社會住宅為近年各縣市政府力推的住宅政策，因此各地社宅陸續興建、完工，以滿足民眾居住需求。台中市今年有太平育賢段社宅1期將公開，室內格局近期曝光，規劃1∼3房共300戶，1房租金最低5100元，附家具、冷氣，等於市價5折，吸引大批民眾詢問，並表示「愈多人進駐，有助於商業機能成熟，樂觀其成。」將與南屯區190戶精科社宅共同申請。

太平育賢段社會住宅基地面積達萬坪，分3期開發，首期今年4月完工。台中都發局局長黃文彬指出，該基地位於74號快速道路旁，生活機能方便，規劃2棟10、14樓現代風格建築物，並在底層樓設計挑高共享空間，設有日間照護中心、幼兒園等共好設施，也有店面將進行招商。

空中廊道連接各棟
負責設計的竹間建築師聯合師事務所建築師鄭朝鴻介紹，該棟社宅以全齡概念設計，將4棟建築圍出一個開放式庭園、階梯廣場，再透過空中開放式連通廊道銜接各棟，成為有大量橫向及綠色景觀的有趣空間，外牆採用擴張網，具有遮陽、隱私、造型等功能。

其中第1期社宅規劃1房207戶，為13坪大套房，空間住2名成員不成問題，且格局方正、隔音佳，亦有大陽台可供曬衣。另外並規劃坪數28坪2房70戶、坪數42坪3房23戶，室內所有房型都包含冷氣、廚具、衛浴、床箱、衣櫃、窗簾及燈具等。1房型每月租金5100∼5500元，行情約為附近市價的5折，價格親民實惠。

帶動周邊商業機能
在地居民林先生表示，從台中市東區搬到太平區的新光重劃區已經1年多，這裡好處是交通方便和生活清幽，雖然社會住宅會帶來更多人口入住，但是因為有快速道路，對生活的影響應該不大，反而會帶動周邊商業機能更發達、福利設施更豐富。

台中市政府住宅工程發展處總工程司陳靖怡指出，今年較不一樣的是規劃「南屯精科樂活好宅」、「太平育賢段社宅1期」共490戶聯合申請，家庭年收入放寬至120萬元以下，自1月16日至2月14日受理申請。

「南屯精科樂活好宅」則提供1房型120戶、2房型44戶、3房型26戶，1房價格每月5900元起跳，2房則在7900至1萬1600元，3房型每月租金則為1萬3100元至1萬3500元。

興富發首季光是賣地獲利進帳17.9億元，每股挹注1.53元；法人表示，興富發今年預計新屋完工金額達180.78億元，且手中成屋約110億元左右待售，今年業績確定優於去年表現。

去年新屋完工金額僅63.77億元的興富發建設，今年一開春就積極衝刺業績，手中位於台北市南港中視後方的1,625.94坪土地，再以52.35億元賣給亞昕國際、新潤興業、海悅國際等三家業者後，處分利益達17.9億元，每股挹注約1.53元，預計今年首季入帳。

興富發建設副總暨發言人廖昭雄表示，去年和今年公司有短暫進入營運空窗，以今年來說，新屋完工金額約180.78億元，明年估計有267.38億元，到2022年營運恢復過去常軌、新屋完工量達481.43億元，2023年更達788.5億元。

廖昭雄說，若把五年新屋完工量合計高達1,781.86億元，平均五年來看，每年完工量約356.31億元，依舊符合公司營運腳步。

展望今年，興富發在有售地利益貢獻，加上新屋完工約180.78億元挹注，今年營運不淡。

房市景氣復甦，法拍物件雖受限低利環境、導致供給「缺貨」，但買盤卻是熱到爆！根據業者統計近年全台法拍市場狀況發現，成交價格提高、平均拍定拍次縮減、平均投標人數增加、拍定價更趨近一拍底價，四大指標均全面翻揚。法拍業者說，不只一般買賣市場買氣回溫明顯，在法拍市場裡尋求低價物件的買盤，可說近年最熱絡。

根據寬頻房訊統計顯示，2019年全台法拍市場成交總金額515億元、年增約19％，平均得標總價1,247萬元、平均得標單價每坪15.6萬元，都創下近年最高。從平均拍定率來看，去年全台共執行2.96萬拍次，共有4,362件拍定，平均每拍次的拍定率14.7％，相較於2015、2016年僅約10％左右，近年逐年攀升，亦創下近年新高。

法拍出脫物件從過去最高平均2.84拍才能拍定，如今縮減至2.75拍就能拍定；過去拍定物件平均不到2.7人投標，去年已增加至3.57人參與競標；另外，2018年時平均拍定價格僅一拍底價的68.7％，去年則提升至75％，若將一拍底價視為市價，等於法拍物件的得標價已更趨近於市場價格。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，低利環境壓抑法拍物件的釋出，在這波房市反轉中，法拍屋並沒有大幅增加，但買方無論在參與競標意願、追價意願上，都有明顯提升，顯示願意投入、撿便宜的法拍客，認為房價已觸底開始反彈，投資型客戶也增加不少。

相較於過去專業投資客在法拍市場低迷時多鎖定持分物件、特殊產品，現在也有愈來愈多上過法拍課程後投入市場的新手，這些法拍客多瞄準自住、換屋或收取租金收益的標準型產品。

法拍業者指出，只要有熱門案件釋出，競標組數都比往年增加許多，代拍公司全台搶客人，已不像過去鎖定專精的區域，甚至台北的案件，外地來競標的代拍公司、投資人也變多了。

高雄亞灣地主開發將呈兩極化！成功路以東的統一集團和三發地產，分別投資住宅和商辦，三發商辦將在今年第三季開賣，每坪均價28到30萬元，成為亞灣第一個新的商辦建案，中石化和大洋塑膠則中期出租土地；成功路以西的地主東南水泥等，投資開發可能要等通盤檢討明年初結束之後，才會有明顯的投資、招商動作。

成功路以東的亞灣區，已看到地主三發地產，將怪手開進中華五路與興發路的基地，這塊位於夢時代購物中心後方的「特貿五」土地1024.57坪，是由三發地產在2013年10月24日，以每坪83.83萬元標購而得。

據指出，三發原本規劃住商大樓，後經修改，全部改為興建商業辦公大樓，預計今年第三季開始預售，每坪售價平均28到30萬元，此一亞灣新建商辦將瞄準有意前進高雄亞灣的國內外企業。

夢時代購物中心對面的夢時代二期，規劃住宅和商場等，並已取得住宅建築執照，但動工時間尚定。

大洋塑膠1,877坪土地，則出租給碳佐麻里高雄時代店，這間最早進軍亞灣的複合燒烤店2019年1月4日開幕，碳佐麻里董事長邱彥騰表示，租約15年，每月每坪租金400元，符合區域行情價，但為了打造碳佐麻里高雄旗鑑店，總共投資4億多元。

中石化出租給法商迪卡儂的4,000坪土地，租金每月每坪約1,000元，不過，知情人士指出，這是包括建物和土地的租金價格，兩者比較基礎不同，迪卡儂亞灣旗鑑店2019年12月5日動土之後，預定今年底完工開幕。

至於洽商多時，要短期出租的中石化3.2萬坪土地，據了解，目前還在與外商尋求後續的解決方案，以便這塊70期重劃區的精華地，能成為大型活動的舉辦場址。

地主和業界指出，除了成功路以東的這些亞灣土地，稍有投資開發動態，位於成功路以西的地主，包括東南水泥、統一集團、台糖、以及台肥等，擁有的79、80、83以及90期等「特貿七」的重劃區，投資開發將因政策利多而暫停。

主要是高市府已經啟動「高雄多功能經貿園區特定區」第三次通盤檢討，2020年底完成之後，使用分區屬於「特貿區」的土地，將允許引進更多住宅容積，業界說，這已經改變原本朝向商業開發的投資規劃，因此，將會暫緩投資招商，但強調，「這反而是短空長多」，有利未來的招商布局。

2020年總統大選落幕，蔡英文狂勝，市場人士普遍預期房市雲破天開、回歸基本面；據調查，不少豪宅大案今年推案將呈現遍地開花榮景，光是台北都會區豪宅新案將上看1,500億元，市場一片熱絡。

住展雜誌研發長何世昌表示，去年豪宅推案量、成交量都同步下滑，但「量縮」格局也使得市場的新增供給量相對減少，所以線上豪宅案都能賣得動，也沒有降價的壓力。不過，2020年總統大選後，選舉干擾消弭，豪宅供給量將傾巢而出，呈遍地開花，估計全年豪宅推案量將逾1,500億元以上，較2019年放量一倍。

據住展調查，不少指標豪宅已準備在總統大選後進行潛銷，目前比較確定的指標豪宅，包括南港的「世界明珠」總銷逾1,000億元，其中住宅棟總銷就高達800億元，可謂史上規模最大的單一預售案。而大安區則以「Diamond Towers」為領頭羊，總銷逾400億元；松山區的「潤泰敦峰」總銷達200億元，2019年底才剛完工落成，預計2020年選後將伺機正式開賣；另外中山區的「水綠清翫」，則已在潛銷。

至於新北市，淡海指標案甲山林「海上皇宮」，預計今年也將開案，此外，新莊將有「永鼎帝京」總銷達70億元。這一波豪宅推案潮，桃園也沒缺席，已醞釀多時的「麗晶花園廣場」，也將在今年登場，總銷高達100億元。

潤泰創新國際董事長簡滄圳認為，選後房市將不看淡，主要在於近年地價漲、工資漲、原物料更持續攀升，這些因素勢必推升通膨，也意味買房地產才最保值。

何世昌表示，選後的雙北市豪宅推案潮，除了推案量放大，坪數也有放大的趨勢；尤其，100坪以上的房型數量，也會大幅度增加。

何世昌分析，由於建商信心普遍樂觀，加上全台2019年核發的建照戶數頗多，預計選後推案將會先爆一波，今年1、2月的推案量勢必比去年更多，年增幅可能達到五成以上。選後消費者需要時間消化選舉情緒，房市應該不會有什麼激情，只會回歸到基本需求面，成交量若能持穩發展就算是及格。

市場人士指出，近四、五年儘管由剛性需求撐出房市一片天，但「輕豪宅」市場買氣也頗受換屋型、置產型客戶的青睞，以台北市來說，60~80坪的「輕豪宅」，市場接受度可望優於預期，預期總統大選過後，豪宅新案將有機會比2019年倍增。

史上規模最大都更案─台北市年度指標豪宅大案「Diamond Towers」，確定不改名了，並訂於16日早上舉辦正式上樑典禮，預計「329檔期」推出潛銷，2021年完工；市場預期，未來全案將由原本老舊的正義國宅變身為東區新地標，擁有忠孝東路三段的燙金門牌，並挑戰東區最貴單價、總價豪宅大樓。

三圓建設表示，原本為正義國宅的「Diamond Towers」整合都更逾20年，終於在2017年完成並動工，預計2020年1月16日上樑，全案興建為30樓和31樓的兩棟摩天大樓，產品包括豪宅、商場及辦公室，預計2020年第二季先預售，2021年中完工。

其中「Diamond Towers」的商場，五、六年前三圓已洽SOGO百貨、新光三越、微風等大型百貨商場進駐，目前全案已委由戴德梁行於今年總統選舉後啟動國際招商案，招商面積達5,000坪，目標將到香港、日本、新加坡舉辦招商說明會。

至於「Diamond Towers」的住宅棟，則在去年委託創意家團隊代銷。三圓建設總經理王雅麟表示，將規劃有100戶，每戶都是150坪，未來每坪售價將站穩200萬元，甚至250萬元以上，完工後甚至有機會媲美信義計劃區，因此總銷也將上修到400億元以上。

三圓建設董事長王光祥私下透露，全案期待的開價，至少會是台北市十大豪宅的水準，尤其要媲美信義計劃區一線的指標豪宅，不排除高樓層挑戰每坪坐2望3。

市場人士預期，未來「Diamond Towers」的住宅，每戶總價將上看3.7億元。全案預計2020年「329檔期」潛銷，2021年中完工，將是三圓今年的重頭戲。

2010年的台北花博，為捷運圓山站帶來了人潮，而就在捷運圓山站西側，有一片沉默的眷村、老舊社區，正等待都市更新帶來新氣象。

捷運圓山站西側都更案，又稱為台銀圓山案，自2012年被列入都更示範計畫後，歷經近八年整合、規劃，在國家住都中心手中完成招商，未來將是數位科技創業、藝術觀光重地，帶動大同區再生。

而位於大安區嘉興街的台電老宿舍，前身其實是台電印刷廠，1957年起開始營運，當年的電費單都是出自於此，後來才轉型為員工子女就學宿舍。

2012年，台電為了活化資產，委託營建署推動都更，但由於私有產權複雜，整合過程遇到許多困難，終於在去年，國家住都中心宣布同意戶比率已達95%，最快今年第1季將會正式招商。

另一處位於中山區的中山女中南側都更案，最早是在2013年由營建署宣布進行公辦都更，當年號稱是北市最大案，不過由於涉及文資保護議題，處理上需更加謹慎，延宕了多年後，國家住都中心表示，今年此案也將傳來好消息。

這些過去被說是「牛步」前行的都更案，都是國家住都中心手中八大案之一，過去被視為燙手山芋，整合難上加難；如今，八大案都有了不少進展，公辦都更的腳步看似穩健了不少，這成果得來不易。國家住都中心是如何辦到的？

營建署署長吳欣修笑說，國家住都中心去年被「電」得可慘了！同仁在進行住戶整合的時候，一開始經歷不少挫折，挨家挨戶的拜訪，從一開始被拒於門外，到最後犧牲下班、周末時間，直接守在住戶樓下，只為求見地主一面，這份毅力，就連民間業者看了都大嘆：「這比私人公司還拚！」

更重要的是，公辦都更在談整合的時候，絕對不會檯面上一個價格、檯面下又另一套，透過公開透明的溝通、討論，慢慢爭取到住戶信任，而這也正是都更能夠往前邁進的關鍵。

買房是人生中的大事，而多數人買房都需要向銀行申請房貸，但由於現在房價實在太高，不少人買房會想將房貸期限拉長，讓自己每個月即便要繳房貸，生活也不會過得太辛苦。而日前，就有網友在PTT討論「房貸期限 50 年到底錯在哪？」貼文一PO出，引發熱烈討論。

許多網友看到原PO發文，紛紛回覆：「你傻子嗎？利息30年跟50年天差地遠」、「一個正常人有工作能力的時間有五十年嗎？」、「貸50年會不會到死都還沒還完？」、「坦白說你增加20年貸款，利息可能多了幾百萬」、「就算讓你真的繳完 50 年，利息也多出幾百萬了」、「等到你房子狀況已經不適合住時，你貸款都還沒繳完嘞」、「根本是白白把錢送給銀行，想當盤子也不是這樣當的！」。

而文章PO出，釣出內行人幫忙先用銀行試算，發現若貸款一千萬，利率2％固定不動的話，貸款30年，每月貸款是36,962 元，30年利息3,306,292元；但若貸款50 年，每月繳26,379元，利息卻是5,827,465元，整整多出250萬的利息。

天時地利不動產總經理張欣民曾在受訪時表示，貸款一開始都會有所謂的「寬限期」，感覺是降低初期買房負擔，不過當寬限期過後，除了每月利息外，連同本金也得一同繳納。而「寬限期」為一種先甘後苦的還款方式，雖然短期內可以減輕負擔，不過就長期而言，因總貸款金額沒有減少，反而壓縮了還款時間，所以千萬別讓自己掉入甜蜜陷阱中。而寬限期若越延越長，不只繳給銀行總利息變多，還會壓縮本金還款年限，民眾選擇寬限期前先評估自身還款能力，並非各種族群都適用，例如自住需求、短期不打算換屋的族群，最好不用使用到貸款寬限期，以免壓縮本款期數，日後還得負擔更沉重房貸壓力。

面對高房價的世代，因為買不起大坪數的房子，只好拼命的往小宅鑽，因此小坪數的房子漸漸成為市場的主流，一樣的價錢，越往台北市區坪數也就越小，但不論是自住或是投資，買小宅確實存在一定風險，尤其是小房的產品，雖然符合單身族的偏好，但卻存在著一些風險，出手前一定要考慮清楚，避免日後被套牢。

雖然房市專家Sway曾在直播節目中建議，即使單身也不要買太小坪數套房，不僅僅是基本空間運用相當有限，之後脫手更成問題，但年輕人礙於金錢考量，也只能先求有再求好，但專家建議，買小宅之前要先想好未來可能遇到的問題，若能接受再下手，才不會後悔。

戶數太多　
出入者複雜 戶數太多管理越不易，住戶搬進搬出的頻率也會比較高，社區品質難掌控；不過，戶數也不能太少，也可能會遇到管理費很高的缺點。

挑高4米2的夾層屋
小套房常以「挑高4米2」作為賣點，強調「2樓空間」，不過，要小心「違法夾層」陷阱，只要被舉報就可能被拆除，買之前最好先確認原始的平面設計圖與合法性。

未來脫手不易
不管自住或作為投資，都要考慮地段及生活機能，除了顧及預算，還得考慮地段，才能未來好租、好脫手，如果生活機能不佳，未來恐怕脫手困難而被套牢。

貸款成數不高
小宅雖然受歡迎，不過，在銀行眼中算是「風險」比較高的擔保品，核貸成數不高，因此自備款也要足夠。

營建署表示，為實踐政府支持青年及弱勢族群的居住需求，政府積極推動8年20萬戶的社會住宅，並推動基層警消人員租屋協助措施。社會住宅直接興建部分，於2019年達成3萬戶，社會住宅包租代管部分已累計開辦1萬7,500戶，全國第1個警消專屬的社會住宅--新北市保二總隊基地也將於2020年底前動工。

積極興辦社會住宅

內政部營建署表示，透過合理調配及循環利用公共資源，照顧青年及弱勢族群居住需求，目前中央及地方刻正通力合作積極推動8年20萬戶社會住宅興辦計畫」，目前全國社會住宅已完工與施工中戶數合計約3.2萬戶，預計2020年底將超過4萬戶，達成第一階段4萬戶目標，社會住宅數量將穩定提升。而為因應第二階段8萬戶目標，中央已主動盤點出565處330公頃適宜興辦社會住宅的土地，並將結合國家住宅及都市更新中心及各國營事業積極參與興辦社會住宅，未來推動進度將持續穩健成長。

包租代管結合市場照顧弱勢

社會住宅包租代管則是在政府興建社會住宅初期量能不足下，透過租賃服務業者利用民間住宅轉租給一定所得以下之社會或經濟弱勢家庭，協助其安居，截至2019年12月底累計開辦戶數達1萬8,700戶，累計媒合件數達5,753戶，其中弱勢戶占了約6成，確實有效照顧到弱勢者的居住生活，亦有助於健全租賃市場發展。目前第2期計畫擴大辦理區域及目標戶數為1萬 5,000戶，另國家住宅及都市更新中心亦將協助辦理5,000戶，中央藉由直接興辦社會住宅及社會住宅包租代管等工具，將社會住宅供給量提升至20萬戶，全國住宅總量2.5％之目標。

推動基層警消租屋協助措施支援人民保母

基層警消人員是社會安定的力量，因此政府從各方面照顧同仁的需要。中央與各地方政府共同合作推動，規劃於新完工的社會住宅保留5％戶數給符合資格的基層警消人員優先承租，目前中央已盤點出9處基地興建警消專案住宅，其中包含新北市中和保二總隊基地，將興座317戶警消專用的社會住宅，預定於2020年底前動工，希望能讓離鄉工作的警消人員都有家的感覺。

中央地方合作，穩健達成目標

營建署強調，會持續與各地方政府、國營事業、國家住宅及都市更新中心密切合作，按照一定的步驟與方法，逐步達成8年20萬戶社會住宅，政府支持青年及弱勢家庭的居住需求，會用具體行動來實踐。

　　2019年年末，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（001979.SZ，以下簡稱“招商蛇口(19.630, -0.17, -0.86%)”）終了卻一樁心事。

　　在招商蛇口2019年第四次臨時股東大會上，審議通過了前海合資合作增資方案，此次資產重組涉資龐大（1458.16億元）、地塊眾多，也由此引來深交所問詢。只不過，招商蛇口僅用了兩天時間就交出一份長達64頁的回復函，並對所涉地塊進行詳細闡述。

　　事實上，不僅對問詢有備而來，控股股東招商局集團及招商蛇口對前海土地的整備開發也已進行了六年之久。

　　2020年1月2日，招商蛇口方面在接受《中國經營報》記者採訪時表示，增資方案獲股東大會通過，代表著前海土地整備及合作的順利完成，下一步將對前海地塊按照“六年分宗、十年建成”的目標系統籌畫，進行片區的複合滾動開發。

　　1月3日，記者從招商蛇口處獲悉，此次重大資產重組中的標的資產已完成過戶，交易相關各方後續將繼續履行增資協議的相關條款及承諾。

　　千億貨值

　　2019年12月9日，招商蛇口發佈重大資產重組公告稱，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海實業發展有限公司（以下簡稱“前海實業”）以其持有的深圳市招商前海馳迪實業有限公司（以下簡稱“招商馳迪”）100%股權向合資公司（深圳市前海蛇口自貿投資發展有限公司，以下簡稱“前海投資”）進行增資，深圳市前海開發投資控股有限公司（以下簡稱“前海投控”）以其持有的深圳市前海鴻昱實業投資有限公司（以下簡稱“前海鴻昱”）100%股權對合資公司進行增資。

　　交易完成後，前海實業及前海投控均各自持有合資公司50%股權，招商蛇口仍擁有對合資公司的控制權，合資公司的財務仍將繼續由招商蛇口並表。

　　根據公告，截至2019年9月30日，招商蛇口的總資產約為5279.9億元，增資後變為6008.9億元，增長13.81%，所有者權益由1287.3億元變為2016.4億元。截至2019年9月30日，招商蛇口的資產負債率為75.62%，增資後下降至66.44%。

　　值得一提的是，本次資產重組涉及的土地資產有：招商馳迪擁有的深圳前海媽灣片區42.53萬平方米的土地使用權，計容建築面積為212.9萬平方米；前海鴻昱擁有38.09萬平方米土地使用權，計容建築面積為267萬平方米。

　　其中，招商蛇口對T102-0296號宗地34個小地塊做了詳細的規劃，土地用途為單一的商業服務業用地或商業服務業、居住用地，土地性質皆為商品房。

　　記者查閱公告得知，招商馳迪100%股權的評估值約為644.08億元，前海鴻昱100%股權的評估值約為729.08億元。此外，前海實業還附加85億元現金進行增資，也就是說，對於此次重大資產重組，招商蛇口方面共計增資約729億元，換來的是，計容總建築面積約480萬平方米、貨值超千億的土地儲備。

　　華創證券資料顯示，近三年來（2017年、2018年及2019年1~11月），招商蛇口的拿地銷售比（拿地金額/銷售金額）逐年下降。在拿地金額均維持在1000億元左右時，招商蛇口的銷售金額逐年上升，2019年前11個月拿地銷售比已低於0.5。若按此次1458.16億元的增資體量，參考公司的拿地銷售比，預計上述專案開發完成後，將為招商蛇口帶來近3000億元的並表銷售金額。

　　此外，記者進一步獲悉，以上土地均位於前海深港現代服務業合作區，該區的定位為未來珠三角的“曼哈頓”，為深圳前海蛇口自貿片區核心土地。

　　招商蛇口方面告訴記者，公司將為前海打造粵港澳合作發展引擎和高水準開發門戶樞紐，發揮片區獨特的區位優勢，建設國際化城市新中心。具體而言，招商蛇口將加快片區開發建設、運營管理及產業引進，打造企業走出去門戶基地，建設深港合作的平臺載體。

　　據瞭解，2019年1~11月，招商蛇口共新增規劃面積1298.3萬平方米，同比增長13.4%，總地價為894.3億元，同比增長0.4%。經記者統計，其中，位於粵港澳大灣區內的新增項目共有8個，總建築面積為115.24萬平方米，總權益面積為51.33萬平方米。

　　另外，招商蛇口方面向記者透露，目前前海地塊的城市運營效率超出預期，已有較多成果可見。例如，薈同學校2019年9月已正式開學；前海媽灣片區城市設計通過深化設計階段專家評審，前海城市新中心地標方案設計國際競賽亦正式啟動；在產業導入方面，前海深港設計創意產業園也已竣工並在2019年6月28日試運營後於12月正式開園，啟動區一期住宅、公寓、寫字樓等7棟塔樓均已封頂。

　　不過，記者也注意到，此次增資重組涉及的T102-0296地塊、T102-0310地塊尚未分宗，目前仍無法取得土地使用權證。對此，招商蛇口表示，根據此前簽署的合同，已對土地分宗安排做出了明確的約定，“後續辦理權屬證書不存在實質性法律障礙。”

　　十年建成

　　2019年12月30日，合資公司前海投資的總經理胡勇在股東大會上指出，招商蛇口在前海的發展規劃並不是傳統的房地產項目，也不是常規的產業園區，公司未來主打兩個方面，一是數位化，二是生態。涉及具體的業務層面，招商蛇口未來將聚焦於國際供應鏈、全球價值觀價值鏈以及跨國產業鏈，分別對應貿易、產業以及科技創新等多方面內容。

　　面對如此龐大的土地儲備及複雜的開發規劃，招商蛇口方面對記者表示，前海地塊的目標是實現“六年分宗、十年建成”。由此可見，前海地塊所釋放的價值紅利也需要一定時日才能實現。

　　實際上，就招商蛇口本身來說，其存貨周轉率也在近兩年來有所下降。Wind資料顯示，招商蛇口的存貨周轉天數從2016年的1018.96天上升到2018年的1264.04天，2019年前三季度，公司的存貨周轉天數為4035.87天。

　　在業績表現上，招商蛇口2019年的半年報及三季報均出現業績下滑的趨勢。此外，克而瑞榜單資料顯示，2019年前11月，招商蛇口實現銷售額1380.4億元，排名第17，相比去年同期下滑了5位。

　　反映在股價層面，招商蛇口自2019年7月下旬以來震盪下滑。Choice資料顯示，2019年7月22日至11月29日期間，其股價累計跌幅約為15%。

　　猶記得彼時，“招保萬金”被封為地產界四大天王，如今，僅有萬科和保利仍位於前十，取而代之的是頻頻相傳的“碧萬恆融”。

　　招商蛇口方面對記者表示，“當房地產行業步入存量時代，比拼開發、規模以及高快周轉已經是過去時。快周轉的銷售型專案是一次性兌現，而持有型運營和片區綜合運營專案是持續釋放。”

　　據悉，從2015年開始，招商蛇口就已從單一的房地產開發企業轉型為“城市和園區綜合開發運營服務商”，逐步確立“綜合發展”模式。

　　現如今，社區開發與運營業務仍占招商蛇口業務收入的主要來源；園區開發與運營業務則是為其貢獻穩定現金流的重要部分；郵輪產業建設與運營屬於需要大量前期投入的新業務，而在招商蛇口眼裡，前述現狀為短期結果，“從長期上看，三大板塊協作發展、交叉運營，不斷拓寬公司在行業競爭中的護城河。”

　　只不過，記者也注意到，從資料上看，園區開發與運營業務在2015~2017年所帶來營收占比持續下滑且觸及低位，為7.7%，2018年才有所上升（10.22%），卻仍回不去2015年的高位時刻（14.15%）；郵輪產業建設與運營則在2015~2018年所帶來營收占比一直未達到1%。

　　值得一提的是，自2019年12月9日首次披露重組預案以來，招商蛇口股價才迎來一波上漲，扭轉此前頹勢。截至2020年1月7日收盤，招商蛇口報收20.04元/股，在2019年12月9日至2020年1月7日期間，其股價上漲6.77%。

　　保利地產(16.020, -0.26, -1.60%)“逆勢”發展盈利能力大增，實力正在逐漸凸顯。

　　1月8日，保利地產披露2019年銷售簡報。公告顯示，保利地產2019年實現簽約銷售金額4618.48億元，同比增長14.09%，保利地產此前曾訂下2019年5000億元的銷售目標。按此資料計算，保利地產2019年全年已完成年度銷售計畫的約92.37%。

　　值得注意的是，此前保利地產的盈利能力一直都不算突出，但去年其盈利能力大增。2019年，保利地產實現營業總收入2355.4億元，同比增長21.07%；營業利潤及利潤總額分別為503.14億元、505.06億元，分別同比增長41.36%和41.15%，歸屬于上市公司股東的淨利潤同比增長40.55%至265.69億元。

　　截至2019年末，保利地產總資產為10283.82億元，同比增長21.49%，歸屬于上市公司股東的所有者權益為1516.23億元，同比增長24.36%。

　　2019年淨利同比增40.55%

　　公告顯示，保利地產2019年實現簽約銷售金額4618.48億元，同比增長14.09%。根據公告，2019年12月單月，保利地產實現簽約面積304.28萬平方米，同比增長2.47%；實現簽約金額421.33億元，同比增長15.35%。

　　2019年1-12月，保利地產實現簽約面積3123.12萬平方米，同比增長12.91%；實現簽約金額4618.48億元，同比增長14.09%。

　　銷售均價1.48 萬元/平方米，同比增長1%。2019 年12 月，公司實現簽約金額421.33 億元，同比增長15.35%；實現簽約面積304.28 萬平方米，同比增長2.47%。

　　2017年，保利地產拋出“2017年衝刺3000億，三年內突破5000億”的“345”戰略，即未來三年每年業績增幅為1000億元，2017年銷售額實現3000億，2018年實現4000億，2019年實現5000億。2017年、2018年公司分別實現簽約金額3092億元及4048億元。

　　按照此前曾訂下 2019年5000億元的銷售目標。按此資料計算，保利地產2019年全年已完成年度銷售計畫的約92.37%。

　　雖未完成業績目標，但保利地產利潤率進一步提升。公司預計2019 年實現營業總收入2355.4億元，同比增長21.07%；實現歸母淨利潤265.7 億元，同比增長40.55%；基本每股收益2.23 元，同比增長40.06%。實現營業利潤率21.4%，較2018年提升3.1 個百分點；加權平均淨資產收益率18.81%，較2018年提升2.18個百分點。業績大幅增長主要因結轉規模提升，區域結構變化。

　　全年拿地1553億居行業前三

　　同日，保利地產還披露獲得房地產專案的公告，通過掛牌及合作等方式獲得廣州、東莞、中山、南京、寧波等多個城市28個地塊，土地用途包含商住用地及住宅用地，總斥資230.28億元。

　　從去年拿地資料來看，2019年全年保利地產拿地金額1553.7 億元，占銷售金額的比重為33.6%；拿地面積2679.6 萬方，占銷售面積的比重為85.8%。公司在12月加大拿地力度，單月拿地金額占銷售金額比重為90.7%，在土地市場溢價率大幅下行情況下可以大規模拿地，彰顯了公司強大資金實力。

　　具體從拿地成本來看，全年拿地均價5798 元/平方米，占銷售均價的比重為39%，較2018年下降3個百分點。投資佈局來看，集中在一二線城市和粵港澳三四線城市，按拿地金額計算，一線18.8%，二線39.3%，三四線41.9%；拿地金額排名前五的城市為廣州（8.4%）、佛山（4.6%）、東莞（3.9%）、合肥（2.5%）、上海（2.5%）。

　　在以房地產為主業的16家央企中，保利地產一直是龍頭老大，然而近年來，無論是在業績還是在排名上，保利地產均裹足不前。在2017年年底的股東大會上，董事長宋廣菊就曾提出有信心在未來兩三年站到行業前三。

　　從拿地金額來看，克而瑞資料顯示，2019年萬科、碧桂園、保利優勢延續，連續三年位列榜單前三。其中，保利穩居第三位。12月，保利在土地市場表現不俗，5天內以134億元在廣州獲取多宗土地，又分別於佛山、中山、泉州、福州、武漢等城市獲取多宗土地。

　　加速多元化發展

　　在行業天花板即將見頂的擔憂中，不少房企都在思考轉型與多元化發展。2018年，保利更名並提出“不動產生態發展平臺”概念時，便表示除了加快發展物業、代理、建築、商業等四個核心板塊，同時重點培養會展、文旅、康養公寓等與主業相關的潛力板塊。

　　2019年8月12日，保利董事會全票通過議案，合資設立保利旅遊產業發展有限公司，註冊資本1億元。截至目前，保利地產旗下涉文旅的公司數量至少有6家，“文旅”這項多元業務，已被提上了日程。

　　物業是保利2019年在多元化業務上達成的重要突破。11月19日，保利物業在港交所敲鐘上市，成為保利旗下首個上市子平臺，是目前物業股中籌資額最大的一筆IPO，總市值達240億。

　　在其他業務上，保利投資顧問繼續推進與業界龍頭合富輝煌的戰略合作，加大與外部開發商的合作，報告期內新進入城市11個，累計覆蓋城市超過 200 個，持續提升市場競爭力。商業管理上半年新拓展購物中心、酒店和公寓合計7個專案，以輕資產模式繼續推動品牌及管理輸出。

就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候，一則消息突然來到。

為盤活存量閒置商業和辦公用房，規範既有商業和辦公用房改建租賃住房，切實增加住房租賃市場有效供給，深圳市住房建設局組織起草了《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿），就《深圳市住房和建設局關於既有商業和辦公用房改建為租賃住房有關事項的通知》（徵求意見稿）公開徵求社會公眾意見。

“商改租”也可以去“庫存”？

記者瞭解到，上述《通知》主要從“商改租”的改建原則、改建條件、改建要求、實施程式、保障措施五個方面進行規範。

對於改建條件，《通知》對可實施“商改租”的既有商業辦公用房進行了限定。具體而言，該類用房需同時滿足以下條件才能進行改建：

1、已辦理不動產首次登記且不動產權證載用途為辦公、商業。

2、不存在查封登記等限制轉移登記的情形;如果存在抵押登記等他項權益的，必須同時取得所有他項權益人同意。

3、以宗地或棟為單位;不能以宗地或棟為單位的，改建的部分應當是相對獨立的空間且改建後的租賃住房原則上不少於50套(間)。

對於改建要求，《通知》對商業辦公用房的改建提出了七個方面的要求，包括結構安全、消防安全、環保衛生、物業規範、用途限制、綠色改建和技術標準。其中，為鼓勵將符合條件的既有商業辦公用房改建為租賃住房，《通知》對“商改租”專案規定了可申請中央獎補資金、實行民用水電費價格等鼓勵政策。因此，《通知》要求改建後只能用作租賃住房，且改建專案自聯合會審通過之日起5年內不能改變租賃住房用途。《通知》還明確，該類租賃住房不提供學位，考慮到商業辦公用房的改建多以小戶型為主，且在不改變土地性質的情況下，主要是將商業辦公的建築功能調整為商務公寓功能。

《通知》還指出，在深圳產業升級步伐不斷加快、互聯網對傳統商業持續衝擊以及整體經濟遭遇系列負面因素的影響下，既有商業辦公用房功能需隨產業升級進行調整，傳統工商業對空間的需求明顯下降，部分區域商業辦公出現閒置，原特區外商業辦公空置較明顯。此外，近年來深圳城市更新工改M0（即產業研發用房，類似於商業辦公）持續推進，向市場供應了大量的產業研發用房，加上已有的總部基地、商務區規劃，全市商業辦公供應量持續增長，可能加劇商業辦公用房閒置。

高力國際最近發佈的資料顯示，2019年深圳全市甲級寫字樓市場新增供應同比增長12%到約70.7萬平方米。相應地，空置率同比上升1.8百分點到21.2%，導致租金相應調整下降3.4%。高力國際認為，北上廣深等一線城市地產市場已步入存量時代，關注“存量盤活”已成為商辦樓宇可持續發展的重要出路。通過存量優化可啟動老舊（閒置）物業多方面價值增值，最終實現“業主，租戶，政府”三方共贏。

所以，有市場人士認為，就在大家對深圳寫字樓空置率升高憂心忡忡的時候，“利好”突然殺到。

“商改住”受阻 “商改租”卻得到鼓勵

此前，一則由住房和城鄉建設部與國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部委聯合發文整頓住房租賃市場秩序的消息，在2019年末激起房地產市場上的各方熱議。

這則名為《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》(下簡稱《意見》）的檔，從六大方面發力整頓規範住房租賃市場。值得注意的是，該文件對商辦、廠房等非住宅改造為租賃住房的管理口徑有所調整，要求各地制定閒置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策，改造房屋應當符合建築、消防、環保等方面的要求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，強調整體確權、性質不變的導向，是為了防範分拆分割等做法，比如說部分物業可能是存在既銷售又出租等情況，這樣容易形成分散的出租房源，對於租賃的管理會增加難度。

此外，“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區別巨大。據不完全統計，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十餘個城市紛紛發佈政策限制“商改住”。而這些政策的共同點便是：不得將擅自將商業辦公類項目改變為居住用途。只是，在“商改住”全面受阻的同時，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵。除了深圳，早在2018年上海在《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到 “可以將多餘存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

去年7月，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發的《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，明確允許部分廣州市內已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房在產權性質不改變的基礎上，改造成住宅功能；用戶的水、電、氣價格也按住宅收費標準；但只能用於出租，不能銷售。

影響如何？

在現實中，商業辦公用房和廠房改居住，雖非第一次被官方提出，但向來是個敏感話題。

在深圳南山區塘朗片區，由幾十棟舊工業廠房改造而成的長租公寓集悅城，儼然成為了一個“藝術小鎮”。記者調查發現，雖然是舊工業廠房，但集悅城從外形上看與新建的大樓沒有差別，房間的裝修與佈置也極其“文藝”，一樓以配套餐飲為主，家電家私全齊，對於年輕人來說的確很具吸引力。與鄰近的城中村塘朗村只有一路之隔，但與塘朗村的城中村房源相比，經過改造之後租金翻了近一倍。


由此可見，對於因城市發展、產業升級而“誕生”的一批無法適應新生產方式要求的老廠房而言，被改造成為租公寓等居住形態，成為了越來越多的企業眼中包含巨大的利潤空間的業務。但另一方面，有經營長租公寓專案的投資人告訴記者，由於缺乏相關規定，無論是廠房宿舍改成的公寓，還是純工業廠房改成的公寓，過去都很難通過消防審批。

從“控房價”到“控房租”， 深圳一直在出招，只是整體租金上漲的趨勢仍未發生變化。有市場人士認為，將一些合適的商業專案轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資產，也將有利於增加城市的住房租賃的供應，平抑房租價格。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對深圳來講，近幾年受互聯網行業的衝擊，商業體量的飽和以及部分企業外遷等影響，騰出了很大部分城市空間。與此同時，隨著深圳人口的增加和居住需求的增大，迫使租賃住房快速的發展，但原有的商品住房租金水準太高，再加上城中村只是租賃的一部分。特別對於深圳的人才來講，很難滿足體面的租賃需求，所以就需要把存量住房空間盤活起來。深圳未來發展的是現代服務業，是一個高度人口密集型的產業，對人口的吸引力還會大規模的增加，所以在住房供應體系和模式上需要進行改革。

一位元接近金融監管的人士對記者表示，要警惕征信資料獲取邊界，以必要原則收集，不能隨便收，否則是對老百姓隱私的極大侵犯。

買房人注意了！“史上最嚴”征信系統即將上線

為個人買房、消費出具“信用通行證”的個人征信系統即將升級。記者1月9日從央行征信中心方面證實，第二代個人征信系統暫定於1月20日上線，在此前會有一段維護期。

去年4月市場就曾流傳，二代征信系統將上線，對應的新版信用報告新增納入多方面資訊，包括共同借款人、信用卡大額專項分期、個人為企業擔保、逾期後還款等。業內人士分析稱，若照此執行，想通過假離婚享受首套房優惠貸款政策、通過銷戶洗白征信等做法都將行不通。

不過，近期一位接近金融監管的人士也對記者表示，要警惕征信資料獲取邊界，以必要原則收集，不能隨便收，否則是對老百姓隱私的極大侵犯。

二代系統暫定於1月20日上線

1月8日晚間，據21世紀經濟報導稱，央行將在1月20日左右上線第二代個人征信系統並提供查詢，不過個人征信報送功能預計會延遲到5月份才正式上線。記者1月9日證實，二代系統暫定於1月20日上線。

此前已有伏筆，央行年初連續多天公佈有關征信的資訊。1月4日，央行征信中心披露，2019年1月至11月，個人和企業征信系統累計查詢量分別為21億次和9772萬次，日均查詢量分別為628萬次和30萬次。

1月5日，央行2020年工作會議裡提到“穩步推進征信二代系統上線升級，加強個人征信資訊安全管理和個人隱私保護”、“創新改進小微企業征信服務”。

1月6日，央行征信中心公告稱，為提升服務能力，個人信用資訊服務平臺計畫於2020年1月14日17時至2020年1月19日8時進行系統升級，屆時將暫停對外服務。期間如急需查詢個人信用資訊，可攜帶本人身份證件至當地查詢網點現場查詢。

此外，對當前征信系統採集資訊範圍，央行征信中心副主任王曉蕾4日介紹，當前我國征信系統依法合規採集的反映借款人信用狀況的資訊，主要包括三類：一是個人信貸資訊，截至2019年11月底，個人征信系統接入各類放貸機構共3693家，已基本實現對個人金融信用資訊的廣覆蓋；二是“先消費後付款”的信用資訊，主要包括電信等公用事業繳費資訊，這類資訊可以説明缺少信貸記錄的個人建立信用檔案；三是公共資訊，主要包括行政許可與處罰資訊、法院失信被執行人資訊等。

“假離婚買房”等投機行為將行不通

事實上，去年4月市場就曾傳出二代征信系統將上線的消息，當時央行予以了否認，不過對應的新版信用報告因涉及面明顯擴大而受到廣泛討論，其劍指假離婚買房、打時間差貸款、銷卡洗白征信等投機行為。

綜合央行此前公告和業內分析，新版信用報告將有幾方面變化。例如增加“共同借款”資訊採集內容，體現夫妻雙方的負債情況，即便離婚，非主貸人再次買房也屬於有房有貸，也無法享受首套房的各種優惠。

新版征信的資訊更新更及時，各機構需要在採集時點T+1向征信中心報送資料，以前可能需要一個月甚至更久才能更新征信資料，但以後想利用這段時間差去申請貸款將行不通。

分期貸款也會明確體現。此前，車位貸、裝修貸等實質為大額信用卡分期，但在舊版征信報告中無法被識別出來。新版征信報告將體現分期時間和分期金額，個人需要控制好自己的負債比。

還款記錄保存期延長至5年。舊版征信報告主要記錄近二年的還款情況，只有逾期、呆帳等不良資訊才會自中止之日起保留5年，新版征信報告將還款記錄延長至5年。同時增加展示“已銷戶貸記卡近五年還款記錄”，如果想通過還清欠款後銷戶的方式得到一份“乾淨”的征信報告，5年內都會行不通。

個人資訊收集更加全面詳實。在新版征信報告中，將完整展示個人學歷資訊、就業情況、電子郵箱資訊、通訊位址、戶籍位址、所有個人手機號，配偶資訊也會較完整體現。此外，新版征信報告還將納入更多公共機構資訊，比如自來水業務繳費情況、欠稅、民事裁決、強制執行、行政處罰、低保救助、執業資格和行政獎勵等。為他人提供擔保也會上征信報告。

不過一些資訊何時納入還在研究中。王曉蕾4日表示，如水電燃氣繳費屬於“先消費後付款”的信用資訊類別，從目前我國的情況看，該部分資料品質有待提高。未來隨著資訊化、實名制程度的提高，將研究把這部分資料納入征信系統中。

接近監管人士提醒警惕資訊採集邊界

個人征信已經像一張網，漸漸將人們日常生活各個維度資訊網羅其中，但資訊採集邊界也引發熱議。

去年末，市場傳出北京公租房違規將納入征信、探索無償獻血納入社會征信系統等消息。一位接近金融監管的人士接受新京報記者採訪時明確，要警惕征信資料獲取邊界，以必要原則收集，不能隨便收，否則是對老百姓隱私的極大侵犯。對獻血等行為納入征信，他認為不能用個人道德衡量征信水準，目前這些資訊對金融活動也沒有影響。

談及征信資訊採集邊界和擴寬維度的利弊，蘇甯金融研究院特約研究員何南野對新京報記者表示，征信是有邊界的，並不在於越多越好，而在於當前征信系統所擁有的資訊，是否能夠充分真實地反映個人的信用狀況，如果可以充分反映，那就沒有必要再去涵括更多維度的資訊。

“拓寬征信緯度有利有弊。有利的一方面在於，拓展的某一維度，正好可以彌補當前征信資訊的某些缺失，從而有利於我國征信系統的完善。不利的一方面在於，過度拓展無關的征信資訊，將造成社會資源的巨大浪費，投入產出比不理想。同時，過度的無關的征信資訊，反而將弱化征信系統的準確性，造成無關的誤差干擾，進而對某些人群產生不利的征信影響。”何南野稱。

對於應如何防範信用機制被濫用？何南野認為，一是央行征信系統應強化對征信要素的研究，注重對關鍵征信要素的提取，而非強求面面俱到，以提升征信系統的中立性和準確性，提升投入產出比。二是監管部門對納入征信系統的行為資訊要進行充分的論證，防止無關的征信資訊、有可能對公眾信用進行誤導的資訊、難以界定的征信資訊被納入征信系統。三是對某些納入征信系統的涉及民生的征信信息，應提供給民眾充分的申訴管道，要根據民眾的申訴理由，考慮一些非客觀因素，最終做出對征信資訊的維持或更改行為。

北京市市長陳吉寧在北京人大會議上作政府工作報告。陳吉寧稱，今年北京將保持房地產市場平穩健康發展。堅持「房住不炒」，進一步完善長效管理調控機制。完成商品住宅土地入庫６００公頃，建設籌集各類政策性住房４﹒５萬套。
他指，在重點產業園區周邊、軌道交通沿線，加快集體土地租貨住房建設，努力滿足在京就業創業人才、城市運行保障人員等租賃需求。進一步規範非居住建築改建租賃住房，穩定住房租賃市場秩序。優化共有產權住房分配政策。
擴大平房直管公房申請式改善、「共生院」改造試點範圍，更大力度實施危房和簡易樓改造，繼續造好棚戶區改造工作。大力推進老舊小區綜合整治，實現新開工８０個項目，老樓加裝電梯開工４００部以上、竣工２００部以上。

為穩定收息，不少投資者會選擇買入房地產信託基金（REITs）。宏利投資管理亞太房託投資專家黃惠敏表示，在選擇香港零售物業市場的房託基金時，會較偏好社區性商場，因為此類物業租金收入穩定性較高。她續稱，香港及新加坡上市的REITs有很強的往績（Track Record），而且股息率目前平均有5厘，屬頗吸引水平。

黃惠敏接受本報訪問時指出，近期香港零售銷售雖然錄得雙位數跌幅，但主要是珠寶和鐘錶等類別受影響較大，生活必需品和超市的銷售額仍然強韌，因此物業組合主要在民生社區，由本地消費所驅動的房託基金，收入穩定性更高。

她解釋，此類以社區物業為主的零售業房託基金，其租金收入與本地家庭收入有較高關聯性，減低受遊客消費減少等問題影響。而且，目前出租率高，減租壓力不大，反之商場通過資產增值，租金收入仍有提升空間，房託基金可為投資者帶來穩定回報。

由黃惠敏掌舵的亞太房地產投資信託產業基金，主要投資新加坡、香港及澳洲等市場。截至去年11月底止，持有的房託基金以零售業為主，佔比為32.82%。十大持股首位是領展（00823），持股佔比為8.97%。

中環寫字樓租金受壓

至於本港的寫字樓市場，黃惠敏相信在商業機構「去中環化」的趨勢下，或對中環寫字樓的租金增長帶來壓力，加上中環租金增長預期已反映在房託的估值上，相對看好在中環以外地區擁有寫字樓的房託基金。新加坡寫字樓市場方面，她認為在經濟增長放緩的壓力下，加上早年興起共享辦公室，如今對寫字樓需求已趨向飽和，都令新加坡辦公室需求減退。

不過，黃惠敏估計亞洲房地產市場最終要回歸至供求層面，由於供應有限， 將成為支撐租金的重要因素，有利亞洲市場租金以健康的水平增長，對於寫字樓市場前景不悲觀。

一手周末賣374戶 微跌6%

近月社會氣氛漸見緩和，大型新盤推售的銷情亦趨理想，新地（00016）天水圍Wetland Seasons Park過去周末進行次輪銷售，並延續本月4日首輪銷售旺勢，過去周六次輪推售335伙，再次取得近沽清成績，整個樓盤開售僅8天，便售出約690伙，為同系長沙灣南昌站上蓋項目匯璽III後，近3個月銷售速度最快的新盤。該項目氣勢如虹，發展商加快第2期的推售，預計最快本月內獲批售樓紙，計劃農曆新年後推售，提供699伙。Wetland Seasons Park亦力撐過去周末銷售成績，周末兩天（11日及12日）新盤共沽約374伙，較前周微跌6%，Wetland Seasons Park佔約87%。

售樓紙料月內批出

新地副董事總經理雷霆表示，Wetland Seasons Park次輪銷售錆情理想，該樓盤兩輪賣樓共沽逾690伙，佔整個項目700伙分層單位逾98%，可謂「2020首個紅盤」，項目套現約45億元。該樓盤尚有10幢洋房，料整個項目沽清後合共可套現約50億元，由於向隅客眾多，已申請售樓紙的第2期，預期有機會月內批出，農曆新年後推售。

新地代理總經理胡致遠說，第2期的名稱沿用Wetland Seasons Park，提供699伙，由於單位類型與1期相近，料售樓紙很快批出，該期數不設洋房，主打2房或以下單位。

Wetland Seasons Park周六次輪發售335伙，當中4伙洋房招標出售，其餘331伙以價單形式登場，胡致遠指出，次輪銷售共沽327伙，A組大手時段共售出逾60伙，最大手買家為一組家庭客，購入兩伙，涉資逾1930萬元；次輪銷售約20%為本區買家，約55%買家來自荃灣、青衣、屯門及元朗區，九龍區及港島區各佔10%，售出單位最高成交價約1580萬元，呎價最高17377元，均為該項目次高成交。

近3個月去貨最快項目

該樓盤由本月4日至11日，僅8天時間售出約690伙，為同系長沙灣匯璽III後，近3個月銷售速度最快的新盤。位於濕地公園路9號的Wetland Seasons Park提供710伙，實用面積296至1958方呎，預計明年3月底入伙。

過去周末其他新盤的銷情亦不俗，會德豐地產旗下將軍澳日出康城GRAND MARINI昨天共沽8伙，為周末銷情次佳的新盤，毗鄰MARINI亦售出4伙，12伙合計套現1.09億元；新地元朗PARK YOHO Napoli及屯門御半山II期分別售出6伙及4伙；新世界（00017）元朗瑧頤及長實（01113）深水埗愛海頌昨天分別連沽3伙，其他新盤僅沽1至2伙，總結過去周末2天，新盤共售出約374伙，較前周約398宗，按周跌約6%。

近期大手成交不絕，過去周末最矚目的為資本策略（00497）牽頭發展的渣甸山超級豪宅項目皇第，過去周六首度推出單位標售，為8樓及9樓複式單位，實用面積2846方呎，即日以1.76452億元連2個車位售出，呎價6.2萬元。

本港經濟和政治前景未明朗，有外籍客亦決意低價沽貨離場，韓籍投資者持有的東涌東堤灣畔3房戶，以每方呎9927元易手，呎價跌至該屋苑逾兩年低位；沙田第一城亦錄得本月第二宗造價跌穿500萬元的個案。業主叫價軟化，反有助交投回升，美聯物業統計的十大屋苑，過去周末（11日及12日）錄得15宗成交，較前周末（4日及5日）的7宗急漲1.1倍，屬去年10月下旬錄得22宗以來，近11個周末交投最旺。

美聯物業首席高級營業經理吳惠斌說，東涌東堤灣畔9座低層G室，實用面積821方呎3房戶，原業主去年8月以1200萬元放售，至10月減價至1100萬元，最終降價至815萬元成交，約5個月累積劈價385萬元（約32%），呎價僅9927元，屬於該屋苑近27個月呎價新低。

代理稱，原業主為韓籍投資者，更表明沽貨後會離港返韓，以其2016年的購入價625萬元計算，賬面仍獲利約190萬元（約30%）。

大圍名城傳平市價9%易手

市場盛傳大圍名城1期3座中層NA室，實用面積677方呎，3房間隔，以1000萬元售出，扣除內部轉讓後，料為該屋苑同類單位造價近兩年低位，呎價14771元，低市價約9%。原業主2010年以682.8萬元入市，賬面賺317.2萬元（約46%）。

至於沙田第一城則錄得今年第二宗造價跌穿500萬元的成交，美聯物業助理聯席董事黃錦瀚稱，最新一宗為41座低層E室，實用面積284方呎兩房戶，以499萬元售出，呎價17570元，原業主2014年以約316萬元購入該單位，賬面獲利183萬元（約58%）。

事實上，沙田第一城過去周末交投暢旺，美聯物業住宅部行政總裁布少明指出，十大屋苑過去兩天共有15宗成交，僅沙田第一城已佔5宗。

業主讓步 二手回暖

布少明預期，受惠中美貿易談判可望達成首階段協議，加上股市造好等，相信不少資金仍會投放在樓市，小陽春可望持續。

中原地產統計的十大屋苑，過去兩天則有10宗成交，創近10個周末最多，按月勁升2.3倍，該行亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，過去周末新盤熱銷，帶動樓市交投氣氛轉活，買家入市信心增強，加上二手業主見臨近農曆新年，叫價作出少少讓步，帶動二手轉旺，料短期內二手交投繼續活躍。

另外，資助房屋亦有單位造價回到3年前。祥益地產營業董事胡志偉指出，屯門公屋田景邨田裕樓低層2室，未補地價，實用面積443方呎，原圖則開放式設計，以「一字頭」180萬元售出，成為該屋邨同面積單位於2017年1月以來近3年造價低位，呎價4063元。原業主1999年以13.02萬元入市，勁賺166.98萬元（約12.8倍）。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，2019年共有5944宗純車位買賣註冊個案，較2018年的9565宗，按年急跌約37.9%，屬2009年錄得5577宗以來的10年低位。

以金額劃分，僅成交價逾300萬元的車位成交有所增加，由2018年的666宗，大增88.1%，至去年的1253宗；造價100萬元或以下的細價車位交投則急挫，去年只有1093宗，較2018年的2221宗急跌50.8%。

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，近年車位價格攀升，加上造價逾300萬元的純車位註冊量於去年顯著增加，故整體註冊金額只較2018年約183.1億元下跌約24.2%，至去年約138.7億元，屬2016年錄得約110.9億元以來近3年最少。

二手樓市走勢疲弱，小業主議價空間持續擴大，細價屋苑紛紛跌穿指標位。其中，沙田第一城2房單位半個月內兩度跌穿500萬關口；東涌東堤灣畔3房單位呎價跌穿1萬元，重回兩年前水平。

政府放寬按保樓價上限後，細價屋苑造價走勢變得疲弱，沙田第一城兩房單位短期兩度跌穿500萬元關口。美聯助理區域經理翁凱傑透露，沙田第一城41座極低層E室，實用284平方呎，原本叫價520萬元放盤，議價後以499萬元成交，呎價17,570元，是屋苑本月第2個成交價跌穿500萬元的個案。

不過值得注意的是，由於單位屬於極低層，景觀望巴士總站，會受行車噪音影響，質素並不理想，而銀行網上估價僅值479萬元；其次，本月初46座極低層D室，景觀及質素相若，以495萬成交，故新成交個案也算是市價水平。

其次，牛頭角得寶花園D座低層7室，實用面積282平方呎，上月推出市場放售，當時叫價520萬元，累減48萬後以472萬易手，呎價約16,738元。同區淘大花園M座低層1室，實用面積356平方呎，原業主於10月中放盤叫價600萬，最終減價至505萬易手，呎價14,185元，屬近1年以來新低價成交。

議價擴刺激 10大屋苑交投好轉

另外，市場消息透露，東涌東堤灣畔9座低層G室，實用面積821平方呎，屬於3房連工人房間隔，業主為韓國籍投資客，去年8月放盤叫價1,200萬元，受社會爭議影響多次調整叫價，最終昨日以815萬元易手，呎價9,927元，是屋苑近兩年來呎價首次跌穿1萬元關口。據悉，原業主於2016年以約625萬元購入單位，持貨3年餘，是次沽貨帳面仍獲利190萬元離場。

再者，大圍名城1期3座高層NA室，實用面積677平方呎，去年10月以1,220萬元放盤，累減220萬後，以1,000萬元易手，較銀行網上估值1,207萬元低17%。2018年高峰期同類單位造價高達1,320萬元，是次比高位回落320萬元，跌幅24%，重返2017年水平。

事實上，在業主擴大議價空間的刺激下，過去周六、日10大屋苑交投明顯好轉，綜合4大地產代理統計數據顯示，10大屋苑錄得約10至15宗買賣（代理統計屋苑稍有不同），屬於近兩個月來最旺的周末。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑認為，新盤熱賣，帶動樓市交投氣氛轉活，買家入市信心增強，買家為趕過年前偷步入市，料短期內二手交投將繼續活躍。

美聯物業住宅部行政總裁布少明更認為，受惠貿易戰首階段協議達成，股市造好，加上央行降準等利好因素帶動，預期不少資金仍會投放在樓市，小陽春將可望持續。