政府當包租公，遇到房客不繳租金，照樣找警察趕人。林口社會宅去年底啟用入住，近1年來竟有16戶因欠繳租金達4個月，陸續遭終止租約，其中有2戶更是會同警察及社福單位強制搬遷。

林口社會宅前身是世大運選手村，共釋出2500戶，為全國出租戶數最多的社會住宅，也是中央唯一主辦社宅，由國單位國家住宅及都市更新中心負責管理，去年7月招租、11月陸續入住，依坪數不等，一般戶月租金含管理費從6500元起至2萬元，弱勢優先戶最低5500元起，迄今已有1665戶入住，如今卻發生住戶欠租遭強制搬遷的事件。

遲繳進行扣點罰款
住都中心於10月25日在林口社宅社區公告，指有16住戶因逾期未繳租金，依《住戶管理規則》第3條規定，扣點達到30點，將陸續執行催告、中止租約，以及強制搬離等程序，對於欠租款項，國家住都中心將向法院提請求償，並且表明「凡經中止租約的住戶與家庭成員，日後都不得再承租住都中心管理之社宅。」

住都中心表示，截至今年10月25日止，林口社宅已入住1665戶，經抵扣2個月押金後，欠租戶比例約1%、相當16戶，其中優先戶的比例較高，含中低收入戶及原住民。住都中心解釋，在處理住戶遲繳租金時，「服務中心的社工秘書及訪視員都會先關心住戶是否需要協助，如遲繳情形一再發生，才會依住戶管理約定進行扣點及罰款。」

目前已知欠租的16戶之中，有2戶已自行搬離，2戶則是強制搬遷，另外，正在執行催告程序，以及中止租約程序者，各有6戶，但「礙於住戶隱私，不便告知優先戶與一般戶各有幾戶及欠租狀況。」據了解，住戶首次欠租會被記3點、第2次6點、第3次9點，累進計算，只要欠租4個月就會記滿30點。

住都中心強調，「會到強制搬遷，原則上是經催告、中止租約後，給予緩衝時間，住戶還沒有動作，因此才進行強制搬遷」，此次催告強制搬遷者2戶，「也會同警察及社福單位協助處理安置，積欠租金會照法律程序持續處理。」住都中心呼籲，對於少數積欠租金並惡意破壞室內設施設備的住戶，相關費用也將依照法律程序處理。

雙北共逾百戶欠租
《蘋果》清查目前提供社宅的北市、新北、桃園、台中四都，其中台北和新北都有住戶欠租，令人訝異的是，北市社宅竟是被拖欠租金大戶，已出租的2013戶社會宅中，多達百戶都有欠租情形，其中6戶已收回房舍，包含強制與自行搬遷。新北市目前出租1365戶，過去也曾有3戶遭終止租約，但皆為協議租戶自行退租，沒有強制遷出的案例。

政大地政系特聘教授張金鶚表示，基本上會承租社宅的住戶，都是經濟負擔較重的族群才來申請社宅，也是好不容易取得社宅入場門票，建議住都中心能深入了解欠租住戶詳細情況，給予適當社會救濟，進一步協助住戶。

欠租戶最多 北市府忍5個月出手

目前六都興辦社宅中，除了台南、高雄外，雙北、桃園、台中等四都皆有自蓋社宅，只是政府當包租公，一樣會遭遇租霸困擾，因欠繳租金而遭強制搬遷者，不只林口社宅，台北也有，且欠租竟達百戶。由於社宅立意在協助年輕人及弱勢族群，對於如何處理欠租戶，考驗政府智慧。

實際滿4∼5月終止
清查北市、新北、桃園、台中四都社宅，其中台北、新北皆有欠租戶，台中則是遲繳，桃園尚無。
目前北市已出租約2013戶，其中約百戶有欠租情形，台北市都發局住宅服務科科長邱婉清表示，因作業時程無法詳細統計個別戶數，已知有10多戶終止租約，其中6戶已收回房舍，包含強制與自行搬遷，至於欠租原因，「北市府不會過問，僅會告知補繳。」邱婉清表示，北市欠租累計滿2個月即終止租約，因承租人有繳2個月押金，所以實際欠滿4至5個月才終止租約，限期要求搬遷，如承租人仍不返還房舍才會進行訴訟。

新北市城鄉局住宅發展科正工程司盧育晟表示，新北市現有承租1365戶，已知過往有3戶終止租約且自行退租，尚無強制遷出案例。目前欠租計10戶，多是當月遲繳，其中弱勢戶7戶。他強調，欠租可分期償還，「若都不願意償還，才會依規定終止租約」。如經社福單位協助仍無力繳租，除將持續洽請社福安置外，也透過包租代管計劃尋求該戶可負擔租金之房屋，若惡意欠租，會提起訴訟。

欠租先轉介社福協助
桃園住宅發展處住宅開發科代理科長王基政表示，桃園市首件社宅「中路二號」本月開放入住，10月首次繳費，全數皆已繳清。台中市都發局住宅發展工程處總工程司陳靖怡指出，社宅租約明定收取2個月保證金，之後連續4個月不繳啟動「房屋訴訟」返還機制，遇弱勢戶則先啟動社會資源挹注機制，不會讓市民被趕出去沒房子住。

租房怕壞房東、也怕惡租客，房東如遇到長期欠租，又不搬走的房客，該怎麼自保？專家建議，為怕官司訴訟冗長，簽訂契約可協議以7天拖欠期約定，15天後再請房客遷離，還能扣留1個月的押金當作違約金，或在合約中協議立即中止租約的狀況，律師則表示，趕離房客通常會循法律途徑，由出租人寄發存證信函，告知房客將終止租約，並要求限期搬遷。

協同證人錄影存證
租賃住宅服務商業同業公會顧問傅韋豪表示，遇到房客長期欠租，打民事訴訟耗時冗長，考量還有2個月押金，通常需欠租4個月以上，才可能獲法官採用，訴訟過程最快也要半年，加起來至少10個月，若月租3萬元算，相當於30萬元拿不到，建議雙方約定租金欠拖期為7天，透過約定縮短訴訟耗時期程。

7天一到，再7天寬容期限，但可寄存證信函催討，並約定第15天進屋點交，並找第二人當證人，例如找清潔阿姨，從1樓開始開啟手機錄影存證，並開啟飛航模式不間斷錄影，進入屋內逐一確認屋況，再由清潔阿姨打包裝箱，把物品存放管理室，或寄至房客戶籍地址。傅韋豪表示，要請走欠租較久的房客，若無經驗，最好找相關租賃公會協助調解，或委託代租代管業者服務，轉移被告風險。

換門鎖有違法風險
經營臉書粉絲團「厝邊好律師」的律師林子翔則表示，社宅租賃規約採扣點制，和民間出租規範不太相同，一般遇到長期欠租，又不配合搬走的房客，通常會循法律途徑，出租人先寄發存證信函，告知房客將終止租約，並要求限期搬遷，藉存證信函當自保證據，如租戶仍未搬走，可提「遷讓房屋訴訟」。

租約終止後，屋內如有遺留物品，房東可以等值物件充抵積欠租金權利，或視作廢棄物處理，一般租賃內條款註明，租客未繳租金達2個月，房東終止租約後進行上述行為，在法律上比較站得住腳。若房東直接換門鎖讓租客進不去，恐有違法風險。

國產署今年第2次地上權標案日前開標，14宗標案中僅4宗標脫，標脫率約3成，使用權70年，3件位於商業區、1件位於住宅區，得標金額最高的台北市中正區的北平東路路段，為虹耀建設以逾5.8億元權利金，打敗競爭對手新光人壽奪標；唯一住宅區用地則在高雄市鳳山區，為永信建設以1.9億元取得。業界分析，以目前市場而言，北市地上權住宅建案相對較難銷售，所以反而投入商用不動產、商辦市場，或作住商複合式大樓等效益，會相較吃香。

永信標下高市鳳山地
國產署公告指出，4宗土地決標權利金總額為10億2770萬元，台北市中正區有1筆、台中市北區1筆，高雄市左營與鳳山區各2筆，金額分別是5億8528萬元、9556萬多元、1億53660萬元、1億93200萬元，標脫率約3成，上述僅鳳山區屬住宅區，得標者為永信建設。

得標北平東路的虹耀建設負責人為林燕娟，資本額為1.23億，且關係人即為長耀建設董事長謝建國。
科達機構總經理丁維慶指出，本次台北市標脫北平東路案為商三用地，吸引建商、壽險業者2封標單，以市場而言，北市地上權住宅建案較難銷售，因地上權住宅僅50∼70年房屋使用權，房價約市價6∼7折，但貸款成數相對一般所有權住宅低，且「有土斯有財」深耕蒂固，地上權住宅建案除了無所有權外，買方每年還得負擔房屋稅、地租成本，相較之下，投入商用不動產、商辦市場，或作住商複合式大樓等效益較佳。

年底還有地上權標案
丁維慶分析，中南部基地面積大且地段佳，脫手機率相對高，尤其高雄近年來地上權案戶數量為六都之冠，此次取得鳳山區標案的永信建設，曾推地上權住宅案「R5新世界」，銷售亮眼，估持續推案；今年底國產署還會標售松江南京地上權案，因面積超過千坪，周邊住宅、旅館、商辦需求高，推測壽險業、建商仍有機會出手。

內政部審議通過範圍358公頃
串聯南科到仁武產業鏈帶

逾二十年來最大宗的都市計畫變更案「高雄橋頭科學園區都市計畫」，內政部都委會昨審議通過，範圍達三五八公頃，其中產專區規劃一八五公頃、近五成將做為南科高雄橋頭園區基地，加入南台灣的產業鏈帶，從南科台南基地一路往南串聯到仁武產業園區。

內政部營建署表示，早在二○一六年底，高市府就表達產業專用區土地不足，加上近一年多美中貿易戰，引發台商回台設廠需求，在行政院指示下，配合科技部十年科技產業成長計畫，選定高雄新市鎮後期開發範圍中一塊，做為南科橋頭基地位置。

營建署新市鎮組組長蘇崇哲指出，整個高雄新市鎮開發計畫範圍共一千三百多公頃，其中第一期開發面積三三八公頃，第二期、也就是南科橋頭園區案，範圍三五八公頃，其中一八五公頃為產專區、四十公頃為住宅區及二．一公頃為商業區，另有約一三○公頃的基礎公共設施建設，推估正式交地給科技部要五至六年的開發期程。

開發經費350億 估2024年底正式配地
該案經都委會審議通過後，未來還要經過環評程序，推估要兩年，也就是最快二○二一年八月到九月，環評通過後要擬定區段徵收計畫並公告、約要兩個月，相關徵收作業完成後，才能將都市計畫發布實施；預計二○二二年可施作基礎公共建設，工期約兩年，推估正式配地時間點約為二○二四年底，整體開發經費約三五○億元。

計畫劃定開發範圍，台糖持有加計國、公有土地，約占七十四％，另外二十六％是民間土地，整個計畫預計採取土地徵收方式進行，將由新市鎮基金主導徵收案；未來產專區土地將配回給台糖與營建署，推估營建署可配回八十七到九十公頃，將採專案讓售模式，以開發成本推估售價賣給科技部。

台糖分回的產專區土地只租不售，將由科技部向台糖租地。其他民間地主則以分回住宅區、商業區土地為主。

蘇崇哲說，在區段徵收作業公告實施後，科技部就可進行企業的前期選地作業，企業可開始規劃廠房興建前期作業，一交地就可申請建照興建，將可縮短相當的作業時間。

美中貿易戰、台商資金大舉回流，台中營建股因此受惠，包括總太地產（3056）、亞銳士（6171），29日盤中股價分別創下近幾年新高！其中，總太盤中股價最高拉到27.10元、續創波段新高；亞銳士盤中股價最高漲至22.60元，不僅衝破上波創下的21.95元新高價，且創下歷史新高紀錄。

單是近一年來，上述兩檔營建股、股價漲勢凌厲！其中，總太地產股價從最低檔的15.50元，到了29日盤中最高漲至27.10元，漲幅超過七成；亞銳士更從最低檔的10.05元，一路上漲到29日盤中的歷史新高22.60元、漲幅超過1.2倍。總太地產前三季營收達31.28億元，年增率24％。法人表示，總太今年原本規畫會有北屯區「美樂地」與「織築」、以及東區「東方紐約」等三建案、近46億元的新成屋將完工入帳。不料，「織築」與「東方紐約」來不及於年底前完成交屋，上述兩建案約18億元的案量、恐將延至2020年首季陸續入帳，2019年的營收與獲利恐將因此縮水。

不過，法人表示，總太地產2020年在總銷65億元的「總太2020」案，以及總銷合計約18億元的「織築」與「東方紐約」完工入帳加持下，營收與獲利皆可望大爆棚、締造歷史新高。

亞銳士則深耕台中市北屯區首購市場，第四季將推出雙建案，總銷合計上看30億元。其中，928檔期於北屯機捷特區推出「大城樂好事」預售案，祭出低月付，至今熱銷破百戶、預估創下約9億元的銷售佳績；此外，北屯區大十期將推出「四月泊樂」預售案，同樣鎖定首購族群。

我國第二批太陽光電土地標租案共標出二宗，租約皆為20年，兩案合計躉售電能收入上看6.75億元，國產署預估，每年約可獲得回饋金467.3萬元。而在企業搶標下，回饋率漲一倍。

前兩批太陽光電土地回饋金比率差很大，首批由兆洋公司得標的高雄案、台南案，雖然面積小、設備裝置容量較少，但回饋金比率僅7％~8％。相較之下，第二批台中、嘉義案回饋金為13％~15％，幾乎是倍數成長。

國產署近日公布今年第二批太陽光電二宗土地標租情況，包括日益能源標得的台中市后里案（10,164坪）、昶恆科技搶下的嘉義布袋案（3,873坪），保證金依序為224萬元、85.3萬元，兩案都有三家廠商投標。

台中后里案設備裝置容量4,380峰瓩（kwp），若按照經濟部太陽光電窗口試算，粗估系統設置價格約1.5億元，而每年電能躉售收入為2,343萬元，但其收入必須回饋國產署13.22％。整體而言，后里案20年躉售商機扣除回饋金與裝置成本後上看近2.4億元。

嘉義布袋案設備裝置容量則為1,935峰瓩，若同樣比照試算，粗估系統設置價格約5,800萬元，而每年電能躉售收入為1,035萬元、須回饋給國產署15.2％。整體而言，布袋案20年躉售收入扣除回饋金、裝置成本後上看1.1億元。

央行近日公布五大銀行9月新增購屋貸款利率1.615%，創下歷史新低，分析聯徵中心最新一季房貸統計資料，目前各類型住宅都來到相對低點，和近年高點相比，都有1.2個百分點以上降幅。

另外，從房貸成數來看，目前電梯大樓、公寓、別墅、透天等產品平均都在七成以上，套房也回升到六成七，也都創近年新高。房仲業表示，現在可說金融海嘯以後最友善的房貸環境，不僅利息低，成數也高，購屋民眾可善加利用。

聯徵中心日前公布今年第二季房貸統計資料，各類型產品中，以電梯住宅利率最低，平均貸款利率1.72%，為近十年來新低，其次依序為透天厝1.78%、公寓1.82%、套房2.03%，也都來到近十年最低點。

和近十年高點相比，包括電梯、公寓、套房、透天利率都已下修1.2個百分點以上。

成數方面，目前以電梯住宅平均核貸成數約74%最高，公寓、透天也都在七成以上，套房較低僅約六成七。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，整體來看，隨景氣轉好，自住當道，銀行認為房市風險降低，加上資金充沛，因此願意給購屋人較好的貸款條件，但對套房仍保守，平均貸款利率仍超過2%，貸款成數也明顯低於其他產品。

就統計來看，銀行對中南部套房尤其保守，目前雙北市套房貸款利率約1.8%至1.9%，中南部地區套房貸款利率平均2.4%至2.5%，顯見在銀行眼中雙北以外的都會區，套房產品並不是銀行眼中的優質資產。

以高雄地區為例，第二季套房平均貸款利率達2.51%，房貸數也僅僅只有59件，顯示銀行認定在當地買套房屬於投資行為，貸款意願並不積極，也由於銀行態度，投資或收租型的買方可能就不貸款，直接付現金，因此房貸件數相當少。

捷運環狀線第一階段上周完成初勘，將於今年年底通車，第二階段也預計最快年底動工。房仲統計實價資料，第一階段14站，今年有五站房價上揚，板橋房價上漲12%最多，其次依序為新北產業園區站，頭前庒站、十四張站、新埔民生站。

第二階段，北環段以士林區公所上漲6%取多，南環段仍呈盤整，房價變化不大。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，隨著台北捷運網路密集，捷運通車對房價帶動的效應遞減，不過對於精華地區房市信心仍有提振作用，對於長期交通不便的區域地段，也有較明顯房價帶動效應。

根據台灣房屋統計，環狀線第一階段14站，和去年房價比較，今年有5站上揚，9站下滑。板橋站均價從每坪約42萬上漲至47萬，漲幅約12%最多，新北產業園區站上漲4%第二，頭前庒站漲3.3%第三、十四張站漲3.1%第四。

張旭嵐分析，板橋站周邊包含新板特區以及周邊舊社區，先前房市景氣不好，新板特區房價下修、交易少，區域交易以舊社區居多，平均房價因此下滑，近兩年景氣回穩，新板特區交易增多，房價也回穩，因此漲幅明顯。

新北產業園區情況類似，周邊包含新莊副都心、頭前重畫區以及舊市區，先前副都心交易冷清、頭前房價跌，區域房價明顯下挫，近兩年逐漸回穩，新北產業園區站現有機場捷運，環狀線通車後，將成為雙捷運站，房價穩定上揚。

十四張站受惠周邊央北重畫區進入推案高峰，房價一路上漲，目前站區周邊平均房價每坪45.6萬元，已和大坪林站相當。

張旭嵐表示，第一階段雖有9站房價下跌，但跌幅都在2%上下，預料通車之後，會進一步回穩。

第二階段，北環段漲多跌少，12站僅4站下跌，8站上揚，其中士林區公所站位於士林站下一站，目前均價一坪56萬元，比士林站62萬便宜約一成，吸引不少自住客，房價因此較去年約上揚6%， 漲幅最明顯。

根據財政部統計處最新統計資料顯示，房地合一上路後土地一般贈與從每年15萬筆，下滑到每年12萬筆左右，下滑幅度約兩成，且近期也未見增長，顯見房地合一上路後，已經減少透過土地贈與移轉財富的誘因，不過相較之下夫妻間的土地贈與並未受到太大影響，近年維持每年3.7~3.8萬件，約佔整體贈與移轉的2成，比起房地合一上路前的3.9萬件並未有太大差異。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，財政部曾釋出解釋令，解決夫妻贈與後出售，適用新舊制與成本認定的問題，若配偶在2015年12月31日前由他人手中購入不動產，並在2016年實施房地合一稅制後，才進行配偶間的「贈與」，再行出售給他人，若「夫妻持有時間」合併計算滿兩年以上才出售，放寬適用舊制，也就是沒有房地合一稅的問題，土地交易不用課資本利得稅。

根據財政部統計處最新統計資料顯示，土地主要移轉原因的變化情形，一般買賣於2013年以90萬筆達到近年最高，2016僅剩58萬筆，惟近兩年隨不動產市場逐步回溫，已升至69萬筆。一般贈與於2016年之前每年約有15萬筆，房地合一上路後每年約12萬筆左右，下滑2成，不過夫妻間土地贈與後出售，可以利用另一半未使用過一生一次土地增值稅的節稅優惠，若是大地坪且持有較久的透天或公寓等產品，節稅效應就十分顯著，因此統計夫妻間贈與不太受房地合一影響，仍維持相對穩定的數量。

房地合一課稅新制上路3週年，根據財政部統計，土地一般贈與從每年15萬件下降至12萬件，反觀在夫妻間土地贈與，在一定條件享受舊制，支撐件數維持穩定，房仲業表示，若以物件觀察，透天厝或公寓節稅空間大。

房地合一課稅制度，意指房屋及土地，以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利併入所得課徵累計稅率，該稅制在2016年上路；而舊制則是將土地與房屋所得分開課稅，土地按土地增值稅課徵，房屋銷售所得則是併入所得稅課徵。

財政部統計，自從房地合一上路後，土地一般贈與件數從2015年的15萬筆下滑到2018年的12萬筆，下滑幅度約兩成，且近期也未見增長，顯見房地合一上路後，已經減少透過土地贈與移轉財富。

不過，值得注意的是，夫妻間的土地贈與並未受到太大影響，近年維持每年3.7至3.8萬件，比起房地合一上路前的3.9萬件，沒有太大差異。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，財政部曾釋出解釋令，解決夫妻贈與後出售，適用新、舊制與成本認定的問題，若配偶在2015年12月31日前由他人手中購入不動產，並在2016年實施房地合一稅制後，才進行配偶間的「贈與」，再行出售給他人，若「夫妻持有時間」合併計算滿兩年以上才出售，放寬適用舊制，也就是沒有房地合一稅的問題，土地交易不用課資本利得稅。

曾敬德分析，一般來說，大坪數且持有時間較長的透天厝或是公寓物件，適用舊制的節稅效益相當顯著，反映在財政部統計數字，夫妻間贈與不太受到房地合一影響，仍每年維持穩定件數。

　　10月29日晚間，華遠地産（600743）發布三季報顯示，前三季度華遠地産實現營收、凈利潤、銷售簽約額等多項數據的穩增。在公司高效融資及穩定現金流的支持下，公司開發進程提速，報告期內公司實現開復工面積420.6萬平方米，同比增長60.5%。

　　報告顯示，華遠地産總資産較上年度末增長19.07%，前三季度營業收入同比增長3.14%。報告期內實現開復工面積同比增長60.5%、銷售簽約額同比增長2.39%、銷售簽約面積同比增長6.51%的穩健發展。除此之外，前三季度，華遠地産實現歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長2.45%。

　　據華遠地産相關負責人透露，2019年起，華遠地産提出每年35%的復合增長速度。規模穩健增長的同時，華遠地産強調銷售回款率，保障現金流安全，並根據回款額度調整投資結構，繼續穩步擴張規模。

　　在強調銷售回款、保證現金流安全之余，華遠地産在第三季度成功發行兩期債權融資計劃，分別為2年期總額為10億元、利率為6.92%的首期債權融資計劃，以及3年期總額為12.66億元、利率為6.95%的第二期債權融資計劃，利率均低于行業目前融資水平線。

　　對此，有業內人士稱，“到了2019年三季度，房企融資成本仍在上升。而在部分企業動輒9%、甚至15%的融資成本面前，華遠地産融資成本遠低于行業水平線，為其穩步發展提供了強有力的保障。”

　　在土地儲備方面，前三季度，華遠地産深度布局重慶、石家莊、銀川三大潛力城市，以期分享未來城市發展所帶來的紅利。重慶城市公司成立兩年來，土地儲備逾千畝，開發總建面約150萬平方米，總貨值逾143億元。此外，在西部，華遠地産已在銀川市政府重點打造的CBD城市新中心金鳳區，連獲三宗地塊，佔地面積合計逾400畝。而在華北，上半年，華遠地産在石家莊高新區先後斬獲兩宗土地。

　　近年來，隨著樓市政策的不斷收緊以及對房地產企業貸款的趨嚴，不少中小房企接連破產。一時間，“樓市寒冬”的說法在不少社交平臺上蔓延。

　　此前百房網對破產房企進行了一次統計，今年以來截至7月底，共有276家房企宣佈破產。時隔3個月，記者再一次登錄人民法院網站，截至10月27日，宣告破產的房企已經上升到408家。也就是說，全國平均每天都有接近2家房企宣佈破產。

　　隨著監管的加碼，今年是房地產企業融資最為困難的一年。從銀行貸款收緊，到從嚴監管海外債、開發貸，再到嚴禁信託資金流入房地產企業，房企融資遇到了前所未有的困難。

　　另一方面，由於2015年-2017年全國房價的快速上漲，導致當時房地產企業加快開發力度和拿地速度，從而導致房企的債務量在那幾年迅速上升，這其中包括不少週期為三年左右的短期債。如今，這些債務將迎來集中到期，導致了地產行業對資金的需求迅速上升。

　　一邊是對資金需求的快速上升，另一邊則是資金供應的驟然收緊，使得地產企業面臨前所未有的資金危機。巨大壓力之下，使得不少企業只得自我回血，通過降價售房的方式來從市場上回籠資金。

　　回籠資金招數層出不窮

　　一時間，各種售房套路層出不窮。此前在國慶長假前夕，就流傳出某房地產企業的內部微信群截屏，稱公司要求所有員工都背上考核指標，國慶長假力爭實現500億元的售樓指標，並給中層管理人員直接攤牌指標，誰完不成就直接“下課”。

　　這還不算，有的房企甚至直接動員自己的員工買房。近期，某大型上市房企“宣導自願”讓員工購房的消息在房地產圈瘋狂流傳。


　　而上週末，馬雲在上海融創外灘壹號院買房的消息更是在網路上瘋狂流傳，被各大置業顧問拼命轉發，甚至連馬雲買的房子的面積和價格也傳得有鼻子有眼，還貼出了所謂孫宏斌親自帶馬雲看房的照片。不少房地產公眾號隨即紛紛炒作，想通過馬雲的流量效應來為自己的售樓行為增添更大的說服力。



　　不過，就像央行今年每次降低LPR利率的時候，為了不讓大家誤解為降息有利於房地產漲價，都會在公告中強調房住不炒一樣，阿裡方面也第一時間通過微博和房地產劃清了界限。


　　此前第一財經資訊曾報導，萬科在杭州的一個樓盤在獲准銷售後，竟沒有收到一個客戶的購房意向登記申請。這在曾經一房難求需要搖號搶房的杭州，實屬罕見。


　　大牌房企在如今的環境下都在考慮如何“活下去”，杠杆比率高企不下的中小型房企，在如今的樓市寒冬中更是生存艱難。

　　據不完全統計，自2018以來，銀保監系統已經因違規涉房貸款，對銀行開出過億金額罰單。其中，中信銀行(6.230, 0.04, 0.65%)因違規發放房地產開發貸款等13項違法違規行為被合計罰沒2223.7萬元。此前更有消息稱，某省聯社要求嚴格落實房地產調控政策，房地產貸款占比高於20%的農商行，不得以任何方式新增房地產貸款。

　　購房意願下降 房企困境雪上加霜

　　除了杠杆高企給房地產企業帶來巨大債務壓力之外，全市場購房意願的驟降所引發的企業回款難度增大，使得房企面臨雪上加霜的困境。

　　近年來，隨著限購政策的不斷加碼，各大城市購房行為受到明顯的限制。購房量的下降，直接扭轉了此前房價快速上漲的態勢，近期全國各大城市房價進入橫盤甚至小幅下跌的狀態。而在買漲不買跌的心態影響下，進一步使得購房者進入觀望狀態。這使得此前向來強勢的房地產商，不得不改變“愛買不買”的心態，開始爭相降價促銷，從而回籠資金緩解債務壓力。

　　不過，降價銷售也是一把雙刃劍。短期內，降價銷售或許會促使剛需購房者的購買行為，但從更長的週期來看，降價的預期又會增強非剛需購房者的觀望心態，以期在未來能以更低的價格買房。這也促使了一些房企玩起了花式套路，通過全員銷售、員工買房等方式來加快銷售。

　　不過，業內人士認為，雖然今年房地產企業迎來破產潮，但也沒必要杞人憂天，只要有調控在，市場不會出大問題。對於購房者來說，房企面臨回款壓力之時，正是剛需買房者低價撿漏的機會。而對於房地產企業來說，只要降低杠杆率，保持足夠的現金，等熬過這輪寒冬之後，市場的洗牌將洗去很多競爭對手。因此，只要能夠在寒冬中活下去，來年春天就會活得非常精彩。

港島第三季的豪宅租金跌幅1.6%，為三區最低，但為2014年第二季以來最大的跌幅。

據《香港商報》報導，第一太平大衛斯28日公佈的香港住宅租賃報告顯示，香港豪宅租金第三季按季跌幅繼續擴大。分地區來看，港島、九龍與新界豪宅租金分別下跌1.6%、3.6%及3.1%，九龍區跌幅最大。

港島第三季的豪宅租金跌幅1.6%，為三區最低，但為2014年第二季以來最大的跌幅。

此外，港島區所有細分市場的租金均錄得跌幅，其中山頂跌幅2.3%，薄扶林跌幅2.1%，半山跌1.7%等。九龍及新界區總體租金于第三季分別下跌3.6%及3.1%，新界以西貢租金跌幅最大，按季跌4.9%；九龍區尖沙咀/紅磡則下跌4.1%。

香港住宿行業一向表現穩定的服務式公寓市場，第三季租金下跌4.3%，入住率低於80%，而過去8個季度的入住率均高於80%。

第一太平大衛斯香港研究及顧問諮詢部主管盛世民認為，香港高級酒店房價仍具有競爭力，服務式公寓受到挑戰。整體豪宅租賃需求意外強勁，但租金已開始下降。

他續稱，港人對海外市場如新加坡等有很高的熱情，但目前尚未有明顯的實際行動。

亞洲非上市房地產投資協會（ANREV）29日發布北京年會期間針對與會者進行的調查報告，大多數房地產專業人士認為，未來大陸將會成為房地產投資報酬率最高的地方，其次為英國、澳洲、美國和日本；另外，有半數受訪者相信，大陸的物流、物業將是未來12個月的最佳投資類別。

據該協會調查，有52.9%與會者相信未來五年大陸提供的房地產投資總報酬將是全球最高，比第二名英國的17.2%，遙遙領先。

多數專家對於「大陸有很多面向及機遇」具有共識，並認為不可將大陸視為「單一市場」，雖然未來全球經商環境有惡化現象，債券收益率處於負數區域，且利率預期將維持在較低水平，但大陸房地產市場仍具吸引力；不過，當局確實需要規畫出「重點城市或產業」，來聚焦未來的發展方向。

另外，與會人士中，有過半的全球基金經理、投資者及其他房地產專業人士相信，物流、物業將成為未來12個月大陸最佳的房地產投資類別，相較物流物業，僅有25%的受訪者認為商辦大樓最具投資吸引力，12.5%的人認為長租公寓值得投資，至於認為住宅及零售物業有吸引的人，均只占6.2%。

有投資就有風險，對於2020年，中美貿易戰仍是投資者最大的擔憂。調查發現，有65.4%與會者認為中美貿易戰是他們於2020年面對最主要地緣政治風險，認為中東局勢及英國脫歐會影響投資風險的比例各占29%及5.6%。另外，未來三年地產界最擔心的全球風險以全球貿易緊張（62%）名列第一、美中科技競賽（18.2%）排名第二、中東局勢（6.6%）排在第三。

對於大陸市場的擔憂，有41.7%受訪者認為經濟成長放緩是目前影響大陸房地產市場的最大問題，高於擔心中美貿易戰20.8%的比例；另有12.5%與會者關注土地和資產價格上漲，但房地產投資報酬率下降的問題，有8.3%的人擔憂資金短缺、8.3%擔心人力資源短缺及8.3%的人擔心潛在的地緣政治衝突。

北京北辰（００５８８）（滬：６０１５８８）指，截至９月３０日止第三季純利約１９４１萬元（人民幣．下同）按年跌９６﹒４５％，每股盈利０﹒０３元，營業收入約１５﹒２３億元，跌７１﹒２９％。
該集團指今年首三季純利約１３億元升約１０％，每股盈利０﹒３９元，而營業收入１００﹒７２億元，跌６﹒５３％。該集團期內銷售金額１５２﹒８億元，跌３６﹒５４％，銷售面積１０２萬平方米，下降３３﹒３３％，結算面積５１﹒４７萬平方米，同比下降１６﹒３４％，結算金額８０﹒５１億元，下降７﹒６９％。　
該集團指新增房地產儲備２６﹒４７萬平方米，總土地儲備７４６﹒２５萬平方米，權益土地儲備６７７﹒９５萬平方米，而新開工面積１２１﹒７７萬平方米，下降２３﹒８５％，竣工面積１４８﹒８２萬平方米，上漲１﹒０４倍。　

愉翠苑呎價12112 冠沙田居屋

樓市急轉彎，資助房屋借勢反彈，單是過去5天已至少連錄7宗破頂成交。沙田居屋愉翠苑一個園景兩房戶，剛以未補地價625萬元成交，呎價12112元，貴絕沙田未補地價居屋。馬鞍山居屋富輝花園相隔約半年樓價再破「七球」，已補地價高見730萬元，造價貴絕該屋苑。

市場消息指出，愉翠苑P座愉頌閣中層1室，實用面積516方呎，原圖則兩房，望內園景，有靚裝修，今年7月開價650萬元，上月1日一度減價10萬元，同月23日重新加價至650萬元，近日終以625萬元未補地價易手，呎價12112元，呎價刷新沙田區未補地價居屋新高。沙田區對上呎價高位同由愉翠苑包辦，Q座愉廉閣高層3室一個原圖則兩房戶，實用面積519方呎，今年5月以未補地價628萬元售出，呎價12100元，是次愉頌閣中層1室將紀錄略為推高0.1%。原業主2001年以未補地價112.65萬元購入，賬面賺512.35萬元（4.5倍）。

富輝花園重上「七球」

富輝花園樓價緊隨其後破頂，世紀21奇豐物業區域經理莊瑞生稱，2座中層D室，實用面積570方呎3房，開價760萬元，放盤短短約一個月已經以已補地價730萬元轉手，呎價12807元；撇除內轉，造價不但貴絕全屋苑，亦是該屋苑自今年4月後首度重上「七球」。該單位樓下數層一個低層D室，上月下旬以688萬元沽出，即同類單位售價相隔一個月漲42萬元（6.1%）。原業主2010年以已補地價285萬元購入，賬面賺445萬元（1.6倍）。

市區資助房屋醞釀破頂潮，香港置業營業經理張志豪稱，深水埗公屋南昌邨4座昌遜樓高層3室，實用面積145方呎，原圖則1房，減價30萬元後獲外區退休人士斥資200萬元（已補地價）承接，呎價13793元，呎價創該公屋新高。原業主2006年以未補地價8.27萬元購入，未計補地價，賬面升值191.73萬元（23.2倍）。

何文田現兩癲價放盤

香港置業助理營業經理黃寓揆謂，鑽石山居屋龍蟠苑D座龍璣閣高層6室，實用面積426方呎原圖則兩房，減價20萬元，以已補地價680萬元售出，呎價15962元，樓價屬該居屋今年7月後最貴。原業主2011年以已補地價318萬元購入，賬面賺362萬元，升值1.1倍。

美聯物業高級營業經理鄭桂鈺指出，不少資助房屋業主見市場氣氛轉旺，對後市回復信心，相繼以癲價放盤，如何文田冠暉苑B座高暉閣頂層戶，實用面積284方呎，近日以未補地價450萬元放售，意向呎價15845元，較目前全港未補地價居屋呎價高位14147元，高12%。另區內冠熹苑中層1室，新近未補地價開價308萬元，實用面積212方呎計，意向呎價14528元，同問鼎全港紀錄。

私樓方面，祥益地產分行經理林英傑稱，屯門䨇寓北翼高層B室，實用面積264方呎開放式，獲區內客斥471萬元購入，呎價17841元。原業主2016年以367萬元買入，賬面升值104萬元（28.3%）。

利嘉閣地產綜合土地註冊處數據指出，今年第三季錄得5080宗轉手獲利的私人住宅買賣登記個案，佔已知上手買入價的二手私人住宅買賣比例約98.2%，相對於今年第二季的98.8%，下跌0.6個百分點。同期平均每宗成交的錄得85.9%賺幅，較今年第二季的87.1%低1.2個百分點。

第三季的買賣登記中，有約48.3%獲利逾一倍，與第二季的比例相若。不過，期內共有69宗蝕讓個案，佔總數約1.3%，雖然宗數較第二季的77宗減少，但比例則較第二季的0.8%增約0.5個百分點。

若以金額作比較，樓價300萬元至499萬元的成交獲利個案比率逆市上升，第三季有98.5%個案賺錢，按季漲0.2個百分點，平均每宗賺幅為95.3%。至於樓價300萬元以下的細價樓表現最差，第三季68宗成交中，89.5%錄得利潤，按季跌2.6個百分點；平均每宗個案的賺幅，僅39.8%，按季急挫43.1個百分點。

若以屋苑作統計，第三季天水圍嘉湖山莊錄得102宗買賣登記，全部有錢賺，是獲利個案最多的屋苑；將軍澳新都城平均每宗登記獲利1.4倍，屬平均賺幅最勁的屋苑。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，料第四季私人住宅轉手獲利比率有望回升到介乎98.3%至98.5%，平均每宗賺幅則料漲到介乎86%至87%。

呎價2.8萬至3.4萬 料奪逾兩成業權

舊樓收購持續，九龍塘玫瑰苑獲財團收購，一批合共16伙連車位，剛以4.58億元獲收購，每伙收購價最高約3,320萬元，料成功購入約兩成多業權。

位於九龍塘又一村玫瑰街23至34號的玫瑰苑，鄰近又一居，在1967年落成，樓齡約52年，符合8成業權的強拍門檻，由22幢3層高的分層住宅組成，合共66伙。

早前有傳曾有發展商有意就項目展開收購，更曾爆發「收購戰」。據EPRC經濟地產庫資料顯示，屋苑近日有16伙成交，每伙收購價介乎2,332.4萬至3,319.7萬元不等，呎價2.8萬至3.4萬元，合共涉資4.58億元。新買家均為BREMONT INVESTMENTS LIMITED，料屬於舊樓收購。若果以屋苑單位總數66伙計算，估計是次成功購入物業24%或近四分一業權。

至於該公司註冊董事，則包括鄭美盈、鄭慧儀，其中鄭慧儀曾為新世界（00017）附屬公司董事，過往亦曾經替新世界收購北角皇都戲院大廈，以及鴨脷洲舊樓。不過亦有消息指，是次進行收購為另一間財團。

雅居樂2516萬 增購龍圃別墅1伙

資料顯示，玫瑰苑佔地約3.9萬平方呎，屬「住宅（丙類）」用途，以地積比率3倍重建，可建樓面約11.7萬平方呎，相較現時總樓面約5.9萬平方呎，預計有額外可建樓面。

另外，同區由雅居樂（03383）收購的義本道6號龍圃別墅，再錄一宗收購，剛以2,515.7萬元增購一伙，原業主在2014年以2,000萬元購入單位，持貨5年，轉售帳面獲利約515.7萬元。

2019年第三季，中原地產香港錄得佣金收入8.3億元，其中住宅部佔7.08億元，較上季減少43%。根據盈利花紅發放機制，中原地產全綫後勤員工，可獲發放0.06個月及0.09個月（主任級或以上）花紅，累積首3季，後勤獲發放1.29個月及1.89個月（主任級或以上）花紅。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，隨着按揭保險樓價上限被放寬，中小型物業市場成交增加，加上中美貿易談判現曙光，對第四季物業市場具支持作用，二手成交量有望較第三季增加30%，惟樓價不會轉勢向升，但將減慢下跌趨勢。

發展商在年尾前正在跑數，今年落成的新盤至今已售出近七成。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2019年落成的私人住宅，已經售出近七成單位；估計今年第四季，可以售出約八成的單位。

截至於今年第三季的統計，預計2019年落成的私人住宅，有18,063個。其中未推售單位有3,105個，貨尾單位2,857個。合共待售單位5,962個。待售單位佔全年落成量的33.0%，售出比例67.0%。登記售罄項目有5個，有貨尾卻不多於一成的項目有11個。2018年落成的私人住宅，有20,968個。其中未推售單位有700個，貨尾單位1,237個。合共待售單位1,937個。待售單位佔全年落成量的9.2%，售出比例90.8%。登記售罄的項目有16個，有貨尾卻不多於一成的項目有20個。

2017年落成的私人住宅，有17,791個。其中未推售單位有555個，貨尾單位1,329個。合共待售單位1,884個。待售單位佔全年落成量的10.6%，售出比例89.4%。2016年及以前落成的私人住宅；未推售有137個，貨尾1,050個。合共待售單位1,187個。待售單位佔整體落成量0.4%。售出比例99.6%。