台中氣候宜人、地理位置佳，加上明年捷運綠線完工後，有著三鐵交會的交通優勢，吸引人口移入，炒熱中部房市。根據資料統計，台中市在今年前三季之建築執照核發量已逾2萬戶，為全台請照最熱絡的城市。為加速建照核發效率，中市府於今年5月底推出「委審新幹線」快速審查方案，案件最快可在5天內就核准發放，效率驚人。

「委審新幹線」為中市都發局為提升建造執照核發效率，委託專業公會或團體來加速審核流程的新便民政策，主打專人專辦、快速發照，針對一定規模以下建物，進行建造執照、雜項執照及變更設計審查。自107去年以來，委託審查件數約718件，核准許可案件651件，發照率高達95%，更有約40多件執照於5天內核准，大幅提升行政效率及服務品質，滿足市民需求。

參與審核流程的台中市大台中建築師公會主任委員黃仁宏指出，由於過去建照申請的量多、人手又不足，中市府便釋出相當大誠意來委託公會專人協助，他們經手把關的都會是比較單純的A類案件（5層樓以下），收到申請表後，若發現資料不齊全，他們隔天就可請申請者補件，提交給市府後就可優先處理，只需進行行政作業，因此這類案件就可在5天內完成整個審核程序。

由於目前大多新建案都是樓層較高的大樓，這類面積較大的案件所需提交審核的書面資料也遠比5層樓以下的類型多出許多，黃仁宏表示：「現在我們還在試行階段，當然希望未來熟練後審核速度能加快，之後便能擴張到更大型的申請案上。」市府也與台中市大台中建築師公會協議，預計自明年1月1日起擴大委託審查範圍，新增「12層樓以下建物」及「農舍」建造執照申請案，縮短各類執照申請時程，創造政府與民間最大合作效益。

卓越不動產估價師事務所所長估價師楊祥銘表示，就一般建案而言，在拿到建照前都是無法進行銷售的，過去大樓建案之建照從申請到核發，12層樓以下的要花3個月，12層樓以上的更需長達6個月，但房市在短時間內就能風雲變色，無疑是提高了建商的成本與風險，「若委審新幹線的速審制度之後可拓展至大樓建案，建商方面可做更好的評估，並減低沉澱成本的消耗。」

千挑萬選買到自己喜歡的房子，但卻遇到樓上住戶裝修，導致自己的天花板漏水要怎麼處理，房產知識達人《賣厝阿明》建議，要先請技師鑑定，並認定漏水原因，看是不是真的為鄰居裝修問題所致，並認定責任歸屬；若是大樓板管線滲漏，修繕費則可以用管委會、公共基金去支付金額。

其實樓上樓下住戶間的漏水相關問題，除了最基本先溝通協調之外，再來就是請技師鑑定漏水原因所在，《賣厝阿明》說，針對房屋漏水相關問題，鑑定後通常有兩種可能，一是漏水處在某特定住戶維修私有管線，特別是衛浴廁所等處，會因為裝修破裂漏水，這屬於所有權人住家內的「專有使用部分」，並可以依據公寓大廈管理條例第十二條內容規定內容，意思是「歸咎使用之過失所致，導致樓下住戶的權益受損，住戶就得負起所害賠償責任，並依據民法第184條、第191條、第767條等，自行負擔修繕費用」。

另一種則是公設的「大樓板內管線滲漏」，而這種的修繕費就可以由大樓的管理費結餘去支付，或者是全住戶的按期繳交應有部分比例分擔，該內容是依據公寓大廈管理條例第十條第二項所示：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」

《賣厝阿明》補充說明，如果是公共排水管線損壞導致住宅天花板有漏水情形，原則上應由管委會負擔修繕責任，但如該漏水情形實際上是因某特定住戶維修私有管線時，不慎損壞公共管線所致，該公共管線之修繕責任應由該住戶負擔。

不過，若是碰到不想去鑑定處理的住戶，就只能走上訴訟程序，因為已經違法大廈管理條例第六條第二項所示：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

《賣厝阿明》也說，樓上住戶調解不出席、也不配合鑑定等走上訴訟一途，若到了這一步，樓上的住戶還是不願配合，那麼依照法院前例，會直接判樓上住戶敗訴，所以如果鄰居有相關問題，積極配合處理才是上上之道，畢竟一旦與鄰居撕破臉對簿公堂，後續衍生的問題更讓人頭疼。

台糖在高雄市擁有6300公頃土地，當中包括250公頃約75萬坪土地，商業區亦高達61公頃，每年要繳納高達12.4億元地價稅。為活化土地日前舉辦高雄新市鎮宇亞洲新灣區招商說明會，共釋出9筆土地總面積逾3.8萬坪，開發方式採土地出租及設定地上權或包底抽成地上權設定，吸引百人參加。

負責開發可行性研究報告長榮大學土地管理與開發學系副教授張慈佳指出，此次開發均採地上權30年設地，最長可延至70年，位於高雄新市鎮商2土地共有2筆，商3土地則有5筆，7筆土地總開發面積約1.71萬坪，另位於亞洲新灣區則有鹽埕區港埠商業區，面積約1.3萬坪，其包底抽成地上權設定底價(含利息之權利金+30年租金)，約39.71億元，而位於前鎮區特貿7D土地，面積8011.4坪，其包底抽成地上權設定底價約12.39億元，其金額以30年出租概算。

然而位於橋頭區高雄新市鎮土地雖可做為住宅使用，但台糖目前不傾向讓民間開發業者供地上權住宅使用，換言之所有土地都仍以商場開發為目標。

富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，高雄新市鎮地上權設定，因投資金額相對較低，中小型旅館、飯店與百貨賣場進駐意願相對較高，但新灣區2筆土地開發案，因面積大且必須負擔的權利金高，較吸引壽險業者或大型國際企業廠商。

今年房市價量俱增、回溫成長，那麼2020年走勢會如何，房仲業者研判，明年國內住宅價量表現可能較難有爆發性的成長，「但在金融資金面支撐及政策面暫無重大利空的前提下，房市交易將會比今年小幅成長3%左右」。

中信房屋指出，今年全台買賣移轉棟數估計約有29.5萬棟左右的水準，而2020年全台買賣移轉棟數估將有30萬到30.5萬的交易水準，且延續今年溫和成長的表現，房市交易量預估也將比今年小幅成長3%左右。

中信房屋總經理張世宗指出，國內房地產發展，主要受到經濟金融面、政策面及產業發展面等三個層面的影響，目前全球主要經濟體的貨幣政策皆朝向寬鬆方向行進，短期國內房貸利率調升機率不大，金管會也規劃在明年第三季起調降房貸最低風險權數，如此將有助於行庫爭取更多房貸業務。

至於代表資金動能的M1B年增率仍與M2維持黃金交叉態勢，不動產相關貸款餘額也持續成長，張世宗說，整體而言，在國內資金充沛供給的條件之下，房地產後勢仍將具備有利條件、成長亦具動能，且政策面尚未出現市場多空條件、房市亦有超額供給的隱憂，因此明年房市仍將持續成長，但整體走勢屬盤整格局。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前市場外有中美貿易戰衝擊、內有明年總統大選等變數，但政府全力拚經濟，積極導引台商回流成效相當顯著，加上政府所推出的住宅政策，如社會住宅、租屋補、房貸補貼等，都不會直接衝擊到房市，且配合低利率與各項捷運建設陸續推動，未來可望撐住房市買氣，估計明年房市可望溫和走高，雖房價短期不易有大漲空間，但長線保值效果仍佳，預期房市交易量將有很大機會持續回溫。

近年全台房屋移轉棟數持續上升，其中較多以賠售退場，這樣的狀況同樣出現在北市高級地段居多的大安區，查詢實價登錄今年最高總價前200筆發現，只有3筆交易有賺錢，金額則都在500萬以下，其他有二次交易的幾乎賠了100萬左右。台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，今年像是店面、豪宅交易量價都不比過往，且幾乎是低總產品容易出現獲利，而高價雲端產品與蛋黃區塊，不易有買家出手。

實價登錄顯示，今年1月至9月，在二次買賣交易、且賺錢脫手的只有3筆，其中東區的華新大樓脫手後賺了409萬，其他位在仁愛路上的亞洲大廈與仁愛翠亨，則是分別小賺100萬與62萬。

台灣房屋智庫經理陳炳辰則表示，雖然這棟忠孝東區的房屋實價登錄標註型態為住宅，但以價錢跟坪數來看，可能還是做為辦公室機會比較大，或者以出租為主，而能獲利主因是這類微型商辦大樓內店辦出租率高，單坪月租金行情只要2000元左右，卻能租到台北市數一數二的黃金地段，CP值高，而投報率超過2%比比皆是，若還能帶租約出售，更吸引投資者目光。

陳炳辰說，相對於忠孝東區臨路一樓店辦，因單價過高，難有此等投報效益，還面臨空置潮波及，更讓此區塊大樓內店辦轉手多見獲利，且如果是用在住宅使用也不脫上述包括租金行情、投報率佳的特點範圍。

至於北市精華地段居多的大安區脫手買賣狀況似乎不佳，美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，主要還是受大環境影響最大，再來北市一直以來又是高總價、單價的區域，同時沒有像高雄、桃園有炒作房市的議題，且台股已經上漲一陣子了，很多投資客可能寧願把錢放在股票上，也不會想放在轉手很難的房屋上，種種原因導致房市下修很明顯而賠售。

陳炳辰認為，目前房市雖屢傳回溫，但觀察今年如店面、豪宅交易量價都不比過往，投資族群仍以低價避險產品為主，反而也是低總產品容易出現獲利，而高價雲端產品與蛋黃區塊，不易有買家出手之餘，若持有者有個人資金因素，或是平衡手中資產配置，便可能設定停損點，便不太會呈現賠售出場的狀況。

又見港澳人士入手豪宅，根據實價登錄，信義計劃區豪宅「冠德遠見」高樓層的25樓，由非本國籍朱姓自然人以2.42億買下，換算每坪約155萬元，相較於該豪宅在2013年間同屬高樓層交易單價每坪169萬元，約有近一成修正。

「冠德遠見」27日共有三筆交易實價揭露，其中位於25樓有二戶交易，成交價分別為約1.19億元、1.23億元，謄本資訊顯示，二戶均為外籍朱姓自然人，據悉買主為僑外資新港灣石化董座。此外，新北建商欣湛然建設，也以9,151萬買下6樓戶，每坪約110萬元。

「冠德遠見」為信義計劃區知名豪宅，周邊包括「琢白」、「台北信義」、「寶徠花園廣場」等豪宅，包括藝人大S、汪小菲夫婦等都是知名住戶。

實價登錄顯示，「冠德遠見」在2013年11樓戶曾出現每坪175.8萬的歷年社區最高價，不過房市修正以來，也有部分交易單價約在每坪120萬元左右，對比過去房市景氣好時去高樓層交易單價多在每坪160萬以上，目前房價水位與高點相較，仍有近一成修正。

台商回流投資明顯帶動內需動能，抽樣調查全國民眾的消費者信心指數（CCI），最新結果出現購買耐久財、國內經濟景氣、家庭經濟狀況等「內需」相關指標連月同步走升，尤其是代表民眾未來六個月願意購屋、買車的「購買耐久財」指標，連三個月大反彈，更創下103年8月以來的64個月新高，民眾對於購屋的熱情幾乎回到房市前一波高峰的熱度。

中央大學台灣經濟發展研究中心27日公布11月消費者信心指數（CCI）調查總數為80.37點，較上月下降0.6點，可說是持平穩定。至於六項分項指標，此次有四項指標上升，包括物價水準、家庭經濟狀況、購買耐久財、國內經濟景氣等；但投資股市時機、就業機會兩項指標下降。

其中，「未來半年購買耐久性財貨時機」本月調查結果為109.05點，指標意義為「偏向樂觀」的高信心度，且是連續三個月在100以上的「偏向樂觀」。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任分析，台商回流投資的消息炒熱市場，工業區、商辦需求旺盛，會外溢感染到一般住房的市況，住房需求一直是剛性存在，現在只是民眾購屋的信心加強了，出手的機率也變大。

吳大任指出，台商回流除了7千億投資，還有台商從不同管道持有的資金，此外香港動盪帶來的不確定陰影，停泊在香港的外資流動性、國人的財管部位，部分傾向轉進台灣。

此次調查民眾購屋信心增強，和台經院最新營建業營業測候點拉高，趨勢上十分吻合，這些都屬於內需產業，民眾自然感受國內經濟景氣好轉。

此外，本次調查下降的投資股市時機、就業機會兩項指標，分別創下102年2月以來、99年6月以來的新低記錄。吳大任指出，民眾應該是認為股市現況「居高」，未來六個月不宜再大舉進場，且逢高獲利了結的股民正好把資金轉進房市，將進一步帶動購屋的樂觀信心。

至於民眾對於就業機會的信心崩解，吳大任認為，這和製造業出口尚未好轉有關，目前大陸、歐洲PMI仍在衰退，工業生產指數亦呈現疲弱，估測民眾對就業機會的信心，下個月恐也會繼續下滑。

台北市A辦供給短缺，租金直線上揚，據統計，台北101大樓實價揭露租金行情已連續五年走揚，近期實價揭露的二筆分別位於20樓、32樓的中低樓層，租金雙雙站上每坪4,000元大關！顯示信義計劃區的頂級A辦，「每坪4,000元」租金行情已經從天花板價格，變成一般行情價。

根據信義房屋統計台北101大樓歷年實價揭露租金行情，2013年時平均為每坪3,324元，今年達每坪3,900元，呈現逐年上漲之勢，信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台北101大樓在2013年時還有中高樓層實價租金出現每坪不到3,000元的紀錄，但現在台北101大樓的中低樓層已見到每坪4,000元以上的行情。

由於辦公大樓供不應求，辦公室租金創下歷史新高，信義計畫區商辦包含台北101大樓、南山廣場及國泰置地廣場等高樓層租金行情，均已站上每坪4,000元以上，許多辦公大樓租金也刷新自家新高紀錄。

信義全球資產調查顯示，信義世貿商圈受到南山廣場釋出帶動整體租金上漲，國泰置地廣場高樓層也出現4,500元以上租金行情，主要承租方來自科技、新創、共享辦公等業種，以商圈來看，信義世貿、松江南京、敦北民生及敦南商圈都有明顯上漲趨勢。

此外，由於近期辦公市場火紅，建商嗅到商機，積極購地開發商辦大樓，根據內政部統計處資料顯示，今年前三季全台辦公室開工總面積已達43萬坪，已遠遠超越去年同期的開工量，回到2010年輝煌時刻，其中又以台北市達18萬坪為最大宗，占全台總開工量的4成，其次則為高雄達6萬多坪。

法拍市場的陳年舊案林口東華高爾夫球場，過去11年來經過三輪的11次拍賣，27日四拍終於拍出，由龍邦國際子公司保勝投資以18.56億、溢價約9％拍下，也是近年法拍市場少見的大型、高總價拍定案件。

曾舉辦不少大型國際賽事的東華高爾夫球場，總面積達36萬坪，由東華育樂及張氏家族所持有，包含中華開發旗下AMC中華成長資產在內的四位債權人，債權合計約20億元。

今年9月執四拍時，債權人臨時聲請延拍，當時傳出有潛在買方評估出手，並規劃為包含休閒度假村在內的大型複合開發案，不過最終仍受限保護區等相關變更不易，重啟拍賣後最終並未出手，反而由保勝投資以唯一封單標下，法拍市場的萬年流當品終於拍出。

由於東華高爾夫球場面積大、金額高，加上高爾夫球場經營不易，土地位於林口特定區的限制開發保護區，本來買方接手性即不高，加上拍賣內容只有不動產，並沒有包含高爾夫球場最具價值的設立許可證，還有佔用、租約、部分土地無償轉讓問題，因此過去拍賣乏人問津，十多年來多次拍賣均流標收場。

觀察十餘年來東華高爾夫球場的拍賣記錄，該案最早曾於2007年進入法拍市場，拍賣底價自54億元降至27億元，2017年重啟拍賣，一拍底價更高達65億元，去年底再度以一拍底價33億元拍賣，總共經過三輪共11拍次流標，這次第三輪的四拍底價降至17億元，等於過去最高底價的26％，不到公告現值的一半，最後終於脫標。

財政部國產署27日公布今年第三批都更分回房地標售情形，其中「明日博」17戶因位處市中心、皆為高單價案建，因此全數掛蛋未能標脫。本次唯一標脫的是萬華區東園街「萬喆」案、8戶中標出3戶，成交價格每坪約60萬元，總價約1,866萬元~2,983萬元，溢價率約為0.61％~5.26％。

官員表示，「明日博」每戶坪數都是百坪以上、雙車位等條件，因此每坪單價高達110萬以上，總價則在9,390萬到1億4,074萬元。 台鐵自2018年就委託國產署標售「明日博」案，但只有第一次標脫1戶，第二、三次皆流標。根據實價資料，去年明日博成交案每坪單價在96.7萬元，相比現在國產署價格仍有落差，因此市場反應冷清。

目前國產署尚有台北市萬華區「全坤威峰」2戶，1戶為5樓事務所（33坪）、1戶為店面（54坪），每坪單價分別為66.7萬及106萬，總價為5,753萬元、2,234萬元。另北市大安區「忠泰鳳磐」仍有1戶54坪住宅，每坪單價約88萬，總價約4,789萬元。

台北市內湖區「碧湖君鄰」尚有2戶住宅，坪數皆為37坪左右、每坪單價約87萬元，總價分別為3,227萬、3,216萬元。至於「萬喆」尚有5戶未標脫，坪數多在30~50坪左右，每坪單價落在56至59萬元左右，總價約1,781萬元到2,892萬元。

國產署指出，12月17日將啟動今年最後一批都更屋標售，預計會有「耕曦」9戶、「永德言葉」與「明日博」各17戶，價格有望再下殺。

　　社科院財經戰略研究院27日發佈11月《中國住房市場發展月度分析報告》（以下簡稱《報告》）預測，2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。少數城市仍存在較快上漲或下跌的可能。根據監測模型及專家評價，《報告》對深圳等8個城市房價上漲、北京等10個城市房價下跌提出了參考性預警預報。

　　根據監測模型及專家評價，《報告》提出了參考性預警預報。其中，房價可能一般性上漲的預警城市有：深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波；房價可能一般性下跌的預警城市有：北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海。既沒有較快上漲、大漲的預警城市，也沒有較快下跌、大跌的預警城市。

　　對2020年的房地產市場，報告建議，一是堅持“房住不炒”，保持調控政策的延續性與穩定性。繼續抑制住房投資投機，使購房投資杠杆保持在可控範圍。限購、限貸等核心的住房投資需求管控政策，仍應保持相對穩定。房地產政策的調整優化應堅守“房住不炒”的底線，堅持避免出臺刺激購房政策。

　　二是把好貨幣供應總閘門，保持房地產信貸規模穩定。穩定房地產市場，首先需要從宏觀上維持貨幣供應量的相對穩定，避免大水漫灌或過度緊縮。在堅持差別化信貸的前提下，加強對各類融資手段的用途管控，避免借其它用途融資而違規流入房地產市場。繼續維持對開發環節融資的適度合理管控，從源頭抑制土地相關炒作。

　　三是落實完善因城施策方略，明確地方政府穩定市場主體責任。進一步明確各城市政府穩定房價的主體責任與上級政府的監督指導責任。對於局部房價的異常上漲，實現及時預警和“露頭就打”。房價短期波動較大的區域，還可進一步明確穩定房價的短期數量目標。嚴格防止個別城市以“因城施策”之名出臺刺激購房政策。從各地市場實際出發，增強需求管控政策的彈性與靈活性。在堅持“房住不炒”、維持市場總體穩定的前提下，可根據市場實際情況對已有的限購、限價等需求管控政策作邊際性調整，以適應市場形勢的新變化。進一步增強政策針對性，減少“一刀切”式管控。

　　四是穩妥推進住房市場長效機制建設，促進長短期政策目標的均衡協調。從保護購房者權益出發，因地制宜穩妥推進住房預售制改革。推進公共服務均等化，緩解住房供求結構性矛盾。大力發展租房市場，實現租購並舉。以用途管制為基礎，推進城鄉土地市場一體化改革，建立多主體供應的住房供應體系。分類推進地方政府投融資體制改革，促進地方財政結構轉型，降低城市政府對土地財政的依賴度。建立房地產政策的綜合協調機制，實際統一目標齊抓共管。

　11月25日，格力地產(4.890, -0.05, -1.01%)發佈公告稱，收到上交所問詢函。上交所要求格力地產說明“抽屜協議”對賭等媒體報導事項，並補充披露訴訟凍結事項的具體事由。以及要求格力地產向控股股東核實，截至目前的股權凍結事項，是否會影響公司控制權的穩定性。

　　事情源於，日前格力地產公告稱，控股股東珠海投資所持公司的部分股份被凍結，合計3.47億股，占其所持股份的40.92%。

　　除此之外，早在今年9月11日，格力就已收到上交所問詢函，內容涉及代建業務、存貨去化速度以及應收賬款情況。

　　據格力地產前三季度財報，截至9月30日，該公司總資產為320.6億元，淨利潤5.03億元，資產負債率75.25%，同比上升2.59%，一年內到期的非流動負債21.74億元，同比上升35.24%，償還流動負債壓力明顯。

　　“抽屜協議”對賭疑問

　　此前格力地產於11月14日曾公告稱，控股股東珠海投資所持占格力地產總股本16.83%的公司股份，因合同糾紛被華潤信託、廣州金控杭州濱創申請凍結。對這一事項，有媒體報導稱， 這是因為在2015-2016年度，格力地產在籌畫定向增發股份時，珠海投資與廣州金控曾簽署“抽屜協議”進行對賭，華潤信託與珠海投資發生合同糾紛的項目為上述定增的“通道業務”。因相關方未能及時履約，廣州金控、華潤信託等申請財產保全。

　　針對以上情況，上交所在問詢函中連發數問。上交所首先要求格力電器(57.640, -0.90, -1.54%)說明，控股股東珠海投資與前述定增對象，是否存在媒體報導的相關協定或安排，是否按規定履行了相關事項的資訊披露義務，相關資訊披露是否存在重大遺漏。若屬實，要求格力地產就相關資訊進行補充披露。

　　此前上交所要求其回應長期應收款猛增等3項問題。除此之外，早在今年9月11日，格力就已收到上交所問詢函，內容涉及代建業務、存貨去化速度以及應收賬款情況。

　　上交所還追問格力地產，公司前期披露的相關凍結事項，是否與“抽屜協議”“通道業務”有關，並補充披露本次訴訟凍結事項的具體事由。

　　此外，上交所還要求格力地產說明，前述定增方案中是否存在其他應披露而未披露的事項，是否涉及上市公司的其他利益安排，並評估相關事項對公司自身利益及生產經營可能產生的影響。

　　受近年市場環境低迷、地產受政策等因素影響，格力地產自2015年股價創下15.16元高點後，格力地產股價一路下跌，最低跌至3.55元。此前，格力地產耗資超9億元四次採取回購措施穩定股價，但效果不明顯。截止11月25日收盤，格力地產市值僅剩下104億元。

　　營收增速放緩負債攀升

　　事實上，格力地產近幾年營收規模增長開始放緩。財報資料顯示，2016年—2019年前三季度，其營業收入分別為31.2億元、31.3億元、30.78億元、34.32億元。與此同時，其總負債則年年攀升，分別錄得190.18億元、195.04億元、214.64億元、241.25億元。

　　另外，格力地產還因為公司存貨去化速度較慢等問題在今年半年報發佈後被上交所問詢。半年報顯示，格力地產報告期末存貨221.63億元；而預收賬款為10.69億元，僅占存貨餘額的4.82%，低於行業平均水準。存貨中包含華寧花園、格力香樟、格力廣場、格力海岸在內的多個開發產品去化較慢，例如目前在開發的格力海岸項目開發週期為7-9年，時間相對較長。

　　此外，在存貨去化速度上，格力地產於報告期末存貨221.63億元，而預收賬款為10.69億元，僅占存貨餘額的4.82%，低於行業平均水準。此外，存貨中包含華寧花園等在內的多個開發產品去化較慢。上交所要求格力地產詳細說明公司在房地產開發業務的去化情況和區域分佈特徵，以及存貨去化較慢的原因，同時是否充分計提存貨跌價準備。


　　對此，格力地產回復表示，公司開發理念不同於其他強調高周轉的公司，公司主要產品為中高端住宅，所以開發週期較長。

　　值得注意的是，代建工程業務營收實現規模超過房地產業務。據格力地產業績報顯示，2019年上半年，公司代建工程業務實現營業收入12.88億元，占公司營業收入的48.26%，全部系2019年上半年度新增。

　　對此，上交所提出質疑，並要求格力地產結合上述代建工程的實施進度、收入確認政策和依據、風險報酬轉移等情況，說明是否滿足結算條件。同時上交所還要求格力地產說明代建工程的具體開展模式，以及相關業務發展是否具有可持續性。

　　長江商報記者梳理發現，2013年-2018年，格力地產的負債合計五連升，分別為126.70億元、151.96億元、166.51億元、190.18億元、195.04億元、214.64億元，資產負債率在70%-80%之間徘徊，一直處於高位。

11月27日，廣東省東莞市以網上交易方式成功掛牌出讓松山湖一宗約12萬平方米的商住用地，東莞綠苑實業投資有限公司（簡稱“綠苑實業”）以底價84490萬元摘得。

根據相關規劃，這塊地將用作松山湖園區重點及高端企業的人才房，精裝修售價不高於10050元/平方米，同時只能在園區內流轉。

限定最高銷售房價不高於10500元/平方米

資料顯示，該地塊編號為2019WG045，位於東莞松山湖富通路南、基隆路東。地塊出讓面積為125336.09平米，起始價84490萬元，建築密度≤30%，競買保證金為42200萬元。

此前的出讓條件顯示，該地塊只接受中華人民共和國境內企業法人單獨申請；競買申請人(或其母公司、關聯公司)為在松山湖園區投資建設的、年納稅5億元以上、年R&D投入1億元以上、本科以上學歷人才數量1000人以上，且當年及土地使用權有效期內土地單位面積年納工商稅收入庫稅額不少於人民幣150萬元/畝的企業或其成立的全資專案開發公司。

東莞政府規定，該專案用於松山湖園區重點及高端企業總部人才房配套專案，住宅要求帶裝修銷售，且限定最高銷售房價不高於10500元/平方米，銷售物件由東莞松山湖高新技術產業開發區管理委員會統籌安排。

該地塊競買申請人商品住房用地競買資金(即地價款，含競買保證金)須為自有資金，不得為銀行貸款、債券融資、信託資金、資管計畫配資、保險資金等。

該地塊開發建設期為3年，宗地建設專案在2021年1月4日前開工，在2024年1月4日前竣工；該宗地的商業部分物業全部由競得人自持，自持年限為40年(由市住建及不動產登記部門進行監管)。

該宗地建設項目自竣工備案之日起，5年內(含5年)不得申請房地產項目建樓盤表；自購買商品房轉移登記(一手房屋登記)之日起，5年內(含5年)不得轉讓或出租。限制期滿後，房屋所有權只允許在園區企業內部流轉。

通過查詢發現，東莞松山湖周邊房價在2.6萬元左右（具體價格以實際情況為准），而目前華為拍下該地最高銷售房價不高於10500元/㎡，這顯然是遠遠低於市場價格，基本上與二三線城市房價一致。

而據啟信寶資訊顯示，拍下地塊的綠苑實業是華為投資控股有限公司的全資子公司。

公開資料顯示，自2015年以來，華為已在東莞松山湖拿下24宗地塊。據東莞政策官方資訊披露，華為終端總部專案在東莞總占地面積達到了1900畝（126.6萬㎡），已與華為在深圳的土地總面積為2460畝（約164萬㎡）相差不大。預計完工後，將有數萬研發人員在終端基地專案辦公。

事實上，華為在東莞深耕佈局已有多年。2018年7月2日，就有2700人從深圳到東莞松山湖溪流背坡村上班，約有1500輛車（其中大巴70輛）。儘管華為方面回應，此次媒體報導搬遷一事，屬於正常業務佈局，並非華為“外遷”。但從近幾年來華為大手筆拿地情況來看，其在松山湖“造城野心”昭然若見。

早在2012年，華為就在東莞松山湖註冊了華為終端（東莞）有限公司，並且把終端業務放在東莞，開始大規模在松山湖拿地建設其終端總部專案。

據東莞政策官方資訊披露，作為東莞市重大專案之一的華為終端總部專案，其總占地面積達到了1900畝（126.6萬㎡），而且這個數字還在追加。而華為在深圳的土地總面積為2460畝（約164萬㎡），二者已經旗鼓相當。

2018年1月，據北京青年報報導，華為曾傳出給員工分福利房的消息。來自網友的內網截圖顯示，華為為在東莞松山湖基地辦公和即將搬遷至此的員工提供3萬套員工住房。不過按照規定，這些住房前5年是租賃，期滿後由員工購買（員工擁有產權），購買5年後方可轉讓。但華為公司並沒有對此做出回應。

國內不少公司曾助力員工買房

除了華為，除此之外，國內還有很多公司為員工提供了住房福利，比如阿裡巴巴、騰訊、京東等互聯網巨頭。

早在2017年年初，格力電器董事長董明珠在接受媒體採訪時就表示，要讓每一位格力員工都享受到兩室一廳的待遇，自曝將為格力員工建房。

2018年11月，董明珠透露格力已經在珠海建了3000多套“兩房一廳”，要讓每個員工不用為一套房辛苦一輩子。

今年3月，據澎湃新聞，董明珠稱格力員工分房計畫已經在實施當中。

去年11月5日，據證券日報報導，小米聯合華潤以26.57億元的價格拍下北京昌平區一塊近4.7萬平方米公建混合住宅用地，引發外界對小米進軍房地產或給員工建房猜想。

根據北京市規劃和國土資源管理委員會網站披露資訊，小米拍下的該地塊專案為北京市昌平區沙河鎮七裡渠南北村土地一級開發專案CP00-1600-0016、CP00-1804-0007地塊F2公建混合住宅用地，包括商業、辦公、居住用地，其中居住用地為遵循“限房價、競地價”原則的限競房。

2011年8月17日，阿裡巴巴集團宣佈，將提供30億元無息貸款，幫助員工解決首次置業問題，每人最高可申請30萬元。此外，阿裡巴巴還將投入5億元設教育基金，通過和教育機構共同辦學、與現有學校合作，解決員工子女入園、上學問題；向基層員工發放一次性的物價、子女教育補貼，預計總額超過4000萬元。

騰訊2015年升級首套房安居借款額度，北京、上海、廣州、深圳等一線城市員工最高可以申請最高50萬元的無息貸款，除此之外二線城市的無息貸款額度調高至25萬元。員工只需出具購房合同，並提供由央行出具的個人信用查詢報告，即可在無實物擔保的情況下進行無息貸款。

在2012年，京東商城集團也宣佈推出名為“安居計畫”的員工無息貸款購房購車計畫，該計畫面向工作三年以上的老員工或者獲得股份的員工，用於幫助員工購房購車，貸款總額預計高達數億元。

又一次，孫宏斌在新聞發佈會上談笑風生，以約153億元拿下環球世紀和時代環球51%股權，出現在發佈會上的還有環球世紀締造者鄧鴻。

補充貨值約7700億

通過這筆交易，孫巨集斌不僅拿下有著“世界最大單體建築”之稱的成都環球中心，還拿下高達2770萬平米可售建築面積。

融創公告稱，通過本次交易，公司以合理的價格獲得了大量優質並極具流動性的土地儲備，總計可補充貨值約高達7700億，將有力支持集團未來的穩健發展。

2019年9月，環球世紀和時代環球51%股權被首次掛牌出讓，兩個標的的轉讓價格分別為135.62億元和17.07億元。

孫宏斌是以底價拿到了這個股權，估計其他有意者知難而退。關鍵是，孫宏斌很早就得到管理層的強力支持。

孫宏斌要收購環球世紀，早就傳得沸沸揚揚，融創西南總部很早就到成都環球中心辦公，雙方一起拿地，一起合作開發新專案，一起成立合資公司。

鄧鴻在遇到困難時找了雲南城投，後來雲南城投也遇到問題，鄧鴻就又找了孫宏斌。收購股權一般需要管理層支援，得到管理層支援的孫宏斌基本上勝券在握。環球世紀和時代環球剩餘49%股權，就掌握在鄧鴻為首的管理層手中。

“一小時談得七七八八”

孫宏斌27日在媒體見面會上透露，6月7日第一次和鄧鴻接觸，後者主動伸出橄欖枝，“談了一個多小時，基本上定了七七八八，後來就去喝酒了”。

孫宏斌經常在發佈會上說“喝大酒”，和楊元慶喝過，和賈躍亭喝過。這句話一般都表示溝通暢快，雙方不計較小帳。

6月13日，兩人一起考察了雲南昆明晉甯未來城專案；7月9日一起現身湖北咸甯談項目；7月10日，成都環球融創文化旅遊有限公司註冊成立，中融創西南公司和成都環球時代會展旅遊發展有限公司分別占比70%、30%，法人代表是融創中國西南區域集團四川公司總經理魏冬，鄧鴻任董事長。

孫形容他和鄧鴻性格比較像，“我是不會算帳，老鄧（鄧鴻）是不算帳，我們倆就特別簡單。”孫宏斌說雙方將在三個板塊進行合作：會議會展、旅遊小鎮、城市綜合體開發。

萬達文旅項目

已銷售逾1600億

孫宏斌在現場說，很多人都在問融創並購那麼多，錢是從哪來的，“我們買了東西不是放在家裡藏起來了，都是一邊買一邊賣”，收購萬達文旅的13個專案至今已經銷售了1600多億元。

2017年，融創以不到296億元買了王健林13個萬達文旅城，馬上就開始賣房子，回籠現金。

孫巨集斌找到一個良性迴圈路徑，通過並購買到便宜土地，馬上銷售，繼續並購。

環球世紀旗下資產包括世紀城假日酒店、世紀城洲際酒店、環球中心洲際酒店、黑龍灘洲際酒店、世紀城會展中心、黑龍灘長島等。當中，成都環球中心是一座世界級超大型城市綜合體,總建築面積近200萬平米，號稱全球第一大單體建築，可以容納超過10000個停車位，其寫字樓入駐企業已接近3000家。

環球世紀及時代環球在成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個專案，總建築面積約為3071.6萬平方米，可售建築面積約為2771.6萬平方米，約占總建築面積的90%。截至公告日，未售建築面積約為2390.1萬平方米。

融創還能回籠一部分資金

在並購協議之外，雙方的合作專案還有3000余萬平方米的土地已經和地方政府簽訂了投資意向協議，但還沒有到拿地階段。

鄧鴻做了很多年文旅項目，融創涉足文旅項目時間並不長。鄧鴻善於和政府合作，上述成都環球中心，就是在當地政府支持下建起來的地標性建築。這些項目拿地早，又有政府支持，往往拿地成本較低。

而本次在收購之後，融創還能很快回籠一部分資金，融創已與收購標的的6名自然人股東訂立相關協定，在目標股權完成交割後，融創將全面負責目標公司及目標專案的運營管理，完成交割後30日內，目標公司向融創分配利潤約71.43億元(其中融創按股權比例應分約36.43億元，超額分得利潤約35億元)，融創的收購成本會大幅度下降。

成都環球中心命運曲折，在2008年後由鄧鴻一手打造，2013年6月，成都環球中心正式開業。

2016年雲南省城投集團以59億元收購環球世紀34.23%股權，同時以59億元增資，持有51%股權。此後，雲南城投集團計畫將環球世紀股權以236億元置入到上市公司雲南城投中，而執掌了雲南城投14年的董事長許雷今年5月份投案自首，今年6月19日，雲南城投表示終止收購該事項。

孫宏斌稱，鄧鴻尋找新的股東方，最終通過中間人促成了端午節之談。

截至2019年10月底，融創累計實現合同銷售金額約4339.2億元，同比增長17%，累計合同銷售面積約2970.7萬平方米，合同銷售均價約14610元/平方米。

因業績不佳早已戴上ST帽子的房企銀億股份，近日再度陷入資金泥潭。

11月26日，銀億股份宣佈瀋陽一專案50%的股份轉讓給碧桂園，作價6.9億元。由此，銀億股份將徹底退出該專案。10天前，銀億股份宣佈，股東熊基凱所持的7.12億股股份（占公司股本的比例為17.67%）被凍結，原因未知。此前，公司控股股東“持續面臨流動性危機”。

這是本月中旬以來，第四家暴露出流動性問題的知名房企。

此前，因拖欠專案收購、墊付款，上置集團被二股東上置投資告上法庭；

由於未披露多筆債務違約等問題，頤和地產及董事長何建梁被中國證監會出具警示函；

格力地產的大股東也被凍結了股份，因為沒有如約回購小股東的定增股份。

根據人民法院公告網的資料，今年以來已有400多家房地產開發經營的法人單位破產，比往年的均值多出100家左右，其中多為中小企業。與全國20萬家房地產開發類法人單位相比，這似乎顯得微不足道。

但分析人士指出，知名房企開始出現流動性危機，暴露出整個行業資金鏈問題的冰山一角。21世紀經濟報導還瞭解到，近幾年來，大量的小型房企已無法從公開管道募集資金，只能通過民間借貸進行融資。由於這些房企主要佈局在三四線城市，隨著棚改降溫，這些企業即將面臨一場生存之戰。

本港持續近6個月的社會事件仍未平息，中美貿易談判進展亦陰晴不定，市場一直憂慮在上周五截標的尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋（下稱高鐵站上蓋）巨無霸商業地王，即使已被連番下調估值，仍會以流標收場。招標結果昨日揭盅，結果由新地（00016）以破盡本港賣地表地皮造價紀錄的422.32億元投得，惟每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）僅約13345元，較5年前尖沙咀中間道商業地的樓面呎價13800元，還要低約3.3%。

擬邀請長線投資者參與發展

地盤面積約64.31萬方呎的高鐵站上蓋用地，被連翔道、佐敦道、匯民道和柯士甸道西包圍，東西兩邊分別為港鐵柯士甸站和九龍站，總樓面面積約316.46萬方呎，最遲要在2028年3月底落成。新地主席兼董事總經理郭炳聯對中標表示非常高興，並透露集團有意邀請其他長線策略性投資者參與發展，為該項目注入更豐富和多元化的資源與概念，相信落成後可以為新地提供穩定而可觀的租金收入，進一步強化集團的長遠發展。

根據新地昨晚發出的公告，高鐵站上蓋地皮由新地旗下兩家全資附屬公司紀奧有限公司及信明（香港）有限公司共同持有，紀奧持有該項目約11%權益，信明則擁89%權益。郭炳聯指出，該用地屬於近年本港面積最大的商業地，位置佔盡地利優勢。他又說，高鐵站上蓋用地對新地以至香港而言皆意義非凡，將發展為全新地標性綜合商業項目，並與毗鄰九龍站環球貿易廣場（ICC）發揮協同效應，媲美中環的國際金融中心（IFC）。新地透過兩家全資附屬投地，在官地招標上較為罕見，市場人士相信，這做法方便新地日後直接把其中一家公司的股權轉售予其他合作夥伴。

呎價1.33萬平過5年前同區商地

該地皮成交價422.32億元，遠遠拋離新地去年5月以251.61億元購入九龍東啟德第1F區1號住宅地盤時創下的本港賣地表地皮造價紀錄。雖然地價創新高，惟樓面呎價只是13345元，僅屬於市場預期的樓面呎價範圍10000元至25000元的中下游位置，若與2014年9月恆地（00012）投得尖沙咀中間道商業地（現已興建成銀座式商廈H Zentre）時的樓面呎價約13800元相比，還要低約3.3%。

資料顯示，新地於2019年以獨資形式累積投得3幅賣地表地皮，總地價約598億元，涉及約476萬方呎總樓面面積，包括今年1月以112.6億元投得九龍東啟德跑道區第4C區3號臨海住宅地，以及2月以約63.09億元購入大埔白石角住宅地，而最新投得的高鐵站上蓋地王，則屬新地於4月起計本財政年度首幅購買的地皮。

政府去年把高鐵站上蓋用地納入賣地表，初時市場估值高達1400億元以上，惟隨着示威活動持續和中美貿易糾紛遲遲未見解決，令該地皮估值暴跌，市場擔心最終會流標。第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國認為，以目前樓市及經濟環境而言，中標價已算頗理想，雖然短期內發展商對本港社會及政治局勢仍有顧忌，但該天價地皮能成功售出，對發展商及市場有一定提振作用，相信會傾向保留作長線收租，租金回報料約3厘至4厘。

總投資料700億 落成呎租逾百元

萊坊執行董事兼估價及諮詢主管林浩文稱，該項目地價連同建築費的總投資額動輒650億至700億元（即每方呎投資額約20540元至22120元），由於項目不得拆售，估計資金回本期需要20至30年。

美聯工商舖（00459）營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，中標價對發展商而言屬「筍價」，參考ICC的估算，該用地落成後的寫字樓呎租可達100元以上，吸引中港公司及中資企業承租。

貢獻年度地價預算收入三成
尖沙咀廣深港高鐵香港段西九龍總站上蓋（下稱高鐵站上蓋）商業地屬於近年本港難得的大型商業地，對本財政年度政府的地價收入有舉足輕重的影響。

本財政年度地價收入預算為1430億元，至今錄得總地價收入約1076.84億元，相當於預算的75.3%，而單計高鐵站上蓋用地的地價422.32億元，已經佔全年度地價收入預算的29.5%。

財政司司長陳茂波於今年2月公布的《財政預算案》，對地價收入充滿信心，定下1430億元目標，連續3年過千億元。

已售7地皮 5幅賣過百億

地政總署今年4月起，累積賣出7幅地皮，雖然較去年同期售出9幅地皮少2幅（約22%），但今年的7幅地皮，連同3幅加油站用地，合計地價收入已突破千億元，達1004.86億元，較去年同期賣地表地價收入約508.41億元，高約97.6%。

本財政年度有5幅屬於造價超過100億元的地王級地皮，除了成交價422.32億元的高鐵站上蓋用地，還有4幅九龍東啟德跑道區住宅地，造價約125.9億至約159.53億元。

根據地政總署的資料，今年4月至9月透過換地和修訂地契等錄得的補地價收入，共約71.98億元，以此初步統計，本財政年度迄今來自賣地表和補地價的總地價收入約1076.84億元。

不過，由於與預算仍有約353.16億元差距，除非有大型地皮在未來約4個月內批出，又或有大型項目落實補地價，否則有可能繼2018至2019財政年度後，連續兩個年度不達標。

兩隻新股招商局商業房託基金（01503）及數據解決方案供應商索信達（03680），均於今天起招股，其中招商房託計劃發售7.5億股，其中10%作公開發售，每股基金單位發售價介乎3.42元至4元，集資最多30億元；一手1000個基金單位，入場費4040.31元，預計12月10日掛牌。

招商房託營運總監鍾寧預計，未來3年將投資3億至4億元人民幣翻新旗下物業，料提升整體收益率至少30%。對於旗下五幢物業均處深圳蛇口，執董郭瑾表示，對深圳發展充滿信心，因為大灣區是內地着重發展區域，早前亦宣布在深圳建設先行示範區。

索信達則計劃發售1億股，其中10%作公開發售，招股價介乎每股1.5元至1.8元，集資最多1.8億元；每手2000股，入場費3636.28元，預計12月13日掛牌。主席兼執董宋洪濤透露，公司將收購擁有新技術或業務地域覆蓋與公司不同的地方，不排除會在國外進行收購。

另外，內地OEM製衣商捷隆控股（01425）及內地醫藥研發服務平台康龍化成（03759）今天掛牌，其中康龍化成以招股價上限39.5元定價，公開發售錄超購113.23倍，一手中籤率100%。

據耀才暗盤交易中心資料顯示，康龍化成暗盤收報42.65元，升7.97%，不計及手續費，每手賬面賺315元；至於捷隆暗盤則收報0.465元，較招股價0.4元高16.25%，每手賬面賺325元。

消息透露，由雅居樂（03383）副主席陳卓賢長子陳思銘創辦的景業名邦（02231），獲英皇集團主席楊受成及吉利汽車（00175）行政總裁桂生悅以私人名義入飛認購，國際配售已超額數倍。

融創中國（01918）公布，其間接全資附屬公司融創西南集團，將收購雲南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權，交易價格約152.69億元（人民幣．下同）。交易完成後，環球世紀及時代環球將成為融創中國的間接附屬公司。

獲成都武漢長沙土儲

環球世紀及時代環球主要從事地產項目的開發運營，在成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個項目，總建築面積約為3071.6萬方米，可售建築面積約2771.6萬方米，約佔總建築面積90%；未售建築面積約2390.1萬方米。

融創表示，該公司通過是次交易，以合理的土地價格獲得大量優質土地儲備。

此外，環球世紀及時代環球在會議中心、展覽中心及文旅方面有多年經驗，並擁有良好的口碑和品牌，通過是次交易，將進一步提升融創多種物業業態的運營管理能力。股權完成交割後30日內，環球世紀及時代環球將向融創西南集團分配利潤約71.43億元。

融創2019年中期業績報告顯示，公司現金餘額1380億元，較2018年底增長14.8%。前10月累計實現合同銷售金額約4339.2億元，按年增長17%。

另一方面，從今年8月份開始至今，融創每月均保持600億元左右的銷售金額。

將於屆滿前3年 開始處理

地契在2047年屆滿後續期問題引起關注，據發展局局長黃偉綸透露，最早首批需要續期的土地為2025年，地政總署將在屆滿前3年開始處理，並研究精簡的續期程序。

政府曾表示，有超過3萬份新界（包括新九龍）土地的地契將於2047年年中期滿，有立法會關注地契續期問題。

黃偉綸回覆時透露，2047年6月30日將會有大批土地契約到期，所涉及的地段數目、用途分項及權益份數等資料有待地政總署整理，預計有關整理工作於2021年起分階段完成。

至於在2047年6月29日或之前到期的土地契約，根據地政總署按土地註冊處提供的資料所整理的數據，目前有效並涉及一般商業、住宅、工業用途地段的土地契約，到期的年份最早為2025年。由2025年至2047年6月29日計算，則涉及2,400個地段。

研究精簡續期程序

政府指，當局在97年7月公布的政策聲明指，無續期權利的地契，在期滿時可由政府全權酌情決定續期50年而毋須補繳地價，而地政總署一直按上述的政策處理期滿土地契約續期事宜。

具體手續方面，一般由地政總署在土地契約屆滿前3年開始處理續期事宜。就個別較複雜或共有業權眾多的個案，署方可能會更早展開相關工作。地政總署亦正探討有否其他合適的安排，以較精簡的程序和便捷的方式續期。

中原地產測量師張競達引用之前薄扶林花園的做法，他預計政府會再續約50年，並收取應課差餉租值3%作地租，前提是業主要承諾沒有違反地契用途。

地產林彥釗表示，該行獲業主委託全權獨家代理銷售，位於灣仔道121-123C號的一籃子物業，佔全幢業權達83%，地盤面積約1,743方呎，地下舖位約1,200方呎，入則閣約1,100方呎，一樓為商業用途，二樓至五樓為住宅用途。每層有三個單位，實用面積分別約347、396及480方呎，現售樓面面積約7,941方呎，業主意向價為2.38億元。

林氏認為，如買家購入上述一籃子物業後，可以考慮洽購餘下業權，將項目作全幢重建發展，增加物業價值。此外，買家亦可選擇進行內部翻新工程，作為長線收租之用。