高雄車站正在如火如荼改建，東側另有71期重劃區施工中，目前復興一路205巷沿線為配合重劃區開發，已有不少房屋因道路開通而拆除，長明街口卻驚見拆一半的透天厝，室內格局一覽無遺，彷如立體的房屋剖面圖，相關單位解釋，屋主因在緊鄰重劃區外另有土地，盼能一併整合而正協商中。

總開發經費高達千億元的高雄台鐵地下化工程，去年完成第1階段通車，其中高雄車站目前由荷蘭建築團隊Mecanoo改建，將結合鐵路、客運轉運站與捷運等系統，並設置市民廣場、商業大樓與旅館等，東側則有71期重劃區施工中，總面積約24.7公頃，重劃後可望消彌鐵路兩側阻隔不連貫現象，並打通自由與復興路，連結前後站商圈。

被拆屋已獲補償配地
為串聯自由與復興路，須將復興一路205巷周邊房屋拆除，近期便出現沿線房屋被切一半，如同透視剖面圖，可見房屋神明廳、衣櫥衣櫃、冰箱桌椅等家具。高雄市地政局地用科專員李惟義指出，因配合重劃工程及配地，將8米復興一路拓寬至20米，並與自由路銜接，不得不拆除復興路、長明街口的房子，被拆的房子已完成補償及配地公告程序，原所有權人除可領得地上物拆遷補償費，還能在重劃區內另分配可建築土地。

李惟義說明，目前拆一半的房子，是由屋主配合道路拓寬自行拆除至道路邊界線，剩餘的狹小土地因不利建築使用，將由市府承接，但該屋屋主因親族在重劃區外、但緊鄰該地處另有土地，希望市府能售出該土地方便未來整合開發，因此雙方尚在協商中。

串聯前後站助漲地價
71期重劃區完成後將可串聯站前與後驛商圈，料未來地價水漲船高，民眾李先生表示，「生意愈來愈難做，希望重劃區快點好，活絡當地經濟。」富住通商用不動產研展部主任許值瑋分析，高雄車站近年地價飆漲，以2017年成交土地標售為例，建國三路面積367坪的第4種商業地，福懋建設以4億6939萬元得標，換算每坪達127萬元，因此未來71重劃區若推出商業地標售，地價保守估算可站上每坪130萬元甚至150萬元。

此外，日勝生子公司誠泰發展也拿下高雄火車站站東舊宿舍區都更案最優申請人資格，面積約8392.5坪，屬第2種特定商業區，將興建至少10棟大樓及商場，皆可見高雄車站商圈未來的發展潛力。

台北市前副市長、交通大學人文社會學系副教授林欽榮表示，過去「客廳即工廠」的經濟政策，造成南港區內普遍存在著「住工混合」的情況，由於建物密集、產權細分，民眾無法依「都市計畫工業區檢討變更審議規範」規定回饋及辦理都市更新變更，故存在著一樓是工廠、上面是住宅，環境窳陋卻不得改建等亂象，而有八個里又位在南港的核心區域，因此，規劃東區門戶計畫時，在此地研擬「產業生活特定專用區」機制，來加速工業區都市更新與轉型。

林欽榮說，這個「產業生活特定專用區」是一個狹長型的地帶，西臨松山車站，東有南港車站，也就是在玉成、合成、西新、東新、東明、南港、中南、新光等八個里一帶，面積有52公頃，30多年前畫定為工業區，是落後的黑鄉，到現在都解不開，而這個工業區就占了南港精華區的五分之一，之前有政府和民間的投資開發，大型開發案先動了，之後小的土地也要跟進。

他指出，這是一種新創型的做法，以都市更新當引擎，採都市計畫土地變更來推動，等於政府跳下來做，政府將最困難的部分做好，像南港輪胎的「世界明珠」要花25年來辦理都市計畫變更、都市計畫審議等工作，這對小地主而言是受不了的，所以政府直接介入進行規劃，以都市更新的方式，用地權共劃分110個單元，各單元可依協商結果整併擴大，市府在八個里設了八個工作站，政府用更新手段來協助地主翻轉，這樣建設公司也才會進來。

他認為，松山站和昆陽站的TOD（大眾運輸導向型發展）由政府來帶動，都靠近車站周邊，政府以有計畫的都更方式調節出來，幫民間做前置整體作業規劃，五年內八個里會調節出來，用自己的單元慢慢去做，大家一起協力，也就是大基地先走，小基地跟進，大小都照顧到了，預期此處後市不可擋。

內湖五期住宅重劃區從102年開始推案歷經兩次景氣修正，今年受中美貿易戰影響，台商資金回流，加上台塑去年斥資190億，豪氣包下五期對面美孚建設的台北企業總部園區「T.CBD」三棟大樓，區域陡增的購屋需求量能，激勵內湖五期住宅區的買氣。

遠雄房地產行銷協理曾楚騏指出，內湖五期重劃區開車10分鐘到信義計畫區，其中明美公園西側的純住宅區為封閉型社區，且推案都是百戶以下的小社區，營造出美式高級HOUSE特區的生活氛圍。

「五期住宅區街廓環境有小信義計畫豪宅區美譽，但信義計畫區不少豪宅依規定都須設開放空間，加上鄰近百貨娛樂商業區，出入難免混雜。」內湖五期住宅規劃就勝在有社區圍籬，隱私性及安全性高，且圍籬規定要70％的穿透性，與人行道樹互相輝映，環境單純、寧靜等特色，在高端客群市場能吸引特定客群。

據在地房仲業者指出，內湖五期有很高比例是國際空中飛人客群，希望在松山機場旁覓得台北市落腳點，買主有熟齡企業主藏家、具國際經驗背景的接班二代和政商演藝名人，與信義區買主最大的差異是更低調、更偏重隱私、更注重生活，同時具備人文質感。

遠雄建設在內湖五期重劃一直耕耘許久，從四季妍、交響苑、奧斯卡、米蘭苑、御東方、三名園…等已多達14個建案。共計逾700多戶，目前多已完銷交屋。遠雄在內湖五期成屋目前僅餘潭美國小第一排「遠雄賦邑」8樓的大露臺樓中樓、造型獨特的「遠雄晴空樹」11樓的94坪，兩戶特殊大戶，和「遠雄峰邑」3戶中高樓層46坪三面採光正3房，年底要拚上述最後五戶成屋完銷Clean。

銷售人員表示，「早期五期推案多70坪起跳到破百坪大戶，占比近七成，近年新案多將坪數下修到30－50坪間，此消彼漲下，像賦邑的樓中樓戶、晴空樹近百坪大戶，反而是現階段內湖五期的稀有絕版品。」

根據最新統計，第 4 季台北市商辦總量體維持 161.67 萬坪，累積去化坪數近 155 萬坪，空置面積僅剩 6.68 萬坪，空置率約 4.13%。不過，高力國際資深執行董事楊慧明指出，實際空置坪數其實僅約 4.94 萬坪，真實空置率約 3.07%，此外，在供給持續緊縮下，預期此波租金漲勢應可延續 3 年。

商仲業者調查顯示，目前空置面積僅剩 6.68 萬坪，其中有高達 1.7 萬坪是正在等待都更或改建的無效供給，實際空置坪數其實僅約 4.94 萬坪，真實空置率約 3.07%，已創歷史新低。而信義區空置率也再創新低，只剩 2.58%。

回顧去年第 4 季頂級商辦的空置率仍高達兩位數、約 11.5%，但到今年第 4 季僅 3.2%，短短一年間相當於減少 8.3%，幅度相當驚人，為台北市商辦租賃最主要的動力來源。

楊慧明指出，除 AB 辦空置率維持 7.44% 外，其他級別空置率則均不到 4%。至於各級別商辦租金表現，頂辦租金仍強勢上漲，每月每坪租金單價約 3217 元，相較 B 辦約 1586 元，兩者之間價差已逾 1 倍。如以商圈區分，信義區仍為最受矚目商圈，成交也最為熱絡，每月每坪租金約 2405 元，高出其它商圈租金幅度約 17-35%。

進一步觀察近 10 年商辦租金走勢，已從 2010 年每月每坪約 1758 元，上漲至 2019 年租金單價約 1906 元。有別於過去 10 年，年租金漲幅約在 1% 正負範圍內變動，今年平均租金已較去年成長約 2.05%；高力國際預期這一波租金漲勢應可再延續 3 年。

今年以頂辦租金漲幅最為驚人，年漲幅 5.1%，商圈則是以信義區年漲幅 5.53% 為最高，若進一步統計今年北市市區商辦去化坪數，共超過 3 萬坪，不過，因 B 辦呈現負成長，釋出約 5216 坪，導致全年整體淨去化量為 2.49 萬坪。

延續去年趨勢，今年租賃交易活動最為熱絡的仍為信義區與頂級大樓，兩者年度淨去化量皆為 2.6 萬坪，相當於台北 101 大樓商辦面積的 41%。信義區空置率再創新低只剩 2.58%。

展望 2020 年，高力國際預期因可供應市場需求物件有限，市場需求仍強勁，明年淨去化量應可維持約 2.5-3 萬坪水準；而在新增供給尚未投入市場之前，楊慧明預期租金 3 年內仍持續看漲。

依據聯徵中心數據統計，六都 5 年來新增住宅貸款總量普遍成長，其中以新北市增幅 21.69% 最大，僅高雄市負成長 12.84%。此外，主力房貸申辦年齡也由 30?34 歲向後遞延至 35?39 歲。專家分析，顯見購屋戶數持續增加、買房剛需仍旺，即使房價向上或修正有限，房地產仍是民眾配置財產的主要選項。

中信房屋研展室副理張漢超認為可能的原因是高雄房市榮景已對本地人造成負擔，不僅使得在地置產人口減少，也連帶使得購屋時間向後遞延。

聯徵中心新增住宅貸款的數據可反應一般民眾在購屋申貸量的消長。依據過往資料進行歸納，25 歲以上未滿 45 歲的年齡層為主力購屋族群。中信房屋研展室副理張漢超表示，新北市向來是六都房產交易量冠軍，25 歲以上未滿 45 歲的購屋人口、約佔貸款總量的一半左右；「雖然近 5 年該年齡區間總數已減少 2.78%，但絲毫不影響整體住宅申貸總量，反而還逆勢成長 21.69%。主力購屋申貸年齡依然以 35?39 歲為主，次高年齡分組則遞延拉高至 40?44 歲分組。」

他分析，新北市民眾對於購屋雖具壓力感，但因房產選擇性多，就算房價在漲，仍可找到划算理想的物件，購屋壓力也較北市小，即使購屋年齡拉升，購屋量卻還是能大幅成長。北市近 5 年住宅貸款總量小幅成長 2.72%，顯示北市房地產市場是屬於溫和穩定的成長走勢。

值得一提的是高雄的數字變化。5 年來住宅貸款總量減幅達 12.84%，住宅貸款最多的年齡分組也由 30?34 歲拉升到 35?39 歲，顯示高雄不僅購屋壓力變大、延後購屋，連房價成長的變化可能都使得在地人吃不消，產生對房市卻步的矛盾現象。

張漢超分析，這樣的現象可能隱含高雄房市榮景背後的隱憂，顯示房地產價量成長、反而對高雄在地人造成不小的負擔，「本地置產人口減少，影響所及也使得購屋年齡結構也跟著向後遞延。」

依據 2015 年至 2018 年間統計資料進行分析，高雄市平均每人每年可支配所得僅成長 2.82%，只略勝台北市的 2.31%，就數字而言，高雄人每人每年可支配所得 328,911 元，只比台南的好一點。張漢超認為，在可支配所得數字與成長率雙低的狀況下，高雄本地人自然會對購屋置產形成卻步的心理障礙。

不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會2019年12月24日舉行年終記者會指出，嚴格說來，2019年房地產業本身的大新聞並不多，在2015年至2016年間，台灣房地產市場在經歷過房地產稅制(奢侈稅、房地合一稅)的大幅改革之後，市況從谷底緩步穩定攀升，社會輿論的焦點不再聚焦於房地產業，重要新聞大多是與相關產業或是區域個案有關。票選2019年影響房市的首要新聞，便是台商資金回流，工業及商辦產品供不應求，價格節節升高。許多企業積極尋覓工業地或廠房，物色工業區土地，需求最強、最熱門的地點在新北市，其次為桃園市，統計工業需求主要3大類型，分別為物流倉儲、生產組裝、科技廠辦，預料這股熱潮在中美貿易大戰停戰之前，需求將有增無減。

台商回流帶動的不只是工業用地需求，商辦市場也是受惠者之一，據業者統計，2019年第三季辦公室市場租金漲幅明顯，而且態勢相當明確，光前三季累積漲幅便接近2％，其中頂級辦公室以及信義區的租金年漲幅更超過5％， 未來想要進駐信義區頂級商辦或是續租的租客，勢必面臨最嚴厲的漲租挑戰。

建商大推案，建照量衝30年同期新高，展現供給端市場信心增強，沈寂已久的新案將在2020年陸續進場，這是過去幾年未曾出現的狀況，2房以外的壓抑買氣浮現，供給勢必會順勢增加。預料主流產品規劃，也會從過去的2房及小3房，推向首換族為主流的正3房。同樣看好2020年房市景氣的，不只是一般首購及換屋族建商，豪宅建商也開始蠢動，千呼萬喚的超級大案，南港「世界明珠」，預料會在2019年進場，華銀出面籌組300億聯貸案恭候推案。

租屋市場也是強強滾，行政院主計總處公布的消費者物價指數(CPI)顯示，消費者物價居住類房租指數，從2014年12月以來，直至2019年6月最新數字顯示，房租指數逐月成長已達54個月，成長率為4.13％。

2019年最重要的房地產相關法規修法，當屬平均地權條例。為衡平不動產買賣案件實價登錄之義務責任，立法院會7月1日三讀通過修正攸關「實際登錄2.0」的「平均地權條例」，將房地交易資訊申報登錄，回歸由買賣雙方為申報義務人，並於移轉登記時一併辦理，讓實價登錄資訊更為即時、正確。至於門牌揭露及預售屋即時申報等部分，則因還有安全糾紛疑慮，這次修法並未處理，維持現行去段化、去識別化方式提供查詢。

包租代管業在政府的大力扶持之下，全聯會於2019年4月成立，象徵包租代管業正式自產業中獨立出來，無論對於社會住宅政策推動，或是一般租賃住宅管理服務，藉由管理人員證照制度正式上軌道，未來發展空間不容小覷。

內政部發布2019年第2季房價負擔能力指標統計成果，全國房價所得比為8.79倍、貸款負擔率為36.06％，屬於房價負擔能力略低等級，全國平均或是六都，相較2018年同期都呈現下降。其中「房價所得比」降幅為0.14％至3.16％；而「貸款負擔率」則是下降0.03％~0.77％。

最後在年底最受矚目的新聞，就是高鐵南延至屏東。這項政策已經由政院拍板敲定，成為屏東重大交通建及經濟建設。這項利多也引來正反兩面的對峙意見，一來是擔心投資客進場炒房，幾年後就又會被打回原形；正面一方認為屏東大型建設原本便相對較少，高鐵南延對屏東帶來的經濟效益無可限量。

美中貿易升溫，促使台商積極回流，年底上看金額達到7,000億元，除了涉及網路通訊、服務器、機械設備和電腦周邊產品，也能見到前瞻基礎建設、綠能與離岸風電等產業身影，甚至吸引許多跨國大咖紛紛來台投資，帶動辦公總部與住宅需求量的揚升，其中，又以南港匯聚了生技、軟體、文創、會展、運輸（五鐵）等五大產業，最受企業主青睞。

台北市辦公室供不應求，不少企業以買代租，今年最知名的辦公室交易案，莫過亞太第一、全球第二大的科技通路集團聯強國際，因看好南港的經濟重要戰略位置，今年9月與南港輪胎雙方完成，選定南港大案「世界明珠」，總交易金額為63.58億元。

據悉聯強尋覓五年的全球營運中心，今年正式底定落腳南港，預計2023年完工，該辦公室成交價為每坪100萬元，創下南港辦公新行情。根據房市專家指出，聯強歷年海外併購案都相當精準，只買物超所值的物件，而「世界明珠」辦公大樓每坪以100萬元成交、高層住宅每坪均價173.8萬元，對南港價格產生錨定效益，預計年底即將公開的住宅部分，價格將會是150萬元起跳。

南港輪胎「世界明珠」，挾其高鐵第一站、近北流音樂中心、正對上萬坪公園綠地、雄踞東區門戶地王的天賦優勢，以世界級建築為開發理念，未公開即成為房市焦點。

此外，華南銀行統籌主辦南港「世界明珠」300億元聯貸案，於12月23日由華南銀行董事長張雲鵬與南榮開發名譽董事長林學圃、董事長張昌平、元瑞開發及智凱開發董事長王中正，以及13家金融機構代表共同簽署聯貸合約，短期內即完成300億元的募集，顯示銀行團對「世界明珠」開發案具有信心。

「世界明珠」基地原為南港輪胎舊廠區，由四位地主採合建方式辦理都市更新，該案因基地緊鄰南港五鐵共構車站，並規劃有綠廊、空橋串連南港車站與北部流行音樂中心，生活機能完善、交通便利。

本開發案預計興建兩棟商辦及六棟住宅大樓，總樓板面積達7萬坪，其中兩棟商辦落成後將成為南港首屈一指的A級辦公室，聯強國際已以每坪百萬元購買12層做為全球營運總部使用，而六棟住宅大樓則採豪宅規格設計，面向南港山系，以及北部流行音樂中心草坪，氣勢磅礡，將成為金字塔頂端客群的首選。

房仲公會全聯會24日舉行年終記者會，選出明年房市預測代表字為「湧」，今年房市十大新聞第一名則為「台商回流帶動工業地夯」；全聯會理事長林正雄指出，台商回流帶來5,000億投資，民間投資大爆發，支撐成長動能，2020房市持續向上湧出。

林正雄表示，2016年時因房地合一稅及持有稅的雙重重稅，重擊房市以來，目前房市已逐漸回溫，2017年預測代表字為「溫」，2018年代表字為「揚」，今年則以地方選舉後新氣象的「亮」，預期2020年在台商回流帶動轉單效應發酵，各界看好台灣明年經濟成長將居亞洲四小龍之首，明年不動產市場預測代表字為「湧」，也就是持續向上湧出。

房仲公會票選出房市的十大新聞中，「台商回流帶動工業地夯」居首，林正雄表示，工業及商辦產品供不應求，節格節節升高，許多企業積極尋覓工業地或廠房，包括物流倉儲、生產組裝以及科技廠辦三類需求，仍持續增加。

房市十大新聞第二名為「建商大推案建照衝新高」，林正雄指出，供給端信心增強，沈寂已久的新案將在2020年陸續進場，這是過去幾年未曾出現的狀況，不過新增的主流產品規劃，將從過去的二房及小三房，推向首換族為主流的正三房。

此外，業界關注的房市新聞還包括「頂級辦公租金漲勢強」、「房租指數連續上揚」、「平均地權條例三讀、申報登錄責任回歸買賣雙方」、「華銀籌組史上最大南港世界明珠聯貸案」、「貸款負擔率、房價所得比下降」、「包租代管夯、租賃住宅全聯會成軍」、「高鐵南延屏東」、「金仲獎20年」等新聞，分居三至十名。

從房仲業界關注的新聞，也顯示房市經過稅制改革後，市況從谷底緩步穩定攀升，社會輿論的焦點，不再聚焦於房地產業，反而多與相關產業或區域個案有關。

商用不動產、土地買氣大爆發，今年一舉突破4千億元，創統計新高，此外，今年建商大舉獵地，累積掃進30萬坪土地，相當於近4個大安森林公園面積。

累計買進30萬坪土地
高力國際統計，今年土地加上商用不動產累積成交總額約4105億元，相較去年全年2663億元，年增幅54%，若進一步對比年度交易均額2450億元，更是大增約67.55%。

高力國際調研部董事梁儀盈指出，商用不動產今年全年交易總額達1386億元，年增幅逾7成，並以廠房與廠辦等為主的工業地產最熱，累積成交額達556億元為最高，占整體比重約40%；其次為零售地產的交易額為396億元，占比約28.57%，主因是受到京華城脫標金額372億元所拉高；占比第三高則是辦公室、約284億元，比重約20.49%，是因為企業購置總部案例增加，像是聯強國際、國票金集團等。

至於土地今年全年交易總額達2719億元，相較年度成交額均線1520億元，大增1199億元、增幅近8成，創歷史新高，此外，今年每一季的季成交總額均超過600億元，是過往不曾出現的熱絡程度。

其中以建商買地最為積極，全年買進總額達2074億元，包辦整體成交金額比重約76%，相較去年建商購地金額，更是大舉增加114%。

公部門釋地助長交易
高力國際資本市場執行董事黃正忠分析，公部門釋出精華區土地標售為助長今年土地交易動能大爆發的原因之一。

展望明年趨勢，高力國際董事總經理劉學龍表示，應該謹慎穩健為宜，並需觀察五大變數，包括全球景氣走緩、美中貿易戰後續走向、地緣政治及兩岸關係風險、利率以及英國脫歐議題。

至於明年住宅市場趨勢，房仲公會全聯會指出，台商回流投資金額高達5000億元、民間投資大爆發、轉單效應持續發酵，預料明年不動產市場將在台商回流的資金挹注下，支撐成長動能，持續向上湧出。展望2020年度全聯會選定以「湧」作為代表字。

中華民國不動產仲介公會全聯會24日舉行年終記者會，呼籲政府推出三高一低加強版青年優惠房貸、盡速讓房地合一稅退場，以及房屋租賃，登錄義務應回歸租賃雙方。

全聯會表示，三高一低是高成數、高期數、高寬限期、低利率。由政府補貼金融機構提供高達九成貸款，拉長貸款期限至40年，拉長寬限期至5年、補助購屋貸款利率低於1%，以幫助年輕人輕鬆購屋，消化閒置資金，活絡房市增添內需景氣。

全聯會指出，許多銀行已提供40年房屋貸款服務，如合作金庫、星展、永豐、王道銀及高雄銀。高雄銀行與高雄市都發局合作推出安居高雄市民首購優惠房貸專案，最低利率1.6%，寬限期五年，貸款成數一律八成，貸款人只要符合高雄人首購高雄房屋等必要條件即可辦理。

雖有不少反面意見認為此舉會讓青年成為屋奴，但全聯會認為消費者居住需求確實存在，只是受限房貸負擔能力無法圓夢只得含淚繼續租房，拉長還款期限可有效降低消費者每期房貸負擔，當未來收入提升或有閒置資金時，依然能提早償還部分本金，且40年房貸方案普遍要求貸款者年齡須於35歲以下，符合政府協助青年首購族群安心成家美意。

全聯會表示，雖然近三年房市成功築底反彈，但30萬棟交易量仍然偏低，主要受房地合一稅影響。全聯會認為，房地合一高額稅制，讓人民不敢輕易購屋、賣屋、政府稅收下滑，業者無法生存，已造成人民、政府、產業三輸局面，應盡速退場。

另外，去院今年修法通過房屋交易，實價登錄義務回歸買賣雙方，但委託不動產經紀業租賃案件仍需負登錄義務，全聯會建議政府盡速法取消租賃登錄義務，以維護業者應有的生存權益。

　　4成到期贖回，近6成回售——超9成沒轉股！25日即將到期的格力轉債或將成為近年來可轉債市場的一個特例。

　　就在3個月前，格力地產曾“匆忙”下修轉股價格，如今看來，“佛腳”沒能抱上。

　　可轉債真的發成了債，這在國內資本市場上並不多見。在可轉債市場大擴容背景下，投資者未來或許需要在選擇個券上下些功夫。

　　超9成沒轉股

　　25日，國內可轉債市場現存“最古老”個券——格力轉債將到期，但Wind資料顯示，該券仍有近4億元未轉股。

　　公開資料顯示，格力轉債於2015年1月13日上市，從2015年6月30日開始可以轉股。

　　此後，格力地產曾以103元的價格分別於2018年8月、2019年2月開展過回售，回售規模分別為5.69億元、2378.5萬元，回售面額合計5.75億元。

　　而據Wind最新（12月23日）資料顯示，格力轉債僅有784萬元面額的轉債實施轉股。在將近4年半的可轉股期之內，轉股比例僅0.8%。

　　可轉債作為一種融資手段，雖然看似債券，但國內發行人更多地將其當做間接的股權融資手段來看待。

　　分析人士表示，歷史上，絕大部分可轉債都實現了轉股，格力轉債恐怕將成為例外，它真的成了一隻債！

　　最後“十日” 股價沒撐起來

　　格力地產公告顯示，格力轉債到期贖回金額為106元（稅前），實際派發金額為104.80元人民幣（稅後）。

　　按交易所規定，在轉債到期之前的10個交易日，轉債交易將停止。格力轉債在12月11日停牌前收盤價報105.69元，低於106元的贖回價。

　　交易雖然停止，但在存續期內投資者仍可轉股。不過，要實現大規模轉股，只能指望停牌後、到期前這段時間內格力地產股價“飆漲”了。

　　但在此期間，格力地產正股走勢一般，最高僅漲至5.12元，格力轉債對應的轉股價值為102.4元，仍低於贖回價。


　　格力轉債停牌後正股格力地產走勢

　　遲來的下修

　　由於正股價格低迷，格力地產於今年9月公告，將6.94元的轉股價格下修至5元，於10月8日實施。彼時有投資者預計，下修後有望促成“強贖”—— 若正股股票連續三十個交易日中至少有十五個交易日的收盤價格不低於當期轉股價格的 130%（含130%）。

　　下修轉股價的公告出爐後，格力轉債確實漲了一波。但10月中旬後持續下行。畢竟，這期間正股價格並未如投資者“希望”地那樣上漲。


　　10月份以來，格力地產股價最高也才漲到5.54元。

　　格力轉債於2014年12月25日發行，規模為9.8億元。發行人格力地產業務涉及房地產業、口岸經濟產業、海洋經濟產業以及現代服務業、現代金融業等。

　　值得注意的是，2018年8月和今年3月，當即將觸發回售條款時，發行人並未下修轉股價格，而“任性”地接受了回售，一還就是5個億，似乎“不差錢”。但到了今年9月底，離轉債到期僅剩3個月，發行人卻選擇下修，看起來又極力想避免轉債變成純債的結局。這一前後搖擺的態度，讓投資者頗為疑惑。

　　可轉債市場將加速成長

　　2017年定增“收緊”後，可轉債迎來大發展。當年可轉債發行只數和規模陡增，全年共發行53只，融資規模達949.67億元。時隔兩年，可轉債已從“小不點”變成“巨無霸”，成為媲美IPO的融資手段。年度轉債發行只數也已歷史性“破百”。截至12月24日，今年以來已發行142只可轉債，發行規模達2661億元。

　　截至目前，今年已摘牌的在滬深交易所市場發行的22只轉債中，有20只轉股比例都超過90%，平銀轉債等轉股比例達到100%。

　　近日，《中共中央、國務院關於營造更好發展環境支持民營企業改革發展的意見》提出，“支援民營企業發行債券，降低可轉債發行門檻”。分析人士認為，這將豐富企業融資管道，可轉債作為融資手段將加速成長。

　　在轉債市場大擴容背景下，格力地產的案例表明，可轉債也真的有可能成為純債，而且利率遠低於普通公司信用債。投資者未來或許需要在選擇個券上下些功夫。

　　萬科的“大江大海”計畫在2019年年底抵達“尖峰時刻”。財聯社記者獨家獲悉，萬科於近日在內部發佈大規模人事任免通知，涉及14個城市總，覆蓋北方區域、南方區域和上海區域，任期從2020年1月1日生效。

　　其中多個城市總被調離原區域，濟南萬科總經理黃運林，被任命為佛山萬科總經理；佛山萬科總經理馮卷被免去職位，僅保留南方區域BG合夥人一職；西寧萬科總經理李理，調往長沙任總經理；長沙總藺曉瑞則被免去城市總職位，僅保留南方區域BG合夥人一職；寧波萬科總經理宗衛國調往南方區域。

　　原深圳萬科總經理唐激楊的下一站落定，擔任南方區域BG產城事業部首席合夥人、總經理，這個職位此前由南方區域事業集團首席執行官孫嘉兼任。

　　上海區域多在本區域內調動，上海萬科總經理陳灝調往無錫任城市總；寧波萬科副總經理丁甯調往南通任總經理；無錫萬科總經理譚偉赴任蘇州，蘇州萬科總經理韋業甯被免去總經理一職；南通萬科總經理趙曉磊上馬寧波。

　　北方區域內也有多處相互調動，長春萬科總經理林瞳調往瀋陽；瀋陽萬科總經理肖勁離開東北，奔赴濟南；包頭萬科城市總許欣調往長春。

　　萬科董事會主席郁亮於今年2月對外透露要開啟“大江大海”計畫，此後各城市總就進行了多處調動，此次人事任免為最大規模的一次。

　　此前的6月，財聯社曾獨家報導萬科四大區域設立“大江大海工作委員會”，各區首為第一負責人，落實大江大海行動。區域和各一線公司設定年度“大江大海”計畫的工作目標，每個月、每個季度、年底都要複盤“大江大海”的完成情況，並在年底對表現優秀的單位和個人進行通報表揚。此次大規模任命，或宣告著“大江大海工作委員會”完成了年度計畫。

　　12月23日，全國住房和城鄉建設工作會議在京召開。會議對2019年住房和城鄉建設工作進行全面總結，同時提出了對明年工作的5大要求以及9大重點工作任務。

　　澎湃新聞通過對2018年住房和城鄉建設工作會議的內容進行對比，可以看到住建部工作會議的5個變化。

　　1、長效機制表述由“建立和完善”變成“穩妥實施”

　　對於2019年的工作進展和成效方面，住建部工作會議指出，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，落實城市主體責任制，穩步推進“一城一策”試點，房地產總體保持平穩運行，實現了穩地價、穩房價、穩預期的目標。

　　解讀：自2016年以來，房地產長效機制已經提出4年。2018年住建部工作會議提出“加快建立和完善房地產市場平穩健康發展的長效機制”，此次住建部工作會議明確“穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。

　　今年1月，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席習近平在防範化解重大風險專題研討班上發表重要講話時第一次提及“要穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案”。

　　由此，對於長效機制的表述已從2018年底的“建立和完善”變成了“穩妥實施”。


　　2、堅決防範化解房地產市場風險

　　對於明年的工作要求，住建部工作會議指出，堅持“穩”字當頭，全面落實因城施策、穩地價穩房價穩預期的長效管理調控機制，保持房地產市場平穩運行，堅決防範化解房地產市場風險。

　　解讀：此次工作會議進一步強調三大攻堅戰，對房地產而言，主要是“防範化解房地產市場風險”，華泰地產研究團隊報告指出，隨著整體市場熱度回落，未來需要防範的是各地方區域的“下行”風險，以及重點房企的杠杆風險。


　　3、細化公租房針對群體

　　對於2020年的重點工作，進一步規範發展公租房，強化對環衛、公交等行業困難群體的精准保障。嚴格把握棚改範圍和標準，穩步推進棚戶區改造。總結推廣試點經驗，進一步完善支持政策，做好城鎮老舊社區改造工作。改革完善住房公積金制度。

　　解讀：繼續強調公租房，未提共有產權房，細化公租房的針對群體。同時新增老舊社區改造工作的表述。全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為，“此次會議明確，解決住房問題的立足點在於人，就是解決哪些人群的住房問題，因此不提建多少保障房，而是明確城市困難群眾的住房保障問題，這裡包括困難家庭、農民工、環衛、公交等行業困難群體等”。


　　4、首次提到政策性租賃住房

　　對於2020年的重點工作，住建部工作會議亦明確，著力培育和發展租賃住房，促進解決新市民等群體的住房問題。進一步培育機構化、規模化租賃企業，加快建立和完善政府主導的住房租賃管理服務平臺。重點發展政策性租賃住房，探索政策性租賃住房的規範標準和運行機制。

　　解讀：與2018年相比，此次會議中將租賃住房分成了市場化租賃和政策性租賃兩個領域。其中，政策性租賃住房首次提到。

　　2017年7月，九部委聯合發佈《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，提出人口淨流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用，支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。

　　《通知》指出，選取部分人口淨流入的大中城市開展試點，通過試點總結經驗，形成一批可複製、可推廣的試點成果，向全國進行推廣。目前，住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

　　截至目前，對政策性租賃住房尚無明確的概念界定。根據目前已經試點的城市情況看，政策性租賃住房通常是以政府及住房租賃企業作為租賃住房的供應主力；同時以新建配建租賃住房、改建存量住房為供應方式；房地產投資信託基金、企業債券、不動產證券化產品等金融產品為建設運營重要資金來源；以公租房保障對象和新市民等為優先供應對象；同時此類住房只租不售等。

　　貝殼研究院首席分析師許小樂指出，對於市場化租賃而言，堅定機構化、規模化的方向，發揮市場的作用，本質上是對租賃供給端升級優化，機構化的提升能夠有效改變市場“散亂差”的格局。這一態度一定程度上表明了政府對於長租公寓價值的認可，近年來長租公寓行業出現的一些問題是發展中的問題，需要對新事物有一定的包容，更要通過發展來解決。同時，要更好發揮政府對市場監管的作用，前提是對市場行為的充分瞭解，建立和完善租賃管理服務平臺，提高租賃備案登記率，為監管打好基礎設施。

　　政策性租賃住房的責任更多在於政府，尤其是在地方城市政府。地方政府需要將有限的資源發揮最大的價值，探索規範標準和運行機制，核心在於租賃土地供應制度、投融資制度、運營管理制度等，提高供需匹配度，降低運營成本，提高覆蓋效率。


　　5、提出提升城市品質和人居環境品質

　　面對2020年重點工作內容，住建部工作會議還提出，著力提升城市品質和人居環境品質，建設“美麗城市”。建立和完善城市建設管理和人居環境品質評價體系，開展“美麗城市”建設試點。

　　解讀：明年重點之一是提升城市品質和人居環境品質。對房企而言開發品質的監控力度要加強，社區物業品質也需要提升。

　　顧雲昌認為，明年是全面實現小康社會的收官之年，首先應在住房品質以及居住品質上實現全方位“小康”，包括居住的綠化、交通、配套、學校等。全面實現小康，是“全面的人、全面的生活”，除裡住房，還要在衣、食、行等方面下力氣。

公告顯示，12月24日廈門市國有建設用地使用權拍賣會中，中交地產與廈門悅豐企業管理諮詢有限公司、中雅(深圳)諮詢管理合夥企業(有限合夥)聯合競得編號為J2019P02地塊的國有建設用地使用權，起拍總價為27.46億元，成交總價為31.51億元，溢價率14.75%。

其中，中交地產在聯合體中的權益比例為33.93%。

該地塊位於廈門市集美區杏林北二路與杏錦路交叉口西北側，土地性質為居住和商業用地，地塊面積約3.62萬平方米，容積率不高於3.48，計容建築面積約12.60萬平方米，樓面價約為2.5萬/平方米。

值得一提的是，地塊比鄰1號線杏錦路站。據安居客資料顯示，地塊附近的社區龍湖春江酈城二手房價格在3.1萬元/平方米-3.9萬元/平方米不等。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，今年１１月份整體洋房買賣合約登記錄得３９宗，總值１２﹒０２億元，按月分別顯著上升６９﹒６％及５１﹒８％。宗數是創今年７月４７宗後的四個月新高，金額是創８月２９日２０億元後的三個
月新高。雖然二手洋房買賣保持平穩，但在一手洋房銷情理想帶動下，整體洋房交投明顯上揚。
今年１１月份買賣登記金額最高的洋房是又一村海棠路６２號９號洋房，成交價錄１﹒２８億元。南區紅山半島３期Ｂ區松柏徑１４８號洋房錄９６２５﹒６萬元，排名第二位。九龍塘禧福道１號新德園１０６號洋房錄６４５０﹒０萬元，位列第三。
按年方面，今年首十一個月整體洋房（包括一手及二手）買賣合約登記錄得５０７宗，總值２７０﹒７５億元，較２０１８年全年的６７８宗及４３２﹒９４億元，暫時分別減少２５﹒２％及３７﹒５％。估計今年全年整體買賣宗數將為２０１６年的５３７宗之後，創三年新低。

新界重災區 馬鞍山新港城「六球」不保

樓市下行壓力有增無減，銀行亦睇淡本港後市，尤其屬供應重鎮的新界區，近期更罕現多宗銀行網上估價「質穿」關口價的成交。馬鞍山新港城一個剛以600萬元易手的2房戶，銀行最新網上估價竟然「六球」不保，僅574萬元，較造價低4.3%；入場門檻較低的大埔居屋大埔廣場，同有2房戶僅獲估值488萬元，相比最新造價520萬元慘被「質低」約6.2%，而上水皇府山2座低層的交易，更低約10.7%。

樓市前景不明朗，令銀行估價趨向保守。美聯物業首席高級營業經理陳少鴻指出，新港城P座低層4室，實用面積361方呎，2房間隔，原業主本來開價620萬元，但因已購入其他單位換樓，冀盡快沽出自住居所，周一晚（23日）不惜減價20萬元，以600萬元沽出本身單位，樓價屬該屋苑今年10月後首度跌回600萬元邊緣，呎價16620元；原業主2003年斥95萬元買入，賬面仍賺505萬元（約5.3倍）。新買家屬上車客，將承造九成按揭入市。

雖然新港城今次成交單位的樓價已重返放寬按揭保險樓價上限前的水平，惟銀行估價更保守。滙豐銀行網上估價顯示，該單位現僅獲估價574萬元，意味銀行估值比實際成交價再低26萬元（約4.3%）。

上水皇府山估值插逾一成

至於居屋大埔廣場，據市場消息稱，1座宜富閣中層I室，實用面積377方呎，原圖則2房戶，剛亦獲買家以已補地價520萬元承接，呎價13793元，造價雖貼近市價，惟滙豐銀行對上址估價僅為488萬元，反映銀行對後市取態較買家更為審慎。

事實上，新界近期不乏銀行網上估價「質穿」關鍵價位的成交，例如沙田第一城41座低層E室2房戶，早前以502.8萬元成交，樓價險守「五球」，惟同一銀行網上估價卻低至494萬元。

此外，上水皇府山2座低層H室2房單位，本月中以600萬元易手，滙豐銀行網上估價卻只為536萬元，慘被大幅估低10.7%。

富榮花園未補價455萬今年低

其他屋苑亦見低價成交，世紀21家天下分行經理黎振傑稱，旺角居屋富榮花園17座極低層E室，實用面積431方呎，原圖則2房戶，向南望樓景，剛以未補地價455萬元沽出，呎價10557元，繼上月同屋苑錄得一宗490萬元成交後，短期內樓價再度跌穿500萬元大關，兼創今年新低。原業主1998年以未補地價147萬元買入，賬面賺308萬元，升2.1倍。

中原地產高級分區營業董事伍錦基說，將軍澳中心9座高層B室，實用面積436方呎，2房間隔，放盤2個月減價32萬元，至708萬元沽出，較本月中以748萬元易手的7座中層G室2房，短期內跌40萬元（約5.3%），呎價16239元。

原業主2012年以355萬元買入，賬面賺353萬元（約99.4%）。

私人住宅租金跌勢持續，美聯物業「租金走勢圖」顯示，該行11月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約37.45元，較10月的37.59元，按月下跌約0.4%，連跌4個月，相較今年7月歷史高位38.33元，4個月時間累積挫約2.3%。

細額租務成交比例升

前述平均呎租是由美聯物業挑選的全港100個著名中小型私人屋苑，根據該行促成的租務個案計算加權平均數得出。美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，今年首11個月私人住宅租金累升1.2%，而去年全年有1.8%漲幅，意味今年12月租金走勢若未有大改變，則2019年將成為2015年租金錄得約0.7%跌幅以來，近4年租金表現最差的一年。

住宅租金回落之下，金額較小的租務成交比例相應增加，其中月租1.5萬元或以下類別的成交比例，今年上半年為32.6%，7月至11月升至35.1%，大增2.5個百分點；月租逾1.5萬至2萬元的租務成交類別比例則由28.6%升至29.3%。

至於每月租金超過2萬元的租務成交類別，有關比例雖由上半年38.8%回落3.2個百分點，到7月至11月的35.6%，惟仍屬三個類別中最高。

今年賣地市場一共售出11幅住宅地及3幅商業用地，住宅地最大贏家為以會德豐地產、中國海外為主的「超級財團」，今年斥巨資囊括了4幅啟德用地，總花費高達511.7億元。新地屈居第二，今年以合共600億元買入3幅地皮，其中包括豪擲超過422億元買入西九龍上蓋商業用地，如果單純以投地金額計，則成為今年投資買地最進取的地產商。

綜合現時資料，會德豐「超級財團」的成員有7間，包括會德豐地產、中國海外、新世界、恆地、華懋及帝國集團、嘉華國際。財團早於2018年已開始部署「啟德王國」，於啟德跑道區住宅區多處「插旗」。

會德豐財團打造「啟德王國」

翻查資料，該財團去年共購入2幅住宅地，涉資163.66億元，連同今年以511.7億元新買入4幅，前後已囊括前跑道區6幅地皮，地價總涉資約675.319億元，總樓面約481萬方呎。由於各幅地皮相鄰，相信未來發展商在規劃方向及推盤時間等會有所溝通，彼此之間有協同效應。

至於新地則一貫作風，繼續在香港掃入地皮，繼年初分別以112.6億元及約63億元，買入啟德第4C區3號及大埔白石角優景里與博研路交界用地，年底新地再豪斥超過422億元，買入西九龍高鐵站上蓋商業用地，全年共斥資597.6億元買地，為發展商之冠。

中資地產商今年表現則不算進取，年內只買入3幅用地（不包括中國海外），分別位於啟德、東半山及大嶼山。其中雅居樂集團副主席陳卓賢旗下采高集團先於2月時斥11.3億元投得大嶼山長沙嶼南道地皮，之後華潤、保利合組財團，於今年6月以129.16億元投得啟德第4C區1號地盤。12月中信泰富以32億元買入東半山大坑道135號。

　　近期市場氣氛趨審慎，二手紛錄減價及低市價交投，其中富榮花園低層兩房戶，每呎10557元沽出，為屋苑今年以來兩房戶呎價新低。

　　世紀21家天下分行經理黎振傑稱，大角嘴富榮花園17座低層E室，面積431方呎，兩房間隔，以居二市場價455萬成交，呎價10557元，屬該屋苑今年以來同類呎價新低。

　　美聯助理區域經理翁凱傑指，沙田第一城50座中層C室，面積304方呎，屬2房間隔，於11月以580萬放售，減價至510萬成交，呎價約16776元，較市價低約4%，買家為上車客。

　　新葵芳花園錄連環低市價成交，中原高級分區經理許偉業指出，包括B座低層02室，面積415方呎，以575萬售出，呎價13856元，低市價約10%，買家為新婚上車客。

　　世紀21奇豐分行經理張翠珊稱，馬鞍山觀瀾雅軒4座低層F室，面積586方呎，2房間隔，早前以850萬放售，放盤5個月，減價至780萬沽出，呎價13311元。

　　美聯首席高級營業經理詹毅揚指，火炭銀禧花園3座高層A室，面積506方呎，屬2房間隔，以700萬易手，呎價約13834元。

　　祥益高級客戶經理古文彬表示，屯門兆康苑K座高層4室，面積483方呎，屬兩房間隔，獲區內首置客以自由市場價490萬承接，呎價為10145元，屬市場價成交。

　　中原區域營業經理伍耀祖表示，天水圍嘉湖山莊麗湖居9座高層E室，面積446方呎，兩房間隔，以508萬沽出，呎價約11390元，屬市價水平。

　　港置分行高級聯席董事張仲賢表示，大角嘴形品．星寓高層J室，面積約473方呎，2房間隔，早前以950萬放售，減價至860萬獲上車客承接，呎價約18182元，低市價約3%。

　　世紀21日昇聯席董事蔡嘉駿表示，北角丹拿花園5座中層H室，面積683方呎，3房（1套）間隔，望樓景，原先叫價1300萬，目前減價至1162萬易手，減幅約10%，呎價17013元。

　　華懋於今年8月申強拍的佐敦舊樓禮苑大廈，最新再購入1伙，作價2350萬，較三年前同類型單位收購價高約20%。

　　上址為德興街7及8號禮苑大廈7D室，於上月29日易手，作價2350萬，以面積1160方呎計算，平均呎價逾2.02萬，兩年前，該廈1樓D室，面積同樣為1160方呎，屬於類型單位，以1954萬易手，故今番收購價較兩年前高約20%。

　　華懋今年8月入稟申請該廈強拍，當時持有該廈約81.58%權益，測量師估值約5.54億，尚有7個單位未收購，於申請強拍後，華懋購入2伙，除了上址外，該廈6D室，於今年10月以2200萬易手。隨著華懋購入2伙，餘下仍有5伙未收購，部分為遺產物業。

　　佐敦德興街7及8號禮苑大廈，樓高10層，於1964年落成，樓齡55年，地下為鋪位，主要聚集食肆，其上9層為住宅，每層4伙，總價值約5.5438億，住宅價值約4.3084億，鋪位則佔約1.2354億。禮苑大廈佔地約1.11萬方呎，屬住宅（甲類），重建商住項目，可建地積比上限9倍，可建樓面約9.99萬方呎。