老飯店大翻身，「都更大戶」全坤建設把獵地目標將轉老飯店，3日正式簽下台北市北投「高齡」50幾歲的知名溫泉飯店「熱海大飯店」合建案，雙方將採合建分屋方式進行開發，可望朝高檔住宅之路邁進。

近幾年北投溫泉飯店陸續轉手、易主，並紛紛改建或準備危老重建、都更，主要誘因是，飯店通常擁有產權單一且集中的優點，生活機能佳，且部分飯店若土地使用分區為特定休閒旅館住宅專用區或特定觀光商業專用區，未來用途不只可作飯店，更可擁有改建為住宅的空間，尤其都更案、危老案、合建案及捷運聯開案等，都不在央行購地貸款降至四成、限期18個月之內動工的管制範圍內，因此更是建商獵地的心頭好。

月前，北投「水紗蓮休閒旅館」才在去年11月被悅禧建設以7.3億元整棟買下，可能進行危老或都更改建；另外屋齡「70歲」的北投新秀閣溫泉飯店，於2011年被日勝生砸下8.54億元買下，包括收購其100％股權及新秀建設持有的360坪土地所有權，最快今年底將遞件申請危老重建；另外，北投「南華飯店」多年前被彰化立委蕭家收購，已整建為「北投麗禧溫泉酒店」，變身為頂級溫泉飯店指標。

而素有「都更大戶」之稱的全坤建設，此次把獵地目標轉向北投溫泉鄉老飯店，3日公告，與熱海大飯店公司簽訂開發台北市北投區溫泉段一小段37地號等一筆土地合建案，基地面積約640.695坪；至於分配比例方面，房屋將由地主分回55％，全坤建分回45％；停車位方面，地主分回比例為55％，全坤建預計分回45％。全坤建表示，參與北投熱海大飯店的合建開發案，預計投入約12.2億元。

全坤建手中擁有不少都更案和危老重建案，桃源街、衡陽路口的中興電工、信大水泥牛肉麵店，全坤建也參與合作，危老獲核准後，預計今年推出，總銷上看60億元，迄今累計十多筆都更和危老案在手。

美國聯準會主席鮑爾2日赴國會眾議院作證時表示，預計將在這個月升息抑制通膨，投資人關心台灣是否跟進美啟動升息。永豐金首席經濟學家黃蔭基表示，台灣央行會看美聯準會的動作，預估國內會在6、9、12月升息，每次升息半碼，今年預估總共會升息一碼半。

黃蔭基表示，美聯準會確定會在這個月升息，今年上半年美升息3次是「釘在牆壁上」了，預估美今年會升息5次，每次升息1碼。

針對台灣的升息腳步，黃蔭基認為，台灣央行會看美國聯準會的動作，也會看國內的通膨、中小企業紓困成效、俄烏戰爭等因素，預估央行會在6、9、12月升息，每次升息半碼，今年總共升一碼半，利率將會回到2016年3月的水準。

黃蔭基指出，央行升息之後，對房貸族來說較不利，購屋成本會加重，房市跟股市是連動的，台股不容易下跌，房市也不容易下跌，利率提高雖然會讓建商持有的成本增加，但房市需求面力量強大、剛性需求強，還是會讓房價漲。

黃蔭基也認為，央行今年在選擇性信用管制上一定會越來越重，可能未來買第3房會完全沒有辦法貸款，央行祭出的選擇性信用管制只會越來越緊，直到房價上漲的漲勢被壓抑下來為止，房價漲已不只是經濟問題，也產生貧富差距的社會問題，與接下來誰執政的政治問題。

信義房屋統計去年預售實價揭露資料指出，全台一共有56個案子揭露超過30億元，其中有個新竹個案揭露熱銷百億元，不過去年市況相當熱絡，可能吸引部分非自用的買盤進駐，若碰到預售禁止換約政策，市場預期可能會出現一波轉手潮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，透過實價登錄2.0的制度，可以看到預售市場的交易狀況，以區域來看，去年前10大熱銷的個案，新竹就佔了2個，反應當地預售案買氣相當熱絡，另外包括台北市、台中市都是大案交易的密集區域。

去年前10大熱銷個案，第一名是新竹的「星都匯」，總揭露金額達112.9億元，成為市場最熱銷的推案，不過可能受到未來預售禁止換約影響，目前已經有近百戶在網路上刊登出售訊息。

第二名則是台北市的「元利森活莊園」，實價揭露近百億元，第三名則是台中的「心之所向」，揭露金額也達94億元。

以區域表現來看，前10大熱銷個案最多的還是台北市，包括「元利森活莊園」，其餘都是南港的推案，包括「德杰羽森」、「擎天森林」與「世界明珠」案，反映台北市去年有些大案推出，同時市況反應熱絡，尤其東區新門戶計畫的南港地區，更是受指標案「世界明珠」帶動比價效應，進而拉抬周邊個案銷售狀況。

台中市也有大案推出，包括「心之所向」、「市政1號院」、「達麗創世紀」，銷售狀況也相當穩定，銷售戶數也多，六都之外則是新竹市場最暢旺，「星都苑」成為去年的熱銷王，其次還有「新竹之昇」，銷售狀況也擠身前10熱門推案。

曾敬德指出，從實登可以看出去年預售市場銷售暢旺，不過通常景氣大好時，也會吸引投資買盤上車，政府有意推動禁止預售換約的政策，可能加速非自用買盤釋出，增加市場供給，也可嚇阻非自用的買盤再進入預售市場，讓市場交秩序恢復穩定。

房價持續上漲，讓許多有住宅需求的剛性需求一族苦不堪言，除了市中心外，雙北外圍的蛋白、蛋殼區不僅漲幅高、銷售去化速度也十分快速。國銀不能說的秘密，受到央行關切，房貸利率地板價1.31%起跳，但並非人人都能享有，首購族、公教人員以及信用良好的房貸戶最有機會。

金管會針對五項不動產放款拉高風險權數，包含法人購置住宅貸款、自然人第三戶以上房貸、購地貸款、餘屋貸款、工業區閒置土地抵押貸款。其中工業區閒置土地抵押貸款與購地貸款都一口氣被拉高到200%；自然人第三戶以上房貸則從30%拉高到100%；法人購置住宅貸款收益型也從30%拉高到100%；餘屋貸款最高也被拉高到150%。

公教人員 築巢優利貸
通膨時代，不動產購置需求暢旺，牽動銀行大打價格戰，多家銀行搶推1.31%起的低利房貸。台新銀行、中國信託銀行的公教人員房屋轉增貸或房貸業務，年息都喊出1.31%起，且貸款成數最高8成5。

中國信託銀行配合行政院人事行政總處推出「築巢優利貸」，至2024年底，提供1.31%貸款利率，經中信銀行綜合評估收入負債、年齡、屋齡等條件，最高貸款額度可達8成5，貸款年限最高35年，公教人員可輕鬆購屋。

築巢優利貸是針對公教人員的購屋貸款，台新銀行為了貼近公教人員的資金理財需求，領先業界，日前推出「公教巢好貸」，提供公教人員房屋加值貸款專案。

台新銀解釋，透過公教巢好貸，不論是既有房貸轉增貸，或是以未有貸款的房屋辦理增貸，凡該房屋為自住者，皆可享1.31%起利率，貸款成數最高8成5、貸款期限最長30年及最長5年寬限期。

台新銀行消費金融處資深副總吳良民表示，公教巢好貸的貸款成數，最高可達8成5，擁有較大的增貸空間，主要是可支應公教人員家庭消費支出、重新裝潢房屋等等財務規畫用途。

非公教人員 也有好康房貸
如果非公教人員，可選來自新加坡的星展銀行的房貸，推出1.31%起的指數型房貸，貸款期限最長可以達到40年，貸款成數最高則是8成。

假設貸款1,000萬元、貸款40年、利率1.31%，月付金可以壓縮在3萬元以內、僅約2.6萬元左右。第一銀行的房屋貸款，鎖定信用等級良好的客戶，給出1.31%起跳的房貸利率。永豐銀行則是搶進小宅房貸，都會區10坪以上可以申請女人家房貸，利率最低為1.33%起，符合目前小宅需求，貸款成數可達8成5。

上櫃藥廠松瑞藥 (4167-TW) 位於新竹科學園區竹南園區的廠房出售案完成簽約，由富采 (3714-TW) 旗下的晶元光電以總價 6.1 億元取得，商仲業者指出，基地面積 6050 坪，建物總面積 8297 坪，能規劃為辦公、研發、生產與倉儲空間等多功能，可立即進駐使用。

松瑞藥此工業用不動產出售案，委託商仲業者第一太平戴維斯辦理，公開標售，到今 (3) 日由買賣雙方議價成交，換算每坪成交價格為 7.352 萬元。

第一太平戴維斯調查，2021 年上半年幾個主要工業區平均地價漲幅達 8%，特別是北台灣的桃園、新竹及台中地區。工業土地價格攀升使不少科技大廠紛紛跨區選址，往中南部相對便宜的工業區設立新廠，或鎖定科學園區和科技產業園區 (原加工出口區)，以節省龐大土地成本。

目前全台科學園區的進駐率約 9 成，其中北部的新竹園區、竹南園區及台中園區土地出租率更達百分之百，進駐機會一位難求。同時，竹南園區是距離竹科最近的科學園區，占地 123 公頃，園區內以光電、太陽能、面板與生技醫藥為主，面板大廠群創 (3481-TW)、半導體供應鏈的中美晶 (5483-TW)、環球晶 (6488-TW) 等大廠都在此區設廠。

科學園區竹南園區近 2 年仍有數筆大型科技廠房成交，買方以半導體供應鏈廠商最為積極，包括中美晶斥資 9 億元買下兆遠竹南廠、光罩 (2338-TW) 以 10 億元買下聯合再生 (3576-TW)1.3 萬坪廠房等。

商仲業者指出，科學園區的完善機能、廠商群聚性以及土地只租不售特性，是吸引廠商進駐主要關鍵。本次標售的竹南園區廠房，土地月租金每坪不到 100 元，相較周圍工業區目前土地行情已上漲到每坪 15-20 萬元，選擇進駐科學園區建廠可大幅降低土地成本。

代表北台灣新建案市場概況的房市風向球，今年2月分數為44.6分，較1月減少0.7分，分數連續三個月下跌，但對應燈號則維持綠燈，已經「連7綠」。風向球六大構成項目中，預售屋推案量、新成屋戶數等兩項分數下滑，議價率、待售住宅建案個數與成交組數等三項分數持平，僅來客組數一項分數上升。

住展雜誌研發長何世昌表示， 2月住展風向球分數下滑主因在於供給量縮減，原因則與季節性因素有關；隨著原物料價格高漲推升通膨疑慮，以及選舉建設題材開始發酵，預期接下來房市風向球將可往上墊高。

代表市況的來客與成交組數，２月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為28.5組∕週，比1月（25.1組∕週）增加3.4組∕週，中止連續三個月下滑。雖然2月首週為年節假期，營業接待中心少且來人量低，但年後來人量明顯回升。

另，2月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.7組∕週，比1月（2.9組∕週）減少約0.3組∕週；何世昌指出，雖然來客組數稍增，但與去年2月水準相比卻明顯低許多，更不如去年高峰的40幾組∕週，但這是近期市場的特殊狀況。

何世昌解釋，在升息預期與政府頻頻打房壓力之下，不少潛在購屋族轉為觀望，因此目前新建案來客量偏低，但願意出門看屋的人出手意願卻很高，即使是新來客成交比也不錯，成交量與來客量走勢呈現脫勾發展，「打房竟意外替業者篩掉無效客」。

不過，何世昌表示，業者定價策略應儘量從「有夢最美」轉為「逐夢踏實」，以免快速飆高的價格嚇跑買氣，影響到銷售成績。

去年房市交易熱絡，一手預售案也在實登2.0新制後，揭露個案成交狀況，統計去年預售實價揭露資料，全台一共有56個案子揭露超過30億元，其中有個新竹個案揭露熱銷百億元，不過去年市況相當熱絡，可能吸引部分非自用的買盤進駐，若碰到預售禁止換約政策，市場預期可能會出現一波轉手潮。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，透過實價登錄2.0的制度，可以看到預售市場的交易狀況，去年市況相當熱絡，成交金額超過30億元的個案就有高達56個，以區域來看，去年前10大熱銷的個案，新竹就佔了2個，反應當地預售案買氣相當熱絡，另外包括台北市、台中市都是大案交易的密集區域。

去年前10大熱銷個案，第一名是新竹的「星都匯」，總揭露金額達112.9億元，成為市場最熱銷的推案，不過可能受到未來預售禁止換約影響，目前已經有近百戶在網路上刊登出售訊息，第二名則是台北市的「元利森活莊園」，實價揭露近百億元，第三名則是台中的「心之所向」，揭露金額也達94億元。

若以區域表現來看，前10大熱銷個案最多的還是台北市，包括「元利森活莊園」，其餘都是南港的推案，包括「德杰羽森」、「擎天森林」與「世界明珠」案，反映台北市去年有些大案推出，同時市況反應熱絡，尤其東區新門戶計畫的南港地區，更是受指標案「世界明珠」帶動比價效應，進而拉抬周邊個案銷售狀況。

台中市也有大案推出，包括「心之所向」、「市政1號院」、「達麗創世紀」，銷售狀況也相當穩定，銷售戶數也多，六都之外則是新竹市場最暢旺，「星都苑」成為去年的熱銷王，其次還有「新竹之昇」，銷售狀況也擠身前10熱門推案。

曾敬德指出，從實登可以看出去年預售市場銷售暢旺，不過通常景氣大好時，也會吸引投資買盤上車，政府有意推動禁止預售換約的政策，可能加速非自用買盤釋出，增加市場供給，也可嚇阻非自用的買盤再進入預售市場，讓市場交秩序恢復穩定。

通貨膨脹、物價上漲是近年金融市場關注的熱門議題。在美國聯準會今年將啟動升息的態勢下，央行總裁楊金龍也公開透露今年台灣很可能升息，且特別提醒「首購族要小心升息的影響！」究竟升息對購屋族的影響是什麼？若手頭備有資金，該買房還是租房？

屋比房屋總監陳傑鳴觀察，全台都會區房價、租金高漲，目前有不少指標可提供民眾來衡量房價與租金是否可合理負擔，包含租金房價比、房價所得比、房貸負擔率、房價租金比等。

不過，目前世界各國都會區內房價、租金過高難以負擔，幾乎舉世皆同，目前房價在熱錢不斷堆積上漲的環境下，想見到房價與租金「合理負擔化」的情況並不容易。

根據網路待租資料可發現，全台主要都會區的住宅租金開價普遍有2至3成左右的驚人成長，租金漲勢甚至高於房價漲幅。

陳傑鳴表示，目前民眾薪水的增長速度明顯難以望其項背，無殼族的居住空間正逐步被擠壓，不僅買不起房，若大環境無法改善，讓房價、租金繼續狂飆，未來低薪的年輕人，徹底租不起房也並非不可能。

然而，在萬物皆漲的情況下，目前該租房，還是買房？陳傑鳴認為，目前房價確實有泡沫化的疑慮，但這個泡泡何時會破裂，難以預估。

他建議，租屋族可先從「租金房貸比」（即每月租金占每月房貸的比重），也就是每個月要繳的租金除以房貸，來做為是否買房的判斷。例如月租金2萬元，房貸是3萬元，兩者相除的占比約為66％。

值得注意的是，陳傑鳴說，只要「租金房貸比」高於6成，等於大半的租金都在幫房東繳房貸，等於幫房東養房子，此時不妨開始考慮「轉租為買」。

實價揭露「碧湖畔」，2021年10月成交24樓戶，總價2.31億元、每坪140.1萬元，買家是住內湖四期豪墅「麗池會」的陳女士；而「長虹天璽」則在2022年1月成交9樓戶，總價1.3億元、每坪86.9萬元，買家是同社區住戶吳女士，原本也持有10樓戶，這次再加碼以現金買進正樓下戶別。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，1~2億的購屋預算其實買進大安信義區豪宅絕對沒問題，不過內湖在地豪客鍾情就近換屋，除了習慣的生活圈，還有工作上的地緣關係。內湖有內科園區，又有許多電視台，因此豪宅客層主力不乏知名藝人或內科企業主，長期居住後對區域環境、社區狀況都已經很習慣，多半會就近舊換新或小換大，若得知鄰居有意出售也會選擇直接再買進，不僅可增加居住空間，也可預先為子女做資產規劃。

張旭嵐表示，「碧湖畔」享有碧湖景觀，對內湖區的豪客來說相當具有指標性，最高單價為2014年12樓的162萬元，登上實登以來內湖最高單價豪宅交易，而2021年共10筆交易，成交單價落在130~141萬元之間，24樓景觀遼闊，以單價140.1萬買進，和隔壁鄰居2021年初入手139.7萬的價格相去不遠，算是符合市場行情。

長虹天璽賣出成屋後破盤價? 房仲：應有資金規劃

而「長虹天璽」這次成交的9樓單價僅86.9萬元，是成屋後的最低交易，台灣房屋明湖特許加盟店店東蔡凱倫表示，「長虹天璽」物業管理優良、隱私性高，且從大門到建築有60米的迎賓大道，中庭擁有生態池，公設還有Lounge Bar、頂樓星空會館、戶外游泳池等，吸引不少企業主、台商、名人等入住，近年低樓層行情也有95~103萬元，這次屋主僅比2012年預售入手價多120萬出售，應該是有其他資產配置規劃，才讓鄰居得以用十年前的行情再買進一戶，不過仍讓該社區保持「轉手都賺」全勝紀錄。

第一建經研究中心副理張菱育分析，央行從2020年底就開始祭出選擇性信用管制措施，截至目前為止，若是自然人購買豪宅及第三戶以上的貸款成數，降幅至4成，且無寬限期，而接下來在本月中則將召開第一季理事會，恐將會有第六次調整管制方案，種種的打炒房措施，短期投機客幾乎已漸漸消失，但不影響自用、購買第一屋的買盤族群，也讓部分高資產客決定及早下手，降低政策變數。

桃園市的房市熱區不少，像是桃園區、中壢區、龜山區...等，諸多重劃區推案量大且房價較雙北市親民，都吸引民眾青睞；而八德區也是這幾年竄升的黑馬，以八德區公所生活圈的八德擴大重劃區更是熱絡，除了不少新案推出，整體上以屋齡6?8年的大樓產品最多，單坪價格約落在25萬上下，已沒有1字頭可找，27、28萬甚至30多萬的案子都有。熟悉當地房市的業者指出，隨著近年國內房地產熱度升高，八德的房價也漲幅明顯，去(2021)年新案房價平均有漲約2成，因區域具利多加上房價仍在可接受範圍，自住需求的看屋者仍很多。

在多年前，八德新案房價還有1字頭可找，但近年除了房市熱度攀升，加上綠線捷運建設、大鶯豐德交流道等利多，以及區域生活機能不錯，都讓屬於八德區公所生活圈的八德擴大重劃區購屋熱度不減，房價也有上漲趨勢，房市業者統計，去年一整年，八德區新建案房價平均漲2成左右，平均單價來到約28、29萬元。

尤其八德擴大重劃區位處捷運綠線的Ｇ01、Ｇ02站點區域，加上可疏通車流的大鶯豐德交流道預計2026年完工通車，以及區域生活機能便利，房價較低具吸引力...等因素，都讓擴大重劃區受到桃園、三鶯地區有購屋需求民眾的青睞。

永慶不動產八德廣豐桃智加盟店店東周亞威表示，長期在該區域觀察，近年八德擴大重劃區的看屋人潮確實不少，在整體環境及房市現況下，新案房價有上漲，但建商也不會調價「調太猛」，需考量購屋客的接受度，目前進場的新案單坪開價多來到3字頭，約33、34萬；若是屋齡5年內成屋，單價約27、28萬。他透露，之前曾有已準備好自備款的民眾打算到擴大重劃區買房，但隨著房價調升，自備款恐不夠，客戶只好到較便宜的楊梅、龍潭去找。

對八德擴大重劃區有興趣的民眾，看到近年房價調價情況、擔心恐有漲太多的隱憂。周亞威指出，推案建商也會考量到區域行情及民眾可接受的範圍，且此區域以自住客居多，約占8成左右，普遍還可接受現在的房價；若業者開價太高、單價超過35萬到快4字頭，恐怕會讓不少民眾卻步，影響市場交易情形。

越秀服務（6626.HK）3月3日發佈2021年年報並召開業績發佈會。2021年，公司實現營業收入19.18億元，同比增長64.2%；公司擁有人應占盈利約為3.6億元，同比增長80.6%；扣除上市開支及匯兌損失，公司擁有人應占盈利為3.95億元。

2021年，越秀服務新簽約的專案71個，新增合約建築面積1021萬平方米，公司首次進入北京、寧波、南通、重慶、無錫等城市以及學校、高速公路服務區等新業態，推進多家合資公司成立，促成當地項目承接與發展。截至2021年底，越秀服務總在管面積3887萬平方米，合約面積5838萬平方米，在管項目251個，合約項目315個，覆蓋大灣區、華東、華中、北方和西南五大區域的27個城市。

越秀服務發揮TOD物業管理模式的獨特優勢，除新增廣州地鐵網站和車輛段管理專案外，2022年年初成功中標福州地鐵2號線，這是越秀服務首次承接廣州以外的地鐵線路TOD物業管理服務專案。同時，越秀服務還與重慶、長沙、昆明、南寧和青島等城市的地鐵公司建立業務聯繫，積極推進戰略合作。截至2021年底，越秀服務TOD在管面積565萬平方米，合約面積612萬平方米，年內新增合約面積114萬平方米。自TOD物業管理所得收入為2.38億元，占總收入的12.4%。

商業運管業務方面，2021年，越秀服務商業物業管理及運營服務的收入為4.93億元，同比增長38.2%，新增廣州粵傳媒大廈、廣州創維科學城總部大樓及廣州雲享經濟生態園等寫字樓項目，截至2021年底，公司商業在管面積327萬平方米，合約面積526萬平方米，年內新增合約面積166萬平方米。社區增值服務方面，越秀服務2021年社區增值服務收入同比大幅增長228.8%至4.42億元。

鄭州市近期出臺的19條樓市新政，給當地房地產市場帶來了信心。鄭州樓市新政鬆綁“認房又認貸”、下調住房貸款利率，對剛性以及改善型群體無疑是一大利好。

對此，中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，各地樓市政策往往是零碎的、單獨的政策為主，鄭州市此次推出的政策有系統性。

那麼，新政發佈後，鄭州各家銀行執行情況如何？對二手房市場影響幾何？

多家銀行下調二手房貸款利率

鄭州市人民政府辦公廳3月1日在《關於促進房地產業良性迴圈和健康發展的通知》中指出，引導在鄭金融機構加大個人住房按揭貸款投放，下調住房貸款利率。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。鄭州成為今年全國第一個在限購限貸方面全面放鬆的城市。

3月3日，《證券日報》記者從鄭州多家銀行獲悉，目前銀行普遍已將二手房的房貸利率進行下調，對於取消“認房又認貸”相關規定，多數銀行表示還 並未接到相關通知。

光大銀行(3.380, 0.02, 0.60%)鄭州某支行個貸部工作人員向記者稱，今年以來，房貸利率已經出現了多次下調，二手房首套房貸款利率在去年時還高達5.39%左右，而今年春節之後，已普遍降至5.145%，近期又下調至5.14%，二套房貸款利率目前沒有變動。

在取消“認房又認貸”的規定上，上述工作人員介紹，現在銀行還未實施還清貸款即按首套房進行貸款，目前首套房貸首付比例為30%，二套房為60%。

《證券日報》記者從鄭州其他多家銀行營業部也瞭解到，近期二手房房貸利率確實有所下調，不過各家銀行下調力度不一。目前首套房貸款利率在5.14%至6.12%之間，二套房貸款利率並沒有太大變化。另外，由於額度充足，銀行放款速度也在明顯加快，目前貸款的整個流程在1個月左右。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《證券日報》記者表示，鄭州此次政策，最大的亮點就是取消了改善型住房的認房又認貸政策，即不再看是否有首套房，如果貸款償清會按首套房流程走，很顯然對於鼓勵改善型購房需求給予了很多支持性政策。

業內人士認為，降低個人住房按揭貸款利率、放鬆銀行認定首套房標準，有助於房地產市場的銷售量回升。目前政策已開始邊際寬鬆，預計未來會有其他城市跟進，進一步降低首套房貸利率水準，並調整首套房的認定標準。

買家急“出手”賣家忙漲價

《證券日報》記者調查還發現，近期，鄭州二手房市場交易格局有所變化，帶看量上漲，成交量明顯增多。與此同時，二手房業主預期明顯提高。

對於新政帶來的影響，鄭州金水區某房產仲介告訴記者，近期看房的人確實越來越多，利率下調對購房者來說是利好。新政公佈之後，這段時間估計看房者還會增多，特別是改善型客戶。

“由於購房需求量大，近期不少業主已經上調房價。”上述房產仲介還表示“當天剛接到一個業主的電話，業主在得知新政策實施後，將房價從253萬元上調至258萬元。”

另一家房產仲介工作人員告訴《證券日報》記者，今年以來，二手房成交量回暖，他們所負責的幾大片區近期成交量明顯增多，一方面房貸利率下調以及房貸放款週期縮短，另一方面改善型的客戶需求較旺盛。

貝殼研究院資料顯示，2022年2月份，貝殼50城帶看客戶量環比增長約10%，新增掛牌房源量環比增長近六成。市場預期方面，2022年2月份，貝殼50城二手房景氣指數回升至21，市場預期保持修復。預計3月份二手房市場整體成交量環比明顯增長，價格保持平穩。

鄭州的樓市鬆綁並非個例。今年以來，多個城市出現了商業貸款首付降低、公積金首付降低。據中原地產資料顯示，2022年1月份至2月份，全國已經有接近50個城市發佈了不同程度的樓市寬鬆政策，包括信貸寬鬆、吸引人才補貼購房、減免補貼契稅等政策。

貝殼研究院發佈《2022年2月全國二手房市場報告》指出，信貸寬鬆及地方支撐性政策出臺是帶動市場修復的主要因素。一方面，房貸進一步降息，銀行放款更快。另一方面，地方支持性政策（或實際執行）出臺密度提高。相比於供給端的紓困政策，信貸環境寬鬆和需求端的支持政策更利於降低購房成本，對於提振市場信心、釋放住房需求有積極作用。

嚴躍進表示，鄭州的政策對全國其他城市有啟發，基於信貸的流動性增加、資金成本降低，未來二套房的政策會更加寬鬆，市場交易資料有可能進一步反彈。

沉寂已久的上海市場似乎重新火熱了起來。2022開年至今，上海樓市一直保持活躍狀態，市場熱情不減。儘管2月受集中供應和春節假期影響，供應與成交較1月大幅下滑，但同比往年依然保持高位。

記者從上海數家銀行瞭解到，目前新房二手房貸款放款速度明顯加快。新房方面，克而瑞資料監測顯示，整個2月份上海商品住宅供應面積為21.63萬平方米，對比前兩年同期供應“掛零”而言有所上漲；成交金額為493.77億元，同比去年上漲35.30%，創近5年同期成交新高。與此同時，一些熱門區域的二手專案倒掛嚴重。

部分熱門區域房價回落

當下上海的兩個熱門區域，一是前灘，二是大虹橋。據記者觀察，去年在經過一系列調控後，前灘的房價已經逐步回落，均價方面由之前最高20萬元/平方米降到現在的約15萬元/平方米，而大虹橋卻是另一番景象。

以2020年就開始推盤的蟠龍天地為例，新房在售均價為6.15萬元/平方米，一期已於去年底交付。

據專案周邊仲介介紹，蟠龍天地一期目前掛盤價普遍在9萬元/平方米上下，每平方米直奔10萬元+。但現在業主的心態只是掛牌看看市場反應，目前為止還沒有真正成交。現在社區掛牌出租的房源較多，已經超過100套，租金普遍在1萬元/月以上，如果軟裝做得較好，價格會更高。

據悉，蟠龍天地一期於2020年10月18日開盤，彼時上海新房還沒有推行積分制政策，該項目一期948套房源，共計3800組客戶認籌，創當時上海新房的認籌率最高紀錄。而開盤當天，叫號到1200多號就售罄了，相當於2000多人陪跑。

一位元閔行區華漕區域的仲介告訴記者，華漕區域周邊二手均價普遍在6萬元/平方米左右，不過普遍是動遷房。

此後蟠龍天地二期於2021年10月開盤，741套房子、3087組購房者參與認籌，在創造400%以上的認籌率之外，還成為上海自新房積分制以來，外環外第一個超過80分的一手樓盤。

上述仲介認為，蟠龍天地一套房子的成交無法代表整個區域行情，零星高價案例的成交並不能代表未來大虹橋價格會持續高位。

中原地產分析師盧文曦表示，華漕、徐涇二手房出現成交近10萬元/平方米的現象只是個例，並不是普遍現象，購房人應該關注板塊的均價、供需和官方指導價，不要盲目入市。

同時新房對二手房市場也有一定影響，無論是市中心的優質房源，還是郊區、外環外的軌道房，市場熱度很高，這在側面對於購房者的心理有一定影響，進一步推動了大家積極入市。

“三價就低”政策未放鬆

今年以來，上海房貸市場有所放寬，二手房放貸再提速，部分銀行審批加放款時長甚至縮短到了10天以內。

中國建設銀行(6.170, 0.09, 1.48%)上海分行某支行一位元信貸經理告訴記者，和去年下半年相比，房貸發放速度的確更快了。與此同時，隨著1月LPR（貸款市場報價利率）下調，上海的房貸利率也有調整。

目前上海多家銀行首套房和二套房房貸利率由此前的5%和5.7%，分別下降為4.95%和5.65%。

該名信貸經理表示，只要申請人材料符合條件並順利完成審批，基本過完戶後最快一周就可以放款了，開年各家銀行的額度相對充足。

從公開資料看，目前工農中建四大行的審核+放貸週期普遍在2~3個月左右，而招商、交通和平安等大型商業銀行的放款時間只需1~2個月。

不過上述信貸經理表示，對首付資金來源的審核依舊嚴格，沒有任何放鬆跡象。

房貸放款時間縮短，對於二手房成交也能起到積極作用。

58安居客房產研究院分院院長張波告訴記者，整個上海的房貸政策變化對於二手房熱度提升有很大作用，利率下行、房貸審核速度加快，對二手房成交形成了推動性作用。從去年11月份開始，整個信貸政策放鬆，由此加速一波改善型人群入場，這批人的入市對市場銷量提升會有積極影響。

中原地產長寧區一家門店負責人告訴記者，他們門店現在基本每人每天都有一兩組帶看，和年前兩天才一組帶看相比增加不少，前來詢價和掛牌的客人也增加了許多。

不過，二手房購房者的最大阻礙並非貸款時間長，而是讓二手市場瞬間轉冷的“三價就低”政策。

目前，“三價就低”政策沒有放鬆，上述仲介門店負責人告訴記者，銀行對於貸款以及價格審核還是很嚴的。“客戶看房積極性明顯增加，都在看房。”

“目前二手房的涉稅評估價較此前沒有太大變化，依然維持在市場價五到六成水準，具體要結合各個社區的房齡、地段、品質來綜合評估。”

隨著商品房預售資金監督管理政策糾偏、多地下調首付比例等利好消息不斷，束縛房企流動性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一鬆綁。

在“因城施策”的政策指引下，近期多地商業銀行適時調整細則，房地產信貸環境迎邊際寬鬆，樓市小陽春似乎漸行漸近。此外，隨著2022年首批集中供地明細在各地逐漸公佈，房企投資層面也出現回暖跡象。

信貸放鬆助力房企投資回暖

一位元地產行業分析人士向時代週報記者分析指出，雖然地產從業者期待的“新春檔”置業熱潮並未如約而至，但開年2-3個月以來，隨著商業銀行信貸環境的放鬆，一定程度上提升了各主要城市的置業熱情。

“各地房地產穩樓市政策頻繁發佈，比如公積金政策寬鬆，給予人才補貼、購房補貼等。而根據以往經驗，一般上半年銀行貸款額度相對充足。接下來，住房信貸環境有望繼續邊際放鬆，利好自住型購房群體。對房企來說，應該要儘快抓住業績增速的視窗期。”該人士進一步表示。

行業信心的逐漸建立，也助推部分業績表現亮眼的房企在投資上的回暖。

在當前行業環境下，中小型房企在公開土地市場拿地限制越加嚴格，不少企業都轉向尋找非公開市場的機會。在非公開市場，大唐集團控股等房企積極探索多元投資方向，追求可持續發展。

近日，大唐集團控股（02117.HK）在其深耕之地福建省漳州市落地2022年首個新項目，同時也是產業地產項目——漳州龍海浮宮地塊，該專案占地面積約300畝，計容面積約50萬平方米。

據悉，大唐集團控股在漳州深耕已逾十年，在漳州市前後開發超過數十個項目，市場佔有率位於前列。此次項目順利落地漳州也是大唐集團控股深耕能力的重要體現。

在不少業內人士看來，在房企深耕區域，一個團隊同時管理多個專案，可以提高資源利用率，降低成本消耗，提高人均效能，從而贏得更多的利潤。

在產業地產之外，大唐集團控股還成功開創輕資產運營模式，其還在廣西地區首創佔用少數資金撬動城市升級的村改專案，開創了輕資產運營模式，此舉亦是調結構、儲糧倉的創新舉措。

利好深耕區域性房企

長期關注土拍市場的投拓人士向時代週報記者表示，除了常規的住宅項目投資外，下一步，中小規模的企業的投資方向將變得更加聚焦化，即：縮小管理半徑並持續深耕自己具有優勢的區域。

“過去房企業績紅火的時候，管理費的高低對利潤影響並不明顯，隨著市場下行，房企開源壓力加劇，節流的重要性就凸顯出來了。區域深耕房企因為管理半徑小，組織架構扁平，管理效率更高，節省下來的運營管理費用也是一筆不小的錢。”上述人士進一步指出。

回顧2021年的業績情況，也可以發現能夠在2021年仍保持業績正增長的房企主要包括三類：一類是國央企，一類是多元業務成型的房企；還有一類就是區域深耕房企。

據克而瑞研究中心監測，2021年百強房企累計業績增速持續放緩，累計銷售操盤金額較2020年同比降低3.5%。其中，近4成百強房企累計業績出現了同比降低的情況，銷售規模負增長的企業數量也較2020年有明顯提升。

2021年1-12月，大唐集團控股累計實現合約銷售金額為505.8億元，同比增長13.64%，銷售穩中有增，最終超額完成年度目標。

大唐集團控股銷售業績實現穩健增長，一方面源於公司全年的精准行銷，另一方面則源於公司對產品力的匠心打造。

在行銷手段上，大唐集團控股利用國慶、“雙十一”及策劃年終首屆唐粉節等節日節點進行行銷造勢，僅國慶期間，大唐集團控股全國項目就累計銷售近20億元，環比9月首周上漲382%，為四季度衝刺全年銷售奠定良好基礎。

除此以外，大唐集團控股銷售增長的核心原因還在於市場對其產品品質的認可。三季度以來，大唐集團控股陸續進行了全國多個項目的交付，其中大唐盛世唐晟雅苑、廣西大唐盛世三期等項目交付獲得業主高度認可。

明源研究院近期的一份報告還特別指出，房企一旦在一個地區形成了口碑，多元業務就有了成長的土壤，比如基於住宅產品延伸出物業服務、生活服務等；基於開發能力延伸出代建業務等。在開發業務出現阻力時，多元業務也能在一定程度對沖風險。

2月北京樓市的成交表現仍然冷淡。

中原地產研究中心統計資料顯示，2月北京二手房網簽量低於1月份，是最近24個月以來的新低。中原地產首席分析師張大偉指出，2月成交資料低有客觀原因，主要受到春節影響，但整體市場在2月底開始復蘇，3月有望企穩回升。

據記者瞭解，雖然整體成交量和價格還未表現在資料當中，但2月底帶看量已經出現上漲，二手房業主的預期亦有所抬升。對於後市的表現，多家機構預判相對一致，認為北京樓市將在3月及之後有所復蘇。

數據見底

2月北京樓市的成交表現仍然冷淡。

“2月北京二手房成交量較上年同期下降三成。”北京鏈家研究院院長高原表示，“交易量同比下降是因為上年同期防控嚴格，‘就地過年’人數較多，春節期間交易量顯著偏高，今年春節交易量回歸往年平均水準，基數原因導致同比降幅較大。”

環比也在下降。據中原地產研究中心監測，2月北京二手房住宅網簽完成了8260套，整體低於1月份的11875套；新房方面，2月北京市場供應新建商品房住宅2595套，成交量1909套，供應和成交均有所回落。

中指研究院資料則顯示，2月北京新建商品住宅成交規模環比下降超四成，同比下降超兩成；新房供應方面，預售取證節奏放緩，2月北京新取證住宅專案5個，較上月減少3個。“春節期間，新房市場延續年末優惠措施，部分專案推出限量特價房源，但整體優惠力度有限，部分專案去化依然較難。”

“2月北京樓市處於暫停狀態是受多重因素影響。”在張大偉看來，春節假期、防控要求等原因使得需求不高，但隨著這些影響的減少，積壓的需求在3月份有望釋放。

張大偉表示，北京樓市在經歷了2021年9-11月的快速調整後，市場已經在2021年12月開始，進入緩慢的見底企穩週期。

學區房作為高單價、高總價的特殊類別，往往也會對樓市的資料起到結構性影響，包括快速推升預期、拉動置換成交、拉高成交均價等。

2021年年初，北京樓市的升溫正是受“學區房熱”影響的典型表現，但今年2月，北京學區房資料比1月冷淡不少。

記者調研發現，北京西城區學區房在2021年12月份和2022年1月份出現了特殊的“小高峰”。2021年6月，因“多校劃片”“教師輪崗”等政策，西城區學區房跌落塔尖，成交量於7月出現驟降，8-10月在穀底徘徊，12月開始，觀望買家認為價格已經探到底部開始紛紛出手，導致成交量和成交價均出現上升。

2月，西城學區房成交量正常回落。記者從深耕西城學區房的經紀機構處得知，以知名的“頂尖學區”西城德勝片區為例，2月成交量環比下降約五成。

“一是春節假期的影響挺大的，節前和春節期間大家看房意願不高，二是現在市場上的房源也不多。”該機構一位元經紀人告訴記者，後續隨著學區房傳統熱門季節來臨，或許成交量會有改變。

二手房賣方預期提升

在海澱定慧寺和西城牛街都看過房子的劉先生開始感受到緊迫性，一個月前看的房子，已經漲了8萬元，雖然相對于房子總價來說並不算高，但業主的態度已經堅定了不少。

記者從北京朝陽、海澱、西城、豐台四個區域的多位元房產經紀人處也得知，2月末以來看房人群有明顯增加，業主預期也有提高，將房價調漲的業主占比開始上升。

學區房的議價空間也在減少，成交低谷期100萬-150萬元的議價空間到2021年年底的時候已經縮窄到50萬-100萬元，2月份進一步收縮到了20萬-50萬元的區間。“由於業主們預期提高，市場上靠譜賣的房源不多了。”德勝片區一位經紀人表示。

中指研究院監測到，由於開年銀行貸款額度充足、放款提速，且節前降息釋放積極信號，2月末購房者看房熱情較高。

一位不願具名的機構分析人士對小陽春的到來表達了肯定態度，他表示，北京的成交量已經築底企穩，3月本身就是傳統的旺季，只不過今年可能沒有往年那麼“旺”，但恢復態勢一定會有。

判斷3月北京樓市將有所復蘇，張大偉還給出了以下三個原因：

首先，信貸發放異常的階段已經過去。相比2021年三季度出現的房貸積壓排隊4-6個月的現象，隨著信貸供應增加，當下北京購房者按揭貸款已經基本不用排隊，1個月左右就可以放款，將釋放之前積壓的市場需求。

其次，2021年9-11月新房市場供應井噴的影響基本結束。2021年9-11月二手房成交量持續低迷除了信貸影響外，新建住宅供應井噴也是一個大原因，隨著第一輪集中供地的房源已經基本入市，二手房市場需求有所恢復。

第三，北京作為調控較嚴的城市，從2017年以來，房價一直相對穩定，這種情況下，經過2021年9-11月低谷期的調整，部分二手房購房者認為房價已經調整到位，二手房購房者的入市將推動成交量的企穩。

“整體看，北京樓市成交量的最低谷已經基本過去，但作為最穩定的一線城市代表，大漲和大跌的可能性都不大。”張大偉補充說。

旭輝控股(00884)公布,連同合營企業及聯營公司在內,2月銷售額約83億元(人民幣．下同),同比跌約42.68%,銷售面積約57.6萬平方米,每平方米銷售均價約1.46萬元.

該集團指,兩個月累計銷售金額約167.4億元,同比跌約45%,銷售面積約112.63萬平方米,每平方米銷售均價約1.59萬元.兩個月錄得累計約269.4億元的合同銷售現金回款.2月新增北京一塊土地儲備全部股權,規劃建築面積約7.54萬平方米,應佔地價約14.07億元.

楓葉教育(01317)公布,以代價8,000萬元(坡元．下同)(約4.6億港元)出售新加坡學校物業予獨立第三方,料收益約1,440萬元(約8,280萬港元).

該集團指,該物業包括一幅總地盤面積約7,568.6平方米土地,總樓面面積約4,343.46平方米;現時租予的租戶為一家獨立第三方 K-12 學校運營商,月租24.2萬元(約139.2萬港元).根據租賃協議,現有租賃將於6月30日屆滿.該物業截至去年8月31日止年度純利268.4萬元(約1,543.8萬港元),於去年8月31日帳面值約3.11億元人民幣(約3.85億港元).該集團指,鑑於新加坡物業市場前景且考慮到目前財務狀況而出售,擬將所得款項約6,300萬元(約3.62億港元)用於償還借款;及約1,600萬元(約9,200萬港元)用於撥付可能未來合適的潛在收購機會.

華南城(01668)公布,昨天與特區建發集團子公司深圳市城市規劃設計研究院簽訂深圳華南城城市更新規劃設計合同及戰略合作框架協議,深規院將為深圳華南城城市更新計劃提供整體規劃、初步城市設計、交通影響評價和產業發展的研究.

另外,雙方也將基於全國華南城園區,在園區規劃設計、城市更新規劃和建築設計等領域展開合作,並將正式啟動深圳華南城一期城市更新項目規劃,納入該計劃的地皮佔地面積為43萬平方米,項目的商業價值可逾1,000億元人民幣.

粵港灣控股(01396)公布,以約1.51億元出售貴州省2個物業項目予獨立第三方,料收益約510萬元人民幣(約630萬港元).

該集團指,出售持有貴州省2個住宅及商業項目的公司全部股權,去年度虧損約334萬元,去年底資產淨值約1.17億元人民幣(約1.45億港元),符合退出非粵港澳大灣區項目的策略,擬把出售所得用於一般營運資金.

興合控股(01891)公布,在馬來西亞從事廢金屬貿易業務的全資附屬公司 Heng Hup Metal, 在當地雪蘭莪購入工業用地,總面積約10.309英畝,代價2939.3萬馬幣(約5,476.24萬港元).

該集團擬在不久將來擴展其設施以迎合金屬相關業務下的其他不同業務分部的需要,認為該地塊處於有利位置,位處快速發展的工業及住宅區的戰略位置,可隨時使用公用設施供應(天然氣、電力及水),並靠近萬津的西海岸高速公路交匯處.

九置商戶次輪減租措施幅度合理

本港零售業飽受疫情打擊，商場收租生意低迷，持有尖沙咀海港城、銅鑼灣時代廣場及鑽石山荷里活廣場的九倉置業（01997）業務持續受損，主席兼常務董事吳天海表示，難以預料今年全年零售市場走勢，因為未知何時能恢復正常通關，但可以肯定上半年零售市道一定不會好，絕對不敢樂觀，在大市下跌時，集團也不能幸免；目前正進行第二輪租金寬減措施，與租戶共渡時艱，減租幅度詳情不便透露，相信水平合理，大家分擔擔子。

他指出，2019年上半年本港經濟處於高峰，同年下半年發生社會事件，而2020年及2021年受疫情影響令經濟急速下滑，收租物業及酒店業務受到嚴重打擊，原本期望今年市場下降趨勢可回復平穩，但第五波疫情造成的衝擊比之前任何一波更為嚴峻，現時前景不明朗；第五波疫情下，不需要統計已可見市面人流大減，生意難做，而近期公共交通服務也因此縮減班次，例如旗下天星小輪現時的乘客量只有疫情前的10%至20%，已宣布削班次。

難評估暫緩追租對集團影響

租金寬免方面，吳天海稱，2020年集團有提供若干租金減免措施，直至去年初取消資助，加大宣傳推廣，惟今波疫情持續蔓延，加大推廣也未能吸引顧客，故已帶頭再向租戶提供寬減。同系會德豐地產主席梁志堅日前透露，據悉九置向商場租戶提供租金減免，視乎行業類型給予減租三成至六成。

《財政預算案》建議立法暫緩業主向指定商業租戶追租至少3個月，適用於23個《法例599F章》表列處所、17類第六輪「防疫抗疫基金」指定處所，另加零售業及興趣班。吳天海回應說，法例限制的行業範圍未見最終清單，暫時無法評估對集團造成的影響，旗下租戶較少中小型企業，而部分大型企業租戶的規模甚至比業主更大，因此要先知道會如何界定要暫緩追租的中小企，才能評估衝擊。

就有關立法建議有何意見，吳天海直言，地產建設商會已經表達了意見，他沒有什麼可額外交代。身兼地建會執委會主席的梁志堅早前提到，擔心新措施或令業主失去租金收入之餘，又要繳付銀行按揭利息，帶來雙重損失，不希望政府把過多責任及損失推卸給地產商或業主。

旗下寫字樓空置率超過10%

至於會否向政府提供酒店房間用作隔離設施，吳天海指政府早前作出呼籲時便已仔細研究，但旗下海港城內的酒店並非獨立建築，不符合相關防疫要求，「連第一關都過唔到」，因此沒有辦法加入計劃。

談及寫字樓市況，吳天海認為，供求失衡並非今年才發生的事情，早兩年寫字樓空置率上升，租金已開始有壓力，撇除中環商業區，其他地區的甲級寫字樓空置率均逾10%，旗下位於尖沙咀及銅鑼灣的寫字樓，空置率也超過10%，除非市況能夠復原，否則壓力仍然存在。

全年基礎盈利65億 跌13%

九倉置業（01997）昨午公布去年業績，基礎淨盈利65.18億元，按年減少13%；投資物業盈利跌11%，至64.97億元，酒店則繼續錄得虧損。該公司直言，其投資物業和酒店會否出現有意義的復甦，必然取決於疫情是否受控，以重開本地市場及關口。該股昨早高見36元，漲3.4%；公布業績後午市升幅明顯收窄，收報35.05元，微升0.7%。

若計入投資物業重估虧損淨額大幅收窄至22億元，股東應佔盈利扭虧錄得43.91億元；2020年同期虧損78.54億元。每股盈利1.45元；派第二次中期息每股0.64元，減少7.2%，連同第一次中期息0.67元，合共派1.31元，削10.9%，佔香港投資物業及酒店基礎淨盈利的65%。

期內收入160.43億元，增長3.4%，主因附屬公司海港企業（00051）的發展物業銷售額確認入賬，惟營業盈利減少9%，至90.64億元，主要因為投資物業表現較為疲弱。

海港城（包括酒店）的收入79.93億元（佔集團收入50%），跌8%；營業盈利挫12%，至59.46億元（佔集團營業盈利66%）。海港城商場零售銷售額有增長，但租金表現受滯後因素影響，商場收入下滑7%；海港城的寫字樓因租金調整，收入減少11%。時代廣場整體收入降9%；商場收入挫11%；寫字樓收入跌5%。荷里活廣場收入減少4%。中環會德豐大廈和卡佛大廈收入降4%。

酒店本地需求增 營業虧損收窄

酒店收入增加33%至8.38億元，營業虧損由3.79億元收窄至3.56億元，因本地需求日益增加。該公司指出，去年隨本港疫情暫時受控，本地消費回暖，酒店入住率顯著改善，惟競爭非常激烈，而且虧蝕連連的市況持續；踏入2022年，針對新一波疫情的收緊社交距離措施，再度置酒吧、餐廳及活動業務於水深火熱之中。

其他長期投資總值為139億元，年內增加9億元，包括具長線增長潛力及合理股息收益的藍籌上市股票組合；投資組合整體表現與大市相符，年內對該等投資作價值重估而產生13億元應佔盈餘淨額，已計入其他全面收益內，當中一億元在除列時被轉至盈餘儲備，因此，應佔累計盈餘結餘增加12億元至27億元。

越秀服務（06626）公布，截至去年底止年度業績，股東應佔盈利3.6億元（人民幣．下同），按年增長80.55%，每股盈利0.27元，派末期息0.102元。

期內，營業收入19.18億元，按年上漲64.24%。其中，自非商業物業管理及增值服務所得收入為14.25億元，按年上揚75.7%；自商業物業管理及運營服務所得收入為4.93億元，升38.2%。

疫情助提高物管業價值

截至去年底，集團在管面積為3890萬平方米，按年增加19.1%，合約面積5840萬平方米，按年多出17%。集團年內新簽約項目達71個，新增合約建築面積1020萬平方米，在管項目251個，合約管理項目315個。

董事會主席林峰表示，疫情對物管行業的影響算是相對正面，外界重新認識物管行業的價值，滿意度亦有調高，連帶令集團在收繳上提升，去年集團住宅板塊的收繳率達96%，而商業板塊則達99%。

林峰指去年集團的外拓面積達到600萬平方米以上，第三方外拓面積佔比達到60%，希望今年繼續加大外拓力度，計劃外拓面積翻倍增長。

對於收購項目機會，執行董事兼常務副總裁毛良敏稱，目前競標價格比去年上半年有一定幅度回落，集團正積極關注收購機會，考慮的除了規模，亦會留意項目的質量。

會地稱不影響推售 華懋冀疫後出擊

新冠肺炎第五波疫情大爆發，樓市交投步伐轉慢，而美國聯儲局主席鮑威爾預告本月傾向加息四分之一厘，各界關注會否對樓市「雪上加霜」。地產界人士普遍認為，本港銀行資金流動性充裕，相信即使美國重啟加息步伐，港息未必會即時跟隨上調，亦不會影響發展商的推盤部署；現時樓市主要受疫情影響，若第五波得以緩和，交投勢將反彈，惟業界人士估計，部分大型新盤的定價或趨審慎，定價須動輒較二手市場低逾一成，以增加吸引力。

美國聯儲局本月勢加息，惟幅度僅約四分之一厘，較市場原估計的半厘為小，發展商普遍預料，本港銀行未必即時跟隨。會德豐地產常務董事黃光耀指出，美國的加息幅度較市場預期低，由於香港銀行港元資金充裕，料香港息口短期內毋須跟隨美國，在此前提下，美國即使加息，也不會影響發展商部署新盤銷售。

郭子威估計樓價全年波幅5%

華懋集團執行董事兼地產業務董事總經理區慶麟相信，香港的利率未必緊隨美國步伐，惟現時本港忙於應付疫情，「買樓投資放埋一邊先」，各發展商為員工和買家等健康着想，亦傾向暫緩推盤。區慶麟說，現時本港最重要是處理疫情，以待經濟好轉，料發展商會待疫情穩定後再推售新盤，強調市場對住宅的需求仍然存在。

本港疫情肆虐，加上俄羅斯與烏克蘭爆發戰事，令本港受到內外負面因素夾擊。長實地產投資董事郭子威謂，本港樓市受疫情影響，「投資氣氛薄弱啲，一二手市場靜咗好多」，期望疫情緩和，並希望俄烏局勢可循外交方式解決。他對本港樓市前景仍感樂觀，料本港樓價全年有約5%的升跌波幅。中洲置業營銷策劃總監楊聰永直言，本港3月加息機會微，不影響該集團的賣樓部署，相信疫情緩和後，市場累積的購買力將釋放，現時旗下火炭星凱．堤岸正裝修新示範單位，預計第二季登場。

事實上，本港近月受多項正面及負面因素左右，一方面受制疫情和外圍政局等利淡消息，另一方面2月下旬《財政預算案》進一步放寬按揭保險樓價上限（放寬按保），則被市場視為樓市的強心針。戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻表示，放寬按保措施可望利好樓價1200萬元或以下的物業市場，相信疫情和俄烏戰爭因素緩和後，此類物業較為看好。

至於美國重啟加息步伐，對本港樓市只有心理影響，實際影響有限。陶汝鴻預測，今年上半年樓價或跌約一成，惟下半年有機會反彈，估計全年計樓價平穩發展。

代理：新盤定價須低二手10%

龍頭代理行亦認同本港受疫情的影響，是左右本港樓市發展的關鍵。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑說，在疫情影響下，樓價近期以每周跌1%的速度急降，估計今年首季樓價有機會急插8%；當疫情緩和後，各大發展商將蜂擁推盤，相信部分提供數百個單位的大型新盤，開售時的定價須較二手市場低10%至15%，才具備足夠競爭力。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明預期，今年首季樓價將有約3%跌幅，全季整體一手交投量有機會跌穿1000宗；如新冠肺炎確診個案得以在第二季「清零」，屆時樓市購買力爆發，4月至5月樓市成交量有望反彈，一手交投量次季料急升至約4000宗。

受到新冠肺炎疫情衝擊，二手市場持續錄得低市價成交，粉嶺帝庭軒2房戶以640萬元成交，較高位回落約5.9%；上車屋苑天水圍嘉湖山莊3房戶以550萬元沽出，低市價逾5%。

美聯物業營業經理蔡天賜稱，帝庭軒2座高層B室，實用面積468方呎，2房間隔，原業主叫價約650萬元，買家睇過單位照片及影片後，即決定以640萬元承接，呎價13675元。屋苑同座同室中層單位，實用面積同為468方呎，去年9月以680萬元成交，創同類單位新高，即是次成交單位較高位折讓約5.9%。原業主2006年以163.5萬元買入單位，賬面獲利476.5萬元，升值約2.9倍。

嘉湖三房550萬低水5%

美聯物業市務經理（銷售）麥珞珩指出，嘉湖山莊美湖居5座低層D室，實用面積544方呎，3房間隔，原業主4個月前開價約600萬元放售，獲外區首置客在無睇樓情況下，以550萬元成交，低市價逾5%，呎價10110元。原業主於1997年以約343.1萬元購入單位，賬面獲利約206.9萬元，升值約60.3%。

新按保帶動換樓步伐，尤其是租樓多時的租客亦因入市成本降低，轉租為買，其中沙田新城市廣場3期的租客，睇樓將近1年，因按保放寬，不惜以略高市價購入同屋苑備靚裝修套3房。

高層3房連靚裝 呎價17813

中原高級資深區域營業董事蔡創文指，沙田新城市廣場3期4座高層D室，實用面積640平方呎，3房套房，附連靚裝修，獲同屋苑租客議價110萬元以1,140萬元承接，稍高於市價，實用呎價17,813元。買家因見單位樓價屬於可受惠新按揭保險範圍，而上址附有靚裝修，可減省翻新費用，睇樓多時亦決定入市。

同樣由租轉買的成交為東涌海堤灣畔5座極高層B室，實用面積855平方呎，3房套房連工人房，不只坐擁全機場海景，並連逾百萬元裝修，1月份以1,230萬元放售，剛獲區內租客以1,188萬元承接，實用呎價13,895元。買家睇樓已逾半年，因按揭問題遲遲未入市，直至最新放寬按保，可減低置業成本而立即購入心頭好。

東涌海堤灣畔3房 1188萬沽

置業首期門檻降低，但買家只對價平、優質單位感興趣，如剛成交的鴨脷洲海怡半島園海景高層戶，業主一直堅持叫價，直至遇到實客，終降價200萬元成交，較估價低約1成。

成交為海怡半島17座高層F室，實用面積888平方呎，3房套房另多用途房，放盤大半年，業主堅持開價1,880萬元放售，近日獲用家大幅議價200萬元，至1,680萬元易手，實用呎價18,919元，較銀行估價低約1成。

1300萬可購將軍澳4房大戶 名校網有選擇

按保放寬惠及換樓市場，樓價介乎1,200萬至1,920萬元的住宅物業，最高按揭成數推高至8成，或貸款上限960萬元，大為減低換樓成本，而銀碼1,200萬至1,300餘萬元的物業料受捧。

本報挑選四區近年有新盤進駐的地區，包括將軍澳區及荃灣西等，1,300萬元已可購置將軍澳套4房大單位，有望啟動換樓鏈。

將軍澳區在預算案出籠後未及1周，市場已累錄逾50宗成交，足見按保放寬帶動入市氣氛，而區內眾多私樓，不乏提供3房或以上的換樓間隔，以叫價介乎1,200萬元至1,920萬元以內的樓價預算，市場目前有近580餘個放盤，而佔8成屬於3房或以上的大單位，當中平均樓齡僅10年內的日出康城系列屋苑佔半數。

帶動入市氣氛 將軍澳1周50成交

美聯將軍澳區域營業董事劉卓豪指，單純以樓價計，日出康城內的大單位叫座力相宜，而且大部分單位備有露台的設計，會所配件亦齊全，深得家庭客追捧。如樓齡相對新的緻藍天、MALIBU、晉海，預算於1,200萬元至1,300萬元已有3房、套3房可選擇，但留意個別大單位屬開放式廚房格局，未必人人受落。

現正放售的2B期領峯6座高層LD室，實用面積977平方呎，4房套房另備有獨立儲物房可作工人房用，同時附有客浴及洗手間，開價約1,300萬元，平均呎價1.3萬元。以新按保借7成計，首期約390萬元。另外，1期首都中層同屬4房套房，實用面積840平方呎，叫價僅1,184萬元，借足8成仍綽綽有餘。而據資料顯示，目前日出康城1、2期合共逾80個放盤單位，平均叫價介乎1,200萬至1,600餘萬元，屬康城內現時盤源最充足的屋苑。

相比之下，交通、配套與將軍澳區相近的荃灣西，換樓門檻顯然略為提升，叫價同樣是1,200萬至1,920萬元的放盤，僅只有約150個，2房佔3成，所以基本上以3房為換樓入市目標，預算需上調至1,300萬、1,400萬元，但都可以享受到7成樓按的優惠。

九龍名校網 3房叫價逾1400萬

當中以環宇海灣的選擇相對較多，個別套3房預算僅1,200萬元，剛好受惠於8成按保之內，而最筍的套4房戶，1座低層B室，目前叫價1,390萬元，以實用面積854平方呎計，均價約1.6萬元；又或者，柏傲灣1B座中層戶，實用面積645平方呎，純3房，開放式廚房，有部分海景，開價1,350萬元，同樣享受到借盡7成的門檻；要住正荃灣西站上蓋的海之戀，3房低層計，由1,450萬元作指標。

不求方便，只為望子女成龍成鳳的家長，港島區11號及九龍區34號小學校網，都有機會借足7成的3房可選，但相對的面積較細，如2年樓齡的薄扶林道63號低套層套3房，實用面積494平方呎，開價1,368萬元，而九龍區名校網，屋苑計動輒單位面積較大，但入場費亦較高，3房平均叫價由1,400餘萬元起。

西半山天匯18萬元租 低舊租14%

疫情嚴重窒礙睇樓活動，二手樓價及租金均有回調壓力，不少豪宅屋苑紛錄減租個案，西半山天匯月租18萬元租出，較舊金跌14%。

市場消息透露，西半山干德道天匯高層B室，實用面積2,355平方呎，屬於4房雙套間隔，而且遠望維港景，屬於優質單位，剛連車位以18萬元租出，呎租約76元，屬於市價水平。

據悉，業主早於2009年購入單位收租，舊租金每月約21萬元。換言之，新租金比舊租金回落約14%。以業主當年購入價1.34億元計，租金回報約1.6厘。不過，同類型單位去年造價1.5億元，即市價租金回報約1.4厘。

半山壹號自製複式 呎租36

其次，何文田半山壹號半山徑9號自製複式單位，實用面積達3,879平方呎，並連約1,100平方呎平台，業主原本叫價16萬元放盤，最終減至13.8萬元租出，呎租約36元，與同區大型屋苑呎租相若。而業主於2012年以約6,555萬元購入2個單位，租金回報約2.5厘。

至於入伙盤供應充足的地區，小業主同樣要減價吸客。例如啟德區為入伙盤重鎮，2月份全月共錄得125宗租務成交，呎租介乎34至51元，當中嘉峯匯佔最多共錄73宗，佔整體約58%。嘉峯匯1A座中層F室，實用面積287平方呎，採開放式間隔，原本叫價1.6萬元放盤，減價1,500元後，以1.45萬元租出，呎租51元。業主於2020年2月以744萬元買入，租金回報2.3厘。

嘉峯匯開放戶1.45萬租 減1500

美聯高級分區營業經理鄧浩然表示，而隨着多個入伙盤加入競爭，區內租金稍為降溫，當中OASIS第2座低層C室，實用面積494平方呎，採2房間隔，原本叫價2.15萬元，減至1.95萬元租出，呎租39元，減幅約9%。

至於迷你租盤方面，香港置業首席聯席董事文愛玲指出，大角咀利奧坊·曉岸2座極低層開放式戶，實用面積225平方呎，連91平方呎平台，叫租1.45萬元，剛降至1.3萬元租出，呎租57.8元，較該單位去年9月租舊約租金回落5.8%。

屯門菁雋高層29室，實用面積178平方呎，開放式，以8,200元租出，呎租46元，較開價低300元或4%。業主2020年以289萬元購入，租金回報約3.4厘。

新界東唯一新供應 估值4億至6.3億

政府下年度賣地計劃推出13幅住宅用地，當中新增的沙田顯和里地皮屬新界東唯一新供應，最高可建樓面面積約6.98萬平方呎，為下財年推出的住宅用地中發展規模較細的其中一幅，成中小型發展商必爭之地。

該幅地皮位於大圍田心街，地盤呈長條形，佔地約1.16萬平方呎，以地積比率6倍計，最高可建樓面面積約6.98萬平方呎，屬下年度賣地計劃中新增的5幅住用地中發展規模最細，預計可提供約140伙，市場對地皮估價介乎4億至6.3億元，每呎樓面地價介乎約5,700至9,000元。

地皮所在位置被多個資助房屋包圍，包括比鄰的公屋顯耀邨及顯徑邨，以至居屋雲疊花園等。周邊樓價較具指標性的二手私人屋苑屬港鐵大圍站首個住宅項目的名城，樓齡約12年，距離沙田顯和里住宅地皮約8分鐘步程。據代理提供資料顯示，名城上月錄得3宗成交，平均呎價約17,235元。至於樓齡更新、入伙約9年的溱岸8號，最近平均呎價錄約20,193元，惟位置上距離沙田顯和里住宅地皮較遠。

測量師：區內發展成熟 可塑性高

事實上，區內過去數年先後有多幅住宅用地推出，部分隨後均被發展為主打細單位的單幢式住宅，例如2014年4月由遠東發展 （00035） 以1.48億元投得的沙田大圍美田路住宅用地，地盤面積約7,395平方呎，最高可建樓面面積約5.25萬平方呎，現落成為提供118伙的珀玥，最細單位實用面積僅201平方呎。

此外，宏安地產 （01222） 於2015年1月以7.73億元投得沙田大埔公路大圍段地皮，佔地約7.05萬平方呎，以地積比率2.1倍計算，總樓面面積約14.81萬平方呎，地皮最終建成為單幢住宅薈蕎，共設161伙，當中不少屬實用面積250餘平方呎的開放式單位。

隨着政府在往後推出的住宅用地加入實用面積280平方呎下限，沙田顯和里地皮亦將會受限，美聯測量師行董事林子彬表示，該區積壓一定區內分支家庭客住屋需求，相信中標發展商日後會「起大一啲」，不排除集中興建1房及2房單位。

他認為，沙田顯和里住宅地皮發展規模雖然不大，惟位置不俗，加上區內發展早已成熟，配套亦充足，故地皮可塑性較高，預料往後招標將備受中小型發展商追捧，相信招標反應不俗。

疫情惡化，街上人流驟減，即時影響商舖市況。統計指，2月份商舖買賣創1年多新低，業界料3月份買賣及租務均非常淡靜。

據中原（工商舖）統計，2月份商舖市場僅錄得約92宗買賣成交，對比1月份減少約8%，按年對比更下跌約17%。最新成交宗數創逾1年單月新低記錄，翻查資料，對上一次舖位買賣宗數跌穿100宗需追溯至2020年11月，當月錄得約76宗個案，及後本港疫情持續穩定，舖市氣氛陸續回暖，每月交投量亦回升逾100宗。

至於成交金額方面，2月份共錄得約26.65億元，較1月輕微下跌約7%。不過按年同期相比，2月成交金額比去年同期增加約22%，宗數下跌而金額反錄不俗升幅。

2月份買賣集中於中細價舖，灣仔告士打道富通大廈地下舖位易手，單位面積約1,464平方呎，以約4,800萬元成交，呎價約3.3萬元。該舖現由Starbucks咖啡店以每月15.9萬元租用，回報率近4厘，新買家為資深舖位投資者余旻修。據悉，原業主於2009年以約4,180萬元購入，持貨13年轉手，帳面獲利約620萬元離場。

土瓜灣舖3000萬沽 蝕450萬

疫情轉差，業主降價放售，不乏蝕讓。土瓜灣浙江街29至33號宏豐大廈地下舖位，面積約1,450平方呎，以約3,000萬元易手，呎價約2萬元，舖位現由零食店租用。消息稱，新買家為盛匯商舖基金。原業主於2013年斥3,450萬元購入舖位，持貨9年轉手，蝕450萬元離場，蝕幅約13%。

租務市場同樣淡靜，中原（工商舖）資料顯示，2月份市場錄得約200宗商舖租務個案，比1月份急跌約46%，按年對比亦減少約39%。翻查資料，對上一次舖租成交量少於200宗水平為2020年2月，錄得約134宗成交，即最新租賃成交宗數創兩年新低。

派消費劵 料舖市下半年見起色

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，疫情嚴峻，舖市難免受打擊，3月份政府將進行全民檢測，希望有助控制疫情，阻住病毒繼續擴散，並市傳將會實行禁足令，將大大窒礙市民外出意慾，影響3月份舖位租買表現，料3月份走勢將會低企；而即使最新財政預算案宣布將會推出新一輪電子消費券計劃，第一期將會率先於4月份發放，但預料屆時疫情仍未緩和，防疫措施未鬆綁，估計需待第二季過後舖位市況將會漸見起色。

近年不少工廈申請改劃發展，其中由Fung Properties （HKS） Limited持有的長沙灣香港紗廠工業大廈第一期及二期、連同萬利中心，新近向城規會申請2幢樓高33層的商廈，涉及總樓面約107.66萬方呎，最新獲規劃署不反對有關申請，城規會今日將舉行會議審議，料獲開綠燈通過。

總樓面約107萬呎

該項目地盤面積約74766方呎，申請放寬地積比率約20%發展，由12倍增加至14.4倍，而建築物高度由主水平基準以上130米申請放寬至152米，即增加約16.9%，重建為2座相連的商業大樓，包括第一座樓高33層、第二座樓高31層，包括4層用作零售（地下至2樓）及社區設施（3樓）的平台、4層地下停車場。而地盤西面部分提供一座1層高的建築作零售用途，涉及總樓面約107.66萬方呎。

葵涌南華冷房申建數據中心

除此之外，由金朝陽持有的葵涌南華冷房工業大廈，新近向城規會申請放寬兩成地積比，以重建一幢樓高20層的數據中心，目前獲規劃署不反對有關申請，料今日城規會審議後將通過。

項目地盤面積約19134方呎，申請放寬地積比率約20%發展，由9.5倍增加至11.4倍，以重建為一幢20層高的數據中心（包括1層地庫停車場），可建總樓面約218129方呎。

此外，由財團持有的觀塘偉業街兆富工廠大廈亦提出活化申請，申請增加兩成地積比率至14.4倍發展，重建一幢29層高的商業大廈，可建總樓面約14.51萬方呎，亦獲規劃署不反對有關申請，料可順利通過。