台中中區為全台最小行政區，面積不到1平方公里，卻因近年建設利多頻頻釋出，逐漸改變該區環境，帶起旅館業者一窩蜂湧進，5年即多了20家旅館，近期連閒置21年的商場大樓，也吸引業者投入7億多元資金改裝成星級酒店。旅館業者紛紛搶進這塊彈丸之地，熱潮未歇。

台中中區早期曾輝煌一時，全區除公設用地以外，皆為商業土地，曾是全台灣人口、百貨密度最高、歷史建築最多的區域，因有著如此輝煌背景及文化觀光優勢，再加上近年舊城區再生被列為施政重點，包含台中車站鐵路高架化、整治柳川、綠川造景計劃等，讓沉睡的老市區逐漸復甦，湧入一波不動產資金投資潮。
「旅館變超多！」走在附近街道詢問當地人，許多人對中區近年最大改變就是旅館一家家開。據統計，2015年當地旅館數約55間、2019年最新已成長至75間，包括繼光街、中山路、柳川沿線等，都成為新旅館卡位熱區，猶如「旅舍一條街」，今年仍有許多老建物投入改裝旅店的行列。

傳聞一銀跟風開旅館
中山路、繼光街口的舊第一銀行大樓，原先進駐這棟樓的各樓層租客，近期紛紛收到屋主第一銀行的不續約通知，租約期限只到今年年底。附近商家陳小姐說：「中區這3年又重新熱鬧了起來，附近租金漲了不少，這棟樓年底結束，聽說也是要開旅館。」

剛滿60年的舊第一銀行大樓，立面簡潔的線條與內部圓弧形的大樓梯，還有友善退縮的街角廣場，早期作為銀行使用，爾後荒廢10多年，直到2012年左右，1樓變成便利商店，2樓則進駐「中區再生基地」及許多非營利組織，轉化為各類市民團體與非營利組織匯聚的場域。如今第一銀行將於年底收回資產，但是否如傳聞將跟風改建成旅館，目前消息尚未獲得屋主證實，反倒是附近荒廢的地標建物，確定變身星級酒店！

台灣金聯與礁溪鳳凰酒店攜手投入7億多元資金，預計將閒置長達21年、位於民權路、柳川東路口的「廣擎天」，整建為星級酒店「台中柳川鳳凰酒店」，對於這棟曾一度龍蛇雜處的巨型套房大樓而言，儼然是鹹魚大翻生。

屆時建物外觀將整新並保留原有風貌，B1規劃為會議室、辦公室，1、2樓為接待大廳與餐廳，3至10樓為客房，8、9樓則有親子客房、攀岩區、體能訓練區、溜滑梯、球池等遊戲空間。礁溪鳳凰酒店集團董事長陳正曜指出，此案相關結構、耐震都需依新規定整建，將改為262間客房的星級酒店，預計2020年春季開業。

21年閒置商場變地標
在變身旅館前，「廣擎天」為28層樓的住商混合大樓，地下1層至地上10層商場原設計作為百貨公司，卻從未使用過，超過8000坪空間閒置20餘年，仍處毛胚屋狀態。商場樓上則是套房，戶數達790戶，恰好建物完工之際又遇上中區沒落，當時很多附近的酒店及八大行業人士混居在此，令人聞之卻步，如今將搖身一變成地標旅館，也替中區這波旅館熱戰再添一筆生力軍。

業者「打帶跑」 投資旅館成新寵兒

相對於房市景氣搖擺不定，投資也未必有漂亮報酬率，反而現金流周轉快速的飯店行業，近年竄升為房市投資新寵兒。業者表示，住宿旅客成長難追高度供給市場，市況不一定比想像中的好，但考量長遠的潛在商業利益，旅館業卻是很好的分散投資管道。

房市投資前景不明，來台國外旅客人數年年達標千萬人次，旅館業者、建商、投資客都紛紛投入資金，帶起近年國內一波飯店投資熱。如豐邑建設就連續投資2間旅宿，明年也將在文心秀泰影城對面打造新飯店。豐邑建設投資部投資長劉郁麟說：「飯店只要區段選擇現金流穩定，對於業者來說是很好的分散投資管道。」

供需失衡房價下滑
比較「平均房價」數據可發現，台中旅宿市場供需早失衡，連帶造成平均房價下跌。據統計指出，2016年每晚台中住宿平均房價達2295元，2019年只剩每晚2196元，近5年，年年呈現下滑趨勢。

飯店業者指出，台中旅館現況的確是供需失衡，會受到較大衝擊的大多會是50間房數左右的一般飯店、商務飯店、民宿等，但對於大型品牌飯店、特色旅店，因開業時間久，加上品牌效應，實際影響不大。

中區繼光街商圈主委張進鑫指出，受到2年前全台各地大型國際連鎖飯店紛紛插旗籌備，去年至今年內外裝準備完備後，近2年不少已經亮相開幕，在供給變多的情況下，轉換期衝擊供需不平衡。

房價基期低等增值
但不管趨勢風向已經明顯轉換，市場仍會持續一窩蜂開飯店？張進鑫表示，台北、台中投資飯店業狀況不同，「台北因房地價高，大多業者都採月租整棟、力拼約10年投資回本，因此只要市場風向轉換，業者就容易縮手」；但對台中而言，大多屬「打帶跑」，也就是傳統買斷、再花錢改裝，看得多是往後房地產的增值潛力。張進鑫指出，尤其是中區這樣有想像空間、房地價基期相對低的區域，更容易引起業者目光，使用彈性大且改裝後都很惜售，目前鮮少聽到轉手案例。

中市府標售土地 總太大贏家

中市府搶錢、建商瘋搶地！台中市地政局23日辦理2019年區段徵收配餘地第二次標售開標作業，公告標售八筆土地，總面積合計約8.03公頃，共吸引23封標單競標、六筆土地順利標脫，標脫率達85.71％，總得標金額達71.98億元。其中，總太集團（總太地產＋創辦人吳錫坤個人）是23日土地標售案的最大贏家，合計砸下逾47億重金、買下近1.4萬坪土地。

總太集團旗下總太地產繼日前大手筆砸下20.2億元重金、以每坪單價72.8萬元，買下位於北屯區敦化路二段、經貿東路口的2,775坪黃金角地，締造區域新高價後，23日再以總價38.01億元、每坪成交價約33.5萬元，搶標原社會住宅基地－北屯區太原段140地號、總面積約11,330坪的土地，溢價率11.3％。單是7月份，總太地產一口氣砸下58億元搶地囤貨。

不僅總太地產加碼獵地，23日中市府標售土地，其中有一筆位於太平區育賢段201－8地號、近2,600坪的土地，由總太集團創辦人吳錫坤以總價9.2億元、每坪單價35.41萬元得標，溢價率26.35％。

值得一提的是，總太地產2016年11月取得台中市北屯區太原段140－1地號、總面積約1.2萬坪的土地，也就是目前「總太2020」新建案的基地，當時每坪成交單價為19.04萬元、總成交金額23.03億元；事隔不到三年，位於正旁邊的北屯區太原段140地號土地，成交價飆漲到33.5萬元、漲幅高達七成。

總太地產董事長翁毓羚表示，「總太2020」一期總戶數900多戶住家，2019年第二季已經完銷，預計第四季趁勢進場推出二期新案，總銷金額65億元，總戶數近千戶；至於23日新標得的北屯區太原段140號用地，2020年視「總太2020」二期銷售情況、作為推案時程的參考。

翁毓羚強調，總太持續看好北屯區大十期的首購宅市場，因此決定加碼購地推案。

房仲業調查，六都今年上半年中古屋銷售速度最快的縣市為新北市，平均90天就賣出1件，台北市需113.3天，最長則是台中市，以115.3天敬陪末座。業者分析，新北市銷售天數較去年減少，和台北市購屋族轉移到新北買房有關；台中則是因建商搶攻中低總價市場，中古屋買氣因此下滑，影響交易天數。

台中中古屋最難銷
根據住商機構統計旗下加盟店近年成交天數，2018年下半年全台平均銷售天數從上半年的103.6天減至99.6天，是2016年以來首見百天以內，不過今年上半年再度拉長到106.8天。

今年上半年中古屋市場，六都以新北市表現最佳，銷售天數平均僅90天，是3年來最低。第2是台南102天，第3是桃園105.7天，再來是台北市的113.3天，最長的是台中市，以115.3天敬陪末座。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨分析，許多打算在北市買屋的民眾，議價談不動後，跑至新北市買房，新北市物件銷售天數因此減少；至於台中銷售天數拉長，主要是台中建商近來改變策略，搶攻中低總價自住市場，許多買方轉購新屋，中古屋買氣因此大幅下滑，影響交易天數。

看基本面是否到位
徐佳馨指出，今年以來交易南部熱過北部，南部許多屋主姿態轉高，影響交易速度，不少屋主讓利幅度變小，甚至調高售價，是銷售天數普遍拉長的主要原因，且高雄與台中雙雙寫下房地合一後最長天數，顯見市場氣氛有所改變。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡認為，資金投向中南部低價區域，雖然買氣看似加溫，但長線仍需評估基本面有沒有到位，如投資客需評估入手價符不符報酬率，若有打算進場的購屋人，應多方評估比較。

房屋交易網站近期刊登1筆「克難屋」物件，2坪大的木板隔間小雅房，月租僅3500元；另一間僅0.5坪，月租更只要2000元。《蘋果》實際看屋，2坪隔間雅房沒有窗戶、冷氣，僅1張小風扇，動輒30度的炎熱夏日，實在悶熱難耐。房東表示，「這裡大部分都是租給沒有工作的人，有能力去找別間，別跟需要的人搶。」

20多坪隔租6間房
該公寓雅房位在台北市中正區羅斯福路三段巷弄內，介於羅斯福路與汀洲路間，從捷運台電大樓站5號出口，走路約2分鐘。附近一帶含該物件，多是屋齡30年以上的老公寓及華廈。區域實價登錄，附近21坪公寓，單價約60萬元起。再走至汀洲路，對面就是客家文化主題公園。

《蘋果》走進3樓看房，大門打開，直通通的走道走到底即後陽台，走道中間擺了冰箱，兩旁共隔6間房間，記者目測整間房僅約20多坪。房東帶記者走進2坪雅房，裡頭僅就1張辦公桌與木椅，另外就是1張塑膠椅跟小風扇，「床舖會另外準備」，沒電視沒冷氣，且屋內沒有窗戶，1分鐘不到，身穿T恤外加襯衫的記者，悶熱到渾身冒汗，連身穿Polo衫的房東，汗珠也從額頭上不斷冒出。

1人電費月繳百元
記者問可否裝上冷氣，房東口氣略不悅表示「不歡迎」，每月1人電費收100元，水費100元，瓦斯費50元，衝高電費對大家都不利。「這邊環境就是這樣，有能力去找別間，別跟需要的人搶」。

房東再帶記者走至後陽台，一端擺放洗衣機，另一端則為水槽，陽台用鐵欄杆圍著。房東表示，6間隔間僅1間有冷氣，最大為7坪，月租7000元，除了半坪雅房月租2000元，其他都3500元以上。

因半坪雅房仍有租客，無法一探究竟。房東說，半坪大的房間，之前曾租給臨時演員，租了3、4年，後來搬走去大陸做編導，「這裡大部分都是租給沒有工作的人」，租客年紀多約30歲左右。

住商不動產師大浦城店營業員張振裕表示，中正、大安區隔間小坪數雅房的狀況不多見，一般5、6坪空間要拿來住人，公寓是還有點可能；5、6坪以下，作儲藏空間使用會比較多，要不就是租給沒有經濟能力的弱勢族群。

房市熱度升溫，屋主對價格態度「變硬」，房屋也變難賣了。根據住商機構統計旗下加盟店上半年平均成交天數，全台平均為106.8天，為2016年上半年以來的新高，其中，台中115.3天、高雄107.1天都是房地合一稅實施以來新高，相較下新北市成交天數則逐季縮減，平均僅90天即能成交，是六都中房子賣最快的都會區。

住商機構統計，今年上半年平均成交天數比去年同期增加3.2天，比去年下半年增加7.2天，其中新北市是六都中唯一能在百日內成交的城市，而台北市、台中市、高雄市都明顯變長。

值得注意的是，近來房市最熱絡的高雄市，在2016、2017年時普遍在90天以內可以成交，但去年下半年增加至101.3天，今年上半年更增至107.1天。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，今年來南部交易熱過北部，讓許多屋主姿態轉高，立即影響交易速度，其中高雄與台中雙雙寫下房地合一後最長天數，顯見市場氣氛有所改變。

徐佳馨表示，過去台南、高雄二都交易天數都不長，但近兩年均突破百日大關，除與屋主態度有關外，市場上賣很久的案子趁勢出脫，也是拉長天數的重要原因。資金投向中南部低基期區域懷抱，雖然買氣看似加溫，但長線仍需評估基本面到位與否。

相較下，在2017年上半年平均要121天才成交的新北市，二年來成交天數逐步縮小，今年上半年更縮小至90天，大家房屋企研室主任郎美囡表示，雖然大台北購屋族在房市盤整時較為觀望，不過新北市因為房價相對台北市便宜的優勢，加上生活機能、交通條件並沒有大幅度落差，也縮短了買方購屋猶豫期，房屋去化時間大幅縮短。

房地產「代銷天王」海悅國際（2348）受惠今年業績看旺、殖利率行情夯，除息行情發威，近期股價大漲，光是近兩個月就狂飆23％；海悅表示，今年代銷案量破一千億元，下半年重心會比較偏南台灣，全年業績力拚維持去年高水準。

海悅受惠2018年房市好轉，豪宅買氣恢復，自住買盤也持續進場，因此衝高全年營收達11.29億元，稅後淨利達4.6億元、EPS達5.39元，都創下新高；進入2019年，海悅推案轉趨積極、接案量也突破千億元大關，手中現金無虞，大方配發現金股利達3.8元，也是歷年來最大手筆。

3月底海悅一度飆上50元大關，經過整理後，最近海悅現金殖利率行情發酵，殖利率行情達7％以上，股價近期也點火猛攻，連漲兩個月；23日股價持續上揚，至49.2元，漲幅1.23％，突破近兩個月來的波段新高，累計自5月23日以來，近兩個月漲幅達23％，傲視營建資產族族群。

海悅預計今年發放現金股利達3.8元，訂7月30日為除息交易日，8月30日發放。惟海悅股價近期漲多，接下來的除息行情是否可順利填息，端視下半年業績表現。

海悅總經理王俊傑表示，在首購、換屋需求撐盤下，海悅今年業績可望不低於去年，對於市場信心滿滿。目前規劃高雄和台南新案就有200多億元，是歷年來少見的大量，下半年推案重心會稍往南部移動。

海悅今年上半年業績不俗，累計營收4.46億元，年增幅0.17％；法人推估，如海悅2019年業績維持去年高水準，估計今年下半年業績應推案仍相當積極。

日勝生（2547）23日召開董事會通過除權息交易日為8月8日，配發股利1元；接下來重頭戲，將有四大案陸續登場銷售，總銷約計近百億元，其中「捷運新莊線大橋頭站聯合開發案」已完工，目前正由捷運局選配分屋中，若全案完成分屋，日勝生將有機會在第三季或第四季推出，2020年則有三案陸續登場，為今、明兩年主要業績來源之一。

日勝生23日召開董事會決議，訂8月8日除權息，股利發放日9月11日，每股配發1元，包括現金股利0.8元、股票股利0.2元。

日勝生2018年營收和獲利大爆炸，主要是板橋總銷達440億元的「日勝幸福站」完工交屋所貢獻，衝高全年營收達319.47億元的歷史新高，EPS達3.77元。不過今年上半年無大案完工交屋，營收和獲利來源主要是靠長期穩定現金流的營運事業、收益性不動產，以及餘屋銷售，因此前6月營收26.91億元、年衰退78.4％。

日勝生協理陳婷婷表示，公司目前銷售重點為「日勝幸福站」新完工的一樓店面、及基隆案等，其中「幸福站」店面總銷約30億元、約80多戶，是銷售主力，在住戶交屋入住後，全區已建構出萬人以上生活圈和消費力，預期店面可望順銷。

陳婷婷表示，進入下半年，日勝生已準備百億元新案在手，總計有四大案。2019下半年重頭戲就是捷運大橋頭捷運聯開案，估計總銷約30億元，目前全案已完工、正待選配分屋程序，因此每坪售價、未來總銷金額都尚未確定；不過，一旦正式確定、開賣，預期將可直接貢獻營收。

至於2020年，則有三大案可望推出，包括桃園青埔的中小宅案，總銷逾10億元；另外已開始請照的北投溫泉飯店「新秀閣飯店」都更案，目標明年可取得建照並推出，總銷約20億元；另外三芝占地面積5,000多坪的休閒樂齡宅，已著手請照，也是預計2020年可取得建照並銷售，總銷估計有30億元。

法人估計，上述四大案，總銷將近百億元，為今、明兩年的業績來源之一。

財政部近來針對是否課徵空屋稅進行研究，並預計本月底提出報告。吉家網不動產董事長李同榮表示，官方研究課徵空屋稅，可能是認為可以得到四項好處，但四大好處其實都有盲點，如意算盤未必能如意。
李同榮表示，應不應該加徵空屋稅，各方見解不一，就官方角度來看，課徵空屋稅有四大益處。

第一、加徴空屋重稅可以增加稅收。

第二、對富人加稅可以降低民怨，選舉將至又可爭取基層選民認同，尤其買不起房的年青人一定全力支持。

第三、空屋稅可以涵蓋空店稅，解決傳統商店偏高空置率。

第四、提空屋稅可以掩飾社會住宅政策跳票缺失。政府如意算盤是提空屋稅企圖逼空屋轉入租賃公宅，可以不再蓋公宅。

李同榮認為，這四項益處看似不錯，但都有盲點。

首先在增加稅收部分，空屋如何定義? 政府真的課得到稅嗎？

其次，對富人加稅雖可讓年輕人喊爽，但對居住正義有幫助嗎？他們會實際受惠嗎？不能受惠，未必能獲得支持。

第三，傳統商圈空置率偏高是不僅是租金問題，也是商圈競爭力問題？只用空屋稅恐難讓商圈起死回生。

最後，想用提空屋稅逼迫空屋轉入租賃公宅，結果可能只是把空屋逼入交易市場，對改善年輕人居住問題幫助不大。

李同榮表示，空屋問題關鍵還在市場機制，政府要做的是如何建構良好的市場機制與多元化的投資環境，避免房地產炒作環境，進而能降低空屋率。台灣非自用持有稅的確偏低，但需要全面性檢討革新，而不是曡床架屋，稅上加稅。

近年經濟不緊氣，不友善低薪職場環境影響年輕人買房意願，動輒數十年房貸也讓民眾凍未條，據行政院主計總處《消費者物價指數》（簡稱CPI），全台房租指數連續54個月正向上揚，成長率達4.13%，但同期間CPI總指數成長率高達4.52%，現代人生活大不易。

中信房屋統計，租房族最大優勢在於「不需要背房貸、可減輕日常生活消費壓力」佔比約43.8%，更有21.1%民眾認為「有餘裕資金可做其他投資或運用」很重要，對此中信房屋研展室副理張漢超分享，從經濟面角度研判，房租指數連年上升情形，除了反應租屋服務供需幾近穩定外，再者顯示租屋市場需求大於供給現象。

張漢超表示，以全台房租指數成長率4.13%來看，仍低於CPI總指數成長率4.52%，顯示房租指數雖然有上升趨勢，但成長幅度仍不及物價，而租金壓力同樣牽涉租屋族對租金感受與接受度問題，倘若未來租金成長幅度會造成生活壓力，此時租屋優勢的邊際效應遞減，租屋族群自然會對租屋優勢與個人現況進行最適評估選擇。

台中市政府昨（23）日公開標售區段徵收配餘地，受惠於公共建設加持，公開標售的八筆土地，扣除一筆臨時停標及一筆宗教用地，其餘六筆全數標脫，競爭激烈，得標金額合計71.98億元，溢價率達11.5%。

值得注意的是，股票上市的總太地產是最大贏家，總太標得二筆土地，最受矚目的為第一標、位於北屯太原段140地號的1萬1,330坪「地王」，總太以38.01億元、換算每坪33.55萬元得標，溢價率11.12%。

總太2016年11月才以總價23億元、每坪約19.16萬元標下相鄰的土地。不到三年，同一區土地每坪上漲14萬餘元，漲幅逾75%，顯示房市熱絡帶動土地價格飆漲。

總太集團主席吳錫坤還以個人名義，標下另一筆太平育賢段201-8地號2,599.39坪土地，標購金額9.20億元、每坪35.41萬元，溢價率12.63%。

來自新竹的春福機構旗下擁有煙波飯店事業，也看好台中市太平地區房市，這次以4.89億元標下太平育賢段204-1地號1,136坪土地，在八家投標業者中脫穎而出，換算每坪43萬餘元，溢價率達153.3%。

台中市地政局長吳存金指出，此次標售的土地分別位於北屯大十期及太平新光等兩個開發區，鄰近74號快速道路及太平中山路生活圈，可快速連結國道系統，休閒、購物、就學、醫療等生活機能也相當優越。

建商也看好此區前景，紛紛搶進推案，其中案量較大的有總太、寶佳、櫻花、大城、惠宇、豐邑、大毅等建商。寶佳稍早更以48億元、一口氣標下太平新光地區六筆共1.25萬坪土地。

但總太標下的太原段土地，原為社住用地。市府強調，北屯社會住宅已有同榮段及北屯段正在興建中，因此將太原段調整到需求度更高的西屯國安段，才符合成本效益，也滿足地方需求。

總太地產昨（23）日以38.01億元購入北屯太原段1.13萬餘坪土地，集團累計在此區推案土地面積已達1.5萬餘坪，初估推案戶數可達3,500戶，董事長翁毓羚說，要為年輕首購族「造鎮」。

分析行政院主計總處每月公布的消費者物價指數（CPI），消費者物價居住類房租指數從2015年1月起連續54個月正成長到今年6月。房仲認為，租屋需求仍在，指數成長對市場衝擊不大。

中信房屋指出，CPI指數中的居住類房租指數由2014年12月的98.61逐月成長到2019年6月的102.68，成長率4.13%。若排除2014年12月與11月相比增長率為0，事實上房租指數已從2011年3月逐月上漲至今年6月達99個月。

中信房屋研展室副理張漢超表示，相較於CPI會受到各類商品服務的價格波動而呈現起伏消長，房租指數連續54個月正成長的確特別。由經濟面的角度來研判，一方面反映租屋商品服務供需幾近穩定，二方面顯示租屋市場的需求大於供給，因此才得以支撐租金指數連月穩定正成長。

張漢超指出，中信房屋近期調查顯示，有43.8%的民眾認為租屋的優勢是「不需要背房貸、可減輕日常生活消費壓力」，有21.1%認為租屋具有「有餘裕資金供其他投資運用」的好處。總計有近65%的民眾基於資金財務的因素來考量租屋的優勢。

但現今房租指數上漲，是否會衝擊租屋族群、造成承租壓力，張漢超說，同樣這54個月的房租類居住指數和CPI總指數相比，CPI總指數成長率達4.52%，遠超過房租類居住指數的4.13%。

他認為，房屋租金上漲勢必會增加租屋族的負擔，但租金壓力也牽涉租屋族對租金感受與接受度的問題，若未來租金成長到對生活造成壓力時，租屋優勢的邊際效應遞減，租屋族群自然會對租屋優勢與個人現況做最適評估選擇，否則租屋市場仍具有一定規模。

他提醒租屋族，近期政府針對租屋特定族群提供各項租金補貼方案。例如即將在9月上路的「協助單身及鼓勵婚育租金補貼試辦方案」，以及明年度包含租金補貼在內的住宅補貼已於7月22日起開始申請，符合條件的民眾不妨多加利用。

2019年的樓市，有人歡喜有人憂。

在泰禾集團、新城控股這些民企新貴遭遇資金鏈危機、“黑天鵝事件”事件時，以中海地產、保利發展為代表的央企地產商逆勢崛起，成為土地市場的高級玩家。

7月15日，久違的北京土拍市場，中海地產以79.4億拿下豐台造甲村地塊，榮升今年總價“地王”；單體競拍、強大的資金實力，逼退了其他聯合體對手。

一向穩健、低調的中海在今年露出了兇猛的一面。據21世紀經濟報導統計，今年截至目前，中海系已豪擲758億拿地，位列房企拿地排行榜前三。

充裕的資金、極低的融資成本、超低的淨負債率，以及快速的銷售和回款，令中海有底氣在土地市場一展雄風，進而促進其銷售和營收規模的擴張。

顏建國回歸兩年來，中海已在規模上發力，2019年表現似乎更為激進。在房企銷售排行榜第7位徘徊了數年之久，隨著公司在土地和銷售上的顯著增長，中海今年有望迎來排名的突破。

中海是今年央企、國企背景的地產商集體發力的一個典型樣本。在房地產調控、融資趨緊的背景下，國資地產商將攜融資、拿地等優勢，重新改寫房企的競爭格局。

進取型中海

造甲村地塊，位於北京主城區，不限價、不限“70/90”，住宅面積大，是今年土地市場的“香餑餑”，但66.84億元的起拍總價，令多數房企只能望之興歎。

“今年很多中小房企錢都很緊。”最終，只有金茂+寶龍+騏驥、首開+保利+城建+建工、中海、合生等4家企業及聯合體報價參與競拍，最終花落中海。

此前的6月24日深圳土拍，中海還以54.08億元拿下深圳光明一宗地，可售樓面地價3.9萬?平方米，刷新光明地價。

這兩幅“地王”，並沒有超過2015、2016年的全國總價、單價地王，中海有關人士表示，地價均符合預期，測算可有合理利潤，從中亦也可看出中海的進取之意。

“觀察土地平均成本本身意義不大，如果在三四線城市買地，地價（當然）便宜，一線城市就比較貴。我們一般不會比買地面積、買地價格，我們看的是回報率。”在2018年業績會上，中海外董事局主席兼行政總裁顏建國曾如此表示。

接近中海的人士稱，中海習慣單打獨鬥，並且喜歡買淨地。今年以來，除了北京、深圳，一直深耕一二線的中海，還在廈門、杭州、蘇州、寧波以及粵港澳等地頻繁拿地。

公告顯示，今年1至6月，連同中海宏洋在內，中海系公司一共出資640億元拿地。若再加上7月所拿地塊，年內買地已達758億，僅次於碧桂園、融創。按照年初計畫約1350億港幣的土地投資額度，截至目前，中海已經花去了大半。

將時間拉長到三年來看，可見中海的投資力度逐年加大。2017年，中海支出的土地出讓金總額是1045.1億元，2018年為1100.9億元，今年預計會超過前兩年。

這背後是這家40年的老牌央企重回規模競爭賽道。國盛證券指出，2006年至2011年的中海地產，規模曾排名第二，但2012年-2017年間由於人事調整及經營策略等因素，銷售大幅放緩，規模被同期碧桂園、恆大、融創等公司反超，排名掉至全國第7。

2017年顏建國回歸中海後， 拿地和銷售都明顯提速，但近兩年銷售排名並未上升，營收更是表現不佳。

2019年，顏建國將中海的銷售目標定在了3500億港元。這一目標非常謹慎，但事實上中海已顯露排位上升的鋒芒。

上半年，中海完成合約物業銷售額1942.02億港元，同比增長約28.74%，增速在前十大房企中居於第一；完成全年銷售目標的55%，高於行業平均水準。

顏建國強調，中海對規模的追求是服務於利潤的。蟬聯房企“利潤王”15年的中海，不會放棄這一核心訴求；中海在拿地上亦秉持審慎策略，不想錯拿一塊地而影響全域。

融資優勢凸顯

1979年成立於香港，1992年上市的中海地產，具備央企和外資雙重背景，控股股東為中國海外集團（中國建築全資子公司），持股比例為56%。

優越的國資背景加上40年不動產開發運營經驗，中海是房企中一個特殊的存在。中海今年上半年的“高調”，一大核心因素是充裕的、極其低成本的融資。

據國盛證券資料，2018年中海的融資利率低至4.3％，在房地產龍頭企業中，排名第一。

今年初，中海發起了一筆高達300億港元的銀團貸款，創造了公司史上最大的單筆融資記錄。

中海沒有對外公佈這筆融資的利率，對比此前2017年底公司的180億港元銀團貸款利率1.38%，業內預計其利率也相差不多。

幾乎同時，中海又發行兩筆共35億人民幣的公司債，利率分別為3.45%、3.75%。

7月8日，中海首次在香港設立境外中期票據（MTN）計畫，包括票息為3.45%的10年期美元債，以及5.5年期20億元港幣固息債券， 票息僅2.90%。

據不完全統計，不算銀行開發貸，今年中海境內外融資總額已約400億港元，平均利率或低至3%以下。

國盛證券指出，基於低負債率、高信用評級以及充裕的在手資金，在行業融資環境收緊的情況下，中海融資成本具備極大優勢。

超低的融資成本加上偏低的淨負債率，“秒殺”其他一切房企，也讓中海在土地市場所向披靡。

此外，與大多數房企相比，中海還有著很大的加杠杆空間。從2011年開始，中海的淨負債率就保持在30％左右，2018年的淨負債率為33.7％，在Wind的2018年龍頭房企淨負債率對比表中居於最低位。而一同參與造甲村地塊競拍的合生2018年淨負債率為70％，金茂71％，保利則達到80％以上。

不過，截至2019年一季度，中海銀行結餘及現金為959.8億港元，淨借貸比率上升5個點至38.3%，已逼近公司早先定下的40％紅線。

在目前這種不甚樂觀的情況下，開發商採取種種擦邊球行為，無非是變相提高項目現金流或者提升項目性價比，在較差的市場環境下走出一波高潮。

北京房地產市場可以說是全國最規範的市場之一，然而就在這種“高壓”之下，仍有違規銷售行為出現。

針對北京市住建委公佈的昌平區華潤智慧中心（專案推廣名：華潤未來城市）、豐台區中鐵諾德春風和院、昌平區萬科翡翠家園（推廣名：萬科翡翠公園）三個專案的違規行為，第一財經實地走訪，經過調查，發現三個專案的違規行為均有所改正。

而之所以出現這種違規銷售行為，有業內專家對第一財經表示，實際上這緣于上半年北京樓市銷售情況較差。

修正違規行為

“我們預計7月28日開盤，如果想參與搖號，需要先在銀行開具50萬存款的證明材料。確認你有購房能力後，再來簽署《選房資格意向書》。”置業顧問告訴記者，並專門強調這並非提前收費，讓購房者無需擔心。被住建委點名過後，中鐵諾德樓盤工作人員顯然謹慎許多。

據此前媒體報導，中鐵諾德春風和院項目，儘管尚未獲取商品房預售許可證，但目前已進入蓄客階段。有置業顧問介紹，開發企業與光大銀行方莊支行合作，進行資金託管服務，客戶需在該支行開戶辦卡，存入50萬元現金才擁有後期開盤選房的資格。

除了中鐵諾德之外，記者還走訪了華潤未來城市，“我們即將開盤的是4號樓和5號樓，但是具體開盤時間未定，要等住建委批下來預售證。”在詢問是否需要繳納意向金鎖定購房名額後，置業顧問表示不需要繳納任何意向金，“目前只能等待我們通知具體開盤日子。”

被查的還有萬科翡翠公園，7月20日在記者到達售樓處要求看看樣板間時，銷售人員表示樣板間臨時關閉。目前樣板間關閉的具體原因不知，但這確實是在被查之後的一個臨時行為。此前，該專案樣板間地下室部門被精裝成酒窖及影音室。

在住建委的行動之後，三個項目很明顯都有所行動，對外口徑也發生了變化。

此前，北京市部分區域開發專案集中上市，新房成交活躍，個別企業為爭取客源，出現違規銷售問題。為遏制違規苗頭、維護群眾權益，確保下半年市場平穩有序，北京市住房城鄉建設委部署開展了商品房專案銷售行為專項檢查。

7月15日到17日，北京市住建委對昌平區華潤智慧中心、豐台區中鐵諾德春風和院、昌平區萬科翡翠公園三個項目的銷售現場進行突擊檢查。

檢查發現，華潤智慧中心專案存在未取得商品房預售證收取客戶認籌金的行為；中鐵諾德春風和院專案存在變相鎖定客戶資金、樣板間裝修標準超出銷售方案承諾標準的問題；萬科翡翠公園專案存在地下庫房宣傳用途與規劃用途不符的問題。

針對檢查發現情況，北京市住建委要求中鐵諾德春風和院專案立即釋放客戶資金，按承諾標準改造樣板間；要求萬科翡翠公園專案撤銷現場不實宣傳材料、拆除現場戶型模型；要求華潤智慧中心專案退還已收認籌金，同時對其無證售房行為進行高限處罰。

銷售情況不甚樂觀

中原地產資料顯示，今年上半年北京新建商品住宅合計成交1.63萬套，同比上漲103%，從絕對數值來看，今年上半年的漲幅確實較大，然而考慮到市場整體供給之後，今年上半年的銷售情況就沒有絕對值顯得那麼樂觀。

資料顯示，2018年上半年市場存量45563套，成交7801套，存銷比5.84；2019年上半年市場存量67794套，成交16373套，存銷比4.14。從存銷比來看，實際差距並沒有那麼大。若考慮到2018年是絕對的小年這一因素，那麼將資料擴大至2017年來看，當年上半年市場存量為37401套，成交11683套，存銷比為3.2，很明顯比今年的情況更好。

二手房市場更加不樂觀。2019年上半年北京二手房住宅成交為7.26萬套，2018年上半年為7.66萬套，2017年上半年為8.76萬套，2016年上半年更是達到13.55萬套的峰值。實際上，今年上半年二手房成交量是最近多年來的歷史低值。

合碩機構分析師郭毅表示，今年新房之所以有成交量的提升，主要原因還是在於限競房的大量入市，導致競爭加劇，越來越多的項目採取以價換量的方式，或者增加精裝修這一項提高產品的性價比來吸引購房人。

過去三年來，北京共出讓92宗限競房地塊，合計規劃建面達到851萬平方米，累計投資量超過5000億元。近9萬套限競房的供應使得北京新房市場已經出現飽和，而北京正常每年新房銷售量只有2萬~3萬套。在這種情況下，限競房也沒有任何優勢，要麼降價跑量，要麼品質地段過硬。

中原地產首席分析師張大偉也表示，實際上，今年之所以出現小陽春局面，還是緣於在三四月份出現的短期信貸寬鬆，同時疊加部分特價房源的刺激，而此後在政策不斷收緊的過程中，市場再次走低，小陽春成色不足。

根據中原地產最新資料統計，截至目前北京共有超過7.13萬套庫存（統計口徑為所有商品房住宅含限競房），比2017年上漲2萬餘套，預計可靜態消化3年，北京迎來8年來最高庫存量。這對於每年只能銷售2萬~3萬套的北京市場來說，無疑是巨大的庫存壓力。

這種壓力不僅來自限競房的超量供給，同時也有10萬+豪宅前來“湊熱鬧”。7月15日，中海以79.4億元拿下豐台造甲村地塊，再創新地王，該地塊折合樓面價6.6萬元/平方米。該地塊一出，意味著北京又要進入10萬+拼刺刀的肉搏狀態。有資料統計，今年上半年豪宅成交排名TOP30中，10萬+項目佔據10個席位，這緣於此前一波地王紛紛入市，包括中國璽、昆侖域、西府大院等專案。

雖然貴為“豪宅”，但是在目前的市場環境下，有業內人士對第一財經表示：“無論是限競房還是豪宅，均面臨去化不足，不得不暗中降價銷售的局面。”而這一切都只為了在淡市中尋求銷量上的突破。

更為嚴峻的情況是，從5月“23號文”發佈之後，地產融資基本面急轉直下，隨後各信貸公司接到視窗指導，要求未備案專案一律暫停，同時規模不能超過2019年6月30日前規模，加之銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上表示，必須正視一些地方房地產金融化的問題，目前相當大比例的居民家庭負債率達到難以持續的水準，房地產企業融資過度，助長投資投機行為。

這被視為影響半年樓市的最強聲音，有業內專家預計，上半年的“金三銀四”可能是今年第一個也是最後一個視窗期。在這種情況下，對於大部分開發企業來說，能儘早跑量是唯一想法，有業內專家表示，在目前這種不甚樂觀的情況下，開發商採取種種擦邊球行為，無非是變相提高項目現金流或者提升項目性價比，在較差的市場環境下走出一波高潮。在前景不明朗的情況下，能夠儘快完成全年任務。

在新城控股（601155.SH）將40餘個項目擺上貨架出讓股權之際，各大主流房企已成為項目的買方。

第一財經記者獨家獲悉，陽光城（000671.SZ）、金科股份（000656.SZ）均是新城上述專案的買家，目前已經基本談妥交易細節。

“交易已經談妥，專案數量目前不知道，不過由於陽光城、金科的體量較大，因此交易可能不會涉及公告。”一位元知情人士告訴第一財經記者。

新城的買家不只有陽光城和金科股份。記者瞭解到，還有其他房企對新城控股的部分專案進行收購，目前談判也在進行中。

事實上，早在一周前，新城就開始主動在合作房企裡尋找買家，以期待出售部分專案股權。

“上周開始市場就有消息傳出新城開始計畫出售項目，因為王振華涉案的事由較為惡劣，很多合作方都不願意和新城合作，因此導致新城部分業務推進困難，出售項目股權順理成章。”一位元房企人士告訴第一財經記者。

不過，大部分專案交易都比較低調，都不希望成為第一個被爆出接盤新城專案的房企，畢竟很多項目均是合作項目，這意味著接盤方也會面臨一些潛在風險。

昨日晚間，市場消息傳出新城控股出售項目，隨後新城控股發佈公告，稱公司已在洽談、協商出售的專案約為40個（含合聯營項目），其中，已就5個專案與交易對方簽訂了股權轉讓協定，交易成交總額約為24億元，約占公司2018年末經審計歸母淨資產的8%。

對此，很多機構人士認為，新城控股在黑天鵝事件事件後面臨一定經營壓力，因此不得不開始出售項目股權。

一般而言，地產公司開始出售專案股權是因為流動性緊張，此前包括泰禾集團（000732.SZ）、華夏幸福（600340.SH）、萬達集團均因為流動性緊張，而大量出售項目股權，以獲得現金流保證公司經營。

對於新城系而言，評級機構的評級下調和超過800億的負債，給其造成流動性緊張。

資本市場同樣對新城出售項目給出了回饋。截至7月23日收盤，新城控股報收26.73元，下跌10%；新城發展（1030.HK）報收6.75港元，下跌11.3%；新城悅服務（1755.HK）報收6.65港元，下跌9.03%。

值得注意的是，目前新城控股大股東股權質押價格在25元左右，這意味著，新城控股一旦股價繼續下跌，機構將要求大股東進一步補充股票質押金額。

“我們的成本增加了，但是銷售的單價沒有增加，反而有所下降。”一位陶瓷企業老總在一個座談會上坦言，“房地產情況不好，拖累整個下游的陶瓷行業。”

現今，家庭裝修很多都離不開瓷磚等建材。然而，國家統計局資料顯示，1-6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份擴大0.2個百分點。

有專家認為，由於房地產市場疲軟、棚改退坡等因素，下半年老舊社區改造或將成為房地產市場的關鍵因素，而建材市場也將相應發生變化。

房地產疲弱傳導下游

房地產疲弱拖累下游產業鏈，下半年舊改或迎萬億市場

今年上半年，房地產的“涼意”讓下游都感受到了。

首先，房地產開發投資增速回落。2019年1-6月份，全國房地產開發投資61609億元，同比增長10.9%，增速比1-5月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資45167億元，增長15.8%，增速回落0.5個百分點。

其次，商品房銷售面積下降。1-6月份，商品房銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份擴大0.2個百分點。其中，住宅銷售面積下降1.0%，辦公樓銷售面積下降10.0%，商業營業用房銷售面積下降12.3%。

最後是土地購置面積在下降。1-6月份，房地產開發企業土地購置面積8035萬平方米，同比下降27.5%。

太平洋證券在發佈的研報中指出，地產調控依舊趨緊，而從5月份地產投資拐點向下後，6月份資料繼續下滑。

中銀國際則在報告中表示，2019年棚改計畫安置戶數相比2018年減少315萬戶，假設貨幣化安置比例35%，戶均85平米，則減少貨幣化置面積0.93億平，占2018年住宅銷售約6.5%；減少實物安置面積1.74億平，占2018年竣工面積26%。預計棚改退坡減少家裝建材市場規模約為1715億元。

“東部沿海城市的資源型企業一直都是粗放型增長，環保治理下，很多企業並不適應。傳導到下游，提升的成本就轉嫁到下游企業身上。這些企業的出路是提升產品價格，把成本提升讓消費者‘買單’。但是每個行業是不一樣的，比如說，這兩年紙業可以說是躺著就把錢賺了，因為紙的價格漲幅超過一倍，成本傳導給下游消費者已經完成。但以我所在的陶瓷行業來說，價格不僅沒有漲，反而有一些回落，因為房地產行業的增長放緩。”上述陶瓷企業的老總坦言。

“舊改”大潮引萬億投資？

房地產疲弱拖累下游產業鏈，下半年舊改或迎萬億市場

在基建回升力度偏弱、房地產疲軟的情況下，下半年有什麼機會？很多人都將目標瞄準老舊社區改造。

6月19日，國務院召開常務會議，部署推進城鎮老舊社區改造，順應群眾期盼改善居住條件。

截至今年5月底，各地上報需要改造的城鎮老舊社區17萬個，涉及居民上億人。

與此同時，各地也紛紛發佈舊改的計畫，比如山東煙臺年內計畫改造老舊社區142個，涉居民12.7萬戶。鄭州計畫整治提升老舊社區1033個，目前已經完工6個，正在施工167個，完成招標待開工285個，正在組織施工招標265個，正在進行設計立項310個。廣州計畫改造老舊社區779個，惠及46萬戶居民。

“建國以來，我國的住房制度是以公房為主，經過多年的一個發展，比如說我們在廣州荔灣的一些兩三層的老房也好，或者一些七八十年代建成的這些公房也好，其實已經到了一定的年齡。但是，比如公房以前都是單位制的，現在逐步出售了，產權就會很複雜，其實很難做到大拆大建。那就必須要在原有的老城區的基礎上進行一個改善。”廣州中大城鄉規劃設計研究院有限公司副院長李敏勝對21世紀經濟報導記者表示。

他指出，要把這些老舊社區通過自我更新的方法進行完善，包括了本身建築的改善，公共服務設施的完善，以及房前屋後綠化，還有市政工程的逐步的完善等等。“在這樣情況下如何去改造，就變成了我們整個地方政府要面臨的一個重要課題，要求我們的市民跟我們的政府一起去共同改造自己的家園。”

中銀國際則認為，舊改接力棚改，將成為一個巨大的市場。“預計舊改和棚改對家裝建材需求的結構性差異將利好管材、瓷磚等建材品類：舊改計畫五年時間改造老舊社區16萬個，涉及居民4200萬戶，總投資額約8萬億。平均一年改造3.2萬個社區，單社區預算2500萬元。社區改造以加裝電梯、道路維修、管網翻新、外牆翻新、防水、入戶裝修等為主。社區公共基礎設施改造是重點。”

大陸房地產市場伴隨官方調控政策持續高壓，加上近期針對融資管道全面緊縮，讓房地產開發商，尤其抗風險能力較弱的中小房企進入嚴冬時期。陸媒統計截至7月21日的法院數據，今年已有271家建商宣告破產；有些則在上市融資不成之下，直接甩賣資產變現，觀察從月中旬以來公告轉讓訊息達32條，平均每2天就要轉讓1個項目。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼接受《旺報》訪問表示，官方加強房地產市場調控是必然的，從金融角度看將著力3個方向，包含收緊銀行信貸資金；收緊借助信託等融資管道進入房地產；收緊個人住房貸款條件甚至嚴審建商發債等，在「房住不炒」定位下，研判未來建商的融資情況並不樂觀。

建商借款 遭遇高門檻

實際上，觀察大陸官方陸續出招，從暫停部分建商境內發債、ABS融資，到嚴控房地產信託規模與建商美元債發行遭遇到壓力，顯示從第2季以來，各種管道的地產融資，都出現一定程度的收緊。

大陸《時報周報》引述招商銀行人士坦言，目前開發貸額度有限，對借款建商設立高門檻，一般只有排名行業前30名的建商才拿得到貸款。

這也造成規模不同的建商之間，融資成本產生巨大差異。回顧到本月9日中海地產發行5.5年期的20億港元、10年期4.5億美元雙幣種固息高級債券，規模合計約人民幣48.55億元。其中20億港元債券利率約2.9%創下同業最低、美元債券利率也僅3.45%。

但反觀3天後，佳源國際控股公告向港交所申請2.25億美元的公司債利率卻高達13.75%。

資金成本 有時超過15%

大陸上市建商融資部負責人感嘆，房地產業有大量資金需求，如今有時資金成本都超過15%，許多資方還是不願提供。

另在融資持續收緊下，不少中小開發商爭相赴港IPO上市融資。蘇寧金融高級研究員陳嘉寧認為，這不失為中小房企輸血的有效途徑，但上市准入標準和成本也同樣成為上市障礙。近期包含海倫堡、奧山控股、萬創國際和中梁控股等業者，都在5月出現上市申請失效的情形。

商場劏舖屢現蝕讓成交，兩年半前開售的將軍澳慧安園商場慧星匯首錄二手蝕讓，一個建築面積不足200方呎的舖位以150萬元易手，原業主賬面蝕59萬元（約28%）離場。

蝕讓的舖位為將軍澳慧安園商場1樓的慧星匯S49號舖，建築面積約197方呎，成交價150萬元，呎價7614元。根據土地註冊處資料，原業主於2017年2月一手購入，作價209萬元，持貨接近兩年半，賬面蝕59萬元，虧損28.2%。

慧星匯原屬慧安園商場1樓的酒樓舖位，建築面積約18029方呎，資深投資者蔡志忠夥拍「磁帶大王」陳秉志、羅珠雄及澳門商人周焯華等於2016年4月以8800萬元購入。

其後在同年12月，業主把慧星匯間成88個舖位分拆出售，建築面積由167方呎起，入場費180萬元，呎價約10000元起，推售後半年內沽清。

觀塘皇廷廣場呎造11071元

慧星匯在去年入伙，在入伙前曾有二手輕微獲利個案，但商場出租率持續欠佳，終有業主蝕讓離場。

另外，商廈交投淡靜，市場錄得零星成交。觀塘皇廷廣場17樓G室，建築面積約840方呎，以930萬元易手，呎價11071元。賣方於2012年底以722.4萬元入市，賬面獲利207.6萬元，升值28.7%。

活化工廈政策下，工廈業主紛向城規會申請，將旗下工廈進行重建。星星地產（01560）就其持有的大角咀工廈德利大廈，建議重建為1座26層（包括1層地庫）工廈。此外，有業主則申請把土瓜灣鼎新大廈重建為商住樓宇，提供80個住宅單位。

星星地產旗下的德利大廈，位於大角咀通州街107號至111號，鄰近柳樹街遊樂場，地盤面積約4160方呎，現時劃為商貿用地，地積比率上限為12倍。

星星地產提出，因應政府活化1987年前落成的工廈之措施，建議把該用地的地積比率放寬20%，至14.4倍，以興建1座26層非污染工業用大廈，總樓面面積約5.99萬方呎；其中地面層和地庫為停車場和上落客設施等，其以上則作為工業用途。

鼎新大廈擬起商住樓 提供80伙

星星地產認為，有關申請將不會對該區的交通帶來負面影響，也符合政府的政策目標和該用地的規劃意向。

另外，位於土瓜灣上鄉道33號的鼎新大廈，新近也由業主提出重建申請。城規會文件顯示，該項目位於上鄉道與下鄉道交界，佔地約4200方呎，大業主申請以約8.996倍地積比率，重建該廈，總樓面面積約3.78萬方呎，以發展為一座24層的商住樓宇，地下及1樓作為零售用途，2樓設有會所，3樓為機房等用途，至於4樓以上則提供80個住宅單位。

元朗襲擊事件業主議價擴 尚築370萬低市價沽

元朗襲擊事件後，二手交投續靜，個別業主議價空間增加，其中洪水橋尚築開放式單位，以370萬元沽低市價9%，另兩個大型屋苑天水圍嘉湖山莊，以及元朗YOHO Town最新估價，按周錄得回落。

區內市面回復平靜，惟樓市氣氛未明朗下，影響買家入市意慾。有元朗區代理指出，部分小業主願意擴大議價空間，區內亦錄得減價成交個案，有指尚築低層21室，實用面積243平方呎，開放式間隔，曾以390萬元放盤，以370萬元沽，呎價15,226元。

翻查成交紀錄，同層單位今年6月，成交價高見408萬元，比較之下，最新成交價平9%。原業主2015年以305.6萬元購入單位，帳面獲利64.4萬元，升值21%。

溱柏高層 減價60萬放售

至於屯門及天水圍區續錄買賣，包括屯門豐景園1座中層8室，實用面積309平方呎，祥益地產分行經理林英傑透露，業主原本叫價460萬元，議價後以445萬易手，減幅約3.3%。

另一方面，市場傳出多宗小業主減價個案，例如溱柏3座高層F室，實用面積595平方呎，業主早於2013年以437萬元購入，原本叫價780萬放盤，代理指業主昨日大幅減60萬，現以720萬放售，減幅達8%。而銀行昨日對上址估價僅值732萬，反映業主舊叫價過高，市況轉靜下，調整叫價屬必然的事。

不過，銀行看淡新界西區屋苑樓價，本報統計20個屋苑上車單位估價，按周計只有天水圍嘉湖山莊，以及元朗YOHO Town錄得回落。其中YOHO Town高層2房單位，估價橫行兩周後，最新報688萬元，較上周695萬元，跌7萬元，按周跌1%。另外，嘉湖山莊中層2房單位估價550萬元，按周跌6萬元，幅度1.1%。

沙田花園城 銀主505萬沽

樓市氣氛轉淡，銀主亦願意低於估價賣樓。環亞物業拍賣會昨推出28項物業，沽出其中6項，包括放盤逾1年的沙田花園城銀主盤，單位為1座雅仕苑高層D室，實用面積324平方呎，開價475萬元，獲2組買家競投，最終以505萬元沽出，呎價15,586元。是次成交價較銀行估價逾600萬元，平逾15%。拍賣行指出，不排除近日社會爭議下，二手交投轉慢，銀行願意低於估價售出單位。

豪宅市場交投活躍，市場消息指，黃竹坑深灣9號1座低層B室，實用面積1,368平方呎，屬於3房間隔，並望深灣遊艇會海景，屬於優質單位，剛以約4,438萬元易手，呎價32,442元。

原業主為內地客，早於2012年以約3,491萬元購入單位，是次易手帳面獲利947萬元離場。

名鑄2房3750萬股權轉讓

其次，尖沙咀名鑄連錄數宗連公司股權轉讓賣樓個案，其一個中低層H室，實用面積939平方呎，屬於兩房間隔，以公司股權轉讓模式易手，涉及資金約3,750萬元，呎價約39,936元，原業主早於2009年以約2,565.8萬元購入，是次易手帳面獲利1,184萬元離場。

代理估計買方為內地客，以公司股權轉讓模式交易，最高可節省高達樓價30%辣招稅，涉資約1,125萬元。

另外，市場消息透露，西半山高士台1座高層A室，實用面積1,513平方呎，屬於3房間隔，剛以4,600萬元易手，呎價30,403元。原業主2014年以3,923萬元購入，持貨5年帳面獲利677萬元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，全港兩房及三房貨尾上半年大減1,177伙，主要來自九龍區，佔1,117伙。現時九龍兩房及三房貨尾量為894伙，降至近20個月新低。其他區計，新界西兩房及三房新盤貨尾減少397伙，有1,745伙。港島上半年減少100伙，有160伙。新界東上半年新增437伙，現時有2,501伙。

全港細單位貨尾悉跌

開放式及一房新盤貨尾，上半年全港四區均錄得跌幅。九龍區貨尾跌幅為四區最大，上半年減少488伙，有426伙。港島區上半年減少241伙，有707伙。新界東及新界西分別減少355伙及359伙，現時分別有182伙及684伙。

至於四房或以上貨尾，九龍上半年減少129伙，有328伙。新界西上半年減少72伙，有270伙。港島減少26伙，有178伙。新界東新增40伙，有391伙。

以上半年統計，開放式及一房新盤貨尾累積1,999伙，兩房及三房新盤貨尾單位累積有5,300伙，四房或以上貨尾累積有1,167伙，分別減少1,443伙、1,177伙及187伙。