六都地政局昨發布去年12月買賣移轉棟數，僅高雄市較去年11月微減2%，其餘五都均為增加趨勢，其中以台中市增幅31%最大；若以六都去年移轉量增幅推估，去年全國買賣移轉棟數可望站上30萬棟，為近5年移轉量最佳的一年。

近5年移轉量最佳一年
根據統計，台北市2019年12月買賣移轉棟數2530棟、月增約6%；新北市5754棟、月增約14%；桃園市4466棟、月增14%；台中市4425棟、月增31%；台南市2087棟、月增14%；高雄市為3054棟、月減約2%。合計六都2019年12月買賣移轉棟數2.23萬棟，相較2019年11月增加約13%，較2018年12月則增加約24%。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，以目前公布的六都移轉量來推估，只要全國月增1成以上，便有機會站上30萬棟，而去年12月六都移轉量月增13%，全年30萬棟有望。

房仲業者：房市觸底回溫
他指出，2019年自住買氣持續回流，針對買方的購屋意向調查也發現，買方對於市場情緒已經從悲觀轉為中性，加上從2014年房市反轉向下以來，許多觀望買盤等了許久的時間，需求越來越迫切，確定房市止跌回穩後，購屋信心回溫而進場購屋；另一指標則是建商早就有感房市回溫，全台積極買地推案，種種跡象顯示房市早已觸底回溫。

曾敬德說，房市趨勢已經從修正到觸底復甦，2019年移轉量創下5年新高，買方回流的趨勢還在持續中，預料農曆年後有機會再迎接一波房市小陽春。

對於2020年房市展望，戴德梁行董事總經理顏炳立指出，雖然整體看起來春暖花開，但實際上可用一首歌「春花夢露」形容，意即含苞待放、不會怒放。他說，若過去4年蛋黃區價格已修正2成的住宅，今年預期還要再修正5%至10%才有量出來，過去堅持要賣高價沒退場的投資客將再度失望退場。

今年房市 含苞待放
顏炳立說，去年土地交易總額逾3000億元，創下新高紀錄，主要是市場資金多、利率低，因此放大建商的購地能力；但即使購地金額創新高，實價上買地的追價動能不會太強，因此預期今年房市對建商來說只有加工的利潤，並不存在超額暴利的機會。而且，這波建商買地的區域多在蛋白區，甚至普遍出現建案越賣愈遠、價格越賣越低的現象，還有一些低自備的花招，但整體銷售期其實更長。

他認為，整體房市仍處於低利環境下的不景氣，因此房價下跌速度放緩，全面崩跌的情況不易看到，但只有價格再降、包括建商及投資客等賣方再持續讓利，量才會增溫。

他指出，今年不具有任性投資的機會與本錢，尤其2016年高點進場的賣方必須放棄賣高價的任性，要出場只能趁早，讓利才能換回現金。他舉例，過去曾遇過手中有30億至40億住宅要出貨的大咖找上門，希望能高價脫手，他僅回答：「自己是人，不是神，不可能做到。」

顏炳立表示，過去曾預測房市緩跌4年、盤整4年，尤其蛋黃區住宅房價要跌2成、蛋白區更要跌3成；目前房價已經緩跌4年，接下來進入4年盤整期。不過，今年不論新、舊住宅價格仍要修正才會有量，若過去4年蛋黃區已經跌足2成的地方，今年只要讓價5%至10%就會有買氣。至於豪宅市場，他則以「帶刺的玫瑰」形容，今年買氣依舊冷，只能孤芳自賞。

房市谷底復甦，但預售新屋房價表現卻漲跌互現，讓人捉摸不定。住展雜誌2日公布最新調查，2019年台北市和新北市各區房價，以「五淡湖」表現最強勁，五股漲幅逾5％；相對地八里走勢最疲弱，去年跌掉9％。

住展雜誌統計，2019年雙北市各區預售新屋成交價漲幅最大的區域，前五名依序為五股、淡水、內湖、永和、新店；至於跌幅前五名依序為：八里、泰山、南港、大同、松山。

住展雜誌研發長何世昌表示，去年表現最強的是「五淡湖」，五股漲了5.26％，一舉站上每坪30萬大關，較2018年底攀升1.5萬元；漲幅第二的淡水由每坪27.8萬漲至29.1萬，漲幅約4.7％，主因都屬跌深反彈。至於 漲幅第三的內湖約4.3％，房價來到每坪73.1萬元。內湖房市幾乎都看內科臉色，因電子科技業景氣順風，電子新貴就業市場與購屋需求同步擴張，推升內湖房價。

何世昌表示，八里是2019年房價跌勢最重的區域，房價一坪就跌掉2.2萬，跌幅逾9％。原因可能是受到「台版迪士尼」案胎死腹中的衝擊，加上新北、桃園不少每坪2字頭的新興重劃區瓜分客源，使得八里預售新屋市況雪上加霜。

另外南港表現頗令市場意外，2018年已率先止跌回升，一度漲到每坪近70萬大關，但2019年卻下跌2.73％；雖然近半年「世界明珠」未演先轟動、利多不斷，但區域房價卻表現疲軟，主因應是漲多修正緣故，不少新成屋、餘屋案紛紛降價求售。

何世昌認為，去年房市持續復甦，雙北市房價處緩漲格局，下跌區域大多只跌1％~2％，至於上漲的區域，漲幅較明顯，多落在2％~5％之間，目前房價走勢仍算溫和。

戴德梁行在2020年上班第一天宣布喜訊，今年北中南三大「地王」招商案，統統都被戴德梁行包辦，包括三圓建設「Diamond Tower」商場國際招商案、台中七期「地王」標售案、高雄亞洲新灣區商三特等，都預計在第一季正式啟動。

戴德梁行資本市場部資深協理賴一毅表示，除上述三大案，戴德梁行還取得南港展邦建設100％股權標售案、忠孝東路「忠孝98」辦公預售案、竹北商二土地處分案，總計六大案的標售和招商代理權，估計總銷售金額至少350億元。

賴一毅表示，2019年戴德梁行締造兩大新紀錄，包括南港「世界明珠」辦公樓創每坪100萬區域高價，及「京華城」以372億元脫標。邁向2020年之際，戴德梁行趁勝追擊，立刻簽下六大案，全速搶攻土地和商用不動產市場。

其中展邦建設100％股權，主要投資價值在於國揚「大南港」開發案，預計1月22日正式開標，全案底價不公開。

至於三圓「Diamond Towers」商場國際招商案，招商面積達5,000坪，目標將到香港、日本、新加坡舉辦招商說明會。「Diamond Tower」預計1月16日上樑，全案預計2021年中完工，包括一戶150坪的豪宅、商場及辦公室，可望為東區新地標。台中七期土地佔地2,500坪，預計2月19日以72億公開標售。

另高雄亞洲新灣區商三特土地佔地2,966坪，不排除對外公開標售。

戴德梁行今發布2019商用不動產市場調查，辦公室租金、投資、以及土地市場均亮眼，其中土地交易突破3000億元，較歷史次高紀錄高出1200餘億元，寫下台灣土地交易市場之空前紀錄。

展望2020商用不動產，辦公及工業廠房仍續航自用型買氣，北市辦公大樓預售模式將是躍升為主流。至於土地，開發商歷經三年積極獵地行動，2020年起將面臨房市谷底反彈的銷售課題，2019年創下的紀錄在未來幾年內很難再突破。

戴德梁行調查，2019年第四季台北市A級辦公大樓空置率為4.5%，創十年新低。全市平均每坪租金拉升至2580元，其中信義區平均每坪3170元為最高，年增率達3.4%。

2019年全台商用不動產投資市場也以紅盤收關，全年交易達964億元，台北市、桃園市及高雄市，成交額均名列百億俱樂部，北市、桃園囊括六成以上交易量，高雄因君鴻酒店及日月光楠梓廠房大額交易，進百億行列。

2019年土地交易達3140億元，較2018年大增1300多億，台北、台中、新北三都分居2019年土地交易量的前三名，三都合計交易量逾2000億元，已打破過去全台土地交易量的歷史紀錄。

許多人若要在台北買房，會選擇樹林、三峽、土城等地區，而不選擇基隆，於是有網友好奇，為何寧可選擇同樣離市區遠房價卻很貴的地區買房，不選擇房價便宜的基隆，「難道雞籠就給人低人一等的感覺？」。

一名女網友在「爆廢公社」發文，她好奇為何基隆有這麼便宜的房價，台北人不買，反而選擇一樣離市區很遠卻很貴的樹林、三峽、新莊、土城等地買房，如她照片所示，基隆碇內地區的透天四房雙衛廳總價598萬、正三房有平面車位的中樓層公寓420萬以及30.6坪的電梯大樓358萬，於是想詢問網友們，希望能得到答案。

許多網友認為，基隆天氣因素及地理環境是主要原因，「因為雨季，基隆是迎風面地理條件差不多，但氣候條件沒辦法改」、「三個字，濕、冷、涼」、「基隆下雨頻率比起別的地方太高了，潮濕~」、「地區、氣候、環境、學區、交通等等因素，不然天母究竟是在貴什麼」、「幾乎一整年在下雨阿?以前在基隆念過書」。

不過也有網友認為，基隆也有許多優點，「基隆方便的是高速公路跟直達公車快速又方便」、「基隆好地方，海鮮便宜又好吃」、也有網友認為基隆到台北市區相當方便，「哪裡都能一班車回基隆、基隆到內湖只要15分鐘、基隆到台北信義區只要20分鐘、基隆到台北市只要30分鐘，基隆潮濕很會下雨，但事實上下雨已經跟以前比起來差很多了」。

戴德梁行2日回顧並展望房市，2019年第4季台北市A級辦公大樓空置率4.5%，較上季下降0.9個百分點，空置率下探10年新低。展望2020，約有25,000坪A辦新供給。南港主力房東以台鐵局、壽險及傳統產業為主，多數只租不售，也讓南港辦公大樓奇貨可居，3-5年後將面臨一波供給高峰潮。

展望2020商用不動產市場，資深協理賴一毅表示，辦公及工業廠房仍續航自用型買氣，尤其是台北市辦公大樓預售模式將是來年辦公市場的主流。另在雲端運算、大數據、行動運算等新科技普及下，資料中心（Data Center）的需求也隨之浮現，近來台北市外圍或新北市成為資料中心供應商鎖定的尋覓處，也成為廠辦大樓的隱性需求。

據戴德梁行統計，2019年全年土地交易一舉突破新台幣3,000億大關，寫下台灣土地交易市場之空前紀錄，且相較於歷史次高紀錄足足高出新台幣1,200餘億元。解析2019年度土地市場，台北、台中、新北等3都分居2019年土地交易量的前3名，3都合計交易量逾新台幣2,000億元，已打破全台土地交易量的歷史紀錄。

都更重劃+捷運土開
協理李育銘表示，台北市精華區土地具有絕對稀少性，建商取得大面積土地管道多以參與都市更新為主，而台中、新北、台南、高雄、桃園等5都土地則多藉由市地重劃方式創造供給。另類取得土地的方式是參與捷運聯合開發，捷運沿線具有土地開發機會的大小車站猶如一顆顆閃耀珍珠，整條捷運線則將珠珠串成一條璀璨珍珠項鏈。

「工業土地一直是在地產業及回流台商爭搶的資源，也是開發商新戰場。」賴一毅補充，雙北工業土地在2019年有近8成落在建商手上，包括北投軟橋、南港、內湖潭美、舊宗，及新北市新莊、中和等地。然而2019全年的土地主戰場仍在住商土地，工業地雖有逾500億的交金額，在3,000億元的空前交易量中仍僅能扮演配角。

戴德梁行分析，公部門2019年度成功標出高達1,101億元之土地，是全年度交易量得以創下新紀錄的重要推手。

台北市產業發展局局長林崇傑表示，南港有高鐵、台鐵和捷運三鐵共構，交通便利，加上政府的重大公共建設也相繼投入，因此，北市府大力推動南港為台北東區門戶，產業局規劃南港產業發展三箭－生技、會展、新創，預估完成後產值將可從現在的一年6,000億元翻三倍，並成為台北市產業及生活極重要的「新東區」。
林崇傑指出，南港地區早期是黑鄉，後來有南港軟體園區，其中包括ICT產業和生技大樓，因此，在規劃東區門戶計畫時，思考東區發展的產業有三個，一是既有的生技，二是會議展演，第三是新創產業。

就生技產業來說，林崇傑表示，這是一個快速成長的產業，台灣生技業有60%的營收集中台北，但公司家數只占24%，從業人口占33%，台北可說是扮演很關鍵的角色。台北現有八個醫學中心，創業中心有90%在台北，生技育成機構占全台40%，台北的大專院校有33所，生技系所就多達20所。因此，和中央討論時，台北就規劃生技產業為發展主軸。

林崇傑表示，南港有中研院，國家生技園區也在2018年營運，搭配這個園區，市府在其旁邊規劃一個台北生技園區BOT。台灣的新藥研發生產鏈缺一小塊，中研院扮演基礎研究角色，國家生技園區做新藥研發，但缺乏小型的量產和臨床研究，台北生技園區正好扮演這個角色，這個BOT案將做小型的量產和臨床研究，讓整個產業鏈變得完整，而大量生產可以到新竹，透過高鐵將兩地連結起來。

他指出，台北生技園區BOT已經動工，預計2023年啟用，民間投資近47億元，扮演國家新藥研發角色面積有2.8萬坪，育成中心4,700坪，完成後政府稅收一年有68億元，年產值可達500到600億元，並創造3,100個就業機會。

在會展部分，林崇傑認為台北的會展空間不夠，要和國際對接，展覽空間需再增加200%，可容納人數需增加500％，且南港和信義區是分工的，南港主要做展覽，需較大空間，信義區則是做會議，因為區內有多家旅館、百貨購物中心，生活機能佳、交通又便利。

因為南港有南港展覽館、國家會展中心的進駐，所以台灣人壽商辦大樓未來也會提供會議空間，台鐵商三特的公辦都更案則會有南港會議中心，有會展活動，飯店、購物中心就會因市場需求而吸引民間業者前來投資。

至於新創育成中心，林崇傑表示，一個基地是南港瓶蓋工廠，今年10月正式營運，將和國際知名的品牌（時尚業）合作，另一個基地台電N24已動工，樓地板面積有385坪，是老倉庫改裝，明年第1季到第2季會做招商作業，希望引進新ICT、金融科技、區塊鏈技術等產業。

2019年全台房市紅盤封關，房市看似回溫，但另一方面，主計總處所公布的實質薪資，卻依然追不上16年前的水準。到底對青年而言，該不該買屋？學者章定煊就在臉書發文直言，對「崩世代」而言，成家夢最終恐成一場空，感嘆：「現在根本不是『養兒防老』時代，而是『養老防兒』」。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊1日在臉書發文，引用中研院研究員林宗弘的研究，研究結果發現，過去台灣多數世代的生涯曲線，大約在50歲以前會達到收入的高峰，此後收入會緩緩下降。然而，1977年以後出生的崩世代，卻是在30幾歲就已經達到高峰期，不到40歲，平均收入就已經開始下降。

章定煊分享個人經驗，在他小時候鮮少有雙薪家庭，大多只靠父親一份薪水養活一大家子，家裡小孩生得多，3個小孩是基本，多的還有5個、7個。當時「最負責任」的父母，就是想辦法籌足學費讓孩子大學畢業，家裡孩子多的，會念書的念師專、軍官學校，讓國家養，或是念工專、商專，早早畢業出來賺錢。

章定煊說：「那時候大概30多歲就買得了房子，還可以拿些錢回家孝養父母。我們那個年代，年輕的時候收入會一直上升，而且到了40歲才會到收入的高峰，然後慢慢的減少一些。那就是一個『養兒防老』的年代，生很多孩子，他們早早的就自立，每個孩子拿些孝養金回家，老人家的生活費就很夠用了」。

章定煊表示，自己替孩子存了一筆大學學雜費，原以為已符合「最負責任」的父母條件。但一想到孩子未來面對的是「崩世代」的收入型態，很難靠自己的能力搬開購屋的巨大門檻，只好咬牙再從養老金撥出一筆錢給小孩「聊表孝心」。更希望自己不要太長壽，好多留一些錢給孩子購屋，他感嘆：「現在根本不是『養兒防老』時代，而是『養老防兒』，我們不只要規劃我們自己的養老生活，我們還得規劃下一代的「啃老」生活」。

章定煊指出，青年購屋問題不光表現在貸款期越來越長的「屋奴」現象，「崩世代收入型態下，我們讓很多年輕人都跨越購屋門檻的話，一旦過了30歲，他們的收入大幅下滑，貸款的寬限期又過了，此時就會有許多青年可能付不出貸款，他們失去了房子，銀行端產生了許多不良資產，社會就要付出很大的代價」。

章定煊從父母與青年兩方面提出建議，「現代父母除了自己要養老，還有可能得幫孩子啃老，當個負責任的父母，別被政府幾萬塊的獎勵金拐去就多生孩子，到時候自己受苦，孩子也會受苦」。

「其次是青年買屋時要想清楚，自己行業的性質是不是能夠在30歲之後還能維持一定的穩定性，到時付不出貸款被逼著賣房，就是一場成家夢而已」。

隨著股價指數節節高升，似乎經濟情勢一片大好，房市亦現一線曙光。大選投票日趨近，政策不斷作多；農產滯銷，補助，國旅不振，補助，電氣產品汽車銷售不振，補助。老本都拿出來了，東款西挪，到底這樣幹行不行？市況是真好？抑經濟是假好！
勞退基金被宣告不到幾年即將破產，如今又搞農保。每月繳70多元，未來每月領7千多元，百倍殖利，利從何來？又像老鼠會一樣，前人領後人的錢，把燙手山芋抛給下個世代，然後「功」成身退？

最近房地產相關新聞還不少，但多半是無啥用途的數據，或不切實際的官腔空話。真正深入市場上的買賣物件雙方，其感受和回應，根本無人關心。譬如，年輕夫妻育一幼子，拚命擠出頭款買房，遇上的房仲人員、屋主、代書，乃至銀行房貸承辦員等等，這才是房市新聞的好題材。

政府機構服務大眾，宜應人們需求而改善績效，何者優質，當然保有；何者不便，必得匡正。包括建商造屋品質，廣告商行銷手法，倘有欺罔不實，亦宜報導。媒體大小眼肯定存在，小記者和大建商，強弱異勢。不巴結諂媚已屬有骨氣，誰敢輕攖大老闆的逆鱗？

媒體揭露資訊不足，常影響大眾判斷。連實價登錄，都可能被動手腳，弄到誰也不值得信任。訂了民宿不能住或不堪住，買了機票碰上停飛，買了房屋東缺西漏……。社會風氣如此，人們雖見怪不怪，但自己碰上了，可不是開玩笑，錢還是錢。

年關前後，據說有不少建案搶推，這是好現象。不論銷售率高低如何，市場能熱滾滾才要緊。人心翻騰，才有錢潮；像購物節聲聲逼，買家急下單，優惠價、免運費……，難怪電商營收額屢創高峰。房市亦然，瞧別人看工地、買新樓，銀錢流轉，也轉動人心，房市就熱了。

　　2020年房企料由衝量轉向提質

　　2019年在穩字當頭的政策環境下，全國商品房成交面積增速繼續放緩，銷售額平穩增長。中國指數研究院（簡稱“中指院”）監測顯示，2019年共計36家房企銷售額躋身千億軍團，7家房企邁入3000億元陣營。

　　專家指出，大中型房企在市場下行周期競爭力更強，而小型房企的競爭優勢將逐漸減弱，千億成為房企新的分水嶺；預計2020年房地産企業規模增長將進入平穩期，樓市成交穩中有升。

　　業績增速明顯放緩

　　克而瑞研究中心（簡稱“克而瑞”）表示，截至2019年12月末，排名靠前的100家房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，增速不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。

　　中指院表示，2019年共計152家房企躋身百億軍團，銷售額增速均值為21.3%。其中，千億軍團由2018年的31家擴增至36家，銷售業績達3000億元和5000億元以上的也分別再添一員，達到7家和4家。

　　克而瑞表示，截至2019年末，碧桂園、萬科、恆大和融創中國四家龍頭房企2019年全口徑銷售額均突破5500億元，但增速相較2018年明顯放緩。相比前兩年的高增量，2019年在行業規模增速趨緩的背景下，新增千億房企數明顯減少，規模房企擴容放緩。

　　華創證券房地産行業首席分析師袁豪表示，從數據來看，2019年第二梯隊房企繼續保持較快增長，比如世茂、陽光城、旭輝等房企銷售都同比增長超30%。2019年主流房企銷售持續超預期，預判2020年銷售仍將保持穩定，龍頭企業集中度繼續提升。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，百強房企業績增速保持平穩，銷售情況好于行業總體水平，行業內部分化明顯。龍頭房企在市場下行周期競爭力更強，成本控制、營銷體係和産品適應市場的能力優于其他房企，小型房企的競爭優勢逐漸減弱。

　　梯隊分化加劇 內部競爭激烈

　　克而瑞數據顯示，截至2019年末，排名前3、前10、前30、前50、前100房企的權益銷售金額集中度已分別達到9.5%、21.4%、35.7%、43.5%和53%。排名前4到前10、TOP11-20梯隊規模企業集中度上升，梯隊競爭加劇，TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，行業排名變化不大體現了行業集中度提升的特徵，也説明在市場降溫時，大盤仍保持基本穩定。“個別企業名次略有調整，如龍湖、世貿、泰和等，雖然前10排名已基本鞏固，但內部競爭十分激烈。”

　　同策研究院首席分析師張宏偉指出，內部競爭是必要的，雖然會造成一定內耗，但只有內部競爭才能使企業更有發展活力，具體表現為企業的組織架構、事業部、區域不斷進行合並或拆分的調整。

　　張宏偉認為，今後“強者恆強”的局面將延續，排名前十房企規模必然會進一步增長，未來三到五年搶佔市場份額競爭會十分激烈。同時，對于非銷售類業務轉型，將來房企也會加大布局，如融創通過收並購措施不斷擴大文旅産業布局，其他龍頭房企未來也可能做類似業務調整。

　　由“增量”轉向“提質”

　　2019年絕大部分設定了業績目標的房企達成了年度業績目標。克而瑞數據顯示，截至2019年12月末，世茂、陽光城、金科、中梁、中駿、建業等8家房企的目標完成率均在115%之上。但總體來看，近年來由于調控持續，市場整體去化率不及預期，房企的目標完成率呈逐年降低的態勢。

　　張宏偉指出，2020年房企更加務實，結合市場特點普遍進行組織架構調整，對某些業務進行壓縮，已為企業未來三到五年的發展奠定良好的基礎。

　　克而瑞認為，2020年企業整體的規模增長將進入平穩期，整體維持穩中有升。房企戰略或以謹慎求穩為主，防范風險、更好地適應市場調整是第一要務，發展重點已逐步由“增量”轉向“提質”。在市場去化承壓的背景下，企業銷售規模的增長不能簡單依賴于供貨量的加大，城市布局、品牌效應、項目品質和産品力打造都將是房企未來核心競爭力的重要組成。

　　對于部分中小房企，中指院表示，在擴大主業規模的同時，應適度推進“專而美”特色業務發展，打造出更具特色的獨特競爭力，從而實現“彎道超車”。

在剛過去的2019年，房地產市場調控出現了微妙變化，在調控持續加碼的同時，寬鬆政策夾雜其間。中原地產研究中心統計資料顯示，2019年全年，全國合計出臺的房地產調控政策次數達620次，刷新歷史記錄，同比2018年上漲38%。

業內人士認為，房地產市場平穩發展依然是調控的主要方向，但調控最嚴格的時期已經過去，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸、公積金政策等方面出臺穩定市場的政策。

01樓市調控刷新紀錄

在2019年的最後一個月，各地房地產調控政策的發佈次數繼續高位運行，中原地產研究中心統計資料顯示，當月的調控次數達到了66次。從2019年全年看，各地合計出臺的調控政策次數達620次，刷新歷史記錄，同比2018年的450次上漲了38%。

該機構稱，2019年第四季度，也成為全年房地產調控最密集的時期，調控次數達205次，同樣刷新歷史記錄。去年1-12月的房地產調控次數分別為68次、21次、15次、 60次、41次、46次、56次、60次、48次、67次、72次、66次。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，2019年可以說是房地產市場的“政策年”，也是落地因城施策最清晰的一年。這一年，各地房地產調控以“穩房價、穩地價、穩預期”為目標，出臺了力度不同、方向不同的調控政策。

上述機構稱，在2019年620次調控中，調控政策最清晰的特點是，人才引進政策在2018年的基礎上繼續增多，全國有超過170個城市發佈了不同力度的人才政策，比2018年上漲40%。同時，放開或放寬落戶政策也在2019年繼續加快落地。

去年，整頓房地產市場亂象、出臺或完善租賃市場政策，也是政策的兩個方向。中原地產研究中心稱，從中央到地方，全國超過30城市在2019年發佈過房地產整頓亂象政策，超過50城市發佈了不同力度的鼓勵租賃政策。

此外，央行LPR利率政策的出臺與LPR利率的下調，公積金繳存與提取政策等，也是市場關注的焦點。

02 2020年或再現樓市“小陽春”

分析稱，回顧2019年樓市調控政策，並非都是在加強調控，人才引進與放寬落戶正在對以限購為核心調控政策產生影響。張大偉對中新經緯稱，目前全國大部分城市的人才政策，只考慮用降低門檻的方式吸引人才，並沒有留住人才的措施。在這種情況下，會吸引很多購房者，增加炒房客借助人才引進政策在不同城市購房的可能性。

“2019年的樓市調控政策有松有緊，最近已經出現寬鬆跡象。”張大偉進一步判斷。

央行1月1日發佈通知，決定於2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，從當前情況看，房地產市場的金融環境有望進一步寬鬆，尤其是在房地產開發貸款和個人按揭貸款等領域，有助於帶動更多銀行貸款進入市場，對樓市的影響較為積極。

市場交易方面，張大偉認為，降准會使房地產市場的下行趨勢有所放緩。從時間點看，2019年1月份也出現過降准，受到降准及各地人才政策井噴的影響，出現了一輪持續2-3個月的樓市“小陽春”，之後政策收緊，市場退燒。此次降准落地後，將增加2020年樓市“小陽春”出現的可能性。

業內人士還認為，2020年央行可能會繼續發佈新的降准政策，金融機構存款準備金率仍有下調空間，同時不排除降息的可能。雖然這些政策並不是針對房地產市場，但其影響不言而喻。

不過，張大偉稱，維持房地產市場平穩運行依然是樓市調控的主要方向，而穩定則是“雙向調節”，大漲肯定不是穩定，暴跌同樣不是。房地產調控最嚴格的時期已經過去，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利於穩定房地產市場的政策。

03 新房銷量面積或負增長

2019年，國家統計局公佈的全國商品房銷售面積和金額仍在沖高。中原地產研究中心認為，按照資料測算，2019年全國商品房銷售額有望創造接近16萬億元的年度銷售紀錄。這裡的商品房，包括新建的住宅、辦公樓及商業營業用房。

對於2020年商品房的銷售狀況，貝殼研究院認為，今年新房銷售的支撐力減弱。一是供應對銷售支撐力減弱，2019年前11月房企土地購置面積減少14.2%。二是補貼紅利消失對市場帶來下行壓力，2019年前11月全國棚改開工315萬套，僅為2018年的一半。三是以價換量帶來的增長難以持續，2019年下半年新房銷售累計均價同比增速持續下降，頭部房企在三四線城市也降價跑量。

不過，貝殼研究院判斷，銷售降幅不會太大。一是重點城市放開戶口限制有利於新房交易量的增長。二是前期調整回落較久的城市以及因政策調整的城市，市場將有所回升。預計2020年全國新建商品住宅銷售面積下滑2%至14.6億平方米，銷售額同比增長3%至14.16萬億元。

二手房方面，貝殼研究院認為，目前全國二手房成交已降至近五年的低位，積壓的需求將開始釋放，預計2020 年全國二手房成交量小幅增長3%至438.5萬套，交易額達7.24萬億元。

城市群方面，貝殼研究院稱，粵港澳大灣區及長三角城市群在戰略規劃優勢下，其經濟活力和人口吸引力均表現較好，未來市場支撐力較強。京津冀城市群市場增長潛力不足，長江中游及成渝城市群今年難以大幅好轉。

620次！2019年中國樓市調控次數創記錄！

具體城市方面，西安、杭州、長沙、成都、鄭州、武漢、濟南及合肥的常住人口增長比較明顯，省會城市人口有著較強的增長力。而且省會城市對省內購房需求也有較強的吸收力，在貝殼平臺的成交中，成都、濟南、武漢、南京等省會城市的購房者，其戶籍地來源於省內非省會的占比呈現增長態勢。 2019 年，各省會城市繼續發佈人才政策、放寬落戶及加大人才購房補貼等，這將進一步吸引省內以及外省購房者，這對2020年二線城市的住房市場形成支撐。

“從今年重點城市的價格來看，成交增長的天津、濟南、武漢和南京等城市，其價格並沒有明顯上漲。成交量的慢增長意味著價格穩增長，房價快速上漲的時代已經結束。平穩的慢市場下，買方的選擇權將會更大，話語權更強。” 貝殼研究院分析稱。

虛胖多年的泰禾集團（000732.SZ，下稱“泰禾”），2019年過得異常艱難。

克而瑞資料顯示，2019年泰禾權益銷售金額626.4億，較上年同期的1095.3億下跌超過四成，而行業排名則從17跌至40，成為50強中下滑幅度最大的一家房企。

銷售下滑嚴重，資料卻更為真實。儘管泰禾沒能兌現2000億的壯舉，但真實更讓市場放心。第一財經獨家獲取的資訊顯示，泰禾去年總計錄得簽約銷售602.74億，銷售回款585.48億，該資料與協力廠商披露的權益銷售額較為一致。

種種跡象顯示，泰禾正借助瘦身求存的時機，努力擠去曾經備受市場質疑的資料泡沫。

具體而言，2019年泰禾福州區域、上海區域、北京區域、廣深區域分別完成銷售簽約情況165.60億、169.09億、213.40億、54.65億，分別完成年初計畫45%、53%、62%、24%。

從完成率來看，泰禾各大區域均沒能如願完成銷售任務，這與該集團承受資金和市場去化雙重壓力、貨量未能獲得保障息息相關。資料顯示，上述四大區域去年的新增貨值供應分別是138.30億、132.27億、127.29億、58.72億。

從新增貨量來看，泰禾去年的去化率表現突出，公司通過增加經營現金流來填補債務缺口的策略已見成效。這一點在泰禾董事長黃其森的新年賀詞上得到佐證：“一切工作圍繞抓銷售、促回款、現金流提升進行，充實壯大集團帳面資金規模，強化區域現金流意識，管理下沉，提高解決問題的效率，在確保品質、安全的前提下實現專案高周轉。”

在上一輪房地產上漲週期中，泰禾過於激進的戰略，令到公司經營苦不堪言遺禍至今。比如在集團銷售墊底的廣深區域，因深圳地王久久不能入市而備受拖累。

2015年12月，泰禾以57億總價拿下深圳寶安尖崗山2塊土地。第一宗地總價29.6億元，樓面價5.1萬/平方米，第二宗地總價27.4億元，樓面價7.99萬/平方米。按照泰禾規劃，其中一塊土地規劃低密度產品，另外一塊土地規劃洋房。但截至2019年9月，第一財經記者走訪深圳寶安區泰禾專案發現，該處仍是淨地，沒有任何開發跡象。近60億土地款沉睡四年，其資金成本逐漸吞噬掉項目盈利空間。

深圳地王並非孤案，泰禾旗下類似的高成本土地仍有不少。因此，過去一年，泰禾一直處於現金流較為緊張狀態，不斷出售專案，先後向世茂集團出售包括杭州、南昌、廣州等城市專案，累計出售項目股權超過70億。即便如此，資金缺口仍未全然補上。

總得來說，泰禾最困難的的時期已過，但困難並未完全渡過。

去年7月，泰禾在境外完成4億美元的債券發行，票面利率15%，創下行業融資成本之新高。此後的12月，泰禾在境外完成1.105億美元的債券發行，票面利率11%。

能夠獲得新的融資，以及利率有所下降，這是好的信號。但新增融資規模的大幅縮減，仍舊顯示出金融機構的極度謹慎。

根據泰禾2019年三季報顯示，公司賬上有息債餘額合計1028.33億，較去年末1375.25億減少346.92億。其中，短期借款、一年內到期非流動性負債、長期借款、應付債券分別減少97.78億、170.20億、13.46億、65.48億。同時，泰禾淨負債率較2018年末的384.84%下降142.16個百分點至242.39%。

評級機構對於泰禾的主動降負債也給出了積極信號。今年12月，惠譽公告稱，將泰禾集團高級無抵押評級由“CCC+”上調至“B-”。

黃其森指出，經過一年時間的主動調整，泰禾人才儲備與資金財務得到較好的改善。

只是，從資金和債務狀況來看，泰禾還需要進一步瘦身，方能安然渡劫。

知情人士透露，去年最後一個季度，黃其森仍舊在與其他房企溝通，其中包括華南的華髮股份（600325.SH）、美的置業（03990.HK）等房企，試圖繼續轉讓專案紓困。但截至目前，暫時未有新的交易落地。

“算不過帳。”一位知情人士透露了泰禾擺上貨架的項目未能繼續出讓的原因。

黃其森表示，2020年泰禾上海區域、廣深區域將有多個百億級大盤入市。如若市場給力，困境中的泰禾，或許能走出“水逆”，迎來新生。

中原地產2日發佈報告顯示，2019年因為供應量增多，北京商品房住宅庫存創下過去8年最高紀錄。2019年全年，北京新建商品房住宅（含限競房36695套）成交量同比上漲了57%，但因為連續兩年超過4萬套住宅的供應，樓市庫存明顯增加。截至2019年末，北京商品房住宅庫存高達8萬套，為過去8年最高紀錄。限競房佔據了過去兩年市場供應的70%，2019年累計供應58672套，庫存已高達3.38萬套。

地塊溢價率約29.91%，樓面價約12342元/平方米。

1月2日，杭州璟如商貿有限責任公司以134634萬元競得杭州余杭經濟技術開發區一宗商住用地，溢價率約29.91%，樓面價約12342元/平方米。

出讓公告顯示，該地塊編號為余政儲出（2019）64號，位於余杭經濟技術開發區北沙路與雨荷路交匯東南處，東至規劃道路，南至振興路，西至金家角河，北至北沙西路。地塊出讓面積43635平方米，起始價103634萬元，建築面積109078.5平方米，容積率要求不低於2.2且不超過2.5。

鏈家網資訊顯示，該地塊周邊在售新建住宅價格在19000-22600元/平方米之間，二手房掛牌價範圍為16000-20000元平方米。

另據天眼查資料，杭州璟如商貿有限責任公司成立於2018年9月，註冊資本人民幣10萬元，主營企業管理諮詢、商務資訊諮詢、批發零售等，為新希望集團有限公司的間接附屬公司。

新鴻基地產（00016）公布，郭炳江由今年1月開始，成為新地子公司新鴻基地產代理的資深董事（Senior Director），將專注長期土地規劃及項目發展策略，並不會參與集團日常營運。

新地解釋，今次委任是鑑於郭炳江曾長期服務集團，在土地規劃及項目發展方面具有豐富知識和深厚經驗。他從事行業30多年期間有多項大型項目的經驗，同時具國際視野，有利集團於相關業務的長遠發展。集團董事會知悉並支持有關安排。

現年69歲的郭炳江，早年與前政務司司長許仕仁、新地老臣子陳鉅源、關雄生捲入涉貪案。案中相關人士早前陸續刑滿出獄，郭炳江去年3月底獲釋，當時有傳媒問到重返新地的計劃，他當時表示「新地做得好好、起碼要再讀書9個月」。現時復出擔任資深董事，正好滿9個月。

受本地事件影響，機構擴充審慎，加速機構遷出中環，在「去中環化」加快下，中區空置率持續上升。

仲量聯行《香港地產市場觀察》指出，本地社會運動和經濟不明朗因素持續影響香港各個寫字樓市場，導致各區租賃活動疲弱。去年11月份，整體寫字樓租賃市場錄得91,900平方呎的負吸納量，導致整體空置率升至5.9%。11月寫字樓租金跌勢持續，每月平均租金按月下跌0.6%至每平方呎73.9元。

空置率3.5% 4年新高

中環甲廈市場上，自2018年10月以來每月均錄得負吸納量，11月空置率更升至逾四年高位，達到3.5%。仲量聯行預計，即使需求有所下降，本港寫字樓租賃市場仍可於去年錄得逾100萬平方呎的淨吸納量。

仲量聯行商業部主管鮑雅歷（Alex Barnes）指出，租戶紛紛於區內尋求更具成本效益的辦公地點，而租賃活動亦主要受這個趨勢所主導。除了租戶繼續傾向在中環區內物色更物有所值的辦公地點外，港島東和九龍東等非核心區市場空置率亦見下跌。

港島東成搬遷熱點

去中環化加快，近年不少機構選擇搬至港島東，如太古坊一座寫字樓，成功吸納不少機構由中環搬至。今年區內亦有新商廈項目，其中恆地 （00012） 旗下炮台山港匯東近日入伙，總樓面約13.2萬平方呎，合共22層寫字樓，每層面積約5,500平方呎。景觀上，中高層則望向東九龍方向海景，非常開揚。項目現正進行招租，中低層意向呎租約50至60元，其中一層樓面已獲預租。另外，新世界 （00017） 旗下K11 ATELIER King's Road亦入已伙，樓高22層，總樓面達44萬平方呎，最大租戶為一跨國媒體公司，承租9層樓面，現時呎租近60元。

另一新供應較多地區為東九龍，今年該區新落成商廈不算多，而去年入伙的項目，則續在市場招租。如近月屢錄租務的觀塘綠景NEO大廈，料成焦點之一。據悉，目前該廈出租逾5成，成交呎租約35元起。目前大手租客為富通保險（FTLIFE），涉及4層樓面，合共約12.6萬平方呎，另平保承租作虛擬銀行業務。

易居中國旗下的克而瑞信息集團（CRIC），日前公布內地200強開發商去年12月的銷售表現，當中主要發展商平均銷售按年增長22%，部分更急升近五成，甚至逾倍。

12月銷售增長強勁

摩根士丹利昨天發表短期策略報告，點名3隻內房股，時代中國（01233）、中駿集團（01966）及旭輝控股（00884），相信3股未來15日有60%至70%機會上升，目標價依次為19.69元、6.25元、6.83元，評級均為「增持」。

時代中國昨漲5.53%，收報16.4元；中駿同樣抽高逾半成，報4.77元；旭輝則升3.79%，收報6.84元，已高於大摩的目標價。

大摩解釋，根據內地200大內房開發商12月的合同銷售數據，時代中國12月銷售錄得110億元（人民幣．下同），按年多58%，全年銷售增29%至780億元，高於原先750億元的目標，完成率為104%。中駿12月合同銷售按年急增1.11倍，令全年合同銷售金額達810億元，超出700億元的銷售目標，完成率115%。旭輝同月銷售亦按年升48%，全年合同銷售2090億元，較2018年多38%，超額完成1900億元的全年銷售目標，完成率達110%。

另外，有多隻內房股昨日公布12月以及去年營運數據。其中內房龍頭中國恆大（03333），全年合約銷售金額約6010.6億元，按年增加9%，完成全年6000億元的銷售目標；集團把今年合約銷售目標提高至6500億元，較去年上升8.3%。該股昨日收報22.2港元，漲2.78%。

恆大上調今年賣樓目標

富力地產（02777）提到，單計12月份合約銷售約178.5億元，按年升3.72%；全年銷售額1381.9億元，按年增長5.44%。融信中國（03301）上月合約銷售額152.2億元，按年上升11.4%；全年銷售額增近16%，至1413.16億元。

至於中國奧園（03883）上月合約銷售雖按年減少3.45%至約167.9億元，但全年累計合約銷售額1180.6億元，按年仍增逾29%。

第一城失守「五球」 上車客剛過壓測

面對跌市，不少小業主減價促銷，令一向被視為質素較差的「籮底橙」單位，競爭壓力增加。不過，沙田第一城及鰂魚涌太古城卻有「籮底橙」單位獲上車客睇中突圍而出。沙田第一城一個極低層兩房「籮底橙」，獲上車客議價近7%斥495萬元承接，造價平逾一年半前同類「籮底橙」貨近一成，亦屬屋苑近一年來首度失守五球關。太古城也有超低層「籮底橙」，獲睇樓數月的租客斥1000萬元收歸旗下，售價相比近兩年前樓上單位更大幅低出138萬元（12.1%）。

美聯物業聯席區域經理翁凱傑稱，沙田第一城46座極低層D室，實用面積304方呎兩房戶，原業主用作收租，去年9月租約屆滿即以530萬元放售，昨減價後獲上車客斥495萬元承接，撇除內部轉讓，屬該屋苑去年2月後近一年來首度跌穿500萬元關，呎價16283元。

據了解，新買家屬上車客，要求500萬元內完成交易以通過壓力測試，惟沙田第一城除與凶宅同層的42座高層A室兩房叫價剛達500萬元外，其餘非凶宅或非凶宅同層單位意向價均高逾500萬元，因此前述「籮底橙」最終成為該買家入市目標。

太古城極低層千萬易手

事實上，沙田第一城樓層相若的「籮底橙」貨如49座低層G室同面積兩房戶，只高一層，2018年5月以547萬元沽出，以此比較，前述「籮底橙」較之相隔逾一年半大幅賣平52萬元（9.5%）。原業主1990年斥50萬元購入，賬面賺445萬元（8.9倍）。

另一藍籌屋苑太古城亦有「籮底橙」以平價作賣點，獲上車客選中。中原地產高級區域營業董事張光耀稱，天星閣極低層A室，實用面積580方呎兩房戶，質素欠佳，原業主僅叫價1000萬元，剛並以一口價沽出，呎價17241元。位於其樓上只高一層的同室單位，2018年2月以1138萬元易主，即低一層的單位相隔近兩年大幅賣平138萬元（12.1%）。原業主2007年以404萬元購入，賬面賺596萬元（1.5倍）。利嘉閣地產高級經理黃凱達透露，是次入市的上車客，睇樓達數月，見單位夠平才租轉買上車。

紅磡環海．東岸更有業主要靠蝕讓招客。中原地產分行經理葉文浩稱，1B座中層F室，實用面積351方呎1房戶，成交價668萬元，呎價19031元，原業主以2015年以672.3萬元購入，賬面虧損4.3萬元，連同其他開支，估計蝕約36.2萬元。

買家將貨就價 淡市出擊

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，樓層質素較差的單位，買家通常為睇樓一段較長時間的用家，「佢哋要將貨就價，市好買唔到嘢，而家有機會就趁市淡入市」，導致近期該類成交增多，某程度亦反映樓層質素較差單位的業主，「靠做低個價贏人哋」。

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，購買該類樓層質素較差單位的買家，往往實力一般，「旺市未必買到嘢，但淡市業主叫價隨時有驚喜」，因此較容易入市，也造就該類單位成交比市旺多。

2019年樓市雖受不明朗因素籠罩， 但市民上車需求依然強勁，令未補地價資助房屋成交量跑贏2018年。據房屋委員會資料，儘管去年12月全港僅錄71宗未補地價資助房屋成交，較11月共121宗少50宗（41.3%），惟全年計有關市場仍錄多達2405宗買賣，較2018年的1836宗，增569宗（31%），創2016年2842宗後3年最旺。

全年買賣2405宗 增31%

縱然去年12月市況未復甦，但期內仍有個別居屋逆市破頂。沙田愉田苑中層戶，實用面積548方呎，以未補地價463萬元沽出，樓價創該居屋未補地價新高，呎價8449元。萬方地產高級客戶經理葉搏麟稱，單位為F座愉悅閣中層5室，原圖則3房間隔，去年7月叫價498萬元，減價35萬元（7%）易手，對比原業主1993年入市價94.67萬元，賬面仍賺368.33萬元（3.9倍）。

世紀21物業將軍澳經理魏仕良說， 將軍澳公屋寶林邨5座寶智樓低層2室， 實用面積381方呎，原圖則開放式改1房，元旦日獲新一期「白居二」買家斥295萬元未補地價承接，呎價7743元，呎價創區內未補地價公屋新高。據知，上址附新淨裝修，故原業主叫價較進取，單位去年5月開價388萬元，最終大幅減價沽貨，按2003年買入價42.03萬元計，賬面獲利252.97萬元（6倍）。

大圍公屋顯徑邨則誕生全港第二宗「六球」公屋，8座顯富樓中層7室，實用面積544方呎，原圖則開放式改3房，去年12月底獲已補地價618萬元承接，呎價11360元。原業主2016年以已補地價345萬元購入，賬面賺273萬元。