高鐵新竹站旁珍珠級用地25日開標，二家廠商通過資格標審查，成為合格申請人，分別來自科技業及建設公司。鐵道局估計可引資90億元，預計最快3月產生最優申請人，5月可望正式簽約，緊接著新竹站專一區2月中旬舉辦招商說明會，預計此案引資上看160億元。

鐵道局年度三大招商案——桃園高鐵站區開發案、新竹高鐵站專一區及專二區，緊鑼密鼓登場。其中高鐵新竹站專二區日前截標，採兩階段審查有資格審查及綜合評審。

專二區開發案採設定地上權方式，基地面積約1.74公頃，最大樓地板面積為5.97公頃、建蔽率60％，其鄰近新竹生醫醫院、生醫園區及台鐵六家站，屬附屬事業用地，土地利用彈性，且為考量投資廠商財務回收時程，鐵道局將經營期限延長為70年，預估5月初可簽約。

專二區主打具有新竹高科技成長動能的區域發展潛力，及新竹穩定增長的人口數量，竹科園區距離高鐵新竹站僅有10分鐘車程，且擁有逾15萬就業人口，附近產業用地一地難求。該案有望打造中大坪數辦公大樓，提供竹科、生醫園區擴廠需求，亦可規劃複合式休閒商場，滿足附近人士零售、餐飲需求。

鐵道局在土地使用管制內容中規範，一樓室內需挑空，並開放公共使用，可舒緩人潮，也可提供藝文活動使用；並且為延續車站人行動線，專二區必須建置天橋，串聯高鐵站及生醫園區，帶動兩側人流。

另外，高鐵新竹站專一區，基地面積約5公頃，預計2月中旬辦招商說明會，鐵道局估計案件投資規模達160億元。該案緊鄰高鐵新竹站及台鐵六家站，據了解，目前朝向商場、飯店的發展方向做規劃。

另一年度大案——高鐵桃園站開發案引資上看200億元，將於2月底完成綜合審查。此案為高鐵桃園站區最後一處基地招商，目前國泰集團旗下企業已通過首關資格審查。

根據「591實價登錄」資料，2021年全台十大交易熱區當中，前三名分別是桃園、淡水及中壢區，光前三區總計就有超過萬件的交易量，可見熱度。值得注意的是擠進第十名的汐止區，擺脫過去淹水、潮濕等形象，靠著親民房價磁吸南港、內湖買盤，躍升成為交易熱區。

根據「591實價登錄」資料統計，2021年七都各行政區成交狀況，剔除特殊交易，前十大熱門行政區出爐，591房屋交易網新聞公關組組長畢務潔表示，交易量冠軍落在桃園市桃園區，全年度交易量突破4千筆，除了本身就是桃園市發展中心外，近年來包括中路、經國、小檜溪等重點重劃區蓬勃發展，也帶動交易狀況，且目前房價還在2字頭親民價格，也吸引新北買盤等鄰近區塊跨區買房。

擁有4百萬人口的新北市，2021年一口氣5區入榜，其中首購天堂淡水區勇奪亞軍，也有近4千筆的成績，淡海輕軌通車後，串聯捷運信義線，拉近與台北市距離，且有新市鎮大批的待售新屋量能帶動，真理、淡江等大學學區周邊也是套房交易熱絡，因此整年度交易量驚人。

第三名桃園市中壢區本就是交易熱區，有許多各具特色的商圈周邊交易夯，且再加上青埔重劃區新成屋的買氣也隨著這波房市熱浪中發光發熱，再者，機捷通車後，沿線站點房市也拉近與雙北市通勤時間，畢務潔分析，再加上中壢原就有高鐵、台鐵等機能，成為桃園唯一擁有三鐵重大交通機能的行政區，平均房價還在2字頭，當然吸引許多外地客跨區購買。

同樣也受惠軌道利多的包含新北市的新莊區奪下第四名，首條路線全在新北市的環狀線西環段通車後，周邊房市像是吃了大補丸，注目度節節攀升，新莊區除了環狀線行經的副都心、頭前重劃區交易火熱外，丹鳳迴龍下新莊等區中古產品也備受青睞。高雄唯一進入榜單的為三民區，位居第五名，近年來鼎山生活圈因有大型醫院機能、綠地公園，但房價又比巨蛋商圈更為親民。

另外，第六名的中和區，雖環狀線行經周邊都是廠辦工業地居多，但工業區就業人口剛性購屋需求不滅。板橋身為新北市市政中心，有豪宅區新板特區跟親民房價的浮洲地區交易動能拉抬，環狀線通車後拉近與周邊區塊的距離，一年也有近三千筆交易紀錄，拿到第八名。

台中這次有西屯、北屯兩大屯區進榜，均有三千筆左右的成交，第七名西屯區精華地段，有七期指標豪宅區塊成交量支撐，西屯亦有中科買盤客群，交易量能衝破3千筆不意外，第九名北屯區為台中當地交易熱區，主要是中古屋大樓還有1字頭行情，吸引不少口袋不深有預售考量的首購族。第十名汐止區也是因為近年來鄰近的內湖、南港房價暴衝難以親近，再加上基隆河整治有成，已少有淹水狀況，華麗轉身成為大台北地區交易十分熱絡的區塊。

央行打炒房見成效，根據央行最新統計，去年12月被視為建商信心指標的建築貸款餘額增至2兆8,084億元，月增547億元，年增率降至14.11%，連五跌並為近兩年新低。
央行官員解釋，近期建商購地及推案時，都會面臨缺工、營造成本上漲等問題，加上政府推出一系列打炒房措施，央行在去年第4季更鎖定建商的購地貸款，採取更嚴格的控管措施，這些都會讓建商在購地、推案時變得更加審慎。

不過央行昨（25）日公布，去年12月房貸餘額、建築貸款餘額分別為8兆8,030億元、2兆8,084億元，仍雙雙締造歷史新高紀錄。其中，購屋貸款單月暴增逾千億元、達1,036億元，年增率9.46%，創下近四個月新高。

對於去年12月房貸餘額暴增，央行官員分析，主要有三大原因，一是農曆年前向來為傳統購屋旺季，國人有「買個房子好過年」的習慣；二是國內結束三級警戒後，六都買賣移轉棟數年增率緩步回溫，但幅度較過去趨緩；三是房價走高後，購屋貸款金額也會隨之墊高。

央行官員指出，「相較於去年上半年，六都買賣移轉棟數年增率均為兩位數，去年第4季，年增率均轉為個位數，去年12月僅5.69%，顯示買氣雖回溫，但沒有過去那麼熱。」

央行官員表示，雖然房貸餘額續創新高、但年增率僅創四個月高點，顯示隨著房價偏高、政府政策面等因素，購屋族確實轉趨觀望。

展望2022年房市景氣，銀行業者認為，央行總裁楊金龍先前預告過，央行打炒房尚未結束、未來還有空間，且在美國等先進國家啟動升息後，我國也可能把先前調降的1碼（0.25個百分點）利率調升回來，顯示今年央行不但會繼續推出打炒房措施，適當時機還會加碼升息、抑制房價上漲。

銀行業者認為，隨著房價漲幅已高，民眾購屋確實比較觀望，但因自住購屋需求仍在，加上成本面上漲因素，估計今年國內房價仍易漲難跌。

台灣央行今 (25) 日公布 12 月購屋貸款和建築貸款 (土建融) 餘額，分別來到 8 兆 8030 億元、2 兆 8084 億元，雙雙續創歷史新高，房貸餘額年增率續揚 0.03 個百分點至 9.46%，連 2 月上揚，不過，土建融餘額年增 14.11%，較上月續減 0.14 個百分點，為連 4 跌，並創 2020 年 2 月以來最低增幅，反映在缺工、工資高漲的壓力下，建築市場有略降溫現象。

央行日前公布 12 月五大銀行 (台銀、合庫銀、土銀、華銀和一銀) 新承做放款統計，五大銀行新承做金額達 830 億元，較 11 月續增 111 億元，創下自 2016 年 1 月、房地合一實施上路以來新高，反應年底為傳統購屋旺季，加上疫情後的遞延買氣湧現。

不過，央行仍認為，連續幾波打房效果，將會慢慢反映出來。

央行官員也不諱言，由於國內經濟基本面真的很好，廠商增加投資，「台積電到哪裡都會帶動房價」。

房仲業者則認為，六都的買賣移轉量約占全台的 75-80%，展望 2022 年，隨著物價上漲，在抗通膨的預期心理下，自住民眾趁低利進場的意願仍高，因此今年自用購屋和長線置產的需求，仍朝樂觀發展。

新北市永和大陳地區單元 3 公辦都更案，由皇翔建設 (2545-TW) 獲選為興建廠商，並在今 (25) 日上午完成簽約。大陳單元 3 公辦都更案面積約 1.3 公頃，總投資額約 160 億元，力拚今 (2022) 年底動工。

號稱「近年最複雜」的公辦都更案，由新北住都中心擔任實施者後，僅約半年時間就達到 95% 同意比例且順利招商，整合速度堪稱歷來之最，力拚今年底動工，未來將打造智慧建築、綠建築及現代化公有市場。

新北住都中心採取全新招商模式推動大陳單元 3 公辦都更，由中心負責整合，興建廠商僅需專注於提供技術與挹注資金。住都中心指出，單元 3 地主近 250 戶，產權複雜，去年 3 月進場整合，期間即便受新冠肺炎疫情影響，中心仍達成 9 月公告招商、今年 1 月順利選出興建廠商的目標，若如期於今年底動工，更將是歷來最快動工的公辦都更案。本案目前取得超過 95% 意願書。

永和大陳單元預估創造近 300 億元產值，皇翔建設請到國際知名團隊 - 日本丹下建築事務所、上圓聯合事務所共同規劃本案，未來更新後將打造符合「銀級智慧建築」、「黃金級綠建築」、「無障礙設計標章」的指標建築，並配合新北市市場改造計畫，在單元 3、4 之間的法定空地打造中央公園供鄰里使用。

台中七期豪宅林立，不少全球品牌企業相繼進駐。位於台中七期的頂級旗艦商辦大樓豐邑A8市政核心，今日由中國人壽以120.5億買下，並由豐邑集團(二代)執行副總經理劉郁麟親自操刀，完成整起交易。創下台中史上單一成交最高金額。

豐邑於2010年12月購入土地單價以每坪195萬，約23億成交。現在創新高價賣出120.5億是5.23倍，豐邑機構在買地、賣物件上真的有獨特的眼光，創下今年全台最高金額之成交案。

去年110年10月在豐邑A8市政核心正後方的2895坪土地，由上市建商皇翔建設砸近77.59億元買下東龍楊家標售土地，拆算每坪單價268萬元(素地)。豐邑從規劃、興建到招租經營非常用心，豐邑A8市政核心不緊是蓋好、管理佳的商辦大樓，加上滿租，難怪會成為多銀行及壽險業相爭購買的重要標地。

台中市為全台第二大城市，擁有產業聚落、精密機械科技園區、中部科學園區、工業園區、擁有區位優勢、交通建設等條件，近年來台商回流，再加上捷運通車、台積電加碼投資利多等，產業的剛性需求，奠定了商用不動產的契機。

台中商辦市場近年來買氣熱絡、供不應求，接下來七期的商辦大樓及同街廓市政路上的林鼎衣蝶百貨大樓，相對也水漲船高，將有另一波上漲空間。

看好台灣房市，日本地產集團巨擘三菱地所株式會社首度攜手上櫃建商富裔實業（6264），依四成、六成的出資比例，成立「富裔菱建設」。

富裔實業董事長祝文定表示，此次跨國合作只是一個開始，開發每坪身價三位數以上的台北市信義區松平路都更案，總銷達40億元，雙方未來不排除還有其他開發案。

這也是日商來台投資開發房地產首度出現每坪突破100萬元以上的高級住宅開發案，富裔實業雀屏中選，頗具指標意義。

與哥哥「房地產代銷天王」甲山林集團董事長祝文宇專注於代銷和大型開發案的路線，大異其趣的祝文定，多年來較專注於北市蛋黃區地段的都更和危老，部分則耕耘新北市精緻住宅，其新店「國礎富裔山」英式莊園別墅案還曾登上日本「家庭畫報」雜誌，名揚東瀛。

此次被日本龍頭地產開發商三菱地所相中，雙方聯姻，祝文定表示，主要是因為富裔向來把開發案當作「作品」、而非「商品」，該跨國合作洽談了一年多，三菱地所參觀過「富裔山」、「富裔河」等多棟代表作，磨合、洽談之後，雙方才簽保密協定正式進行跨國合作。

祝文定表示，富裔與日本「三菱地所株式會社」已簽署合資協議書和股份轉讓契約書，雙方共同投資子公司「富裔菱建設」，實收資本額為1,000萬元，本次增加投資9,600萬元，擬由富裔應收債權轉增加資本額，實收股本為1億0,600萬元。

祝文定表示，富裔在子公司「富裔菱建設」持股為60％，三菱地所持股40％。至於富裔菱建設股份轉讓的條件，出售對象為三菱地所株式會社，每股交易價格為14.71元，轉讓總價金為6,240萬元。雙方將合作開發台北市信義區松平路都更案，但這只是一個開始。

這是三菱地所繼與潤泰創新（9945）在南港車站CITYLINK BOT案、板橋「潤泰峰匯」、南港玉成段企業總部之後，再度加碼台灣的房地產投資案。

富裔松平路都更案位於松平路30巷，地段稀有，附近預售豪宅行情每坪逾200萬以上，面積約329.42坪，原地主主要為祝文定及董事，富裔實業參與合建分屋案暨委建。

祝文定表示，該案去年10月獲得核定都更事業計畫，近日籌備申請掛照，未來總銷達40億元，有半數原地主已表達增購需求，未來可售戶數一直減少中。

國內房價回不去了嗎？中央銀行總裁楊金龍昨（25）日指出，近年國內房價上漲，主要是由強勁投資、預期心理、投機炒作及成本推升等因素帶動；楊金龍並示警，央行將於適當時機升息抑制房價、未來貨幣政策原則上朝向緊縮，且房市管制措施實施期間將更長，且仍有精進調整的空間。

楊金龍日前在演講時表示，2020年下半年來國內房價高漲，主要是全球流動性充沛，民間投資強勁，伴隨房價上漲預期心理，以及不當銷售手法、投機炒作，帶動購屋需求上升，導致房價上漲；加上地價與營建成本上揚，進一步推升房價走高。

楊金龍指出，在需求面部分，全球流動性充沛，以及國內強勁民間投資、預期心理及投機炒作，帶動購屋需求增加。除主要經濟體超寬鬆貨幣政策外溢效應外，還包括2018年起台灣經濟受惠三大紅利，分別是美中貿易摩擦，帶動台商回台投資；台灣防疫得宜及遠距商機帶動出口暢旺，廠商擴產。主計總處預測，去年投資率將創21年來新高，經濟成長率將逾6%，近11年新高；台股大漲，家庭財富增長，均提高民眾購屋能力，推升房市交易。

據房仲業者統計2021年家戶數量變化，全台去年家戶僅增加7.27萬戶，創下1968年以來的年增新低量，等於盪到半世紀以來新低。

專家分析，台灣近年人口老化而導致戶數減少，加上出生率逐年降低，其中，7年級後段班與8年級生數量較少，另外，台灣人愈趨晚婚、不婚、不成家，恐怕也是家戶數增加數逐年向下的關鍵原因。

根據調查，近十年家戶數增加情況逐年遞減，過去出生率高、首購需求大、房市剛需強，近年，家戶數增減與房地產景氣逐漸脫鉤。

統計顯示，從1975-2012年國內家戶數每年都增加超過10萬戶，1996年甚至一度達到20萬戶，不過最近九年家戶數增加開始放緩，僅有一年增加達10.1萬戶，去年增量續寫低點。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然去年房市價量齊揚，感受不出家戶數成長放緩對市場有明顯影響，但主要因為景氣力道太強勁，遞延的、提前的都在去年下半年進場購屋。不過，家戶數增加量減，顯示未來的首購也會變少。

以區域來看，六都中唯一呈現家戶數減少的是台北市，去年減少約8,000餘戶，增長最強勁的是新竹與桃園市，新竹縣增加4,879戶，戶數增加2.3%；新竹市增加3,111戶，增加1.8%，桃園市增加1萬5,973戶，增加數量居六都之冠，增幅達1.9%。

離島、外島房市漲、交易量增，綠島最熱絡，近年離外島房市投資也被高資產人士鎖定，潤泰（2915）集團總裁尹衍樑多年前就開始布局綠島土地，買下數千坪土地。

尹衍樑幾年前看準綠島清幽環境以及觀光發展，透過仲介買下數千坪土地，每坪單價約在2萬至4萬元之間，除尹衍樑購置離島房市，慧洋董座藍俊昇也以個人投資公司百世多麗名義，以總價1.7億元在澎湖購屋。

全球居不動產情報室總監陳炳辰表示，這些離島看似限制多、法規複雜，也需要大資本投入，不過前景確實看好，擁有大資本的集團先插旗後，有整合資源共同開發的優勢，這也是近年不少大型業主轉進的原因。

離島的房市交易中，以土地交易為多，店面、住宅交易物件稀少，近年來因疫情影響，無法出國旅遊，離島觀光也掀起商機，加上市場熱錢多，近來頗受高資產人士喜愛。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛說，因資金行情擴大，房市熱潮持續，買方也打破地域觀念，跨區購買。

1月25日，有消息稱世茂集團有意出售旗下第一高樓世茂深港國際中心，對外報價151億元。據悉，該項目位於深圳，世茂集團已經利用其融資92.7億元。值得一提的是，開年至今，世茂集團明確表示加大資產處置力度，僅上海就有300億元項目擺上貨架。

急於出售物業的背後，是為保交付、如期還債等目標籌措資金，世茂集團不是個例，此前中國奧園已經多次出售物業，試圖避免債務違約的命運，但即便想做突圍的優等生，也依然走到了還不起債的一步。

1月19日晚間，中國奧園發佈公告稱，經審慎考慮流動性狀況，將不會支付於2022年1月到期票據的餘下本金及最後一期利息；在30天寬限期屆滿後，也將不會支付於2023年、2024年到期票據的最新一期利息。與此同時，中國奧園方面稱：“本集團擬就集團其他境外金融負債採取相同原則。”這意味著，中國奧園海外債務停付本息。

在這種市場格局下，2022年伊始，三大評級機構惠譽、標普、穆迪分別對2022年的房地產行業發佈了信用展望。除銷售規模和利潤下降外，三大評級機構信用評級依舊以下調為主，從其態度可知，2022年房企的境內外融資環境依然嚴峻。

面臨海外債兌付和再融資雙壓

眾所周知，2021年9月份以來，銷售市場轉冷，某大型中資房企開始出現債務違約現象，債權人信心和市場基本面受到影響，海外融資環境緊張，四季度開始，中資房企海外融資大降，房企境外債“借新還舊”之路受阻。

 “在境外融資環境緊張的同時，房企依然面臨著較大的海外還債壓力。”克而瑞表示，據不完全統計，100家典型房企2022年的境外債權融資到期主要集中在上半年，3月、4月、6月、7月均為境外債權融資的償債小高峰。這意味著，2022年房企海外債將迎來四次兌付高峰，壓力可見一斑。

據公開資料顯示，2022年房企到期的海外債約3560億元，其中上半年到期的規模為1967億元，占比超過55%。“海外債償債風險還是偏高。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示，形勢嚴峻，房企上半年面臨較大資金鏈風險。

 “從2022年全年來看，將有6589.4億元債券到期（資料來源於中指研究院），其中信用債占比47%，海外債占比53%。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，2022年3月、4月、7月為償債高峰，信用債和海外債合計到期規模分別為776.3億元、690.3億元和922.6億元。

 “通過對幾十家樣本企業經過測算，信用債市場的問題只是當前債務市場的冰山一角，供應量融資的規模差不多是信用債市場規模的10倍左右，因此資金鏈問題還比較嚴峻。”宋紅衛表示，通過樣本房企估算，60%的房企2022年到期的信用債規模要超過2021年，約20%的房企2022年到期信用債規模是2021年的2倍-5倍，2022年的償債壓力更大，部分房企在上半年可能還會面臨資金鏈斷裂的風險。

克而瑞也認為，疊加銷售市場的疲軟，預計2022年仍會有房企發生違約事件，屆時或會進一步打擊債權人信心，使得房企再融資環境更趨於緊張。在此背景下，預計2022年出現負面評級或評級下調的可能性依然較高。其中，低信用評級的房企會受到更多影響，主要體現在債券平均期限縮短、平均票面利率居高不下等方面。

不難看出，2022年不僅是房企償債高峰，而且上半年將面臨海外集中兌付風險，同時受困于債務違約房企對行業基本面造成的負面影響，再融資仍舊較為艱難，“借新還舊”之路仍無法暢通，房企將面臨海外債兌付和再融資雙重壓力。

仍需積極自救最大限度回籠資金

令業內感到慶倖的是，從政策層面來看，糾偏正在進行中，近期政治局會議和中央經濟工作會議對於房地產行業的表態較為積極，提出“推進保障性住房建設，支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。此外，並購貸已不計入“三道紅線”，優質房企境內債券融資政策邊際放鬆。

 “儘管目前出臺了穩定房地產市場的融資鬆動相關政策，但是從政策內容可以看出，主要導向是支援優質的房企去並購出現資金鏈問題的房企及其專案，並非直接針對問題企業進行融資。”宋紅衛表示。

劉水也稱，近期整個市場及金融機構的預期並沒有發生改變，金融機構避險情緒仍然較重，市場銷售業沒有明顯發生回暖，年初房企的資金壓力依然較大，不排除仍有房企發生債務違約。所以，正如宋紅衛所示，主要還是要靠企業自救，但是能否自救成功就看房企自身的本事了。

對此，劉水表示，房企償債壓力下自救有幾種措施：一是加快銷售，加快回籠資金，提高現金流水平；二是出售資產，如出售專案、出售股權等，獲取資金；三是債務展期，使將要到期債務展期，減輕短期還債壓力；四是大股東借款，特別是公司控股股東借款，也能獲取資金；五是減少支出，謹慎拿地，甚至停止拿地，同時減少人員支出，節省成本，節省支出。

總體而言，房企自救的核心邏輯是，使用各種策略節衣縮食，力求最大限度回籠資金，包括銷售市場回籠現金和融資現金入帳。

在銷售端，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜指出，2021年下半年壓制的部分需求有望在上半年入市，帶動市場交易活躍度有所提升，但受2021年上半年高基數影響，2022年上半年全國商品房銷售規模同比或逐漸探底。

在融資端，雖然評級機構未來預期偏悲觀，但仍有部分房企獲得了偏正面的評價。這類房企的共同點主要體現在再融資空間較大、存貨品質良好等，未來有望在逆勢中維穩發展，甚至是逆勢破局。從近期房企發行海外優先票據的情況來看，綠城、寶龍、中駿及旭輝等均有優先票據的發行。而那些出現流動性緊張的房企，則更容易出現信用品質持續惡化的現象，從而在2022年中掉隊。

在克而瑞看來，對於房企而言，一味使用內部現金支付到期債務是不可持續的，如何提升債權人及購房者的信心才是扭轉負面迴圈的關鍵。對此，劉水也表示，隨著各地因城施策，需求和供給的支持信貸政策會有實質性落地，預計在2022年中前後，房企資金壓力會有好轉。

2022年，市場上的“蛋糕”將會被重新劃分。

一天內，“廣州亞運城”專案股權被兩次擺上貨架。

1月24日，雅居樂、世茂集團先後發佈出售廣州亞運城專案股權公告。

公告顯示，雅居樂擬以18.44億元向中海地產出售廣州亞運城26.66%的股權。同時，世茂集團公告稱，將以18.445億元出售其持有的廣州亞運城專案26.67%的股權，買方同樣為中海地產。

上述兩筆交易完成後，中海地產將持有廣州亞運城項目約73.33%的股權，總交易金額近37億元。

亞運城的“一波三折”

時間倒回至2009年。

當年，富力、雅居樂、碧桂園三家民企以255億元的總價競得廣州亞運城地塊，一度刷新了全國總價地王的新紀錄。

廣州亞運城專案自入市以來，長期是廣州的熱門樓盤。據克而瑞資料，即使是在成交低迷的2021年，廣州亞運城仍以92.23億元的成交金額，位列2021年廣州商品房項目銷售金額排行榜首位。

其吸金能力或許能從雅居樂的公告中窺得一二。截至目前，廣州亞運城585萬平方米的總建築面積中，約406萬平方米已開發為住宅及商業單位以及停車場，約347.3萬平方米的建築面積已出售。截至2021年12月末，廣州利合集團未經審核的資產淨值約為29.12億元，2020年及2021年錄得的除稅前淨利為32.5億元、39.8億元。

但這個頭頂光環的項目，股權卻幾經變動。公開消息顯示，2010年，中信地產、世茂加入；2016年，富力退出；中海通過收購中信地產進入，至此形成了雅居樂、中海地產、世茂、碧桂園分別持股26.66%、20%、26.67%及26.67%的格局。

在中海兩度出手以後，項目中原有的4家民企3家離開，只留下碧桂園與中海共同操盤專案。據雅居樂披露，截至公告日期，亞運城尚有179萬平方米的建築面積仍在施工中，預期將於2025年底竣工。

只是，相比於此前的變動，這一次世茂和雅居樂的退出更多是無奈之舉。中原地產上海首席分析師盧文曦表示，此時雅居樂、世茂選擇退出廣州亞運城項目，更多的是要解決眼前的流動性危機。

如今，雅居樂和世茂集團均面臨流動性緊張問題已不必再多贅言，此時出售資產無疑是緩解現金流困難最快速的辦法之一。

通過本次交易，世茂集團預期將會變現收益約7.16億元。其中，約80%將用於降低公司負債，20%用於一般企業用途。

收並購將提速

實際上，2022年開年以來，不僅中海開始下場收購。

近期，華潤萬象生活在半個月內先後公佈以10.6億元收購禹洲物業，22.6億元收購中南服務，兩次交易總對價不超過33.2億元。

在政策不斷鼓勵、加持之下，中海、華潤等央企也已經開始出手。那麼，收並購市場將面臨何種變化？

中國企業資本聯盟理事柏文喜認為，此時央企華潤、中海下場收購是低成本“撿漏”的好時機，也可借此提升自身規模和市場集中度，在提升業績的同時提高自身競爭力。在物業企業競爭加劇與各家房企經營壓力加大的情況下，2022年物業企業之間的收並購有提速與加快趨勢。

雖然收並購市場日益活躍，但從出險企業來看，仍然沒有漫天要價的條件。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，因為央企是否收購，也是從商業的角度去進行的，可收購可不收購，所以本身也會選擇優質的專案收購，一些風險較大的項目，依然價格會壓得很低。相對來說，目前類似出險企業地位不高，還是願意壓低價格去轉讓資產的。

2022年，市場上的“蛋糕”將會被重新劃分。盧文曦指出市場上一些股權，物業公司、建設一半的工程、土地等都有可能擺上貨架，不過，企業”壓箱底“的東西不一定會拿出來，主要還是要看資金狀況。

過去兩年裡，物業行業收並購浪潮一浪高過一浪，央企的身影卻甚少出現。華潤下場掃貨釋放出了一個信號：出擊的時候到了。

過去兩年裡，物業行業收並購浪潮一浪高過一浪，央企的身影卻甚少出現。華潤下場掃貨釋放出了一個信號：出擊的時候到了。

1月20日晚間，華潤萬象生活公告稱，計畫以不超過22.6億元的價格，收購中南建設旗下中南服務商業有限公司（以下簡稱“中南服務”）全部股權。

兩周前，華潤萬象生活才公告過對禹洲集團旗下物業公司的並購方案。兩起並購交易對價將不超過33億元。

半個月裡兩度出手，並且標購標的體量越來越大，華潤萬象生活這家央企對在管面積的擴張野心盡顯。

華爾街見聞也瞭解到，華潤萬象生活選擇此時出手，是認為當下是收並購視窗期和恰當時期，能夠以合理的價格拿下優質標的。從華潤的角度來看，當下市場上更多的是機遇。他們也認為相關公司能夠保證交易的延續性。

如果說對禹洲物業的並購只是“恰逢其時”，華潤萬象生活的再次出手顯然多了更多意味：在市場仍存疑慮、擔心行業還有沒有未來的時候，運營審慎的央企卻開始“掃貨”。

市場儼然已從風險期進入了新的時刻。

半月內兩次出手

不到半個月時間，華潤萬象生活先後公告了對中南建設、禹洲集團旗下的物業公司的並購，動作十分迅速。

華爾街見聞也瞭解到，相關交易最快會在春節前後陸續落地，完成初步交割、付款。

似是對此前市場質疑華潤萬象生活交易對價略高的回應。本次交易還列出了中南服務截至2021年末的未經審計的淨利潤，以此計算，對應去年業績市盈率約為12.8倍。這與此前碧桂園服務收購藍光嘉寶或富力物業14倍左右的PE還要低上不少。

有接近交易的人士對華爾街見聞表示，隨著物業板塊的回檔，華潤萬象生活方面認為從去年三季度起，市場上已經逐漸出現了一些好的機會，並開始接觸相關標的。“他們認為今年第一季度、第二季度都是不錯的收購時間，市場上有好的標的，並且價格合適。”

不過，兩起並購的主角均是以物管公司為主。這也讓不少投資者心存困惑，華潤萬象生活以商管見長，為何並購的標的不是商管而是物管？

前述接近交易人士表示，華潤萬象生活也確實考慮過禹洲的商管部分，但是考慮到兩家公司產品線存在明顯差別，最後放棄了對商管的並購。目前市面上符合華潤並購條件的商管專案還是比較少，當下更多的並購會集中在物業的規模化上，以及某些特殊資質類的公司。

因此，無論對禹洲還是中南建設的均是出於對規模的考量。

公告顯示，中南服務是中南建設旗下的物管公司，於江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區擁有在管面積5147萬平方米，合約及在管面積合計3941萬平方米。預計在五年內，在管面積將達9000萬平米以上。

此前對禹洲物業的並購也能夠有1760萬平方米在管面積，以及2660萬平方米的合約面積入帳。

此前華潤萬象管理層曾提出“十四五”期間的目標：物管業務保持行業第一梯隊，商管業務行業第一。

其中，華潤萬象生活的總體物業管理面積要達到4億平米，其中協力廠商外拓面積要占50%。截至2021年中，華潤萬象生活在管面積僅在1.2億平米。這意味著華潤萬象生活需要在“十四五”期間在管面積增長近3倍。

對中南服務和禹洲物業的並購則是實現這一目標的開端。不過從2020年底上市至今，華潤萬象生活在協力廠商外拓方面一直被投資者詬病。

去年3月的媒體會上，華潤萬象生活管理層曾提出要在年內實現“協力廠商拓展4500萬平方米”的規模增長目標。最後全年下來離完成這一目標仍有不小的差距。

除卻華潤萬象生活自身外拓團隊搭建進展慢以外，還有個原因是符合其標準的標的很少。

“市場上的標的不少，但要契合華潤的區位佈局和專案質素要求的不多。即便有，價格也很貴，因此在市場並購火熱的時候華潤沒有出手”，前述接近交易人士稱，如今機會來了。

進擊時刻

華潤下場、開啟大舉並購之勢，意味著慘澹了兩年的市場開始發生變化。華潤萬象生活的兩起並購，將會是央企國企並購潮的先行軍。

有業內人士分析，在頭部央企物業企業裡，華潤的風格相對激進一些，此後包括保利、中海等央企也有望陸續加入到並購大軍之中。中信證券也在研報中指出，預計未來國有企業在並購市場活躍度將提升。

過去一年裡，物業行業內的並購愈演愈烈。全年披露交易金額的並購額超過360億，是2020全年的三倍多；行業內並購標的也逐漸從中小物業，延展至TOP30房企的物業板塊。

尤其是房企資金鏈承壓增多後，售賣物業回血已近乎成了個標準動作。

眼見著市場裡的標的越來越多，但越到後半年，成功的交易卻越來越少。從合生創展攜億港元擬鯨吞恆大物業未果，到融創服務收購第一服務失利。發生在四季度裡的大大小小並購，少有能走向完美的終局。

這些交易失利的主要因素均在於價格。融創服務對第一服務並購失利便在於二次砍價失敗。

地產行業信心的低迷也影響到了物業板塊，交易雙方心理博弈開始加劇：買的人不願給更多的錢，賣的人則不願“賤賣”。

隨著市場熱度的下降，上市物業企業的估值也進一步被打壓。但越來越多的跡象表明，當下市場已是個合理的估值水準。

被連續問了六七年何時上市的萬物雲、龍湖智創生活紛紛開啟上市之路。

大佬們也表態，當下已是分拆物業上市的合適時機。萬科董事會主席郁亮表示，“在一個理性的資本市場中，才能給企業合適的定價。”

就連甚少出手、運營審慎的國企央企也認為，當下市場裡標的開始有吸引力，開始下場並購了。包括中海物業執行董事、行政總裁楊鷗在內的頭部物業管理層都曾說過，當下物業行業“水大魚小”，頭部企業市場份額會進一步提升。

一名頭部物業公司的管理層認為，目前物業市場就像十年前的地產行業，規模效應還未顯現。

這片藍海裡，央企物業顯然不會缺席。克而瑞資料顯示截至去年底，頭部物業企業中，碧桂園服務和萬物雲的在管面積分別為8.24億平米和7億平米，分列行業前二。

央企國企與之存在明顯差距。保利物業以4.8億平米排在第4，中海物業則以2.8億平米在管排在第8，包括招商積余、華潤萬象生活在內更是排在了前十以外。

並購是這些物業企業規模化上的重要手段。眼下央企國企的並購潮已經掀開了帷幕。先是招商積余拿下南航物業和上航物業的股權；再是華潤萬象生活發起對禹洲物業、中南服務的並購。

但也有投資者疑慮，當下市場信心仍然低迷，審慎經營的國企將自身並購目標瞄向民企，是否是認為目前進行交易的風險較低、具備延續性了？

的確，往日裡華潤與禹洲、中南兩家民企交集並不算多，市場上也時不時有後面兩者資金鏈承壓的傳聞。華潤為何敢下場？

從公告看，華潤萬象生活通過對標的選擇、資產包定價以及交易支付等環節保障自身權益。比如說在支付環節上先支付一定比例的首付款，隨後在根據未來交付的面積，定量支付。

並且交易標的均有過上市的安排，讓其整體資產結構也清晰、架構也相對獨立。華潤萬象生活方面在交易準備上也省去了不少功夫。

前述接近交易人士表示，“華潤萬象生活在並購上也是選擇的都是財務狀況相對好的公司，以確保交易的後續進展。”

也就是說，雖然市場上對禹洲、中南資金鏈的問題傳言不少，但華潤方面認為總體可控，並通過相關協議安排保障自身的權益。眼下的市場更是個“機會大於風險的時候”。

個別房地產企業的風險化解工作再獲政策支援。近日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合印發《關於做好重點房地產企業風險處置專案並購金融服務的通知》，鼓勵金融機構以市場化方式支援風險化解、行業出清。

2021年下半年以來，恆大等個別房企的風險顯性化：到期債務未能償還，部分工地停工，已預售的房產按時交付存在不確定性。受此影響，市場預期不穩，房地產市場各類主體的避險情緒上升，金融機構也出現了短期應激反應，一致性收縮信貸，“誤傷”了部分房企的合理融資需求。

因此，必須穩妥有序化解個別房企風險，維護房地產市場平穩健康發展。眾所周知，房地產行業規模大、鏈條長、涉及面廣。一旦相關風險處置不當，有可能“火燒連營”。例如，若房企無法按時交付房地產項目，將直接損害住房消費者的合法權益；若房企無法按時償還債務，貸款逾期、債券違約，將增加信用風險，降低市場預期，影響其他房企的後續正常融資，甚至引發金融風險。

如何穩妥有序化解相關金融風險？房企之間的項目並購，就是房地產行業優勝劣汰、化解風險的有效市場化手段之一。一方面，當前，我國房地產行業市場化程度較高。觀察監管部門近幾年發佈的資料不難看出，在現有的10萬余家房企中，每年都會有近500家企業進入司法破產重整。另一方面，近期，房企的項目並購需求有所上升。從已出險的房企現狀看，儘管自身面臨困難，但其手中的部分專案資產、子公司股權仍屬優質，已有不少行業內的優質民營企業、國有企業對此表達出購買意願。

從長遠看，通過並購等市場化方式推動房地產市場結構性調整，將產生三方面積極作用：一是有利於高負債房企的資產、負債“雙瘦身”，促使其在今後發展中更加注重風險評估與管理；二是有利於保護住房消費者的合法權益；三是有利於形成房地產發展新模式，促進房地產行業良性迴圈。

房企項目並購能否最終落地，融資支持是重要因素之一。為此，接下來金融部門要重點做好以下三方面工作。首先，堅持法治化、市場化原則，配合地方政府做好出險房企的風險化解工作。其次，穩定市場預期，準確把握、執行“房地產金融審慎管理制度”，保持房地產信貸投放平穩有序，滿足房企的合理融資需求。再次，為並購營造良好的融資環境。金融機構要穩妥有序開展並購貸款業務，加大債券融資支援力度，同時，積極為並購提供融資顧問服務，提升並購的服務效率與成功率。

具體來看，對於重點房企的並購貸款，金融機構可加快審批、優化流程。例如，若已確認該專案風險可控，金融機構可提前啟動貸前調查；同時，配合並購雙方，推動地方政府優化被收購房地產專案的預售資金管理，加快權證辦理等。

最後要注意，並購融資的風險管理不能放鬆，要避免出現“處置風險而產生的風險”。金融機構要堅持“風險穿透”原則，發放貸款前，嚴格評估並購項目的合規性，放貸後，強化風險管控，尤其要做好貸款資金的流向監控，防止資金被挪用。

中國興業控股(00132)公布,與開封市瑋暉水務作為承租人訂融資租賃協議,以3500萬元(人民幣．下同)(約4305萬港元)收購租賃資產再租回給對方,租賃利息總額以及其他費用等收入約915.3萬元(約1125.8萬港元).

該集團指,租賃資產包括位於河南省開封市污水處理廠若干指定設備及設施,資產原值約4549萬元(約5595.3萬港元),租期為5年,承租人將支付免息按金175萬元(約215.3萬港元),作為融資租賃之付款責任作抵押.

三巽集團(06611)公布,連同聯營公司在內,去年累計銷售金額約74.1億元人民幣,累計銷售面積87.16萬平方米,每平方米平均銷售價格約8496元人民幣.該集團未披露2020年度銷售表現.

希慎興業(00014)宣布,集團及華懋集團今日與6間主要銀行簽訂一筆129.5億元的5年期有抵押定期貸款融資,年利率為銀行同業拆息加0.75厘.這筆融資是香港有史以來最大額的綠色貸款.是次融資所得款項將用於集團在香港銅鑼灣加路連山道全新綠色商業項目的地價再融資及支付項目的建築成本.

加路連山道商業項目將引進多項具備可持續發展特色的配置,為社區帶來裨益,包括面積達6萬平方呎的都會公園、行人天橋以加強區內商永廈的連接性及行人暢達度,以及在提升能源效益、可再生能源、廢物管理和珍惜用水方面的多項措施,為租戶和訪客營造一個環保及舒適的環境.

希慎興業執行董事及首席營運總監呂幹威表示,透過這次重大的綠色貸款,集團在可持續金融的發展達到另一里程碑.對於即將展開的加路連山道項目,致力在健康及環保方面達致最高水平和認證,籍此反映集團對營運效率及可持續發展的承諾.

華懋集團執行董事兼行政總裁蔡宏興表示,這是集團第三筆綠色融資,很高興能參與其中.集團與希慎有著共同信念,以取得最高綠色建築標準為目標,相信加路連山道項目可成為領導市場的可持續發展項目.

瑞銀財富管理投資總監辦公室發表最新報告指,中國住建部等多個部門正在起草適用全國的規定,使房地產開發商更容易獲得監管帳戶中的商品房預售資金,幫助他們應付到期債務及支付供應商貨款,緩解行業目前嚴峻的資金流壓力,消息提振投資者情緒.

報告指,預售資金留存比例過往主要由地方政府監管,但為免房地產業爆發大規模危機,中央政府或最快本月底前出台新規.?大(03333)出現債務問題後,多地收緊預售資金監管,以確保樓盤竣工、項目交付及理財產品兌付.在向多家房企及銀行查詢後,相信中央層面正考慮相關「鬆綁」指引,但由於交房仍是首要事項,因此寬鬆的幅度應不會太大.不過,部分房企或受益於這項指引,從而獲得更多與地方政府的協商空間.

*料第一季度債市仍然波動*

報告指,由於高線城市對預售房的監管一直較嚴格,大部分項目需要完成80%以上才獲得預售准許,因此放寬監管帳戶舉措對低線城市的影響較大.而在低線城市,約70%預售資金需要在建築期內儲存在銀行賬戶內,主要業務在低線城市的民營房企料將最受益於新規.

報告續指,值得注意的是,中央政府自去年10月以來開始寬鬆政策,政策由下達地方政府、銀行等金融機構執行,到最終帶動實體市場復甦,整個傳導過程一般需要6至9個月.由於本季度到期的離岸債券創紀錄新高,疊加上半年房地產銷售疲軟,投資者應關注國有房企及實力較強的民營房企.

報告指,放寬監管帳戶、較弱資質房企的境內融資渠道打開,以及房地產銷售復甦都可能助力板塊.但受板塊違約率可能高企,加之美債利率上升影響,本季度債市料將繼續劇烈震盪.因此,主動買賣策略的回報比長期持有為佳,投資者可以考慮為穩健的發行人債券設定價格交易範圍進行買賣,並應避開流動性壓力巨大且有大量美元債券即將到期的B級發行人.

據內媒引述接近佳兆業(01638)知情人士透露,深圳國資委旗下的深圳市投資控股有限公司(深投控),已與佳兆業子公司佳兆業文體科技集團簽訂投資條款清單,擬定初步的收購意向框架.

據報在盡責調查之前,投資機構會出具投資條款清單,約定投資併購的主要條款.

佳兆業旗下的官方微信公眾號「佛山佳兆業」早前發表通告指,經過與政府、監管銀行的友好協商,目前涉及的預售款已經返還,並將專項用於項目復工復產計劃,佳兆業將全力確保項目如期交付.

據REDD報道,龍光集團(03380)上周五(21日)對投資者表示,公司擔保的私募債不超過10億美元.此前市場傳言龍光集團擔保的私募債水平在20億美元到30億美元不等.

報道引述四位境外投資者稱,離岸市場參與者確認了六筆由特殊目的實體發行並由龍光集團擔保的債券.投資者估算,龍光擔保了至少六筆總額高達13.5億美元的私募債.

部分已抵押 深圳地標索151億最矚目

償債壓力沉重的世茂集團（00813）大舉變賣資產，內地傳媒報道，世茂羅列36個項目於市場放售，報價合計超過771億元（人民幣．下同），撇除物業抵押等已動用融資額度，推算最多可套現236億元；單計9個上海放售項目，報價近282.3億元，但已抵押融資163.2億元。放售項目當中較矚目的深圳世茂深港國際中心，對外報價151.43億元，惟世茂已利用該項目作土地抵押、在建工程抵押及質押全數股權以融資92.7億元，目前未悉有否潛在買家接洽。

全數賣出料最多套236億

世茂本月有多筆境內外債務及資產支持證券（ABS）到期，總額達78.5億元，由於債務問題嚴重，人民銀行已把其列為11間需要流動性支持的出險內房之一，早前傳出該公司委託代理加速變賣各項資產，表明正考慮出售若干物業以降低負債，包括周一宣告退出廣州亞運城持股予中海外（00688）接手。世茂股價昨天先升後回，中段曾漲8.4%至6.69港元，其後掉頭倒跌1.6%，低見6.07港元，收市仍挫1.3%，報6.09港元，成交額5.11億港元。世茂7月到期4.75厘美元債抽升9.5美仙，至71.1美仙。

澎湃新聞報道，世茂把可供出售的36個項目整合編制為一份推介資料，以便加快放售，當中不乏上海核心位置的商廈、廣州處於利潤分配階段的住宅，以及深圳地標項目世茂深港國際中心等核心資產。財新網則引述資料稱，世茂的待售資產至少有34個重點項目，涉及17個地區，當中包含其單獨操盤的物業，也涵蓋部分合作項目；其中15個項目估值或報價約422.35億元，另外19個處於前期投資階段或合作的項目，世茂已淨投入約324.84億元。

上海總部列入出讓名單

世茂深港國際中心位於深圳龍崗大運新城核心商業區，世茂於2017年以239.43億元投得地皮，據稱計劃投資500億元，預期明年落成，建築面積136.45萬方米，總貨值629.04億元，已售84.25億元，剩餘貨值544.79億元。其他放售的焦點項目，包括公司總部所在的上海世茂大廈、上海世茂廣場、上海世茂深坑酒店、世茂重慶中心地標群、杭州智慧之門、長沙世茂環球金融中心等。

世茂今年到期的境內外債務達22億美元，包括3月19日將有一筆10億元境內債到期。德銀表示，世茂的債務管理進度落後，可能是管理層不願意透過處置優質資產去解決危機，但假如錯過變現資產的時機，不排除最壞情況下世茂要面臨重組。該行把世茂評級由「買入」調低至「持有」，目標價由16.5港元大削至6.3港元。

對於內房整體情況，花旗指出，投資者或會關注短期內到期債務的償還或重組方案，以及能否處置境外資產套現現金；預料該行所追蹤的內房股去年度利潤會按年下跌20%，主要受收入增長放緩、毛利率疲軟、削減派息及資產負債表惡化影響，但估計隨着政策轉趨明朗，行業表現有望改善，相信現時的極低估值不會維持太久。花旗看好資產負債表安全及增長穩健的內房，首選潤地（01109）、龍湖（00960）及旭輝（00884）等。

財經智庫REDD引述知情人士稱，龍光集團（03380）管理層上周五向投資者表示，該公司擔保的私募債不超過10億美元（約78億港元），否認早前市傳其擔保的私募債介乎20億美元至30億美元的講法。

該股昨天午後跌勢加劇，低見6.45元或挫5.4%，收報6.59元，仍跌3.4%。

REDD引述另外4名境外投資者透露，離岸市場參與者確認6筆由特殊目的實體（SPV）發行、並由龍光擔保的債券，以此估算該公司擔保至少6筆涉資達13.5億美元（約105億港元）的私募債。

保利置業獲續借4億循環貸款

此外，保利置業（00119）披露，昨天與交通銀行香港分行簽訂補充融資協議，該行同意提供及續借一筆不超過4億元的循環貸款，到期日為12月27日。

弘陽地產（01996）則宣布，已於公開市場購回本金總額達4820萬美元的2022年4月票據，佔2022年4月票據初始發行本金總額約10.71%。所有已購回的2022年4月票據已經或將根據其條款及契約予以註銷（視乎情況而定）。於註銷已購回的2022年4月票據後，2022年4月票據的未償還本金總額為4.018億美元。該公司會繼續監察市場狀況及其財務結構，並可能於適當時候進一步購回其優先票據。

希慎（00014）宣布，集團及華懋與6間主要銀行簽訂一筆129.5億元、5年期有抵押定期貸款融資，年利率為銀行同業拆息加0.75厘，這是本港有史以來最大額的綠色貸款。融資所得款項將用於在銅鑼灣加路連山道全新綠色商業項目的地價再融資，以及支付項目的建築成本。

用於加路連山道商業項目

該融資已獲香港品質保證局授予綠色金融發行前階段證書。綠色貸款協調人為中銀香港（02388）、星展、滙豐和工銀亞洲。聯席牽頭行和貸款人包括中銀香港、建行香港分行、星展、滙豐、恆生（00011）和工銀亞洲。

加路連山道商業項目將引進多項具備可持續發展特色的配置，包括面積達6萬方呎的都會公園、行人天橋以加強區內商廈的連接性和行人暢達度，以及在提升能源效益、可再生能源、廢物管理和珍惜用水方面的多項措施 ，項目預期於2026年竣工。

半數有損手成交 嘉湖第一城見血

本港新冠肺炎疫情愈趨嚴峻，連一向叫價硬淨的藍籌屋苑亦驚現蝕讓潮。十大傳統二手屋苑，本月已有半數屋苑錄得蝕讓交易，兩大新界上車屋苑天水圍嘉湖山莊及沙田第一城更同日有收租客寧願損手也斬纜沽貨。嘉湖山莊景湖居一個3房戶以580萬元沽出，收租客持貨近4年賬面僅賺0.9%，扣除使費料虧損約24萬元；沙田第一城則有頂層連天台單位以860萬元易手，計及開支原業主損手約32萬元。

本港疫情持續惡化，政府本月18日率先下達「殺倉鼠令」，作為指標屋苑之一的鴨脷洲海怡半島翌日即有業主以1146萬元的虧蝕價沽貨，政府更於21日起破天荒對葵涌的葵涌邨多幢公屋先後實施禁足令，嘉湖山莊及沙田第一城在23日即有業主掟貨離場，均出現損手狀況，意味自公布殺倉鼠令後，短短5日已有3個藍籌屋苑先後見血。

消息透露，嘉湖山莊最新錄得蝕讓單位屬於景湖居7座低層D室，實用面積547方呎，3房間隔，原業主於2018年5月樓市高峰斥575萬元購入收租，單位現時尚有租客，惟可交吉出售。該單位早於去年7月叫價638萬元放售，惟本月初突降至600萬元，最終更減至580萬元成交，呎價10603元，售價不但較開價低58萬元或9.1%，相對當年買入價，賬面近4年也僅賺5萬元或0.9%，扣除使費料虧損約24萬元。中原地產資深區域營業經理文家輝表示，近期嘉湖山莊的減價盤中，佔約一成業主為投資者。

沙田第一城同日亦錄得今年第一滴血，世紀21奇豐高級分行經理李嘉文謂，12座頂層3房戶，實用面積504方呎，連455方呎天台，放盤8個月，終減至860萬元沽出，呎價17063元。原業主屬收租客，以2018年1月斥843萬元購入計，賬面獲利17萬元或2%，計及開支則虧損32萬元。

康怡6伙蝕錢求售最多

十大屋苑今年蝕讓潮由鰂魚涌康怡花園拉開序幕，一個B座低層15室3房戶，實用面積668方呎，於本月6日以1000萬元沽出，原業主持貨近4年賬面蝕120萬元或10.7%，扣除使費更大幅虧損約183萬元，蝕幅更屬至今5宗藍籌屋苑成交中最傷。

據了解，該屋苑目前仍不乏業主蝕讓求售，數目達6個，蝕讓盤源料為十大屋苑中最多，業主普遍於2018年購入，扣除使費須損手離場。沙田第一城亦有業主願損手賣樓，7座中層B室3房戶，實用面積515方呎，業主於2018年斥763萬元買入，惟日前僅以800.9萬元放售，叫價雖較買入價高37.9萬元或5%，但減除開支實質損手約6萬元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明直言，二手樓價自去年8月見頂後反覆回落，全年升幅不斷收窄，「自然對部分業主帶嚟心理壓力」，尤其一批在2018年或2019年高位入市的業主，「可能會驚，又或者睇唔好後市而作出蝕讓決定，肯輸少少離場」。他認為，未來樓市走勢取決疫情發展，若出現海嘯式大爆發，不排除有更多藍籌屋苑業主蝕讓離場。

新港城630萬明賺實虧

另邊廂，馬鞍山亦接連有業主「輸少當贏」離場，世紀21奇豐分行區域經理趙詠欣說，新港城B座高層2室，實用面積348方呎，2房間隔，有海景，原業主減價20萬元或3.1%，以630萬元沽貨，呎價18103元，售價相比原業主2018年購入價600萬元，僅高30萬元或5%，相信減除開支仍略蝕1萬元。

新盤毋懼疫情續錄大手成交，由嘉里建設（00683）、信和置業（00083）及港鐵（00066）合作發展的香港仔黃竹坑站上蓋發展項目港島南岸第2期揚海，昨招標售出一個頂層特色戶，作價高達1.39億元，呎價逾7.5萬元，成交價及呎價均創港島南岸新高紀錄。

揚海繼過去周六（22日）進行新一輪銷售後，昨日成功以招標形式賣出頂層特色戶，為1A座32樓 A室，屬4房雙套連雙儲物室設計，實用面積1848方呎，同層附設305方呎平台以及1371方呎天台，成交金額約1.39億元，呎價為75216元。

揚海全盤共有29個特色單位，其中頂層特色單位只有11個，面積由951至1901方呎，全部附設天台。項目位於香葉道11號，提供600伙，實用面積320至1901方呎，預計2023年8月底落成入伙。

映築截飛超額逾45倍

恆地（00012）與市區重建局合作發展的長沙灣映築於明天（27日）作次輪銷售共68伙，昨晚截票。恆基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目共錄得約3158票，超額認購逾45倍。

該批單位實用面積322至377方呎，折實售價653.98萬至811.01萬元，折實平均呎價22670元。映築位於青山道233號，提供337伙，實用面積322至769方呎，料明年6月底入伙。

林達民稱，該部旗下10個住宅樓盤，包括屯門青山公路青山灣段帝御系列項目等，推出新春置業優惠，於1月29日至2月28日期間購入單位，即獲贈金額8888至88888元新春大利是。

恆基物業代理（二）部總經理韓家輝指出，該部旗下11個新盤於上述期間亦向買家送贈新春大利是，金額由12888至58888元。

此外，美聯物業房地產數據及研究中心資料顯示，1月首24天新盤共售出約551個單位，估計全月最終有力超越600伙，惟仍屬2020年12月後的13個月新低。

建灝地產宣布，近日斥資6610萬英鎊（約7億港元），向瑞典銀行Stockholms Enskilda Bank（SEB）收購位於英國倫敦西區柯芬園（Covent Garden）的商業項目15 Adam Street作長線收租。建灝地產過去兩年累計購入4個位於倫敦西區的商業項目，總投資額近3.8億英鎊（約40億港元）。

15 Adam Street出租率87%

該集團最新購入的項目，步行往當地5個主要鐵路站只需3至10分鐘。項目樓高7層，總樓面面積約5.4萬方呎，包括寫字樓和零售等用途，現時出租率約87%，每年租金回報約4.5厘。以建灝地產過去兩年購入4項倫敦西區商業項目計算，總出租率達93%，每年涉及的租金收入接近1860萬英鎊（近2億港元）。

建灝地產集團首席行政總裁羅建一對購入15 Adam Street感到高興，表示該項目地理位置優越，可提供長線高回報的穩定收入，強調該集團看好倫敦商業項目的前景，有意擴大英國物業投資組合作長線投資用途，未來將繼續積極研究投資及發展不同類型的商業項目，並會積極增加土地儲備。

業界：需求弱供應增 年內租金料跌5%

持續兩年疫情令甲廈需求減少，而今年甲廈市場踏入供應高峰年，高見430萬平方呎樓面，是過去5年平均數138.14萬平方呎的3倍；發展商各出奇謀招租，包括加佣至2.5至3個月以上，而個別業主則補貼裝修費吸客。業內人士分析，中港通關無期，需求弱而供應增，年內甲廈租金有5%下跌空間。

據世邦魏理仕資料顯示，本港過去兩年供應偏低，2020及2021年分別僅有29.7萬及14萬平方呎新甲廈落成，而2022年則踏入近10年高峰，新供應為430萬平方呎，較過往5年每年平均不足140萬呎樓面計，高逾2倍。值得留意，明年新供應同樣高企，達320萬平方呎，兩年合共逾750萬平方呎樓面，相等於2017至2021年5年供應總和。

今明兩年樓面 等同過去5年供應

今年甲廈新項目，分布於不同地區，包括鰂魚涌太古坊2座，提供約100萬平方呎樓面，項目部分樓面已獲外資機構預租。至於最大供應來自啟德，南豐旗下AIRSIDE，提供約120萬平方呎，據了解暫時商廈部分仍尚未有落實預租個案。

面對龐大競爭，正於市場進行招租的甲廈大業主，紛紛以不同方法進行推廣。業界人士指，不少發展商已增加代理佣金，以往租務市況理想時，多派發成交的1至1.5個月租金作代理佣金。現為推動租務，普遍加佣達2.5個月至3個月租金，令代理更積極吸客。

另外，一些較新式甲廈業主，特別基金持有項目，則以其他優惠吸引租客。如觀塘宏利廣場（前稱ITT），有見搬遷涉及裝修費，足以影響租客決定，故業主則提供每呎約200元裝修津貼予租客，以全層面積約2萬餘平方呎計，便有約400萬元裝修津貼。

萊坊九龍區商業部主管麥健偉指，發展商現時部署上，首先會增加代理佣金，以推動成交，現時東九龍及西九龍甲廈發展商普遍採納。其後，發展商為租客提供不同類型的補貼，除了裝修費外，近期個別更推出管理費補貼，以吸引租客搬遷。若整體效果仍欠佳，便下調意向呎租。整體市況上，他認為今年甲廈租務會較活躍，仍有一定新需求，惟新供應多，將阻礙租金上升動力。

業界：通關再延期 最大影響

世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平指出，本月出現變種病毒，直接令全月甲廈租務淡靜，而最大影響定為通關再度延期，新租務需求將持續偏低。他指，甲廈租金從高位已回調約3成，跌幅顯著，現階段大幅下調空間暫不多。他指，現時市場已錄910萬呎空置樓面，再加上今明兩年新供應，無疑形成一定壓力，全年整體租金或調整約5%。

近期甲廈租務集中於東九龍，電器品牌飛利浦，租用九龍灣One Kowloon全層樓面，屬縮減業務。

市場消息指，九龍灣One Kowloon中層全層，面積約2.3萬平方呎，以每平方呎約26元租出，屬市價水平。據了解，該租客原租用科學園寫字樓約5萬平方呎樓面，是次把部分部門遷往九龍灣，屬縮減業務。

FedEx租Landmark East一層半

同區租務方面，消息指，觀塘Two Harbour Square中層2萬平方呎樓面，以每呎約25元租出，新租客為政府部門的學生資助辦事處。

另消息指，觀塘Landmark East錄得大手租務成交，涉及物業2座低層一層半樓面合共約3.6萬平方呎，成交呎租約28元。據悉，新租客為國際大型速遞公司FedEx，據悉，該租客原租用同區南洋中心及九龍灣展貿中心。由於九龍灣展貿中心去年獲財團以逾百億元收購，部署日後重建甲廈，故租客有需要遷出，如今遷往Landmark East，可作整合業務。

去年至今東九龍出現多宗大手租務，多涉及搬遷個案，而另一家大型速遞公司DHL，租用觀塘宏利廣場（前稱ITT）10萬平方呎樓面，為去年最大手租務個案之一，屬搬遷及縮減業務。

另消息稱，觀塘綠景NEO大廈錄全層租務，涉及物業低層，面積約31,500平方呎，以每呎約30元租出，租金屬理想水平。據了解，新租客為香港都會大學，作後勤部門之用。據了解，香港都會大學校舍及辦公室位於何文田佛光街，因本身樓面不夠用，故租用觀塘甲廈全層。

第五波疫情肆虐，豪宅亦錄蝕讓成交。何文田天鑄4房9,300萬元易手，帳面蝕1,400萬元。另外，白石角天賦海灣溋玥自製相連單位約5,000萬元易手。

資料顯示，半新樓天鑄7座頂層複式單位，實用面積2,352平方呎，本月中以9,300萬元易手，呎價39,541元。據悉，原業主於2015年中以逾1.07億元購入，持貨6年多帳面損手約1,400萬元，蝕幅約13%。原業主當年曾以785萬元購入兩個車位，現以每個600萬元售出，即共1,200萬元，在車位部分帳面獲利415萬元。換言之，該業主當年以共1.1485億元入市，而現在以1.05億元售出，帳面蝕讓985萬元或約8.5%。

君頤峰1938萬售 低估價3%

其次，市場人士指出，何文田君頤峰7座低層B室，實用面積931平方呎，套3房另工人房，原叫價1,960萬元，剛以1,938萬元沽出，減價22萬元，實用呎價20,816元，售價較估價低59萬元或3%。原業主於2004年以768萬元購入，持貨18年帳面獲利1,170萬元，單位升值1.5倍。

另一方面，市場人士指，天賦海灣溋玥2座中層A、B室，實用面積分別1,522和1,531平方呎，合共3,053平方呎，叫價5,600萬元，現以5,000萬元沽。原業主於2012年分別以1,625萬和1,629萬元購入（合共3,254萬元），現持貨約10年帳面獲利1,746萬元，單位升幅約54%。

疫情未阻豪宅新盤高價成交。嘉里夥信置及港鐵合作的黃竹坑站港島南岸揚海以1.38999億元售出1A座32樓複式A，單位面積1,848方呎，連305方呎天台及305方呎平台，呎價達75,215元，創下港島南岸1及2期推售以來的新高呎價，成交期180天。

映築次輪收票超額逾45倍

至於恆基地產與市建局合作發展的長沙灣映築明日展開次輪68伙銷售，昨晚截票，恆基物業代理營業(一)部總經理林達民表示，昨晚八時截止接受登記，共錄約3,158票，超額登記逾45倍。次輪銷售分A組及B組時段揀樓，A組必須購買2伙，惟該組最多共8伙可供揀選。B組則可選購1伙至2伙。此外，林達民表示，映築特色戶預計農曆新年假期後推售，而紅磡黃埔街項目第一期有機會第二季推出。

虎年將至，恆基地產旗下21個新盤推出新春置業優惠。林達民表示，1月29日至2月28日購買部門旗下10個樓盤(帝御·金灣、帝御·星濤、帝御·嵐天、柏匯、君豪峰、君譽峰、尚譽、南津·迎岸、啟岸及家壹) 的新買家，即可獲贈新春大利是，金額由8,888元至88,888元不等。

恆基物業代理營業(二)部總經理韓家輝表示，部門旗下11個新盤於1月29日至2月28日期間，買家購買指定單位，即可享12,888元至58,888元不等的利是。該11個項目包括逸南、The HOLBORN、Caine Hill、倚南、高爾夫·御苑、利奧坊·凱岸、藝里坊1號、藝里坊2號、維峯·浚匯、The Richmond及本木。

會德豐賀歲頭炮推啟德盤

另一邊廂，會德豐地產常務董事黃光耀指出，啟德MONACO MARINE將於農曆新年後上載售樓說明書，待疫情緩和便盡快落實推盤，最少推出全盤559伙中的兩成，為集團今年首個大型「賀歲盤」。不少買家留意項目向南或東南的3房海景單位，料MONACO MARINE價錢將較1期貴10%，現時MONACO ONE平均呎價約25,100元。