北市豪宅指標建案「西華富邦」再傳交易消息，據內政部實價登錄，今年有戶10樓賣家以總價1億7623萬售出，與2015年8月購入價1億7403萬相比，小賺220萬，也是近期西華富邦首件增值互別，頗具象徵性意義。

近期「西華富邦」4筆交易皆認賠出場，先前有戶同樣位於10樓，2015年以2億4110萬入手，今年以2億3325萬售出，慘賠785萬。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，此兩戶交易單價拆算車位後，每坪約157萬符合市場行情，造成結果不同主因為「屋主入手價格」高低。

坐落大直精華區的「西華富邦」樓高42層，總戶數236戶，平均交易價單坪落在186萬，此建案最高單價出現在2015年，單坪約290萬左右。根據實價登錄，10樓兩戶交易每坪約157萬，一戶先前以153萬購入，一戶以161萬入手，換算下來入手價格每坪差8萬，是影響賺賠主因。

受惠南台灣新案狂賣，房地產「代銷天王」海悅（2348）發大財！4日公布11月合併營收3.12億元，創下單月新高，累計前11月合併營收已超過去年全年，達13.34億元，年增38.11％。法人預期，海悅第四季南部新案動能全開，單季營運可望再創高。

海悅11月營收亮眼，來自於北部和南部新案的貢獻，包括新店「宏普中央公園」、土城「土城日月光」、桃園龜山「竹城甲子園」等重磅級熱銷建案持續開出紅盤，及台南「聯上康橋」、新北「聯合公園」開始入帳所帶動。

海悅表示，北台灣今年房市穩健成長，且建商合理開價，縮短下半年銷售去化時間，海悅10與11月累計合併營收達4.69億元，超過第三季4.47億元的單季歷史新高，預期全台新案持續熱銷，12月會再增桃園「永麗花園」、及首度跨足中、南部市場的建案入帳，單月合併營收欲小不易，第四季單季營運有機會再創高。

在轉投資方面，海悅表示，最近和上市建商達麗建設（6177）共同參與台中土地標售案，已取得中市北屯區創研段6地號及7地號土地共4,790坪，得標價36.73億元，海悅持股30％，該案位於水湳經貿園區，未來將有中國醫藥大學主校區進駐，預計明年推出，若順利於2022年依全部完工認列，可望再添成長動能。

最新實價登錄顯示，大直豪宅「西華富邦」10樓戶以1.76億交易，每坪157萬元，屋主持有四年出場還小賺220萬元，相較於近年絕大多數豪宅轉售多以賠售出場，該案是少數景氣高點時進場、出場時還能有獲利的案例。

近年豪宅市場修正，多數豪宅若有轉售多以賠售出場，以「西華富邦」來說，先前實價揭露9月時另一件10樓戶別以總價2.33億成交，成交單價也約157萬元，不過屋主賠售785萬元。大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，10樓賠售戶購入成本為每坪161萬、獲利戶則是以每坪153萬購入，相同樓層、相同時間出售而賺賠有異，關鍵在於購入價格。

隨著豪宅市場重挫後逐步回溫，各大指標豪宅穩步去化，今年「西華富邦」就賣出10多戶，建商手上僅剩40幾戶，其中108坪的小戶型已經全部售完。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，即使高總價產品去化加速，但近二年進入豪宅新供給大增的高峰期，中古豪宅有轉售記錄的仍是「賠多賺少」，今年以來如「明日博」20樓戶持有一年賠了2,298萬元、信義區「國美商隱」11樓持有五年賠1,903萬元，金華街豪宅「九野」多戶賠售千萬以上，「寶徠花園廣場」也有屋主持有七年賠售1,065萬的記錄。

不過若是更早期取得的豪宅，也有獲利豐厚的例子，今年「賺最大」的豪宅交易，就是國巨董座陳泰銘以6.07億元買下的「文華苑」13樓，前手屋主在1999年取得價格約3.85億元，處分後大賺逾2.2億元，持有十年增值空間驚人。

據美商仲量聯行（JLL）4日公布的最新調查指出，台北都會區優質辦公大樓供不應求，尤其捷運共構辦公樓更受買家青睞，其中，捷運行天宮站「將捷巴菲特」不到7年就漲了四成；而近日市場焦點則鎖定「皇翔中山」標售案，據悉脫標價格有望刷新西區天價。

仲量聯行昨天調查指出，不只是「捷運宅」夯，連「捷運辦公樓」身價也高出附近行情一截，例如「將捷巴菲特」7年大漲四成，每坪突破百萬元，顯示捷運辦公樓躍居不動產投資市場新寵兒。

仲量聯行指出，根據實價登錄，北市捷運共構宅行情比周邊同質性住宅平均高出15％，顯示在購屋人心目中具有相當價值，至於北市共構商辦也和捷運聯開宅一樣，不但保值也更具增值性。

仲量聯行調查發現，「將捷巴菲特」在實價登錄上路當年每坪價格約79.8萬，2019年8月最新交易價已達111.8萬元，不到7年漲幅高達四成，刷新聯開商辦大樓的新紀錄。調查也指出，捷運共構或緊鄰捷運站的辦公室如「台北101」、「國泰置地廣場」、「宏盛國際金融中心」、「將捷國際商業大樓」、「聯邦佳佳大樓」等，平均漲幅約35.2％。

仲量聯行指出，捷運中山站的共構辦公樓「皇翔中山」預計20日以底價24.4億元標售，為今年唯一釋出的頂級商辦，也是稀有的雙捷運共構商辦。全案標準層設計一層一戶，坪數450坪，預期可望改寫西區辦公室新高。

全聯福利中心不只賣商品，也積極投入公益。其中，位於北市大安森林公園內的「台北健森房—活水飛輪」，就是由全聯慶祥慈善事業基金會共同參與打造，設有20台活水飛輪，迄今已吸引逾4.68萬人次使用，累計活化6千萬公升的水，相當於31.66座標準游泳池，要用「城市的能量涵養一座森林」，是目前世界首創的生態共好設施！

該項設施除位在大安森林公園內、緊鄰水畔的地理位置優勢外，其特殊之處在於，透過每個人使用設施踩踏飛輪的過程，踩踏動能會轉化為汲水能量，藉此帶動地底水撲滿的水循環，讓水的含氧量增加、活化水質，民眾還可選擇「3分鐘衝刺」、「不限時耐力」或「1對1挑戰」三種模式，不僅兼具娛樂、休憩、運動等功能，也為環境出一份力！

全聯表示，由臺北市政府指導，大安森林公園之友基金會與全聯慶祥慈善事業基金會主辦的「大灣草圳」第一期工程，於去年7月順利完工，其中，由米蘭營銷與噪咖藝術、環藝工程共同策劃的「台北健森房—活水飛輪」，不僅造型時尚新穎，全年度24小時對民眾開放，迄今更是獲獎不斷。

全聯指出，該設施目前獲得獎項包括2019 DSA數位奇點獎品牌體驗與促動行銷類別大獎及五金一銀二銅，以及4A創意獎一金四銀一銅、2019倫敦國際獎華文創意類一銀三銅、Ad Stars韓國釜山國際廣告水晶獎、 IFLA國際景觀建築協會Outstanding award傑出獎。

全聯說，「大灣草圳」計畫是重現台北歷史最重要也最具代表性的瑠公圳人文願景起始工程，目前由全聯慶祥慈善事業基金會認養大安森林公園段的建設，將分成六期施工，每期工程都以水撲滿的概念為基礎，建設不同的設施，讓民眾能夠藉由使用設施，一起參與促使生態活化的過程。

全聯進一步說，去年在全聯慶祥慈善事業基金會贊助下，已開始於大安森林公園內打造一條兼具調節氣候、改善防洪排雨、讓巿民親近的多元價值都會生態親水廊道，隨著大灣草圳的誕生，台北城消失數十年的水圳文化也將慢慢回到民眾生活，不但具有深刻的人文意義，也將是繼螢火蟲在臺北市成功復育後，另一個重要的生態環境議題。

台中房市今年銷售熱度在六都中表現可圈可點，吸引建商搶進台中大肆獵地，帶動各區地價屢創新高，加上營建成本持續攀升，台中外圍區域如北屯機捷特區，預售屋每坪單價已站穩「2」字頭；在外溢效應發酵下，預期蛋白區如北屯區廍子段、太平區新光段，「1」字頭預售案明年就快絕跡！

台中地產商表示，房地產市場已進入微利時代，建商為求快速去化個案，推案策略逐漸調整，例如「遠雄之星」清水區造鎮案，以「低單」、「低總」、「高CP值」與品牌加持成功聚攏購屋客，最新的「遠雄之星8」每周平均吸客破百組進場，每坪開價16萬元起。

廍子重劃區移居人口成長率居北屯區之冠，近年來隨著地價上漲、建商高薪搶工，帶動土地、工資提高，目前該區域每坪開價在23~25萬元，區域房價即將站穩「2」字頭。

深耕北屯區、且推案量首屈一指的總太地產，在廍子段連續熱銷七個建案後，今年第四季再推總銷66億元的造鎮新案「總太聚作」，採全齡聚落的規劃概念，產品規劃1-3房、每坪開價16.8至19.8萬元，加上祭出「買房送家具」的早鳥優惠活動，進場半個月銷售量已衝破300戶。

此外，寶佳集團選擇滾動式策略，於外圍地區推出低單、低總產品爭取年輕首購族目光。今年台中市政府所辦理區段徵收配餘地標售，寶佳集團看準北屯、太平等區域的人口紅利，大手筆砸下逾54億元重金，大舉搶購太平區新光段、育賢段土地，合計七筆共1.42萬餘坪。

其中，寶佳集團旗下的櫻花建設，近期於太平區育賢段推出「大櫻國」案，規劃24~51坪，每坪開價已達23~25萬元；此外，大毅「熊幸福」每坪成交價2字頭起，太平區「1」字頭預售案將絕跡。

大台北華城豪墅成買賣熱點，近一年出現3筆鉅額實價，其中「七天四季」豪墅社區一年便累積揭露逾40億元的實價資訊；根據最新實價資訊，8月外資以4.2億元掃進7幢大台北華城豪墅，為近一年來第3筆總額4億元起的鉅額豪墅實價。

根據內政部實價網，8月揭露新北市新店區禾豐七路7幢豪墅實價4.2億元，均為地上3層、地下2層建物，總坪數約846.72坪（含14個車位），買家為英屬維京群島商領標有限公司。

回顧過去一年該社區的實價揭露，1月揭露單宗總價20.5億餘元實價，買賣資訊為26幢豪墅，地坪合計近3723坪、建坪合計近4452坪，平均單幢要價近8000萬元；7月同樣一口氣揭露26幢豪墅，總價近16.63億元，地坪合計約2853坪、建坪近3583坪，平均每幢近6400萬元；8月又揭露外資買豪墅實價。

據了解，該豪墅建案2009年曾傳出由具港商背景的恆豐地產集團與承磐建設合作，是近幾年港資在大台北華城推出的豪墅案。該社區基地面積達2.2萬坪，共興建100幢獨棟豪墅，建坪規劃140、180及250坪，訴求景觀佳、高級會館，陸續在2016至2018年分批完工。

據地籍資料，對照3筆實價的買家與賣家背景，其中部分與台塑「小王子」王文堯名下泰源投資、泰特科技設立公司的所在地有關聯，且王文堯本人去年8月及今年1月合計以近3.6億元買下該社區3幢豪墅。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，美中貿易戰、產業鏈重置、CRS（共同申報準則）帶動全球避稅潮，以及政府規劃境外資金回流專法，都吸引資金、產業尋找避風港；而香港動盪更引發新一波蠢蠢欲動的跨境、回台置產需求。

僑外資布局 台北是優選
黃舒衛進一步表示，從亞太各主要都市豪宅價格趨勢來看，台灣從2014年豪宅稅、囤房稅、新屋構造標準單價三漲後，當年起跌且連跌5年、累積跌幅達9.3％；次差的香港2015年維持平盤、且總結有8.3％漲幅。他說，僑外資布局可能補漲的亞太城市，外資優先選擇的絕對是台北，而新北市對於退休族、高資產跨國工作者更具吸引力。

昇陽（3266）明年有台北松江南京「十里華」、內湖「金龍路」案入帳，總銷金額共13億元。昇陽專注在大台北地區，近年推案以都更案居多，預定2023年起陸續完工後，推升新一波業績成長。

展望未來，昇陽總經理簡伯殷透露，手上至少還有四個案子正在洽談。

昇揚今年業績主要來自台北「城中」、「文薈」兩案，總銷金額分別為20億元及5億元，前三季累計稅後純益2.18億元，年增25.93%；每股純益（EPS）為0.62元。昇陽表示，截至11月底為止，「城中」已經交屋四成，「文薈」已經交屋七成。

簡伯殷指出，大台北地區人口密度高，住房需求越高，目前公司發展以在大台北地區的住宅為主。不過，大台北地區土地取得不易，因此近年新推案清一色是都更案。

目前昇揚手上的預售都更案有三個，包括永和「昇陽國詠」，總銷金額約28億元，預計明年1月動工，共有兩棟建築物，分別於2022年下半年、2023年下半年完工；台北基隆路一段上的「昇陽國際」，總銷金額約60億元，預定2025年完工；「聚昇揚」目前預售率四成，總銷金額約22億元，預定2023年完工。

另外，北投「麗方」正在興建，總銷22億元，預計2021年完工。

簡伯殷表示，雖然商辦市場現在很夯，但商辦多半是整棟銷售，出於營運穩定考量，還是傾向發展住宅，當前手上至少有四個都更案子正在規劃，與地主洽談中

根據統計，六都住宅目前平均待售總價均創近三年新高，台北市已突破4,000萬，其他五都總價都在1,200萬元以上。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，待售總價節節升高，和房市景氣回穩、屋主心態轉硬、市場高總價物件增多有關。由於便宜的很快就賣掉，剩下的大多都是單價貴、總價高的房子，平均總價因此明顯攀升。

根據屋比房屋統計， 近三年六都住宅平均待售總價均呈逐年增高，其中台北市從前年3,802萬，去年升高到3,853萬，今進一步突破4,000萬至4,031萬元，距離上班族買得起的價格愈來愈遠。

排名第二為台中市，目前住宅平均待售總價為1,795萬元，已近1,800萬。第三新北市，較2017年增加70萬至1,777萬元。

高雄近三年總價攀升約250萬元，漲幅約二成，六都最多，目前平均要價已逾1,500萬元。桃園、台南也都在1,200萬以上，接近1,300萬元。

陳傑鳴表示，台北屋主調漲售價情況並不多，平均待售總價攀高，主要是近來市場熱炒台商回流題材，許多豪宅投資人紛紛丟貨到市場，開高價試水溫，由於買方對景氣仍有疑慮，不願追價，這類物件賣不掉，愈積愈多，因此拉高平均總價。

台北以外，高總價物件滯銷情況也很普遍，但也有不少屋主看到景氣好轉，調高售價，高雄市最明顯，去年韓國瑜當選市長後，平均待售總價從1,200多萬快速拉高到1,500萬，先前去化不錯，現在高總價物件也出現賣不動情況。

陳傑鳴表示，住宅平均待售總價雖明顯拉高，根據實價資料，六都平均成交總價過去三年變化不大，台北市維持在2,400多萬，新北1,200萬，台中約1,000萬元，高雄、桃園、台南都在千萬元以內。

為解決企業用地不足的問題，新北市今（4）日表示，林口工一、新店寶高等產業園區均在興建中，尚有淡海二期、泰山楓江、樹林柑園及瑞芳二工等四個工業區在經濟部報編程序，未來可新增485公頃的產業用地；另外，原定今年底到期的「新北市工業區立體化方案」也將延長至2022年底，讓企業持續進駐新北擴大投資。

為了鼓勵企業成立營運總部及產業轉型升級，讓產業空間發揮最大效益，新北市府7月通過新北市工業區立體化方案，協助企業解決產業用地不足，已有14案件申請通過，且為響應廠商持續投資需求，新北市工業區立體化方案已延長公告受理申請至2022年12月31日。

此外，在提供發展空間部分，目前產業園區開發陸續進行中，包括林口工一重劃工程及新店寶高智慧園區119廠辦單元興建中，寶高二期也規劃啟動。另外，淡海二期、泰山楓江、樹林柑園及瑞芳二工等工業區也都進行經濟部報編程序，未來預計可創造485公頃的產業用地，讓更多企業及廠商進駐新北，擴大投資。

新北市府1月成立招商一條龍，與新北市不動產仲介公會合作，推動「用地計畫馬上辦」措施，截至今（4）日已辦理52場土地媒合會，整合公私有土地，成功媒合融成電訊等六件用地投資案簽約，助企業扎根新北。

新北市表示，透過擴充境內公有土地及產業專區、都市型工業區更新立體化等用地資訊，協助廠商進行投資評估及取得所需用地；並以捷運沿線場站開發為主軸，盤點產業空間，發展商業熱區等資訊（TOD發展熱區），提供投資新北多元資訊。

新北市經發局表示，截至11月底為止，招商一條龍已落實投資金額，包含完成投資、建廠中及取得建照者，合計為1,099億元，創造逾2.5萬個就業機會。

　房企生存“冰火兩重天”：30強銷售額占全國一半！小房企或迎來破產潮…行業已成“巨頭的遊戲”？

　　導讀：華創證券的一份報告指出，今年前10月，30強房企的銷售金額已經占全國房地產銷售額的一半。而在2011年，這一比例僅為15%左右。

　圖 / 21世紀經濟報導（宋文輝 攝）　圖 / 21世紀經濟報導（宋文輝 攝）
　　12月2日，世茂房地產控股有限公司發佈公告稱，今年11月實現合約銷售額約305億元，合約銷售面積178.31萬平方米，同比分別大漲60%、61%。以價換量是世茂取得銷售突破的主因，當月世茂的平均銷售價格為17106元/平方米，比10月略降4.8%。

　　至此，今年世茂已經實現了2277.3億元的銷售規模，提前完成2100億的年度銷售目標，並重回行業前十。

　　對於龍頭房企來說，剛剛過去的11月並不“寒冷”。雖然恆大在收割完“金九銀十”後出現銷售下滑，但很多中型房企仍在加速衝刺。根據易居克而瑞的統計，今年前11月，百強房企的銷售金額達到10.3萬億元，同比上漲17.7%。其中，11名到30名的中型房企銷售增速為26%，為最迅猛的一個群體。

　　這一群體的崛起，使得大中型房企的市場佔有率加速提升。華創證券的一份報告指出，今年前10月，30強房企的銷售金額已經占全國房地產銷售額的一半。而在2011年，這一比例僅為15%左右。

　　“這個行業最終會變成‘巨頭的遊戲’。”有房企人士如此總結。

　　“千億軍團”將超30家

　圖 / 21世紀經濟報導（宋文輝 攝）　圖 / 21世紀經濟報導（宋文輝 攝）
　　今年11月份，萬科實現合同銷售面積364.5萬平方米，合同銷售金額545.4億元，繼續維持穩定。今年以來，萬科的月度銷售規模維持在430億至670億之間。如果拋開今年2月春節因素的影響，萬科的銷售資料基本沒有出現大起大落。

　　今年前11月，萬科累計實現合同銷售面積3697.4萬平方米，同比增長2.73%，合同銷售金額5735.3億元，同比增長5.44%。

　　恆大曾在8月末啟動大範圍的價格優惠策略。受此影響，“金九銀十”期間，恆大接連刷出831.3億元、903億元的行業月度銷售記錄。到11月，隨著促銷措施逐漸退出，恆大的銷售額大幅下滑至370.6億元。

　　即便如此，今年前11月，恆大仍然憑藉5805.6億元的銷售規模反超萬科，升至行業次席。

　　房地產業的“銷售之王”仍是碧桂園。今年以來，碧桂園不再公佈全口徑銷售資料，而改為發佈權益銷售金額。根據易居克而瑞的統計，今年前11月，碧桂園的全口徑銷售資料已經達到7515億元，同比增長13%。

　　易居克而瑞的統計還顯示，融創在前11月實現5004億的銷售額，同比增長20%。至此，中國房企的“5000億俱樂部”已經擴充到4個成員。

　　在已經發佈銷售資料的房企中，銷售資料以增長為主。今年前11月，新城控股(33.830, -0.11, -0.32%)合同銷售2465.62億元，同比增長24.17%；融信銷售1260.93億元，同比增長16.5%；奧園銷售1012.7億元，增長37%。但小型房企表現不佳，前11月景瑞控股的銷售規模為206.31億元，同比下降4.55%。

　　今年以來，房地產調控政策持續施壓，部分區域市場也出現下行。為了回籠資金，品牌房企普遍加大了銷售力度，並使得銷售升溫。大中型房企中，除綠地、泰禾等少數企業出現下滑外，業績“飄紅”仍是主旋律。

　　易居克而瑞發佈的資料顯示，今年前11月，百強房企全口徑銷售金額約為10.3萬億元，同比增長17.7%。

　　銷售的普遍增長，也抬高了行業的規模門檻。按照該機構的統計，截至今年11月末，已有27家房企的銷售規模超過千億。到今年年末，預計“千億軍團”的數量將突破30家。而在5年前，千億房企僅有7家。

　　房企生存“兩重天”

　　隨著行業供需關係的逆轉，以及樓市調控的常態化，近些年，房地產業的集中度正在加速提升。

　　根據華創證券的報告，2019年1-10月，50強房企銷售金額達到7.5萬億元，占全國商品房銷售金額的比重已經超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強房企銷售額占比從15%上升到50%；10強房企銷售額占比從10%上升到30%。“行業集中度加速提升。”華創證券如此總結。

　　“房地產行業一直都是以規模為導向。”中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報導表示，規模較大的企業在融資、拿地中有明顯的優勢，銷售中也容易獲得品牌溢價。所以，“房企要想提高競爭力，做大規模幾乎是唯一的路徑”。

　　近幾年，調控政策持續施壓，部分區域市場進入下行期，規模的加持顯得更為重要。

　　21世紀經濟報導記者獲悉，隨著融資政策的收緊，今年以來，多數銀行發放房地產開發貸的範圍已經從“50強房企”，縮減至“30強房企”。

　　信託公司也越來越“挑剔”。某知名信託機構相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，除了看房企的排名外，也對專案所在的城市、區位等有嚴格的要求。因為信託對投資回報率要求高，必須選擇“最好的專案”。

　　北京某千億級房企相關負責人向21世紀經濟報導記者表示，“我們的融資管道也一直比較暢通，只是（在市場不好時）成本要高一些。銀行授信額度每年都用不完。”

　　相比之下，小型房企更容易出現資金問題。據統計，2019年以來，共有13只房地產行業債券違約，涉及發行主體3個，分別為頤和地產、國購投資和華業資本——均為小型房企。而今年10月，三盛宏業也因未能兌付內部理財產品而遭遇員工“維權”。

　　張大偉說，從比例來看，目前真正出現債務違約的企業數量占比很小，說明行業還沒有惡化到小公司活不下去的地步。但與融創動輒啟動百億級收購相比，小房企的日子可以說相當不好過了。

　　他表示，行業集中度提升的趨勢還將持續。“很多小企業已經拿不到地，沒有沖規模的後勁，但大房企還在不斷拿地。”根據中原地產的統計，今年前11月，50強房企的拿地支出已經突破2萬億，同比上漲17%，創歷史新高。

　　“房地產業最終會變成‘巨頭的遊戲’。”前述房企人士認為，如果樓市調控不出現根本性的鬆動的話，未來行業有可能出現一波破產潮，其中以小房企為主。中型房企則會出現分化，“要麼趕超，要麼掉隊。”

臨近年底，開發商在面臨銷售總量和回款率雙重壓力下，選擇積極推盤、降價促銷。不少開發商推出了前期“捂盤”的優質項目，這些項目無論從價格還是品質上，都有很大吸引力。

中國證券報記者瞭解到，不少開發商為了實現年底回款，對客戶付款方式和付款週期都提出了較嚴格要求，全款客戶議價空間較大。在大力促銷的背景下，不少開發商銷售業績取得不俗表現，多家規模房企業績屢創新高，部分房企提前完成或逼近全年銷售目標。

積極促銷推盤

近日，中國證券報記者走訪位於北京地區多處新樓盤發現，臨近2019年年底，開發商普遍加快了推盤進度。

有的開發商根據購房時間和繳款週期推出“返現”“折扣”的促銷活動。以位於豐台區某限競房專案為例，專案開盤當天，開發商就推出了“日進鬥金”“全款折扣”“當天簽約現金減免”等多項促銷活動。銷售人員介紹，從開盤起一直到2019年12月31日，簽約客戶可以享受每天返現金的活動。距離開盤時間越早簽約，可以返現金的天數就越多。根據簽約總房款不同，每日返現金的金額在366元-666元/天不等，此謂“日進鬥金”。此外，簽約當天定金交足20萬元以上，可以享受1萬元的優惠，簽約後1周之內交完全款，可以享受全款9.9折優惠。

不少開發商推出前期“捂盤”產品。以位於大興區義和莊地鐵附近某樓盤為例，中國證券報記者走訪發現，該樓盤近期對外推出了位於“樓王”位置的多個小戶型兩居室，價格也被開發商做成低於374萬元的“普通住宅”的模式。開發商還針對樓層、朝向欠佳的房源做了“特價房”處理。而在“金九銀十”期間，該樓盤銷售人員一致對外稱，兩居室已經售罄，只剩下定價在420萬元起步的兩居室，所有住宅均為“非普通住宅”。

多個高端樓盤項目也在近期推出“樓王”項目，吸引消費者購房。以位於南四環某精裝洋房別墅專案為例，近期開發商推出精裝“樓王”房源。據銷售人員介紹，無論是樓位置還是樓層位置，都是整個項目最優質的房源。開發商前期“捂盤”，是為了年底衝刺用。

為了促銷，開發商還在戶型定制、面積贈送上有了較大讓步。為了迎合換房客戶需求，多數開發商近期開盤專案在“普通住宅”和“非普通住宅”房源界定上大費心思。目前北京市依然按照2014年調整的普通住房認定標準界定“普通住宅”和“非普通住宅”：五環內總價需控制在468萬元以內；五環到六環總價需控制在374萬元內；六環外總價需控制在281萬元以內。記者走訪發現，為了迎合年底促銷，多數開發商樓盤專案根據所在環數不同，定制了“普通住宅”房源，有的把超出面積作為贈送處理，有的把超出價格作為精裝修處理。

以位於南四環外某限競房專案為例，公司主打戶型均為70平方米左右的三居室，將面積和總價都控制在“普通住宅”上限以內，二套客戶可以按照首付6成貸款，首套客戶3.5成貸款。此外，多數房源在房本面積基礎上進行了飄窗等區域的贈送。銷售人員介紹，緊湊三居戶型一方面可以滿足換房客戶對房間數量的要求，另一方面可以滿足貸款資質的要求。

開盤時間更早的一批項目，由於目前所售樓盤均為大戶型的“尾盤”專案，開發商為了儘快清盤，增加年底回款、減少人力和宣傳成本，優惠折扣力度更大。以位於朝陽區某限競房專案為例，專案2017年就已經開盤，銷售至今仍然有不少130平方米以上的大戶型房源在售。銷售人員介紹，如果全款買房，目前最高折扣可以達到9折甚至更低。

青睞全款客戶

中國證券報記者從多個開發商處瞭解到，臨近年底，不少銀行針對住房商業貸款客戶的放款週期與之前相比速度明顯放緩，加上銀行貸款本身還需要時間，如果是銀行貸款客戶，繳款週期都要推遲到2020年，這對開發商2019年銷售業績影響較大。

為了實現儘快回款，近期多數開發商對購房客戶的付款方式和付款週期都提出了較高要求。有的開發商直接表示，特定房源只接受全款客戶或住房公積金貸款客戶。

以位於房山區某一線開發商洋房項目為例，目前開發商大力推薦的房源基本都是2024年及以後交房的專案，針對這些項目，開發商對付款週期和貸款方式沒有特殊要求，但對全款客戶實行9.5折左右的折扣。而對於交房時間較早的專案，開發商要求客戶首付款必須年底之前交齊，不接受商業貸款客戶，總價格也不做任何妥協。

有的開發商近期對付款週期較長的客戶進行了統一清理。專案銷售人員表示，年底回款對開發商排名和完成全年目標衝刺至關重要。寧可犧牲一點總價，也要保證年底之前儘量回款，因此對於只交了少量定金、付款週期長的客戶進行了勸退。回收回來的房源做成降價促銷的特價房，這些房源總價與之前的銷售價格相比低了不少，但是只針對全款客戶或付款週期短的客戶進行銷售。“如果真的是全款，價格還可以優惠。畢竟開發商拿到款項後，可以積極進行土拍，提高周轉率。”

銷售業績不俗

在大力促銷的背景下，不少開發商銷售業績取得不俗表現，一線梯隊龍頭房企業績屢創新高，逼近全年銷售目標。以中國恆大為例，公司12月2日晚披露的11月份銷售簡報顯示，2019年11月公司共實現合約銷售金額約為人民幣370.6億元，較去年同期增長約8.8%，合約銷售面積約為386.5萬平方米，合約銷售均價為每平方米9589元。據測算，截至2019年11月，中國恆大合約銷售額5804.3億元，距離2019年全年業績目標的6000億元，相差不足200億元。

部分房企11月業績出現較大幅度增長。以世茂房地產為例，公司12月2日晚在港交所公告稱，公司11月合約銷售額約為305億元，同比增長60%；合約銷售面積為178.31萬平方米，同比增長61%。公司11月份平均銷售均價為每平方米17106元。2019年前11個月，世茂房地產累計合約銷售額約為2277.3億元，累計合約銷售面積為1277.83萬平方米，同比分別上升47%及36%。

2019年，世茂房地產的銷售目標為2100億元，截至11月底已超額完成年度目標。

克而瑞研究中心指出，臨近年底，為衝擊年末業績，房企開始逐漸加大供貨力度，整體業績環比略有上升。2019年11月，TOP100房企單月權益銷售金額較10月有所提升，環比增長10.9%。從累計業績表現來看，百強房企1-11月的累計權益銷售金額同比增長6.5%，增速較上月也略有提升。目前市場整體的去化率水準仍處於相對低位元，市場真實情況並不像資料反映的那麼樂觀，未來在市場上比拼的還是房企的城市佈局、品牌效應和專案品質。

12月1日，中指研究院發佈的2019年11月“百城價格指數”顯示，11月全國100個城市新建住宅均價15105元/平方米，環比上漲0.21%，漲幅依舊處於較低水準。與此同時，下跌城市數量仍然在增加，100個城市中有40個城市環比下跌、5個城市持平、55個城市環比上漲。

從漲跌城市變化來看，房價環比上漲的城市數量減少7個，環比下跌的城市數量增加8個，跌幅1%（含）以上的城市有3個，較上月增加1個。

上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示：“全國市場仍然表現為繼續降溫，從以往的慣例來看，每到年底都會有稍稍降溫的現象，這種小幅震盪下行將會是近期趨勢。”

三四線城市面臨較大調整壓力

根據百城價格指數對10大城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、南京、天津、重慶）新建住宅的全樣本調查資料顯示，今年11月10大城市中住宅均價為27236元/平方米，環比上漲0.15%；10大城市中，4城環比上漲、6城環比下跌。

環比下跌的城市中，北京、廣州和武漢環比分別下跌0.25%、0.18%、0.14%；南京、天津和重慶（主城區）跌幅則在0.1%（含）以內。同比來看，10大城市除上海下跌0.40%外，其餘城市同比均上漲。

供應方面，重點城市整體推盤量較上月穩中略增；需求方面，市場整體去化較為平淡，天津、重慶、青島等地開盤去化率較低；價格方面，百城住宅均價環比漲幅依舊處於較低水準。

值得注意的是，11月住宅價格環比下跌的城市較上月增加8個達到40個。中指研究院預計，未來房地產市場整體將保持平穩走勢，但部分三四線城市房地產市場面臨較大調整壓力。

如原先登上過漲幅榜首位的西寧、昆明、烏魯木齊等城市在11月出現了較大跌幅度，其中跌幅最大的吉林、中山、秦皇島環比分別下跌1.07%、1.04%和1.00%；貴陽、福州、張家港、鄭州以及三亞跌幅在0.5%~1.0%之間；淄博、株洲環比均下跌0.48%。其他環比下跌的30個城市中，烏魯木齊、廊坊等23個城市跌幅在0.1%（含）-0.5%之間；泉州、贛州等7個城市跌幅在0.1%以內。

中國社科院財經戰略研究院《中國住房市場發展月度分析報告》中也對包括北京、天津、青島、濟南等一二線城市在內的10座城市作出預警，上述城市在三個月記憶體在“一般下跌”的風險，其中也包括廊坊、保定、張家口、滄州、煙臺、威海等三四線城市。

未來上述城市會不會迎來新的去化壓力？對此，盧文曦向《每日經濟新聞》記者分析認為：“上漲比較多的城市有個特點，基本都是長三角城市，現在長三角一體化概念正當時，也會有一定的積極助推。另外，這些城市本身的調控的力度就不是特別大，疊加一些政策的正面影響，漲幅就比較明顯。慣性趨勢來預判的話，應該還是有一個上漲，但是基於年底的因素，漲幅一定會收窄。”

對於三四線城市房價面臨的不確定性，盧文曦指出：“此類城市沒有太多調控政策，因此從投資的角度來看，資金是往調控少、機會多的地方去。當市場遇到波動時，這種推動力量就成為市場不確定因素。一旦產生下跌預期就可能引發大量拋售，增加市場的波動幅度。”

10大城市二手房價7城下跌

與新建住宅價格走勢不同的是，10大城市主城區二手住宅樣本均價環比下跌0.27%，同比下跌0.96%。除南京和深圳漲幅較大，上海環比微漲外，其餘城市均同環比下跌。

其中環比跌幅最大的是天津和重慶，環比分別下跌1.35%和1.04%，廣州、武漢和杭州跌幅在0.5%以內。主城區二手住宅價格環比上漲的城市中，深圳環比上漲0.52%；南京和上海漲幅分別為0.13%和0.01%。

11月房價同比跌幅最大的則是重慶，同比下跌6.06%。包括重慶、天津等8個城市同比均下跌，其餘城市均上漲，下跌和上漲城市個數與上月持平；天津、武漢、杭州、廣州、北京和上海跌幅在5%以內。

而南京、深圳房價則分別上漲3.54 %、1.53%。對於深圳市場，盧文曦認為受政策影響更大一些。“比如說深圳大灣區概念，還有中國特色社會主義先行示範區，包括其人才政策也是很有吸引力的，還有豪宅標準變動，市場關注度高，因此深圳漲得最多。從競爭力來看的話，深圳應該還會有一個上漲的動力。”

《每日經濟新聞》記者注意到，上海同比下跌0.17%，是唯一同比跌幅在1%以內城市。盧文曦分析認為，上海政策比較穩定，也沒有鬆動的空間，市場預期也比較平穩，從交易的節奏來看，基本是符合市場預期。

“總體而言，未來市場分化還是不可避免的。每個城市的情況不一樣，很多城市的人才政策等進行了一些變動，樓市也相應會有一些變化，畢竟年關將至，還是會呈現慢慢降溫的趨勢。但是需要引起注意的是，從目前一城一策調控方針來看的話，對於一些短期連續漲幅過大過快的城市不排除樓市調控的舉措會出臺。”盧文曦判斷。

這是頭部房企的大時代。

中小房企尋找資金日漸艱難，頭部房企融資卻火力全開。

在歲末的這一個季度，包括萬科、中海、華潤和龍湖等頭部房企均拋出了多種模式的融資計畫，萬科ABS成行、中海再發美元票據、華潤配股融資，龍湖被上交所受理了180億元公司債——所有融資計畫特徵都十分明顯：管道多元，成本低廉。

市場份額、行業資源正在進一步向頭部房企集聚。在行業入冬之時，穩健的財務結構使得這群頭部房企能夠安然地“屯糧過冬”。對於中小房企而言，這個冬天尤其難捱，但對頭部房企，這或許是他們的大時代。

“抓緊時間屯糧”

兩天前，中國海外發展在港交所正式掛牌發行了一宗2029年到期的有擔保票據，該票據已發行規模2.94億美元，利率為3.05%。

這其實來自於今年7月中海地產在香港設立的境外中期票據計畫，在此境外中期票據計畫下，中海日後可根據融資需求，靈活把握市場視窗，發行不同規模、幣種、票息、期限的債券，提升境外融資效率。

這是中海地產在香港首次設立的境外中期票據計畫，在此之前，雖然其登錄港交所已久，但融資一直最為依賴銀團貸款，鮮少發行外幣債。

2019年7月，中海地產發行了票息為3.45%的10年期美元債，以及5.5年期20億元港幣固息債券，票息為2.90%。上述三筆融資，在行業內已是最低水準之一。

同為央企的華潤置地則在今年10月拋出了配股融資的計畫。2019年10月22日，華潤置地公告稱，持有該公司約61.2%股權的華潤集團（置地）有限公司，按每股股份33.65港元的價格，向不少於六名獨立承配人配售2億股，配股融資所得淨額約為67.2億港元。

“配股融資”是今年融資尤為艱難的情況下，不少房企選擇的一種融資管道，但于華潤置地，其顯然不只是因為“融資艱難”，而是在行業下行之時廣積糧的一種選擇。

除了配股融資之外，華潤置地新近還增加了一筆銀團貸款。2019年11月24日，華潤置地與多家銀行組成的財團訂立一份貸款融資協議，獲授86億元定期貸款融資，為期五年。

融資環境趨冷之後，ABS也成為頭部房企籌資的重要管道。12月2日，據深圳證券交易所披露，萬科-國信證券購房尾款資產支持專項計畫第十二期專案狀態更新為通過，該項資產支援專項計畫為ABS，由萬科企業股份有限公司發行，擬發行金額為11.5億元。

據“鎂刻地產”記者根據公開信息統計，萬科今年下半年以來已經發行了總額超過35億元的ABS，萬科也一直是ABS的發行大戶，據天風證券統計，截止至2019年7月，萬科的ABS存量發行總規模超過1000億元。

“有錢才能過冬”

頭部房企的融資動機與中小房企求生存存在著本質上的不同。

一名長期跟蹤A股上市房企的分析師告訴“鎂刻地產”記者，“越是過冬越是現金為王，一旦天氣越來越涼了，還是手裡捏點錢的好。如果成本不高，那就圈點錢吧，留著還能橫向收購一些快撐不住的小公司或專案，擴大地盤呢，這年頭不怕錢多。”

“成本不高”“不怕錢多”或許是這些頭部房企融資管道全面鋪開的重要緣由。無論是中海、華潤或是萬科，其融資成本都算是這個行業的最低水準，負債率也一直保持在十分穩健的範疇，即使是杠杆率微升，也足夠禦寒。

拿錢之後，規模擴張就更有底氣了。事實上，上述幾家房企，雖然在財務結構上保持安全，但在過去幾年一直免不了因為“穩健”而錯失機會的指責，因而在資金面管控偏緊的情況下，或許成了它們規模躍進的機會。

華潤置地在拋出配股融資計畫之時就毫不諱言，所籌得的資金中，60.5億港元用於購置及開發與本集團專案有關的土地；約6.7億港元用於該集團一般營運資金用途。

中小房企融資多數是“借新還舊”債務置換，而財大氣粗的華潤置地就豪氣地表示，配股就是為了“買地”。

最會賺錢的中海又何嘗不是，它的淨負債率上升已經說明一切。過去很長一段時間，中海地產的淨負債率一直保持在30%左右，但今年年中，這一資料被刷新到38.3%，這歸因於中海在土地市場上的積極。

據中指院的資料，今年前11個月，中海地產斥資928億元拿地，這一數據僅次於萬科、碧桂園和保利發展，在土地市場上，中海地產露出了兇狠的一面。

但這或許就是時勢贈予他們的機會。“中小房企耗不起的，頭部房企份額會更加集中。”一名港股分析師指出。

上述分析師續稱，“如果說過冬，多拿點錢不一定就好，畢竟還是有利息的。但如果是頭部企業，那就要看得更遠一點：過冬是對融資成本高的中小房企而言的，對於頭部企業來說，可能是機會呢？對手撐不住了，自己還行，那就是機會，吃掉他們！”

目前市場上的商住公寓項目總體是過剩的，對該產品的嚴格規範使得開發商無法再鑽法律空子做商住公寓產品。

諸葛找房資料研究中心近日發佈專題研究稱，禁止“商改住”政策城市擴圍，自2017年3月北京出臺了針對商辦專案的調控政策之後，上海、廣州、深圳、成都、廈門、佛山等一線和部分熱點二線城市緊隨其後。未來，公寓市場依然以去庫存為主，預計短期內政策不會放開，且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機。

研究稱，自2017年3月北京出臺了針對商辦專案的調控政策之後，上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點二線城市緊隨其後，到2019年8月，廈門出臺最嚴“禁公寓令”，商改辦、商改住全部杜絕。緊隨而來的是11月15日，佛山出臺新政禁止商辦變公寓。綜合多地調控政策來看，不得擅自改變為居住用途，成為基本原則。對房地產開發企業違反規劃將商辦類房地產專案改為居住用途的，均採取“一經查實、嚴肅處理”的堅決態度。關於“商改住”和“商改辦”，每個城市的政策強度不一，政策限制公寓入市，公寓市場如何破局成為難題。

政策：禁止商改住政策城市擴圍，未來收緊大勢所趨

研究稱，從出臺政策的城市分佈可以看出，以一線城市和熱點二線城市為主，長三角和珠三角區域集中分佈。住宅市場限購需求外溢導致公寓市場過熱從而推動調控政策的出臺，一線城市和熱點二線城市房地產市場發展迅速且調控政策相對更為嚴格，投資客更加看好。

研究指出，從政策針對方向來看，規範商辦性質禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件，除此之外，北京還規定了最小分割單位不得低於500平方米以及二手商辦專案出售必須全額付款等條目；深圳、成都等地側重於供給端的產品設計管控上；北京和廣州在轉讓方面規定已購買的商辦物業不能轉讓給個人只能轉讓給法人單位。

另外，研究還提出，北京、廣州、上海等城市還出臺了鼓勵商改租政策，為商辦性質用房提供了另一條出路。“商改租”政策出臺的背後，是我國一二線城市大量商辦物業閒置的現狀。因為調控收緊等多種原因，商辦物業積壓情況嚴重。對於開發商來說，大量商辦物業房源空置積壓既是極大的資源浪費，又面臨極大的銷售壓力，因此“商改租”落地是順應市場需求的節奏。但在最終的執行過程中，各地均遇到了很多問題，目前實際推進並不順利，仍需執行政策進一步細化。



公寓政策重點方向

研究分析稱，公寓調控政策的陸續出臺，非住宅類市場將迎來重大變化。住宅和公寓產品將會有明顯區別，未來商辦地塊必須以商辦進行銷售。同時，相關政策的出臺對於商辦市場來說也是一個大的利空。辦公產品本身去化艱難，以後商辦地塊不能做公寓產品，產品價值受抑制。商辦地塊與住宅地塊的地價進一步拉開。對於購房者來說入手要更加謹慎，精裝修挑高式公寓等打擦邊球的產品，因其擅自加層、增加建築面積等違法行為，導致其存在一定風險；同時也使得開發商想占小便宜、打擦邊球越來越難。

各城市走勢：政策影響市場活躍度，量普遍下跌

研究稱，政策出臺後，對當地的商住公寓市場或多或少有些影響，選取2017年出臺禁止商改住政策的北京、上海、廣州、深圳、南京、東莞六個城市，結合各城市的政策前後公寓市場的量價變化來判斷政策對公寓市場的影響。

成交量：不同城市影響分化，北京、上海遭到致命性打擊，廣州、深圳次之。北京、上海在2017年3月出臺政策後，2017年、2018年公寓成交大幅下滑，在成交面積方面，北京2017、2018年同比下降85%、97%。上海則分別下降94%、64%。從月度資料看，政策出臺的首月，也就是2017年4月，北京、上海公寓市場成交面積斷崖式下跌，環比跌幅分別為97.4%、51.1%，且之後成交一蹶不振，上海單月成交不足1萬㎡，北京則多月無成交。

廣州2017年3月限制商改住，並規定商改住只能售給企業，政策出臺首月，成交面積下滑嚴重，降至7.37萬㎡，環比大幅下降77.1%。2017年全年同比下降42%，然而，2018年12月，廣州公寓政策不再限制銷售對象，2018年12月銷售面積創2017年3月以來新高，全年降幅收窄，僅為13%。

深圳於2017年5月雖然限制商改住，但政策並未限制購買方，加之深圳住宅嚴重稀缺，公寓市場較為堅挺，在出臺後的首月，政策效應並不明顯，2017年公寓銷量繼續上漲，同比增速為66%。然而，一方面，由於政策的影響，部分購房者對商住公寓的升值空間存疑，另一方面，2018年深圳商住公寓5年限售，2018年成交面積較2017年下降46%。

南京、東莞的公寓政策的影響較為溫和，成交面積變化不是很大，尤其是南京，2017年、2018年商住公寓的成交面積同比下降分6%、2%。東莞於2017年10月出臺政策，2018年商住公寓成交面積同比下降18%，整體影響力度不大，屬於穩中趨降的局面。

成交價格：價格影響滯後於量，除深圳外，其他城市價格不同幅度下跌。從成交價格走勢看，政策出臺後，價格上漲動力不足，除深圳價格呈現上漲趨勢外，其他城市價格均不同幅度下跌。其中，北京價格下降幅度最大，2019年前10月，北京公寓平均成交價格34013元/㎡，與2018年相比下降41.1%。上海的公寓市場自2017年起大力核查商改住項目，並針對"類住宅" 進行"拆牆、拆煤氣、拆上下水"的整改。2017年之後，上海公寓價格呈下跌趨勢。

南京、廣州、東莞2019年前10月平均價格較2018年分別下降6.6%、4.4%、4.4%。

深圳由於新建住宅專案稀缺，雖然政策擠壓了一部分需求，但價格仍較為堅挺，2019年前10月，深圳公寓平均價格為65196元/㎡，與2018年相比上升18%。

影響力：政策影響市場活躍度，量普遍下跌。研究分析稱，綜上所述，禁止商改住政策影響了商住公寓市場的活躍度，購房者及投機者入手商住公寓更為謹慎。量的持續下降就會帶來價格的下降。整體來看，北京、上海受政策影響嚴重，對公寓市場堪稱是致命性的打擊，量價齊跌；再次為廣州。南京、東莞影響溫和，量價微跌。深圳因其市場具有特殊性，商品住宅嚴重缺乏，並且公寓市場有高端需求客戶帶動，市場在政策出臺後依然保持整體上漲。但對其他城市來說不具備借鑒意義。

研究分析指出，最近出臺政策的城市中，廈門由於政策較為嚴厲，違反可無償收回土地使用權，預計對公寓的成交量影響較大。佛山對商辦用地項目規劃建設方面加以限制，不得建設公寓產品，銷售過程中不得銷售該類產品，不得誤導消費者，並且要向購房者公示宣講商辦專案與住宅專案差異，並且明確提出商辦類專案是商水商電、配套上不得落戶上學等，預計將對市場產生較大衝擊。

典型城市商辦市場現狀及趨勢特徵

北京：政策出臺後，量價齊跌，商住公寓市場“一蹶不振”，生存艱難。

供銷情況：326政策效應顯著，成交斷崖式下滑。隨著住宅價格的上升，商住公寓產品因總價低、不限購等特徵逐漸成為商品住宅的替代品，2009年起商住公寓成交量逐漸上升，至2016年，商住公寓成交面積達到頂峰，全年成交402.9萬㎡，是2015年的2.8倍。然而，2017年3月26日，商辦新政規定在建項目不能售給個人，存量項目出售需具備購買住宅資格並全額付款，政策影響顯著，2017年後，商住公寓成交斷崖式下滑，曾經的火熱一去不復返，2018年市場更為冷淡，全年僅成交1.8萬㎡，2019年成交較2018年略微好轉，但遠低於政策之前的成交水準。

供應方面，政策出臺後，一方面，開發商入市商住專案更為謹慎，另一方面，新增土地不能建成商住公寓，因此供應也是寥寥無幾，2017年3月後，北京商住公寓供應僅新增7.99萬㎡，共647套，僅2017年11月及2018年6月迎來少許供應，分別是通州的合景中心及通州的萬科大都濱江。2019年0供應，公寓進入消化存量項目的時代。

成交價格：政策後價格明顯下降，依然無法扭轉“有價無市”市場。326政策後，商住公寓的繁榮景象一去不復返，市場成交冷淡，價格上升動力不足。根據資料顯示，2017年、2018年商住公寓平均價格為分別為44675元/㎡、57863元/㎡，同比上漲50.1%、29.5%，主要原因是政策後，商住市場難以交易，一些遠郊區且品質低的商住項目被迫退市，甚至面臨大面積退房，部分優質商住專案艱難生存，2018年僅5個專案入市交易，且均位於通州區，因此拉高全市商住均價。2019年，經歷了一年多的政策消化，部分商住公寓嘗試性入市，然而，受限於交易條件成交並不樂觀，只能採用降價跑量，2019年商住公寓成交價格30900元/㎡，同比下降46.6%。

庫存：隨著成交速度減慢，去化週期高達117個月。2018年，隨著公寓去化艱難，多個月份無成交，且供應少，僅2018年6月萬科•大都會濱江入市，然而去化不樂觀，庫存面積較5月上升，達142.7萬㎡，環比上升3.6%。隨後商住公寓進入持續低成交的局面，庫存穩中趨降。截止到2019年10月，庫存面積為135.5萬㎡，同比下降4.3%，去化週期116.9個月，同比下降91.8%。

項目：326政策後市場有價無市，去化艱難，成交難求。2008年後，住宅價格攀升，低總價的商住公寓逐漸成為開發商香餑餑的專案，入市項目逐漸遞增，至2016年達到高峰，全年成交覆蓋216個項目，2017年，政策後全年成交項目123個，較2016年下降43%，2018年更是僅5個專案入市，且全部集中在通州區，2019年，入市項目增多，截止到2019年10月，成交共覆蓋27個項目。

南京：政策影響力較溫和，市場規模天花板顯現，價格小幅波動

供銷情況：連續四年月均成交4萬方左右，市場規模天花板逐漸顯現。2017年3月，南京出臺商辦建築不得按照住宅套型設計的政策，隨著商辦類住宅被嚴控，該類產品未來上市量將大幅減少，南京市場上的公寓產品將越來越少。2017年3月政策出臺後成交量出現一波成交小高潮，成交6.7萬㎡，環比上漲144.6%，隨後幾個月成交依然居高不下。4月份公寓市場新增供應12.21萬㎡，環比上漲82.2%。究其原因在於，政策管制商住公寓產品後市場上這種產品將越來越罕見，吸引了大批投資者。2016年以來市場月均成交均在4萬㎡左右波動，市場規模天花板逐漸顯現，而政策後的成交量暴漲，也只是短暫現象。

成交價格：2017年3月小幅上漲，價格波動幅度不大。從成交均價來看，波動幅度不是很大，2017年3月價格小幅上漲24.6%，2017年5月成交均價達到全年最高值25931元/㎡。南京針對公寓的政策相對而言較為溫和，政策規定將公寓的層高從4.8米限制到3.6米，主要影響的還是挑高公寓產品，從此loft等挑高公寓成為絕版。而在南京本就有大量小戶型住宅產品可以選擇的前提下，公寓產品的優勢不大。

庫存：整體庫存量較大且去化較慢，2019年10月去化週期17個月。南京公寓市場整體庫存較大，且去化速度較慢。2017年商辦整治政策出臺後，市場庫存及去化週期呈現逐漸上升趨勢，2019年9月庫存達到79.61萬㎡，去化週期長達17.4個月。在南京購買公寓產品主要是投資用途為主，而貸款和利率要求高而投資回報率有限的弊端，使得公寓去化難度較大。

廣州：330政策後成交斷崖式下跌，1219政策調控鬆綁後明顯回升，成交均價整體波動下滑

供銷情況：政策出臺後成交迅速轉冷，但整體好於北上，政策調整放鬆後刺激市場升溫。由於住宅限購和投資需求等因素的影響，廣州公寓行情也隨之水漲船高。到2017年3月供應29.81萬㎡，成交32.13萬㎡，達到近幾年的最高值。為了調控和規範公寓市場，廣州出臺了330調控政策，政策的影響力度較大，明確規定了商辦公寓的購買人只能是法人單位，個人不能購買公寓。政策的出臺使廣州的商住公寓市場瞬間陷入冰點，成交量呈現斷崖式下滑。到2018年12月廣州發文通知“330政策”成交的房地產項目，商服類物業不再限定銷售對象，調控鬆綁後銷售面積明顯回升，當月成交20.65萬㎡。從18年12月開始，廣州公寓成交量突飛猛漲，在政策及開發商年底衝刺業績的影響下，成交量居高不下；除了今年2月網簽的慣性回落外，鬆綁之後，公寓的單月成交基本在10萬㎡以上。2019年成交量逐漸恢復至非調控期間水準。

成交價格：價格小幅波動，整體呈現下滑趨勢。從成交價格上看，2017年公寓成交均價為近幾年最高，2017年公寓調控政策的出臺在短期內對價格有小幅影響，價格小幅波動，2017年4月價格下降至19415元/㎡。整體來看從政策出臺後到2019年10月市場成交均價處於波動下滑趨勢。

庫存：庫存及去化週期在政策後明顯上漲，1219政策後庫存穩步消化。廣州市公寓存量較大，自2017年330政策出臺後庫存量逐漸走高，截止至2018年11月庫存量達到160萬㎡，去化週期將近29個月，去化週期明顯拉長。“1219政策”出臺後，市場反應積極，公寓庫存穩步消化。去化週期明顯回落，2019年10月去化週期回落至10.6個月。

市場預判：收緊政策預計持續蔓延，公寓市場面臨降溫危機

研究分析稱，受到住宅限購的擠壓，公寓產品由於不限購成為市場大熱。受政策限制沒有購房資格或者資金不足的購房者把公寓作為住宅專案的過渡產品，導致近年來公寓產品成交大幅上漲。而實際上，公寓和住宅產品在性質、配套、收費標準、稅費等方面都存在很大的區別。近年來商改住導致的問題層出，主要是交付後居住使用上的商水商電等基礎配套，以及無法享有教育、落戶的配套導致的業主維權等，公寓市場亂象不斷。規範商住公寓市場政策的出臺是大勢所趨。

2017年3月以來，以北京、上海為首的一線城市和熱點二線城市相繼出臺了商辦政策規範市場，首先，商辦專案產品設計、規劃、報批環節更加規範，從各地政策相繼出臺後可以看出當地供應和成交出現不同幅度的下滑。其次，政策的影響力度較大，擴展城市範圍廣，且可以預見政策調控延續時間較長，調控目標是打擊商住公寓產品，規範商辦市場。

研究認為，從公寓市場的新增供應方面來看，各地新政出臺後，不少預備推售的公寓項目紛紛暫停並延後，根據新政進行整改中。新政出臺前已有推售但後續仍有不少貨量的樓盤，同樣是處於政策消化中，再推售情況也難以預計。隨著政策的逐步強化，實際入市的專案將大幅減少，且去化情況也不會樂觀，未來將持續保持該狀態的可能性較大。

從公寓市場的去化情況來看，政策條件嚴苛的城市專案面臨嚴峻的去化難問題，出臺整治政策的城市整體成交均呈現不同幅度下滑，市場觀望情緒漸濃，已經購買商住公寓的業主可能會急於拋售，隨之而來的是不少項目將會逐步下調價格，以價換量。

目前市場上的商住公寓項目總體是過剩的，對該產品的嚴格規範使得開發商無法再鑽法律空子做商住公寓產品。雖然部分城市出臺了鼓勵商改租政策，但執行過程中缺乏配套政策，整體實行情況不甚理想。未來公寓市場依然以去庫存為主，另外，政策短期內預計不會放開，且政策有可能從一線和熱點二線城市向其他城市蔓延，公寓市場將面臨降溫危機。

夾屋樓價逆市大勇，過去逾兩個月，港島、九龍、新界乃至全港夾屋造價高位全被打破或追平，其中鴨脷洲悅海華庭一個海景戶剛以連補地價975萬元售出，售價貴絕港島夾屋。

世紀21嘉聯地產董事林泰和稱，悅海華庭2座中層A室3房，實用面積605方呎，享海景，原業主以988萬元放盤兩個月，昨終由用家連補地價975萬元承接，造價雖較開價低13萬元（1.3%），惟仍貴絕港島夾屋，呎價16116元。原業主1997年以269萬元一手購入，未計補地價賬面賺706萬元，升值2.6倍。

港島夾屋王對上樓價高位，同由悅海華庭錄得，去年6月以連補地價960萬元成交，是次相隔近一年半紀錄被推高15萬元（1.6%）。

事實上，港島、九龍、新界以至全港夾屋造價高位，於過去兩個月全被打破或追平，如青衣宏福花園2座中層E室，實用面積706方呎3房戶，今年10月以1028萬元成交，改寫全港夾屋造價紀錄，而鑽石山悅庭軒於11月則有1座低層E室3房，實用面積656方呎，以968萬元易手追平九龍夾屋售價，今次輪到悅海華庭打破港島紀錄。

貝沙灣累劈450萬易手

另外，中原地產分區營業經理李梅芬說，屬早期居屋，毋須補地價的屯門居屋兆安苑，B座定祐閣頂層原圖則開放式戶，實用面積563方呎，新近以550萬元售出，樓價追平該居屋歷史高位，呎價9769元。原業主2014年斥資323萬元買入，賬面獲利227萬元（70.3%）。

個別豪宅錄跌價，中原地產分行經理高鵬說，薄扶林貝沙灣4期1座中層B室兩房，實用面積723方呎，望全海景，原開價2250萬元，原業主受社會運動影響，接連劈價，共減450萬元（20%）後，昨終不連車位以1800萬元售出，呎價24896元。據資料，其樓下一個低逾10層的低層同室，面積相同，早於2017年12月不連車位以1752.8萬元成交，今次中層單位造價相隔兩年僅較之賣貴47.2萬元（2.7%），反映造價幾乎重返兩年前。原業主2012年斥資1350萬元買入該單位及1個車位，未計車位市值，轉手賬面已賺450萬元（33.3%）。

一手住宅空置稅實施在即，今年發展商積極推售一手樓盤。利嘉閣地產指出，今年首11個月送交土地註冊處的一手私人住宅買賣登記（一般反映約1個月前的市況）共有20042宗，屬於2004年全年錄得26996宗以來，近15年一手買賣登記量首度突破2萬宗水平。

利嘉閣地產研究部數據顯示，今年11月一手買賣登記共有2091宗，較10月的1358宗多54%，涉及金額約196.73億元，亦較10月約168.39億元增約17%，兩者同屬今年5月以來的6個月高位。

超2018年 勢十五載最多

今年首11個月的登記量共20042宗，已較去年全年約15453宗，超出約29.7%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，政府今年10月宣布放寬按揭保險樓價上限（放寬按保）後，一手交投表現不俗，惟11月中旬社會運動急速升溫甚至癱瘓交通，發展商銷售新盤受到影響。

他預料，12月一手買賣登記將回落至約700至800宗，勢跌穿今年6月的1066宗水平，成為今年新低。

由於社會運動持續，加上港鐵經常提早收車，領展（00823）管理層承認，旗下餐飲業務會受到負面影響，但相信超級市場、食肆、街市及熟食店（佔9月份租金收入34%）業務能夠穩健增長。

美心集團經常受到部分激進示威者的破壞，領展稱，「即使美心集團是領展主要租戶，但只佔領展香港物業組合面積約2%，所以影響有限。」

領展相信，其整體零售商戶組合的定位是中低端市場，而且大部分商場並非位於旅遊地區，相信受到社會運動的影響較小。交銀國際估計，領展於2020財年仍錄得雙位數的租金調整率。

料已反映負面因素

交銀國際指，領展短期租金調整無可避免受到商業活動停止及疲弱的消費情緒所影響，因此下調2020、2021及2022財年每基金單位分派0.7%、3.5%及5.5%，並將目標價調低5.6%至93.35元。

由於領展股價已從7月的歷史高位回落兩成，集團並需要在本財年內回購4700萬個基金單位，交銀國際稱，領展股價已大致反映負面因素，加上明年股息率達3.8厘，建議逢低吸納領展，維持「買入」。領展昨收報78.65元，跌0.8%。

暴力衝突重創旅遊業，連帶找換店生意亦受影響，有找換店老闆因生意周轉急需資金，半年劈價40%沽出灣仔駱克道自用舖，持貨逾5年物業升值18%。

公司股權轉讓出售

消息指，灣仔駱克道150至158號祥友大廈地下4號舖，建築面積350方呎，原業主亦是租客金城找換店老闆陳生，早於6月社會運動前放售，當時叫價5,500萬元，其後業主數度減價，並於近日以3,300萬元成交，較當初叫價低2,200萬元或40%，透過公司股權轉讓方式出售。

商舖連租約出售，現租予金城找換店，月租10萬元，租期至2021年3月，新買家可享租金回報3.6厘。據悉，原業主於2014年2月以2,800萬元買入，持貨逾5年，賬面獲利500萬元，物業升值18%。

本港修例風波引發的政治事件持續近半年，加上中美貿易戰反覆，美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，下半年（7月至11月）工商舖註冊宗數共錄1,549宗，按年大跌57%。當中，11月註冊錄268宗(剔除10億元以上內部轉讓個案)，按月跌0.7%，為今年第三低，情況較2003年沙士時期更差。由於本港仍受內外利淡因素影響，且長假期將至，該行料12月註冊量維持低位，全年料錄4,700宗創歷史新低。

總計7月至11月，工商舖註冊宗數共錄1,549宗，比去年同期的3,620宗大跌57.2%，也是歷來最低。至於11月註冊則錄268宗(剔除10億元以上內部轉讓個案)，按月微跌0.7%，為今年第三低，情況較2003年沙士時期更差；註冊額41.51億元，按月急挫77.2%。若總計首11個月，相關註冊量累錄4,445宗，按年跌約一半，以此速度推算，全年註冊量料約4,700宗，將較該行年中估計的5,200宗低，將創該行有紀錄以來的新低。

舊樓收購支持商舖交投

回顧上月市場，受活化工廈2.0所帶動，工廈註冊宗數上升。11月錄134宗註冊成交，按月微升13.6%，涉資共約16.96億元，按月微跌約7%。其中一宗逾億元註冊登記為黃竹坑利美中心多層單位及車位，以近5億元易手，買家為嘉里建設。

舖位市場方面，舊樓收購活動令相關註冊量回升，11月報92宗登記，按月略增4.5%，涉資約16.43億元，按月升22.4%。近期有不少舊樓收購活動的土瓜灣及紅磡區，商舖註冊宗數共錄21宗，註冊金額約3億元。

至於商廈市場11月註冊宗數僅錄42宗，按月回落34.4%，註冊宗數則錄約8.13億元，按月急挫94.6%，大跌主因是10月錄147.77億元內部轉讓的登記註冊個案，令基數較大。

美聯料交投續低位徘徊

美聯工商舖行政總裁黃漢成表示，中美貿易戰及本港政治衝突仍然困擾大市。美國總統特朗普簽署《香港人權與民主法案》，有機會影響香港的獨立關稅地位。若香港的特殊地位受影響，最終只會令外資來港的投資意慾下降，故有關消息為市場增添另一個利淡因素，或令業主和投資者繼續持觀望態度，工商舖交投料繼續在低位徘徊。

黃漢成續指，除上述因素外，12月另一焦點是英國大選，相信會對英國能否在明年1月尾脫歐帶來啟示。由於中美貿易談判停滯，本港「社會運動」尚未平息，而且聖誕長假期的傳統淡季將至，預期12月註冊數字將維持低位。