今年第一棟、也是近兩年台北市唯一一棟全新A辦大樓終於問世，受惠「台北雙子星」即將在下月簽約，西區首度開出每坪破百萬天價的辦公大樓，皇翔建設位於捷運中山站的「皇翔中山」案將以總底價24.4億元，在12月20日公開標售，每坪單價達127萬元，挑戰西區辦公大樓最高價紀錄。

皇翔建設委託仲量聯行公開標售「皇翔中山」，實際上，此案早在2015年就完工，但因北市捷運局堅持變更權配比例，原本建商與捷運局權配比為32：68，但捷運局要求調整為22：78，皇翔被迫進行仲裁，至今年五月才完成仲裁，由皇翔獲勝，回復32％的權利分配。

從買地、開發、完工到仲裁，整整耗時11年，目前皇翔終於可以針對分配回來的32％產權，進行公開標售。據悉已有多組潛在買家已跟皇翔洽談，預期此標售案將炙手可熱。

仲量聯行投資部資深副總吳瑤華25日表示，「皇翔中山」位於捷運中山站「捷二」聯合開發案的6號出口，基地面積508.5坪，大樓面寬32公尺，為全新落成的地上17樓、地下4層辦公大樓，使用分區為商三，擁有捷運紅線和綠線「雙捷運」優勢。其中1~4樓為一般零售業，5~17樓為一般事務所。

吳瑤華表示，皇翔將針對分回32％產權和樓層，包括4樓一般零售業、10~12樓辦公室438~450坪、17樓40.50坪及34.47坪及平面停車位19個，共1,865.25坪於12月20日公開標售，總底價為24.4億元，換算辦公室每坪標售底價為127萬元，停車位每一個約380萬元。

吳瑤華表示，目前辦公市場供給吃緊，租金持續上漲的同時也帶動成交價格逐步攀升，今年台北市前三季商辦大樓交易量近700億創歷史新高，辦公室成交行情更屢見亮點。

仲量聯行調查指出，南港「世界明珠」已創下每坪100萬元的辦公行情，「統一國際大樓」六月創下154.6萬元紀錄，另「國泰民生建國大樓」130.6萬、「台北金融中心」143.5萬、「將捷巴菲特」111.8萬元。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，「皇翔中山」是第一個挑戰西區每坪100萬元大關的指標辦公案，若參考即將在12月簽約、每坪辦公月租金上看3,000~3,500元的「台北雙子星」行情，「皇翔中山」未來租金可望站上2,500~3,000元，那麼租金報酬率將可達2.36％，符合金管會對金融壽險業的投資門檻。不過因目前未帶租約，將是12月標售吸引金融壽險出手的一個抗性。

據內政部統計，今年前三季住宅開工戶數已達8.36萬戶，年增12.3％，今年可望突破2009年有統計以來十年新高。而相較於北北桃三都微幅衰退，中、南三都會區推案爆量，開工戶數均年增三成左右，也顯示這波房市景氣的回升，中南部動能遠強於北台灣。

住宅開工規模可視為建商信心的指標，自2009年官方有統計開工戶數以來，2014年曾創下10.5萬戶高點，2016年大幅萎縮至6.9萬戶。隨著景氣回溫、餘屋去化加速，2018年超過10萬戶住宅開工，已是近十年來第二度突破10萬戶，不過今年前三季已達新8.36萬戶開工，比去年同期還增加12.3％。

房地產業者指出，這反應建商信心絲豪未受大選因素干擾，購地擴量、推案加速，銷售狀況相對好轉，帶動住宅開工戶數持續成長。

不過住宅開工動能，南北冷熱差異頗大，以今年前三季六都住宅動工戶數來看，台北市、新北市住宅開工戶數分別減少4.5％、0.4％，桃園市更年減16.2％，也顯示新北、桃園部分區域成屋賣壓仍大，壓抑推案及銷售動能。

不過中南部都會區住宅開工動能則是大幅推升，台中、台南、高雄分別年增31.8％、33.9％、27.7％，特別台中去年2萬戶開工已是近年高峰，今年前三季更達近1.9萬戶。

科達機構總經理丁維慶表示，房市歷經2~3年盤整階段，去年起景氣明顯復甦，建商信心回升，特別是中南部地區在今年地方科學園區、公共建設利多與台商回流議題帶動，不僅成屋買賣移轉交易量、土地標售、商辦與工業地產等各交易面向均旺，帶動台中、台南、高雄開工戶數攀高。

今年前三季，台中市淨移入人口達6,066人，其中北屯區就占了3,066人，達到全市移入人口數的一半以上。看好北屯區的人口紅利及捷運明年通車、還有「好市多Costco」北台中店已動工、明年底營運，為北屯區房市增添柴火。在利多題材不斷發酵下，台中地產商預估，未來5年，北屯區仍將穩居台中房市超級戰區。

土地交易熱度向是區域房市風向的指標之一。今年10月底，台中市區段徵收配餘地標售時，北屯區6筆土地全數脫標，其中機捷特區的2筆商業區土地、共吸引10封標單搶標，最後由富宇集團以每坪新高價85萬元搶下，機捷特區商用地年漲幅高達37％，未來新案每坪單價將站上「3」字頭。

北屯機捷特區隨著「好市多Costco」北台中店動工、預計明年底完工營運，迎接捷運2020年底通車人潮；此外，單元12重劃區也有「春水堂」旗艦店進駐，是目前最被看好的住宅生活圈，吸引大批建商爭相搶地推案，帶動北屯機捷特區、單元12重劃區，目前超過20個新建案已進場，預估未來還有20個以上的新案將進場，房價漲勢可期。

富宇集團總經理鍾堯明表示，北屯機捷特區為推案兵家必爭之地，目前住宅區土地成交單價在5、60萬元，「商2」土地今年起也站穩「8」字頭，10月底標到的「商2」土地將朝高單價產品規劃。

另外，包括精銳、寶輝、國泰、惠宇、達麗、登陽、大城、鉅虹、富宇等建商，都已陸續搶進機捷特區、單元12重劃區推案，就連北部建商鉅陞建設也嗅到商機、台中首案就鎖定機捷特區。

其中，精銳建設在單元12重劃區的第二個新案「精銳IN未來」，規劃2至3房產品，每坪開價28至31萬元。

鉅陞機捷特區首案「敦富花園」，規劃18至43坪、2至4房產品，每坪開價27至29萬元；華太建設機捷特區新案，規劃3至4房產品，總戶數106戶，預估每坪開價3字頭。

北屯區十期重劃區與機捷特區、單元12相鄰，順天建設第四季在十期新推案「景美」，規劃零店面純住宅社區，總戶數96戶，每坪開價27至31萬元，目前熱銷達七成。

而有「台中小天母」之稱的北屯區十一期重劃區，沿著崇德路往北到74號匝道成為北屯區商圈最成熟、名校聚集的住宅區，吸引豪宅建商如龍寶、國泰、陸府等砸重金購地推案。

台中市政府打造「潭子聚興產業園區」開發案，25日舉行開工動土典禮，未來該園區土地，主要提供給未登記工廠購地之用，讓未登記工廠可逐步合法，並解決企業缺地問題，市府預估可吸引廠商40.5億資金進駐投資，創造逾900個就業人口，預計2021年完工後，可嘉惠30家廠商。

與會的台中市長盧秀燕表示，市府以「前店、後廠、自由港」三大策略，擘劃城市經濟發展，透過建設產業園區，奠立台中「後廠經濟」，潭子聚興產業園區預計2021年完工。至於園區開發總面積14.76公頃，其中，8.86公頃為產業用地，將全數優先提供台中在地未登記工廠，解決廠商用地需求，並創造就業機會。

台中市政府2012年依據產業創新條例啟動規劃開發「潭子聚興產業園區」，2019年8月，突破許多困難，與台糖簽訂改良式區段徵收協議價購契約，同步加速作業過程，市府已針對持有的產業用地，共計12坵塊，占地約2.29公頃，受理預登記作業，共吸引39家廠商申請。

市府今年12月辦理抽籤選地作業，合約內容將會限制進駐廠商，須於四年內取得工廠登記，正式營運後，八年內才得移轉土地，預計2020年底即可交地給廠商建廠，2021年園區工程全數完工，期盼減輕廠商負擔，解決在地產業用地需求。

「潭子聚興產業園區園區」，作為百分百輔導未登記工廠合法化的示範園區，提供未登記工廠進駐，預估可以吸引廠商40.5億資金進駐，創造逾900個就業人口；另有約5.8公頃的公共設施用地。

為落實市長韓國瑜的政策指示，與加速公設保留地解編，高雄市都發局啟動「第三批」公共設施保留地專案通盤檢討，25日起公告公開展覽「原高市地區、阿蓮、岡山交流道、楠梓交流道（鳳山厝部分）」等四個都計區，估計可解編私有公設保留地約42公頃，將再為市庫撙節支出120億元，超過一萬個地主受惠。

高雄市都發局長林裕益表示，全案18個都計區專案通檢，因數量龐大，自今年初起，先後分三批分別啟動專案通檢，接續前兩批13個都市計畫區公保地，已完成公開展覽，陸續審議通過解編。25日公告公展是第三批專案通檢，累計已完成公告公展作業，計有17個都市計畫區，剩下「新市鎮」都計區，也將於12月完成公展。

林裕益表示，長期以來，公設保留地的劃設，管制私有土地使用，政府又遲遲未能徵收，造成地主諸多的民怨，新市府上任以後，市長即責成都發局，加速辦理公保地的通盤檢討解編，以落實土地正義、早日還地於民。

林裕益說，都發局目前已完成前二批的公開展覽，現正逐案進行審議；這次公開展覽的第三批解編為「原高市、阿蓮、岡山交流道、鳳山厝、新市鎮」等四個都計區；另內政部（營建署）主管的「高雄新市鎮（既成發展區）」都計區，也已函請內政部政部儘速辦理公展作業。

為實現居住正義，台北市稅捐處今晚表示，台北市不動產評價委員會決議調整多項房屋稅措施，全國單一且自住房屋可減半課稅，將從現行1%降至0.5%，預計明年7月起實施。

稅捐處發布新聞稿表示，今天決議調整包括全國單一且自住房屋、包租代管社會住宅及公益出租房屋可減半課稅等，預計明年7月1日起實施，受影響者為民國110年5月開徵的房屋稅。

稅捐處說明，此次房屋稅調整重點分別為，加強保障市民居住權益，就全國單一自住房屋稅基折減提高為50%，預估此次調降受惠者約20萬戶。

其次，包租代管社會住宅房屋比照單一自住房屋折減其房屋稅基50%，公益出租於符合台北市都發局規劃條件也比照辦理，預估調降嘉惠戶數約1.7萬戶。

另外，因應高齡化社會及行動不便者的生活需求，以打造無障礙友善環境，電梯設置需求日益普遍，除違章建築外的5層樓以下設有電梯將不再加價課徵房屋稅，預估調降受惠戶數約1.7萬戶。

稅捐處指出，現行規定以房地總價在新台幣8000萬元（含車位價）以上，作為高級住宅認定標準之一。此次也修正為房屋總面積（不含停車位）在80坪以下者，2個以下停車位價應計入房地總價；逾80坪、160坪以下者，3個以下停車位價應計入；逾160坪者，4個以下停車位價應計入。其餘超過部分的停車位不計入。

此外，考量北市近年推動各項公共建設帶動周邊經濟，或是部分路段因商業活動漸趨沒落，稅捐處說，這次決議合計調升442條路段率和調降9條路段率，其餘路段維持原標準，預估影響約36.7萬戶。

稅捐處說，為落實量能課稅原則，也決議維持新標準單價房屋現行緩漲機制。

台北市財政局日前曾表示，為逐步實現居住正義理念，在房屋稅制方面，北市府認為單一且自住者，其稅負宜低，所以自106年7月起對於位於北市且是全國單一自住房屋，透過調降稅基使房屋稅實質稅率從1.2%降至1.0%。

皇翔建設旗下捷運共構案「捷二」上周完成與台北市捷運局權益分配，原先皇翔規劃分回辦公室、商場採自售，不過因商辦市場供不應求，且眾多買家洽談，讓皇翔策略轉變、從自售轉為標售；由於該案可能是今、明兩年台北市唯一釋出的全新頂級商辦，標售價格有機會創區域新高。

「捷二聯開商辦案」是捷運中山站六號出口的捷運共構案，擁有北市南京西路62號門牌，為地上17樓、地下四樓之聯開商辦案；該案規劃一到四樓為商場，5~17樓為一般事務所，其中皇翔建設分回32%，包括四樓商場，10~12樓辦公室，以及17樓40.5坪和34.47坪辦公單位，外加19個停車位，合計分回面積達1,865.25坪。
皇翔指出，該案原先公司計畫自售，不過考量辦公市場供不應求，且A級商辦稀少，又有眾多買家上門洽談，因此策略轉變、決議從自售轉為標售。該案總標售底價24.4億元，換算每坪底價127萬元，車位每個380萬元，將在12月20日決標。

負責標售作業的仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華昨（25）日表示，該案位於新光三越南西商圈，過去10年沒有任何新的辦公大樓產品釋出，因此周邊無類似產品可供行情比較。不過，以最接近「捷二聯開商辦案」的「將捷巴菲特」來說，今年8月成交價格為每坪111.8萬元，另外屋齡九年的「台北金融中心」今年3月每坪成交價達143.5萬元，認為該案每坪127萬元屬合理行情，且看好自用型機構買方像是金融、證券業者有機會出手。吳瑤華分析，「捷二」成今明年唯一新釋出的頂級商辦，全案標售價格有機會創區域新高。

不少人認為，看屋時，如果表現很內行，房仲會比較小心，不敢信口開河。有網友因此問，看屋時要如何才能讓仲介知道你是老司機？引發網友熱烈討論，提出各種方式，有人則認為，其實裝嫩也是一種策略。

網友表示，菜鳥看屋客常會被房仲引導去看區域高價，如公寓看2、3樓的價格，大樓去看新古屋的價格，若是老手，房仲就會拿出一些比較好的物件，講話也比較實在。

如何讓房仲認為是自己是老手？網友建議五花八門，「帶捲尺、紅外線、水平儀、塑鋼梯出門」、 「更進階帶三用電表、溫度感測器」、「我看過拿出設備量樓層高度」、「我爸拿羅盤」、「看屋30秒看完」、 「不說話，不討論，只做筆記」。

有人認為事先做功課，「馬上列舉出好幾項房子不值實登行情的點」、 「第一次出價不會丟芭樂價」、「能準確估出屋主差不多底價，出稍低於實拿的價格」，房仲就會覺得是老手。

不少人半搞笑表示，「不小心掉出個信封袋，裡面裝十萬」、「帶紙筆墨刀劍，還有糯米」、 「 一見面就大喊，我是老司機」、「手上捧個八卦跟指南針然後念念有詞」 。

有人認為其實不用裝內行，很多房仲都是年輕人，剛做不久，也沒很懂房，真的很資深的都有長期配合的客戶，「不用管房仲覺得什麼，我當初晴天看雨天看白天晚上都看，只要沒賣掉要看多久都沒差啦」。

有網友則認為，「裝嫩也是一種策略」、「名下幾間一查就知道了，裝老被戳破比裝嫩丟臉多了」、「裝熟就買得到划算嗎 ？裝窮才是吧 」。

住商不動產企畫研究室經理徐佳馨則認為，對於很多民眾來說，裝內行可以避免被騙，但與其裝內行，不如學著真內行。一般來說，看屋只有勤一字，多看屋多查詢行情，久了之後自然就會知道該房仲是否信口開河。

此外，選擇一兩位固定房仲服務，培養互信基礎之後自然就會看到好案子，要是裝內行裝不像，還可能被不肖業者趁機敲竹槓，或是淪為區域笑柄，那就得不償失了。

一般人買房時都認為公設比越低越好，不過新建案要找到低於30％的公設比越來越難，當公設比居高不下，花錢買的公設是否實用、加分，就顯得更加重要。PTT上有網友好奇發問：「目前看的大樓公設都有33%左右，有的有健身房及交誼廳等空間，有的大樓都沒有這些設施，既然都是一樣的公設比例，總覺得應該要有這些空間設施不是嗎？」

平平都是33％公設比，為何他家有健身房，我家沒有？原來箇中差異就取決於基地大小與所有戶總坪數，同樣的公設比，所有戶總坪數夠大，公設的總坪數才會大，就能提供多樣化的公設。

也有網友指出，若是基地不夠方正，就會出現浪費畸零地或轉彎空間變多，而造成公設比高但實際能使用的公設卻不多，還有其他令人無感的公設包括：梯廳空間、地下層挖多一層、二樓設置大空間管委會會議室，但實際挪作他用等狀況。

有網友表示「7樓以下大樓只需設置1逃生梯，8樓以上需設雙逃生梯，光這點公設比可差8%左右，看過長方形基地，搞了3連棟7層樓建築，就可以拿來宣傳低公設比」。但實際上逃生梯占了大部分公設，日常使用根本用不上。就有網友直言：「健身房、泳池、卡拉OK等都是加分，沒有這些公設，那多付的1∕3真的是付給空氣」。

不過也有網友認為，健身房等公設未來可能會有維護困難、住戶意見紛擾等問題，游泳池還要多請救生員，維護也要費用，如果用的人不多，管委會最後可能索性決定不維護，公設就變成蚊子設施，不如一開始就沒有，但也有人認為，其實有些實用的公設很棒，想用就可以使用，對於整體社區質感也提升很多。

看好首購族商機，近期中部建商推案多以低總價、小坪數商品為主，加上房貸利率創下歷史新低紀錄，許多小資族群「棄租改買」，購入人生第一間房產，讓房市迅速升溫。

專家分析，以房屋總價800萬為例，自備160萬頭期款，貸款30年，搭配1.6%利率本息攤還試算，每月約繳22000元，若套用前低後高型的貸款，每月僅需付出12000元左右，雖然後期負擔較重，但隨著年齡增長，還款能力也會有所提升，為年輕世代成家提供新選擇。

以台中來說，考量每月租金問題多選擇蛋白區域，像是南區、東區等，其中「南區」的國圖館特區最受矚目，緊鄰剛開通的捷運紅線五權車站，位於南區與西區的交界，與鄰近的美術館特區皆有市區少見的高綠覆率與高居住品質，親民房價十分吸睛。

新建案「女王萬歲」由永豐泰地產一手打造，主攻女性客群與實價銷售，全戶採用高規格日本YKK AP頂級隔音氣密窗與德國隔音墊，目前兩房已近完銷，整體銷售量突破七成；另個建案「嘉磐樸樹」鄰近工學、大慶商圈，總戶數152戶，物件規劃3~4房，37~45坪，總銷達20億。

台中「東區」部分，以新案「坤悅高飛」尤為吸睛，規劃36~40坪、3房格局，緊鄰十甲新光市場與旱溪樂業商圈，坐擁東英、樂成、祥順等大型綠地運動公園，車程2分鐘可達74快速道路；而名軒開發打造的建案「美好莊園No.3夏卡爾」，以新古典建築搭配全齡化休閒設施，規劃一層2戶，坪數39~79坪、3~4房產品，總價850萬起，在首購族間引發熱議。

　　“豪宅線”衝擊波還在延續，11月11日之後兩周，深圳二手房市場量價持續攀升。

　　深圳中原研究中心資料顯示，11月11日深圳發佈“豪宅”新標以來，深圳二手房市場量價漲勢兇猛。“豪宅線”調整第一周（11月11─17日），深圳二手房總計成交1885套，環比上周增長4.81%，成交均價為55135元每平米，環比上漲5.1%；“豪宅線”調整第二周（11月18─24日），深圳二手房成交量加劇攀升，達2094套，環比上周增長11.09%，成交均價53007元每平方米，在成交量上漲的背景下，價格反而環比下降了3.9%。

　　“豪宅”標準調整對成交量的影響明顯，但價格尚未完全凸顯—“上周（11月18─24日）鹽田和龍崗二手住宅報價回檔，其他區域二手住宅報價繼續上升。從報價變動的區間來看，上周下跌的盤源占比為32.69%，較前一周增長了3.37%。但整體來看，上週二手住宅報價上升的盤源占比為49.66%，較前一周減少了1.86%。” 深圳中原研究中心指出。

　　“在豪宅標準調整後的短期時間內，會給市場上的買賣雙方帶來一個博弈期。由於市場對價格的接受程度尚不穩定，所以性價比高、政策利好的樓盤成交量會大幅上升。但長期來看，博弈期過後，成交量的增長會變緩，直至逐步趨於穩定。” 深圳中原地產董事總經理鄭叔倫向時代週報記者表示。

　　有業主加價130萬成交

　　“豪宅線”調整的影響“立竿見影”。在“豪宅線”調整後次日，即有仲介告訴時代週報記者，已有業主反價，要求加價20萬元。

　　近日，據媒體報導，深圳福田香域中央某房源，原掛牌總價2250萬元，在“豪宅”標準調整之後，業主反價到2450萬元，並最終以2380萬元成交。“這套房原來的‘豪宅稅’也是130萬元。買家心裡清楚，畢竟稅是要一次性交的，但房價可以按揭，更多人願意省稅但是房價稍微高點。”該片區專家向上述媒體記者表示。

　　兩周過去，“豪宅”標準調整的衝擊仍在蔓延。上週末，多名仲介提醒時代週報記者：“最近市場很熱，建議儘快來看。”從仲介展示的資料來看，近期深圳二手房交易速度也較快。多個前一日剛發佈的房源，仲介在第二日即更新資訊：“房源已售。”

　　時代週報記者查閱一名仲介所負責社區發現，該行情或許屬實。資料顯示，該社區目前在鏈家仍有59套房源待售，但多數為位置較差（低樓層）、戶型較差（一居室），以及總價較高（超1000萬元）的房源，剩餘兩三套總價在600萬─700萬元之間的兩居，近期關注人頗多，近一周均有7人以上帶看。

　　“以前在‘豪宅線’裡面、總價在490萬元以上、面積在80─90平方米的房源，近期的漲勢最為兇猛。”深圳南山區的一名仲介曾對時代週報記者表示。

　　機構資料與上述判斷一致。

　　根據深圳中原研究中心資料，“豪宅線”調整首周（11月11─17日），共有51.52%的房源上調了房源報價，但多數房源漲幅在5%以下。“豪宅線”調整第二周（11月18─24日），價格影響明顯減弱—深圳中原研究中心指出，上週二手住宅報價上升的盤源占比為49.66%，較前一周減少了1.86%。

　　“豪宅稅調整後，市場確實迎來明顯的反彈，特別是二手房市場。但預計後期市場會逐漸趨於理性。” 鄭叔倫表示，“‘豪宅’標準是一個長期的政策。此次標準調整後，仍會約束後續市場，長期來看，該政策將持續利好深圳二手房市場。”

　　年內市場多次波動

　　時代週報記者梳理發現，深圳樓市今年受到的衝擊還不止這一波。今年2月18日，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》（以下簡稱《綱要》）；8月18日，中共中央、國務院發佈《關於支援深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》（以下簡稱《意見》）；11月11日，“豪宅”標準調整再起風波。

　　政策的出臺在一定程度上影響了樓市走勢。深圳中原研究中心資料顯示，《綱要》發佈後一周（2月18─24日），深圳二手房成交791套，環比上升111.5%。但由於前一周為春節期間，不具備參考價值。但從後續資料可以看出，受《綱要》影響，深圳二手房市場走出了一波上漲行情—深圳中原研究中心資料顯示，4月深圳二手住宅成交7570套，環比上升66.3%，同比增長28.4%。成交量為2016年10月以來的新高。

　　“由於資料的滯後性，可以看出自2月以來二手房累積的購買力爆發，存量市場入市大增。” 深圳中原研究中心分析指出，“但隨著中央政治局會議重提‘房住不炒’，住建部點名預警房價波動大城市後，市場預期向穩。4月份實際市場熱度已經有所下降，一二手實際成交量也小幅下滑。”

　隨後8月《意見》的發佈再次助推深圳二手房成交量上行。8月下旬市場回升以來，9月深圳二手房市場保持平穩，截至9月29日，9月全市二手住宅成交6817套，環比上月全月上升2.1%，成交均價53804元每平方米，環比上升1.1%。但到10月底，利好也逐漸被市場消化。

　　“從報價指數和中原經理指數來看：中原經理指數在9月初升至高位後逐步下滑，10月初略有上升後，目前再次回落並處於9月以來的低點，但整體依然高於6月、7月、8月；在報價指數走勢上，10月初業主報價指數依然維持高位，後雖有小幅下滑，但整體依然略高於9月。總體來看，先行示範區政策公佈兩個半月，利好逐步消化，市場歸於理性。” 深圳中原研究中心在10月底總結表示。

　　11月，“豪宅線”調整衝擊波再起，市場應聲而熱。

　　“今年以來，深圳利好不斷，房貸利率下調、粵港澳大灣區、先行示範區、豪宅稅調整等等，但中間也不斷有政府在市場預期、金融等方面的打壓，導致全年市場起起伏伏，但全年總體表現較好。豪宅稅調整後，市場信心明顯增強，預計今年接下來市場將繼續保持較為火熱的一個狀態。” 鄭叔倫判斷。

　“公司將在三年內衝擊2000億元。”在2017年，金地集團(12.280, 0.29, 2.42%)高級副總裁徐家俊曾公開表示，毫不掩飾對規模的渴求。

　　曾在地產界與萬科、保利、招商蛇口(18.780, 0.45, 2.45%)並稱“招保萬金”的金地集團，近幾年銷售業績增速放緩明顯“掉隊了”。2018年，公司營業收入剛過500億元，而前十房企都紛紛踏入千億級別。

　　為確保2000億銷售目標，實現回歸行業前10的願望，金地集團正在開始加快擴張拿地。中指研究院披露的資料顯示，2019年1-9月，金地集團的拿地金額為463億元，在所有房企中排第10位，而上年同期的拿地金額為328億元，排第15位。

　　不過，長將商報記者注意到，在土儲上金地集團的權益占比偏低。半年報顯示，截至2019年6月，金地集團的總土地儲備約4760萬平方米，其中權益土地儲備約2550萬平方米，權益土儲比例約53.5%。

　　而且權益占比偏低主要是由於，金地近年採取的在拿地後引入合作方共同出資開發的模式。長江商報記者梳理發現，2015年至2018年，公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和約1000億元，而權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元，權益投資占比分別為38%、42.4%、47%、45%。

　　在土地市場上高歌猛進讓公司的負債水準逐漸升高，2019年中報顯示公司的淨負債率已經達到73.14%，已逼近公司淨負債率的歷史高點（2003年的88%）。此外，自2017年以來，金地集團的經營性現金流量淨額也連續告負。2017年——2019年上半年分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。

　　與此同時，金地集團正在開始加快銷售和推盤速度，公告顯示，金地集團10-11月有新推或加推盤計畫的專案超過60個。但與之相伴的是，安全事故頻發，房屋品質投訴不斷。

　　針對土地權益占比較低、資金壓力，房屋品質投訴等問題，長江商報記者致函致金地集團方面，截至發稿前沒有得到回復。

　　高喊2000億業績目標欲重回前十

　　金地集團1988年初創於中國深圳，1993年開始經營房地產業務，2001年在上交所上市，是中國較早上市並實現全國化佈局的房地產企業。2006年之後，金地與萬科、保利、招商地產並稱四大龍頭房企。

　　十餘年過去，金地逐漸掉隊。2017年，招商地產、保利地產(14.850, 0.48, 3.34%)和萬科A(28.650, 1.64, 6.07%)實現營收分別為755.38億元、1463.06億元、2429億元，金地集團僅為377億元。

　　不甘落後的金地集團正奮力追趕，2016年，金地集團的銷售金額突破千億元，在2017年初，金地提出在3年內衝擊2000億元的目標。

　　2018年，金地集團迎來歷史最好業績。2018年報顯示，公司全年實現營業收入506.99億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤80.98億元，同比分別增長34.62%和18.35%；扣非淨利潤69.87億元，同比增長31.81%。

　　2019年也呈現上升趨勢，2019年第三季度報告顯示，前9月，金地集團營業收入425.32億元，同比增長26.91%；歸屬于上市公司股東的淨利潤54.25億元，同比增長3.41%；基本每股收益1.20元/股，同比增長3.45%。公司累計實現簽約面積710.3 萬平方米，同比上升22.44%；累計簽約金額1418.4 億元，同比上升33.70%。若公司在第四季度銷售金額超過582億元，金地集團全年銷售規模便可跨越“2000億元”的門檻。

　　值得注意的是，2019年前三季度，金地集團的毛利率高達41.75%，為近十年同期毛利率最高值。

　　截至報告期末，金地集團總資產3216.92億元，同比增長15.57；歸屬于上市公司股東的淨資產491.08億元，同比增長5.72%。

　　克而瑞披露的資料顯示，金地集團1-9月的全口徑銷售金額在所有房企中位列第14位。曾與金地集團在地產界並稱“招保萬金”的萬科、保利、招商蛇口，同期銷售金額分別為4755.7億元、3470億元和1620.2億元，排名分別為第2、第5和第12。

　　確保2000億銷售目標，實現行業前10的願望，金地集團正在開始加快銷售和推盤速度，公告顯示，金地集團10-11月有新推或加推盤計畫的專案超過60個。但與之相伴的是，安全事故頻發，房屋品質投訴不斷。

　　例如，2018年1月5日，嶗山區金地浮山后專案三期工程發生一起混凝土攪拌車溜車事故，導致3名工人受傷，其中兩人經搶救無效死亡。同年12月，上海建工(3.440, 0.05, 1.47%)七建公司工地發生泥土滑坡，塌方200平方米，導致3名工人被壓，該工地為萬科、金地在建項目。除了事故頻發，金地集團樓盤也遭到業主投訴。

　　2018年9月底，上海金地集團佘山天境三期業主投訴，該期樓盤存在嚴重品質缺陷與銷售時承諾不一致、綠化不達標、車庫存安全隱患等問題。

　　此外，位於上海松江的金地集團都會藝境等樓盤也被曝出樓盤裝修太粗糙、存在窗戶縮水、屋頂漏水等問題。近日，旗下金地物業上海違法遭罰，電梯安全管理存疏漏逾期不改。

　　易居研究院研究員嚴躍進指出，類似房屋品質問題引起人身安全問題，顯然屬於比較重大的品質問題了。工程施工不到位，類似牆磚脫落，顯然和施工過程中建材不到位或安裝技術不到位有關。對於此類問題，建議開發商高度重視，往往類似品質問題會形成污點，也會影響金地後續項目的行銷和推廣。

　　加速拿地權益占比連續四年低於50%

　　為了快速回歸到第一梯隊，金地加快了拿地節奏。中指研究院披露的資料顯示，2019年1-9月，金地集團的拿地金額為463億元，在所有房企中排第10位，而上年同期的拿地金額為328億元，排第15位。

　　嚴躍進指出，金地這兩年動作還是很大的，類似動作也說明其在銷售業績提升方面是有較大的決心的。從實際過程看，此類企業這兩年拿地動作節奏很快，同時也落實了高周轉的模式，排名提前會強化其未來的投資邏輯。後續需要警惕的是，要防範金融大環境的收緊和房屋銷售市場的限價管控等。

　　不過，在所有的土儲中，金地集團的權益占比偏低。半年報顯示，截至2019年6月，金地集團的總土地儲備約4760萬平方米，其中權益土地儲備約2550萬平方米，權益土儲比例約53.5%。

　　權益占比偏低主要是由於，金地近年採取的在拿地後金地引入合作方共同出資開發的模式。長江商報記者梳理發現，2015年至2018年，公司拿地分別投入297億元、399億元和1004億元和約1000億元，而權益投資額分別為113億元、168億元、473億元和404億元，權益投資占比分別為38%、42.4%、47%、45%。

　　改用“合作拿地”的方式保持業績增長。公司簽約金額雖然有不少增幅，但實際結算面積卻在減少。合作開發的模式有利於分攤風險，但也使得公司股東不能充分享受投資帶來的收益。

　　在拿地佈局上，金地依舊堅持深耕一二線主流城市的投資策略。半年報告顯示，金地在一二線城市的銷售占比約70%，仍為銷售貢獻主力，截至期內，金地總土地儲備為4760萬平方米，較去年同期上升16.09%。一二線城市占比約80%，新獲取項目主要分佈在華東、華北和東南區域主要城市。

　　有研究機構指出，近年來，房地產行業持續調控，四限（限購、限貸、限價和限售）等調控措施推出，堅決遏制投機炒房。尤其隨著一、二線城市調控措施不斷推出，地產價格上漲空間有限，限制了物業價格的上漲空間，這就導致公司部分專案去化速度和去化率存在一定的不確定性，以至金地集團未來的盈利前景存在一定的不確定性。

　　負債攀升現金流連續告負

　　在土地市場上的高歌猛進也讓公司的負債水準逐漸升高，截至2019年6月30日，金地集團的總負債為2420.20億元，較去年年末增加了300億元；資產負債率77.86%，而去年年末為76.12%；淨負債率為78.01%，較去年年末提高了超過20個點，達近五年來最高水準，也逼近了公司此前80%的紅線。

　　報告顯示，金地集團2016年、2017年和2018年的資產負債率分別為65.43%、72.13%和76.12%，資產負債率呈現逐年走高趨勢。


　　從債務到期期限分佈來看，2019年到期額度為155.25億元，2020年到期的金額為332.68億元，2021年到期的金額為262.03億元，2022年及以上到期的金額為71.46億元，2020~2021年有一定的集中償付壓力。

　　此外，自2017年以來，金地集團的經營性現金流量淨額也連續告負。2017年、2018年和2019年上半年的這個資料分別為-69.89億、-18.28億和-70.56億元。

　　今年以來，金地集團土地儲備規模大幅度擴大，在建房地產項目以及在建自持物業專案未來三年均需要投入較大規模的資金，將對金地集團的資金流形成一定壓力。

　　對於公司的債務問題，金地集團表示，財務狀況一直以穩健著稱。長期以來，金地集團的總資產負債率均在70%左右，扣除預收賬款後的實際資產負債率在60%左右，淨資產負債率則在30%到60%之間，財務安全狀況一直處於行業領先水準。

　　嚴躍進說：“負債等資料上漲，和企業規模不斷做大有關。另外需要看到一點，此類房企這兩年也需要把控此類風險，因為此類財務資料容易放大風險，投資者也會比較顧慮。”

　　近日，禹洲地產對外宣佈，公司在北京的首個專案——禹洲•朗廷灣即將入市。據瞭解，該專案為今年以來北京通州第三個限競房項目。

　　據禹洲地產相關負責人介紹，該項目位於通州運河核心商務區，整體建築面積近10萬平方米，1.6低容積率，是集合品質住宅、高端商務空間、便捷生活配套商業和品牌幼稚園為一體的水岸生態社區。目前專案城市展廳已開放，將於年底開盤。

　　禹洲地產方面表示，京津冀是集團下一個戰略佈局重點，此次宣佈即將入市的禹洲•朗廷灣是在北京的首作，該專案距離通州運河CBD 5公里，離國貿22公里。專案附近規劃有地鐵D1號線和通州副中心環線。

　　據瞭解，自2016年“9•30”新政始，北京市場近三年出讓了大量限競房地塊。當年11月，北京首宗“限房價、競地價”地塊——海澱永豐20號地塊被首創、天恆、中糧聯合體以57.6億元獲得以來，北京近三年的土地供應主流即為限競房地塊。截至2018年底，全北京所有區域中，除了東城、西城，唯一一個到2018年底都沒有一宗“限競房”土地完成出讓的區域只有通州。

　　直到今年1月初，才在通州台湖區域出現了首宗“限競房”地塊，由平安萬科以66.6億元聯合拿下，7月份該專案正式入市。幾乎與此同時，另一限競房台湖金茂悅也宣佈開盤。

　　此次禹洲地產宣佈入市的禹洲•朗廷灣，專案原為永順鎮TZ-0104-6002地塊，是今年初金茂和禹洲聯合體經過29輪報價，最終以19.3億元、溢價率19.61%的情況下拿下，成交樓面價23331.72元/㎡。據瞭解，該地塊銷售均價不超過52508元/㎡，且最高銷售單價不得超過55133元/㎡。據悉，金茂已經退出該專案的後續開發。

　　近日，一則《四川天府新區成都管委會辦公室關於印發四川天府新區成都直管區支持入住企業（機構）員工購房的實施辦法的通知》（以下簡稱“通知”）在網上流傳。通知稱，直管區招商引資企業（機構）員工、行政企事業單位員工、引進（推薦）人才三類人員，購買直管區範圍內的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。

　　對於上述政策的真實性，25日，天府新區成都管委會一位內部人士對中新經緯記者稱：“是真的”。

天府新區 中新經緯 薛宇飛 攝天府新區 中新經緯 薛宇飛 攝
　　上述通知蓋有四川天府新區成都管委會辦公室鮮章，落款日期為2019年11月15日。通知稱，該政策適用於直管區招商引資企業（機構）、直管區行政企事業單位為其員工、引進（推薦）人才申請購房支持及相關事宜。這三類人員符合相應條件的，可由用人單位為其申請購房支持，在成都市住房限購期間，購買直管區範圍內的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。

　　天府新區成都直管區招商引資企業（機構）員工需滿足三個條件，即企業（機構）已與管委會簽訂了正式投資合作協定；企業（機構）已在直管區登記註冊（ 投資合作協定未約定成立獨立或分獨立法人單位但確已實際入駐直管區的，視為已在直管區登記註冊）；員工已在直管區實際就業。

　　直管區行政企事業單位員工，包括党工委管委會各部門（含事業單位）、國家省市入駐直管區機構、直管區國有平臺公司和街道的在編工作人員及連續工作6個月以上的聘用或勞務派遣員工。直管區引進（推薦）人才是指經黨群工作部認定的直管區引進（推薦）人才。

　　不過，這三類人員購房，需執行5年的限售。通知稱，以上三類人員購房支持有效期一年，有效期屆滿由用人單位重新申請，通過購房支持所購的商品住房自合同備案之日起、二手住房自載入不動產登記簿之日起5年內不得上市轉讓。

　　25日，中新經緯記者以天府新區成都直管區招商引資企業的名義諮詢了天府新區成都管委會規劃建設國土局，該局一位工作人員說：“如果企業是招商引資過來的，員工購買住宅，需要諮詢招商部門或產業部門。”

　　據瞭解，天府新區在2014年獲批成為國家級新區，2018年6月召開的四川省委十一屆三次全會提出，高標準規劃建設天府新區，是四川發展的“百年大計、省之大事”。天府新區成都直管區的房地產調控政策也相對嚴格。

　　成都市人民政府辦公廳2018年5月發佈的調控政策稱，在天府新區成都直管區、成都高新區南部園區新購買商品住房或二手住房的，應當同時符合以下條件：購房人具有擬購房所在區戶籍（其中戶籍遷入擬購房所在區未滿24個月的，應在擬購房所在區穩定就業且連續繳納社保12個月以上），或戶籍不在擬購房所在區但在當地穩定就業且連續繳納社保24個月以上；本市戶籍居民兩人及以上家庭在全市範圍內擁有1套以下（含1套）自有產權住房，或本市戶籍居民成年單身家庭、非本市戶籍居民家庭在全市範圍內無自有產權住房。

　一直沒那麼受市場關注的寶龍地產(4.69, 0.17, 3.76%)，最近倒成了“網紅”房企。

　　11月初，寶龍地產被剔除出MSCI中國小型股指數，股價下挫。而後，公司主要股東藍天控股和公司掌舵手許華芳接連大手筆增持，吸引市場關注。

　　近日，寶龍地產再傳重磅消息。11月中旬，寶龍地產（HK.01238，下簡稱“寶龍”）斥資20.5億元拿下珠海市一幅商住用地，欲將其打造成為高新區第一個大型商業綜合體，這也是寶龍地產進入粵港澳大灣區的首個項目。

　　值得一提的是，該手筆“下注”，是寶龍在長三角區域及大本營外，最大一筆拿地支出。

　　NO.1

　　欲剝離商管業務，分拆上市

　　在今年寶龍的半年度業績會上，總裁許華芳曾不止一次公開強調：“希望將集團的商管業務分拆，然後尋求到港交所獨立上市。”在談到對集團商業地產的期許時，還說到“一年至少要開8到10個大型購物中心，這是底線。”

　　不難看出，“剝離商管業務，分拆上市”、“回歸商業地產”早已成為寶龍地產重要戰略之一。

　　寶龍此次在大灣區大手筆拿地，可以理解為寶龍回歸商業地產的一次試水，若試水成功將為寶龍商業管理（以下簡稱“寶龍商業”）IPO時爭取到更高市場定價。

　　可能有人會問，寶龍不就是做商業地產起家的嗎，現在又回歸商業地產是什麼鬼？

　　只能說現在的寶龍跟10年前的寶龍，完全是“兩個概念”了。寶龍是做商業地產起家不假，在2009年時，業內還有過“北萬達，南寶龍”的說法。但令人感概的是，經歷了10來年發展後，寶龍曾經的支柱業務商業地產出現了“斷崖式”下滑，目前寶龍地產商業地產的銷售金額只占總值兩成。

　　與此同時，寶龍與萬達的差距也逐步拉開。

　　到2018年，萬達已經營和管理超過280個萬達廣場，租金收入達328.8億元，而寶龍地產經營及管理的商業廣場只有39家，其租金和物業管理收入為22.49億元，商業收入連萬達的零頭都沒達到。


　　商業地產的日漸掉隊，早已成為寶龍最為頭疼的事。

　　寶龍選擇在“逆週期”背景下放手一博，在村長看來，只不過是為了寶龍商業上市時，爭取更多籌碼。

　　雖然許總說一年至少要開8到10個大型購物中心，但從過往資料來看，並不理想。財報資料顯示2016年至2018年，公司的商業項目開業數量僅為7座、5座和3座，寶龍地產回歸商業地產任重而道遠。

　　NO.2

　　著急分拆上市，暴露寶龍“小九九”

　　目前寶龍的業務發展模式，被業內稱之為“以住養商”，即通過住宅業務源源不斷地輸血，讓商業地產業務得以不被迅速吞噬。

　　要知道，這幾年當寶龍在商業地產領域新開發的商業專案，都是以個位數計量。而大悅城（HK.00207）、華潤置地(35.1, 0.75, 2.18%)（HK.01109）等房企近幾年都不斷在商業領域發力，每年新開發的專案都遠遠高於寶龍。

　　總的來看，要是沒有住宅業務的“輸血”，寶龍的商業地產業務，極有可能進一步壓縮。

　　企業的業務結構，決定的是企業未來發展前途。寶龍地產如果太依賴住宅業務，可以肯定的是，這不利於寶龍未來發展，這或許也是寶龍為啥不願意捨棄商業地產的重要原因。

　　至於寶龍地產為何急著把寶龍商業割離出去，在筆者看來，有兩個重要原因：

　　1、降低母公司負債率

　　2、用商業地產融來的錢來“回哺”母公司

　　此前寶龍商業向港交所遞交的招股書顯示，2016年-2019年4月底，資產負債率分別為99.1%、94.5%，89.4%和86.6%，寶龍商業無論是哪個時期的負債率，都遠遠超過了今年上半年寶龍地產的資產負債率76.09%，把寶龍商業從寶龍地產剝離出去後，能很大程度上降低母公司的資產負債率。


　　另外，在分析寶龍商業流動負債構成時，發現寶龍商業有為集團或母公司輸血之嫌。

　　2016-2018年，寶龍商業流動負債總額分別為15億元、12億元、16億元。以2018年為例，其中大部分為貿易及其他應付款和借貸兩項科目，分別為6.5億元和5.3億元。

　　此5.3億借貸部分，基本上都是一年內即將到期的借貸，對此寶龍商業在招股書上給出的解釋是：

　　獲取銀行借貸時，我們是寶龍集團的一部分，並未有任何分拆計畫。根據當時寶龍集團內的整體資本管理，考慮到我們具備的財務資源，由我們獲取該等銀行借貸較為合適。

　　翻譯下：寶龍商業當初找銀行借錢時，還未與寶龍集團“分家”，現在寶龍商業要獨立出來了，根據自身考慮，這筆錢還是算在寶龍商業身上較為合適。

　　至此，寶龍地產的打法已經基本明確：

　　先把負債率較高的寶龍商業給剝離出去，降低母公司負債率，然後通過寶龍商業的融資管道，以較低成本獲取資金。

　　需要引起重視的是，就算以後寶龍商業成功上市了，若還與原集團或母公司保持大量資金往來，那必將影響公司財務健康。

　　NO.3

　　商業地產不爭氣，許華芳有苦難言

　　家族式企業是講傳承的，寶龍地產也不例外。

　　許華芳的父親許健康通過做商業地產白手起家，許華芳也不想到他這就把商業地產給丟了。

　　許華芳不止一次向媒體強調：“寶龍的優勢在於商業”，本質也是希望媒體能重新重視起寶龍的商業地產。

　　但寶龍商業地產的表現不盡人意，最直觀體現就是物業費、毛利率、收繳率偏低。

　　2016-2019年4月，寶龍商業曾有10處、9處及12處物業產生虧損，分別為240萬元、700萬元、930萬元。虧損的主要原因是管理費收款率低，業主不願繳付服務費。

　　這就尷尬了，一般房企分拆物業後，在房地產母公司的庇護下物業費收繳率都會較高，極少出現因物業費收繳不來而出現虧損的情況。

　　在毛利率一欄也可以看出，相對於商業管理服務，公司的物業管理服務的毛利率僅為11.4%，公司在物業管理服務的短板暴露無遺。

　　正因為寶龍商業地產業務的不爭氣，使得寶龍地產處境略顯尷尬。

　　一方面公司總負債增長迅速，從2015年的439.04億元，到2018年的992.5億元，增幅高達55.7%，截至2019年上半年，公司總負債已超千億規模達到1081.70億元。


　　另外，公司有息負債為495.94億元，一年內應償短期借款125.41億元，貨幣資金為166.08億元，雖說足夠還債，但並無過多盈餘，想像空間有限。

　　債務已然成為懸在公司頭上的一把利劍，原本寄希望於把商業地產板塊剝離出去來降負債，但怎奈商業地產業務一直未能如期發力。

公營房屋供應緊絀，運輸及房屋局估算，2019/20財政年度（下稱本年度）起計算的5個年度（下稱未來5年），公營房屋總落成量僅約10.07萬伙，與《長遠房屋策略》（下稱長策）每5年目標提供15.75萬伙落後36%。新供應之中，包括北角渣華道資助出售房屋項目，預計2023/24年度落成，惟僅提供約200伙。

僅達長策目標64%

運房局向立法會提交的文件顯示，未來5年預計有7.47萬個出租公屋及綠表置居計劃（下稱綠置居）單位落成，而其他出售資助房屋（例如居屋）則佔約2.6萬伙。政府去年制定的長策10年建屋目標為45萬伙，公營和私營房屋為七三比，故公營房屋10年供應目標為31.5萬伙，即每5年約15.75萬伙，以此計算，未來5年公營房屋落成量僅相當於目標約64%。

文件披露2023/24年度可望落成的公營房屋項目，出租居屋和綠置居佔1.84萬伙，最矚目為東涌新填海區將有首批單位於該年度落成，涉及東涌第99區和第100區，合共提供約一萬伙。

該年度預計有5600個資助出售房屋落成，其中觀塘安達臣道佔1900伙，另有1800伙設於靠近九龍城區的九龍東啟德第2B區；而位於北角渣華道與電照街交界的資助出售房屋項目，亦預計該年度落成，提供200伙，成為未來5年僅有的港島區供應。

樓市受壓，接連有屋苑創出今年新低價。屯門瓏門一個極高層4房單位以1280萬元沽出，僅較兩年前樓下低層單位賣貴逾1%，創下該屋苑4房單位今年最低價。而尖沙咀九龍站天璽有兩房戶累劈逾「九球」，呎價低見31164元，亦平絕該屋苑今年呎價水平。

據代理消息指出，瓏門7座極高層H室4房戶，實用面積815方呎，放盤約兩個月，終由區內買家斥資1280萬元承接，呎價15706元。位於其樓下一個低層同室，樓層相差約20層，早於2017年11月以1260.7萬元易手，以此比較，是次樓上高層單位相隔約兩年僅較之賣貴19.3萬元（1.5%），反映樓價已重返兩年前水平。

根據中銀香港（02388）及滙豐銀行網上估價系統，是次售出單位獲估值1477萬及1401萬元，換言之，今次成交價相比估價更最多低197萬元（13.3%）。不過，原業主2014年斥資840.45萬元入市，約5年賬面仍賺439.55萬元，升值52.3%。

天璽劈逾「九球」 呎售3.11萬

豪宅未能幸免，市場消息稱，天璽彗鑽璽高層E室兩房，實用面積670方呎，今年5月曾開價3000萬元將單位放售，經數度減價後，單位昨日最終以2088萬元沽出，呎價僅31164元，屬該屋苑今年最低呎價。原業主2009年以1345萬元購入，持貨10年賬面賺743萬元，獲利55.2%。據知，原業主目前尚持有區內擎天半島3座高層B室兩房單位自用，實用面積633方呎。

雖然踏入租務淡季，但是優質項目租金走勢仍然理想。市場消息透露，鰂魚涌太古城雅蓮閣高層F室，實用面積1,037平方呎，屬於3房連主人套房間隔，連約633呎天台，日前以約6.5萬元租出，呎租62.7元，屬於今年屋苑呎租新高紀錄。

資料顯示，業主早於2008年以1,250萬元購入，租金回報達6.2厘。

香港置業首席聯席董事布家良表示，太古城高安閣低層A室，實用面積約580平方呎，以2.2萬元租出，實用呎租約37.9元。據悉，業主於2011年9月以約680萬元購入上述單位，現享回報約3.9厘。

Branksome Crest高層 呎租72

中半山地利根德里Branksome Crest高層B室，實用面積1,673平方呎，剛以全包價12萬元租出，呎租約72元，屬於理想租金水平。

另一方面，中原地產高級分區營業經理翁梓軒透露，樓市前景未明，市場觀望氣氛濃厚，部分買家決定先租後買。灣仔壹環中層G室，實用面積856平方呎，3房套間隔及工人套房，向東北，景觀開揚。業主以5.3萬元租出，呎租62元。業主於2012年11月以1,953萬元買入單位，持貨7年，租金回報3.3厘。

上海商業百年老字號新世界城，在歷經9個月的「閉關升級」後，將於12月20日回歸，推出 「火影忍者世界」主題樂園等諸多重磅項目，體現南京路打造世界級商圈的新定位。

國際品牌逾半 新品店近八成

南京路地標、具有105年歷史的新世界自今年3月啟動大調整，探索上海傳統商業改革創新升級之路，這也是上海黃浦區城市更新的重點項目之一。新世界集團總裁陳湧表示，新世界城的改造是南京路步行街轉型提質的一項重要舉措，料將與一百商業中心、世茂廣場等項目一起，共同擎起南京路步行街西段「商業重器之地」的旗幟。

據介紹，新世界城的改造依循「全球買，全球賣」的國際化商品體驗，在10萬平方米的新商場中，國際品牌佔比達52%，大力引進「新品店、首入店、旗艦店、集合店、體驗店」，其中新品店近400家，佔總數的78%之多。一樓商場將引入Gucci（古馳）高級珠寶店，這是繼法國之後的全球第二，亞洲首家古馳珠寶專賣店，古馳最新款珠寶首飾將同步出現。

此外，新世界還將體驗消費作為主打牌，引入多樣化體驗項目，涵蓋世界最高室內攀岩；世界首家 「火影忍者世界」主題樂園；世界旗艦店杜莎夫人蠟像館；超廣角立體觀光休閒樓；冰場、冰壺、冰吧、冰屋組成的新世界冰雪世界；內地百貨首家海洋水族館等。

引入5G元素 打造智慧商城

值得注意的是，在科技時代，新世界並構建了包含商場客流、交易流、商品流、物流、運營流等信息在內的數據池，形成全新的商業生態體系。品牌自主收銀全覆蓋、雲服務台智能新上線、一樓商場5G網絡體驗樓......通過互聯網、大數據、物聯網、人工智能等技術應用，將打造獨具特色的智慧商城。

修例風波籠罩本港，曾現一線曙光的二手樓市，於新按保效應消散後打回原形，多個屋苑仍然出現大幅劈價成交，更包括港島區物業。其中北角區連錄「讓球」成交，城市花園有高層3房業主見社會不穩故打算移民，劈價152萬元以1,228萬元出售單位；而同區富雅花園錄得高層戶劈價達13.8%，以690萬元連租約沽出。

城市花園3房減152萬易手

中原地產林龍南透露，連月來的修例風波，令樓市較為波動，有業主打算移民，想於區議會選舉前沽出單位，決定大幅劈價吸引買家。成交單位為北角城市花園1座高層C室，實用面積792方呎，屬3房套間隔。

業主9月放盤，叫價1,380萬元，見社會風波惡化，亦有打算移民，於是減價至1,200萬元，即獲多組買家競爭，最終以1,228萬元將單位易手，減價152萬元或11%，折合呎價15,505元。

林龍南指，原業主於2012年2月以720萬元買入單位，持貨7年後轉售，賬面獲利508萬元，單位升值71%。

富雅花園減逾13%連租約沽

市場觀望氣氛濃厚，二手交投以減價主導。世紀21日昇地產陳卓峰表示，新近錄得北角富雅花園成交，單位為金桂閣高層F室，實用面積459方呎。單位原叫價800萬元，其後累減110萬元，減幅達13.8%，終以690萬元連租約沽出，實用呎價15,033元。據了解，原業主於2007年7月購入上址，當時作價213萬元，持貨至今沽售，賬面獲利477萬元離場，單位逾12年升值約2.2倍。