小宅熱潮近年由北台灣延燒至中南地區，中小坪數囊括大宗，其中又以2房最夯，吸引自住及投資置產的購屋者；觀察近年雙北各房型預售產品，發現今年推案量及銷售狀況稍有變動，3房正悄悄站上市場主流。

根據內政部統計，雙北住宅買賣面積以15∼35坪為大宗，彙整近3年比重變化，台北市2017年僅有49.4%，2018年成長至51.9%，而今年上半年有52.1%；新北市2017年及2018年皆為63.8%，今年上半年則是62.1%，顯見購買中小坪數比例超過5成，穩健成長。

北市2房報酬率僅2%
為壓低總價讓購屋者好入手，建商近年縮減坪數、搶推小宅，尤以2房為大宗，《蘋果》委託《住展》雜誌統計雙北2房推案比例，台北市2016年佔40.7%，到2017年降為34.24%，新北市2017年則為47.44%；去年台北市減少至32.22%，新北市則微幅上升49.1%；豈料今年雙北比例皆下跌，台北市僅29.09%，新北市降到40.31%。

詢問代銷業者雙北2房銷售狀況，創意家行銷去年交易近3成，總交易金額約佔15%，相較2017年皆成長約8%。進一步分析2房購屋者，創意家行銷品牌公關陸宜指出，以自住型買方為最大宗，不僅2017年高達87.9%，去年更攀升至89.9%，顯見2房在前2年確實是市場趨勢。

觀察雙北市來客需求狀況，信義代銷統計2房2017年銷售比例有27%，2018年來到37%，短短1年就增加10%，但今年迄今又回落到28%，相對於2房產品，買方對3房需求有逐漸上升趨勢，從2017年30%，到今年迄今約45%，由於市場推案大增，今年截至10月銷售狀況也較過去幾年佳。

新北報酬約2.5∼3%
目前台北市2房產品總價約2500萬元以下，換算每坪單價最高要83萬元，新北市2房總價則落在1500萬元左右。《住展》雜誌企研室經理何世昌指出，過去多自住需求單身、小家庭購置2房，近期則是投資、置產比例增加。2房為常見出租型產品，租金連年走高，但台北房價亦持續上漲，所以報酬率未隨熱潮拉高，仍維持2%；新北則因房價較低，報酬率仍有2.5∼3%。

可見2房在雙北已非炙手可熱，較令人意外的，3房漸成房市主流，以推案量來看，雙北皆突破4成，台北市甚至比2房多1成；代銷銷售量連年穩定，今年有微幅上揚趨勢，截至10月佔比達4成。

信義代銷研展部協理楊國昌指出，大環境薪資狀況未改善，時下年輕人要買房的門檻相對較高，不少父母替孩子準備頭期款，以減輕還款壓力，多選單總價相對親民區域的首購2房或更外圍區域的舒適3房；換屋族這2年出籠，總價低的小3房也是自住換屋需求的鎖定目標。

中南部3房總價動輒上千萬元、逼近在地房價天花板，為讓民眾「買得起」、「住得起」，近2年不少建商轉推30坪以內2房戶型，主力總價壓至800萬元以下，正好迎接市場資金熱潮，甚至連久違的預售轉約風潮都回來了。今年不少非蛋黃區塊重劃區，屢屢傳出「預售換約」小賺訊息，為近3年罕見。業者提醒：「2房功能性較低，一窩蜂爆量對市場確實不健康，尤其留意外圍區域短期價格虛漲現象。」

1年轉2次價差30萬
近2年建商搭著順風車，轉推小宅產品，市調統計，台中1年推出至少7成首購案，推案由以往3房、近2年轉成2房，統計今年至少5件超過400戶大型造鎮案出籠，刷新紀錄，火力集中最平價首購區域，幾乎主力5成皆2房。

現階段房市小宅熱度持續往上，連以往多頭常見「預售換約熱潮」都重返市場，1名在旱溪旁銷售小宅案的房地產業者私下說：「去年銷售的2房戶型，第1手總價近600萬元，1年內換約已轉手2次，投資客每手賺到差價20萬、30萬元，以2016年後房地合一稅實施以來，這樣的成功轉手相對少見。」

購入大學城旁預售小宅建案、專業投資客陳小姐說：「今年很意外，趁著成屋前上網PO文轉約，試試市場溫度，想不到小賺30萬元。」房地產銷售業者黃先生補充，「今年市場很多小宅低總價產品，幾乎1周秒殺。」

區域價格不合理堆疊
不過這波熱潮也隱含警訊，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室特助陳孟筠直言：「2房實用性不高，供給量暴增，確實是不健康，畢竟是偏向過渡型產品。」另一是區域價格不合理堆疊，尤其是台中蛋白區塊，「連1間商店都沒有的重劃區」，小宅單價竟動輒3字頭，甚至逼近蛋黃區塊，相對弔詭。

業者指出，台中上一次瘋狂推小宅約落在2008年前後，時為房市低谷，過渡性產品因應投資客需求而生。此波顯見資金潮氾濫導致。接下來年底至明年，最值得觀察的是「新案坪數」是否逐步放大，才能驗證房市真正回溫。

高雄近年來房市買氣提升，購屋主力多屬首購與首換客，這類剛性需求購屋族多選小坪數2房。據高雄市不動產開發商業同業公會，會員申報開工統計發現，近5年2房小宅開工佔比達45.8%，今年更出現2房每坪成交主力站上3字頭的精華區小宅，客層鎖定全台置產客。

今年可望挑戰4000戶
統計高市近5年申報開工發現，2017年後高雄2房小宅申報開工大幅提升，2018年甚至出現4339戶，為該戶型近5年開工新高，佔當年申報戶型51.3%，而今年前3季2房申報開工已達3370戶，若以相同速度與頻率，預估今年可望挑戰4000戶。統計過去5年，2房申報開工已達1.5萬戶，其中不少屬於可視為套房、僅20坪上下的極端小2房產品。
市場小宅滿滿且不少都位於精華地段，且屬小宅造鎮個案，如已進場銷售，位在高醫後驛商圈的郡都建設大樓案「郡都當代」，社區戶數逾600戶，住家20∼35坪，主力每坪成交25萬元起。

「美術館1號」拼3字頭
興富發集團愛河首排案「愛情河左岸」，21∼46坪，戶數600戶，單案總價近60億元，每坪開價33萬∼45萬元。白天鵝機構去年以鈜富開發名義購入位於美術東4路2045坪土地，將推預售案「美術館1號」，戶數逾750戶，每坪開價預估3字頭。

高雄房屋市場調查協會理事長蔡紹豪分析，2房近年來呈現爆量現象，主因是購屋總價門檻不高，頗受首購或投資客青睞，建商透過興建小坪數順應市場趨勢，總價低且規劃不算太差，順銷機率大，「然而近期出現不少位屬指標地段2房宅，如美術館、愛河沿線，其購屋客層不屬傳統首購，而是將觸角延伸至置產客，畢竟3字頭房價購屋門檻對首購來說過高。」

台灣房屋高雄美術館特許加盟店經理李哲維分析，高雄過去極少數有首購宅出現3字頭，近期精華區2房不少是販售給所謂「置產客」，其客源鎖定全台各地購屋族，購入後做長期資產配置使用。

台北市大安區豪宅「和平大苑」，過去周杰倫豪擲6.6億元買下頂樓的樓中樓戶，因而聲名大噪，高樓層坐穩「200萬豪宅俱樂部」寶座。觀察今年截至目前成交共8筆，最受矚目的是今年6月間，僑外資豪砸12億元分別買下29樓、31樓共4戶，其中有6億元以現金交易，專家指出，「滿手現金的富豪偏向不貸款，可見豪宅產品吸鈔力十足。」

高低樓層價差大
2015年完工的元利建設豪宅案「和平大苑」，橫跨大安區及中正區，分和平東路及金山南路2棟，基地面積875坪，地上38樓、地下7層，規劃坪數140、155坪2種，各樓層1層2戶，總共67戶，每坪開價約180萬∼250萬元。最知名住戶莫過於藝人周杰倫，於2年前豪擲6.6億元購買37、38樓的頂樓唯一樓中樓戶，坪數達268坪，不僅單價衝上225萬元，更讓該案成功登「200萬豪宅俱樂部」。

實價登錄揭露，今年6月有僑外資先花6.23億元，買下29樓2戶共378坪，單價約190.9萬元，接著再砸6.33億元，買下31樓2戶共194.3坪，扣除車位，單價為194.3萬元；光6月份就有6筆交易，今年截至目前共8筆，最高成交價為35樓戶、每坪單價204萬元，其餘均價在148萬∼194萬元間。台灣房屋智庫發言人張旭嵐指出，「和平大苑」高低樓層價差大，目前實價登錄交易共19筆，僅35樓以上單價有破200萬元，32樓以下皆難突破200萬大關，近1年10樓以下行情約120萬∼140萬元。

豪宅市場趨萎縮
張旭嵐表示，近期豪宅交易熱絡，企業家族置產、財力充沛，加上中美貿易戰後，台商往來兩岸頻繁且資金回流，除了購地設廠，也會配置資產買豪宅；目前利率低，「滿手現金的富豪多偏向不貸款，包括先前揭露，僑外資買下29樓2戶是現金交易，反映出豪宅吸鈔力十足。」

今年除「和平大苑」有多筆交易，中山區的「西華富邦」及大安區的「敦南寓邸」皆逾10戶成交，銷售雖不錯，但整體豪宅市場有萎縮趨勢。《住展》雜誌企研室經理何世昌分析，去年台商回流，房市復甦，尤以豪宅市場回溫顯著，然而今年受中美貿易戰干擾，加上台灣、美國總統大選即將到來，未來經濟前景不明確，預估明年過後才會明朗化。

亞洲勢力崛起！戴德梁行發布《全球主要大街》(Main Streets Across The World) 年度報告，由於調查時間為今年6月底前的租金，全球租金最昂貴前20大商業街，仍由香港銅鑼灣以為每年每平方呎2,745美元，蟬聯全球最貴一條街，值得注意的是，北京王府井大街以每年每平方呎471美元排名全球第11名，大中華地區包括台北有7條商業街躋身亞太前20大租金最貴街道。

全球最貴商業街前3名，除香港銅鑼灣外，第2名由美國紐約第五大道以租金每年每平方呎2,250美元拿下，倫敦新邦德街位居全球第3，其租金於過去12個月上升2.3％，為每年每平方呎1,714美元。

就租金表現言，全球頂級零售商業街道租金位舊穩定，但歐洲和北美較為成熟的市場，租金則面臨下行壓力。在亞太地區表現強勁，80％以上地區租金上升或保持穩定。印度尤其強勁。香港面對近期的動蕩局勢，對未來的市況持充滿不確定性因素。

大中華區有7條商業街躋身亞太區排名前20位，包括香港（第1）、北京（第6）、上海（第8）、深圳（第11）、廣州（第13）、台北（第15）和南京（第20）。各地排名與去年持平，南京上升3名躋身亞太排名榜。

報告指出，市場的重點已從最初擔心線上零售對實體零售的衝擊，開始轉移到發展「新零售」模式，也就是將實體零售和線上零售兩者的最佳體驗進行融合。

台中頂級商辦日前傳出兩大咖搬錢掃樓，根據內政部實價網，其中一買家為億豐綜合工業砸逾8億元掃3個樓層6戶，另一買家則是陳教授砸下10餘億元掃4個樓層8戶，兩位大咖就吃下近2成產權。

根據內政部實價網資訊，9月揭露「中雍大廈」22樓2戶實價，總價均為1億4520萬元，坪數約272.24坪（含5車位），每坪實價53.33萬元，買家為億豐綜合工業；根據地籍資料，除22樓外，億豐也買下23、24樓，合計砸下8.7億餘元掃進3個樓層共6戶、面積約1633.44坪（含30個車位）。

陳教授 10.5億包下4層
而該頂辦目前最大買家是陳教授，一口氣砸下近10.5億元包下9至12樓等4個樓層共8戶、約2177.92坪（含40個車位），每坪單價約55萬至56萬元；據悉，買下原因是讓子女一人擁有一戶去發展事業。

該棟商辦坐落台中市七期，緊鄰大遠百、新光三越百貨，為地上39層，訴求結構耐震設計提升至0.409g，可承受7級地震，相當於核電廠耐震等級。

科達機構總經理丁維慶表示，在台商回流潮帶動下，台中七期新市政中心土地、豪宅交易持續增加，商辦市場也頻傳亮點，尤其台商回流進駐比率突破3成，聯聚建設今年在台中七期百貨雙雄新光三越、大遠百購物中心之間推出頂辦「中雍大廈」，總銷超過120億元，該案也受到台商青睞，買家以台商為主，且有3分之1為上市櫃企業。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波廠商回流，桃園、台中都受惠，尤其台中商辦市場長期疲弱，市場應存有缺口，今年推案反應不錯。

總統蔡英文昨出席「保二警消社宅及廳舍都更專案里程碑」活動，宣布將擴大實施租金補貼，透過政策力挺租屋族。內政部透露，租金補貼規劃從每年補助6萬戶擴大至12萬戶，且將會放寬所得標準、設籍要求與申請時間等，為更多家庭減輕租屋負擔。

內政部指出，目前政府每年編列約6萬戶的租金補貼預算，主要是照顧中低收入的弱勢家庭；若單身者想申請，須年滿40歲，導致很多剛出社會、薪水不高的上班族無法受到補助；因此，新的租金補貼方案除了規劃將名額擴大至12萬戶，也將把20至40歲的單身青年納入，同時將所得門檻從原本

內政部舉例，以衛福部公布的2020年台北市最低生活費1萬7005元計算，現行補助門檻是乘以1.5倍，也就是每人每月所得必須低於2萬5507元；若放寬到2.5倍，每人每月所得低於4萬2512元就能申請，這樣不論是單身、雙薪或有小孩的家庭，都有機會申請補助。

另，內政部表示，目前申請人戶籍地須與租屋地位於同一縣市，未來將協調地方政府檢討可行辦法，規劃以「租屋事實」做為認定依據，讓到外地工作、租屋的人更容易申請補貼。此外，目前租金補貼於每年7、8月申請，一旦錯過就得等到隔年，內政部也規劃調整為每年2次，讓租屋族在申請時更有彈性。

內政部也強調，有些房東擔心房客申請租金補貼，將導致隔年要繳的稅增加，其實政府已在「住宅法」中增加「公益出租人」規定，凡參加租金補貼的房東，都可享有綜所稅每屋每月1萬元免稅額及房屋稅、地價稅適用自住稅率等3大優惠，有機會比原本還省稅，房東可放心讓房客申請補貼，一起讓租屋市場變得更健全。

戴德梁行13日公布最新調查，香港蟬聯全球最貴商業街道榜首，租金為每年每平方呎2,745美元，換算每坪月租新台幣25.22萬元，領先紐約及倫敦。

戴德梁行認為，雖然香港示威活動衝擊再升級，部分店面租金出現下跌，但部分零售商卻認為這是逆勢操作的好時機，伺機重返一線商業街道。

戴德梁行13日公布《全球主要大街》年度報告，追蹤全球68個市場的488個商業街道進行排名。結果顯示歐洲主要城市囊括一半席位，亞洲4席，美國1席。

全球十大最昂貴商業街道店面租金調查顯示，大中華區市場的七條主要商業街道，名列亞太區前20名。其中，香港銅鑼灣在去年取代紐約第五大道，再次蟬聯全球第一。

排名第二的是紐約第五大道，租金為每年每平方呎2,250美元。倫敦新邦德街排全球第三，租金在最近12個月年增達2.3％，為每年每平方呎1,714美元。

戴德梁行歐洲、中東及非洲零售市場研究部主管Darren Yates表示，全球主要城市商業街道店面租金表現強勁，在歐洲約70％的地區租金與去年持平或上升；美洲地區變化差異較大，亞太區80％以上的地區租金攀升或持穩，台北市排名亞太區第15名。

看好未來網購倉儲商機，國泰人壽全台收購倉儲用地。國泰金控13日代子公司國泰人壽公告，將購置桃園市楊梅區二重溪段11筆土地，土地面積達1萬9,399坪、交易金額為32.59億元，國壽副總林昭廷表示，此次主要是配合永聯物流開發的需求購地，未來建物將達4萬坪。

目前國壽已在全台投入約135.7億元、購置21.1萬坪倉儲用地，打造物流共和國園區，是全台最大的物流倉庫包租公，年化收益率4％以上。

看準台灣電商興起、物流倉儲需求逐年增加，國壽從2014年起就在全台大獵地，從瑞芳、桃園到台中烏日，陸續投入超過百億元資金，開發六座大型物流園區，土地面積共約超過21萬坪。林昭廷表示，物流業者需求穩定，具有一定收益，目前年投報率都在4％以上。

林昭廷表示，為了打造全台的物流園區，國壽已在桃園購置四筆土地、面積達五萬坪，金額達70多億元，其次是瑞芳的15萬坪、金額達70億元、台中烏日則是以5.7億元取得1.1萬坪的地上權。

桃園目前有30個由政府或民間投資的工業區，近五成的台灣500大製造業在桃園市設廠，包括低溫冷鏈食品、醫藥生技、美妝及健康養生等民生產業都在此設廠。產業群聚完整，距離內湖科學園區、南港軟體園區與新竹科學園區都是一小時的車程範圍，而楊梅因地理及地質條件良好，不易有淹水及地震災害，加上交通便利，長期以來即為物流服務產業的集散地，

就整體不動產投資來看，林昭廷指出，國泰人壽今年以來已斥資53.53億元投資三筆不動產，包括要用來打造「置地廣場．桃園」的桃園區三民段95地號土地（13.8億元）、自台北市政府都發局手中標回的民生建國大樓1樓及9樓（7.14億元）、楊梅區二重溪段（32.59億元），未來只要有好的標的、有實體需求就會再購置，沒有特別訂下具體目標。

內政部政次花敬群昨（13）日表示，截至10月底，危老重建案申請量達315案，已提前達標；都更核定件數雖未達標，預估全年能達到九成，約92案；而隨著新版《都市更新條例》上路，預估明年都更案量將迎來「大爆發」成長。
花敬群昨天出席警消專案社會住宅說明會，並報告各類住宅政策的執行進度。針對都更進度，他說，今年目標設定為100案，雖然截至10月僅核定77案，但預估全年可達92案以上。


蔡總統於今年年初宣布都更與危老重建案件量目標，其中都更案目標為核定100案、危老重建申請量300案，合計共400案。營建署官員說明，因危老申請到核定時間不會拖太久，兩者數據差距不大；但都更從申請到核定會比較久，故以核定時間較精準。
花敬群於昨日說明會簡報時指出，統計至今年10月底為止，全國危老重建案申請案件數已經達到315案，增加速度是去年三倍，已提前突破年初蔡總統所訂下的目標量。

至於都更核定案件數方面，花敬群表示，全年應可望超過90案，今年都更條例公告修訂後，因都更案件審核較複雜，只有較少的案件享受到新版本法規，預估明年新版都更條例的效益將浮現，期許都更案件在明年有大幅度爆發性成長。

花敬群也提到社會住宅的推動進度，2016年至2020年為第一階段，目標4萬戶，包括已蓋好、新建完工、興建當中等案件，目前已有近3萬戶成績，目前仍有1.7萬戶規畫當中，2020年第一階段應可達標。

第二階段目標為8萬戶，執行期間從2021年至2024年，但目前已和地方政府啟動相關程序，要在八年內達到12萬戶的目標。

蔡總統昨天也出席警消專案社會住宅說明會，她在活動現場表示，都會地區對社會住宅的需求非常大，社宅政策絕不是天女散花，政府需要針對有需求的人來形塑社會住宅政策，也是居住正義當中重要的一環。

蔡總統說，關於社會住宅的政策，她常常致電花敬群關心執行進度，目前已交辦內政部研擬學生專案社會住宅、新創社會住宅等形式，目標要在北、中、南三地形成各式各樣的社宅方案。

　龍光地產披露了2019年10月銷售簡報。

　　公告顯示：10月份公司實現合同銷售面積52.30萬平方米，環比下降17.12%，同比增加41.35%；合同銷售金額70.90億元，環比下降21.48%，同比增加41.1%。2019年1~10月份公司累計實現合同銷售面積580.20萬平方米，累計合同銷售金額787.60億元。


　　10月銷售均價為13356元/平方米，環比下降3.8%。

　　10月銷售額：環比下降21.48%，同比增加41.1%

　　對比上月銷售資料，龍光地產本月銷售金額較上月下降19.4億，環比下降21.48%。較上年同期增加20.6億元，同比增加41.1%。


　　1-10月份，龍光地產累計銷售額為787.60億元，較上年同期增加188.9億元，同比增加31.6%。

　　10月銷售面積：環比下降17.12%，同比增加41.35%

　　對比上月銷售資料，龍光地產本月銷售面積較上月下降10.8萬平方米，環比下降17.12%。較上年同期增加15.3萬平方米，同比增加41.35%。


　　1-10月份，龍光地產累計銷售面積為580.20萬平方米，較上年同期增加245.8萬平方米，同比增加73.5%。

　　10月銷售均價：每平米環比下降528元，下降3.8%

　　根據當月銷售額及銷售面積計算，本月龍光地產銷售均價為13356元/平方米，較上月相比每平米下降528元，環比下降3.8%。但與去年同期相比每平米增加102元，同比增加0.77%。

　　根據累計銷售面積及銷售額計算，1-10月份龍光地產累計銷售均價為13575元/平方米，環比上月每平米下降1元。較上年同期相比，每平米下降4329元，同比下降24.18%。（CJT）

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　2019年房地產的主題之一是融資難，進入9月以來，多家房企的境外美元債利率已升到約13%。

　　在此背景下，大型龍頭房企的融資優勢凸顯。萬科、中海、華潤、保利等房企能夠獲得市場上低成本的融資，進而在逆境中擴張。

　　一些中小房企的融資成本不斷升高，不僅制約了未來的利潤空間，還帶來了資金鏈斷裂的風險。

　　龍頭優勢凸顯

　　11月13日早間，萬科公告稱，子公司萬科地產（香港）有限公司（以下簡稱“萬科地產香港”）2013年7月設立了20億美元中期票據計畫，並於2016年9月在董事會授權範圍內將該中期票據計畫規模更新為32億美元，並在此後幾年持續更新為95億美元。

　　基於該中期票據計畫，萬科地產香港近期進行了第十四次發行：金額為4.23億美元的5.5年期固息票據，票面利率為3.15%；以及，金額為3億美元的10年期固息票據，票面利率為3.5%。

　　年內至今，萬科共發行2次美元債融資計畫，第一筆是3月，融資金額為6億美元、5.25年期固息票據，年息率4.2%。

　　此前9月初，龍湖也發佈僅4%利率的大筆美元融資；7月，中海發行1筆10年期的4.5億美元債，年息率僅3.45%，是債券發行利息成本最低的中資房企。

　　萬科、龍湖、中海這些低於平均水準的利率，與其他房企的高利率形成強烈反差。

　　比如，德信中國擬發行1億美元額外優先票據利率12.875%，佳兆業擬發行2023年11月12日到期的3億美元優先票據，票面利率為11.95%，弘陽地產額外發行1.5億美元2022到期票據，利率9.95%。

　　進入11月，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的金額依然刷新歷史紀錄，中原地產研究中心統計資料顯示，11月上旬，房企計畫已經發佈美元融資接近30億美元。

　　此前，10月累計已經有13家房企發佈接近50億美元的融資計畫，9月單月房地產企業海外美元融資37.97億美元，8月15.8億美元，11月有望刷新年內單月紀錄。

　　累計資料對比，截至11月5日，2019年房企合計海外發佈的計畫融資590億美元，相比2018年同期上漲了接近50%。

　　中原地產首席分析師張大偉分析認為，整體看，雖然各種調控政策頻繁出現，加大了部分企業融資難度，但正常融資並沒有收緊。

　　10-11月，房企抓緊視窗期，大量大額度發行美元債，2019年房企美元債刷新紀錄已成定局。

　　美元債的井噴對緩解部分企業融資有很大好處，是部分房企的重要資金補充，但因為額度原因，很難成為最主要來源。

　　就具體的企業來看，市場分化明顯，最近部分房企的融資難度增加，但大部分企業的融資成本依然平穩，對於經營穩健的企業來說，融資成本降低依然是趨勢；但對於杠杆率比較高的企業來說，最近融資壓力有所增加。

　　從企業融資情況看，有贖回有新增，部分企業最近發行的美元融資成本非常低，而也有企業融資成本處於高位。

　　2019年二季度後房企大額度融資減少，對於融資管道較少的企業來說，壓力將非常大。

　　目前看，信託與海外融資，都是規範而不是全面暫停，對於中小房企和高負債率房企來說，未來預計融資難度將非常大，但是對於大型企業來說，影響相對有限。

　　資金安全提至首位

　　進入四季度，房企明顯更加關注資金鏈的安全，房地產市場必須穩定，而穩定房地產最主要的是防止出現金融風險，最近幾個月，針對房地產融資的各方面政策都在規範與收緊。

　　陽光城(6.480, -0.15, -2.26%)集團執行副總裁吳建斌指出，今年房地產市場都很難，不僅僅中小房地產企業難，大的房地產企業也很難，大家各有各的難處，有土地儲備的公司難，沒有土地儲備的公司也難。

　　在此情況下，房企一定要強調現金流管理，特別是當下或者未來一段時間，一定要有隨時能調動的資金，這個資金不是幾個億，應該是要有上百億的資金隨時可以調動，這樣你的財務才有彈性。

　　他認為，由於政策的嚴厲執行，市場已經是一個政策市，很多資源會集中在頭部企業。所以中小企業你要拿這個資源，就要付出沉重的代價，融資成本很高。

　　“我聽說一些中小企業的融資成本有20%多的。這麼高的融資成本，這門生意是沒法做的。”

　　另有房地產資深業內人士認為，金融對地產的作用越來越重要。未來，在負債總量管理情況下，想增加負債幾乎不可能。

　　從融資的成本來說，財報上看到的融資成本是7%左右，但實際百強房企融資成本比這還要高幾個點。

　　“未來房企要跟銀行深度合作，一家銀行可能不夠，要有兩三家才行。缺乏金融背景的房企，財務狀況將更加脆弱。如果有3-4家主力貸款銀行，以及有貸款銀行所控制的多元化、多樣化的金融機構能夠支持，才能夠慢慢走向成功。”上述人士稱。

　　現在整體融資環境，大家要按照最最謹慎的態度去對待，至少目前沒有看到任何的金融機構表態會放鬆，甚至還在繼續查資金進入到房地產的相關情況。

　　吳建斌提醒，原來無論大小房企，在杠杆方面加得很足，好多房企加了八九成的杠杆，這個時代基本結束了。“大家千萬不要再想著用高杠杆繼續推動一個房企的發展，這個時代已經不存在了。”

　複星正不斷將地產業務注入豫園股份。

　　11月13日，上海豫園旅遊商城（集團）股份有限公司（600655.SH）發佈公告稱，公司下屬全資子公司上海閔光房地產開發有限公司（簡稱“閔光房產”）擬以人民幣12.64億元投資收購上海星圻投資管理有限公司（簡稱“星圻投資”）100%股權，此次投資構成關聯交易。

　　公告顯示，此次交易前，星圻投資的股東分別為湖州星耀股權投資合夥企業（有限合夥）、上海星唯股權投資中心（有限合夥）以及上海星律股權投資中心（有限合夥），其中，上海星律、上海星唯分別持有星圻投資25%股權，湖州星耀持有星圻投資50%股權。

　　上海星律股權投資管理有限公司、上海星唯股權投資管理有限公司、安吉星浩股權投資管理有限公司分別是上海星律、上海星唯、湖州星耀的GP（即普通合夥人）。

　　而上海星浩投資有限公司持有星律投資管理、星唯投資管理、安吉星浩投資管理 100%股權，浙江複星商業發展有限公司（簡稱“複星商業”）持有上海星浩 61.22%股權。豫園股份與複星商業的控股股東均為上海複星高科技（集團）有限公司（簡稱“複星高科技”）。複星高科技的實際由複星國際有限公司100%持有，控制人即為郭廣昌。

　　由此，豫園股份與星律投資管理、星唯投資管理、安吉星浩投資管理構成關聯法人，本次投資構成關聯交易。

　　也就是說，通過此次關聯交易，複星商業旗下的地產業務擬注入豫園股份。

　　公告顯示，上海星圻投資管理有限公司成立於2013年9月，註冊資本1億元，經營範圍包括：投資管理，實業投資，資產管理，投資諮詢，商務資訊諮詢，會展服務。

　　星圻投資對外的主要投資包括余姚星衡房地產發展有限公司（余姚二院北側專案（養老地塊））、余姚星銘房地產發展有限公司（余姚二院北側專案（住宅地塊））、台州市路橋星圻投資管理有限公司（台州路橋專案）、上海馨衡投資管理有限公司、余姚星律房地產發展有限公司（余姚全民健身中心東側專案）、南通星瀚房地產發展有限公司（南通通呂河專案）、泉州星澤投資有限公司（泉州城東專案）。

　　公告披露的資料顯示，星圻投資2018年經審計的資產總額為37.99億元，淨資產總額7.94億元，淨資產總額7.94億元，淨利潤2.6億元。2019年1-8月經審計的資產總額為38.5億元，淨資產總額9.99億元，淨利潤2.05億元。

　　公告透露，此次投資的資金來源為公司自有資金。

　　豫園股份公司於2018年完成重大資產重組，彼時，複星將旗下諸多地產業務注入豫園股份。對於複星地產資產注入的情況，2018年7月4日公佈的購買資產暨關聯交易的資產交割完成公告顯示，複星地產注入豫園的標的資產包括上海星泓、閔祥地產、複星物業、複城潤廣、寧波星健、博城置業、長沙複地、蘇州星和、金成品屋、複地通達、複地通盈、複毓投資等24家公司的全部或部分股權以及新元房產100%股權。

　　豫園股份表示，通過此次交易，公司通過泉州專案、台州路橋專案、余姚全民健身中心東側專案、余姚二院北側專案、南通通呂河專案進一步擴充儲備線下時尚地標，持續打造複合功能地產業務。

　　豫園股份的業務主要包括珠寶時尚、文化商業、文化餐飲、文化食飲、美麗健康、智慧零售、複合功能地產等板塊。

　　豫園股份三季度報告顯示，前三季度豫園股份營業收入271億元，同比增長35.76%；歸屬于上市公司股東的淨利潤12.4億元，同比增長9.02%。

　　截至11月13日收盤，豫園股份報7.92元/股，跌幅0.25%。

　10月29日，信達地產（600657.SH）披露2019年第三季度報告，交出了一份不太好看的成績。2019年前三季度其合約銷售額和淨利潤指標均出現下滑，新拿地和新開工資料也近乎腰斬。

　　前三季度，信達地產實現營業總收入87.1億元，同比增長9.5%，歸母淨利潤僅為6.1億元，同比下降30.8%。隨著信達地產營業成本的大幅增加，前三季度毛利率同比下降5.1個百分點至28.6%，淨利率同比降低4.5個百分點至7.9%，低於行業平均水準。作為曾經輝煌一時的信達地產，如今似乎面臨著不小的困境。

　　據三季報顯示，在2019年報告期內實現房地產權益銷售合同額159.8億元，而2018年同期的權益銷售合同額是238.7億元，報告期內經營活動產生的現金流量淨額同比下跌45.9%。

　　2019年，信達地產前三季度新開工面積為73.6萬平方米，僅為2018年同期的41%，新增土儲44.7萬平方米，僅為2018年同期的55%。

　　信達地產前身是一家名為“青鳥天橋”的軟體公司，2008年底以資產重組置出原有軟體資產，置入信達投資下屬11家房地產企業，公司隨即更名為信達地產。

　　據天眼查股權結構顯示，信達投資擁有信達地產55.09%的股份，信達投資隸屬于信達資產管理有限公司，通過股權穿透發現，信達地產其實是一家帶有國資背景的上市公司。

　　而信達資產是建設銀行(7.190, -0.05, -0.69%)最初為剝離不良資產，而設立的不良資產處置平臺，其與東方、華融、長城並稱為四大資產管理公司，業內俗稱為四大AMC。

　昨日，北京土地交易市場成交了兩宗住宅用地，均位於北京經濟技術開發區，土地面積約10公頃，建築規模約26萬平方米。北京青年報記者從北京市規劃和自然資源委瞭解到，為了加強區域功能的統籌，提升居住環境品質和公共服務水準，今後北京將在土地入市時把住宅用地及商辦用地分開單獨供應。

　　亦莊成交兩宗住宅用地

　　兩宗地塊均採用“限房價、競地價”的交易方式，商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，最高銷售單價不超過57965元/平方米。

　　而且，兩宗地塊均須執行“9070”政策，即套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重均需達到70%以上。

　　其中，經濟技術開發區路東區E9R2、E9A2地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地，土地面積約4.25公頃，建築規模約10.89萬平方米。其中住宅部分地上建築規模約10.48萬平方米，另配建4078平方米的托幼。

　　最終該宗地由山西通建房地產開發有限公司以30.7億元競得，溢價率為5%，成交樓面地價為28185元/平方米。

　　經濟技術開發區路東區E9R3、E9R4地塊R2二類居住用地，土地面積約5.47公頃，建築規模約15.33萬平方米。兩個地塊住宅容積率均為2.8。

　　最終該宗地由招商局地產（北京）有限公司以42.815 億元競得，溢價率為0.5%，成交樓面地價為27936元/平方米。

　　今後將分開安排公建與住宅建築

　　專家表示，北京經濟技術開發區是北京城市總規中“三城一區”的重要組成部分，地塊周邊也規劃建設有亦莊小米產業園等科技產業，因此在該區域相應安排供應住宅用地，特別是中小套型的普通住房用地，有利於解決就業人員的居住問題，實現區域職住平衡。

　　值得注意的是，此次亦莊的這兩個地塊中，基本都是純住宅的地塊。

　　北青報記者也從北京市規劃和自然資源委瞭解到，今後北京不再供應F1和F2類用地，均將結合規劃綜合實施方案，在土地入市前把住宅及商辦建築分開單獨佈局。

　　據悉，今後北京土地市場供應的居住與公建混合用地類項目將會提前研究規劃綜合實施方案，重點關注地塊所在區域的配套需求、地塊與周邊交通（地鐵、公交場站等）、環境（集中綠地等）的結合，分開安排公建建築與住宅建築的佈局。

　　需要注意的是，公建建築與住宅建築分開安排佈局，並不意味著供地的時序會有所改變。比如原先某個區域有三個混合地塊，每個地塊有居住也有商業辦公，根據新規，會重新劃分成兩個純住宅的地塊和一個純商業辦公的地塊。至於這三個地塊是一起入市還是分別入市，將會根據土地市場的實際運行狀況進行安排。

　　為什麼會有這樣的改變？

　　以此提升居住生活品質

　　據介紹，商辦和住宅將單分地塊的舉措，一方面是根據北京城市新總規裡提出的“優化城市功能和空間佈局”、“科學配置資源要素，統籌生產、生活、生態空間”、“著力治理‘大城市病’”、“增強人民群眾獲得感”等具體要求，另一方面也是回應和解決群眾的呼聲，提升群眾的滿足感、獲得感和幸福感。

　　按照新總規的要求，城市的規劃要源於群眾的實際需求，提升人民群眾日益提升的居住生活品質需求，規劃部門也為此深入研究了城市規劃的具體實施方式。

　　混合用地有何弊端？

　　辦公、居住功能混為一體影響生活

　　此前北京一些地塊為混合用地，大型的商業辦公建築和住宅混合佈局在一個地塊中。不少居民提出，在實際生活中，混在一起的商業、辦公建築影響休息；辦公人員及車輛的出入，也會出現擾民和堵車等糾紛。

　　有幾塊臨近地鐵的混合用地，地塊裡還安排公交場站，如果每個地塊都既有住宅又有公建，還有公交場站，那以後住宅業主、商戶、辦公人群、公交運營之間容易出現糾紛和問題。還有一些居民提出，社區要成立業主委員會，如果還要算上社區裡的辦公樓，操作起來就非常困難。

　　單分地塊有何益處？

　　解決管理難點和安全隱患

　　住宅及商辦建築分開佈局，一方面，能夠形成豐富的城市空間尺度，有利於打造更好的城市風貌，提升首都城市形象；另一方面，能夠解決住宅與公建混合引起的管理難點和安全隱患，更好地提升住宅的居住品質和公建的運營需求。

　　如果在規劃實施上提前考慮，把公建和公交場站集中到離地鐵最近的一塊地上佈置，剩下的地塊安排住宅，這樣公建、公交場站和地鐵優先結合，可滿足城市通行功能，保障區域的交通便利性；然後將住宅相對集中，住戶的私密性也得到了改善；同時區域內辦公、商業、購物、娛樂等環境品質也會得以進一步提升，滿足人民群眾的美好生活需求。

　　配套底商是否有影響？

　　依然會規劃安排小型商業

　　根據規劃，公建建築與住宅建築分開佈局，針對的是大型的商業辦公等。為了保證群眾生活需要，住宅社區配套的小型商業依然會在住宅地塊中規劃安排，對居民的生活沒有任何影響。教育等配套設施也依然會根據配套指標等就近佈局安排。對於此前已經入市供應的F1或F2類用地，在條件具備的情況下，也可以按照新規進行方案設計。

本港持續5個月的示威衝突不斷升級，已動搖市場對樓市前景的信心，發展商投地出價趨審慎，上周五（8日）截標的九龍東啟德第4A區2號（下稱4A2）臨海住宅地皮，由九龍倉（00004）、中國海外（00688）、恆地（00012）和嘉華國際（00173）合組的財團以159.529億元投得，雖創跑道區地皮新高價，惟較預期下限156.7億元僅略高1.8%，而每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）13238元，則較毗鄰臨海地皮今年6月的樓面呎價18080元，於5個月間挫26.8%，是跑道區前排臨海住宅地樓面呎價新低。

總價逾159億 九倉財團奪得

昨天開標的4A2地皮，佔地約19.76萬方呎，上周五截標時收到4份標書，看齊今年7月截標的啟德第4A區1號地皮，同為整個啟德發展區入標數目最低。其中長實（01113）和新地（00016）獨資出價，另信置（00083）夥鷹君（00041）和華置（00127）合作，惟最終不敵九龍倉牽頭財團。會德豐（00020）系內公司先後以合資形式投得啟德跑道區5幅地皮，過去4幅均用會德豐地產名義，今次屬首度透過子公司九龍倉中標。

會德豐副主席梁志堅估計，4A2地價連建築費計算的總投資額逾200億元（即每方呎樓面面積總投資額約1.66萬元以上），坦言若地皮在4月至5月時截標，難以用相同價錢投得，認為與市場環境改變有關，強調出價屬市價，集團一直以「貴買貴賣、平買平賣」的策略發展。

4A2地皮可建樓面面積約120.51萬方呎，當中超過5.17萬方呎樓面面積需撥作興建指定的社會福利設施。

會德豐執行董事黃光耀說，出價已經考慮市場環境、地皮質素和福利設施等因素，由於集團在啟德已有多個項目，料可享協同效應，而4A2用地臨海，可塑性較高，將提供開放式至4房間隔的單位。

4A2地皮樓面呎價13238元，較跑道區已批出的其他3幅臨海地皮樓面呎價17360元至19636元，低23.7%至32.6%。

普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典相信，中標價比預期低，或反映在現時政局環境下，發展商對後市的顧慮較多。

社會氣氛差，而更加受矚目的尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋超級商業地王，將於下周五（22日）截標，預計可建總樓面面積達316.46萬方呎，市場估值約316.46億至949.38億元，樓面呎價10000元至30000元。

高鐵站商地王下周截標高危

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，9月時已把超級商業地王樓面呎價估值由15000元下調至10000元，並估計流標風險很高。中原地產測量師張競達亦稱，標書數目未必太多。

中海會德豐成跑道區大地主
九龍東啟德發展區由昔日的機場，多年後變成市區難得的臨海大型發展區，其中飽覽維港景的跑道區更是政府過去一年主要住宅地皮供應庫。地政總署去年11月起約一年之間，先後批出9幅位於跑道區的住宅地皮，其中6幅由中國海外（00688）和會德豐（00020）系內公司，包括會德豐地產和九龍倉（00004），以獨資或合資形式投得，該6幅地皮涉及的總地價合共達675.4億元。

涉6幅地身價達675億

已批出的9幅跑道區住宅地之中，有5幅屬於面向觀塘方向的「後排」地皮，其餘4幅則為前臨維港的「前排」用地，由12家發展商以獨資或合資持有。其中4幅後排地皮和2幅前排地皮由中國海外及會德豐系獨資或合資投得，總樓面面積約481.3萬方呎。

在港多年的中資發展商中國海外，去年12月以約80.34億元投得後排第4B區2號地皮，總樓面面積約59.4萬方呎，今年3月起則四度夥拍會德豐系等公司增購跑道區用地。事實上，中國海外是最早在啟德區「插旗」的發展商，2013年一口氣奪得1H1及1H2兩幅「港人港地」地皮，及後興建成為啟德1號（I）及啟德1號（II），兩個項目由2016年開賣至今已近沽清。

會德豐則以合資形式擁有5幅跑道區用地，值得留意的是，會德豐地產去年首季先後向中資海航購入鄰近港鐵沙中線啟德站的第1L區1號和2號地皮，兩幅用地總樓面面積約97.65萬方呎，總購入價約132.5億元。

此外，前述9幅地皮中，有6幅是由發展商合組財團投得，萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文認為，跑道區地皮牽涉的投資額龐大，夥拍財團有利分攤發展過程和日後賣樓時須承擔的風險，料部分發展商未來投地時會更傾向合組財團參與。

拋離紐約第五大道22% 社運拖累趨跌

今年上半年零售商舖租金向好，根據戴德梁行《全球主要大街》報告，截至今年6月底，本港銅鑼灣蟬聯全球最昂貴商業街，街舖第二季度每月呎租達1784元，拋離次席的美國紐約第五大道上段達22%。惟該行指出，香港面對近期動盪局勢，未來市況充滿不確定性因素，租金有下跌壓力。

戴德梁行《全球主要大街》報告追蹤全球68個市場的488條商業街道，為每個市場最昂貴的商業街道進行排名。銅鑼灣於去年取代紐約第五大道上段成為全球最昂貴商業街後，今年蟬聯全球第一，第二季度呎租1784元，按年升2.8%。第五大道上段位列全球第二，呎租1463元，與去年相比沒有變化，並被香港拋離21.9%。英國倫敦新龐德街位居全球第三，租金按年漲2.3%，每呎1114元。

各市場中，以亞太區表現最為強勁，80%以上的地區租金有所上升或保持穩定；歐洲約70%的地區租金與去年持平或有所上升。

戴德梁行：零售商每逢周末壓力大

戴德梁行香港商業地產部主管、執行董事林應威表示，銅鑼灣今年雖再次成為全球最昂貴的零售街道，但自6月起，香港社會局勢不穩，遊客人數和零售額大幅下降，部分零售商的運作每逢周末都大受影響，香港零售市場承受的壓力愈來愈大。本港零售租金於過去幾個月錄得跌幅，到年底前租金走勢未見明朗。

該行早前統計顯示，銅鑼灣今年上半年商舖租金按年上升1.2%，但第三季已轉跌5.8%，並預計今年全年租金下跌11%至13%。

銅鑼灣近月促成的舖位租賃成交，月租已見下跌。如羅素街8號英皇鐘錶珠寶中心地下3號及5號舖，建築面積3068方呎，兩個月前以每月130萬元租出，呎租僅424元。該舖位原由化妝品店卓悅（00653）於2015年以每月160萬元承租，新租金較之前便宜30萬元（18.8%）。該舖最高峰時由錶行以每月276萬元承租，最新租金較高位跌近53%。

林應威指出，有部分零售商認為目前的市場調整是一個難得機會，可重返一線商業街道，故預計一線商業街道的店舖組合將會洗牌。另外，針對大眾市場需求和本地消費的行業，例如教育、生活、體育與運動休閒等，表現會較理想。此類型的零售商正謹慎地尋找擴充機會，或尋求更有利的租賃條款。

部分商戶擬趁機覓舖擴充

另一方面，有個別海外連鎖集團部署來港開店。日本三大牛肉飯連鎖店之一的食其家（すき家）早前已表明會進軍香港市場，目標在今年底前落實香港首間店舖的位置。

市場消息透露，該品牌已預租舖位，有傳位於旺角亞皆老街，但有關消息仍待官方證實。

社會衝突升溫，樓市反彈受阻，重現跌價成交個案。長沙灣昇悅居有業主被連日警民衝突嚇窒，兩房單位3天狠劈88萬元，慘被質低至760萬元成交，較同類貨單月跌價逾一成。

水藍．天岸累劈兩成易手

香港置業高級聯席董事胡耀才稱，昇悅居2座低層E室兩房，實用面積489方呎，望內園景有靚裝修，原業主早前已購入長沙灣「四小龍」另一屋苑單位作換樓，一周前開始以848萬元放售上址，惟面對警民衝突升溫，「個心被嚇一嚇」，周日（10日）起短短3天內連環劈價，周二（12日）終削共88萬元（10.4%），以760萬元沽予外區家庭客，呎價僅15542元。原業主2013年斥538萬元向香港測量師學會前副會長林力山買入該單位，是次沽出賬面仍賺222萬元（41.3%）。據了解，該屋苑同類兩房單位如8座低層H室，實用面積490方呎，同樣望內園景，上月借樓市反彈一度升上850萬元成交，是次同類貨「賣慢半拍」已跌價90萬元（10.6%）。

此外，東涌連日有投資者沽貨，中原地產副區域營業經理林學勤稱，投資者持有的水藍．天岸5座低層E及F室相連戶，實用面積共1097方呎4房單位，剛以1430萬元易手，呎價13036元，低市價約一成。該投資者去年4月曾叫價1800萬元放售，見近日社會運動升級，累減370萬元（20.6%）沽出單位。按2010年兩伙單位買入價共800萬元計，是次賬面賺630萬元（78.8%）。

逾10新盤停開示位 市場單日6成交

社會爭議升溫，各區交通混亂，一、二手樓市交投受挫。昨日有超過10個新盤，示範單位暫停開放或提早關門，單日僅錄6宗買賣，按日急跌5成。

資料顯示，受交通阻塞影響，過去兩天多個新盤臨時取消軟銷活動，昨日再有多個項目暫停開放示範單位。億京位於沙田石門的售樓處，包括映日灣及海日灣II的示範單位，昨日已暫停開放；另據悉泓碧、星漣海昨亦未有開放售樓處。

其次，恆地 （00012） 旗下6大新盤售樓處，已於昨午4時關閉，包括位於中環IFC的君豪峰、翰林峰，以及位於尖沙咀美麗華廣場的啟岸、家壹等。信置 （00083） 旗下樓盤示範單位亦同樣已於4時關門。

只有小量新盤示範單位照常開放，例如青衣明翹匯、元朗山水盈等，其中路勁地產 （01098） 旗下錦田北山水盈，本周五﹙15日﹚首輪推售67個單位，另有15伙招標，項目今日將截收登記。截至昨天累收約260票，較首批公開發售超額認購約3倍。

一手截至昨日下午6時許，市場僅錄得6宗買賣，較周二的13宗急跌5成。例如何文田晟林中層C室，以995.8萬元售出；屯門上源1A座18樓F室，以1,103.5萬售出。

多家代理分店 未能開業

其次，元朗朗城滙昨公布銷售安排，以現樓形式重新開售144伙，安排周日（17日）發售，其中指定63伙單位將以抽籤形式開賣，另外81伙同日則以先到先得形式售。朗城滙日前修改價單，將建築期折扣由原先最高7%，提高至13.5%。

至於地產代理方面，美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，過去兩天市面交通混亂，該集團不少分店未能如常開業。以昨日為例有約20間分店未能如常營業，主要集中在上水、馬鞍山、將軍澳及大埔等區，當中部分是因應商場大業主要求關閉。他強調，受影響分店只佔少數，不影響整體運作。他又謂，在政府放寬首置按揭後，二手樓市氣氛本來有明顯改善，但上周末又開始放緩，預期全月二手交投回落2成以上。

而其他代理包括中原、利嘉閣及香港置業的分店同樣受影響，大部分代理均表示由主區董事視乎情況決定是維持營業，一切以員工人身安全至上。

大埔天賦海灣一個低層單位業主賣樓後，以1.28億元購入中國海外 （00688） 九龍塘又一村海棠路62號9號。

根據土地註冊處資料顯示，海棠路62號9號洋房在10月25日以1.28億元，由張仲敏（CHEUNG CHUNG MAN BONNIE）購入，以單位面積3,273平方呎計算，實用呎價39,108元。

值得留意的是，據土地註冊處資料，張仲敏在購入海棠路洋房前的10月16日，便以900萬元將其持有的天賦海灣19座低層Ｂ室單位轉售。該單位未有在市場放盤，不排除屬內部轉讓。由於買家成功「甩名」以首置身份購入海棠路洋房，只須付544萬元印花稅，省至少1,376萬元辣招稅。