「房市總司令」戴德梁行董事總經理顏炳立4日在主持2022年房市展望報告時鐵口直斷，在政策一波波打炒房下，炒房客被斷了金流，今年「黑天鵝變大隻！」預期土地、商用不動產、住宅市場買賣移轉棟數，恐怕都不會超越2021年，但房價還是持穩，守在最高點。

顏炳立形容2022年房市是「虎嘯市場，只剩貓聲」，因為「貓的市場不會有老虎的雄風！」主要關鍵就是一波波「有感」的打房政策，而且打房的黑天鵝，愈變愈大隻，改變了2022年房市結構；預估2022年房市總體表現樂觀，但房價再漲空間有限，整體買氣將收斂，不會像2021年那麼熱，也不會出現像2021年把「吳郭魚」當作「石斑魚」來賣的開價出現。

顏炳立表示，儘管近年游資多、利率低，房價穩，房市表現也樂觀，但是政策打房，就直接斷了投資客的金流，這些短期來看或許影響不大，但很多政策像慢性壓力，慢慢的投資客就掛了。

顏炳立認為，過去一年，全台房價確實有漲，但是並沒有漲到雞飛狗跳的程度，且店面、飯店、豪宅等統統都沒漲，怎麼可說是全面大漲？只是有些中南部部分預售屋現場有人半夜排隊買房，這種現象，如果業者不配合，可能出現嗎？

顏炳立解讀，當前房市只有預售市場可以運用財務槓桿，進場賺錢，因此有些政策一下來，2022年預售市場會受創，成屋會加溫，總體成交量會縮小，畢竟有些蛋白區價格竟已挑戰蛋黃區的中古屋，不見得買方都會接受。

另外，在2022年較被看好的城市方面，顏炳立認為，有量的城市，房市繼續看好，可望再漲個10％。至於辦公市場，2022年全台六都有機會再創新量、新價、新高，主要買盤，是來自自用型企業。

另外店面市場走勢，他認為，如果價格不降、買方就不會追，因此，2022年依舊無量，而且「還是在復健中」。

至於疫情中「海嘯第一排」的商務旅館走勢，顏炳立則語帶伏筆透露：「會改變經營模式、等風再起」；有些著眼於土地再利用、或用途改變的價值，還是會有買家出現，因此預期2022年飯店開始會有成交量。


顏炳立：今年房市雲中月圓
經濟日報

去年房市熱，商用不動產也大放異彩。戴德梁行昨（4）日發布2021商用不動產市場報告，2021全年商用房地產交易量達1,528億元，創歷史新高紀錄；從房市來看，今年應是「雲中月圓」，有干擾但不暗淡。

戴德梁行總經理顏炳立表示，今年商用土地、工業地將續漲，資金多、利率低，房價審慎樂觀，政策打房下，預售有望放慢腳步，成屋加溫。

戴德梁行表示，今年要再創商用不動產佳績有挑戰度，主因是現在商辦市場供給速度趕不及需求量，且供貨量不多，因此今年商用房地產超越1,528億元較有難度。

展望2022年，戴德梁行總經理顏炳立以「虎嘯市場只剩貓叫、雲中月圓」為喻，雖身處雲中，但並不暗淡。去年買賣移轉棟數可望達34萬棟，與十年均量31萬棟之差距仍在拉大中，顯示投資性買盤已活躍於市場，故央行持續緊縮房地貸款成數並不意外，預估今年達31萬棟，會呈現量縮價漲的態勢，但縮也不至於縮到這些剛性的買盤基本盤以下。

整體房市表現方面呈現「四不」，顏炳立表示，今年將會是「價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健不會熱」的狀況，去年房市並非全面大漲，辦公室、豪宅、店家不見起色，反而是蛋白區的預售建案，在台積電設廠效應下，房價飆漲，就像貓的市場出現虎嘯，但蛋白區就像貓，養肥了也不會變成精華區的老虎。

據戴德梁行資料顯示， 2019年有京華城、2020年有世貿三館等單筆金額逾300億元的指標交易個案領軍，2021年度最大一宗土地交易為具有都更整合性質的北投振興段土地，交易金額為113億元，震撼性相對較弱，但此現象亦表示2021年之土地交易規模差異較小。

住商工等三大類土地交易占比已連三年呈現4?4?2的分布，也就是開發商主力需求的商業、住宅土地交易合計約占總交易量的八成，交易總金額約在新台幣2,500億元左右，表示開發商購地熱情不減，對未來房市仍充滿信心。以產業自用為主的工業類土地，則連續三年皆維持在550億-600億元之交易量，約占總交易量兩成，工業土地需求相當穩定。

受惠企業置產動能強勁，2021年商用不動產市場大放異彩，據戴德梁行最新統計，全年突破1,528億元，創下歷史新高；但遺憾的是土地市場全年成交叩關3,000億元功敗垂成，未能締造連三年站上3,000千億大關紀錄。

戴德梁行資深協理薛惠珍4日表示，在產業需求殷切、金融壽險業和建商積極進場下，2021年商用不動產成交金額衝破1,500億元大關，達1,528億元，已改寫歷史新高紀錄，年增幅達14％；展望2022年，根據市場貨源來觀察，今年要再突破1,500億元，是一大挑戰，求穩則有機會。

薛惠珍表示，在產業需求的動能驅動下，2021年包括廠辦、廠房，成交金額就高達1,016億元，年增達42.1％，占交易總額的66.5％。

綜觀2021年前十大商用不動產的成交案，最大手筆為皇翔建設董事長廖年吉以130億元「掃」進敦南SOGO大樓，累計前十大交易案總金額，就占整體市場達35％。

至於土地市場，戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達表示，2021年土地成交金額叩關3,000億元失利，收在2,898億元；預期2022年，在限縮購地貸款下，購地動能不易再創高。

楊長達表示，2021年土地交易案最大手筆，為寶興開發公司以113.15億元，買下台北市擁有都更整合題材的北投振興段土地2,459坪。據經濟部公司登記資料顯示，寶興開發負責人為趙子超，是宏泰建設機構已故創辦人林堉璘參與投資的寶路開發前任董事長，公司登記地址則與寶路開發一樣。

在土地行情走勢方面，戴德梁行表示，桃園機場捷運沿線、台中七期、水湳經貿園區、北屯捷運沿線等，都是2021年的交易熱區，地價年漲幅都有二~三成。

展望2022年，楊長達分析，央行陸續緊縮購地貸款成數，就上市櫃建商而言，股市持續維持高檔即表示自有資金依舊充沛，因此購地貸款緊縮的政策，影響其購地意願有限；但是對於無法從股市取得資金的中小型建商而言，影響較大，土地資源落入大型建商的趨勢已可預見。

法國外貿銀行亞太區經濟研究部、星展集團經濟研究部等外銀均認為，台灣市場資金豐富、薪資成長回升，對房市提供基本面支撐，央行歷次信用管制循序漸進，從總體經濟的角度來看，預估2022年看不到房市轉折，且房價會進一步上漲，惟上漲幅度會比2021年低，可視為房地產市場降溫的訊號。

星展集團資深經濟學家馬鐵英指出，台灣政府自2020年底至今系列的健全房地產措施，政策原則採取透明、循序漸進的方式，減少房地產投機行為，引導房市軟著陸，但是台灣經濟基本面相當好，對實體資產有所支撐，房市2022年能保持活躍。

法國外貿銀行台灣總經展望報告也分析，低利率帶給投資人超低的融資成本，持續推動住宅物業的投資，台灣的房產樓價一直保持高位，央行推出的總體審慎措施更加嚴格，除非利率攀升，否則不動產的需求仍然強勁。

法國外貿銀行亞太區首席經濟學家艾西亞提醒，台灣總體經濟處於快速增長軌道，愈來愈多的本地和外國企業在台灣設立辦事處，台北的物業空置率從2021年第二季的 2.4％下降至第三季的1.7％，創下歷史新低，相關需求會持續存在。

馬鐵英指出，台灣的房市控管手段相對新加坡溫和，新加坡最新推出的系列房地產調控措施，不只針對第二戶購屋者，且多管齊下，調整印花稅等措施並行，「密集性跟程度都比台灣更強、更廣。預估2022年央行會再加重房市管制措施，目標針對投機性炒作，管制措施有可能擴及部分地區的第二戶。

法國外貿銀分析，台灣市場的貸款增長率在疫情期間維持在10％上下，新貸款利率保持在1.26％的低水位，會讓長期資金配置的房地產貸款需求更為旺盛；同時，民眾存款增速在2021年也維持在9％以上，新台幣存款增長較快，反映民眾潛在消費力的強勁，對於前進房市的高能力。

疫情籠罩下，台北市三大一線商圈店面租金還在下探，且空置率持續攀高。商仲業者調查，去年第4季三大一線商圈中，以西門町空置率逾22.3%最慘，租金仍處於下跌趨勢。

根據戴德梁行調查，去年第4季北市西門商圈店面空置率高達22.3%，租金從上季每月每坪1.25萬至1.55萬元，下跌至每月每坪1.1萬至1.5萬元。東區店面空置率約15%，較上季微幅收斂0.1%，租金則維持每月每坪8千元至1.4萬元。中山南西商圈則是三大商圈中空置率最低，去年第4季約7.2%，相較上季微升0.6%，租金維持每月每坪6500元至1.1萬元。

戴德梁行資深協理薛惠珍指出，西門商圈因觀光客嚴重流失受到重創，不過，近期已有部分連鎖餐飲業者趁租金低點進場展店，在疫情持續受到控制下，零售消費力將持續增溫，也將帶動租賃市場復甦，商圈店面空置問題應該可以得到緩解。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，即使內需復甦，北市觀光商圈也難回復往日風采，因為這幾個商圈都屬於國際觀光商圈，目前國際旅客較疫情前少了1千萬人次、約9成，可以說處於觀光崩盤的狀態，店面高空置率也不是甚麼太意外的事；雖然現在租金已經有些回檔，部分商圈也看到新的業種進駐，但要重返榮耀還是要靠大量的觀光客回籠，以目前疫情狀況來看，還有一段很長遠的路。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，疫情不但讓邊境封閉、旅客不來，也徹底改變消費及零售經營方式，除使用更多的電商、外送服務，連純逛遊的客層都選擇到購物中心、百貨商圈消費，使得傳統街邊店嚴重受創，即使疫情趨緩，短期內市場恐難恢復昔日的榮景。

顏炳立︰今年價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健不熱

去年房價飆漲、房市買氣熱，戴德梁行董事總經理顏炳立直言，過去1年房市就是炒作，尤其蛋白區預售房價直接挑戰蛋黃區中古屋，甚至已到了臨界點，部分區域則是產業帶動，尤其是台積電所到之處，房價至少漲3成，台積電不僅是台灣的護國神山，更是房地產的護國神山。

顏炳立指出，這波房價漲勢並非全面大漲，僅蛋白區預售案上漲，店面、旅館、豪宅等並沒有上漲。他形容，去年房市是「貓的市場」卻出現「虎嘯」，尤其蛋白區的預售建案，投資客就是想要用很小的錢去博取很大的利益，更誇張的是竟然出現半夜排隊買房的場景，「現在又不是沒有房子會死」，沒有必要半夜排隊買房，其實就是建商與投資客共同上演的戲碼。

顏炳立也指出，這波蛋白區大漲，多半有產業激勵因素，尤其是台積電所到之處，房價至少漲3成。

不過，政府這波打炒房政策抓到重點，直接讓資金斷鏈，也開始升息，這些政策就像慢性治療一樣，會讓市場慢慢感受到壓力；因此，今年的政策黑天鵝變大隻，不會再讓去年吳郭魚賣石斑魚價格出現，今年預售市場將會受挫，成屋市場反而會慢慢加溫，預期今年房市將呈現「價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健不熱」的趨勢。

顏炳立表示，所謂成屋市場加溫，指的是居住需求，尤其當蛋白區的預售屋價格已在挑戰蛋黃區的中古屋價格，預期有自住需求的買家會回頭往蛋黃區中古屋找房。不過，他也說，不要想著房價會下跌，因為等到花兒謝了都還等不到，主要是建商買地價格攀高，營建成本也上漲，房價只會更高，因此要認清事實。

根據最新市調統計，受疫情影響，中部整體百貨零售市場去年總營收690億元、年減2.8%；但台中新光三越去年營收仍以214.2億元、逆勢成長4%，續創歷史新高，並第11度蟬聯全台百貨「店王」。

另一家台中大遠百去年全年營收168億元、年增12%，是遠百集團龍頭。兩家旗艦大店業績合計達382.2億元，占中部整體百貨零售市場的五成五，表現亮眼。

業界指出，台中新光三越與大遠百對中台灣六縣市的聚客磁吸效應未因疫情而減退，七期新市政中心豪宅聚落成形，更為金字塔頂端的精品消費增添助力，進一步帶動兩家大店業績成長。

國內百貨零售市場去年受疫情衝擊，彷彿洗三溫暖，上半年母親節前業績普遍成長，部分業者增幅甚至二位數；不過，母親節過後，疫情進入三級警戒，各家業者業績斷崖式下滑，所幸第4季有振興五倍券助攻，買氣才有回升。

整體來看，各家業者包括精名品、家電多有二位數成長，台中大遠百精品甚至有三成以上增長；第4季末氣溫下降，也有助提升冬季服飾、寢飾用品的買氣。

業界分析，中部整體百貨零售市場儘管微幅下滑，但仍優於全台表現，主要是新光三越、大遠百兩家旗艦大店帶頭衝刺；其他百貨零售業者去年業績則普遍衰退或持平。

針對今年展望，業者認為，隨著疫苗注射率提升，疫情趨緩，全年業績應有5%至10%的增長。以元旦三天連假為例，大遠百、麗寶Outlet Mall的業績增幅達二位數，新光三越買氣也強強滾，精名品、休閒服飾、3C家電及寢具等業績都明顯增長。

政府政策頻打房，引爆北市不動產開發公會砲轟政府，提出「六大問」，包括：「囤房稅、資金限縮、限制交易、通膨疑慮、缺工料漲、斬斷金脈」。

建商認為，近期政府各部門同一時間出招打炒房，不少是對著建商而來，這前所未有的動作，實在讓建商「凍未條」，房地產是火車頭產業，牽動很多上下游，將不利於整體經濟發展。

台北市不動產開發公會昨（4）日邀14位建商談談近期經營問題，包括台北市不動產開發公會理事長陳勝宏、長虹建設總經理李耀中、昇陽建設總座簡伯殷、大陸建設董事長張良吉、華固建設總經理洪嘉昇、三圓建設總經理王雅麟、力麒建設董事長郭淑珍、水美開發董事長周水美、達永建設董事長莊文欽、新星興業總經理楊志民、廣宇建設總經理李毓超、元利建設副總經理吳麗謹、隆遠集團董事長莊子華、昌益建設副董事長朱彥龍。綜合大家意見，對政府打炒房政策，提出六大質疑。

首先是囤房稅，建商問，一棟房子蓋好後有其銷售期間，尤其是蛋黃區的房產總價較高，有其消化時間，但是在超過一定期限後，建商卻要負擔囤房稅，業者認為這並不公平。

其次是對建商資金限縮，建商指出，央行限制土建融貸款成數，僅限貸四成、自備六成，要準備這麼多的資金是很大的負擔，建商的成本主要有三項：土地、營造與利息，土地就是最重要的原料，政府鼓勵科技業者回台投資，銀行業也樂於貸放，但建商擁有實實在在的土地原料，是實在的擔保品，在土建融上卻被視為設下重重限制，並不公平，也不利產業發展。

第三是內政部平均地權條例修正案中的諸多新規，都有限制民眾交易之嫌，到底有沒有違憲大有論辯空間。內政部近期祭打炒房五大措施，建商指出，尤其「預售屋禁止換約政策就是違憲」，另外「有意圖影響交易價格之炒作行為要抓去關的罰則」，政府要怎麼定義意圖影響交易價格、又要如何避免誤傷無辜者。這個解釋權未來將交由大法官釋疑。

第四房價上漲不是單一問題，這是整體的通膨問題，與會建商表示，這波房價上漲就是市場對通膨預期。物價續漲問題無解，企業大舉投入碳中和，造成產業鏈成本增加之際房價會更漲，看不到頭。試問，企業要如何因應？

建商強調，政府要將住（居住）跟買（商品）的問題分開看，並將兩者切割清楚，關鍵是讓民眾「住得起」不一定是「買得起」，政府要怎麼照顧弱勢民眾或是年青人，要有通盤政策。

第五是缺工料漲，與會建商指出，從三、四十年來，未遇過此亂象，現時建商同業已「凍未條」（撐不下去）；建商說，去年至今鋼筋、水泥漲快一倍，政府如何平抑物價，措施因應在哪？另，外營建業勞工短缺影響也很大，政府的勞工政策落實了嗎？

第六至於金管會要斷炒房金脈，限制建商向銀行借貸，這更嚴重。建商表示，金管會全面檢討銀行不動產授信風險權數，甚至認為建商授信風險高，限縮產業發展，但房地產是火車頭產業，具帶動上下游的動能，若不能良性發展，對社會不利。

官方回應 限制交易不違憲

內政部將祭出五重拳，嚴打炒房，引發建商反彈，尤其禁止預售屋合約轉售，只准解約，更讓建商質疑有違憲之虞。不過對此，內政部次長花敬群已多次回應，涉及公共利益時，政府可相當程度限制民眾權利，國人對於炒房行為深惡痛絕，管制不合理行為，原則上無違憲問題。

中華民國憲法第15條指出，人民的財產權應予保障。這也是部分建商主張內政部限制預售屋合約轉售交易，之所以違憲的理由所在。不過內政部官員強調，憲法是多元價值，涉及公共利益時，政府可以相當程度限制民眾權利，像《證券交易法》中也有管制股票交易行為。

據了解，過去大法官解釋中也曾提及，雖憲法保障人民財產權，但為使資源合理分配，國家可在不違反比例原則範圍內，透過法律對人民的財產權予以限制。

另外部分立委、建商認為，內政部手段過於強硬，自由經濟國家不應採取全面禁止交易的手段。

內政部官員表示，自由經濟不能無限上綱，世上許多自由經濟國家面對炒作，也都會祭出一定管制手段，站在保障居住權角度，內政部有必要從管制面出手。

至於囤房稅是否給予建商待銷期問題，財部官員表示，現行《房屋稅條例》沒有規定到如此細節，對於非自住住家房屋稅率，是給予地方政府權限、因地制宜，觀察各地方情況，已施行差別稅率的台北市、今年7月上路的台南市、修法中的高雄市，都有建商待銷期的設計。

為減少建商囤房，加速房屋去化速度，去年5月台北市議會三讀通過《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案，將建商新建房屋待銷售期，從一年提升至1.5年，房屋稅率則從1.5%調高至2％，市議員指出，採2%是折衷方案，這是胡蘿蔔加棒子，希望建商在最快時間內以合理方式出售，若人惡意囤房，就有高稅率等著他。

北市財政局官員表示，過去台北市政府規定，建商待售房屋三年內的房屋稅是1.5%，也就是成屋的待銷售期為三年，但經調查，北市新建成屋一年的銷售率有七成多，顯見新建成屋去化率相當高，為避免建商囤房，因此，北市府研擬修改《台北市房屋稅徵收自治條例》，將新建成屋待售期從原本的三年，縮短為一年，但待售期一年內房屋稅率維持1.5%不變。

後修正案送至台北市議會討論，多位議員對於待售期和房屋稅率有不同看法，後共有三個版本，經議會討論後，順利完成二、三讀程序，建商房屋待銷售期，從一年提升至1.5年，但稅率從1.5%調高為2%，去年7月公布實施，於今年開始開徵。

央行祭出第四波打房措施，房價卻屢創新高，億萬房產集團總經理呂原富分析，近期油價、原物料上漲、缺工及土地成本持續創新高等因素，加上民眾對於通膨的憂慮，紛紛搶進房市，房價易漲難跌。

由瑞普萊坊所公布的2021年第3季「全球住宅房價指數」，全球主要的56個國家及區域之房價平均年增率高達9.4％，而近年政府頻頻出手打房的南韓，則登上全球房價漲幅第二名，位居亞洲地區之冠，台灣在不考量通膨的時候，位居全球第30名，但將通膨率扣除，以年增率6.9％來到全球第23名。

六都地政局陸續公告買賣移轉數，桃園、台中、台南、高雄10月買賣移轉棟數與9月相比，桃園市10月4,426棟、月增約17％，台中市4,375棟、月增約9％，高雄市4,079棟、月增10％，台南市則是下滑7％。

呂原富表示，台北市人口一直外移，人口數持續下降，110年減少7萬多人，109年也有4萬多人遷出，光這11萬遷出人口，就代表其他縣市將會有這些房屋的需求，其中又以桃園為移入最多數，這也是桃園10月買賣移轉4,426棟，創今年單月最大量的主因之一。

桃園市長鄭文燦積極建構桃園「三心六線」路網，「三心」分別為桃園、中壢都會區及航空城特區，「六線」則是機場捷運、捷運綠線、中壢延伸線、捷運棕線、三鶯線延伸八德段、大溪延伸線，呈現環狀軌道系統。桃園軌道建設之服務將涵蓋桃園60％以上人口，每日可服務超過160萬人，同時有4條軌道路線連結至台北都會區，包括機場捷運、捷運棕線、三鶯線延伸、鐵路地下化等，讓北北桃成為一小時生活圈。

呂原富強調，桃園四大重劃區包括中路、小檜溪、經國及八德重劃區，中路重劃區新成屋每坪已經上看40萬、小檜溪則已超越40萬的門檻，有捷運站的藝文特區中古屋未來每坪至少上看30萬，目前成交價格仍在20幾萬，相對親民，吸引自住型置產客紛紛搶進。

戴德梁行2022年1月4日表示，台北市A級辦公大樓在2021年第三季度迎來一棟大樓進入市場，係坐落於南京松江區之希望廣場，帶來約4,600坪新供給，目前已全棟去化，主要租戶為松下電器。截至第三季整體空置率為3.6％，較上季些微上升0.2個百分點，仍處低點。租賃活動除台灣人壽中山大樓大面積去化約1,580坪外，多屬中小規模，租賃面積多集中於100~300坪之間。

空置率仍處低點 辦公大樓租金漲幅收窄

本季A級辦公大樓租金較上季微幅上漲0.2％，全市平均租金來到每月每坪新台幣2,615元。其中以南京松江區因希望廣場入市，該區租金上漲5％為最多，來到每月每坪2,130元；西區因部分辦公大樓租金調整，上漲1％次之，來到每月每坪新台幣2,230元。其餘各區則大致持穩。

全球新冠疫情仍未停歇，外商公司亦多持續採觀望態度，並保留員工在家工作及異地備援等彈性辦公政策，以備不時之需。又未來一年台北市A級辦公新供給稀少，僅有玉山金控敦北第二總部預計投入市場，然以自用為主。預期短期內仍將是租賃活動持續平淡及租金水準持穩的局面。

新供給加入致舊宗段空置率上升

舊宗段空置率較上季上升4.8個百分點至19.5％，主要係「長虹新世代」、「福清行善企業大樓」、「善淵創客大樓」及「聯虹科技大樓」等,約有18,600坪新供給進入市場，除長虹新世代其中1棟由萬海航運進駐外，其它預租租戶尚未遷入，致舊宗段空置率出現短暫性的上升。文德段部分面積釋出，空置率上升1個百分點至7.6％。西湖段空置率下降3個百分點，來到4.1％。需求帶動租金推升，三個區段租金同步成長，租金分別為西湖段每月每坪新台幣1,510元，文德段每月每坪新台幣1,070元，舊宗段每月每坪新台幣990元。

本季文德段部分產業受疫情影響而退租，以小面積居多數，然接手性不弱。舊宗段新供給的入市，預計未來6個月租戶也將陸續進駐，在需求有效去化下，租金仍有微幅上揚的空間。

商圈人流停滯 店面空置率急遽攀升

台灣疫情管制於7月底降級鬆綁，民眾外出消費意願提高，加上節慶效益挹注，零售業營業額逐漸回溫。統計至2021年8月，綜合零售業營業額為新台幣8,282億元，因去年振興券發放基期較高，與2020年同期相比，綜合商品零售業營業額年減1.2％ ；百貨公司營業額營收年減7.6％；超級市場與量販店因適逢中元節採購旺季，營業額分別年增8.8％及3.6％ ；便利商店營業額則年減1.0％。

疫情自8月雖見趨緩，然商圈人流停滯，各商圈租金持續下探，尤以西門商圈影響甚鉅，指標性店家「肯德基台北峨嵋店」及「星聚點西門館」於本季相繼撤出，該區店面空置率高達22.1％。忠孝商圈空置率也攀升到15.1％，僅中山南京商圈空置率低於10％，來到6.6％。
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因應疫情趨緩，管制措施逐步鬆綁，政府於第4季推出「振興五倍券」鼓勵民眾消費。配合振興計畫，商家相繼推出優惠，再加上第4季為年度優惠季，從網路購物節至百貨公司周年慶，促銷活動接力賽有望迎來民眾消費回流，提升零售營業額，以彌補第2季及第3季的虧損業績。

房地產投資持續增溫 前3季表現已突破千億大關

第三季度投資市場交易額為新台幣313.2億元，較上季成長14.3％，主要資金投入在廠辦、工業廠房及辦公大樓。前兩項工業地產合計佔比達62％。累積前2季整體交易金額達1,050.7億，已超越2020年同期水準。

壽險資金持續加碼，本季投放金額約新台幣69.5億元，約佔22％，自用及投資兼具。交易個案包括中國人壽以新台幣23.3億元取得新竹雲智匯大樓，三商美邦人壽以新台幣34億元取得位於內湖的華固智富中心，中國信託資產管理以新台幣22.1億拍下前國瑞集團總部，台灣立訊以新台幣15億元購置長虹新銳科技大樓。本季尚有旅館類交易，如永碩投資以新台幣27億元買下高雄華園大飯店，東立物流以新台幣18.5億買下富信大飯店汐止館，應是疫情以來旅館市場重整之風潮。

依前3季市場表現，2021年投資市場有望挑戰2020年1,300億之成績。潛在買盤為企業自用需求，然市場現貨缺稀，轉向尋找土地打造企業自用需求。

土地今若未到手，只恐明日已沒有

根據戴德梁行統計，自2019年起土地市場開演噴量秀以來，過去10個季度之平均交易量為新台幣738億元，最新統計第3季土地市場交易量為新台幣775億元，市場表現平穩。在桃園市政府於8月、9月兩度大規模釋出公有土地的帶動下，桃園成為本季土地的最大秀場，公私有土地合計爆出新台幣283億元之交易量，睥睨其他五都。

戴德梁行表示，本季土地交易類型以商業區佔最大宗，達新台幣376億元，佔本季總交易量48.5％，本季十大土地交易更由商業區佔領絕大版面，除了華固以新台幣新台幣44.88億元標得南港玉成段近875坪特商一土地，為台北市在本季交易拔得頭籌外，桃園青埔高鐵特定區青昇、青芝、青山、青溪段等商業土地亦在十大交易中奪得四席，土地規模皆在1700?2300坪之間；以往甚少被關注的機捷A20興和特區商業區土地以總價新台幣25.36億元、單價近新台幣105萬創下該區新紀錄，頃刻間成為業界目光投射的新焦點；台中七期及水湳經貿園區之商業土地向來為十大交易之常客，本季亦由遠雄及總太各攻佔一席；戴德梁行主辦標售的高雄亞灣區特貿六土地則由慶旺建設以新台幣23.8億元得標。位於台北市中正區的福音大樓坐落土地，使用分區為第三種住宅區，由國美、濟盟以新台幣39.29億元聯手取得，是本季唯一以非商業區而名列十大之土地交易。

戴德梁行分析指出，營建成本之增加不僅源於全球疫情仍未獲得控制，營建過程之環境衝擊與全球環保潮流之衝突，在不久的將來更需透過購買碳權予以平衡，因此未來營建成本已不易再回跌，成本推動之通貨膨脹終將驅動房價之上漲。土地稀缺的精華區，建商莫不卯足全力取得，只因難保今日主幹道旁的地價，幾個月後就是巷內的地價。透過都市更新、開放空間及容積移轉等方式將容積翻倍是搶標精華土地的不二法門，華固得標的南港土地基準容積率為382％，福音大樓土地基準容積率更只有225％，但皆因具有都市更新條件，且可藉由容積移轉將基準容積翻倍，分別將容積單價降至新台幣70萬元及110萬元，以現階段南港地區新台幣90?100萬、中正區新台幣110?120萬之推案價格估計，皆能獲得合理開發利潤，而若營建成本持續上漲，房價則可能會再提高。

1月4日晚，時代中國控股（HK：01233）發佈截至2021年12月31日止年度未經審核經營資料。

2021年全年，時代中國累計合同銷售（連合營項目銷售）金額約為人民幣955.9億元，簽約建築面積為514.2萬平方米。

2021年12月，時代中國合同銷售（連合營項目銷售）金額約為人民幣90.98億元，簽約建築面積約為52.8萬平方米。

此前，時代中國定下2021年度1100億元的銷售目標，按此計算，時代中國銷售目標完成度近九成。2021年，房地產市場下行，機構統計資料顯示，大多房企未能完成全年銷售目標。時代中國全年銷售業績、目標完成率處於中上水準，符合市場預期。據瞭解，花旗早前發表研報表示，預計時代中國2021年全年銷售金額為950億元。

建業地產(00832)公布,去年12月物業銷售額103.65億元(人民幣．下同),同比減少22.1%,銷售建築面積約149.52萬平
方米,同比減少23.1%,每平方米平均銷售價格6932元,同比增加1.3%.

該集團指,截至去年12月31日止12個月,物業銷售總額601.05億元,同比減少12%,總銷售建築面積816.59萬平方米,同比減少8.2%,每平方米平均銷售價格7360元,同比減少4.2%.

克而瑞資料顯示，隨著去年12月銷售業績的出爐，TOP200整個2021年的銷售成績也呈現在投資人面前。對照2020年，2021年的銷售呈現出以下幾個特點：

TOP100銷售總量增速首次轉負；

2021下半年明顯弱於上半年；

商品房總量或已見頂，其中住宅基本觸頂；

龍頭房企分化明顯，強者恆強邏輯未變；

2022年對於高負債房企仍難，拿地分化但總體趨謹慎。

TOP200銷售總量增速首次轉負

克而瑞資料顯示，2021年TOP100規模房企的銷售總額12.65萬億元，相較於2020年同比下滑了3%，權益口徑銷售總額為8.88萬億元，同比下滑6%，而事實上這還是在上半年銷售較好的情況下的資料。

值得注意的是，自2016年樓市狂熱銷售增長沖至51%的高點後，TOP100整體銷售增長速度就掉頭進入明顯的下滑趨勢之中。若不考慮2020年疫情的擾動，則每年的增速都在下滑，直到2021年終掉入負增長區間。

2021下半年明顯弱於上半年

回顧2021年Q1-Q4各季度的銷售情況，整體呈現出先抑後揚的走勢。上半年延續2020年下半年的熱度成交顯著放量，百城成交面積創同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現普漲行情。隨著調控政策、房企債務危機、購房人觀望等因素的疊加，下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上。

對照過去幾年各季度的銷售情況來看，2021年規模房企各季度的銷售總額分別83%、14.1%、-22.5%、-35%。傳統金九銀十的三四季度旺季在今年不復存在，反而呈加速下降的走勢。

商品房總量或已見頂 住宅基本觸頂

2018-2021年間，每年都有幾百家中小房企以我們並不關注的方式在倒閉，而去年下半年以來的頭部房企的銷售和負債也在開始出現問題，典型如華夏幸福(3.670, 0.07, 1.94%)、花樣年、奧園、恆大、世茂、佳兆業、福晟、當代置業等。

行業集中度提升的邏輯逐漸從中小房企演繹至頭部房企，這其中有政策調控的因素，也有行業發展規律在其中。Wind資料顯示，截止2021年11個月，商品房銷售建面為15.81億平米，其中住宅銷售建面為13.91億平米，與2020年同期相比分別僅增長4.8%、4.4%。

考慮下半年的銷售情況，預計全年銷售面積與2020年持平，而這將是連續5年商品房銷售總面積落在16-18億平米之間。在這背後是購房中堅力量勞動力人口的加速下滑及城鎮人均居住面積已達到高位的基本事實。

一方面，國家統計局資料顯示，2011-2019年，我國15-59歲人口總數從9.4億減少至9.1億，這十年中，勞動年齡人口在以每年幾百萬的速度絕對減少，2021年人口普查預計這一數值已經降至8.8億。據社科院專家蔡昉的模型預計，總人口也將在2025年達到峰值，在那之後總人口也將進入負增長時期。

另一方面，在今年8月，住房和城鄉建設部部長王蒙徽表示，2019年我國城鎮居民人均住房建築面積就已經達到了39.8平方米，農村居民人均住房建築面積達到48.9平方米。這一人均居住面積是可以媲美地廣人稀的歐洲國家的。

因此，無論是人口基數還是滲透率來看，自98年以來的房改大浪潮基本走到了頂點。

龍頭房企分化明顯，強者恆強邏輯未變

在總量見頂的大背景下，行業“內卷”在所難免。這種“內卷”一分為二的看，一是商品房需求向中高端改善型需求轉變，另外則是穩健的龍頭房企提升市占率的進程。

此前幾年是頭部房企淘汰中小微房企，而2021年則演繹著龍頭之間的優勝劣汰。

克而瑞資料顯示，2021年TOP10房企銷售操盤金額門檻達到2879.5億元，同比增幅達19.8%，較2019年增長42%。TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升9.2%和2.5%，實現規模穩定提升。

與此同時，TOP100和TOP200房企的銷售操盤金額門檻均同比降低至200.3億元和55.1億元，行業頭尾部分化明顯。

在全口徑的TOP10中，中國恆大由此前的第二位下滑至第五位，銷售額從7035億元降低37%至4400億元，而萬科則“躺平”上移一位至第二。世茂集團則在連續2年躋身TOP10後，由2020年的第8位掉出前十至12位，下滑10%，相較於上半年還同比增長38%，世茂的困難主要集中在下半年。

此外，新城控股(29.360, 0.23, 0.79%)排名下滑4位至16，銷售額下滑7.2%至2340億元；

陽光城(3.080, 0.06, 1.99%)排名下滑1位至19，銷售額下滑15.7%至1838億元，跌破兩千億；

金科集團排名下滑2位至18，銷售額下滑16.2%至1872.6億元，同樣跌破2000億。

頭部房企2021年的高增長家數占比明顯下滑，低增速與負增長的企業相比卻顯著提升。

相比之下，首次進TOP10的龍湖集團、萬科、保利、中海、招商蛇口(13.350, 0.01, 0.07%)、華潤置地、金地集團(13.540, 0.57, 4.39%)、旭輝集團等國資房企及優質民營房企，不僅在排名上繼續領先，在融資、銷售及拿地等多方面呈現出了優勢。

2022年高負債房企仍難 拿地分化但總體趨謹慎

正如在我們此前的文章《說地產政策回暖為時尚早 房企仍需準備過冬》所述，今年中央經濟工作會議再次明確，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。因此，房地產調控大方向延續了往年基調，遏制投資投機仍是政策底線。

連續一貫的政策預期，對於高杠杆的房企來說，並不是一個好消息。2022年，對於部分高杠杆、薄利房企來說仍難言樂觀。

融資緊張，雙集中供地及蘊含的博弈加大了房企資金壓力，導致企業投資及擴張動能降低，投資態度保持審慎，全年百強拿地銷售比僅為0.25，創近五年新低，其中4季度甚至接近0.1，新投資熱情降至冰點。

關於減少拿地，房企內部分化也比較明顯，TOP10房企在2019年就先知先覺一步到位大幅度減少了拿地力度，而2021年較2020、2019年下滑不大。相比之下TOP50-100房企則在2021年頗有些猝不及防，下滑幅度較大。

在行業困難時，正式頭部房企出手之際。10強房企新增貨值占百強的35%，11-20強房企新增貨值占百強的20%，百強新增貨值有一半以上被20強房企獨佔，剩餘80強房企僅能分食45%。

對比2020年，去年新增貨值的TOP10中新晉招商蛇口、中國金茂等兩家央企，而恆大掉至32位，融創掉至11位，新城也滑落至第9位。

剛剛過去的2021年樓市表現如何？中原地產研究中心資料顯示，2021年樓市調控高達651次，刷新歷史紀錄，同比漲幅高達33%。專家分析稱，2021年房地產整體調控政策表現為上半年收緊，下半年市場下調後逐漸出臺穩定調控的政策。

2021樓市調控次數創新高

中原地產研究中心統計資料顯示，隨著信貸政策的穩定，2021年各地房地產穩樓市政策頻繁發佈，最典型的政策內容是人才補貼、購房補貼。據不完全統計，去年12月，包括桂林、晉江、呼和浩特、荊門、衡陽、開封、南寧、保定等在內的近25個城市都拿出了“真金白銀”，以期提振房地產市場。

在這些政策的影響下，去年12月房地產調控次數高達65次，是最近幾個月以來的政策次數高點。

整體來看，2021年高達651次同比上漲幅度高達33%（2020年累計調控489次），同時刷新歷史紀錄，平均每月調控次數高達54次。

專家：釋放多重信號

2021年房地產調控超過650次，創歷史新高，釋放什麼信號？

中原地產首席分析師張大偉對中新經緯指出——信號一：2021年11月-12月以來，房地產政策整體出現轉向，政策暖風頻吹，特別是央行及地方維持房地產穩定政策不斷出現，限制市場非理性下調的政策也持續出臺。去年12月，各地房地產政策寬鬆明顯，超過25個城市發佈了不同力度的補貼購房政策，主要集中在人才補貼、新城市(20.430, 0.40, 2.00%)居民落戶購房補貼等。

信號二：政策底部出現，信貸回歸正常。中央強調“房住不炒”和“三穩”目標，守住不發生系統性金融風險底線。整體看，市場房貸逐漸向穩定方向發展。

信號三：目前看，信貸積壓城市明顯緩解，隨著影響最近房地產市場最大的因素房貸逐漸緩和，市場在2022年一季度有望逐漸企穩。一二線城市將會率先走出低迷。

信號四：2021年房地產調控政策上半年收緊為主，下半年市場下調後逐漸出臺穩定調控政策。2021年全年，房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變。

信號五：2022年中國房地產調控將堅持“房住不炒”，加強預期引導，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性迴圈和健康發展。

2022房價預測：整體有望維穩

資料圖 中新經緯攝資料圖 中新經緯攝
2021年中央經濟工作會議再次強調了“房住不炒”。央行金融市場司司長鄒瀾表示，“房地產企業間的項目並購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。

易居研究院分析稱，2021年下半年以來，樓市地市進入下降通道，預計2022年商品房銷售市場繼續低迷，雖然貨幣政策將會有一定的放鬆，但房企經營困難仍難以有效緩解，銷售端的壓力傳導至投資端，房企拿地信心難恢復，“三道紅線”、房地產貸款集中度管理等將繼續實施，預計土地成交面積將會繼續下降，但跌幅會有所收窄；土地成交均價漲幅回落；溢價率保持歷史低位，地市將會繼續降溫。

信貸方面，張大偉認為，過去幾年，房地產行業的規模快速擴張主要靠的是快周轉戰略+高杠杆。這種發展是不可持續的，良性迴圈應該是繼續降低企業的杠杆，提高預售資金監管保證開發商穩定建設，整體市場平穩，信貸不會過於緊張，也不會再現寬鬆。

房價方面，易居企業集團CEO丁祖昱預計，2022 年全國整體房價或將在一季度止跌企穩，這主要是基於新房市場降溫已有半年之久，隨著中央信貸政策略有鬆動維穩市場，整體行業信心正在逐步恢復，加之部分地方政府出臺“限跌令”，房企因資金流問題大幅打折的高潮期已過，2022年房價整體有望維穩，下半年或將保持小幅回升行情。

具體而言，一線城市房價將維持現有高位，主要是基於居民充裕購買力支撐；二線城市整體房價持穩，局部城市房價或有補漲。三四線城市下行壓力依舊巨大。二手房市場整體房價“堅挺”程度不如一手房，尤其是多地出臺二手房指導價，也將影響市場預期，進而影響二手房價格。

2020年，合肥國資以超百億元戰略投資蔚來，把瀕臨崩盤的蔚來拉回正軌，結果蔚來股價大漲，合肥浮盈超千億。這個曾經的小透明省會，一下子成為諸多二三線城市的學習對象，被譽為“最牛風投城市”。

在此之前，合肥已經低調努力了近20年，從一個中部經濟帶中的GDP墊底省會，變成了長三角城市群中的TOP8。

近十年，合肥的GDP總量增幅達到272%，在全國城市中排名第二；十年間，合肥房價的漲幅也達到了206%。經濟起飛的同時，人口大幅湧入，合肥的樓市也沸騰了。“身邊所有的親戚都想去合肥買房。”有安徽人直言。

2021年是樓市的反轉之年，合肥並不例外。經歷“四六新政”和二手房指導價出臺後，合肥的新房和二手房市場雙雙步入冷靜期，不僅“萬人搖”消失了，甚至有新盤推出來後“0登記”，更有頂級學區房價格腰斬。

20年來苦心孤詣佈局高新產業(44.980, 0.93, 2.11%)的合肥，產業和人口表現正愈發出色，未來樓市將走向何方？

合肥的逆襲

“我大學畢業那會兒，2006年，身邊的安徽同學們都以去南京、蕪湖工作安家為目標，合肥的存在感極低。突然間，也不知道什麼時候起，我發現身邊的安徽人都想去合肥了。”在安徽滁州出生、在合肥讀大學的王耀楠對第一財經表示。

合肥有著“小透明”的歷史，在眾多省會城市中一度顯得很落寞。

其知名度曾經遠不及六朝古都南京、西子湖畔的杭州，也比不上“豫章故郡，洪都新府”的南昌以及崔顥筆下“此地空余黃鶴樓”的武漢，甚至還不如擁有趵突泉、大明湖的濟南。

過去，合肥的省城向心力非常不足。不僅不瞭解安徽的外省人，會把南京當做安徽省會，就連在安徽省內，不少“小兄弟”都心向南京。

然而，合肥極具進取心，2004年中央提出“中部崛起”戰略，合肥抓住了這個契機，用近20年的時間，跑出了黑馬的速度。近年，合肥發展出“以投帶引”的招商引資模式，更是從默默無聞的邊緣城市，一躍成為炙手可熱的明星，被外界譽為“最牛風投城市”。“合肥模式”已經成了許多二三線城市研究與學習的物件。

根據國家資訊中心組建的中國經濟資訊網資料，合肥2004年時的GDP僅為0.07萬億，在6個中部經濟帶省會城市中排名墊底，GDP只有長沙、鄭州的一半，約為武漢的三分之一，在長三角城市群中更加排不上號。

但到了2020年，合肥的GDP突破萬億，在全國城市GDP排名中，合肥用近20年時間前進60多名，成為了中國城市GDP前二十強。

近十年，合肥的GDP總量增幅達到272%，在全國城市中排名第二，僅次於基數比較低的貴陽。

2014年，合肥與南京、杭州一起攜手躋身長三角世界級城市群副中心，正式加入長三角俱樂部。2021年前三季度，合肥的GDP體量已經穩居長三角TOP8。

逆襲後的合肥，像發生了奇妙的化學反應，從安徽本省人都看不上的小透明省會，突然變成了大家都想去的地方。

2021年合肥城區人口突破500萬，全市常住人口逼近千萬，人口數量躍居長三角城市第六位，近10年新增人口191萬人，增量居長三角城市第3位，年均增長2.3%，高於全國1.8個百分點。

房地產短期看政策、中期看經濟、長期看人口。政策、經濟紅利和人口紅利齊備的合肥，無可避免地走入一段樓市的沸騰期。

樓市大反轉

近十年合肥的GDP增長了272%，合肥房價的漲幅也達到了206%。

根據新安大資料研究院，合肥房價從2010年的6051元/平方米漲至2020年的18516元/平方米。而在2008年時，合肥房價均價僅3748元/平方米。

2020年下半年至2021年上半年這一波上漲更是令人印象深刻，“一房難求”“異常火爆”等詞語頻頻見諸於媒體報導和網路論壇中。

據國家統計局發佈的2021年1月份70城商品住宅銷售價格變動情況，合肥新建商品住宅指數環比上漲0.9%，漲幅位居70個大中城市第三位。跟2020年同期相比，2021年1月份合肥新建商品住宅銷售指數上漲4.3%，創下15個月新高。二手住宅銷售價格指數環比上漲0.6%，保持了連續11個月的上漲態勢。

在一片喊漲的態勢下，已經在上海成家立業的王耀楠，2021年上半年也忍不住去合肥買了一套房，“我們老家有點條件的，都往合肥跑，家族親戚裡，就沒有不在合肥買房的”。

過去，蕪湖、滁州、馬鞍山三座安徽城市與南京關係頗為緊密，被並稱為“滁馬蕪”。王耀楠稱，據他近幾年對老家的觀察，不少人其實已經“倒戈”合肥。“南京畢竟是省外，以前是合肥的經濟實在不好，現在合肥起來了，又是安徽的省會，心理上還是覺得更親近些。”

留在合肥的高學歷人才也在變多。過去合肥雖然擁有高等教育排名前十的中科大，但留不住中科大的人才頗為人詬病。但根據中科大公佈的就業資料，到2019年時，中科大直接就業人數為2668人，其中23%（622人）的人都選擇留在安徽，占比最高。此外，21%（561人）去了上海，另外分別有288和284人選擇了浙江和江蘇。

“合肥近幾年科技型企業發展迅速，無論是工業立市還是創新高地的戰略，都跟國家發展方向契合，高新區那邊多了很多高新技術研發公司，我覺得前途還是很光明的。”一位2018年從安徽大學畢業後留在合肥的畢業生表示，現在無論是中科大、合工大還是安徽大學，都有和企業間的校企合作，理工科學子的實習機會比過去多了很多，留在合肥的意願更強烈了。

在過去的十年裡，合肥市政府通過產業引進和資本投入的方式，建構了自己的高新製造產業集群。目前國家科學中心和三個國家實驗室先後在合肥落戶，顯示面板、積體電路、人工智慧這一類高新技術產業在合肥大量聚集。

蕪湖人錢荃也認為，合肥近年確實發展得很好，身邊不少蕪湖朋友也去合肥買房。“大概是08年的時候，蕪湖的房價跟合肥差不多，甚至還貴一點，蕪湖是省內公認的好地方，現在看來，還是合肥發展潛力大，更看漲，畢竟是集全省之力發展起來的中心城市，現在確實形成了對全省的輻射力和對人口的吸引力。”

相比南京，錢荃認為合肥更適合普通老百姓(51.070, 1.69, 3.42%)去安家落戶，“門檻低，南京確實很好，但是房價四五萬起步了，有多少人能買得起”。

在一片喊漲聲中，2021年3月份，合肥樓市來到了火爆的頂點。開發商捂盤惜售、捆綁銷售，仲介索取號頭費、茶水費，在合肥房價最高的政務區核心商圈一社區的業主，甚至成立了“房價指導委員會”，要求賣房者要按照“指導價”掛牌，並稱“任何賤賣行為必將受到全體業主的唾棄”。

面對樓市過熱以及各種亂象，合肥開始出手調控。

2021年4月6日，合肥市發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，涵蓋熱點學區學位制、熱點區域二手房限購措施、熱點樓盤“搖號+限售”等八大方面。當月月底，合肥二手房限購區成交面積跌幅超60%，交易價格下跌10%左右。

不過，合肥新房的熱度仍然高漲，一房難求，今年7月，合肥一新盤甚至出現“萬人搖”。於是8月24日，合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室再連發兩則通知，明確合肥市建立熱點學區二手住房交易指導價發佈機制，增加二手房限購區域。

在這之後，合肥樓市終於開啟反轉。有頂級學區房的二手房房價從6萬元/平方米跌至3萬元/平方米，幾近“腰斬”；也有新盤在去年12月推出後，竟然“0登記”，無人問津。

去年上半年在合肥瑤海區買了一套80多平方米住宅的王耀楠表示：“二手房房價確實跌了，我也虧了一些。”不過他表示，自己並不是炒房，而是買來給父母養老。他認為合肥的城建比老家更好，房子附近有配套的綠道、花園，父母滿意就行。

板塊分化加劇

自合肥打出熱點區域二手房限購、熱點學區學位制、熱點樓盤“搖號+限售”等一系列政策組合拳後，合肥樓市便開始調頭向下。未來，這座“經濟黑馬”城市的樓市，將會走向何方？

“合肥樓市目前的下行狀態，是調控政策疊加全國房地產大環境影響造成的，都說長期看產業和人口，合肥的經濟發展和人口紅利仍在上升期。”一家TOP30房企的投資研究人士對第一財經表示。

該人士認為，相比全國其他經濟圈，長三角地區具備更強的吸附力，人口、經濟規模優勢顯，合肥是長三角一體化“1+5核”之一，對合肥的看好，即是對長三角一體化發展前景看好。

不過她表示，合肥九區房價過去5年幾乎一路攀升，未來將很難再重演，板塊分化將加劇。從區域來看，政務區、濱湖新區、高新區、經開區擁有各自明確的定位和產業，更加具備增長潛力和保持穩定的底氣。

從定位來看，目前房價最高的政務區，均價保持在3萬左右，是合肥市政府駐地，定位是市級行政中心，兼金融，文化，體育中心；濱湖新區則為省政府駐地，定位是省級行政中心，兼金融、文化、會展旅遊休閒中心；高新區定位高新技術產業研發與製造基地，經開區則定位為戰略性新興產業製造基地。

“合肥能喊出‘大湖名城、創新高地’的口號，是有底氣的，合肥一直尊重科技、知識，從上個世紀60年代克服困難接納中科大，到2008年拿出三分之一的財政收入支持京東方，再到2020年入股蔚來汽車，合肥一直重視長期的科技和產業價值。從房地產規律來看，擁有產業和人口增長的地區更具備穩定性。”上述TOP30房企的投資研究人士表示。

以合肥與蔚來的合作為例，合肥救了蔚來，蔚來投桃報李，雙方共建的新橋智慧電動汽車產業園，將集聚大量上下游產業鏈並帶來就業。2020年4月開工後，8月蔚來新橋工廠就已經主體結構封頂。2021年，蔚來交付新車91429台，同比增長109.1%，合肥這筆投資能帶來的不僅僅是帳面上的浮盈，更是地區長期的產業發展。

買房買虧了的王耀楠也認為，合肥目前的調控措施是必要的，樓市應該回到冷靜狀態，他相信合肥未來的長期發展潛力。“只要不是炒房的，不會在意一時的上漲和下跌。”他說，老家還有不少親戚家的孩子，都希望畢業後能到合肥謀到一份不錯的工作。

憑藉產業能力，合肥樓市將走向穩定，不會出現大起大落，是當地業內人士的共識。克而瑞地產研究也認為，安徽省內三四線城市外來人口普遍偏好就近遷移，作為省會，合肥已然成為省內外來人口第一聚集地，因此，近三年合肥也是房企踐行以城市圈發展為核心、投資回歸一二線的戰略的落腳點之一。整體回顧合肥2021年的三次集中供地，市場熱度走勢為“熱—涼—小幅回溫”，本土民營企業持續表現積極。總體來說，合肥樓市有近慮、無遠憂。

中原建業(09982)公布,於去年12月,在管項目銷售約72.84億元(人民幣．下同),同比增加15.1%,銷售建築面積102.79萬平方米,同比增加4.7%.每平方米平均售價7087元,同比增長9.9%,其中住宅項目每平方米平均售價5916元.

該集團指,截至去年12月31日止12個月在管項目銷售402.75億元,同比增長17.4%,銷售建築面積626.17萬平方米,同比增長9.8%.每平方米平均售價6432元,同比增長6.9%.該集團指,去年12月擁有8個新簽項目,新增建築面積約82.62萬平方米,而去年擁有87個新簽項目,同比增長8.8%,新增建築面積1002萬平方米,同比增長16.8%.截至去年底擁有261個在管項目,總建築面積為約3097萬平方米.

時代中國控股(01233)公布,連同合營項目在內,截至去年12月31日止年度累計銷售金額約955.9億元人民幣,同比跌約4.77%,建築面積約514.2萬平方米.

該集團指,去年12月銷售金額約90.98億元人民幣,同比跌45.81%,建築面積約52.8萬平方米.

漢港控股(01663)公布,房地產業務發展截至本月3日,江西省「宜春漢港．觀瀾」一期已預售共2510套,當中2005套已交付,交付面積約22.79萬平方米,以每平方米平均售價約6380元(人民幣．下同)計算,總交付額約14.54億元.至於二期項目可供銷售單位為1345套,已預售套數為826套,預售率約61%,每平方米平均售價約8422元,總預售金額約8.10億元.預計於2023年第二季完成交付.

該集團指,「宜春漢港．觀瀾」項目具有住宅及零售商業建築體,總建築面積約104.7萬平方米,於2019年1月29日在江西省宜春市開始銷售.

綠城中國(03900)公布,連同合營企業及聯營公司在內,去年12月銷售金額約195億元(人民幣．下同),同比跌約55.78%,自投項目取得銷售5845套,銷售面積約75萬平方米,每平方米平均銷售價格約2.6萬元.

該集團指,去年12個月銷售金額約2666億元,同比增長約24%,銷售面積約938萬平方米,其中歸屬於該集團的權益金額約1452億元,於去年底另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約49億元,其中歸屬於該集團的權益金額約26億元.

該集團指,去年12月以綠城品牌銷售的代建管理項目銷售面積約46萬平方米,銷售金額約77億元.至於去年累計銷售面積約619萬平方米,銷售金額約843億元.

建發國際(01908)公布,截至去年12月31日止年度,連同合營公司及聯營公司在內,歸屬股東權益的累計銷售金額約1300.92億元人民幣,歸屬股東權益的累計銷售面積約682.69萬平方米,同比分別增長約1倍和約1.04倍.

嘉里建設（00683）昨於收市後宣布，其全資附屬公司卓妙有限公司以逾133億元人民幣，中標上海市黃浦區4幅相連地皮，將作綜合發展用途。

該地皮的總面積為3.81萬方米，東至盛澤路、南至人民路、西至浙江南路、北至寧海東路。集團昨成功招標購入上海市黃浦區規劃和自然資源局出讓的土地使用權，其住宅、辦公和商業用途年期分別為70年、50年和40年。

建綜合項目 總樓面19.85萬方米

落成後，嘉里建設計劃將其建成多元化的綜合發展項目，涵蓋住宅公寓、石庫門聯排別墅、辦公大樓、零售空間及酒店。該地塊可建的總建築面積約19.85萬方米，當中包括住宅公寓及石庫門聯排別墅約12.45萬方米，零售、酒店及配套設施約4.9萬方米，以及約2.5萬方米低密度辦公大樓。

集團稱，項目位於黃浦區核心地段，毗鄰外灘、豫園、人民廣場和新天地等地標，並鄰近豫園地鐵站，交通便利。集團相信，此項目的長遠前景樂觀，預期可配合集團策略，強化高端住宅物業及優質投資物業資產組合。集團將以內部資源及透過外部融資撥付地皮代價。

嘉里建設執行董事兼首席財務主管藍秀蓮表示，是次投得的4幅地塊，並連同相鄰地塊，為集團提供一個營造地標的罕有機會，把外灘、淮海路、新天地及老城廂區域連結起來。她預計項目將帶來不俗的物業銷售收入，並循着內地發展步伐，貢獻可觀的租金收入和資本值。

去年8月，集團主席黃小抗於中期業績報告發布會上提到，仍對中港房地產充滿信心，對買地策略採取積極態度。他又說，嘉里建設在內地將集中於長江三角洲及大灣區的中心城市，側重綜合體發展；香港則主力住宅發展，包括中端及大眾市場戶型、獨資及合資項目。

去年賣樓4430億 大跌39%

周一停牌的中國恆大（03333）傳出位於海南儋州市的大型填海項目海花島的子項目有多幢樓宇遭責令拆除，該公司昨午公告，去年12月30日收到儋州市綜合行政執法局下發的海花島39幢建築《行政處罰（限期拆除）決定書》，僅針對位於2號島的2-14-1地皮39幢樓，不涉及海花島其他地皮；該公司將按照決定書的指引，積極溝通、妥善處理。

該股午市復牌後一度抽高10.1%，見1.75元，其後升幅明顯收窄，收報1.61元，僅升1.25%，成交額2.97億元。

恆大財富百苦主廣州示威

有關項目號稱投資額逾1600億元（人民幣．下同），目前尚未完工，恆大向海花島住宅業主致函，提及過去6年多累計投入810億元建設海花島。

恆大又指出，去年全年實現物業合約銷售金額4430.2億元，按年下跌38.7%；合約銷售面積5426.5萬方米，按年減少32.9%。該公司稱，就目前的流動性狀況，將繼續積極與債權人保持溝通，努力化解風險，維護各方合法權益。

與此同時，恆大旗下恆大財富日前推遲向理財產品投資者償還逾期欠款，僅在今後3個月向每名投資者支付共2.4萬元，後續方案擬3月下旬公布，路透報道，昨天有約百名理財產品投資者聚集於恆大財富廣州辦公室外示威，不少苦主稱擔心恆大會犧牲他們的回報去維持經營房地產項目。

綠城擬贖回兩資本證券

此外，綠城中國（03900）計劃2月8日全額贖回附屬公司冠誠控股兩筆2019年發行、2022年可贖回的高級永久資本證券，尚未償付本金額分別4億美元及1億美元；證券贖回後將被註銷。正榮地產（06158）告知受託人及證券持有人，將於3月5日悉數贖回所有發行在外的優先永續資本證券，尚未償還本金額2億美元，另加累計至3月5日（不包括該日）止的任何分派。

佳兆業（01638）債務違約，2021年12月7日一筆4億美元票據本金到期未付，另有四筆到期債息屆滿還款寬限期後未付，並於去年12月30日有兩筆共1.54億美元的債息到期，步入30天寬限期倒數，昨天彭博引述部分美元債持有人透露，尚未收到上周到期的應付利息；持有去年12月31日屆滿債息支付寬限期美元債的投資者也表示，至今仍沒有收到任何應付利息。

去歲銷2197戶套350億 量額皆破頂

會德豐地產2021年售樓大豐收，全年共賣出2197伙，銷售額近350億元，兩項數字均創集團按年新高。發展商積極部署今年推盤大計，料推出6個全新項目發售，涉約3012伙。

頭炮MONACO MARINE月內應市

會德豐地產常務董事黃光耀表示，集團2021年共售出2197伙，套現近350億元，均創集團按年新高紀錄。該集團今年每一季均有全新項目登場，其中九龍東啟德MONACO MARINE已獲批售樓紙，為集團今年頭炮新盤，提供559伙，將盡快上載樓書，料月內發售。

黃光耀續稱，第二季將推售觀塘藍田站KOKO HILLS發展項目第3期（包括3A及3B期，共提供836伙），第三季推出啟德跑道區兩個合作項目，包括與新世界（00017）、恆地（00012）及帝國集團合作發展的承豐道23號項目第1期（648伙），以及與中國海外（00688）、恆地及新世界合作發展的承豐道19號項目第1期（361伙）。第四季重頭戲為與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城第12期項目，將分階段推售，第1期提供約600伙。由於去年超級豪宅表現理想，集團擬2022年下半年推售山頂種植道1號洋房項目，20座洋房分三期發展，先推出第1期約8座洋房，實用面積5000至6000方呎。

上述6盤合計提供約3012伙，黃光耀透露，部分項目將分階段推售，故2022年實際推售伙數最少逾2000伙，接近去年全年銷售單位數目。另外，負責銷售的山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON第三期較早前推出4伙標售，已收到部分標書，期望周內公布結果，隨後將推售頂層Penthouse特色戶，現正供VIP參觀。他又說，山頂種植道11號洋房項目去年推出招租，個別洋房呎租高見125元，餘下4伙料季內推出，實用面積約6100至8000方呎。他相信，在剛性需求支撐下，加上息口仍在低水平，樓價可望有5%至10%上升空間。

新盤昨日連錄多宗大額成交，會德豐地產總經理（業務拓展）楊偉銘謂，旗下啟德GRANDE MONACO昨日售出低座B座3樓及5樓B室複式戶，實用面積1679方呎，連567方呎天台，成交價5268.8萬元，呎價31381元。

21 BORRETT ROAD單位1.66億沽

長實（01113）港島半山超級豪宅項目21 BORRETT ROAD第1期錄得今年首宗成交，18樓6室昨日連2個車位以逾1.66億元售出，實用面積2169方呎，呎價76902元。

鷹君（00041）大埔白石角朗濤則有大手掃貨個案，第1座12樓全層3伙獲大手客以逾1.31億元購入，實用面積1648至2083方呎，均為4房海景大宅，以總實用面積5454方呎計算，呎價24173元；同日亦以2313.7萬元售出9A座6樓B室3房戶，單日套現近1.55億元。

另一方面，保利置業（00119）旗下啟德龍譽以2277萬元售出第3座5及6樓B55室複式戶，實用面積759方呎，連316方呎天台，呎價3萬元；全盤930伙已告沽清，套現逾133億元。

部分發展商持續調整旗下收租物業組合，香港興業（00480）剛以1100萬元賣出東涌藍天海岸一個3房單位，為該集團約4個月連沽3伙二手收租物業，套現共1.19億元。

消息指出，上述藍天海岸5座中層B室3房戶屬該屋苑2022年首宗開齋成交，實用面積874方呎，一直由香港興業持有收租，惟租客遷出後，香港興業於2021年12月初以1120萬元放售，剛略減至1100萬元沽出，呎價12586元，撇除內部轉讓，是次呎價創藍天海岸2021年6月後接近半年新低。該單位由香港興業於2007年斥318萬元購入，賬面升值782萬元或2.5倍。

星河明居3房千萬蝕讓

香港興業近月頻頻沽售旗下二手收租物業，包括2021年10月底以3600萬元售出大嶼山愉景灣3期朝暉徑雙號屋，實用面積2094方呎，以及同年9月以7200萬元賣出中半山寶雲大廈極低層2室，實用面積2521方呎，約4個月套現共1.19億元。據了解，該集團目前仍持有不少東涌及大嶼山愉景灣二手收租單位，包括海堤灣畔等。

市況繼續疲弱，有業主為把資產轉至其他投資項目不惜蝕讓。美聯物業營業經理黎志榮表示，鑽石山星河明居D座低層5室，實用面積593方呎，3房間隔，裝修企理，原業主因有其他投資計劃，為求套現不惜勁減150萬元或13%，至1000萬元沽出，呎價16863元，以原業主2018年斥資1070萬元購入計，賬面損手70萬元，貶值6.5%。

元朗尚悅亦有業主低市價沽貨，中原地產副區域營業經理王勤學說，2座中層H室，實用面積424方呎，2房間隔，減價22萬元或3.5%，獲上車客以606萬元承接，呎價14292元，售價低市價約2%。原業主2014年斥約415.39萬元一手購入，並於2018年進行除名內部轉讓，離場賬面賺約190.61萬元或45.9%。

聽濤雅苑失守八球

馬鞍山聽濤雅苑樓價近5個月來首次被劈穿「八球」，世紀21奇豐區域經理莊瑞生稱，6座低層D室，實用面積516方呎，2房間隔，兩度降價至798萬元易手，呎價15465元。原業主2010年以303萬元入市，賬面仍獲利495萬元或1.6倍。

美聯物業港島區董事李頌賢表示，根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，2021年首11個月港島區（包括愉景灣）洋房的個人買家註冊登記中，按已知買家姓名的英文拼音分辨，港島區逾1億元洋房的內地買家佔個人買家比率達55%。

新香港人料持續入市

至於逾億元港島區洋房的內地買家中，約55%購入一手洋房，而二手洋房佔約45%。由於中港尚未通關，估計2020年及2021年的買家中有不少早年已移居香港，屬持有本地永久性居民身份證的新香港人。

在通關憧憬帶動下，洋房豪宅需求增加，除新香港人持續入市，內地客亦會來港置業，預料內地買家入市比例有望再創新高，並預期港島區洋房市場持續看高一線，2022年成交量有機會錄得約15%增幅。

本港樓市近月表現呆滯，摩根大通認為，雖然預期今年香港住宅樓價升5%至10%，但物業發展業務的估值倍數，只有單位數。

摩通又指，環球低息環境下，融資成本偏低，故擁有一個強勁的資產負債表不再重要，反而有一個高估值倍數的商業資產更為重要，因此予長實（01113）、信置（00083）、嘉里建設（00683）及新地（00016）「增持」評級，並下調恆地（00012）及新世界（00017）至「減持」。

摩通稱，長遠住宅發展業務正在收縮，因公營房屋供應增加，同時發展商正致力尋找可令公司「增值」的業務，同時隨中港商務活動回復正常化的可見度上升，子行業中最看好今年寫字樓前景，其次為住宅，最後為零售。

憧憬中港通關 利寫字樓需求

「中港商務通關可期下，將會使內地企業出現額外的租賃需求，預期寫字樓需求復甦，會擴散至中環以外的非核心地區，如港島東。」

摩通指，中環及中環以外地區的寫字樓租金今年料分別升5%及0%，而租賃活動改善，將利好寫字樓收租股，包括香港置地及太古地產（01972）。

零售方面，摩通稱，基本情況預期今年零售銷售升9%，最樂觀可升18%，但優質零售收租股仍缺乏加租的能力。

摩通的五大首選本港地產股為香港置地、太古地產、長實、新鴻基地產及領展（00823），預期本港地產股今年中位數回報18%，對於今年難以跑贏大市的個股，一律給予「減持」評級。

龍蟠苑3房860萬破頂 居屋價逼私樓

本港新冠疫情升溫，但二手造價企穩，鰂魚涌太古城錄今年首宗成交，2房單位以1,200萬元沽出，與2020年高2層單位同價；另鑽石山居屋龍蟠苑3房已補價賣860萬元破頂。

太古城錄今年首宗成交，美聯物業高級分區營業經理陳彪表示，南海閣中低層A室，實用面積552平方呎，2房間隔，單位外望海景，放盤1個月，以1,200萬元沽出，減價50萬元，呎價21,739元；售價與同座高2層單位2020年造價相同，意味樓價輕微增長。原業主於2002年270萬元購入，持貨逾19年帳面獲利930萬元，升值約3.4倍。

柏傲灣1房785萬 4年升值4成

同時，荃灣柏傲灣1房減45萬沽。中原地產市務經理凌活忠表示，柏傲灣2A座高層E室，實用面積348平方呎，1房間隔，減45萬元，以785萬元沽出，實用呎價22,557元。原業主於2017年以565萬元一手買入，持貨4年帳面獲利220萬元，單位4年間升值39%。

其次，龍蟠苑3房錄破頂價，美聯物業首席高級營業經理黃家樂表示，龍蟠苑G座高層2室，面積554平方呎，3房間隔，叫價870萬元，現以860萬元（已補地價）易手，為屋苑最高價。原業主於2016年以700萬元購入，帳面獲利160萬元。據悉，比鄰私樓星河明居D座低層5室，面積593平方呎，套3房，剛減150萬元以1,000萬易手，實用呎價16,863元，換言之，居屋價逼近私樓。

據土地註冊處數據顯示，去年12月錄7,061宗樓宇買賣登記（數字主要反映去年11月中旬至12月上旬市況），較11月微跌2%，連續兩個月維持在7,000宗窄幅徘徊。利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，樓價於高位反覆受壓，加上近期負面因素多，Omicron在本地有擴散風險，股市輾轉下試低位及美國收水、息口趨升等，均利淡樓市，令買家觀望。相信在未有新一輪大型新盤接力下，二手及工商舖全綫物業將較為淡靜，預期1月份樓宇買賣登記量出現顯著跌幅，有機會下試6,000宗，跌至17個月新低。

民生區商舖受注視，鄧成波家族以6.5億，沽出荃灣樂悠居商場，持貨10年獲利1倍。

市場消息指，荃灣楊屋道138號樂悠居商舖部分易手，物業樓高兩層，總面積約4.8萬平方呎，現時租客包括超級市場、茶餐廳等，每月租金收入約60萬元，項目以約6.5億元成交，呎價約1.35萬元。

持貨10年 獲利約3.5億

據悉，項目由鄧成波家族持有，波叔早於2012年，以約3億元向華置 （00127） 購入舖位，該家族持貨10年轉手，獲利約3.5億元離場，升值約1.2倍。事實上，2019年波叔亦購入比鄰住宅項目立坊兩層舖位，面積約9,304平方呎，涉資1.3億元，其後家族成員於去年5月1.2億元沽出，蝕約1,000萬元。

另中原（工商舖）寫字樓部高級分區營業董事梁嘉榮表示，上環永樂街5號永安祥大廈共8個全層單位放售，項目市值總額約2億元，可以整個項目或以分層形式出售。

梁氏稱，該批放售物業分別位處大廈1樓、3樓、14樓、18樓、19樓、20樓、22樓及頂層24樓，每層面積由約1,680至2,103平方呎不等，意向呎價由約1.33萬元起。

天水圍嘉湖山莊去年12月量跌價升，期內錄得27宗買賣成交，按月減少16%；實用平均呎價11,600元，按月升1.2%。

嘉湖山莊上月錄得27宗成交，按月減少約16%，成交量創今年單月次低。屋苑2房入場價約520萬元，質素中上單位穩守530萬至540萬元水平，正如7期2座低層E室，實用面積446平方呎，2房間隔，原業主叫價580萬元，議價後減42萬元以538萬元成交，實用呎價12,063元，屬市價。買家為區內首置客。

原業主於2016年以310萬購入，持貨5年帳面獲利約228萬，單位升值73.5%。

3房578萬市價售出

另同屋苑7座低層D室，實用面積547平方呎，3房間隔，向西，享內園景，放盤2周，極速以578萬元市價售出，實用呎價10,567元。原業主於2009年7月以130萬元買入單位，持貨12年帳面獲利448萬元，單位升值3.4倍。

美聯物業營業經理蘇哲熙表示，假期前後，買家購買意慾不強，大部分買家持觀望態度，部分買家打算新年後才入市。業主態度依然強硬，議價空間不大，只有1至3%調整空間。現時，屋苑2房單位入場價約520萬元，3房約580萬元，套3房約620萬元，全部單位低於800萬元，可承造最高9成按揭，備受用家支持。

去年樓市續創新高之餘，遏抑的購買力釋放，刺激交投更加暢旺。政府昨日公布的數字顯示，2021年全年住宅樓宇買賣合約總值7,339億元，按年大升近34%，並且打破1997年的紀錄，創歷史新高。

根據土地註冊處資料，2021年12月送交註冊的住宅樓宇買賣合約5,145宗，按月及按年分別下跌4.9%及15.2%；合約總值485億元，按月及按年分別減少5.4%及17.4%。綜合去年全年數字，住宅成交宗數達74,297宗，按年增24%，創2012年的81,333宗後九年新高，以金額計亦打破1997年全年6,903.4億元的上一歷史高位。

二手私宅成交金額升逾三成

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，數字反映樓市交投暢旺，市場氣氛熾熱。他續表示，一手私人住宅方面，2021年錄17,470宗及總值2,367.8億元，按年分別上升16.4%及37%。金額創歷史次高，僅低於2017年的2,428.8億元歷史高位。

二手私人住宅方面，2021年錄51,949宗及總值4,751.1億元，按年分別上升25.6%及33.6%。宗數創2012年62,934宗後的九年新高，金額創歷史次高，僅低於1997年的5,280.1億元歷史高位。