明天就是總統大選之日，受干擾的房市將隨之告一段落，恢復既有市場水準。不過觀察北台灣建案市場，去年12月的住展風向球燈號衰退至藍燈，結束連續9個月的黃藍燈，不僅推案量驟降，建案平均1周成交甚至不到2組。專家分析，買賣雙方因選舉將至而明顯放下腳步，料選後可回升至黃藍燈。

據《住展》雜誌統計，北台灣去年12月預售案量持續減少至400多億元，總銷逾15億元的預售指標案僅12件，《住展》雜誌研發長何世昌表示，從各縣市推案概況觀察，新北、桃園與新竹等地新案仍穩定釋出，唯獨台北市供給量急速冷卻，僅1件指標案「志榮BR4」，且不僅推案量驟降，市況也明顯走滑，市中心與蛋白區同步冷卻，顯示買、賣雙方多選擇在選前休兵。

屋比房屋總監陳傑鳴認為，「志榮BR4」為台北市東區正核心地段，周邊多是屋齡約30年的大樓，少有新建案釋出，估計開價每坪可達180∼200萬元，且此區塊還有正義國宅都更案、台電商務旅館等將逐一落成，未來風貌將有很大的改變。

新成屋供給微增
相較預售屋供給量下滑，新成屋供給戶數則有些微成長至700戶，也是包含預售屋供給、廣告批數、來人與成交組數及議價率等指標中，唯一分數上升的項目，但總銷逾15億元的指標案僅新北市土城區「長群享享-日荷」。來人組數與成交組數方面，則維持緩降趨勢，其中來人組數已連續4個月滑落，成交組數也降至每周約1.9組，是近半年首次低於每周2組的成交狀況。

建商選後踴獵地
何世昌解釋，雖然去年12月住展風向球摔至藍燈，但只是總統大選的短暫性因素，目前已有不少建案準備在選後推出，供給量分數會快速拉高，「到時就只看消費者埋不埋單了。」至於高總價、70坪以上的大坪數房型，去年買氣較差，未來能否提升買氣，高資產族群會視區段、條件、品牌力來決定出手與否。

陳傑鳴表示，2019年整體房市回溫，尤其中南部市場特別火熱，不論是新成屋、中古屋，在內政部的住宅價格指數、國泰房地產指數都創歷史新高，但對房價較高的雙北市來說，復甦力道相對弱。

其實不只預計選後民眾買房意願提升，不少建商也計劃大舉獵地，加速布局建案版圖，鄉林集團董事長賴正鎰提及，「雖然地主都開出『3年後』的未來價，但建商出手一個比一個狠，只要猶豫幾個鐘頭，很快就被買走，我現在要求土開人員找到地即時匯報，一算過價格馬上出手。」

精華地段的老屋身價驚人！台北市大安區仁愛路三段、與豪宅「帝寶」僅一巷之隔的1間屋齡63年平房，地坪60.8坪，最新實價揭露，去年11月竟以1.6億元賣出，換算單價約269萬元。謄本資料顯示，買家是都更界小有名氣的鍾姓地主，專門收購老宅與建商都更，估計應是看好未來土地開發價值而入手。

據查，鍾姓買方約20年前將自家拆除重建賺取第一桶金後，專門收購大安區靜巷內老舊住宅，光北市就經手50多筆交易，其中10多筆在大安區，研判應做為都更與危老重建等投資。第一太平戴維斯估價師丁玟甄分析，該建物旁多新建透天，與周邊整合做都更的機會較低，推測單獨走危老的機會較大。

屋比房屋總監陳傑鳴認為，危老條例的申請條件門檻較都更低，重建時程較快，因危老條例最多可到40%的容積獎勵將在今年5月9日截止，為爭取時程獎勵，估計老舊透天交易會持續升溫。


台北市大安區仁愛路三段巷弄內，屋齡約63年老平房以1億6380萬元交易。范厚珉攝
危老時程獎勵將減半
營建署署長吳欣修表示，去年全年危老申請案共433案，是前年3倍以上，都更核定102案，也是首次突破百案門檻。未來危老條例時程獎勵將延續，但容積減半為5%，並逐年遞減1%，同時新增規模獎勵，只要基地達400平方公尺以上，可得2%容積獎勵，每增加100平方公尺再得0.5%，最多1000公尺可得5%，時程、規模雙獎勵合計最高可達10%。計劃將進行5年，目前已報給行政院待核定後送交立法院。

現行空屋調查報告讓房產業者質疑，內政部營建署長吳欣修昨首度透露，由於智慧型手機相當普及，多數民眾都會使用網路，因此今年起將加入空屋所在地的手機流量統計資訊，放入低度使用住宅報告的衡量標準之一，若一週的網路流量都穩定，顯示房子有人居住，將更能精準定位空屋。

目前營建署統計空屋是利用房屋稅籍資料與用電資料，將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅界定為低度使用，即俗稱的「空屋」；至於新建餘屋，則是在該數據中挑出屋齡5年內、維持第1次登記且有銷售可能性的住宅。

不過，房產業者認為，營建署每年發布的空屋數這麼高，並未明確排除出偏鄉或郊區已鮮少居住的老宅，以每年11、12月的平均用電數來衡量也不是太精準。

以1週時間做統計標準
吳欣修指出，為讓空屋統計更精確，做為住宅政策擬訂的參考，今年開始空屋認定標準會加入「手機網路流量」，台灣智慧型手機使用相當普及，且幾乎都會拿來上網，將向電信公司買進手機網路流量資料，對照地政資料及用電度數，再透過大數據分析，更精確掌握住宅的使用情形。
吳欣修說明，初步會以1週時間做為統計標準，統計多個月的1週手機網路用量，若維持穩定，就會排除空屋；若網路流量始終處於低檔，便可認定為空屋。

這項標準也可做為未來社宅或是包租代管的評估依據，依網路流量來分析該地區居住的需求。

去年危老案申請大爆量，危老重建與都市更新合計535案，較原定目標420案超出115案，其中危老申請件數更超過2018年的3倍，連帶都更申請件數跟著衝出來，去年都更申請達102案，為「都更條例」上路逾20年以來單一年度申請件數首度破百件。

都更102案 單一年度首破百件
內政部指出，去年危老及都更申請件數目標分別為320案及100案，不僅順利達成，甚至超出預定目標；其中，危老申請件數433案、超出目標113件，都更申請102案、超出目標2件。

內政部表示，危老案申請件數成長，主要是容積獎勵明確及申請程序簡便，加上地方政府對於推動危老案也提供相當多輔助機制，包括危老推動師上課及認證、設立工作站幫忙民眾解答疑慮等。

外界關注「危老條例」10%時程獎勵將於今年5月落日，內政部指出，將透過修法方式，修正原本時程獎勵落日便結束的規定，改採時間到後，時程獎勵從10%減半至5%，之後採取逐年減1%容獎的機制。

內政部營建署長吳欣修並指出，今年將會新增規模獎勵項目，規模獎勵門檻是400平方公尺（約121坪）為基準，待修法通過後，只要危老案規模有達400平方公尺便給予2%容積獎勵，每增加100平方公尺（約30.25坪）便多1%容獎，獎勵面積最大到1千平方公尺（約302.5坪）。

吳欣修說明，「危老條例」上路後，曾出現基地面積僅有26坪的案件，甚至百坪以下的案子占多數；規模獎勵的目的是為了拉高危老案的基地面積，讓重建的範圍更大，對於都市發展更有影響。

另外，目前危老重建案合併的鄰地不得超過原基地面積，影響周邊整合意願或合併後反而產生難以利用的畸零地；因此，這次危老條例修法也取消合併鄰地的面積限制，僅規範鄰地獲取容積獎勵及稅捐減免的面積上限。

總統大選前房市明顯轉趨觀望，買賣雙方都放慢腳步，9日出爐的住展風向球，12月總分只有31.5分，較11月〈33.3分〉減少1.8分，分數連續三個月下滑，且對應燈號轉為藍燈，結束連續九個月的黃藍燈，年底旺季意外表現不如預期。

住展最新公布的風向球六大觀察指標中，預售屋供給、廣告批數、來人與成交組數等四項分數都下跌，議價率則持平，只有新成屋供給是分數唯一上升的項目。住展雜誌研發長何世昌表示，預售新屋市場受大選干擾，買賣雙方都明顯放慢腳步，但預料大選後，二月風向球可望回升至黃藍燈。

統計12月預售屋推案量持續減少至400多億元；新成屋供給卻放量至近700戶。其中，新北、桃園與新竹新案仍穩定釋出，唯獨台北市供給量急速冷卻。北市12月單一案量達15億以上的指標個案只有一個，不僅推案量驟降，連市況也明顯走滑，市中心與蛋白區同步冷卻，顯示新案市場買賣方多選在選前休兵。

受到總統大選投票日逼近的影響，業者的銷售信心也降至低點，12月報紙廣告量僅剩0.76萬批，何世昌表示，這顯示業者普遍評估大選會削弱消費者購屋意願，擔心選前廣告白打、預算打水漂，紛紛抽手暫停廣告，把銀彈留到選後。

來人組數與成交組數方面近期維持緩降趨勢，12月住展風向球追蹤的指標案，來人組數平均約每周24.4組，較11月的26.1組減少1.7組，總體來人組數已連續四個月滑落。

至於成交組數，12月亦降至約每周1.9組，較11月的2.2組減少0.3組，代表12月新案市場的成交表現並不出色，更是近半年來成交組數首次低於2組。尤其以大台北高總價、70坪以上的大坪數房型買氣較差，這類產品到了年尾仍看不到熱絡的曙光。

何世昌認為，雖選前的新案市況平淡，12月住展風向球更摔至藍燈，但其原因應是總統大選的干擾，預期只是短暫性因素，因為線上已有不少建案準備在選後推出，屆時供給量分數會快速拉高，屆時就看消費者買不買單。

鄉林集團董事長賴正鎰今（9）日表示，這波房地產復甦相當強勁，想買的土地，只要猶豫幾個鐘頭，就被人買走，「現在建商口袋飽飽，出手一個比一個狠 」。他現在要求公司土地開發人員一找到地，要立即和他line聯絡，只要價格差不多，大概算一下就出手。

鄉林集團今日舉行年終記者會，賴正鎰表示，房市歷經景氣輪動，終於挺過四、五個艱苦年，去年U型反轉為富旺年，在大批台商回流購屋、低利、剛性買盤出籠下，2019年推出的新推案，大多數都百分之百完銷。

賴正鎰分析，2020年房市仍看好穩定上升，主要是目前國銀約有40兆存款，放款約28兆，多達12兆資金放不出去，預料利率將維持低檔。

另外，過去房市租金投報率偏低，讓不少人卻步，但隨租金緩步上揚，目前商用不動產投報率已接近3%，目前銀行貸款利率僅約1.5%，錢拿出來放在不動產，明顯比放在銀行好，預料會有更多人出手買房子。

賴正鎰表示，川普與習近平將簽訂貿易協議，讓全球股匯信心大增，也推升國人買房意願，台灣擁有大量回台金流，為台灣帶來就業機會，也會增加外國高管來台工作機會，不僅個人購屋，企業也會加碼投資置產，預料2020年房市穩中攀升。

房市回溫，統計六都家戶購屋比，2019年平均每百戶家庭有3.7戶家庭購屋，比2018年約增加0.4戶，六都中以桃園每百戶4.9戶購屋最高；若以各行政區來看，台北中山、新北淡水、桃園平鎮、台中中區、台南善化、高雄橋頭分別在各都居冠。

房市自2016年時交易量創下史上新低，當時每百戶家庭僅3戶購屋，不過隨著房市交易逐年擴量，家戶購屋比亦逐年提高，去年六都已達每百戶3.7戶購屋，除桃園每百戶4.9戶持續蟬聯冠軍，台中4.4戶居次，新北、高雄、台南都有3戶多，不過台北市仍僅2.6戶，購屋動能和成長幅度均是六都最低。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，目前房市買盤回歸自住需求，房價負擔能力仍是區域買氣熱絡與否的重要因素，從六都家戶購屋比較高的行政區來看，多屬新興重劃區與小宅、低總價產品選擇性高的區域。

台北市中山區因產品類型多元、低總價小宅產品選擇多，從套房到大坪數豪宅都有，尤其套房與二房產品居多，總價門檻低吸引不少上班族從租屋族變身首購族；台中市中區雖屬於發展較早的舊市區，但也有較高比例的套房交易。

另外，新興重劃區因公共建設與題材，加上相對鄰近城鎮較低的房價，對於購屋買盤有相當吸引力。例如新北淡水、林口均因新市鎮發展成熟，加上淡海輕軌、機場捷運通車帶動區域發展；台南善化、新市則受惠南科台南園區發展，就業人口紅利助善化成為台南家戶購屋比最高區域；高雄橋頭科學園區發展加速吸引建商進駐，並以低房價招攬首購族，讓橋頭成為高雄房市亮點。

看好大型地產開發商獵地需求，雨衣龍頭達新工業公告標售精華土地，土地位於台中大遠百旁、坪數2,593坪，標售底價為72.358億，預計2月19日開標，商仲業者表示，極有可能刷新台中土地每坪成交單價、標售總價紀錄。
戴德梁行表示，2019年全年土地交易突破3,000億大關，寫下台灣土地交易市場之空前紀錄，且較於次高紀錄多出1,200餘億元，顯示企業投資不動產需求強勁，自用買方、開發商皆具有良好企業實力，積極存糧備貨。

台中為全台人口第二多都市，商用不動產交易市場相當熱絡，尤其是七期重劃區，近期商辦市場熱度持續攀升，有實力的中小型企業積極進場，不少大型企業更是在七期買地自行興建全棟總部。

其中，中信金控已在七期打造旗艦總行台中金融大樓、聯聚建設打造的豪辦聯聚中庸，每坪售價直逼7字頭，興建中的網銀國際、台中商銀、新力旺國際控股集團大樓，也預計2至3年內落成，台中市天際線將擁有嶄新面貌。

看準七期發展潛力，開發商去年展開大搶地，2019年全年七期土地交易總額飆破150億元，交易面積超過7,000坪，其中豐邑建設購入市政路與河南路口的2,493坪土地，成交總金額即達66.5億元。除豐邑外，包含聯聚、寶輝、興富發、國泰建設等大型建商，亦持續獵地備糧。

戴德梁行表示，達新工業將標售的商用土地，容積率650%，具備86米大面寬，臨台灣大道，且左鄰台中大遠百、右鄰預計興建32層的網銀國際企業總部，為地王級珍貴地塊，可作為企業世代傳承之作，亦具備規畫大型飯店、百貨商場或頂級商辦開發條件。

新北市府結合前瞻經費共41億元打造寶高智慧產業園區於今（9）日舉行上梁典禮，開發面積4.1公頃，預計引進資通訊、雲端、數位運算及生技等廠商，估創110億元產值、提供9,600個就業機會，在2021年3月完工。

新北市並指出，由於目前有意承租廠商所需面積超出一期所能提供的樓地板面積，故新北已決議興建「寶高二期」，合計開發面積共7.58公頃。

新北市副市長吳明機表示，為解決新北企業供不應求的用地需求，寶高智慧產業園區是近20年來由新北市政府自籌興建，投資金額總計41億元（中央前瞻計畫補助26億元、自籌負擔15億元）。

未來寶高智慧產業園區租金預計以市場行情的八折為主，約每坪680元，吳明機表示，將以資通訊、數位運算、雲端科技及生技產業等廠商進駐，預計創造產值高達110億元、提供9,600個就業機會。

吳明機並指出，目前寶高智慧產業園區已有70多家廠商有承租意願，其廠辦、廠房需求需求量超過一期開發面積的1.5倍，為滿足產業需求及整體區域發展一致性，新北市政府已著手進行寶高園區二期開發規劃作業，開發面積達3.48公頃，將積極爭取中央補助計畫予以支應開發經費。

新北市經發局說明，評估廠商需求是依坪數來算，寶高園區為4.1公頃的乙種工業區，將興建地下二層、地上九層之三棟鋼構建築物，第一期總樓地板面積為24,000坪，廠商需求達38,000坪，已超過寶高所提供的樓地板面積1.5倍。

新北市經發局表示，為了使新北市朝智慧城市的方向推動，園區除達到銀級智慧建築標章及進駐廠商智慧化外，未來將導入AI、5G及虛擬實境（VR）等科技實驗場域及育成中心等空間，形塑智慧與新創兼具的示範園區。

寶高智慧園區工程於2019年3月底決標，8月16日實質開工，並於今年1月完成鋼構吊裝作業，工程進度達到41%，速度是一般工程進度的二倍以上，後續將進行外牆吊掛、機電、室裝及景觀工程，預計2021年3月完工、9月正式啟用，完工後可提供119個廠辦∕房，預估招商將會「秒殺」。

另外，新北市指出，本案得到經濟部工業局支持，於2019年度獲得足額11.8億元補助款，也獲得2019年度建築工程施工圍籬綠美化評選（城市森林組）優等獎，盼未來寶高智慧園區成為新北最快實現產業園區的標的。

台北市的A級商辦市場火熱，據仲量聯行今（8）日發布的調查指出，2019年的商辦租賃全年去化量為29,642坪，比起2018年的去化總量還少了約5成，，第四季空置率更來到2.1%，創下30年新低，平均租金為2806元，也創18年新高，其中租金增幅最明顯仍以信義計劃區為主，月租金平均每坪3402元，年成長高達4.3%。

對於台北市的商辦熱潮，仲量聯行副總經理劉建宇指出，商辦租賃市場在國內外企業來台設點及多數大樓屋齡偏高的情況下，帶動市場需求呈現穩健狀態，但也因為供給緊縮、未來又無新供給釋出的情況下，帶動商辦租金上揚，今年預估租金成長率會超過3.5%。

台北市的A級商辦市場除了信義區仍有不少企業排隊等著進駐外，鄰近的敦北、敦南及非核心商業區同樣空置率都低於5%，雖然今年預計有中壽凱基總部及皇翔中山完工，但中信凱基總部為全數自用，皇翔中山釋出坪數約4200坪，因此供給仍相當有限，今年空置率預估將降至1%右右。

在未來幾年商辦無大量新供給的狀況下，熱潮估計還會持續好幾年，甚至連2021年才完工的富邦遼寧及希望廣場都傳出已被預訂一空的消息。

劉建宇也提到，2020到2024年台北市A級商辦供給有限，不過內科未來4年將有2萬坪新供給釋出、南軟園區則有15萬坪，加上未來4年租約到期的商辦面積約達55,000坪，外商也多偏好屋齡15年以下的大樓，在市場滿租的情況下，商辦熱潮也有可能外擴至內湖及南港，成為可觀察的重點區域。

在2020年整體房市投資市場方面，仲量聯行資深副總吳瑤華表示，北市核心商業區的A辦空置率低於3%加上土地整合困難，預估2020年的商用土地及辦公大樓，仍是機構型投資人的爭取目標；住宅市場則發現雙北及桃園2019年的銷售表現超乎預期，新北則受惠三環三線將通車，不少建商都表示會持續加碼住宅用地，加上國內的房貸利率維持低檔，因此消費者可持續關注，視需求適時進場。

受惠於台商回流的影響，在工業用地方面發現第一波回台的台商多選擇政府工業園區及鄰近工業地，接下來估計可能鎖定新北、桃園及台中私有所有權的工業土地，也將帶動周邊物流產業發展。

1月9日晚，中國建築（601668）公布2019年全年經營情況簡報。2019年公司累計新簽合同額28640億元，同比增長9%，整體業績表現穩定。

　　建築業務實現新簽合同額24821億元，同比增長6.6%。房建業務同比增長16.1%至19504億元。實物量指標方面，竣工面積共計2.26億平方米，同比增長18.7%，在建施工面積為14.5億平方米，同比增長6.8%。

　　公告顯示，2019年全年，地産業務合約銷售額實現3818億元，同比增長27.9%；期末土地儲備達1.11億平方米，新購置土地儲備達2072萬平方米。

　　業內人士指出，近期，中央經濟工作會議為 2020 年定調，引導資金繼續補短板，推進重大項目建設。專項債逐步落地以及降準所釋放的貨幣流動性，有望促進建築企業融資。同時，2020全國交通運輸工作會指出2020年中國交通運輸將完成鐵路投資8000億元、公路水路投資1.8萬億元、民航投資900億元的目標，交通強國建設戰略持續推進。預計2020年一季度基建投資將延續回暖態勢，帶動建築行業估值修復，配置價值逐漸顯現。

禹洲集團副總裁張岩1月8日對媒體表示，截至目前，禹洲地産（1628.HK）為2020年已至少備足人民幣1800億元可售貨值。按照60%的去化率，對應預計合約銷售額將超過1000億元業績指標。2020年，禹洲在售項目逾130個。

所謂“貨值”通常指開發商根據當前的行情、樓盤的資質等預計手中的房子大概值多少錢。

張岩介紹，從土儲地域布局主要位于一二線城市這一點來看，禹洲地産並非單純追求銷售規模超過“千億”的目標，對盈利也是有追求的。

“目前市場面臨較大分化，一二線城市的優勢就是去化、回款都特別快。禹洲將進一步加快城市布局的腳步。截至目前，禹洲布局長三角、大灣區、海西、環渤海、華中和西南6大城市群的32座城市，共有約160個項目。”張岩説。

1月9日消息，新城控股(38.540, 0.89, 2.36%)公告，12月份公司實現合同銷售金額約242.39億元，銷售面積約244.01萬平方米。1-12月累計合同銷售金額約2，708.01億元，比上年同期增長22.48%，累計銷售面積約2，432.00萬平方米，比上年同期增長34.21%。

　2020年伊始，已有十余家房企發佈海外融資及發行境內債券計畫。

　　僅1月8日一天，就有融創中國、旭輝控股、正榮地產等6家房企公告稱，擬在境外發行美元優先票據。而在此前，龍湖集團、華夏幸福(27.850, 0.24, 0.87%)也宣佈將在境外發行美元債，金科股份(7.590, 0.18, 2.43%)、龍光地產則在近日公告擬發行超短期融資券以及公司債券。

　　據財聯社不完全統計，年初至今不到10天時間，上市房企發行境外債券的總金額已達68.15億美元。

　　海外融資井噴的背後，映射出房企即將面臨的償債高峰。中指研究院資料顯示，2020年，房地產行業包括海外債券在內的債券償還總規模高達7493.9億元；到2021年，這一數據將達10496.2億元。

　　“在集中償債的壓力下，部分激進擴張、負債高企的企業應加強現金流管理，縮減投資開支，加快銷售回款和加大融資力度，否則現金流將面臨失控風險。”一位房地產行業分析師表示。

　　主流房企融資集中度上升

　　1月9日早間，佳兆業集團公告稱，擬發行1筆5億美元票據，票面利率10.5%；遠洋集團也宣佈，擬發行1筆4億美元票據，但票面利率僅4.75%。

　　這僅是今年以來房企密集融資的一個縮影。1月8日，碧桂園宣佈，擬發行兩筆共計10億美元票據；同日融創中國公告，擬發行2025年到期的5.4億美元優先票據；旭輝控股也公告表示，將發行2025年到期的4億美元優先票據；而正榮地產稱，擬發行2.9億美元的優先票據。

　　據瞭解，上述擬發債的房企均將本次獲得的資金用於償還舊債。“從房企發債可以看到融資端並未一刀切，發債仍有新增，但僅有借新還舊可以操作。”華創證券分析師表示。

　　“房地產企業今年債券到期量增加，不得不通過債券發行應對債券到期帶來的融資缺口。”經濟學家宋清輝如是說。

　　由於去年銀保監會加強房地產信託監管，房地產信託發行金額出現下降。從中國信託業協會資料上看，2019年三季度，房地產業信託餘額為27811.9億元，環比下降5.1%，增速自2016年來首次轉負。

　　隨著金融監管趨嚴、融資管道收緊，部分房企不得不進行高成本海外融資。

　　中指研究院資料顯示，2019年，規模超過百億的房企海外債券發行規模達4544.9億元，同比增長32.2%。與此同時，房企融資成本也在上升，2019年前三季度海外債券融資成本為8.33%，較上年同期上升0.94個百分點。部分房企如華南城、大發地產、正商實業等均以超過10%的利率進行海外融資。

　　而對於中小房企而言，融資環境則更為嚴峻。

　　“在本輪週期中，金融去杠杆和資管新規等資金收緊政策對於房地產行業而言，就相當於進行了一次資金端的供給側改革。在如此背景下，中小房企獲得資金的難度有所提升，但是中大型房企的融資則相對通暢，這也就推動了融資集中度的提升。”表示。

　　據華創證券研究報告，在資金供給側改革下，15家主流房企的融資集中度由2015年的 21.3%提升至2019上半年的66.0%。

　　房地產融資監管難鬆綁

　　自2019年5月起，銀保監會連續發文，嚴查資金違規流入房地產市場。業內普遍認為，房地產迎來史上最嚴監管年。

　　據悉，監管機構在銀行、信託、外債等房地產融資上加強了監管和限制，包括表內外融資不得用於土地出讓金融資，禁止資金通過影子銀行流入房地產等。購房端也是處於嚴格收緊的態勢，除了首付比例還維持在高位，個人消費貸款、綜合貸款、信用卡透支不得用於購房。

　　此外，銀保監會還對32城市銀行機構開展2019年房地產業務專項檢查，要求信託公司控制業務增速，提高風險管控水準，房地產企業發行外債只能置換一年內到期的中長期境外債務。

　　據諸葛找房研究中心統計，因房地產業務違規，截至2019年底，已有19家信託公司共計領到33張罰單，罰沒總額2037.36萬元，比2018年增加近40%。而中信銀行(6.090, -0.01, -0.16%)因十三項違法違規行為，被合計罰沒2223.7萬元，刷新今年以來銀保監系統最高罰款記錄。

　　華泰證券(20.110, 0.32, 1.62%)分析師陳慎指出，融資端的管控背景在於對房地產行業的去金融化思 考，在“不讓更多資金流向房地產領域”的定調下，房地產行業的融資“設卡佈防”可能在中期會趨於常態化，這也將帶來當前房企對現有杠杆以及模式的新一輪思考。

　　“隨著債務到期壓力上升，資金狀況逐步收緊，預計融資政策亦有望邊際改善，但前端融資監管仍難以鬆動，房企資金面或難現2019年年初寬鬆態勢。”諸葛找房一位分析師表示。

招商蛇口2019年業績目標為2000億元，至此以超額10.24%完成該目標。

財經網訊 1月9日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司披露2019年12月銷售簡報。

2019年12月，招商蛇口實現簽約銷售面積155.98萬平方米，同比增加34.75%，環比增加65.64%；實現簽約銷售金額234.27億元，同比增加7.60%，環比增加30.54%。

2019年1-12月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積1169.44萬平方米，同比增加41.35%；累計實現簽約銷售金額2204.74億元，同比增加29.25%。

招商蛇口2019年業績目標為2000億元，至此以超額10.24%完成該目標。

港股昨天創近半年高位，內房融創中國（01918）趁市旺「抽水」逾70億元。與此同時，亦有上市公司股東借機沽貨套現。

藥明生物大股東再減持

據銷售文件顯示，融創昨以每股42.7元至43.7元配售1.64億新股，配股價相比昨天收市價46.65元，折讓介乎6.3%至8.5%，佔擴大後股本3.68%，集資最多71.7億元，設有90日禁售期，集資所得將用作一般企業營運，大摩為其獨家配售代理。

此外，配股「常客」藥明生物（02269），其大股東WuXi Biologics再度減持套現，亦是連續第三次在禁售期內配售。今次WuXi Biologics出售近5380萬股藥明生物，相當於4.2%股本，每股作價95元至97元，較昨收市價103.2元折讓6%至8%，套現最多52.2億元，配售代理為大摩。

值得注意的是，藥明生物於去年10月底曾配售7000萬股，當中新股及舊股各佔一半，舊股來自WuXi Biologics，當時設3個月禁售期，意味現時理仍在禁售期內，但料已獲配售代理的書面同意，之前的配售代理同為大摩。藥明生物昨日收市報103.2元，升2.69%。

阿里健康（00241）亦遭股東減持。外電報道，馬雲持股的雲鋒金融旗下Innovare，以每股9.42元配售8400萬股阿里健康，套現近8億元。阿里健康昨收報9.61元，逆市跌2.6%。

二手樓風高浪急，樓價向來以硬淨見稱的龍頭屋苑鰂魚涌太古城亦罕有出現大劈價成交。華山閣一個3房戶累劈260萬元沽出，售價險守1000萬元，賣平過日前2房單位之餘，呎價更短短一周急瀉逾23%。過往旺市被搶上天價的鳳凰樓層（頂樓對下一層）優質單位，隨着市況逆轉，造價大幅走低，將軍澳廣場一個鳳凰樓層戶僅賣743萬元，「身價」半年急縮水近一成。

呎造14514元 周挫23.3%

美聯物業高級分區營業經理吳肇基稱，太古城華山閣低層H室，實用面積689方呎3房戶，剛以1000萬元易手，呎價14514元，撇除內部轉讓，呎價創屋苑去年2月後近一年新低。

翻查同類單位近期成交，如齊宮閣低層B室3房，實用702方呎，本月初以1328萬元售出，呎價18917元，前述華山閣單位呎價較之約一周急瀉23.3%。原業主一直持有自用，自去年9月開價1260萬元放售，近期一度減至1150萬元，最後再多劈150萬元方沽出，累積減幅高達260萬元（20.6%）。

根據土地註冊處資料，上址由李姓人士於2018年6月斥1000萬元買入，但有指當時交易屬內部轉讓，而該單位真實購入時間追溯至2002年由兩名業主聯名斥資190萬元買入，意味是次轉手賬面賺幅達810萬元（4.3倍），至於今次單位額外印花稅（SSD）3年限期尚未屆滿，須涉樓價10%辣稅共100萬元，則由新買家支付。

太古城本月暫錄9宗成交，售價1000萬至1790萬元，當中4宗2房成交售價均企穩1000萬元或以上，包括南天閣低層G室2房，實用面積561方呎，日前以1088萬元轉手，意味今次華山閣3房造價，反較2房單位賣平88萬元（8.1%）。

將廣鳳凰樓層 半年低一成

事實上，近期屢有單位售價走低，香港置業助理分區董事劉浩勤稱，將軍澳廣場8座極高層F室鳳凰樓層戶，實用面積429方呎2房，剛以743萬元售出，呎價17319元，不但較原業主去年11月開價低37萬元（4.7%），相比其樓下低數層的高層同室去年7月售價820萬元，更相隔半年大幅回落77萬元（9.4%）。原業主2012年斥359萬元購入，賬面升值384萬元（1.1倍）。

曾是上車客「恩物」的九龍灣得寶花園亦面對相若情況，香港置業助理營業經理譚征謂，D座極高層7室2房，實用面積282方呎，屬該屋苑暫時唯一鳳凰樓層放盤，雖有不俗裝修且享觀塘方向開揚市景，但也減至僅490萬元成交，呎價17376元，與去年5月樓下一個低層同室同價。原業主上月仍堅持叫價510萬元，短時間已減價20萬元（3.9%），按2015年買入價406.8萬元計，原業主賬面仍賺83.2萬元（20.5%）。

鴨脷洲深灣軒樓價受壓，代理謂，2座高層D室2房，實用面積475方呎，以818萬元易主，呎價17221元，較其樓上高一層同室去年12月售價877萬元，僅一個月跌價59萬元（6.7%）。原業主2007年斥335萬元買入，賬面仍賺483萬元（1.4倍）。

本港樓市呆滯，市場普遍看淡樓價前景。券商摩根大通及瑞銀估計，今年樓價跌5%至10%，但摩通預期市場情緒自第2至3季起復甦，加上股價低殘，遂全綫調高發展商及寫字樓收租股的目標價。

摩通表示，失業率上升預期影響樓市氣氛，樓價將溫和調整10%，但基於市場流動性相當充裕，過去12個月銀行體系新增400億元，加上低息及私營土地供應緊絀，預期隨更多大型新盤於首季後推出，下半年樓市會反彈。「過去10年，推動香港住宅樓市的主要動力不是收入增長和就業情況，而是流動性。」

現時發展商股估值較平均低1.5至2個標準差，摩通認為已反映溫和下行風險，予長實（01113）、?地（00012）和新世界（00017）「增持」評級。

瑞銀：乏供應 樓價今年僅跌5%

瑞銀認為，土地銷售及新屋動工減少，將加劇短期樓市供應不足的問題，同時假若樓價急跌，政府或會停止部分逆周期措施，料今年樓價僅跌5%。

寫字樓方面，摩通估計，中環寫字樓租金今年將跌15%，而非核心區就跌5%至10%，但認為這都是滯後指標，因反映寫字樓租金走勢的領先指標中國PMI反彈，預期跌勢短暫。

摩通及瑞銀均看淡零售收租前景，認為零售跌浪屬結構性，即使未有社會運動，租金下行壓力仍持續。瑞銀預計，今年本港零售銷售跌15%，大型商場租金則跌10%至15%。

摩通看法更悲觀，指內地整體政策均希望內地人留在本土消費，預期會對本港大型商場構成另一衝擊，商場業主需要對租戶組合進行調整，更側重於本土消費。假設30%零售銷售由旅客開支帶動，50%旅客消失，將令零售銷售減少15%，再加上本土消費亦減7%，意味整體零售銷售額將跌20%，零售租金亦有兩成跌幅，故予九置（01997）及希慎（00014）「減持」評級。

新一批白居二入市帶動公、居屋交投，市場消息透露，青衣長安邨安洋樓低層14室，實用面積443平方呎，可作兩房間隔，剛以298萬元（未補地價）售予白居二合資格人士，呎價約6,727元，屬於市價水平。

資料顯示，業主於2016年初以198萬元購入，持貨約3年，是次易手帳面獲利100萬元離場。

粉嶺祥華邨 兩房售225萬

其次，中原地產粉嶺高級區域聯席董事藍浩然透露，粉嶺祥華邨祥和樓高層11室，實用面積423平方呎，可作兩房間隔，剛由白居二客以225萬（未補地價）承接，呎價約5,319元。藍氏指買家為同區分支家庭，選擇鄰近家人置業。

另外，大埔宏福苑E座高層3室，實用面積面積431平方呎，由白居二買家以368萬元購入，呎價8,538元。

新盤紛錄成交，其中將軍澳海翩匯，該盤洋房戶剛以6462萬售出，創項目新高；另外，白石角朗濤則獲大手客連購3伙，涉資共逾1.01億。

華懋旗下將軍澳海翩滙再錄成交，1號屋連雙車位以6462萬沽出，創項目成交價新高，該幢大屋面積2688方呎，屬4套房間隔，花園平台面積747方呎，另連482方呎平台，呎價24040元。現時項目所有分層戶及複式單位已售罄，現餘下4幢獨立屋待售。

市場指，新世界跑馬地桂芳街8號，原先作收租，據悉有意轉租為售，並獲投資者以15億至18億洽購。

屯門一帶近年頻有地皮推出，其中青山灣段屯門市地段518號住宅地，將於今日截標，成為本年首幅推出地皮。市場對該地最新估值介乎35億至39億，樓面呎價由5800元至6000多元，料吸引大中型發展商角逐。

是次招標的屯門48區青山公路青山灣段用地，指定作私人住宅用途，地皮鄰近黃金海岸，毗鄰於私人屋苑棕月灣，亦處於新晉屋苑滿名山及哈羅國際學校的前方，料部分單位可享開揚海景。該地皮面積逾14.5萬方呎，最高可建逾58.2萬方呎。

萊坊執行董事、估價及諮詢部主管林浩文表示，近期本港市況不穩，預料發展商出價傾向審慎，雖然放寬按保上限有助刺激樓市交投，但屯門及新界區未來私樓供應量多，售價亦相對較市區低，影響該地皮地價，而且缺乏生活配套，加上地皮形狀不規則，剪裁會有一定難度，料有10至15家發展商入標。

同時，他亦預計地皮每呎樓面地價約5000元至6000元，地皮估值介乎30億至35億，料主打中小型單位，估計總投資額約50億至60億，落成後每呎售價最少14000元。