無懼總統大選因素，建商大搶自住買盤！591新建案統計今年全台928檔期推案量，總計達5665.4億元，較去年同期大增逾8成，創下近10年新高，不但新北市、桃園市成長逾1倍，增幅為102%與187%，台南推案量成長更飆近292%，漲幅驚人。

新建案統計，今年六都加上新竹縣市928檔期推案量，衝破5000億元，其中，台北市案量約650億元，較去年成長7成；建商因應高房價，集中火力在捷運沿線推小宅案，例如主打到站即到家的捷運大橋頭聯開案「超站．S」，規劃27∼62坪，2字頭低公設吸引首購族。

新北案量六都最多
新北市案量1800餘億元，是六都最多，與去年同期相比增加1倍，主因是今年上半年各區低總價產品銷況穩定，加持建商推案信心，鎖定重劃區及市區地段，像是板橋江翠北側重劃區，今年維持破百億的案量，新板特區旁也有新案登場，例如位於中山路的「馥華艾美」總銷達160億元，規劃分商業、住宅雙棟建築，住宅樓高46層，公設達2000坪，坪數為49∼82坪，是新北市第1個引進艾美酒店品牌的建案。

另一推案熱區新莊區，除了副都心、頭前重劃區有遠雄、冠德等上市建商插旗推案外，市區加總也有近百億案量，此次更有都更案「興富發捷仕堡」，針對首購族打出2房售價988萬元起。

桃園市與去年928檔期相比，有近2倍成長，主因為龜山A7重劃區案量大爆發，這次檔期就有破300億的案量，新竹地區推案集中在公共建設匯集的竹北市，位在縣二重劃區的「豐采520」，因該區開發飽和，少有大基地開發建案，再加上位喜來登商圈地段，開價站上3字頭。

台中市案量則有近5成漲幅，主因還是北屯案量穩定供給，除了機捷特區外，10、11重劃區都有超過20億新案量進場，產品規劃仍以首購、首換坪數為主力。

高雄供需維持穩定
南台灣部分，台南市與去年相比有近3倍成長，因為去年基期太低，推案僅75億，今年建商恢復推案水準，像是遠雄建設一口氣在中西區、北區等市區推案，其中「遠雄頂美」位在中華西路鄰近後火車站商圈，是該區少見的近千坪基地。

高雄市928檔期因公共議題發酵，供需維持穩定，較去年有近3成漲幅，今年檔期推案熱區回到前金、三民等早期發展區域，產品規劃以小宅為主力，主要是受惠於北高雄新百貨、台鐵地下化議題，提升區域房市討論度，建商趁熱在高醫商圈周邊推案，市區房價還在2∼3字頭，2房總價落在800萬元上下。

591新建案總編輯李忠哲表示，從調查看來，建商無懼明年初總統大選，積極推案，只因房市復甦，市場以剛性需求為大宗，其中又以首購族佔大多數，對首購族來說，總統大選較不會影響其購屋意願，僅影響同為剛性需求的換屋族及投資客之購屋意願。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡則表示，全台推案量成長原因，包括房市復甦，建商紛紛選擇這時間點推出新案，讓市場交易量持續增加，另外還有許多指標豪宅大案，如「琢白」跟其他豪宅交易價格陸續傳出新高消息，顯示也有高資金客群進入房市，在市場信心充足下，也拉高建商推案量。

建商無懼總統大選白熱化，搶灘自住買盤，根據591統計，今年全台928檔期推案量超過5,600億元，創下近十年新高，年增逾八成！其中，北台灣重劃區推案爆量，新北、桃園翻倍以上成長，台南推案量更成長三倍。

928檔期全台推案中，至少就有20個總銷50億級的建案聯袂搶市，規模之大，近年少見。全台更有六件百億級指標大案，包括昇陽建設在北市基隆路的都更案「ONE360昇陽國際」，馥華機構在新板特區推出總銷160億、引進艾美酒店的「馥華艾美」，麗寶機構在桃園藝文特區的「麗晶花園廣場」，順達科技與富宇機構在A7重劃區的「富宇上城」，豐邑機構在竹北喜來登旁的住商地標案「豐采520」，以及皇普建設在台中光華高工舊址改建的「皇普莊園」等。

以各都會區來看，台北市推案量逾600億元，小宅推案依舊火熱，加上豪宅產品使照進度卡關順延到928檔期公開，檔期推案量比去年成長七成。

新北市在928檔期有超過1,800億元案量案釋出，居全台各都之冠，除了新店央北、板橋江翠、三重仁義、林口特定區等熱門重劃區大量推案外，新莊推案也相當熱絡，除了遠雄、冠德等建商在副都心、頭前重劃區持續深耕外，興富發也在下新莊推出都更案「興富發捷仕堡」，並針對首購族打出2房988萬元起。

桃園市也有近千億案量釋出，推案量居全台各都第二，較去年成長近二倍，其中龜山A7重劃區在富宇、寶佳、竹城、玄泰等建商推案下，超過300億新供給搶市，堪稱全台最熱絡的重劃區。

值得注意的是，台南也有近300億案量推出，年成長近三倍，主因是去年基期太低，今年建商恢復推案水準，如遠雄建設一口氣在中西、北區等市區推案，其中「遠雄頂美」位於中華西路鄰近後火車站商圈，是該區少見的近千坪基地規劃。

多件豪宅成屋再傳成交，根據最新的實價揭露顯示，僑外資鳴灣公司以總價約6.33億掃進二戶「和平大苑」31樓，每坪約194.3萬元，此外信義計畫區豪宅「冠德信義」高樓層出現每坪216.7萬元高價記錄，正式躋身200萬俱樂部。

今年以來，「和平大苑」已有六筆實價揭露，僅次於「西華富邦」的七筆，堪稱銷售最熱絡的台北豪宅，今年35樓戶別成交價達每坪204萬元，顯示高樓層的身價突破200萬關卡，近期鳴灣以3.15億、3.17億購入「和平大苑」31樓二戶，仍有每坪近200萬元成交水準。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，包括「和平大苑」36樓戶別、「文華苑」和「信義富邦」等豪宅，近期都有僑外資購屋的身影，僑外資多半為台商，受到中美貿易戰和國際肥咖條款等國際因素影響，將資金匯回布局資產配置。

此外，「冠德信義」也累積三筆實價紀錄，低樓層3、4樓的成交價皆為每坪190.6萬元，成交總價3.35億元，高樓層12樓則成交3.79億元，成交單價為每坪216.7萬元，是目前該社區揭露的最高價。

信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，豪宅客從2018年逐漸回籠，包括自用型買方如換屋、替下一代購置房產等買盤，加上全球大查稅資金回流、台商企業回流與政策不再強力調控房市等大環境下，也帶動豪宅買氣回溫。

中油近年積極活化資產，日前公告新竹市成功段地上權案招標，地上權期限為50年，未來可作為出租住宅、旅館和辦公室，權利金底價為2.21億元。

中油表示，預計11月5日下午2時30分截止投標，同天下午3時開標，招標以權利金公開競標最高出價者為得標人。中油將在9月17日上午10時在中油大樓501會議室舉辦招商說明會。

中油近年包含台北市龍江路土地、新北市板橋前成品倉庫土地、新竹市大學路旁土地等均設定地上權公開招商，藉此活化資產，提振收益效率。

這次新竹地上權標的坐落於新竹市大學路旁，距離交通大學正門僅250公尺，鄰近清華大學，且距離國道1號光復路交流道約350公尺，可直達新竹科學園區，交通便捷。

中油指出，新竹地上權案該案為使用分區為第二種住宅區 ，土地面積為4826.62平方公尺，建蔽率為60％、容積率200％，是新竹市少有大面積基地。

未來得標地上權人可依據都市計畫相關規定，開發為學生出租住宅、商務出租住宅、辦公室和旅館，開發項目十分多元，有利投資人彈性規劃。

中油規劃新竹地上權設定為50年，權利金底價為新台幣2.21億元，地租為每期申報地價6.25％，以今年地價估算約350萬元，押標金則為1000萬元。中油強調，附近也有中油土地設定地上權案，在民國102年由暐泰投資公司以約2.6億元得標，作為出租住宅和商務旅館，由於鄰近校區，不少學生有租屋需求，業者透露收益還不錯。

近幾年商辦需求旺盛，不過，台中市的新商辦推案絕大多數是採取買賣方式，包括位居台中最精華的七期市政商圈，興富發、聯聚建設、豐邑及親家建設推出數棟分層銷售之新穎辦公大樓，使台中企業主於該精華地段可購置擁有企業自用辦公大樓趨之若鶩。銷售表現甚至較豪宅亮眼，也成為不僅多家企業購置自用總部也成為企業主不動產投資對象。

高力國際劉學龍董事總經理指出台中市因有人口移入、產業發展與交通建設等三項優勢，整體體發展潛力佳，尤其產業升級、製造業擴廠、台商回移等利多因素，更是增加了商辦及產業用地需求；看好這波發展潛力，中國信託金控於台中市全新打造中信金控台中金融大樓，成立中部營運中心。由西班牙建築團隊EMBT操刀設計，設計上採開放式彎曲形式向城市景觀開放，使大樓能夠與周圍的垂直建築進行對話並建立連結，打造一棟富有詩意、多面相、具辨識度與地標性的美感建築，使台中市登上國際都市建築的舞台。

除了建築造型亮眼之外，管理上有別於七期內其他產權分散的大樓，中信金控台中金融大樓強調只租不售，在產權單一具完全主導性的前提下，引進完善物業管理，更一舉提升台中商辦租金行情並將台中頂級商辦規格推向更高層級。高力國際資本市場及投資服務副董事陸青秀表示，中信金控集團更整併銀行、保險、產險、證券等集團資源，在台中市打造一站式之金融服務據點，除了大型國際會計師事務所之外，其中台灣人壽則選在9月11日宣布正式進駐「中信金控台中金融大樓」，包含台灣人壽保險股份有限公司、台壽保資融股份有限公司、台壽保產物保險股份有限公司，全方位服務台中在地企業。

此外，2019年因受到美中貿易戰引發台商回流，為分散產能、重新布局生產基地及製造業自用擴廠、倉儲業、物流中心的增加，帶動商用及工業類地產的整體需求上升；而台中市又是中小企業及機械製造的大本營，2019年1至8月為止，商用不動產(含工業)的交易金額為達80億元，已超過歷年水準。依據經濟部投資台灣事務所公布資料，目前已通過129家台商回台投資計畫，累計投資金額逾5,767億元，可望創造逾5萬個本國就業機會，看好台商回流帶來的就業及住宅需求，建商也積極在六都獵地，不動產及土地投資動能強，而台中市土地成交金額更一舉來到464億元，居全台之冠。

看好不動產長期發展的潛力，台灣人壽未來的房地產投資布局，仍以固定收益型不動產為投資主要方向，投資策略將兼顧穩定租金收益及未來增值潛力，並活化既有標的，尋找長期穩定之承租戶，提升租金收益。因預期利率持續維持低檔，銀行對於房地產抵押貸款的承作態度依然積極，而此波對於商用不動產及土地的殷切需求，預期更帶動土建融需求持續增加。

周杰倫又有新鄰居，實價登錄揭露和平大苑最新交易，僑外資鳴灣有限公司在2019年六月以6.33億買下和平大苑31樓兩戶共402.47坪，成交單價194.3萬；此外20樓也有新交易，一自然人以總價2.39億買下176.94坪，拆算單價163.9萬，若連同之前揭露的14樓戶，和平大苑2019年六月就賣出了4戶，元利建設一個月就進帳超過11億。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，和平大苑因為有藝人入住而聲名大噪，最高單價為頂樓戶225萬，2019年35樓也達204萬，顯示高樓層的身價穩居兩百萬，而2019年一到六月共交易六筆，直追大直西華富邦的七戶，可謂是大安區2019年上半年最熱門豪宅。

此次交易再度出現僑外資蹤跡，事實上，和平大苑2018年36樓戶，文華苑和信義富邦，近期也都有僑外資交易，似乎顯示僑外資對豪宅市場的高度興趣，張旭嵐分析，僑外資多半是台商，受到中美貿易戰和國際肥咖條款等國際因素影響，積極做資產配置，將海外經商的資金回台布局，而透過僑外資的名義購屋，主要也是希望低調規劃資產，並達到長期節稅的目的。

和平大苑分為和平東路及金山南路兩棟，和平東路棟別為豪宅規劃，樓高38層，實價登錄已揭露17筆交易資料，2019年成交六筆，單價約在每坪134萬至204萬之間，高低樓層單價差異大。

全台吹起「高檔飯店寓所」複合式開發案，除大直豪宅「西華富邦」、板橋「馥華艾美」等，大陸建設開發，位於捷運松江南京站的小豪宅案「琢豐」，目前銷售逾八成，還帶起一波已訂購顧客「回購潮」，成為高資產族避險之標的。

由於「琢豐」規劃九樓以下為五星級飯店，將引進寒舍餐旅集團經營管理。甲桂林廣告副董事長曹瑞濱分析，美中貿易戰愈演愈烈，台商回流後有不少置產自用，積極尋找好標的，加上「琢豐」有五星級飯店服務，吸引高端客目光。

大陸建設力邀愛馬仕法國建築團隊RDAI及寒舍餐旅集團合作，未來10樓至24樓為住宅案，規劃中小坪數的精緻酒店式寓所，預計2021年底完工。

「琢豐」銷售已達八成，近半年還湧現「回購潮」。甲桂林廣告副總周智柔說，琢豐已購客戶再加碼的情況很多，加購率達四成，有位國際貿易商回訪數次，總計買下六戶。

目前「高檔飯店寓所」複合式開發案遍及全台，較著名還有北市松山區「文華苑」，以及台中「勤美之森」與高雄「THE ONE」等。

曹瑞濱說，這波資金潮回流，不少投入購買精華區豪宅，還有以法人名義購置。資金停泊在不動產有三大原因，除能滿足置產需求，還有節稅、避險等目的。

北市大安區豪宅「和平大苑」今年6月售出31樓兩戶，買方為同一人，以僑外資鳴灣公司名義購入，兩戶均未貸款，合計總價達6.33億元。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，回流台商滿手現金，銀行又不歡迎大額存款，索性買豪宅；有些人是節稅考量，用名下公司盈餘購買豪宅，降低獲利金額，以減少營所稅。

工業電腦融程電（3416）今（11）日公告，將投入4.68億元買入位於新北市三重區的土地，將自己蓋廠房，作為未來5-10年公司擴產使用。

融程電公告表示，此取得或處分之具體目的或用途為配合未來營運發展需要。據悉，融程電一直以來深耕台灣，產品百分百均在台生產。

該公司董事長呂谷清日前表示，預期未來一年半之內很多生意會由中國大陸轉來台灣，因此公司會積極爭取。

據悉，融程電手上有現金逾13億元，這次購入土地後還有約8億元現金在手。

融程電原先就目標，擬斥資4-5億元，在三重先嗇宮捷運站旁購地，日前已與地主簽下意向書，預計可蓋3500坪樓地板面積的廠辦，將用作新總部，現有的兩層廠辦共3600坪則計劃升級智慧製造產線，以因應未來營運成長所需。

美中貿易戰火升高，不過，對融程電來說卻可望有轉單效應產生。呂谷清表示，在市場競爭的過程中，融程電走高端路線，產品價格大約比陸製品貴50%到1倍，現25%關稅實施，將提升客戶擴大採用融程電產品的意願。

近年來國內房價、租金持續上漲，居住壓力居高不下，中央大舉推出租金補貼方案，地方政府也加碼補貼金額與名額，聲稱可以降低居住壓力。但住展房屋網企研室認為，政府祭出瘋狂補貼之後，最大受益者可能只是政府自己與房東，租屋族不僅受益甚微，最後付出的代價還可能越來越高。
住展房屋網企研室指出，雖然租金補貼表面上看似可以減輕無殼蝸牛的租屋負擔，但租屋族一旦申請成功，房東租金收入便會被國稅局掌握，租金所得必需併入綜所稅中申報，多數房東會把增加的稅負轉嫁到房租當中，僅有少數「佛心」房東會維持原價。

舉個例子來說，原本台北市一間房子月租金2萬元，當租屋族申請到租金補貼後，房東可能就會把房租漲到2.2萬、2.3萬不等，其實租屋族每月所付的租金減輕有限。

因為目前租屋市場供不應求，尤其大台北更是如此，屬於「房東市場」，牌在房東手上，房東擁有喊價權，所以稅負成本容易轉嫁到租金。換言之，當政府大灑幣補貼租屋時，無形間也成為推升租金水準的助因之一。

更有甚者，中央與地方政府每年花幾十億砸錢補貼，這些錢最後去哪了？答案很殘酷，這些錢全流到房東手裡。房東收了滿滿的政府租金補貼，再拿錢去買房出租，如此不斷循環，最大受益者之一就是房東。

讓很多人意外的是，政府看似大灑幣，但政府也是最終受益者之一。當租金補貼變得更普遍，政府更容易掌握「包租公」們的租金所得資訊，更能針對包租公課稅。長遠來看，政府相關稅收會跟著增加。

但租屋族可就慘了。由於租金補貼名額有限，租屋族不見得每年都能申請到租金補貼。假如幸運成功申請到，那一年租金負擔會微幅減輕；假如申請不到，租金負擔就會變得很重，因為租金持續上漲是既定的趨勢，房東已經調漲租金成功，且不會因為房客沒申請到租金補貼而降價。

總結來說，政府灑錢作租金補貼，說穿了就是想要更快速弭平高房價、高租金造成的民怨，但卻同時造成房租更容易上漲的事實，最後租屋族反而從受益者變受害者，而最大的受惠戶則是房東和政府。

住展房屋網企研室強調，政府祭出租金補貼措施，其實是選擇一條走比較不費力、又能快速攏絡民心的道路，但卻忽略嚴重的後遺症。

住展房屋網企研室呼籲，若想抑制高房價與高租金，「廣建社會住宅」還是最有效的方式之一。可惜，不管是藍、綠誰當家，廣建社宅都只是口號，持續放任房價與租金高漲，台灣民眾就只能自求多福了！

水湳智慧城的中科路橋即將完工、中捷綠線也在明年底通車，位於南北利多交叉點的水湳周邊吸引不少建商搶進，不過目前推案多在水湳北側，同時兼具捷運G7交通機能，及水湳、大連路商圈等生活機能利多的水湳南側周邊推案量反而稀少，最新個案富宇「飛翔」也成該區銷售指標。

富宇建設專案協理黃資宸表示，水湳智慧城包括綠美圖、中台灣電影中心、會展中心、67公頃中央公園等，是全台中重大建設發展最密集的聚落，也是台中下一個20年的重點發展區域，特別是近期中科路橋工程即將進入尾聲，預約的客戶當中有許多來自中科的購屋族，交通建設帶動人口移動，銷售第一線已有深切感受。

黃資宸指出，水湳南側發展成熟，大面積土地釋出少、或整合困難，是水湳捷運G7周邊預售屋推案量少的主因，但也因為周遭生活機能已有高度發展，適合自住，也是網友和房仲首推的購屋地段。

　近日?大在全國范圍發起的“金九銀十”國慶購房優惠活動並非個案。從北京地區看，多個大、中型開發商樓盤推出力度不等的優惠活動。廣州、武漢等地也不斷出現開發商打折促銷的情況。業內人士指出，房企趁著傳統銷售旺季加大推盤力度，意在加速資金回籠，緩解資金壓力。

　　降價跑量回籠資金

　　中國證券報記者近日調研發現，北京地區多家大、中型開發商推出力度不等的優惠促銷活動。其中，一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元，總價降110萬元左右。該樓盤售樓經理介紹,“對外報價7.5萬元/平方米的精裝房，可根據客戶購房實際情況賣到6.8萬元/平方米以下。交付裝修標準每平方米1萬元左右，降價後已接近成本價。”對于降價的原因，該經理直言眼下行情低迷，想通過降價加速回款。

　　諸葛找房研究院分析，近幾個月樓市成交冷淡是促使開發商降價的直接原因。在融資難度加大的背景下，房企資金壓力進一步凸顯。一些房企趁著傳統“金九銀十”銷售旺季的到來，希望通過降價跑量的方式快速回籠資金。

　　從目前情況看，推出的樓盤優惠活動大多與首付到賬情況挂鉤，到款越快折扣力度越大，但優惠基本保持在房屋總價基礎上減3萬至10萬元之間。北京地區直降百萬元的情況較為少見，上述案例屬于房企和中介機構聯手推出的促銷活動，活動周期較短。

　　除北京地區外，近期廣州、合肥、鄭州、武漢等地也有一手房價格下調的現象。據諸葛找房統計，降價區域大體可分為兩類，一是大中城市的郊區，如北京的通州、順義、昌平、大興，上海的奉賢等。二是三四線城市，如淮安、黃岡、張家港等。由于大城市中心城區供地有限，新房供應集中郊區，降價空間相對大。三四線城市受棚改弱化及供應高峰的影響，市場走弱，局部地區量價齊跌。

促銷現象料會增多

　　降價現象增多的背後是成交量下降。易居房地産研究院近日發布的報告顯示，8月份，其監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比下降9%，同比下降3%。其中，4個一線城市成交面積環比下降19%，同比下降16%；18個二線城市成交面積環比下降10%，同比增長6%；三四線城市方面，成交面積環比、同比分別下降4%和17%。

　　供應方面，克而瑞研究中心數據顯示，8月超過7成城市商品住宅供求比上升，近半數重點城市庫存量環比小幅上升，增幅均在7%以內，庫存消化周期環比拉長。

　　易居房地産研究院研究員沈昕預計，未來幾個月一些房企由于資金壓力會加大推盤力度，預計“金九銀十”樓市降價促銷現象會增多。不排除前期積壓的一些購房需求會釋放，樓市成交短期可能出現一定幅度增長。不過，中國指數研究院表示，受行業政策收緊、房貸利率上浮、需求透支等諸多因素影響，現階段房地産市場觀望情緒濃厚，促銷搶收策略成效尚不明顯，市場下行壓力仍較大，成交大幅增長的可能性不大。

　　央行日前宣布降準，預計可釋放長期資金約9000億元。央行有關負責人表示，此次降準並非大水漫灌，穩健貨幣政策取向沒有改變。克而瑞研究中心表示，此次降準對樓市利好程度有限。盡管信貸環境整體趨向寬松，但在“房住不炒”的調控基調下，房地産信貸政策仍將適度收緊。

　　國信證券研報指出，相關部門已出臺多種措施，全方位嚴防資金違規流入房地産領域，本輪降準對房地産市場影響有限。值得注意的是，此次降準前，各種收緊房地産融資的政策不斷出臺，尤其是7、8兩個月期間。因此，資金難以大規模流向房地産行業，房價、地價均不具備大幅上漲的可能性。也有市場人士認為，降準對樓市影響仍存在邊際利好。銀行在可用資金得到充實後投放信貸的意願將增強，先前出現的部分銀行按揭額度用完、放款變慢的現象可能出現好轉。

　根據央行此前的公告，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。

　　據《中國證券報》報導，北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR（貸款市場報價利率）+55個基點（一個基點等於0.01%），二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。北京青年報記者瞭解到，已經有銀行按這樣的定價規則確定客戶房貸利率。按照央行8月20日公佈的5年期LPR4.85%的水準計算，北京市首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套是5.9%。該水準與北京當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水準基本一致。

　　新政以最新LPR為定價基準加點形成

　　8月25日，央行發佈公告稱，自10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

　　就此，央行有關負責人曾表示，公告主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

　　定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水準基本相當。同時，人民銀行分支機搆將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。

　　長期以來，我國銀行的房貸利率定價都是在央行貸款基準利率基礎上乘以一定比例係數。比如，此前北京首套房貸款主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。有業內人士指出，這種乘法方式顯現出明顯弊端，當基準利率處於低位時，被乘後效應會相應變小。而現在用LPR加點的方式之後，就可以解決效應變小的問題，使計算方式更為直觀。

　　調整後房貸利率與當前水準基本相當

　　目前，北京地區首套房貸款利率普遍為基準利率上浮10%（大概為5.39%），據《中國證券報》報導，調整後北京新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105個基點。

　　按照最近一次公佈的5年期LPR（4.85%）計算，北京首套個人住房貸款利率下限是5.4%，二套房是5.9%。該水準與當前主要中資銀行新發放的個人住房貸款利率水準基本相當。

　　公積金貸款利率暫不調整，首套房的公積金貸款利率，1-5年期仍為2.75%，6-30年期為3.25%；二套房公積金貸款利率，1-5年期為3.025%，6-30年期為3.575%。

　　值得注意的是，此次確定的加點下限並非一成不變。業內人士介紹，會根據北京市房地產形勢的變化和LPR的波動情況，指導北京地區利率定價自律機制適時適度地調整個人住房貸款利率加點的下限。

　　多家銀行準備就緒

　　根據央行的規定，10月8日是定價基準轉換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統，組織員工培訓，同時，採取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉換過程平穩有序。10月8日前，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。當然，如果部分銀行已經準備就緒，在和借款人協商一致後，可以選擇按照LPR加點方式來確定貸款利率。

　　北青報記者瞭解到，北京地區一些銀行已經按新規確定房貸利率。據介紹，工商銀行(5.550, 0.05, 0.91%)和建設銀行(7.140, 0.08, 1.13%)已開展了相應的工作。

　　工行個人金融業務部副總經理任西明向媒體介紹，目前工行主要開展了三方面工作，個人住房貸款LPR定價模式系統正在測試，9月中下旬可以完成該系統的準備工作。建行住房金融與個人信貸部副總經理黃有綱也披露了建行有關的六方面工作。目前已經研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問答題庫等，完成了政策過渡期間客戶答疑工作的準備。

　　分析

　　各地市場利率定價

　　自律機制將發揮作用

　　此前央行公告明確，人民銀行省一級分支機搆應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

　　未來LPR會上下浮動，房貸利率會不會一路走低？會不會因此影響房地產調控政策的實施效果？

　　對此，多位業內人士指出，LPR會浮動，如果加點不變，確實會使房貸情況發生變化，但加點也可以浮動，也會影響房貸利率，不會使得房貸利率只能單邊下行。當前房地產調控強調“因城施策”，各地情況不同，在這樣的大背景下，各地的市場利率定價自律機制會發揮非常重要的作用。可以預計，如果出現個別城市因為LPR變化帶來房貸利率變化，導致當地房地產市場矛盾比較緊張，那麼市場利率指導就會相對頻繁一些，比如一兩個月就會調整一次。

　　中國銀行(3.660, 0.04, 1.10%)國際金融研究所研究員周經緯認為，未來抵押貸款利率將更加突出地反映各銀行的區域貨幣政策和信貸戰略。不同地區、不同客戶和不同時期的抵押貸款利率差異將更大，更能反映城市政策。

　　據知情人士透露，當前已有13個省市部署了個人住房貸款利率定價基準的轉化工作，下周或將相繼落地。

　　交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示，新的抵押貸款定價規則對市場的影響有限，而且仍然是以往房地產調控政策的延續：它可以維持整體個人住房貸款利率基本保持穩定，既不下降也不會顯著增加個人住房貸款利息負擔。這將有助於確保房地產市場的穩定性，同時促進企業貸款利率的下降。

9月11日消息，嘉凱城(6.440, -0.05, -0.77%)公告，公司已於2019年9月11日召開第六屆董事會第三十五次會議審議通過了《關於開展城市客廳資產證券化（類REITs）運作的議案》，擬以下屬子公司持有的若干城市客廳資產設立商業廣場類REITs資產支持專項計畫，進行資產證券化運作。據瞭解，本次專項計畫擬申請在深圳證券交易所掛牌，產品規模不超過19億元，產品期限不超過8年。

對房地產企業來說，九月和十月向來是銷售旺季，重要性遠遠高過三月和五月所謂的“小陽春”。可以說，金九銀十的市場形勢，將決定一整年的業績。

從中國指數研究院披露的上半年資料來看，在公佈全年銷售目標的前十強房企（碧桂園、萬科、綠地控股未披露）中，僅保利地產及中海地產完成了全年銷售目標的一半。

具體來看：

排名前十房企中，恆大的銷售目標完成率為46.97%；

保利發展的銷售目標完成率為50.52%；

融創中國的銷售目標完成率為38.94%；

中海地產銷售目標完成率在25家房企中最高，為59.4%；

新城控股目標完成了45.34%；

華潤完成率接近50%，為49.5%；

龍湖上半年完成全年目標的48.01%。

在地產融資收緊的背景下，指望“金九銀十”賣房回收資金好還債“活下去”，成為不少房企最現實的手段。於是，近期不斷有房企降價促銷、全員行銷的消息傳出：

據中國證券網，某大型房企近日再發國慶優惠政策，更是有“全國超800個專案最高折扣達6折，想要購房置業的朋友可以送員工折扣”的宣傳語，頻現微信朋友圈。

在北京，有高端住宅專案更是開始每平方米降價最高近萬元促銷。

據介面報導，另一家來自廣州的房企時代中國更開始了“全員行銷”，要求在2020年1月15日前，普通員工須每人賣出1套房，經理及普通總監每人2套房，普通總監以上每人4套房，副總裁每人6套房。

隨著中秋節、國慶日接踵而至，各大房企、樓盤打折促銷活動或許更為密集。而對購房者而言，看到樓盤降價了，又開始糾結是該準備入手，還是該繼續觀望以期待更大的優惠來臨。

有住宅每平方米降價萬元促銷

據中國證券報報導，北京地區多家大、中型開發商推出力度不等的優惠促銷活動。其中，一龍頭房企的某高端住宅項目每平方米降價最高近萬元，總價降110萬元左右。該樓盤售樓經理介紹，“對外報價7.5萬元/平方米的精裝房，可根據客戶購房實際情況賣到6.8萬元/平方米以下。交付裝修標準每平方米1萬元左右，降價後已接近成本價。”對於降價的原因，該經理直言眼下行情低迷，想通過降價加速回款。

每經小編（微信號：nbdnews）注意到，近幾個月以來，房地產市場成交冷淡是開發商降價促銷的原因之一。根據國家統計局資料此前發佈的，截至2019年7月，全國商品住宅銷售面積77755.69萬平方米，與去年同期相比下降0.4%，同時，商品住宅銷售面積累計增速已連續3月下滑。

哪些地方的房價在降呢？

諸葛資料研究中心選取50個區域價格變化作為資料樣本，選取區域標準為城市內成交活躍區域，計算出50城區價格量價漲幅，時間為8月下旬（33-34周）與8月上旬（31-32周）。報告稱，由於大城市中心城區供地有限，新房的供應集中在大中城市的郊區，因此降價空間大；三四線城市在2019年受到棚改弱化及供應高峰的影響，市場開始走弱，量價齊跌。

上述報告稱，降價並不是普遍現象，大城市的中心城市區及產業園區、環大中城市的周邊三四線城市價格仍在上漲。對於降價幅度，購房者應理性對待，並不會出現大幅降價局面，至於各大房企是否會進一步加大降幅，還需觀察9月份的市場交易情況。

市場人士：剛需抓住機會

近日，央行決定於9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，同時對僅在省級行政區域內經營的城商行定向降准1個百分點。每當降准，很多人都會將想像力集中在刺激樓市上。不過央行方面不表示，此次降准的主要目的是降低實體企業的融資成本，支援實體經濟發展。因此，此次降准對樓市的影響十分有限，當前房地產仍在調控高壓期，監管部門會限制新釋放出來的資金進入樓市。比如在10日，21世紀經濟報導消息稱，監管層正在嚴查信用卡資金流入樓市情況，包括境內房地產類商戶、房產相關契稅等。

另據中國經濟網消息，市場人士普遍認為，在當前政策形勢之下，房地產開發企業的資金鏈比較緊張，有促銷回籠資金的需要。九、十月份又是傳統的購房旺季，開發企業也想借這個時間加大銷售量，所以供應量會增加。那麼，對於確有首套購房需求或者改善性需求的剛需購房者來說，或許在此期間能夠淘到滿意的房子。

不過，今年“金九銀十”很難再現火爆的場面，當前政策環境之下，樓市整體上還將以穩定為主。

中國指數研究院也表示，受行業政策收緊、房貸利率上浮、需求透支等諸多因素影響，現階段房地產市場觀望情緒濃厚，促銷搶收策略成效尚不明顯，市場下行壓力仍較大，成交大幅增長的可能性不大。

值得一提的是，隨著“房住不炒”的提出，房地產調控政策的實施，以及百姓購房趨於理性，近幾年的“金九銀十”都沒有太熱鬧。

近2個月要償還1000億債務

前些年房企大規模發債融資，房企到期需要償還的債務在今年已經迎來小高峰期，往後幾年需要償還的規模有望越來越大。

以國內發債到期情況來看，僅以公司債、企業債、中票和短融四類債券統計，Wind資料顯示，2019年至少有721只地產債券到期或提前兌付，合計需要償還的金額有望達5089.27億元。如果加上後期還有部分債券需要提前回售等，房企今年總共需要償還的資金量更大。其中地方國企和民營企業需要償還的規模較大，其餘性質的企業償還量稍小。


相對於前兩年來看，2018年地產企業共有544只債券到期，償還金額3887.3億元；2017年房企需要償還的債券只有280只，償還量1175.43億元。對比可見地產行業近幾年償債快速增加，2019年償債小高峰無疑已經來臨。

不過在過去的8個月裡，地產企業整體兌付的還不錯，債券違約數量不多。而未來2個月，房企需要兌付的規模仍較大。Wind資料顯示，今年剩餘4個月左右的時間，合計償還量達1430億元。而其中主要集中在9、10月份，兩個月需要兌付近1000億，而年底最後兩個月則償還金額相對較小。

除了買房回首資金，一些房企準備“借新還舊”。福建開發商泰禾集團繼2個月前發行了一筆利率15%的美元債之後，在昨日（10日）又宣佈要發售利率達11.25%的美元債。

泰禾集團此次1億美元債的債券期限為364天，票面年息11.25%，每半年支付一次，募集資金為境內項目建設和其他一般企業用途。

粵海置地（００１２４）公布，其全資附屬粵海置地深圳上日（１１日）與中國建築第八工程局，就北部土地的粵海城項目第二期發展工程簽訂協議書，涉資逾５﹒０３億元（人民幣．下同）。
據協議，其中地下室及商業裙樓工程涉資近３﹒３０億元，辦公塔樓工程涉資逾１﹒７３億元。

連9A期日售170戶 會地半月套49億

會德豐地產旗下將軍澳日出康城9A期MARINI及9B期GRAND MARINI昨天雙盤齊發共推售318伙，其中GRAND MARINI首度登場銷售182伙，即日售出133伙，銷情約73%；MARINI則同步進行次輪銷售136伙，全日售出逾40伙，兩盤單日沽逾170伙。

而MARINI及GRAND MARINI在不足半個月累售623伙，速套現48.8億元，在樓市受中美貿易戰及社會運動陰影影響，加上多個全新焦點盤連環推出下，銷情可算理想。

GRAND MARINI昨日挾1400票進行首輪銷售，發展商先進行A組大手認購程序，下午2時半開始進行登記，記者下午2時許到達尖沙咀港威大廈售樓處的地下大堂，已見排隊人龍，不少準買家提早到場等候揀樓，而售樓處亦同樣人頭湧湧，氣氛熱鬧。

A組大手組別最少可購1伙3房單位，最多限購4伙，市場消息稱，A組買家主力購1伙3房戶，亦有買家連購2伙，A組共售出約40伙，隨後進行可購1至2伙的B組揀樓程序，大約於傍晚完成揀樓程序。MARINI則連復活票挾4200張登記，昨日進行次輪銷售共136伙，兩盤同步進行揀樓。

買家首置求婚締雙喜

有GRAND MARINI買家昨天於售樓處連環做出人生兩個極為重要的決定，先是買入單位榮升業主，然後即場向結伴前來的女友求婚，並獲女方首肯，在場人士歡呼拍手祝賀。

據了解，該名「雙喜臨門」的買家姓周，為首置客，首度入票認購MARINI系列樓盤便一擊即中，是次以約790萬元，購入GRAND MARINI 2B座高層B室實用面積522方呎兩房單位。

居於紅磡的買家連先生表示，其女兒早前已購入MARINI單位，自己亦斥資700萬元購入一個2房單位自住，坦言「大家住樓上樓下」較方便。他續稱，日出康城屬新發展區，定價相宜，沒考慮其他區份新盤，近期雖然有銀行上調按揭利率，但加息幅度輕微，近期連串的社會運動對樓市有影響，甚至認為樓價會繼續下調，但連氏指有自住需求，不太影響其入市意欲，故仍購入單位。

會德豐地產晚上公布，GRAND MARINI昨日銷售182伙，全日售出133伙，銷情約73%，套現11.7億元；MARINI累售單位增至約490伙，套現逾37.1億元。

MARINI提供647伙，實用面積348至1305方呎，預計2021年11月底入伙，項目昨天單日再沽逾40伙，即自上月底進行首輪銷售以來，累售約490伙，佔整體75.7%，連同GRAND MARINI，兩盤不足半個月速沽623伙，套現48.8億元，成績相當不俗。GRAND MARINI提供503伙，實用面積353至1379方呎，預計2022年1月中入伙。

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，上述兩盤提供不少優質3房戶，昨吸引不少中產買家入市，反映受近期社會氣氛及中美貿易戰影響不算很大；美聯物業住宅部行政總裁布少明則表示，該行錄得不少80後及90後年輕買家入市，佔約60%，整體仍以用家主導，佔約80%。

大角咀瓏璽北角海璇發市

其他新盤昨日僅錄得零星成交，較大宗則有新地（00016）大角咀瓏璽，昨日以3300萬元售出3座39樓A室，實用面積1069方呎，呎價約3.1萬元；同系北角海璇亦以1604.77萬元沽出5A座19樓A室實用面積364方呎1房戶，呎價4.4萬元。

據土地註冊處資料，美聯集團（01200）前執行董事郭應龍透過公司斥資4500萬元，購入尖沙咀河內道3至4號世紀商業大廈4樓全層，建築面積約2416方呎，呎價約18626元。原業主2004年11月以550萬元購入，賬面獲利3950萬元，升值7.2倍。

面對市場氣氛不明朗下，業主擴大議價空間，令9月交投量有所回升，當中不乏「串燒」成交，有業主賣出單位隨即換購另一單位，用家有實際住屋需要，淡市反而是換樓好機遇。

映灣園業主 沽2房購3房

隨着樓價回調，交投量回升，9月至11日為止，除兩大上車屋苑天水圍嘉湖山莊和沙田第一城表現不俗外（分別錄得16宗和14宗），東涌映灣園亦有理想成績，錄得12宗買賣成交，當中錄得2房換3房串燒成交。

據了解，換樓業主先沽出映灣園15座中層C室，實用面積563平方呎，2房間隔，作價666萬元。業主賣出單位翌日以930萬元選購10座低層A室，實用面積912平方呎，實用呎價10,197元，此室為套3房加多用途，為屋苑分層大戶之列，此類分層大戶7月造價仍企於逾1,000萬元以上水平，至8月份造價開始回落至1,000萬元以下，相信該換樓客亦洞悉行情和樓價走勢。新居樓層雖較舊居低，但居住空間增加約349平方呎，對於一個核心家庭屬大大改善居住環境。

粉嶺換樓客 伺機舊換新

與此同時，粉嶺則錄同區串燒個案，牽晴間3座中層D室，實用面積384平方呎，2房間隔，原業主於9月上旬以524萬元沽出，翌日原業主隨即加碼72.8萬元，以596.8萬元購入逸峯3座高層2房，圓換樓夢，單位實用面積459平方呎，雖然新舊居都是2房戶，面積相差75平方呎，惟新居樓齡約5年。月前2房造價逾600萬元，換言之，換樓客伺機舊換新，而售價低於600萬元可承造最高8成按揭。

另外，中原經紀人指數CSI最新報34.39點，較上周的31.80點上升2.59點，連跌9周後反彈。

美聯前執董4500萬 購尖沙咀寫字樓

投資者趁淡市撈貨，資深投資者、美聯（01200）前執行董事郭應龍斥4,500萬元，購入尖沙咀世紀商業大廈4樓一個單位。

該單位由富念有限公司，註冊董事為郭應龍。郭應龍近期有不少買賣，包括今年4月以3,980萬元沽出觀塘協和街舖位，去年底亦拆售葵涌工廈V Work合共58個單位。

中環中晶18樓 4530萬售

另外，資本策略（00497）近年拆售中環擺花街46號中晶商業大廈，當中18樓全層由小型發展商裕達隆以4,530萬元購入，如果以單位面積大約2,300平方呎計算，則呎價約2萬元，相較去年8月成交的19樓造價5,098萬元，低出11%。

買家為譽德萊教育機構有限公司，註冊董事包括黃崇瓊、孫秀明、張崇霖等，為裕達隆相關人士，該發展商過往在西貢專攻西貢村屋，曾發展彩濤軒、柳濤軒等村屋屋苑。

另外，研發及生產電導板的富日科技（香港）斥4,860萬元購入鰂魚涌東達中心10樓1及2室，料購入作自用。

內房企佳兆業（1638）8月及今年首8月銷售額均按年錄得升幅。單計8月，佳兆業合約銷售額按年上升約14.6%至42.62億元（人民幣，下同）；合約建築面積則按年減少近7%，至23.44萬平方米。其8月平均售價逾1.8萬元每平方米，按年升約23%。

　　累計今年首八個月，佳兆業總合約銷售約為443億元，總合約建築面積逾256.9萬平方米，分別較2018年同期上升約24.6%及23.8%。其平均售價約為每平方米逾1.72萬元，按年微升0.6%。

　　相反，億達中國（3639）8月銷售數據錄得跌幅。單計8月，其合約銷售金額按年跌約26.8%，至5.55億元；合約銷售面積為4.18萬平方米，亦按年跌近五成。但其8月銷售均價按年升45%，至每平方米逾1.3萬元。今年首8月，億達中國合約銷售金額按年跌5.88%，至52.78億元，惟合約銷售面積按年升28.8%，至55.54萬平方米。其銷售均價約為每平方米9503元，較2018年同期下跌27%。