蔡政府開出推動八年、20萬戶社會住宅的承諾，據行政院規劃，其中12萬戶是直接興建、8萬戶是透過包租代管釋出空屋。在直接興建部分，政務委員張景森表示，目前可入住與施工中的社會住宅逾3萬戶，2020年將超過4萬戶，計畫2021~2024年每年動工2萬戶，達成興建12萬戶的目標，讓人口5萬以上的鄉鎮市區，都要有社會住宅。

張景森強調，八年興建12萬戶社會住宅承諾一定要做到，需地方政府配合，如果台北市「不願意做、困難比較大或企圖心比較弱」，不排除由中央直接下去蓋，「內政部已做好準備」，他舉例說，林口3,000多戶社會住宅就是營建署自己蓋的，否則對老百姓無法交代。

張景森指出，社會住宅雙北的需求最大，台北市長柯文哲第一任時很認真做了上萬戶，成績不錯，但第二任似乎對社會住宅政策「沒信心」；新北市長侯友宜上任後很積極，如果北市「不願意做或困難比較大」，新北可以多做一些，調整雙北目標數量。

對於直接興建12萬戶社宅部分，張景森說，2020年將新增1萬多戶，總數將破4萬戶，尚欠的7.5萬戶，約需200公頃土地，已啟動盤點，財務準備到位。政府儲備330公頃土地，將選擇最適合土地優先興建。

至於包租代管，張景森說，包租代管的社宅已協助5,000多戶家庭，2020年從六都擴大到12縣市辦理2萬戶，2021至2024年將以每年1.5萬戶速度累積，達成八萬戶目標。

高雄市又有新重劃區完工！岡山區面積28.88公頃的87市地重劃區昨舉辦完工典禮，土地雖尚未標售，已吸引不少開發商詢問，業者推估，未來地價每坪標售可望挑戰3字頭，推案保持1字頭。

岡山版農16特區
87重劃區周邊重大建設多，未來若興建大樓可遠眺阿公店溪，高市地政局局長黃進雄指出，可提供17.6公頃住宅用地，市府無償取得11.3公頃公共設施用地，包含公園用地4.58公頃，市場用地0.5公頃等，因周邊未來有百貨商場與捷運南岡山站，有機會打造「岡山版農16特區」。

高雄市不動產開發公會理事長黃炯輝認為，近年高市人口大幅往北高雄移居，加上橋頭科學園區、路竹科學園區建置，購屋需求大幅提升，未來勢必成推案熱區，該重劃區也將帶動整個大岡山地區房市發展，「保守推估地價每坪標售可望挑戰3字頭，房價每坪介於17∼18萬元」。雄崗建設董事長林清吉也認為，該重劃區是岡山最大開發地，推估未來土地標售每坪約35萬元。

目前尚無標售時辰
目前已有近10家建商詢問該重劃區土地何時釋出，但地政局表示尚無標售時辰。不過該重劃區周邊、捷運南岡山站的站前9.4公頃開發區，也已被不少大型企業標租，包括開發經費20億元、面積4.2公頃「達麗米樂」百貨影城，預計2021年完工；另有面積3.2公頃高醫岡山院區，投資經費33.5億元，未來發展具潛力。

房市回暖，完銷案、熱銷案紛紛告捷，海悅（2348）、愛山林（2540）兩大房地產「代銷龍頭」今年直接搭上利多特快車，業績旺到爆表。其中，海悅第四季可望刷新單季新高，全年獲利有機會挑戰EPS 6元的歷年新高；愛山林前11月營收已飆破歷史全年新高量、達19.79億元，市場預期獲利也可望攀升。

海悅今年代銷案狂賣，累計前11月營收已經超過2018全年，達13.34億元，年增38.11％。12月桃園「永麗花園」等再加入貢獻行列，法人預期12月和第四季營收欲小不易，單季營運表現再創歷史新高可期。

法人預估，海悅第四季單季營收可望挑戰6.5~7億元，第三季EPS已達1.59元，估計第四季單季還有成長動能，累計全年EPS可望挑戰6元的歷史新高。

展望後市，海悅自2021年起還將有子公司自地自建開發案，陸續加入完工貢獻行列，能見度佳。上周五（27日）海悅股價也重返14個月新高，站上55元關卡。

愛山林受惠今年房市暢銷，南港「世界明珠」傳出開紅盤，近月來股價已大漲15％，27日收在26.3元高檔區。前三季稅後盈餘1.01億元，EPS 0.69元；前11月營收19.79億元，改寫歷史新高，已超越去年全年的18.6億元，年增率13.82％。

愛山林目前主要代銷案，以南港「世界明珠」最受矚目，愛山林初期簽下代銷案住宅棟約350億元；另外土城茂德大同案則約180億元；三重茂德先嗇段約400億元，總計全台代銷案源約1,738億元。

至於自地自建案，甲山林集團董事長祝文宇2013年正式入主愛山林後，已陸續砸下40億元購地，目前手中以總銷258億元的新竹寶山案規模最大，預計2020年掛照；另外台北市「圓山帝寶」總銷約48億元，南港段約4.5億元；其餘都在新北市板橋、基隆、屏東「城中城」等，總計共10筆。

坤悅（5206）新案熱銷，看好台中剛性購屋需求依然強勁，第四季不僅一口氣推出兩建案搶市，且加碼購地囤貨不手軟！今年以來，坤悅共砸下近23億元、合計買進南屯區與南區共約3,300坪的土地，預計明年起陸續進場推案。

坤悅光是12月就砸下近16.8億元、買下台中市南區與南屯區的兩塊建地，其中，12月底以每坪單價約77萬元、購入南區樹子腳段1,349.45坪土地，總購地金額10.39億元。

南區近幾年隨著台鐵高架化完工通車、以及十三期重劃區即將完成開發等利多加持，已成為建商布局推案重心之一，目前新案每坪開價已站上3字頭。

此外，坤悅12月上旬砸下6.34億元、向麗明建設買下帶有建照的南屯區單元二新富段1,268.36坪的土地。單元二重劃區近幾年已成為台中豪宅與豪墅的群聚區，吸引各大品牌建商搶進購地推案，坤悅看好單元二的開發潛力、首度插旗單元二購地推案。

坤悅今年不僅加碼購地囤貨，同時喜迎交屋潮，帶動前三季EPS高達2.54元，創下歷史同期新高，前三季也是台中營建類股的獲利王。

坤悅今年在台中市北屯區「泰若天成」，以及台中潭子區「迎勝」與「華泰金店」等新案交屋入帳帶動下，前11月營收為21.41億元，年增幅達47.13％，全年營收與獲利可望創下新高。在業績題材發酵下，今年以來，坤悅股價最高上漲到20.4元的歷史新高，漲幅逾五成。

坤悅推案採取小而美策略，2019年總推案金額預估逾30億元。上半年已在台中大里、太平、豐原等區域推案；不畏總統大選的干擾，第四季陸續在台中市南屯區推出「好時光」、東區九期推出「高飛」預售案，主攻首購與首換族群，搶攻年底購屋旺季的到來。

跨越平成年到令和年，信義房屋不動產株式會社（日本信義）在日本深耕累積總銷金額超過1,800億日圓（約新台幣513億元）、成交超過3,100件，在2019年底成立滿十周年之際，更與名列日本全國七大不動產「Major 7」之一的領導品牌東急不動產株式會社合作，推出東京灣岸住宅區塔型大樓物件「BRANZ TOWER豐洲」。

信義房屋不動產株式會社在台灣及日本總體成交件數、累績總銷金額穩定成長，十年來歷經311大地震衝擊、安倍三箭及東京申奧成功等變動，仍持續拓展業務，2018年服務據點延伸至香港，業績穩定成長，2019參加香港支店舉辦的日本購屋說明會客戶，較前年倍數成長。

同樣於2018年底成立、專營日本當地客群的SJ HOME，首家店面位於東京都心最精華的港區六本木，信義房屋不動產株式會社社長何偉宏說，今年截至目前SJ HOME的營業額約占整體的8％，對於一個全新品牌而言是很不錯的表現，規畫明年度將設立第二家分店，期望SJ HOME成為日本當地民眾信任的品牌選擇。

至於2016年第四季成立的大阪支店，目前平均每年成交占比約是整體的15％以上，相當穩定。

屆滿十年之際，信義房屋不動產株式會社再度與東急不動產株式會社合作，推出灣岸住宅區塔型大樓物件「BRANZ TOWER豐洲」，除了生活圈發展成熟之外，豐洲與中央區銀座僅一水之隔，房價與都心地區相較顯得平易近人。

根據不動產資訊服務公司Mercury統計，豐洲車站附近新築物件平均一戶面積約72.57平方公尺（約21.95坪）、每坪單價約351.3萬日圓（約新台幣99.7萬元）。公布以來，已有多組客戶前往實地看屋並提出購屋申請，投資置產與自住使用詢問度都很高。

豐洲生活圈是灣岸地區發展最為成熟的區域，擁有公園綠地、購物商場、學校、醫療院所等，環境舒適、生活機能佳且交通便利，入住人口也逐年增加，據該區官方統計，豐洲人口14年來成長了3.6倍。而豐洲車站平均每天的進出人次超過25.5萬，直逼台北車站的31萬人次，通勤人口相當可觀。

展望未來十年，何偉宏表示，包含2020年東京奧運、2025年大阪世博、以及各項陸續進行的區域再開發計畫，加上政府推動的金融寬鬆政策、放寬外國人才及企業在日本就業及發展的限制，更加強了東京、大阪等一線城市的國際競爭力，對不動產市場而言都是利多，未來房市發展也值得期待，信義房屋不動產株式會社將持續拓展服務觸角，朝世界級服務企業的目標邁進。

信義攜東急推出豐洲海灣住宅

東京一直是國人赴日置產的熱門選擇，統計信義房屋不動產株式會社成交狀況，客戶偏好購買總價5,000~6,999萬日圓（約新台幣1,425~1,994萬）的物件，以區域別來看，新宿、澀谷、港、千代田、中央等都心五區占比達50％以上，但近來觀察到，新興的豐洲生活圈，因交通便捷、生活機能多元豐富，房價較五區親民，吸引不少日本人前往購屋，也漸漸受到台灣消費者青睞。

信義房屋不動產株式會社社長何偉宏表示，國人對於豐洲的認識，多數可能來自取代築地市場的豐洲市場，自2018年10月正式啟用後，吸引日本國內外旅客前來觀光，受歡迎的程度不墜，而對東京人來說，豐洲絕不僅只是批發市場，更是理想居家生活環境的代名詞。

相較同屬灣岸地區的晴海、有明，豐洲的地理位置更加有利且方便，利用百合海鷗線及地下鐵有樂町線便可直達都心，還有利木津巴士直達羽田及成田兩大國際機場，鄰近都心鬧區卻可享有開闊海景、房價相對划算，許多住宅大樓以社區概念出發、生活機能多元豐富，是最受白領階層歡迎的住宅區選擇。

何偉宏指出，假日的豐洲，隨處可見父母帶著小孩在公園玩耍、在餐廳或露天咖啡座用餐休息，日本媒體常將「活力、時尚、家庭、高薪、品味」等形容詞和豐洲畫上等號。而豐洲市場及2020年東京奧運帶來的觀光人潮與商機，加上當地居民對於住宅的剛性需求，灣岸地區的新市鎮勢必將成為東京都的主流生活圈之一，發展值得期待。

信義房屋不動產株式會社與東急不動產株式會社合作多年，版圖跨足東京及大阪，這次看中豐洲生活圈的未來性，合作推出塔型大樓物件「BRANZ TOWER豐洲」，樓高48層、以1至3房格局設計為主，價格約4,500萬日圓起跳（約新台幣1,277萬元起），成為豐洲地區的指標型住宅社區。

全台七大都會區房價自歷史高點反轉下跌後的反彈，呈現強弱不一的走勢，根據永慶房產集團房市前瞻報告顯示，全台七大都會區此波房價跌幅約在7.3~17.3％，不過目前房價與高點相較已大幅收歛，雖台北市還有一成以上的差距，但桃園、台中、台南均已和歷史高點相去不遠，新竹更突破歷史新高。

永慶針對全台七大都會區房價長期的趨勢分析顯示，今年第四季七大都會區房價全數較上季呈緩漲態勢，普遍上揚0.9~2.4％，更拉近各都與歷史高點的差距，過去打房政策打下的房價低點，已不復見。

在這波房市的量價回溫中，各都會區房價走勢可分為三大類，最強勢的桃園、新竹、台中及台南，從歷史高點下來跌幅在一成左右，如今房價均已接近或突破歷史高點；過去跌幅約達15％以上的新北和高雄，經過緩漲，如今房價和高點相較僅有5~7％的差距；這波最大跌幅超過17％的台北市，雖然跌幅也收歛，但目前房價水位和高點相較，仍有一成以上的差距。

永慶統計顯示，台北市2018年第一季曾出現最低每坪57.8萬元的價位，目前房價在這波下跌後，首度站回6字頭，仍是全台房價走勢最弱勢的都會區。相較下，七大都會區非屬直轄市的新竹，由於有穩定竹科客源支撐，房市受到政策等外部干擾較小，跌少漲多，第四季房價每坪18.9萬元，創下歷史新高。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示，從近年全台交易量價表現，均可見大台北以外的都會區遠較雙北市熱絡，從消費者對房價的看法觀察，目前中美貿易戰趨緩，加上台商回流、利率低檔等因素，民眾看跌房價收歛、看漲房價小幅上升，不過仍有近半看平房價，創五年來新高，顯示市場對於未來房價期待已轉趨中性。

全台主要台鐵高架或地下車站整體商業經營招標案，已成為業界搶進經營的新標的。繼台中車站鐵道文化園區完成招標之後，台灣鐵路局又將進行評選「員林火車站周邊土地都市更新事業計畫」招標案，預定31日截止投標，最快明年3月，可與最優申請人簽約，已引發3家知名影城及約4家大型商場的高度關注，讓此競標案，未演先轟動。

台鐵局表示，包括桃園鐵路地下化、新竹大車站平台、台中車站鐵道文化園區、彰化市鐵路高架化、嘉義縣市鐵路高架化、台南市鐵路地下化，及高雄鐵路地下化等計畫站區土地開發，進行整體性通盤規劃，待上述開發計畫，相繼完成且順利招商後，預估長期可為該局帶來近500億元的效益。

堪稱中部地區第一個高架化工程車站的員林火車站，周邊土地都市更新事業計畫，最新定調開發方式，將以都市更新，「設定地上權50年+20年」辦理，因員林站是「台鐵一等站」，每日旅客超過1.6萬人次，招標營運權利金總額不得低於9.08億元，最快明年3月與最優申請人簽約。

亦即，廠商營運權利金標價單，高於底價的「營業收入淨額比例」最高者，將被評定為最優申請人，將先與主辦機關議約，再成立新專案公司後，與主辦機關簽約。

員林火車站周邊土地，因鄰近員林大道外環道及184重劃區，可創造優質住宅環境，引進新住宅人口。因此，員林火車站周邊土地都市更新事業計畫招標案的周邊地區，可規劃地區商業中心、複合式購物商場?百貨、影城、宴會廳、商辦大樓、背包客棧及商旅。

車站站體區，可作為農特產展銷平台、藝文展示、展覽表演。為滿足乘客候車、轉乘補給需求，還規劃進駐餐飲及便利商店。

至於高架鐵路橋下空間，規劃文創休閒停車轉運區域，包括停車場、自行車租借、補給、開放空間、休閒運動、文創商業及農特產。

再如，台中車站鐵道文化園區興建營運移轉案，由德昌營造得標，成立特許公司「經典國際」負責規劃經營。該園區面積約2.97公頃，將投資31億元，分區開發營運，其中營運移轉（OT）新站商場區，預計最快今年底、明年初可試營運。

台北再增國際牌飯店，永紅集團斥資20億元興建的大直英迪格酒店取得營運許可，將於2020年元旦正式試營運，預計2月12日正式開幕，並自即日起開始接受訂房。

大直英迪格酒店是英國IHG洲際酒店集團旗下在台第九個據點，也是繼高雄與新竹之後，台灣第三家英迪格酒店，同時也是繼台北金普頓大安酒店之後，台北市內第二家掛上IHG洲際酒店集團旗下品牌的飯店。

此外，大直英迪格酒店也是事業體橫跨不動產開發、營造、建築與觀光產業的永紅集團，繼台中公園假日智選酒店與台北紅典酒店式公寓之後，投資的第三家旅館飯店。

大直英迪格酒店基地面積近1,700坪，以海螺意象打造的圓弧形建築體由知名建築師姚仁喜設計，地下4層、地上10層，1~3樓規畫為美食市集商場，4樓以上為飯店，共有149間高級客房，5種不同房型，基本房自12坪起跳，飯店4樓設有特色酒吧，套房則自18坪起跳。

按永紅集團規畫，與大直英迪格酒店共構的商場，將引進具本地特色與高檔餐飲品牌進駐，並希望高端餐飲比重占整個商場85％以上，商場預計在2月下旬、3月初開幕。

大直英迪格酒店總經理胡愛偉表示，第一年營運平均房價目標訂在5,500元至6,000元，年均住房率希望達到65％至70％，鎖定的目標客源，90％是自由行散客，其中三成為商務客，其他則是休旅觀光客層。至於目標客人的國籍則以國人與韓國客為大宗，內湖與南港科學園區的歐美客則為商旅客層主要來源。

經濟前景未明但市場錢多多，房貸業務成銀行放款主力。永慶房屋預期，明年房價平、房貸低，有利購屋族。戴德粱行總經理顏炳立也認為，明年房市落底完成可期待春暖花開，因政策限制不適合投資，由剛性的自用市場撐盤，大選不影響買氣；他以「春花夢露」來形容，明年的房市是賣方期待買方青睞，房價維持平穩，去化變慢，是買方主導的市場。

根據聯徵中心統計，全台購屋貸款利率已連十四季低於百分之二，今年第三季平均為百分之一點七四，房貸成數近七成六，創九十八年第一季來新高，顯示民眾購屋多數都能享有低利率、高成數的條件。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，各國貨幣寬鬆政策，銀行錢滿為患，但在貿易戰已成持久戰之下，房貸業務已成各銀行衝刺放款業務的主力，預期明年整體銀行房貸政策將維持不變，造就房貸成數高、利率低的環境。

他說，國內新建待售餘屋、使照仍維持高檔，推估今年全年建照恐高達十四點四萬戶，創廿四年來新高，超額供給，累計大量賣壓。

葉凌棋指出，明年有貿易戰、超額供給與房市政策三大變數，加上自住仍是市場主流，房價缺乏上漲動能，預期房價呈「平盤震盪」格局，交易量較今年持平或小幅上升，有望創六年來新高。

顏炳立表示，房市沒有外資、沒有陸資，今年落低，明年期待春暖花開。二○一九年第四季土地交易爆歷史天量，明年商用不動產、辦公市場有機會再創新高「煙火依然燦爛」。

顏炳立說，在政策限制炒作下，房市不適合投資，以剛性的自用市場撐盤，預期未來四年是剛性需求，抱持樂觀態度。他說，明年是買房市場，賣方在苦苦期待買方的青睞，價格平盤，交易量是含苞待放但不會怒放。

根據聯徵中心貸款資料，民眾辦理房貸，房屋平均鑑估值金額已經連續24季都在千萬元以上，顯示現在買千萬宅已經相當普遍，不只雙北，中南部也一樣。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，從聯徵中心資料來看，目前平均核貸成數約75%，若買1000萬住宅，自備款約需250萬元，雙薪家庭若一個月能存5萬，約四年多可以存到自備款，之後每月約需3.7萬左右房貸，只要家庭月收在10萬元以上，就大致可以負擔。

聯徵中心近日公布今年第三季貸款資料，全國貸款樣本數達4萬人，已連續二季貸款樣本數量都超過4萬人。上一次聯徵中心貸款樣本超過4萬人以上，已經是2014年將近五年前的事情，數據反映現在市場買氣是近年最佳。

觀察第三季新房貸族，購買房子平均鑑估值為1079萬元，平均面積45坪、平均核貸成數75成，平均貸款利率則維持在低檔約1.74%。其中核貸成數創下2009年統計以來的新高。

曾敬德表示，聯徵中心平均鑑估值，已經連續24季金額都在千萬元以上，顯示現在民眾購買千萬宅已經是相當平常，貸款成數創統計以來最高，貸款利率維持在低檔，原因可能民眾買新屋多，新屋貸款條件較佳，另外也反應銀行資金仍相對寬鬆。

雖然平均購屋金額鑑估值為1079萬元，和過去幾年相比變化不大，不過購買面積卻明顯一路縮水，和2016年48.1坪相比，今年45.1坪已整整少了3坪，反映高房價下，民眾購屋時礙於預算考量大多縮減購屋坪數。

　　今年以來，前海的“地主”們都有不同程度的收穫。9月份，中集集團(10.060, 0.05, 0.50%)、深圳國際分別宣佈以125.16億元、83.73億元等價置換土地，獲得了大量的土儲增值，填充著自己的“糧倉”。

　　而招商蛇口(19.760, -0.11, -0.55%)自去年12月，率先為土地整備“定調”，正式簽署了《土地整備協議》和《合資合作協定》之後，也在年內有了實質性的進展。

　　繼4月份與前海管理局完成土地置換之後，12月9日，它又宣佈其子公司招商前海實業，擬聯手前海管理局子公司前海投控，分別對前海自貿投資（以下簡稱“合資公司”）增資，重組涉資1458億元，董事會也於12月19日通過該議案。

　　具體來看，招商前海實業以其持有的招商馳迪100%股權，以及部分現金向合資公司進行增資；前海投控則以其持有的前海鴻昱100%股權，對合資公司進行增資。其中前者增資交易對價644.08億元，現金增資85億元，後者交易對價729.08億元。

　　交易完成後，前海投控和招商前海實業仍各自對合資公司持有50%的股權，招商前海實業對合資公司擁有控制權。

　　撥動重組的齒輪之後，合資公司成為了前海土地整備和開發建設的主導平臺。這意味著，招商蛇口在前海區域的土地權益又得到了進一步的明確。

　　1458億資產重組

　　據招商蛇口前董事長孫承銘講述，2004年他親自帶隊開發前海，2007年填海完畢，意味著拿下了大片土地。此後，團隊與各方主體進行了長時間的談判，最終才確定了土地整備方案。

　　方案披露，前海2.9平方公里土地最終獲得了900多億增值，與土地注入招商蛇口時升值將近1.5倍。土地置換出的經營性用地占地逾92萬平方米，總建面近500萬平方米。

　　據格隆匯統計，重組這部分土地大多可用作商住用途開發，對比前海重組資金的體量，再參考歷年的拿地銷售比，專案開發完成後可以貢獻大概3000億元的並表銷售金額。這讓前海最大“地主”招商蛇口收穫頗豐。

　　後續1458億元重組之後，按照約定，招商前海實業最終在合資公司董事會7個席位中佔有4個。作為擁有更多話語權的一方，招商蛇口正在確保對合資公司，以及募集資金投資項目的有效控制。

　　2015年，上市公司募集資金人民幣118億元，其中原計畫投入前海自由貿易中心一期專案24.5億元。截至2019年12月17日，前海自由貿易中心一期項目已使用募集資金1.97億元，剩餘募集資金（含利息）24.22億元。

　　鑒於上述專案較原投資計畫有所調整，為提高募集資金的使用效率和效益，招商蛇口擬將上述專案剩餘全部募集資金（含利息）的用途，變更為向合資公司增資，作為本次增資合資公司的現金增資款85億元的一部分，繼續推進前海片區的開發建設。相當於補足交易對價的差額。

　　增資重組事項完成後，原募投項目前海自由貿易中心一期所在的土地，將隨招商馳迪進入合資公司，由此，合資公司通過持有招商馳迪及前海鴻昱100%股權，間接擁有深圳前海媽灣約80.62萬平方米的土地使用權。

　　其中，招商馳迪持有的T102-0296地塊分為34宗小地塊、前海鴻昱持有的T102-0310地塊分為46宗小地塊，涉建設用地總面積73.42萬平方米，占此次標的資產所持有六塊土地面積的91.06%。土地用途都為商業服務業用地、居住用地，土地性質皆為商品房用途。

　　T102-0296地塊做了詳細的規劃，其容積率總建築面積不超過218.25萬平方米（含物業管理用房和地下規定建築面積）；其中辦公112萬平方米，居住11.69萬平方米，商務公寓13.30萬平方米，商業28.47萬平方米（地上23.77萬平方米、地下4.70萬平方米），旅館業（酒店）8.00萬平方米，公共設施6124平方米，研發辦公11.32萬平方米，配套服務設施及市政設施3.37萬平方米。

　　能否助力業績反轉？

　　前三季度，招商蛇口實現營收255.43億元，同比下降24.39%；歸屬于上市公司股東的淨利潤50.93億元，同比下降38.46%。第三季度單季，實現營業收入88.56億元，同比下降30.77%；歸屬于上市公司股東的淨利潤1.95億元，同比下降83.21%。

　　即使招商蛇口強調收入、利潤的同比下降，是由於專案的季節性結算問題，它會把項目結算主要放在第四季度。

　　但按照克而瑞的榜單數據，今年前11月，招商蛇口實現銷售額1380.4億元，排名第17位，這相比於去年同期下滑了5位。排名的下滑，似乎讓人看到了招商蛇口的後勁不足。

　　但如今資產重組的落地，毫無疑問會在後續，推動招商蛇口銷售、營收的增長。1458億是一個怎樣的量級？相關資料顯示，招商蛇口2018年全年，以及2019年前11月拿地金額都未超過千億，相比較而言，這次“補倉”的體量高出不少。

　　由於招商蛇口的土地，多數是通過將工業用地置換成商業、住宅用地的形式，所以土地增值較大，這必然也會在以後，拉高公司整體的利潤率水準。

　　不過，招商蛇口的當務之急，是要加快推進土地各方面的進展。

　　由於T102-0296地塊、T102-0310地塊尚未分宗，它們目前還無法取得土地使用權證。招商蛇口表示，此前簽署的合同，“已經對土地分宗安排作出了明確的約定，辦理權屬證書不存在實質性法律障礙。”

　　為了保障前海自貿區的快速、有序的總體開發進度，招商蛇口顯然在擰緊土地整備的“發條”。它聯合多方主體，開展無合法手續的建構築物的土地清理工作。

　　招商蛇口表示，截至目前，相關土地清理工作進展順利，絕大部分的土地已經完成清理，涉及土地面積約165萬平方米，約占全部前海土地整備範圍內需清理土地220萬平方米的75%。

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　　12月29日，龍湖集團（0960.HK）發佈公告稱，將通過買入已發行股份和認購新股的方式，持有綠城服務集團有限公司（2869.HK）10%的股份。

　　根據協定約定，龍湖集團先以總代價約10.76億港元，買入綠城服務約1.39億股股份，占綠城服務已發行股本總數的5%，將於2020 年1月6日前完成交割，同時委任一名非執行董事。根據公告顯示，收購價照簽署協議簽前最後20個交易日綠城服務股價平均值來說每股折讓7.5%。

　　此後，龍湖集團還將於2020年6月30日或之前完成認購綠城服務配發的新股。新股認購完成後，龍湖集團共計持有股數將占綠城服務已發行股本總數的10%。

　　綠城服務主要從事提供物業服務、諮詢服務及社區生活服務。根據綠城服務2019年中期報告，截止2019年6月底，綠城服務總在管合同建築面積達1.84億平方米，涵蓋居民高端住宅、政府基礎建設、商業寫字樓、城市綜合體等，覆蓋全中國29個省、直轄市及自治區的137個城市。

　　對於此次收購，龍湖方面表示：“一方面，龍湖看好社區服務行業的發展前景；另一方面，龍湖也看好綠城服務管理層的治理能力以及公司的發展潛力，綠城服務在規模、服務品質，品牌美譽度和客戶的粘性上，均在行業裡處於領先地位，而且綠城服務市場化程度很高，在增值服務方面起步比較早，已經初具規模。龍湖認為此舉是有價值的財務投資。“

　　物業服務一直是龍湖集團關注的重點，其打造的智慧服務已經延伸至商業綜合體、學校、億元、城市管理服務，2019年新進城市達到30多個。

　　而此次入股綠城服務是否會引來同業競爭的問題，龍湖方面對此表示，“龍湖本次投資為財務投資性質，交易完成後股份占比僅為10%，對綠城服務不構成控制性影響；另外，龍湖向綠城服務董事會僅派出一名非執行董事，並不是控股股東或實際控制人，因此不構成同業競爭關係。龍湖的智慧服務業務和綠城服務未來仍然繼續遵循市場化原則各自獨立發展。“

　　開發商將物業公司分拆上市已經成為潮流，單是2019年，就先後有濱江服務（3316.HK）、奧園健康（3662.HK）、和泓服務（6093.HK）、鑫苑服務（1895.HK）、藍光嘉寶服務（2606.HK）、銀城生活服務（1922.HK）、保利物業（6049.HK）以及時代鄰里（9928.HK）8家公司登陸港交所。

　　另外，在資本市場上物業公司也有著不錯的估值，保利物業在12月19日在港交所掛牌，上市首日高開24.79%，最終收報45.35港元，相較35.1港元的發行價大漲29.2%；市值突破240億港元，成為僅次於碧桂園服務、雅生活的第三大物業股。

　　中信建投(28.810, -1.70, -5.57%)證券地產金融組組長竺勁近期向介面新聞表示：“資本市場已經給足了物業公司的估值，這兩年隨著地產公司業務規模的擴大，物業公司也有著不錯的成長性，但兩年之後，物業需要找到新的增長點，給資本市場講新的故事。”

　　不過龍湖的智慧服務業務並沒有上市的意願，物業公司主要是在業務上對其他主航道形成跨航道支撐。這或許也與吳亞軍對物業業務的觀念有關，2015年，龍湖實現物業管理服務稅前利潤6億元，物業淨投入相對較低，但投資回報率在所有分項中卻是最高的。

　　不過，吳亞軍卻表示“按照物業公司目前的模式，人工成本占到了75%，並且每年的人工都在上漲，但物業費的收入卻具有非常大的剛性，很多項目七八年物業費都漲不了一成。”

　　而在當年的物業公司上市潮之時，吳亞軍認為：“物業公司按照既定的模式往前擴張是危險的，物業公司必須要通過變革來實現成本的降低，而龍湖目前就在抓這個變革。”

　　近幾年，龍湖的智慧服務平臺開始逐漸發力，用機械代替人工、低耗替代高耗、建立FM&RBA設施設備遠端系統管理系統、龍湖慧眼、ERP系統、CRM報事管理系統，開通7*24小時的400全國統一服務熱線，通過手機APP即時收取社區公告，預約代收包裹，隨時隨地家庭報事維修，淘寶模式對工單進行跟蹤等等。

　　簡言之，龍湖智慧服務將科技系統及智慧化平臺深入到旗下的每一個專案，打破物理空間的阻隔，萬物互聯，自主運行，智慧管控，人與人、人與物、物與物環環相連。

　　目前，龍湖智慧服務已進駐全國 73個城市，服務超240萬戶業主。截至2019年6月底，物業投資業務收入25.8億元（不含稅租金收入），同比增長39.2%，竣工的物業總建築面積440萬平方米。

　　2020年60億元，這是龍湖智慧服務的短期目標，而入股綠城服務將會為這一目標的實現加一把火。

精挑細選大半年後，李靜（化名）終於在廣州南沙區的靈山島尖選中了一套新房。

“12月20日，黃埔放鬆限購的消息一經發佈，我就感到有點焦慮，這已經是近期第三個放鬆限購的區域了，很擔心房價會上漲。”李靜有點坐不住了，第二日就去了南沙看房。儘管被告知開盤單價可能會比之前的“吹風價”高出一千左右，但李靜還是認籌了。

12月13日，南沙打響了廣州限購鬆綁的“第一槍”，在南沙工作、學習的人才（本科以上學歷或具備中級以上職業資格等）在南沙區域內購買首套房不受戶籍、社保及個稅的限制，持有廣州市人才綠卡、南沙人才A卡和B卡的人才可享受廣州市戶籍居民購房同等待遇。

隨後花都也於12月17日也放開了擁有人才綠卡的購房限制，可享受廣州市戶籍居民的待遇。同日，港澳人士在廣州各區購房，無需再提供學習、工作、居住證明，僅需提供港澳身份證和通行證，並滿足廣州市內無房的條件，即可購買一套住宅。

三日後，黃埔也對人才住房政策進行了調整，表示在區內連續工作半年以上就可以享受購房不受戶籍限制的待遇，而持有廣州市人才綠卡或經區評定後，父母或配偶均可在區內購房。

短短近一周內，廣州南沙、花都、黃埔三大片區相繼以人才引進的名義放鬆限購政策。據介面新聞瞭解，政策出來後，部分樓盤銷售和仲介就開始放出封盤調價的消息，並打出“該槍了，今晚不打烊”、“名額告急，搶到即賺到”等噱頭。

上述三個區域此前都是屬於廣州的嚴格限購區，非本市戶籍需連續繳滿5年社保或個稅才可購買1套商品住房。在克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉看來，上述政策本質上還是出於引進人才的目的，並非完全放開限購，不會給樓市帶來特別多新增購買力。

對開發商來說，他們不會放過政策刺激下的推貨時機。陽光家緣網資料顯示，12月14日-12月20日，廣州全市共派出26張預售證，拿證量較前一周環比上升3成，其中住宅新增預售房源3682套，環比上漲19.6%。

一位元南沙仲介對介面新聞表示：“政策出來後，南沙幾乎所有在售新房的單價都有上調，漲了大概500-1000元左右，對於一些沒有在南沙工作的符合人才條件的購房者，開發商還會承諾搞定工作證明的問題。”

介面新聞實地探訪發現，南沙部分在售樓盤的人氣確實很高，以往購房者只有週末才會過來看房，現在就算是工作日也不乏到訪者。“購房者尤其是投資客，對放鬆政策是很敏感的，現在很多投資客過來買房。”上述仲介透露。

位於金洲板塊的越秀天珹是比較熱門的剛需樓盤，在9月份時曾有過25000多元每平米的價格，如今政策出來後，價格已上漲至27000-34000元每平米，此前年底推出的一口價特惠樓盤等優惠措施也被取消了。據現場銷售透露，12月22日當天賣出了十多套房子。

除越秀天珹外，時代香海彼岸的售樓處也變得熱鬧，單價相比之前上漲了500-1000元左右。上述仲介稱：“項目銷售的語速明顯變快了，以前還會給購房者放一下介紹視頻，現在視頻也不放了。”

位於南沙客運港站地鐵口的星河山海灣項目是南沙比較貴的樓盤，此前宣傳價格均價約32000元/平方米。12月22日，介面新聞發現，一套約100平方米的戶型，單價達到了3.4萬元，儘管如此，當天購房者仍很多。

星河山海灣專案銷售表示，限購放鬆後很多深圳的客戶過來購買，漲肯定是會漲的。一位仲介也透露，限購放鬆的效果確實很明顯，該樓盤因定價比較高，以往並沒有特別多人來看，現在到訪者明顯上升。

儘管黃埔區還未出具體的操作指南，但限購放鬆政策出臺後，黃埔區專案來訪量也顯著上升。克而瑞廣州區域指出，上周廣州重點專案來訪量TOP10中，黃埔4盤上榜，其中實地常春藤突破千人。

實地常春藤專案行銷人士表示，政策鬆綁後，我們會趁著這個時期多推出一些貨源，並加大推廣力度。其提供的資料顯示，政策出臺前一個週末（12月13日-12月15日）銷售轉化率僅有4.6%，政策出臺後當週末（12月20日-12月22日）銷售轉化率提升至12.3%

黃浦區和南沙區的成交量也明顯有提高。中原地產資料顯示，12月16日-12月22日，黃埔區成交新房451宗，環比上漲172%；南沙區共成交341宗，環比增加74%。

但同樣放鬆限購的花都區因並非廣州剛需外溢的第一選擇，表現依然平平，共成交167宗，環比還下降1%。

在三大區域接連放鬆的背景下，計畫在其它限購區購房的買家也不淡定了。在珠江新城上班的陳元（化名）看房已有一年多時間了，因戶口問題而遲遲沒有入手，“政策出來後，我看中了一個番禺區的樓盤，打算和擁有廣州戶口的女友領結婚證後就買了。”

肖文曉表示，雖然近期放鬆的區域只有三個，但這會影響到購房者對整個廣州樓市的預期，因擔心價格上漲，不少之前處於觀望狀態的購房者會加緊入手。

中原地產資料顯示，12月16日-12月22日，限購政策並未調整的番禺和荔灣區新房成交量分別達到150宗和152宗，環比上漲36%、41%。整個廣州市新房共網簽2044宗，環比增加48.9%，創下近3個月新高。

肖文曉指出：“近期廣州樓市成交量確有增加，但主要增量還是來自此前一直處於觀望的老客戶，新客戶的增長不是很明顯。價格方面，個別項目的優惠取消了，新推房源價格可能比第一期高一點，但總體還是在比較穩定的範疇內，沒有出現大幅上漲的情況。”

樓市整體並未出現較大波動在二手房上也可以得到印證。中原地產資料顯示，12月16日-12月22日，廣州二手住宅共成交1006宗，環比微漲0.2%。價格方面，二手住宅網簽均價為27235元/平，環比上周下滑2.2%。

從業主報價情況來看，報價下調1%-5%之間的盤源占46.5%，較前一周增加4.4個百分點。而報價上調1%-5%以內的盤源占比則較前一周增加3.4個百分點，共占19.5%。另外，報價上調5%-10%的盤源環比淨減1.6個百分點，只占到5.0%。

肖文曉認為，放鬆政策只是利好少數人群，能撬動的購買力並不多，另外，中央調控的基調仍然是要堅持“房住不炒”、“ 穩地價、穩房價、穩預期”的長效管理調控機制，在這個背景下廣州樓市不可能出現大漲的情況。

今年8月央行完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制後，新發放貸款利率換錨，存量貸款利率怎麼變，央行作出了最新說明。

2020年8月底前完成“換錨”

12月28日，央行發佈公告稱，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。原則上應於2020年8月31日前完成。

屬於此次存量浮動利率貸款範圍的，包括2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。央行明確，自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。

“借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。”央行表示。

今年8月17日，央行發佈改革完善LPR形成機制後，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。“但存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。”央行稱。

中國民生銀行首席研究員溫彬分析稱，加快存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，有利於深化利率市場化改革，推動社會融資成本下降。“自今年8月份推出LPR新機制以來，1年期LPR利率已累計下降16個bp，以LPR為定價基準的新增信貸利率穩步下移，企業綜合融資成本呈現下降態勢；金融機構貸款利率市場化程度顯著增強，銀行定價能力與資產負債管理能力明顯提升，各經營機構運行平穩。”溫彬表示。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱，以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變，這種與當前的房貸利率方案相似。

“對於用戶來說，（另一種方案的）固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。第一種方式LPR為定價基準加點的方式對使用者來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。就當前利率市場環境來說，LPR大概率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。”苑承建表示。

對個人房貸利率影響不大

央行同時明確，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水準應保持不變。

央行舉例稱，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發佈的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水準仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發佈的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

溫彬表示，截至2018年末，我國個人住房貸款餘額為25.75萬億元，占金融機構各項貸款餘額的18.89%，且個人住房貸款具有受眾廣、金額小、筆數多的特點，“換錨”將對銀行的合同、系統、報表、人員、風控等多方面形成影響，短期內銀行內部管理面臨考驗。

他同時稱，從目前來看，“換錨”後，房貸利率水準保持不變，是貫徹落實中央經濟工作會議提出的穩地價、穩房價、穩預期的要求，促進房地產市場平穩健康發展。

苑承建也認為，如果轉換為LPR為定價基準加點的方案，如果當前房貸利率為基準利率上浮1.1%，則轉換後的加點是0.59%，轉換後的用戶的房貸利率變更為當期LPR+0.59%，這個加點就是用戶未來房貸合同有效期內實際執行的加點；如果選擇轉換為固定利率，轉換後的商貸利率要與當前執行的利率水準一致。轉換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年用戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。

“央行的這一方案一次性解決了存量方案利率定價轉換的問題，也讓存量房貸用戶可以享受到利率下降的紅利，同樣也保持了房貸利率的穩定，不會給市場預期造成刺激影響。”苑承建稱。

中國社會科學院財經戰略研究院昨天發布「中國住房市場發展月度分析報告（201912）」表示，中國一線城市的房市持續分化，當深圳房價創歷史新高的同時，北京則進入2017年以來新低。

報告引述一線城市緯房指數監測數據表示，自今年7月以來，中國一線城市房價走勢出現分化，深圳房價持續上漲，並在今年11月創歷史新高；北京下調速度則快於其他城市，進入2017年以來的新低。廣州的走勢則與北京相近，只是波幅略小；上海則持續保持穩定。

報告指出，中國最近幾輪房地產小週期中，深圳往往領先於其它一線城市房價率先復甦，因而具有一定的市場風向。這次深圳房價再度率先上漲，對其它一線城市的房價預期具一定的正向影響。

報告分析，如果2020年下半年深圳房價漲勢延續，其房價上漲態勢可能會逐步傳導至其它一線城市。2020年下半年，一線城市房價穩定難度將加大。相反的，若2020年下半年之前深圳房價漲勢消退，一線城市的住房市場有望維持整體穩定。

報告認為，中國官方近期舉辦的中央經濟工作會議，明確定調「住房不炒」的政策背景後，2020年的房地產調控政策主線已經較為明朗，房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性已經大為降低。

然而報告也指出，由於2019年第4季度房價整體穩中趨降，並未出現大幅下調，因此市場累積的反彈動能也很小。因此綜合來看，中國明年初的房地產市場，整體因不會像今年初一樣，出現明顯的「小陽春」現象。

內房股龍湖（00960）與物管股綠城服務（02869）公布，雙方於上周五收市後訂立框架協議，首先龍湖向綠城服務主席李海榮，以每股7.7168元收購1.39億股綠城服務股份，交易價較上周五收市價7.99元折讓3.4%，涉資約10.72億元。另外，龍湖同意於明年6月中前，再額外認購綠城服務約5%新股，使其最終持股量達10%。

每股7.71元 涉資10.72億

公告指出，龍湖於本月27日與李海榮訂立買賣協議，向其購入1.39億股綠城服務，相當於綠城服務已發行股本約5%。交易的先決條件是，綠城服務董事會須委任龍湖提名的人士為公司非執行董事。龍湖擬以內部資源撥付入股資金，預計交易2020年1月6日完成。李海榮現持有綠城服務5.63億股，相當於公司已發行股本20.2%，為主要股東。

同時，龍湖同意於2020年6月15日或之前訂立認購協議，據此龍湖將認購綠城服務配發的新股，數目為當時綠城服務已發行股本的5.3%，使龍湖最終持股量可在交易後增至約10%。認購價將為簽訂認購協議前20個交易日、綠城服務的平均收市價折讓7.5%，惟最高及最低價須為基準價的120%及80%。基準價即27日訂立框架協議當日、綠城服務的收市價及前5個交易日之平均收市價，以較高者為準。

龍湖稱，經考慮綠城服務企業規模、業務營運、品牌聲譽及業績，認為其業務營運符合集團策略，收購事項為投資綠城服務提供良機。

首售別墅特色戶 累計超購11.4倍

新地（00016）今年壓軸推出的天水圍Wetland Seasons Park以貼市價推出，由於定價吸引，過去周末（28及29日）吸引大批市民到場參觀，發展商趁勢昨日加推新一張價單，涉及84伙，折實平均呎價11698元，較首批調升2.7%，並首推別墅單位及特色戶，個別單位折實售價高見1366.7萬元。該樓盤過去兩天每天新增逾1000票，令收票僅3天已爆升至逾2800票，以首兩張價單推出單位合共226伙計算，超購11.4倍。

平均呎價11698元

Wetland Seasons Park過去周末吸引大批市民到達位於尖沙咀九龍站環球貿易廣場的展銷廳參觀，並持續出現人龍，入票量亦顯著上升，發展商新地昨日加推新一批共84伙，實用面積426至1075方呎，以最高折扣18%計算，折實平均呎價11698元，較首張價單折實平均呎價11388元，調升2.7%，加推折實呎價不足1萬元單位已不復見，是批售價最平為6座1樓A6室，實用面積426方呎2房戶，折實入場費501.74萬元，呎價11778元。

新地表示，開價後市場反應理想，故加推單位， 加推首度推出特色單位及別墅單位，實屬原價加推。

Wetland Seasons Park首次推出別墅單位，共有7伙（包括2伙地下連花園特色戶），全位於別墅第8座，其中地下A室連花園特色戶，實用面積1075方呎，連798方呎花園，折實售價1366.7萬元，為該樓盤推出以來售價最貴的單位，呎價12713元；另有11伙特色戶，包括連花園、連平台特色戶，以及頂層連天台單位。

由於定價吸引，過去周末入票量亦大幅上升，市場消息稱，項目周六（28日）單日收票達1000張，昨天更新增超過1100票，令上周五（27日）開始收票起計算，3天總入票爆升至逾2800票，以推出合計226伙計算，超購11.4倍。

一手兩日26成交挫7.1%

位於濕地公園路9號的Wetland Seasons Park，屬於新地Wetland Lot No.34 Development發展項目第一期，提供710伙，實用面積296至1958方呎，由8幢分層住宅、4幢別墅式分層戶和10幢洋房組成，預計2021年3月底入伙。

本月新盤受到節日氣氛濃厚影響，交投淡靜，綜合市場消息稱，過去周末僅錄得約26宗成交，較前周末（21及22日）約28宗，按周減少7.1%，其中由合景泰富（01813）及龍湖集團（00960）發展的九龍東啟德尚．珒溋，2天共售出5伙，銷情屬一眾新盤之中最佳，當中包括一組買家連購兩伙2座J室1房戶，料涉資逾2000萬元。

同區嘉華國際（00173）發展的嘉峯匯及新地元朗PARK YOHO Napoli則各沽4伙；至於最大額的成交為新地沙田九肚雲端，該項目APEX 3座5樓B室，實用面積1524方呎，以3461.004萬元售出，呎價22710元。

2019年接近尾聲，過去兩天（28及29日）屬於今年最後一個周末，受到天水圍新盤Wetland Seasons Park登場搶去市場焦點影響，十大二手屋苑的交投量未見突破，中原地產統計的十大屋苑，過去兩天合共錄得5宗成交，較前周末（21及22日）的3宗回升2宗，惟已屬於連續8個周末處於10宗以下水平，5個屋苑零成交。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑分析，聖誕假期過後二手睇樓活動陸續回復正常，但近日市場焦點集中於新界西新盤，加上新一期綠表置居計劃（綠置居）開始接受申請，扣起市場上大批二手購買力，料二手交投會逐步回復正常水平。

美聯物業統計的十大屋苑，過去兩天亦錄得5宗成交，按周增加1宗，美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，天水圍新盤有機會短期內開售，成為2020年首個開賣項目，銷售表現料成後市新指標，二手氣氛有望受惠改善。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，聖誕及新年假期節日氣氛仍然濃厚，故二手交投量未見特別驚喜，而本港社會運動仍未完全平息或較理想的進展，十大屋苑二手交投相對淡靜，該行過去兩天錄得4宗十大屋苑成交，較前一個周末的3宗回升1宗。

香港置業行政總裁李志成稱，十大屋苑過去兩天錄得6宗成交，按周增一倍，認為二手業主叫價未見太進取，準買家見價錢合適會果斷入市。

今年樓價先升後跌，香港置業行政總裁李志成認為，本地事件仍是影響樓價最關鍵因素，在低息加上資金充裕下，料明年樓價波幅在5%。

港置於12月透過問卷形式進行第四季置業意向調查，收集390份有效問卷，有22.1%受訪者認為未來12個月香港樓價走勢平穩，其次20.5%認為下跌5%以內，至於看好後市的則約20.8%。調查亦顯示，有39.7%受訪者計劃未來12個月入市。

香港置業行政總裁李志成認為，2020樓市最大不明朗因素，仍是本地社會事件持續多久，「自年中社會事件爆發，或多或少影響買家入市信心，明年要視乎本地事件會否盡快平息，如果無事可能反升，若惡化樓價有機會下跌。」

中小型住宅交投向好

整體來說，他分析市場仍有數個利好樓市因素，可支持樓市，「2019年以為加息，2020年已確定減息，息口不加會是利好消息。其次是全球量化寬鬆，推動資金投資物業，而中美貿易戰因素漸淡化，預計2020年樓市價格平穩，升幅約5%，若本地事件得以解決，樓價料向上。」

今年施政報告中推出放寬首置按保，他認為，即推動二手換樓，並集中1,000萬元以下物業交投增，「預計2020年中小型住宅交投向好，反觀較大碼的物業如2,000萬元以上，因未有放寬措施，料成交減少。」

明年一二手買賣約4萬宗

交投量方面，他認為空置稅實施在即，發展商料將採取貼市價策略推售新盤吸客，而今年一手表現強勁，預計明年一手註冊量將與今年相若，涉及約2萬餘宗。整體成交上，由於市場仍存不明朗因素，料2020年全年一二手買賣涉約4萬宗，與2019年相若。

既然放寬按保後即激活樓市，他認為可再優化，「政府可進一步放寬至其他銀碼物業，逾千萬元以上亦可相應放寬，令市民換樓意慾更大。」他建議，政府可考慮分階段放寬1,000萬至1,500萬元物業按揭，由現時5成放寬至7成，逾1,500萬至2,000萬元可提升至6成，這樣可進一步帶動換樓鏈，激活樓市。

總額僅169億 全年54宗成交少23%

今年的豪宅市道表現較為失色，據統計，今年逾億元的豪宅買賣，總成交金額僅錄得169億元，按年大跌近5成。業界人士認為只要社會局勢回復平靜，內地豪客仍會來港投資，而豪宅因供應少，加上業主實力雄厚，樓價難大幅回落。

根據美聯物業統計，今年過億元的豪宅買賣市道比較疲弱，全年只錄得54宗過億買賣紀錄，涉及金額合共169億元，比2018年錄得的70宗，涉及金額317億，分別下跌23%及47%。

今年最大宗的豪宅成交，屬理文造紙 （02314） 主席李文俊及相關人士，以約14.5億元，購入南區赫蘭道屋地，每呎樓面地價近6.5萬元。其次已屬南區深水灣徑8號，一個低層複式單位以約6億元成交，樓價創亞洲分層式住宅新高，成交呎價約8萬元；相比2018年錄得多宗大額豪宅成交，並明顯有內地資金入市，明顯較為失色，2018年最矚目的交易包括內房華潤置地 （01109） 以59.3億元購入壽臣山一幅屋地，至今仍是歷來私人屋地成交價新高。

美聯料內地客明年入市增

美聯物業區域營業董事方富義表示，2019年1至5月份的交投氣氛仍不算太壞，按年比較當時仍算平穩，不過踏入6月份社會事件開始，無論內地客或本地客的投資信心都減低，發展商一手新盤不願意減價，而二手業主的議價空間輕微，不足以吸引買家入市，令買賣出現兩閒局面。

他預計明年只要待社會局勢回復平靜，內地買家就會重新來港投資，預計明年內地客入市個案會較今年增加10%至30%，因為香港優勢在於沒有外滙管制，加上屬法治社會，本港豪宅物業對內地客仍有吸引力。豪宅供應少，加上有錢人多，相信豪宅樓價難以大幅調整。