中信房屋新任總經理張世宗1日升任，為中信房屋首位基層出身的總經理。他指出，目前中信房屋擁有235店，希望透過質量的同步優化，並規劃直營示範店，增加舊有店東再展店，希望中信在一年內店數能一舉提升至300店。

老字號房仲品牌中信房屋已有34年歷史，歷經四任總經理，有別於過去中信房屋總經理均由中信集團派任，張世宗是首位由中信房屋基層出身，也曾負責大陸市場業務，今年8月升任中信房屋總經理。

張世宗指出，國內各房仲品牌在整體交易旳市占都不大，屬於零散型的產業結構，只有仰賴市場與品牌的競合才能成長，加盟市占的擴展需得到加加盟主的認可，過度換招、削價競爭對市場並不健康。


因此，以中信房屋穩健質樸的特性，注入年輕活力的元素，全力展店，強化品牌影響力，特別是由「質」來帶動「量」。中信房屋店數在2013年時最高曾達365店，希望在今年底重回250店、一年後達300店目標。目前中信房屋在雙北、桃園市占率較高，預期在中南部市場還有很大的成長空間。

對於房市，張世宗指出，民國80年代平均每年買賣移轉棟數近40萬棟，民國90年代約38萬棟，但近四年不及30萬棟，可以預期未來房市年交易量低於30萬棟將成常態，今年下半年因中美貿易戰、香港反送中、美聯準會降息等因素加劇，市場從「回溫」轉為「保溫」，交易量不如上半年，全年預估28萬棟左右。

高雄市長韓國瑜上任之後，許多人看好買盤，加上不少原來就在看屋的剛性買盤，讓市場出現少見的購屋潮，使得高雄今年上半年房屋成交量增加，交易主流集中在首購建案，至於五千萬元以上豪宅，截至8月為止，總共成交16戶，其中，京城建設售出的9戶豪宅數量最多，占比約56.25％，「京城京城」以每坪58.8萬元，勇奪豪宅王。

京城發言人周敬恆14日在法說會中指出，今年上半年全國房屋成交數量為14萬3,151戶，較去年同期的13萬6,130戶，增加了7,021戶，年增5.16％，而今年高雄上半年房屋成交數量，與其他五都比較，一支獨秀，總共成交1萬9,684戶，較去年同期1萬6,385戶，增加20.13％，成長率是六都之冠。

他表示，高雄目前的首購市場個案相當多，低總價產品推案量也相當大，是目前成交的主流，成交量相當穩定。

至於高雄豪宅交易，市況當然不像台北那麼強勁，戶數本來就不多，周敬恆表示，根據實價登錄揭露的資料顯示，今年1月至8月11日成交價格5,000萬元以上的豪宅，總共有16戶，其中，京城集團成交9戶，占比約56.25％。

高雄8月中旬之前，成交價格5,000萬元以上的豪宅，包括京城建設的「京城京城」6戶、「京城凱悅」1戶、「鉅誕」1戶、「綠翡翠」1戶、宏舜「HH大樓」3戶、百立建設「海洋帝寶」1戶、國城建設「賦格」1戶、皇苑建設「皇苑世紀館」1戶、以及皇苑建設「御桂園林」1戶。

周敬恆表示，京城建設截至今年7月，房屋銷售總共約28.13億元，比去年同期大增42.18％，入帳個案為「京城京城」、「京城大苑」、「鉅誕」、「時尚京城」以及「樂活」等，分別占比約32.60％、18.17％、16.13％、10.51％、以及9.48％。

據屋比房屋統計，西門町每坪月租金約8651元，近一年漲了6.5％，較2017年增9.8％。至於1∼1.5坪的柱子租金平均8萬元，究竟合不合理？房仲業者表示，「合理啊！西門町店面租金隨便一間都要幾十萬元，好位置的柱子就算一根貴到11萬元也很划算。」


台灣房屋智庫分析師陳炳辰分析，西門町最好的地段就屬6號出口周邊，從徒步區的漢中街延伸到絕色影城，黃金柱的行情8∼10萬元都算合理；成都路往萬年大樓方向人潮不多，租金行情降到6.5萬元也不會太意外，但他提醒，陸客禁台令發酵，「西門町人潮會出現卡關趨勢。」
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，西門徒步區人潮多，一間20坪店面月租高達40萬元，除連鎖業者外，一般小飾品、鞋襪、手機殼等業者難以負擔，只好轉向找小坪數的分割店面，或者是人潮多多的柱子營業，也造成「黃金柱」的狀況。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，柱子能陳列更多商品，有效營業面積相對高，「位置好可以創造不同商機」，以捷運站6號出口旁的黃金柱為例，「有地理優勢招攬更多客源」，若有1∼2成的議價空間應短時間就能出租。
地產中心

台北市西門町是觀光客必訪景點，屹立46年、曾是繁榮指標的「萬年商業大樓」，近來卻出現空租狀況，《蘋果》兩度走訪，每層樓都有空租狀況，連大排長龍的名店都拉下鐵門，儘管部分房東調降租金，但年輕人不逛，商家進駐意願低落；賣潮服的「西門新宿」更慘，多達10間店以上空租。專家指消費型態和店租是造成沒落原因之一，但仍相信「萬年大樓有客群特殊性，不會因此沒落。」

萬年大樓前身為日治時期最出名的豪華戲院「國際館」，1936年正式開幕，營業34個年頭，面臨財務危機拆除出售，直至1973年6月新大樓竣工，成了現在知名的萬年大樓，多達200家商店，舉凡流行服飾、球鞋、手錶、香水、手機、遊戲、玩具、漫畫雜誌都可以找得到，吸引不少年輕人聚集，是西門町著名地標。
日前網路知名「懷舊達人」張哲生在臉書PO出萬年大樓現況，不僅1樓多間大坪數店面已清空，到萬年必吃的甜品店「苦茶之家」也拉下鐵門，不見過去大排長龍景象，只剩1張A4大的出租紙條。

「西門新宿」與徒步區販售商品差異性小，購買力差，但仍有逛街人潮。林琨凱攝

臨時櫃取代長駐店面

張哲生受訪時感慨，萬年大樓過去為青少年流行指標，如今已成為老舊大樓，新一代無感，只剩老一輩人們緬懷，鮮少人消費，店家只能收攤，連老饕必吃的「瓊芳居涼麵」也轉為網路經營。張哲生說，「3、4樓有空租店面很正常，近1年卻發現連1樓都有閒置店面，甚至有臨時櫃位，這樣的現象很可怕！」
外觀老舊的萬年大樓，佇立在西門潮流商圈，違和感十足，上午11點半，1樓的鐘錶、化妝品商舖陸續開張，來往人潮稀疏；2、3樓主要販賣服飾、鞋子，每層約有2~3間空租；4樓為模型玩具、電玩遊戲店，人潮較多，5樓「湯姆熊歡樂世界」和地下1樓美食街還是聚集不少人。下午5時，1樓逛街人潮聚集，但2、3樓店面依然冷清，很難想像是同一個商場。

往上至2樓及3樓，卻發現整排店面空蕩蕩。林琨凱攝

在4樓經營30∼40年的模型店家表示，萬年大樓愈靠近電梯租金愈貴，「4樓店面約5∼9萬元，我們大概是6萬元，2、3樓最便宜，大部分是4∼6萬元，1樓可能要10萬元以上。」他並表示，「這邊的客群都是觀光客和老顧客，人潮變少主要是景氣跟消費模式啦！」3樓雜貨店家則說，「這邊算商場，每間店面租金都是由房東自己決定，像我們這間18.8坪，租金是8萬元」，提到人潮沒落，他無奈嘆「以前坐著都有錢收啊！現在還是有人來，但就沒人買，留下來的老店都在吃老本，就看誰先倒、誰先收。」

人潮趨沒落，位於2樓邊間的店面，已拉下鐵門呈閒置狀態。林琨凱攝

對萬年大樓印象，常逛西門町的卓先生表示，「有去過啊！記得裡面都賣一些服裝、動漫商品，但也不太會去逛」，30多歲的韋先生則說，「學生時候常逛，現在年紀過了就不去了，跟以前差蠻多的。」20歲的高姓男大生完全不知道，「沒去過耶！聽都沒聽過」，顯見世代差異。
走過2間店，還有1棟商場大樓「西門新宿」，裡面大多賣潮服、運動品牌等，空租更嚴重，除了1樓正常營業外，2、3樓店面空租狀態皆高達10間以上，比萬年大樓還冷清。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，「西門新宿」知名度低，定位和徒步區比比皆是的店家及各種類型商業大樓差不多，相較於萬年大樓的模型玩具店專攻特定族群，「西門新宿」毫無特色，購買力相對差。


看好萬年客群特殊性

永慶房屋西門店店長鄭宛誠表示，萬年大樓店面平均10∼20坪，全盛時期最低店租每間仍有7∼8萬元，現在降至3∼5萬元，不過愈靠近手扶梯仍有5∼7萬元。鄭宛誠樂觀認為，「萬年大樓有客群特殊性，不會因此沒落。」
陳炳辰表示，根據實價資訊，萬年大樓近期租金單價僅2000~3000元，觀察租屋網站，仍有房東堅守過去的高租金價格，恐易空置。
至於觀光客增加，西門町是否有人潮回流現象？陳炳辰也提到，西門町以觀光客和年輕人為主，過去消費力最大為自由行陸客，但未來陸客來台喊卡，預計人潮恐會出現卡關現象，即使仍有大量年輕族群，會逛不會買，購買力道小，無助商圈經濟成長。

新竹縣竹東鎮的「竹科3期開發案」，計劃將453公頃土地規劃為住宅、商業、產業用地，引發在地農民不滿，昨10多名自救會成員，聚集內政部營建署門口，高呼口號「反對徵收！立即解編！還我土地！」自救會表示，開發就是糟蹋良田、破壞生態，將展開長期抗戰。
竹科3期開發案涵蓋面積約453公頃，區域有頭重埔、二重埔、三重埔與科湖里，緊鄰工研院，位置極佳，1980年曾即被畫為工業區，卻遭當地地主反對，竹科管理局也放棄徵收，不過開發計劃卻在去年捲土重來，引發在地農民憤怒。


新竹縣政府昨召開「變更竹東鎮特定區主要計畫（第2次通盤檢討）案」會議，抗議地主聚集在營建署外，怒控新竹縣政府不予解編、強徵民地，甚至以「變更特定區計畫」手法借屍環魂。
竹東二重里地主權益自救會提出6大訴求，怒控「不當國土開發」及「圖利特定對象」，認為科管局已放棄徵收，縣府對卻毫無公信，痛罵「公然向人民搶地，人民的財產權、生存權及工作權都沒有保障！」過程中也缺乏政策環評及公聽會，就進行地目變更。此案徵收土地多為竹東外的農業精華帶，自救會不滿表示，一定會抗議到底。

交通建設為買房置產的黃金定律，不但提供交通機能，房產保值、增值性更強。中部唯一三鐵共構的高鐵特區為今年房市大黑馬，房市熱度居高不下，明年即將通車的捷運綠線，可望將再次推動高鐵房市新高峰。

台中高鐵特區為全台少數擁有「三鐵二高一快」的區域，包括高鐵、台鐵、捷運綠線、中山高、二高與74快速道路，開發業者以「六條通」來形容台中高鐵特區的交通高度便利性。

此外，高鐵特區北臨中部科技走廊，東倚單元五重劃區連接單元二與七期，腹地廣納台中、南投、彰化地區人口，持續吸納周邊就業人口移入定居。加上近期美中貿易戰加劇，台商紛紛回流台灣投資設廠，中部原本即身為台商大本營，更具有產業聚落的優勢。目前回流台中投資金額已達420億元，其中包括巨大、車王電、和大等十多家上市櫃企業，預期將帶動中部房市的利基。

看好高鐵地區未來發展潛力，精銳、龍寶、惠宇、興富發、登陽、麗寶等建商紛紛搶進推案。其中又以高鐵綠活特區純住宅區位最受市場看好，既享有三鐵共構的交通便利性，又享有低密度、高綠覆的優質生活環境。

「精銳潮」新案基地位在榮和路近環河路口，屬於高鐵綠活特區。基地面積達1309坪，緊鄰區內最大的5000坪生態公園，500公尺距離內還有大小13座公園，充滿悠閒慢活氣氛，是首選的優質住宅區位。且5分鐘車程內可抵台中高鐵車站及各匝道，同享靜謐與繁華。「精銳潮」個案社區規畫多項結合時下潮流的休閒公設空間，包括星空影院、天際露營區、美式運動吧等，貼近生活、實用性高，吸引眾多自住族群購買。產品規畫26~40坪，每坪開價28~30萬元。

此外，基地位在三榮二路近三榮路口的龍寶「園臻邸」個案，近期也公開銷售。基地面積1988坪，規畫36~63坪二房至四房產品，每坪開價35~38萬元，市場反應熱烈。優質品牌建案紛紛進駐高鐵特區，為區域環境更添質感。

美中貿易戰持續延燒，台商也陸續回流找廠，桃園市再釋三筆廠房標售案，包括定穎電子持有的龜山工業區廠房，浩瀚數位位於華亞科技園區廠房，另外，宏泰電工於大園工業區的廠房也已釋出，合計三案底價落在37.69億元。

桃園市具備完整成熟的產業聚落，在這波台商回流的招商成績亮眼，不過，商仲業者指出，美中貿易戰帶動的需求不減，但前此部分土地開價過高，導致成交狀況不如預期，近期釋出的土地是否能順利標脫，還得看「價格合理性」。

商仲業者指出，若這三案都能順利於第3季及第4季標脫，可望再貢獻今年工業不動產交易金額，整體市場表現備受期待。

美中貿易戰磨擦帶動的台商大遷徙，政府推出的「歡迎台商回台投資行動方案」，本月初已有106家廠商申請核淮，投資金額已突破5,370億元，提前達到政府設定的5,000億元目標。

商仲業者進一步分析，台商回流設廠熱區中，桃園市名列前茅，吸引指標大廠投資金額超過1,500億元，約占台商回流投資的四分之一。

近日桃園市釋出的標的，包括定穎電子的桃園龜山工業區廠房，委託第一太平戴維斯辦理公開標售，其土地面積為2,891.9坪，廠房面積5,827.84坪，標售底價8.2億元，開標日期10月18日。

第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，龜山工業區是回流台商指名度相當高的工業區，包括佳世達、台達電子、和碩與英業達都在此設廠，且早在這波台商回流前，英業達即看好龜山工業區發展，2015年底斥資60億元買下宏達電龜山廠，寫下歷年最大單筆廠房交易案，如今再有標的釋出實屬難得。

同樣委託第一太平戴維斯的，還有浩瀚數位位於華亞科技園區的廠房，其底價為24.5億元，預計10月4日開標。

此外，宏泰電工也為活化資產，釋出大園工業區土地廠房，委託CBRE世邦魏理仕辦理，該土地面積總計約2,738坪、廠房建物面積總計約3,713坪，底價約為4.99億元，預計第3季末的9月25日開標。

內政部昨（14）日宣布，單身婚育租金補貼將自9月2日起受理申請，三大族群依據身分及地區，每月可補貼2,600元至5,000元不等，名額共2.4萬戶。內政部也表示，出租給租金補貼戶的「公益出租人」，可享綜合所得稅、房屋稅及地價稅等優惠。

內政部表示，綜所稅方面，公益出租人每屋每月租金收入最高1萬元免稅；房屋稅、地價稅也都可適用自用住宅稅率。

行政院核定「協助單身青年及鼓勵婚育租金補貼試辦方案」，9月就要上路，內政部表示，主要補貼對象有三大族群，分別為20歲至40歲單身青年、兩年內新婚家庭、育有未成年子女（含胎兒）家庭。

為了擴大照顧租屋族群，內政部表示，此方案將所得限制放寬到最低生活費的2.5倍以下，以租屋所在地為所得限制標準，並以2018年總所得為計算依據。

舉例來說，在台北市租屋的單身青年，2018年平均每月所得必須低於4萬1,450元；若是在桃園市租屋的新婚或育有未成年子女家庭，2018年平均每人每月所得須低於3萬6,445元，夫妻二人加上一名未成年子女的計算方式，為夫妻總所得除以12個月後，再除以三人，就可判斷是否低於3萬6,445元。

內政部提醒，申請方式包括臨櫃、郵寄及線上申請，如果是現場或郵寄，則是到租賃地的地方政府申請。

需要準備的申請資料除申請書外，還須檢附戶口名簿影本、租賃契約影本、郵局存摺封面影本及建物登記資料等文件。內政部表示，政府現在已修法，使公益出租人享有綜所稅、房屋稅、地價稅等三項稅賦優惠，如有空餘屋的屋主也能夠安心出租、合法節稅。

危老重建的經費龐大，使許多有意補強的民眾卻步。為協助耐震能力不足的老舊建物補強、降低民眾負擔，營建署今年規劃補助250件建物補強，每件補助最高新台幣220萬元。

營建署管理組組長歐正興指出，台灣位處環太平洋地震帶上，近年地震，常常發生建築物因低樓層較為軟弱，而使整棟建物被震垮的情況。若能事先於建築物底層補強，將可大幅降低被震垮的風險。

不過由於補強的經費較高，使得許多民眾即便知道建築物情況，但因無力負擔而退縮。歐正興表示，為了解決民眾的困境，營建署在今年規劃補助階段性補強建物案件共250件，每件補助以不超過總補強費用的45%且最高上限新台幣220萬元。

歐正興說明，目前營建署也與國家地震工程研究中心合作，在台南、花蓮進行補強示範宅，其中位在花蓮的兩戶示範建物將於今年9月到10月間完工，屆時也會開放民眾觀摩。於此同時，營建署的階段性補強專案辦公室也持續在全台各地舉行說明會，宣導此項措施。

若對此一補助案有興趣或想進一步了解，歐正興表示，可以聯繫階段性補強專案辦公室，或是直接向建物所在地的地方政府諮詢或提出申請。

根據營建署規劃，今年補助250件，明年與後年將會把補助件數拉高到每年500件。

花了上千萬買房，到頭來卻可能落得一場空？不少人第一次買房，決定先從預售屋下手，原因可能是因為自備款不用太多，只要按工期進度來繳款，相比之下跟每月都要付一筆房貸，有比較寬鬆的買房資金規劃，不過當然也存在著一定的風險。

最有名的例子像是位在基隆鬧區的「海吉市」建案，當初房子明明已經蓋好了，卻因為產權問題，其中有60多名的消費者共付了5億元，卻一直被延遲無法辦理過戶手續，甚至還出現誇張的「一屋六賣」情況。

事件發生當時住戶表示，房子可以住，但是權狀卻拿不到，要找建商來解決卻是直接搞失蹤，受害住戶們只好透過法律訴訟途徑來討回公道。

對此，房市達人Sway也曾在 《好房網TV》分享買預售屋的風險，他說房價下跌時，建商容易因為財務問題倒閉，就算有履約保證金，也只是建商照規定行事；他也提到建商不降價並不代表他實力雄厚，有時是因為貸款太高而降不了，好比房子已經去抵押1000萬後，要他900萬賣屋，還得拿100萬出來還銀行，那他當然借錢也要等盤子上門，所以Sway認為要是想買房，還是等蓋房子好了再買！

買預售屋面臨這樣的狀況，雖說不是常態，但畢竟錢繳了，房子卻可能還沒有個著落，確實會讓不少人懸著一顆心，害怕要是有甚麼變化，一生積蓄就此賠光。

在“不將房地產作為短期刺激經濟的工具”原則下，房地產市場退燒表現明顯。各種收緊政策下，市場逐漸平穩。從趨勢看，預計8月還會持續。

在嚴格的樓市調控之下，當前樓市正保持平穩健康發展的態勢。

樓市資料持續“退燒”

國家統計局14日發佈的2019年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況顯示，1-7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1-6月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資53466億元，增長15.1%，增速回落0.7個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，投資回落，一方面與房企的預期有關，在市場下行預期下，房企更多會強調降價促銷和回籠資金，而在投資端相對會更加趨於保守；其次，部分房企的新開工節奏略有放緩，這和近期資金面收緊，尤其是銀行貸款管控等因素有關。

資金面收緊也影響了房企的購地積極性，尤其是部分城市近期土地市場管控比較嚴厲，穩地價導向下房企拿地更趨理性。

資料顯示，1-7月份，房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1-6月份擴大1.9個百分點；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

嚴躍進說，當前對於穩地價的管控非常嚴厲，近期部分熱點城市也積極開展銀行系統大檢查，其中一項內容就是檢查是否存在違規資金進入購地市場。另外近期的新特點是，部分房企的項目轉讓力度大，一定程度上使得部分房企不直接去購地，而是通過收並購來實現戰略擴張。

近日，銀保監會辦公廳發佈《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，決定將在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。檢查要點包括，房地產業務授信政策和內控制度執行情況；房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況；個人住房貸款管理情況。

資金鏈收緊倒逼房企降價促銷

此前7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議要求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

今年7月12日，發改委官網掛出一則通知，題為“關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知(發改辦外資〔2019〕778號)”，對房企海外發債加強約束，新融資只能用於置換一年內到期之中長期海外債務，同時還需就債務規模、期限等進行備案登記。

中原地產首席市場分析師張大偉說，在不將房地產作為短期刺激經濟的工具這個原則下，房地產市場退燒表現明顯，不論是投資資料還是銷售資料，都明顯放緩。各種收緊政策下，市場逐漸平穩。而且從趨勢看，預計8月還會持續。

以土地市場為例，中原地產研究中心統計資料顯示：7月全月，全國熱點的一二線城市合計土地成交1059宗，成交土地金額3581.7億，土地成交溢價率只有12%，相比之前幾個月有明顯下調，從土地市場情況看，最近房地產領域融資收緊的預期逐漸影響到土地市場。

根據中原地產研究中心統計，8月首周，土地市場降溫退燒趨勢繼續蔓延。首周來，全國成交地塊單宗5億以上地塊合計只有32宗，這32宗地塊中，底價成交的高達18宗，占比56%。另外還有6宗地塊的溢價率僅有1%左右。只有4宗地塊溢價率超過30%。

例如，7月22日，位於廣州增城的4宗商住地及番禺的2宗旅遊用地集中出讓，總起始價達100.87億元。最終，2宗地流拍，4宗地塊底價成交，總成交金額82.22億元。

張大偉說，7月份以來，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調，未來政策也將持續收緊，後續土地市場流標情況可能會明顯增加。


房價方面，隨著樓市調控的深入，不少重點城市穩中有降。以廣州為例，根據當地媒體報導，8月初，廣州多地新盤出現大幅降價促銷。番禺大盤祈福繽紛匯從每平米最高時的4.6萬降到3.6萬，降幅超過20%。增城某超級大盤的單價也從最高時的1.5萬元直降到1.2萬元，降幅達到20%。而南沙白雲黃埔等地的新盤，也有不同程度的折扣。

與此同時，二手房尤其是週邊盤的降幅十分明顯。家住廣州金沙洲板塊的高女士說，她所在社區的回檔幅度很明顯，大概回檔了10%。

嚴躍進說，目前包括信託融資、海外債和銀行貸款等方面的收緊性政策，使得房企資金面開始收緊，這也會倒逼房企主動降價促銷，回籠資金。

資料顯示，1-7月份，房地產開發企業到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1-6月份回落0.2個百分點。

房貸繼續上漲，根據融360大資料研究院監測資料顯示：融360大資料研究院監測資料顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率1.110倍，環比上漲了2BP；二套房貸款平均利率為5.76%，環比上漲1BP。從資料上看，全國房貸利率水準在下半年進入反彈階段。

7月全國房貸普漲 上海首套房貸最低蘇州最高

7月全國房貸普漲 上海首套房貸最低蘇州最高

融360大資料研究院監測的35個城市，一線城市中，上海和深圳房貸利率水準環比有所下降，北京和廣州則與上月持平；二線城市中，多數城市紛紛上調房貸利率，蘇州、 杭州、寧波、大連、長沙近期多次上調，且部分銀行額度緊張，甚至暫停受理房貸業務。 海口、烏魯木齊、南寧等城市則有著不同程度的下降。

根據融360大資料研究院監測的資料，上海地區首套房貸利率降至基準以下，超越廈門成為全國最低；一線城市中，還有深圳處於十低榜之列。新入榜的海口7月份首套房貸款利率環比下降8BP，為5.28%，位列全國第九低，把昆明擠出了全國前十低。

蘇州地區首套房貸利率為6.03%，環比飆升16BP，一躍成為全國房貸利率水準最高的城市，也是目前唯一一個首套房貸利率水準破“6”的城市；排在第二、三、四位的城市依次為武漢、南寧和合肥，首套房平均利率水準都在5.90%以上，這三個城市的利率水準長期處於高位；除以上城市外，無錫、鄭州、成都、南昌、青島和南京也位居全國房貸利率前十高之列。

大連地區雖然首套房貸款利率水準仍處於全國低位，但7月漲幅高達20BP，為本月房貸利率漲幅最大的城市，該地區多家銀行首套房貸款利率由基準水準漲至基準上浮10%，二套漲至基準上浮15%。根據融360大資料研究院監測的資料，漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長沙，均在一個月內多次上調房貸利率，調整時間一般集中在月初和月末。

下半年來，監管層動作密集，從銀行、信託、債券等多個方面收緊房地產融資，嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。結合其他相關政 策，一方面，未來銀行將加速調整信貸結構，減少房地產行業佔用的信貸資源，並將更多 的信貸資金投向國家目前鼓勵的製造業、中小微企業等方向；另一方面，房地產調控短期 內不會放鬆，資金環境較為緊張，未來或將有更多城市繼續收緊房貸政策。

而今年8月9日，銀保監會官網同時披露了兩份處罰決定。其中就有因涉及地產開發而被處罰的機構。中信銀行涉及13項違法違規行為，包括未按規定提供報表且逾期未改正、錯報、漏報銀行業監管統計資料；貸後管理不到位導致貸款資金被挪用；以流動資金貸款名義發放房地產開發貸款等，被沒收違法所得33.6677萬元，罰款2190萬元，合計2223.6677萬元。這也刷新了今年銀行業的罰單紀錄。

　一、房地產開發投資完成情況

　　2019年1—7月份，全國房地產開發投資72843億元，同比增長10.6%，增速比1—6月份回落0.3個百分點。其中，住宅投資53466億元，增長15.1%，增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.4%。

　　1—7月份，東部地區房地產開發投資39042億元，同比增長9.2%，增速比1—6月份回落0.7個百分點；中部地區投資15248億元，增長9.5%，增速加快0.6個百分點；西部地區投資15708億元，增長15.1%，增速回落0.4個百分點；東北地區投資2845億元，增長11.0%，增速回落1.7個百分點。

　　1—7月份，房地產開發企業房屋施工面積794207萬平方米，同比增長9.0%，增速比1—6月份加快0.2個百分點。其中，住宅施工面積554111萬平方米，增長10.4%。房屋新開工面積125716萬平方米，增長9.5%，增速回落0.6個百分點。其中，住宅新開工面積92826萬平方米，增長9.6%。房屋竣工面積37331萬平方米，下降11.3%，降幅收窄1.4個百分點。其中，住宅竣工面積26374萬平方米，下降10.5%。

　　1—7月份，房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅比1—6月份擴大1.9個百分點；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1-6月份持平。

　　二、商品房銷售和待售情況

　　1—7月份，商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%，降幅比1—6月份收窄0.5個百分點。其中，住宅銷售面積下降0.4%，辦公樓銷售面積下降10.8%，商業營業用房銷售面積下降13.1%。商品房銷售額83162億元，增長6.2%，增速加快0.6個百分點。其中，住宅銷售額增長9.2%，辦公樓銷售額下降13.3%，商業營業用房銷售額下降10.9%。

　　1—7月份，東部地區商品房銷售面積35317萬平方米，同比下降4.2%，降幅比1—6月份收窄0.4個百分點；銷售額44429億元，增長5.2%，增速加快0.5個百分點。中部地區商品房銷售面積25106萬平方米，下降0.1%，降幅收窄0.4個百分點；銷售額17966億元，增長6.7%，增速加快0.6個百分點。西部地區商品房銷售面積24613萬平方米，增長2.8%，增速加快0.5個百分點；銷售額17760億元，增長9.3%，增速加快0.9個百分點。東北地區商品房銷售面積3747萬平方米，下降7.8%，降幅收窄0.5個百分點；銷售額3007億元，增長0.5%，增速回落0.4個百分點。

　　7月末，商品房待售面積49876萬平方米，比6月末減少286萬平方米。其中，住宅待售面積減少305萬平方米，辦公樓待售面積增加23萬平方米，商業營業用房待售面積減少21萬平方米。

　　三、房地產開發企業到位資金情況

　　1—7月份，房地產開發企業到位資金99800億元，同比增長7.0%，增速比1—6月份回落0.2個百分點。其中，國內貸款15377億元，增長9.5%；利用外資61億元，增長83.6%；自籌資金31032億元，增長2.8%；定金及預收款33980億元，增長9.6%；個人按揭貸款15198億元，增長11.3%。

　　四、房地產開發景氣指數

　　7月份，房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為100.90，比6月份回落0.01點。

8月以來，土地市場繼續退燒，多地區土地成交數量和溢價率延續7月份成交低迷態勢。多宗地塊以零溢價率的底價成交，不乏前期土拍市場十分火熱的一、二線熱點城市。業內人士稱，整體而言，上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。目前土地市場已出現拐點，房企投資仍需更加謹慎和聚焦，警惕土拍過熱的核心城市未來調控風險。

土地市場退燒

中原地產研究中心統計資料顯示，7月全月，全國熱點的一、二線城市合計土地成交1059宗，成交土地金額3581.7億元，土地成交溢價率僅為12%，相比之前幾個月明顯下調。進入8月，土地市場降溫退燒趨勢繼續蔓延。8月首周，全國成交單宗5億元以上地塊僅32宗。其中，底價成交的數量高達18宗，6宗土地溢價率僅為1%左右，僅4宗地塊溢價率超過30%。

具體來看，上述底價成交的地塊中，不乏前期土拍市場十分火熱的一、二線熱點城市。以杭州市為例，近期，杭州市富陽區銀湖街道高橋村出讓一宗地塊，規劃建築面積約為38.08萬平方米，成交總價約為33.09億元，成交溢價率為0。成都市成華區保和街道辦事處東虹路社區出讓一宗地塊，規劃建築面積約39.43萬平方米，成交總價約27.19億元，成交溢價率為0。

中原地產首席分析師張大偉表示，從土地市場情況看，最近房地產領域融資收緊的預期逐漸影響到土地市場。4月開始，一、二線城市連續小陽春升溫，土地單月成交金額均在3000億元以上，溢價率也保持在20%左右。從7月份開始，連續出臺的收緊信託與海外融資政策，均對房地產拿地政策造成了一定影響。他預計，在7月份房企融資全面收緊的預期下，熱點城市土地溢價率開始明顯下調，8月份土地市場繼續降溫明顯。如果這一政策持續，不排除後續土地市場流標再次明顯增加的可能性。

房企拿地積極性減弱

進入7月，多數上市房企拿地積極開始減弱，其中不乏龍頭房企。克而瑞研究報告顯示，規模房企中龍湖、世茂等在7月明顯放緩腳步，單月拿地金額較前六個月降幅均在70%以上，拿地態度謹慎。上半年拿地相對積極的卓越、弘陽下半年減緩投資意圖明顯，單月僅新增2幅和3幅土地。

1-7月，土地貨值破千億的企業僅14家，比上月沒有增加，整體投資步伐放緩。其中，卓越、弘陽等企業單月拿地金額均小於其上半年均值。城市選擇上，百強房企新增土儲中有50%建面位於一、二線城市，投資逐步聚焦高能級城市，中梁等此前專注三四線的企業持續在二線落子。

克而瑞指出，7月以來，房地產市場加速轉冷，供貨壓力進一步加劇，市場需求明顯不濟。土地市場更為嚴峻，在融資收緊、熱點城市調控政策頻出之下，土地成交量價齊跌，溢價率連續3個月回落，反映了當前房企拿地態度趨謹，百強拿地銷售比僅為0.4。

業內人士稱，整體而言，上半年積極補充土儲之後，放緩投資節奏有助於這些房企控制風險。目前土地市場已出現拐點，房企投資仍需更加謹慎和聚焦，警惕土拍過熱的核心城市未來調控風險。

　8月14日晚間，榮盛發展(8.270, 0.10, 1.22%)發佈2019年半年度報告，實現營業收入243.61億元，同比增長25.65%；歸屬于母公司所有者淨利潤29.44億元，同比增長31.05%，各項經營指標穩健增長。

　　榮盛發展房地產主業銷售再臻新高，上半年完成簽約面積422.7萬平方米、簽約金額465.78億元，同比分別增長9.85%和16.16%。銷售均價11019元/平方米，較上年末增長6.69%，呈現量價齊升的態勢，為公司穩固市場地位作出了貢獻。

　　在傳統住宅地產穩步前行的同時，榮盛發展繼續擴大在生態旅遊、養老養生、產業新城等領域的發展。穩固向好的基本面獲得機構投資者的認可，上半年社保、港資大手筆建倉榮盛發展。

　　逆市增收又增利，盈利能力持續領跑

　　2019年上半年，房地產行業增速放緩和融資持續收緊，面對行業環境，榮盛發展加強對城市結構、產品結構的整合和調整力度，提高在發展潛力大的區域和中心城市投資力度，加大品質型產品開發。

　　上半年，榮盛發展實現營業收入243.61億元，同比增長25.65%；營業利潤39.52億元，同比增長6.59%；歸屬于母公司所有者淨利潤29.44億元，同比增長31． 05%。截至2019年6月30日，榮盛發展總資產為2416.57億元，較期初增長6.10%。

　　榮盛發展加強行銷推廣，改進行銷方式，將行銷工作充分前置，加大對庫存貨源的銷售力度，加大回款力度，促進了銷售的持續向好。2019年上半年，榮盛發展完成簽約面積、簽約金額422.7萬平方米、465.78億元，同比分別增長9.85%和16.16%，銷售均價11019元/平方米，較上年末增長6.69%，呈現量價齊升的態勢。

　　“建體系、塑模式”，積極推進戰略轉型

　　在傳統住宅地產穩步前行的同時，榮盛發展順應形勢的變化，繼續擴大在生態旅遊、養老養生、產業新城等領域的投資，通過“建體系、塑模式”，積極推進公司戰略轉型，培育競爭新優勢，強化盈利能力。

　　作為大地產板塊的重要承載者，產業新城上半年規模、效益雙豐收，取得了階段性成果。報告期內，榮盛興城共實現淨利潤4.41億元，完成回款16.18億元；積極推進“大專案資源導入”和“產業園中園打造”的招商策略，簽訂土地類招商協定12家，總投資26億元。

　　作為公司產業轉型的重要體現，榮盛康旅經過三年多的發展，羽翼漸滿，大健康產業業態初呈。榮盛康旅以“旅遊、度假、養老、養生”等產業為切入點，大力推動“6+N”戰略佈局，逐步形成“3+1”的榮盛康旅國際度假區業態模式，已經入了行業第一梯隊。

　　在互聯網創新業務方面，旗下互聯網平臺四眾互聯不斷升級“米飯公社”服務平臺，快速上線社區增值服務，持續推廣米飯商城，積極開啟體驗智慧社區新生活。2019年上半年，“盛行天下”、“米飯公社”平臺用戶註冊分別達到 67.51萬人、41.26萬人，平臺體系逐步體現。

　　融資管道通暢，機構大手筆建倉

　　榮盛發展通過持續優化債務結構、降低融資成本，提升對財務風險的防範能力。2019年上半年，榮盛發展融資管道通暢，成功發行兩期超短期融資券，發行金額分別為5億元、9.10億元；成功發行了兩筆美元債，融資金額分別為3.25億美元、1.75億美元，票面利率8%，成為評級在BB區間首發成本最低的中國房地產公司，實現了進軍國際資本市場的完美首秀。

　　榮盛發展美元債的成功發行，充分顯示了國際資本市場及機構投資者對於榮盛發展不斷增長的銷售規模、持續釋放的利潤及顯著降低的杠杆率的高度認可，此次發債，也使海外市場及投資者有機會更深入地瞭解公司，為今後公司境外資本市場活動打下堅實的基礎。

　　值得注意的是，榮盛發展穩定向好的業績、持續增長的能力被機構看好。據半年報顯示，上半年境外資金通過香港中央結算有限公司買入6044.8萬股，全國社保基金兩個組合合計買入5350.6萬股，另外還有多家險資等機構投資者進入。

海怡半島「捧蛋」 二手料現減價潮

二手住宅交投氣氛跌落低谷，十大屋苑本月成交量明顯「走樣」。8月截至昨日首半個月僅錄得37宗成交，較上月同期59宗急插約37.3%，兼創今年同期新低，當中一半屋苑交投量直插至今年同期低位，以鴨脷洲海怡半島首半個月未聞買賣最慘情，為該屋苑去年11月後首見，將軍澳新都城同期買賣亦按月挫逾六成。代理直言，現市況相比去年11月的跌市更差，買家「要見到真係低過市價10%至15%左右先可能考慮入（市）」。

「買家低市價逾10%先考慮」

十大屋苑8月上半月交投量重挫，多達5個屋苑較上月同期大幅減少，除其中4個跌幅達五成以上且創下今年新低。海怡半島更罕現近半個月零交投狀況，該屋苑今年3月同期最高峰曾錄多達18宗成交，自此連續5個月走下坡，如今再度重現冰封情況。

中原地產首席分區營業經理盧鏡豪指出，海怡半島近半個月未聞成交，屬去年11月同期後相隔約9個月以來首見，但相對於去年11月，當前買賣氣氛更加差，主要因為目前樓市不但受中美貿易戰衝擊，也備受本土政治事件影響，導致交投氣氛大幅插水，「就算有少量買家仍想入市，佢哋要見到真係低過市價10%至15%左右先可能考慮，但而家又未見到有業主肯大幅議價，所以未有成交」。

盧鏡豪續稱，目前樓市形勢似繼續向淡，市場上「始終有啲業主真係想賣，（相信）一個減完之後可能導致另一個跟住減，就會出現減價潮」，不排除海怡半島未來將出現一波減價潮。

新都城交投跌六成 部分賣轉租

另一邊廂，新都城本月上半月雖然錄得3宗買賣，但相對上月同期8宗仍大跌62.5%。美聯物業營業經理林志堅表示，新都城本月上半月交投跌至谷底，反映買家「驚咗」中美貿易戰及本土政治事件會「隊冧個市」，除非有單位開價達市價八五折，否則情願先觀望待氣氛好轉才入市。相反，業主並非一面倒睇淡，市場上實質肯減價業主不多。林志堅稱，市況轉差，部分業主已將單位轉賣為租，以新都城共約100個放盤為例，本月至今有約一成改作招租。

樓價方面，十大屋苑本月上半月佔8個屋苑平均呎價按月回落，其中沙田上車屋苑沙田第一城本月上半月7宗成交的平均呎價為17532元，較上月同期18732元，跌約6.4%，為連續3個月走下坡。荔枝角美孚新邨連跌兩個月，本月上半月平均呎價報13770元，較上月同期15156元挫約9.1%，跌幅為十大屋苑最傷。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，撇除今年2月農曆新年，當前樓市氣氛的確屬今年最差，估計短期內二手買賣氣氛仍薄弱，「至少第三季成交量繼續跌，實走唔甩，（十大屋苑半月成交量）都會在30至40宗左右徘徊。」

二手樓市交投雖然偏靜，但是優質單位仍獲支持。市場消息透露，大埔中心19座中層D室，實用面積522平方呎，屬於3房間隔，日前以850萬元易手，造價創3房單位新高紀錄。

代理指出，19座位處單邊，D室可望開揚林村河景及吐露港海景，屬屋苑最優質單位。事實上，銀行網上估價顯示，上址仍值851萬元，反映業主以估價上限沽貨。

翠屏花園 呎價18248元

其次，同區大埔翠屏花園D座高層11室，實用面積274平方呎，屬於2房間隔，外望開揚景觀，吸引用家以500萬元承接，呎價18,248元，是屋苑年內呎價新高紀錄。

原業主於2010年以119萬元購入單位，是次易手帳面獲利381萬元，持貨9年帳面升值3.2倍。

至於市區方面，市場消息透露，紅磡海濱南岸1座高層A室，實用面積432平方呎，業主原本叫價900萬元放盤，議價後以870萬元售出，呎價20,139元，屬於理想價水平。單位造價較銀行估價844萬元高約3%。

另外，世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍表示，大圍嘉御山1座高層C室，實用面積1,380平方呎，3房（1套）連工人房間隔，屬特色戶，以2,398萬元連車位成交，實用面積呎價17,377元。原業主於2008年1月購入，當時作價2,106.4萬元，持貨11年多至今沽售，帳面獲利291.6萬元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2019年首7個月二手居屋及公屋買賣合約登記（包括自由市場及第二市場）合共錄得3,746宗，總值181.25億元。數字較2018年同期的3,234宗及154.23億元，分別上升15.8%及17.5%。估計2019年全年金額可達236億元，料升穿2018年的223.32億元水平，將連續3年創歷史新高。

估計2019年全年買賣約4,800宗，預期將較2018年的4,705宗為高。今日新居屋攪珠，對二手公營房屋的影響將於9月的登記數字才開始陸續反映。

仲量聯行日前發表報告指，今年上半年亞太區物業成交總額達860億美元，為歷年新高。

仲量聯行亞太區資本市場部行政總裁Stuart Crow表示，由於全球主要市場回報率收縮，尤其歐洲及美國，投資者轉向本地市場以外的地方物色更高回報率的投資機會。此外，隨着投資者尋求更直接的投資，及了解與理念相近的夥伴合作帶來的好處，區內愈來愈多投資者傾向以合組財團的形式投資大型物業。

新加坡商廈成交多 料創新高

近期成交包括新加坡DUO Tower、DUO Galleria，仲量聯行擔任賣方M+S Pte.Ltd的顧問。而Allianz Real Estate夥拍基滙資本購入坐落於Bugis地區的地標式甲級寫字樓及零售物業。

他指，成交反映亞太區吸引國際保險資金的實力，相信在未來6至9個月，來自保險業的需求將持續增加，並帶動市場氣氛。

該行指，新加坡的地產投資去年交投呆滯，今年上半年上升接近1倍，受到大碼物業的成交影響，年初至今，以寫字樓成交佔比較高，成交總額近46億美元，更有可能在今年創10年新高，2017年及18年分別錄得47億美元及30億美元的成交額。

社會暴力事件不斷升級，投資市場信心跌至低谷，灣仔舖位連環出現大幅蝕讓個案。市場消息指，灣仔駱克道一個95方呎納米舖位，新近以400萬元成交，對比910萬元的買入價，原業主勁蝕56%，料成近年蝕讓幅度最大的街舖成交。有地產代理透露，投資者入市態度審慎，料至少要劈價一成半至三成才可吸引承接。

市場消息指，灣仔駱克道271號揭陽大廈地下8號舖，建築面積95方呎，原業主於2013年購入後立刻以1,300萬元放售，當時無人問津。去年8月業主再叫價700萬元，今年4月曾劈價兩成至550萬元，最終連租約以400萬元易手，呎造4.2萬元。原業主於2013年以910萬元購入舖位，持貨6年，賬面勁蝕510萬元或56%。據悉，舖位由小型地產代理承租，月租8,500元，租金回報率約2.6厘。至於鄰近的揭陽大廈地下7號舖，建築面積178方呎，今年7月則以980萬元易手，呎造5.5萬元。

摩理臣山道地舖蝕90萬沽

市場消息指，近期灣仔區內舖位錄得另一宗蝕讓個案，其中灣仔摩理臣山道17號地下舖，面積約750方呎，新近以1,900萬元沽出，呎價25,333元。據悉，現時租客為健美佛教文物中心，月租4.5萬元，成交價計租務回報為2.84%。根據土地註冊處資料，該舖位原業主於2017年11月以1,990萬元購入，較成交價倒蝕90萬元。

另外，區內亦錄得舖位低市價成交，美聯旺舖營業董事危挺進表示，軒尼詩道254號宏基大廈地下舖，面積約1,000方呎，以3,980萬元沽出，現租戶為九龍城寨粉麵，月租9.632萬元，租約直至明年12月，以易手價計算，新買家收取回報約2.9厘。

據了解，該舖位放售一段時間，業主意向價4,680萬元，後來企硬4,480萬元，近日見社會暴力事件升溫，減價近500萬元沽售。危挺進指出，上述舖位低市價15%沽售。而在暴力事件發生之前，有準買家出價4,500萬元，惟要求長成交期，業主未有允許。上述原業主於2011年8月以3,100萬元購入舖位，持貨8年，賬面獲利880萬元，物業升值28%。

有地產代理表示，有不少投資者雖有入市意慾，不過亦反映需要有大幅折讓才考慮入市，亦有持貨較多的投資者表示需沽貨平衡風險，事實上灣仔區舖位價錢已經到了頂位，預料至少減價15%-30%才可吸引承接。代理又指，灣仔舖市目前有約兩至三成業主比較願意放盤，個別更主動減價一成至三成。

代理：個別舖位減達三成

綜合市場資訊，灣仔區主要街道分別有駱克道、軒尼詩道以及莊士敦道等，而駱克道近港鐵站為最旺地段，該處平均每呎租金約150元，軒尼詩道舖位呎租為90元，而最貴呎租的莊士敦道則為180元。

利嘉閣（工商舖）商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，該灣仔店舖面積細小，過去曾租出予木板商及找換店，惟生意一般，或導致大幅蝕讓收場。而近期暴力示威事件對舖位市場影響大，對灣仔銅鑼灣一帶店舖的影響將於本月陸續浮現。鄭得明補充，現時灣仔的空置情況未有明顯改變，該區空置率（不計樓上舖）維持在8%。