來自中國廣東的李小姐，人在台灣打拼18年、獨自扶養2名女兒，今年5月她相中桃園龜山低價成屋案「得意購」，購入格局1房、總價510萬元，先匯頭款價金101萬元，不料，建商開始避不見面，對保、過戶全都找不到人，李小姐現在不只購屋夢碎被騙百萬元，後又發現產權早轉移第3方名下，近期更掛出看板銷售，「一屋二賣」讓她夜夜不成眠，憤而投訴《蘋果》，據了解，此次購屋遭騙受害者至少3戶以上。

新莊從事美容業李小姐(40歲)，月入3萬多元，為結束不踏實租屋人生，打算定居台灣，去年開口向廣東娘家籌措自備款百萬元，但因新北市房價貴，她一路從板橋、新莊一路看到桃園龜山，今年5月被建案廣告大帆布「得意購低總價5XX萬元」吸引，由駿茂開發負責人黃駿騰親自帶看，並給出總價510萬元超殺價，換算單價僅25萬元，低於市場行情1成，李小姐心動隨即下訂金簽約。

無履保遭詐騙百萬元
新成屋「得意購」位桃園龜山區萬壽路一段，規劃18∼28坪、1∼2房，共有21戶住家，開價每坪27萬∼30萬元，由南部建商駿茂開發所興建；而李小姐購入該棟5樓，住家坪數20坪，總價510萬元。她補充說：「一方面是自己在新莊工作，騎車大概15分鐘，通勤距離近，加上聽說未來會有捷運站；另外想說買個小宅跟女兒同住，雖然空間擠了點，總比租屋來得好，但完全沒想到會被騙，至今還不敢跟娘家人說。」

李小姐表示，第1次買房什麼都不懂，對方講匯多少錢就匯，今年5月至8月共匯了價金101萬元，因對方遲遲未通知過戶交屋，覺得奇怪，又聯絡不上建商、銀行無法對保，才驚覺受騙。她嘆：「買屋從來沒想過會發生這種事，想說都成屋了，看得到、摸得到，建商都能蓋上億元房子，竟然連1百萬元都要騙！」

更慘的是，近期又發現所購產權遭轉移至第3方張先生名下銷售中，形同「一屋二賣」，讓她大喊不公，甚至找來警察都沒轍。她語帶哽咽：「從沒想到台灣會發生這種詐騙事件，明明房屋就買了，看得到卻住不到，新銷售方對此一問三不知，也不透漏任何身分，實在很奇怪。」

為確定惡建商蹤跡，記者撥電話無人回應，前往該建商公司登記地址，鄰居說：「大約3∼4個禮拜前，已匆忙搬家，其他不了解。」再到「得意購」建案銷售現場，自稱第3方委託銷售的曾先生回應：「對上一手糾紛完全不清楚，但目前可銷售的產權是完全乾淨清楚，近期才知道有類似事件，目前也願意以較低價方式協商轉讓，是很大的誠意了。」進一步詢問對方，是否為原建商股東亦或是其他合夥人、債務人角色、為何取得產權等，他語帶保留說：「一律不清楚、不回應」。

無法向第3方爭權益
事發後，李小姐急找律師諮詢，怪自己沒採用履保，目前積極尋找其他受害者，打算聯合提告。據了解，目前已知李小姐購入5樓遭騙101萬元之外，6樓1戶遭騙68萬元、3樓1戶10多萬元。

桃園市政府消保處承辦張家銘指出，目前暫無接收到該案陳情，依照此案例，若建商已失聯，建議可向法院提起民事「損害賠償」、刑事「詐欺」等訴訟，但因屬兩造糾紛關係，與新任接手第3方所有權人無直接關係，「除非可證明兩者有惡意直接關係，否則受害者無法對第3方直接爭取權益，目前銷售的產權也因此不受影響」。

張家銘提醒，一般強烈建議不管是預售屋或新成屋，買方最好堅持採用履保，增加交易安全。另外，內政部有公布不動產定型化契約範本，建議消費者簽約前、契約審閱期可相對照，以防交易陷阱。

【李小姐買屋受騙大事記】
2019.5
李小姐看屋1年多，今年5月被建案低價廣告帆吸引，由駿茂開發負責人黃駿騰親自帶看，超低總價讓李小姐心動隨即簽約，未採用履保
2019.8
5月至8月共匯了價金101萬元，因對方遲遲未通知過戶交屋，加上建商聯絡不上、銀行無法進行對保，才驚覺可能受騙
2019.9
李小姐發現所購產權遭轉移至第3方張先生名下，如今再次進行銷售，形同「一屋二賣」，找來警察到現場主持正義都沒轍，目前正在串連其他受騙戶提告建商

【得意購小檔案】
位置：桃園市龜山區萬壽路一段
單價：每坪27萬~30萬元
基地面積：約123坪
坪數/格局：18~28坪/1~2房
戶數：21戶住家、1戶店面
投資建設：駿茂開發
現況：已完工
資料來源：《蘋果》採訪整理

買屋第1步 摸清建商底細

打拼18年，一夕買屋夢碎被騙上百萬元，連同受災鄰居，至少被騙近200萬元。起底「駿茂開發」，該建商今年法院帳面上至少遭判清償2300萬元以上，清查公司資料皆為2014年登記、建案2016年動工，網路也查不到其他業績，專家建議不管購屋金額大小，買房首要「摸清建商底細」。

小心一案建商
桃園龜山低價成屋案「得意購」至少高達3戶已購客遭建商受騙，捲走買家頭期款下落不明，對保、過戶全都找嘸人。《蘋果》記者先前往商業登記地址，建商早搬光光，追查經濟部商業登記資料，發現該建商2014年成立、資本額600萬元，建案2016年動工，網路無其他建築業績，恐為「一案建商」。

不具名房產業者陳先生說：「所謂一案建商，指過去無興建經驗，僅推1案。部分不肖建商用來騙取頭期款項捲款潛逃，或興建過程偷工減料，賺取高額利潤再惡意倒閉。」但他也說，近年都會區鮮有類似情況發生。

於法院搜尋建商判決書，駿茂開發及其負責人黃駿騰，洋洋灑灑有著不少欠債記錄，光是今年3∼8月因清償貸款、支付命令等不同案由，遭判償超過2300萬元。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰提醒，購屋者可上網查詢建商以前建案及相關資料，也可比對「公平交易委員會、消基會或法院資訊」，了解是否曾有糾紛與面對糾紛態度、後續狀況，若有和解或積極協調處理方式，可納入觀察名單。

買新買舊求自保 履保不可少

買賣房屋牽涉龐大價金，萬一發生如產權不清、標的物貸款、甚至建商落跑這款問題，辛苦存款瞬間化為烏有。專家建議：「除了預售屋規定必須提供履約保證外，買新成屋、中古屋皆一併辦理履約保證，由公正第3方單位按合約約定出款，切莫因為小額手續費冒風險。」

建商捲款買方虧大了
桃園建案「得意購」建商捲款落跑，受害者哭訴「誰知道連幾十萬、上百萬元都要騙！」事實上，蓋屋推案本身即是高槓桿財務操作，惡意倒閉落跑不算少，要避免得靠買方睜大眼。桃園消保處承辦員張家銘說：「除慎選建商口碑外，還要善用『履約保證專戶』，買家將款項全匯入屋主在銀行開設的信託專戶，待產權過戶完成後，建商才能動支，保證更全面。」目前成屋履約保證，多由建經公司專責辦理，買賣契約完成當下，買方隨時可匯入款項入履保戶頭，雙方亦同時有簡訊通知、上網查詢等服務，通知即時有保障。

中信房屋中彰投駐區經理楊乾意補充說：「產權過戶完成大約40多天，期間買賣方難免擔心，產權過戶拿不到錢或拿了錢沒過戶。現在成屋買賣雙方必成立履保專戶，手續費也僅萬分之6，當作買保險，雙方都有保障。」

值得一提的是，實務上預售屋履約保證開辦多由建商主導，至少能提供基本保障，其中又以價金返回保證最佳，保證建商若未能如期交屋，將直接退還消費者已繳納之價金。

高雄發大財口號俗擱有力，磁吸外國人。據統計，六都之中，外國人來台置產最青睞高雄市，較去年狂增46.9%，新北、台南也正成長，尤以香港人來台最多。

港人年增逾3成
專家認為，受到香港反送中運動影響，其對未來不確定性大增，來台居留、定居人數均大幅成長，「高雄房地產價格基期低、房價對比香港是對折再對折，且居住空間又大、未來具潛力發展，因此成長比例最高」。

據中信房屋統計，今年前8月外國人士買賣取得建物棟數，高雄市較年成長46.9%，其次為台南市11.1%，新北市則增9.6%，若進一步對比來台定居、居留人數，香港人也較去年同期成長逾3成。由於政府對「外國人地權管理」定義，並未包含中國人士在內，因此幾乎可以說今年成長動能即來自香港地區。

中信房屋研展室副理張漢超表示，外國人士來台置產時，主要著眼於發展條件、商機與話題性，研判高雄市之所以能大幅成長46.9%，應是看好當地發展和政治話題性有所關。

大家房屋企畫研究室主任郎美囡說：「高雄房價基期低，未來整體有一定漲幅空間；再加上移民台灣的外國人士，需在台投資600萬元，便可獲得永久居留資格，而這價格，在高雄剛好買1棟首購新屋，也是部分外國人士考量因素。」
照目前高雄房市，投資總價600萬元，可在蛋白區如左營、楠梓、仁武一帶購入3房產品；市區苓雅、鼓山等區則購入小宅2房，對香港市區房地產動輒3000萬元來說，「俗擱大碗」。

張漢超補充：「自香港反送中事件以來，港人來台居住比例大增，除顯示港人因憂心抗爭採取風險分散資產配置外，另一因台灣房地產價格與居住空間，比香港更具優勢，所以港人選擇來台居留或定居。」

台中跌2成最多
值得一提的是，台北、桃園、台中皆呈現負成長，其中以台中下滑2成最多。張漢超認為，可能是台中機場不論在航班、營運狀況皆不如高雄小港機場、台北松山機場，在國際交通相對弱，空污問題也是另一考量。
比對移民署資料，中國無論是來台居留或定居許可人數，今年前8個月較去年同期皆減少，分別減少4.3%、11.2%，而香港居民在台居留或定居比例卻大幅提升，分別增加31.1%、20.8%，推測應與中國限縮來台許可，與香港反送中事件愈演愈烈有關。

台北市地政局公布最新不動產月報，今年6月台北市住宅價格指數102.70，較5月微降0.35%；若以公布的標準住宅計價，屋齡27年、坪數31坪，總價1627萬元，單價51.82萬元，相較總價較上月降6萬元，單價則微降1800元。房仲表示，房市多空交戰持平多年，北市持續盤整中，目前舊公寓表現弱勢，但未來仍有撐。

大樓價格月增1.25%
今年6月，台北市住宅價格指數102.70；其中又以公寓價格下降較多，6月指數為101.01，較5月下降0.68%；小宅住宅價格指數100.33，較5月微降0.29%；大樓住宅價格指數99.43，則較5月上升1.25%。此外，與去年同期相比，不分產品正負皆在3%內，顯示整體持續區間盤整，各類產品房價變動皆不大。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，6月北市房市呈現區間盤整，變動不大。台北今年受益台商回流與民眾看跌比重降低影響，買賣移轉量看降不降，估可連3年回升，有落底跡象。「目前整體來看，北市大樓與小宅產品，價格較過去2、3年回升不少，與2014年高點差距僅剩5%左右，表現最強勁」。

陳傑鳴補充說：「公寓因過去都更題材炒作過高，目前房價與歷史高點有1成以上差距。但近期危老都更議題有助拉動老公寓價格，還算有支撐力。」

建商擁抱歷史建築，修復、活化和再開發蔚為風尚。力麒、興富發、皇翔、立偕等建設公司紛紛投入老宅、古蹟建築的活化行列，其中，力麒董事長郭淑珍更是最大戶，迄今已認養五座台北市的歷史建築，包括「高齡」88歲的前日本海軍俱樂部舊址也變「潮」了，華麗轉身變為「大院子」，於7日正式亮相。

郭淑珍7日在台北市和平東路一段巷內老宅「大院子」舉辦古宅新生開幕記者會，她表示，「大院子」老宅藏身在和平東路一段、溫州街的人文巷弄，附近有殷海光故居、俞大維故居等，藝術人文氣息濃厚。

這座建築建於日據時期，根據舊有棟札所示，建築群於昭和6年（1931）3月8日舉行「上棟式」，即上梁典禮；台北市文化局在101年11月1日審議通過，登錄為歷史建物，定名為「台灣大學公共宿舍」。

不過，102年2月5日一場祝融之災，這座建築群幾乎全毀，向來致力投入藝術文化公益的郭淑珍看了相當不捨，透過集團基金會在104年取得台大的ROT案，租約15年，歷時近三年半斥資8,000多萬修復後終於完成，命名為「大院子」，基地面積共1,355.2坪，總建築面積401.7坪。

向來是「藝術控」的郭淑珍表示，基於對台灣這塊土地的熱愛和熱情，迄今已陸續認養「綻堂時光」、「綻堂」、「台北故事館」、「牯領街」、「大院子」等五座歷史建築。

興富發建設也簽下「高齡」80歲的大同區老宅「新芳春茶行」，修復活化建物和文物，並在隔壁開發一棟新住宅「新芳春」，不但賺了房地產開發的利潤、也贏了面子。

此外，皇翔建設也取得新莊公辦都更的最優申請人，為歷史建築「新莊郡役所」和周邊進行都更。

立偕建設總經理張巍懷也在三年前取得八德路營建署旁的日式木造倉庫老建築，並修復改建為餐廳「一號糧倉」，去年其一碗800元的牛肉麵，還榮登米其林必比登推薦名單中的創新菜系，一樓則開設「樂埔滙農」農產品超市，也是台北市最富文創氣息的小農超市之一。

財政部國產署7日公告單獨列標的捷運松江南京站二、三號出入口地上權案，預計12月9日開標，權利金底價為41.02億元，但因地段佳，實際得標價上看60億以上，得標廠商必須再付2.32億元給建造地基的台北捷運。

松江南京案設定地上權期間為70年，權利金底價41億230萬元是比照去年底的空軍官兵活動中心地上權案、設定為市價45％，比每年分批釋出的地上權案還高（一般約為30％?40％）。

而地租年息率則訂為4％，維持台北市華固新天地模式，其中1％隨每年公告地價浮動，另3％按照決標當年度的公告地價。

國產署表示，松江南京案全案約1,450坪、位於台北市松江路90巷及松江路108巷間，涵蓋兩大基地，面積分別為574.7坪、875.7坪，建蔽率為45％、65％，容積率則為225％與630％，換言之未來若做為商辦，至少可蓋五層樓以上、甚至九層。

官員指出，松江南京地上權案為捷運共構案件，台北捷運已將地基與一樓建造完成，得標廠商是從二樓蓋起，因此要先繳2億3,212萬元給捷運局再簽約。

由於松江南京案屬於精華區的大面積土地，國產署將比照台北學苑與空軍官兵活動中心地上權案作法，在招標時明確禁止興建住宅，避免地上權案淪為「新帝寶」，地上權及地上建物也不能轉讓。

官員表示，松江南京案預計將以商辦、商旅為主，目前五大壽險業者如富邦、國泰、新光、台壽保、中壽皆秣馬厲兵有意爭取，部分建商、餐飲旅宿業者及開發投資公司也前來諮詢。

據了解，松江南京案因地段優良，考慮到附近商辦的市價，該案溢價率粗估上看50％。換言之，雖然松江南京案權利金底價為41億元左右，但實際標得價格可能為60億元以上。

國產署明年上半年還會釋出台北101旁的世貿三館基地、鄰近松山機場的國泰營區基地兩大地上權案。世貿三館案市價高達500?600億元，國泰營區市值也有150億元，兩案權利金底價上看290億元。

由於房價與年輕人的所得財力呈「兩級化」發展，左右建商推案方向。指標大型行庫兩周前出爐的最新評估報告，已特別提示小坪數「迷你宅」未來的授信風險，認為建商為了低總價而壓縮坪數作成「迷你宅」，倘若在預售期間未向客戶清楚說明，恐在交屋時引發爭議。

對此，大型行庫已開始警戒，其中坪數仍為指標，若是所謂的「小坪數」套房，銀行貸款成數最多只貸七成。

行庫指相關建案很多是這三年內的推案，因此引爆點預估就落在2020年。銀行業者已擔心到2020年交屋時會有不少爭議爆開，提高銀行的授信風險，對此展開相關警戒，對房貸戶所要求的房貸成數，也恐怕將與消費者的期待有落差。

對所謂的小套房，各銀行標準不一，有的是以總坪數認定，權狀坪數在16坪以內就算小套房，而有些則還會加以室內坪數的要求，倘若室內坪數不到7、或是10坪，也會被銀行認定為小套房。

投資客近二年來逐漸退場，建商推案時把普羅大眾的購屋能力視為重點，特別是「首購族」的財力；然而由於地價高，因此在建案的坪數規劃上，特別是雙北市的建案坪數，若要走「低總價」路線，在坪數上壓縮已成為不少建商的必走之路。

但指標大型行庫認為，諸如此類的「迷你宅」，倘若在隔間上過度窄化，未來在交屋時恐怕會引發諸如消費者爭議。

大型行庫內部最新評估報告指出，最近三年房市不景氣、買方客層特性有所轉向，使建商改以「首購族」為市場，競相改推低總價宅，若以雙北市的行情來看，這類高單價、低總價宅，大約在1千萬元以內，這類「迷你宅」特色包括隔間、衛浴、料理台等什麼都有，但卻是所有的格局都縮小。

銀行舉例，像是房間，不少小套房的臥房，甚至king size的床還搬不進去，而為了增加「坪效」，甚至連「違建」情況都跑出來。

行庫主管指出，目前在進行土建融業務時，大致會有二大原則應對此問題，一是原則上對房型規畫走小套房路線，權狀坪數約在每房15坪以內，最高只給七成土建融貸款，大多則在五至六成；二是會檢視建商所提出的房型規劃，倘若只能二房的卻刻意隔成三房，銀行在評估貸款時就會更謹慎。

台銀人壽出手，今（7）日買下興富發（2542）旗下位於台中的「CBD時代廣場」1樓、25樓及22個停車位，總計砸下7.6億元，處分利益達1.8億元。

「CBD時代廣場」位於台中朝富路，2015年11月完工、屋齡近四年，全案僅剩部分樓層可售，今日台銀人壽以7.6億元買下該案一樓、25樓及22個停車位，總計購入土地面積126.1坪、建物面積約1,290.46坪；興富發表示，全案目標今年底前入帳。

「CBD時代廣場」為樓高34樓的辦公大樓，據實價登錄資料顯示，目前該棟大樓每坪成交價落在26~47萬元間。價格僅次於聯聚建設中雍大廈的每坪53~70萬元；興富發上周三（2日）除息，除息參考價45.45元，今日股價以45.75元作收，上漲0.05元，持續邁向填息之路。

中台灣唯一擁有三鐵共構交通優勢的台中高鐵特區，近來重大建設利多頻傳！包括捷運綠線明年底即將通車，還有砸下6億重金打造、可容納400桌宴席的「臻愛花園飯店」台中高鐵館，預計11月試營運，以及總太地產、立穩營造等知名企業，規畫將企業總部陸續遷至高鐵特區。

建商推案腳步與政府、民間財團投資力道雙管齊下，台中高鐵特區2019年新案量一舉衝上300億元、創下歷史新高！

隨著房市買氣熱絡，近期區域內新建案、新成屋熱銷個案頻傳。其中，龍寶建設在台中高鐵特區的第二個建案「園臻邸」，產品規劃36至63坪、2至4房，每坪開價35至38萬元，成交單價站上「3」字頭、創下區域新高價，由於新案熱銷，已提前於9月下旬動工興建。

此外，較早進場的「精銳潮」、興富發「夢幻誠」等預售案，均賣出好成績，目前都已開工動土；「夢幻誠」重金禮聘知名藝人林心如擔任代言人，預計10月中到台中衝人氣、拉抬另一波買氣。

不僅如此，台中高鐵特區新成屋在短短三年間，單價已由「1」字頭正式邁進「3」字頭，漲幅明顯！包括龍寶第一個建案「悅臻邸」，成交單價邁入「3」字頭；「登陽川匯」每坪開價25至30萬元、富旺「世界之翼」每坪開價26至32萬元。

看好台中高鐵特區的開發潛力，豐邑機構近期斥資7.36億元、搶標高鐵特區商用土地2,525坪，預計2020年推出2至3房的首購產品，單價「2」字頭起跳；豐邑機構透露，還將持續於台中高鐵特區獵地。

台中高鐵特區為中台灣唯一三鐵共構交通匯集處，其地利之便，近幾年陸續吸引重量級投資案進駐。其中，「臻愛花園飯店」營業面積5,600坪，標榜全台單一平面最大的婚宴場地，停車數量達千個以上；業者甚至計劃將婚宴相關產業如婚紗、喜餅等整合為一條龍服務，未來可望以具體行動落實愛情產業鏈，為台中高鐵特區開啟商機。

聲寶總裁陳盛沺表示，在土城的4,000坪建案委託李祖原建築師規劃，目標2021年推出三棟住宅，共有1萬5000坪樓地板面積，其中一棟為只租不賣的老人住宅，建構「三代同鄰」的住宅新概念。法人預估，該建案將可帶進60億元，聲寶目標每坪售價約40萬元。

聲寶今年積極處分土地資產，第2季認列處分台中潭子倉庫土地資產獲利3.62億元，每股盈餘貢獻0.9元，使得上半年EPS從去年0.73元倍增至1.62元，創近11年同期新高。法人預估，聲寶今年EPS可望2元以上。

陳盛沺說，新北市土城廠近4000坪土地規劃興建三棟大樓，將採「三代同鄰」為住宅的新觀念，獎勵三代住在附近的理念，今後他自己也會住在土城的這棟新住宅裡面。

聲寶新北市土城廠去年12月5日取得都市計畫變更核准函，預計今年底或明年初動工，目標2021年開始銷售，三棟20多層合計1.5萬坪，以一坪40萬來看，預估可帶進60億元的建案規模。

他也透定，土城廠建案要成為土城區的指標，未來不排除與新北市合作，規劃聲寶捐地的200坪建設為照護中心，跟醫療機構合作，提供多元化的住宅效益。他並透露，土城建案將找日本軟體公司合作，適合老人住宅內容的規劃。營運工程部份，也帶望找到大林組等的知名營運廠為目標。由於樓層不是那麼高，初步規劃不會採用鋼構工程。

聲寶財務長江全田指出，有關聲寶台南廠的建廠進度，預計明年第2季拿到執照並陸續運作，下半年部分產業移到林口廠，洗衣機、外銷顯示器等先移過去；第二期再規劃將投資設備金額較高的冰箱產線移過去，最終讓林口總部進入高科技園區的規劃。

聲寶台南廠土地斥資4.2億元，廠房建物投資近8億元，總計約12億元資金，資金已全數到位。

北市敦化北路豪宅「華固名鑄」又有多戶實價揭露，其中四戶，包括21樓二戶及4樓二戶，經比對謄本資料為台塑王永在家族購置，連同先前揭露的兩戶，王家已買進六戶，總計17.5億，均未貸款。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，華固名鑄位於敦北林蔭大道第一排，近台塑敦北總部大樓，與王永在家族目前所住地點也不遠，可能是地緣關係，加上建商品牌，獲得台塑王家青睞，陸續購入多戶。

華固名鑄樓高23層，為百坪以上豪宅規畫，總戶數86戶，個案在今年完工後陸續交屋，先前已揭露多位大咖一次買下多戶，其中包括力晶集團創辦人黃崇仁家族、民生社區低調富豪、華固董事長鍾榮昌夫婦等。

上月底該豪宅揭露五戶交易資料，比對謄本其中20樓、18樓各有一戶為台塑王永在家族購買，總價分別為2.94億、2.89億，每坪213.7萬、209.9萬元成交，買入時間分別在2016年、2017年。

近日該豪宅再揭露多筆預售成交資料，資料顯示，王家在2016年12月，分別以每戶2.97億及2.84億元，買下21樓二戶以及4樓二戶，單價分別為216.1萬、205.8萬，均超過一坪200萬，加上先前兩戶，合計目前登錄的六戶總計17.5億，均未貸款。

陳炳辰表示，敦化南北路為北市知名林蔭大道，過去豪宅市場以敦化南路較熱，近年敦北生活圈推出文華苑等知名豪宅，成為有錢人搶豪宅的另一聚落，吸引多組富人一次打包多戶。

陳炳辰分析，吸引企業老闆一次買多戶的社區，多具備地段、知名度高、一線物件三大要素，如文華苑、宏盛帝寶、西華富邦等知名豪宅王，這類物件不僅因富豪聚集身價不凡，也因籌碼集中，房價下跌不易，保值性相當高。

克而瑞地產研究最新發布的報告顯示，在促銷力度加大等因素推動下，9月份內地百強房地產企業銷售業績回升，銷售額合共達9231.7億元人民幣，按月增長近23%。從目標完成情況來看，截至9月底，在年內設定了全年銷售目標的房企中，近四成房企目標完成率達到75%以上，另有近四成房企的目標完成率處於65%至75%之間。然而，有部分房企要完成全年業績目標仍有一定壓力，在第四季度須加速推盤。

10月7日消息，萬科A(25.900, -0.10, -0.38%)下屬子公司萬科成都擬與天津榮泰成長、比亞迪(48.780, 0.20, 0.41%)汽車工業共同投資和諧鼎泰基金，和諧鼎泰基金的募集規模為人民幣11.01億元，萬科成都認繳出資金額為人民幣5億元，比亞迪工業認繳出資額為6億元，天津榮泰成長認繳出資金額為人民幣100萬元。

在央行發佈調整新發放商業性個人住房貸款利率計算方式後，2019年10月8日，北京將迎來個人住房貸款利率新舊政策的變換時點。到時候，北京商業性個人住房貸款利率將會有什麼變化？

據銀行最新消息，北京個人住房貸款定價基準為：首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR（貸款市場報價利率）+55基點，二套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR+105基點。

據麥田房產分析師介紹，9月20日公佈的5年期以上LPR為4.85%，這就意味著10月8日北京執行的個人住房貸款利率為：首套住房不低於5.4%；二套住房不低於5.9%。之後，會根據每個月公佈的LPR變化會有所變化。

目前，北京地區大部分銀行執行的個人住房貸款利率水準為：首套住房5.39%、二套住房5.88%。

可以看出，執行新政後，首套房貸款利率較之前提升了0.01個百分點，二套房貸款利率提升了0.02個百分點。

麥田房產分析師舉例說，比如100萬元住房商業貸款，貸款25年，採用等額本息的還款方式。執行新政後，在商業銀行貸款方面，若是首套房，則每月貸款利息增加6元；若是二套房，則每月貸款利息增加12元。而對於執行新政前的住房貸款仍然執行之前的政策，利息不產生變化。

“新政前後貸款利息變化微乎其微，對購房者幾乎不會帶來額外的支出壓力。”上述分析師表示，接下來，央行每月20日都將披露最新一期的LPR利率水準，個人住房貸款利率水準仍待觀察。

十一長假居然有樓盤高掛“免戰牌”閉門謝客。這可是一年中房企銷售的重要節點啊，難道“金九銀十”的概念已經成為過去時了？

保安：售樓處都放假了

為瞭解長假期間的上海樓市，小編隨機選擇了一些樓盤進行實地探訪，誰知在第一個樓盤的售樓處就吃了“閉門羹”。

這是位於上海市徐匯區龍華板塊的一個二期加推盤B。按照網上檢索的地址，小編驅車趕到售樓處，卻被門口保安攔了下來。當得知小編意欲看房後，保安大叔直接甩出一句話：售樓處沒人，節後再來吧。

有附近的仲介告訴小編，該樓盤一期的二手房目前單價在10萬元左右，二期的二手房目前單價大約11萬元。而該樓盤8月份最新推出的300多套房源的單價才8.5萬元至9.5萬元，屬於典型的價格倒掛，開發商前期通過搖號出售了200多套房源後，剩下的房源也就不急著出了。

一手房優惠力度相對有限

吃驚不小的小編隨後驅車趕往寶山區的一個在售新盤Y。


據該樓盤售樓處迎賓小姐透露，長假期間每天前來售樓處來看房的人少說也有70至80組。



小編在售樓處看到，該樓盤確實人丁興旺，僅售樓處就有5、6組客戶正在洽談，還不時有新的訪客進入售樓處。

一位正在看房的老先生稱自己的購房預算在500萬元左右，銷售人員隨即建議他重點關注85平方米的兩房。

據銷售人員介紹，該樓盤總套數在1000套左右，主力戶型為85平方米和95平方米的兩房和三房，總價在500萬元至600萬元，明年年底即可交房。如果客戶在10月底前簽約購房，還可獲得抽取寶馬轎車的機會。買房送寶馬，聽起來有些耳熟哈。

與位於寶山區的樓盤Y相比，位於普陀區的樓盤Z區位優勢更加明顯，樓盤的定位以及總價也更高。但小編進入樓盤Z的售樓處，卻明顯感覺人氣要比樓盤Y遜色不少。

諾大的售樓處僅有2至3組客戶圍著沙盤在聽銷售人員介紹樓盤情況。

銷售人員告訴小編，該專案共有1582套房，首期9月13日開盤的352套房源已所剩不多，二期9月28日開盤的500多套房源，主力戶型為99平方米的三房，均價在9.2萬元至9.5萬元之間。優惠方面，一些臨街的房源可以給予2至3個點的優惠，其餘的房子給予1至2個點的優惠。長假期間每天到訪的客戶大約有60至70組，每天的成交量在10套上下。

此外，小編還分別致電虹口涼城板塊、浦東禦橋板塊、浦東前灘板塊的一些在售一手樓盤，得到的答覆均為沒有優惠。只有虹口涼城板塊的某樓盤其150平方米的房源總價可優惠10萬元，在付款方式上也有些溝通的餘地。

二手房市場比較低迷

在普陀區長征板塊，一家仲介門店的經理王先生告訴小編，這個長假他所在區域的二手房市場還是比較低迷的。長假第一天上海下雨，路上行人都很少，更別提來看房的人了。後面幾天天氣轉好，本以為看房的人會上升，但事與願違，來看房買房的人依然很少，人們對二手房的熱度明顯低落。

在浦東外高橋(17.820,?-0.05,?-0.28%)高行地區，小編看到仲介三五成群聚在路邊閒聊。

在浦東臨港泥城地區，有仲介告訴小編，最近臨港新片區的房價較之前更平穩了，長假期間該門店已成交了3單，都是位於奉賢區的二手房。“今年其實成交情況不是太好，上門客一般都只是問問，聯手機號碼也不肯留。”

“金九銀十”已成為歷史


傳統的“金九”已然不在，那麼“銀十”還可以期待嗎？

一位元負責上海及周邊地區行銷工作的房企高管表示，無論是銷量還是價格，上海市場近期總體都比較平穩。7、8月份的供應量比較大，9月份的供應量屬於正常水準。目前來看，從9月底到10月份也不會有新盤集中開盤的情況。現在房企都是常態化銷售。

“金九銀十是樓市以前概念，現在其實已不復存在。”有前十強房企高管指出，雖然現在上市房企仍有沖業績的需要，但隨著房地產行業高增長時代的過去，大家對現金流的重視程度已明顯高於對規模增長的重視程度。在這樣的情況下，企業推出的貨量也不會像過去那麼激進。

易居企業集團CEO丁祖昱表示，就全國範圍來說，9、10月份房企肯定要抓住時機搶收一把，供應量會有比較明顯的增長，所以10月份還是比較值得期待的。另外，現在整體市場其實並不是很差，需求仍然存在，貨還是可以走掉，無非就是去化慢一些而已。

和國慶期間的人流量相比，北京的房屋交易市場卻顯得有些低迷。

中原地產研究院提供的資料顯示，今年10月1-5日，北京二手房前5天的網簽數量為26套，低於2018年同期的29套，新建住宅簽約量則基本持平。

儘管業內普遍認為，北京過去多年“金九銀十”都成色不足，但今年的表現尤為明顯，特別是從9月起，成交資料已呈現出下滑態勢。

中原地產研究院的資料顯示，今年9月，北京二手房住宅網簽成交量為12319套，環比雖然有2.2%的上升，但同比降幅卻接近19.4%。

另有資料顯示，北京在9月份商品房新增供應7300多套，環比上漲60%，但商品房成交量只有4524套，環比降幅17%；均價7萬元/平方米的普通住宅成交2006套，環比下降15%；限競房成交1336套，環比下降21%。

在二手房方面，貝殼研究院的統計資料顯示，今年9月北京二手房市場的成交週期變長，環比增加的天數從5天到89天，接近2017年的最高值，當時房源成交週期保持在100天左右。

二手房市場變冷，房產仲介小吳的的感受更加明顯，國慶假期本想加班帶客看房的他，發現很多意向客戶早早地就離開了北京。

“並且今年離京時間更早，有的假期前一周或者半周就走了，以往都要等到節前1、2天才走。”他認為，由於今年大慶，一些原本打算在節前看房的客戶都暫緩計畫：“我手上好幾個客戶都把看房時間挪到假期之後了。”

有市場人士認為，國慶期間北京居民有大量的外出探親、旅行計畫，因此歷來10月成交行情都不容樂觀：“不過今年市場上從9月15日開始，新專案的開盤活動減少，所以今年的表現更加明顯”

也是由於這個原因，北京今年的”金九銀十”出現前置，8、9月份的新房上市量較為可觀。但從目前公佈的成交資料來看，9月幾個專案的開盤情況，仍然分化明顯。

位於豐台的西城天鑄、昌平的未來金茂府等項目成交金額都超過7億元，昌平華潤未來城市的成交額也超過5億元，但也有房山青龍湖項目，成交額不到1億元。

市場人士認為，由於備案上傳具有滯後性，因此9月份開盤銷售資料會在未來一段時間陸續呈現，例如大興金地悅風華，就在9月29日的開盤後公佈了銷售18.3億元的銷售喜報，但資料尚未呈現。

儘管住宅市場不盡如人意，北京土地市場還是在假期前提振了一下。特別是9月25日北京大興機場通航，同日掛出的3宗在利好輻射範圍內的南城地塊，均順利出讓，當日土地市場斬獲近94億元。

值得注意的是，從全國市場範圍來看，9月土地市場表現都不積極。克而瑞發佈的9月報告顯示，監測的31家房企土地成交建面、成交總價環比繼續下降，土地市場低位運行。月度土地市場成交持續縮量，房企投資力度審慎，31家典型房企中近9成拿地力度低於1-8月平均水準。

中原地產研究中心統計資料顯示則顯示，9月上旬全國土地市場明顯降溫，月內超過5億的地塊合計50宗，這50宗地塊的平均溢價率只有7%，其中多達20宗地塊是底價成交，占比高達40%，刷新年內最高記錄。只有19宗地塊的溢價率超過10%，溢價超過50%的地塊只有2宗。整體看，全國土地市場的降溫現象已經明顯出現。

中原地產首席分析師張大偉認為，近年來“金九銀十”的市場表現已經不明顯，北京9月市場較之前數月，還是維持在二手房月度成交1.2萬套的水準，二手房市場也再次出現了價格下調，特別是和限競房總價接近的房源，都有明顯的價格調整。

隨著節日慶典的結束，北京在10月份將迎來一波集中開盤，預計將有12個項目會在10月入市，區域分佈在朝陽、通州、昌平、順義、石景山、延慶等區域。

市場分析認為，伴隨著四季度的到來，進入房企衝刺全年業績關鍵期，屆時在加大推盤力度的基礎上，不排除會有價格上的讓步。

時裝巨擘棄守 加連威老道添吉舖

零售市道陷入寒冬，主要購物區所受打擊尤其嚴重，再有跨國零售商關閉街舖分店。瑞典時裝品牌H&M旗下副線女裝品牌MONKI位於尖沙咀加連威老道的地舖分店，剛決定不續租離場，令該品牌在港再無街舖分店。目前該舖位以每月52萬元重新推出招租，較MONKI原支付的租金低約22%。

H&M旗下MONKI原街舖分店位於加連威老道29號信基商業中心地下至1樓，地下建築面積2516方呎，1樓建築面積2690方呎，共約5206方呎，於2013年進駐，當時月租66.5萬元，呎租約128元，較之前租金約35萬元大升九成搶租。

全港僅餘兩商場分店

上址租約今年9月到期，業主5月已開價每月54萬元放租，較MONKI所繳付租金低18.8%，但仍未能吸引MONKI續租，並已約滿遷離。據悉，現時舖位待租，不過可接受地下及1樓分開出租，地下叫租每月38萬元，1樓則為14萬元，合共52萬元，較舊租低21.8%。

MONKI於2010年在旺角朗豪坊開業，為亞洲首間分店。資料顯示，在上址結業前，MONKI於全港尚餘3間分店，信基商業中心為唯一街舖分店，此店結業後，僅餘朗豪坊及荃灣區荃灣廣場兩間位於商場內的分店。

美國服裝零售集團FOREVER 21在港唯一分店，位於旺角西洋菜南街1A至1K號百寶利商業中心地下10及11號舖1至3樓，亦於上月23日突然結業，較原有租約提早接近4年離場。換言之，不足一個月內，已有兩間跨國時裝零售商先後收縮及終止在港業務。

卓悅逐月短租同街舖

另一方面，MONKI原分店位處的加連威老道空置率高，有業主為免舖位丟空，以逐月續租方式留住租客。該舖為加連威老道32A號地下及閣樓，建築面積共約1600方呎，由化妝品連鎖店卓悅（00653）以每月40.9萬元租用，呎租約256元，原於今年7月底租約期滿。卓悅早前已在舖面貼上「租約期滿 搬遷清貨」的標語，但至今仍未遷出。據了解，舖位目前以每月約40萬元放租，但仍未獲其他商戶垂青，因此現以每月續租方式讓卓悅繼續經營，直至有新租戶為止。

戴德梁行數據顯示，今年尖沙咀商舖呎租原本連升兩個季度，上半年累計微升1.9%。不過，6月起爆發多場示威活動後，7月起市況轉壞，第三季呎租按季急跌5.1%，令今年首9個月區內舖租倒跌3.4%。

該行統計尖沙咀廣東道及海防道兩條一線街道共84間地舖，今年第二季並沒有舖位空置，但翌季即增加兩間吉舖，令空置率回升至2.4%。該行預期，尖沙咀區舖租今年全年挫7%至9%，較九龍區另一主要核心零售區旺角同期預計跌4%至6%更加顯著。

二手樓價跌勢蔓延至公、居屋市場，即使綠表公屋市場也受影響，黃大仙竹園北邨一個兩房單位，業主減價近2成沽貨，屬同類單位逾1年低位。

低層443呎 253萬易手

市場透露，黃大仙竹園北邨桃園樓低層10室，面積443平方呎，可作兩房間隔，業主於4月放盤，當時叫價310萬元，受近日樓市氣氛持續回落影響，業主接連減價，最終昨日以253萬元易手（未補地價），呎價僅5,711元，累積減價57萬元，減幅約18%。呎價創2017年10月後新低，回到兩年前。

據土地註冊處資料顯示，同座一個高層10室，去年底以290萬元售出，反映新成交個案比去年樓市低迷期成交價更低13%。

將軍澳綠表 本月暫6宗

其次，市場消息透露，受業主減價帶動，將軍澳區月初至今已錄得6宗綠表公、居屋買賣，例如廣明苑C座中層3室，實用面積601平方呎，屬於3房間隔，業主於綠表市場放盤叫價580萬元，議價後約538萬元（未補地價）易手，呎價約8,952元。原業主2010年以152萬元購入，持貨9年帳面獲利約386萬元。

至於公屋自由市場方面，祥益地產分行經理黃文樂透露，屯門良景邨良萃樓中層15室，實用面積217平方呎，屬於開放式間隔，業主原本叫價310萬放盤，放盤不足兩星期前後累減90萬元，減幅近3成，才獲用家以220萬承接，呎價10,138元。

另外，世紀21富山聯席董事劉倩彤指，樂富康強苑中層07室，面積433平方呎，2房1廳間隔，原開價660萬元，放盤1個月，減價60萬元至600萬元（自由市場價）易手，減幅9.1%，實用面積呎價13,857元。

粉嶺聯和墟以起居生活方便見稱，最新推介的錦福大廈低層B室，叫價400萬元，最大賣點是向南，望公園。

單幢式 共供應52單位

於粉嶺聯和道65號的錦福大廈，屬單幢式，約13層高，每層4伙，合共供應52個單位，主供336及418平方呎單位。中原花都廣場副區域營業經理洪文鋒表示，屋苑目前僅餘1個放盤，為低層B室，336平方呎，室內保持2房間隔，備有普通裝修，最大賣點是向南，可享比鄰公園景致。上址叫價400萬元，呎價11,905元。

由於物業單位供應少，二手成交亦貧乏，據EPRC經濟地產庫的資料，過去3年未錄得二手買賣個案。而區內私樓內亦缺乏同類價位的成交可作參考。

錦福大廈位於聯和道及聯昌街交滙處，附近有不少私人屋苑，包括區內新貴囍逸，還有帝庭軒、御庭軒等，附近除沿街民生店舖外，尚有市政街市、圖書館，而比鄰帝庭軒的小巴總站，有提供往返東鐵粉嶺站的路綫。

可借9成 月供約19700

由於樓價在400萬元以下，若借9成，利率2.5厘，分20年攤還，月供19,700元；而單位市值月租1.1萬元，故購入作投資收租，借貸5成的話，月供約10,598元。

受中美貿易戰及本港「政治衝突」影響，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，9月工商舖註冊宗數錄242宗（剔除10億元以上內部轉讓個案），按月回落26.2%，為該行1996年有記錄次低，較1997金融風暴、2003沙士及2008金融海嘯時期更差，僅與歷史低位2016年3月的241宗差1宗。至於註冊額錄74.97億元，按月升84.7%。

中原地產副區域營業經理王勤學指，元朗朗屏8號3座低層E室，面積371方呎，業主開價590萬，減價24萬，剛以566萬成交，低市價8%，呎價15256元，另同區Grand Yoho 9座中層B室，面積592方呎，原開價950萬，減價27萬，以923萬成交，呎價15591元，低市價4%，業主剛SSD鬆綁期即沽，帳面蝕13.9萬。