擁5700米水岸 交通機能佳

江翠北側重劃區是新北市板橋區最後一塊大型重劃區，水岸長達5700米，休閒氣息濃厚，如同台北市大直重劃區的翻版，擁有緊鄰水岸、近商業中心等條件，近年房價一路上漲，連鄰近的捷運新埔站生活圈房價也跟著水漲船高，新建案成交單價上衝7字頭。

國人日益重視生活品質，回到家就希望享有輕鬆自在的休閒生活，但市中心要享有水岸綠地景觀的居住條件十分稀少。江翠北側重劃區位於淡水河、大漢溪、新店溪3江交會地帶，面積達82.1公頃，沿河岸呈L型帶狀分布，緊鄰舊市區商圈，可同時有重劃區整齊街廓、水岸休閒條件及舊市區機能。

台北客賣掉舊公寓移居
交通機能也十分方便，有新北環快、台64、65線快速道路，又近華翠橋、萬板橋、華江橋、大漢橋及新海橋等5座橋樑，與台北市僅一橋之隔，吸引不少台北客賣掉舊公寓移居，以及板橋在地民眾青睞，因此不少上市櫃建商紛紛來插旗，如國泰、潤泰新、興富發、立信、愛山林等。

該區分為AB、C、D、E、F、G等區，分屬不同生活圈，其中AB區面積18公頃，位於中正路商圈旁，緊鄰新北市唯一的板橋435藝文特區，相較於其它區域，住宅僅佔44%，其餘是大大小小10多座公園綠地及學校等，空間感開闊，居住環境佳，並規劃為永翠綠能特區，設置太陽能路燈，同時是江翠北側重劃區中最近新板特區的區位，只要車程約6分鐘。

永翠漾55萬起瞄準首購
「永翠漾」位於AB區的中心點，基地面積649坪，3面臨路，總戶數166戶，戶數適中，不會太多難以管理，也不會太少戶數導致管理費不足，規劃17~30坪2~3房，訴求高坪效，只要17坪就能規劃2房，雖是首購型產品，但公設齊全，且採用國產水泥，開價每坪55~58萬元。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，江翠北側重劃區經過2年推案爆量後，今年第1季新案極少，主要是先前建案賣得太快，而籌備中的建案因未取得建照等因素無法推出，近期少數開出的指標案如「永翠漾」。

至於在價格的部分，何世昌認為，全區房價來到相對高檔，成交價落在每坪48~60萬元之間，鄰嫌惡設施的個案價格會較低。

新埔站擁雙捷運 房價穩健

捷運新埔站每日進出人次眾多，運量穩佔北捷前10名，加上捷運環狀線落成，晉升為雙捷運地段，也是板橋往來雙和、新莊、萬華的交通樞紐，交通帶來人潮，人潮就是錢潮，商圈繁榮，成為許多民眾購屋首選地段，房價穩定上漲。

人口密度為板橋之最

捷運新埔站屬成熟商圈，4個捷運站出口都自成商圈，包含1號出口的新埔市場、致理科大商圈及夜市，3、4號出口有莒光路商圈及三猿廣場，5號出口則較具住宅區氣息。據實登資料統計周邊房價，5年成長約5%，台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中指出，新埔站一帶為板橋往來雙和、新莊、萬華的交通樞紐，加上人口密度為板橋之最，剛性需求扎實，房價表現素來穩健。

近年僅2017~2018年房價稍稍修正，陳定中分析主要是受江翠北側重劃區牽動，2016年江翠北側首案公開銷售時，以3、4字頭低價為賣點，為與該區競爭，板橋房市掀起為時約2年的讓利搶市戰，直到2018年景氣回溫後，價格才觸底回升。此後新埔站便在老屋重建、捷運通車等題材加持下，房價逐步墊高，特別是2020年環狀線開通，使新埔晉升雙捷運地段，該年漲勢也相對鮮明。

近年由於新北市府力推TOD導向的都市再造，使新埔站周邊成了老舊建物更新的主要舞台，國內第一宗核准的危老重建案就位於該區，且因危老重建發達，再度湧現新案供給，並在新埔站周遭新案房價6、7字頭帶動下，維持溫和上揚。

危老與新推案齊帶動

「達永冬慶」專案經理易柏霆表示，捷運新埔站是相當重要的交通樞紐，除了雙捷運站，開車可往新莊上國道1號或往國道3號，還有台64線快速道路。該案位於新埔站5號出口約200米，距捷運新埔民生站也僅約500米，出國可搭到新北產業園區站轉乘機捷，是少見正文化路二段建案，採SRC結構搭配住友制震壁，規劃18~57坪1~4房，因考量有不少換屋客層，每種房型都佔1/4。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，由於板橋江翠北側重劃區房價跳漲，區段條件更好、機能完備的新埔站周邊價格也水漲船高；近期將釋出的指標案如「達永冬慶」、「三輝玳門」等案，因地點好且品牌口碑不錯，成交均價估可達7字頭。

在雙北高房價的擠壓下，南移已是許多民眾的選擇，沿著國道1號南下第1站的林口交流道，兩側的林口新市鎮及A7重劃區，這裡不僅有交流道，還有機捷，產業發展持續進行，新建案產品也都以2~3房小宅為主，成為脫北者的天堂。

林口新市鎮為北台灣房市首購熱區之一，有學區、公園、交通、機能、未來發展5大優勢，「原昕吾境」專案經理黃瀚指出，林口有多所國際學校如康橋、AAIA華美國際美國學校、伯大尼馬禮遜美國學校，全台國際學校密度最高區域。

房價直逼3字頭
多處大型公園綠地也是特色，如林口第一第二運動公園、扶輪公園等，綠覆率高。交通除了機捷，國道1號設有2處交流道。黃瀚提及，由於林口交流道車流量大，經常造成交通瓶頸，政府預計斥資19億元增設南出及北入匝道，最快2024年8月完工。

台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，林口房市近年銷況平穩，5年房價成長近6%，原因是建設題材豐富，2017年機捷通車，林口站商場同年開幕營運；2019年開發規模超過百億元的媒體園區第2期完成招商，工一市地重劃區正式動工；今年公車轉運站也將完工，房價自然步步高升。

近年林口人口增長快速，據新北市地政局資料顯示，2017年初林口人口剛飛越10萬人，如今已飆破12萬元，成長幅度可觀，房市也因居住需求擴張，帶動買氣與價格。陳定中指出，早前林口房市因面臨龜山A7的低價競爭，漲幅相對收斂，但A7經過2、3年發展，已從最初的每坪20萬元出頭直逼3字頭，不少買家回流機能相對成熟的林口。

建案多45坪以下
《住展》雜誌研發長何世昌指出，林口建案仍多，產品重疊度較高，大樓多規劃1~3房型，坪數多壓在45坪以下。今年新開指標案有「原昕吾境」、「長耀初」、「群祥囍」等，銷況不錯，客層以自住、置產客為主。

其中「原昕吾境」位於文化三路二段41巷，步行5分鐘可達家樂福及頭湖國小，規劃22~29坪2房及38坪3房，2房有少見雙衛設計，3房有3面採光，地下室規劃第2門廳，地下1樓規劃電動車位，公設比32.5%低於周圍建案，並提升建材等級，採用Cleanup廚具、INEX衛浴，室內地板配備美國SPC石塑地板。

許多民眾尋尋覓覓，從新北三重、新莊、泰山一路看屋，最後落腳在A7重劃區，主因是有捷運、交流道，以及大台北地區少有的2字頭親民房價，雖然行政區屬於桃園市龜山區，但機捷站次卻是在新北市的林口與新莊之間，因近A8站長庚醫院商圈及A9站林口新市鎮，又被稱為大林口生活圈。

就業人潮看增
A7重劃區尚未開發完成時，就已有政府推動合宜住宅，迅速被民眾知悉，至機捷通車才有建商開始推案，造成熱銷。產業發展也支撐當地房市，除鄰近華亞科技園區，新開發的A7科技園區內則有順達電子總部、致茂、禾聯碩總部進駐，未來還有中華郵政園區、華亞科技園區2期計劃，預計引進大量就業人潮，居住需求自然也增加。

「和發大境」專案經理彭志凱指出，現階段A7重劃區最成形的區塊在樂善國小旁的文德生活圈，自去年初陸續有住宅落成，腹地不大，文德路原本就有小型商圈，包含自由聯盟、超商、小吃商家等，又鄰近A8長庚醫院生活圈，還有施工中的全聯，生活機能無虞，吸引鄰近長庚醫院、長庚醫護村的醫護人員，以及華亞科技園區的上班族購屋。

「和發大境」位於長慶三街，基地面積約1586坪，規劃6棟3~4併大樓，戶數單純，規劃豪宅較有的獨立門廳，以及530坪64米大面寬中庭，建築結構採用Alfa Safe柱中柱工法；休閒設施也相當用心，健身房配備重訓、空中瑜伽、 TRX等熱門器材，並預留最大的空間，還有兒童喜愛的樹屋、樂高兒童遊戲室等。

當地建案緩推
彭志凱表示，政府雖然推動房地合一稅2.0，但主要針對投機客，對自住客影響不大，加上土地成本漲太高，住宅區土地從每坪40~60萬元，現在每坪要價70多萬元，甚至還有8字頭的價位，加上營建成本不停攀高，預料未來房價依舊呈現緩漲的態勢。

《住展》雜誌研發長何世昌指出，由於政府預售屋聯合稽查嚴格，有些建案不急著公開，加上部分建案推案進度遲緩，今年第1季的A7推案量創開發以來單季新低，且案量達15億元以上的指標案掛零。

近期推案雖冷，但來人與買氣還算穩定。何世昌表示，該區因前1、2年推案量大，近期交屋量也不小，7月房地合一稅2.0上路前委售量可能較大，購屋族可注意有沒有撿便宜的機會。

4字頭起跳 高低樓層價差近2成

台中土地愈來愈貴，要符合成本效益，摩天高樓成為必然開發選項，近期不只出現在精華區，連郊區也竄出指標性高樓案，但想要登頂住進「巔峰樓層」，須負擔的房價也相對不菲，最低單價4字頭，且光是高低樓層的最高價差就將近2成，業者指出，高聳的摩天大樓具地標意義。

台中今年新案動輒都是20層以上的超高大樓，高密度地向上堆疊、突破都市天際線，主力規劃小宅或換屋大樓。統計近1年摩天大樓推案總銷金額粗估至少200億元，集中在西屯區台灣大道、七期重劃區及水湳等蛋黃路段市中心。上揚國際建築團隊台中一處總經理楊濬輔說：「這波高樓推案趨勢會以小宅為主，總價控制1500~2000萬元間，迎合市場需求。」

1500~2000萬元小宅為主
摩天高樓代表為興富發建設，今年指標案都是樓高25、30層以上，如台灣大道「仰星殿」基地面積共843坪，南面正朝向秋紅谷生態公園，建築採用SRC鋼骨結構，興建地上29層高樓，規劃351戶住家，坪數規劃22~31坪、2~3房；同路段另有「市政愛悅」，興建地上36層高樓，共計1221戶住家，單價4字頭。

國聚建設今年宣布公開的4處新建案，全力主攻千坪大基地開發，並規劃超高摩天大樓，最遠推案至龍井區。國聚建設副總經理卓慶能說：「土地愈來愈貴，選地推案主攻長期潛力區塊，今年都設定開發20層以上超高樓，雖然營建成本較高，但可區隔出市場及彰顯地標優勢。」

區隔市場彰顯地標優勢
然而觀察實價登錄，摩天高樓高低價差也不小，如11期重劃區核心地段的新成屋「一景苑」，4樓不含車位成交單價僅25.6萬元，中高樓層戶卻都在每坪30萬元以上，同區域的指標摩天樓「一遇」，平均單價32.4萬元，最高每坪也達40.4萬元。不具名代銷業者表示，「隨著樓層數愈高，通常每層每坪訂價會落差2000至3000元，摩天樓價差自然更驚人。」

住宅不斷向上競逐，但值得一提的是，商辦才是摩天高樓王者。中台灣最高的摩天大樓是位於台中七期新光三越、大遠百之間的「聯聚中雍大廈」，樓高192米、拔地39層；另外正在施工的台中商銀企業總部「台中之鑽」，以225米、40層樓規模，將成中台灣最高樓。

超高樓結構外審安全添保障

台中近年摩天高樓崛起，背後顯見土地貴、房市景氣不錯的因素以外，還隱含著居住安全優勢，因為按照建築法規定，超高大樓必須通過結構外審，也就是結構設計必須交由政府核定的結構技師機關或團體進行審核，確認結構設計足以滿足建築高度與強度，整個流程大約花1~2個月時間，因此施作成本相對高昂。

大台中不動產公會理事長王至亮提到，多數平價大樓的樓高幾乎不會超過15樓，主因之一便是為了避開結構外審，摩天大樓除了具備地標意義，居住安全更是一大優勢，也是消費者最重視的。

結構外審得經過土木技師、結構技師及大地技師，5人以上審查過關，才能拍板蓋房子，王至亮表示，「換言之，高度50米、約17樓以上的房子，比較耐震安全」，對於建商而言，多耗費的審查時間，不僅成本大增，對於景氣也多了不確定性，所以願意規劃超高摩天建案的建商，顯示出對未來房市景氣看多。

人口紅利與產業進駐往往是支撐房市買氣依據，縣市合併後的高雄市仁武區，因鄰近精華的左營與三民區，以相對便宜的1字頭房價，吸引許多購屋族移居，人口從早期7.2萬人提升至9.2萬人。近年更隨著高雄市府積極發展仁武產業園區，區段地房價大漲，大樓新案成交價挑戰2字頭，臨路透天新屋成交逾1600萬元。

仁武區在縣市合併後居住人口快速成長，若以2011年1月與2021年1月相比，戶數從原先2萬6046戶提升至3萬6824戶，增加了1萬778戶，增幅41.3%；人口數也從原本的7萬2543人提升至9萬1941人，成長了1萬9398人，增幅也有26.7%。

承佑廣告協理陳冠良表示，縣市合併後區段屬衛星城市的仁武，人口大幅提升近2萬人，更是高雄少見每月人口正成長行政區，當人口提升，商業機能也逐漸成熟。

澄德3年地價漲73%
目前仁武區包括寶雅、全聯、小北百貨、屈臣氏、必勝客、麥當勞、丹丹漢堡等知名品牌，均已設點展店。陳冠良指出，如目前仁雄路沿線及周邊已有超過20家超商、大賣場及生鮮超市進駐，而未來包括星巴克與享溫馨KTV都將設點，生活機能已跟市區沒太大落差。

仁武區大量湧入的居住人口現象，也反映在近期的土地價格與房價上。統計2大指標重劃區，澄德重劃區近3年地價從每坪27.10萬元提升至47.07萬元，漲幅高達73.68%。另於大昌段重劃區地價則從2017年每坪22.86萬元直線上揚，至2020年每坪成交達33.6萬元，漲幅達47%。

土地交易不只相當火熱，價格也持續飆高，去年第4季至今包括樹藤、浤圃、寶佳及永信建設，均有購地成交4字頭紀錄，估計未來新屋房價全面站上2字頭。

至於房價表現上，根據內政部不動產資訊平台統計，仁武區從2011年至2020年間，房屋交易單價從每坪14.9萬元提升至每坪20.8萬元，漲幅近4成；房屋交易總價則從867萬元提升至1346萬元。

臨路透天逾1600萬
永慶不動產仁武大灣國中加盟店經理鄭居成指出，仁武10多年前透天新成屋總價僅400~500萬元，目前社區型別墅新案均價已突破1200萬元，臨路型透天則至少要1600~1800萬元，若規劃有電梯則要2000萬元以上，「早期來仁武購屋的民眾多屬於原本住在市區大樓、想改住透天的換屋族，但隨著近年來地房價大漲，有愈來愈多首購族前來置買總價相對低的大樓產品。」

即使因地價與營建成本皆大幅提升，導致建案房價逐漸上揚，近期仍有部分房價相對親民的建案公開，例如位於仁雄商圈的松益發建設預售大樓案「微笑世界」，規劃地上24樓大樓，規劃26~38坪、2~3房，社區打造400坪中庭花園，成交單價主力仍多屬1字頭。

另外位於84期重劃區的多城國際愛河河景宅「多城市」，基地面積達上千坪，住家規劃24~47坪、2~4房，開價每坪19~22萬元。

善德街近八德西路的透天新案「微笑之墅」，社區戶數33戶，地坪20~37坪、面寬5.2米可併排停2輛車，社區型別墅最低總價1198萬元起，因總價相對較低，尚未進場銷售已吸引許多民眾預約。

中正商圈透天造鎮「隆大鳳凰」，1~2期102戶已全完銷，目前推出第3期產品共51戶，地坪21~60坪，最低總價1618萬元起，因屬少見仁武區造鎮透天案，加上又為上市建商隆大營建品牌，第3期已銷售5成。

近期高雄市政府積極推動仁武產業園區招商，該產業園區鄰近國道1號鼎金系統與國道10號仁武交流道，聯外交通便利，園區總開發面積為74公頃，當中48公頃做為產業用地使用，未來規劃將導入航太工業研發自製及精密製造業。

鄭居成分析，仁武產業園區將引入138家廠商，提供6300個工作機會，且職缺多為高科技產業，在就業機會增加帶動下，未來房價仍會有波明顯漲幅，估計大樓全面站上2字頭。

【專家意見】首購熱區　大眾運輸較不足
仁武區近年成為高雄首購熱區，主因是鄰近三民及左營，但每坪房價便宜5~8萬元，相對便宜。距離高市核心如漢神巨蛋、左營高鐵商圈車程僅10~15分鐘，吸引首購族前來買房，目前仁武較欠缺大眾運輸系統，其他各項生活機能均已到位。

掌握時機地段產品建設題材

買房是人生大事，如何挑選具增值力的產品相當重要，其中有4大要件須掌握，分別是掌握時機、地段、產品與建設題材。專家提醒，可優先評估區域是否有軌道建設、投資題材，房價較具追漲潛力，尤其推薦新興重劃區，若鄰近交通設施、產業園區，房價較不易墜。

想買到有增值潛力的房產，除了考慮自身需求外，屋比房屋總監陳傑鳴認為，還要掌握時機、地段、產品、建設題材等4大要件。以時機而言，目前台灣受到疫情衝擊相對輕微，加上台商回流、超低利率，帶動各路資金湧入房市，致使近期房市交易數字由綠翻紅，高總價交易遍地開花，全台屢傳秒殺建案，可見確實是不錯的進場時機，有機會搭上房市上漲的增值列車。

選2~3房較易轉手
關於地段的考量，可與建設一併評估，陳傑鳴指出，要將交通、景觀、生活機能、區域條件納入評估，尤其選有建設題材的區域，例如現階段或未來有捷運、輕軌等軌道，保值效果相對良好，尤其推薦近公園綠地、學校、河岸等，產品較主流，未來容易轉手。

《住展》雜誌研發長何世昌也認為，房子能否增值可從建設題材來看，首先是有無軌道建設或民間投資等利多，房價通常都有追漲潛力。尤其推薦新興重劃區，除了屋齡新穎、街廊整齊，未來轉手也容易，吸引投資建設的機會較大，有助拉抬房價水平，「建議選擇鄰近車站、產業園區的產品，就業及通勤人口支撐剛需，更能確保房價不墜。」

產品的選擇則是留意建商品質，格局規劃是否宜居。陳傑鳴提醒，由於受到少子化影響，家戶人口數逐年縮減，可以預見未來以2~3房較易轉手，因此最為保值。

新興重劃區有潛力
結合上述要點，陳傑鳴認為新北市三重區仁義重劃區便極具優勢，除既有的捷運中和新蘆線，未來尚有環狀線北環段將興建，房市仍有發展潛力，而且緊鄰舊商圈，縮短區域機能發展成型的時間，加上有不少建商推案，市場備受矚目，建案價格又相對實惠，推案以中小坪數產品居多，單價約45萬元，總價1200~1500萬元就有機會入手3房產品，尤其適合雙北的首購族。

何世昌則推薦桃園龜山的A7重劃區，目前房價多在2、3字頭，較機捷沿線周邊3、4字頭價格更優勢，加上不少建商推出低總價、低首付的配套措施，更是吸引北北桃首購族目光，尤其在機捷通車與產業園區的加持下，單價逐漸逼近3字頭，房價前景仍可期待。

【專家意見】優先觀察區域建設
有些人將屋齡視為房產增值要素，認為愈新穎的房子愈具潛力，不過在雙北市蛋黃區老宅，因有都更價值，市場也很搶手，因此地段好壞才是關鍵。也有人將區域外移人口增加視為利多，其實是倒果為因，實情是例如捷運設站改善交通、產業帶進就業人口等，使民眾大量移入，其實建設才是拉抬區域價值的重點。

做足功課找到心儀又具增值性的房子後，該如何以最划算的價格入手，取決於如何向賣方殺出一口好價，可見議價是門大學問。切勿只聽賣家頻喊「地點好、投報高，可貸款8成以上」、「搶手貨有人出價，再考慮就錯過」，專家建議民眾下訂、斡旋保持冷靜，勿被話術牽著走，只要善用資源、掌握諸點關鍵，菜鳥新手買家也能聰明議價、解鎖買房任務。

參考實價登錄
針對房價心裡要有底。大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡說明，「實價登錄提供所有市場成交價，買方可查詢路段交易紀錄，佐以屋齡、樓高等條件來比對」，若平台上沒有該物件的歷史交易，也可以搜尋周邊同類型的物件，找出最低價來議價。現階段尚無即時實價可依循的預售屋，則可參考鄰近新成屋價格，且7月1日起預售屋成交即須登錄，可讓民眾購買建案更有參考準則。

郎美囡補充，除須確認備註欄有無特殊交易，因不具參考性而排除外，由於房價跟著市場景氣走，2012~2015年間成交價可能較高、2017~2018年價格可能走低，因此可針對看中物件坐落區域，找出近年最高與最低價區間，作為議價範圍。

也有人依銀行估價金額來議價，但全球居不動產情報室總監陳炳辰認為，銀行鑑價傾向保守，普遍低於行情價，且房屋若有裝潢、送家電家具等，價值不同，賣家不見得會埋單，「由於銀行估價影響可貸金額，若為首購族、年輕族群或弱勢家庭，不妨採取哀兵策略，向賣方表達自備款有限，讓對方下修開價」。

找家人扮黑臉
陳炳辰提醒，議價空間牽涉多種資訊，「行情、生活機能、交通環境、有無嫌惡設施、未來開發議題等，買方若能預先調查，對於房屋的當前及未來價值也更能掌握」，避免被賣家牽著鼻子走。

陳炳辰也建議可邀請長輩或家人一同看屋，由部分人士現場扮黑臉，挑物件毛病來議價，也是常見手段，惟挑三揀四應合乎情理，做過頭恐破壞氣氛，自斷交易。

潤泰創新國際董事長簡滄圳表示，潤泰創新計畫2022年將推出「南港之心」住宅大案，市場估計總銷將超過400億元，可望會是潤泰歷年規模最大的住宅案。

至於今年7月起，將有兩個房市新政策的2.0版本同步登場，簡滄圳表示，從去年12月迄今，政府陸續修法管制房市，包括7月起將實施實價登錄2.0，及房地合一稅2.0修法，新的政策對於房市短期炒作的投資客，可能會造成一定的影響，但對於潤泰創新來說，迄今手中預售和即將交屋個案沒有人退屋，幾乎都是長期自住客。

對於潤泰創新的部分高總價住宅豪宅客戶來說，由於多是自住客，因此儘管央行再度限縮貸款成數一成，但對這些客戶來說，自備款成數差異並不大。

簡滄圳指出，潤泰創新的豪宅客戶最在意的，不是稅、不是貸款，而是實價登錄2.0版即將上路，以後必須逐戶揭露實價資訊，這一點對想要低調、不張揚的人來說，乾脆都改採法人持有來因應。

簡滄圳表示，在新政策陸續實施之際，房市長線看好，潤泰創新在購地推案計畫上不會改變。計畫2021年推出四筆新案，包括北市臥龍街、犁和街兩筆都更案，及新北市三重五谷王兩筆新案；2022年則可望有重頭戲登場，潤泰創新取得的公辦都更大案「南港之心」，估計明年第一季將取得建照、第二季推出住宅大案約1,200戶。

「南港之心」就在南港車站大樓旁邊，為南港規模最大的公辦都更案，基地面積7,880坪，總開發規模達11.3萬建坪，包括交通轉運站、國際會展中心、辦公空間、生技創新園區、商場、住宅、立體空橋等，潤泰將分回住宅約3.6萬建坪、1,200戶，及停車位800個；其他台鐵分回，尤其辦公空間約達5.9萬坪，未來採只租不售。

市場估，潤泰「南港之心」若明年上半年開賣，依附近住宅行情及潤泰品牌每坪開價120萬元估，未來總銷將達430億元；至於停車位總銷，估將有20億元，全部加計總銷將達450億元，可望將是南港規模最大的住宅案。

看好仁武產業園區未來發展，上櫃建商永信建設（5508）積極布局，近期至少投入7億元，以每坪34萬元取得仁武土地，雖創區域土地新高價，有望獲得豐碩回報。

永信建設發言人陳怡均指出，2021年主要入帳個案包括位在左營的「翡翠流域」總銷36億元，目前成屋銷售順利；鳳山的「R5新世紀」總銷約18億元；以及總銷75億元的仁武「耘川」，預定今年完工開始銷售，三案合計今年進帳能量達75億元。

此外，永信三民區高醫案正在興建中，可望今年底開始銷售，明年進到完工入帳熱季，整體推案以及入帳節奏都在掌握中。

法人表示，雖然政府打房，央行實施選擇性信用管制，拉低建商購地貸款成數，不過土地是建商最重要原料，加上高雄房市表現不差，建商購地動作仍相當積極。

根據最新實價登錄資訊，去年12月高雄仁武區就出現二筆總價逾7億元土地交易，其中最高價是永信建設以7.16億餘元，購入大昌段2105.9坪土地，換算單價為34萬元，創下區域地價最高紀錄。

永信建設指出，該地預計規劃地上28樓、25~60坪的二到四房超高住宅，開價預計會在每坪25萬~27萬元，總30億元。

市場人士說，受惠仁武產業園區開發議題發燒，吸引許多建商與投資人進駐插旗，帶動成交價格。重劃區內土地屬於高容積的商業區，土地價值高，有發展潛力。

法人分析，永信是績優建商，去年每股純益3.71元，發放3.34元現金股利，獲利與股利雙創2015年起六年新高。

囤房稅本周再交鋒，立法院財政委員會周四將審查「房屋稅條例」修正草案，朝野攻防再起。是否推囤房稅，朝野仍意見分歧，國民黨籍召委曾銘宗說，排案是要財政部明確表態，既然是中長期措施，盡快立法通過後，實施日期可由行政院訂定，不能等房價飆漲才討論。

針對囤房稅議題，在野黨來勢洶洶，朝野立委共提出多達七版本囤房稅2.0修法，主要有調高非自住住家稅率上限或下限、調降自住稅率、直接訂定差別稅率等三方向。

財政部表示，房屋稅改革涉及層面較廣，須審慎評估。現行房屋稅條例已有囤房稅機制，持續督促地方政府積極因地制宜，合理評定稅基，並與內政部、地方政府就改革成效、稽徵實務等面向綜合考量。

立法院法制局指出，現行囤房稅是針對個人或法人持有的「非自住」房屋，由地方政府在稅率百分之一點五至百分之三點六間訂定差別的房屋稅稅率，但「稅基」也是稅制改革重點。現在稅基的評定公式，除標準單價偏低外，扣除每年折舊後稅負逐年減少，老房子幾乎課不到稅，加重非自住房屋稅率對囤房的持有負擔影響甚微，應全面檢討房屋稅制。

外界質疑課囤房稅對繼承而來的偏鄉老屋不公平，且可能轉嫁給承租戶，曾銘宗指出，外界對囤房稅的質疑有其道理，但技術上都可解決，例如可設計課稅門檻，一戶一定金額以上才課，並將增加的稅收用來貼補承租戶。他認同稅基應調整，但強調不能因此不調稅率，財政部作為租稅中央機關，應有所承擔。

民進黨立委郭國文說，包括房地合一稅2.0、實價登錄2.0等健全房市政策七月上路，房市近期開始出現拋售、降價的消息，相關政策還是要看成效，不盡然需要萬箭齊發；財政部也應找出目前囤房稅1.0的問題，再去思考後續2.0的推動方向。

法制局指出，依據財政部公告最近一次房屋稅標準單價調整情形，彰化縣、金門縣，近四十年未調整稅基；台中與台南稅基調幅相對偏低，台北市稅基是參考造價的五成，已有較大幅度調整，新北與高雄房屋標準單價較一九八四年上調了八成，桃園稅基調幅不多。

法制局表示，建立合理的房屋標準價格，使房屋課稅現值盡量貼近市價，才能使囤房稅發揮增加持有成本，加速空屋釋出的政策效果。

4月25日消息，央行等多部委近期發文，允許符合條件的非居民按實需原則在海南自貿港內購買房地產 。中國人民銀行海口中心支行有關負責人在25日召開的新聞通氣會上解讀稱，

符合條件的非居民主要指在海南自貿港工作、生活的境外個人或境外機構在海南自貿港設立的分支、代表機構

實需原則，即購買實際需要的自住、自用商品房；對符合條件的非居民在海南自貿港購房給予國民待遇，按照非海南戶籍的境內居民辦理，同時享受引進人才購房政策。

4月24日，A股物業公司南都物業(21.470, -0.32, -1.47%)發佈2020年年度報告。報告期內，公司實現營業收入14.1億元，同比增長13.58%；實現歸屬於母公司淨利潤為1.4億元，同比增長21.01%；同期毛利率為 21.76%，較去年下降0.68個百分點；淨利率為10.28%，較去年微增0.61個百分點。

南都物業於2018年上市，近三年營收年複合增長為19.9%，淨利潤複合年增長率為22.6%，在物業管理行業高速增長的階段，南都物業發展不算快。公司營業收入增速已經連續3年放緩，長租公寓項目持續虧損，公司難尋第二增長曲線。

營收淨利增速連續3年放緩 長租公寓虧損拖後腿

從業務結構來看，物業管理服務、案場服務、顧問諮詢服務、增值服務、長租公寓占公司總收入的比重為79.3%、6.6%、0.2%、12%、2%。上述業務在2020年分別同比增長13%、-21%、13%、75%、19%。

案場服務指的是為售樓處現場提供標準化與專業化的客服、禮賓、保潔等服務，該業務2020年營收大降21%，拖累營收增長。整體來看，南都物業去年只有增值服務增長較快，公司目前仍是以基礎物業管理服務為主，增值服務為輔的傳統物企收入結構。

拉長時間線來看，南都物業2017年上市前營收增速達到41.9%的巔峰後，2018年、2019年、2020年連續三年營收增速下滑，分別為29.18%、17.55%、13.58%。同期淨利潤同比增長27.2%、25.5%、20.8%，同樣增長放緩。所以儘管南都物業上市較早，至今仍是一家營收不超過15億元、淨利潤剛過1億元的區域物企。隨著上市物業股越來越多，南都物業的稀缺溢價也不復存在，市盈率（TTM）21.75倍，處於行業中下水準。

南都物業成立於1994年，最初物業作為杭州地產商南都房產的全資子公司存在。2006年，隨著南都房產上市失敗，地產業務被萬科收購以17.66億元收購，未被收購的物業則由南都房產原副總裁韓芳接手。

作為一家獨立協力廠商物業管理公司，不如其他有著房企背景的物企每年有穩定“輸血”，南都物業每年的增長純靠外拓，業績確定性較弱。因此在2018年上市之時，南都物業試圖尋找第二增長曲線，募資投入最大的專案是公寓租賃服務專案，擬投入募資1.07億元。剩餘資金則投入物業管理智慧化系統、社區O2O平臺建設等項目。可以看到，科技賦能及社區O2O南都物業均有嘗試，但押寶最大的是長租公寓。


2018年、2019年專案整體投資進度為28.3%、38.6%，進展緩慢。其中相對較快的就是公寓租賃專案。截至2020年公寓租賃專案投資進度為99%，已經達到預定使用狀態。但三年累計實現效益為-3515.3萬元。2020年長租公寓實現營業收入2873萬元，毛利率為-28.8%。

2020年8月董事會秘書趙磊曾對外透露，長租公寓是募投項目，後續不再增加項目。隨著風口過去，失敗的長租公寓或成南都物業棄子。

首次披露非住宅面積 增長方向尚不明晰

截至2020年末，南都物業簽約面積為7002萬平方米，較去年新增941萬平方米。由於南都物業未披露在管面積，所以儲備面積不甚清楚。從歷史新簽約面積觀察，2018-2020年新簽約面積分別為1657.6萬平方米、732.2萬平方米、1139萬平方米，新簽約面積略有下滑趨勢。

這幾乎都是市場化外拓而來。上市至今南都物業先後僅發生了3次並購。2018年花費1.13億元收購金楓物業70%股權；2020年4月花費4717萬元投資安邦護衛集團5%股權；2021年花費135萬元收購國金現代(10.810, -0.21, -1.91%)45%股權。

其中收購金楓物業形成了高額的商譽，1億元對價形成了9586萬元商譽。金楓物業承諾，2018-2020年實現淨利潤1881萬元、2043萬元、2229萬元，完成率為105.8%、104.5%、103.7%，每年踩線完成。

長租公寓的故事不好講，南都物業現如今開始講時下流行的城市服務故事，採用的還是南都物業最擅長的方式股權合作。

2020年至今先後成立7家合資公司，從產業鏈上游尋求商機和空間資源，為江西景德鎮、陝西西安、浙江嘉興、湖州等地的舊城改造、智慧社區管理、城市空間運營提供服務，豐富公司在城市服務領域的產品供給。截至報告披露日，合作平臺已有十餘個專案簽約落地，部分專案已根據專案階段提供顧問諮詢、案場、前期物業等服務。

這一幕在南都物業上市前夕也出現過。銀泰置地、南都集團，鄭勇強、中誠年代等突擊入股，南都物業與旭輝、萬科、中梁地產間接產生關聯。2021年2月1日，占比75%的原始股開始解禁流通。

盈利能力方面，公司毛利率近5年呈下降趨勢，從2017年的24.4%下降至2020年的21.8%；淨利率水準穩定在10%左右。整體來看，南都物業今年幾年發展不溫不火，且戰略方向不夠明晰。得益於不錯的外拓能力，業績仍然保持正向增長。但在物業高速發展的今年，僅靠自身遠遠不夠支撐業績高增。

值得關注的是，2020年南都物業首次披露了住宅及非住宅的面積比例，7002萬平方米簽約面積中住宅面積為4813萬平方米、非住宅為2189萬平方米，非住宅占比31.2%。同時公告表示將持續發力開闢新業態，從住宅、商企走向更多非住宅細分業態。比如文旅項目為起點，探索“物業+商業文旅”市場；與普洛斯企業發展（上海）有限公司 達成戰略協定，圍繞普洛斯在國內投資運營的倉儲物流園區展開合作。

此外南都物業提及，公司戰略投資安邦護衛集團，該公司已成功完成股改並已啟動 IPO 上市計畫，將在綜合安保領域與我司實現進一步的產業資源協同發展。

大城市房價高不可攀，不如轉頭去二線城市尋找“巴適”生活

4月24日，深圳購房者王科松（化名）即將踏上本月的第3次跨城看房之旅。

4月17日，他從深圳蛇口郵輪母港坐船到達中山，一口氣將首付100萬元以內的樓盤看完；4月10日，他開車到東莞看房，被高漲的房價和嚴苛的門檻“勸退”；4月24日，他即將前往佛山考察，尋找購房安家的可能。

與王科松一樣，因買不起一線城市房產而外溢到二線城市的年輕人不在少數。

近日，貝殼研究院發佈《2021返鄉置業報告》資料顯示，44.8%受訪者有返鄉置業打算，其中成都、杭州返鄉置業指數最高，武漢、長沙、鄭州緊隨其後。

今年以來，北上廣深調控加碼，限購限貸政策升級，購房門檻提升。受此影響，二線城市房價漲幅明顯。

《中國住房大資料分析報告（2021年一季度）》顯示，2021年3月，二線城市綜合房價環比上漲2.5%，上漲速度比2月增加1.6個百分點，領跑各能級城市。其中，寧波、東莞、杭州、西安、大連等熱點二線城市實現領漲。

“紅五月”進入倒計時，二線城市樓市熱度升溫。外地購房者湧進後，二線樓市在開門迎客的同時，也面臨著調節樓市溫度的考驗。

4月22日，58安居客房產研究院分院院長張波對時代週報記者表示，二線城市降溫難度較大，需要更多政策幹預，預計二季度熱點城市政策從緊的力度會進一步加強。

逃離北上廣

4月15日，李預生（化名）從深圳出發，前往川渝地區看房。經此一行，他到二線城市安家的念頭更加堅定。

“成都春熙路周邊的恆大都匯華庭，首付150萬元左右就能買到；重慶渝中區的融創白象街，單價不到3萬元/平方米。”4月23日，李預生為時代週報記者算了筆賬，上述兩個樓盤均位於城市中心區，商業配套成熟，交通便利，在深圳同樣的區位可以對標的樓盤為南山華潤城，後者的掛盤價已經在18萬元/平方米以上。

在李預生看來，大城市房價高不可攀，不如轉頭去二線城市尋找“巴適”生活。

“我是真的從來沒想過在深圳買房，在深圳努力打打工，能去成都買得起房。”李預生表示，二線城市豐富的生活配套和輕鬆的購房壓力，是他心動的主要原因。

目前，一線城市產業和人口外溢，正助推成都房價上漲。國家統計局資料顯示，3月，成都新建商品住宅銷售價格環比上漲0.5%，同比上漲6.5%；二手住宅銷售價格環比上漲0.7%，同比上漲9.3%。

當被問及是否會因成都房價上漲過快而放棄購房計畫時，李預生明確表示不會改變計畫。在他看來，成都房價上漲再快也趕不上深圳，新一線城市和二線城市的房價，踮一踮腳還能夠到，至少還有“上車”的希望。

近年來，逃離一線城市的口號聲量漸大，其背後蘊含的商機成為房企宣傳的動力。

2020年，深圳“715新政”落地後，蛇口郵輪母港一到週末便擠滿看房團。出發點蛇口港口貼滿了“憑船票到訪樓盤可獲得交通補貼”“首付百萬買入口岸資產”等廣告；走出終點中山港，“一步眾商圈”“1字頭商鋪熱銷”等標語進入視野。

4月21日，廣州出臺樓市新政，將越秀、海珠、荔灣等9區個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

4月23日，《半小時廣州，新房單價不過萬》《廣深‘無房票者’潛入佛山》等類似標題的文章頻在網路上傳播。

“我們樓盤90%以上的客戶都是來自廣深，本地人都有房子，沒必要買，而且也會覺得太貴。”4月23日，一名中山樓盤專案負責人對時代週報記者表示，一線城市限購後，手握資金但沒有購房名額的客戶，會選擇到周邊城市買房。開發商節假日會定期組織看房團，在途中介紹專案並發放購房優惠券，以此吸引客戶。

該負責人透露，目前不少二線城市購房仍有社保要求，不少開發商為促成交易會有“包辦社保”業務，購房者看中房源後，由對應的銷售解決購房名額問題。此外，廣深客戶對首付百萬元以內的房源接受度較高，因此開發商都傾向於設計90平方米以內的房源，門檻越低去化越快。

樓市過熱或觸發調控

全國房地產商會聯盟主席顧雲昌曾表示，中國房地產市場顯示出點舞龍式、此起彼伏的特徵。龍頭是一線城市，脖子是二線城市，龍身是三四線城市。不同城市在不同階段，有不同的起伏，一線城市城市房價上漲將帶動二線城市房價。

2020年年底，北上廣深等熱點城市均出現“翹尾”行情。據中原地產統計，2020年12月，北京新房和二手房分別成交6681套和20944套，均創下“317新政”以來的月度新高。同期，廣州新房成交16434套，創單月歷史最高紀錄。

4月23日，諸葛找房資料研究中心分析師陳霄對時代週報記者表示，今年以來，一線城市紛紛加碼調控，市場熱度有從一線城市向熱點二線城市過渡跡象。具體到城市，福州3月新房價格漲幅位居70城首位，環比漲幅為1%，重慶和西安，環比漲幅均約為0.9%，漲幅分別位居第3、第4位。

4月23日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代週報記者表示，這一輪房價上漲從深圳、上海開始，蔓延到廣州、北京，再到都市圈的核心城市。近期房價上漲是市場因素主導，包括疫情過後的貨幣寬鬆、對房地產行業的紓困政策、部分城市放鬆限購等，多種因素疊加促成本輪房價上漲。

“以西安為例，西安是西北都市圈的核心城市，是西北人口流入最明顯的地方，亦是最先打響人才搶奪戰的城市。近年來，西安在產業引導上有政策利好，吸引人才流入，從而助推房價上漲。”李宇嘉分析道，另一個房價上漲勢頭較猛的城市福州，入戶政策十分寬鬆，幾乎不設任何限制，對人才吸引力足，樓市購買力旺盛，市場回升熱度明顯。

張波對時代週報記者表示，近年來房企佈局逐步向一二線城市靠攏，重點二線城市的土地市場熱度不斷提升，形成房價上漲推動力。

“核心城市的人口吸聚力在不斷提升，開發企業的關注度不斷提升，市場供需兩旺現象持續。”張波認為，二線城市房價上漲過快或將觸發調控，政策將從提高人才落戶門檻、提高房貸利率、強化限價等方式收緊。控制需求側增長的同時強化對房價的管控，將是調控的重點方向。

廣州調控降溫樓市

繼“新穗六條”出臺後，廣州樓市調控再次升級。

4月21日，廣州市人民政府辦公廳發佈《關於完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》（下稱《通知》）。

據瞭解，本次《通知》主要囊括五方面內容，其中備受購房者關注的是人才購房政策以及增值稅征免年限的調整。《通知》指出，人才購房需在認定區連續繳納1年個稅或社保，且不得補繳。同時，越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白雲區、黃埔區、番禺區、南沙區、增城區9區個人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。

根據廣州市稅務局的最新回應，在上述9區範圍內，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；5年以上（含5年）普通住房對外銷售的，免征增值稅。

“除了5%的增值稅，賣方還需承擔0.3%的附加稅，所以一共是5.3%。”4月22日，克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉告訴時代週報記者，二手房增值稅免征年限“2改5”，旨在抑制近期熱點區域二手房市場的追漲現象。

同日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者，此次人才購房政策強化，旨在進一步打擊“假人才真炒房”的行為，具有非常強的導向。

“增值稅征免年限的條件，是最近兩年房地產稅費調整的重要方向。”嚴躍進續稱，目前，包括深圳、無錫、瀋陽、成都和廣州五個城市都出臺了此類增值稅政策，從過去的“滿2”調整為“滿5”，可以減少短線炒作的衝動，打擊快進快出的投資行為。

樓市降溫

“新政一出來，我不得不調整原本的換房計畫。”劉強（化名）於2017年在海珠區購置了一套房產，他告訴時代週報記者，近期家裡人一直籌畫置換新房，但這次新政提高了增值稅征免年限，賣方如果將未“滿5”的房子進行出售，就要繳納5%的增值稅，所以只能多等一段時間了。

而對於買方劉莉（化名）而言，這次新政再次降低了自己迫切入市的意願。

“自己從去年年底就開始看房，當時還挺迫切的，想在春節前入手。”劉莉告訴時代週報記者，但自己看的番禺幾個樓盤，都有不同程度的漲幅。

樓市看漲，廣州住建局出手整治，同時，廣州多家銀行也對個人按揭貸款進行“雙管控”，劉莉決定再觀望一下。

“我覺得市場應該會降溫，畢竟政策那麼嚴厲，業主的心態也不會像之前那麼‘飄’。”劉莉告訴時代週報記者，這次新政後，預計市場的流動性會下降，和自己一樣的購房者也不會選擇在此時高位接盤。

肖文曉告訴時代週報記者，增值稅免征年限“2改5”，明顯是意圖抑制近期熱點區域二手房市場的追漲現象。不過，從過往經驗看，在賣方市場格局下增加交易成本很容易被轉嫁給買方，因此還需要多管齊下，穩定購房者的市場預期。

“是否把增值稅免征期從2年回到5年，是衡量政策力度大小一個很重要的標準。”4月22日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代週報記者，這次增值稅新政集中在交易量大，房價上漲快的9個區域，房價比較穩定的花都和從化並沒有列入。該政策也極大地增加了房屋交易的成本，避免了新房和二手房輪番漲價。

因區施策

調控，是四月份廣州樓市的關鍵字。

4月2日傍晚，廣州發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》，從供地、房價、人才房等6個維度進行“精准調控”，以達到“穩市”的目的。

新政出臺不到兩個星期，4月15日，廣州市人民政府約談海珠、天河、黃埔、番禺等6個區政府負責人，要求各區政府要嚴格落實屬地責任，切實做到分類施策、精准發力，果斷採取措施穩控市場。

4月21日，廣州果然再次出手，規定9區增值稅征免年限“2變5”，人才購房資格從嚴。兩天后，廣州海珠區住房和建設局發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出引導備案價格、執行“一房一價”標價、打擊二手房虛高掛牌價、開展市場秩序整頓、加強行業治理等6條措施。

“整體來看，本次新政與此前約談六區所傳遞的資訊一致，調控已經從因城施策細化到因區施策。再結合新房價格指導，甚至有可能落位到‘因街道施策’、‘因盤指導’，調控將會越來越精准。”肖文曉告訴時代週報記者，預計廣州下一步仍會根據對調控的效果評估，決定是否需要繼續升級補丁。

李宇嘉告訴時代週報記者，上述調控政策對於廣州房地產市場來講，能夠起到一定的降溫效果。加之近期涉房貸款收緊以及土地集中放量，預計下半年廣州市場將有所回落。

新政未能阻擋房企的拿地熱情。

在充滿爆點和話題的長三角地區，很多時候樓市的焦點都圍繞在上海、杭州、南京這樣的熱門城市身上。殊不知，大眾較少聚焦的蘇北地區，房價已悄然站上了新的臺階。

國家統計局資料披露，自2016年以來，徐州的新房價格連漲57個月，直到去年11月，徐州新房價格環比出現0.1%的下滑，這才打斷了長達近5年的持續上漲。但是，不同於新房價格的浮動，徐州二手房價十分堅挺，2016年至今，徐州二手房價格已經連漲61個月。

房企也蜂擁而至，徐州土地市場迎來高光時刻。去年以來，房企在徐州“殺紅了眼”，當許多一二線城市土地出讓保持低溢價的時候，徐州土地拍賣動輒需要數百輪競價，溢價率超過100%不在少數，“地王”也頻出。

土地市場往往是樓市“魔幻”劇情的源頭，57個月的連漲中斷後，徐州樓市開啟了更為迅猛的跳漲模式。短短一年多時間裡，徐州核心地段房價從“2萬+”時代邁向“3萬+”時代，速度之快，令購房者咂舌。

房價看齊二線城市

作為一名“滬漂”，郝俊超時常因上海房價過高而擔心買不起房，他不止一次暗暗在心裡想，到了30歲還買不起上海的房子，那就首先在老家徐州買一套房。“實在沒有辦法在上海一步到位的話，回老家買房就是我的退路，徐州房價低，不會有壓力。”郝俊超說到。

郝俊超今年27歲，從24歲起，他就在關注上海房價。起初，他發現上海的房價比較穩定，市場上可以選擇的房源不少，他計畫著花3-5年時間來存錢，30歲之前可以在工作單位所在的寶山區買一套70多平方米的小兩室，總預算300萬以內。

去年年末至今年年初的暴漲行情是郝俊超未預料到的，短短一兩個月的時間，他關注的房源漲了80多萬，遠遠超出他的預算。他意識到，買房計畫必須提前執行了。但是，經過一輪漲價，300萬預算想要買到心儀的房源已不現實，郝俊超決定，先在徐州買一套房。

“我的想法是，200多萬能在徐州買一套地段和面積都很不錯的房子，我可以當作投資先買上，算是給未來在上海買房積累籌碼。”郝俊超的印象中，徐州市中心有大量銷售均價在萬元出頭的樓盤，以他的預算，應該會有很大的選擇空間。

春節回家，郝俊超踏上看房之旅。許久未關注徐州房價的他才後知後覺，萬元左右的單價在徐州市中心幾乎成為過去式，如今在徐州，但凡是地段好且品質不錯的樓盤，銷售均價普遍超過1.5萬元/平方米，甚至還有一些樓盤售價超過2.5萬/平方米。

“看到徐州現在的房價，我很震驚。可能以前把注意力都放在上海，以為徐州作為一個三線城市，房價再怎麼漲也趕不上一二線城市，想要買房隨時可以實現。後來和老同學聊了聊才知道，這幾年徐州的房子一直在漲價，市中心的房價有向二線城市看齊的趨勢。”

據中國房價行情網資料顯示，上個月，徐州10個區縣中，僅一個區的均價同比出現下跌。整體而言，3月，徐州平均房價為11719元/平方米，在核心區域，例如雲龍區和泉山區，均價分別超過1.7萬/平方米和1.5萬/平方米。

被房價震驚之餘，更令郝俊超壓力倍增的是，當他還在努力積攢買房籌碼的時候，有許多老同學在徐州已經手握兩套房產，身家超過500萬的不在少數。郝俊超為自己的後知後覺而感到懊悔，他知道，再不抓緊入手，徐州這條“退路”可能也會被“封”住。

當然，對於郝俊超這樣突然關注徐州樓市的人來說，徐州房價上漲帶來的衝擊力很強大。但對那些生活在徐州的本地人而言，徐州房價的走勢都在預料之中。

“感覺我們徐州人都喜歡買房，年輕人尤其喜歡，現在有種說法，錢放在手裡每天都在貶值，能趕上通貨膨脹的，只有房子。而且，徐州的房價不是突然漲價，實際漲了很久了。”在徐州生活了30多年的萬飛宇向時代財經表示。

一組資料可以佐證他的說法。國家統計局資料顯示，早在2019年年末，徐州市中心雲龍區的均價便已突破1.5萬/平方米，泉山區均價亦突破1.3萬/平方米。

萬飛宇認為，整個長三角的房價都偏高，徐州房價上漲是情理之中。“現在徐州人的買房熱情還是很高漲，市中心的房子越來越搶手，如果均價還不到2萬/平方米，價格是比較合理的。我相信，接下來徐州的房價還會繼續漲。”

“地王”頻出引發房價焦慮

房價連漲5年，這對徐州來說並不容易。

南京房促會秘書長張輝指出，此前徐州有著巨大的供應量，市場一度難以消化，導致徐州樓市的表現比較平淡，增長速度相對平緩。加之徐州只是一座強三線城市，市場需求無法與強二線、一線城市相比，所以放眼全國，徐州樓市不算突出。

即便是在經歷了連續增長之後，眼下徐州的房價在整個江蘇省，還處於尾部位置。據中國房價行情網近期發佈的統計資料，4月，徐州的均價為11694元/平方米，在江蘇省13市中排在第11位。

不過，就算徐州的房價處於江蘇省的尾部，但張輝稱，徐州這一輪連漲持續時間之長、漲幅之大，仍然可以說是領漲全國。國家統計局最新資料顯示，3月，徐州的房價同比漲幅是70座城市中“唯二”超過10%的城市，漲幅僅次於銀川，達到10.1%。

徐州樓市之所以在近期有了突飛猛進的表現，很大程度上與去年以來土地市場的“地王”行情密切相關。

2020年是徐州的“地王”之年。這一年，徐州市總價地王還三度易主，徐州主城區雲龍區、鼓樓區、泉山區、新城區以及銅山區的樓面價紀錄一次次被刷新，“麵粉價”逐漸超越“麵包價”，其中泉山區目前的均價為15111元/平方米，而去年誕生的單價“地王”樓面價高達16906.7元/ 平方米。

“長三角是絕大部分全國性房企的重點佈局區域，南京、蘇州這樣的二線城市，核心地段樓面價普遍超過3萬、4萬，與之相比，徐州稱得上是長三角的價格窪地。”徐州一位品牌房企行銷總向時代財經表示，地價與房價相互作用下，徐州樓市正在快速爬升。

其繼而指出，“地王”的集中出現也給房企釋放明確的信號，徐州樓市到了釋放紅利的階段。在“地王”的作用下，徐州房價“天花板”不斷被刷新。

半個月前，去年拍出的徐州新城區地王項目“璞樾禦瓏湖”宣佈啟動驗資，根據專案公佈的資訊，該專案包括疊墅、洋房和高層產品，市場中有風聲，璞樾禦瓏湖的疊墅產品均價將達到3萬/平方米。

除此之外，去年8月頤居置業以19.3億元總價、16906.7元/平方米樓面價拿下的徐州原華東機械廠D地塊，一舉刷新徐州土地出讓單價及總價兩項記錄。就在最近，該專案公佈了案名“春瀾源璟”，有消息稱，該專案首開均價高達3.3萬/平方米。

而且，“地王”加持下，周邊二手房房東聞風而起，迅速抬高掛牌單價。時代財經通過貝殼找房查詢到，春瀾源璟周邊的海爾灩瀾公館目前共掛牌37套房源，掛牌單價為3萬/平方米以下的房源僅12套，掛牌單價最高的達到3.7萬/平方米。且該社區在今年3月成交的一套房源，單價就突破了3萬大關。

“地王”效應難免引發購房者的房價焦慮。為了控制地價和房價，徐州政府在4月10日出臺調控新政，建立土拍熔斷機制，規定土地溢價率達50%或超過設置的最高限價時，中止網上競價，採取搖號方式確定競得人。同時，強調限價，要求根據土地供應情況，制定區域年度商品住房最高限價。

然而，新政未能阻擋房企的拿地熱情。

4月19日，徐州經開區東湖板塊彭祖大道北地塊出讓，起始樓面價便達到19.88億元。這場土拍進行了8個小時，鏖戰792輪，最終美的置業殺出重圍，溢價78.7%，以總價35.53億元摘得地塊，成為徐州新的總價地王。

4天后，徐州再出讓淮海壹號南側地塊和臥牛A-8-1地塊，這兩宗地塊同樣受到房企的爭搶。其中，淮海壹號南側地塊經歷346輪報價，臥牛A-8-1地塊則在開拍後1分鐘內就迎來了一次億元級別的加價。

“雖然最近徐州的房價漲得快，但分化還是比較明顯，市中心核心區域的價格賣到3萬/平方米，郊區還有部分樓盤不到萬元。土地市場也是這樣，房企搶的主要是核心地段的地塊，其實看價格可以發現，1.6萬/平方米的樓面價賣到3.3萬/平方米的單價，是算得過來賬的。”前述品牌房企行銷總說到。

北京已開始退燒

樓市的傳統旺季之一“金三銀四”即將收尾。與過去幾年不同的是，2021年以來在各地輪番上演的“瘋狂學區房”現象，近期在調控政策的不斷升級下已開始出現煞車的跡象。

據《華夏時報》記者不完全統計，兩個月以來，北京、上海、寧波、深圳、廈門、合肥、重慶、無錫、金華、銅陵等城市明確出臺了針對學區房的房地產調控政策，包括嚴肅查處惡意炒作學區房行為、發佈熱點學區二手房交易參考價格、打擊代持炒房、學區房限購等內容。

而其中，對學區房炒作實行查經營貸、查仲介、深化招生制度改革等“組合拳”的北京收效較為明顯。根據中原市場研究院資料，截止4月25日，4月北京二手房成交套數為15732套，相對3月份24333套的成交量出現一定幅度的萎縮。預估到月底成交量即使達到2萬套上下，也僅能追平2021年1月、2020年11-12月的成績。

“近期北京的調控政策確實對學區房產生了一定的影響。”中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，由於北京規定當年學區房落戶須在5月1日前，才能趕上入學申請，所以3、4月份一向都是購買學區房的小高峰。從資料上看，近期北京學區房確實出現了一定的“退燒”現象。

一線城市祭出“組合拳”

近期，從一線、二線熱點城市到一些三線城市，全國各地都掀起了一場撲滅學區房“虛火”的運動。

一線城市中，北京、上海、深圳打出了政策“組合拳”。上海方面，在此前“滬十條”和嚴查經營貸入市的基礎上，3月中旬又發佈了“316教改”方案，自2022年起上海委屬、區屬的實驗性示範性高中招生計畫的50%-65%將被分配到區、到校，各區小學和初中的升學、入學情況將會更加均衡。4月底上海發佈的2020年工作總結和2021年工作計畫，強調將嚴格執行住房限購和差別化住房信貸政策。

北京方面，在春節前開始嚴查經營貸政策後，4月16日西城區房管局等部門針對仲介是否存在虛假宣傳、是否公示收費標準對西城區部分區域房產經紀機構開展了聯合執法檢查。4月22日，北京市住建委發佈了“房地產整治12條”，目標是對機構炒作學區房、經營貸違規進入樓市、群租房治理等問題依法從嚴懲處，形成高壓態勢。

深圳從去年下半年出臺“715新政”、制定二手房參考價、嚴查各類違規炒房等調控政策後，4月2日又發佈了四項監管措施，嚴厲打擊“學位房”等虛假違法廣告。

一些熱點二線城市也出臺了學區房政策。4月16日，近期剛剛被住建部約談的寧波市發佈樓市新政，其中提出要建立熱點學區二手住房交易參考價格發佈機制。同一日，廈門發佈整治二手房市場專項行動工作方案，對包括炒作學區在內的10種二手房炒房方式進行為期9個月的監管；4月6日，合肥公佈了8條房地產新政，明確要限學區、限購：暫停市區範圍內擁有2套及以上住房的合肥戶籍居民家庭在部分學區範圍內購買二手住房；實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位；3月30日，重慶市市場監督管理局發佈《商品房銷售不得與人學資格掛鉤宣傳提示》，直接對學區炒作進行管控。

除此之前，部分三線城市也加入了管控學區房的行列。長三角地區，無錫和金華3月初都在調控政策中要求對炒作“學區房”行為按相關法律法規嚴肅處理，銅陵則在4月13日公佈了學位管理新政，實行學區內同一套住宅小學6年內、初中3年內只為產權所有人一戶家庭適齡兒童少年提供學位的政策。

學區房能徹底“煞車”嗎？

在上述城市中，嚴查學區房取得較為明顯效果的就是北京。4月下旬，《華夏時報》記者走訪海澱區萬柳附近某仲介時，工作人員介紹，附近蜂鳥社區的一居室價格從去年年底1000萬左右回落到850萬-950萬，成交量也開始下降。“市場差不多穩定了，不再像之前那樣大起大落了，慢慢回歸到真實價值了。”他說。

而北京整治學區房的力度之大，除了體現在不斷出臺政策對傳統的買方、賣方、仲介行為進行規範外，更體現於在新興媒體和網路傳播上下足了功夫。

2月初，北京房地產仲介行業協會集中約談鏈家、我愛我家(3.740, -0.09, -2.35%)、麥田、中原、21世紀不動產5家主要房地產經紀機構，各經紀機構承諾不渲染炒作，不鼓動業主提高委託價格，不參與“經營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規的金融活動。北京市住建委、市網信辦、北京銀保監局三部門還集中約談了北京大土豆、米宅北京、北京大房子、水原十口、飯總選房等5家自媒體，要求公眾帳號生產運營者在推出涉及房地產市場文章時，不得背離“房住不炒”定位，不得渲染個別成交案例、局部區域價格波動來炒作市場行情，不得通過各種方式製造購房恐慌情緒，不得臆測調控政策走向或趨勢。

4月9日，北京市住建委通過線上、線下多管道開展房地產市場檢查，嚴查發佈委託手續不全、炒作學區房等行為，26家仲介機構因違反《房地產經紀管理辦法》等規定被立案查處。此外，阿裡巴巴旗下“閑魚網”也因涉嫌存在發佈轉租保障房等違規租賃資訊、允許未取得備案經紀機構和未取得從業人員資訊卡的經紀人員發佈房源資訊等問題被約談。

然而，學區房雖然是跟房地產相關的問題，但根本上還是教育資源配置不均衡導致的。張大偉表示，學區房的出現，其實是在不增加教育資源的情況下的一個公平遊戲規則。因此，學區房的改革唯一辦法是增加投入，讓產業均衡讓優質資源增加。

霸王國際（０１３３８）公布，就集團的生產廠房、辦公場所以及員工宿舍等物業，與廣州霸王簽署了一份從今年７月１日開始至２０２６年６月３０日固定期限為期五年的二零二一年租賃協議。
　　　
該租賃場所賬面價值約為５９０７萬元（人民幣，下同），租賃協議項下擬進行的交易將被視為收購使用權資產。租賃物業位於廣州市白雲區廣花三路４６８號霸王工業園，面積約５萬平方米，前４年月租為１０９萬元，其後２年月租為１２４萬元。

《地產人眼》受前年的社會事件及去年的新冠疫情影響，百業大受打擊，香港經濟情況急劇惡化，去年全年香港ＧＤＰ按年跌６﹒１％，為有紀錄以來最差，許多企業因經營困難，無奈倒閉結業，即使仍能苦撐下去，有不少亦需縮減規模以節省開支，加上有機構讓部分員工在家工作而減少租用寫字樓，亦有共享空間營運商棄租多層商業樓面，致使商廈需求量大減，商廈市場經歷逾兩年的寒冬。
　
據統計，２０１９年及２０２０年全年商廈成交量跌破一千宗的水平，而空置率更創出新高，而根據差估署最近公布的《香港物業報告２０２１》初步統計，去年整體寫字樓空置率高達１１﹒５％，屬近１６年來新高，而去年寫字樓空置樓面更達１５４４萬平方呎，屬有紀錄以來最多，當中尤以甲廈空置率最為嚴重，高達１１﹒８％，創２００４年之後最高。
　
然而隨著社會秩序已恢復平靜，而新冠疫情亦漸漸放緩，２月份零售業總銷貨價值臨時估計為２９５﹒４８億元，按年上升三成，扭轉連續２４個月下跌的趨勢，市民消費力復甦，加上中港通關在望，不少企業亦開始部署擴充，而中美兩國持續角力，相信將令更多在美上市的中資企業轉到香港上市，料能正面帶動商廈需求；事實上，近日市場上亦不乏大額商廈租務個案，計有大型保險機構大手承租九龍東甲廈約１４﹒５萬平方呎樓面，與及織造廠承租觀塘甲廈３層樓面，值得留意的是，近日更有國際金融機構由九龍站甲廈遷回中環，足見商廈最黑暗的時間應已過去，尤其是核心區商廈，相信會率先迎來反彈。
《美聯工商舖行政總裁╱地產代理管理協會會長　黃漢成》

上海市房屋管理局昨日（２５日）表示，隨著近期即將上市一批新建商品住房，上海市房地產行業主管部門決定從延長認購時間、提前公告信息、規範認購材料、嚴格銷售監管等四個方面進一步加強商品住房銷售秩序監管。
　　
具體來說，一是在延長認購時間方面，所有上市銷售項目，認購時間由原來的５天延長至７天。二是提前公告信息。所有上市銷售項目，至少在認購前三天，「網上房地產」將公示該項目認購地點、認購時間等。三是規範認購材料。規範認購所需材料清單，並在認購規則中明確。四是嚴格銷售監管。凡發現開發企業設置障礙「篩選」客戶等違規行為，將加大整治力度。
　　
上海中原地產市場分析師盧文曦指，上海此次出台的有關措施比較及時，通過嚴格新建商品房銷售管理，整治開發商設置障礙「篩選」客戶等違規行為，可以更好地保護真實購房者的合法權益。

資本策略（００４９７）公布，預期截至３月３１日止年度純利按年跌約７０％。
　　
該集團指，預期溢利減少主因由於２０１９新型冠狀病毒疫情導致市況持續低迷，所錄得物業銷售減少。
　　
該集團將於６月底前公布業績。

地皮24萬呎 地積比未用盡 具重建潛力

自政府去年底撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅（DSD）後，工商舖項目大額買賣增加，發展商及外資基金開始入市，個別業主亦趁勢低調放售手上物業。合和實業（前上市編號00054）旗下九龍灣國際展貿中心（九展）近期亦傳以暗盤方式放售，由於項目佔地廣兼具重建潛力，市場估計市值最高可超過150億元。

市場人士透露，九龍灣展貿徑1號九龍灣國際展貿中心全幢，趁近月大手交投轉旺，正於市場上低調放售。該項目地盤面積約23.98萬方呎，樓高14層（另有4層地庫），總樓面面積約177.5萬方呎，為集結會議、展覽、食肆、寫字樓、商業及停車場的綜合式物業。九龍灣國際展貿中心主要由3個部分組成，分別是展覽場地、寫字樓和零售部分E-Max，其中E-Max佔90萬方呎。雖然項目位於九龍灣商業區一帶，但距離港鐵站較遠，據悉現時平均呎租約20元。

趁工商交投轉旺 無訂意向價

據了解，業主未有為物業訂下意向價，而按市場估值，料超過120億至最多逾150億元，以現有樓面計，呎價約6800元至8500元。有消息人士指出，由於項目屬九龍東商業區罕有大型地皮，加上九龍灣商業區已發展成形，相信可吸引買家垂青，包括周邊具發展經驗的發展商。

本報日前向合和查詢，至截稿時尚未獲回應；至於區內持有商業物業的信置（00083）及嘉里建設（00683）均沒有作出評論。

九龍灣國際展貿中心地皮原由合和及長實（01113）於1987年聯手投得，各佔一半權益，最終由合和買下長實的權益獨資發展，至1995年落成。地皮本屬工業與展覽用途，故落成初期主要作陳列室、會議室及展覽場地，合和於2005年1月向政府補地價2.0182億元，把部分樓面轉作零售與寫字樓用途。

增樓面改用途料需補地價

由於九龍灣國際展貿中心尚未用盡地積比，具條件重建，據城規會分區計劃大綱圖顯示，上址規劃用途為其他指定用途「工業展覽館及商業發展」，最高能以地積比12倍發展，即可建總樓面達287.76萬方呎（包括不少於12.15萬方呎展覽與貿易有關用途），較目前多出110.26萬方呎或62.1%。惟因增建樓面或牽涉更改土地用途等其他限制，須作出補地價。

曾研究過該項目的投資者說，九龍灣國際展貿中心地盤夠大，若重建，一層樓面可超過20萬方呎，屬市場罕有。不過，項目地點不理想，地契又有一定限制，「未知要補幾多錢地價先可以重建」，保守估計，購買物業連補地價及建築費等，投資成本最少逾200億元。現時九龍灣位置較好的寫字樓呎租約20元，按目前市況「好難計數」。

房地產分析員坦言，九龍灣的商業市道並不樂觀，呎租僅26元至27元，加上未來數年將有大量新供應，而且九龍灣國際展貿中心的寫字樓樓面比例也不少，相信有意接貨的買家不多。鑑於市場預期該區租金未來兩三年內也難以提升，估計信置與嘉里建設等已持有同區物業的發展商，未必有太大興趣收購。

分析指套現還債 恐市況不就

合和實業（前上市編號00054）在2019年5月私有化，現時該公司手頭上在建物業，主要是已規劃超過40年、原本預計今年竣工的合和中心二期，以及2018年1月完成強拍並計劃明年開始營運的皇后大道東153至167號項目，理應毋須急於籌集大筆資金用作現有項目發展。

因此，有分析員估計，合和在目前市況低迷下放售九龍灣國際展貿中心（九展），不排除是套現資金償還其他到期債務。

胡應湘曾稱負擔私有化開支

大股東胡應湘2018年12月提出私有化合和，斥資212.56億元收購餘下63.07%股份，扣減該公司當時所持約100億元現金，胡應湘仍須動用逾百億元開支，當時有分析員指這絕非易事，相信會引入其他投資者參與。翌年成功私有化後，曾傳出胡應湘要舉債集資。合和私有化之前為淨現金公司，胡應湘上月接受傳媒訪問時透露，私有化後「辛苦好多，要負擔債務（私有化開支），但相信在低息環境下不成問題。」

合和持有九展已30多年，有房地產分析員稱，九龍灣市況前景欠佳，估計發展商對該區的興趣不大，合和現在賣出九展「有小小急」，基於當前經濟環境，貿然放售難獲取好作價。

新盤周末160宗成交飆1.8倍

一手樓扭轉近期頹風，過去兩天新盤市場錄得160宗成交，為近6周再度重越100宗，按周飆升1.8倍。其中新地（00016）屯門御海灣II（御海灣發展項目第2期）過去周六（24日）連招標首輪發售129伙，即日勁沽逾九成單位，當中一個招標單位成交呎價更高見30769元，貴絕屯門分層戶。發展商打鐵趁熱，當晚即加推新一批42伙，定價貼近對上一批單位。信置（00083）牽頭的旺角單幢項目ONE SOHO及路勁基建（01098）旗下路勁地產牽頭發展的香港仔黃竹坑站上蓋物業發展項目晉環（港島南岸第1期）亦齊趕在周末賣樓，新盤市場勢爆搶客戰。

有業界直言，近期新盤「開出筍價」，有望扭轉二手搶贏一手的狀況，估計下月一手交投量可衝上約1500宗，較本月有約五成潛在升幅。

連天台戶呎價3.07萬 冠屯門分層

收票達1359張的御海灣II為新盤戰拉開序幕，過去周六在尖沙咀九龍站環球貿易廣場展開首輪銷售，佔128伙以價單形式推出，另加一伙招標。當天揀樓流程有序，開售約3小時即速沽116伙，連同招標售出一伙，首日大賣117伙，佔該輪銷售單位約90.7%。項目截至昨日共沽122伙，佔發售單位約94.6%，當中1座30樓J室特色戶，實用面積678方呎，連625方呎天台及80方呎平台，以2086.16萬元招標售出，呎價30769元，創項目成交價及呎價新高。翻查資料，前述特色戶呎價同時打破同區瓏門保持的紀錄，再創區內分層戶呎價新高。

發展商過去周六晚即加推4號價單共42伙，實用面積299至449方呎，折實售價567.8萬至869.48萬元，折實平均呎價19150元，與3號價單折實均價19165元相若；同步更新兩張價單，部分2房提價約1%至5%。位於海皇路23號的御海灣II提供406伙，實用面積255至731方呎，預計今年6月底入伙。

過去周末一手市場除御海灣II外，保利置業（00119）屯門青山灣段瑧譽昨日招標售出23號洋房連雙車位，實用面積4170方呎，成交價1.2673億元，呎價30391元。連同其他新盤，過去兩日有約160宗一手成交，較前周末57宗增103宗或1.8倍。

柏傲莊3期快獲批預售

另外，新世界（00017）旗下沙田大圍站上蓋柏傲莊第3期亦部署出擊，發展商指出，項目有望短期獲批預售樓花同意書。集團已暫停項目第1期及第2期的銷售並關閉展銷廳，並全力籌劃壓軸第3期的銷售部署，樓書及示範單位等都積極籌備當中。

中原地產亞太區副主席陳永傑直言，本月上半月一手交投慢熱，全月成交料回落至僅約1000宗，少於3月的1200宗水平，但近期多個新盤相繼「開出筍價」，有機會扭轉近月二手搶贏一手的情況，全月成交有望衝上約1500宗，較本月有約五成潛在升幅。美聯物業住宅部行政總裁布少明更預期，因5月多盤推售，將推高市場氣氛，全月成交將逾2000宗。

新盤蜂擁登場，信置（00083）牽頭發展的旺角ONE SOHO過去周六（24日）公布首張68伙價單，以市區新盤折實售價低於「六球」作招徠，即引發入票潮，昨天首日已速收逾350票，超額約4.1倍。

根據價單，ONE SOHO首批涉及7個開放式、51個1房及10個2房單位，實用面積265至374方呎，提供最高14.5%折扣，折實售價550.79萬至783萬元，折實呎價19986至23643元。售價最平單位為5樓A8室，實用面積265方呎，開放式間隔，折實售價550.79萬元，折實呎價20785元。

開放式550.8萬入場

信置營業部集團聯席董事田兆源指出，ONE SOHO首批折實平均呎價21538元，屬市區開心價，對比市價有約一成半折讓，價單定價計首批市值約5億元。他稱，項目昨天首日收票反應熱烈，不少準買家屬年輕人，亦有兩至三成投資者，集團冀日內加推，並具提價空間，很大機會周末推售。

該盤設於大角咀奧海城商場三期的示範單位過去首個周末對外開放，參觀反應不俗。記者昨日下午約3時現場所見，不少準買家排隊輪候參觀，售樓廠場面人頭湧湧。屬退休人士的陳女士說，自己居於旺角，因現有居住環境舊，所以想換樓，有意以約700萬元認購ONE SOHO的2房單位，「覺得樓市供應唔夠，疫情亦快告一段落，睇好樓價長遠上升」。

據消息稱，ONE SOHO昨首天已收逾350票，較首批超額約4.1倍。位於山東街32B號的ONE SOHO提供322伙，實用面積262至374方呎，預計2023年7月底落成入伙。

二手樓市再現癲勢，荃灣上車盤樂悠居呎價一個月內三度破頂，一個連天台單位成交每呎衝上21635元，短短3日把屋苑呎價高位大幅推升7.1%。

中原地產高級區域營業董事黃超華指出，市況向好，買家擔心遲買更貴，紛紛加快入市步伐，造就樂悠居呎價再創高峰。該廈一個頂層連天台戶，實用面積312方呎，1房間隔，向東南望海景，連227呎天台，上周五獲買家斥675萬元承接，呎價21635元，呎價刷新該屋苑歷史高位。原業主2006年以204萬元購入，賬面獲利471萬元或2.3倍。

根據資料，樂悠居呎價本月初首度升穿2萬元關，達20096元，惟上周二已被推高至20192元，今次成交再把呎價高位推升7.1%，相比月初高位則累漲7.7%。

荃中凶宅樓上戶市價500萬沽

同區荃灣中心雙料凶宅樓上戶亦趁旺以市價沽出，據消息指出，1座廣州樓高層F室2房戶，實用面積354方呎，以一口價500萬元轉手，呎價14124元，屬市價。

據知，其樓下一層B室，早於2002年及2008年發生吊頸及燒炭事故，惟無損今次樓上戶造價；原業主2015年以399.8萬元購入，賬面賺100.2萬元或25.1%。

水藍天洋房2688萬 蝕使費離場

不過，部分交投疏落的洋房錄得蝕讓，消息指出，東涌藍天海岸2期水藍天一間雙號屋，實用面積1717方呎，3房間隔，累減212萬元或7.3%，以2688萬元易手，呎價15655元。原業主2014年以2650萬元買入，賬面雖賺38萬元或1.4%，扣除其他使費料損手約128萬元。

周末十大屋苑交投暢旺，四大代理行統計的十大屋苑過去周末兩天（24日至25日）各錄14至27宗成交，其中3間代理行統計的宗數按周回升，分別漲40%至73.3%。中原地產統計的升幅最大，由前周末兩天（17日至18日）的15宗，增至過去周末兩天達26宗，創3月第二個周末（13日至14日）錄得27宗成交以來的6個周末新高。該行亞太區副主席陳永傑指出，樓價升勢大局已定，令部分買家更心急入市，即使業主提供議價空間不多，單位仍獲承接，料樓市價量齊升。

連續10周企雙位數

美聯物業住宅部行政總裁布少明說，買家擔心新盤熱賣及樓價上揚，憂遲買會更貴，故加快入市速度，即使新盤搶客，過去周末十大屋苑交投仍錄得顯著升幅。據該行統計，十大屋苑過去兩日有27宗成交，較前周末的18宗大幅回升50%，兼連續10個周末企於雙位數。

香港置業統計同期十大屋苑亦連續10個周末達雙位數，過去兩天達14宗，較前周末錄10宗回升40%。不過，利嘉閣地產根據分行網絡數據顯示，該行統計的十大屋苑成交僅得16宗，按周略減1宗。

受新冠肺炎疫情打擊，本港一直未能恢復通關，主要依賴遊客生意的找換店近月不時錄得棄租個案。美聯工商舖資料研究部資料顯示，四大核心零售區過去半年共錄得26宗找換店離場而令舖位丟空的個案，當中旺角區佔一半最慘情。

找換店一直是遊客區舖位的主要租客之一，但全球多國封關，令市場對找換店需求劇減，大量商戶因而逐漸退場。綜合美聯工商舖資料研究部資料顯示，近半年四大核心零售區錄得約26宗因找換店棄租而令街舖丟空的個案，當中以旺角區最傷，期內錄得13宗佔半數。

找換店棄租的舖位，大多是建築面積500方呎以內，如原由港豐找換店以每月9.1萬元租用的旺角西洋菜南街180號地下1號舖，建築面積約260方呎，多月前落實棄租遷出，最新叫租僅6.5萬元，降價28.6%，但至今仍未獲承租。

食材店24萬租元朗大馬路舖

美聯旺舖董事盧展豪表示，訪港旅客跌至接近零，部分找換店數天的生意額加起來只得數百元，難以負擔營運成本，不少找換店決定棄租離場，令市場上相關店舖棄租個案驟增。由於經營找換店大多屬面積較細的「迷你舖」，亦未必設有來去水位，一旦找換店離場，相關舖位的業主較難覓得新租客代替，短期內丟空情況料難改善。

另外，「家農優質果菜」老闆簡利珍旗下凍肉舖「爵爺火鍋の食材店」最新以每月24萬元承租元朗大馬路159號地下A1至A4及B1至B2號舖，建築面積約800方呎，呎租約300元。

據了解，舖位原由化妝品店卓悅（00653）以每月41.5萬元承租上址地下所有舖位連閣樓，總建築面積共約2050方呎，呎租約202元，已於本月初約滿結業。

美聯物業房地產數據及研究中心高級經理張蓓蕾指出，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，4月首22日二手居屋（包括已補地價及未補地價）註冊量錄454宗，較3月同期390宗上升約16.4%，預計4月全月有望超越600宗，將創23個月新高。按4月首22日計，二手註冊量最多的居屋是九龍灣麗晶花園，錄得17宗；其次為有13宗登記的火炭穗禾苑。

居屋續受追捧，天水圍天頌苑2房減價25萬元，以居二價385萬元沽出；另大埔逸雅苑2房放盤1個星期，以自由市場價529萬元沽出。

祥益地產高級區域經理黃肇雯指出，天頌苑L座高層7室，實用面積506平方呎，2房間隔，單位原本叫價410萬元（居二價），數度減價，現以385萬元沽出，累減25萬元，實用呎價7,609元。新買家為上車客。

逸雅苑2房 自由市場價529萬售

美聯物業大埔逸瓏灣分行高級區域經理汪子龍指出，大埔逸雅苑B座中層13室，實用面積443平方呎，2房間隔，單位放盤約1個星期，叫價550萬元（自由市場價），現減價至529萬元易手，累減21萬元，實用呎價11,941元。新買家本來物色私樓，但不肯追價遂轉而購買居屋。

原業主於2004年以96萬元購入，持貨17年帳面獲利433萬元。

近月基金頻頻出手，而發展商亦積極沽非核心物業。九倉 （00004） 旗下荃灣有線電視大樓一藍子物業，涉逾56萬呎，獲施羅德鵬里基金26億元洽至尾聲，料快易手，有望成今年最大額物業成交。

或成今年最大額工商買賣

工廈再成基金投資對象，市場人士指，荃灣有線電視大樓多層物業，獲基金以約26億洽購至尾聲，短期正式易手。物業位於荃灣海盛路，屬工業用途，涉及樓層包括地下、4至12、21、40樓全層，以及中高層多組單位，總共566,265平方呎，部分連租約。按26億元計，平均呎價約4,591元，屬市價。該批樓面由九倉持有多年，早年已賣散個別樓層。以成交價計，成為今年最大額工商舖買賣。

據了解，新買家為施羅德鵬里基金，前身為鵬里資產，及後獲全球大型資產管理公司施羅德（SCHRODERS）收購，資金更為充裕。去年尾，基匯資本便夥拍施羅德鵬里，以98.45億元向太古購入太古城中心一座寫字樓，成為去年最大手買賣。是次購入荃灣有線電視大樓單位，料因呎價較便宜及回報率高，故作長綫投資。

疫情緩和下，今年首季投資市場表現不俗，當中以工廈交投最旺，錄得多宗大買賣，不少由外資基金承接。如安祖高頓以14.35億元，購入葵涌佳寶集團中心全幢；而Silkroad以3.21億元，購入粉嶺堅達中心全幢。至於一直在港投資工廈的嘉民亞洲，先後以5.7億元購海裕工業中心半幢，以及1.82億元購三湘九龍灣貨運中心全層，兩宗買賣涉7.5億元。若連同是次有線電視大樓成交，外資合共斥逾50億元掃工廈。

市場交投氣氛不俗，拍賣場亦加快步伐，推拍不同物業，本周共有3場拍賣，合共推出62項物業，當中不乏銀主盤。環亞於周二（明日）承拍29項物業，其中，荔枝角美孚新邨低層B室，屬銀主盤，510方呎，開拍價460萬，呎價約9020元。據該行發言人指出，由於物業不提供樓契，開拍價較市場估值低逾35%。

此外，忠誠於周三承拍19項物業，其中，大埔太湖花園5座低層B室，為銀主盤，355方呎，開拍價480萬，呎價約13521元。而黃開基亦於同日承拍14項物業，其中，屯門卓爾居3座低層F室，同為銀主盤，683方呎，開拍價730萬，呎價約10688元。