搬新家本應開心，但台南市1位林小姐入住新厝才發現，花百萬元買的停車格，後方竟多了1個消防送水口，停車時不小心還會A到，她向建商反應，對方竟說：「當初也不知道這個會在這裡，我也沒有辦法。」南市消防局表示，依《消防法》規定，消防送水口前不能有阻礙物影響救災，也不能停車，接獲檢舉後將稽查，最高可罰3萬元；消保官則表示，民眾可主張車位瑕疵，透過消保官與建商協調退費或重劃車位。

林小姐購買的爭議車位，位於台南市東區德昌路預售案「樂高2」，由興百舜建設投資興建，2019年8月交屋，7樓華廈，共36戶，15個平面停車位。林小姐告訴《蘋果》，2年前購屋時，因無法定車位，才會花100萬買建商的增設車位；交屋前都沒異狀，交屋後才發現車位多了1個消防送水口，「整支都在車位裡。」她詢問建商負責人，對方卻回覆：「我也不知道，今年使用執造拿出來的時候才知道有東西在那，沒辦法處理。」

建商應知送水口位置
林小姐氣憤懷疑建商怎麼可能不知情，於是詢問台南工務局、消防局、消保官，3方皆表示建商拿到建照之前，就應該知道消防送水口在哪裡。

林小姐無奈表示，現在購買的是新房子，1年後消防局會進行常規性的消防安檢，屆時若被查到違規，將會開罰，但當初買這個車位，是跟別人車位一樣價錢，只有她遇到這種事，明明就是重大瑕疵，還違反公共安全。她甚至覺得建商詐欺，林小姐已經有跟消保官申請調解，希望建商可以重劃車位。記者聯繫興百舜建設，對方表示主管不在無法回應；再聯繫建商負責人，電話、簡訊亦無回應。

對此，台南市建築管理科的代理股長蔡亨旺表示，建築執照裡的平面圖沒有消防設備圖，消防圖由消防局管，「但是建商是起造人，手上一定有2張圖，不可能不知道哪裡有消防送水口。」蔡亨旺說，建商蓋好的房子含設備，如果影響到消費者使用權益，應由建商負責改善，建議申請消保會調解。

違法車位其契約無效
台南消防局火災預防科葉偉德股長解釋，消防出水口是要讓消防車救災使用，出水口前不能有阻礙物影響救災，包括劃設停車位，此舉已經違反《消防法第6條》，若稽查屬實，限期1個月改善，否則將裁罰6000∼3萬元。

台北市消保官室的主任楊麗萍表示，有建商會在使用執照審核通過後進行二次施工，包括多設停車格等，販賣違法的車位已經違反《民法》246條「以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。」違法的停車格本來就沒辦法買賣，消費者可以主張買賣契約無效返回價金，而且使用時有損害也違反《民法》226條，得以向債權人請求賠償損害。

楊麗萍提醒消費者，簽訂買房契約前，平面圖須看仔細，消費者有權跟建商要求看使用執照跟平面圖，有做二工的建商會讓消費者簽同意書，未來被查報損失要自行負責，消費者要注意夾帶文件是否有這張，簽字前要注意。

停車位好多款 比對平面圖自保

買房眉角多，還時不時雷到購屋者，如案例中的林小姐買預售屋，交屋時卻發現百萬元停車位竟多了「消防出水口」，專家表示，合法停車位可分為法定、增設及獎勵停車位，「消防栓位在停車格內，可能就是違規二工或是車位超賣，若想確認車位是否合法，最好的辦法是交屋時比照建築平面圖，不然難以發覺。」

濫劃超賣相對常見
住展雜誌企研室經理何世昌解釋，停車位有法定停車位、增設停車位、獎勵停車位3種，案例中林小姐買的「增設停車位」，是在法定停車位之外，法令允許建商自行增設的停車位，產權可登記為公設或獨立權狀。

1名不願具名的房地產業者私下分析：「消防栓應為使照檢查常見，增設停車位會出現消防栓，幾乎前所未聞，反而是濫劃、超賣車位相對常見，尤其建商把增設停車位坪數納入公設坪後，在規劃建案時，就可以在合理的情況自行彈性調配坪數，但偶爾也會有建案濫劃停車格情形。」舉例來說，建築平面圖假設有50個車位，建商掌握公設坪數，就能自行調整每個車位少0.5坪，藉此額外多劃出1格10坪大的車位，這已是業界公開的秘密，尤其在非方正基地或畸零土地很常見。

大公小公用法不同
采揚建設總經理陳正哲提醒說：「社區停車位屬於私有空間，只要進出不妨礙，通常不會起爭議，若是購屋族擔心，惟有在交屋時拿著建築平面圖比對，否則一般難以察覺。」
對於購買車位，何世昌也補充表示，若車位登記為大公，此車位則為社區全體住戶共同持有產權，屬於共有專用，購入車位應瞭解管委會對於車位是否有分管協議，且注意是否有記錄車位編號、由哪1戶專用，若協議有規定僅限該車位所有權人停車，即無法對外出租；若登記為小公，則由部分住戶共同持分管理，買賣法定停車位就只限同社區的區分所有權人。

觀光客最愛的鼎泰豐將在台北市永康商圈開出旗艦店信義2店，位置就在信義本店的斜對面，目前內部正在整修，預期12月上旬開幕，商仲估計逾400坪獨棟店面，租金總價約在150萬元內。

424坪月租約150萬
鼎泰豐本店空間狹小，早已無法容納人潮，這次租下信義路二段277號的4層樓獨棟店面，座位數約320席，將是鼎泰豐迄今全球最大旗艦店。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，據實價登錄，過往信義路二段獨棟透天店面的每坪單價行情約3000∼3500元，以此估算信義2店舖面424坪，總價約130萬∼150萬元。

丁玟甄表示，該大樓產權為國泰建設所有，3年前1樓曾對外招租，80坪空間單價約6500元，但後來未租出。「永康街店面租金每坪約1萬∼1.5萬元，巷內約5000∼7000元，在永康商圈店面總租金90萬元就已是高價，信義2店租金對餐飲業而言非常高，僅大品牌才能撐起。」丁玟甄認為，信義2店拓點，旁邊店家或捷運出口沿線應能感受人潮增加現象，但就整個永康商圈來講，租金跟人潮增加應不至於太明顯。

高市地政局昨日舉辦第3季土地標售，此次共有18標19筆土地釋出，總面積為5719坪，總標售底價15.9億元，總計吸引56封標單搶標，標脫率83%。其中，高市府「愛情摩天輪」中都預定地旁、臨九如三路1筆土地，吸引3家建商搶購，最終協勝發建設以總價逾7.68億元購得，換算每坪成交92萬元。

土地標脫率達83%
第3季土地標售最受矚目位於三民區中都重劃區住4用地，面積834.69坪，標售底價為6億8982.7萬元，換算每坪82.6萬元，該筆土地受矚目在於其土地正對面為唐榮公司擁有商業地，之前有傳出唐榮有意開發成為百貨商場，而該筆唐榮土地也是高市府預定要規劃「愛情摩天輪」據點之一。

該筆中都土地出現搶標，包含日大建設出價7.52億元、福懋建設出價7.38億元，得標建商協勝發副總黃昭寰指出，看好中都未來發展願景才會出手購地，目前開發進度未定，可能規劃住宅或商場，依公司過去經驗購地後不會立即開發，而未來對面唐榮公司土地是否要開發成商場，或會不會興建摩天輪，都不是影響這次購地原因，最主要的還是公司目前在市面上庫存土地不多，才會出手買地。

高雄大學4地標脫
另外，位於高雄大學特區的4筆土地也全標脫。芳崗建設以2億5399.9萬元購入大學5街旁869.8坪住3用地，換算每坪29.2萬元，溢價35.89%。台中建商富旺國際以2億19.9萬元購入大學19街729.5坪住3用地，換算每坪27.4萬元，溢價25.7%。高晟地產(全誠建設)以總價2億2669萬元購入757.9坪住4用地，溢價20.63%，換算每坪成交29.91萬元。

高晟地產主任董家廷指出，目前規劃2棟4併中小坪數首購宅，至於開發進度仍然未定。此次標售頗為熱門的還有鳳山區保成段3筆標售地，面積僅介於87∼237坪，每坪標脫金額大約32.5萬∼37.5萬元，溢價率19.7∼38.6%。

富住通商用不動產主任許值瑋分析，此次土地標售如同預期仍出現搶標現象，其中，楠梓高雄大學特區出現許多標單，最終4塊土地全標脫，未來仍多以首購宅為主力，「而中都重劃區目前已有不少建案開工銷售，此次標售土地正對面即為唐榮土地，未來唐榮土地勢必作為商場使用，若市府未來規劃愛情摩天輪對於區段發展會有不少加分，因此建商進場置產先行卡位。」

房仲業者發布第4季房產趨勢報告，儘管上半年房市買氣回溫，但近6成受訪者認為最好的購屋時機是在2020年下半年以後，主因考量美中貿易戰、總統大選等變數，希望等經濟及政局更明朗後再進場購屋。

貿易戰、大選添變數
根據永慶房屋第4季房產報告，認為未來房價持平的比率約38%，較上季減少5個百分點；認為未來房價走跌的比率則有39%，較上季增加1個百分點；認為房價會上漲的比率約23%，較上季增加4個百分點。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，今年房市買氣回溫讓房價有支撐，但第3季開始美中貿易戰摩擦升級、國際景氣不穩，加上國內總統大選，使得部分民眾看空房價。不過，也有部分受訪者認為，利率仍處於低檔，又有台商回流投資設廠、甚至置產，看好後續房價表現，因此，第4季看空與看多房價的比率同步成長。

至於受訪者對於資金避險標的挑選項目，房地產仍穩坐避險首選標的，約占35%，黃金占34%居次。謝志傑指出，房地產屬於耐久財，除了保值與避險功能外，還具備投資效益。

另外，受訪者投資房地產收租的意願，68%表達有意願，其中6成偏好投資住宅產品，對於租金收益率的期待值則以2%至3.5%居多，約占54%。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，房市經歷3至4年修正後，自住首購、換屋甚至置產族群等剛性需求出籠，近期房市表現佳，今年前7月全台買賣移轉棟數已達17.3萬棟，較去年同期成長6.7%，推估第4季房市交易量應較去年同期小幅成長，因此上修今年房市交易量為28.8萬至29.5萬棟間，較去年成長3%至6%，有望超越2015年的29.26萬棟。

永慶房產集團18日發布第四季房市前瞻報告指出，今年房市交易量可望達28.8至29.5萬棟，有機會超越2015年，不過，今年全年住宅建照量恐達14萬戶，舊有餘屋待去化，加上未來二至三年新增供給爆量，大台北以外的都會區超額供給壓力大，房價很難有上漲空間。

大台北外都會區 房價難漲

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，中美貿易戰愈演愈烈、甚至擴大為貨幣戰與科技戰，全球經濟成長受到衝擊，不過台灣在亞洲四小龍中經濟成長及股市表現相對穩健，加上民間資金充沛，尤其房市經過三至四年的修正後，房價處於盤整，加上剛性需求出籠、低利環境持續，帶動六都今年前七月交易量年成長7.8％，預期今年全台年增率可達3~6％，有機會超越2015年的29.26萬棟。

不過房市回溫，供給量持續大增，最大隱憂仍未消除，因景氣好轉建商開發態度轉趨積極，今年前七月住宅建照核發創金融海嘯以來11年新高，達8.2萬戶、年增20％，這些新增供給在2021~2022年轉化成為實質供給。

超額供給 仍是最大隱憂

而前七月住宅使照為5.3萬戶，雖年減2％，但仍是11年來第三高，大量餘屋待去化，且今年仍處於交屋高峰期，葉凌棋表示，舊有加上新增兩者的房屋供給，供過於求的隱憂未除。

以都會區來看，桃園、台中使照年增率均超過二成；桃園、台中、台南建照年增率更高達35~46％，台中市前七月建照核發量更高達1.5萬戶。

葉凌棋表示，今年以來房市交易量的回溫成長，幾乎多為大台北以外的都會區所貢獻，大台北房價跌幅收歛，桃竹及中南部都會區房價高檔盤整，跌價感受其實並不明顯。未來房屋供給量增的情形，除了雙北市供需較平衡外，其餘都會區供給量都有明顯增加，賣壓也持續累積中，形成房價緩漲最大壓力。

近年工業地產市場超夯，根據宏大國際資產公司18日公布的最新調查顯示，北台灣工業廠房供需失衡，台北市內湖、南港、士林等三區，每坪工業區土地行情已躋身「百萬俱樂部」，部分精華地段更動輒要價120萬~160萬元；至於新北市以五股最搶手，每坪也飆破100萬元大關。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，近年海外台商回流資金購地設廠，的確帶動工業區土地、工業廠房交易熱絡。據宏大國際資產調查統計，企業在設廠購地時，主要考量項目有區位、交通運輸、建物符合使用等客觀因素外，最重要的一點就是土地價格。

宏大國際資產調查近年北北桃工業區土地成交案例，土地成交行情每坪價格從1字頭到9字頭，甚至上百萬元，應有盡有；其中躋身每坪「百萬俱樂部」的熱區，包括南港、內湖、士林、五股。

陳益盛表示，北北桃各區價格差異，主要因為生活及商業機能、交通運輸、容積率等三大條件有差異。根據實價登錄資訊顯示，新北市五股新北產業園區2016年以每坪116萬元，刷新新北市工業地「地王」紀錄，主要是鄰近機捷A3站，使用分區為丁建、容積率為300％，高於一般乙工的容積率210％。

至於台北市，陳益盛表示，每坪「百萬俱樂部」則集中在內湖、南港、士林等三區；部分較精華地段，每坪已飆上120萬~160萬元。

陳益盛指出，目前普遍地主的心態持續偏多，主因有三高：首先，台商回流資金，地主期望買方追「高」購地，以創造資金行情；二是都市型工業區更新立體化，容積獎勵可提「高」20~50％的樓地板面積，土地價值自然增加；第三，地主只聞土地成交價新「高」，不管區位、地形，甚至容積率差異等條件，直接往上開高。不過地主開價太高，已開始拉大買賣雙方的價格差距。

台北市危老改建持續發酵，具有開發價值的透天厝翻身，加上危老10％獎勵明年將落日，讓大地坪的產品身價上揚。根據實價登錄資料顯示，大安區在過去一年來，就有七筆總價逾5,000萬元的透天厝交易。

實價登錄資料顯示，今年1月台北市大安路一段2016巷一間透天厝成交金額達1.68億元；此外，近台大生活圈的新生南路三段70巷2弄在四個月內出現二筆透天厝交易，7月成交9,193萬元、3月則成交9,903萬元， 以土地面積換算每坪成交價分別為每坪262萬元與223萬元。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，雙北市已經公布的危老案例不少為百坪以內的開發案，礙於基地面積可能無法爭取到高額的容積獎勵，但仍可爭取到基本的時程等獎勵容積，吸引小面積的開發案爭取危老獎勵方案，對於精華區的大地坪透天厝更帶來重建的效益。

曾敬德表示，過去一些精華區的土地開發案，可能買方與地主間的價格認知還有一段落差，但因為危老方案的容積獎勵讓整個開發案報酬率順利達成，買方可能興建更多樓地板面積而願意加價，也讓大地坪的產品身價上揚。

高雄地政局18日辦理今年第三季開發區土地標售，湧進56個標封競標，共標出15標16筆土地，合計標售金額18.63億元，標脫率達83.33％，續創標地佳績；最受矚目的中都834.69坪的「住四」建地，由協勝發以每坪92.01萬元得標，溢價率約11.33％；襄揚國際則一口氣標下2筆鳳山區的小筆土地。

高雄地政局長黃進雄18日表示，此次最受矚目的中都重劃區1標2筆「住四」用地，合計面積約834.69坪，因近中都溼地公園及中庸公園，具備腹地大、利於規劃、商業價值高等優勢，吸引3家投資人搶進，最後以7.68億元標脫，溢價7,817萬餘元，每坪脫標價約92.01萬元，溢價率11.33％。

黃進雄說，高雄大學區段徵收區此次推出4標4筆土地，全數標脫，共有12家投資人搶進，其中1筆臨德中路住四用地，面積約757.96坪，因近後勁溪及公園，休閒條件佳，以2.26億元標脫，每坪標脫價約29.91萬元。

據悉，得標廠商為高晟地產公司，溢價約20.63％；另2筆位於高雄大學附近的住三用地，也各以每坪29.2萬元及27.44萬元，分別由芳崗建設和富旺國際得標，溢價率各為35.89％及25.77％；第4筆位於大學27街的42.78坪商三用地，每坪標脫價為30.13萬元，得標廠商為友友地產。

黃進雄表示，位處前鎮區與鳳山區交界處的第77期重劃區，鄰近國道1號高速公路五甲交流道及88快速道路，重劃後成為建商推案的重點地區，此次推出3筆土地，全數標脫，共吸引22家投資人競標，分別以每坪37.59萬元、36.03萬元及32.54萬元標脫，是此次標售投標封最多的重劃區。

據了解，襄揚國際在77重劃區共標得2筆土地，得標金額分別是4,511萬元和7,711萬元，土地坪數各為120.02坪和237坪。

至於高大坪頂1號及5號道路區段徵收區，因高市府開闢莿蔥腳溼地公園及孔宅綠園，並辦理空地綠美化，景觀環境佳，近年標售成績亮麗；黃進雄說，此次各推出1筆商五及特商土地，共吸引11家投資人競標，各以每坪24.6萬及16.92萬元標脫，溢價率各為24.03％及34.67％，顯示該區持續受到投資者青睞。

受到貿易戰、國際局勢動盪影響，台商數千億資金回流，為台中豪宅市場帶來強勁撐盤動能，豪宅新成屋近期買氣增溫，高總價豪宅成交案頻傳、且屢創新高價！指標豪宅新成屋如大陸「寶格」、大陸「麗格」、寶輝「秋紅谷」、富邦「天空樹」、寶璽「天睿」等，近期銷售表現亮眼。

根據內政部實價網最新資訊顯示，台中七期大陸建設「寶格」豪宅新成屋，近期14樓成交單價67.5萬元、總價1.3億元，成為今年以來、第二高總價的豪宅成交案。單是大陸「寶格」與「麗格」雙豪宅案，近期成交戶數高達8戶，預約客戶明顯成長了三成以上，在頂級豪宅銷售上表現搶眼。

大陸「寶格」案強調從建築、景觀、公設、家具、廚衛、餐具等大小細節，都由義大利國寶設計大師Antonio量身訂製，「寶格」不只是一棟Antonio設計的建築，更是Antonio集大成的傳世藝品，正是吸引大批高資產族群購屋置產的主因。

此外，外觀擁琥珀色蜂巢玻璃帷幕量體，同樣出自義大利國寶設計師Antonio Citterio及其設計團隊ACPV聯手設計的大陸「麗格」，即將完工落成，目前詢問度熱絡。

另外，寶輝「秋紅谷」新成屋近期成交3戶，其中27樓2戶，總價分別為1.25億元與1.15億元，單價均為68萬元；11樓1戶總價為1.1億元、單價64萬元，均站穩「6」字頭。

下半年即將交屋的七期寶璽「天睿」豪宅案，正對2萬坪綠地的十字綠園道，力邀加拿大國寶建築師Michael Green、日籍空間設計師片山正通聯手設計，規劃168、185坪產品，以Z字型設計達到各戶之間沒有鄰牆，且四面採光，每坪成交單價在75至85萬元。

至於百億豪宅富邦「天空樹」，由普立茲克建築大師-伊東豊雄設計規劃，在2,755坪基地面積中規畫2,200坪的社區專屬私家庭院，吸引企業名人指名購買，近半年就3戶成交，目前僅餘個位數戶別。

台企銀今天晚上發佈重大訊息，因違反央行豪宅管制禁令，給豪宅寬限期，遭央行開罰100萬元。這是央行2010年實施選擇性信用管制以來，首次有銀行因違反豪宅禁令遭罰。

因應房市飆漲，央行自2010年開始實施選擇性信用管制，2012年訂出豪宅訂出管制措施，逐步修正後，目前實施的是2016年的「中央銀行對金融機構辦理購置高價住宅貸款業務規定」為央行豪宅貸款禁令。

央行豪宅貸款禁令規定，金融機構承作豪宅貸款不得有寬限期。不過，金管會金檢台企銀時，發現台企銀房貸案件有問題，居然給豪宅貸款寬限期，並出具檢查意見。央行再依據金管會的檢查意見，並進行金檢後開罰。

台企銀高層表示，此案是發生在高雄，依據央行規定，依鑑價或買賣價孰高認定高雄住宅超過4000萬元就屬豪宅禁令管制範圍。

台企銀高層指出，此案是高雄一間店面，交易價格達7000萬元，但鑑價不到4000萬元且借款人不需要那麼多錢，因此分行採孰低認定此店面價格為3000多萬元，放款2000多萬元，並給予2年寬限期。但在金管會金檢時被揪出，並移送央行處置。

台企銀表示，此案因金額小，不用提報總行核貸。未來將再強化授信審查作業，並佐以系統管控。

財金高層表示，央行實施選擇性信用管制以來從未開罰，銀行初次違反歸定且情節不重大，央行都是以勸導的方式來處置。此次台企銀被罰，恐怕情節不輕。

　　綠地控股(7.180, 0.12, 1.70%)今年以來經營業績表現，並與去年同期資料、主流50家上市房企經營資料均值進行比較，同時根據房地產企業開發業務的整體商業模式和運作流程，參考主流評級體系，歸類經營指標並賦予相應權重，從四個方面來評估綠地控股今年以來的“中考成績”與“改變”。

　　上半年，綠地控股實現營收2015.87億元，同比增長27.54%，歸母淨利潤89.87億元，同比增長48.4%。中考成績方面，綠地控股總體的成績較好，總成績為A-。規模優勢和業務發展成績較好，“中考”成績分別為A、A-，但由於利潤率水準較低且淨負債率較高，綠地控股在盈利能力、財務實力的成績較為一般。

　　基本業務方面，綠地控股2019年上半年拿地金額為556億元，拿地面積為2202萬㎡，而2018年上半年拿地金額為443.7億元，拿地力度有所加大。綠地控股半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第7位，同比下落1位，為1676.9億元，較去年同期上漲4.4%。拿地強度（拿地金額/銷售金額）較平穩，為0.33，銷售均價與拿地均價之比為4.47。但公司存貨周轉率有所加大，由去年同期的0.26提升至0.29。

　　財務方面，綠地控股今年中期平均融資成本較2018年略有升高，為5.5%，明顯低於主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年資料顯示，綠地控股平均融資成本為5.4%。截止上半年，公司淨負債率高企，為179.73%，明顯高於行業均值99.62%，但較上年末基本持平。

　　目前綠地控股貨幣資金+受限制使用資金共有866.01億元，短期債務為942.01億元，長期債務為2031.22億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，綠地控股短期償債壓力指數為1.09，明顯高於主流房企資料均值0.66。

　　規模與盈利方面，綠地控股有明顯的規模優勢，但盈利能力較差。2019年上半年綠地控股總資產10018.06億元，淨資產1172.43億元，土地儲備貨值為19213.7億元（以當期銷售均價乘以土儲面積所得），權益土儲貨值為17292億元，綠地控股預收賬款（合同負債）為3597.8億元，整體規模處在主流房企的頭部。

　　綠地控股的銷售毛利率僅15.13%，三費較去年同期有所增加，銷售淨利率僅5.63%，大幅低於主流房企16.5%的平均水準，半年ROE為12.04%，明顯落後于行業平均水準9.8%，這主要得益于公司的高杠杆和高周轉。

　　佳兆業今年以來經營業績表現，並與去年同期資料、主流50家上市房企經營資料均值進行比較，同時根據房地產企業開發業務的整體商業模式和運作流程，參考主流評級體系，歸類經營指標並賦予相應權重，從四個方面來評估佳兆業今年以來的“中考成績”與“改變”。

　　上半年，佳兆業實現營收201.13億元，同比增長33.76%，歸母淨利潤28.37億元，同比增長66.5%。中考成績方面，佳兆業總體的成績一般，總成績為B。業務發展和盈利成績稍好，“中考”成績為A-，但由於整體規模不大且淨負債率較高，佳兆業在規模優勢、財務實力的成績較為一般。

　　基本業務方面，佳兆業2019年上半年拿地金額為129.8億元，拿地面積為209.5萬㎡，而2018年上半年拿地金額為53.78億元，拿地力度有所加大。佳兆業半年銷售金額在克而瑞銷售排行中位列第34位，為347億元，較去年同期上漲37.15%。拿地強度（拿地金額/銷售金額）較平穩，為0.37，銷售均價與拿地均價之比為3.73。公司存貨周轉率有所加快，由去年同期的0.13提升至0.17。

　　財務方面，佳兆業今年中期平均融資成本較2018年繼續提升，達到8.6%，明顯高於主流上市房企平均融資成本均值6.44%。2018年資料顯示，佳兆業平均融資成本為8.42%。截止上半年，公司淨負債率依然高企，達到196.48%，大幅高於行業均值99.62%，但較上年末有所回落。

　　目前佳兆業貨幣資金+受限制使用資金共有273.6億元，短期債務為224.47億元，長期債務為930.92億元。短期償債壓力指數是評估一家房企一年內的債務壓力情況，佳兆業短期償債壓力指數為0.82，資金並不是十分充足，高於主流房企資料均值0.66。

　　規模與盈利方面，佳兆業無明顯規模優勢，盈利能力稍好。2019年上半年佳兆業總資產2590.13億元，淨資產448.79億元，土地儲備貨值為4640億元（以當期銷售均價乘以土儲面積所得），權益土儲貨值為3758億元，佳兆業預收賬款（合同負債）為453.44億元，整體規模處在主流房企的中游。

　　佳兆業的銷售毛利率33.36%，三費較去年同期基本持平，銷售淨利率13.81%，低於主流房企16.5%的平均水準，半年ROE為11.77%，高於行業平均水準9.8%。

　去年底掛牌，6月暫停，8月複牌，9月成交。

　　近日，北京大興區瀛海鎮誕生全國首個可售集體建設用地住宅項目，千呼萬喚的集體土地進入住宅市場終於從夢想變成現實，同時亦給房價下行預期打開巨大想像空間。

　　均價僅為周邊商品房1/3

　　2019年9月12日，一場低調的土拍在北京舉行。北京大興區瀛海鎮YZ00-0803-2010、2013A、2013B、2014、2016地塊競價結束，競得人為北京上瑞置業有限公司，以底價15.13億元成交。

　　掛牌檔顯示，該地塊將用於建設共有產權住房，同時該批共有產權房銷售均價為2.9萬元/平方米（含全裝修費用），價格僅為附近商品房的1/3。

　　該地塊建設用地面積為4.79萬平方米，建築控制規模10.81萬平方米，容積率為2.5。在配套設施方面，該地塊將配建一處幼稚園。為保證配套幼稚園與住宅社區“同步規劃、同步建設、同步交付使用”，該專案實行統一規劃，改變以往教育用地的劃撥方式，同步研究教育用地與共有產權房建設配比的供地方式，由開發單位無償代建後移交相關主管部門。

　　土地性質方面，本次掛牌出讓的地塊雖為集體建設用地，但與國有建設用地同責同權；土地所有權屬於瀛海鎮西一村和瀛海鎮西二村集體經濟組織，村集體轉讓期限內的使用權屬於地塊的拆遷、騰退方――大興區級集體土地聯營公司北京興福集體資產管理有限公司。

　　根據天眼查資訊，北京上瑞置業有限公司由河南正商經開置業有限公司100%控股，該公司開發專案多集中於河南省內。

　　早在2018年末，包括此次成交地塊在內的三宗大興區瀛海鎮集體土地便開始公開掛牌。

　　今年3月21日，當《每日經濟新聞》記者與北京興福集體資產管理有限公司確認時，對方表示瀛海鎮這3宗土地均未交易成功，後續要進一步等待官方消息。

　　6月27日，北京市規劃自然資源委大興分局發佈公告稱，因故暫停大興區瀛海鎮3宗集體經營性建設用地使用權出讓掛牌交易。

　　就在輿論普遍認為集體建設用地建設共有產權房的試點工作將要暫停之時，不到兩個月後，8月初，3宗地塊再度入市。

　　此次成交的地塊是3宗地中起拍價格最低的，後續兩宗地塊的成交情況尚待關注。

　　政策破冰，對市場影響巨大

　　此次集體土地首次用於共有產權房建設用地入市的背景是，8月26日閉幕的十三屆全國人大常委會第十二次會議上，關於修改土地管理法獲得了會議表決通過。法案刪去了現行土地管理法關於從事非農業建設使用土地的，必須使用國有土地或者征為國有的原集體土地的規定。也就是說，我國非農建設用地將不再“必須國有”。

　　事實上，早在2015年2月，北京市大興區等33縣（市、區）就被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區。作為北京市唯一的農村集體經營性建設用地改革試點區，大興區已出臺40多項政策檔，實現了農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股與國有土地“同等入市、同權同價”。

　　2016年1月15日，“K2”（即現石榴集團）以“北京贊比西房地產開發有限公司”之名，力克旭輝、首開、鴻坤等房企，以總價8.05億元、溢價率77.2%、樓面價1.6萬元/平方米拿下北京首宗集體經營性用地（非商品住宅）——大興西紅門2號地F81地塊，“大興模式”首次進入房企視野。

　　無疑，隨著集體土地使用制度的改革，由各級政府壟斷建設用地供應的格局將大為改觀。相應的，隨著土地供應多元化，地價將必然下行，進而拉動房價下行。

　　然而，業界人士對集體土地入市的預期並不高，原因是新修訂的土地管理法還有限制條款，需要同時符合四個條件的集體土地方可入市：須是總體規劃為工業、商業等經營性用途的集體土地；須經依法登記的集體經營性建設用地；應當經本集體經濟組織成員的2/3以上成員同意；還得納入地方政府土地利用年度計畫，合理安排。

　　尤其是第四條，如果地方政府的年度規模中無利用集體土地的計畫，即便村民集體全都想賣地，政府也不會放行入市。

　　部分業界人士分析認為，地方政府為保護現有地價和房價，不可能放任大量集體土地入市。


　　出乎業內人士預料的是，北京的步伐比預期快得多。中原地產首席分析師張大偉表示：“如果放開住宅類屬性，對市場來說將有非常大的影響，現在看，因為土地所有權屬性還未改變，產權依然是集體，但巨大的土地差價依然會對住宅市場帶來明顯供應。”

　　“一旦這個政策全國試點，即使只建設保障房（理論上，保障房也是商品房，五年後仍可上市交易），對市場來說也會帶來非常大的影響。但因為產權沒有根本性變化，所以除了北京外，其他城市試點必須要有產權的配套變化。”

　　全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌日前接受《每日經濟新聞》記者專訪時表示，中國房地產發展在取得巨大成就的同時，也出現房價過快增長等問題，原因是住房供應和土地供應還比較單一。我們有大量的集體土地沒有按照市場規律進入房地產市場，尤其是大城市，土地供量少與房子需求大的矛盾沒有解決。改革現有的土地供應制度將是保障房地產長期健康發展的重要方向。

大陸國家統計局17日公布8月70城房市價格變動數據，新屋價格指數有55座城市持續成長，5座城市持平發展，10座城市呈下跌趨勢，其中，漲幅最大的城市為南寧，比起上月同期成長2.3%，但整體而言，房價較上月成長略為趨緩；另外，包括北京、上海、廣州及深圳等4座一線城市新建住宅銷售價格漲幅0.3%，與上月同期相同，反映金九銀十行情可能不再。

值得注意的是，儘管8月房市漲幅較7月有略為放緩現象，但跟去年同期相比，70城房市仍全部呈成長趨勢。以房價年增率來看，成長幅度皆來到2位數，漲幅最劇的為西安，成長了22.3%，其次依序為大理，漲幅為21.5%，呼和浩特19.5%，貴陽17.7%以及秦皇島17.6%。

8月房市持續平穩

據路透統計，截至8月，房價呈現漲勢的城市由7月60座降為55座，持平的城市則由5座變為7座，房價下跌的城市則由3座增加為10座，顯示房價出現降溫跡象。

對於這個數據，統計局城市司首席分析師孔鵬表示，政府不斷強調，「房子是用來住的，不是用來炒得」，勿將炒房當作短期刺激經濟的手段，在此政策下，各城皆被要求落實房地產長期管理機制。目前，8月房市持續平穩。

交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹指出，在「住房不炒」的前提下，政府持續從供需兩端嚴控房地產漲幅，基本遏制了房價的快速成長，政策效應在8月開始發酵。對此，中原地產首席分析師張大偉認為，由於大陸房市政策與資金收緊，接下來如果沒有明顯的信貸變化，平穩發展是未來趨勢。

居住正義穩字當頭

而上海易居房地產研究院研究員沈昕則表示，大陸房市在各項數據上皆呈現放緩，過往在「金九銀十」期間出現的房市旺季恐難再見。

另外，58安居客房產研究院首席分析師張波接受《經濟參考報》訪問時表示，2019年下半年房市將以「穩」字當先，房市在政策調控、城市熱度、市場心態上出現三大轉折，未來將呈現穩定、小幅波動。不過，張波也指出，房市8月放緩的原因除了防炒房政策外，還有其他原因，包括6至7月的提前銷售表現較去年同期好，使8月房市成長有限，而各城的房市政策也對漲跌幅帶來各別影響。

居住正義為各國政府最為重視的問題，大陸當局目前除了必須穩定房價，讓民眾能夠「安居」；同時，必須讓房持穩定成長，供需之間的拿捏與調控，實為難題，未來大陸房市走向為何，各界仍審慎看之。

　　內地正式啟動集體建設用地用來建設對外銷售共有產權住房。

　　據內媒報道，北京上瑞置業有限公司斥１５億元人民幣拔得頭籌，未來將在北京大興一宗集體建設用地上建造售價２﹒９萬元人民幣╱平方米的共有產權住房。

　　與過往利用集體建設用地建設租賃房不同，這是北京第一次利用集體土地建設共有產權房，為政策性住房開辟了土地供應新渠道。競得人北京上瑞置業為河南正商集團下屬公司，而該集團控股在香港上市公司正商實業（００１８５）。

英國《金融時報》報道，中信証券（06030）要求旗下投行中信里昂（CLSA），遷出由近日捲入「反修例」活動風眼的太古地產（01972）所擁有的金鐘太古廣場辦公樓。不過，太古地產發言人指出，中信里昂已經續簽租約。

報道指信証曾要求遷出

該報道提到，中信証券的高層曾指示中信里昂需要遷離太古廣場。然而，太古地產發言人確認，中信里昂已續簽太古廣場一座的辦公樓租約，強調非常珍視雙方的長遠夥伴關係。

另外，該發言人又提到，中信里昂自2000年起租用太古廣場一座，現時租用超過7萬方呎辦公樓樓面，成為集團長期租戶之一。

據悉，報道刊登後，中信里昂行政總裁Rick Gould亦向員工發出電郵稱，未有打算遷出及已續簽租約。

太古系近月捲入「反修例」風波當中，旗下另一企業國泰航空（00293）上月被指因有員工參與暴力衝擊活動，遭中國民航局發出重大航空安全風險警示。其後，國泰常務董事兼行政總裁何杲與常務董事兼顧客及商務總裁盧家培亦須就此呈辭，並辭退多名疑有份支持「反修例」及參與請願示威的員工，而國泰主席史樂山亦宣布於11月退休。

樓市下挫，資助房屋屢成買家「突襲」對象，造價被瘋狂壓低。富堡城物業沙田區董事廖志財說，沙田居屋廣林苑B座茂林閣頂層單位，原則開放式改一房間隔，實用面積376方呎，原叫價490萬元，最後減價47萬元（約9.6%），至已補地價443萬元售出，呎價11782元，較位於低層的同面積單位去年9月高位498萬元，重挫55萬元（約11%），造價重返約一年半前水平。原業主2015年以已補地價365萬元入市，賬面獲利78萬元（約21.4%）。

廖志財透露，近期準買家趁樓市下滑，想大幅「㩒低個價」入市，如上址近一個月獲約10組準買家出價，多達一半壓價至約400萬元或以下，最低一個更低見390萬元，「印象中同類貨（賣390萬）去到差唔多兩年前」，故被原業主一口拒絕，最後有其他買家出價443萬元才願沽貨。新買家屬同區上車客，本身不太睇好樓市，奈何有需要才買，「同業主喺電話傾完到見面，前前後後傾咗一日幾」，雖然最終成功壓價近一成入市，「但佢買都買得好擔心，驚個市會再跌」。

海富苑綠表呎價險守萬元

大角咀居屋海富苑亦出現被壓價至低位個案，漢龍地產高級客戶經理黃子濤稱，A座海寧閣低層16室，實用面積432方呎，原圖則開放式改兩房，7月叫價550萬元，最後勁劈100萬元（約18.2%），以未補地價450萬元易手，呎價10417元，呎價創該居屋去年11月後新低。原業主2000年以未補地價94.2萬元購入，賬面升值355.8萬元（約3.8倍）。

據知，該外區白居二買家，雖然鍾情該屋苑位置方便，但出手最深一口價曾低見440萬元，意向呎價僅10185元，呎價險被劈穿一萬元關口。

另外，消息稱，粉嶺居屋欣盛苑D座欣悅閣中層9室，實用面積645方呎，原圖則3房，剛以未補地價450萬元易手，呎價6977元，樓價創同面積單位2017年1月後新低。原業主1992年以未補地價82.06萬元買入，賬面仍賺367.94萬元（約4.5倍）。

新地（00016）及港鐵（00066）西南九龍匯璽III，今早進行首輪銷售，開賣352伙，發展商公布，項目昨截收5,419個登記，超額認購逾14倍。

多組大手客 入票認購

據了解，有多組大手客入票認購，其中有一組大手客以多間公司名義遞交逾200票，有指目標認購70伙。另一組客則透過15間公司入票30張。綜合4大代理公布，4個持牌代理共遞交7個購樓意向登記及7張本票。

匯璽III撥出71伙指定單位予認購2至3伙A組大手買家優先選購，買家須最少認購1伙逾1,500平方呎及1伙300平方呎或以下單位，但買家最多只可買1伙大單位；其他單位則預留予B組，每名買家最多可購2伙。

而2A期匯璽日前售出4伙低座星鑽匯單位，共套現逾1.8億元，其中15樓A單位，實用面積1,663平方呎，成交價4,587.53萬元，呎價27,586元。新地指造價非常理想，可見市場對優質豪宅的需求仍然十分強勁。

另長實（01113）及市建局全新盤長沙灣愛海頌今公布最新部署，市場料已獲批預售，4座住宅提供876伙，全數為2房及3房戶型，最細單位面積由473平方呎起。

此外，元朗Grand YOHO第1期新推出2伙單位，包括9座30樓F室、9座35樓F室，安排本周日（9月22日）起每日招標形式發售，維持提供680天長成交期付款。

另外，億京旗下荃灣映日灣，日前推出172伙於本周日（22日）發售，折實售價由426.9萬至3,685.5萬元，呎價17,307至22,786元。市場消息指截至昨日傍晚市場收票約1,430張，超額7.3倍。

整體樓價回落，綠表公、居屋造價也受拖累。大角咀海富苑一個2房單位，以綠表價450萬元易手，屬近2年低位。

創同類戶近2年低位

世紀21家天下分行經理黎振傑透露，大角咀海富苑海寧閣低層16室，實用面積432平方呎，屬於2房間隔，業主原本叫價480萬元放盤，議價後以450萬元（未補地價）成交，創同類單位近兩年低位。不過，計及單位層數偏低，以現市況計，實質仍算市價水平。

根據房委會資料顯示，今年1月一個實用面積相同的中層戶以500萬元成交，呎價11,574元。

原業主於2000年以94.2萬元（未補地價）購入，持貨19年，帳面獲利355.8萬元，單位期內升值3.8倍。

廣明苑508萬 低市價5%

另外，將軍澳區本月共錄20宗資助房屋二手買賣，其中廣明苑F座中層13室，實用面積539平方呎，以綠表價508萬元（未補地價）易手，呎價9,425元，低市價約5%。

利嘉閣分行經理黃金欽透露，將軍澳英明苑D座高層3室，實用面積401平方呎，剛以570萬元（已補地價）易手，呎價14,214元。

中原地產研究部最新指出，今年首八個月登記私人住宅樓花按揭8,124宗，數字剛超過2018年全年的7,722宗。下半年發展商積極推盤，估計全年樓花按揭可達1.2萬宗，將會成為近16年按年新高。

該行指，8月登記私人住宅樓花按揭1,579宗，7月1,732宗，6月1,272宗，三個月合共4,583宗，形成一個連續的登記高峰。數字反映發展商積極推售樓花，銀行亦積極承接。

8月登記私人住宅現樓按揭9,020宗。其中，一手項目有2,666宗，二手樓市買賣按揭有2,316宗，轉按/現契重按有3,590宗。

中銀上月承造按揭最多

8月登記樓宇按揭(不包括樓花)10,542宗。其中，中銀承造的合約有2,620宗，佔24.9%；匯豐2,386宗，佔22.6%；恆生1,716宗，佔16.3%；渣打1,175宗，佔11.1%。