高雄市都發局於前金區警察宿舍改造的社會住宅「老青共居」，將於今年5月完工，並於昨日開放實品屋供媒體拍攝，總計48戶，只租不售，室內坪數14坪，包含32戶青年住宅以及16戶老人住宅。但《蘋果》發現，該社宅全棟僅配1部電梯，與一般16至28戶配1部電梯的狀況相較，配比明顯不足。

「老青共居」社會宅空間為5樓舊式公寓改建，未來1樓空間規劃為店面使用，其餘空間做為社區關懷照護據點與居家托育服務場所；2∼5樓做社會住宅，規劃單層12戶，總計48戶只租不售的社宅，室內坪數14坪，包含32戶青年住宅與16戶老人住宅。

老青共居通用設計
該社宅基地位於大同二路與自強二路，正對前金國小，因此具備校園景觀，鄰近愛河風景區，距捷運市議會站(舊址)步行10分鐘內可達，區段可視為蛋黃區。此次釋出2∼5樓共48戶社宅，室內坪數約14坪，屬2房1廳1衛浴，並提供桌椅、床組、廚具、衛浴設備與包括冰箱家電與空調系統等，申請者只要1卡皮箱即可入住，當中老人住宅採通用化設計，包括廁所、臥室等都無門檻，方便年長者使用。

針對租金行情，高雄市都發局指出，該區租金行情每坪平均約677.3元，未來將以市價8折左右做為租金行情訂定規則，租期最長可達6年。

租期最長可達6年
不過《蘋果》發現，該社區未來每層規劃12戶，總計2∼5樓共48戶，卻僅設置1部8人份電梯。對此規劃，隨機街訪的民眾均指出，電梯配置比不足，通常要規劃2部電梯較為適當。高市都發局則解釋，該案屬舊式公寓改建，先天條件很難增設多部電梯，若要多設電梯，必須申請更改建照，因此僅規劃設置1部電梯。

高雄房屋市場調查協會榮譽理事長蔡紹豪指出，在同社區有適合年輕與年長族群一同居住，用意在於年長與年輕人可相互照料，打造混齡共居形式，然48戶僅配置1部8人份電梯，其電梯配比較不足，以一般地上15樓大樓住家為例，通常較好配置是1層4戶配置2部電梯，換言之，2∼15樓14個樓層共56戶、配置2部電梯，平均28戶使用1部電梯。

實價登錄最新揭露，台北市大安區指標豪宅「One Park Taipei元利信義聯勤元利信義聯勤」11樓戶，去年11月以總價3億3168萬元出售，拆算車位單價約250.7萬元，是該社區去年交易第2高價，僅次17樓的256.1萬元。房仲指出，屋齡新、地點佳加上品牌因素，都是該豪宅維持身價原因。

「One Park Taipei元利信義聯勤」位於大安區建國南路二段的大安森林公園旁，2棟樓高31、35層，屋齡1年。根據實價登錄資料顯示，該社區最高價出現在前年的頂樓戶，預售單價達299萬元，為目前台灣實價揭露的最高單價，超越「帝寶」2013年每坪298.2萬元的紀錄。

品牌地段成優勢
截至去年11月，該社區共出現3筆交易，最新揭露的11樓戶約148坪，總價3億3168萬元，每坪250.7萬元。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，11樓屬社區中低樓層，行情合理，去年3筆交易中最高價是17樓戶，每坪約256.1萬元。
郎美囡分析，豪宅市場雖未脫央行的貸款不可超過6成管制，不過隨不動產市場復甦、海外資金回流等因素，帶動豪宅市場回溫，備受高端買方矚目。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，該豪宅屋齡新，擁大安區門牌，又在大安森林公園旁，包括品牌性與跟位置都具吸引特色，且建商也謹慎挑選客戶，故能在豪宅林立的市場中維持身價。

國產署史上最大地上權案來了。國產署長曾國基昨（8）日表示，世貿三館設定地上權案將於1月20日公告招標，權利金底價約落在250億元至300億元間，為市價五成，是近年少見高價。

曾國基表示，這是信義區最後僅存的一塊寶地，商辦需求非常高，希望3月開標結果能夠叫好又叫座。

國產署昨日針對世貿三館召開地上權審議小組會議，拍板此案各項招標條件及權利金底價。由於近年地上權市場降溫，近期多數案件的權利金底價大多訂在市價三成、四成左右，不過曾國基表示，世貿三館位於信義區，面積近五千坪，雖禁止蓋住宅，但可利用範圍仍非常廣，因此將其權利金底價訂在市價五成，也就是約250億元至300億元左右。

目前地上權地王為去年南山人壽標下的信義行政中心，每坪單價744萬元，業界估世貿三館可望突破紀錄，挑戰單坪750萬以上，有機會搶下新地王寶座，未來較可能朝向低樓層商辦、高樓層飯店的方向規劃。

曾國基表示，世貿三館地上權地租年息率4.5％，其中地租隨申報地價調整之年息率為1％，地租不隨申報地價調整年息率為3.5％，地上權期限為70年，預計農曆年前1月20日就會上網公告，並於3月30日決標。

而台北市政府一直希望保留世貿三館作為會展空間，最後並未列在招標條件中，主要有三大理由：

首先，國產署希望北市府自行提供容積獎勵等誘因，但北市府回應，若因提供容積獎勵所增加的樓地板面積，建物所有權必須登記給北市府，國產署考量如此一來會造成產權複雜，因此並未答應。其次，北市府若要提供容積獎勵，也可能涉及都市計畫審議等行政程序，恐將耽誤世貿三館招標期程；第三，經詢問經濟部、國發會等單位意見，皆認為台北市目前會展空間充足，希望會展空間也能夠區域均衡發展。綜合各項條件，並未在招標條件中進行限制。

世貿三館招標將寫三紀錄 強軋101

世貿三館設定地上權案將在農曆年前推出，住商不動產企畫研究室經理徐佳馨指出，此案區位非常好，將有機會寫下權利金底價最高、標脫總金額最高、單坪價最高等「三高」紀錄，未來發展相當看好。

世貿三館權利金底價預計落在250億元至300億元之間，有機會挑戰歷史新高，另外徐佳馨認為，此案地點佳且面積大，標脫總金額要創下新高應不成問題，就看未來單坪價格是否有機會超越信義行政中心的每坪744萬元，將會是關鍵指標。

普華國際不動產公司總經理田揚名則認為，此案單坪價很有可能超過750萬元，成新的地上權「地王」。

徐佳馨指出，世貿三館是信義計畫區僅存的大型可開發土地，長期來看極具發展性，未來作為商辦的可能性較高，預計以壽險業者對此標的最有興趣。

田揚名也表示，此案投資報酬率可滿足壽險業需求，此外信義區目前已有不少百貨公司，未來得標廠商應會朝商辦、高級飯店進行規劃。若規劃成商辦，他評估，每坪月租金上看5,000、6,000元，有機會與台北101互別苗頭。

徐佳馨表示，國產署以市價五成來訂定權利金底價，一方面世貿三館本身條件具優勢，一方面先前南山人壽高價標下信義行政中心，也為國產署打下強心針。而此案金額雖高，得標者透過不同面向的容積獎勵，仍有不少獲利空間。

備受矚目的中信金「台中洲際棒球園區娛樂商城」開發案，確定將與國揚集團旗下漢神百貨合作，初期投資金額達60億元，台中市政府已接獲此案的投資計畫書，全案可望在春節後審核通過。

據了解，雙方稍早已完成簽約，目前正由市府運動局、財政局等單位會同審核投資計畫書，希望趕在今年底前動工，最快2023年底前完工營運。

中信金在2015年接手台中洲際棒球場運動產業園區ROT暨BOT開發案，由旗下的台灣人壽與麗明營造合作，共同成立午資開發公司主導整個投資開發。目前午資已在洲際棒球場旁興建一座「迷你蛋」及一棟立體停車場；迷你蛋有「好運來洲際宴展中心」等業者進駐。

「台中洲際棒球園區娛樂商城」基地位於北屯崇德路與環中路口，午資開發初步規劃在洲際棒球場旁平面停車場興建地上七樓、地下二層商場建築，預計引進多元餐飲、宴會、娛樂購物、超市及影城等業種，營業面積逾3萬坪。

目前已知國揚集團旗下除漢神百貨外，漢來美食的宴會廳、漢來海港、漢來軒、漢來上海湯包、小火鍋及漢來蔬食等六個餐廳品牌都將進駐，未來也將積極招商。而在影城部分，包括威秀與秀泰兩大影城都表達進駐意願。

台中洲際棒球場園區位於11期、14期雙重劃區之間，1分鐘即可直上74號快速道路，距離七期新市政中心約15分鐘車程，不只交通便捷，北屯也是台中市人口最多的行政區，在地段與人口紅利加持下，吸引中信金集團的目光。

另一方面，開發經費達65億元的台中市巨蛋開發案，昨天在台北晶華酒店舉辦招商說明會，吸引遠揚營造、達欣工程、麗寶集團、榮工工程、中華工程等開發商，以及中興、亞新、T.Y.LIN、AECOM等指標工程顧問公司共47家業者到場，反應熱絡。

台中市巨蛋包括巨蛋體育館與附屬商場OT案以及大型商場BOT案，基地距離「台中洲際棒球園區娛樂商城」約10分鐘車程，未來兩座大型商場開發案串聯，加上不遠的好市多（COSTCO）二店，可望翻轉北屯整體生活商圈的發展。

另外，台中市巨蛋可容納1.55萬觀眾席，為全台最多席位的巨蛋場館，市府將投入65億元興建場館與附屬商場硬體設施，可減輕開發商負擔，預計2022年動工，2026年完工營運。

中信漢神 侯西峰要複製高雄模式

國揚漢來集團創辦人侯西峰表示，中信金集團在台中洲際棒球場旁投資興建購物商場，國揚將複製高雄漢神巨蛋成功模式，初期設定年營業額與漢神巨蛋相當。
據統計，高雄有九家百貨公司，漢神巨蛋是龍頭，年營收約130億元，市占率逾40%，其他八家分食約60%的市場。

侯西峰強調，集團所屬美食、飯店、百貨是服務業的黃金三角，彼此協同作戰，可發揮最大綜效。台中新賣場設立後，漢來美食即可進駐。此外，漢來飯店台北南港新館預定2022年完成，飯店完工後，漢來美食也將設點。

侯西峰指出，漢來美食在上海、曼谷成功展店，未來集團將走全球化路線，會先拓展亞洲市場，目前已經設一些目標，但仍需要因地適宜發展，不會倉促成事，目前已成熟的是與大陸萬科集團合作，今年在上海會有新的展店計畫。

業內人士指出，漢來集團全台布局腳步明顯加快，其中以漢來美食最具動力，目前已發展出17個餐飲品牌，海內外44家店，其中海外有三家店，美食版圖橫跨台灣、大陸、泰國，並完成股票上櫃目標。

此外，漢神百貨在高雄有二家店，如今台中新館成形，百貨系統可望在中台灣市場站穩腳步。

仲量聯行8日指出，台北市辦公市場2019年租金漲幅2.9％創十年新高，每坪平均月租2,806元創18年新高，至於空置率已降到2％創史上新低，呈現「二高一低」；此外，上市櫃營建業購地總額翻倍突破1,400億元。展望2020年，政府公部門將有逾1,500億元招商案釋出，預期首季「世貿3館」地上權案將引發搶地高潮。

仲量聯行表示，去年辦公市場呈現大多頭格局，帶動租金年成長2.9％，漲幅為十年來最高，每坪平均月租2,806元創18年新高，主要兩隻領頭羊為信義、敦北商圈；至於平均空置率下降到2％也是史上新低，呈現「二高一低」。

邁向2020年，仲量聯行預期土地依然會是今年的大熱門。仲量聯行副總吳瑤華調查，上市櫃營建業2018年購地總額為705億元，但2019年購地總額激增一倍至1,409億元。

仲量聯行董事總經理趙正義表示，2019年國內金融保險業購置土地金額391億明顯回溫，不過前十大壽險業目前只動用約一至二成，目前尚可用於不動產投資的餘額來到6.1兆，預期今年除持續物色投資標的外，也將評估公私合作開發案或海外不動產。

仲量聯行預期，2020年光是大台北都會區的公辦都更、捷運聯開、設定地上權招商案，投資規模就上看1,500億元，其中地上權約964億、公辦都更約531億、捷運聯開約91億元。

位居台中捷運綠線及規劃中的捷運藍線交會處的台中市府捷運站G9-1及G9-2站，將採取場站聯合開發，總土地面積共約3,665坪，開發總量體可達5.3萬坪，可望成為台中市「雙子星大樓」新地標，開發總銷金額上看230億元，該招標案10日下午五時將截止收件，且G9-1及G9-2站招標規定，廠商累計開發實績金額不得低於55.32億元及34.07億元。

由台中市交通局主辦徵求投資人，包括開發業12家、零售業8家、壽險業3家、休閒娛樂業2家，及其他9家，均曾參加招標說明會，預料將掀起包括營建、金融與保險等財團的競標卡位戰。

台中市交通局長葉昭甫認為，因兩案總投資額很大，包括國內大型集團及壽險等公司最有可能投標。台中市推出G9-1及G9-2捷運站的商辦大樓興建招標案，採取複式決標方式，投資人可自行評估兩基地一併投標，或個別單獨投標，並將以兩基地一併投標者優先開標，有利整體開發，創造最大綜效。

台中捷運綠線與規劃中的捷運藍線交會處的G9-1及G9-2站土地，均有私有地，目前私地主權值比分別71.75％ 及6.01％。其中，G9-1站私有地主，包括中華賓士集團旗下中華置地公司、慶仁建設，及2位私人戶。

葉昭甫說，此案依大眾捷運法暨大眾捷運系統土地開發辦法公告徵求投資人開發，市府不預設開發內容，由投資人依照市場機制充分發揮，以創造最大開發效益。但G9-1站與G9-2站開發案，若由單一投標團隊，可讓「雙子星大樓」規劃案，呈現整體性及建築外觀一致性。

上述兩基地鄰近新市政大樓、秋紅谷、夏綠地公園及國家歌劇院等，周圍百貨商場林立，包括新光三越百貨及大遠百，消費娛樂機能佳，未來發展前景可期。

有別於一般BOT促參案投資人僅有經營權，該開發案完成後，投資人可依貢獻比例分配建物所有權，自行使用收益與處分，並可在投標時，提出整體統一經營管理規劃，針對大樓做整體營運使用，提升投資效益，創造市府、地主與投資人的三贏局面。

台北市房地產經過十餘年多頭市場的發展，哪裡最具成長潛力？房地產業者認為，鄰近信義計畫區、東區門戶計畫啟動的南港區，公私部門未來三至五年將合力投入數千億資金開發，正複製信義計畫區發展模式，成為大台北房價最具潛力的區段。

台商回流帶動數千億資金，加上前瞻基礎建設、半導體所延伸的物聯網投資等，跨國企業、大咖企業紛紛回台投資，帶動辦公總部與住宅需求揚升，又以南港最受企業主青睞，資金潮從東區轉移信義計劃區，正向南港推進！

近年科技業布局南港前仆後繼，2016年，IC通路龍頭大聯大砸65.5億買下佶泰南港廠辦案；資訊產品通路龍頭聯強國際今年也以63.58億買下南港「世界明珠」預售辦公室。另南港車站Citylink招商吸引匯豐銀行、英特爾進駐，今年包括友達光電、3M也租下新光南港經貿大樓。建築業、壽險業、傳產業鎖定南港的購地持續增溫，包括宏泰人壽、興富發、潤泰創新、長虹、欣翰、宜進等均砸重金卡位，看好未來發展。日前台電中心倉庫南港舊址（AR-1-2）土地開發招商說明會，六大壽險、一線建商全到齊，顯見各大企業對南港前景深具信心。

信義豪宅效應外溢

南港衝出每坪173.8萬量能

台北市政府正積極啟動東區門戶計畫，也意在翻轉南港，南港成為兼具交通轉運、軟體、生技、會展、流行音樂等五大功能的都市再造區域，公部門、國營事業與民間企業積極參與都更與投資，數千億資金將陸續湧入南港，不少房地產業者認為，南港正在複製信義計劃區的發展模式。

根據實價登錄觀察台北市12個行政區各豪宅所創下的最高價位，大安、信義、中山均有接近每坪300萬的高價，中正、松山、士林也有超過每坪200萬的交易，即使外圍蛋白區的北投、大同也分別有每坪123萬、111萬元的區域高價，不過南港迄今僅「映東騰」、「日昇月恆」、「大同璽苑」、「忠孝無極」等少數豪宅越過百萬元門檻，其中「映東騰」高樓層2016年曾有每坪108萬元交易，為南港豪宅最高價，但隨南港輪胎占地上9,453坪的自辦都更案啟動，已刷出商辦總部每坪百萬成交紀錄，住宅部分高樓層景觀戶更創下每坪173.8萬新高，「信義計畫區第一環」的「豪宅外溢效應」將成為2020年南港房市崛起的主旋律。

近年建商積極獵地補貨，仲量聯行統計75家上市櫃建商手上存貨發現，相較2017年建商握有的土地平均增加5%，合計淨增加412億元，商仲業者表示，顯見建商對於未來市場走勢看好，紛紛布局獵地，2019年建商購地總額達到1,409億元量體，今年可望延續這波買氣，為土地市場再添動能。

統計資料顯示，2017年第1季75家上市櫃建商合計存貨達7,644.85億元，2019年第3季則握有8,056.46億元，整體成長了5%，合計淨增加達到412億元。

仲量聯行表示，近年建商積極補貨，同時檢視近四季有近半數建商營收也成長，顯示房市穩定復甦，而土地交易市場在2019年在建商積極獵地下，全年交易量為2,213億元，創歷史新高。

仲量聯行總經理趙正義表示，土地交易創歷史新高，壽險業投資也有回溫跡象，台灣投資市場在全球景氣動盪中逆流而上，意味今年投資標的若位在精華地段、稀有且具增值潛力，仍將是投資人關注且出手的焦點，在總統大選過後，台商回流效應發酵及國內流資充裕等，預期能注入更多能量。

最新實價登錄揭露，台灣服飾品牌NET租下東區地標「永福樓」原址，雙方簽訂12年租約，首期租約每月為320萬元，且備註12年間將分四階段調漲店租，每期調幅約3％，換算12年總租金達近5億元。商仲業者也指出，在調降租金後，忠孝商圈空置率在去年第4季也降至7.7%，趨於穩定。

2019年第1季老牌餐廳永福樓歇業後，連帶鐘表業、服飾品牌等撤櫃，忠孝商圈掀起倒店潮效應。不過永福樓原址歷經數月的待租期，從過往傳出每月高達600萬元的高租金壓垮名店，最終在去年第4季以每月320萬元，出租給服飾品牌NET，房東降租意願明顯。

而最新實價登錄指出，該租約簽訂12年，總租金近5億元，且每三年調漲3%租金，換算最後一期月租金近350萬元，依舊低於過去外傳開價。

戴德梁行研究部協理薛惠珍表示，隨著房東釋出租金調降的善意後，最近服飾及餐飲展店又重新進駐忠孝商圈。

仲量聯行總經理趙正義2020年1月8日表示，根據全球不動產市場概況剖析的資料顯示，目前全球投資人可投入不動產投資資金，已來到相對高點，且不動產仍為最佳及最保值的避險工具，惟當今經濟前景動能疲軟加上可投資物件缺乏，2019年全球投資量將較2018年略微減少。預計全年全球投資量將減少0-5％至約美金7,500億元。

趙正義綜觀國內市場相關調查資訊指出，(1)集團總部化、(2)台商回流、(3)中心區商辦高屋齡等3因素，於近2年改變商用不動產租賃及投資市場。在目前市中心各級辦公室空置來到歷史低點、供給嚴重短缺的狀況，金融機構、開發商及壽險業紛相投入直接辦公室投資、地上權或購地開發自用辦公樓。

趙正義認為，目前精華區釋出並具理想投報率的物件有限，投資人焦點亦會轉到法拍、公私部門合作開發模式等多元化投資物件。2019年建物直接投資量達2015年歐債危機復甦後的水平，為4年來最高。此外，土地交易並創歷史新高及壽/保險業投資並有回溫跡象。

台灣投資市場在全球景氣動盪中逆流而上，顯示出投資標的若位在精華地段、稀有且具增值潛力，仍將是投資人積極關注且出手的焦點。希冀後續加上台商回流效應發酵及國內流資充裕等利多條件，能為國內不動產市場注入更多能量。

　　新年伊始，中國房地產企業已靜悄悄開啟新一輪融資動作。

　　1月8日，融創中國（01918.HK）發佈公告，宣佈就發行2025年到期的5.4億美元6.5%優先票據訂立購買協定，所得款項主要用於現有債務再融資。同日發佈融資計畫的，還有碧桂園、旭輝控股、金隅集團(3.650, -0.12, -3.18%)、建發股份(9.040, -0.09, -0.99%)等房企。

　　作為2020年首個發行視窗，近期債券市場頗為熱鬧。據第一財經不完全統計，房企公佈的債券融資計畫達16筆，龍頭房企、中小型企業均有涉足。值得注意的是，在已公佈計畫中，低利率發債頻頻出現，其中不乏民營企業融資成本低至3.375%。

　　與此同時，隨著全球負利率債券越來越多，中國高票息地產債受到的關注度越來越高。去年房企境外融資額達752億美元。2020年，房企在海外市場的身影依然活躍，包括龍光地產、禹洲地產、合景泰富、正榮集團等多家內房，均不約而同於海外籌措資金。


　　今年首個融資潮來臨

　　經過一年嚴峻融資環境的考驗，房企於今年開始謀求破冰空間。

　　1月7日，龍湖集團（00960.HK）公告，擬發行於2027年到期的2.5億美元3.375%優先票據、於2032年到期的4億美元3.85%優先票據，將用於再融資及公司用途。此筆融資，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。

　　過往來看，融資成本較低的房企大多有國資背景。據克而瑞統計，去年上半年平均融資成本最低的為中海地產，為4.28%。再次為華潤置地、龍湖集團、越秀地產、金地集團(14.560, 0.12, 0.83%)、招商蛇口(19.480, -0.56, -2.79%)、中國金茂、保利地產(15.520, -0.27, -1.71%)、光明地產(3.460, -0.10, -2.81%)、首開股份(7.900, -0.23, -2.83%)，平均融資成本分別為4.45%、4.56%、4.76%、4.87%、4.91%、4.96%、4.99%、5.37%、5.38%。

　　有業內人士指出，國企和央企在融資上有天然優勢。龍湖雖是民企，不過是中國唯一獲得三家國際信用評級機構投資級評級的民營房企，而融資成本與信用評級呈正相關。據悉，本次發行吸引了來自歐洲和亞洲資管公司、政府主權基金、銀行等訂單，獲48億美元超額7倍認購。

　　不僅是龍湖，實際上近期房企低利率發債並不罕見。

　　1月3日，榮盛發展(9.480, -0.27, -2.77%)（002146.SZ）稱，擬發行2020年度第一期超短期融資券，發行規模5億元，申購利率區間4.5%~5.5%；1月6日，龍光地產（03380.HK）稱，擬發行10億元境內公司債券，利率4.8%。1月8日，金隅集團（601992.SH）稱，擬發行金額不超過50億元公司債券，品種一票面利率區間3.2%~4.2%，品種二票面利率區間3.5%~4.5%。

　　對比2018年房企發債成本，上述企業為融資付出的代價已有所減緩。克而瑞資料顯示，2019年房企新增融資成本為7.07%。其中，境內債券平均成本5.21%，較2018年略下降0.67%；境外債券平均成本8.13%，較2018年上漲0.86%。

　　即使是近期發債成本較高的房企，也較去年案例有所緩和。今年來，正榮集團、禹洲地產、合景泰富、中駿集團密集發行美元優先票據，資金成本分別達7.875%、7.375%、7.40%、7.375%。而去年，當代置業、泰禾集團(6.040, -0.14, -2.27%)、明發集團海外融資成本均在15%左右徘徊。

　　每年年初都是房企相對較好的融資視窗期。“對於商業銀行和資本市場來說，都是以自然年作為週期，每個週期內明顯利率先低後高、融資額度先充裕後緊張。因此，大部分房企都在這個時候進行融資。”蘇甯金融研究院特約研究員江瀚稱。

　　房企紮堆海外視窗

　　2019年，隨著國內融資環境收緊，房企密集轉向海外銀團貸款。中原地產研究中心資料顯示，2019年房企境外融資達752億美元，而2018年只有496億美元，同比上漲幅度達52%。

　　今年，此種態勢依然未減，龍湖、碧桂園、龍光、合景泰富、禹洲、金輪天地等房企紛紛在境外發行債券。隨著全球負利率債券越來越多，中國高票息地產債受到的關注度越來越高。

　　中信證券(24.940, -0.76, -2.96%)研究認為，全球範圍來看，隨著流動性充裕和實體經濟回報率走弱，高收益資產匱乏。我國穩定的房地價、開發企業平穩的經營態勢、有限的境外債券供給，都使得境外地產債呈現供不應求的態勢，發行利率走低。

　　“存量外債占比成為公司競爭力組成部分，高外債占比公司的平均融資成本有望繼續走低。”上述機構進一步稱，整體而言，由於企業拿地意願不強，去化態度積極，境內外流動性充裕，真實融資成本有小幅下降的可能性。

　　獲取低成本資金的能力，對中國房企已越來越重要。易居企業集團CEO丁祖昱認為，面對行業洗牌全面升級，融資是房企發展的核心能力。未來，融資能力對企業整體經營的影響呈幾何倍數放大。

　　不過，當下融資環境仍然偏緊。隨著境內外融資政策持續收緊，信託貸款、銀行貸款、公司債等傳統融資管道受到的限制越來越多。且根據國家發改委相關政策，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。這意味著，未來較高信用的房企境外債券供給有限。

　　與此同時，克而瑞資料顯示，2019年中174家房企加權平均淨負債率為91.37%，較年初提高4.29個百分點，達歷史最高值，近六成企業淨負債率有所上升。

　　據惠譽近日發佈的《中國企業債市場藍皮書》，2014年以來中國境內企業債券違約數量一直呈上升趨勢，違約率從2014年的0.17%升至2018年的1.03%和2019年前11個月的1.19%。違約債券本金金額從2014年的13億增至2019年前11個月的994億元。

　　從違約發行人數量和違約債券本金金額看，民企所占比例均超過80%。惠譽認為，很多民營企業發生違約的原因在於，未能在收緊的融資環境下進行再融資，激進的業務擴張導致資產負債表過度膨脹，以及公司治理薄弱。

　　多位業內人士認為，對中國房企而言，目前維持現金流的最佳方法仍是加強自身造血能力，以銷售回款為主力保障企業財務穩定。“企業需要更加關注資金鏈狀況以及抵抗流動性風險的能力，這決定了發行主體的信用資質，逆勢擴張或將導致風險累積。” 光大證券(13.330, -0.45, -3.27%)固收研究表示。

　　1月8日，由福建商人林龍安控制的禹洲地產股份有限公司（01628.HK）發佈截至2019年12月31日的全年營運資料。

　　資料顯示，禹洲地產全年累計合約銷售金額751.2億元人民幣，同比上升34.1%，累計合約銷售面積497.1萬平方米，同比上升34.3%，2019年全年合約銷售均價15110人民幣元/平方米。

　　單月而言，2019年12月單月錄得合約銷售金額人民幣78.9億元，同比增42.6% ；合約銷售面積為544797平方米。

　　按照禹洲地產2019年全年670億元的銷售目標來看，禹州去年完成全年銷售目標的112.11%。

　　早在2017年，禹洲地產就喊出“三年內破千億的”的規模目標，對於2020年的銷售目標，在今年元旦履新禹州集團副總裁的張岩在1月8日表示，2020年禹洲地產穩超千億。

　　張岩指出，2019年禹洲地產銷售額751億元，今年只要在此基礎上增長30%就可穩超千億。

　　佈局而言，禹洲聚焦長三角區域、環渤海區域、海西經濟區、華中區域、粵港澳大灣區及西南區域等六大核心都市圈。

　　拿地方面，2019年，禹洲通過招拍掛、收並購、產業勾地、合作開發等多種方式，在北京、上海、青島、鄭州、佛山、寧波、無錫等城市獲取35幅優質地塊，權益土地儲備地價合計共約人民幣248億元，總建築面積逾460萬平方米，總貨值超過人民幣千億元，其中76.5%的地塊均以底價或低溢價率摘牌。

　　2019年對於不少房企來說是異常艱難的一年，房地產市場破產兼併潮起、融資管道持續收緊。據克而瑞發佈的系列統計資料顯示，房企整體目標增速放緩，平均目標增長率由2018年的41%回落至20%，整體表現不及2016、2017年。

　　在這種背景下，時代中國（01233.HK）2019年仍實現了簽約銷售金額783.60億元，完成了全年750億元的合同銷售目標，錄得29.32%的同比增速。公司分拆物業板塊——時代鄰里（09928.HK），於2019年12月19日在香港聯交所掛牌上市，也成為時代中國成立20年來的一個標誌性事件，有望與時代中國產生極大的協同效應。

　　作為一家起步于廣州的房企，時代中國一方面通過城市更新項目等持續佈局粵港澳大灣區，並眼光獨到地押注清遠，於2018年底、2019年初先後進入成都、杭州，逐步落實既定的區域佈局；另一方面，它在住宅開發業務之外，積極進行商業運營、城市更新、社區服務、家居家裝、未來教育等業務邊界的探索，服務於自身“城市發展服務商”的身份定位，更好地服務客戶，回饋社會。

　　在“讓更多人實現嚮往的生活”這種樸素企業使命驅動下的時代中國，寄望“成為一家世界500強企業，成為一家百年企業”。

　　在受訪人士看來，正是因為踐行這種樸素的理念，時代中國得以從初創企業發展成千億級的上市集團；展望未來，在城市更新、粵港澳大灣區、廣清一體化等諸多政策加持下，時代中國有實力也理所當然走得更遠更穩健。

　　業績持續提升

　　時代中國最新發佈的年度業績資料顯示，公司2019年簽約銷售金額783.60億元，權益銷售金額737.94億元。這意味著時代中國已經完成了全年750億元的合同銷售目標。

　　公司合同銷售金額雖然相較於前兩三年動輒45%左右的同比增速有所放緩，但29.32%的同比增速，仍優於行業20%的平均目標增長率。其權益銷售金額同比增長超過30%，大幅超過同業平均水準，顯示出了優秀的執行能力。尤其是在2019年，房地產市場融資難、轉型難的大背景下，業績實現穩中有升已屬難得。

　　類似的狀況在時代中國其他核心財務指標上也有所體現。

　　以淨資產收益率為例，截至2019年上半年，時代中國由2018年同期的7.49%提升至9.01%。近三年來，這一指標基本穩定在20%的行業高水準上，領先絕大多數房企。

　　具體到業務構成來看，主業物業銷售業務保持收入穩步增長之際，城市更新業務於2018年開始貢獻收入27.76億元，佔據營業收入的8.1%。2019年上半年，受益于廣州黃埔區紅衛村舊改專案、廣州金融城舊廠專案、佛山裡水洲村等專案，該部分業務板塊錄得收入6.41億元。

　　固然舊改等城市更新項目存在耗時長、資金要求高等，但諸多房企都承認，相比“招拍掛”，舊改的毛利率較高。此前就有房企高層告訴筆者，深圳舊改專案毛利率為50%左右，廣州約為40%，而廣東惠州、中山等珠三角其他城市，毛利率亦有25%左右。更重要的是，一線城市的土地供應，尤其是宅地供應，越來越少，參與舊改是房企回到市中心的最直接的途徑。以廣州為例，房企若想在中心城區獲得項目，最核心的管道只剩舊改。

　　截至2019年上半年，時代中國參與的廣州舊改專案位居房企前列。在佛山、東莞等粵港澳大灣區核心城市也有多個舊改項目。這些項目大多數均是近兩三年竣工入市。

　　受訪的券商人士直言，鑒於城市更新項目高毛利率及良好的融資屬性，相信未來隨著時代中國城市更新業務的穩步推進，舊改項目逐漸成熟及落地，從而進一步保障公司業績的增長，對公司的銷售收入及利潤將形成良好的補充。這也將有助於時代中國對抗房地產行業規模見頂、增速趨緩的大週期。

　　此外，與珠三角不少頭部粵系房企類似，粵港澳大灣區是時代中國持續重倉的區域，來自這一區域的土地儲備占比超85%。

　　但與其他粵系房企有所差異的是，時代中國在佈局廣州、佛山、東莞等珠三角熱門城市之際，對於清遠、汕頭、汕尾、河源也有所佈局。招銀國際在言及時代中國這一土儲佈局策略之際有提及，這使得公司既能夠享受粵港澳大灣區發展規劃的政策紅利，又能夠受益于廣州與清遠一體化發展等紅利。

　　公司業績的穩健持續及明朗發展預期，已引起部分評級機構的注意。2019年上半年，時代中國信用評級先後獲標準普爾提升至“BB-”，獲聯合信用評級、中誠信證券提升至“AAA”，印證了資本市場對公司發展及信用的認可和信心。

　　不止步於當下

　　2019年對於時代中國來說也是不平凡的一年。除了迎來20周年司慶，時代中國還成功分拆物業板塊——時代鄰里並在港交所獨立上市。

　　歷經2018年物業股上市高潮這輪洗禮之後，2019年的第二波物業股上市熱潮，被普遍認為既能借助資本市場融資助益物業板塊擴大管理規模，也能利用這一分拆的新上市平臺融資幫助改善整個母公司的經營狀況。

　　資本市場如今對物業股保持著比傳統地產開發商更高的興趣度。這集中體現在，物業公司獲得的估值水準明顯高於地產開發商；上市後的物業股市盈率也是地產開發商所不能及的。

　　尤其是2019年，物業服務企業收並購的號角已經奏響，全年並購逾十宗。換言之，與房地產企業大魚吃小魚遊戲類似，物業服務企業收並購同步開啟。瞅準時機登陸資本市場無疑是獲得搶跑籌碼的關鍵。時代鄰里的上市算得上是時代中國發展過程中的一個重要節點。

　　時代中國想實現的遠不止於此。諸多的國內外商業案例佐證，優質企業行穩致遠賴以宏大格局和寬廣視野支撐。簡言之，崇尚商業向善的企業最終總是能實現以滿足自身私利最大化出發的企業的高維度超越。

　　回顧從36人的小團隊成長為今日萬人以上員工隊伍的行業巨擘，掌門人岑釗雄在公司20周年盛典上不無感慨，“時代中國能走到今天，我想，跟我們企業一直堅守的使命密不可分。這個使命就是：讓更多人實現嚮往的生活。”

　　關聯到產品線邏輯來看，時代中國新提出了“3（三類戶型產品：成長型、成熟型、成功型）+3（三種不同的社區風格：都市浪漫住區、國際時尚都會、精工人文美宅）+3（三種產品檔次：T1、T2、T3）”的產品體系。這能保證時代中國滿足客戶廣泛的需求。

　　“讓更多人實現嚮往的生活”這種企業使命驅動的不僅是時代中國產品線等微觀層面的精進不已。從住宅開發到商業運營、城市更新、社區服務、家居家裝、未來教育等業務，乃至時代基金會，無不是以“讓更多人實現嚮往的生活”為起點。看似樸素實則是至上的商業哲學。

　　歷經風雨二十載，有所擔當的時代中國如今迎來了2020年這新的一年。

　　樓市“穩”字當頭，此前落幕的中央經濟工作會議稱，要加強城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊社區改造，大力發展租賃住房。

　　世邦魏理仕日前發佈《2020年中國區房地產市場展望》，在寫字樓方面，該報告預計，寫字樓市場在2020年將溫和復蘇。

　　根據報告，2019年主要城市寫字樓空置率約兩成。截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個中國內地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務區板塊。全國寫字樓租金指數同比下跌1.8%。

　　在供給端，2019年寫字樓新交付面積740萬平方米，為歷史最高值。受到國內外經貿不確定性以及P2P、共用辦公行業優化整合的多重影響，全年淨吸納量放緩至337萬平方米。

　　在需求端，TMT和金融雙引擎驅動格局不變，全年貢獻逾50%的租賃需求。經濟轉型帶動專業服務業穩步發展，成為第三大寫字樓需求來源。

　　該報告預計，2020年，全國主要城市寫字樓市場將迎來溫和復蘇。該報告稱，更靈活的國內貨幣政策有望提振企業信心和擴張預期，金融和科技企業將繼續成為寫字樓需求的有力支撐。

　　該報告預計，考慮延期交付因素，2020年全國寫字樓新增供應仍將達到750萬平方米左右，空置率將進一步走高。預計2021年在新增供應放緩和需求持續復蘇的雙重推動下，空置率有望開始下行。

　　在租金方面，該報告預測，2020年寫字樓租金將繼續承壓，但經濟和企業信心企穩將助一線及核心二線市場租金走勢邊際改善，廣州和杭州有望回升。全國寫字樓租金降幅將收窄。

五礦地產（００２３０）指，全資擁有的一幅廣州市地皮獲平安不動產注資約１１﹒５７億元人民幣，取得項目４９％股權，而其持股攤薄至５１％，料不會錄盈虧。
該集團指，該地皮為位於廣東省廣州市黃埔區長嶺居，地皮面積約７﹒２萬平方米，地積比率為１至２﹒５，作住宅用途，於２０１８年經公開拍賣以約２２﹒４７億元人民幣（約２５億港元）購入。
該集團指視作出售合資項目４９％股權　藉此引進投資者，提升合資項目財務狀況及資本效率，惟仍為其附屬公司，並按綜合基準入帳至其帳目。

碧桂園涉78億最多 金輪天地捱13厘息

內房企業面對沉重的債務負擔，紛紛趕在債務還款期前再融資。目前有至少8間內房發債，合共籌集315億港元資金為現有債務再融資。屬內房龍頭之一的碧桂園（02007）公布，發行兩筆合計10億美元（約78億港元）的優先票據，年利率最高為5.625厘；有小型內房須捱貴息撲水，金輪天地（01232）以近13厘息率發行2年期優先票據，集資2億美元。

這輪內房再融資潮，合共集資40.35億美元（約315億港元），當中以碧桂園集資額10億美元最多，該公司分別發行5.5億美元7年期和4.5億美元10年期優先票據，息率為5.125厘與5.625厘。

龍湖優先票據息僅3.375厘

據悉，碧桂園主席楊國強直接全資擁有的勵國集團已購買8000萬美元的10年期優先票據。碧桂園總裁莫斌也購下200萬美元的7年期優先票據，以及200萬美元10年期優先票據。公司擬把票據發行所得款項淨額，為將於一年內到期的現有中長期境外債務再融資。

另一內房龍頭融創中國（01918）則發行5.4億美元的5年期優先票據，息率6.5厘。在多家發債內房企業中，以龍湖集團（00960）發行的優先票據息率最低，該公司推出兩筆分別為2.5億美元的7年期及4億美元的12年期優先票據，息率為3.375厘和3.85厘。

小型內房金輪天地發行的2億美元2年期優先票據，息率高達12.95厘；該公司預計，最新發行的票據將獲穆迪評級為「B2」，款項將用於為現有債務再融資。

星展香港高級經濟師周洪禮認為，由於內地近期發生企業違約事件，而小型內房在此時發債，市場對其償還債務的能力信心減弱，因此小型內房需要以高息率吸引投資者。至於其他內房發債息率約5厘至7厘，屬正常水平。

中海外去年銷售額增25%

內房股昨日普遍向下，以高息發債的內房跌幅較明顯。金輪天地股價收市跌3.2%，報0.61港元；禹洲地產（01628）挫3%，該公司發行6.45億美元6年期優先票據，息率為7.375厘。其他公布發債融資計劃的內房跌幅介乎0.2%至2.9%。

信銀國際首席經濟師廖群預期，中央對於房地產市場堅持「房住不炒」，故當局未必會放寬內房的融資渠道，仍然以穩樓市為主。他相信，內房仍有能力和方法融資應付償還債務，惟由於內房行業分化，小型內房需要以高息向市場融資。

另外，中國海外發展（00688）宣布，去年累計合約物業銷售約3771.68億港元，按年增長25.2%；相應累計已售樓面面積約1794.42萬方米，升12.6%。單計去年12月，合約物業銷售金額約339.58億港元，漲19.6%；相應已售樓面面積約157.65萬方米，增27.6%。

新盤大額成交不絕，新地（00016）馬鞍山洋房項目雲海別墅以超長成交期吸客，再錄高價成交，項目昨日以7444.48萬元沽出1伙，成交價屬區內次高。

雲海別墅售出的Violet Avenue House 5洋房，實用面積2908方呎，成交價7444.48萬元為區內次高，呎價2.56萬元，買家採用1830天5年期付款計劃。位於耀沙路9號的雲海別墅共有67座洋房，實用面積2146至3804方呎，項目迄今累售37伙，總銷售額超過21億元。

新盤售18679伙 大埔最多

美聯物業房地產數據及研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，2019年新盤共售出約18679伙（不包括村屋），全港18區以大埔佔最多，共沽3953伙，佔整體約21%；其次為將軍澳及西貢區，去年共售出3157伙，佔17%；屯門則以2351伙佔第3位，逾千宗成交區份尚有九龍城、深水埗及元朗；最少成交區份除黃大仙區錄得零成交外，之後便為油尖旺區，只有14宗。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，在全港18區中，以南區平均呎價最高，達62229元；最低為屯門區，平均呎價為15026元，新界區只有沙田區平均呎價超逾2萬元，為22732元。

可建樓面123萬呎 涉2200伙

政府傾斜公營房屋供應，當中粉嶺皇后山東面原本有一幅43萬呎地作私樓發展，現時亦撥作公營房屋，涉及約2,200伙，私宅供應減少之餘，亦料令庫房減少達60億元的賣地收益。

前身屬於軍營用地的粉嶺皇后山，規劃多番變更，早年曾納入勾地表內，及後又曾撥作私立大學發展，並於4年前，還原作房屋發展，將8成的地皮作為公營房屋，餘下2成地皮則作私樓發展。

不過，隨着政府將公私營房屋比例由「六四比」改為「七三比」，將大量原本作為私樓發展的地皮均改為公營房屋發展，連粉嶺皇后山亦不例外，亦獲撥作公營房屋發展。

該幅原本作私樓發展的地皮，屬於整個皇后山項目的東北部分，在預計明年落成的居屋山麗苑對面，佔地約42.7萬平方呎，屬於「住宅（乙類）」規劃用途，地積比率3.6倍，可建樓面約123萬平方呎，預計可提供約2,200伙。

賣地收益 料少逾62億

由於地皮當初規劃作私樓發展時，設計的地積比率較低，比較之下，鄰近的皇后山邨或者山麗苑的地積比率均達6倍，不排除政府有機會視乎基建情況，研究放寬密度，以增加更多單位供應。

目前皇后山整區規劃以公屋為主，總數1.2萬伙之中，有7成屬於皇后山邨的公屋單位，而山麗苑則佔3,000多伙。有市場人士估計，新增的公營房屋用地較適合作居屋或者綠置居等用途，以平衡區內房屋類型。

未來私樓供應漸減少

隨着地皮撥作公營房屋，意味政府不能夠賣地套現，若果以每平方呎樓面地價4,000至5,000元計算，即庫房的賣地收益減少49.2億至61.5億元，同時政府未來可以放進賣地表的私人住宅用地供應，預計將會進一步減少。

除了皇后山地皮之外，政府過往亦曾研究將多幅私樓地撥作公營房屋，除了啟德、觀塘安達臣道石礦場外，部分鐵路上蓋項目例如西鐵八鄉車廠，以及東涌小蠔灣車廠等亦研究加入公營房屋。

在這個政策大方向下，市場預測未來私樓供應會有所減少，近期的私樓動工量、新盤申請預售樓花數目已經有所回落，供應減少或對樓市有支持。

近日二手樓市走勢牛皮，租務市場同樣受影響，市區入伙新盤月租再跌穿1萬元關口，其中旺角逸新開放式單位月租僅9,800元。

低層179呎 回報約3.6厘

於租務淡季入伙的逸新，上月連錄7宗租務成交，其中低層C室，實用面積179平方呎，屬於開放式間隔，業主叫價10,500放盤，議價以9,800元租出，呎租55元。業主於2017年以約329萬元購入單位，租金回報約3.6厘。

維港頌減價1萬 5萬元租

其次，入伙約半年的北角維港頌，租務表現未如理想，小業主議價空間擴大，例如3座中層B室，實用面積1,042平方呎，屬於3房間隔，業主叫價6萬元放盤多時，惟一直未獲承接，最終大幅減價1萬元，以5萬元租出，呎租僅48元。

業主於2017年初以3,050萬元購入，租金回報不足2厘。

銀湖•天峰4房 呎租23元

世紀21奇豐分行經理黃宗信表示，馬鞍山銀湖•天峰6座低層B室，實用面積1,856平方呎，4房間隔，原叫租4.8萬元，其後議價6,000元，以月租4.2萬元租出，實用呎租23元。業主於2010年6月以1,607萬元購入上址，租金回報率3.1厘。

近年大灣區置業成為市場其中一個熱點，據橫琴中原資料庫資料顯示，在2019年購買橫琴物業的買家當中，以香港買家居多，佔比約29%，澳門買家次之，佔比約26%，主因港珠澳大橋通車便利兩地往來，加上香港社會氣氛影響，不少香港買家將投資目光轉至大灣區物業，特別是與香港路橋相連的珠海橫琴市場。

踏入2020年，橫琴市場預料將有17個項目可供推售，將為市場提供約163萬平方米供應量。

中原澳門及橫琴董事總經理潘志明表示，2019年中原在澳門佣金收入約1.49億港元，按年增長約9%；橫琴方面佣金收入約4,500萬人民幣，按年大幅增長約54%，兩地收入合共超過約2億港元，按年升幅接近兩成。