隨著2020年總統大選即將到來，北台灣建案市場也受影響。根據《住展》雜誌最新房市風向球調查，11月新建案供給月減近4成，房市燈號也連2月下跌，且已連9月亮出黃藍燈。專家分析，建商觀望態度比買方明顯，多盼選後變數較少再推案，估明年農曆年後就會恢復正常表現。

代表北台灣新建案市場概況的《住展》風向球，11月總分落至33.3分，較10月減少1.8分，連續9個月亮出「衰退注意」的黃藍燈。《住展》雜誌企研室經理何世昌解釋，雖然風向球仍維持在黃藍燈水準，但分數已連2個月下降，原因應與總統選戰加溫及建案價格走揚，導致買賣雙方觀望情緒加重有關。

建商觀望態度明顯
統計11月預售屋推案量近500億元，較10月驟減逾300億元，減幅37%，案量達15億以上的預售指標案數量急降，僅有新北市三重區仁義重劃區「仁仁河」、泰山區塭仔圳重劃區「幸福滿滿」，桃園市平鎮區南勢重劃區「宜雄丰疆」及龜山區A7重劃區的「富宇上成」與「富宇天匯」等案。

新釋出的成屋供給量也同步走低至約500戶，單一案量達15億元以上的指標案僅台北市中山區的「昇陽十里華」。
何世昌強調，尤其建商緩推案的態度在近期愈加明顯，導致11月北台灣新建案供給量大幅下滑，建商觀望態度比買方還要明顯。亦有不少建案都已經在潛銷，卻把開賣時間延到選舉之後，或者放慢接待中心搭建的速度。

「即使今年大選對房市買氣的衝擊，確實較去年九合一大選低」，但何世昌觀察， 「對業者而言，變數當然愈少愈好。」所以把公開時間訂在選舉之後也很合理，所以11月推案量急縮並不意外。預計12月推案量與市況不排除會再進一步下滑，風向球分數可能會逼近藍燈偏綠。

整體買氣未見下挫
台灣房屋智庫經理陳炳辰也認為，推案大減確實可能受到總統大選影響，但此狀況應該會到明年選舉選完、待農曆年後，就會出現遞延的推案供給，加上房市傳統的329檔期緊接而來，可望恢復正常推案量。

買方也同樣受總統選戰影響，11月新建案來人組數持續下滑，1周來人組數平均約26.1組，較10月的27.5組稍減；建案成交組數則維持約1周2.3組，縱使看屋量減少，但出手意願不低，整體買氣未見下挫。

宏普建設副總經理游武龍表示，今年以來房市表現算穩定，預計明年在土地原物料持續上漲、營造廠開工量滿檔的狀況下，買氣仍會持續，房價也呈穩定向上趨勢。

受到陸客不來、電商興起等影響，士林夜市商圈近1年來人潮銳減，不少業者無力負荷店租，紛紛撤出。《蘋果》實際走訪發現，夜市周邊有多間店家正在招租，通往大東路上的101巷卻攤販聚集，租金甚至高達6萬元。
《591房屋交易》刊登的招租資訊顯示，僅150公分寬的攤位，每月租金開價6萬元，對比士林夜市其他店面租金，安平街1間14坪店面僅2.2萬元，卻乏人問津。周邊部分店面看似租金較低，營收卻不如攤位，反觀攤位容易招攬客人，收益較高。

小小攤位開出驚人租金，在地店家卻不意外，手搖飲業者李先生表示，「陽明戲院歇業前，正前方攤位租金都突破10萬元，像豪大大雞排總店就要價15萬∼20萬元。」

店面成本難負荷
跟店面相比，攤位使用彈性較大，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，承租店面除了付租金外，還得再花1筆店面裝修、投資設備等費用，且地點較外圍，業績恐無法負擔成本。小本經營的業者寧願選擇租金較高、地點較佳的攤位承租使用，效益高出許多。

屋比房屋總監陳傑鳴認為，陽明戲院預計原地改建商場，有助於商圈活化，且未來有環狀線串聯大直、松山等地區，提高交通可及性，進而提升人潮，「只要轉型成功，有機會恢復往日榮景。」

台北市政府2019年12月初統計最近一期(2019年8月)實價登錄交易件數957件，較7月減少19.31％，交易總金額為231.13億元，較7月減少19.15％；住宅價格指數101.76，較7月101.39微升0.36％。

8月實價登錄交易量較7月減少19.31％，交易總額減少19.15％

2019年8月實價登錄量價動態，全市交易量共957件，較7月1,186件減少229件，減幅19.31％；較2018年同期1,035件減少78件，減幅7.54％，較2018年平均1,022件減少65件，減幅6.36％，較5年均值1,113件減少156件，減幅14.02％。交易總金額為231.13億元，較7月285.86億元減少54.73億元，減幅19.15％；較2018年同期246.33億元減少15.20億元，減幅6.17％，較2018年平均273.99億元減少42.86億元，減幅15.64％，較5年均值305.94億元減少74.81億元，減幅24.45％。

8月全市住宅價格微揚，大樓、小宅走升，公寓連4月下跌

2019年8月全市住宅價格指數101.76，較7月101.39微升0.36％，較2018年同期100.75上升1.00％；標準住宅總價1,612萬元，標準住宅單價每坪51.34萬元。大樓住宅價格指數98.90，較7月98.57微升0.33％，較2018年同期99.78下降0.88％；公寓住宅價格指數99.08，較7月99.38微降0.30％，較2018年同期99.69下降0.61％；小宅住宅價格指數100.78，較7月99.19上升1.60％，較2018年同期99.21上升1.58％。8月全市住宅價格月線微揚，季線續跌，半年線漲幅趨緩；大樓月線、季線、半年線微升；公寓月線、季線、半年線連4月下跌；小宅月線、季線、半年線轉升。

繼聯強集團以每坪100萬買下南港輪胎100％轉投資、南榮開發主導的「世界明珠」部分辦公大樓後，「世界明珠」5日出現首筆住宅交易案，南榮董事會通過出售世界明珠30戶住宅給南港輪胎前十大股東智凱開發、元瑞開發及元鴻開發，總交易金額38.5億元，平均每坪售價115.5萬元，創下南港區住宅最高單價紀錄。

世界明珠首筆住宅成交曝光，但買家卻是南港輪胎關係人，市場認為「自家人造市、創價意味濃」。

基地面積近萬坪的南港「世界明珠」，開發後的總樓地板面積約7萬坪，目前規畫有2棟頂級辦公樓、部分商場及6棟豪宅，案量總銷上看千億，可說是台灣史上單一最大規模建案。

根據南港輪胎所揭露的資料顯示，此次交易出售給智凱開發的戶數有13戶，面積共1,664.75坪，出售總金額為19.507億元；元瑞開發則買進9戶，面積881.62坪，總金額10.009億元；出售給元鴻開發有為8戶，面積794.00坪，總金額9.073億元。南港輪胎指出，這30戶的總交易金額約為38.589億元，每坪價格依樓層高低有所差異，至於這些股東購屋之後的用途，或是再出售、出租等，公司並不清楚。

另外，根據南港輪胎資料，這三位法人股東所購的「世界明珠」，樓層主要分布在6-10樓，並不是VIEW較好高樓層，但成交價已達115.5萬元，意味未來高樓層價格可望再衝高。

8年前南港住宅市場曾有挑戰百萬俱樂部的建案，但卻鎩羽而歸。這次「世界明珠」開出每坪115.5萬成交價，站上百萬大關。不過，由於是關係人交易，此價位是否能被市場接受仍有待觀察。

世界明珠先前商辦大樓出現每坪100萬成交價已對南港商辦大樓價格產生錨定效應；此次住宅又出現每坪115.5萬元成交價，是否會掀起南港地區房地產另一波漲價風潮，市場都在看。

住展雜誌發布11月北台灣預售市調，住宅降溫，商辦火紅，多個地區都推出商辦案，並開出高價，石碇廠辦開到每坪30萬，板橋浮洲合宜住宅的商辦戶別平均開價也飆至58萬元∕坪，比住宅戶別高出二倍。

根據住展雜誌調查，11月北台灣推案量溜滑梯，較10月驟減逾300億元，至500餘億元，新釋出的成屋供給量也同步走低至約5百戶，單一案量達15億以上的指標案，僅有台北市「昇陽十里華」。

何世昌指出，許多業者表示今年總統大選對房市影響不大，但似乎說一套做一套，不少建案早已在潛銷，卻把開賣時間延到選舉之後，或者放慢接待中心搭建的速度，緩推案的情緒正在市場發酵。

11月買氣仍算穩定，指標建案成交組數維持在每周2.3組。來人組數持續下滑，11月平均一周滑至約26組。議價率方面，建商期待價格仍高，議價空間持續縮小，維持在今年高檔水位。

推案量驟減，加上看屋人潮減少，11月住展風向球分數下降至33.3分，仍維持在黃藍燈，已連續九個月亮出黃藍燈。

不同於住宅市場，商業地產持續升溫，許多多年沒有新建案的區域，今年都冒出商辦案，如20幾年沒有新案的石碇區，出現一件廠辦案「東興石川水岸」，平均開價30萬∕坪，創石碇史上最高紀錄。板橋浮洲合宜住宅商辦戶別「日勝好市吉」，平均開價58萬∕坪，也比住宅戶別高出二倍。

何世昌表示，房市風向球分數已經連續兩個月下降，顯示總統大選威力不可小覷，隨選戰白熱化，預料建商緩推案的態度愈加明顯，12月推案量與市況不排除會再進一步下滑，房市燈號可能下探藍燈。

猴塞雷！被台中地產界封為「北屯王」的總太地產（3056），繼「總太2020」近千戶住宅熱銷一空之後，第四季推出二期造鎮案「總太聚作」，總銷66億元。在品牌效應加上「購屋送家具」早鳥促銷加持下，11月正式進場開賣，短短一個月熱銷超過400戶，締造近26億元的銷售佳績，平均單日成交破8,000萬元。

趁勝追擊，總太地產董事長翁毓羚5日宣布，第三期、第四期已同時掛件請照，兩期造鎮案土地面積逾萬坪、總戶數超過1,900戶，預估總銷逾130億元；其中，第三期最快2020年第三季進場，這也是總太地產2020年唯一的新案。

展望2020年，總太將有三個完銷案將陸續交屋入帳，其中，台中北屯區「織築」案，總銷約10億元，預計第一季入帳；此外，總銷65億元的「總太2020」，預計於第四季至2021年首季入帳，預期2020年可入帳約30億元，以及目前進入驗屋階段的「東方紐約」，總銷約7.8億元，有部分營收將跨到2020年首季認列。


法人推估，總太2020年營收將挑戰40億元、EPS上看6元，可望創近五年獲利新高。

總太前三季EPS2.05元；前11月營收為31.67億元，年增21.46％。由於總太台中推案、可說是案案熱銷，深受外資青睞、連續多日買超，帶動11月下旬股價最高漲到29.2元的新高價，近一年翻漲逾八成。

翁毓羚表示，總太深耕北屯區大十期多年，陸續推出「青境」、「悅來」、「明日」、「美樂地」、「總太2020」、「共好Melody」、「總太聚作」；若加上2020、2021年陸續進場的三、四期造鎮案，總太在北屯推案總戶數逼近8,000戶，總銷超過300億元。除了線上銷售中的「聚作」案，總太在北屯區創下零餘屋紀錄。

「總太聚作」每坪單價16.9至19.9萬元，是區內僅有的1字頭個案，採實價銷售、全齡聚落的規畫，935戶住家，規畫20至38坪、一至三房產品，成功吸引大批自住客進場，締造銷售佳績。

對於未來購地計畫，翁毓羚表示，總太尤其看好水湳經貿園區與北屯機捷特區的未來性，目前手握水湳精華地，「未來只要地段經得起市場考驗、土地面積超過500坪，總太都會列入評估。」

提到房地產投資，許多人會說：「location、location、location」，認為愈近市中心愈好。房地產學者表示，其實電商崛起後，市中心地產，不論店面或住宅，價值均在下滑，投資不應再迷信蛋黃區。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，過去房地產學地價理論中，最常用的就是以離市中心（CBD，Central Business District）的距離，判定區位價格，離市中心越近價格越高。所謂蛋黃區、蛋白區、蛋殼區，就是這種地價理論運用說法。

會這樣認為，原因很簡單，市中心位於中心點，是各區位交通成本最低的地方。傳統觀念中，就是交易地點。

商店集中在這裡，物流也集中在這個地方，交易在商店店頭完成，金流也在這個地方，銀行也喜歡開在這個位置，甚至連政府機關都要湊一腳設在這裡。

傳統上離CBD越近的區位，因為交通成本低，交易成本低，反映出來的房價就越高，但在網路購物興起之後，CBD的功能受到了很大挑戰。

現在隨便一個購物網站上的商店數都超過CBD商店的總和，金流與物流也全在網路上完成。結合金流與物流的電子商務越來越發達，CBD的功能就會受到越來越大的挑戰，地位愈來愈動搖。

章定煊表示，不只蛋黃區店面價值面下降，過去民眾搶進蛋黃區，除了就業外，消費、購物方便也是主因，但現在消費多在網路完成，住在蛋黃區的相對便利性大幅降低，不少人搬往郊區，已促使市區住宅價格和郊區逐步拉近。

章定煊表示，電商改變生活型態，也改變傳統房地產值，例如過去大家普遍認為餐飲店面需要大面寬、開在大路邊，現在已慢慢地淡化。

雖然區位還是很重要，但重新洗牌後的區位價值需要重新被評價，房地產投資概念也需要大幅度調整，不應再迷信蛋黃區不動產就一定保值。

買房大不易，根據信義房價指數，今年第3季全台都會區中古屋房價指數較去年上漲3.3%，主要都會區中的桃園、新竹及台中中古屋房價更創新高，其中以台中年增4.6%最多。有網友在批踢踢表示自己近期鎖定台中、新竹20年以下的中古屋，但看房後才驚覺房貸太驚人，讓他直言「難怪同事月薪9萬還不敢買」。

信義房屋日前公布第3季的中古屋房價指數，各都會區與第2季相比，除雙北、高雄略下滑外，桃園、新竹、台中皆上漲，新竹、台中平均房價創新高。房價高漲讓一般民眾也很有感，一名網友在批踢踢指出自己因工作關係要買台中或新竹的房子，但隨便看看都要8、9百萬，就算能湊出頭期款、貸款20年，未來每個月也要繳4萬多的房貸，再扣掉其他支出，每個月生活費所剩無幾，感嘆「難怪我同事月薪9萬了還不敢買」。

根據內政部統計，移居台中市人次大幅減少，預估今年全年不到萬人，恐創下近五年淨遷入首次跌破萬人的紀錄，對此房仲業者也分析台中移居潮轉弱與房價「漲勢猛烈」有關。有網友指出台中很多15年的大樓都要8、9百萬，如果是透天厝更要價上千萬，表示「好看的都破千，領薪水根本背不起」，若以月薪9萬來算，每個月一半的薪水就被房貸卡死。

另有網友建議，若要在新竹置產可以買在竹南，因為竹北房價相較於竹南「目前已經不是人住的等級了」，不禁讓原PO揶揄「竹北都是長官住的地方」，也有人認為要買竹南的話應該要趁早下手，否則未來很容易隨著某條交通要道的完備而水漲船高。

但也有人表示比起新竹、台中，雙北、林口的房價更是高得嚇人，認為若8百萬還嫌貴的話「你應該不用再看房了」，指出都會區房價差不多都是這樣，這樣的價格已是低標，甚至有人指根本是「貧民價」，認為是原PO太低估台灣的房價了。

內湖五期位屬「台北科技走廊」產業軸帶核心，2001年公告主要計畫載明係配合計畫區北側基隆河輕工業區、倉儲區及計畫區南側石潭里工業區之發展，規劃為特定專用區，提供物流、辦公、工商服務等產業使用，以建構多功能之工商服務中心。近來有民眾因報載此區為工業宅陳情請都發局釐清，都發局重申內湖五期計畫區明美公園東側為特定專用區並非為工業區，且於細部計畫中明訂不允許作「獨立、雙併住宅」及「多戶住宅」使用。

為有效改善內湖五期特定專用區違規作住宅使用之情形，都發局前於2019年3月至4月間以分批寄送告知單之方式，請各管委會轉知各區分所有權人告知都市計畫不得作住宅使用之相關規定，並橫向聯繫台北市稅捐稽徵處及戶政單位確認相關稅籍及戶籍資料，針對432件疑似違規作住宅使用之建物，於2019年10月底寄發行政指導函，請建物所有權人確保建物合法使用，截至2019年12月3日止本地區仍有271件疑似違規作住宅使用，都發局已訂於2019年12月9日及10日辦理現場會勘確認實際使用行為，屆時建物所有權人如無法配合調查，將請建物所有權人陳述意見，逾期未陳述或陳述無理由，即依都市計畫法第79條規定裁處。

都發局再次呼籲本地區建物所有權人應依都市計畫規定及建築物使用執照核准用途改善；如建築物實際已改作非住宅使用者，建築物所有權人得出示商業登記或營業登記等資料作為非住宅使用之依據，並向台北市稅捐稽徵處申請變更適用稅率，以免違規受罰。

有網友在PTT論壇上PO文，問大家「如果租金和房貸差不多，到底要不要買套房？」但原PO又擔心買套房會被套牢，並提出自己的疑慮，詢問其他網友的建議，到底應該買房好，還是先租屋就好？

原PO表示「自己現在27歲，月薪49K，因為工作的關係不能住家裡，看租房看到懷疑人生，赫然發現套房的月租金9000元，位置在淡水輕軌附近，但是現在看到那邊屋齡近20年的套房、頭期款約90萬元、管理費每月700元，換算下來貸款金額每月9000多元，租金和房貸繳差不多的情況下，大家會考慮買套房嗎？」

文章一發出，引發不少網友兩極化的討論，覺得該買房的人認為，「買屋租屋都一樣了，就買吧」、「套房買的地點很重要，近捷運或車站是不用說的，以你的狀態當然可買，先求有再求好。」、「有自己的房怎樣都比租房子強」；但是認為應該租屋就好的網友卻說，「當然不要買，套房要好出租必須有方便性，聽你說明都太遠」、「買要看地段，環境交通機能若不好，以後套房很難脫手」。

前淡大產業經濟系副教授莊孟翰表示，買套房是投資性產品，要看未來好不好脫手，他認為淡海輕軌周遭生活機能不夠完善，人口密集度也不高，方便性根本不好，就算有捷運也要看買在哪裡，所以現階段他建議沒有必要出手，而且目前淡水餘屋率很高，市場行情可能還有很大跌幅空間，若衝動買房可能日後轉手不易而被套牢。莊孟翰也提到，該不該買的指標應該著重在，出租率高不高、距離學校是否近，如果太遠，之後想租給學生也很困難，房子要是不保值，轉手也不易。

副教授莊孟翰又說，買房不要急著下手，好不容易買到人生第一間房，若過於衝動，很容易後悔，因此他建議先租再買，多比較多查詢實價登錄，觀望周遭附近機能與市場行情，才不會日後吃虧。

臨近年底，開發商在面臨銷售總量和回款率雙重壓力下，選擇積極推盤、降價促銷。不少開發商推出了前期“捂盤”的優質項目，這些項目無論從價格還是品質上，都有很大吸引力。

中國證券報記者瞭解到，不少開發商為了實現年底回款，對客戶付款方式和付款週期都提出了較嚴格要求，全款客戶議價空間較大。在大力促銷的背景下，不少開發商銷售業績取得不俗表現，多家規模房企業績屢創新高，部分房企提前完成或逼近全年銷售目標。

積極促銷推盤

近日，中國證券報記者走訪位於北京地區多處新樓盤發現，臨近2019年年底，開發商普遍加快了推盤進度。

有的開發商根據購房時間和繳款週期推出“返現”“折扣”的促銷活動。以位於豐台區某限競房專案為例，專案開盤當天，開發商就推出了“日進鬥金”“全款折扣”“當天簽約現金減免”等多項促銷活動。銷售人員介紹，從開盤起一直到2019年12月31日，簽約客戶可以享受每天返現金的活動。距離開盤時間越早簽約，可以返現金的天數就越多。根據簽約總房款不同，每日返現金的金額在366元-666元/天不等，此謂“日進鬥金”。此外，簽約當天定金交足20萬元以上，可以享受1萬元的優惠，簽約後1周之內交完全款，可以享受全款9.9折優惠。

不少開發商推出前期“捂盤”產品。以位於大興區義和莊地鐵附近某樓盤為例，中國證券報記者走訪發現，該樓盤近期對外推出了位於“樓王”位置的多個小戶型兩居室，價格也被開發商做成低於374萬元的“普通住宅”的模式。開發商還針對樓層、朝向欠佳的房源做了“特價房”處理。而在“金九銀十”期間，該樓盤銷售人員一致對外稱，兩居室已經售罄，只剩下定價在420萬元起步的兩居室，所有住宅均為“非普通住宅”。

多個高端樓盤項目也在近期推出“樓王”項目，吸引消費者購房。以位於南四環某精裝洋房別墅專案為例，近期開發商推出精裝“樓王”房源。據銷售人員介紹，無論是樓位置還是樓層位置，都是整個項目最優質的房源。開發商前期“捂盤”，是為了年底衝刺用。

為了促銷，開發商還在戶型定制、面積贈送上有了較大讓步。為了迎合換房客戶需求，多數開發商近期開盤專案在“普通住宅”和“非普通住宅”房源界定上大費心思。目前北京市依然按照2014年調整的普通住房認定標準界定“普通住宅”和“非普通住宅”：五環內總價需控制在468萬元以內；五環到六環總價需控制在374萬元內；六環外總價需控制在281萬元以內。記者走訪發現，為了迎合年底促銷，多數開發商樓盤專案根據所在環數不同，定制了“普通住宅”房源，有的把超出面積作為贈送處理，有的把超出價格作為精裝修處理。

以位於南四環外某限競房專案為例，公司主打戶型均為70平方米左右的三居室，將面積和總價都控制在“普通住宅”上限以內，二套客戶可以按照首付6成貸款，首套客戶3.5成貸款。此外，多數房源在房本面積基礎上進行了飄窗等區域的贈送。銷售人員介紹，緊湊三居戶型一方面可以滿足換房客戶對房間數量的要求，另一方面可以滿足貸款資質的要求。

開盤時間更早的一批項目，由於目前所售樓盤均為大戶型的“尾盤”專案，開發商為了儘快清盤，增加年底回款、減少人力和宣傳成本，優惠折扣力度更大。以位於朝陽區某限競房專案為例，專案2017年就已經開盤，銷售至今仍然有不少130平方米以上的大戶型房源在售。銷售人員介紹，如果全款買房，目前最高折扣可以達到9折甚至更低。

青睞全款客戶

中國證券報記者從多個開發商處瞭解到，臨近年底，不少銀行針對住房商業貸款客戶的放款週期與之前相比速度明顯放緩，加上銀行貸款本身還需要時間，如果是銀行貸款客戶，繳款週期都要推遲到2020年，這對開發商2019年銷售業績影響較大。

為了實現儘快回款，近期多數開發商對購房客戶的付款方式和付款週期都提出了較高要求。有的開發商直接表示，特定房源只接受全款客戶或住房公積金貸款客戶。

以位於房山區某一線開發商洋房項目為例，目前開發商大力推薦的房源基本都是2024年及以後交房的專案，針對這些項目，開發商對付款週期和貸款方式沒有特殊要求，但對全款客戶實行9.5折左右的折扣。而對於交房時間較早的專案，開發商要求客戶首付款必須年底之前交齊，不接受商業貸款客戶，總價格也不做任何妥協。

有的開發商近期對付款週期較長的客戶進行了統一清理。專案銷售人員表示，年底回款對開發商排名和完成全年目標衝刺至關重要。寧可犧牲一點總價，也要保證年底之前儘量回款，因此對於只交了少量定金、付款週期長的客戶進行了勸退。回收回來的房源做成降價促銷的特價房，這些房源總價與之前的銷售價格相比低了不少，但是只針對全款客戶或付款週期短的客戶進行銷售。“如果真的是全款，價格還可以優惠。畢竟開發商拿到款項後，可以積極進行土拍，提高周轉率。”

銷售業績不俗

在大力促銷的背景下，不少開發商銷售業績取得不俗表現，一線梯隊龍頭房企業績屢創新高，逼近全年銷售目標。以中國恆大為例，公司12月2日晚披露的11月份銷售簡報顯示，2019年11月公司共實現合約銷售金額約為人民幣370.6億元，較去年同期增長約8.8%，合約銷售面積約為386.5萬平方米，合約銷售均價為每平方米9589元。據測算，截至2019年11月，中國恆大合約銷售額5804.3億元，距離2019年全年業績目標的6000億元，相差不足200億元。

部分房企11月業績出現較大幅度增長。以世茂房地產為例，公司12月2日晚在港交所公告稱，公司11月合約銷售額約為305億元，同比增長60%；合約銷售面積為178.31萬平方米，同比增長61%。公司11月份平均銷售均價為每平方米17106元。2019年前11個月，世茂房地產累計合約銷售額約為2277.3億元，累計合約銷售面積為1277.83萬平方米，同比分別上升47%及36%。

2019年，世茂房地產的銷售目標為2100億元，截至11月底已超額完成年度目標。

克而瑞研究中心指出，臨近年底，為衝擊年末業績，房企開始逐漸加大供貨力度，整體業績環比略有上升。2019年11月，TOP100房企單月權益銷售金額較10月有所提升，環比增長10.9%。從累計業績表現來看，百強房企1-11月的累計權益銷售金額同比增長6.5%，增速較上月也略有提升。目前市場整體的去化率水準仍處於相對低位元，市場真實情況並不像資料反映的那麼樂觀，未來在市場上比拼的還是房企的城市佈局、品牌效應和專案品質。

隨著房地產市場調控的持續深入，北京樓市整體處於降溫態勢，新房、二手房的價格有所下調，但與此同時，豪宅市場的網簽資料卻大幅上漲。機構資料顯示，今年北京市場上總價在5000萬元及以上的豪宅網簽量，是過去兩年總和的2倍多，網簽總金額是2018年的4倍還多。

不過專家認為，從資料看的確是漲了，但這不代表豪宅市場一枝獨秀。這是怎麼回事？

01何為豪宅？

何為豪宅？市場上沒有統一的標準，而隨著房價上漲，標準也會有所變化。有業內人士認為，當前北京市場的豪宅應該是單價10萬元/平方米、總房款2000萬元及以上的住宅，而能達到5000萬元及以上，則是更高標準的豪宅。

據中原地產資料研究中心統計，今年北京豪宅的網簽量、網簽金額等資料都高於過去兩年。資料顯示，從今年年初至12月2日，2000萬元及以上住宅和別墅共計網簽1419套，高於2017年的1227套和2018年的1111套；網簽金額為502.86億元，高於2017年的333.74億元和2018年的335.17億元。

5000萬元及以上的豪宅網簽資料增長明顯。資料顯示，截至12月2日，今年北京5000萬元及以上的住宅和別墅共成交176套，遠高於2017年的19套和2018年的63套，是過去兩年網簽套數總和的2倍多；網簽金額為154.13億元，簽約總金額是2018年的4.2倍，是2017年和2018年總和的3.2倍。

豪宅市場今年的成交均價也有提高。中原地產資料研究中心資料顯示，2016年-2018年及截至今年12月2日，北京2000萬元及以上住宅和別墅的成交均價分別為78995元/平方米、75429元/平方米、77539元/平方米、83572元/平方米；5000萬元及以上住宅和別墅的成交均價分別為89058元/平方米、109986元/平方米、92328元/平方米、95853元/平方米。

豪宅市場簽約資料的上揚，與北京今年整體的市場走勢不太一樣。據我愛我家研究院統計，除去今年10月，6月-11月北京二手住宅交易量一直處在1.2萬套左右/月；而在樓市交易火熱的2016年，當年的3月和9月，北京二手房單月交易量均突破3萬套。對比看，以二手房交易為主的北京市場，當前交易量已經較高點出現腰斬。

我愛我家研究院稱，截至今年11月28日，北京11月二手住宅成交均價為54338元/平方米，環比10月下跌0.83%，同比去年11月下跌1.69%，為今年3月以來最低。近三個月的整體價格水準回到了年初，市場有 “以價換量”的表現。

02豪宅集中網簽

對於豪宅市場的表現，中原地產首席分析師張大偉在接受中新經緯（微信號：jwview）採訪時說：“從資料看的確是漲了，但這不代表豪宅市場一枝獨秀。今年豪宅市場比較平穩，之所以簽約資料會大幅上漲，則與限制簽約致使網簽時間過長有關。”

張大偉稱，從2016年開始，北京出臺了嚴厲的樓市調控政策，為防止高單價、高總價的住宅專案拉高統計資料，相關部門對豪宅實施了“限簽”政策，2016年-2018年購買的豪宅，其網簽流程受到了管控。到了2018年底至2019年初，樓市調控效果顯現，市場趨於平穩，豪宅的網簽視窗也逐漸放鬆，二三年前已經實際購買的專案，到2019年才通過政府網簽。最終的結果就是，今年的網簽量大幅上漲。

中原地產資料研究中心統計資料顯示，朝陽區東三環的一處高端住宅項目，今年的網簽量為99套，數量排在各豪宅項目前列。中新經緯3日從專案置業顧問處得知，該專案在2015年就已經開盤，大多數住宅在前幾年已經陸續完成銷售，至今還剩下一套7000余萬元的公寓仍在出售。


上述研究中心稱，2018年6月至2018年11月期間，北京5000萬元及以上住宅和別墅的網簽量只有1套，而2018年12月與2019年1月，分別達到了60套和61套，在之後的月份中，每月都有數套至數十套的網簽量。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也稱，網簽資料的上漲與放鬆網簽是有關係的，放鬆後，除了之前的項目能夠正式網簽，新的高價項目也能入市。同時，北京的改善與高端居住需求依然存在，也帶動了交易資料的上揚。

除了限制網簽的因素，業內也認為，購買豪宅所需要的資金量大，客戶籌措資金的週期本來就長，這也會導致簽約滯後。

03高端住宅供應減少

調控以來，豪宅項目的成交量已經減少。克爾瑞研究中心撰文稱，2018年，北上廣深四個一線城市豪宅成交量均創近5年新低，甚至達不到2014年成交水準；北、上、廣三城當年豪宅成交套數分別為2156、3610和503套，約為2016年豪宅成交套數的三成。文章中，該研究中心將北京2018年的豪宅標準劃定為總房款在1445萬元及以上的住宅。

而在新增供應方面，北京當前絕大多數住宅用地在出讓時就已經限價，剛需和改善型項目佔據市場主流，豪宅的新增供應減少。從去年底開始，北京才出讓了少部分不限價地塊。張大偉稱，隨著北京土地供應指標的改變，高端專案的供應越來越少，現在在售項目都是企業四五年前拿的地，不少都只剩下尾盤。

“由於嚴格的限價，北京已經不存在豪宅增量了，告別了豪宅市場。”張大偉進一步指出。

嚴躍進對中新經緯分析稱，限價政策會使得高端住宅的供應減少，但由於北京地區高端居住需求旺盛，有可能會帶動存量和二手豪宅的交易，進而影響價格。克爾瑞研究中心稱，當前國內缺乏好的投資管道，中產階級、富豪在沒有好的投資專案的情況下，為避免通貨膨脹，可能會傾向購買高端物業，豪宅專案也更容易受寵。

世邦魏理仕報告顯示，一線城市寫字樓空置率明顯上升，一連創下多個“歷史新高”。截至三季度末，北京優質寫字樓市場整體空置率上升至10.9%，創2011年第二季度以來的最高水準，上海寫字樓的空置率在上半年達到頂峰至18.5%，創下近十年新高。

究其原因，業內人士表示，一方面是經濟運行造成的市場波動，另一方面，在產業升級的需求下，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓，“地標性”建築、超高建築拔地而起，寫字樓供應量迅速增加，明顯的供過於求是導致空置率上升的主因。

一線城市寫字樓空置率大幅上升

戴德梁行資料顯示，2019年前三季度，北京甲級寫字樓新增供應約達43萬平方米，受新增供應的影響，北京全市和核心商圈空置率水平均較年初有1-2個百分點左右的上升。

58安居客房產研究院分院院長張波表示，由於受到經濟增速回落和實體經濟多個行業波動的影響，企業擴張趨於謹慎，寫字樓租賃需求較弱。同時，租戶的租賃決策更趨保守，導致項目的去化週期以及租賃決策週期均進一步拉長。

戴德梁行北中國區研究部主管魏東在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，造成高空置率的主要原因是由於租賃需求和供應體量暫時出現不匹配，當然，經濟的不景氣也是很多城市租賃需求放緩的主要因素。資料顯示，過去十年北京市寫字樓平均吸納量為56.1萬平方米，但僅2019年前三季度主要入市項目便達到67.8萬平方米。

同時，戴德梁行資料顯示，2019年前三季度，北京全市和五大核心商圈寫字樓淨吸納量分別為23.9萬平方米和4.1萬平方米，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%。

世邦魏理仕報告顯示，受非傳統金融、文化傳媒及醫藥等企業整合和退租的影響，現有項目淨吸納量為負。除傳統金融的主力需求外，科技行業擴張步伐明顯放緩，新租占比環比從34%下降至16%。

《經濟參考報》記者近日在“進博會”舉辦地——上海虹橋商務區調查發現，該區域高端辦公樓紮堆，但空置現象卻十分突出。在虹橋商務區核心區，記者可以明顯感受到這一區域車輛稀少，人員冷清，寫著電話號碼的招租廣告隨處可見。

作為區內入駐率最高的寫字樓之一，萬科中心運營負責人透露，從2018年初開始，不少企業陸續搬離。虹橋萬科中心2號樓8樓的一處辦公場所貼滿了招租廣告。工作人員表示，該辦公場所約300平方米，半年前就開始空置。

與萬科中心一街之隔的“虹橋匯”，從去年“進博會”結束後開始招商，但招商效果並不理想。目前沒有企業入駐，只有3號樓的3樓和8樓簽有出租協議。

與上海類似，北京高端寫字樓風向標、地處CBD核心的中國國貿，也出現了寫字樓平均出租率下降的情況。

10月30日，中國國貿發佈的三季報顯示，2019年1-9月，主營業務之一的寫字樓出租房地產的建築面積35.6萬平方米，租金收入11.42億元。寫字樓出租率低於同期。截至期末可出租面積20.7萬平方米，平均出租率較上年同期下降1.8%。其中，國貿三期B座的平均租金向下微調，平均出租率更是下降5.9%。

三季報指出，國貿寫字樓平均出租率低於上年同期，主要是有租戶提前解約或租約到期未續。

事實上，國貿寫字樓出租率下滑上半年已經出現。中國國貿半年報顯示，2019年上半年主營業務寫字樓平均出租率95.4%，較2018年同期的97.4%下降2個百分點。其中，國貿一期出租率93.8%，同比下降3.6個百分點；國貿三期A座出租率96.6%，同比下滑1個百分點；國貿三期B座出租率僅89.2%，下滑高達7.5個百分點。

值得注意的是，寫字樓空置不僅僅發生在一線城市。戴德梁行資料顯示，目前，北上廣深四大一線城市全市空置率平均在10%左右，二線城市平均空置率在28%左右。二線城市中，天津、長沙、重慶、廈門等大力開建城市空置率較高，平均空置率高達30%以上。

企業壓縮辦公成本推升空置率

業內人士認為，商辦市場通常以15%為線劃分買方市場和賣方市場。目前，北上深三市的甲級辦公樓空置率均超過此線。

戴德梁行資料顯示，2019年前三季度，北京寫字樓市場租金出現持續鬆動現象。第三季度北京全市寫字樓有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣388.16元，環比下降2.0%，同比下降3.7%；五大核心商圈有效淨租金按建築面積計算達每月每平方米人民幣433.64元，環比下降0.7%，同比下降2.0%。

中國國貿半年報也顯示，受經濟不確定性等因素的影響，寫字樓租賃市場整體需求略顯疲軟、租戶承租能力有所下降。在寫字樓市場需求略顯低迷，以及新增供應加劇市場競爭的雙重影響下，寫字樓市場呈現出空置率上升、租金增速放緩的特徵。目前，CBD核心商務區寫字樓的供應仍存在不確定性，如果開始持續放量，預計將對寫字樓市場的供求產生較大影響，進一步推升寫字樓空置率，租金亦將承壓下行。

張波認為，與北京、上海、深圳不同的是，廣州今年寫字樓空置率降至近年最低值，究其原因，則在於其較低的租金水準以及其較少的新增租賃供應量。

58同城、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》顯示，三季度北上廣深寫字樓每平方米月平均租金分別為389元、310元、178元和233元。從2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅，其中得益於2011年後第三產業的高速發展及寫字樓空置率持續走低，北京租金增幅達133%，其次是深圳、上海、廣州，分別為65%、50%、39%。

對於未來寫字樓租賃，魏東預測，在經濟形勢尚未出現回暖的背景下，預計短期內中國大部分城市寫字樓市場仍可能繼續面臨下行壓力。

查閱中國國貿相關業績報告可知，寫字樓是國貿的第一大業務收入來源，2016年寫字樓收入占公司主營業務收入比例高達51.46%，隨後雖有所下滑，但也均維持在50%左右。但中國國貿2019年半年報顯示，2019年上半年寫字樓收入占公司主營業務收入僅45.21%，較2018年同期的50.18%，下滑近5個百分點。

魏東說，從追蹤的資料來看，這次租金出現下滑趨勢大約是從2018年四季度開始的。除了受經濟減速壓力影響外，部分互聯網和金融企業的暴雷導致兩大成交主力行業租賃需求放緩、經濟的壓力致使部分企業租戶出現退租和縮減面積、從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓、從核心商圈搬到非核心商圈等現象都是引起租金下行的主要原因。

上海虹橋萬科中心的招租負責人也表示，“由於盈利下滑，不少企業離開租金較高的區域，轉而搬去樓齡較大但租金價格低廉的區域。”

戴德梁行研究顯示，作為上海寫字樓租賃市場的傳統支柱行業，金融業的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%。

“辦公室被收回，我們從福田區的卓越世紀中心搬到了羅湖區的一個公寓樓。”一個在深圳從事互聯網金融行業的負責人坦言，出於壓縮成本等種種因素，公司辦公地點已經從之前的高檔寫字樓搬走，辦公室大小也從此前的整層，變成了現在的幾個辦公室。

除了因為企業失利減少租賃外，仲量聯行上海商業地產部總監張靜表示，聯合辦公運營商不斷擴張，企業越來越多地採用靈活辦公方式，科技類、新媒體公司需求尤其強勁。

在北京創業兩年的楊光表示，由於處於創業初期，公司並未形成一定規模，就沒有在寫字樓正式租賃辦公用地，而是在共用辦公場所租了幾個工位。“需要開會的時候，約個會議室就行。”

個性化辦公或成新增長點

多機構預測，未來三年，一線城市辦公樓市場仍處於供應高峰期。優質辦公樓體量過大、同質化競爭嚴重、資源浪費嚴重等問題將日益顯現。

戴德梁行資料顯示，未來僅北京一地，新增供應將多達637.5萬平方米。其中，2019年四季度到2022年新增供應316.8萬平方米，其中69.3%位於新興商圈。

世邦魏理仕預測，除廣州外，一線城市優質辦公樓的整體租金增速將低於五年同期平均水準。為應對商業環境變化、降低企業運營成本及負債，將有更多企業將其核心業務遷至聯合辦公空間。

不少業內人士建議，地方政府宜根據新型城鎮化發展規劃，結合城市發展趨勢、人口流動、經濟總量、產業特徵等，對商辦產品進行合理規劃。一方面，從規劃與土地供應、投放節奏等方面合理控制商業地產開發，另一方面，引導企業創新商業業態，盤活存量市場。

經濟減速並不是造成企業退租增加的唯一原因，部分寫字樓設施陳舊、配套差、管理不善等問題也是一些企業退租的重要原因。北京一公司負責人表示：“我們是做設計的，但寫字樓多中規中矩，沒有個性，所以趁著企業規模擴張，換了辦公地點。”

“我們原來所在的寫字樓雖然也在東三環，但設施陳舊，物業管理也較差，樓裡企業、行業眾多佈局淩亂，客戶到訪後，多有公司不可信的感覺。”這位負責人說，新換的辦公場所，裝修設計現代，人性化十足。

對此，魏東說，近兩年在城市更新的背景下，“商場改辦公”和“酒店改辦公”項目明顯增加。以北京為例，2019年前三季度，北京城市更新類寫字樓新增供應約占全市新增供應的40%。預計未來2-3年，北京市場上會出現更多此類項目。

“這些項目憑藉其時尚的外觀設計、科技智慧化的辦公環境、充足的可租賃面積和可降低企業租賃成本的佈局設計，更加受企業租戶的青睞。有些地段好的項目甚至在沒入市時就已被預租。”魏東說。

同時，魏東表示，隨著中國金融市場的逐漸開放，境外金融機構將會越來越多地進入中國市場，這無疑將會給中國的寫字樓市場帶來利好。金融開放將會是循序漸進的過程，未來3-5年，境外金融機構將會逐漸滲透到中國的主要城市，它們對寫字樓的地段和品質要求較高，且承租能力較強，因此會帶動城市寫字樓市場的需求。

戴德梁行中國區寫字樓部主管沈潔認為，未來人工智慧、科創產業的大力發展也將促進需求提升，政府宜著力培育，讓其成為優質辦公樓的主力租戶。

世邦魏理仕中國區研究主管謝晨表示，人工智慧、雲計算和物聯網等行業的持續高速發展，將與金融、製造、零售、醫療、教育和交通等領域融合，並創造出新的商業機會。而且，隨著中國進一步擴大對外開放力度，新增外商投資和外資金融機構的入駐亦將為一線城市寫字樓需求帶來新的增長點。

張波也認同上述觀點。他表示，中國科技領域研發支出占GDP比重處於上升通道，隨著研發投入的增加以及新技術的應用，TMT領域的業務和從業人數將繼續壯大。專業服務業中聯合辦公行業發展最快需求最大，目前一二線城市滲透率均不高，隨著行業帶來的企業空間解決方案革新，更多租賃需求有望被開發。

58同城、安居客報告顯示，2017年10月-2018年9月，一線城市甲級寫字樓新增租賃需求以TMT、專業服務業、金融業為主，這三大產業占北京和深圳租賃成交面積超80%，占上海和廣州租賃成交面積超60%。

此外，隨著城市群的崛起，都市圈的建立，政策環境變得更有吸引力，部分二線城市正成為一些企業的新選擇。58同城、安居客報告顯示，六個重點二線城市中，西安、成都、重慶三個西部城市租賃搜索熱度提升較大，西部經濟的崛起正在推升辦公需求。“首店經濟+網紅效應”持續為成都的市場輸血，吸引著更多國內外企業和人才落戶，讓成都的寫字樓租賃熱度持續提升。

“寫字樓的競爭已突破城市界限。”張波指出，目前，二線城市經濟上緊追一線城市，政策上提供更多優惠，各城市間對人才和企業的爭奪更加白熱化，二線城市核心商務區的價值正在獲得更多認可。

未來產品設計上，大概率只能做別墅產品或者多層洋房，產品類型受限。

12月5日，據北京市規劃和自然資源委員會公佈，首開保利聯合體以26億元底價摘得北京市豐台區長辛店鎮辛莊村A-46地塊。

據掛牌檔顯示，北京市豐台區長辛店鎮辛莊村A-46地塊交易編號為京土整儲掛（豐）[2019]035號。該地塊為R2二類居住用地，土地面積74642.4平方米，最大建築面積82107平方米，起始價為26億元。地塊容積率為1.1，要求綠化率為35%，且建築高度不超過30米。該地塊為不限價地塊，將以“五通一平”形式供地。

據現場媒體透露，本次土拍房企積極性不高，交易大廳十分冷清，僅有首開保利聯合體及金茂兩家企業報名，最終該地塊被首開保利聯合體底價摘得。

財經網查閱地塊周邊專案得知，地塊北側一高端改善專案國望府目前價格區間為8-9萬元/平方米，其他新房項目西山甲一號均價為69500元/平方米，中海首鋼長安雲錦均價為58802元/平方米；周邊二手房掛牌均價在38000-46000元/平方米不等。

諸葛找房資料研究中心分析師陳霄稱，地塊交通條件和周邊環境尚可，靠近14號線首站張郭莊站，且周邊有北宮國家森林公園。但地塊附近無大型商業配套，且學校較少，生活設施不足，只能依靠於附近社區的底商滿足基本需求。

另外，地塊占地面積為7.46萬㎡，建築面積控制在8.1萬㎡以內，容積率僅1.1，未來產品設計上，大概率只能做別墅產品或者多層洋房，產品類型受限。

　　四季度以來，全國多省份出臺購房新政。11月房地產市場政策調控次數更是刷新了記錄。11月部分城市樓市回暖了？透視新規可以發現，猛烈的“搶人大戰”起了很大作用。

　　中原地產研究中心統計資料顯示，當月全國高達72次，去年同期只有20次。經中新經緯用戶端不完全梳理，四季度以來，黑龍江、浙江、江西、上海、天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安、南京、寧波、馬鞍山、長沙等地相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等做出規定。

　　調：解凍+優化 多地限購政策微調

　　12月4日，成都房地產市場區域限購政策出現新變化，具有高新南區購房資格的居民家庭可到成都天府新區、高新西區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區等7個區域購房，但具備上述7個區域購房資格的居民家庭仍不能到高新南區購房。同時，具備成都天府新區購房資格的居民家庭，可以到高新西區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區等6個區域購房，具備上述6個區域購房資格的居民家庭也可到成都天府新區購房。

　　深汕特別合作區為解決房地產市場凍結以來產生的遺留問題，明確了居民家庭在合作區持有的商品住房、商務公寓總套數不得超過2套，成年單身人士（含離異）在合作區持有的商品住房、商務公寓總套數只能1套。居民在合作區購買商品住房和商務公寓的，自取得不動產權利證書之日起5年內禁止轉讓。

　　對於解凍政策，深圳中原地產董事總經理鄭叔倫表示，深汕特別合作區肯定會吸引深圳人外溢購買，此次政策對深圳戶籍客戶購買有巨大吸引力，而且目前價格處於絕對低窪，明顯低於東莞惠州等臨深片區。

　　此外，佛山也提到，擬優化限購、限貸政策，因地制宜、因城施策。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，未來政策或略有鬆動。從穩地價、穩房價、穩預期的角度看，政策應提前介入，防止市場出現明顯下滑。

　　經濟日報引述專家觀點稱，近來各地微調樓市政策，是根據自身情況作出的決策。當樓市有過快上漲趨勢時，各地會進行相應的抑制。在出現大幅下降趨勢時，各地也會出臺配套措施，促進房地產市場保持穩定。

　　控：貸款拿地被禁止 售價不得高於備案價

　　在房產銷售方面，4地對付款流程、備案價格及房企拿地資格等作出規定。

　　江西規定，房地產開發企業或委託仲介機構銷售新建商品房的，設立警示欄，明確警示購房人：房地產開發企業、仲介機構不得為購房人墊付首付款，不得通過任何形式誘導購房人通過其他機構融資支付首付款，不得組織眾籌購房等；房地產開發企業不得返本銷售或者變相返本銷售商品房；不得採取售後包租或者變相售後包租方式銷售商品房。

　　黑龍江要求各地建立開發購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購置開發項目用地。房地產開發企業在參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資等，並載明如承諾不實則自願放棄開發用地中標資格。

　　馬鞍山規定，新備案項目商品住房銷售價格不得高於備案價格，不得低於備案價格10%。對新備案項目商品住房銷售價格（實際成交價格）低於其備案價格10%的，市房地產行政主管部門不予辦理商品住房買賣合同網上備案。需重新辦理銷售價格備案並符合銷售價格規定後方可辦理商品住房買賣合同網上備案。

　　寧波要求，商品房預售資金和存量房交易資金監管升級，預售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款應當全部存入預售資金監管帳戶。房地產經紀機構及其從業人員在提供經紀服務過程中，不得存在借資金監管或貸款審批之名收取代辦服務費用和未經交易雙方同意指定監管銀行等行為。

　　搶人：11月人才政策井噴

　　中國社科院財經戰略研究院住房大資料項目目組長鄒琳華認為，目前政策局部微調的城市逐漸增多，但不會影響房地產市場的政策基調。

　　是什麼造成了近來樓市政策密集發佈？中原地產首席分析師張大偉認為，部分城市開始集中用人才政策調整購房資格，這是11月政策調整次數創年內最高的主要原因。

　　據中原地產研究中心統計，全國累計超過20城在11月發佈了各種類型的人才吸引政策，其中包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10個城市發佈的人才政策中，都有與人才購房資格、購房補貼相關的內容。

　　其中，南京為人才購房出臺專門檔開闢優先通道，在全國還是首次。出臺的《2020年南京市人才購買商品住房辦法（試行）》相較之前的高層次人才購商品房辦法，主要變化在於各類人才均適用，機關事業單位人才首次納入政策範圍；全市可售商品房均對人才優先供應；人才購房最優先，按人才優先、其他購房人遞進的順序選房。

　　另外，佛山也明確，認定為優粵佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才，享受佛山市戶籍人口購房政策。在佛山市工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。具體操作指南另行制定。

　　“從全國看，人才政策多發已經是2019年樓市政策的最大特點，大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯，人才政策成為房地產調控的視窗。”張大偉說，今年以來全國已經有超過160城發佈了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

新地天水圍項目料聖誕前開賣

新盤市場轉趨熱鬧，本月頭炮新盤嘉華國際（00173）旗下九龍東啟德嘉峯匯，將於明天（7日）進行首輪銷售共228伙，發展商表示，共收到逾1000票，超額認購逾3倍。新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Park料下周可獲批預售樓花同意書，估計聖誕節前開售。

嘉峯匯原打算上月中推售，及後因社會運動轉趨激烈而延後，最終成為11月底區議會選舉後首個開價及開售的全新盤。該盤在上月27日開價，並在29日開始收票，經過7天入票後，發展商稱共收到逾1000票，以首日發售228伙計，超購約3.4倍，平均每4人爭購一伙。

溫偉明：主打兩房以下剛需盤

嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）溫偉明認為，港人置業意欲濃厚，而項目以兩房或以下單位為主，屬「剛需盤」，受上車客歡迎，因此對周末銷情有信心。項目有逾10個準買家有意購入多於一個單位。

項目首日開售228伙，涉及開放式至三房戶，以兩房單位佔132伙最多；並設有A組大手認購時段，買家須至少認購兩伙或以上，但不設認購上限。

美聯物業住宅部行政總裁布少明透露，該行部分入票買家擬購入3伙作投資收租，全為兩房單位，料涉資約3000萬元。

經絡按揭轉介營運總監張顥曦指出，將夥拍美聯物業為嘉峯匯準買家提供「置業按揭優惠」，提供兩款按揭計劃，其中一個計劃最高可承造九成按揭，若選擇最優惠利率（P）的P按，全期息率P（5.25厘）減3厘，現金回贈為貸款額1.5%；或選擇同業拆息（HIBOR）的H按，按息全期H加1.24厘，封頂為P減2.75厘，現金回贈可達貸款額1.6%。另一種「即供按揭優惠」，為購買5000萬元或以下單位最高可承造七成按揭，全期息率為P（5.5厘），還款年期最長25年。位於沐泰街9號的嘉峯匯提供1006伙，為啟德新發展區迄今推出規模最大的新盤，實用面積287至3268方呎，預計2021年11月底入伙。

Wetland Seasons Park最快下周批售

此外，Wetland Seasons Park亦蠢蠢欲動，新地副董事總經理雷霆表示，項目已「萬事俱備」，最快下星期獲得預售樓花同意書，希望聖誕節假期前開售。

新地代理總經理胡致遠說，項目示範單位設於尖沙咀九龍站環球貿易廣場，參觀安排待公布。項目會所命名為「Club Seasons」，連戶外園林總面積逾21萬方呎，備有多項設施，包括50米長室外游泳池、25米長室內恆溫游泳池、24小時健身室、佔地約4800方呎的兒童戶外遊樂場及不同主題的宴會廳等。

Wetland Seasons Park位於濕地公園路9號，採低密度發展，共有710伙，提供8座10層高的低密分層單位、4座5層高分層別墅及10幢兩層高洋房。

差餉物業估價署（下稱差估署）最新數據顯示，今年10月共有2076個私人住宅單位落成，較9月的3635伙急挫約43%，惟落成單位數目仍僅次於9月，暫時力保今年落成量次高月份。

數目今年次多

根據差估署公布最新的《香港物業報告每月補編》，10月共有2076個單位落成，連續兩個月達2000伙以上，當中新界區佔1763伙（約85%），其餘313伙在港島區，九龍區則未有單位於10月落成。

由於9月和10月私宅落成量大增，按今年首10個月計算，累積已有12176個單位落成，相當於差估署預測全年落成量20415伙約59.6%，與落成量目標的距離收窄至8239伙。

若以面積計算，實用面積不足431方呎的A類單位佔最多，首10個月落成量為5479伙，相當於期內總落成量約45%，惟相較差估署預測全年A類單位落成量9801伙，則仍低約44%。至於實用面積1076至1721方呎的D類單位，差估署預計全年落成量為1232伙，而首10個月該類物業已有897伙落成，相當於目標約73%，屬於最接近全年目標的一類單位。

市況不明朗，銀行對住宅估價趨審慎，買家入市取態同樣保守。作為樓市風向標的鰂魚涌太古城，踏入12月暫時連錄4宗成交，惟售價幾乎全數低於銀行網上估價，包括唐宮閣一個兩房單位剛以993萬元成交，較銀行網上估價1027萬元，低34萬元（3.3%）。

半島豪庭劈逾兩球 1183萬沽

代理稱，太古城本月暫錄得4宗買賣，來自冠天閣、南海閣及唐宮閣的2房及3房戶，實用面積489至680方呎，成交價986萬至1500萬元，其中3宗售價較滙豐銀行網上估價1027萬至1548萬元，低3.1%至5%，包括最新易手的唐宮閣中層A室兩房，實用面積489方呎，昨以993萬元售出，呎價20307元，售價不但較滙豐銀行網上估價1027萬元，低34萬元（3.3%），相比其樓下低逾10層的低層H室同面積及座向兩房本月初售價986萬元，僅高出7萬元（0.7%），計及樓層因素，售價較市價低約4%。原業主2009年斥360萬元入市，賬面賺633萬元，升值1.8倍。

紅磡半島豪庭有業主睇淡樓市前景減價沽貨，太陽物業分行經理宏惠強說，2座中層F室，實用面積713方呎2房，10月中開價1400萬元，因有見社會運動惡化及對香港經濟前景睇法悲觀，原業主多次減價，最終累減至1183萬元售出，較開價低217萬元（15.5%），呎價16592元，相對市價約1230萬元，則平47萬元（3.8%）。原業主2007年斥資430萬元買入，賬面賺753萬元（1.8倍）。

大埔廣場625萬逆市破頂

大埔居屋大埔廣場樓價卻逆市破頂，代理透露，3座宜德閣極高層A室，實用面積474方呎，原圖則兩房，以已補地價625萬元售出，樓價創該屋苑已補地價新高，較對上高位618萬元，貴7萬元（1.1%），呎價13186元。原業主1984年以未補地價23.9萬元買入，未計補地價，賬面賺601.1萬元（25.2倍）。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，本周中原估價指數（主要銀行）CVI最新報44.27點，較上周的48.7點下跌4.43點，連跌兩周共23.57點，顯示銀行估價取態轉趨謹慎，窒礙樓價升勢。

中國海外(0688)公佈，中國海外系列公司於11月份的合約物業銷售額約為248.07億港元 ， 而相應的已售樓面面積約為1,107,000平方米。

由今年1月至11月，中國海外系列公司的累計合約物業銷售約為3,432.12億港元，相應的累計已售樓面面積約為1,636.77萬平方米。於11月，集團在北京、 深圳、長春、寧波、哈爾濱和香港收購六幅地塊，應佔樓面面積合共約978,243.19平方米。集團就相關土地收購應付的土地出讓金約為16,857.53百萬元人民幣。

中國海外宏洋（0081） 宣佈，在2019年11月份實現合約銷售額55.34億港元，合約銷售面積448,500平方米。在今年1至11月份，累計合約銷售額56,799,000,000港元及合約銷售面積4,517,500平方米。在 2019 年 11 月份，集團於廣東省汕頭市 、 吉林省吉林市 、 江蘇省徐州市和內蒙古呼和浩特市新增項目5個，總權益發展面積793,189平方米，需支付地價2,569,950,000元人民幣。

　　市場觀望氣氛濃厚，二手紛錄低市價，甚至蝕讓個案，其中半島豪庭每呎1.66萬易手，低市價近10%。

　　市場消息指，紅磡半島豪庭2座中層F室，面積712方呎，2房連貯物室間隔，原叫價1400萬放售，減價217萬後，終以1183萬成交，呎價16615元，低市價近1成。

　　利嘉閣分行經理黃旨焌表示，紅磡環海．東岸1A座中層H室，面積約322方呎，1房間隔，原開價630萬，減價30萬後，終以600萬沽出，呎價約18634元，造價屬同類型單位近3個月新低。