台灣房仲龍頭永慶房產集團績效年年逆勢成長，不受房市自2015年下半年反轉向下影響！集團店數市占自2015年的28.6％，一路攀升到今年的35％，成交件數成長率，更是買賣移轉棟數成長率的11倍，穩坐全台第一大房仲品牌。今年新展店數已突破130店，年度目標提前達陣；今再宣布2020年目標新展店180店，店數市占上看4成！

永慶成交件數成長幅度 市場的11倍

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，在董事長孫慶餘領導，及「資訊透明化」、「服務智能化」和「人才培育高效化」等三大創新高關鍵的助攻下，永慶持續贏得消費者的認同與肯定，業績年年攀新高，吸引眾多人才爭先加入，2019年度目標也順利提前達成。

經統計，永慶房產集團2019年1-9月成交件數，相較2015年同期，成長率高達108％，是同期全台買賣移轉棟數成長幅度的11倍之多。永慶房屋成交市占也無畏房市反轉，自2015年一路攀升，4年來成長率逼近120％，穩居大台北直營區店數市占和業績第1名。

永慶加盟三品牌在永慶的「系統平台」與「深度聯賣」帶動下，業績表現也持續攀升！統計今年數據，已有超過200間加盟店的「單店業績」逾2千萬元，「單店業績」超過3千萬元的加盟店，也已突破100店。此外，今年統計至10月底聯賣業績已逼近26億元，是2015年的近3倍。

永慶房產集團績效得以逆勢創下新高的首要關鍵，是「資訊透明化」！近期最受矚目的「實價登錄3.0-誠實房價報告書」，提供揭露至門牌的成交行情，讓消費者掌握清晰的行情資訊，自8月份推出至今，帶動永慶房屋上店客成長近3成。

資訊透明智能服務高效育才 成功關鍵

「人才培育高效化」則是持續創高的第二大關鍵！永慶房屋首創「永慶大聯盟」平台，將工作遊戲化，讓第一線經紀人上班如同團隊一起闖關、解任務，贏得「永者幣」可換實質獎勵。今年並特別開辦「房仲經營管理師」課程，以及辦理「聯賣區長訓練營」在在有助推升績效。

第三大關鍵，來自「服務智能化」。持續優化看屋科技，永慶陸續推出「實境找房」專利服務、「實境Live賞屋」創新服務，讓客戶隨時隨地，只要能上網，就能享有身歷其境的看屋體驗。

誠實房價報告書 讓上店客多3成

永慶房產集團董事長孫慶餘一句「消費者在意的房價公開透明，永慶帶頭來做！」讓永慶房屋再次走在政策之前，在8月推出「永慶實價登錄3.0」，民眾到永慶房屋各門市，可免費取得將成交行情揭露至門牌的「誠實房價報告書」，2個月下來，平均每周送出近萬份，帶動上店客成長3成，顯見消費者對透明房價的高需求度。

這已不是第一次了！永慶走在政策之前。30多年前，永慶房產集團董事長孫慶餘看不慣房仲業無法可管，資訊不透明，賺差價坑殺消費者的事件頻傳，從美、日引進並推動新式仲介，後再推動立法；《不動產仲介經紀業管理條例》的立法通過，是孫慶餘花10年時間在內政部地政司、公會和立法院間奔走推動。民國96年，永慶房屋更全面公開成交行情：免費提供網上查詢區域成交行情，比政府實價登錄政策早6年。

在「誠實房價報告書」推出後，吸引不少客戶上店索取，許多客戶有感永慶房屋將成交行情揭露至門牌，資訊完整且透明，跟其他仲介真的不一樣，進而將物件專任委託由永慶處理。客戶認同指出「成交價公布到門牌號碼，一目了然，不用再猜到底是哪一棟！」、「有清楚的行情資訊可參考，讓我可以更安心做決定！」

為擴大服務全台灣消費者，11月起在永慶房仲網和永慶快搜APP上將陸續推出「永慶實價登錄3.0專區」讓民眾免費查詢揭露至門牌號碼的成交行情。專區內的數據，資料範圍涵蓋全台，揭露的時間也更即時，一旦完成交屋，隔天立即更新。全台永慶不動產門店也將加入，提供「透明房價一覽表」同樣將成交資訊揭露至門牌，提供民眾免費索取，協助客戶掌握透明資訊，做出正確的購售屋決策。


永慶房產 2020挑戰2天開1店
工商時報

房市在2015年反轉向下，永慶房產集團績效不降反升，集團店數市占由28.6％一路攀升至35％，今年目標更提前達陣，不僅新展店數已突破130店，店數市占在全台20縣市稱冠！永慶房產集團31日宣布，2020年目標新展店180家，平均每2天開一家店，店數市占上看4成。

永慶房產集團在董事長孫慶餘領軍下，透過「資訊透明化」、「服務智能化」，也將「人才培育高效化」，提供更完整且系統化的經營管理技能，讓業績年年創新高，也吸引更多人才加入。永慶房產業務總經理葉凌棋指出，今年集團目標新展180店，包含永慶房屋30店、永慶三加盟品牌150店，集團店數市占突破四成，年度目標已提前達陣，

在三大關鍵策略助攻下，永慶房產集團績效更是超越全台房市成長率。永慶房產2019年前九月成交件數，相較2015年同期成長達108％，同期全台買賣移轉棟數僅增加9.9％；其中，永慶房屋在雙北直營區的成交市占自2015年一路攀升，4年來成長率逼近120％，穩居大台北直營區店數市占和業績第一名。

永慶加盟三品牌在深度聯賣帶動下，業績表現更是持續攀升，今年迄今已有超過200家加盟店「單店業績」超過2千萬，「單店業績」超過3千萬的加盟店也突破100店。

加盟三品牌的「聯賣業績」今年迄今已近26億元，是2015年的近三倍，也推升加盟三品牌今年業績總額較2015年成長160％。至於新加盟主來源，約有三至四成來自各大房仲品牌，一至二成來自在地房仲品牌，其他則來自內部人員創業或店東持續展店。

永慶不斷推出滿足消費者期待的創新服務，在「資訊透明化」上，「實價登錄3.0誠實房價報告書」提供揭露至門牌的成交行情，推出二個月，永慶房屋上店客成長近三成，平均每周送出近萬份的「誠實房價報告書」。

自11月起，永慶房仲網、永慶快搜App也將陸續推出「永慶實價登錄3.0」專區，提供揭露至門牌的成交行情資訊，讓消費者免費查詢，全台永慶不動產門市也將提供「透明房價一覽表」，將成交行情揭露至門牌。

永慶集團績效逆勢創新高的第二大關鍵，在於「人才培育高效化」，永慶房屋首創「永慶大聯盟」平台，將工作遊戲化，讓第一線經紀人上班如同團隊一起闖關、解任務，贏得「永者幣」可換實質獎勵。

加盟三品牌今年則特別開辦房仲業的EMBA「房仲經營管理師」課程，網羅數位行銷、人才管理、優質服務等領域的專業講師，將經營管理的知識和技能，系統化地傳授給加盟店東、店長，「聯賣區長訓練營」則傳授店東們如何強化區域聯賣，兩項課程滿意度高達96％。

「服務智能化」是永慶提前達標的第三關鍵，永慶持續優化看屋科技，陸續推出「實境找房」專利服務、「實境Live賞屋」創新服務；「實境找房」提高三倍來電數，而「實境Live賞屋」成功為客戶和經紀人省下大量時間。針對加盟體系經紀人，加盟總部則免費提供「行動智能經紀人App」，使用率高達97％，直接促進今年聯賣業績較去年同期成長四成。

2大優勢 新店東年業績上看5千萬

今年4月，之前在直營品牌的林碩茂與幾位同品牌的店長離職共同創業，成立永慶不動產南崁特力光明加盟店，短短7個月業績已突破4千萬大關，擠進全國前40強，平均單月業績超過570萬元，預計加盟第一年業績就能突破5千萬元。

林碩茂表示，加入永慶不動產後，有科技平台、深度聯賣的雙效加乘，帶動業績穩定成長，因此團隊決定趁勝追擊，預計明年1月在桃園藝文特區成立第二間加盟店。永慶的系統平台和行動智能經紀人APP也讓同仁工作更有效率，告別高工時，生活品質也更好。

今年10月成為有巢氏房屋台中北平立人加盟店店長的劉兆晟表示，加盟第一個月，業績就比過去在住商不動產成長超過七成。

劉兆晟過去在住商不動產擔任店長，因周邊友店少，房屋配對率及流通率較低，業績始終不上不下，他決定自行創業後，與其他夥伴討論、比較各加盟房仲品牌的作業系統後，認為永慶房產的系統介面最友善，且功能十分符合需求，加上有巢氏房屋在台中區是強勢品牌，不僅店數多，各店凝聚力強，「社區專家」形象親切又深植人心，才加入第一個月，同仁也說來店客戶明顯變多，加上深度聯賣機制完善，讓物件選擇多、成交速度快，績效明顯成長。

今年3月才創業加盟的台慶不動產高雄青年中山加盟店店東李泳浩表示，「沒有一個品牌像永慶集團的聯賣制度如此完善！」李泳浩從事房仲工作超過10年，一開始在永慶不動產服務，到現在自行創業加盟台慶不動產。他說，在永慶的深度聯賣制度下，不管是在哪一個品牌，都能跨店、跨區、跨品牌一起銷售，在完善系統工具全力支援下，業績愈來越愈好。

五大房仲 10月業績傳捷報

年底購屋潮來臨，各大房仲業者10月門市交易量紛創佳績，包括信義、永慶等五大房仲在內，10月門市交易量約較九月成長一成，更較去年同期成長約二成。

根據各房仲業者所公布10月旗下門市交易量，信義房屋月增10％、永慶房產集團月增10％、台灣房屋月增8％、住商機構月增18％、中信房屋月增4％；與去年同期相較，除部分業者與去年約略持平，多家房仲均有約二成以上的成長。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，上半年自住客明顯回籠，雖然外在有選戰等因素干擾，不過現在市場以自住為主流，擔心選舉影響房市的主要以投資需求為主，目前市場交易仍相對穩定，台北市以總價1,500~2,500萬元、新北市以總價1,000~2,000萬元的產品交易較強勢。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，時序進入年底購屋旺季，剛性需求買盤出籠，加上近期房價平穩，買賣雙方價格認知差距縮小，置產、投資需求近期也有活躍跡象。住商不動產企研室經理徐佳馨指出，今年交易南部熱過北部，資金往低價區轉進態勢明顯，以近期交易態勢轉熱來看，第四季相對樂觀。

2019年中台灣房地產最受矚目的案件就屬皇普建設插旗台中房地產市場的百億超級大案「皇普莊園」，該案是在原光華高工校地進行都市更新，開工儀式中，皇普建設董事長蘇永平與光華高工代表互贈水琉璃與書法校訓留念。蘇永平表示，近年來皇普建設積極獵地，在全台都會區購入許多土地，多半鎖定首購、首換族群，推出二至四房產品，而「皇普莊園」總銷達百億，預計11月中開賣，目前潛銷預約已超過400戶，讓皇普建設對台中首案充滿信心。

近年皇普建設在全台都會區購入許多土地，兩年推案總銷上看約250億元。蘇永平表示，只選在有產業或機能強的地段推案，針對現代家庭需求，提供最優質好宅，公司雖屬於北部建商，但推案橫跨全台，包括首案在台南，接著桃園楊梅、竹北、台中、高雄都有推案，每案銷況反應不俗，是因為消費者感受到皇普建設的用心。台中新案「皇普莊園」除了擁有無法複製的優越地理位置與成熟的生活機能，在市中心能有3,400坪土地更稀有，在規劃上也更多元且完善。

「皇普莊園」規畫千坪Villa水池中庭與36項全齡公設一應具全，建築外觀由多種媒材揉製而成，代表自然、城市、人文三者相互融合，簡潔俐落線條更將中庭花園環抱；中庭花園都依著節氣種下四季花朵與喬木，豐富的生命力從落雨松大道、風鈴木步道，生機盎然地延伸進了歐式中庭，並且還有500公尺休閒步道。此外，從外觀到居家空間導入「Alfa safe專利耐震系統」，戶戶標配「VAF專利潔淨氣流系統」，即使在看不到的地方，皇普建設加倍用心。

台中房市買氣夯，建商為了加速預售屋銷售，近期爭相推出優惠案搶客！包括總太地產、順天、永福地產、坤悅開發等建商，加碼推出「簽約送家具」、買就送「日本Tornex外氣清淨機」、量身打造「客製設計宅」，以及「低總價精裝」透天別墅，吸引消費者關注，順勢帶動首購宅買氣。

其中，總太地產延續北屯區「總太2020」的銷售熱潮，最新作品「聚作」現正預約中，基地面積廣達6,000坪，預計總戶數仍將逼近千戶，總銷約65億元，是區內僅存「1」字頭房價。該案目前推出限時活動，簽約即送北歐風格設計傢俱的「家聚禮」，款式任選，吸引不少購屋族預約賞屋。

同樣位於北屯區的「順天景美」，針對民眾高度關注的空污議題，獨家與日本空污防制領導品牌TORNEX合作，每戶配備日本Tornex醫療等級的外氣清淨機，能自動整合室內環境感測控制，24小時自動換氣並有效過濾PM2.5懸浮微粒，目前全案銷售已破七成。

另外，總太集團旗下永福地產北屯區11期的「洲際W」，公設以全齡化為主軸規畫46項設施，打造600坪獨棟休閒運動會館，近期推出限量「客製設計宅」，配合系統家具與專屬設計師量身訂製，提供設計裝修諮詢，從電視牆、餐廳系統櫃、主臥室床頭化妝櫃、孩子房衣櫃書桌櫃、衛浴鏡櫃等，一條龍服務解決交屋後裝修費，主打第一年免費代管，預估可為客戶省下逾三成的購屋預算，頗受首購族青睞。

受惠低利環境、台商資金回流，帶動房市買氣回溫，甚至建商賣到沒房可賣！據專業市調機構最新調查，今年截至10月25日止，北台灣「完銷建案」已達71個，估計全年將衝上85個，可望挑戰近四年最大量。

住展雜誌31日公布2019年開賣、且於今年完銷的建案，調查發現，前10月北台灣完銷案已達71個，其中新北市完銷案最多、達27個；台北市完銷案則有13個；宜蘭6個、基隆1個、桃園11個、新竹13個。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，由於房市買氣持續回溫，今年不少新案都繳出亮麗成績單，有些建商不是房子賣光、甚至賣到八成就選擇先結案，待完工後再對外銷售，看多後市心態濃厚。如果年底前房市買氣保持穩定，預估2019全年完銷建案數應可達80~85個，挑戰近四年最大量。

今年完銷案冠軍新北市，最令人驚豔的戰區是在板橋，完銷案就包辦6個，包括「欣璞綻」、「麗寶北歐莊園-挪威森林」、「風和樹」等，都宣告光榮完銷。何世昌表示，主要原因是板橋居住環境與發展水準不錯，不少新案成交單價只有40多萬~50多萬元，與新店、永和相比，CP值比較高，買方出手的意願相對高許多。

何世昌分析，台北市房價居高不下，新北房市成為最大的受惠者，在高房價推擠效應之下，有些買家對北市高房價失望、或放棄等待跌價想法，乾脆轉往新北市購屋，因此形成「台北人跑出去、新北市發大財」的局面，使新北市完銷案數居北台灣之冠，顯示北市高房價環境正不斷加劇。

台北市方面，受惠置產客出籠，也繳出不錯成績單，前十月完銷案已13個，超越去年全年的12個，包括「璞園至仁愛」、「忠泰值」、「達永秋鄉」、「松露院」等，雖成交單價並不便宜，台北人還是願意埋單，宣布光榮結案。

桃園則有11個建案完銷，包括中壢「聯上3Q」、桃園「昭揚君硯」等，其中「聯上3Q」位在青埔特區，青埔特區自從房市反轉以來，幾乎沒有建案能在短時間內完銷，直到今年才又有完銷案出現，原因是建商品牌、定價合宜，青埔市況也明顯變好。

何世昌表示，北台灣今年迄今推出建案數946個，完銷建案比率約為7.5％，比去年的7.3％微幅攀升0.2個百分點，從數據來看，透露著北台灣今年房市穩健成長，「只要建商穩健推案，不要漫天喊價偏離行情，新案就能夠順利銷售，過上一個好年了。」

租房好還是買房好？有專家建議年輕人要買房，寧願當房奴也別當無殼蝸牛，但是揹個20、30年的房貸真的會比較好嗎？一名網友相當不認同「買房比租屋好」的觀點，認為一般上班族有家庭要養還有其他費用得負擔，剩餘的錢不多再加上未來會有許多變數種種問題，他奉勸「買房前要謹慎評估自身能力」。
一名網友在「mobile01」發文，他表示不認同專家建議的「買房比租屋好」的想法，以自身為例，他跟太太合計家庭年所得約140萬，以一般受薪上班族來說勉強還過得去，但若是還要買1500萬的房，要養小孩、一家人的保險費、稅金、孝親費等等支出，全部扣掉後根本負擔不起，「除非你祖上保佑家人幫你出錢」。

他也無法接受有專家提出，「房貸20、30年只是數字，不要怕，年輕人有的是時間」的看法，他認為年輕人的確有時間，但是房貸一揹就是20、30年，這些年無法保證工作能穩定及身體健康，且很少人房子住一輩子不換，多數人自住買房，基本上一生就只買這一次，若運氣好職位升遷有機會小房換大房，但不能保證未來可以順利的飛黃騰達，未來變數誰也不知道，他在此奉勸，「買房下手前，真的要好好謹慎評估自己的能力」。

大多數網友認為，「自己要會判斷，沒有人絕對是對的」、「買不買房自己衡量決定就可以，雖然後悔的也有，不過，撐過就是你的」、「買房時機真的太重要了，單價高，高點與低點買進的差很多」。

不過，有網友認為若買不起1500萬的房可以買房價較低的地區「不會看1000萬以下的嗎？1000萬透天別墅的可以買到了」，對此原po表示，居住環境要考慮到上班通勤等等，「現實生活很多事難以預料，不是你想怎樣就一定可以順利的達成」。

有網友認為，對於年輕人來說，買房和結婚一樣是人生大事，所以一定都會考慮再三才下決定，應要會自行判斷才是，「沒錢硬要買、經濟許可硬著頭皮上、很有錢但不買房，都是自己的想法」、有網友則表示「這是民主社會，你有你的想法，我有我的觀點，你說的不一定對的，不要太否認別人」。

房市旺季中古屋交易量轉熱，平均房價持穩。包括永慶房屋、信義房屋、住商機構、台灣房屋等房仲，統計內部10月內部交易量狀況，皆呈現走熱現象，顯見即使總統大選進入倒數階段，但自用需求仍穩健回溫。根據信義房屋數據顯示，10月全台中古屋交易量分別年增16%，月增約10%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然外在有選戰等因素干擾，但受選舉影響的買盤是以投資族群，而現在市場上是以自住為主流，從今年上半年起，就出現自住客明顯回流的狀況，加上下半年房市旺季落在第4季，10月份可以明顯感受到市場交易仍相對穩定。

信義房屋內部交易資料顯示，今年10月六都中古屋交易較9月相比，平均都有一成的漲幅，其中台南市更是大增三成、桃園市較前一月持平。但六都交易量與去年同期相比，平均落在15%至20%的漲幅，台中市則是維持去年的水準。整體而言，10月中古屋表現亮眼，房價表現則持穩不變。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑認為，美中貿易戰休兵，讓近期台股萬點行情熱度不減，購買耐久財信心連二月超過100，達到樂觀水準，加上時序進入年底購屋旺季，以及近期房價平穩，買賣雙方價格認知差距縮小，交易呈活躍跡象。

雖然自住買盤看似不畏選舉，但謝志傑認為，除總統大選干擾外，市場超額供給等賣壓變數，還是可能讓民眾猶豫期拉長，價格也難有成長空間，因此在房價平穩階段，有意出售的屋主，應提早展開汰弱留強的資產安排，適度讓價縮短交易時程。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，今年以來，南部交易熱過北部，資金往低價區轉進態勢明顯，預期到年底時，房市還有爆發性表現，因此第4季相對樂觀，預計自住買盤會帶來一定的交易量。

由於房價築底，在進入年底前成家的購屋旺季，台灣房屋各店接待的新客戶量持續增加。台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，不僅首購族動作積極，下半年換屋族也頻頻出手，顯示出買家有感房價築底回溫，出價下斡的意願都更堅定與積極。

租賃市場將有創舉，租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會理事長鄭俊杰30日表示，未來公會將有三步健全協助租賃市場，第一步將訂定租金水準區間表，讓房東有所依循、房客安心；第二步，將與官方合作成立租金評議委員會；第三步，將訂出「租金指數」並逐年更新。

內政部昨日舉辦「社會住宅包租代管2.0聯合開辦記者會」，鄭俊杰表示，目前全國公會已有433家業者加入。對於第一期包租代管媒合速度較慢，他認為第一期仍在磨合期，不過開辦後已有許多業者來公會詢問，希望藉由公會幫助把市場做大，服務更多房東房客，對於第二期包租代管，他相當有信心，「業者已經準備好了！」

為健全租賃市場及租賃雙方關係，鄭俊杰表示，全國公會自發性邀請民間學者專家，成立智囊團，研究方向是要將租屋各項數據整合，例如：樓層、採光、是否附家具家電等指標，把當地租金標準區間抓出來，以供遵循。鄭俊杰表示，內政部推動的包租代管2.0公會版，就會納入租金水準區間表，公會已提出草案給國家住宅及都市更新中心審核，預計明年元旦在六都試行。

完成租金水準區間表之後，鄭俊杰表示，第二步將建立審核機制，未來希望與政府合作，比照地價評議委員會成立「租金評議委員會」，產官學合作打造公開透明的租屋市場。

第三步，鄭俊杰希望可以訂出「租金指數」，比照類似現行地價指數的概念，固定每年定期公告，他表示，這將會是租賃市場上的創舉。鄭俊杰表示，公會訂定租金水準區間，已初步調查房東意願，雖有房東不願租金設下「天花板」，但多數房東都可接受，也認為可解決房東、房客間緊張的對立關係。

CBRE世邦魏理仕2019年10月31日發佈《2019年第三季辦公室市場概況》指出，台北辦公室租賃市場接續前季的熱度，其中A辦市場租賃動能穩健加上無新供給釋出，A辦平均空置率下探至6.4％，創2002年以來的新低，預料未來數季內租賃活動將以續約為大宗，頂級商辦聚落—信義基隆區—的租金成長效應也料將繼續外溢至其他商圈，帶動平均A辦租金穩定上揚。有鑑於台北市中心可出租的大面積辦公空間持續減少，且租金水準上揚，部分大型企業轉而考慮以買代租，使得過去一年來辦公室預售市場轉趨活絡。

世邦魏理仕觀察台北辦公室投資市場，投資氣氛維持熱絡，2019年第三季交易金額總計為新台幣68.9億元，較2018年同期成長近1倍，並創下5年來同季交易量最高之紀錄，主要受到聯強國際及其相關企業於季內買下南港區內一棟興建中辦公大樓所推升。儘管季內單筆成交金額在新台幣3億元以上的交易案件僅有2件，但部分有自用需求的企業持續積極尋找合適的投資標的，顯示辦公室市場投資動能逐漸升溫。有鑑於台北市中心可出租的大面積辦公空間持續減少，且租金水準上揚，部分大型企業轉而考慮以買代租，使得過去1年來辦公室預售市場更加活絡。

此外，季內亦見到上市紡織大廠宜進實業積極進入廠辦市場進行不動產投資，購入位於台北內湖科技園區近1千坪的廠辦，以及新北市汐止區的遠雄U-TOWN內約1,500坪的空間，合計投入新台幣9.9億元，預計未來將對外出租，以增加獲利。世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示：「雖然台北辦公室市場投資人興趣濃厚，多數投資人仍抱持謹慎的態度進行評估，不願追高價格，使得季內平均售價維持不變。受惠於辦公室租金持續穩定成長，第3季優質商辦收益率小幅升至2.63％。考量辦公室租金將維持成長趨勢，平均售價則因投資人態度保守而無太大成長空間，預測未來數季內台北辦公室平均收益率增幅將縮小。」

進一步觀察台北辦公室租賃市場，租賃需求主要源自於租戶有意遷往區位好、品質佳的辦公大樓，其中以專業服務業及科技業的企業租戶最為積極。大型租賃案例包括國際精品業者 Chanel租下台北南山廣場內高樓段的整層空間，以及新加坡共享辦公室業者JustCo啟用其位於國泰民生建國大樓的第二個據點。


第3季台北A辦平均租金升至新台幣2,773元/坪，較上季成長0.3％，或較2018年同期增加3.3％。A辦市場無新供給釋出，加上租賃動能穩健，促使A辦平均空置率下探至6.4％。由於空置情況控制良好，許多A辦房東採取較強勢的態度，除上調租金開價外，亦可能縮短免租期，或對其他租賃條件趨於嚴格。台北B辦平均空置率持續下降，於本季降至3.5％，主要得益於250坪以上的辦公單位需求穩定。然而，台北市中心約35％的B辦大樓屋齡超過30年，在大樓本身條件的限制下，部分B辦房東調漲租金的空間有限，第三季平均B辦租金為新台幣1,784元/ 坪，較前季溫和成長0.3％。

世邦魏理仕台灣顧問及交易部主管陳頌民表示：「目前可供出租的中大型辦公單位數量稀少，促使A辦平均空置率達2002年以來的最低點，值得一提的是，部分跨國企業將持續尋求辦公室升級的機會，在市場現有供給持續縮減的情況下，靈活辦公空間亦成為大型企業考慮搬遷的選項之一，如近期國際藥廠台灣諾華承租了一整層靈活辦公空間，已成為市場的佳話。」

10月來到房市傳統旺季，國內五大房仲的交易量都有顯著成長。根據房仲提供資料，各家門市10月交易量都較9月成長4％以上，甚至最高有到近2成左右。房仲業者表示，近期台股站上「萬一」高點，再加上受到台商回流與轉單效應影響，國內景氣看好，也讓民眾購屋、看屋的意願增加，使得10月房市旺季有小幅成長。

統計各家房仲提供的資料，信義房屋10月門市月成長約10％，年增16％；台灣房屋整體交易月量增7.8％，價增1.5％；住商不動產全台與上月相比成長18.0％，較去年同月成長33.0％；永慶房產全台10月份交易量較9月增加10％；中信房屋10月份全台交易整體較上月成長了4.3％。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常下半年房市旺季從928檔期開跑，也就是10月至12月左右，今年從上半年就可看到自住客明顯回籠，雖然第四季有選戰等因素干擾，不過國人已經有多次選舉的經驗，加上現在市場上以自住為主流，擔心選舉影響房市則主要以投資需求為主，但現在投資並不興盛，因此10月份可以明顯感受到市場交易仍相對穩定。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，自住型購屋較不受政治或國際議題干擾，因此雖大選將近，但眼見房價築底，在進入年底前成家的購屋旺季，各門市接待的新客戶量持續增加，不僅首購族動作積極，今年下半年換屋族也頻頻出手，中高總價或中大坪數的物件交易明顯增加，顯示買家有感房價築底回溫，不光賞屋，出價下斡的意願都更堅定且積極。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨也指出，今年以來交易南部熱過北部，資金往低價區轉進態勢明顯，但到了年底房市還有爆發性表現，第四季相對樂觀。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑分析，觀察10月看屋量與9月相比約增加一成左右，民眾看屋意願高，出價意願也有一成左右的提升，顯示只要價格認知能拉近，成交機會就增加，加上年底購屋旺季加持，房市交易還有機會擴量成長。

近日在PTT home-sale版上出現不少「畢業文」，所謂的畢業文就是網友終於實踐買房夢想，並且發文分享買屋經驗；其中有一篇網友們反映特別熱絡，原因就是原PO的講述還原完整度最高，讓網友們不得不推文，甚至還大讚他買到好宅。

原PO表示，自己剛買房一個多月，覺得是很特別的經驗所以想要發文紀錄一下，他說之所以考慮買房是因為明年要結婚了，更自嘲：「自己突然從一個可以反串多，可以反串空的鍵盤神人，瞬間成了有剛性需求的待宰肥羊！」

原PO分享自己買房過程下了不少功夫，先從觀察想要居住的區域大樓資訊開始，他說因為透天實在買不起，而且又加上喜歡有管理員幫忙顧家的感覺。緊接著查詢實價登錄，發現大樓價格落在一坪14?20萬之間，但他坦言便宜的幾乎都是預售屋，對他來說是來不及的，所以就沒有列入考量。

他也提到自己一開始沒什麼概念，連一坪多大都不清楚 ，只知道新大樓的公設比很高，所以設定條件在500萬內的兩房大樓。不過沒想到實際看屋後才發現 ，兩房真的太迷你了，室內大多是13?15坪左右 ，如果是看空屋還好，但看到的是樣品屋或者人家裝潢好的新兩房，馬上會發現這個空間可能太小。

他進而歸納出兩房的利與弊：

缺點：

1.生活空間會有強大的壓迫感。

2.通常需要自己做隔間設計，有額外裝潢開銷。

3.兩房通常在中間、很少是邊間，所以通風採光視野等等相對較弱。

優點：

1.因為小相對價格低一些，入手難度相對較低。

原PO說過程中儘管有看到喜歡的物件，且價格少於500很多，但最後仍沒有選擇下手，決定開始調整設定的條件，把預算拉高到700?800萬左右，三年內新大樓，2+1房或3房、平面停車位。

經過一番折騰後，考量後續會有裝潢費用，所以決定選擇2+1房的物件，而且停車位就在電梯前方，格局方正、戶數不多。他說一開始屋主開價798萬，雙方來來回回，最後終於降在725萬成交，讓他很滿意。

　綜合研究機構數據，“金九銀十”冷清收官。業內預計，疊加房企以價換量促回款，四季度銷售增速有望穩中有升，但樓市調整態勢未變，房價保持穩中趨降，政策仍將維持從嚴基調。

　　傳統旺季不旺

　　傳統的樓市旺季“金九銀十”已然失色。諸葛找房數據研究中心（簡稱“諸葛找房”）的數據顯示，截至10月27日，40城10月共成交2149.3萬平方米，環比9月下降16.4%。9月重點40城新房銷售面積2079.24萬平方米，環比8月微升6.8%，同比微升1.2%。

　　諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙預計，10月全月樓市成交量將低于9月水平。為衝刺全年業績，部分開發商加大降價促銷力度，但“金九銀十”市場表現平平，成交並未出現大幅上升的局面，預計房企降價促銷行為將持續到年底。

　　中國指數研究院（簡稱“中指院”）初步統計顯示，10月樓市成交量環比下降5.3%，同比上升31.2%，各線城市中，僅二線代表城市成交量同環比齊升。具體來看，10月一線城市成交量整體環比下降15.8％，廣州降幅較大為28%。深圳樓市成交較為穩定，環比下降僅為2%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，當前樓市雖沒出現過熱現象，但也並不悲觀，各線城市有升有降，但總體略顯平淡，表明市場仍面臨一定的壓力。

　　克而瑞地産研究院發布最新報告也指出，10月新房成交延續了“金九”的低迷走勢，持續轉冷。預計隨著年底進入房企的業績搶收期，市場供應量或將迎來一波放量增長，但未來兩月成交頹勢恐難大幅逆轉。

　　房企積極推盤去化

　　中指院預計，在短期市場環境及政策基調保持穩定的前提下，房企讓價促銷、需求理性釋放將是今年四季度的主流趨勢。

　　從房企全年業績完成情況來看，克而瑞研究中心研究總監朱一鳴表示，截止到10月末，近6成房企的目標完成率在80%以上。其中，恆大、龍湖、世茂等10家房企的目標完成率在90%以上，全年業績完成情況較佳。另有近3成的房企目標完成率在70%-80%之間，剩余少數房企目標完成率不及70%。總體來看，在行業增速放緩、調控趨嚴、整體項目去化率下降的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有一定壓力。未來兩月仍需加速推貨入市，積極推盤去化、衝刺全年目標。

　　中指院也指出，房企總體業績表現良好，但相比往年完成率略有下降，部分之前高增長企業受市場形勢影響，完成率低于預期。

　　嚴躍進表示，目前房企仍要加快資金回籠。面臨資金壓力的房企，即便銷售表現良好，也會繼續降價促銷。所以，房企降價促銷現象會持續。王小嬙則建議，除了降價促銷加速回款外，房企應進一步去地産化，加速轉型。

　　政策持續從嚴

　　中國銀河證券研究院房地産行業分析師潘瑋認為，在當前調控效果較好的背景下，政策再度收緊的可能性不大，四季度或為政策真空期，長效機制推進提速，“以穩為主，一城一策”的政策基調不會變。此外，在因城施策背景下，不同城市房地産市場政策調控的松緊分化進一步凸顯，但下一階段“房住不炒”仍是調控的核心。

　　華泰證券研報指出，未來融資端、需求端政策大方向將繼續保持平穩，但隨著經濟下行壓力加大，不排除有邊際改善可能。

　　對于近期各地人才政策落地引發樓市調控放松的預期，58安居客房産研究院分院院長張波表示，人才政策落地的確引發部分城市和區域限購不同程度放松，但對當地樓市熱度拉升差異明顯。他説，全域性、大面積人才落戶買房制度推行還應慎重，對社保或納稅期限要求放松過快、區域過大，對樓市非理性熱度提升會起到催化作用，不利于“房住不炒”主基調的貫徹落實。

　　剛性債務2年暴增200億。

　　近日，光明房地產集團股份有限公司（簡稱“光明地產”）發佈2019年第三季度報告，前9月光明地產實現營業收入85.23億元，同比下降9.33%；歸屬于上市公司股東的淨利潤5.73億元，同比下降43.34%。

　　光明地產方面回應時間財經稱，公司淨利潤下降，主要是受銷售產品結構變化等因素影響，公司本身運營狀況良好，無重大經營問題。

　　其實，早在2018年年報發佈後，光明地產的盈利可持續性就受到了質疑。公司重組時曾承諾，2015年至2017年合計實現扣非後歸母淨利潤不低於35.13億元。2016年、2017年，光明地產歸母淨利潤分別大幅增長98.15%、92.55%，在實現目標後的2018年，公司歸母淨利潤掉頭向下，同比下降27.17%。

　　在淨利潤持續下跌的同時，光明地產還在積極拿地。今年前9月，光明地產新增房地產儲備面積166.94萬平方米，上年同期為80.33萬平方米，同比增長107.82%。

　　財經評論員嚴躍進對時間財經表示，光明地產從2018年開始高歌猛進，其實起步已經較晚了，但仍不失明智之舉，但目前市場降溫，光明地產卻未隨之變動，可見光明地產對市場週期的把握是滯後的。

　　光明地產回應稱，今年以來，公司由於階段性擴大土地儲備，經營活動產生的現金流量淨額雖然為負，但是公司通過加大銷售回款力度，多管道、低成本融資，以及適度控制投資節奏，公司現金流一直都保持著平衡，並在日益改善。

　　截至2019年三季度末，光明地產總資產828.76億元。截至10月31日收盤，光明地產股價3.46元/股，總市值為77.11億元。

　　去化乏力？

　　2015年下半年，海博股份進行重大資產重組，把原本物流之外的業務置出，同時注入光明食品（集團）有限公司旗下農工商地產（集團）有限公司100%股權和上海農房25%股權，並更名“光明地產”。在克而瑞《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，光明地產排名第108位。

　　在重組上市後兩年內，由於土地市場價格上揚，光明地產對擴儲持謹慎態度，2015年和2016年，光明地產新增土地儲備分別為85.44萬平方米和52.75萬平方米。2017年，該公司新增房地產儲備面積為94.25萬平方米，同比增長了78.67%。到2018年，光明地產提出了用三年時間來實現500億元發展規模的奮鬥目標，而其當年銷售額為244.59億元。業績承壓下，光明地產加快了擴儲節奏。

　　2018年，光明地產權益拿地總額達174億元，為上一年的2.3倍。據國泰君安(17.060, 0.02, 0.12%)研報顯示，光明地產在2018年銷售排名31-200名的小型房企中，是“積極擴張型”的典型代表。


　　其實早在2018年年中，光明地產的土地儲備去化週期長達5.82年，而此前克而瑞研究中心資料顯示，進入土地儲備貨值TOP100的房企，平均去化週期為3.9年。但光明地產仍在加速，2019年7-9月，公司新增房地產儲備面積為44.03萬平方米，上年同期為4.24萬平方米，同比增長938.44%。


　　就絕對量而言，光明地產的土儲量並不多。至2018年末，公司土地儲備面積80.30萬平方米，計容建築面積132.26萬平方米。但無奈的是，公司的去化並不給力。

　　2015年至2018年間，光明地產年度簽約銷售金額分別為126.66億元、189.33億元、236.52億元及244.59億元，相對于權益拿地總額的翻倍增長，光明地產2018年銷售金額的增幅僅3.37%。2019年1-9月，光明地產簽約金額為181.55億元，同比也僅增長4.56%。

　　三季報還顯示，2019年前三季，光明地產銷售商品、提供勞務收到的現金同比下降35.81%，主要是報告期內收到預收房款減少所致。

　　據中新網報導，今年7月，光明地產進駐成都的首個項目“光明蓉府”迎來開盤活動，推出218套住宅，由於只有1人排隊報名，售樓處最終取消搖號選房過程，直接進入順銷狀態。據四川中原地產研究院資料顯示，光明蓉府開盤均價為18588~21099元/平方米，認購80套，去化率僅為37%，遠低於成都市場當周53%的整體去化率。

　　在光明地產重倉的長三角區域，由於受到限價影響，銷售情況同樣不容樂觀。7月18日，光明地產蘇州項目光樾華庭共有304套房源取得預售證，時間財經查詢蘇州住建委資料獲悉，截至10月30日，尚有248套房源待售。

　　中國企業資本聯盟副理事長柏文喜曾公開表示，光明地產去化乏力，既有市場的原因，也和自身產品息息相關。他稱，光明地產產品缺乏亮點，因此去化較差，也就在情理之中了。光明地產回應時間財經表示，今年以來，公司對所有的存量資產進行了仔細梳理、一一建檔，做到管理在心中，充分積極地進行存量資產的去化，並取得了顯著成效。

　　負債承壓

　　資金投入與回籠速度的不均衡，導致了資金需求出現缺口，進而形成光明地產負債規模上升。

　　新世紀評級此前將該公司債務分為剛性債務、預收賬款、應付帳款和其他應付款構成。資料顯示，光明地產的剛性負債與公司土地擴張同步增加。2016至2018年末，該公司剛性債務分別為216.70億元、220.29億元和373.20億元，其2018年剛性負債急劇增加。

　　2019年6月末該公司剛性債務較上年末增長17.94%至440.13億元；2019年6月末，光明地產負債總額較上年末增長7.03%至656.17億元，資產負債率為82.20%，剔除預收賬款並將永續中票計入債務後的資產負債率為82.49%。

　　此前有媒體統計A股百億營收房企淨負債率，2018年光明地產淨負債率194.77%，位於第四名。上述評級報告也稱，2018年以來光明地產剛性債務規模顯著增長，財務杠杆水準偏高。


　　從債務期限結構來看，2016-2018年末該公司長短期負債比分別為0.38、0.40和0.55，債務期限結構持續優化，但仍不太合理。

　　光明地產2019年前三季度的資料進一步惡化，時間財經查詢三季報發現，截至三季度末，該公司現金及現金等價物餘額72.45億元，同期短期借款則高達131.18億元，現金遠遠不能覆蓋短期借款。

　　不可忽視的是，光明地產後續投資壓力仍較大。光明地產在建、擬建項目增加較多，整體資金回籠易受房地產市場調整影響，存在一定的資本補充壓力。截至2019年6月末，該公司在建及擬建項目尚需投資326.92億元，後續資金需求量較大。

十月即將結束，意味著一年一度的“雙11”購物狂歡節即將拉開序幕。網友戲稱，每年到了這個時候，打開任何app都好像在逛淘寶。這場全民盛宴熱鬧空前，吸引了來自各個行業的商家。

除了常規商品，今年，淘寶拍賣還推出了“雙11特價房”的活動，計畫在全國推出上萬套特價房源，起拍價均低於市場價的30%左右，這些特價房源中，還有學區、地鐵、景區多個標籤“傍身”，賺足了眼球。

而杭州作為首發城市，提前推出11套特價房，在10月29日下午3：00開始拍賣，並在昨天下午陸續成交。

首批11套特價房都是“老破小”

起拍價普遍為市場價7~8折

淘寶“雙11”特價房在杭州首發，於10月29日下午3：00開始拍賣。據悉，這些特價房源均來自於浙江省直房地產服務有限公司，並非法拍房，而是正常的二手房交易。也就是說，參與這批房源拍賣的人，都需要具備在杭州的購房資格。

這11套特價房，分佈在上城區復興南苑、保安橋河下、十五奎巷、東太平巷、十三灣巷，以及下城區社壇苑、新壩、見仁裡，年代都在2000年以前，面積從34.22m2至76.22m2不等，起拍價普遍為市場價的7~8折左右，起拍價最低的只要116萬元起，“准入門檻”還是比較低的。

跟法拍房相比，這批房源的優勢是無需擔心後續的騰房過戶等問題。錢報記者瞭解到，這些房源都是單位公有房，可以接受銀行的商業按揭貸款，由省直房產服務有限公司協助辦理過戶。

最重要的是，有了“特價”兩字的加持，這些房源的人氣都很高漲。到拍賣結束，這11套房源的圍觀人數幾乎都在5000人次以上，其中東太平巷的一套房源，圍觀人數達到了12133人次。這套房源面積為37.98m2，起拍價128萬元，單價不到3.5萬元/m2。據悉，東太平巷所在的清波社區，臨近西湖景區，是眾多傳統豪宅的聚集地，諸如柳浪東苑、中大吳莊等，關注度自然不會低。

我愛我家鼓樓店的經紀人告訴記者，東太平巷近兩年來都沒有成交房源，因此沒有價格可以參考。而其店裡目前正有兩套房源在掛牌出售，掛牌單價在4.4萬元/m2左右。就市面上的掛牌價格來看，東太平巷這套“特價房”起拍價優勢明顯。

“特價房”無漏可撿

最終成交價基本持平市場價

昨天下午，這批特價房的拍賣陸續塵埃落定。

唯一在昨天15時就結束拍賣的是上城區保安橋河下的一套58.4m2房源，這套房源拍賣時僅一人出價，以起拍價195萬元成交，成交單價為3.3萬元/m2。好找房資料顯示，保安橋河下社區近6個月的最高成交單價為4.2萬元/m2，最低為3萬元/m2。總的來看，這套拍賣房的最後成交價略低於市場均價，但也沒差太多。

而其餘房源都進入了激烈的延時模式。

也許由於年代久遠，或是面積過小，東太平巷那套房源最終以154萬元成交，單價為4萬元/m2，雖然不及二手房掛牌價，但在合理範圍內。

而其他幾套“特價房”價格卻並不低。

以競爭最激烈的十三灣巷2號3單元一套面積為53.8m2的房源為例，起價203.9萬元，經過67次延時、71次出價才最終成交。成交價格達到了241萬元，單價約4.5萬元/m2。事實上，十三灣巷社區近30日的二手房成交均價僅為4.2萬元/m2，特價房的優勢蕩然無存。

而本次拍賣中另外幾套十三灣巷的房源成交價格也都不低，成交單價都在4萬元/m2以上。據悉，十三灣巷的對應小學為高銀巷小學。

另外，如經過50次延時、55次出價的十五奎巷茶啾弄一套房源，面價56.65m2，最終成交價為217萬元，單價超過3.8萬元/m2，而其近30日的二手房成交均價在3.7萬元/m2；另一套新壩面積為76m2的房源，成交價為292萬元，與其近30日3.8萬元/m2的成交均價相一致。

“特價拍賣房”是一種試水

普通二手房關注度大大提升

浙江中原地產首席分析師荊海燕表示，阿裡拍賣推出的“雙11”特價房，實際上只是一種行銷手段。這些房源就是普通的二手房，無奈在目前杭州市區近10萬套二手房掛牌量中容易被淹沒。而打出“特價”兩字，能夠吸引足夠多的目光，其中就囊括了真正有需求的購房者，因此房源出售就變得相對容易了。

另外，記者發現，這些所謂的特價房都以小戶型、低總價為例，且均在市中心繁華地段。荊海燕認為，有了這些標籤以後，關注度自然會提高。而這部分房源針對的，大多數是剛需購房者。他們的特點是有強烈需求，對樓市一知半解，想要“撿漏”。

荊海燕進一步解釋，就像這次拍賣中十三灣巷的一套房源，拍出了4.5萬元/m2的價格，顯然高於市場價，“這些剛需購房者往往不瞭解市場真實的價格水準，而是按照自己的預算來出價，往往出價到最後會‘加過頭’。”荊海燕坦言，特價房的形式確實給房產拍賣帶來史無前例的關注度，不過也終究是樓市中的一環，沒有獨立行情，大部分拍賣房源最終都以市場價格成交。

“特價房”噱頭仍在繼續

今天又有22套房源上架

其實，比較瞭解拍賣房的人也知道，所謂特價房，只是降低起價而已。

前段時間，淘寶拍賣就曾推出過“1元”拍賣學區房的活動。杭州頂級名校學軍小學的學區房加上“1元”的噱頭，賺足了眼球。據悉，這套馬塍路32號的學區房引來了13萬多人圍觀，這熱度甚至超過新房搖號報名人數最多的廣廈天都城。


最終，通過142次延時、239輪競價的角逐，這套學區房最終以609.5萬元成交，其面積為80.2m2，折後均價約7.6萬元/m2，與市場價格基本相一致。

許多人“1元”買房的美夢終究破滅了。

不過打著“低價”噱頭，總是能吸引人們的關注度。錢報記者從阿裡拍賣方面瞭解到，10月的最後一天，阿裡拍賣又將上線22套學區房，大部分來自上城區、下城區，還有少量拱墅區、西湖區的房源，包括十三灣巷、茶啾弄、新壩、信義坊、德勝新村等14個社區。不過截至記著發稿前，這批房源的起拍價都待定。

針對天津濱海新區放寬人才購房政策傳聞，天津濱海新區住建委有關人士對證券時報記者表示，新政策正在研究尚未落地，將來政策出來也有細則，現在網傳內容不可信。“目前外地人在濱海新區購房還是要三年內連續兩年社保。” 他說，此前關於濱海新區兩個科技園區試行的新政也只是徵求意見，仍在研究中尚未執行。

由於大陸的房貸利率依然持續走高，加上官方控房政策仍難鬆綁，導致民眾的購房意願明顯降低。根據易居房地產研究院發布《2019年三季度全國居民購房槓桿研究》報告指出，今年第3季，大陸的個人房貸餘額增速較去年同期回落至16.8%，已是連續10個季度回落；而大陸居民購房槓桿率更下修至31.3%，不僅比第2季降低0.5個百分點，亦比去年同期下降0.1個百分點。

報告指出，從中國人民銀行（大陸央行）季度公布的個人住房貸款餘額走勢來看，近年來大陸的個人住房貸款餘額呈現持續增長態勢，但增速有走緩的跡象。

1、2季後轉升為降

資料顯示，截至2019年第3季末，大陸的個人住房貸款餘額為29.05兆元人民幣，年增長16.8%，增速比第2季末低0.5個百分點，比去年同期低1.1個百分點。這也是從2017年第2季以來，該數據連續第10季走低。

另外，報告也將個人住房貸款餘額新增額占全國一、二手房成交總額的比重，與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出大陸的居民購房槓桿率。

資料顯示，2019年第3季，大陸居民購房槓桿率為31.3%，較第2季下降0.5個百分點，較去年同期下降0.1個百分點。觀察歷史資料，從2015年第3季開始，居民購房槓桿率快速上升，2016年第4季達到2010年以來最高位，為44.6%。但到了2017年第1季，該指標小幅回落至44.4%，此後7個季度連續下行，2019年第1、2季小幅上升，同年第3季再次下行。

首套房貸利率連4升

易居研究院研究員沈昕表示，7月30日中共中央政治局會議首次明確提出不將房地產作為短期刺激經濟的手段，市場預期隨之轉變，6月分以來全國首套房貸平均利率已連續4個月上升。這使得居民貸款意願減弱，第3季居民購房槓桿率因此小幅下降。

其次，沈昕也指出，在大陸十一長假後，全國住房抵押貸款市場執行了新的LPR（貸款市場報價利率）定價機制，但從各地的執行情況來看，與之前的貸款利率相比基本保持穩定。若年內5年期LPR不調整，預計大陸的首套房貸平均利率將繼續橫盤小幅震盪，這將限制居民貸款意願的進一步增強，部分城市房貸利率還有可能進一步小幅上行，預估第4季的居民購房槓桿率還將下降，百城房價指數的季度漲幅也將繼續收窄。

最後，沈昕表示，由於大陸的住戶部門槓桿率（住戶部門總債務占名義GDP的比重）不斷創新高，不斷縮小與發達國家間的差距，這也預示著大陸官方的房產金融政策短期內仍難鬆綁。

示威惡化拖累 9月降幅全年最巨

本港下半年示威持續，數月以來拖累樓價向下。差餉物業估價署（下稱差估署）最新公布數據，整體私人住宅售價指數連跌4個月，9月份報380.5，相較8月份的387.6，按月跌幅擴大至1.83%，為今年最大單月跌幅；4個月以來樓價累跌4.13%，按季則跌3.35%。另外，租金連升6個月的走勢亦告終，9月份按月挫約1.15%。

差估署最新統計顯示，整體私人住宅售價指數自6月開始下跌，在6月和7月的按月跌幅俱不足1%，但隨着示威情況愈演愈烈，8月份跌幅開始擴至1.4%，9月份更單月急挫1.83%，創過去9個月以來最大單月跌幅。雖然樓價指數連續4個月調整，但今年首9個月仍累升5.87%。

業界料放寬按保可扭頹風

各類型面積單位樓價同步下滑，當中實用面積431至752方呎的B類單位跑輸大市，按月跌2.34%；實用面積1722方呎或以上的E類單位，9月亦降價約2.23%，跌幅同樣大過整體樓價變化。

實用面積不足431方呎的A類單位及實用面積753至1076方呎的C類單位，分別跌1.58%及1.73%。至於實用面積1076至1721方呎的D類單位，樓價按月僅降0.56%，下調幅度最小。

萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文說，樓價指數跌幅符合預期，以近日社會情況及市況計，估計未來二三個月指數仍可能向下，至年底前會下調約3%至4%，但2019年全年計仍有少許升幅。林浩文初步評估明年樓價將向下調整約5%，但大跌機會不大，因息口長期處低水平，對樓市有一定支持。

《施政報告》放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）後，林浩文相信，樓價600萬至1000萬元的二手單位會「亢奮3至4個月」，交投量或增兩至三成。

租金升勢斷纜 表現年內最弱

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，由於官方數字略有滯後，預期10月份樓價指數將持續反映社會運動的影響，錄得與9月份相若的跌幅。不過，自10月中旬放寬按保後，即時刺激二手住宅交投價量齊升，加上低息環境持續，對樓市有利好支持作用，預期11月份樓價跌幅有機會顯著收窄，12月份更不排除錄得輕微升幅，估計樓價指數全年仍錄得3%至4%升幅。

除了樓價續跌外，租金指數在連漲6個月後升勢亦斷纜。差估署數據顯示，9月整體私人住宅租金指數報197.9，較8月的200.2按月跌1.15%，屬去年12月單月下跌約1.33%以來，近9個月租金表現最差的一個月；今年首9月租金指數累升2.38%。

按住宅單位面積細分，C類單位租金按月無升跌，B類單位跌0.6%，調整幅度較整體為低；D類單位租金單月急挫2.04%，表現最差。

受放寬按揭保險樓價上限刺激，十大屋苑10月交投普遍彈升，部分屋苑重現大額成交。天水圍嘉湖山莊及沙田區沙田第一城新近齊錄千萬元成交，其中嘉湖山莊一個複式戶以1215萬元易手，屬8月初以來最大宗成交個案。鰂魚涌太古城亦有單邊海景單位以2300萬元易手，銀碼創該屋苑約半年之冠。

代理透露，嘉湖山莊麗湖居8座頂層複式戶，實用面積1243方呎，附364方呎天台，叫價1300萬元，剛減至1215萬元易手，呎價9775元，樓價屬該屋苑8月初錄得一宗1350萬元後的最大宗個案。原業主2007年斥393萬元入市，較前一任業主1996年買入價400.8萬元，略低7.8萬元，是次轉手賬面賺822萬元（2.1倍）。

沙田第一城相隔約兩個月重現千萬元成交，美聯物業助理聯席董事黃錦瀚謂，13座極低層C室3房，實用面積853方呎，以1000萬元易手，呎價11723元。原業主2003年斥188萬元入市，賬面獲利812萬元（4.3倍）。根據資料，該屋苑對上一宗千萬元成交須追溯至今年8月，當時13座中層A室3房以1350萬元沽出，樓價盡破該屋苑入伙逾38年紀錄。

太古城遺產貨2300萬易手

港島區方面，中原地產資深區域營業董事趙鴻運說，太古城春櫻閣中層A室3房戶，實用面積1114方呎，望單邊開揚海景，原業主4月初放盤叫價2800萬元，及後減至2400萬元，新近終以2300萬元易手，呎價20646元。原業主早於1982年以121.4萬元一手購入，至去年6月成為遺產貨，終由遺產管理人將單位易主，約37年賬面大幅升值2178.6萬元（17.9倍）。

據悉，不計內部轉讓，是次屬太古城自今年4月後最大宗成交，對上為衛星閣中層F及G室相連戶以2880萬元易手。

事實上，十大屋苑10月交投回勇，中原地產統計共錄得251宗成交，較9月194宗增加29.4%，創今年3月344宗後7個月新高。當中多達3個屋苑的成交量按月倍升，增幅最高為觀塘麗港城，由9月的8宗爆升2.4倍，至10月共27宗。

另外，美聯物業高級分區營業經理鍾家豪稱，荃灣區荃灣中心瀋陽樓低層A室，實用面積374方呎，10月開價510萬元，近日獲買家洽購，原業主見多家本地銀行宣布周五（1日）起減息，於是反價6萬元，仍獲買家追價至516萬元成交，呎價13797元。原業主2014年以296萬元購入，賬面賺220萬元（74.3%）。

市場觀望氣氛濃厚，投資者步伐放緩。中原（工商舖）董事總經理潘志明說，截至10月30日，該行僅錄得117宗工商舖買賣，較9月全月252宗，按月減少約53.6%，成交量比2003年沙士時期每月錄得逾200宗還要少；成交額則跌至18.89億元，較9月全月199.27億元挫逾九成。

10月工廈交投個案最多，暫錄得56宗，惟較9月全月的138宗，急挫59.4%。寫字樓成交量則最少，僅22宗，較9月全月的28宗下跌21.4%。10月商舖交投量則約39宗。潘志明預計，工商舖市場年內將持續整固，整體交投淡靜，惟美國聯儲局新近宣布減息四分之一厘，對香港樓市有正面幫助，工商舖市場明年首季可望好轉。

利嘉閣（工商舖）地產商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明說，根據土地註冊處資料，今年9月全港錄得82宗舖位買賣登記（數字主要反映2至4個星期前的實際市況），按月微增6宗（約7.9%），連續兩個月低於100宗。

鰂魚涌太古城於10月份成交從後趕上，月底前更促成月內首宗逾2,000萬元海景戶成交，造價按月升5%。

10月份累錄約29宗成交太古城，趕及於月底前促成月內首宗逾2,000萬元成交，為春櫻閣中層A室，實用面積1,114平方呎，3房套房，望海景，成交價為2,300萬元，實用呎價20,646元。原業主於82年以121.4萬元購入至今。美聯太古城金星閣分區域經理范浩銘表示，上址於多個月前放盤，直至最近落價至2,500萬元，經議價至2,300萬元易手，而同類型單位雅蓮閣中層A室，實用面積1,114平方呎，9月以約2,200萬元成交，月內同類單位升價5%。

青衣盈翠半島 3天4宗買賣

另外，青衣盈翠半島3日內錄得4宗成交，中原地產市務經理葉健聰表示，盈翠半島2座高層E室，實用面積678平方呎，3房套房間隔，享開揚海景及遠景，成交價1,230萬元，實用呎價18,142元。買家為同屋苑業主，趁樓市轉旺，升級換樓，兩日前先將放盤約1年的11座低層B室，實用面積674平方呎3房，以1,105萬元沽出，隨即購入上述高層3房套房海景單位作新居用。

事實上，在政府宣布放寬按保樓價限制後，二手樓市轉活，中原地產統計10大屋苑全月錄得251宗成交，較9月增加29.4%，創7個月新高，最旺算是天水圍嘉湖山莊錄得68宗成交。樓價方面，有6個屋苑呎價錄得升幅，當中美孚新邨最新呎價報13,700元，按月上升4.6%，升幅最理想。

另一方面，香港銀行昨日跟隨美國減息，進一步利好二手樓市。美聯物業高級分區營業經理鍾家豪表示，荃灣中心19座低層A室，實用面積374平方呎，業主叫價510萬元放盤，銀行減息後買家追價6萬，以516萬元入市，比銀行估價505萬高出11萬元。原業主於2014年以約296萬元購入，持貨5年獲利220萬元離場。

利美中心鄰近黃竹坑站 呎價9288

黃竹坑發展前景不俗，資料顯示，黃竹坑道利美中心一籃子物業，獲嘉里（00683）以近5億承接，呎價約9,288元，該集團表示購入物業作收租之用。

據土地註冊處資料顯示，黃竹坑道42號利美中心一籃子物業以4.997億元成交。買家公司董事包括嘉里發展執行董事朱葉培。

工商舖10月錄117成交

成交物業為利美中心地廠、10樓、17至18樓、22樓頂層共5層工業樓層連天台、19個車位、11樓隔火層、地下大堂及外牆等。每層建築面積約10,543平方呎，總建築面積約53,800平方呎，涉及大廈約26%業權。以近5億元成交價計，呎價約9,288元。朱葉培接受本報查詢時，表示購入該批樓面仍收租之用。事實上，該廈鄰近港鐵黃竹坑站，附近亦有多個新商廈重建項目。翻查資料，利美中心現時不少業主，均為知名投資者，包括印度船王家族於2017年，斥1.66億購入兩層樓面，平均呎價約7,872元。

嘉里一直於黃竹坑發展住宅，包括日前夥拍信置（00083）及太古地產（01972）擊退其餘5組財團，奪黃竹坑站第4期，可建樓面面積約63.8萬平方呎，料日後開售呎價達2.8萬元。

另中原（工商舖）數據指出，10月份工商舖物業買賣成交僅錄得117宗水平，不只按月跌逾一半，數字更對比沙士時期更低；同時，在缺乏大額成交支持下，10月份工商舖買賣金額跌至新低，單月錄得18.89億元，較9月份錄得的199.27億元，下調九成，較去年同期（127.45億元）下調85%。