精華地段保值抗跌 苓雅市場交易175戶最多

隨著國人消費習慣改變，傳統市場漸漸有被生鮮超市與大賣場取代趨勢，高雄市府亦有意廢止前鎮區第一公有臨時市場，主因在於區段消費方式對傳統市場需求減少，不過傳統公有零售市場常位於區域精華地段，民眾若在周邊置產，除享有便捷生活機能外，房價仍具保值抗跌性。《蘋果》委託永慶房產集團統計，高雄市各區熱門傳統市場周邊住宅，房價年增幅最多在前金市場附近，漲幅8.8%，交易量最多則在苓雅市場周邊，戶數有175戶。

永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成指出，傳統市場式微主要還是國人消費習慣改變，如大賣場、便利店與生鮮超市到處設點，都瓜分原有購屋客層，無論傳統早市或黃昏市場，都不及生鮮超市或超商便利，不少購屋族已從過去詢問區段有無傳統市場，改為詢問附近是否有超市。

5市場交易量逾100戶
不過統計高雄主要大型市場房市發現，大部分傳統市場保值抗跌性仍強，今年以來成交量最多的為苓雅區苓雅市場，交易量達175戶；其他還有新興區新興第一市場、左營區龍華市場、三民區天天新黃昏市場及三民第一市場等，交易量均破百戶。過去1年房價漲幅最多的為前金區前金市場，每坪購屋單價從15.9萬元上揚至17.3萬元，漲幅約8.8%。

高雄市場宅多屬地段精華區，土地整合不易，較少有新建案供給，房價漲跌幅不明顯，但多數仍在房市盤整之際微幅上揚；除了前金市場及苓雅市場周邊較多新建案之外，其餘排行中的8大公有市場周邊仍以中古屋物件交易為主。

台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維表示，選購市場宅要多留意區段衛生條件狀況，若市場未確實清潔打掃，較易出現病媒蚊影響居住舒適度，建議購屋族仍以大樓住宅且屬中高樓層戶型優先置產，較不易受到環境與噪音干擾。

郊區市場宅交易較清淡
數據分析市場周邊房市交易量較多的區段清一色都在市區，郊區包括仁武、楠梓、小港等市場宅交易量其實不多。高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，近年來許多首購年輕族群往市郊置產，其消費習性較屬於外食族，不少選購2房產品的民眾連瓦斯爐使用頻率都非常低，對於傳統市場需求當然不高。

喜新厭舊是多數民眾購屋習性，然而近年全台吹起許多老屋改建為文青風宅，老屋真得那麼搶手嗎？其實真相有點殘酷！《蘋果》委託台灣房屋智庫統計今年高雄市各區屋齡交易量發現，有45%交易選擇屋齡10年內新屋或新古屋，13.9%為30~40年老屋，若超過40年以上屋齡，交易量僅剩2.5%。

僅2.5%買40年老宅
統計發現，高雄市每百件購屋交易有31.6%選擇屋齡3年以下產品，其中仁武區與橋頭區佔比高達84~86%，換言之，若區段有3年以上物件釋出，每百次交易只有不到2成購屋族會挑選，清一色多屬喜新厭舊族群，中古屋買氣出現下滑。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐分析，屋齡增加買氣隨著下跌雖是常態，但高雄市房價相對基期低，加上新成屋與中古屋總價落差不大，「喜新厭舊」購屋思維相對中北部深，「從全市交易量來看，3年內屋齡產品最受市場青睞，主要多屬建商新屋銷售；屋齡10~20年買氣相對10年內與20~30年差，主因是該類產品不舊不新，屋主對於價格較為堅持，但若屋齡超過30年後身價暴跌，40年以上交易量更微乎其微。」

高雄市不動產開發商業同業公會理事長黃輝表示，無論高雄市或全台各地都有個共通現象，就是老屋愈來愈多，該問題將在10年後更為明顯，屆時30年以上老屋變成40年，40年老屋變成50年，屋況也將隨屋齡變得更差，而這波換屋潮也將在未來幾年間逐漸發酵，屆時市場上將有許多老屋待售。

張旭嵐認為，老屋之所以身價暴跌有很大原因是維護成本大幅提升，購入後必須花費一筆不小裝修將或格局打除重新規劃設計，但高雄市有個問題就是房價基期低，以楠梓區為例，新屋成交價每坪15~17萬元，但屋齡30年中古大樓每坪也要8~10萬元行情，當購屋總價落差不大下，民眾喜新厭舊思維更為堅定，而新屋相對好貸款且無論建材配備也較高檔，各項內容除地段外可能都遠勝中古屋。

一路之隔、一橋之隔、一水之隔，往往房價大不同，但是在台中潭子區、北屯區之間新成屋價差就不甚明顯，尤其這2年許多建商看好潭子區的交通樞紐地位，紛紛轉戰跨74線的潭子周邊一帶，例如知名建商久樘、坤悅、鄉林等，而寶璽建設與順天建設更已購地卡位，使當地房市急速升溫，每坪平均開出25萬元以上高價，價格不斐，與鄰近的北屯區機捷特區重劃區相差無幾，落後補漲力道強烈。

一向被視為蛋白區的台中潭子一帶，長久以來定位偏向衛星城鎮，房地價向來都低於北屯區核心區塊，5年前新屋房價每坪不到20萬元，但近年當地發展逐漸熱絡，不僅有興建中的潭子運動中心，且因鄰近台74號環線，南接北屯、北連豐原，重大建設包括動工中的國4豐潭段，及規劃中的國1銜接台74號線等利多，穩站北台中交通樞紐，隨著多家知名建商接連於台中潭子區購地推案，近2~3年新屋房市補漲效應強。

每坪開出25萬元高價
中信房屋中彰投駐區經理楊乾意說：「房地產存在價格排擠效應，當一地房地價高漲時，資金就會往更外的區域流動，慢慢的，低價區域補漲速度就會跟上。」

據市調統計，潭子區這2年開出的新案價格都不亞於鄰近的北屯新興重劃區，例如打出頂級小宅標配的「鄉林天韻」，各房型都標配「抗PM2.5新風換氣系統」、「廚房中島櫃」、「4件式衛浴」，加上豪宅配備空中星光無邊際泳池，每坪高達25~28萬元，而坤悅開發的「悅•勝利」及久樘開發的「久樘臻星」亦受惠於此，皆規劃中小坪數住宅，主力單價介於25~30萬元間，也都是以往潭子區難以想像的價格。

北市1名熟男日前租下位於北市民生東路1間店舖，月租6.3萬元，押金30萬元，雙方簽下5年長約，還到法院公證，豈料事後才發現，合約上載明「提前終止租約應沒收全數押金，另賠償3個月租金」，他日前想提前解約，果然被追討49.9萬元的賠償金，雙方協商後，熟男仍被扣押金10萬元，讓他火大怒控「我就是太信任人，才會被騙！」憤而向《蘋果》投訴。

民怒：合約多陷阱
53歲的韓男從事貿易業，去年7月透過仲介介紹下，看中1間位於民生東路三段113巷、1樓及地下1樓共約36坪的店面，打算做為辦公室及展示中心使用，每月租金6.3萬元含稅。由於迫切尋店，加上該房東已附櫃子、燈具等現成設備，韓男二話不說立刻決定簽約，「就是貪小便宜啦，想說可以省下一筆裝修費！」

正式簽約時，房東臨時告知須付押金30萬元，加上仲介不斷在旁慫恿，「簽長期租約才不用怕漲租啊！反正租約到了，押金還可以拿回來。」韓男決定1次簽下5年租約，並遵循房東要求，雙方到法院辦理公證，回想過程，他無奈嘆「這時候我還不知道，合約裡處處充滿陷阱」。

「我就是太信任人，才會被騙！」韓男憤而向《蘋果》投訴，承租後才發現合約上載明「提前終止租約應沒收全數押金，另賠償3個月租金」，看到這項不合理條約，他決定在今年7月、正值租期滿1年時退租。仲介當下僅告知「只要將店面恢復到最佳狀態，點交就沒有問題」；豈料，一見到韓男自行裝潢的吧檯未拆，房東隨即再要求1萬元拆除費，再加上提前終止租約，共得支付高達49.9萬元的賠償金，損失慘重。

應留意不合理細節
面對房東要求天價賠償，韓男不滿怒控，「租約上沒有說明交屋的屋況，都是仲介口頭告知，那是不是只要房東和仲介自說自話，租客就得乖乖付錢？」直到他委託律師寄存證信函，對方才連忙改口只扣1個月的租金，還得加上1萬元拆除費及多租15天的租金、水電費，最後僅僅拿回押金20萬元。

針對房東收取高額押金，是否不合理？崔媽媽基金會法律服務組組長曹筱筠表示，承租人租下店面、辦公室作為營業用途，和房東同屬企業經營者，不適用於新版房屋租賃定型化契約，也不受定型化契約「押金2個月以內」條款拘束；此案例雖然押金高達4.7個月的租金，法律上來說仍屬合理。

高雄前鎮第一公有臨時市場自救會與高市府官司日前開庭，攤舖商多年前主張配合政府捐地捐舖，市府興建市場承諾卻跳票，補償每戶30萬就想趕人。事實上，市場所在的亞洲新灣區是高雄最具指標的豪宅聚落，如今卻出現「天上人間」景象；隔著不到3公尺寬的修成街，一邊是鐵皮搭建、高雄市最破舊的臨時市場，一邊卻是每坪粗估逾80萬元的豪宅「一品花園」，豪宅貧民窟僅一線之隔，難怪連財信傳媒董事長謝金河也不禁發文感嘆，「勿忘，世上苦人多。」

爆發爭議的臨時市場，位於中華五路與修文街口，《蘋果》實際走訪發現，48個攤位中僅剩2攤營業，多數舖位1樓大門深鎖，卻改做居家使用，迄今還有66戶落籍設戶，自救會監事侯清連指出，「會住在臨時公有市場的民眾，平均都已60多歲，我們連高雄市最低生活標準月入1萬3099元都沒有，等21年卻是承諾跳票，許多長者含恨而終。」

捐地捐舖繳稅應有權
高雄市前鎮第一公有臨時市場案，最早回溯到1949年，依高雄前鎮第一公有臨時市場自救會提供內容指出，當時前鎮區長陳田涵興建住商合用建物，其位置在今日中華五路與復興三路，也就是目前IKEA高雄店門口道路，建物完成後出售給104戶舖位(店面)及16名攤商，開設店面攤位營業。

1950年間，市府認為陳田涵起造的房屋變更設計，不符營建法規屬違建，多次取締後，主管機關同意按原設計，改建為2層住商合用建物，並命名「前鎮第一公有市場」，當年法令規定，公有市場必須為市府經營，因此攤舖商陸續將攤舖位捐贈給市府，換取商場經營權，直到1979年，總計104舖位與16個攤位全部捐贈市府；攤舖商住戶認定因長年繳納房屋、地價與營業稅，有該市場經營與房屋財產權事實。1998年，高雄市府都市計劃決議，要在中華四路往南開闢中華五路，前鎮第一公有市場正位處即將興建道路開端。

歷經3市長空口白話
自救會監事侯清連指出，歷經3任市長包括許水德、蘇南成到吳敦義，都說要在中華五路與復興三路口，也就是目前IKEA旁角地，透過BOT或市府編列興建預算，蓋住商混合建物給攤舖商繼續經營，並訂於2004年完工，所以有66舖位與48攤位，被安置在目前「前鎮第一公有臨時市場」，38個舖商不願意被安置出走在外。

抗議的攤舖商自認是亞洲新灣區發展下最大受害者，侯清連說，在2016年6月14日，時任市長陳菊的1封公文更將他們打入深淵，公文寫「應於2016年9月14日前自行拆除或搬遷其所有物，逾期未拆除或搬遷者，本府經濟發展局將視為廢棄物逕行拆除或清除，並收取代處理費用。」

從自救會提供資料可發現，從1989年起，多份公文均載明「在新市場尚未興建完成前，現有市場暫不予拆除。」該內容也就是攤舖商認為市府允諾「先建後拆」市場。高齡80歲住戶劉先生指出，「吳敦義擔任高雄市長時就有允諾要興建市場給我們，當時設計最上樓要規劃幼兒園，其他樓層都有規劃，結果謝長廷選上一切承諾都跳票。現在韓國瑜市長上任，不能像過去一樣，只給個30萬就要我們滾。」

地價每坪約逾80萬元
原先市府允諾要拿來興建市場用地，面積約4400坪、地目歸屬市場用地，但因近年亞灣區發展房價漲幅驚人，該市場隔中華五路即為目前港都最高價豪宅，單坪開價最高達120萬元「定潮」。土地旁緊鄰高雄指標豪宅案「一品花園」，高樓層面海戶型可達3∼4字頭。市場推估市場用地地價每坪粗估逾80萬元，4400坪地市值至少30億元以上，若未來興建住宅大樓，每坪至少上看30萬元。

高雄市政府經發局副局長高鎮遠指出，依據中央政府訂定《零售市場管理條例》相關規定，「不管是市場裡面攤位或舖位，只能做營業銷售使用行為，不得有居住住宅，這是法律明定」，他說「攤舖商應該是長期以來有所誤解。」
高鎮遠指出，1998年市政府為開闢中華五路，因此幫這些攤遷至目前土地，並興建臨時市場，他們有攤舖位「使用權」，「但目前他們所處空間大家都很清楚，旁邊有大型賣場如家樂福、好市多、IKEA等，加上傳統市場在都會區式微，也限於市府財源，短期不會做公有市場新闢。」

市府給30萬元救濟金
高雄市政府經發局主任顏紹宇指出，訴訟過程中，攤舖商提出過去歷史資料，在市場資料卡，記載中華五路攤商使用位置早期搭建竹棚以攤販集中場營運，因當時不忍取締，從6攤演變到1970年110攤，「攤舖商願意無償捐獻建物，換得攤舖位使用營業權，因當時公有市場攤舖位營業權比不動產還值錢，其捐獻的也只是竹棚或木造建築物。」

顏紹宇表示，高雄市議會比照其他市場過去案例，以每攤舖位30萬元為特別救濟金，目前訴訟原告60∼70位，補償金有3000多萬元，經發局已專案保留，「依法規市府應該輔導他們到其他公有市場空攤舖位，若不願意接受安置到其他地區，市府給予30萬元救濟金。」日前再開庭針對市場是否要持續營業做判決。只見公有臨時市場自救會成員高掛著「勿忘世上苦人多」，其旗幟跟緊鄰豪宅「一品花園」形成強烈對比。

【攤舖商心聲】
搬遷希望能先建後拆
你相信政治人物的話嗎？每一個說話都不算話，任何一個都是騙，只是騙多騙少啦，這事一言難盡，順其自然啦，講以前沒有用，現在不是你的，不給你也沒有用，重點是政府要收這裡，希望能先建後拆。

修鞋師傅 黃先生
要協商不能用錢打發
說好預定地是我們的(市場)，之前講在這邊(臨時)住6年再搬過去，現在沒了，之前吳敦義那時候沒選上，結果地搞哪去都不知道，搬來這也21年了，希望市長幫幫市場這些窮人，這裡大多是老兵。能蓋就蓋，不能蓋也要協商，不能只給30萬就要人滾蛋。

8月適逢鬼月，本是購屋淡季，再加上西南風盛行、颱風干擾等因素，房市買氣趨低迷。包括台屋、永慶、住商3大房仲業者，統計8月成交行情，全台交易狀況較上月疲軟；不過相較去年同期，價量皆增。專家提醒，由於中美貿易升溫，且進入選前白熱化階段，房市買氣恐受衝擊。

台灣房屋集團統計內部成交行情，觀察2019年8月七都價量變化，高雄交易量較上月下滑6.3%、台南跌4.1%，台中則量增8.6%。以新竹價增最多達3.6%，其餘各都持平，整體交易月量增1.4%、價增1%；和去年同期表現相比，量年增6.7%、價年增4.9%。

住商全台年增17.1%
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，南台灣受到颱風和民俗月影響，交易下滑，不過，北部、中部交易量較上月微增，主要是購屋者技巧性避開民俗忌諱，只要交屋或搬家日期避開農曆7月，看屋、議價、簽約量都不受影響。8月自住族群持續購屋，顯示買家有感搶趕搭低點末班車進場。永慶房產集團研展中心統計8月各區房市交易量，北市減6%、新北下滑7%、桃園量縮10%、新竹縣市微減1%、台中量縮11%，台南與高雄則分別減少15%與12%。若與去年同期相比，全台交易量增加17%，其中新竹縣市24%量增最多。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑說明，8月看屋量較7月約增5%，顯示民眾看屋仍積極。但台商回流與轉單效應持續發酵，部分屋主期待房市回溫，不願讓價，買賣價格難有共識，8月房市交易量下滑。至於七都房價則呈持平或正負2%內區間整理，仍處谷底平盤整區間。

住商機構統計今年8月份全體系交易量，全台較上月修正14.8%，但較去年增加17.1%。北市月減25.3%，新北月減6.0%、年增19.7%，桃園年增47.7%，台中年增32.4%，台南月減15.6%，高雄月減18.3%。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，本月買氣趨緩，除與價格拉鋸有關外，民俗月、與選舉造成觀望也是主因。中南部房產在年前話題發燒，不過隨著價格達高點，買方心生觀望，也讓買氣雪上加霜。

選前白熱化衝擊買氣
至於下半年房市走向，謝志傑提醒，近期中美貿易戰升溫，加上總統大選干擾，買方購屋信心不足，房市買氣恐受衝擊，建議有意售屋的屋主，提早汰弱留強，適度讓價增加成交機會。大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出，下半年為2020大選決勝關鍵，但房地合一的高稅賦會壓縮賺價差空間，短期投資人應審慎評估。

因應國內企業擴廠及台商回流用地需求，財政部「大地主」國有財產署加緊釋地，積極推動「專案」設定地上權案件，預計今年將有三案成功簽約，可相當程度解決企業缺地危機。
國產署表示，相較於一般租地、委託經營方式，透過專案設定地上權提供用地給產業界，具有穩定、可預期、籌措資金更容易等三大優點。

國產署署長曾國基表示，配合台商回流等產業需求，國產署積極推廣專案設定地上權，希望提供另一種用地選擇，目前已有三案，分別位於台中市、高雄市及新北市，預計今年底都有機會簽約。
一般設定地上權案件，是由國產署主導公開招標，投標者只要不違反土地使用管制的開發項目，都可以進行最有利開發。專案設定地上權則不同，不純粹考慮商業化，主管機關須站在產業輔導、公共利益等角度評估，才能向國產署提出以專案方式，提供國有地給特定對象。

事實上，早在2010年，專案設定地上權方式就已列在作業要點內，但近十年來一直沒有正式案例，直到今年在積極推廣下，才有三案來洽談。

曾國基表示，依據企業型態、工廠翻修率以及需求不同，設定地上權期間可在30年至70年之間，權利金底價多在市值的三到五成。

曾國基指出，過去提供國有地供企業使用，多採用出租或委託經營方式，但若採專案設定地上權對企業而言有三大利多。

首先，30年至70年的地上權期間，企業土地使用受到長期契約保障，具有穩定性；其次，企業向銀行融資時，相較於租賃權，地上權更足以作為質押，銀行較願意放款，對企業籌措資金有利。

最後，採設定地上權，其地價稅是由國產署負擔，地租方面，則是按簽約當期的土地申報地價而定，不會逐年浮動，企業在進行財務評估時具可預期性，土地使用成本相當固定。

申請高額容積獎勵不困難
近30案取得4成、占比約2成

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（危老條例）一改過往都市更新重建的容積獎勵多是「看得到、吃不到」。根據內政部最新統計，截至今年六月底，全國一六○個危老核准案中，有高達五十四案獲得容積獎勵總量為基準容積的逾三成比例，占整體核准案比重超過三成；而五十四案中，取得四成容獎案數為近三十案，占整體核准案比重近兩成。

統計顯示，目前全國每三件危老案，就有一案取得容獎總量是基準容積逾三成比例，且審議時程是以月計算，非過往都更動輒五年、十年慘況。

分析六都情況，北市危老核准案累積四十案，取得三成以上容獎的核准案為二十六案，占整體比重逾六十五％；北市取得四成容獎案數有十七案，占比逾四成，相當於每兩案就有一案能夠獲得四成容獎。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，危老案的確讓危險老舊建物改建動起來，突破都更實務上窒礙難行的窘境；基本上在時程獎勵前送件，只要基地面積不要太小，要申請高額容獎並不困難。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，危老案能夠立竿見影，除了沒有最小面積門檻、放寬建蔽率及高度管制、減免稅賦、時程獎勵之外，最重要的原因就是容獎額度給得明確且大方。

他說，所謂明確就是從適用資格、基地退縮、耐震設計、智慧建築標章、綠建築標章、無障礙、協助取得及開闢重建計畫周邊公共設施等，針對各種規劃設計條件，都給予二％到十％的固定比率容積獎勵，也帶動新版「都市更新建築容積獎勵辦法」跟進調整。

學者︰避免切割都更基地 更難整合
另外，提供重建的誘因是否充足，也決定住戶參與意願；對老舊公寓住戶來說，若能取得三成以上容獎，等於解決新增公設面積造成分回室內面積縮水的罣礙。

但前政治大學地政系特聘教授張金鶚認為，危老案是妥協之下的產物，因過去都更難行，才會推出替代方案；但他建議危老案應以整體都市計畫為考量，而不是求快就好，甚至可能讓原本都更案被切割後，不同意部分的都更基地變得零碎，後續反而變得更難整合。

危老案衝量 去年拆除4千宅創高

根據內政部統計處歷年核發建築物拆除執照統計，去年全年住宅拆除數近四千宅，創二○○四年統計以來新高，其中住宅拆除樓地板面積近十四萬坪，則是歷年第四高。

房產業者分析，危老條例容積獎勵明確且大方，加上房市買氣逐步回溫，最壞時間點幾乎已過去了，加上新建住宅的房價，勢必要比舊建物高，尤其是北市精華地段，重建後，房價甚至每坪百萬元可期，因此帶動一波老危屋重建潮。

科達機構房產研究中心經理于靜芳指出，危老案十％時程容積獎勵明年五月申請截止，除了住宅、市場案，不少辦公、飯店等商用不動產，也搭上危老熱潮。

她以屋齡達四十一年的「台北馥敦飯店︱南京館」（前力霸飯店）為例，最初是計畫全部興建飯店，但日前與欣陸投控旗下的大陸建設合建，並改為興建飯店、住宅各一棟，以目前該區域南京三民商圈的房價，中古屋每坪七十至八十五萬元，新案每坪一百萬元起跳，未來重建完成後，每坪開價有機會挑戰一百五十萬元。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，「台北馥敦飯店︱南京館」變更規劃的原因，推測應該是北市旅宿市場競爭激烈，加上台灣觀光市場受到國際經濟政治環境的衝擊大，飯店投資趨於保守。

此外，地主找建商合作，由建商負責營建費用以及建案管理，風險降低許多；至於讓建商加入合建的誘因，則是將部分住宅分給建商，讓建商也有一定程度的利潤可以分享。


危老案拚達陣 掌握五階段

危老案十％時程獎勵申請倒數，申請件數暴衝，今年前七月申請件數達兩百件，是過去一年半的近一．五倍；某家建經業者更接到數百通諮詢電話，危老似乎變成「全民運動」，但多數民眾對於危老如何進行還是一知半解。建經業者指出，一個危老案要達陣，通常可分為五個階段，其中以資金籌措部分需求比率最高，若五階段都需要協助，收費通常是總銷的五到十％。

安信建經建築開發部副理葉智勳分析，要完成一個已核准危老案，大致可分為五個階段，首先是資金取得，地主僅有土地資產，要蓋新建物得籌措營造成本，約占危老案全部費用的七至八成，金額不算小。

部分危老案地主會選擇與建經公司合作，或是選擇與平常往來的銀行貸款，並洽談一個優惠利率，一般民眾參與危老案，建議還是找有證照、或是有品牌的房產業者幫忙。

第二階段是新建物規劃設計，可洽詢有執照的建築師或找房產業者代辦；第三階段是營建管理，也就是興建期間的工地與工程進度掌握，絕大多數發包給營造業者或從一開始就把危老案交由建商全程處理。

第四階段是新建物銷售管理，為了償還貸款費用與利息，多數危老案會將興建後的部分房屋選擇出售。葉志勳指出，部分危老案為加快償還費用，會在取得建照後即預售，若銷售進度不錯，後續支出費用就可不用透過高額貸款，可直接將銷售的資金專款專用。

最後階段是物管與售後服務，房子銷售出去後，甚至選擇全部出租不銷售，都得要物業管理幫忙代管，甚至交屋等相關事宜也需要專業協助。

近年北市商圈爆發「空店潮」，不少知名老店淹沒在歷史洪流，陸客限縮對於各商圈空置現象現雪上加霜，台北市七大商圈中，東區商圈店面待租量不僅一年大增34％，待租期超過一年的店面更超過四成，空租店面增幅及長待租期比率，雙雙居於各商圈之首。

根據屋比房屋調查，台北市七大商圈中，東區商圈目前就有230間網路待租店面，二年來增加七成、近百間店面，不只東區慘澹，民生、師大、士林、中山晶華等商圈同樣低迷，待租店面量二年來都增加了三成左右，不過西門町商圈為少數特例，二年來待租店面數量變化不大。

從店面的待租期超過一年的比例，觀察出租店面的流通性，二年前台北市七大商圈店面待租超過一年比例普遍在10~20％之間，然而目前除了西門町、天母仍在二成以下之外，其餘五個商圈都超過二成，其中東區達40％外，民生商圈也達36％，不乏高掛二、三年的店面沒有租掉，房東心態、租金居高不下，加上零售業對街邊店需求與付租能力並未同步跟上，整體待租期拉長不少。

有頂好名店城的樓店開價僅不到每坪1,700元，租了二年還租不掉，顯示東區商圈沒落現象仍在加劇中。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，網路購物、外送訂餐服務的興起，消費模式改變衝擊街邊店，東區商圈逛街人潮明顯銳減，加上鄰近的信義計畫區百貨陸續開張，商圈移轉吸走了大量人潮，零售業在東區設點面臨營收減、高租金的雙重困境，陸續轉移陣地。

同樣的情形也發生在民生、師大、士林、中山晶華等商圈，近年來待租店面數量每年以約15％的速度增加，且待租期普遍拉長許多。同時擁有穩定國際客與年輕族群等多元族群支撐的西門町商圈，則是台北市各商圈中唯一例外，不僅空置率低，近年待租超過一年的店面比例也僅一成左右。

陳傑鳴表示，未來陸客來台人數將持續減少，各商圈空置率與待租量仍有持續升高的可能，商圈與店家的升級轉型、建立新特色、維持競爭力，才能持續吸引遊客消費。

決戰西門町 飯店集團換裝搶客

台北市東西區軸線翻轉，西門町成為信義計畫區外北市最夯觀光熱點，晶華酒店集團旗下Just Sleep捷絲旅西門館，已斥資近億元全面換裝並自9月以全新面貌營運；而海霸王集團旗下德立莊酒店則啟動客房擴增計畫，預計年底完工，兩大集團冀望藉換裝或擴增強化競爭優勢、擴大營運動能，並問鼎台北西區旅店龍頭寶座，掀起北市西區飯店市場熱戰。

Just Sleep捷絲旅是晶華酒店集團旗下第一個設計風格旅店品牌，2009年的西門館則是捷絲旅第一個據點，晶華也是國內首家創副品牌搶進西門町插旗的觀光飯店集團，其後才陸續有國賓飯店集團的amba意舍酒店、海霸王集團的德立莊與Hotel Papa Whale搶進西門町。

晶華酒店集團董事長潘思亮表示，無畏景氣桎梧，西門町年年名列外人來台旅遊「十大人氣景點」，即便陸客限縮，每天仍有近10萬人次港、澳、星、馬、日、韓旅客在當地吃喝玩樂買，足見集團發展策略精準。如今捷絲旅立足市場已10年，當地旅館飯店數量增加，故晶華決定斥資近億元，以「打造全新飯店」的思維全面換裝。

捷絲旅西門館改裝後，客房數由原149間減為143間，Check in櫃檯將移到5樓，與餐廳、社交公共空間與lounge整合，各樓層新設健身房、網美打卡拍照區、兒童閱讀休閒區等。此外，客房換裝並融合「在地鄰里」元素，備品亦升級。

捷絲旅西門館2018年平均房價約3,300元、年均住房率近85％，今年上半扣除裝修中房間，平均房價為3,400元、平均住房率94％。捷絲旅總經理陳惠芳表示，西門館以新裝營運後，今年平均房價可望突破3,500元、年均住房率達95％。

位在西門町蛋黃區、由新生報業大樓改建的海霸王德立莊飯店，原客房數567間，為西門町量體最大飯店，因自2015年開業迄今，住房率均能維持高水位，為此海霸王集團決定將原本閒置的2樓與3樓規畫為150間客房，加大飯店接客容量，目標年底完工。

德立莊2018年平均房價3,100元、年均住房率93％，今年上半平均住房率94％，平均房價3,000元左右，海霸王旅館事業總經理李慧珊表示，下半年是台北西區旅館住房旺季，全年住房率與平均房價可望維持與上半年一樣水準。2020年客房數增加後，營收可望再上層樓。

房市頻頻開出紅盤，總銷達46億元的「遠雄新未來」二期，原本預計9月正式公開，但在人氣買氣叫好又叫座下，未演先轟動，8月31日宣告完銷，寫下潛銷四個半月，成交破300戶，提前結案的新紀錄。

遠雄房地產公司總經理張麗蓉表示，位於桃園龜山A7新市鎮的「遠雄新未來」系列，去年推出總銷百億元的第一期時，807戶的規模就在不景氣之際創下完銷的紀錄；今年籌備推出第二期，總銷46億元、約385戶，目前先行潛銷階段也是未演先轟動，依目前成交的成績，已創下尚未正式公開、就提前完銷的新紀錄。

遠雄房地產公司行銷副總張益昌表示，「遠雄新未來」系列共有三期，除一期百億、二期46億之外，三期即將籌備有62億元，預計在建照取得後，明年2月潛銷、農曆年後正式登場。三期總銷總計高達208億元，為A7的超級指標大案。

張益昌表示，據調查A7在遠雄率先進入重劃區內推案後，迄今區內已有21個個案，供給戶數約6,700戶，再加上已交屋進駐的合宜住宅約4,400戶，總計新屋潛在供給約破萬戶。

　　“與其說是收購並購，不如說是合作共贏。”世茂集團（股票代碼：0813.HK，以下簡稱世茂）副主席、總裁兼執行董事許世壇8月27日在香港舉行的世茂中期業績發佈會上對業界關注的收並購問題作出回應。

　　今年上半年，世茂房地產大手筆並購泰禾、萬通、粵泰股份(2.490, -0.10, -3.86%)等房企旗下優質項目引發業界關注。其半年報顯示，世茂上半年的購地方式中收並購占比70%，但對於業界媒體給予世茂的“並購王”標籤，許世壇則不希望被如此定義。

　　作為較早就深入公司內部接觸地產業務的二代接班人，許世壇近幾年在面對媒體和投資機構時更加應對自如，這份淡定從容背後也得益於世茂近兩年業績的穩定增長。

　　根據其中期業績顯示，今年上半年世茂實現簽約額達1003.4億元人民幣，同比上升38.7%，權益前簽約額市場排名第12名，權益後簽約額市場排名第11名，上半年完成全年2100億元簽約目標的47.8%。截至2019年6月，世茂帳面現金有522.3億元，較2018年底上升5.4%。穩定增長的銷售額、充裕的現金流是世茂上半年連續多次大型並購的堅實保障。

　　據許世壇介紹，下半年，世茂將爭取在第三季度做到銷售規模1700億元以上，但世茂不會調整全年銷售目標。“現在沒有以前那麼高增長，有一些地產調控政策，金融上也有點收縮，所以長遠來看，我們看好地產，但下半年要謹慎。”

　　收並購占比超六成

　　隨著行業環境劇烈變化，房企在公開市場拿地愈發艱難，收並購成為房企擴充土地儲備的主流方式，在此背景下，世茂也開啟“買買買”模式。

　　今年上半年，世茂先後以交易總對價約77億元收購泰禾旗下7個專案股權。此後不足一個月時間，世茂又以近64億元總價接盤粵泰股份旗下5個專案。據不完全統計，上半年世茂通過收並購增加的項目至少15個，以此方式補充了廣州、長三角以及京津冀地區的土地儲備。

　　截至2019年6月底，世茂總資產達4159.4億元，集團土地儲備權益前貨值超過10500億元。上半年新增土地儲備共60幅，土地總價值約788億元，其中，按總價格看，收並購占比約60%，按面積來看，收並購占比約64%。

　　通過這幾次大手筆收並購動作，世茂也成為繼融創、陽光城(5.700, -0.10, -1.72%)等房企之後新的“並購王”。

　　然而，“並購王”的標籤在許世壇看來，並不希望被如此定義。許世壇認為“這是一種合作共贏”。實際上許世壇已經不止一次表達過此觀點。在不久前的世茂服務煥新發佈會上，許世壇就公開表示，“並購王”只是外界的一種說法，世茂的這些收並購舉動實際上就是合作共贏。由於公告的限制，世茂實際的收並購案例遠比公告的多。

　　下半年，世茂將堅持收並購方式獲取土地儲備，但收並購金額則由回款來決定。“一般開發商回款率在80%左右，50%的回款就相當於40%的銷售額，因此50%的回款用於購地是合適的。”

　　此外，許世壇還對下半年收並購專案的稅後利潤提出要求，其認為下半年投資要更謹慎，因此對專案要求要更高，要求收並購專案的稅後利潤提高至12%~15%。

　　重回前十的可能

　　環境在變，企業的計畫也在隨之改變。

　　在2018年業績會上，對於世茂排名能否重回前十，許世壇當時表態“我相信應該能吧”。半年過去了，對於同樣的問題，許世壇表示：“內部沒有這樣的想法，主要看市場情況。前進一名或兩名沒考慮那麼多，但我們就是要進步，要超過同等級同體量的企業。”

　　雖然許世壇表態世茂沒有衝擊前十的想法，那麼世茂今年到底有無衝擊行業前十的底氣和可能？

　　首先從資料上看，世茂2019年上半年新增貨值2500億元，銷售簽約面積556萬平方米，下半年預計可售資源是1673萬平方米，故2019年全年可售資源2229萬平方米，如果按照1.8萬元/平方米的銷售均價，全年可售貨值預計可超4000億元。按照管理層說法，如果全年按照53%的保守貨值去化率來計算，世茂今年完成全年2100億元銷售目標是大概率。

　　那麼世茂有沒有可能完成更多？實際上，世茂上半年完成銷售額1003.4億元，銷售增幅近40%，按照許世壇的預計，世茂全年的銷售增幅會高於40%。2018年世茂完成銷售額為1761.5億元，按照超過40%的增幅計算，今年世茂全年至少可以完成2466億元銷售額。

　　上述提到，世茂衝擊前十主要還看市場情況。“如果市場預測能在15萬億元左右，那麼2500億元以上規模才有可能進前十，如果市場差一點，2300億至2400億元規模就能進前十。”

　　照此推斷，即使按照前十的較高門檻2500億元，那麼世茂今年將有很大可能性跨入前十。

　　橫向對比來看，根據克而瑞上半年銷售全口徑排行榜顯示，世茂排在第12位，在其前面的是排行第11位的招商蛇口(19.750, 0.03, 0.15%)以及排行第10位的龍湖集團。前者上半年完成銷售額1011.92億元，後者完成銷售額為1056.2億元，分別與世茂的銷售差額為8.52億元、52.8億元。銷售差額不大，

　　對此，在業績會上，許世壇也調侃稱“不明白世茂的銷售業績總比同等房企少一點”。

　　招商蛇口2018年銷售額1705.84億元，其2019年銷售目標為2000億元，對應的銷售增速為17.2%，即使按照上半年銷售增速35%計算，全年可完成銷售額約2303億元。龍湖集團2018年銷售額為2006億元，其2019年銷售目標為2200億元，對應的銷售增速為10%，而其2019年上半年銷售增速僅為8.8%，即使完成全年銷售目標其全年銷售額也為2200億元。而世茂預定全年銷售增速超過40%，則銷售額也有可能超過2500億元，因此，與同等級企業相比，世茂今年衝擊前十同樣具有競爭力。

　　但是，據中國房地產報記者瞭解，每個企業均會制定內部銷售目標，這一目標往往高於對外聲稱的年度目標。雖然現在房企均在宣導提質降速、穩健經營，但每家大房企也都不忘另一隻手抓起規模，所以世茂今年能否重回前十，還要看下半年各家房企的銷售業績。

　　“很多媒體在講世茂房地產心中有一個很大的魔障，就是今年要重回前十。實際上，我們內部倒沒有這樣的想法。”

　　世茂集團副主席、總裁兼執行董事許世壇在業績會上表示，“我覺得首先還是要看市場。比如說全國市場體量真的可以在15萬億左右，還是不錯的，我相信肯定要達到2500億以上才有可能進前10，但這個數位是動態的。我們長遠的目標還是要超過行業平均。”

　　8月30日，深圳市住房和建設局發布《深圳市人民政府關于規范住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見》，自2019年9月5日起施行，有效期5年。《意見》提出，引導企業出租住房的租金不高于指導價，實行租賃住房管理“黑名單”制度。

　　《意見》提出，堅決貫徹落實穩租金調控目標，將建立住房租賃指導價格發布制度，提高租金透明度，引導企業出租住房的租金不高于租金指導價格。

　　《意見》指出，將規范住房租賃市場行為，建立住房租賃行業主體備案制度，明確住房租賃企業備案條件和流程，從事住房租賃業務的商事主體應當自意見實施或領取營業執照起30日內申請辦理備案手續。　

　　同時，建立住房租賃誠信監管體係，將租賃企業、中介機構和個人的不良信用信息予以記錄，並按規定納入信用信息共享平臺，及時向社會公示。實行租賃住房管理“黑名單”制度，被相關主管部門認定不符合安全標準的租賃住房不得出租。

　　此外，將多渠道增加租賃住房供應，結合深圳市未來住房需求，合理確定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房供應規模，力爭到2022年新增建設籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套。探索引入市場機制，通過政府補貼、購買服務等方式，增加租賃住房供應。

　　8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議審議通過了關於修改土地管理法的決定。此次土地管理法的修改，對農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革等農村“三塊地”作出了最新規定，在保障農民土地權益的同時，實現了農村土地管理的重大制度創新，對促進鄉村振興和城鄉融合發展具有重大意義。

　　記者在採訪調研中發現，當前，各地在推動實施鄉村振興戰略過程中，普遍存在“地、錢、人”三大關鍵制約因素，即建設用地缺乏保障、資金投入不足、農村人才匱乏，而其中的核心是土地的盤活和有效使用。不過，要順利解決這一問題，需要破除法律障礙，取得立法支持。

　　農村土地制度是國家基礎性制度，土地制度改革牽一髮而動全身。為審慎穩妥推進，在黨中央、國務院的統一部署下，2015年，“三塊地”改革在全國33個試點地區展開。在此基礎上，新修訂的土地管理法將上述試點成功經驗上升為法律。

　　此次土地管理法修訂的最大亮點是，破除了集體經營性建設用地進入市場的法律障礙。修訂之前，除鄉鎮企業破產兼併外，禁止農村集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用集體建設用地，這一規定使集體建設用地的價值不能顯化，導致農村土地資源配置效率低下，農民的土地財產權益受到侵蝕。新土地管理法允許集體經營性建設用地在符合規劃、依法登記，並經本集體經濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意的條件下，通過出讓、出租等方式交由集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用。同時，使用者取得集體經營性建設用地使用權後還可以轉讓、互換或者抵押。由此，結束了多年來集體建設用地不能與國有建設用地同權同價同等入市的二元體制，為推進城鄉一體化發展掃清了制度障礙。此外，新土地管理法還要求土地利用總體規劃應當統籌安排城鄉生產、生活、生態用地，以滿足鄉村產業和基礎設施用地合理需求，促進城鄉融合發展。

　　統計顯示，在試點地區，集體建設用地調整入市建設鄉（鎮）工業園區，為促進鄉村產業集聚、轉型發展提供了有效平臺。截至2018年底，集體經營性建設用地已入市地塊1萬余宗，面積9萬餘畝，總價款約257億元，收取調節金28.6億元，辦理集體經營性建設用地抵押貸款228宗、38.6億元，試點地區共獲得入市收益178.1億元。

　　不過，有專家表示，集體經營性建設用地直接進入市場流轉，將對作為土地所有權人的農村集體經濟組織的資產運營管理能力帶來巨大挑戰。因此，需要在實踐中不斷強化農村集體經濟組織的能力建設。

　　新土地管理法另一亮點是對農村宅基地制度的進一步完善。長期以來，宅基地一戶一宅、無償分配、面積法定、不得流轉的法律規定，導致農村宅基地大量閒置浪費，農民宅基地的用益物權難落實。有關調查顯示，2001年至2011年，全國每年因農村人口轉移，尤其是青壯年人口大量進城，新增農村閒置住房5.94億平方米，折合市場價值約為4000億元。為此，2018年，中央“一號檔”首次明確提出“探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’”。

　　2015年以來，33個試點地區在自願有償退出宅基地、宅基地有償使用、下放宅基地審批許可權等方面進行了積極探索。新土地管理法在原來一戶一宅的基礎上，增加宅基地戶有所居的規定，允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，此舉意味著地方政府不得違背農民意願強迫農民退出宅基地。這一對原一戶一宅制度的重大補充和完善，充分體現了對農民土地利益的保護。

　　宅基地是農民安身立命之本，因此，在“三塊地”改革中，涉及宅基地的改革也往往引發更多爭議。修訂後的土地管理法鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅；同時，在總結試點經驗的基礎上，下放宅基地審批許可權，明確農村村民住宅建設由鄉鎮人民政府審批。這些規定為下一步改革的推進和方案措施的進一步細化，預留了想像空間。

　　宅基地“三權分置”改革，對於解決農村土地閒置浪費問題、盤活存量建設用地、優化資源要素配置、培育發展新動能具有十分重要的意義。其中，使用權抵押的實現是農村產權制度改革中的重要一環。自2015年全國人大授權在全國59個試點縣（市、區）開展農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款試點以來，截至2018年年底，共騰退出零星、閒置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝，辦理農房抵押貸款5.8萬宗，金額達111億元。

　　今年2月份，人民銀行等五部門聯合發佈的《關於金融服務鄉村振興的指導意見》提出，結合宅基地“三權分置”改革試點進展，穩妥開展農民住房財產權抵押貸款業務，推動集體經營性建設用地使用權、集體資產股份等依法合規抵押，促進農村土地資產和金融資源的有機銜接。

　　新修訂的土地管理法是對農村“三塊地”改革成功經驗的總結和吸收，其多項創新性規定又為下一步改革推進奠定了法律基礎，不僅一舉突破了當前鄉村振興中“土地”的制約，也有利於吸引來自各方的資金“活水”，打破工商資本利用農村資源所面臨的制度壁壘，充分發揮金融支農功能，發展壯大農村集體經濟，建立與鄉村振興任務相匹配的投入保障機制。當沉睡的資產活起來，資本流入的管道暢通起來，農村新產業新業態也將迎來快速發展。

　　在這一過程中，結合農業轉型升級，通過大力培育現代職業農民以及吸引人才返鄉創業，有望打破人才匱乏制約瓶頸。

　　隨著農村土地資源配置不斷優化，各類市場資源要素下鄉進村，“三大制約”將變為“三大動力”，源源不斷地為鄉村振興注入活力。

　　9月1日起，在成都市區域內租房提取住房公積金將執行新政策，首次在提取額度中增加月額度限制。

　　綜合中國日報網、新華網(20.990, -0.63, -2.91%)消息，從9月1日起，在成都市行政區域內租房提取住房公積金將執行新政策，首次在提取額度中增加月額度限制。

　　首次增加月提取額度限制

　　按照新政策，在職工提供租房備案憑證的情況下，租住住房位於成都高新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區的，職工每月提取金額不超過1340元、每年累計提取金額不超過1.6萬元；職工及其配偶每月合計提取金額不超過2680元，每年累計提取金額不超過3.2萬元。

　　職工未提供租房備案憑證的情況下，每年累計提取金額不超過8400元，職工及其配偶每年累計提取金額不超過1.68萬元。

　　合租方面，一套住房有多人承租的，在每一個自然年度內，該套住房累計租賃提取總額不超過3.2萬元。自然年度是指當年的1月1日至12月31日。

　　重點打擊仲介公司非法盈利

　　此前，成都於今年6月發佈了《關於放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》、《關於開展治理違規提取住房公積金工作的通知》、《成都住房公積金提取管理辦法》，結合成都市租賃市場的整體租金水準，明確了成都市租房提取限額標準。

　　業界人士分析，新政策的推出是充分考慮成都市承租人租房備案時需出具不動產權證書的實際困難，重點打擊仲介公司以提供備案房源的方式借機非法盈利和破壞市場，以維護住房公積金管理秩序和依規維護職工合法權益。

中國鐵建（０１１８６）（滬：６０１１８６）公布，截至６月３０日止中期純利約９２﹒８４億元（人民幣．下同），較去年同期升１５﹒９３％，每股盈利６５分，不派中期股息。
期內，營業收入３５２９億元，升約１４﹒２３％，毛利率增０﹒１個百分點至９﹒８％。該集團指期內新簽合同額７１８６﹒９７億元，為年度計劃的４３﹒３％，同比增長１８％。
其中，內地業務新簽合同額６４６０﹒２４億元，佔新簽合同額的８９﹒８９％，同比增長１９﹒５９％；海外業務新簽合同額７２６﹒７３億元，佔新簽合同總額的１０﹒１１％，同比增長５﹒５５％。
截至報告期末，未完合同額２﹒９４萬億元，同比增長１２﹒５９％，其中，內地業務未完合同額２﹒３７萬億元，海外業務未完合同額５６６７億元。
＊有關業績的詳情，請參閱該公司之正式通告

日出康城9A期未沽清 即變陣推新一期

樓市潛在風險上升，發展商加快賣樓意欲趨強。會德豐地產旗下將軍澳日出康城第9期（包括A至C期）火速變陣出貨，其中共有647伙的9A期MARINI，上周五（8月30日）首輪銷售的500伙尚未沽清，昨日已急不及待公布9B期GRAND MARINI首張價單，共101伙，折實平均呎價15075元，較MARINI首張價單輕微上調0.52%，但相對8月26日最後一批加推單位低約8.9%。業界直言，中美貿易戰及本土社會運動短期難望平息已為市場共識，相信發展商此舉是為免後市氣氛轉差影響銷情，因而決定加快推盤。

會德豐地產之前推售的日出康城第5及7期，每次開賣銷情大多報捷，發展商往往「睇定慢慢食」，賣完一期才推出新一期。如今年5月推售的7A期MONTARA，全盤616伙分兩輪銷售，短短約一周同告沽清；7B期GRAND MONTARA至6月15日才展開銷售，並在6月20日公布首張價單，於同月底始推售。今次GRAND MARINI明顯變陣，採取以快打慢方式、在MARINI首輪賣樓後僅兩日兼未有沽清下火速開價。

共101單位 折實最平625萬

會德豐地產執行董事黃光耀表示，GRAND MARINI首張價單共101伙。根據價單顯示，首批101伙包括1房至3房，實用面積374至785方呎，發展商提供最高21.5%折扣，折實售價624.7萬至1370.7萬元，意味於MARINI中提供的600萬元以下單位已不復見，入場單位為2B座11樓E室1房單位，實用面積375方呎，折實呎價16659元，整批單位折實平均呎價15075元，相對MARINI上月26日最後一張價單折實平均呎價16548元，低約8.9%，若比較MARINI首輪500伙折實平均呎價15895元，亦平約5.2%。惟基於GRAND MARINI今次只有約三成單位享有海景，明顯不及MARINI最後一批單位中有逾65%屬海景戶，故呎價較低或反映單位質素差異。

位於康城路1號的GRAND MARINI，共503伙，實用面積353至1379方呎，預計入伙日期為2022年1月中。

即日開示位 速收逾300登記

發展商除急急開價外，同時火速開放項目示範單位，同步接受收票。據消息指出，該盤首日已速收逾300個登記，相對首批單位超額約兩倍。

美聯物業住宅部行政總裁布少明認為，GRAND MARINI極速開價，某程度反映有發展商認為，貿易戰及本港社會運動短期難望結束，「趁住個市場仲有購買力加快推盤套現」。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，不排除會德豐地產趕在對手開盤前爭取獨市優勢，因此急推GRAND MARINI。

傲玟突上載樓書 主攻大戶

另一邊廂，高銀金融（00530）主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟昨日也突擊上載樓書，提供401伙，主打大單位，實用面積823至6660方呎，其中全盤面積最大的1座27至29樓A室三複式戶，屬8房間隔，另連112方呎平台、1615方呎天台及室內泳池。項目位於常盛街17號，預計2020年11月底落成入伙。

綜合一手市場過去周末兩天僅錄得20宗買賣，較前一個周末約228宗，急瀉約91.2%，其中鷹君（00041）旗下大埔白石角朗濤招標售出9伙，市傳全由同一組客購入，涉資3.26億元。

本港近月的示威抗爭行動雖令社會氣氛繃緊，惟8月一手新盤仍能沽出約1314伙，較7月約1354伙僅微跌3%；銷售金額逾124.14億元，更較7月的逾120.42億元，按月多約3%。

億京成吸金賣樓雙冠軍

銷情「力保不失」，主要是靠會德豐地產將軍澳日出康城9A期MARINI、億京荃灣映日灣及鷹君（00041）大埔白石角朗濤力撐，3盤共售出1163伙，佔8月整體一手成交約88.5%。

8月一手市場有多個焦點盤推出發售，其中億京映日灣兩度開賣都取得沽清成績，連同招標售出的單位，單月共賣出595伙，套現逾48.7億元，加上同系大埔白石角海日灣及海日灣II，帶動億京全月售出607伙，套現逾50億元，成為8月的吸金及賣樓雙料冠軍。

會德豐地產旗下MARINI趕及8月尾班車，8月30日首輪開賣500伙，即日沽出437伙，全月共賣444伙，套現超過33億元；另8月初進行次輪銷售的朗濤，全月共售出124伙，套現逾13.1億元。

近半年首錄單日零成交

不過，本報按每天成交宗數統計，8月每天成交在5宗或以下的日數多達16天，7月的日數則為「零天」；8月更有1天錄得零成交，為今年2月後，近半年來首次見。至於成交宗數在21至40宗的日數在8月僅得1天，相對7月卻有10天，可見全靠上述3個焦點盤於8月進行4次推售都熱賣，才令8月的一手總成交量能有逾1300宗，反映8月新盤銷情實際有受到近期的社會運動影響。

由於社會運動未有平息跡象，相信仍繼續影響樓市，展望9月有多個新盤部署出擊，其中最快推售的為會德豐地產將軍澳日出康城9B期GRAND MARINI，首張101伙價單已搶閘於昨天（1日）上載，意味短期內進行首輪銷售的機會甚大。此外，中信股份（00267）旗下中信泰富地產發展的馬鞍山峻源，提供148伙，預計周內開放示範單位及開價。

至於由高銀金融（00530）主席潘蘇通私人持有的何文田傲玟，提供401伙，相信將於短期內登場。同樣有機會於9月推售的全新項目包括永義國際（01218）的九龍塘單幢豪宅雋睿，提供60伙。

另一方面，正待批售樓紙並有機會9月推售的項目包括嘉華國際（00173）九龍東啟德嘉峯匯（1006伙）、佳明集團（01271）青衣明翹匯（776伙）、長實（01113）深水埗愛海頌（876伙）、新地（00016）長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III（1172伙），以及路勁基建（01098）旗下路勁地產發展的元朗山水盈（331伙）等，上述9個項目涉及單位共5273伙。

業主軟化樓價挫 承造九成按揭在望

樓市受壓，多個老牌屋苑造價逐步下試心理關口。8月有多逾一成業主減價的九龍灣得寶花園，一個原圖則一房單位最新削至450萬元沽出，樓價短短約一周急瀉10%，向可承造九成按揭的400萬元心理關口進發。荃灣綠楊新邨兩房戶售價亦漸下試600萬元關，代理稱，短期有機會跌穿該心理關口。

綠楊新邨下望「六球」

利嘉閣地產聯席董事鮑允中指出，得寶花園G座中低層7室，實用面積282方呎，原圖則一房改兩房戶，今年6月連租約叫價530萬元，7月再減至490萬元依然未獲承接，直到8月30日進一步調低至450萬元，翌日終獲買家斥450萬元承接，呎價15957元，較8月下旬該屋苑同面積單位售價500萬元，短短約一周回落50萬元（10%）。原業主2014年以300萬元買入，賬面獲利150萬元（50%）止賺離場。

鮑允中說，得寶花園尚餘約58個買賣放盤，盤量雖與8月初相若，惟叫價有逐步回軟跡象，其中8個放盤叫價已於8月下調3%至5%，令屋苑至今叫價低於500萬元的放盤增至約11個，包括入場單位D座高層8室原圖則一房戶，實用面積265方呎，最新調低叫價至458萬元，較8月開價478萬元減20萬元（約4.2%），進一步向400萬元關口進發。

另一邊廂，中原地產高級分行經理黃一鋒表示，受累社會運動持續及中美貿易戰打擊，最近很多長線投資者沽貨離場。綠楊新邨D座中層7室，實用面積445方呎，兩房間隔，原用作收租，但剛以630萬元售出，呎價14157元，較今年7月同面積單位造價710萬元大跌80萬元（約11.3%），相信市況不穩下，該屋苑短期有機會下試600萬元或以下低位。原業主2013年以418萬元買入，約6年賬面賺212萬元（約50.7%）。

沙田第一城恐試「4字頭」

事實上，沙田指標屋苑沙田第一城樓價早已重回500萬元，短期內恐試「4字頭」水平，世紀21奇豐助理區域營業董事周淑萍說，39座中層B室，實用面積284方呎，兩房間隔，原叫價560萬元，終減至500萬元售出，呎價17606元，撇除內部轉讓及凶宅或凶宅同層成交，造價已重返今年初水平。同層毗鄰A室同面積兩房，今年5月造價達590萬元，即僅約4個月同層單位跌90萬元（約15.3%）。原業主2014年以350萬元買入，賬面仍賺150萬元（約42.9%）。

另外，祥益地產高級客戶經理古文彬稱，屯門新屯門中心5座高層D室，實用面積501方呎，兩房間隔，坐向東北，裝修企理，原開價590萬元，短短兩日即劈至538萬元沽出，呎價10739元，較開價低52萬元（約8.8%），相較7月9座高層D室同面積單位造價595萬元低57萬元（約9.6%）。原業主2011年以198萬元買入，賬面賺340萬元（約1.7倍）。

先後棄租銅鑼灣2舖 業界：示威影響生意

示威行動持續，零售、飲食生意難免受影響。消息指，近期關掉部分分店的翠華茶餐廳，正準備放售中環德輔道中巨舖，市值約4億元。

面積達8000呎 地段優越

市場消息指，翠華準備放售旗下中環大型商舖，涉及物業位於德輔道中84至86號地下及地庫，面積達8,000平方呎；位置上，對面為中環街市，亦鄰近中環核心商業地段，而舖位在租庇利街及德輔道中交界，單邊兼屬大樓面舖位，為優質物業。

據了解，翠華茶餐廳早於2001年，斥資5,780萬元購入舖位，其後自用至今。有代理透露，去年業主亦曾低調放售舖位，今年市況略為回調，舖位價格回落，但因位處核心區一綫地段，料物業市值約4億元。由於該地段極少有大樓面舖位放售，即使投資氣氛一般，料仍有資深投資者有興趣競投。

資料顯示，中環核心地段對上一宗商舖買賣，已為去年中環皇后大道中58至62號振邦大廈地庫，面積4,000平方呎，以約1億元成交，呎價2.5萬元，由太子珠寶鐘錶主席鄧鉅明承接，原業主蝕3,000萬元。

本地政治事件未有平息，連串的示威，對零售、餐飲消費造成巨大衝擊，而翠華亦因應市況，近期作出縮減業務動作，先後棄租銅鑼灣兩舖位，分別為謝斐道483至499號新城大廈地下A至D舖，總面積約3,488平方呎，翠華原租用物業逾10年，3年前以每月50萬元續租，早前不續租並遷出，業主重新招租。

另集團棄租同區景隆街20、20A、20B及22號地舖分店，面積約2,600平方呎，原月租51.8萬元，而大廈將重建於近期遷出。

客人減少 旺角酒家結業

除此之外，近日旺角亦出現酒家結業。業內人士指，由於周末示威未有停下來，而涉及地區包括零售核心地區如銅鑼灣、旺角及尖沙咀等，遊客減少外，本地客亦因擔心安全減少外出，料對零售及餐飲打擊嚴重，故商舖售價及租金料受壓。

有「龍床盤」之稱的屯門菁雋，預租個案增加，項目一個低層21室，實用面積170平方呎，業主原本叫價7,500元放盤，議價後以7,000元租出，呎租約41元。以月租計屬於近年最平入伙新盤，比沙頭角尚澄月租更平。

呎租41元 回報3.2厘

祥益地產營業董事胡志偉透露，業主上月以約264.1萬元購入，租金回報約3.2厘。屋苑目前仍有約30個租盤放租。

至於其他入伙盤方面，中原地產副區域營業經理霍劍亮表示，南昌站匯璽8月租賃成交價量齊升，全月共錄得168宗租賃成交，平均實用呎租54元。其中，匯璽3B座高層G室，實用面積272平方呎，開放式間隔，望開揚山景。業主以15,500元將單位租出，呎租57元。業主於2017年以627萬元買入單位，持貨2年，租金回報近3厘。

匯璽天鑽璽10.8萬租 創新高

其次，美聯物業區域營業董事張曉盈表示，匯璽天鑽璽高層A室，實用面積1,977平方呎，以10.8萬元租出，租金創屋苑新高。而租客為內地客，單位外望全海景，實用面積呎租54.6元。業主以5,706.2萬元購入單位，租金回報率2.3厘。