業界：「漁翁得利」

武漢肺炎疫情人人自危，連帶影響民眾看屋意願，但台中建商透露，即便案場來客量降低，但受惠於台商因疫情無法返回中國的狀況下，反而促進房市成交量。《蘋果》向各案場確認，寶輝建設旗下案場每天來客3~4組，豪宅案寶輝大隱也有成交，大陸建設旗下豪宅案大陸宝格、大陸格，春節期間賣出4戶，總額約2.5億元，業界分析，台中房市為自住需求，加之品牌建商受信賴，使春節期間的成交量依然能夠繼續維持，「算是一個漁翁得利的狀態」。

台中不具名上市櫃建商向《蘋果》透露，中國疫情的大爆發，造成不少台商無法返回中國開工，反而促進建案成交量，知名豪宅案像是聯聚建設在7期的推案、寶輝在7期的預告新案、太子咸亨等，就相當受台商們歡迎，使春節期間的成交量依然能夠繼續維持、沒有降低，「算是一個漁翁得利的狀態」。

大陸建設成交2.5億元
寶輝方面表示，這幾天每天都還是有3~4組客人來看屋，而真正有成交的則是總價逾2500萬元的豪宅案「寶輝大隱」，此外「大陸宝格」、「大陸格」這2大豪宅案，春節期間更有4戶總額約2.5億元的驚人成交。敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖則透露，聽聞總價約5600萬元的銳豐悅觀，在春節期間也有台商成交，而台中7期商辦，甚至傳出台商以破億的金額買下一整層高樓層辦公空間。

蔡鴻霖指出，整體交易量比起往年春節期間算是略微降低，不過過年期間，像是富宇建設、達麗建設的案子，民眾預約看屋狀況也都很踴躍，海線的遠雄建設來客量在春節期間甚至高達400組、成交戶數達20戶，總銷售金額達1.5億元，開出新春好成績。

台中受影響較台北小
根據該不具名建商觀察，台中各案場的來客數沒有明顯因開工和肺炎的影響而下降，他表示：「台中市各案場受到的影響，肯定會比台北小很多，因為台北是一個國際化的城市，來台投資房產的外籍人士相當多，台中則多以自住客或國內投資客為主，因武漢肺炎的關係，會盡量避免出國，所以北部建商在這波生意受到影響，是難以避免的。」

買方預期跌價看屋增
台灣房屋智庫經理陳炳辰指出，不少買方仍預期將重演當年SARS房市下探行情，確實讓一線業務感受看屋量增，尤其在相對避險的低總價產品，詢問度與看屋量都有所提升。而疫情影響整體經濟情勢，反彰顯不動產投資價值，目前仍處溫和的國內房價水準，對於不少專業投資者確實是相當好的進場時機。

南台中最大的老國宅造鎮案「永和國宅」，屋齡逾40年，有著近200戶住家，戶戶主力總價300~400萬元，為當地最低總價的集合式住宅，去年有社區人士發起都市更新問卷調查，不過當地里長說，都更程序走完動輒要10年，程序時間長、不確定性高，現階段住戶參與度不高，還須溝通。

住戶接獲問卷怕有詐
近期1名年過50歲的沈先生，因自家接獲通知問卷「是否有參與都更的意願」，怕其中有詐、以為簽署同意就要參加，詢問相關流程是否正確。記者循線詢問台中市南區永和里長李起綸說：「這僅是都更前期的問卷調查，但因都更程序走完要10年，住戶參與度也不高，目前已先擱置。」李起綸指出，由於中南部民辦都更案例少之又少，因此民眾常常對流程及權益毫無所悉。

「永和國宅」主力小坪數20~30坪、低總價300~400萬元，李起綸表示，由於社區公寓已經40多年，許多地方早已不堪使用，如地下防空避難室剝落，不少屋舍也有嚴重滲漏水情形，去年中便找來建商評估都更一事，不過發出去的問券半年僅回收20份、僅有5份同意，也因此建商興趣缺缺，目前不了了之。

台中都發局都市更新科指出，目前最大問題是前期溝通整合，因為老舊大樓多無管委會設置，因此先整合初步意見後，建議可成立都市更新會，再集合所有住戶進行協商。

住商不動產南區愛買加盟店業務經理謝家欣指出，如果是由建商收購整合，速度會比較快，不過台中目前可開發土地充裕，這類即便地段優越，鄰近上萬坪綠地公園，但因整合太困難棘手，較難以吸引建商進駐。

新北市危老重建與都更條例在適用範圍、程序、獎勵補助等各有不同，危老核准速度快、容積獎勵最高40％，但申請期間只到今年5月9日，建商趕送件。

新北市都市更新處主秘李擇仁表示，危老條例與都更條例有3個差異處，包含基地條件、容積獎勵及同意比例。若要申請都更條例，土地面積須達500平方公尺（約151.25坪）、容積獎勵不得超過法定容積1.5倍，且獎勵值須經都更審議，但只要多數住戶同意就能進行都更。

而危老條例儘管需要100％土地及建物所有權人同意，但只要房屋結構安全評估未達最低等級、屋齡逾30年、耐震標準未達標並不具電梯及改善效益，就能申請，容積獎勵除原有30％外，至今年5月9日止10％時程容積獎勵，最高可達40％，且不須經過審議。

李擇仁表示，都更條例遇到最大的困難點，在於土地面積限制以及住戶整合問題，且申辦程序冗長需耗時約2年，若遇到釘子戶不願搬遷，更是遙遙無期。

因此，若遇到申請都更案件遲遲無法審核通過，為加速都更程序，會建議將大型都更案拆成小型基地改申請危老重建，不僅能快速解決危險級老舊建物問題，還能改善住戶居家及環境品質，目前危老申請案件達130件、核准110件。

武漢肺炎疫情蔓延多國，對全球金融消費、股市造成一波衝擊，連帶波及台灣房市，成了今年首隻「黑天鵝」，面對即將迎來的329檔期，建商坦言「目前正在觀察中」，並稱雖然房價不可能如SARS時跌到低點，但「銷售天數拉長，議價空間也會隨之增加。」

從去年建物買賣移轉棟數站上30萬棟看來，可說是房市旺年，各界一致看好今年有望再創新高，然而年初爆發武漢肺炎，成為今年房市首隻「黑天鵝」。甲山林廣告總經理張境在表示，往年開春看屋來客會多20∼30%，今年就少了這些人潮，民眾不願意出來，市場難免因此萎縮。天時地利不動產顧問公司總經理張欣民則認為，若疫情持續半年以上，可能出現交易空窗期，屆時勢必衝擊房市。

上半年觀望氣氛濃
大台中不動產商業開發同業公會理事長王至亮指出，目前各大案場來客數確實有下降，業者也都做好防疫相關措施，口罩、酒精、測體溫幾乎成基本配備，每天都會進行例行消毒，不過畢竟看屋變得更麻煩，經濟衝擊也未明，短期看屋量、買氣確實會減少。

觀察疫情發酵後的近2周房市，宏普建設副總經理游武龍指出，「目前買賣雙方都在觀察後續發展，預估第1、2季觀望氣氛濃厚。」面對329檔期即將到來，他認為若疫情穩定控制，房市仍備受看好，但武漢肺炎影響的不只有台灣，後續走勢還得看全球性的金融、股市及消費狀況而定。

王至亮判斷，疫情直接衝擊的是第1季全台房市表現，已聽聞部分個案延後，待疫情暫緩再推出，也不急著329檔期推案，且因去年全台不動產交易破30萬戶，光是台中推案量就突破2800億元，市場熱度相對高，本來就會暫時冷卻。
疫情干擾房市，不免教人聯想到SARS當年，房價出現20年來最低點，此次也有許多購屋者盼能危機入市。對此，游武龍說明，有別於SARS時期，現在利率低、剛性需求出籠，加上原物料價格上漲，房價往下走的機率不高，「但從未成交比來看，一旦銷售天數拉長，議價空間也會隨之增加。」

房市可望先蹲後跳
不過王至亮對於議價空間隨之擴大的狀況持反對看法，理由是內需市場以基本盤為主，如人口紅利、低利率等狀態不變，另外工資成本、土地價格也處於高點，因此市場讓價機會不高。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔也指出，當年發生SARS因各單位沒有經驗，且房地產早已處於低點、景氣已不佳，導致碰到重大疫情後市場便直接下跌，隨後很快就回神反彈。這次由於大家都有心理準備，所以短期房市信心、買氣雖有衝擊，但因為房地產屬後期指標，價格反映不會太快太明顯，反而是市場一轉好，先蹲後跳速度相當快，因此重點還是要看疫情延燒狀況。

張欣民從去年成交價量皆走揚的狀況來看，今年即使跌價也不會到低點，且市場上「追漲不追跌」，若賣方此時主動降幅，買方觀望態度會更明顯，買氣反而因此慘澹，想趁機低價買進幾乎不可能。

現階段台灣疫情並未擴張，張境在指出，整體成交狀況就跟年前差不多，國內目前未陷入膠著，且這2天民眾恐慌心理降低不少，股市也止跌回升，「雖然初期銷況、看屋人潮微幅下滑，但只是短期影響。」接下來只要疫情控制得宜、買方心理安定，房市價量仍會溫和上漲。

台中市今年太平、南屯接連有社會住宅完工，共可提供490戶，其中首座民間回饋社會住宅「南屯區精科樂活好宅」，總戶數達190戶，從前天到今天共3天開放民眾自由參觀，首日便吸引上百組民眾看屋，目前送件申請超過500件，但與原本預估應有千件申請量的熱絡程度有差，推測是受武漢肺炎疫情影響，故延長申請時間至2月24日。

首年最低租金不到6000元
台中住宅發展工程處自2月7日起，連3天的上午10時至下午16時，開放民眾參觀南屯精科社宅大廳、各房型及無障礙房，不少民眾前來看屋，截至2月6日申請送件量513件。

台中市住宅發展工程處社宅企劃科科長楊夢樵坦言，申請狀況較過往單一社宅達上千件申請量、中籤率11%相比，熱絡程度有落差，應是短期疫情影響或民眾租金考量，因此特別延長申請期限，讓更多人可留意訊息，市府也將持續評估社宅用地。

南屯精科社宅位嶺東文山三街、保安10街口，鄰近嶺東商圈及精科公園，生活機能不錯，附近住戶陳先生說：「社會住宅能夠帶動區域人口發展，只不過這邊半山腰，冬天風較大，買東西都要騎車，不過住起來還算不錯。」

該社宅為新業建設興建的勞工住宅，其中1棟分回政府作純租不售社宅，全棟規劃地下3層、地上14層，公共空間設計無障礙進出空間，每3層樓有複層式公共露台，地上1∼2樓設有托嬰中心、社會服務站等設施，住宅規劃1房型13∼19坪、2房型21∼31坪及3房型35∼36坪。

社宅格局採「大廳小房」配置，室內標準配備包括冷氣、廚具、衛浴設備、單人或雙人床箱、衣櫃、窗簾及燈具等家具家電，首年1房最低租金5900元。

北屯區是近年台中市淨移入人口數最大的區域，根據統計，人口總數逾28萬人，其中光是廍子里，在廍子重劃區購屋民眾大量遷入下，人口數便佔了全區36%。為解決人口爆炸的學區問題，台中市府在景賢路、環中路口興建廍子國小，佔地近6000坪，目前已完工，將於今年度開始招生，料將為當地帶來新的就業機會及購屋族群。

新案多價格低吸睛
根據內政部統計，北屯區去年12月單一月份人口就增加309人，總數達28萬3621人，其中廍子里就佔了36%，單月人口增加112人。廍子里之所以受外來族群歡迎，是該區為大肚山以東房價最低的廍子重劃區，不少新大樓房價都在1字頭，且鄰近台74線，吸引大量「新移民」湧入，特別是首購族群。

這些遷入北屯的新居民，孩子多就讀當地的軍功國小，但軍功國小已有53個班、1498名學生，學校幾乎被「擠爆」，因此另在當地蓋座廍子國小，以緩解人口壓力。

永慶不動產十期新光加盟店店協理洪胤書表示，廍子國小預計於今年暑假後正式招生，最近便接洽到1名買方為準備來廍子國小任教的老師，購買約55坪3房新建案，總價約1100萬元，預期不只會有更多教職員來當地購屋，有學區考量的小家庭，也可能考慮在該區買新房。

此外，由於北屯區新案多、價格低、交通便利，還有豐富綠地機能，洪胤書表示，因為北屯空氣品質比市中心或者工業區好很多，公園綠地多，還有大坑風景區，「所以會選擇住在這邊的，多是喜歡或者嚮往綠地機能的人，也是吸引這些外來族群遷入的一大誘因。」

房市回溫之際，豪宅市場陸續傳出高價交易，但檢視近年豪宅交易中，不少建商買回自家作品，包括實價登錄日前揭露，淡水第一豪宅「天境ellipse360」兩筆交易，總價合計4.4億元，均由南國建設楊家買回。房仲業者分析，買回的自家建案除對作品有信心，也有定錨社區身價的作用。

實價登錄日前揭露，去年10月淡水第一豪宅「天境ellipse360」，交易34樓、31樓兩筆高樓層毛胚屋，總價合計4.4億元，是由南國建設楊家以兩家投資公司名義買回。

台灣房屋智庫經理陳炳辰表示，這類建商買下自家作品案例，若是價格非創下社區新高，則是建商認定社區應有行情，進而達到定錨作用，像是此筆交易「天境ellipse360」高樓層戶單價為84.4萬元，寫下社區高樓層8字頭行情。

此外，去年8月華固建設董事長鍾榮昌以太太李桃珍及鍾山投資名義，買下松山區豪宅「華固名鑄」頂樓二戶，總價達5.87億元，拆算車位後每坪單價225萬元，也為該案寫下身價。地產業者指出，董座買自家建案，代表對品質掛保證，可為消費者帶來信心。

確實建商購置自家豪宅，除了彰顯對自有產品的信心，更不脫為社區身價定錨，像是2013年潤泰集團總裁尹衍樑以8.8億元、每坪260萬元，買下「松濤苑」頂樓戶後，後來戶戶揭露都保持單價250萬元以上。

陳炳辰指出，此舉讓後來的交易價格受惠恆溫，像是作為事務所使用的「欣翰士林官邸」，也曾傳出欣翰董事賈文中以單價100萬元、120萬元買回相挺，即便該案仍有作為商業使用爭議，但去年4樓戶交易還是成功定錨在百萬身價。

不過買回豪宅偶有落漆狀況，房仲業者分析，護盤失利除了建案本身規劃，進場時機也是關鍵，如在高點進場護盤後，隨即面臨2016年房地合一稅上路，重挫豪宅買氣，護盤作用有限。

新冠肺炎疫情持續蔓延，開春後屋主信心開始轉弱。根據屋比房屋調查網路待售物件的新增數量，開春後一周待售住宅新增了5,003件，比起去年平均每周約有3,063件，增加超過六成，疫情未來影響時間及層面仍難預估，但已讓部分屋主信心鬆動，降價求售。

屋比房屋調查顯示，去年全年平均每周新釋出量約3,063件，新冠肺炎首例確診前七天（1/14~20）新增待售住宅為1,734件，在首例確診後七天（1/21~27）新增量為2013件，新春開工後一周（1/30~2/5）則新增了5,003件，年後短線賣壓明顯大幅增加。

專家分析，除了新春開工的季節性因素造成短線賣壓大幅增加，疫情也是造成賣方信心鬆動的主因。

從待售住宅平均開價來看，全台住宅從疫情爆發前的每坪平均開價32.7萬，到開工後一周僅剩下每坪31.2萬元，開價跌幅約5%左右，顯見部分屋主心態出現鬆動，願意降價出售的動作非常明顯。

屋比房屋總經理葉國華表示，去年全台房市受惠於台商回流引爆、自住買盤出籠等利多激勵，迎來一波不錯的買氣，不僅建物買賣移轉棟數攀上代表復甦的30萬棟門檻，屋主信心開始轉強，議價空間縮減、開價緩步走揚，不過年前疫情爆發，傳播速度和影響層面都不在2003年的SARS之下，住宅短線賣壓大增，且新增物件價格調降，疫情延燒已反應在房市屋主信心上。

葉國華指出，這波新冠肺炎對於房市短期衝擊難免，短線買氣可能出現下滑，疫情若能在第二季獲得明顯控制，對房市影響將相當有限，預估2020年房市「先蹲後跳」機會不小。

而對於購屋者來說，若看好去年台商回流投資引爆將拉升未來台灣經濟復甦力道，不妨可趁目前屋主信心偏弱，進場看屋議價，也許將有撿便宜、買到低價的可能。

綜觀去年2019年房市，2018年以來表現已優於前年，而全台房市呈現「愈南愈熱」的局面，以目前現況而言，台南房市增長平均23％，是全台成長最多，而台南房價基期位居六都最低，所以上漲空間比較大。遠雄建設2016年起遠征台南，推案連三發，繼「遠雄新源邸」及「遠雄安南町」快速完銷後，台南超強買盤力道，讓今年開案即進入完銷倒數的「遠雄頂美」，銷售之速度稱霸台南。

遠雄房地產總經理張麗蓉表示：「遠雄在來到台南正式推案前，共歷經十年的準備，台南在六都中最獨特的文化風景、以及人文價值，是一個適合人們作夢、幹活、戀愛、結婚、悠然過活的地方，有著難以取代的生活方式與悠閒感受，房市也因此而活絡，其中，又以中西區為重點發展區域。」　坐落在台南中西區地王的「遠雄頂美」基地，為中西區難得的小坪數，高樓往西看台江國家公園、安平出海口、傍晚夕陽，往東有市區美麗景色；樓高22層，37至45坪，合計四間店面共203戶，一層四戶，戶戶邊間，有良好採光通風，成為中西區稀有規劃，頗獲得在地換屋族、首換小家庭的青睞。

根據遠雄頂美行銷協理楊士瑩表示：「中西區因地段好、機能強，新屋房價屢創新高，加上商圈成熟，生活機能便利，區域內優質學區多，近年來規劃許多座公園綠地，地段上可是核心中的核心，而遠雄憑藉51年的資歷，更有不少大型造鎮經驗的成功案例如：三峽北大特區、林口、新莊等，『遠雄頂美』是台南眾多建商中唯一提供5525的保固訴求，也就是5年防水保固、5年地壁磚保固、25年結構保固，比內政部規定的結構15年多了10年的保固，主要是讓購屋者買的安心，住的放心」。

高雄房市展現成長力道，信義房屋最新公布2019年第4季房價指數，高雄市創下歷年新高紀錄，上櫃建商永信（5508）、聯上持續深耕首購市場，後市前景看旺。

法人表示，高雄房市剛性需求維持不墜，預售案銷售情況加溫，但相對凸顯供過於求問題將浮上檯面。

信義房屋指出，高雄與台中是去年第4季是房價成長表現最好城市，主要是房價所得比提升，對當地民眾來說，不論是家庭平均年收入，還是住房平均價格，都讓當地民眾願意進場購屋。

其中高雄房價指數季成長6.6%，主因是高雄在去年第3季時房價基期較低，當時多成交低總價、低單價的產品，因此拉低整體房價，但是到第4季時，高雄的重劃區成交不少新成屋，價格相對較高，也因此提升整體第4季房價指數。

法人分析，高雄房市有起色，首購族大量進場是關因素，永信、聯上等上櫃建商長期強化首購市場，前景受到注目。

永信建設今年可售案量上看百億元，在手案能包括明頂大鎮二期、松青大鎮及韻綠等，為達成業績目標，對建案的布局謹慎具節奏感，目前正在興建中的案子包括光華青年路大樓，左營果貿、鳳山福誠、仁武及小港共五處，多數是先建後售。

來買房嗎？房貸利率又下降了。

近日，融360大資料研究院對全國35個重點城市房貸利率監測資料顯示，2020年1月全國首套房貸款和二套房平均利率連續2個月下降，分別為5.51%和5.82%，分別環比下降1BP和2BP。

值得一提的是，一線城市北上廣深的首套房利率也悉數下調了，尤其是上海首套房貸款平均利率環比下調5BP後，首套房貸利率低至4.82%，創兩年半歷史新低，也幾乎是全國首套房利率最低的城市，而首套房貸利率最高的城市為廣西南寧市，高達6.27%。

舉個例子：在上海和南寧買一套價值500萬的房子，首付三成後，貸款350萬後，選擇等額本息按揭20年，在南寧市和上海市付出的利息成本分別為265萬元和196萬元，南寧買房付出的利息比上海高出69萬元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房貸利率下調能夠繼續刺激購房者需求，減少購房者壓力，加之央行此前連續兩日逆回購1.7萬億，市場環境將進一步寬鬆，有利於穩定市場預期。

平均利率連續2個月下調

2020年房貸利率開年走低。

融360|簡普科技大資料研究院對全國35個重點城市房貸利率的監測資料顯示，2020年1月（資料獲取期為2019年12月20日-2020年1月19日），全國首套房貸款平均利率為5.51%，環比下降1BP，為5年期LPR加點71BP；二套房貸款平均利率為5.82%，環比下降2BP，為5年期LPR加點102BP。

實際上，在2019年12月，由於2019年11月20日發佈的作為新發放房貸利率參考依據的5年期LPR迎來首次下調，帶動了全國房貸利率連漲半年後的略微下降。

2019年12月當月，全國首套房貸款平均利率5.52%，環比下降1BP；二套房貸款平均利率為5.84%，環比下降1BP，這也意味著全國首套房和二套房貸款平均利率出現兩連降。



易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對券商中國記者表示，房貸利率下降有多方面原因，一方面，市場流動性比較寬鬆，包括央行降准的系列政策，使得商業銀行可貸款額度規模更大，利率出現下降；另一方面與整個市場影響有關係，包括LPR下調等使得資金成本也有所下降，房貸利率隨之下調。

上海房貸利率創兩年半新低

就全國而言，城市之間房貸利率存在差異，不過總體基調均以下調為主，尤其是一線城市中的上海首套房貸利率更是創下兩年半新低。

監測資料顯示，2020年1月，20個城市首套房貸款利率環比有所下調，其中7個城市的下降幅度超過5個BP，哈爾濱更是環比下降23個BP；11個城市首套房貸款利率水準有所上漲，無錫的上漲幅度最大，為5個BP。

就一線城市而言，2020年1月，一線城市北上廣深的首套房貸款利率悉數下調。其中，北京環比再下調1BP，廣州環比下調4BP，上海和深圳的首套房貸款平均利率均環比下調5個BP，下調後上海首套房貸款利率低至4.82%，創近兩年半來歷史新低。



同時，在二線城市中，2020年1月，有5個城市的首套房貸款利率降幅超5個BP，哈爾濱首套房貸款利率降至5.21%，環比下調幅度高達23BP；利率上漲城市的變化幅度則都比較小，其中無錫上漲幅度最大，為5個BP。



“相對來說，部分城市例如無錫、南寧、蘇州、鄭州貸款利率還是比較高的，與當地嚴調控的房地產政策密切相關。”嚴躍進表示，而多個城市房貸利率下調，尤其是此前貸款利率越高的城市，下降的幅度可能更大。

這十城房貸利率最高

更值得關注的是，全國41個受監測重點城市的房貸利率排名，其中，上海首套房貸利率創兩年半新低達到4.82%，而全國首套房貸利率最高的城市竟是廣西南寧市，達到6.27%，比上海的首套房利率高出145個BP。

這意味著，在上海和南寧買一套價值500萬的房子，首付三成後，貸款350萬後，選擇等額本息按揭20年，在南寧市和上海市付出的利息成本分別為265萬元和196萬元，這意味著南寧買房付出的利息比上海高出69萬元。

2月3日，央行發佈公告，為了對沖公開市場逆回購到期和金融市場資金集中到期等因素的影響，維護疫情防控特殊時期銀行體系流動性合理充裕，以利率招標方式開展了9000億元的7天期逆回購和3000億元的14天期逆回購操作，且中標利率與上次相比均下調了10個BP。

“央行此次投放的流動性超預期，後期大概率MLF利率水準也會下調，進而帶來LPR下行，”融360大資料研究院研究員李萬賦認為，因此，綜合因城施策、LPR下行預期以及銀行年初充足的信貸額度等多方面因素，短期內房貸利率水準仍可能會維持平穩緩慢下降的趨勢。

2020年立春已過，但房企的春天，沒有到來。

疫情之下，全國超百座城市倡議或要求暫停開放售樓處。輾轉至線上蓄客的房企陷入被動局面。

國家衛健委2月6日通報，2月5日0~24時，31個省（自治區、直轄市）和新疆生產建設兵團報告新增確診病例3694例，累計報告確診病例28018例。

作為華中地區的中心城市，武漢在過去數年裡都是眾多全國性房企佈局的核心城市。第一財經記者梳理發現，全國前二十強房企，湖北省銷售額占全國銷售額比基本維持在4%~6%之間。即使比例較低的融創中國（01918.HK），也在2019年接連大手筆“掃貨”補倉，將武漢納入重點戰略城市。

一場疫情給住房銷售按下了暫緩鍵，也讓現金流緊張的民營房企首當其衝陷入困境。大手筆加倉的房企短期內也將因為巨量資金沉澱於此，而飽受資金鏈困擾。

儘管數位受訪者認為，剛需和改善需求只會遲到不會缺席，武漢城市基本面不改。但隨著疫情持續，一季度房企業績受影響幾乎是受訪者共識，3月份更被視為上半年業績能否修復的分水嶺。

當然，能給予當下房企希望曙光的還有來自金融財政、地產監管、融資等方面的寬鬆預期。

必爭之地

2019年，全國房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款分別同比下降11.4%、8.7%，武漢仍實現了全年供應建面、成交建面、成交樓面均價等房地產開發各項指標的逆勢增長。

以土地出讓金為例，綜合中國指數研究院、湖北中原研究部的資料來看，武漢這一指標近年持續攀升，2019年錄得超1600億元，是僅次於杭州、蘇州的全國第三大熱點二線城市。住房銷售套數與銷售面積連續9年位居全國前三。

從各大房企的舉動也可管窺武漢市場的重要性。

早在2009年以前，萬科（000002.SZ /02202.HK）、保利發展（600048.SH）、金地集團（600383.SZ）、華潤置地（01109.HK）、中國恆大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）等一線房企便相繼入駐武漢。尤其是近五六年間，武漢大力發展電子資訊、智慧製造裝備、汽車等持續推動產業結構轉型升級，降低落戶門檻及購房要求， 百萬大學生留漢創業就業等，通過組合拳策略提升城市綜合競爭力。中梁控股（02772.HK）、正商集團、融信中國(03301.HK)、建發股份(600153.SH)等一批新面孔陸續亮相湖北。

綜合多個機構2019年度資料，並參照克而瑞“2019年中國房地產企業銷售榜TOP200”來看，全國前二十強房企，湖北省銷售額占比基本維持在4%~6%之間。比例較低的有融創中國，為1.72%；相對較高的有碧桂園、保利發展、金地集團。

本地房企雖然銷售金額整體低於全國性房企，但銷售比重較高。其中，奧山控股、福星惠譽為代表的本地民營房企，來自本省的銷售比重均超過40%。2019年，也屬於武漢房地產市場升溫之年。

武漢曾在2018年出臺歷史最嚴限價政策，導致土拍市場流拍、延期現象頻現。伴隨時間對政策的“消化”，推行用地預申請模式等，本就覬覦該市場的房企在2019年大手筆補倉。這方面的代表企業有融創中國、華夏幸福（600340.SH）等。

融創中國在2019年以單獨或者聯合體等形式在武漢“掃貨”超十幅地塊，耗資超234.4億元。

華夏幸福以116億元的底價競得武漢兩宗地塊的土地使用權。這是華夏幸福2019年新增的首個“商業辦公項目”，更是南方總部在二級市場的首個項目，擬建金融中心。而這兩宗地塊臨近武漢超高地標綠地中心。

類似的還有美的置業（03990.HK），於2019年首次進入湖北市場，便耗資超50億元在武漢拿地，屬於少見的手筆。

“北上廣深拿地越來越難，類似于武漢、成都、杭州、重慶這樣的強二線城市可以說是前三十強房企的必爭之地，也是必須守住的市場。”一家房企的華中地區負責人士表示，房企無論是拼規模還是拼盈利，武漢都算得上房企進行區域佈局的優質棋子。

超過60家百強房企進駐武漢，一方面，房企在武漢拿地的難度水漲船高；另一方面，也促使更多寄望進入華中市場的房企向武漢郊區、武漢周邊、湖北其他城市下沉。

以擅長打造和運營金融總部經濟區的開發商金融街（000402.SZ）為例，幾乎未曾缺席武漢土拍，但也僅能落子武漢市江夏區等郊區地塊。中國恆大、綠地控股、中梁控股等均在湖北鄂州、隨州、黃岡等四五線城市展開佈局。

寄望三月“翻盤”

突然來襲的疫情迫使疫情重災區湖北省內交通、商業、娛樂等全線停止。合肥、福州、南京、杭州等超過100個城市倡議或要求暫停開放售樓處。房企錯失春節後至元宵節的返鄉置業、旅遊市鎮置業的重要視窗期。

多家佈局湖北省的房企告訴第一財經記者，疫情當前，員工安全防護成首要任務，該停的工作必須停。據悉，絕大多數房企首先關閉售樓部的區域，便是湖北。

“目前，一方面是保證公司員工尤其是疫區員工人身安全；另一方面，盡可能地通過捐款、捐物幫助疫區渡過難關。”融創中國內部人士表示。

除了捐款捐物、對租戶減租免租，在多個省份推遲返工回應下，中國恆大等多個房企均將員工開工日期再度予以延後。

碧桂園、融創中國、綠城控股等房企正通過線上管道獲客。但業內普遍認為，房子與其他商品差異化大、線下購房屬客戶習慣等，線上售房轉化率低，售房效果並不明顯。房企的銷售普遍陷入被動局面。

以“湖北市場的銷售額排名靠前，但相比於長三角、珠三角市場在公司業績‘盤子’的分量來說，湖北市場重要性靠後”，對於武漢等樓市長遠基本面整體看好的保利發展人士也直言，“疫情的衝擊是全行業性質的”。

克而瑞新近公佈的2020年1月百強房企銷售額，除萬科、金地集團、金科股份（000656.SZ）等實現正增長，銷售增速整體下行。

“1、2月歷來是房企的銷售淡季，前兩月銷售額大概占全年10%。疫情引發的停售對2月影響最大，今年三四月的‘小陽春’大概率泡湯。” 華南地區一家房企行銷人員表示。

中指市場研究總監曹晶晶也表達了類似觀點。“相比於SARS時期，當下GDP增速趨緩、行業市場規模繼續大幅增長的動力明顯減弱、房地產市場監管政策基本面更嚴格，這次的疫情對市場的影響會大一些。”

幾乎多位受訪企業和業內人士均將3月視為能否改變上半年銷售局面的關鍵點。

“一季度中3月份為傳統旺季，占一季度銷售額接近一半。如果疫情3月仍未解除，上半年估計銷售額很難修復。”一家佈局湖北地區的房企董秘辦人士透露，公司目前也是根據疫情動態調整對應的經營決策，動態跟進評估疫情可能對公司業績產生的影響。

受疫情影響，諸多新問題接踵而來。中指企業事業部總經理白彥軍指出，比如，房企開工的節奏和時間延後，交付項目也會延後，這幾乎是全行業不可回避的問題。同時，線上蓄客如何實現線下轉化，也是房企當前需要攻克的核心難題。

高債房企進一步承壓

至2019年末，資金緊張已然是困擾房地產行業的首要問題。疫情當前，本就現金流吃緊的房企不得不直面更殘酷的資金鏈挑戰。

天風地產根據2019H1報表資料，32家典型房企的現金/短債覆蓋倍數72%，自由現金流/短債為-18%。總體而言，房企短債償債能力不強。

白彥軍指出，若疫情持續，民營房企短期現金流會受到比較明顯的影響，接連而來的還有股價的波動、全年房屋竣工和交付面積的下降、股權質押難題等。

換言之，短期負債較高的民營房企將成為疫情衝擊的首輪對象。具體到湖北市場來看，諸如以奧山控股為代表的本地中小民營房企，其抗風險能力整體較弱。此前公佈的招股書顯示，淨資本負債比率2016-2018年分別錄得316.5%、568.9%和283.1%。

此外，2019年武漢土地市場“大贏家”的融創，及大手筆拿地的華夏幸福、美的置業等企業，項目沉澱在手中短期內難以回籠現金，對區域公司的短期資金鏈也將構成挑戰。因為在業內人士看來，鑒於疫情對當地居民造成的心理創傷較大，武漢以及湖北的房地產市場信心恢復，將慢於其他省市。

華髮股份人士表示，由於線下售樓處關閉，整個行業一季度業績料都會受到影響，“一方面，公司要看疫情的進展；另一方面，公司後續復工之後會採取加推、促銷、加快現金回款等其他方式對沖疫情的影響。”

而放眼到中長期來看，數位受訪人士對於武漢在內的湖北市場保持著相對樂觀的態度。

“長期還是要看城市基本面。相比于重慶、成都等二線城市來說，產業基礎不遜色的武漢，人口基數大且大學生群體超百萬，近年留漢的大學生人數成遞增之勢，剛需和改善需求旺盛。”華髮股份人士表示，只要武漢城市基本面沒有變化，居民的需求只會延後，不會消失。

作為對資金端、政策端高度敏感的行業，能夠緩解房企憂慮的另一塊壓艙石，或許是金融財政、地產監管等方面的寬鬆預期。例如，央行近兩日投放流動性累計達1.7萬億元，也給予了部分房企信心加持。

“當前疫情背景下，一些高周轉的企業也會面臨比較大的資金問題，建議房企積極回應政策，做好預案。” 白彥軍續稱。

喜憂參半的是，中國恆大、融創中國、龍湖集團、碧桂園、新城控股等少數房企趕在2020年1月視窗期累計發行超百億美元債。諸如，中國恆大於1月中旬一方面將A股上市期限延長一年；另一方面，又發行了60億美元票據。這為等待疫情散去，“春天”來臨的房企提供了騰挪的空間。

持續蔓延的武漢肺炎疫情衝擊市值43兆美元（約1300兆台幣）的大陸房地產市場。英國《金融時報》指出，疫情令許多建案延後銷售、投資者卻步；分析指出，這場衝擊可能使大陸首季GDP成長跌至4%。

高盛（Goldman Sachs）首席中國股票策略師劉勁津表示，從SARS和中東呼吸症候群（MERS）對大陸經濟的影響來看，房地產業將是受新型冠狀病毒打擊最嚴重的行業之一；估計中國房地產市場價值43兆美元，而最近幾周房地產銷售活動基本停止，目前還不清楚開發商什麼時候可以繼續售樓、蓋樓。

房地產業面臨新拐點

一些人估計，大陸房地產市場占其國內生產總值（GDP）的25%。多名分析人士表示，這場危機對大陸房地產市場的衝擊有可能將中國第1季的經濟成長率拉低至4%，這將使中國經濟成長率接近天安門事件後1990年全年3.9%的低點。

「在經歷了四年的上升期後，房地產業甚至在新型冠狀病毒來襲前就已經處於一個拐點。」麥格理資本（Macquarie Capital）首席中國經濟學家胡偉俊表示，房地產業的風險很高，而該行業是中國經濟最重要的一部分。麥格理預計，這場危機將使中國第1季的經濟成長率從去年第4季的6%降至4%。

惠譽預估，2020年第1季中國經濟增速將下滑至4%左右，而惠譽先前對第1季的增速預測為5.9%。即使2020年後期中國經濟增速有所回升，惠譽預測，2020年大陸全年經濟增速仍可能降至5.5%左右。

市場憂危機會有多久

武漢疫情造成大陸多城關閉公路及其他交通運輸工具，早在1月26日，第一批封城封路剛開始不久後，廣西等省分就推遲了新房銷售。

房地產仲介表示，許多潛在的購房者被禁止外出去看新房，或者害怕得不敢去看。「有錢人被嚇得要死，不敢在外面亂跑。」在北京工作的房地產經紀人Tina Yu表示，「沒人上班；建築工地都封閉了；影響肯定不小。」雖然北京市各單位職工可在2月10日正式復工，但Tina Yu表示，不能保證那時建築工地也會開工，如果疫情加重，潛在的購房者可能會在家中觀望更久。

不確定性是一些分析師最擔心的，「我們擔心的是這場危機將持續多久。」標普全球評級房地產評級團隊高級主管Christopher Yip表示，任何重大衝擊都可能導致房地產行業收縮；病毒每加劇肆虐一天，其消退的時間也會更長。

肺炎疫情持續，市建局的重建工作亦受影響，包括重建項目須押後宣布，而興建中的樓盤亦暫時停工，以至重建所需材料亦受內地廠房停工影響。
市建局行政總監韋志成透露，為了減少非必要的人際接觸，市建局暫緩凍結人口的家訪調查工作，因此相關重建項目的開展日期需要押後，而項目公布後連帶的公眾諮詢及政府審批工作、以至向受影響的業主作出收購及安置租戶等的時間，全部都需要順延。
同時，韋志成透露，市建局項目內有約８００名住宅租客和約２００名商舖租戶，研究適時推出進一步紓緩措施，減輕租戶的生活和經營負擔。

首創置業（０２８６８）公布，擬出資約１２﹒６８億元人幣組合夥企業，佔５０％股權，而合夥企業擬購買由該集團開發及預售的上海天閱濱江商業項目。
該集團指，該項目位於上海榆林路及楊浦區景星路及北外灘交匯處，為零售商舖及辦公室等商用物業，商用性質佔地面積約９１６４﹒４平方米、總建設規模約５﹒０６萬平方米、可售規模約３﹒３３萬平方米，９ａ號樓已結構封頂，其他暫未開工。至於合夥企業規模為２５﹒３６億元人民幣，其他股東為獨立第三方，包括從事資產管理和項目投資等業務的龍馬資本和從事保險、資產管理和養老等服務的合眾人壽，分佔０﹒０４％和４９﹒９６％股權。　
該集團指，相關訂約方尚未就購買該項目訂立正式協議，若落實交易可引入資金，快速收回於該項目前期投入資金，提高資金周轉效率；同時利用龍馬資本的管理經驗以優化該項目價值。

新型冠狀病毒肺炎（武漢肺炎）疫情爆發，本港零售業雪上加霜。業界多番促請商場業主減租外，財政司司長陳茂波昨日亦在網誌再次呼籲各業主，與大家共渡時艱，履行社會責任，為生意受困的租戶提供較大幅度減租安排。外資大行的地產分析員表示，部分業主已願意減租，其餘業主在這趨勢下也會被迫跟隨，估計提供寬免措施至6月疫情有改善為止。租金寬免措施對主打高端零售的商場業主盈利影響較大，在旅客消費急降之下，相關租金收入無可避免會減少20%至30%，而商戶組合較平均的一般商場，其租金收入則可能下降10%至15%。

財爺再開腔盼共渡時艱

該分析員指出，收租股受減租的影響較地產股大，尤其依靠旅客消費的公司會明顯受波及，其盈利或下跌10%至15%，而去年賣樓成績較理想的發展商，鎖定的銷售利潤可抵消商場業務的影響，理論上其盈利僅約有單位數跌幅。

分析員續稱，去年11月及12月整體訪港旅客大減56%及51.5%，同期整體零售額跌23.7%及19.4%，隨反修例暴力衝突降溫，今年1月零售額跌幅本應可進一步收窄至15%，惟接着爆發肺炎疫情令商場人流大減，零售市況較去年下半年更嚴峻，加上內地暫停自由行，估計近月訪港旅客或急挫90%。

香港零售管理協會主席謝邱安儀早前形容，零售市道已進入「超級寒冬期」，協會預測農曆新年後勢掀結業潮，行內恐裁員5000人，呼籲業主取消向零售商收取固定租金，改為按營業額的抽成計算租值，由2月起為期6個月。

新地領展聯繫有需要商戶

去年已有商場業主因應示威活動的影響，向租戶提供租金寬免措施，而恆隆地產（00101）上周率先宣布，為紓緩旗下商場租戶因疫情帶來的營運壓力，會視乎本港個別商場租戶的狀況，延續去年下半年因應社會事件而提供的租金寬減措施。

本報向10間本地主要商場業主查詢會否因應疫情影響向租戶減租，部分業主給予明確回覆。新鴻基地產（00016）回應時表示，會繼續與商戶保持緊密聯繫，並按個別商戶的實際狀況，提供各種適切的協助和紓困措施。與此同時，新地商場實行一系列防疫措施，包括加強公眾地方的清潔及消毒、要求所有前線員工當值前量度體溫，並在工作期間佩戴口罩等。

領展（00823）透露，現正內部商討相關情況，並跟商戶密切溝通，倘若他們在營運上有特別需要，可聯繫物業管理團隊，領展會因應商戶的個別情況考慮提供針對性支援，並繼續密切留意市場環境變化及商戶的經營情況。

太古地產（01972）發言人稱，自去年受社會活動影響下，太古地產是首批提供短期租金調整以支援租戶的發展商之一，該公司因應個別租戶的經營情況，提供援助。太古將繼續與租戶緊密溝通，並與其攜手共渡時艱。

自由黨去信業主促洽談

有零售業界人士反映業主提出的紓緩措施不足夠，建議改以營業額分成釐定租金，分析員認為，若要調整租金分成比例，也要待租約期滿才能更改合約，一般而言每年約有三分一租約到期，而各界預期疫情可於夏天受控，故未必需要調整租金分成比例，相信劃一向商戶增加提供租金寬免更為便捷。

自由黨批發及零售界立法會議員邵家輝提到，現時各區商戶做不到生意，零售市道不可能於一周內全面復甦，業界正處於水深火熱中，若商場業主不減租，料零售界會出現排山倒海的結業潮，屆時殃及全港數以十萬計僱員和其家庭的生計。他續稱，自由黨已去信本港主要商場的業主和發展商，希望他們盡快與零售業界代表會面，以協商租金等事宜，盼最快本周一至三見面，現正等候回覆。

肺炎疫情重創經濟，商廈市場受累加深。美聯工商舖（00459）資料研究部報告指出，1月份甲級商廈價格及租金按月再分別跌0.7%及2%，均重返2018年初水平；預計今季寫字樓租售價皆進一步受壓，最快年中至下半年才回穩。

不會出現沙士式插水

報告分析，受到疫情影響，商廈交投持續減少，在1月份，50大甲級商廈僅錄3宗買賣，是近兩年第二低紀錄。至於價格及租金則繼續下挫，連續7個月向下，而近年升幅較顯著的金鐘甲級商廈，上月再度跑輸大市，售價按月跌1.7%，是各區甲級商廈中表現最差；租金亦按月挫4.1%，雙雙下降至2017年水平。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，疫情打擊寫字樓市場，估計情況與2003年沙士時期相若，短期內將凍結商廈交易，預期首季商廈註冊買賣僅約150宗，有機會創歷史新低。不過，他認為今次商廈售價不會如2003年沙士時期般大跌，主要因為內地已即時放水救市，資金充裕，加上現時業主普遍持貨能力強，不太願意大幅割價平售。

翁鴻祥預計，首季甲級商廈售價及租金將下跌5%，疫潮結束後，商廈市場有望回穩，但最快也要到年中至下半年才開始轉好。

報告引述沙士時期數據，2003年上半年甲級商廈售價及租值分別挫12.8%及15.8%，同年下半年市場回暖後，兩者均大幅反彈。

市況雖轉差，但小業主願減價吸客，令十大屋苑交投顯著反彈。中原地產統計的十大屋苑過去周末（8日至9日）兩天共錄得7宗成交，較前周的3宗增加4宗或1.3倍，創近3個周末新高。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，內地新冠肺炎疫情令睇樓活動大減，惟低息環境持續及業主願減價配合，成功吸引買家入市，令十大屋苑交投止跌回升。

美聯物業住宅部行政總裁布少明稱，個別二手減價盤不乏承接，足見市場存在一定剛性需求，惟二手市場後市仍受制於新冠肺炎疫情發展及經濟表現。據知，該行統計的十大屋苑過去兩天有8宗買賣，相對前一周也多4宗或一倍。

利嘉閣地產總裁廖偉強說，春節過後買家重返市場，加上業主減價增加，令該行統計的十大屋苑打破前周零成交的情況，過去周末共錄得8宗交投。香港置業行政總裁李志成謂，據該行數據，十大屋苑兩天有5宗買賣，而之前兩個周末都「食白果」。

用家趁機執平貨 周末兩天7成交

新型冠狀病毒肺炎持續，二手小業主亦擴大議價空間，吸引用家執平貨，促使過去的周六、日二手成交回暖，其中，鰂魚涌太古城周六連錄2宗減價成交，當中海景3房低估價逾1成易手，而奧運站柏景灣買家則撻訂損失逾50萬元離場。

據中原統計，上周六、日10大屋苑錄得7宗成交，按周增幅達133%，半數屋苑仍錄零成交；而同期美聯統計，周六、日10大屋苑錄得8宗成交，按周增加1倍；而利嘉閣及香港置業分別錄得8及5宗成交。

太古城造價 重回2018年

太古城於過去的周六連錄2宗減價成交，其中，東海閣3房海景單位以1,448萬元沽出，造價較銀行估價1,641萬元低出193萬元，差幅達12%。成交為東海閣中層B室，實用面積723平方呎，屬3房單邊海景戶，業主上月底以1,530萬元放盤，日前減價82萬元後以1,448萬元易手，實用呎價20,028元，而同座一個低兩層的B室，2018年中以1,500萬元易手，反映上址造價重回2018年水平。

其次，早前接獲確診個案的馬鞍山天宇海及紅磡黃埔花園，均錄得本月首宗成交。天宇海1B座中層D室，實用面積736平方呎，3房套房另士多房，原業主於去年12月底以1,045萬元放售，至今累減97萬元，以948萬元沽出，實用呎價12,880元；另外，黃埔花園1期1座高層G室，實用面積777平方呎4房，去年10月以1,230萬元放盤，現以1,060萬元成交，累減170萬元，實用呎價13,642元。而沙田第一城43座高層G室，實用面積304平方呎，據悉屬事故單位下層，新近以506.8萬元成交，實用呎價16,671元。

柏景灣買家撻訂 蝕50萬

另一方面，買家心態同樣受震盪，有奧運站柏景灣買家選擇撻訂損失逾50萬元離場。消息指柏景灣8座高層F室，實用面積466平方呎，屬於2房間隔，1月份以1,060萬易手，買家落訂30萬元，有見近日疫情擴散，最終選擇撻訂，連代理佣金支出計，估計損失50萬元。單位業主現以1,050萬重新放盤。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，樓市基調仍算良好，如低息環境及人行降準等均有利置業，加上業主願意減價，吸引買家入市。美聯物業住宅部行政總裁布少明則指，現時缺乏大型全新盤及買家趁機會在二手市場物色減價盤，故帶動藍籌屋苑交投有所回升。不過，二手後市走勢仍受制於疫情及經濟環境，相信樓價有下調壓力。

美聯工商舖發表《商廈快訊》報告，指標甲廈價格及租金按月分別再跌0.7%及2%，重返2018年初的水平，預計本季寫字樓租售價仍受壓，最快本年中才可望回穩。

報告指出，受疫情影響，商廈交投持續減少，50大甲廈上月只有3宗買賣，為近兩年次低的紀錄。商廈租售價繼續下跌，連續第7個月齊挫。

投資市場氣氛受到疫症事件打擊，與2003年沙士時期比較，上半年的甲廈售價及租金，當年分別跌約12.8%及15.8%，惟當下半年市場回暖後，兩者均大幅反彈。成交量方面，03年上半年僅錄592宗商廈買賣註冊，較2002年同期下挫約16.5%。

料短期凍結商廈買賣

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥指出，疫症對寫字樓市場構成打擊，預計短期內將凍結商廈買賣，首季商廈註冊買賣僅約150宗，有機會創下歷史新低。

翁氏預計商廈的售價難以像03年般大跌，現時市場資金十分充裕，加上普遍業主持貨力強，不願意大幅減價平售。估計首季的甲廈租售價將會下跌5%，商廈市場最快於年中回穩。