捷運末端站因距離市中心較遠、機能較不便捷以及乘車時間較長，通常房價比前幾站低，成為民眾撿便宜入手捷運宅首選。不過根據房仲業者最新統計發現，台北捷運各末端站並非皆最親民，如淡水信義線的象山站，因位信義計劃區豪宅聚落，近期又有指標案陸續成交，拉高周邊房價；板南線的頂埔站、中和新蘆線的蘆洲站及迴龍站，房價也都比前1站高。

捷運末端站不再是低價宅的保證！永慶房屋統計今年1月至10月的實價登錄資訊，觀察距捷運末站範圍700公尺內成交資料，發現有3條捷運線、共4個捷運末站的房價高於前幾站的狀況，其中淡水信義線末站象山站住宅平均單價81萬元，與前1站台北101╱世貿站的價格相當。

豪宅聚落拉抬房價
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑解釋，象山站及台北101/世貿站雖是淡水信義線末端，但因緊鄰信義商圈，屬於台北市蛋黃區，在生活便利環境下，周邊形成著名豪宅聚落，因此拉抬房價。值得一提的是，象山站1號出口即為近期交易熱絡的指標豪宅「琢白」，目前實價揭露成交單價每坪站穩200萬元，可見其地段高價。
另如中和新蘆線蘆洲線的末端蘆洲站，平均單價35.1萬元，比前1站的三民高中站每坪平均33萬元高2.1萬元；新莊線末站迴龍站每坪均價31.5萬元，也與前1站丹鳳站每坪27.4萬元多4.1萬元。還有板南線末端的頂埔站，每坪均價27.5萬元，也較前1站永寧站平均單價26.3萬元高出1.2萬元。

新屋釋出交易熱絡
謝志傑表示，蘆洲站周邊較多新建案，附近還有南港子重劃區，帶動行情走勢，因此房價反而不如三民高中站親民，由於三民高中站開發較早，周邊多為老舊公寓，房價因此較低。屋比房屋總監陳傑鳴也認為，以蘆洲總站來說，周邊因有「希望城市」等大批新屋釋出，平均房價就會高於前1站附近都是老舊公寓的三民高中站，顯見並非捷運末端的房價就一定最便宜。
至於新莊區迴龍站房價較高主因，謝志傑表示，迴龍站周邊近年新建案較多，且價格多在每坪30萬元以上，導致平均房價增高，而前1站丹鳳站雖近下新莊商圈，儘管較為熱鬧，但周邊因開發較早以早期舊公寓及大樓為主，房價因此較親民。

今年房市價量俱增、回溫成長力道強烈，各界預期今年全台買賣移轉棟數估計約有29.5萬棟水準，明年延續今年溫和成長表現，很有機會站上30萬棟關卡，近期交易量持續成長，也帶起房仲重回3.8萬人就業。

房市回溫成長，增加至少5成帶看量。
房仲從業人數向來跟著房市景氣走，從2014年全台房市熱度最高的時代，全台房仲人數（營業員）高達4萬人；當在2017年房市陷入盤整之際，不少房仲店頭跟著關門大吉，房仲人數也縮減到3.5萬人；今年則又重回3.8萬人關卡，顯示房市回溫成長、交易量提升，更多人願意投入產業。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前政府對房市政策如社會住宅、租屋補貼、房貸補貼等，都不會直接衝擊到房市，且配合低利率與各項捷運建設陸續推動，未來可望撐住房市買氣。

帶看增房仲有感
對於房市交易量回溫，北屯廓子地區房仲黃小姐有感說：「周末時常帶看全約滿，熱度是去年的2倍，例如過往認為供給量大的廓子重劃區，單價都有微幅成長，而且物件流通變得快速、銷售期也變短了。」
專門經營蛋黃區物件的永慶不動產公益大業加盟店經理謝兒政認為：「今年跟去年相比，整體感覺至少增加5成帶看量，愈來愈多自住或外地置產來看屋，不過房仲這行仍相當競爭，一定要『戲棚下待久』才會做得好，否則就容易隨著景氣被淘汰。」

富豪掃樓也帶動老豪宅買氣。根據內政部實價網，台塑創辦人王永慶之子、宏仁集團董事長王文洋，10月以個人名義搬逾3億元現金再買一戶「遠雄御之苑」，合計持有該社區7戶、逾4成產權；相隔不到100公尺的北市信義計畫區老名宅「昇陽國寶」，則由創見束家掃進該社區7戶、近5成產權。

創見束家掃昇陽國寶7戶
根據內政部實價網，王文洋買進的樓層為12樓，總價3億0358萬6000元、坪數208.16坪（含3車位、約40.47坪），若一個車位以400萬元推估，扣除車位後，拆算每坪約173.88萬元。

該豪宅於2002年11月興建完成、屋齡17年，為地上16層、地下3層，坐落北市松勤街上，距離台北101大樓不到100公尺。目前王文洋持有該社區戶別包括兩個門牌的1、2樓樓中樓，加上4、5、12樓，合計7戶，推估總金額超過10億元。

同樣位於信義計畫區的名宅「贊泰花園廣場」與豪宅「寶徠花園廣場」，也陸續出現實價揭露，顯見豪宅買氣仍維持一定溫度。

科達機構總經理丁維慶表示，北市信義區中古豪宅買氣旺，近期交易連連，包括屋齡約23年的「贊泰花園廣場」，有不少名人加持，除了王文洋曾砸2億元買入，今年7月由禾聯碩董座以禾聯股份有限公司名義掃入7樓戶、總價1.65億元；10月再以禾聯名義以1.52億元購入4樓戶，拆算每坪約155萬元，總計砸下3.17億元。北市信義路五段「寶徠花園」也揭露8樓戶交易，總價1.56億元，每坪約148萬元。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，購買豪宅的富豪多半是看中增值潛力及自住需求，尤其生活習慣養成後，除非區域有更好的選擇，否則持續加碼同棟已成為風潮；以「御之苑」、「昇陽國寶」來說，居住環境單純，未來D3、D5土地開發計畫將再提升可居性，確實是置產、保值的好選擇。

信義房屋不動產企劃研究室專案經理曾敬德表示，名宅交易由鄰居接手屢見不鮮，甚至有些老名宅可能希望慢慢整合，日後有改建增值的機會。

原本被視為今年台北市唯一新完工辦公大樓的「皇翔中山」，預計在20日以底價24.4億公開標售，且迄今領取標單已近10組，但11日傳出，因產權尚未登記完成到皇翔建設名下，因此全案將延到明年2月17日開標。

仲量聯行11月接受皇翔建設委託公開標售捷運中山站共構商辦「皇翔中山」，原預計12月20日開標，但由於產權還未移轉登記到皇翔名下，加上今年農曆過年較早，因此仲量聯行昨天與皇翔討論後，宣布開標時間延後至2020年2月17日。

仲量聯行表示，台北市近兩年除「皇翔中山」外，精華地段的全新商辦大樓完工量「掛蛋」，至於2020年第一季將有「新星興業大樓」完工，但據悉已整棟預租。

目前台北市Ａ辦大樓空置率在3％以下，對於希望進駐精華辦公商圈或設立區域型總部的公司來說，「皇翔中山」乃市場稀有產品，由於坐擁雙捷運的優勢，因此潛在投資人趨之若鶩，此次延長標售，仲量聯行也希望吸引更多投資人參與競標。

台灣雨衣大廠達新昨（11）日公告與戴德梁行簽訂公開標售不動產契約，將處分台中舊廠的不動產，由於土地面積廣達2,593坪，且地點位在台中大遠百旁的精華地段，委託公開標售價格高達72.35億元。
這是今年以來台中委託標售地價最高案，據了解已經有北部財團看中，該案只要溢價6%標出就會創台中土地交易總價紀錄。

台中土地交易總價最高的，是國泰人壽去年以76.64億元，買下台灣大道與文心路口3,260坪土地所創。開標日期尚未公布。

國壽購入後規劃興建複合式商場，包括飯店、商場及商辦，預期2022年完工。若以單價來看，該案底標換算單價為279萬元。


據了解，達新這塊土地已被北部的大型財團相中，但因土地使用分區為「新四」，且單面臨路，規劃百貨商場受限營業面積效益不大，除非能整合旁邊的600坪角地，否則未來可能朝商辦或酒店方向規劃，樓高約25至28層。
該土地位於台中大遠百旁，去年曾由瓶蓋大王宏全國際董事長戴宏全的胞弟戴宏一，承租作為「UNO」貨櫃市集，市集結束營業後，目前則作停車場使用。

達新行政副總賴耿民表示，達新的台中舊廠從1993年就已經遷走，公司希望透過出售以活化資產。

該土地為達新早期為建廠取得，原始成本僅7,500萬元，如今價格已翻了百倍，公司2011年時做過資產重估，價格為每坪100萬元、換算總價值25.93億元，這部分的增值已反應在財務報表上。

而達新台中舊廠此次開價72.35億元，如果順利標售，不考慮稅金及相關費用，達新可獲得業外收益高達46.4億元，以達新目前股本19.8億元換算，每股獲利貢獻度高達23.4元。如果標售作業一切順利，最快明年第1季可入帳，達新明年營運先吞下一顆超級大補丸。

在此之前，達新今年3月也委託另一家不動產投資顧問公司世邦魏理仕，標售同樣位在台中大遠百商圈附近的土地及建物，原本為達新的員工宿舍，土地面積661.87坪、建物約304.57坪，最後由理仁建設以6.22億元標走。

最新實價登錄揭露，信義計畫區豪宅「御之苑」12樓戶，以總價3.03億元成交，經查買方應為宏仁集團總裁王文洋，且是王文洋家族買下該社區的第七戶。此外，鄰近的老牌豪宅「贊泰花園廣場」也再傳交易，買方則為禾聯碩董座蔡金土家族，以1.52億元買下4樓戶。

實價登錄資訊顯示，今年10月「御之苑」12樓戶，以總價3.03億元，拆算車位單價落在173.88萬元，由於該豪宅屋齡已達17年，因此也是該社區實價登錄以來第一筆的揭露紀錄。

比對謄本資料發現，買方為王姓自然人，且無貸款紀錄、現金買房，但因該買方戶籍登記在該社區的1樓戶，即為王文洋所持有，因此地產業界人士皆推測，王文洋再度買進「御之苑」，惟此消息未獲本人證實。

據悉，王文洋早先陸續買進、持有多戶「御之苑」，2009年傳出以5億餘元買下4、5樓等兩戶送給呂安妮，如今再度買進12樓戶，成為王文洋家族持有該社區的第七戶。

無獨有偶，鄰近「御之苑」、同為信義計畫區的老牌豪宅「贊泰花園廣場」，今年10月再傳交易，總價落在1.52億元，拆算車位單價約為155.33萬元，比對謄本資料發現，買方以法人禾聯股份有限公司名義購置，其公司代表人即為禾聯碩董座蔡金土。惟此消息尚未獲本人證實。

值得一提的是，今年4月「贊泰花園廣場」也曾傳出交易，成交在總價1.65億元，拆算車位單價近170萬元，買方同樣是蔡金土家族以禾聯股份有限公司名義買下，因此10月交易應是加碼買進。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，信義計畫區老牌豪宅「御之苑」、「贊泰花園」今年傳出交易喜訊，且從成交單價來看，中古豪宅高樓層的價格還是相對堅挺，房價並未受到屋齡及豪宅市場盤整的影響下滑。

台北市房價居高不下，許多雙北通勤的民眾會選擇居住在新北市，但新北有多個行政區，如何選擇對於民眾也是一大問題。有位網友便在網上發文，表示自己很好奇新北市的哪個地區「CP值最高」，相較於中永和、新店、三峽等，許多人都推薦汐止，讓他相當困惑，對此網友則紛紛表示「論環境捷運房價CP值，林口屌打汐止。」

原PO在「批踢踢房產板」發文，表示自己一直很好奇，若不談上班交通遠近，哪裡是新北市CP值最高的地方，他說到「最近一直聽到很多人推汐止，或許是價格＋進台北方便度＋未土壤液化，至於中永和、新店感覺價格就比較高，而且中永和比較壅擠，三峽、林口之類的又離蛋黃稍微遠了些，想問大家覺得新北CP值最高的地方到底是哪呢？」

對此許多網友紛紛留言，表示汐止不是CP值最高的地方，選擇林口要比汐止來得好，「當然是林口阿！新房子、街廓寬、綠覆率高，環境慘電北市平民窟」、「汐止就算在新北第一環，但要到台北都會區其他區都要跨很遠」、「林口有機場捷運20分鐘到北車，房價又便宜環境又好」、「論環境捷運房價CP值，林口屌打新店跟浮洲汐止」、「林口，非上下班，半小時直噴台北各區」、「我覺得是林口啦！街廓整齊，醫院捷運國道賣場百貨什麼的」

但也有網友認為，「哪來CP值，房價都超貴，偏遠(北市來看)才便宜」、「林口潮濕不愛」、「汐止房價也便宜，靠火車到北車也方便也近」、「新北應該就板橋新店環境比較好，但是房價太貴」、「反而永和、三重這種四面八方都臨接都會區的比較好」、「板橋如果是看浮洲、溪崑其實CP值不錯，但看不上眼的也很多」

今年10月宏仁集團總裁王文洋買進豪宅「御之苑」第七戶，禾聯董座蔡金土家族也加碼再買豪宅「贊泰花園廣場」，而老闆們鍾愛特定豪宅，並不斷加購的消息時有所聞，歸納這些企業主的購置行為發現，這類豪宅大致上會有三大要素。

台灣房屋智庫經理陳炳辰分析，企業老闆一次買多戶的狀況，這類豪宅多半具備「豪宅地段」、「一線物件」、「知名度高」三大要素，企業主在考量上包括長期持有，或是房價盤整期置入，又享未來獲利的投資價值，高資產族群長期習於定居該處後，自然下手多戶。

最為人熟知的案例為兩大富豪搶買松山區豪宅「文華苑」，今年5月國巨董座陳泰銘以總價6.07億元，再買「文華苑」一戶，而賣方則是同樣坐擁該棟多戶的精英電腦前董座蔣東濬，雙方一買一賣後兩人目前皆持有八戶。

此外，除了頂新魏家鍾愛「帝寶」、創見束家青睞「昇揚國寶」，鴻海郭台銘家族也有五戶「信義富邦」、還有星宇航空董座張國煒的三戶「敦南樞苑」，及揚生實業董事長許光揚的三戶「琢賦」等，顯見不少企業主鍾情特定豪宅。

仲量聯行2019年12月11日表示，接受皇翔建設委託公開標售全新共構商辦─皇翔中山，公告至今眾多投資型、自用型買方積極詢問，本案原定12月20日開標，因產權登記未能夠於預計時程內完成，加上恰逢元旦假期以及2019年農曆過年時間較早，仲量聯行與業主討論後，決定將本案開標時間延後至2020年2月17日。

台北市近兩年除皇翔中山外，精華商辦沒有其他新完工的供給，據悉預計2020年第一季完工的新星興業大樓業已整棟預租，其他位於北市尚未完工的大樓也傳出預租近滿租的好成績，在在顯示台北市A辦租賃市場搶手。

目前台北市A級辦公大樓空置率在3％以下，對於希望進駐精華辦公商圈或設立區域型總部的公司來說，皇翔中山乃市場極為稀有的產品。加上捷運共構的交通優勢，投資人皆趨之若鶩，無不積極評估此一難得投資機會，此次延長標售案評估時間，預期將吸引更多投資人積極參與此標售案評估，也可望為西區辦公商圈注入更多活力。本案延標公告敬請參閱公告內容。

這幾天，社宅議題意外再登上媒體版面；不過內容卻是某報大加批評、唱衰目前中央的社宅政策肯定跳票，明眼人一看就知，如此冷飯熱炒，絕對和選舉有關。不僅如此，另一家報紙更獨家披露高雄市都發局長針對上述報導(柯文哲批評中央社宅政策推動不能光說不練)的『有感而發』，還宣稱高雄市已擬訂所謂『六大住宅輔助計畫』。

過去社宅興辦，高雄市府完全付之闕如，此時此刻卻跳出來批評他人，還突然拋出相關政策規劃，住展房屋網企研室認為，十之八九也是在替現正競選大位的直屬長官韓國瑜作嫁。只不過，深入探究高雄市都發局長的說法，和該市的政策方向，恐怕和某報批評蔡政府社宅政策的結論如出一轍：根本也是光說不練！

為何說高雄市也是只出張嘴？報導一開頭便引用該市都發局者拋出的『社宅等於國宅2.0』，其實就昭然若揭；這代表，該員完全誤解，甚至曲解社會住宅的真諦。也難怪同時間會有高雄建商拾人牙慧；明明就是賣一般住宅產品(地上權)，卻也說這是發揮所謂的社會住宅概念。但真正了解箇中精髓者都知道，賣房子的業者闊論高談社宅概念，本質上就是荒謬、大錯特錯的。

平心而論，高雄市府相關說法，表面上看振振有詞，但真意不過就是：(高雄市)不想廣辦社宅，有關居住(購租)需求，請市民盡可能自行到市場上尋求解決，市府至多就是給予金錢補助。

高市都發局長還說，蓋社宅財務負擔龐大、需從長計議；這點沒錯，那大灑補助款項就沒問題？甚至還大言不慚說要照顧弱勢；但如果政府沒有社會公宅可運用，光只靠購租補助，是根本不可能做到的；因為弱勢者不只是租、買不起，很多時候是碰到無解的居住歧視，導致買不到、租不到。也難怪高市都發局相關言論一曝光，就被社宅推動聯盟嚴厲批評，根本沒資格批評現在的相關政策。

當然，不光是社宅興辦成績等於零的高雄市。其它顏色執政也沒好到哪去。民進黨中央目前為止，責任都推給地方；台北市長柯文哲或許是目前六都首長中社宅推動成績名列前茅者，卻也不止一次高喊後悔競選時候開出的社宅支票，言談之間同樣看得出，完全不解社宅概念。

那麼，社宅概念到底是什麼？除了最基本的照顧弱勢(最優先)外，核心價值更在只租不售(所以任何賣斷式房市商品，就算價格再平實、負擔再輕鬆，都無關社宅概念)，這樣資源不斷循環利用，不會因為賣斷而消失。至於高雄市質疑的財務問題，除了可將現行的購租補貼轉過來外，如果後續管理成效不錯，社會住宅也能有穩定的現金流；行庫手頭爛頭寸如此多，應該也能稍稍挹注在社宅融資上。此外，現在政府強力推動包租代管業，也可順勢介入協助。

當然，蓋社宅用地取得是一大重點；但政府大可善用手邊握有的公有土地資源，因此用地應非問題，真正所需的就是營造成本和日後的管理維護。所以，真正重點還是要不要做，是否重視人民，尤其是弱勢者的居住需求乃至權益而已。

　　繼限價、限售、限貸之後，商品房市場又現“限利”調控政策。

　　12月11日，長沙市發改委官網發佈《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》（簡稱“通知”）。通知提出加強商品住房價格管理，明確價格成本由“成本+利潤+稅金”三部分組成，平均利潤率為6%至8%。該檔於今日開始執行。

　　時隔多年後，“限利”政策重回房地產市場。對此，有業內人士認為，是“房住不炒”下的“創新版本”；也有業內人士認為，該政策將會面臨執行難。

　　“限利”政策由限價房延伸至商品房

　　通知明確，商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成。其中商品房成本構成共包括8項，分別是樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、社區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。

　　而利潤指的是商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤提取應以前款成本構成中的1-4項之和為基數，平均利潤率為6%至8%。

　　通知要求，5類費用不得計入商品房價格，包括住宅社區內經營性設施的建設費用，開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用，各種與商品住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用，各種賠償金、違約金、滯納金和罰款，按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

　　事實上，早在2017年，長沙就發佈過限利潤的政策。當時，長沙市發改委在其官網發佈《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》，提出限價商品住房價格由成本加利潤、加稅金構成，平均利潤率為6%至8%。

　　從政策內容來看，如今的“限利”政策由之前的限價商品住房延伸到商品住房的範圍。業內人士分析認為，長沙過去幾年供應的住宅土地以限價房為主，長沙的限價房與北京的限競房性質差不多，同樣屬於商品房，並非政策保障房。此次政策約束的範圍既包括限價房，也包含了其他類型的商品房。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，長沙對商品住房價格進行了清晰的管控，尤其明確了利潤率的範圍，顯然是限制利潤的做法。“既給房企留有一定的盈利空間，也確保了房價的相對穩定。”

　　“限利”執行難落地？

　　房地產最早的“限利”政策出現在2012年。當時陝西省提出，在成本的基礎上，加上10%左右的合理利潤率，得出房屋最後的售價。超出價格區間的商品房將無法備案，也無法取得預售證。

　　來自中銀國際證券的資料顯示，2019年1月-9月房地產板塊的總體淨利率為10.3%。從資料看，此次長沙規定的利潤範圍不及這一標準。

　　中原地產首席分析師張大偉介紹，也是在2012年，海南海口市發佈《海口市限價商品住房管理暫行辦法》，明確限價商品住房的具體銷售價格，應按專案用地土地出讓價格及開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤（不得超過6%）等完全成本因素確定。

　　同年，三亞市發佈《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》，對限價商品房的建設模式、購房資格、監督管理等作出了明確規定，並要求限價商品房的利潤不超過建設成本的6%。

　　對於“限利”政策時隔多年後重回房地產市場，嚴躍進認為，長沙從成本管控的角度設定利潤，可以理解為是“房住不炒”下的“創新版本”。這也是回歸工程項目的成本定價法，對於一些科學管理的項目，可以獲得更高的利潤，而對於一些行銷等費用過高的企業來說，利潤自然也難以做高。

　　不過，張大偉認為，對商品住宅限制利潤，執行將很難落地。“6%至8%的淨利潤不算低，是按照項目計算，而不是按開發商的投資額計算。對比其他行業來說，能保證6%至8%的利潤率已經不錯了。”他表示，這一政策對之前拿地的開發商影響會比較大，因為之前的土地成本較低，近幾年拿地的大部分房企，利潤已很難達到6%至8%。

　　張大偉稱，長沙的“限利”調控政策，其利潤計算公式很難成立，因為各家企業成本不一樣，比如建安成本就有不小的差距，資金成本也各不相同，這些都將導致價格的差距。

　　近日，上市房企陸續公佈11月經營資料。截至11月12日，上半年的銷售TOP20房企中已有17家公佈11月“成績單”，華潤置地暫未公佈，而金科股份(7.380, 0.27, 3.80%)和綠地控股(6.700, 0.02, 0.30%)未按月披露經營情況。

　　上述17家房企中，融創中國11月銷售額達666.5億元，位列單月銷售榜單第一，其次分別為碧桂園和萬科，為601.50億元和545.4億元，而恆大在上個月以903億元高居“銀十”銷冠之後，11月銷售環比回落了58.96%，以370.6億元位居第四。

資料來源：公告整理資料來源：公告整理
　　萬科銷售額連續兩月下滑

　　整體來看，17家中有15家房企較去年同期繼續保持銷售額同比上升。從增速來看，在今年房企銷售增速整體放緩的背景下，中南置地同比增長了105.00%，比較難得。除此之外，碧桂園同比增幅達78.22%，旭輝集團和世茂房地產同比增幅超60%，而中國金茂增幅為50.9%，其餘的增速均不到50%。

　　此外，還有兩家11月銷售額同比下滑，萬科下滑了6.48%，保利地產(15.580, 0.11, 0.71%)下降了3.04%。值得一提的是，萬科在10月銷售額便同比下滑了19.77%。而保利地產今年9月合同銷售同比下滑了0.18%。

　　相較於10月來看，共有5家銷售額呈環比下降，中國恆大由於上月基數較高，環比降幅達58.96%，龍湖集團和保利地產環比降幅分別為21.93%、19.62%，其次為中海地產和新城控股(37.050, 0.05, 0.14%)，較10月銷售分別下降11.15%、2%。

　　環比增速依舊是中南置地位居第一，11月銷售額環比增長35.52%，世茂房地產為31.24%，其餘均不足30%。

　　11月，16家企業實現了銷量同比上升。中南置地11月銷售面積同比上升了96%，旭輝集團同比上升91.76%，碧桂園達80.54%。相比之下，萬科、保利地產、中海地產和龍湖集團銷售面積增速不到10%。

　　但與上兩個月一樣，銷售面積的上升似乎更多是出自價格的下調。11月，16家企業中13家均價出現同比下滑，12家較10月的均價進一步下滑。其中，中國金茂11月銷售均價同比下滑了35.91%，幅度最高，其次為旭輝集團下調了11.67%，剩餘幾家均不到10%。並且不少企業銷售均價近兩個月以來都是連續降低。

　　資料顯示，中海地產、龍湖集團和中南置地11月均價逆勢上漲，但只有中南置地同比和環比均實現了量價齊升。

　　銷售壓力持續

　　四季度以來，各大房企都在加快推盤，但據諸葛找房資料，11月重點監測的20城批准上市面積為2143.04萬平方米，環比上漲30.7%，同比上漲13.5%。

　　但新房銷售未見明顯回暖，11月重點40城新房銷售面積1935.74萬㎡，環比下降3.9%，同比下降11.4%。年末翹尾局面恐難實現。

　　此外，11月的銷售各層級城市繼續分化，一線新房銷售面積環比增長12.5%，而二線和三四線城市新房銷售面積分別環比下降7.8%和4.6%。三四線城市下行壓力較大，房企三四線庫存消化壓力有增無減。

　　而在三四線前景未知的情況下，房企勢必會加大一二線佈局，但在一二線土地供應收緊的情況下，新增土儲不是易事。提前開始收並購和土地更新等多元化吸納土地的企業在當前環境下似乎更加從容一些。

　　而今年上半年銷售額還可以排到行業第四的保利地產下半年銷售連續“失利”，被融創逐漸反超，全年銷售排行想進第四艱難，可保2018年末的第五排位。

作為蘇州縣級市里唯一一個成交量同比下降的城市，12月10日有消息稱，張家港取消已經實施了兩年多的限售政策。

據此前財經網報導，張家港房地產交易產權登記中心工作人員表示，張家港市限售政策取消的消息屬實，10日開始實施，但目前正式檔還未出臺。

隨後，記者從多家品牌房企位於張家港當地的專案公司瞭解後獲悉，張家港取消限售政策屬實，但目前政府沒有明確檔下發，具體細則還在擬定中，最終還是要等官方口徑。

此前的2017年8月27日，張家港實行限售政策，規定取得不動產證未滿2年的商品住房（含二手住房）不得轉讓。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，張家港取消限售政策在意料之中。成交量下滑是其取消限售的主要原因，政府想通過這一舉措來拉動成交量。在市場行情下滑的時候，也能限制拋售，從而阻止樓市的進一步下跌。

億翰智庫指出，此舉意在提振市場，維護市場秩序，但在目前市場環境下，限售放鬆的作用並不大。但這或將是一次試探性，並具有一定信號意義的放鬆。此前政策微調多在粵港澳大灣區，長三角也開始試探，配合新出臺的一體化綱要，區域競爭可能已經開始，未來區域內部實現資源互通共用的可能性不斷增加。

克而瑞資料顯示，2019年1~11月，張家港商品住宅成交量為161萬平方米，同比下降24%，成交均價為14498元/平方米，同比上漲15%。

作為一個以投資客為主的城市，目前張家港樓市行情正在處於上升期。從成交資料可以發現，張家港正穩步呈現量跌價升的態勢，這也從側面反映出其樓市交易並不活躍，因此拋售的人並不會太多，對於張家港後期房價而言影響有限。

張波表示，總體來看，今年樓市放鬆政策還是比較謹慎的，除了鋪天蓋地的人才政策，目前只有極少城市正面對於樓市調控進行放鬆。

在“住房不炒”“一城一策”指導下，今年各地出臺了一系列放鬆限購和放寬落戶的利好政策。其中有一部分城市通過放鬆限購來調控樓市，而另一部分城市則通過人才政策去變相突破調控。

據記者不完全統計，今年以來，全國共有30多個城市的樓市政策出現了不同程度的鬆動，不過多是以人才之名放鬆。而直接取消限售的城市並不多見。

12月，全國樓市寒風陣陣，北上廣“跌跌不休”，唯獨深圳暖意融融。

這得益於年初至今不斷的利好政策。8月，深圳被列為中國特色社會主義先行示範區，11月豪宅稅標準調整放寬等，都成為深圳樓市“一枝獨秀”的理由。

多重刺激疊加被壓抑多時的購房需求，一二手住宅市場熱度持續升溫，在年底更迎來了爆發。

在剛剛過去的11月，深圳不僅出現豪宅、剛需“日光碟”，二手住宅成交也創下三年新高，加之新房供應量大增，12月市場也在繼續上揚。

樓市和買房又成為深圳全民關注的話題，在哪裡買房，要不要換房的討論在人群聚集的地方頻頻發生。

深圳樓市，還將繼續熱多久？

“翹尾”行情

本以為樓市傳統的“金九銀十”已是高峰，深圳卻逆勢而動，在年末上演翹尾行情。

這要追溯到雙十一。11月11日，深圳傳來重磅消息，大幅提高豪宅線標準徵收增值稅：建築面積144平以下、社區容積率高於1.0的住宅，滿兩年免征增值稅。

減稅新政一出，第二天樓市便爆發了，二手房源紛紛跳漲，業主“坐地漲價”屢見不鮮。

據深圳中原統計，11月，二手房成交突破8000套，環比上漲11.84%，同比上漲91.93%；其中寶安成交1985套，成為年內新高，也是下半年來成交最熱的區域，占全市成交總量的四分之一。

價格方面，Q房網資料顯示，六大行政區全部價格上漲，南山區漲幅最大，均價達到9.2萬/平方米，去年到今年的漲幅高達21.05%；全市均價小幅上升至55499元?平。

另據鏈家資料，寶中、碧海、前海是主要搶房片區，寶中的均價上半年還是7萬?平左右，現在已經跳漲到約9萬?平。

對開發商而言，他們也迎來一個銷售視窗。11月以來，新房備案資料持續上漲，新盤紮堆上市，無論是豪宅還是剛需，多個項目開盤即售罄。

深圳中原資料顯示，11月份深圳新房住宅供應速度明顯加快，供應量創三年來最高，全市共有22個項目批售13089套商品房，獲批套數接近10月份的3倍。

新房日光、售罄頻現。如前海豪宅招商領璽開盤，推456套，均價10.8萬?平，開盤當天即售罄；前海豪宅頤灣府開盤，推367套房，均價10.2萬?平，開盤僅4個半小時就賣掉322套，去化近九成。

就連偏遠的光明新區，龍光玖龍台二期線上開盤，均價4.8萬?平，裝修費另算，推750套，全部賣完。

根據中原資料，11月新房住宅共成交3196套，環比上漲20.33%，同比上漲61.01%；成交面積 32.97萬平方米，環比上漲20.33%，同比上漲61.01%。

多位深圳開發商、業內人士認為，臨近年末政策相對寬鬆，最嚴調控已經過去，深圳放鬆豪宅線，佛山、中山鬆綁限購，都是這一寬鬆的表現。這給了市場很樂觀的預期。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對21世紀經濟報導記者表示，“新房市場方面，11月出現很多關注度很高的熱門樓盤，再加上臨近年關，開發商為完成年度銷售目標，定價方面更加接近市場預期，因此成交量非常好。”

Q房網研究人士認為，2016年“3•25”緊縮週期以來，深圳住房需求積累，改善性住房需求積壓，隨著政策利好的釋放，全市新房成交將維持高位。

暖冬持續

在全國樓市蕭瑟的映襯下，深圳樓市可謂一枝獨秀。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，影響深圳樓市最主要的因素，是購房者對於區域的未來預期。“深圳今年熱度提升明顯，不但本地購房需求明顯提升，外來的投資性需求也在聚集，拉動商住類產品銷量也快速提升。”

回望今年上半年，深圳樓市還一片風平浪靜，二手房價格不斷鬆動，新房市場也萎靡不振。

5月份時，福田華僑城新天鵝堡三期開盤，布吉剛需盤景華•嶺莑推售415套，當天去化都不到五成，新盤入市普遍較為慘澹。

下半年，深圳利好消息不斷。11月6日，又出臺利於粵港澳灣區人才在內地安居樂業的優惠政策，直接向港澳居民派發房票，在大灣區買房不限購。

而在整個粵港澳大灣區，調控政策都有所鬆動。美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為，深圳本年度住宅市場成交暢旺，跟利好消息較多有很大的關聯，其他城市很難相比。

她分析，“2月份粵港澳大灣區規劃出臺，8月份先行示範區的提出，以及11月非普通住宅標準的調整，這些都陸續刺激了二手房的成交行情。”

不過，需要指出的是，深圳樓市的分化也越來越嚴重。雖然都受益於粵港澳大灣區戰略，但它的核心在前海，前海位於西部，所以深圳樓市的西部行情遠好於東部。東西兩邊相距不過20多公里，西部許多樓盤一開盤就可以秒光，有的還需要搖號，東部卻較難見到這種現象。

分區域來看，目前與上半年相比，前海二手房均價從8萬?平漲到接近10萬?平，寶中均價從7萬漲到9萬?平，碧海從6萬漲到7萬?平。相對來說，鹽田區、大鵬新區漲幅較小。

貝殼研究院資料顯示，2019年11月，深圳二手房掛牌均價為6.23萬元/平，同比漲幅約為1.59%，是四個一線城市唯一上漲的。

值得注意的是，在市場變好的情況下，反價、撤盤等業主違約現象也開始出現，房產糾紛變多了。律師提醒購房者要注意二手房簽約風險。

目前，深圳樓市的熱度仍未下降。12月第一周，深圳全市新房住宅共成交1006套，環比上漲 19.48%;成交面積10.30萬平，環比上漲16.36%。預計到農曆春節前，新房市場仍將保持當前的活躍狀態。

中國社科院財經戰略研究院報告預計，2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸，深圳則被預警“房價可能一般性上漲”。

安居客房產研究院首席分析師張波認為，深圳未來的發展可能會超出預期，但今年房價整體上升過快，投機性需求顯現值得關注，“明年深圳房價如果依然處於明顯上漲通道，不排除會出臺相應的調控政策。”

11日，長沙市發改委官網發佈了《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），進一步加強長沙市商品住房價格管理，明確價格構成：即由“成本+利潤+稅金”三部分組成，其中平均利潤率為6-8%。《通知》自12月11日起執行。

《通知》明確，商品住房價格由成本加利潤加稅金構成。成本構成包括8個方面，即樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、社區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業性收費和基金。

利潤指商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤的提取以前款成本構成的1—4項之和為基數，平均利潤率為6—8%。

《通知》指出，5類費用不得計入商品房價格，包括：住宅社區內經營性設施的建設費用；開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建築安裝費用及應分攤的各種費用；各種於商品住房開放經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

此外，《通知》明確，有關費率需要變動時，由長沙市價格主管部門調整。

澳洲REA集團旗下多媒體平台Squarefoot公布今年下半年香港房地產市場前景分析，結果反映港人看淡樓市前景，逾半受訪者料樓價將轉勢向下，負面情緒醞釀，買家入市意欲下降。該公司委託尼爾森進行每半年一度的樓市前景調查，當10月進行調查時，1000名受訪者中，約56%預料樓價未來6個月內下跌，平均預期跌幅12.8%。

平均估跌13% 一成人放眼海外

調查結果顯示，有90%受訪者仍認為本地樓價太高，同時有53%認為樓價已於過去12個月見頂。有意在未來12個月在港置業的受訪者僅19%。56%受訪者預期樓價將在未來6個月回落，當中有85%預料新界區樓價將下挫，高於九龍區的71%及港島區的66%；最多人預期樓價下跌的區域依次為元朗、屯門、灣仔、沙田。

有12%受訪者表示，計劃在未來12個月購買海外物業，當中更有36%以「計劃移居外地」為置業原因，較上半年調查所得的17%為高。REA集團香港區總經理Kenneth Kent認為，是次調查在10月進行，正值本港發生社會事件，加上外圍及本地經濟環境不明朗，或加劇市場觀望氣氛。他指出，本港仍然是國際金融中心，又是中國面向國際市場的跳板，全球市場氣氛同樣對香港樓價構成影響。

日出康城為供應重鎮 佔整體27%

過去數年政府積極增加供應，漸見成效。統計顯示，2020年迎來另一新盤入伙高峰期，近1.9萬個新盤入伙，適逢樓價及租金均有下行壓力，預期將進一步拖低租金。

美聯物業資料顯示，2020年有31全新樓盤相繼入伙（按樓書預計關鍵日期計），涉及約18,960單位，與2019年的約1.9萬伙相若。

細單位供應相對較多

若以單位面積計，明年入伙新盤仍以細單位供應相對較多，當中有18個新盤提供300平方呎以下的納米單位，最細單位為長沙灣AVA61，實用面積150平方呎；其次，屯門弦海實用面積162平方呎起。

若按地區劃分，以將軍澳日出康城數量最多，包括LP6（2,392伙）、MALIBU（1,600伙）及晉海II（1,132伙）合共提供5,124伙，佔整體27%。由於該批單位推售時吸引不少投資者入市，以LP6為例有台資商人大手掃貨13伙，故預期人伙時有大量單位放租。其實，同區晉海剛剛於上月收樓，項目1,040伙，租盤供應量逾300伙，可見投資者比例甚高。

利嘉閣分行經理黃金欽指，由於日出康城1至4期均以3房大單位為主，晉海則提供不少1、2房單位，故租務交投頗暢旺，12月首10日錄20租務成交，1房細單位呎租多數逾40元；3房單位與同區舊樓競爭較大，呎租約33至34元。例如1A座中層C室，面積679平方呎，日前以月租2萬元租出，呎租29元。

白石角4697戶入伙

除了日出康城外，大埔白石角明年有5個項目共4,697伙入伙，佔整體25%，屬於另一個供應重鎮。同區剛入伙的海日灣B2座中層G室，實用面積468平方呎，剛以全包1.35萬元租出，創同區月租最平紀錄。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，入伙盤供應過多的地區，租金相信會有一定壓力。但是整體住宅空置率未見大幅上升，相信住宅租金也不會大幅回落，預期農曆年後租金會回穩。

不過，中原地產統計全港107個屋苑的租金表現，11月實用面積呎租報36元，按月回落0.8%，重回2018年年底水平。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年7月份租金升至37.9元的歷史高位後，隨即進入調整階段，至今連跌4個月共5%。相信租金走勢持續向下，預計明年2月將下試今年低位35.6元，現時僅相差1.1%。

而太陽物業分行經理宏惠強透露，紅磡黃埔花園2期18座低層B室389平方呎，屬於細兩房間隔，舊租客8月份遷出，業主即以1.8萬重新放盤，但一直未獲承接，最終累減3,500元，以1.45萬元租出，較同類單位月租1.7萬低約15%。

政府放寬首置按揭，帶動中價樓受惠。據財經事務及庫務局數據，放寬按揭後獲批出的高成數按揭申請之中，逾400萬元物業所佔的比例高達9成，較放寬前的一半大幅增長。

據財經事務及庫務局局長劉怡翔回覆立法會查詢時透露，申請按保計劃的首次置業人士當中，超過99%的獲批申請人均為香港居民，而由11月16日至11月30日之間，便獲批出多達1,870宗，申請逾8成按揭成數的申請。

對比之下，今年1月至10月15日亦只有3,089宗，數據顯示，高成數按保的申請受放寬措施影響而大增。

600萬至800萬個案佔30.9%

若果按照不同銀碼作劃分，近年400萬元以下，或者400萬至600萬元物業的按保申請，佔整體比例大致維持各佔一半，但在放寬按揭後的這一個半月時間，400萬元以下申請的比例大跌至10.3%，涉及192宗。

換句話，逾9成申請的單位樓價均超過400萬元，當中最新放寬600萬至800萬元的個案亦佔30.9%，涉及578宗，而屬於換樓類別、樓價介乎800萬至1,000萬元單位的成交亦佔8.7%，或163宗。

二手觀望氣氛強烈，減價個案蔓延至綠表公、居屋市場。市場消息透露，青衣綠悠雅苑2座高層C室，實用面積543平方呎，屬於2房間隔，原業主放盤叫價690萬元，剛減價32萬元，以658萬元（未補地價）沽出，減幅約4.6%。

將軍澳廣明苑 累減近1成

其次，世紀21物業將軍澳經理魏仕良透露，將軍澳廣明苑D座高層1室，實用面積639平方呎，屬於3房間隔，原業主於10月份推出市場放售，當時叫價600萬元，受市況回落影響，最終減價55萬元，以545萬元（未補地價）售出單位，累積減價9%。

原業主早於1998年以約128.6萬購入單位，是次易手帳面獲利416.4萬，期內升值3.2倍。

東頭邨居二價345萬 今年高

至於公屋方面，金匯地產組別經理彭淑玲表示，黃大仙東頭邨振東樓高層10室，實用面積407平方呎，可作2房間隔，剛以345萬元（未補地價）易手，創屋苑居二價今年新高，呎價8,477元。原業主2003年購入價23.7萬元，持貨16年，帳面獲利321.3萬元，升值13.5倍。

另沙田第一城極低層放盤不足一個月，減價35萬元，以505萬元易手。中原地產高級資深區域營業經理馮澤源透露，成交單位為46座極低層單位，屬住宅第一層，實用面積304平方呎，2房間隔。單位於11月下旬以540萬元放盤，不足一個月累減35萬元，以505萬元沽出，實用面積平均呎價16,612元。原業主於2016年4月以330萬元購入，持貨3年多帳面獲利175萬元。

今年壓軸 料打造豪宅物業

渣甸山大坑道地皮將於本周五截標，屬於今年壓軸出售的一幅地皮，地勢相對比較高，景觀可以遠眺維港景，料能打造豪宅物業。中原測量師行執行董事張競達指，地皮估值料逾19億元起。

大坑道地皮位於東半山，前身屬於高級公務員宿舍，屬於中小型地皮。

中原張競達：缺點環境嘈雜

中原測量師行執行董事張競達指，地勢相對比較高，景觀可以遠眺維港景，在純粹景觀、位置上屬優質的豪宅地皮，缺點在於環境相對嘈雜，因為大坑道為東半山主要幹道。

「參考同區優質望維港海景的單位，呎價達2萬至3萬元，計算建築面積、建築成本之後，估計每呎樓面地價達到1.5萬元，亦即是總值逾19億元，若果比較進取，呎價去到1.6萬元。」張競達指出，本身地盤受城規會限制，估計大約可以興建25層高，定位一定是豪宅類，相信以大單位為主，某程度會類似現時現樓設計，一字排開兩個單位，望正海景觀，盡用地皮的優勢。

大坑道位處的渣甸山屬於傳統豪宅地段，區內有不少名人業主，包括前華置 （00127） 主席、「大劉」劉鑾雄，近年購入睦誠徑洋房的美心主席伍偉國的妻子羅寶盈等。區內配套有網球場、公園、社區中心及法國國際學校等社區設施，但購物設施比較少，只有在近白建時道位置有一間超級市場。

至於區內新盤方面，最新為尚家生活牽頭發展白建時道47號皇第，提供16個單位，單位實用面積由約2,800至逾6,800平方呎。