亞洲新灣區發展是高雄近10年最大公共建設，其總開發面積涵蓋苓雅與前鎮區港灣地段，總投資金額粗估達千億元，然而當大型公共建設一棟棟完成，人口卻沒有同步提升，且過去幾年國、市有等地上權標租案多數流標收場。專家分析，區段土地多屬大型企業持有，尚缺整體規劃，導致廠商投資意願偏低，加上住宅區用地偏低，導致新屋供給量少，民眾置產意願不及北高雄。

依高市都發局規劃，亞洲新灣區為近年來高雄重大建設最密集地段。2011年高市府提出新灣區願景與未來布局，近年來包括高雄展覽館、高雄市圖總館及高雄輕軌第1階段已陸續完成，興建中的海洋文化及流行音樂中心與港埠旅運中心，未來1∼2年內陸續完工。

地上權招租多流標
若以2012年做為比較基礎，新灣區所涵蓋包含前鎮與苓雅區，區段人口並未因新灣區發展出現成長，統計至今年8月，前鎮與苓雅區總人口數較2012年1月減少約2.2萬人，人口成長遠不及北高雄農16、美術館、漢神巨蛋等商圈，更遠遠落後市郊區段如楠梓、仁武、大寮等。

近來國有或市有地透過地上權形式招租，卻多次以流標收場。分析過去多次流標主因包含權利金設定過高、地租計算方式等，但詢問不少大型開發商與金融機構業者，得到結論是「不知如何開發、不曉得該引入什麼產業開發比較好、新灣區空有建設缺乏人潮等。」

日前新灣區內仍有高市府都發局「多功能經貿園區特貿3」公告招商，其土地面積高達1萬6062坪，採都市更新結合「權利變換」、「地上權方式」開發，地上權存續時間70年，南北基地公告權利金底價為96億元，是高雄史上金額最高權利金開發，能否順利招商關係到未來新灣區發展。

地目問題挑戰發展
富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，新灣區面臨最大挑戰是地目問題，區段多數土地屬特貿區規定不能做住宅使用，限定商場、旅館等商業行為空間，多數開發商擅於規劃集合式住宅，對商場規劃較無興趣，加上高雄目前百貨已數十家，未來還有富邦、義联、達麗、高雄客運等在北高雄指標商圈卡位設點，新灣區周邊也已有漢神百貨、三多百貨、統一夢時代購物中心與台鋁等，百貨駐點趨近飽和。

另新灣區所面臨問題是土地集中在少數大地主，且多數仍在重劃。雖然地政局許多新灣區重劃區已完工，但目前仍無法立刻開發，如60期重劃區目前中油仍進行土壤汙染整治，65期與88期重劃區相互連動，道路尚未全部開通，79、80與83期重劃區即便完工，仍有後續工程進行。探究新灣區內多數土地持有者集中在夢時代購物中心(統正開發)、台糖、中石化、台肥、東南水泥、國泰化工與中油7家地主。7家大地主過去也已開發為目的，合組「高雄DC21地主開發促進會」，已連10年舉辦新灣區開發戰略研討，提出建議給市府做為推動新灣區發展參考。

過去數年新灣區民間投資開發十分稀有，較具規模為知名燒肉店「碳佐麻里」以月租75萬元承租土地興建該高雄夢時代店，佔地面積1877坪，是全台最大燒肉店。新灣區內最大地主中石化公司，已將夢時代購物中心斜對角特貿區約4000坪角地，出租給一功建設，再由一功引進運動品牌迪卡儂設點。

中石化發言人陳穎俊表示，公司正積極活化旗下土地，目前高雄94期重劃區(特貿五A用地)土地已全部出租完成，現在正在洽談高雄70期重劃區(特貿六用地)土地出租事宜。

新灣區發展除公共建設陸續到位，但人口成長緩慢、公私部門無論招商引資或投資開發都遇到瓶頸，該區房價卻一直成長。目前高市最貴豪宅「國硯」就坐落在新灣區內光榮碼頭旁，每坪成交最高68.7萬元高掛港都最貴豪宅頭銜，另包括全台最高地上68樓飯店豪宅「遠雄THE ONE」、高市單坪最高開價達120萬元「定潮」，均位於新灣區核心地段，對多數民眾來說，新灣區新案等同豪宅代名詞。

永慶不動產中華藝校加盟店店長郭銘揮分析，新灣區重大建設多是拉高區段房價上揚主因，但近10年來居住人口往北高雄移動，南高雄住宅熱度相對較不熱門，也直接影響三多商圈、五福商圈發展，新灣區絕對有願景機會，但目前待開發空地居多，即便有推案也多是高價豪宅，主因是地價偏高，每坪市價都有近百萬元價值，對於建商或一般購屋族來說，要入手新灣區土地或新屋難度過高，影響進駐意願。

中美貿易戰愈演愈烈，不少台商紛紛回台，沉寂許久的豪宅房市吹起一股暖風，台中豪宅房價逼近台北市，每坪還有機會挑戰百萬元大關，其中「寶輝秋紅谷」、「大陸宝格」包辦台中豪宅成交價前5名，讓台中豪宅價站穩8字頭，房仲業者認為，台中重大建設包含捷運、水湳智慧城等等帶動之下，還有台商回流等利多，讓七期豪宅買氣浮現。

「大陸宝格」緊追在後
根據實價登錄統計，台中豪宅交易前5名由「寶輝秋紅谷」和大陸「宝格」包辦，豪宅王「寶輝秋紅谷」頂樓實價日前揭曉，由中小企業主一口氣買2戶，買家是塞席爾商拓宇有限公司。
「寶輝秋紅谷」頂樓2戶分別為273坪及306坪，總價分別為2.43億元以及2.69億元，合計超過5.1億元，扣除車位，每坪單價各達97.2萬元和97萬元，刷新最高紀錄，「大陸宝格」則以每坪84.6萬元緊追在後。
另外「寶輝秋紅谷」還有中低樓層的5戶成交，其中3戶總價超過億元，其中1名買家是連鎖咖啡品牌董娘，每坪成交單價60萬∼70萬元，另2戶較低價為親友、員工交易。

七期外圍價格續漲
房產業者指出，台中在捷運、水湳智慧城等重大建設帶動，還有台商回流等等利多挹注，七期豪宅買氣浮現，成為保值抗跌的指標熱度，住商不動產南屯店經理黃權銘表示，七期外圍價格持續上漲，注入強勁支撐力道，尤其台商資金潮返台，多會找尋保值地段，以及有品牌的地產。
21世紀不動產七期河南加盟店經理沈政興表示，2年前因為房屋合宜稅，導致豪宅銷售停頓，現在逐漸回溫，詢問度比起來多了約1倍，也可能會帶動七期周邊建案。

建案「陪你抗空汙」放送好空氣吸客心

空氣品質成為現代人重視的議題，有建商抓住這點，打出「陪你抗空汙」口號，近期台中市西屯區新建案「寓上福星」推出3房產品，打造「VAF正壓抗PM2.5活氧宅」，專案經理表示這還能夠透過手機APP，隨時隨地監控家中空氣品質。

推APP即時監控
「寓上福星」帶入醫療環境設計理念，在客廳裝設空氣機，從手機APP上監控自家的空氣品質，專案經理柯彥丞表示耗材僅需1年換1次，1年電費約幾十塊錢，還能透過手機APP，無論是上班外出，都能隨時隨地掌控家中空氣品質，一旦發現空氣不佳，手機APP馬上就能開啟機器運作。
位在台中市北屯區的「順天硯山行」採用日本Tornex醫療等級外氣清淨機，裝設在天花板上，外氣清淨機能自動整合室內環境感測控制，也能因應都市化動態室內外環境與行為偵測，自動換氣並且有效過濾PM2.5懸浮微粒。

價格還是買屋主因
潭子區的「陽里晴2」則是引進日本NANOE淨化科技，每戶標配NANOE發生器，可讓室內病毒、黴菌、細菌失去活性，並消除臭味及PM2.5，維持良好的居家空氣品質。
住商不動產14期加盟店長江政忠表示，目前建案提供購屋者能夠過濾空氣的機器，看似已經慢慢成為潮流，儘管會有加分作用，不過效果其實有限，這就和有些建商送空調、送冷氣等產品是同樣道理，主要購屋者還是以房屋售價作為買房的主要考量。

台北市一級商圈街邊店型態持續盤整，但今年以來藥妝店、美妝店異軍突起，成為台北市商圈店面的承租大戶，原「FAVtory快食尚」200多坪街邊店，確認由美妝品牌「寶雅」承租，市場估租金150萬元。商仲業者認為，今年藥妝型態展店在各大商圈布點的動作將會持續。

今年第3季，位於南京西路、近中山北路口的「FAVtory快食尚」，外傳因租金過高而熄燈，該店面213.32坪，隨即開價130萬元招租，據傳有十多組接洽，最終由「寶雅」脫穎而出。寶雅也證實承租，將為台北第13家店，預計今年11月開幕，但租金無法透露。

商仲業者認為，該店面租金絕對超過130萬元，甚至上看150萬元水準。對比戴德梁行第3季商圈調查，南西商圈租金水準每坪落在7,000至12,000元，寶雅若以150萬元承租，換算每坪每月落在7,031元，尚屬行情範圍內。

今年街邊店型態持續盤整，第3季忠孝商圈及中山南京商圈，因部分店面退租，空置率微幅上升、租金水準也些微下修；反倒西門商圈與站前商圈店面表現強勢，本季空置率持續下降，站前商圈落至2.6%，西門町則下探1.5%，兩商圈租金與上季持平。

戴德梁行研究顧問部協理薛惠珍表示，東區經歷空置潮後，熱門與非熱門路段兩樣情，第3季熱門路段有「PUMA」擴張承租既有店面旁之空置單位，但非熱門路段有「ICE MONSTER」、「Boost Juice Bars」等餐飲品牌相繼撤出，加上原空置店面仍待租中，空置率較上季上升1.4個百分點，來到11.5%。

藥妝展店速度逆勢突起，台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，今年除以總租金60萬元，租下行天宮生活圈松江路上的「松本清」，還有月租42萬，進駐西門町的屈臣氏，寶雅更相繼在第3、4季插旗西門町與南西商圈，顯見今年街邊店洗牌，部分餐飲業退租同時，藥妝店儼然成街邊店黑馬租客。

最新實價揭露，北市西門町成都路一間16.8坪店面，今年8月以28萬元出租，平均每坪租金約1.65萬，創今年北市店面租金單價最高紀錄。
商仲業表示，近年北市商圈東消西長，西門町受惠多元觀光人潮，店面租金持續上升，已取代東區，成為北市店面領頭羊。

根據戴德梁行統計，受陸客來台自由行暫停影響，今年第三季東區商圈店面空置率又上升1.4個百分點至11.5%，店面租金也持續下修，目前一線店面每坪租金約在9,000元到1.6萬元。

西門町店面空置率則仍在下降，第三季僅1.5%，租金則持續上揚，目前一線店面行情已來到每坪1.8萬至2.2萬元，已遠遠超過東區行情。

觀察實價資料，今年東區最高租金為忠孝東路四段一間41坪店面，今年4月以65萬元出租，每坪1.57萬元。至於西區，最新揭露的成都路店面，每坪1.65萬元，為北市今年租金單價最高的店王。

戴德梁行協理薛惠珍分析，陸客近來雖大減，但日本、韓國及泰國旅客數均呈顯著成長，這些旅客偏好西門商圈，讓西門商圈逛街人潮不減反增，店面供不應求，租金持續上揚。

她表示，看好觀光客消費，美藥妝店第三季持續在西門商圈展店，除了寶雅進駐，屈臣氏也在西門町新增據點，西門町已成美藥妝店的新興角力戰場。

東區商圈第三季熱門與非熱門路段呈現兩樣情，熱門路段有「PUMA」擴張承租既有店面旁的空置單位，非熱門路段則有「ICE MONSTER」、「Boost Juice Bars」等餐飲品牌相繼撤出，加上原空置店面仍待租中，空置率上升1.4個百分點。

京華城日前成功標脫，由威京集團的中石化子公司鼎越開發以372.1億元成交，拜其所賜，商仲統計，第3季單筆交易破3億元的大型商用不動產，買氣上衝到644億元，比去年同期大增557%，創4年來單季交易金額最高記錄；前3季交易總金額達1173億元，比去年同期大增98%，預期全年交易總額有望突破10年新高。

第一太平戴維斯統計，近2年單筆超過50億元的交易有8件，成交金額累計達993億元，主要類型為零售商場與辦公大樓。細看單筆突破百億元以上，包括本季的京華城、台塑集團以187億元購入的台北企業總部，及135億元的桃園台茂購物中心；另外，陽信銀行、玉山銀行、國票集團與聯強也分別斥資超過50億元，購入自用總部大樓，巨額交易筆數增加，顯見自用與投資型買方對於商用不動產信心升溫。

本季核心為零售商場
其中，零售商場是本季交易核心，交易金額達387億元，最主要來源是京華城交易；其次為工業不動產。廠房、廠辦Q3交易合計達126億元，佔整體交易比重約20%。要注意的是，中美貿易摩擦升溫，景氣不可預測性增加，連帶使工業素地交易量明顯減少，加上各產業產能移轉與接單表現各異，科技業與製造業購買工業地產時評估審慎，皆對台灣出口造成負面影響，今年前8個月出口總值減少2.3%。

此外，倉儲物流則是另一個新興商用不動產需求，前3季合計交易金額近70億元。自用型買方如富邦MOMO、全聯及全家便利店，皆積極購置工業不動產，作為自有倉儲物流。物流倉儲之投資買方，則以壽險與REITS為主，主要看好物倉儲升級的剛性需求、高租金報酬率與工業地長期潛力。

再來進入年底交易旺季，前3季相當低調的保險業，近期頻頻發布不動產投資重大訊息，預期Q4商用不動產交易動能充足，全年商用不動產交易金額將可望創新高。

Q4旺季交易持續升溫
第一太平戴維斯總經理黃瑞楠表示，商用不動產交易在前3季已寫下亮眼成績，全年交易金額連續2年突破千億元，顯示商用不動產市場正式近入下1波循環週期，同時吸引建商積極投入商用不動產開發，特別是辦公室與廠辦；從供給面角度觀察，穩定且充足的新供給，可刺激買方積極進場評估，有助於活絡商用不動產交易。

針對Q4商用不動產成交狀況，屋比房屋總監陳傑鳴分析，京華城交易屬關係人交易，對後續大型商用不動產市況，帶動效果應有限。不過，今年在台商持續回流，工業土地、廠房與商辦需求殷切下，市中心商辦因供給有限，交易熱度可望持續升溫；另因危老申辦時程獎勵到明年5月，亦有助帶動符合資格的老舊商辦交易，今年Q4到明年初，交易可望明顯增加。

屋比房屋統計，目前台北市待租店面量前十大路段來看，忠孝東路四段及敦化南路一段，待租店面量仍居冠亞軍，且東區尚有三大路段入榜；此外，中山北路二段在GUCCI旗艦店撤點後，該路段待租量擠進第十名。房仲業者認為，街邊店面臨產業別調整，盤整期預估還會持續一段時間。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，東區待租量已趨緩，但礙於租金水準仍較其他商圈高，加上大店面不易出租等因素，東區待租量仍有三路段入榜前十名，而目前街邊店面臨產業別的調整，推測若要屋主心態持續軟化，與找到適合產業進駐，還需一段時間盤整。

此外，中山北路二段在GUCCI、PRADA、COACH等相繼撤出街邊店後，過去精品街風光不再，店面待租量也擠進北市第十名。陳傑鳴指出，中山北路二段店面部分為透天型態，未來將由何種產業別進駐，值得關注。

商仲業者認為，以今年順利出租的店面面積來看，多半還是以百坪以內的中坪數為主，過去知名的餐飲品牌，陸續退租一級商圈，未來承租大店面的潛在租客，包括新型態如日、韓等品牌的餐飲集團等也可望承租。

獲利難、出租難、善後難

馬來西亞各州待售新屋數量前五名

以代銷馬來西亞房產投資為主的亞太國際地產前陣子驚傳停業，凸顯前幾年「瘋」南向投資房地產已快速退燒。業者指出，近兩年國人海外房產投資金額跌破百億元，僅剩高峰時三成不到，尤其是馬來西亞等供過於求市場，在獲利「難」、出租「難」及善後「難」三難下，「孤兒房」恐將湧現。

大師房屋國際事業部副總經理蔡詠綸分析，前波海外房產投資熱潮約在二○一二至二○一五年間，熱門投資國家包括日本、馬來西亞、澳洲及加拿大、美國等；最熱時每年海外購置房產金額可達四、五百億元。但隨著投資退燒，相較於投資日本房產多數賠掉匯差，南向房產投資則因部分代銷業者涉嫌吸金或歇業，讓不少投資客陷入「三難」，孤兒房糾紛也最多。

慎選地點、代銷業 避免風險
蔡詠綸說，在投資熱潮最盛時，甚至出現類似國內預售屋買賣權利預約單的「紅單」炒作，但熱潮過後，近兩年交屋糾紛頻傳，部分建案因當初代銷業者未仔細過濾，更傳出「爛尾」爭議。

根據統計，以當時最熱投資地點的大馬柔佛州為例，待售新屋總數近一．七萬戶、價值達一四四億馬幣，折合逾一千一百億台幣。

大馬信義房屋總經理李杰峰表示，近年的確有部分投資大馬房產的台灣民眾找上門，希望幫忙處理交屋、出租，甚至出售，尤其是柔佛州新山一帶；但該區是大馬房產滯銷戶數第一名，因供給過多，房價出現波動，進而影響出租市場，短時間很難處理。

他分析，海外房產投資「主升段」早已過了，現在不可能靠著「短進短出」賺到增值財，反而得觀察國際趨勢，尤其是美中貿易戰開打後，那些國家能夠成為資金避險，甚至吸引產業進駐的區域。

蔡詠綸指出，投資海外房地產要慎選地點及代銷業者，可聚焦政治穩定、交易透明及移民人口多、留學熱區等；投資前還要先搞清楚未來出場是否有買家接手，若無其他國際買家，或當地民眾購屋能力不足，就不宜投資。

汰弱存強？ 海外代銷業家數仍創高

就算爆出銷售海外地產的亞太國際地產、台灣搜房網陸續停業事件，但國內經營海外不動產的仲介或代銷業者家數仍持續增加，到今年九月底更創統計以來新高。

六年來增幅超過六成
根據經紀業設立備查數量統計，二○一四年十月時，全國仲介有四八五七家，到今年九月，仲介家數僅四二八二家。反觀經營海外不動產仲介或代銷家數則是連年成長，二○一四年十月有二九五家，到今年九月已達四七三家，六年來增加一七八家，增幅逾六成。

根據公司登記資料，九月初驚傳停業的亞太國際地產在台北市文山區的營運處，停業前十天又成立一家東南亞不動產投資國際股份有限公司，蘇姓負責人曾任亞太國際地產總監。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，之前國內幾波抑制房價措施，讓當時獲利了結的投資客急著為熱錢找新出口，帶動仲介業投入海外不動產市場；對比統計來看，二○一五年到二○一六年間就從二九五家大增到三九一家。

而隨著二○一六年十二月內政部頒布「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」，開始對行銷廣告、說明會、不動產說明書、費用收取等服務內容進行規範，拉高經營門檻，家數暴衝才轉冷。

東森國際地產執行長廖麟鑫指出，海外不動產銷售管道多元，不肖業者常以可觀投報率、保證獲利等話術來吸引民眾，建議民眾掌握幾個原則，包括政經情勢穩定、人均快速成長國家、首都或政經重鎮地區、重大建設加持、建案就在中央商務圈及上市櫃建商為主等；至於台灣經手海外地產業者須找合法業者，最好是從買賣、代租代管到出場都有完整服務為主。

保證獲利、10年回酬 小心有詐

近年來海外房產投資降溫，萬一找錯代銷業者，獲利不成恐還慘變孤兒房。正規且大型的代銷業者指出，海外房產因不易及時掌控風險，若誤信「團購包租」、「保證獲利」，甚至「十年就回酬」等行銷口號，一腳恐先踏進地雷區。

誤信行銷口號 恐踏進地雷區
大馬信義房屋總經理李杰峰分析，過去有部分經營海外房產業者，以考察團、看屋團等名義，一窩蜂舉辦說明會吸引民眾上門，甚至以「保證獲利」、「十年保證回酬」等銷售手法，讓民眾拿錢買單，其實都暗藏風險。

還有少數業者會先支付一成的訂金，跟建商拿一批房子，然後加價賣給台灣民眾，以賺取差價；此舉不但讓民眾買進的價格比當地還高，甚至未來五年增值空間已先被業者吃掉，很有可能導致租金收益率偏低、後續招租不順而認賠出場。

經營海外房地產業者指出，這種「賺差價」模式，不但讓業者的獲利空間可打破台灣規定服務費為總價最高六％的限制，最高獲利幅度甚至可拉大至兩成。

大師房屋國際事業部副總經理蔡詠綸說，過去東南亞房地產因進入門檻較低，還有「包租」、「團購」等行銷方式攬客，但交屋後才發現出問題；因購買的房產在海外，若打國際訴訟，耗時費力、訴訟費用又高，多數投資客只好認賠殺出。

總太地產（3056）集團主席吳錫坤表示，台中在交通建設與人口紅利帶動下，剛性需求強勁，為擴大營運規模，總太未來將朝控股方向發展，以航空母艦為首的艦隊模式，帶領子公司衝鋒陷陣。

吳錫坤指出，在推案策略方面，集團未來將「雙頭並進」，總太地產逐步走向高價化市場，首購市場則交由集團其他子公司負責，彼此相互支援，一方面挹注總太地產穩定的獲利，另一方面也讓產品更趨多元化。
展望今年，總太集團總推案量超過100億元，母公司總太地產約占88億元，子公司有約20餘億元。至於營運表現，總太地產今年計有台中市北屯「美樂地」、「織築」，以及東區「東方紐約」等三案陸續完工入帳，總銷金額逼近46億元；今年前八月營收28.52億元，較去年同期成長14.5%。

吳錫坤表示，三大案幾乎已銷售一空，第3季起進入交屋潮，今年整體營收與獲利成長可期。

今年每股拚賺4元
總太去年全年營收26.61億元，每股純益1.46元；法人估，今年每股純益有機會挑戰3元至4元。以下是專訪紀要：

問：對台中房市的展望？

答：台中市近幾年全力推動捷運軌道建設，加上重劃區、工業區持續開發，不但帶動就業率提升、人口正成長，還有強勁的資金動能，房市前景可期；而據統計，今年前七月累計推案金額已達1,810億元，較去年同期大增73%。

總太今年預計推案金額88億餘元，包括已進場總銷23億元的「共好Melody（美樂地）」大樓預售案，此案與日本建築大師百枝優跨國合作，訴求年輕人買得起、老年人住得快樂的全齡宅，目前銷售已破七成。最新作品「聚作」則延續前案「總太2020」的熱潮，預計第4季進場銷售，總銷約65億元。

子公司多品牌搶市
問：集團未來推案策略有何重大改變？

答：總太未來將朝控股方向發展，集團除母公司總太地產之外，已陸續成立多家子公司，包括永福地產、永豐泰地產、永益發地產及卸印建設等。這些子公司的董事長均由集團資深幹部或員工擔任，鼓勵內部創業。

分析近二年台中房市走向，除首購自住市場熱度不減，綠化完整，低密度開發已成為高價市場的主流，這也是總太地產未來要走的路；至於首購市場，集團將採子公司多品牌策略搶市。

目前各家子公司都已陸續推案，除去年永福地產總銷80億元的「洲際W」外，今年永豐泰地產在南區推出「女王萬歲」、在單元二有「八大苑」透天等案，總銷近20億元；永益發則於沙鹿推出「初見」透天案，總銷3.5億。

法人觀 點總太下半年業績 將跳增

總太（3056）受惠於「美樂地」與「東方紐約」完工入帳，下半年業績可望大幅成長；分析師指出，「美樂地」總銷金額約27.8億元並已完銷，8月開始交屋，預估今年底即可完全交完。

「東方紐約」總銷金額約7.9億元，全案住宅已完銷，僅剩二戶店面未售，預估將於10月拿到使用執照，屆時將可進行交屋；若「美樂地」於第3季、第4季各認列50%營收，共認列27.8億元。另外，「東方紐約」因交屋時間較晚，預估第4季僅列10%營收，約0.79億元，加上第3季認列「東方悅」與「台中高鐵商辦大樓」餘屋銷售營收共約1.7億元，預估第3季營收有望年增逾倍。
法人指出，「東方紐約」主要營收認列落在2020年，預估營收貢獻7.1億元；「織築」總銷金額10.6億元且已完銷，最快於2019年底、2020年初完工，若「東方紐約」與「織築」均在2020年100%認列營收，且「台中高鐵商辦大樓」餘屋4,000萬元亦在2020年售出，將大幅挹注營收。

總太主席吳錫坤 力挺員工創業

總太集團主席吳錫坤卸下董事長職務，出任集團主席後，這兩年開始寫心經，而且一次要寫滿一大張工程用紙，已累積上百張。相較於書法，硬筆字更能讓他靜下心來，書寫時也同步梳理思緒，他說：「還能增強記憶力。」

談起時下年輕人的未來發展，吳錫坤指出；因為創業改變了他的一生，所以他認為，創業力才是嶄新世代未來的出路，總太非常鼓勵集團內部員工自己創業。

吳錫坤說，在總太只要願意闖，就一定會有機會，總太很樂意將資源挹注在這些有理想抱負的年輕人。總太董事長翁毓羚兩年前接棒時，年齡也只有38歲。

吳錫坤指出，希望透過創業，能為年輕人的生活帶來改變。未來是年輕人的時代，總太的經營模式也將逐上調整、轉型，由集團負責控股、採購土地、標案等，而子公司負責推案銷售，土地成本由總部吸收，降低子公司營運壓力從而增進收益，為集團帶來共榮共好的雙贏局面。

購地熱潮延燒，據實價登錄統計，上半年全台土地交易規模連續第二年站上4,000億元大關，全台土地交易十大熱門行政區中，桃園市包括桃園、中壢、龜山、大園、觀音五個行政區均躋前十名，桃園在這波全台購地熱潮中，吸納最多搶買土地的資金。

近年來由於台商回流，工業用地的需求，加上因房市回暖、建商信心趨樂觀而擴大營業規模，全台土地市場強強滾，不管在公有私有土地買賣金額上都持續攀升，上半年全台各行政區實價登錄土地交易總金額排名中，台中市西屯區以164.6億元居冠，桃園市桃園區、中壢區分別以147.6億元、122.8億元居二、三名，此外，台中北屯區、南屯區均超過百億元。

屋比房屋趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，全台土地交易規模較大的行政區，多集中在桃園及台中、台南等地，除了建商搶買重劃區及企業入手工業區土地兩大買盤外，隨著都市規模的擴張，屬於郊區都市計劃變更後的區域、或進行重劃中的總金額較低土地，因公共建設投入等因素的增值期待，也極受民間資金的青睞布局。

全台購地金額前十名行政區中就有五個位在桃園，桃園區的中路、經國、小檜溪三大重劃區、龜山A7重劃區，以及中壢的桃園高鐵特定區土地交易熱門，吸引桃園在地、全國性指標建商資金卡位，以去年底完成配地、進入開發請照階段的小檜溪重劃區來說，三民段上半年土地交易金額達50億元，堪稱熱度最高的重劃區。

此外，大園區上半年土地交易金額達88.1億元，主要反應了各界對於桃園航空城計劃看好，明年4月完成區段徵收公告，進入實質開發，土地市場經過多年的低迷，近來在長線投資性買盤挹注下，中小型農地交易規模持續升溫；觀音區來自工業建廠需求仍處高檔，加上地價基地相對較低，上半土地交易金額達80億元。

今年以來商辦市場題材高潮迭起，市場超夯，布局辦公、廠辦、商場等商用不動產多年的冠德（2520）、宏普（2536）、興富發（2542）、華固（2548）、遠雄建（5522）、長虹（5534）等「商用不動產概念股」，本業業績有撐，被視為明、後年可望進入開花結果的「錢力」股。

冠德今年起本業和轉投資小金雞根基營造、環球購物中心，都可望展現效益，營收上看百億；手中位於敦化北路、民權東路口的50年地上權辦公大樓，被玉山銀行以60億8,800萬元的價格買下，預計2020年9月取得使照，2021年6月底前交屋，屆時可望再衝高業績。

宏普今年住宅新案暫時進入入帳空窗期，業績主要將靠新成屋銷售來挹注；不過2020年，耕耘商用不動產將進入收成期，出租給日本三井不動產的台北市忠孝東路「三井花園飯店」，將在2020年完工開幕，屆時商用不動產貢獻租金收益進入大爆發時期，業績可望翻揚。

去年5月就喊出「10年打造30棟辦公大樓」的目標，計劃橫掃北中南辦公市場的興富發，正全台布局辦公，即使今年完工量不多，主要靠新成屋銷售，不過明年起的未來四年，辦公和住宅同步進入完工交屋高峰，加上擁有季季配的誘因，近期也吸引「存股」買盤低接。

華固今年交屋量大噴出，前三季營收達167.82億元，年增4.7倍；大直總銷80億元的辦公案「國票金融大樓」，賣到只剩一個樓層，預計2020年第三季完工，將推升獲利表現；另外，士林科技園區「華固富創中心」、內湖潭美段，以及新北市新莊備有三大辦公案，總銷170億元，可望支撐未來五年業績。

此外，住宅市場一直穩穩賺的遠雄建，「遠雄U-TOWN」二期為今年北台灣重點廠辦大案，正加碼北台灣廠辦市場，目標推案比重占總案量三成，住宅案則往中南部走。年初宜進紡織簽下遠雄建的南港合建總部大樓，預計2021年完工，明年遠雄建還計畫推出總銷100億元以上的桃園「華亞工業區廠辦案」，全速朝向「廠辦超級大戶」邁進。

長虹更是「廠辦三雄」之一，自去年起已連續購入六筆土地，其中五筆就是計畫開發為辦公大樓，顯得來勢洶洶。上半年EPS4.84元，下半年將有總銷42億元「長虹新世代」力拼全棟銷售中，未來三年，還有潭美案、行善路案、文德民權案將推出，長虹仍持續購地。

恆隆地產（00101）旗下天津恆隆廣場開業5年，去年商場收入及零售額分別增長3%及2%，出租率83%。該公司董事—租務及物業管理涂家輝表示，天津零售市場增長緩慢，但受惠政府鼓勵內需、減稅等刺激消費政策，今年以來該商場零售額增幅已超過5%，人流有雙位數增長，有意透過不斷替商場引入新業態，形成競爭差異化，以助突圍而出，期望明年商場租金及商戶零售額均可增長超過一成。

冀明年生意增一成

天津恆隆廣場位於天津和平區海河商圈，2014年開業，其中文物建築「浙江興業銀行大樓」部分，2016年與連鎖咖啡店星巴克簽約合作，直至今年8月底方正式開業。涂家輝稱，早年買地後市政府提出讓?隆修復該文物建築，並讓?隆得到該建築的使用權，公司物色租戶多時，最終選中與經營理念一致的星巴克一同貢獻社區，雙方致力保護歷史建築及修復原貌，歷時逾千日解決各種困難後才得以開業，成為星巴克在中國首間與文物建築結合的專門店。

涂家輝指出，該星巴克臻選旗艦店開業一個月，生意額非常理想、超乎預期，並帶動商場本身的生意額上升，9月商場人流按月急飆30%。據他所知，星巴克在該店的投資額，比起一般分店多出數倍，可見星巴克高層對該店的前景也充滿信心。

涂家輝直言，近年天津零售業供應過多，市場競爭激烈，商場需要選取合適定位，逐步物色優質租戶進駐以滿足消費者所需；政府為刺激內需，提倡「夜經濟」及步行街消費，政策方針利好商場經營。他認為，中美貿易戰持續下去會繼續影響消費市場信心，惟天津?隆廣場較為獨特、奉行國際級管理，與當地營運商有別，往後會繼續按市場形勢引入不同業態，迎合消費者的喜好。

10月4日，時代中國控股發佈公告稱，2019年9月，該公司及其附屬公司（合稱“時代中國”）合同銷售（連同合營項目銷售）金額約75.23億元，同比增長約31.25%；簽約建築面積約 48.4萬平方米，同比增長約39.08%。

　　2019年前9個月，時代中國累計實現合約銷售（連同合營專案銷售）金額約506.63億元，同比增長約19.66%；對應的簽約建築面積約為337.5萬平方米，同比增長約33.98%。

　　在3月13日舉辦的業績會上，時代中國管理層宣佈2019年其銷售目標為750億元。按照此資料計算，該集團於今年前9個月已完成年度目標約67.55%。

　　在土地獲取方面，克而瑞研究中心資料顯示，今年1月至9月，時代中國新增土地建築面積約259.6萬平方米，新增土地貨值約528.1億元。

　

　　10月3日，中國恆大披露今年9月銷售業績。9月，中國恆大連同其附屬公司實現合約銷售金額約831.1億元，較上月增長約73.8%，較去年同期增長約31.9%，刷新了集團單月合約銷售金額的歷史紀錄。

　　公告同時披露，今年9月的合約銷售面積約為826.6萬平方米，合約銷售均價為10054元/平方米。

　　此前業績顯示，中國恆大於今年前8個月累計實現合約銷售額約3700.7億元。據此可計算，今年前9個月，中國?大實現合約銷售額達4531.8億元。

　　今年初發佈的公告中，中國恆大披露其2019年合約銷售目標為6000億元。據此資料計算，截至今年9月底，中國恆大已完成年度銷售目標約75.5%。

　　在8月28日中國恆大的2019年上半年業績發佈會上，恆大集團董事局副主席、總裁夏海鈞表示，恆大完成全年銷售目標沒有問題，“底氣”在於有充足的貨源。今年上半年已取得預售證的可售面積還有1140萬平方米，下半年預計新取得預售證的面積有6000萬平方米，如果按照目前1萬多元/平方米的銷售價格，有8000億元的可推貨值，如果完成40%，能夠實現全年6000億元的銷售目標。

有人測算，目前中國住房大致為4億套，如果中國家庭為4口之家，那麼這些住房足可讓16億人口居住，而目前中國實際人口只有14億。也就是說，如果以存量住房與人口比例來說，中國的住房已經進入過剩狀態，而且在目前全國各地高房價的推動下，各個城市的快速住房供應不會停止。在這種情況下，中國許多城市住房過剩會越來越嚴重。

住房分配嚴重不公

中國的住房總量這樣高，人均占比這樣高，但目前中國住房分配不公的問題相當嚴重。這種住房嚴重的分配不公表現有：一是中國有權力者占有住房不僅價值高，數量占比也最高。因為，中國住房一旦成了一種社會財富象徵，絕對的權力以最大限度占有這些社會財富是必然。這也是目前中國許多有利於大眾的關於房地產市場制度改革寸步難行的原因所在。


二是最早進入房地產的投資者、房地產開發商及房地產市場從業者，他們利用在場及資訊優勢持有大量的住房及社會財富，而且他們住房與財富迴圈轉換讓手中持有的住房越來越多。

三是城市周邊的原住民，特別是發達城市周邊的原住民，他們借助於現行土地政策不合理性，基本上一夜暴富。這些居民不僅瞬間暴富，同時手上也持有大量的住房。

四是不少企業也持有大量的住房等。就目前來看，這種住房持有嚴重分配不公已經成了中國住房市場一種嚴重的社會問題。

再者，2018年有人測算，按照中國住房的總市值，已經超過了美國、歐盟、日本的總和。在2018年，中國住房的總市值達到68兆美元，而美國、歐盟、日本之和也不到65兆美元。這就有如20世紀80年代日本的情況，當年僅東京的住房總市值，就足以買下當時整個美國的住房。後來日本的房地產泡沫破滅，東京的房價從最高點下跌了81%，日本的房地產市場基本上回到1960年代的原點。

國內居民銀行貸款增長過快、占比重之高，其風險之高大家都很清楚。為了防止其風險，政府不得不採取穩房價、穩房價上漲預期的調控政策。只要房價上漲的預期不改變，中國房地產市場還會擊鼓傳花下去，中國房地產泡沫就不會破滅。所以，一些地方政府不僅千方百計用各種行政手段來刺激房價上漲，來保證當地的住房上漲，而且無論誰，特別是房地產開發商要降價銷售，政府就立即出來阻止，並羅列各種莫須有的罪名（如房價惡性競爭、擾亂市場等）。在這種情況下，各個地方的房價保住了，各個地方的房價只漲不跌了。

但估計從今年下半年開始，普遍上漲一輪的三四線城市（也包括一些前一二年房價上漲太快二線城市）由於房地產市場過剩，這種穩房價能夠持續是相當不確定。

穩房價恐難以持續

當然，就目前的情況來看，國內絕大多數城市的房價還在上漲，但是房價上漲肯定刺激地方政府供應更多土地，房地產開發商建造更多的住房。所以，不少城市特別是三四線城市的住房嚴重過剩及住房供應快速增長如何實現平衡可能是最大難題。而這個難題也會體現在國內居民的債務風險及房地產開發商的債務風險誰暴露出來的問題。

因為，穩房價還會刺激居民利用銀行金融槓桿湧入市場，刺激地方政府增加更多的土地供應及房地產開發建造更多的住房，但同時住房的過剩會越來嚴重。而這種住房過剩是持有在居民手上，其風險暴露會往後延，但這種住房過剩是持有在房地產開發商手上，就有可能很快就引導房地產資金鏈路斷裂的風險。這就是當前國內房地產市場的基本形勢，何去何從？這將面臨著艱難抉擇，特別是當中國經濟增長下降到1991年來最低水準時，政府是否再啟動房地產這個宏觀調控工具來刺激經濟，估計還得觀察，但對於經濟不發達的地方，別無他途。

中國大陸經濟面臨下滑壓力，加大基礎設施投資成為大陸官方穩增長的重要政策措施。大陸國家統計局近日發布的數據顯示，1至8月，基礎設施投資同比增長4.2%，增速比1至7月分加快0.4個百分點。

新華社報導稱，統計顯示，基礎設施投資中，生態保護和環境治理業投資增長42.2%，增速比1至7月分和上年同期分別加快1.2和7.3個百分點；道路運輸業投資增長7.7%，增速比1至7月分加快0.8個百分點；鐵路運輸業投資增長11.0%。

1至8月分，社會領域投資同比增長13.8%，增速比上年同期加快1.7個百分點，高於全部投資8.3個百分點。教育投資增長19%，文化體育和娛樂業投資增長15.1%。

交通近癱礙睇樓 周末成交大插水

政府上周五（4日）宣布援引《緊急情況規例條例》訂立《禁止蒙面規例》（下稱《禁蒙面法》），並於過去周六（5日）生效。過去兩天（5日及6日）本港繼續有示威活動，路面和鐵路交通接近癱瘓，睇樓活動大受影響，交投量亦「插水」。市場消息指出，過去兩天十大二手屋苑僅錄得約2宗成交，本港二手市場亦以低價個案主導，東涌區睇樓量較一般周末急跌逾五成；有投資者以每方呎11646元沽出該區東環中層戶，呎價屬該屋苑約21個月低位。

美聯物業助理區域經理方吉和指出，由投資者持有的東涌東環5A座中層2室，實用面積644方呎，3房間隔，於過去周六以750萬元沽出，呎價11646元，低市價約4.5%，屬該屋苑2018年1月以來約21個月呎價新低。

原業主賠租 750萬低市價賣樓

方吉和說，上述單位今年3月以每月1.9萬元租出，由於前述投資者急於套現，不惜賠償兩個月租金合共3.8萬元與租客提早解約，以便「交吉」賣樓。據悉，原業主2014年以665.42萬元買入上址，是次易手賬面獲利84.58萬元（約12.7%）。

由於交通混亂，方吉和稱，東涌區過去兩天睇樓量，較一般周末急挫逾五成，成交步伐亦幾近停頓。東涌區過去兩天僅錄得1宗成交（前述東環中層戶）。

另外，香港置業助理分區董事劉浩勤表示，將軍澳都會駅5座低層C室三房戶，實用面積629方呎，業主9月底叫價1000萬元放盤，最終減價90萬元（約9%），以910萬元賣出，造價較市價低約5%，呎價14467元。據悉，單位是原業主於2016年以708萬元買入，賬面獲利202萬元，升值約28.5%。

屯門和元朗區出現示威活動，區內亦陸續有低市價成交。祥益地產分行經理林英傑說，屯門豐景園3座低層2室兩房戶，實用面積346方呎，原業主9月初以498萬元放盤，及後把叫價下調至476萬元，周六《禁蒙面法》生效首天即減至450萬元並獲承接，呎價13006元，較同類單位上月呎價13636元跌約4.6%。據悉，原業主2010年以約153.8萬元買入單位，賬面獲利296.2萬元（逾1.9倍）。

YOHO Town半年最平 571.8萬售

美聯物業營業經理葉偉珠透露，元朗YOHO Town 2座低層B室，實用面積393方呎，2房間隔，原業主受近日社會氣氛影響，周六以585萬元低價放售後即獲洽購，即晚再減約13.2萬元，以571.8萬元易手，呎價14550元。撇除內部轉讓個案，是次成交價低市價近8%，並屬該屋苑近半年低位。據悉，單位是原業主於2007年以153萬元買入，賬面獲利418.8萬元，升值逾2.7倍。

綜合市場消息，過去兩天十大屋苑僅錄得約2宗成交，來自天水圍嘉湖山莊和將軍澳新都城。中原地產區域營業經理伍耀祖表示，受交通問題影響，天水圍有部分外區客取消睇樓，該區過去周末睇樓量按周下挫約六成，嘉湖山莊周末更僅錄得1宗成交。

過去周末警民衝突升溫，新盤銷情大受影響。綜合市場消息稱，新盤過去周末（5日及6日）僅錄得6宗成交，創今年6月因反修例爆發警民衝突後周末新盤成交新低水平。

《禁止蒙面規例》過去周六（5日）生效，掀起新一輪警民衝突。當天新盤市場僅錄得3宗成交，其中新世界（00017）旗下西貢清水灣傲瀧周六連沽2伙，保利置業（00119）九龍東啟德龍譽亦售出1伙。

清水灣傲瀧連沽兩伙

傲瀧昨天（6日）新增1宗成交，為5座地下C室連花園特色戶，實用面積1691方呎，花園面積843方呎，成交價4623萬元，呎價27339元，即項目周末共沽3伙，套現逾1.4億元。香港興業（00480）大嶼山愉景灣意堤昨日亦售出8座17樓B室，實用面積1379方呎，成交價2624.5萬元創項目新高，呎價約1.9萬元；九建（00034）油塘海傲灣亦沽1伙。

總括過去周末，4個新盤合共售出6伙，較前周約23宗成交，按周大跌74%，並創今年6月反修訂《逃犯條例》引發警民衝突後新盤周末銷售新低水平。

會德豐地產旗下將軍澳日出康城GRAND MARINI今日發售101伙，項目昨日截票，市場消息稱共錄得近500票，超購4倍，即每5人爭購1伙。GRAND MARINI共提供503伙，實用面積353至1379方呎，預計2022年1月中入伙。

GRAND MARINI上月進行首輪銷售，至今售出近150伙，套現逾13億元。發展商上月底發出新一張75伙價單，折實平均呎價15540元，折實售價616.7萬至1341.7萬元，新價單連同部分已推售但尚未賣出單位，今日進行次輪銷售。

中美貿易戰持續，令環球經濟增長放緩，加上過去約4個月本港示威活動不斷，內地客來港數目銳減，本港零售業遇上重大挑戰。本港主要零售區近期已出現舖位減租或丟空待租情況，但被視作水貨客集中地的上水區，近日仍錄得零星搶租個案。個人護理產品連鎖店萬寧剛以每月45萬元租用區內新發街地舖，取代現時藥房等租戶，租金升近13%。

上述舖位為新發街26至28號地下及閣樓，建築面積共2500方呎，現時由藥房及找換店租用，月租共40萬元，呎租約160元。據了解，舖位租約至今年9月底，雖然租客有意續約，但已被萬寧以每月45萬元租用，呎租約180元，較現時租金高5萬元或12.5%。

新發街一直是內地客及水貨客購物掃貨熱點，街內舖位租金過去10年持續飆升，上址在2013年由藥房及找換店初次租用時，月租共36萬元，每次續約都有加租，連同剛錄得的搶租個案，該舖過去6年租金累升25%。

呎租180元 高鄰舖逾37%

萬寧出價亦較同區其他舖位「重手」，故此搶得舖位。資料顯示，與上址一舖之隔的新發街24號地下連閣樓，建築面積共1750方呎，在今年5月租予一間化妝品店，月租23萬元，呎租131元。以呎租比較，萬寧所租舖位的呎租較鄰舖高出逾37%。

同區亦有其他加租個案，新康街14號地下及閣樓，建築面積共2000方呎，原由化妝品批發商以每月13萬元租用，近期由水貨店以每月15.5萬元承租，呎租約77.5元，租金上揚2.5萬元或19.2%。另外，新祥街28號地下連閣樓，建築面積共2400方呎，位於新祥街及新康街交界單邊，屬區內最多水貨客集中的地段，現時由藥房租用，月租約30萬元，呎租125元，租約至今年10月底。

據悉，之前業主原開價每月35萬元要求租客續租，加租16.7%。但在6月起多個地區爆發示威活動直接影響生意，藥房在8月底表明不欲續約，並已在舖面張貼「租約期滿 清場大減價」的橫幅。但據代理指出，現時業主以每月續租方式與藥房續約至年底，直至年底零售傳統旺季後，視乎生意額再作打算。

非住宅物業（包括工商舖和車位等）交投連月回落，香港置業資料研究部引述土地註冊處資料顯示，9月非住宅買賣註冊量僅471宗，連跌5個月，亦是2009年2月錄得約460宗以來逾10年半低位。

香港置業行政總裁李志成表示，9月非住宅買賣註冊量錄得471宗，較8月的834宗急挫約43.5%。

若單計工廈、寫字樓和商舖的註冊量，工廈的買賣註冊個案最多，共有110宗，惟較8月的188宗大減約41.5%；舖位則逆市微漲約4.9%，由8月的82宗，增至9月的86宗。

如果單計純車位（包括一手和二手）註冊量，中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，9月錄得199宗車位註冊個案，較8月的465宗勁挫約57.2%，屬2009年2月錄得133宗以來逾10年半低位；涉及金額3.66億元，較8月的10.38億元跌約64.7%。

以第三季作統計的話，黃良昇說，全季共有1100宗註冊個案，較第二季的1986宗減少約44.6%；金額由第二季約44.32億元減少約45.8%，至第三季約24.03億元。

整體樓市大跌，今年第三季二手居屋註冊量錄810宗，按季跌約52.2%。

　　據美聯房地產數據及研究中心，綜合土地註冊處資料顯示，第三季二手居屋（包括已補價的及未補地價）註冊量錄810宗，按季跌約52.2%，金額約43.6億，按季跌約51.2%，均為三季最低。

　　美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，400萬或以下個案按季跌幅最大，錄91宗，比起第二季215宗少約57.7%；宗數最多的逾400萬至600萬個案，季內錄519宗，較第二季1115宗亦少約53.5%；逾600萬個案按季少約45.4%，錄200宗。

　　若以註冊量最多的十個居屋計算，季內共錄147宗登記，按季跌約50.3%，當中跌幅最大為麗晶花園，錄得17宗登記，按季大減約69.1%，其次為天盛苑，錄得12宗，按季下跌約63.6%，註冊量最多的十個居屋中，康華苑為唯一逆市上升的居屋，按季升約8.3%。