總投資經費超過300億元的高雄亞洲新灣區，是南高雄發展核心，區段更有高達200公頃土地待開發，然而同屬新灣區內的房價落差卻相當大，例如超級豪宅「國硯」，2012年5月實價登錄每坪成交為68.7萬元，創歷史新高，而近期大樓預售案「聯上鉑麗」，每坪卻僅需其價格的3分之1即可入住。

高雄亞洲新灣區涵蓋鼓山、苓雅、前金、前鎮、鹽埕等區，範圍北至民生二路、南至凱旋路、東側達一心路，西邊則是到鼓山哈瑪星。新灣區內5大公共建設，包含高雄展覽館、高雄市圖總館、環狀輕軌、高雄港埠旅運中心與高雄流行音樂中心，總經費粗估高達321億元，最快在明年將全數完工。該區內目前約有200公頃土地可開發，地主包含統一、台塑、台糖、東南水泥等，各大地主以統一夢時代為首，設立「高雄DC21地主開發促進會」，每年定期舉辦論壇探討新灣區發展目標。

「國硯」正對碼頭
大型公共建設逐年到位，也讓該區段地價、房價一路上揚；當中又以國揚實業苓雅區的豪宅案「國硯」最具代表，該案因正對光榮碼頭，具備少見海港景觀，地上43樓，高達171米，結構採SC純鋼骨設計，並搭配564組鋼構斜撐系統，與新日鐵制震壁和32.8萬組高拉力螺栓，坪數109∼240坪，每坪開價45∼100萬元。「國硯」採漢來飯店物業管理，單層1戶使用2∼3部電梯，每戶均為雙客廳、雙主臥，至少3面採光，休閒設施十分豪奢有長年恆溫泳池、SPA岩盤浴、360度旋轉宴會廳等，是高雄首件每坪開價達百萬元個案；而實價登錄揭露該棟大樓最貴單價落在每坪68.7萬元、最便宜則為25.2萬元。

「國硯」房價落差如此大，主因在於高低樓層或是否具海景機能。永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，「國硯」低樓層、無景觀戶，目前每坪成交在27∼29萬元；A棟面海景第1排成交單價約40∼65萬元，若屬B、C棟有景觀戶型，每坪成交則在29∼38萬元。

然而第1豪宅成交最高房價也逼近7字頭，對多數購屋族來說高不可攀；同屬苓雅區核心地段的新建案，卻仍有不少屬2字頭房價，與「國硯」相比，每坪單價差3倍，如聯上實業預售案「聯上鉑麗」，距離漢神百貨僅500公尺，坪數20∼27坪，每坪開價27∼32萬元，目前銷售僅剩不到20戶。

「聯上鉑麗」2字頭
「聯上鉑麗」銷售經理梁獻文指出，新灣區較精華的地段，多位於中華路以西、凱旋路以北位置，以往推案多以大坪數豪宅為主，首購宅頂多佔全體推案2成；以同屬新灣區核心建案「聯上鉑麗」為例，低樓層成交在2字頭初，與超級豪宅相比，僅3分之1房價即可入手。
街訪康先生表示，亞洲新灣區感覺很繁華，最有感的是輕軌，感覺很方便，如果找到首購宅，價格也不高，會考慮購屋。

台中市區擁有20條以上主要綠園道，成為購屋族買房選項之一，有無鄰近綠園道，房價差異也兩極，尤其以豪宅林立的7期重劃區最明顯，單坪價差甚至可達20萬元。

建商指名度價差20萬
民眾買豪宅認建商，豪宅社區依不同建商品牌，價值也不同，同區域新屋價差每坪達10~20萬元以上也屬正常，尤以7期新成屋最明顯，例如近期豪宅成屋指標案十字綠園道豪宅「宝格」，每坪單價動輒7字頭；台灣大道成屋豪宅「台中帝寶」，每坪單價僅5字頭上下，價差至少20萬元。
以同一品牌建商的大坪數豪宅建案相較，聯聚建設正對市政中心的「聯聚信義」，面對綠園道，即便屋齡逾10年，每坪成交價仍達6字頭；同處新市政中心的「聯聚理仁」，屋齡僅5年，但每坪成交價則在4~5字頭，因此有無面對綠園道，平均價差仍有10萬元之譜。

園道不同含金量有差
群義房屋7期朝富加盟店經理廖香婷指出，台中市區綠覆率高，但不同園道的「含金量」也不同，一般來說，舊市區的綠園道，有無正面對享有景觀優勢，價差就可達1成，其中7期新市政中心十字綠園道，所處區段特殊，且豪宅客層實力雄厚，在意的是獨特性、視野稀有性，賣1戶就少1戶，有無面對園道價差更明顯，再加上同街廓品牌產品不同，導致水平價差相當驚人。

草悟道豪宅盤踞 角地求售每坪喊130萬

台中市西區草悟道沿線豪宅風雲再起！近期璞真建設的百億大案「勤美之森」、忠泰建設的「老佛爺」、富邦建設的「天空樹」及由鉅建設的「大恆」，形成4強鼎立局面，也拉抬當地土地出售信心；另外，近期1筆在台灣大道與公益路口的黃金角地，8月底將標售，標售底價為每坪130萬元，將是近年來難得釋出的精華地塊，若以底價售出，也將創下近年新高。

「勤美之森」建城中城
台中市西區草悟道自2016年豪宅案富邦「天空樹」、「大恆」相繼落成後，每坪單價即達5∼6字頭，與周邊豪宅中古屋相較，房價也高出3成以上，創下當地新高價，也讓台中豪宅市場的關注度，再回到草悟道一帶。
今年璞真建設、忠泰建設等豪宅案緊接著相繼進場，今年璞真建設推出的「勤美之森」複合式開發案，第1期基地達4000坪，以「東京Midtown」城中城為理念，打造結合五星級酒店、商場、美術館與住宅大樓的大型造城計劃，並邀請到日本建築大師隈研吾設計美術館與教堂，產品坪數為77、95坪，單價每坪50∼60萬元，為台中今年最大、最具特色個案。

482.18坪底價逾6億
市政中心開發趨近飽和，論純生活環境未必較西區草悟道來得愜意悠閒，近年豪宅案的成功推案，相對也帶動附近建商信心，也讓土地市場再活絡。
根據內政部實價登錄資料，自2012年至今，西區超過500坪以上的土地交易僅有7筆，交易單價最高為每坪122.2萬元，地點位在台灣大道與梅川東路口。
近期則有台灣大道、公益路角地公開標售，為雙面臨路角地，以往具備絕佳廣告效益，這塊地以前也是知名飲茶簡餐店水舞饌中港店。該地總面積482.18坪，屬住2、住3分區，底價6.2689億元公開標售，每坪約130萬元，將是近年來難得釋出的精華地塊，若以底價售出，也將創下近年新高。

內政部實價登錄2.0版修法未通過，為回應民眾對房價資訊能更透明的期待，永慶房產集團董事長孫慶餘5日宣布，推出實價登錄3.0版的「誠實房價報告書」，率先揭露永慶房屋成交物件資訊至門牌地址，永慶房屋預計陸續揭露近5年的成交資訊，總計將近20萬筆資訊。

孫慶餘在「永慶房屋實價登錄3.0-誠實房價報告書」全新上線記者會上表示，「消費者在意的房價公開透明，永慶房屋帶頭來做！」，並宣示秉持「先誠實再成交」的服務精神，持續堅持三不政策：不炒房、不造假、不隱瞞。

孫慶餘表示，房仲業者不能只做到合法，畢竟房屋交易金額大，為保障消費者權益，要用高道德標準自我要求，絕對不能因為掌握房價資訊而「球員兼裁判」，傷害消費者權益。

永慶調查顯示，有78％的消費者支持實價登錄揭露完整的門牌地址，實務經驗顯示，買賣雙方對於實價揭露至門牌的抗性並不高，亦顯示消費者高度期待房價透明。

這不是永慶第一次走在政策之前，多年前孫慶餘因看不慣房仲業無法可管，資訊不透明，賺差價坑殺消費者的事件頻傳，因此從國外引進並推動新式仲介，花了十年時間在公會奔走推動，讓「不動產仲介經紀業管理條例」能立法通過，2007年永慶房屋全面公開成交行情，免費提供網上查詢區域成交行情，比政府實價登錄政策早了六年。

永慶房屋業務管理部協理陳賜傑表示，市場上仍有不肖業者以「片段、模糊、造假」等方式，玩弄實價登錄成交行情資訊，坑殺消費者，例如選擇性的提供實價登錄資料，而非全面完整提供，刻意給買方較高價行情參考，給賣方則提供較低價行情參考；也有一些業者擴大範圍的提供成交價，如提供文山區買方時，不僅文山區還夾雜較高價的大安區行情資料，誤導消費者提高出價。

永慶房屋此次推出「先誠實再成交」升級服務，為每位客戶製作專屬的「誠實房價報告書」，匯集客戶最在意的三項成交資訊，包括提供即時完整的成交行情資訊，除政府實價登錄資料外，永慶房屋成交的物件一旦完成交屋，立即更新並揭露至門牌地址，並提供區域、路段及社區的行情趨勢分析，及提供鄰近社區近期最新成交行情，讓客戶全面且完整的掌握房價資訊。

「大台中房市交易動態資訊平台」5日發布8月份大台中房市分析月報，根據最新調查統計顯示，台中市小宅市場飽和漸顯，建商推案坪數略有增加跡象。
在建物買賣移轉登記數量部分，今年7月買賣登記棟數為4,540棟，月增37%、年增34.5%；而7月買賣移轉的前三大熱區，依序為北屯676棟、北區631棟及西屯610棟，三區交易量均較上月成長逾200棟。

在建照、使照量部分，6月建照為913戶，月減20.1%、年減51.8%，使照為929戶，月減41.4%、年減44.9%。6月建照、使照量雙雙走跌，建照量已連續三個月下滑，而使照量則中止連三月成長後轉跌。

進一步統計上半年建照、使照量，建照合計9,699戶，較去年同期減少388戶，跌幅約3.9%；使照6,369戶，較去年同期增加1,241戶，增幅24.2%。

值得留意的是，繼今年1月後，5、6月接連兩個月出現「使照量大於建照量」的情形，累積今年已達第三次紀錄，顯示大量新屋湧入成屋市場，銷售壓力倍增。

而據5月份實價登錄資料顯示，台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主，其成交數量比例分別為44.1%與24.4%，而成交金額比例分別為39.6%與33.6%。

今年5月建物交易總金額約421億元，較上月大增133億元，其中以透天厝增幅最大，成長約50億元，其次為住宅大樓，成長29億元，其他類包括工廠、廠辦、農舍、倉庫，則增加近22億元。

屋齡2年內大樓新成屋交易，主要集中在北屯、南屯與南區。北屯適逢「協和澄心」及鴻邑「晴山居」交屋潮，成交價分別為每坪16.3萬至20.2萬元、19.2萬至24.6萬元，本月僅頂標價格上揚，其餘區位轉跌，後標以下續持1字頭房價。

南屯半數交易為惠宇「五十七間堂」，此案成交價24.8萬至37.5萬元，本月並有零星高單價建案交易流通，故全區價格有漲幅；南區近九成交易屬大松「花漾」，成交價19.6萬至22.7萬元，受此案影響，此區價格進行下修。

屋齡2年內透天厝新成屋交易，主要集中在龍井、梧棲及太平等三區。其中，太平主力購買總價為1,570萬至2,298萬元間，其中總價超過2,000萬元的交易，多位於學校周邊如太平國小、新光國中小。

正心不動產估價師聯合事務所市場研究室特助陳孟筠表示，北屯新建重大建設指標之一的台中捷運綠線，已於7月間通過連續7天不間斷試車，未來將直接受惠位於捷運機廠站周邊的開發建案。

就整理資料顯示，目前此區係以住宅大樓產品為主，多以規劃3房、「非純住家(店面加住家)」類型，每坪單價普遍突破25萬元門檻，部分建商品牌形象佳的亦有望往3字頭房價邁進，預售階段房價水準已高於北屯成熟區域。

而在坪數規劃設定上，空間亦有加大趨勢，零星個案最大坪數有達50坪，例如惠宇「敦北」、惠宇「千曦」、達麗「居山」等，顯示在大量小宅產品於市場遍地開花的同時，基於符合實際居住空間需求，已開始進行微幅調整。

房市回穩，不少屋主趁機漲價售屋，但買方追價意願不高，不少社區待售物件快速增加。屋比房屋統計北市十大賣壓社區，信義計畫區就占了四個，藝人大S夫婦也擁有一戶的豪宅「冠德遠見」，也擠入前十名。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，信義計畫區是市場公認全台最好地段之一，屋主對房價信心相對較高，隨房市買氣回升，屋主調漲售價情況也普遍，但買方不買單，待售物件因此節節上升。

根據屋比房屋統計網路網路待售資料，北市待售量前十名社區，集中在市中心，包括信義、中山、大安、松山區等。

其中待售量最大的是中山區小宅「基泰之星」，目前共有31戶待售，第二名為大安區豪宅「明日博」，共28戶，第三為信畫計畫區知名豪宅冠德遠見，目前有24戶求售中。

其他入榜的，還包括萬華區台北晶麒，松山區台北摩根、名人世界，信義區新川普、基泰國際、新世界、信義香榭等。

其中信義計畫區就包辦了四名，包括新川普、新世界、信義香榭，以及冠德遠見，待售戶數在18至24件之間。

陳傑鳴表示，新川普、新世界、信義香榭先前景氣不好時，房價下修不少，但隨景氣回升，近來又多回升到一坪百萬以上，其中新世界近一年平均成交單價甚至高達140萬元。目前信義區15坪以下小宅平均待售總價已超過1,800萬元，一般受薪階級實難以負擔，在目前銀行對小宅購屋貸款成數仍偏保守下，去化難度跟著增加。

陳傑鳴表示，北市十大賣壓社區目前平均待售件數為22件，比起2017年平均35件，賣壓減低不少。不過，過去都以套房社區為主，目前則有明日博、冠德遠見等豪宅入榜，反映出近年豪宅市場的不景氣。

買房可能是許多人一生中最重大的支出，除了必須考慮房屋的保值度，尚須考慮周圍環境、房屋年齡以及生活習慣等，如何在有限的預算內，買到平衡各方面條件的物件即是一大難題。一位網友近期看房後陷入兩難，原本屬意台北市的45年老公寓，但深怕將來房屋更舊後轉手賠錢，後續又看中永和僅20年的電梯大樓，只是預算須多出300萬，讓他難以抉擇。

該名網友解釋，為了就近照顧住景美的老父母，因此將看屋範圍鎖定在文山景美以及附近區域，並且對一間1200萬的45年的舊公寓心動，但仍有疑慮。考量到永和與景美僅一橋之隔，小孩的學校又僅在公館，綜合考量下，永和將是最方便也最近的地區，而且只要將預算在調至1500萬就可購入20年的電梯大樓，可又擔心新北房不若台北房保值，讓他苦惱不已。

這位網友還補充，預計買房時會貸款八成，雖然許多人會考慮台北老公寓都更的可能，但他以自己的經驗說「老家也談過都更、開過幾次會，但最後都不了了之，因為難度太高...建商放棄」。他將這個難題放到「mobile01」討論區，期望可以從網友的回覆中理出頭緒，網友的回覆也分為三的面向。

重視買房地點：選老舊公寓的台北房
綜合網友論點，景美生活機能方便，而且舊公寓坪數不若電梯大樓有高公設比，再加上原PO的需求為就近照顧父母，相較之下會方便許多。再考慮都更的可能性，景美目前蠻多都更案都在進行中，從地點來看，台北市門牌的確比較保值，永和電梯大樓20年後一樣是舊房子，相較之下更沒有都更的可能，到時候只能自住或是租人，但台北市的舊公寓土地持份很大，就算老舊未來不見得沒有好處。

重視居住品質：選電梯大樓的新北房
有網友以自身經歷評估，過去產權登記混亂，舊公寓要都更並不容易，比如他住的公寓地下室產權竟是登記為防空洞，且各樓層坪數分配沒有共識，從此卡關。亦有網友建議，有沒有電梯也很重要，若原PO未來可能接父母來住，電梯大樓不用爬樓梯，20年轉眼就過去，60歲跟80歲所考慮的點完全不一樣，現在爬得動不代表未來爬得動；另外還有停車位的問題，有時採買完車停公寓樓下，讓太太帶孩子先上樓，必須一邊搬採購品一邊分身照顧孩子，不然就是要從停車場搬回家，這些事在雨天又是加五倍的辛苦。

安全性 vs 交通便利性
除了以上問題，另有網友提出，50年的老房子結構須要比較注意，輕則漏水，嚴重一點，現有許多老公寓面臨危樓改建，必須經過冗長的鑑定程序。若是以到台北市中心的距離及便利來看，永和的地理位置相較景美更好，中永和發車的公車過橋也不會右轉羅福斯路進景美，因為文山木柵對比市中心依然算北市郊區。不過所有考量的點，套一句房仲常說的話「自住沒差」，必須以負擔得起、買房因素（就近照顧父母）為主要考量基準。

新北市新店區寶興段產業園區土地開發招商案今天進行簽約儀式，將興建地下3層、地上8層建築，並設立企業營運總部、研發中心及作業廠房，預計2021年12月底前興建完成，估計可創造150個就業機會，將帶動周邊商業活絡。

新北市副市長吳明機今天與連展投資控股股份有限公司總經理陳鴻儀共同簽署園區合作開發，吳明機表示，新北市今年7月發布實施「新北市工業區立體化方案」，透過法規鬆綁，提升容積率方式，解決缺地問題，且新店區、三重區也規畫寶高、寶興及新北科技園區等產業園區，其中寶高智慧產業園區7月已開工動土，用地面積達4.1公頃，可提供120個廠辦廠房單元。

新北市經發局長何怡明指出，此案採土地租賃方式，含續租最長可達50年，提供廠商興建營運，該園區為約0.31公頃的乙種工業區用地，連展集團將投資超過新台幣4.5億元，興建地下3層、地上8層的建築，設立企業營運總部、研發中心及作業廠房，整體工程預估2021年12月底前完成。

陳鴻儀表示，連展投控旗下約4間上市櫃公司預計在3年內進駐，包括電子通訊、汽車電子、太陽能周邊等綠色產業、食品等研發等，目標擴展到6、700個員工，讓園區成為研發人才進駐的基地。

何怡明也說，淡水沙崙園區、新店碧潭有約社區商場招商案已公告上網，今年下半年還會公告台北港產專區、林口國際媒體園區、鶯歌建國段、汐止長安段等案，預估共投資金額180億，可創造約4800個就業機會。

由於房市回暖、商用不動產市場抬頭，建商也一反往年觀望的態度，逆勢進場獵地，累計今年上半年全台土地成交金額就高達1,431億元，刷新史上新高。

高力國際資深董事楊慧明表示，2019上半年全台土地成交1,431億元，達到2018全年1,822億元的79％，土地成交面積達79.6萬坪，交易筆數達252筆，土地交易面積、金額，都雙雙創下新高。

楊慧明表示，尤其國有地標售熱絡，建商獵地不手軟，積極買入六都精華地段土地；寶佳集團、豐邑機構、元利建設、和碩開發、興富發建設等均投入百億金額獵地。

令人咋舌的是，上半年成交的1,431億元的土地中，光是來自建築業進場獵地的金額就高達1,202億元，土地交易面積總計19.6萬坪，以六都及新竹縣市為主要標的。

楊慧明表示，上半年最熱門的土地市場中，以台中市最搶手，累計上半年土地成交金額近300億元，冠居全台。台中市場動能強，建商紛紛搶進西屯及南屯區，且受到重劃區土地標售帶動，總交易金額達296億元，最大的買家為豐邑砸下87億元、興富發48億元、寶佳機構41億元等。

高力統計，上半年建商購地案，光是獵地金額高達40億元以上的單一成交案，就有七筆，最大手筆是元利建設砸下112.6億元買下台北市信義計劃區的D3特定業務區土地。 至於購地金額第二大手筆，則是豐邑建設，以66.5億元買下台中西屯2,493坪土地。

另外最積極的買家，則是寶佳機構，2015年初房市正低迷時，一度厲行不買新的土地、已買的地不請照、已請照的先不申報開工，至於已開工、銷售的案子則不留餘屋等所謂的「三不」政策，但隨著房市好轉，寶佳也開始逆勢進場搶地，光是在七筆金額最大的土地交易案，就囊括二筆，包括台南永康、新竹竹北，總計斥資103.5億元購地，進帳1.7萬坪土地。

至於興富發建設，則以51.1億元得標大同公司尚志資產位於復興南路的456坪特定商業區土地，轟動市場。

都更第一箭以捷運蓋到哪、都更做到哪的策略，辦理「擬定新北市捷運場站(第一階段)周邊地區細部計畫土地使用分區管制要點(配合大眾運輸發展導向策略)」案，計畫內容於2019年8月5日通過新北市都市計畫委員會，近期即將發布。

為落實都市更新三箭政策，加速都市更新的推動，本案都市計畫自2019年5月27日辦理公開展覽30日，計畫範圍涵蓋三重站、菜寮站、台北橋站、徐匯中學站、三民高中站、新莊站、頭前庄站、大坪林站、七張站、頂溪站、永安市場站、景安站、中和站、土城站、海山站、板新站、新埔站及新埔民生站、府中站、淡水站、紅樹林站等21站優先推動場站周邊地區範圍。歷經2次小組會議審查，全案從公開展覽到審議通過歷時不到3個月，完全展現市府加速推動都市更新之決心及建立推動都更三箭重要里程碑。

城鄉發展局局長黃一平表示，市府透過大眾運輸發展為導向(Transit Oriented Development,TOD)的都市發展策略，設計相關配套制度，於適用範圍內申請者應繳納增額容積價金，並提供托老、托幼或社宅等公益性設施，最高可獲取50％之增額容積，除提高都市更新誘因外，亦期待於捷運場站周邊地區建立透過步行即可完成就業、就學、居住及消費等一日生活所需活動及以人為主的生活環境。

常有民眾詢問，持有2間以上自用住宅，如何才能同時適用最省錢的地價稅自用住宅用地稅率呢？

苗栗縣政府稅務局表示，土地所有權人、配偶及「未成年」受扶養親屬，適用地價稅自用住宅稅率者，以一處為限；但擁有兩處以上的住宅時，一處由本人、配偶或未成年受扶養親屬設立戶籍，另一處如由「成年」子女、父母或祖父母等直系親屬辦竣戶籍登記，即可以同時適用，不受一處自用住宅用地之限制，民眾可善加利用成年直系卑親屬或直系尊親屬之設籍，達到節稅之目的。

該局進一步表示，適用地價稅自用住宅用地稅率之土地，尚須符合土地及地上房屋未供出租及營業使用，且地上房屋由土地所有權人或其配偶、直系親屬所有及都市土地面積300平方公尺以內，非都市土地700平方公尺以內等條件。

稅務局特別提醒民眾，每年11月份地價稅開徵，如欲申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，必須在每年開徵40日前(即9月22日前)提出申請，當年度才可以適用，逾期申請將自次年度開始適用，請符合條件之民眾儘早申請。

　記者近日從北京市住房和城鄉建設委瞭解到，《北京住房和城鄉建設發展白皮書（2019）》正式對外發佈。白皮書顯示，2018年北京市房地產開發投資止跌回升，住房施工、新開工、竣工面積全面增長，供應數量明顯增加，房屋交易量升價穩。

　　在房地產開發投資方面，2018年由降轉增，同比增長3.4%，增速比上年提高10.8個百分點。其中，住宅投資增幅達17.4%。

　　從在建規模看，2018年北京市住宅施工、新開工、竣工面積全面增長，施工面積5877.1萬平方米，同比增長6.7%；新開工面積1233.6萬平方米，同比增長0.6%；竣工面積731.2萬平方米，同比增長21.1%。從上市規模看，新房供應大幅增加，北京市新建商品住房上市面積984.1萬平方米，同比增加87.9%，上市套數達8.46萬套，比2017年翻了一番。

　　在住房交易量方面，與2017年交易明顯收縮相比，2018年北京市房地產市場有所回升。2018年北京市商品住房成交19.8萬套，同比增加11.9%。其中，二手住房、新建商品住房分別成交15.2萬套、4.6萬套，同比雙雙增加。

　　從成交結構看，新建商品房中套型面積90平方米以下、90至140平方米、140平方米以上的成交套數大致各占三分之一，二手住房中90平方米以下的成交套數占比達68.8%，交易市場以首套、本地購房以及中小戶型住房成交為主。從成交價格看，年內各月新建商品住房同比、環比價格指數基本穩定，二手住房同比、環比價格指數總體有所下降。

　　7月，全國土地市場小幅降溫。近日，中國指數研究院的統計資料顯示，7月住宅用地供應環比縮水近兩成，土地市場整體成交量環比減少逾兩成，單月土地成交均價和月度出讓金總額相應環比下滑。

　　根據中指院公佈的7月全國300城市土地市場資料來看，全國土地市場延續結構性調整態勢。300城市整體供應環比下滑，成交方面環比量價齊跌。分城市來看，一線城市供應量環比增加，成交量較上月微增，出讓金縮水逾四成；二線城市供應量環比微增，成交方面環比量價齊跌，昆明攬金近304億，居所有城市之首；三四線城市供應量減少近一成，樓面均價環比走高，出讓金總額同比下滑近三成。

　　中指院相關分析人士指出，隨著房地產市場調控不斷深入，房企拿地回歸理性，行業進入精細化競爭階段。與此同時，作為房企的“糧倉”，房企土地儲備規模與結構對業績的影響持續加大。一二線城市仍為房企投資拿地的重心。

　　今年1-7月，全國土地成交金額前10位城市累計成交9229億元，同比增長14.8%。其中，杭州土地市場累計成交金額穩居榜首，累計成交總價1672億元；此外，中西部重點城市成交火熱，武漢和昆明土地成交總價與規劃建築面積均有上榜，成都、西安與鄭州則出現在規劃建築面積榜單中。今年前7月，碧桂園、萬科、融創佔據房企拿地金額榜單前三位。

　　“長三角仍是房企重點關注區域，中西部關注度逐漸提升。”上述分析人士表示，業績排名前十大房企普遍佈局於長三角城市群，前7月十大企業累計拿地金額共計2721億元，在各大城市群中佔據首位。此外，受產業轉移、人才引進等政策影響，中西部重點城市經濟發展加速，逐漸成為房地產企業投資新熱土。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，7月一二線城市平均土地溢價率僅有12%，相比之前幾個月開始明顯下調，這意味著最近房地產領域融資收緊的預期逐漸傳遞到土地市場。

　　張大偉指出，連續出臺的收緊信託與海外融資政策，對房企拿地造成了一定影響。在政策持續收緊的預期下，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調，如果政策不放鬆，後續土地市場流標可能再次明顯增加。

　　浦東“四朵金花”之一的陸家嘴（600663.SH）日前發佈了半年報業績。公司實現營業收入81.89億元，較上年同期增長23.87%；實現歸母淨利潤20.47億元，較上年同期增長11.34%。淨利潤連續多年保持增長。

　　在不少上市房企面臨去杠杆壓力的當下，坐擁優質物業資源和融資成本優勢的陸家嘴，無論是營收還是資產負債規模都保持擴張趨勢。

　　公司作為陸家嘴金融貿易區的城市開發商，除了在浦東陸家嘴金融貿易區核心區域內持有大量經營性物業，目前公司已將業務擴展至上海前灘國際商務區、天津以及蘇州。2005年-2019年上半年，公司持有的經營性物業已由15萬平方米增長至264萬平方米。

　　房地產銷售為核心收入來源

　　財報顯示，2019年上半年，公司仍以商業地產為核心。以產品類型來劃分，主要是住宅類房地產的銷售、商業房地產的租賃及轉讓。另一方面，公司以陸家嘴信託、愛建證券、陸家嘴國泰人壽三家持牌金融機構，來發展公司的金融服務業務。

　　以下為2019年半年報中披露的各個業務營收情況：


　　截至2019年6月30日，陸家嘴房地產銷售收入為48.75億，較上年同期增加27.49%，占2019年上半年總收入的59.95%。

　　陸家嘴的房地產銷售主要由是住宅物業和辦公物業銷售兩部分組成。2019年上半年各類房產銷售收入及現金流合計13.93億元。其中，住宅物業實現銷售收入10.98億元，辦公物業實現現金流入2.95億元。


　　從上年半年的銷售面積來看，其貢獻主要來自於前灘東方逸品（前灘34號地塊住宅）、天津海上花苑東標段及其他存量房、存量車位的銷售。公司累計住宅物業合同銷售面積1.17萬平方米，合同金額為6.16億元，在售項目整體去化率為61%。

　　辦公物業則主要來自東方匯及浦東金融廣場2號辦公樓專案的現金收款，並於報告期內完成了浦東金融廣場2號辦公樓銷售結算及交付。

　　中報顯示，截至2019年6月底，陸家嘴達竣工項目3個，新開工項目2個，續建項目8個以及9個前期準備項目。其中，3個竣工專案總建築面積15.88萬平方米，為前灘34號地塊、陸悅坊（花木04-15地塊）、蘇州大地塊環境景觀。

　　物業租賃：成熟物業總建築面積增長26%

　　除房地產銷售，陸家嘴另一項較大的業務則是物業租賃。

　　截至2019年6月末，公司持有物業總建築達263.53萬平方米，較上年同期增長1.3%。而運營一年以上的成熟物業總建築面積達220.74萬平方米，較2018年同期的175.13萬平方米增長達26.04%。

　　以下為半年報中陸家嘴目前持有可供出租物業：


　　陸家嘴的辦公物業主要包括甲級寫字樓與高品質研發樓。截至2019年6月30 日，公司持有的甲級寫字樓總建築面積為163.3萬平方米，同比上年增長2.82%。而成熟的甲級物業總建築面積為155.93萬平方米，較上年同期增長了35.76%。研發樓建築面積基本與上年持平。

　　中報顯示，2019年上半年度租賃現金流入15.98億元，比2018年上半年增長0.77億元，同比增幅5%。從平均租金來看，上海地區的甲級寫字樓每天每平米為8.57元，較上年同期增加0.25元，但期末出租率卻較上年同期下降5%至89%。

　　資產處置貢獻部分淨利潤

　　從近幾年的業績來看，陸家嘴的營收與歸母淨利潤均在不斷增長。截至2019年6月末，實現營業收入81.89億元，較上年同期增長23.87%；實現歸母淨利潤20.47億元，較上年同期增長11.34%。


　　中報顯示，2019年1月10日，陸家嘴根據此前與支付寶（中國）網路技術有限公司簽署的《預售合同》，將浦東金融廣場2號辦公樓轉讓給支付寶公司。在本報告期內，公司完成了該辦公樓銷售結算及交付。本次交易金額為22.69億元，預計實現歸屬於母公司淨利潤約人民幣5.8億元。如果扣除以上淨利潤，今年上半年公司的歸母淨利潤或將錄得同比下滑。

　　有息負債較年初增長近60億

　　中報顯示，陸家嘴的有息負債主要由五部分組成：短期貸款、長期貸款、中期票據、應付債券以及並表其他有息負債。截至2019年6月30日，有息負債餘額為354.93億元，占2019年上半年公司總資產的42.2%，較上年末295.78億增加20%。

　　其中，短期貸款（含一年內到期的長期貸款及中期票據）為127.93億元；長期貸款為102.24億元；中期票據為40億元；應付債券（公司債）50億元；其他有息負債為34.76億元，全部為華寶信託-安心投資20號集合資金信託計畫。

　　以下為陸家嘴持有的未到期債券：

　　此外，5月23日公告顯示，陸家嘴到中國銀行(3.580, -0.06, -1.65%)間市場交易商協會出具的《接受註冊通知書》決定接受公司超短期融資券註冊，上述通知書中明確：本次超短期融資券註冊金額為70億元，註冊額度自通知書落款之日起2年內有效。

　　7月份，陸家嘴發行了10億元，期限為0.74年的超短期融資債券，票面利率為3.2%。但相較此前2016年7月發行的相同期限超短期融資債券來說，其利率小幅上升了0.45%。（JW）

融資管道導致企業資金面比較緊張，預計下半年市場會呈現“以價換量”的態勢，即企業為了確保現金流的穩定，可能會進行價格上的調整。

　　雖是盛夏，房地產市場卻已感到一絲“寒意”。

　　諸葛找房資料顯示，鄭州二手房掛牌價從2018年6月至今已連續下跌12個月，從當時的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米；上海中原地產資料顯示，7月份，上海新建商品住宅成交面積61.6萬平方米，環比減少9.8%，周度成交最低水準只有11萬平方米，上海樓市成交量出現縮水現象。

　　上述市場表現可以一窺行業現狀。近日，克而瑞發佈的資料顯示，1-7月，按照可比口徑統計，TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年放緩顯著。7月，百強房企的單月業績表現整體平穩，與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權益口徑的銷售規模均較6月環比降低近29%，同比略高於去年同期。

　　政策層面也沒有寬鬆。7月以來，蘇州、洛陽、呼和浩特、寧波等城市持續加碼樓市調控，開封取消限售令“一日遊”更體現出中央堅持房價調控的決心。7月30日，中央首次提出“不再將房地產當作短期刺激經濟的手段”，直接定調樓市調控走向。

　　雙面夾擊下，房地產市場將走向何方？

　　市場降溫

　　“多數房企6月出於衝刺半年業績的動機會增加開盤數量。6月過後，房企開盤量會逐漸減少，從而拖累成交量增長，這屬於季節性原因。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，相比之下，同比得出的結果更具有參考價值，他注意到，2019年前七個月，房企銷售金額同比儘管仍有小幅度增長，但銷售面積同比已經出現下跌。

　　具體來看，克而瑞資料顯示，今年1-7月，碧桂園、中國恆大和萬科銷售面積分別為4786.1萬平方米、3080.8萬平方米、2395.4萬平方米。但這其中，只有萬科銷售面積同比2018年前7個月實現小幅增長，碧桂園和恆大分別同比下滑2.5%、4.1%。

　　房地產整體市場表現也趨向降溫。

　　從新房市場來看，58同城、安居客《國民安居指數報告》顯示，7月份，全國67個主要城市平均房價為16412元/㎡，環比下跌0.02%。需求方面，上述報告公佈的使用者行為指數顯示，7月全國找房熱度呈現明顯分化趨勢， 7月全國找房熱度環比持續下降，降幅11.9%，一二線城市找房熱度相對穩定，三四線城市找房熱度環比降幅達26.7%。與此相對應的是，7月全國二手房新增掛牌房源量環比也下跌了4.4%，北上廣深一線城市的新增掛牌房源量均呈現下降趨勢，部分二三線市場如海口、合肥、無錫、宜昌、岳陽的新增掛牌房源量呈上升趨勢。

　　二手房市場方面，根據諸葛找房資料研究中心發佈的資料，2019年7月份100個重點城市二手住宅掛牌均價為15035元/平方米，環比2019年6月份微漲0.02%，基本與上月持平，百城二手住宅掛牌均價在連續4個月上漲之後停漲。其中上漲城市62個，平均漲幅0.96%，漲幅環比上月收窄；下跌城市37個，平均下跌0.84%；持平城市1個。分城市等級來看，一、二線城市二手住宅掛牌均價持續下跌，三四線城市持續上漲。其中一線城市環比下跌0.53%，連續半年下跌；二線城市環比下跌0.16%；三四線城市環比上漲0.30%，漲幅收窄。

　　租房市場也同步轉冷。諸葛找房資料研究中心資料顯示，7月份全國大中城市租金均價為44.19元/平方米/月，環比下跌0.12%；其中，租金上漲城市共有9個，平均漲幅0.64%；租金下跌城市共有11個，平均跌幅0.82%，跌幅擴大。整體而言，上漲城市數量少於下跌城市，與上月相比，上漲城市的平均漲幅收窄，下跌城市的平均跌幅擴大，租金均價止漲回跌跡象顯現。

　　與此同時，畢業季帶來的租賃熱潮已經過去，畢業生租房需求大體上釋放完畢，大多數二線城市租金開始下滑，一線城市及部分畢業生多的熱點城市租金還較為堅挺。具體來看，北京、上海、深圳這三個一線城市7月份租金均價為93.39元/平方米/月，價格環比微漲0.11%，漲幅較上月收窄明顯。重點二線城市租金均價為36.04元/平方米/月，環比下跌0.28%，跌幅擴大。

　　融資持續收緊

　　58安居客首席分析師張波認為，中央擰緊調控“閘門”，從而延緩了市場成交的節奏。而市場降溫帶動房企銷售下滑。“近兩個月房地產市場調控政策趨緊，調控面擴大。具體來看，蘇州加碼調控直接擴大了限售的範圍，新房需要滿3年才可以轉讓；同時，洛陽重申限價、呼和浩特開啟行業規範自查、寧波規範商品房銷售等政策也讓調控‘閘門’沒有一點‘放水’的機會。7月19日，開封取消‘限售令’，一天后撤回，則更為清晰向市場傳遞了樓市調控政策從嚴的信號。在此背景下，購房者的心態亦發生波動，7月購房者信心指數環比下滑1.5%，認為政府會繼續出臺政策抑制房價上漲的比例超過53%。”

　　張波認為，市場成交量減少離不開日漸明顯的集中化趨勢。從成交的趨勢來看，熱點恆熱的現象愈加明顯，例如一線城市的熱點區域、限價造成一二手房嚴重倒掛的成都、杭州等城市，以及包括寧波、武漢、蘇州、鄭州等在內的供需兩旺的核心二線城市依然是成交熱點。但部分城市的熱銷並不能帶動整體銷量，在以三四線為主的降溫帶動下，房地產市場整體成交量呈現減少態勢。

　　對於市場未來走向，楊紅旭認為，7月30日的中央政治局會議提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，這意味著下半年，中央對房價調控政策將會“咬緊不放鬆”。

　　對房地產市場最為關鍵的融資環境也在收緊。從2019年4月開始，國內融資管道針對房地產行業增加了監管，就在前一周，央行三天兩次點名房地產，將持續加強房地產市場資金管控。張波認為，房地產融資持續收緊看似對於行業短期影響有限，實則起到牽一髮而動全身的作用，不但會加速房地產行業集中度的提升，甚至還有可能導致個別房企“大鱷”失色，尤其對負債率高企的房企來說，拿地、開發、銷售等環節都會受到影響。融資政策的大手筆調整也預示著，2019年也將成為行業“去庫存化”向“去產能化”轉型的元年。

　　“融資管道導致企業資金面比較緊張，預計下半年市場會呈現‘以價換量’的態勢，即企業為了確保現金流的穩定，可能會進行價格上的調整，同時加大銷售力度，因此整體銷售表現可能會重新充實起來。”同策研究院總監張宏偉說。

杭州房貸利率上浮，或影響市場預期。

8月5日，21世紀經濟報導記者從多個信源處瞭解到，杭州目前一手房基本上已無基準利率，部分銀行明確將首套房利率上浮。杭州一銀行信貸部相關人員透露，此前基於與各家房企的合作關係不一樣，項目房貸上浮0%-20%不等，目前針對各個專案情況不同，利率上浮區間也不一樣。

儘管上述銀行人士未具體說出上浮下限，但綜合杭州一些房企人士和銀行方面透露的資訊來看，銀行利率上浮已成業內共識，且記者瞭解到，杭州銀行已將首套房貸利率上浮8%，二套上浮10%；招行杭州分行也將首套房貸利率上浮8%。“一般情況下，單家銀行對外政策都是統一的，不會針對專案各有不同。”一名業內人士說。

此外，包括杭州銀行在內的部分銀行二套房房貸利率上浮也陸續跟進，上浮利率區間在8%以上，有個別銀行已經將二套房首套利率上浮10%。與此同時，銀行額度也在收緊。記者從浙江相關監管部門知情人士處瞭解到，銀行房貸確實收得更緊了，具體表現為利率上浮、審批週期變長。

“部分銀行吧，有些銀行也是看情況，比如某些國有銀行已經停掉與開發商的合作業務，包括非住宅類的二手交易業務都停了。”杭州一名仲介行業人士對記者表示，公寓和商鋪貸款審批嚴格了。

綜合上述資訊表明，杭州房貸利率從過往基準利率上浮到8%以上，杭州人買房成本上漲已是大概率事件。

值得關注的是，在杭州之前，南京部分銀行已經將利率上浮以及限制每個月按揭貸款規模。一名南京購房者透露，自己的銀行貸款也被拖了1個月，他諮詢了兩家銀行，均表示額度已滿。

一二線城市的利率上浮，對二級市場的影響不言而喻。杭州業內資深人士楊廣宏指出，此前蘇州連續加碼調控，就是一個收緊信號。接下來，房地產將進入極其敏感的階段，杭州也會步步謹慎，找不到任何理由放開管制。留給開發商騰挪的時間和空間均已不多。另外在7月央行發佈的報告中，指出居民杠杆率水準對消費增長的負面影響值得關注，其中居民杠杆率每上升1個百分點，消費增速就下降0.3個百分點左右。高房價對居民消費形成抑制，兩者此消彼長。

杭州雙贏置業行銷機構總經理章惠芳分析指出，銀行按揭貸款利率上浮，月供提高了，也屬於變相提高了房價，所以對購房者是相對不利的。她指出，僅僅因為利率上浮，且區間在5-10%左右，提高的幅度還不算很大，對個人投資者而言，影響不太大。“主要的影響還是來自於市場預期，會產生一定程度的觀望。更多的影響是買漲不買跌和對後市的預期。尤其下半年預期房價限價不再漲，那麼利率提高，對原本觀望猶豫的客戶，就產生影響”。

受杭州影響，杭州附近的寧波杭州灣板塊，銀行基準利率也上浮了0.5%-0.7%。儘管如此，部分重倉佈局三四線城市的房企，已經開始擔憂銀行政策會持續下沉到三四線城市。一個事實是，根據協力廠商研究機構的統計，前百強房企7月銷售規模環比降低29%，同比微增；碧恆萬單月環比下降23%，降速略低於行業；市場加速轉冷，8月份將繼續走弱。

政策從緊地價高 明年毛利率急跌

內地樓市繼續以「房住不炒」作為政策方針，儘管面對經濟放緩壓力，早前中央政治局會議仍表明「不將房地產作為短期刺激的手段」，瑞銀中國/香港房地產投資研究部主管林鎮鴻表示，在內地限價政策及地價攀升的環境下，按項目發展周期推算，預計內房物業發展利潤一定會收窄，經過分析超過3000個項目的地價及銷售單價數據後，今年房企的利潤水平尚可，但2020年及2021年毛利率下跌的趨勢將快過市場預期，該行已下調數間內房的評級。

瑞銀看淡內房股，林鎮鴻認為，內房股價尚未反映預期未來利潤下跌這因素，該行對各內房於2020年及2021年的平均核心利潤預測，較市場的預測低6%及9%，預測淨利潤率均為10.7%，也較市場所預期的11.6%及11.8%為低。

他預計投資者待業績期過後便會轉為關注未來兩年內房的銷售入賬利潤情況，屆時內房股價將逐步反映有關因素。

行業出現倒閉整合潮

內房面對境內外融資渠道收緊，為應對往後債務集中還款期到來，紛紛發債作再融資，林鎮鴻指出，現時能夠發債的內房「發得到都發咗先」，而且不擔心息率會貴，只擔心無法發行；融資潮歷時多久難料，估計當新開工及房地產投資數據下跌時，政府便會放鬆政策力度。

問及行業倒閉及整合情況會否因此加劇，他說已出現有關現象，而上市內房面對資金緊張，也難以貿然出手收購，只有國企背景發展商融資渠道較暢通會享有優勢，有能力收購更多地皮。

林鎮鴻續稱，現時內地樓市庫存低，內房項目不難賣出，行業面對的風險主要在於地價貴影響毛利率，而非資金鏈問題，內地政府限制融資，目的是為了壓抑地價升勢，目前已現成效，早前廣州土地市場已出現兩宗流拍；相信收效後，內地發展商搶地能力減弱，來港搶地的情況也將會減少。

未敢貿然調升銷售目標

談及內房銷售表現，林鎮鴻表示，該行覆蓋的內房企業在上半年合約銷售平均增長約20%，與預期的18%增長大致相符，其中規模愈大的房企增長速度愈慢，各大房企有故意放慢發展的跡象。

在地價高企的市況下，愈來愈多房企採取合資形式開發，故其自身的權益合約銷售比重有所減少，若單看權益銷售部分，行業實際銷售速度其實不及想像中快。

他認為，在目前的政策環境下，內房企業不希望太高調，以免成為政治打壓對象，即使有條件上調銷售目標，大部分房企均不會作出調整。去年第四季至今年第一季這最佳時間內，增加槓桿以低價買地的發展商可取得較好成績。

內房時代中國（01233）公布截至6月底止中期業績，純利15.9億元（人民幣．下同），按年升34.6%，不派中期息；期內合同銷售312.3億元，按年增加20.1%。

時代中國中期營業額159.4億元，按年增52.2%；核心純利提高43.8%，至17億元；毛利率提升4.3個百分點，至32.5%， 核心純利率為10.7%。

該公司表示，內地房地產成交量持續擴張，惟增速有所放緩，行業政策則總體平穩，市場資金面較寬鬆，融資環境有所改善，預期未來貨幣政策繼續寬鬆，財政政策更加積極，減稅降費將逐步顯效。至於房地產行業政策將保持平穩，政府繼續執行因城施策，並持續加強房產市場的資金管控。

另外，時代中國7月合同銷售為55.82億元，按年挫約一成，按月則下跌8.34%， 簽約建築面積約39萬方米。累計今年首7個月，錄得合同銷售368.12億元，按年增18.5%，期內簽約建築面積245.4萬方米，銷售達標近五成。

負面消息不絕 銀主亦掟貨

樓市隱憂漸浮面，銀主疑加入掟貨行列。由渣打銀行（02888）持有的中半山君珀一個頂層特色銀主盤，近日割價350萬元，以1.65億元沽出，成本港年內最大額銀主盤成交，樓價約7年貶值逾12%。紅磡黃埔花園有3房單位業主信心近日急轉直下，一周內勁減逾一成，至1165萬元沽貨，平市價近7%。

今年最大額銀主成交

樓市明顯轉趨波動，蝕讓及低市價成交相繼湧現。市場消息指出，君珀頂層複式戶銀主盤，實用面積2715方呎，附594方呎天台及202方呎平台，銀主渣打銀行今年6月以1.685億元放售，但近期叫價明顯放軟，減價共350萬元（約2.1%）後，終成功以1.65億元將單位沽出，成交價相對原業主2012年入市價1.88億元，低2300萬元（約12.2%）。

對上一宗最大額銀主盤成交須追溯至去年10月底，由中資中國華信或相關人士持有的薄扶林貝沙灣3期雙號屋，實用面積3996方呎，當時以2.32億元售出，造價相較銀主最初叫價3.8億元，亦大減1.48億元（約39%）。

黃埔花園1165萬售 劈價135萬

事實上，除銀主套現心切，小業主賣樓意欲亦高漲。黃埔花園近日更有業主持貨信心突急轉直下，大幅割價沽貨。太陽物業分行經理宏惠強指出，9期1座中高層G室3房戶，實用面積696方呎，原業主今年7月初叫價1300萬元，上周曾有買家出價1200萬元洽購仍不為所動，直至過去周六放盤態度突然明顯軟化，大減共135萬元（約10.4%），終獲外區換樓客斥1165萬元承接，呎價16739元，較上周另一組客的出價短短數日少賺35萬元（約2.9%），而同類貨目前市值1250萬元，是次造價低市價85萬元（6.8%）。

宏惠強表示，今次原業主突然劈價沽貨，「佢真係都淆（驚）」，而近期該屋苑其他業主心態亦明顯軟化，「之前大都係象徵式減1%至2%，而家多番啲肯減5%至8%」。不過，若以今次原業主2016年入市價800萬元計，賬面仍賺365萬元（約45.6%）。

嘉湖山莊「5球」內有交易

另外，天水圍嘉湖山莊更重現「5球」內成交，造價創今年1月後新低。祥益地產分行經理謝利官說，景湖居10座低層E室，實用面積446方呎，兩房間隔，6月底開價530萬元，7月中一度加價至540萬元，惟近期因社會動盪令信心動搖，於短短一星期內連環劈價共55萬元，新近終由區內上車客議價至485萬元承接，呎價10874元，撇除內部轉讓及凶宅和凶宅同層成交，樓價創嘉湖山莊今年1月後新低，當時翠湖居1座高層E室，實用面積448方呎兩房，僅以475萬元沽出。謝利官直言，是次造價已回到今年初水平。原業主2013年以270萬元買入。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，近期二手市場買賣氣氛疲弱，昨日有罷工罷市活動，更加「無咩人睇樓」。其中美聯物業全日僅錄得約3宗買賣，另加2宗租賃成交，買賣宗數料屬今年1至2月後最淡，較平日約10至20宗至少大減約七成。他說，若示威活動持續，未來數天二手成交將繼續收縮，並影響業主取態，尤其沙田區沙田第一城等中小型屋苑業主叫價有機會回軟。

近年一手新盤銷情不俗，據中原地產研究部統計，今年截至第二季，預計在2019年落成的私人住宅共有18049個，只有6981個單位待售，即售出比例達61.3%。

已登記售罄項目5個

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出， 2019年落成的私人住宅中，有3814個單位未推售，貨尾單位則有3167個，合共待售單位6981個，佔全年落成量18049個的38.7%，即售出比例61.3%。

期內已登記售罄項目有5個，另有11個項目的貨尾量低於一成。他估計，截至今年第三季，可售出的單位比例將升至約八成。

2018年落成的私人住宅共有20968個，待售單位有2052個，即售出比例達90.2%；有14個項目已售罄，有不多於一成貨尾的項目有21個。而2017年落成的私人住宅有17791個，尚餘2003個待售，售出比例88.7%。

至於2016年及以前落成的私人住宅，未推售單位有137個，貨尾1087個，待售單位共1224個，售出比例為99.6%。

政局不穩美減息現落差 發展商股跌幅更勁

反修例爭議愈見升溫，本港地產股近全綫下挫，發展商股、收租股及房託昨共蒸發約800億元市值。分析認為，政局不穩，加上美國減息預期現落差，發展商股未來跌幅料較收租股大。

自6月出現逾百萬人示威以來，收租股累跌14%至20%，當中太古地產（01972）最傷，發展商股相對堅挺，跌5%至12%不等。但隨政局不穩升溫，發展商股近日跌幅擴大，擁多個本地商場及下半年有多個新盤推出的新地（00016）昨跌幅最大，跌5.2%，為表現最差藍籌，市值蒸發約182億元。

發展商恐減價賣樓 股價受壓

光銀國際董事總經理兼研究部主管林樵基指，社會動盪下，收租股最先受衝擊，但預期現時局勢下，不排除發展商會加快賣樓或減價賣樓，對發展商盈利有負面影響，因此發展商股昨跌幅反比收租股大，恆地（00012）、長實（01113）及新世界（00017）等大型發展商的衝擊最大，相信未來發展商股的跌勢會比收租股更慘烈。

長實主席李澤鉅上周指，示威活動已影響賣樓，不少未有即時住屋需要的買家均持觀望態度，但相信歷經風浪的發展商及買家已習慣。長實昨亦回吐5.1%，收53.5元。

本港地產股走勢與經濟情況關聯度高，財政司司長陳茂波稱，本港第二季經濟增長已失去動力，若第三季再現負增長，香港經濟將會出現衰退。市場憂慮經濟走弱下，本港樓市會失去支持，亦不利發展商前景。

社會續動盪 經濟不確定性增

國信證券（香港）研究部副總裁程嘉偉表示，美國上周「鷹派」減息令周期性減息預期幻滅，加上社會持續動盪，商場屢見爭拗及衝擊，反映局勢惡化，本港經濟前景的不確定性增加，令投資者擔心房地產吸引力下降，樓價出現調整，故迴避地產股。