科技通路集團聯強國際昨日與南港輪胎完成簽約，以50.87億元買下南港「世界明珠」12個商辦樓層和80個停車位，作為全球營運總部，平均交易單價高達100萬元，創南港當地辦公行情新紀錄。

將更名聯強國際大樓
聯強國際總裁杜書伍表示，外界傳聯強會毀約，是因為價格太離譜，但他開玩笑表示，「我倒怕南港輪胎董事長林學圃會毀約。」戴德梁行董事總經理顏炳立則說，「大型企業交易，沒有一個是傻子笨蛋，此次交易案，展現雙方的眼光還有魄力與決心。」

聯強國際尋覓5年的全球營運中心正式底定，「世界明珠」大樓也將更名為「聯強國際大樓」，另外，華邦電子購入2層、財團法人育秀教育基金會購入1層，全案預計2023年完工，該案辦公室平均成交單價達100萬元，創區段新高。

「世界明珠」是台灣史上規模最大單一預售案，總樓地板面積達7萬坪，總銷逾千億元，此案規劃兩端2棟頂級辦公大樓、商場，以及6大棟豪宅大樓，住宅部分佔49.1％、辦公大樓約42.5％、商場6.7％、藝文展演佔1.7％。

聯強國際總裁杜書伍表示，自1年多前集團組成7人小組，從洽商到建築規劃、空間設計都經過精密的推算，去達到最好坪效，且5鐵共構地點極佳，這些都不是可用1坪多少錢可以衡量的。買下12樓後，4年後僅用9∼10層，閒置樓層將作出租，不管10、20年應夠用。

南港輪胎規劃「世界明珠」開發案已25年，南港輪胎名譽董事長林學圃表示，該基地希望成為令人嚮往的居住之地，因為基地有其特殊性及地域優勢，未來南港輪胎總部也會搬過來。

規劃出租設精品酒店
促成此次「世界明珠」商辦交易案的媒人、戴德梁行董事總經理顏炳立表示，「大型企業交易，包括動線坪效規劃，都計算得很清楚，有人評估單坪不過70萬元左右，不過，此次交易案，可見雙方的前瞻性眼光還有魄力與決心，東區新門戶，因你們而起。」

甲山林廣告總經理張境在表示，「世界明珠」住宅規劃100坪至200坪，預估開價不會低於150萬元，住宅樓下有意規劃成國際精品酒店，商辦目前持保留態度。

以全球布局眼光並深耕雙北商辦的宏匯集團，在中國大陸、日本、東南亞均有布局；重點壓寶新莊副都心商用不動產的宏匯集團總裁黃坤泰表示，集團鎖定商業辦公大樓為主，新莊副都心擁有捷運新莊線、捷運機場線，以及 2019 年底即將第一期開放通車的捷運環狀線等「3 捷運」優勢，宏匯集團將採取 BOT 模式，提供新莊副都心『商場、飯店、辦公』3 大必備設施，與新北市政府共同合作。

除了海外市場， 宏匯集團也選擇自己最熟悉的台灣進行商業不動產投資，2016 年在台北市取得原內湖花市舊址「t.Hub」BOT 案，黃坤泰面露愉悅笑容驕傲的說：「市長柯文哲主政台北市 8 大 BOT 案，宏匯集團創下最快進度的紀錄，預計 2020 年第 1 季順利商轉，也因為合作愉快，宏匯集團被台北市政府認定為與企業合作的模範生標竿。」

再者，宏匯集團也積極與新北市政府合作在新莊副都心建構 3 件大型商業不動產 BOT 個案，包括「宏匯廣場」、「宏匯凱悅嘉軒酒店」、「i-Tower 雲端科技大樓」，是新北市長侯友宜任期內的重要區域發展政績，也是帶動新莊副都心繁榮指標，當然也是新北市政府民間企業重要合作的優良伙伴。

黃坤泰有點感慨的說，新北市大漢溪以北的「新北北區」包括新莊、三重、蘆洲、五股、泰山幾乎沒有完整大型商業區塊發展；「新北產業園區、新莊副都心是一個『產業區隔商業轉進住宅』、十分先進的國際都市規劃，只可惜新莊副都心這條商業軸帶土地，近 9 成卻被很多建商拿去蓋住宅，」因此宏匯集團認為協助新北政府打造北區的商業氛圍、積極介入新莊副都心 3 大 BOT 案，將是正確的方向。

興建中的「i-Tower 雲端科技大樓」打造北台灣最大的傳統製造業雲端創新升級聚落，將引進 200 家產業辦公室，以匯聚國際一流企業及人才，並納入停車場、購物商場、美食餐飲、商用服務等多元化設施，兼具產業辦公室及滿足該區居民生活、辦公等需求的機能。不僅可由台 64、65 號快速道路連接國道，還有 3 大捷運線環繞，同時鄰近雙空港，具備便捷交通環境。黃坤泰說：「i-Tower 雲端科技大樓將建成新莊副都心最具發展潛力的 A 級辦公高樓，引領區域商業辦公產品再升級。」

繼台中一連開2間大型街邊店後，日本第1迴轉壽司品牌「SUSHIRO壽司郎」首度進軍台南，2家分店更在本月底(30日)同天開幕，分別是位於南紡購物中心內的南紡店，及街邊型的安平店，壽司郎在短短1個月內，火速開了4家分店，業者表示，「預計5年內在全台開50家分店，目前正積極達成目標中！」

中華西路多餐廳進駐
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，包括南紡購物中心及籌備中的三井MITSUI OUTLET PARK台南，大型百貨未來成主流，「壽司郎進駐南紡可說是滿成功的策略，加上品牌效益，一定是商場主要商家。」

而位在中華西路二段的街邊型安平店，黃舒衛認為該區為新興住宅區，附近有台南市政府，中華西路又是主要幹道，吸引許多著名大型連鎖餐飲業紛紛進駐，如輕井澤、夏慕尼等，就像台中市的公益商圈，消費族群穩定，隨壽司郎開幕，勢必掀起一波風潮，帶動當地商機。

每月新品抗熱潮退燒
壽司郎於中南部一連開幕4間店，短短1個月內展店速度飛快，壽司郎行銷部許芳瑜告訴《蘋果》，「日本公司希望5年內在台灣開50家分店，近期才會不斷展店，目前我們還在積極達成目標中。」而店舖選點有沒有什麼依據？她表示，「街邊型的店面以人潮聚集、交通便利的商圈為主，希望不論平假日都有客流；百貨店則看洽談的狀況而定。」

火速展店最怕淪落熱潮退燒的下場，對此，許芳瑜樂觀回應，「不只迴轉壽司，大部分日系飲食在台灣都受到熱烈歡迎，不同的是我們每月都會推出新品吸引消費者，讓壽司郎熱潮不減。」

時代力量立委黃國昌今（16）日提出《房屋稅條例》修法方向，包括將單一自住稅率從現行1.2%調降至1%；四戶以上的非自住宅則明定累進稅率。房市達人Sway對此表示，「納稅人的錢沒有白養此人」，但想必仍將迎來藍綠夾殺或故意不予理會。

根據黃國昌提出的版本，考量影響範圍，在自住房屋三戶以外，持有第四戶以上的非自住房屋，改採累進稅率課徵，第四戶到第五戶的囤房稅率為2.4至3.6%；第六戶到第七戶為3.6至4.8%；第八戶到第九戶為4.8至6%；第十戶以後為6至10%。

黃國昌也主張，建商蓋完預售屋後，給予一年時間出售餘屋，僅課予1.5%稅率，超過一年則按照累進稅率處理；非住家用房屋若無出租使用，必須課徵5至8％空店稅。

對於黃國昌的提案，Sway在臉書貼文表達支持，「很好，納稅人的錢沒有白養此人，年輕人仍是有希望的。」

但他也說，想必將會迎來藍綠的夾殺或故意不理會，上回修法實價登錄2.0，看到內政部長徐國勇的拒絕、立法院藍綠黨團的技術封殺，「你就知道，房市問題是藍綠不敢碰的。」

今年的住宅租金補貼計畫共有8萬6997件符合申請資格，創歷年新高。內政部營建署強調，租金補貼是行之有年的政策，絕非因選舉而執行的政策買票。

行政院接連祭出包含租金補助、育兒津貼與秋冬旅遊補助等政策利多，卻遭質疑是政策買票。其中負責執行住宅租金補貼計畫的內政部營建署親上火線，為政策辯護。

營建署指出，住宅租金補貼從民國96年開辦至民國107年，已有47萬278戶家庭受惠。目前正在執行的108年計畫，將有6萬5963戶可以適用，申請已於日前截止，截至目前資格審查，共有8萬6997戶符合申請資格。

營建署進一步說明，為因應少子女化現象，從 107年開始放寬住宅補貼規定，排序的分數統計上，若是新婚家庭加計2分、胎兒視為未成年子女，只要家中有第3名子女，分數加計3分，藉此可增加獲得補貼的機會。

此外，為了協助更多單身青年及婚育家庭減輕租屋負擔，營建署表示，已於9月2日起受理單身青年、新婚家庭與育有未成年子女家庭的租金補貼申請。單身青年的補助，每戶每月最高補貼金額依地區別，分為新台幣2600元、3200元、4000元，補貼期間最長1年。新婚、育兒家庭的補助：每戶每月最高補貼金額依地區別分為3000元、3200元、4000元與5000元，補貼期間最長同樣為1年。

1999年發生了921集集大地震，重創全台，震撼人心，讓台灣居民感受地震強大威力，芮氏規模達到7.3，共持續了102秒，總計2,415人死亡，11,305人受傷，也因此迫使國人和政府重新開始深思防震的重要性，並檢討建築物或其他地方的防震措施，至今921已屆滿20周年，社團法人建築安全履歷協會理事長戴雲發再次呼籲，唯有避開921大地震倒塌受損大樓設計施工的10大危險基因，並透過建築內部鋼筋混凝土結構及施工品質控制，方能確保蓋出禁得起地震考驗的建築。

戴雲發理事長表示，台灣因地理環境的關係，每一次地震都考驗著建築物對於天然災害的承受度，一旦建築的結構不穩固，小則建物牆壁龜裂，產生漏水等；嚴重一些，鋼筋外露遭受風吹日晒鏽蝕後，影響建物安全。大部分的人看房子只看外表，而真正攸關房子安不安全的建築物內部鋼筋結構品質，由於被混凝土包覆所已完全看不見，且交屋驗收時也無法查驗，所以記錄建築物的細節顯得更加重要。

如能將重要的「結構安全系統規劃設計」及「結構安全施工過程的品質」部分，經過一套嚴謹的規範記錄，並納入有血統證明的「建築安全履歷」，製定蓋房子的SOP標準作業流程，尤其是最關鍵的鋼筋綁紮及混凝土品質，全程以影像紀錄公開透明化，並推動建案標準認證機制，同時採用創新建築4.0，如「鋼筋預組工法」、「鋼筋混凝土預鑄工法」、「系統化鋼筋工法」及「系統模板工法」，利用自動化加工技術，使其一體化與配件化，解決建築工人現場綁紮施工不易的問題，及可減少傳統模板施工所需增加之打底粉刷重量。這類建築不僅耐震，甚至室外牆面不用再打底粉刷，即可直接真實呈現，或直接油漆或貼磁磚與石材，就能擁有超強防水能力，並可成為「超越百年的建築」，建築物除了美觀更使人民居住上安全又安心。

「建築結構安全，預防勝於治療！」最好的預防，便是能在建造時就蓋出結構安全的建築物。政府推動的危老都更政策，戴雲發理事長呼籲，全台推動危老與都更雙軌老屋改建潮，若能將最高端、科技的建築工法導入，應能成為提升台灣建築品質的契機，讓民眾能住到一百年都不需要被都更的優良安全住宅，以免只有建造出更多新的但未必真正安全的建築。

雙北捷運網絡發達，因交通便利，許多人喜歡沿捷運站點而居，致使周邊房價上揚。根據實價登錄，捷運淡水信義線沿線今年前7月平均房價，與2012年相比，尤以士林站房價上漲最多，8年漲幅高達73%，其次為紅樹林站上漲28%、奇岩站20%。

針對士林站房價漲逾7成，信義房屋士林文林店店長袁鴻祥分析，主要和房地產回溫有關，加上士林站地段佳，不少賣方看好房市，對價格有所堅持，近期還有部分區域由建商整合地主改建成新屋，皆拉高區域均價。

不過袁鴻祥表示，士林站周邊仍以中古屋居多，屋齡25年以上華廈單價55-60萬元，總價2000-2500萬元，舊公寓單價50萬元上下，依樓層、坪數不同，總價從1200多至2000萬元都有，因與鄰近的天母區域相比，具有價格及捷運優勢，吸引不少北市首購族購屋。

「紅樹林站原本就是淡水區捷運沿線房價最高」，信義房屋紅樹林店店長陳佳煌表示，擁有景觀豪宅的價格較高，近期成交單價約45-50萬元，若是面河、總坪數45-50坪，3房加車位總價多要2500萬元以上。

但陳佳煌強調，紅樹林站附近陸續有新建案推出、輕軌議題加持，才提高均價。屋齡10-20年的捷運宅，單價約35-45萬元，2房總價約1000-1500萬元，算是相對好入手。

對於奇岩站價格上揚，信義房屋奇岩重劃店店長何思遠表示，奇岩站附近原本多是單價40萬元左右的舊公寓，隨著奇岩重劃區自2013年開始推案，將價格拉抬上來，但隨房市盤整，市場以自住買方為主，建商開始讓利，近期屋齡5年內大樓的二手成交單價多落在61-68萬元，3房或4房加車位總加約4000多至5000萬元，主要吸引退休族、換屋族。

台北南港房價風生水起，「聯強國際」攜手「南港輪胎」強強聯手，今日記者會宣布推動台灣史上規模最大單一預售案「世界明珠」，全案基地佔地9453坪，打造8棟全新大樓，囊括商辦、豪宅及購物商場三位一體，辦公室成交價每坪100萬，住宅售價預估單坪上看150萬大關，挑戰「南港」新高價。

全新「世界明珠」總樓地板面積約7萬坪，規劃2棟辦公大樓、商場，及6棟豪宅，總銷金額高達1000億，住宅佔比49.1％、辦公大樓約42.5％、商場6.7％、藝文展演占1.7％。聯強國際打造全新運籌中心，購入「世界明珠」商辦12個樓層、80個車位，辦公室平均單價每坪100萬，車位300萬，投入總資金50.87億，預計最快2024年完工。

甲山林廣告總經理張境在分享，指標性預售案「世界明珠」今日正式對外公開，宣示南港區站穩百萬房價，發揮全新錨定效應；住宅部分採大坪數設計，規劃每層一戶，約100~200坪，預計2020年大選後開始推案。張境在觀察，近年台北信義計畫區胃納量趨近飽和，內湖地區受惠科學園區加持，房價也水漲船高，繼政府推動「東區門戶計畫」，新興「南港區」匯聚會展、交通、生技、藝文及軟體等5大優勢，成為北市新亮點。

聯強國際總裁杜書伍表示，聯強作為亞太第一、全球第二大科技通路集團，為保證品牌調性與提供更佳服務品質，多年來在世界各地興建「不停頓/ Non-stop」的聯強大樓，目前亞太區有26座運籌中心、9座辦公大樓，最新規劃的「世界明珠」將成為全新指標。

「世界明珠」做工嚴謹，找來參與「帝寶」建築團隊，包括台北豪宅建築御用的三大聯合建築師事務所、擔綱台北101結構的永峻工程、兩岸景觀大師老圃造園、中鹿營造及日商華熊營造，呈現絕佳建築典範。

不少人愛車如命，購屋時除了自己住得舒適，愛車的小窩也不能馬虎，不少建商會打出「車位不二價」的口號，究竟花多少錢買車位才合理？

停車位價格其實並沒有一定的標準，完全由建商自行決定，即使是同區域、同規格，豪宅與非豪宅的車位價就可能差到3、4倍。影響車位價格的因素主要有樓層、車位構造、位置這三項。

1.樓層越高價格越貴

停車場每層價差約10萬，若是地下五層停車場，B5價格最低，每往上一層加10萬。 一般人不喜歡選擇低樓層停車位，除了要比其他住戶花更多時間開進開出停車位，萬一遇到淹水，低樓層也是受災風險最高的樓層。

2.占地越多的車位構造越貴

車位構造由「車道」和「車位」所組成。車道可分為機械式升降車道和平面爬坡車道；汽車位也有機械車位和平面車位兩種。 平面坡道+平面車位因為進出方便、免去機械維修，最受消費者青睞，但也因為需要較大空間，價格相對最高。一般而言，4種車位構造的價格高低，排序為：平面坡道+平面車位> 平面坡道+機械車位> 機械升降車道+平面車位> 機械升降車道+機械車位。

3.越方便好停的位置越貴

曾經有台中建商賣車位時，用「倒車幾次能停進去」作為價格分級標準，許多人也會依據「好不好停」來選擇車位。 同一樓層中，獨立停車位通常價格最高，因為有空間獨立不受其他車子影響、好進出、有額外空間等優勢。牆壁、柱子、機電設備等容易影響停車便利性的因素，都有可能會影響停車位的價格。另一種則是距離電梯越近的車位價格越高。同一樓層不同區位的車位，價差大約在10-20萬之間。

吉家網16日發布今年第二季六都房市季報，六都平均房價均較上季上揚，台南市季漲6.5%最多，和去年同期相比，台中年漲12.3%最多，高雄12%居次，同樣六都全面呈現上漲。

以行政區來看，六都房價漲幅最高行政區，絶大多數非蛋黃區，台北市季漲幅最高為南港區，第二季均價坪52.2萬，較第一季上漲5.6%。新北市漲幅最高為五股區，較上季上漲5.9%。

桃園市為楊梅區，Q2均價13.1萬/坪，較Q1上漲5.2%，台中市為潭子區，較上季上漲6.5%，台南市為東區， 較Q1上漲9%，高雄市漲幅最高為岡山區，Q2均價為13.9萬/坪，較Q1上漲6.3%。

吉家網董事長李同榮表示，今年房市呈現量增丶價穏丶盤整走勢。六都蛋白區與全台二線城市有比較明顯比價行情，整體房地産走勢，短線維持盤穏丶中線看兩岸與國際局勢丶長線有勞動力衰退隱憂。

他表示，六都今年1至6月交易量達11萬餘棟，與去年同期比較，呈現溫和成長6.3%，預料2019房市全年交易量有望成長5%~7%，達到29萬戶丶甚至有機會接近30萬戶。

另從價格分析，第二季六都中古屋單價均較上季、去年同期上揚，從第二季六都單價與去年同期比較皆有明顯漲幅，且自2018下半年以來六都房價未再出現低點，足可證明全台房市已於去年Q3止跌，全台房價已經正式脫離谷底，今年預期房價表現為小漲的盤整格局。

吉家網表示，吉家網房價季報統計資料方式為，在實價登錄上路前，依據各大品牌提供成交行情做分析，實價登錄上路後，延伸以前統計資料與季線，依實價登錄漲跌幅度，並參考實際市況做調整，再依全省各地房仲品牌的市場實況調查印證。

　中秋小長假期間，不少房企大搞促銷活動，但“金九”的火熱並未如期而至。中原地產研究中心統計資料顯示，小長假的前兩天，北京新建商品房住宅簽約4套，二手房住宅網簽74套；上海小長假頭兩天新建住宅網簽分別是136套與127套；廣州小長假第一天網簽住宅206套；深圳前兩天網簽新建住宅分別是76套與89套；與2018年小長假相比，四個一線城市均有不同程度的下調。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，熱點城市樓市開始逐漸下行，市場難以繼續沖高。他認為，小長假各地樓市平淡，全國一二線城市樓市告別“金九”已成為定局。

　　“金融資料與房地產銷售及價格的歷史走勢有較高的一致性。”上海易居房地產研究院研究員沈昕表示，今年8月，房地產金融環境較上個月小幅收緊。預計隨著全面降准和定向降准的實施，後續金融環境整體上將進一步改善。但在目前房住不炒的大背景下，全面降准給房地產行業帶來的增量資金較為有限。


　　沈昕表示，央行此前明確強調要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房。日前多家銀行信用卡中心下調房地產類商戶交易限額，並限制在住宅、地產仲介等商戶刷卡交易。按現階段政策走向來看，年內住戶部門貸款餘額同比增速還將進一步回落。綜合考慮這些情況，預計今年年內或明年上半年有望見到本輪週期的全國商品房年初累計銷售面積同比增速最低值；年內百城二手房價格同比漲幅還將收窄，有可能進入負區間。

　　目前，房企賣方壓力明顯。有業內人士透露，部分在惠州的房企集中推盤壓力較大，部分房企從領導層到非行銷人員全部背負賣房任務，甚至還有全員上陣賣房的現象。因此，預計在大環境難改的背景下，2019“金九銀十”難再現。

　　張大偉也表示，雖然從全國看，房價上行城市占主流，但市場已經出現了逐漸平穩的跡象，調控政策嚴格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房價下行苗頭已經出現。“熱點城市再次開始進入賣不完時代，除了深圳相對活躍外，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、福州等市場，除少數熱點剛需項目外，去化率快速下行。”

　　9月16日，新京報記者從北京產權交易所獲悉，北京北辰實業(3.510, 0.00, 0.00%)股份有限公司（簡稱“北辰實業”）擬以增資方式為成都北辰天辰置業有限公司（簡稱“成都北辰天辰”）和廣州辰旭置業有限公司（簡稱“廣州辰旭”）各引入1家新進投資方，新進股東持股比例分別為20%和49%。

　　據北交所披露，成都北辰天辰本次增資擬引入1家新進投資方，對應持股比例20%。目前，該公司由北辰實業持股100%，增資完成後北辰實業持股比例將變為80%，新進股東持股比例為20%。據財務資料顯示，截至今年8月底，成都北辰天辰資產總計約15.88億元，負債總計約15.38億元，營收為0，淨虧損71.87萬元。

　　廣州辰旭同樣擬引入1家新進投資方，持股比例為49%。目前，該公司由北辰實業持股100%，增資完成後，北辰實業持股份額變為51%，新進投資方持有49%股權。據財務資料顯示，截至今年7月底，廣州辰旭資產總計約10.35億元，負債總計約9.86億元，營收為0，淨虧損66.46萬元。

　　兩宗增資事項均要求須以貨幣出資，不接受聯合投資體投資；募集資金總額超出新增註冊資本金的部分計入資本公積，歸新老股東共同享有。

　　北辰實業方面稱，為成都、廣州兩家公司引入合作方，目的是為了增強公司資本實力，優化股權結構，增強企業核心競爭力。新京報記者瞭解到，成都和廣州兩家專案公司所持有的地塊分佈為成都市雙流區一宗商住兩用地塊和廣州市增城區一宗二類居住用地。

　　成都市雙流區地塊為去年12月北辰實業以12.58億元競得，淨用地面積為8.01萬平方米。廣州市增城區地塊為今年4月北辰實業以9.78億元競得，土地面積2.59萬平方米，計容建築面積不超過7.78萬平方米，規劃容積率3.0。

消息進入白銀時代以來，房企褪去野蠻擴張的外衣，“高品質增長”成為行業共識。其中，閩系房企代表禹洲地產（01628.HK）多次對外強調“規模”“利潤”“風險”“三駕馬車”平衡發展，不過，目前來看公司正與這一願景漸行漸遠。

　　半年報資料顯示，隨著收入與淨利走高，禹洲地產毛利率卻降至歷史低值27.00%；淨負債率由2018年同期的62.96%增至72.70%；總借款也從上年同期的365.48億元大幅增加51.90%至555.16億元。

　　禹洲地產相關負責人在接受長江商報記者採訪時坦言，伴隨著行業競爭加劇和洗牌，未來整個行業的毛利率下降已不可避免；同時，行業調控的深入，作為資金密集型的房地產行業，融資成本上漲、負債率上升是行業面臨的共同問題。

　　業績失色的同時，近日，禹洲地產17個月內3換財務總監的消息引起業界關注。有分析人士認為，頻繁更迭財務負責人或是源於經營壓力。對此，禹洲地產相關負責人表示：“實際上，3任財務總監任期加在一起長達11年多，近期禹洲地產更換財務總監對公司戰略發展和財務穩健沒有影響，不存在經營壓力。”

　　毛利率降至上市最低點

　　與往年相比，禹洲地產上半年的經營業績並不那麼好看。

　　近日，禹洲地產發佈2019年半年報，報告期內，實現合約銷售金額284.74億元，同比上升32.47%，收入116.37億元；同比上升25.91%；母公司擁有人應占利潤16.39億元，同比上升23.22%。

　　營收淨利雙升背後，禹洲地產出現了毛利率走低、負債率攀升的情況。資料顯示，2018年，其毛利率降低至上市以來的最低值30.72%。而今年上半年，禹洲地產毛利率為27.00%，比去年同期下降4.53個百分點。

　　對此，禹洲地產方面回函表示，雖然利潤率等指標的下滑是整個行業面臨的共同問題，但禹洲27%的毛利率等指標，依然保持優於行業平均水準的發展態勢。

　　此外，上半年禹洲地產密集發債融資，分別於1月發行票面利率8.625%的5億美元三年期優先票據、票面利率8.5%的5億美元四年期優先票據，以及票面利率7.4%的1.36億元的一年期物業管理ABS和票面利率7.9%的5.76億元九年期物業管理ABS；2月發行票面利率8.5%的5億美元五年期優先票據；4月發行票面利率6.5%的20億元五年期公司債券，及票面利率7.5%的15億元的五年期公司債券。

　　由此，禹洲地產的加權平均融資成本小幅走高，較去年同期的6.52%上升0.95個百分點至7.47%。另根據披露，2018年上半年禹洲的淨負債率為62.96%，2019年上半年已增至72.70%。總借款也從去年上半年的365.48億元增長到555.16億元，大幅增加51.90%。

　　同時，記者翻閱其上市十年間的財報發現，2009年至2018年，其合約銷售金額從39億元增至560.29億元，10年間上升了14倍；收入從19.92億元升至243.59億元，10年增長超12倍；而母公司擁有人應占利潤從11.10億元增至35.49億元，10年僅上升3倍。收入與利潤的增幅並不對等，同時，公司淨利潤率已從2009年的55.28%跌落至2018年的15.33%。

　　禹洲地產方面坦言，伴隨著行業競爭加劇和洗牌，未來整個行業的毛利率下降已不可避免；同時，行業調控的深入，作為資金密集型的房地產行業，融資成本上漲、負債率上升是行業面臨的共同問題。

　　拿地平均樓面價翻倍

　　回溯禹洲地產的發展歷程，其1994年創立於廈門，2009年在香港上市，與許多閩系房企一樣，為加速全國化佈局，禹洲地產將總部搬遷至上海。

　　目前，禹洲地產將長三角視作“主戰場”，不過，近日，禹洲地產創始人及董事局主席林龍安提出，大灣區未來將成為禹洲第二大業績來源地。禹洲地產方面對記者回函表示，2019年，禹洲以招拍掛方式獲取佛山土地。

　　長江商報採訪中瞭解到，繼2018年1月通過收購沿海家園“資產包”將禪城沿海馨庭項目納入旗下之後，今年1月，禹洲地產聯合美的置業以13.69億元斬獲佛山市順德區優質地塊，溢價率約3.9%，樓板價4470元/平方米。

　　9月13日，長江商報記者實地走訪位於佛山市順德區黃中北路的地塊瞭解到，該專案案名確定為禹洲朗廷灣，當前正在施工建設中，尚未開放售樓處，僅在離項目約4.5公里外的嘉洲城廣場搭建了城市展廳。

　　根據展廳的銷售人員介紹：“專案目前還處於蓄客階段，預計售樓處在10月初對外開放，10月底迎來首開，具體價格還未確定，帶精緻裝修可能會到3萬元/平方米左右。”

　　縱觀整個禹洲地產，今年以來，拿地節奏大幅提速。半年報顯示，上半年禹洲地產新獲地塊的地價共約141.3億元，權益總建築面積約為153.44萬平方米，平均樓面價為11106元/平方米。而去年同期，其新獲土地的地價僅55.24億元，權益總建築面積121.67萬平方米，平均樓面價5297元/平方米。

　　事實上，平均樓面價翻升一倍背後，禹洲地產多次在合肥、成都等地的招拍掛市場高溢價奪地，這也被研究機構認為風險潛存。

　　規模躍進牽出人事震盪？

　　事實上，隨著行業寡頭競爭格局隱現，“規模焦慮”日益凸顯，禹洲地產也提出“2020年邁進千億軍團”的目標，根據市場測算，由此公司的年度銷售增速將不低於49.25%，面臨一定壓力。

　　2019年，禹洲地產將銷售目標定在670億元，上半年其銷售金額為284.74億元，僅完成年度銷售目標的42.50%。

　　值得一提的是，2018年，禹洲地產實現合約銷售額金額約560.29億元，未及年初設定的600億元目標。對此，禹洲地產的解釋是，禹洲在限價最為嚴格的長三角地區主動放緩了推貨，約有96億元貨值達售未取證項目推後至2019年推貨。

　　不過，禹洲地產對完成今年的目標持樂觀態度，並回應稱“有信心達成千億目標”。禹洲地產相關負責人回復表示：“9月及4季度是傳統銷售旺季，根據禹洲推貨安排，上半年、下半年推貨占比為4：6，全年推貨貨值為1103億元，這意味著只要禹洲完成61%的去化率，即可完成年度目標。”

　　而隨著規模的快速躍進，其人事變遷也牽動市場神經。近日，禹洲地產“16個月內3換財務總監”引起行業觀察人士源于經營壓力的猜想。

　　據瞭解，許進業於2018年2月9日辭去禹洲財務總監一職，出走華南城；隨後黃展鴻走馬上任，但也僅在這一位置上坐了16個多月，於今年7月7日卸任後投奔大發地產。如今，禹洲地產財務總監一職再次由邱於賡接棒。根據披露，邱曾在2008年10月至2015年3月任禹洲地產副總裁、首席財務官及公司秘書，此次是再度回歸。

　　對於短期內頻繁變換財務總監，禹洲地產回復記者稱：“實際上，3任財務總監任期加在一起長達11年多，應該說我們‘11年換了3任財務總監’。”其同時強調，近期禹洲地產更換財務總監對公司戰略發展和財務穩健沒有影響，不存在經營壓力。

　“地產業務是被逼出來的，會堅定地以農產品(5.510, -0.04, -0.72%)和食品為主業。”在今年初的兩會上，新希望(18.450, 0.13, 0.71%)地產母公司新希望董事長劉永好曾公開表示，現實卻是，新希望地產加速攻城掠地，激進擴張。

　　今年以來，新希望地產明顯加快了拿地步伐。在克而瑞發佈的《2019年上半年中國房地產企業新增貨值TOP100》中，新希望地產以517.3億元的拿地金額位列第28名，而在2018年同期，新希望地產還尚未入榜。

　　然而，從“飼料大王”到“農牧大亨”，劉永好的新目標“地產大王”走的並不順暢。

　　近期，新希望地產發佈2019年半年報，新希望地產實現營業收入近33.8億元，同比下跌4.8%，而營業成本25.2億元，同比上浮近1.6%，實現淨利潤近44.3億元，同比下跌近44%，扣非後實現淨利41.7億元，同比跌幅近50%，歸屬於母公司淨利潤23.8億元，同比下跌57%。

　　值得注意的是，在土地市場逐步降溫的當下，新希望地產卻反其道而行之高價囤地。長江商報記者梳理發現，新希望地產2019年高價拿下多地塊，且溢價率均不斷走高，均超28%。

　　高價囤地必然會帶來資金壓力，新希望地產也曾警示風險稱，公司在建專案未來三年需要投入較大規模的資金，對公司資金流形成一定壓力。財報資料顯示，2016―2018年期間，新希望地產資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。2016―2018年新希望地產經營活動產生的現金流淨額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元，三年淨流出109億元。

　　加速擴張的背後，新希望地產在規模擴張和負債之間將如何平衡？長江商報記者聯繫到新希望地產方面，對方以不方便接受外界採訪婉拒了採訪。

　　拿地樓面均價為所有房企之首

　　新希望地產成立於1997年，是劉永好創立新希望集團15年後才組建的一個業務板塊。地產公司已形成了住宅、寫字樓、酒店、專業市場、總部工業園的全產品線，以及房地產開發、商業運營、物業管理的多元化發展。

　　2016―2018年，新希望規模持續擴大，新希望地產的銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元。新希望地產2019年定下500億銷售目標，並稱要“三年沖千億”，開始向規模發力。

　　新希望地產披露的資料顯示，2016-2018年，該公司年新增土地宗數由5宗增加至20宗，新增土地儲備也呈現現象級增長，項目集中在成都、重慶、昆明、南寧、瀋陽、大連、蘇州溫州、杭州、寧波、溫州等多個二三線城市。此外，2016-2018年，該公司納入合併報表範圍內的子公司分別為39家、61家、79家，相當於平均每年新設立20家子公司。

　　進入2019年以後，新希望地產開始頻繁囤地。長江商報記者梳理發現，新希望地產2019年高價拿下多地塊，且溢價率均不斷走高，均超28%。

　　具體來看，3月，新希望連續斥資108.82億元在長三角區域拿下三宗土地，包括21億元摘得溫州里安地塊、53.2億元落子南京，以及超過34億元奪得杭州余杭宅地。

　　其中，3月29日，新希望以53.2億的代價，力壓融創、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰120輪後奪得南京棲霞區一宗土地，首次進入南京，樓面價為22628元/平方米，溢價率為28.8%。同日，新希望還在杭州以34.6億的總價火拼166輪後，奪得一宗位於余杭喬司的土地，樓面價為21008元/平方米，溢價率31.3%。

　　4月26日，新希望地產又在溫州獲得一宗土地，總價29.26億、樓面價10861.78元/平方米，溢價率30%；5月15日，新希望地產現身大連土拍市場，經過200輪叫價，以總價12.46億、49%溢價率奪得大城（2019）8號地塊；8月9日，寧波市江北區出讓1宗宅地，寧波志卿商貿有限公司以總價6.45億元競得該地塊，樓面價9760元/平方米，溢價率60%。

　　中原地產一份房企拿地排行榜顯示，2019年截止5月12日，新希望地產拿地樓面均價為16682元/平方米，為所有房企之首。

　　土地儲備權益占比降至63%

　　頻繁高價拿地的新希望地產由此被貼上“瘋狂”、“激進”的標籤。對此，新希望地產相關負責人表示，所謂“瘋狂”、“激進”等標籤與公司實際情況不符，“經新希望地產內部統計，即使投資部門彙報超100塊土地，公司也才會謹慎地拍下其中1塊。”

　　一位元業內人士對長江商報記者表示，新希望地產接下來仍會加大力度擴張規模，頻頻高價拿地的代價賭今後的增長。一旦資金鏈出現問題會遭遇流動性風險。

　　伴隨著投資佈局提速，專案本身的周轉速度也有所加快。資料顯示，2016-2018年新希望地產存貨周轉率分別為0.19、0.14、0.31；在加大拿地的情況下，2018年公司存貨359.06億元，同比僅增長2.4%，表明房地產項目的流動性變強。

　　新希望地產也提及，公司以住宅滾動開發為主，以“輕資產”運營模式為主，減少商業資產持有比重；根據市場情況調整開工節奏，提高存貨的去化率水準。

　　銷售規模的持續增加，勢必對土儲的要求也就更高，但新希望地產的總土地儲備卻顯得稍有不足。2018年末總土儲建面691.75萬平方米，按照其目前的銷售規模和增速來看，只夠未來2-3年的銷售。在此情況下，新希望2019年加大拿地力度，也是為了更好的推動企業規模的持續增長。

　　新希望近幾年在加大土地投資的同時，也不斷加大與其他企業的合作，與萬科、融創、濱江等龍頭房企，均建立了長期的合作關係，在拿地上一般由新希望地產出面在土拍市場摘牌，後續引入合作夥伴展開合作。2018年新希望的新增土地建面權益為39.8%，同比下降36.2個百分點，總土地儲備權益占比也下降至62.75%，多元化的合作實現了風險分散。

　　現金流三年為負

　　隨著規模攀升，新希望地產的負債也呈持續增長趨勢。2016―2018年，其負債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元。資產負債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。

　　債務壓力下，新希望地產頻繁融資。2018年11月，新希望地產發行購房尾款ABS，產品規模15億元，成本為5.7%。2019年4月，新希望地產落地首單ABS前端財產權信託，產品規模為6億元；5月發行的物業收費ABS加權平均成本5.53%，發行規模6億元。

　　7月5日，新希望地產17億元公司債券獲上交所通過，5月21日，新希望地產“中信證券(24.280, -0.43, -1.74%)-新希望物業費信託受益權資產支持專項計畫”成功發行，專案規模6億。



　　新希望地產方面表示，除了通過多種外部融資管道進行融資，新希望地產自有資金也較為充足，2018年銷售率超過100%，持有現金118.3億元，同比增長134.5%；現金流量表“銷售商品、提供勞務收到的現金”同比增長了75.12%，而前一年的增量僅為19.44%。

　　新希望地產也曾警示風險稱，公司在建專案未來三年需要投入較大規模的資金，對公司資金流形成一定壓力。財報資料顯示，2016―2018年新希望地產經營活動產生的現金流淨額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元。

　　融資成本方面，2016年發行的公司債，成本分別為3.85%和4.25%。2018年11月，新希望地產發行的購房尾款ABS成本在5.7%，2019年供應鏈ABS最新一期的成本為5.15%，2019年5月發行的物業收費ABS加權平均成本5.53%，在民營房企中融資成本均屬較低水準。

　　截至6月末，新希望地產總資產近840億元，同比增加17.8%，總負債662億元，同比增幅21.26%，資產負債率近79%，同比漲幅2.92個百分點，扣除預收款餘額247.1億元後的負債率接近50%。短期借款餘額同比劇增244%至1.72億元，一年內到期有息負債83.7億元，同比增幅83.2%，主要為一年內到期的長期借款增多。

　　20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業園區—蛇口工業園創立，工業地產隨之興起。2003年，業內首次提出產業地產概念，並將之作為工業地產的升級與換代。

　　也就是這一年，國內產業地產開始進入密集開發階段。據明源地產研究院研報顯示，截至2018年底，銷售50強房企中已有45家進入產業地產。

　　9月16日，作為時代傳媒2019中國地產時代百強榜的子榜，《中國產業地產20強榜》（下簡稱《產業地產榜》）重磅出爐。據悉，本次榜單評測，系由時代傳媒依託“時代傳媒地產資料庫”，以產業地產板塊切入，以房企產業地產板塊2019年上半年收益、產業投資占總營收比率、產業地產項目價值共三大指標進行綜合評分排名。

　　《產業地產榜》顯示，張江高科(16.740, -0.22, -1.30%)（600895.SH）、億達中國（03639.HK）、浦東金橋(14.280, 0.05, 0.35%)（600639.SH）綜合評分位居前三。其中，張江高科2019年上半年實現產業運營收入達5.92億元，產業投資達19.29億元。

　　招商蛇口(20.210, -0.12, -0.59%)、中電光穀、宏泰發展、天安數碼城、寶能城發均進入榜單前十。其中，招商蛇口（001979.SZ）產業運營收入達164.16億元，產業投資達31.05億元；寶能城發產業運營收入達15億元，產業投資達9億元；天安數碼城產業運營收入達8.07億元，產業投資達0.37億元。

　　龍湖集團、中海地產、金地集團(12.130, -0.12, -0.98%)、聯東集團紛紛進入TOP20。其中龍湖集團（00960.HK）產業運營收入達4.41億元，產業投資達86.35億元；中海地產（00688.HK）產業運營收入達18.63億元，產業投資達42.2億元。

　　“產業地產的經濟效益不僅體現在經濟週期的對沖機制和穩定期，還能成為優質土地、優惠政策、中週期利潤、相關業務的重要來源。”早在2016年，一家大型房企高管曾向時代週報記者透露。

　　戴德梁行則發佈報告稱，未來，產業地產的發展理念將越來越重視生態、環保、智慧城市、低碳等問題，辦公區域與更多城市生活元素進行結合，形成文化特性，同樣也是未來產業地產追求的價值核心。

　　張江高科綜合評分居首

　　從2003年至今，產業地產歷經十六年發展，已然崛起了一批以產業為依託，地產為載體，實現土地的整體開發與運營的產業生態運營商。

　　《產業地產榜》顯示，以產業地產板塊2019年上半年收益、產業投資占總營收比率、產業地產項目價值共三大指標進行綜合評分排名，張江高科以42.6分高居榜單首位。

　　財報顯示，2019年上半年，張江高科營業總收入同比增長33.64%至5.92億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤2.76億元，產業投資則為19.29億元。

　　張江高科在財報中表示，今年公司將加快建設積體電路產業設計園，積極實施“千億、百萬”工程；圍繞“長三角資本市場服務基地”建設，充分發揮“產業投行”的優勢；聚焦“產業投資”；以科學城“五個一批”為發力點，重點打造充滿活力的產城融合平臺；加快推動張江高科與康橋鎮合作打造積體電路產業集聚區，聚焦重點、創新管理模式，“謀定而後動”推進鎮企合作。

　　而集園區開發、園區運營、工程建設、物業管理等業務於一體的綜合性集團化企業億達中國，則以38.2分位居榜單第二名。

　　資料顯示，2019年上半年，億達中國產業運營收入達23.33億元，毛利潤率為44%，歸屬於公司股東的淨利潤為2.99億元，產業投資5.49億元。

　　億達中國在財報中表示，2019年6月，公司成功競得鄭州科技新城二期土地，並與當地政府就商務園區達成辦公室回購協定，預計園區建築總面積達約70萬平方米，並將吸引超過300家科技創新型企業進駐。

　　此外，報告期內，億達中國商務園區委託運營項目逐步積累產業項目資源，新增5家世界500強及行業百強進駐商務園區。

　　而浦東金橋則以36.3分位居榜單第三。

　　財報顯示，2019年上半年，浦東金橋實現營業收入14.3億元，同比超62.5%；實現歸母淨利潤4.4億元，同比超11.1%；截至2019年6月末，公司可出租物業面積236.7萬平方米，擁有酒店式公寓1056套。

　　此外，公司擁有出租土地34.8萬平方米，且仍在加大投資性物業的建設和經營力度，這些優質資源可以為公司創造穩定和持久的租金收入。

　　針對下半年工作，浦東金橋表示，預計2019年全年經營性現金流入為24.09億元，上半年完成11.27億元，下半年經營性收入力保12.82億元。

　　此外，浦東金橋還通過聚焦科創板、央地合作等戰略契機，持續挖掘資訊通信5G、新能源汽車領域的重點專案，持續服務好華為、中移動等龍頭企業，力促重點功能性平臺專案落戶金橋；針對服務公寓品牌輸出，加大研究，儘快鎖定合作夥伴、形成合資合作模式，進一步打響“碧雲花園” “碧雲服務公寓”品牌。

　　招商中海金地入榜

　　除上述企業外，招商蛇口、中電光穀、宏泰發展、華夏幸福(28.000, -0.16, -0.57%)、寶能城發、龍湖集團、中海地產、金地集團也紛紛進入TOP20。

　　《產業地產榜》顯示，招商蛇口以33.1分綜合評分位居第四位。

　　財報顯示，2019年上半年，公司實現營業收入166.87億元，其中園區開發實現營收40.08億元，同比增長31.3%，毛利率同比提升6.5個百分點。據悉，招商蛇口在蛇口自貿區、太子灣片區、前海媽灣片區、寶安空港新城的深圳國際會展中心等區域擁有大量待開發資源。

　　位居榜單第六名的中電光穀，在2019年上半年實現收入約11.43億元，同比增長52.14%，其中產業園空間服務收入占總額45.0% ，產業園運營服務收入占總額55.0%；公司擁有人應占純利1.41億元，同比增長36.75%。

　　此外，中電光穀上半年產業園運營服務簽約38.74億元，占總簽約83.1%；產業園銷售簽約7.86億元，占總簽約16.9%。據悉，中電光穀在多個城市擁有優質產業園用地儲備約592.5萬平方米，主要為位於成都、長沙、上海、寧波、洛陽等城市的優質產業園用地。

　　而創立於1998年的華夏幸福，則始終致力於產業新城的投資、開發、建設與運營。

　　榜單顯示，華夏幸福以22.4綜合評分位居第11。2019年上半年，華夏幸福歸屬於上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%；營業收入387.3億元，同比增長10.7%；總資產4570.7億元，同比增長11.6%。

　　過去五年，華夏幸福歸屬上市公司股東的淨利潤年複合增長率達到35%，充分展現了華夏幸福產業新城模式的強勁生命力。

　　龍湖集團、中海地產、金地集團綜合評分分別為17.9分、13.1分、12.5分，分別位居第16名、19名、20名。

　　其中，龍湖集團產業運營收入達4.41億元，產業投資86.35億元。

　　2018年6月20日，龍湖集團發佈了位於上海閔行區顓橋鎮的“龍湖閔行中心”，這是龍湖首個對外公佈的“產業園”項目。

　　在產業園發佈會上，龍湖上海公司總經理溫介邦稱，這體量達到34.3萬平方米的專案為上海南部科創中心服務平臺、科創產業綜合體，幾乎囊括了龍湖集團現有的所有業態，包括辦公、商業、長租公寓、文化中心等，其中80%的物業將會由公司自持經營，而產業園的部分面積為6.3萬平方米。

　　中海地產在聚焦住宅開發主業的同時，也把業務觸角延伸至產業地產領域。

　　其在羅湖清水河片區的銀海時代中心項目，是中海在深圳首個全自持的類產業園項目；同時，中海還在天津濱海新區運營管理中海物流科技園。

　　2017年6月21日下午，中海地產分別與中建方程投資發展有限公司（從事新型城鎮化投資）、中建資本控股有限公司在北京簽署戰略合作協定，並就鄭州高新區項目簽署了合作協定。該專案被視為中海地產多元化投資的新突破。

　　2017年11月28日，中海還以47.9億元中標位於成都市天府新區秦皇寺板塊的299畝產業項目用地。據悉，在成都天府新區2017年規劃檔裡，上述地塊中的超高層建築被命名為“天府中心”，天府中心占地30畝，建成後，其高度將達677米，成為世界第二、中國第一高樓。

　　榜單顯示，中海地產產業運營收入為18.63億元，產業投資為42.2億元。

　　榜單第20名的金地集團，在產業地產方面亦向多元化發展。

　　今年9月，金地集團助理總裁王勇對外公開透露，目前公司在產業園、產城融合方面已經形成了智造園、科創園、文創園、特色小鎮四大系列。

　　同時，金地集團自主開發及輕資產運營的純產業類項目共16個，佈局中國長三角、珠三角、環渤海和美國矽穀等全球產業高地。

　　此外，金地還引入全球知名創投基金、孵化器等資源平臺，構築互聯互通、共生共贏的產業生態圈。依託金地30年綜合開發運營經驗，多元業態創新互動，厚積薄發，不斷探索城市價值。

億京旗下荃灣映日灣經過周末收票後，發展商落實周日（22日）進行第三輪銷售，共發售172伙，市場消息稱項目暫收近1000票，超購4.8倍；新地（00016）長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III愈戰愈勇，截至昨晚收票已接近3200張，以周四（19日）首輪銷售352伙計，超購8倍。兩盤合計凍結市場資金約7.4億元。

映日灣上周突以折實平均呎價19794元加推171伙搶客，發展商昨日發出銷售安排，周日進行第三輪銷售，連同一個撻訂單位，共發售172伙。

市場消息稱，項目截至昨晚累收約1000票，超購4.8倍，周四截票。位於楊屋道88號的映日灣提供840伙，實用面積217至2022方呎，預計明年4月中入伙。

匯璽III累收3200票

匯璽III周四進行首輪銷售352伙，折實平均呎價23172元，消息稱截至昨晚累收約3200票，超購8倍，周三（18日）截票。位於深旺道28號的匯璽III提供1172伙，實用面積267至2171方呎，明年7月入伙。同系北角海璇昨日調高6伙貨尾售價，加幅1%至7%，周五（20日）以先到先得方式發售。

近日新盤交投回升，新地旗下匯璽昨日連沽3伙，套現逾1.457億元；華懋旗下九龍塘賢文禮士昨日更接連賣出4伙，單日套現逾1.82億元。華懋集團銷售部總監吳崇武表示，售出的單位中，位於第1座最後3伙由一組買家認購，包括2個頂層連天台特色戶，涉資逾1.3億元。

此外，新世界（00017）旗下西貢清水灣傲瀧亦以招標方式售出D座G16花園複式戶，實用面積2201方呎，成交價4590.6萬元，呎價20857元。

土地註冊處資料顯示，九龍倉（00004）及南豐發展的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON，今年6月以逾5.8億元售出的二期22號屋，由內房君豪置業總裁石金禹（SHI JINYU）以私人名義購入，為石氏同一個項目購入的第三個物業，料須繳付15%從價印花稅，涉資約8713.32萬元。石金禹購入的三個MOUNT NICHOLSON物業同為洋房，合計涉資逾17.83億元。

宏安（01243）牽頭發展的油塘曦臺昨日亦加推新一張價單，以最高13%折扣計算，折實平均呎價21774元，當中包括5個特色戶，較對上一張今年5月發出的價單調高6.7%，折實入場費1180.9萬元起；其中位於2座頂層37樓A室連天台特色戶，實用面積1274方呎，天台886方呎，折實3595.7萬元，呎價28247元，售價及呎價均創項目新高。發展商並發出銷售安排，連同舊單位於周五（20日）發售84伙。

中美貿易戰尚未達成共識，加上本港抗爭運動短期未見平息，香港企業營商環境遇上挑戰，商廈租金無可避免受壓。中環美國銀行中心一個高層海景單位，大幅下調叫價36%放租，意向呎租約75元。

中原（工商舖）寫字樓部市務經理林澤豪表示，美國銀行中心35樓7室，建築面積約1023方呎，以意向呎租約75元招租，涉及月租約7.67萬元，現已交吉。單位備有基本寫字樓裝修，可望部分海景。

據知，業主原本叫租每呎約117元，因應市況於8月底大幅減價，較最初叫價下調約35.9%。資料顯示，建築面積約1517方呎的同層3室，於今年4月以呎租80元租出，最新叫租較5個月前低逾6%。

此外，有投資者接連拋售商場舖位，本月初接連售出一個旺角先達廣場及兩個旺角信和中心舖，合共套現618萬元，賬面獲利53萬元後，新近連環蝕讓尖沙咀利時商場及葵涌廣場舖位。

當中，尖沙咀利時商場4樓37號舖，建築面積84方呎，於2007年以250萬元購入，剛以148萬元沽出，賬面蝕102萬元（40.8%）離場。而葵涌廣場3樓時尚坊36號舖，建築面積127方呎，於2011年以315萬元購入，現以238萬元易手，賬面損失77萬元（24.4%）。

最新利時商場及葵涌廣場兩舖共蝕179萬元，不單已抵消原業主沽出旺角3個舖位的獲利金額，總體更要「倒蝕」126萬元。

物業管理行業備受追捧，星展（香港）研究部中國房地產業分析主管王丹表示，物管增長潛力高且防禦力強，看好前景，料整個行業未來2至3年的年均盈利增長逾5%，相關上市公司的盈利增長更可達30%。

估潤地世房等 將分拆物管業

多間內房股分拆物管業務上市，王丹估計，短期內潤地（01109）、世房（00813）、富力（02777）、建業（00832）將進行相關動作。估值方面，王丹指，行內市盈率分化，介乎10至30倍，認為平均市盈率為22至23倍的公司較具吸引力。

王丹料，基礎物業管理規模在15年內有翻倍增長。不過，以去年頭100大物管公司計，基礎物管淨利潤率只有5.6%，主要受人工成本拖累，佔成本支出約58%。然而，隨着非核心服務外判，加上新盤對物管的需求，其管理費有上漲空間，相信利潤率會逐步提升。

二手市場交投緩慢，根據房委會成交紀錄顯示，9月份上半月全港綠表公屋及居屋第二市場（綠表）的成交總數為9宗，與8月同期的8宗相若。

值得注意的是，9宗登記僅屬臨時數字，實質市場交投持續升溫。例如油塘油翠苑剛錄本月第2宗成交，B座低層03室，實用400平方呎，，兩房間隔，剛以綠表價470萬元（未補地價）易手，呎價11,750元。較本月初同類單位造價再低7.5%。

其次，黃竹坑雅濤閣3座高層K室，實用面積591平方呎，剛以730萬元易手，呎價12,352元，屬於理想價水平。原業主於2014年以383萬元購入，帳面獲利347萬元離場，期內升值91%。

而鰂魚涌康山花園本月暫錄兩宗綠表買賣，其中4座中層D室，實用面積484平方呎，以580萬元（未補地價）易手，呎價11,983元。原業主早於1987年以34萬元購入，帳面升值16倍。

居屋持續錄得減價成交，油塘油翠苑低層2房減價近1成，於居二市場470萬元易手，創今年3月以來同類型單位新低。

一手樓空置稅已刊憲準備立法前夕，發展商加快推售現樓盤。新鴻基地產昨日將已入伙的北角海璇其中6伙加價1%至7%，當中第5A座12樓F的286方呎開放式單位，加價後折實價1,091.3萬元，再度挑戰港島東區開放式單位新高價。

開放式挑戰港島東新高

北角海璇昨將第5A座12樓A至F室合共6伙加價1%至7%，該6伙面積286至524方呎，加價後售價1,330.9萬元至2,888.8萬元，呎價44,081元至55,130元，扣除最高18%折扣，折實價1,091.3萬元至2,368.8萬元，折實呎價36,146至45,207元。該6伙於周五即場登記抽籤揀樓。

匯璽III收票超額逾8倍

同系已入伙的南昌站匯璽III落實於本周四開售首輪352伙，今日截票，消息指至昨晚累收3,180票，超額登記逾8倍。

其他發展商，中信泰富旗下已為現樓的何文田KADOORIA加推嘉道理道127號地下招標，本周五截標。

映日灣172伙周日發售

此外，億京發展旗下荃灣樓花盤映日灣落實於周日發售172伙。該盤上周加推172伙，包括167伙標準戶，開放式至三房戶，面積217方呎至859方呎，以及5伙特色戶，面積418方呎至1,908方呎。該172伙折實入場費由426.9萬元起。

一手成交方面，本港新盤昨單日售出11伙，當中9伙屬現樓單位。華懋旗下已為現樓的九龍塘賢文禮士招標售出4伙，成交價3,651萬元至5,260萬元。華懋集團銷售部總監吳崇武表示，賢文禮士第1座最後3個單位由同一組買家認購，總成交價逾1.3億元。另外5座9樓B室則以5,260萬元售出。

新地兩個現樓新盤亦錄成交，其中南昌站匯璽昨售出3伙低座住宅單位，成交價4,555萬元至5,430萬元，而元朗Grand YOHO第1期第9座36樓F室單位則以1,583萬售出。新世界旗下已入伙的清水灣傲瀧以4,590萬元售出D座G16花園複式戶，面積2,201呎，呎價20,857元。

石金禹增持Mount Nicholson

土地註冊處顯示，內房君豪置業總裁石金禹於7月以約5.8億元購入山頂MOUNT NICHOLSON 的22號屋，面積7,008方呎，連2,761方呎花園，1,350呎天台及2,653呎庭院，呎價82,889元，須繳付15%辣稅約8,700萬元。石金禹及相關人士已先後多次入市，於2017年先購入10號，今年7月再買21號屋，連同最新購入的洋房計算，已持有項目3幢洋房，總價近18億元。