四大壽險競搶世貿三館地上權，最終花落南山。財政部國產署30日公布，南山人壽以312.76億元得標，與底標價266.37億元相比，溢價率為17.4％，並以1.06億元的些微差價氣走出價311.7元的富邦人壽，此標案並創史上最大地上權總價及最大標售面積的紀錄。

目前地上權標案都是南山人壽在「超越自己」，世貿三館單坪標脫價約644萬元，但地上權每坪「地王」紀錄，仍由南山人壽標信義行政中心地上權案的每坪744萬元。

國產署長曾國基表示，前一次地上權標案的史上最高總價是現在台北南山廣場，即世貿二館得標價268.88億元，而這次世貿三館大幅超車，拿下地上權標售「地王」。

世貿三館地上權標案罕見地吸引國內前四大壽險公司同時出手，除了前二標外，新光人壽秉持一向的吉利出價法，以288.8億元排名第三高，國泰人壽則出價283億元，四家壽險都表示這是信義計畫區「最後一塊可自行開發經營的大土地」，且四大公司誰搶下這塊土地，都能改寫在信義計畫區的「排名」，所以不約而同出手，最後由南山搶下，三大壽險公司雖都「陪榜」，但也稱南山此案標得漂亮。

曾國基表示，世貿三館地上權年限70年、面積4,856坪，建蔽率為50％、容積率則為560％。地租年息率為4.5％，其中1％隨每年申報地價調整，3.5％按簽約年度地價計算，整體條件和2018年空軍官兵活動中心基地案相同。南山得標後可自由運用100％容積空間，不用再留會展場地。

南山人壽近年積極投資信義計畫區不動產，除了南山金融中心（即南山人壽總部）是多年前投資，另外有世貿二館、信義行政中心加上這次世貿三館後，南山人壽在信義計畫區將擁有逾1.34萬坪土地面積，四棟預計有逾10萬坪的商辦樓地板面積，讓南山人壽躍升信義計畫區第一大包租公，總投資金額將逾1,150億元，應該也是信義區第一大不動產投資人。

南山人壽表示，這塊基地東側是南山人壽投資的「台北南山廣場」，北側為台北市政府，南側臨台北101大樓，西側是君悅大飯店，周邊百貨及國際飯店林立，地理位置極佳，未來將興建為商辦大樓，總投資金額逾400億元，將與南山廣場、南山金融中心、南山信義行政中心合成信義金融曼哈頓的鑽石中心。

武漢肺炎衝擊夜市，來客數呈雪崩式下滑，台中太原夜市就有攤商透露「月虧10多萬元」，高雄的六合夜市更出現高達20攤退租潮，對此，經濟部規劃23億元預算，希望待疫情穩定，發放振興抵用券以促進消費市場活絡，然而，攤商反應不一，更擔憂振興抵用券的效益不大，「希望政府發放針對夜市消費的夜市券或是消費券。」

記者實際走訪太原夜市，人潮明顯銳減，販售現煮食物的柯姓攤商透露，現在業績掉了可能有7成，「我們1個月才賺3萬∼4萬元，但現在卻要虧到10幾萬元」，希望政府能有相關政策來補助，「至少可以補助場主，讓他們有辦法去做減免或甚至不收租金，這樣底下的攤商才能減輕一點負擔。」

而觀光客必朝聖的六合夜市，因疫情影響人潮也今非昔比，據夜市主委莊其章說明，六合夜市原本有176攤，現已退租約20攤。不過其他攤商透露，退租攤位和店家已達40∼50家。

憂抵用券效益不大

為減少疫情對產業的衝擊，經濟部規劃23億元預算，盼在疫情趨緩後藉以提振經濟，透過綁定國旅住宿發放每房800元振興抵用券，鼓勵民眾到夜市、商圈、餐廳及藝文產業消費。據了解，擬將推出振興抵用券概念是「消費者消費，政府幫你折價」， 對此，六合夜市攤商反應不一，擔憂振興抵用券的效益不大，希望政府能發放針對夜市消費的夜市券或消費券。

六合廣軒伴手禮員工認為，振興抵用券主要搭配旅遊使用，但現在疫情蔓延，民眾出來旅遊意願降低，一般人不會為幾百塊錢就冒險出來玩，政府美意可能達不到效果。

中工耕耘全台規模最大海砂屋都更案「延壽國宅」邁向收成期。其中，I區30日正式開拆，中工未來可分回87戶、總銷約40億元，預計三年後完工挹注業績；另K區「中工耘翠」將在第三季完工交屋，中工可分回20億元，已銷售八成多；至於規模最大的J區，目前正在進行都更程序。

中工發言人程安慈30日表示，今年中工最主要入帳個案將是延壽國宅的「中工耘翠」，待交屋完成將衝刺待售的20％；另「陶朱隱園」正整理公共空間，預計第三季完成之後邀VVIP客賞屋。

程安慈表示，今年工業不動產將是一大重點，目前主要案源為土城AI智慧廠房園區、彰濱工業區土地。土城AI智慧廠房園區占地1.6萬坪，將走高檔路線，訴求全台第一座立體式AI工業廠房，二月27日才拿到建照，據悉土城案未來總銷將高達300億元，屆時將會是指標大案。至於中工彰濱工業區，程安慈表示，第一期27.4公頃已出售，預計年中推出第二期約36公頃。

中工建設事業部副總林俊堯表示，延壽國宅共有M、K、I與J四大區，目前M區已興建完工「中工常翠」，原都更戶已入住；K區為今年第三季將完工的「中工耘翠」；I區則在30日開拆，占地1,500坪，將興建地上24樓的鋼骨大樓，造價近40億元，原住戶有203戶，將都更改建為290戶，中工可分回87戶，2023年底完工。

中工表示，為展現誠意，針對原住戶補償也提供優渥條件，包括室內1坪換1坪，1戶配1停車位、還有公設，因此原本權狀約30坪，都更完成後將擴大至近40坪；另外還提供租金補貼、搬家補貼。

接下來J區更是重點，占地面積3,050坪，目前已取得324戶同意都更，其餘12戶不同意戶需要整合。據悉，中工未來不排除將向市府申請「代拆」程序。

買房怕買貴，賣房擔心賣低是人之常情，「實價登錄」是參考市場行情最佳參考值，但要能正確解讀資訊，否則會導致對行情的誤判，包括車位是否拆算計價，若沒有拆算，造成平均單價偏低。

綜合信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德等房市專家建議實價登錄主要看四個部分，以免造成對市場行情的錯誤認真，包括車位、頂加拆算，新成屋交易延遲上傳資料，以及店面交易卻未註記等。

曾敬德說，若房屋有車位，先釐清單價是否有拆算車位，因為車位是另外計價，但許多房屋交易在做實價登錄時並未提供車位價格，故車位並沒有拆算出來，導致平均單價偏低。

「新成屋行情，因預售屋銷售期間價格，與2-3年後交屋登記才上傳價格，可能該區域房價已上漲或下跌」曾敬德說，不僅要看新成屋交易行情，也要同時參考二手屋價格，以免對區域行情失去正確判斷。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡則表示，運用實價登錄查詢區域房價、或某社區房價有一些條件需要注意，首先，也要看車位是否有拆算，會導致平均單價偏低；另外，也有些單價偏高的情況，可能是大樓的高樓層，那麼中、低樓層的價格通常會較低，有些單價高出同棟或同區域許多的房屋大多位於1樓，可能的情況是該戶為店面，但建物型態並未歸類在店面，另一種情形是老公寓一樓有自行增建的部分，但登錄只有登記權狀面積，實際面積比權狀面積多，導致實價上揭露的單價偏高。

住商不動產企研室經理徐佳馨建議，買賣雙方除了參考內政部實價登錄網站，各大房仲公司網站也提供了相當多的行情資料，消費者可以多方比對，並且要剃除偏離行情個案，包括房價特高或特低，都有其必然原因，最後則是每間房子都有不同之處，比較其差異後較才能夠看到真實的市場價格。

台北市高樓豪宅人氣旺，天母最高樓華固建設 (2548-TW) 的華固天鑄建案，新買家一次砸 4.97 億元，買下 19 樓兩戶，共 424 坪，西華富邦也有交易，24 樓以 2.88 億成交，單價 190.6 萬元，另有和平大苑成交 26 和 30 樓戶，買家的共通特色都是僑外資公司。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，受美中貿易戰影響，不少兩岸三地企業主，積極重新配置資產，將海外經商資金回台布局，而這些有海外背景的買家相對年輕，具國際視野，置產偏好屋齡新，指標性高的豪宅，而偏好買高樓層，主要因為產品具市場獨特性，長遠來看增值空間較大。

今年以來受到疫情影響，國際經濟震盪，張旭嵐指出，上半年高總產品交易可能會趨向保守，但不動產抗性佳、穩定性高，且豪宅屬性單純，長期也有增值空間，經商者亦可作為招待所之用，藉此拓展人脈，邊際效應高，因此在低利環境中，市場熱錢仍會尋找優質標的，低點卡位搶進。

台北市樓高超過 35 層的豪宅，和平大苑和華固天鑄都是 38 層樓高，西華富邦 42 層樓。

華固天鑄前身是天母聖道兒童之家，2016 年完工，一舉成為天母最高豪宅王，最高單價為 37 樓戶，交易單價 207.4 萬元，而去年華固天鑄交易六筆，中高樓層平均單價約在 130-145 萬元之間，著名的住戶包括藝人彭于晏，飲水機品牌家族。近年天母商圈也有萎縮趨勢，因此豪宅市場並不熱絡，但因近美日學校，具有雙重國籍或偏好國際氛圍的高資產族而言，對於天母情有獨鍾。

台北市最高樓豪宅西華富邦樓高 42 層，最高單價 291.9 萬元，因近內湖科技園區吸引不少企業家。和平大苑因有知名住戶周杰倫而聲名大噪，去年全年揭露交易達 18 筆，榮登年度交易量冠軍。

台北市民生社區的延壽國宅I區海砂屋，歷經多年的歲月風霜，30日正式開拆，都更重建工程預計三年可完工，將成為24層鋼骨住宅地標型建築。

延壽國宅I區基地面積約1,500坪，重建前為７層R.C建物，住戶共有203戶，於民國89年經鑑定為海砂屋。中華工程於102年開始推動都更，經過長期努力，日前取得全體住戶同意，全案宣告整合成功，為中華工程在民生社區執行都更第三個代表作。

社區住戶李小姐表示，社區都更一路走來真的很不容易，今日終於都更成真，期待三年後大家都可以有個安全、溫暖的新家，也希望藉由延壽Ｉ區成功案例，鼓勵延壽其他海砂屋能加速重建。

中華工程表示，延壽國宅都更，是一種社區總體營造的都市更新，10年來中華工程積極投入都更重建工作，如今已整合四大街廓，土地總面積達5,650坪，整合戶數共計有654戶。

中華工程表示，第三期延壽I區現已順利進行拆除作業，第四號代表作延壽J區也近完成都更的法定程序，住戶寄望能在市府團隊及實施者的協助下，於今年度進行拆遷。中華工程會持續努力，完成延壽國宅海砂屋重建最後一塊版圖。

南山人壽昨（30）日以312.76億元拿下世貿三館地上權案，累計今年第1季土地交易金額一舉衝破900億元大關，創下史上首季土地交易新高紀錄。商仲業者坦言，新冠肺炎疫情衝擊全球經濟，央行跟進降息，目前壽險業投資不動產投報率也從2.345%調降至2.095%，增添壽險業出手的決心。

世邦魏理仕估價及諮詢服務部主管施甫學表示，央行日前降息1碼，最低要求報酬率降至2.095%，讓大樓去化租金壓力降低，雖新冠肺炎疫情影響投資信心，但壽險投資不動產主要瞄準長期策略及區域發展，預計世貿三館未來開發仍以辦公室規劃為主。

世貿三館地上權案以超過300億元標出，一口氣貢獻土地交易市場，根據瑞普萊坊統計，光上周土地市場又成交將近80億元，加上世貿三館地上權案，今年第1季土地交易累計高達936億元，打破過去首季土地交易400億元以下的常態，除了創下首季歷史新高，也遠較去年的641億元年增46%。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析，不動產市場固然面對疫情逆流，但建商、壽險業對中長期市場仍是看多，選擇具收益性質不動產，還是抗疫首選。

受到新冠肺炎衝擊，2020年首季台北市辦公室租賃市場已飄出承租戶提出「降租」的聲音，預期在疫情影響下，2020年租金上漲力道偏弱，平均租金應維持2019年水準。此外，高力國際也注意到，2019年大舉擴點的彈性辦公空間業者，2020年也因為部分企業為因應疫情而採分流或異地辦公，順勢推升共享辦公室與商務中心等兩類需求。

根據高力國際調查，台北市第一季辦公室有新增供給新星興業仁愛大樓約1,514坪，使得辦公室總存量達到161.8萬坪。即便首季受到疫情影響，本季辦公室仍有5,210坪淨去化量，整體空置率下降至3.9％，每月每坪平均成交租金微幅上揚至1,915元，相較上季租金增幅約0.45％，若細看各等級辦公室租金表現，均呈現穩定上漲，而且租金議價空間持續縮小至第一季的10％。

頂級與A級辦公室仍為主要需求，本季空置率分別下降0.51個百分點與0.48個百分點；其中頂級辦公室的空置率本季連3％都不到，僅約2.69％，相較2019年同期空置率約7.02％，僅花1年時間空置率便下降4.33個百分點。

至於，各級辦公室商圈空置率表現，有4個商圈空置率低於平均值，其中包括信義商圈，本季空置率再下降0.33個百分點，整體空置率僅約2.25％。

肺炎影響企業增租與擴編 預計第二季租賃需求將減少

不過，高力國際資深執行董事楊慧明指出，辦公室租賃需求年初雖延續2019年穩定去化，但此波疫情來勢洶洶，已有部分承租戶暫緩擴編、增租與搬遷計畫，市場仍以洽談續約為主，她預期第二季租賃活動將趨緩，淨去化量將下降。另外，本季新釋出的新星興業仁愛大樓已洽談全棟承租對象，預期至年底還有遠雄大巨蛋、中壽台北學院等新增供給釋出，合計逾3.5萬坪。不過，楊慧明認為即便預計年底前有這3.5萬坪的新增供給，多數為企業自用空間，因此，最終實際釋出的新增供給空間仍相當有限。

首季空置率不到4％ 再創歷史新低紀錄

空置率方面，仍延續過去兩年穩定走降趨勢，首季甚至不到4％，再創歷史新低紀錄，即便目前雖有疫情打亂承租戶步調，但因整體辦公室新增供給有限，後續對於空置率衝擊相對較小，預期年底空置率將可望維持與2019年相同水準。

此外，楊慧明認為，首季辦公室租金雖仍呈現強勢上漲，且等級越高的辦公樓，租金漲勢越明顯，頂級大樓租金每月每坪平均成交租金已漲至3,231元，高出整體平均值68.7％。但她也觀察到，受到疫情衝擊，已有承租戶出現降租聲浪，預期2020年整體租金上漲力道偏弱，租金應與2019年水準相當。

房地產投資中，持有期間的「現金流」很重要，最後脫手的「資本利得」一樣重要。好時價分析過去7年多的實價登錄資料，透過模型比對，找出7年內「有2筆以上交易紀錄的房屋」(以下稱「重複交易」)，檢視價格變動狀況，也就是資本利得，發現六都之中，台南市平均每次出售賺15.7％，而台北市則最慘澹。

實價登錄資料庫從2012年8月上線以來，至今已累積了近300萬筆成交資料，其中「重複交易」亦逐漸增加，因此除了觀察整體區域的房價漲跌幅，也可以詳細檢視每一筆重複交易，例如平均持有多久、平均賺或賠了多少、哪裡最多重複交易，用更直觀、更細緻的方式掌握資料內容。


從六都來看，近幾年「北冷中南熱」的房市氛圍下，台南市成為獲利最高的城市，平均每次交易賺15.7％，同時平均持有期間亦最短，僅2.3年；台中房市則最熱，重複交易屋數居六都之冠，且高達9成的屋主有獲利；而房價最高的首善之都台北市表現最慘澹，每次交易平均獲利最低，持有期間亦最長，達3.0年，更有近3成的屋主賠售出場。(這裡的獲利狀況僅單純比較兩次交易時的價格變動，沒有將持有時間、貸款利息、交易成本如仲介費及稅費等納入考量，一般而言這些成本約占房屋總價的6~10％，計入後獲利狀況將向下修正。)

簡單來說，整體房市熱絡的地方，獲利情況相對較佳，映證了「區位、區位、區位」以及「有量才有價」的投資口訣，尤其是2015年以來的房價盤整期間，北部區域的房市閉鎖，讓想透過不動產累積財富的投資者們吃了悶棍，反觀進入門檻較低的中南部區域，多數屋主們在此嚐到甜頭。

最後，除了透過這些「重複交易」檢視價格變動狀況，在國際上，當重複交易的樣本數累積夠多時，還可以透過「重複交易法(Repeat Sales)」模型，編製房價指數，以科學化的方式觀察房市狀況。目前，台灣運用此方法編製的房價指數，有好時價與清大安富金融工程研究中心合編的「清華安富房價指數」(前身為好時價房價指數)，以及內政部委託好時價團隊編製的「住宅價格指數」，供社會大眾了解房市。

鑑於2020年首季新冠肺炎爆發，牽動全球市場緊張情緒，引發全球經濟不定性，導致全球差旅遞延、經貿商務活動暫停、產能秩序亦面臨重新設定，使得亞太不動產投資人紛紛採取觀望態度。根據CBRE世邦魏理仕最新發佈《2020年亞太投資人意向調查》顯示，有75％投資人傾向維持與前一年相仿的不動產投資持份部位，然而在新冠肺炎疫情影響下，22％投資人傾向減少不動產投資持份，與疫情爆發前相比增加了9％(疫情未爆發前投資人傾向減少不動產投資持份為13％)。世邦魏理仕認為，未來具穩定收益的資產類型將受到投資人追捧。

CBRE《2020年亞太投資人意向調查》於2019年12月16日至2020年2月16日期間進行，針對位於亞太區的不動產投資公司、機構投資人、資產管理公司及開發商進行調查，總樣本數計610份。

世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「新冠肺炎疫情延燒，雖對台灣不動產市場的負面影響相對可控，然而全球央行祭出寬鬆政策，顯示全球景氣下滑風險增高，也間接影響了不動產投資人信心；長遠來看，低利環境可能有助於整體不動產投資需求增長，投資人預料也將採取防禦型投資策略，未來數季預計商用不動產市場主要投資活動將集中於具穩定收益的資產類型，如商辦以及近期受惠於電子商務表現激升的物流不動產。」

進一步分析投資人對亞太城市的投資偏好，受惠於相對低的融資成本以及具有吸引力的收益利差，東京成為投資人跨境投資偏好的首選城市；而憑藉著穩定的需求以及良好市場基本面，北京及雪梨分別列投資人跨境投資偏好城市的第二及第三位。


以資產類別來分析，商辦仍是最獲投資人青睞的不動產投資類型，在新冠肺炎疫情爆發後，投資人對於投資商辦的興趣更是有增無減，突顯投資人防禦型策略以及商辦的穩定收益流。此外，調查結果也顯示，投資人對於工業物流地產的投資意向比例上升，主要著眼於工業物流地產在未來三年間相對高的回報率，受惠於近期電子商務活動延續強勁表現，而進一步推升現代物流及工業地產的需求所致。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出：「中長期來說，前一周台灣央行降息有助於整體不動產投資需求增長。在台北辦公室空置率處於低點、房東調漲續約租金的情況下，部分本土企業租戶可能因借貸成本降低而萌生置產的念頭。在工業地產市場上，許多國內外製造業者將加速調整生產基地，而低利環境將促使自用型買方轉為積極。」

　　3月30日晚間，世茂房地産控股有限公司（0813.HK，後簡稱為“世茂”）發布2019年度業績報告。報告期內，營業額達1115億元（單位為人民幣，下同），同比上升30.4%；毛利率持續穩定保持在30%以上水平。核心利潤153.2億元，同比上升30.6%。全年每股擬派息1.45港元。

　　世茂董事局副主席、總裁許世壇在業績發布會上表示：“2020年的銷售目標3000億元，不含戰略合作的項目，以權益核心利潤作為考核指標。”

　　財務穩健融資成本可控

　　2019年，房企經營的資金面普遍承壓，充裕的資金儲備成為抗風險能力的重要指標。報告期內，世茂實現回款1950億元，同比大幅上升42%；賬面現金596.2億元，較2018年底上升20.3%，未動用銀行及金融機構等融資額度約人民幣500億元，資金儲備具有較大空間。世茂通過統一管理資金，確保可動用資金至少覆蓋半年以上剛性兌付，有效抗擊新冠肺炎疫情對企業造成的資金壓力。

　　債務方面，世茂期末凈負債率59.7%，連續第8年維持在60%以下；借款余額中，長期借款佔比71%，短期借款佔比29%，借款結構安全；現金比率為1.6倍，短期償債能力強。世茂2019年全年融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年下降0.2個百分點，維持在行業較低水平。報告期內境內外戰略合作機構達40家，未提境內債額度人民幣143億元，未提境外銀團額度10.4億美金，總授信額度達人民幣500億元。

　　近日，世茂全資境內子公司——上海世茂建設有限公司2020年首期債券發行，共計45億元。其中5年期（3+2）産品17億元，票面利率低至3.23%，再創世茂發債融資成本新低，有利于降低新冠肺炎疫情的影響，更將為企業後續的投資及發展提供充裕的資金保障。

　　貨值超1.3萬億元

　　年報顯示，2019年，世茂權益前土地儲備約7679萬平方米，貨值超過1.3萬億元，遍布全國120個城市，總項目數達349個；圍繞一二線及強三四線城市持續優化戰略布局，土儲貨值佔比達89%，土儲分布優質，實現了投資的聚焦。

　　在粵港澳大灣區，世茂加碼布局香港、深圳、廣州、珠海等潛力城市，土地儲備貨值達3800億元，居集團總土儲首位；長三角、華北地區、福建地區作為世茂長期深耕的熱點區域，貨值分別為3300億元、2330億元及2150億元，為未來可持續的高品質增長提供保障。

　　2019年，土拍市場競爭激烈，土地價格大幅提升，導致企業盈利空間顯著收窄。世茂在上半年推進靈活的土地獲取策略，以較低成本快速擴充一二線城市優質土地儲備，土地成本優勢明顯。報告期內，世茂共獲取土地115塊，總價約1557億元，計容面積達3092萬平方米，土地平均成本為5035元/平米。其中，新獲取土地資源中超過87%位于一二線城市及強三四線城市。

　　發力“可持續發展生態圈”

　　多元化方面，報告期內，世茂酒店、商娛、物業三大專業公司營收合計65億元，同比上升46%，目標完成率達105%。許世壇在業績發布會上提及，世茂多元業務板塊在2020年仍將衝擊93億元的業績目標，且物業、酒店在未來兩年內相繼分批分拆上市的計劃不變。

　　物業板塊，截至期末，世茂服務簽約管理面積已突破1億平方米，增速達42.9%；簽約管理項目超360個，共覆蓋全國超60個城市，其中81%位于一、二線城市，服務超240萬業主及用戶。

　　世茂旗下重點商業類及酒店類項目——長沙世茂環球金融中心、成都世茂廣場、青島世茂52+商業、香港東涌世茂喜來登&福朋喜來登酒店、世茂禦榕武夷度假酒店預計于2020年面市。

　　3月30日晚間，房地產綜合服務提供者深圳世聯行地產顧問股份有限公司（世聯行，002285.SZ）發佈2019年年度報告。報告期內，世聯行營業收入66.50億元，同比下降11.73%；歸屬于上市公司股東的淨利潤為0.82億元，同比下降80.29%。資產負債率比去年同期下降5.50個百分點，公寓管理業務經營性現金流回正。

　　1993年成立於深圳的世聯行，是境內首家登陸A股的房地產綜合服務提供者，業務包括房地產諮詢、房地產代理、房地產經紀、物業管理等。業務分為交易服務、交易後服務、資產運營服務和資產管理服務四大板塊；營業收入分別為42.89億元、7.44億元、9.35億元和6.4億元；前兩者占總業務收入的76.15%，同比分別下降18.88%、26.6%；後兩者占比23.85，分別上漲47.46%和16.26%。

　　世聯行董事長陳勁松表示，至2月底，除湖北外，各地冰封已久的售樓處陸續開門迎客，到訪量雖同比下降不少，但上升的趨勢是與日俱增；3月，交易服務認購額已恢復到去年同期約70%。隨著武漢解封，世聯行在武漢的新房代理、紅璞公寓、物業管理和合資企業的全面復工申請已得到正式批復。

　　根據年報，影響世聯行當期利潤的原因是其占收入近八成的業務，都在大幅下降。

　　交易服務業務主要是代理銷售業務和互聯網+業務，其收入在這一業務板塊的占比達到近95%；以及顧問策劃服務和經紀業務。其中，代理銷售業務收入28.54億元，同比下降13.92%。目前，世聯行累計已實現但未結算的代理銷售額約3832億元，將在未來的3至9個月為其帶來約28.7億元的代理費收入；其中屬於100%控股子公司的未結算代理銷售額約3283億元，將在未來的3至9個月為公司帶來約24.0億元的代理費收入。

　　互聯網+業務主要是通過建立綜合平臺，整合行銷管道，收取團購服務費獲取購房團購優惠等方式，向開發商、管道、購房者所提供的服務。2019年，世聯行在該業務板塊收入12.098億元，同比下降28.01%；截至報告期末，帳面上尚有未結轉的預收款金額9596萬元，這部分預收款將根據合同的約定結轉為收入或退還給未購房的客戶。

　　2019年，世聯行顧問策劃業務執行合約數同比減少84個，收入同比下降16.73%。目前，代理服務業務覆蓋200多個地級城市，服務專案數量約3200個，連結經紀門店有5萬多家，連結經紀人20多萬，集房、集客累計轉介客戶150多萬批。

　　報告期內，世聯行中標深圳建設宜居宜業宜遊城市研究、上海自貿區（浦東機場）產業發展規劃研究及空間發展規劃建議、上海浦東周家渡社區前期調研策劃及可行性方案專題研究等項目。

　　交易後服務板塊包括金融服務業務和裝修服務業務。報告期內，世聯行金融服務業務收入4.77億元，同比下降37.77%，貸款餘額29.36億元；裝修服務業務收入為2.67億元，同比增長8.15%。目前，裝修服務業務落地56個城市，裝修面積66萬平方米。

　　對其金融服務收入的下降，世聯行稱緣自該公司嚴控風險、主動控制規模，對該業務的定位將調整為房地產服務全產業鏈及其生態圈賦能的金融服務商。

　　資產運營服務板塊占世聯行總收入的14.14%，包括長租公寓管理、工商資產運營、小樣社區等運營業務，目前已擁有“紅璞公寓”、辦公品牌“世聯空間”、“小樣社區”等服務品牌。這一部分業務收入漲幅即使有47.46%，漲幅也較2018年的89.83%大幅減少。


　　報告期內，該公司運營長租公寓項目共163個（包括包租及託管模式），超過3.3萬間(含委託)，收入6.15億元，同比增長51.77%；穩定期出租率約85%， 續租率保持在40%左右。同時，公寓管理業務為政府、國有租賃平臺、人才公寓、開發商、基金公司等提供委託管理和全程運營總包服務。去年，在廣州、武漢、寧波、天津簽約委託管理專案近5000間,投入運營超過2500間；並輸出紅璞公寓數位化系統服務近2萬間。其世聯空間實際運營面積約56.05萬平方米(含委託)，收入2.825億元，同比增長45.40%。

　　2019年，世聯行主動控制規模也使得其現金流量淨額同比增長了62.73%至15.74億元，各項稅費比上年同期減少4.15億元，同時加強貸款回收，產生現金流量淨額比上年同期增加2.915億元。此外，世聯行在融資結構方面，減少了6.76億元短期借款，增加了3.2億元長期借款。

　　此外，為業界關注的、2019年底世聯行收購同策房產諮詢股份有限公司的交易，目前還在推進中。截至3月30日，世聯行收於3元，與前一日持平。

　　房地產行業高杠杆運營的時代已經過去了。

　　去年下半年“暫停拿地”的富力地產，交出了一份還不錯的成績單。

　　3月26日，富力地產發佈財報顯示，2019年營業收入為908.1億元，同比增長18%；實現淨利潤100.9億元，同比增長16%；歸屬股東淨利潤96.72億元，同比增長15.54%；集團權益協議銷售面積1254.76萬平方米，同比長23%；集團實現毛利率32.8%，物業銷售毛利率34.9%，淨利潤率11.1%。

　　總體上看，富力的營收和利潤穩定增長，但相比2019年初定下的1600億元銷售目標，富力地產去年實現銷售額1382億元，業績完成度只有86.4%。

　　與此同時，富力的淨負債率始終偏高。2019年富力地產的淨負債率高達198.9%， 有息負債達1971.4億元，其中一年內到期債務為622.7億元，同期現金及現金等價物229.04億元。

　　降負債是富力這幾年持續的主題。實際上公司已採取了各種措施降負債。去年7月，李思廉起起草了一份《關於要求地區公司確保完成銷售任務的通知》的檔，表示公司的工作重點應圍繞“促銷售、抓回款”開展，且原則上暫停拿地工作。

　　富力地產2019年買入的38宗土地基本集中在上半年；總240億元購地成本，只占全年協定銷售額的18%，相較於前三年均有所降低。

　　2019年12月，富力配售2.73億股新H股，共募集資金37.35億港元，用以償還海外債務。瑞銀報告表示，配售完成後，預期將導致富力每股盈利攤薄約7%，列帳淨負債率則料從6月底的219%降至204%。

　　到了2019年年末，富力將淨負債率降到了200%以內。

　　富力聯席董事長李思廉表示，短債基本上大概一半已經還掉或者已經延長了，希望通過加快銷售速度，以及平穩買地的方式，能夠將負債率慢慢下降。

　　他透露，富力正在積極吸引戰略投資或考慮出售一些重資產項目，從長遠考慮減輕負擔。

　　富力地產管理層稱，“預期在今年內可以將淨負債率下降15%到185%以內；在3年左右，可以將淨資產負債率降到150%以內。”

　　與偏高的淨負債率相比，富力的融資成本佔有優勢。全年平均融資成本6.6%，低於7.07%的房企平均成本。

　　未來，公司致力於降低土地成本和加大舊改力度。2019年，富力全年在32個城市共取得38幅地塊，新增權益貨值1220億元，面積939萬平米；新增拿地平均地價僅為2600元每平米。截至2019年底，權益建築面積約7060.5萬平方米，儲備貨值超過7450億元，可售面積約為5790萬平米。

　　2019全年，富力城市更新業務已簽約的合作城市更新項目超過了70個，規劃總建築面積超過了7000萬平米，可售面積超過4000萬平米。其中，一二線城市的面積占比92%，在大灣區面積占比達到60%。

　　瑞安房地產（００２７２）主席羅康瑞於電話會議上表示，疫情對公司造成負面影響，很難說甚麼時候會回復正常，但認為疫情在中國已受控，供求關係需要一段時間才能夠看清楚，相信有關情況不會有Ｖ形反彈，需要一段時間才能恢復，暫時沒有新的回購物業安排。

　　瑞安管理（上海）董事總經理王穎指出，集團今年銷售目標為１４０億元（人民幣．下同），隨著疫情的影響，各地工程進度延誤約兩至三個月，但集團旗下工程項目除了位於武漢的工地未復工外，其他工地已全面開工。但在防疫政策及供應鏈等問題下，亦影響施工進度，相信在４月份上述問題會有所紓緩。

　　瑞安房地產財務總裁孫希灝指出，集團淨負債比率維持在６０％以下為目標，於未來１年內要償還的債務約５８﹒５９億元，以公司現時擁有約１１８億元現金來看，未來６－１２個月需要償還債務，對公司構成的壓力不大。

　　中國鐵建（０１１８６）（滬：６０１１８６）公布，截至去年１２月３１日止年度純利按年升１２﹒６１％，至２０１﹒９７億元（人民幣．下同），每股盈利１﹒４元，派末期股息每股２１分。

　　該集團指，營業收入升１３﹒７４％，至８３０４﹒５２億元，期內新簽合同總額逾２萬億元，升逾２６％，其中海外新簽訂單２６９２億元，同比增長一倍，於去年末未完合同額３﹒２７萬億元，同比增長２０﹒８６％。

　　另外，該集團在北京、天津和重慶等２８個城市獲取４７宗土地，規劃總建築面積１０２３萬平方米，令於去年底，持有開發２７６個項目，總建設用地面積約２８２９萬平方米，總建築規模約８０９９萬平方米。　

　　該集團指，新型冠狀病毒肺炎疫情對包括湖北省和武漢市在內的部分省市經濟社會運行秩序造成影響，在一定程度上影響其建築工程承包項目的施工進度，影響程度將取決於疫情防控情況、復工復產推動情況以及各項調控政策的實。

首兩月私宅成交縮27% 下季續低迷

本港樓價重返2018年底水平，評級機構標準普爾認為跌勢未止。標普發表報告，指今年首兩個月私樓成交按年減少27%，預期上半年交投仍會持續低迷，目前樓價自去年6月底的高位回調約8%，樓價水平與2018年底相若，預測今年底樓價將較去年的歷史高位下跌10%至20%。

標普認為，繼去年下半年的社會動盪後，今年的新冠肺炎疫情大流行將再為香港經濟帶來混亂；然而，本港住宅物業市場受到本地結構性供應不足及低利率所支撐，而去年10月政府放寬按揭保險計劃的樓價上限，亦對樓價帶來支持。

發展商現金充裕具緩衝力

樓市轉冷並未對本地發展商構成現金流壓力，標普表示，儘管預期上半年銷售將維持低迷，但該行評級的本港地產商，手頭有充裕現金應付短期到期的債務及開支，即使這些公司的酒店及零售業務受重創，各自出現不同程度的風險敞口。

標普指出，不少發展商例如長實集團（01113）與南豐均持有大量現金，因此具有強大的評級緩衝；至於新鴻基地產（00016）去年11月以逾422億元投得西九高鐵上蓋商業發展項目，消耗評級緩衝，但該公司其後為項目引入戰略投資者，迅速恢復槓桿水平。

該行又稱，到目前為止，其評價的香港發展商大部分仍具有韌性，因為即使租金下降，現有租約也要一段時間後才到期，而樓價只是溫和下跌。不過，全球疫情尚未受控，正引發全球衰退加劇，外部危機可能使情況惡化。

在另一份報告中，標普指肺炎疫情衝擊亞太地區的商業環境和消費者情緒，預計亞太地區所受到的衝擊，相當於1997年的亞洲金融風暴。

亞太恐重演97金融風暴

該機構預料中國首季經濟會受到巨大衝擊，歐美各地停工將令亞太區陷入衰退，可能要到今年稍後時間才會出現「U形」復甦，估計今年區內經濟增長只有2.2%，經濟活動將減慢。

隨着中國商業環境逐步回復正常，加上人民銀行降低官方利率、政府推出刺激政策，相信有助經濟恢復，但市場需求下滑，仍會導致信貸質素下行，違約風險增加。

標普已就疫情在亞太地區採取了47項評級調整，較受影響的行業包括汽車、建築材料、非必需消費品、博彩、金屬及採礦、零售、運輸及交通基礎建設等。

疫情打擊各行業，連強勢物管股也不能幸免。去年10月上市的鑫苑物業服務（01895）行政總裁王研博指出，物業管理行業中不同產業受到疫情的影響不一，其中商辦物業所受衝擊程度較大，而住宅物業則相對較小；該公司在管物業以住宅為主，目前出現的影響主要是人工成本上升、現場防疫成本增加等。

首席財務官黃波稱，該公司最大收入來源仍是物業管理服務，但增值服務已成最大利潤來源；未來最大及最核心業務仍是物業管理服務，惟增值服務、交付前及諮詢服務的發展速度將會高於物業管理服務。王研博認為，行業未來發展趨勢是由提供物業服務轉型為社區生活服務，相信行業可進入下一個快速發展時期，預期公司未來3年至5年每年仍能快速成長。

合約管理面積大升四成

鑫苑物業服務日前公布去年多賺6.86%，股東應佔溢利近8132萬元（人民幣．下同）。每股盈利21.76分；派末期息5.2港仙。截至去年底，合約管理面積3703萬平方米，增40.7%；在管管理面積2006萬平方米，增28.2%。期內，收益5.34億元，多35.8%。其中，物業管理服務佔3.14億元，增20%，毛利率21.6%；增值服務佔1.29億元，上升66.2%，毛利率68.9%；交付前及諮詢服務佔近9073萬元，增68.7%，毛利率49.7%。

康怡呎漲3.1%稱冠 嘉湖113買賣最旺

今年樓市風高浪急，但傳統十大二手屋苑今年首季交投量仍力保不失按季上揚，本月截至30日，十大屋苑3月共錄244宗成交，按月增逾兩成兼創5個月新高，並帶領首季十大屋苑交投量衝上647宗，較去年第四季527宗多22.8%。雖然新冠肺炎疫情令市場憂慮樓市前景，惟按季和按月計算都以升勢主導，7個屋苑平均呎價按月上揚，6個屋苑按季仍有升幅，其中鰂魚涌康怡花園本月平均呎價17843元，較去年底漲3.1%，表現冠絕十大屋苑，同區太古城平均呎價則連挫3個月，最新再跌穿1.9萬元關，較去年12月急插近7%，跌幅為十大屋苑中最傷。

九龍新界7盤本月交投全揚

綜合代理資料，本月十大屋苑暫錄244宗成交，連續3個月上升，較上月195宗再增49宗或25.1%，為去年10月錄251宗後近5個月最旺，其中九龍及新界共7個屋苑交投一致上揚，升幅由3.6%至1.2倍，漲幅最大為天水圍嘉湖山莊，截至昨天已錄58宗買賣，屬去年10月政府放寬按揭保險樓價上限錄得68宗以來最多，首季共錄113宗成交，為十大屋苑之冠。

觀塘麗港城本月暫錄得17宗交投，較上月8宗大增1.1倍，最新平均呎價14048元，較2月14337元回落2.02%，乃十大屋苑呎價按月跌幅第二大，僅次於將軍澳新都城由2月的平均呎價16378元，急挫2.03%至16045元。

值得一提，港島3個藍籌屋苑（太古城、康怡花園及鴨脷洲海怡半島）本月交投全軍覆沒，按月挫17.4%至28%，為該3個屋苑去年6月本港爆發社會運動後首次按月齊齊回落，當中康怡花園成交量由上月18宗，跌27.8%至本月僅13宗，但同期平均呎價卻由2月的17184元，彈升3.8%至17843元，或反映屋苑樓價回升，令買家入市轉趨審慎。

太古城呎價急挫6.6%最傷

事實上，雖然受新冠肺炎疫情影響，今年以來整體樓價反覆回落，但康怡花園表現相對硬淨，今年1月呎價按月跌1.2%後，2月和3月分別升約0.6%和3.8%成功收復失地，3月平均呎價17843元，較去年12月17302元漲3.1%，升幅冠絕十大屋苑。同時，該屋苑交投量連續3個月企穩雙位數，首季共錄46宗，較去年第四季僅17宗急增1.7倍，價量按季表現均為十大屋苑中最強。

長城物業區域董事蔡詠霜稱，康怡花園今年價量均勝去年，主因今年市場氣氛差，部分優質貨的業主放盤意欲提高，令有關單位成交增多，變相扯高該屋苑平均呎價，但由於近期「業主啲價又硬返，加上肯減大多賣曬」，料該屋苑短期內交投將受壓，料未來兩周維持呆滯。

同區太古城同期樓價急走下坡，由去年12月平均呎價19910元，急跌6.6%至18601元，為期內十大屋苑中最傷。

中原地產高級區域營業董事張光耀稱，本港經濟於去年底起進一步轉差，加上今年肺炎疫情衝擊，以中產為主的太古城面對雙重打擊，以致樓價受挫，以鄱陽閣高層A室2房為例，實用面積583方呎，本月售價僅999.8萬元，較市價約1050萬元低4.8%，相信來季太古城價量會橫行。

樓價回軟下，太古城過去周日（29日）單日連錄4宗成交，中原地產資深區域營業董事趙鴻運稱，耀星閣中層D室，實用面積503方呎2房，連每月2.1萬元租約以1000萬元沽出，呎價19881元，但相對去年12月唐宮閣中層A室的成交呎價20307元仍低2.1%。上址於2005年以305萬元買入，樓價升值695萬元或2.7倍；新買家暫可享2.5厘回報。

嘉湖本月60成交5個月高 泓景臺呎價升6%

買家無懼新冠肺炎入市，10大屋苑3月成交錄223宗，創5個月新高，按月上升15%；而首季交投按季升幅達25%，細價上車盤表現最佳，7個屋苑平均呎價按月上升約3至6%。學者指買家「想執平貨入市」，但要留意疫情致經濟下行的風險。

本報統計10大屋苑，3月至今累錄223宗成交，為去年10月以後單月新高，較2月份194宗，按月升15%；以季度而言，亦為近3季度高位，僅次於去年首季約697宗成交水平。

而10大屋苑中，成交量錄得升幅的集中5個屋苑，平均升幅約1成至1.4倍不等，淘大花園以19宗成交，錄近2年單月高位，區內代理指，雖然疫情持續，但反而有部分買家憧憬淘大再有「沙士價」而伺機出動睇樓，雖無沙士價，但可以較相宜價錢買入優質單位，令量、價齊升。

10大屋苑本月7個呎價升

至於嘉湖山莊以近60宗成交，創下去年10月後單月交投新高。中原高級區域營業經理文家輝指，嘉湖山莊本月近60宗成交中，細3房即3房1浴室佔32宗，平均造價介乎520餘萬至590餘萬元，不少實呎均價更低於1萬元以下，相比屋苑的2房平均叫價約520萬元，同樣借8成，買3房首期、月供較2房分別相差不足10萬元及1,500元，加上細3房盤源較多2房多，有財力的買家也轉移買3房。

而港島3大指標屋苑鰂魚涌太古城、康怡花園及鴨脷洲海怡半島，按月成交均回落，平均跌幅逾2成，除太古城外，其餘兩個屋苑呎價回升。

至於3月10大屋苑有7個呎價按月升，升幅介乎3至6%，長沙灣泓景臺按月升6%最勁；而將軍澳新都城、鰂魚涌太古城及沙田第一城共3個屋苑，則錄得跌幅0.2至2%。

中大經濟學系副教授莊太量表示，雖然受疫情影響減低投資意慾，但居住需求下，部分買家想「撈底」入市。他續指，「最緊要保得住份工、估價足」，預計二手成交量會上升，但價錢要視乎個別區域。

上半年樓價 料窄幅上落

浸會大學財務及決策學系副教授麥萃才亦認為，支持樓市的高薪職業一群暫未受到經濟轉差影響，有機會令部分買家「想執平貨入市」的心態反而增強，要視乎第二季疫情發展會否打擊進一步經濟和就業，以及發展商推盤策略，預計二手交投仍會偏淡，上半年樓價會如「齒輪」般窄幅上上落落。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑預期，4月份二手市場亦難免出現「量跌價落」，但在用家主導下，樓價只會分階段調整，繼首季樓價約有5%調整後，4月或有3至5%下調空間，若疫情持續下，6月樓價將進一步回落達6至8%。

去年下半年修例風波引發持續的暴力衝突，旺角區成重災區，如今又遇上新冠肺炎疫情肆虐全球，區內寫字樓租金亦受挫。新地持有的旺角MOKO新世紀廣場第2座20樓全層，以意向呎租45元放租逾一年都未能租出，新地最新將意向呎租大劈價22%至35元放租。

旺角MOKO新世紀廣場分為1及2座，市場消息指，MOKO新世紀廣場第2座20樓全層之前由一外資工程公司租客承租，去年初已完約交吉，新地曾以意向呎租45元放租。中原（工商舖）寫字樓部何淑貞表示，新地最新意向呎租約35元，涉及月租約70餘萬元。MOKO新世紀廣場2座最近一宗租務成交為去年3月初，該單位為19樓（高層）一籃子單位，總面積約3,062方呎，以呎租約45元租出。