，屬首張價單最低價單位之一，實用面積131方呎，售價卻達285萬元，呎價高見21756元，以此比較，最新推出的「龍床單位」呎價急挫37.6%。新推單位折實售價全部低於400萬元，可承造最高90%按揭，當中售價不足200萬元的單位共13個，為2016年7月屯門豐連後，相隔近3年再有售價不足200萬元的新盤單位。

鄧耀昇：貼市價料受歡迎

大業主之一的陞域集團主席鄧耀昇稱，對樓市前景有信心，菁雋貼市價重推，料受市場歡迎。

菁雋新一批單位折實平均呎價1.49萬元，呎價亦貼近同區主打細單位的二手屋苑，如屯門市廣場和屯門時代廣場等，該批屋苑現時二手成交平均呎價約1.45萬至1.5萬元。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，菁雋在去年推售，定價太進取；是次推售回落至貼市價合理水平，相信只屬個別例子，不代表納米樓有爆煲跡象。該樓盤入場費不足200萬元，與居屋售價相若，定價有吸引力。

有業界人士表示，菁雋入場費跌至不足200萬元，加上有13個單位印花稅僅需100元，相信將吸引市場注意力，料成為上車客爭奪目標。

13伙「兩球」有找 印花稅百元

據了解，菁雋將於本周六（6日）起收票，並同步開放現樓示範單位供參觀，包括實用面積最細的「龍床單位」。位於屯門青棉徑2號的菁雋已屬現樓，共提供356伙，實用面積128至794方呎。

長實（01113）北角維港頌招標連沽兩伙，其中8座32樓A室，實用面積1322方呎，以6075.1萬元售出，呎價45954元；同座33樓A室特色戶，實用面積同為1322方呎，連390方呎天台，以6580萬元售出，呎價49773元；據悉兩伙由一組客購入，共涉資1.26551億元。項目全盤378伙已告沽清。

不少企業對未來12個月的業務前景抱觀望態度。高力國際發表2019年度香港寫字樓租戶問卷調查報告，顯示約41%受訪的寫字樓租戶，計劃租約期滿後遷離現有辦公室。

高力國際訪問363名來自不同行業的租戶，包括金融、保險及採購與物流等行業，發現約41%受訪租戶正考慮於租約期滿後搬遷寫字樓，其中租金較高的港島區租戶較傾向搬走。

過去3年，港島區平均租金上升14.3%，遠較九龍區及新界區同期升幅4.7%及1.4%為高。調查結果顯示，有45%來自中環及金鐘的租戶有意遷出，上環、灣仔及銅鑼灣亦有43%租戶計劃搬遷。

調查顯示，計劃搬遷的租戶中，有約一半傾向同區遷移，特別是現時位於中環和金鐘核心商業區的租戶；但對於有意搬遷至其他地區的租戶，九龍東及港島東成為最熱門選擇。

高力國際商業物業服務總經理顏慧萍指出，全球經濟放緩與中美貿易持續緊張的陰霾下，有9%受訪者對未來12個月的業務前景仍不確定，但也有41%受訪租戶表示仍計劃未來三年擴張業務。

新城系實控人王振華涉嫌猥褻女童遭拘捕，拖累系內上市公司連續2個交易日急跌，市值累計蒸發330億元。市場憂慮公司面臨資金鏈斷裂風險，惟券商認為新城發展（01030）短期現金流壓力可控，但長遠融資成本有機會上升。

摩通：主席變更 未觸發違約

新城發展沽空額強勁，達1.7億元，但由於股份成交達40億元，沽空佔成交比率僅4.4%，成交額亦超越騰訊（00700）成最活躍港股。股價方面，新城發展及新城悅（01755）昨再挫10.6%及13.1%，兩個交易日累跌逾3成。同系A股上市公司新城控股（滬：601155）昨開市即跌停。

由於內房負債普遍較高，市場擔憂事件將引發公司債務違約風險，導致資金流斷裂。摩通發表報告指，主席變更並沒有觸發債務違約條款，認為公司沒有即時再融資風險。野村亦表示，新城發展年內餘下時間須償還債券款項僅佔去年現金結餘13%，包括銀行貸款在內的短期債務亦只佔手頭現金52%，認為公司短期現金流壓力有限。

兩間大行均認為事件對公司營運和基本面影響有限，同時，王振華之子王曉松將擔任公司主席，由於他自2009年已加入公司並參與投地等決策，認為他有足夠經驗接任主席職務。

不過野村指出，事件將對公司企業管治記錄造成重大破壞，且需較長時間重建投資者信心；同時，中長期而言公司與銀行和政府關係惡化等負面影響或會浮現。摩通亦認為，市場短期將對該股保持審慎，公司融資成本亦有機會上升。

沙田愉翠苑 呎價升21%最多

居屋第二市場身價上揚，10個指標居屋中有7個升幅跑贏私樓，以沙田愉翠苑半年呎價升逾2成最多。新居屋8月份攪珠後，有利購買力釋放。

居屋呎價升幅 跑贏私樓

今年新居屋以市價59折推售，惟無礙居屋第二市場物業（未補地價，即綠表）樓價升勢。本報統計10個指標居屋屋苑，其中有7個屋苑呎價半年升接近1成或以上，較反映二手私樓樓價走勢的中原城市領先指數，半年升7.6%多，意味居屋第二市場升勢跑贏私樓。

其中沙田愉翠苑第二市場呎價最新報11,372元，較去年9,380元，身價半年升21.2%居首位，而今年屋苑綠表樓價已兩度創新高，最新3房紀錄價750萬元。代理指出，愉翠苑樓齡18年，屬於沙田樓齡較新居屋，加上接近港鐵站，支持樓價由去年低位反彈。事實上，目前有業主以785萬元放售3房單位，挑戰屋苑樓價新高。

另外，成交量全綫向上，黃竹坑雅濤閣錄20宗成交，較去年下半年2宗，升幅達9倍。翻查港島另一居屋王康山花園成交量，今年只有6宗，代理指出，由於康山花園樓齡已逾32年，房委會不會擔保買家承造最多95%的高成數按揭，不排除買家轉投質素相若、樓齡只有18年的雅濤閣，刺激屋苑交投急增，另雅濤閣呎價最新報12,829元，半年升7.4%。

10個指標居屋中，以天水圍天頌苑錄54宗成交最多。而整體公屋及居屋第二市場，上半年暫錄1,515宗，較去年下半年901宗，增加68%。

下半年居二交投 料達1500宗

至於下半年第二市場價量走勢，祥益地產總裁汪敦敬認為，假設目前的政治爭議及社會示威可於9月份前平息，料下半年第二市場成交量，可望達到1,500宗水平，與上半年相若。

樓價表現方面，由於近月購買力累積，如果買家重新入市，初期起動力量會大，加上居屋盤源少，料第二市場樓價反彈力，會比其他物業大。

汪敦敬續指，如現單位放盤價較市場有5%折讓，可以考慮入市。惟政治事件變化難料，買家亦要承受入市風險，置業要量力而為。

市場消息透露，大埔公路4883號觀海崇庭一幢洋房，剛以約1.8億元易手，挑戰該區屋苑式洋房造價新高紀錄。

比華利山別墅 蝕4萬離場

區內代理透露，觀海崇庭D號洋房，實用面積約4,223平方呎，設有私家花園連泳池，原本叫價2億元放盤，議價後以約1.8億元售出，呎價42,624元，造價屬大埔區屋苑式洋房新高紀錄。原業主於2010年以約9,600萬元購入，持貨9年帳面獲利8,400萬元，期內升值88%。

同區比華利山別墅剛錄明賺暗蝕個案，1期溫莎道雙號屋，實用面積1,902平方呎，原業主2011年以約2,078萬元購入，本來叫價2,300萬元放盤，剛以2,178萬元轉售，持貨8年帳面獲利100萬元。不過，業主當年購入單位時涉及釐印費約83萬元，若連代理佣金等雜項支出，估計實質蝕讓4萬元離場。

另消息透露，大角咀瓏璽1座中層A室，實用面積1,462平方呎，剛以4,800萬元售，呎價32,832元，屬於近1年呎價最高。原業主2011年以約4,087萬元購入單位，持貨8年帳面獲利713萬元，升值17%。