台北市店面租賃筆數2021年大降二成，但平均每坪店租仍走升，根據實價店面租賃資料，去年北市店面租賃共521筆，年減20.3%，12個行政區僅北投及南港區租賃筆數增加，分別年增8％及17.6％。
租金方面，整體年增0.8%，平均每坪2,410元，萬華區店租漲幅逾四成達3,523元，租金單價高於大安區，是北市店租冠軍。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，疫情雖已趨緩，但消費行為改變，零售業、服務業經營仍具挑戰，許多店家未能恢復生息，由於商圈空置率提高，不少業者趁勢搶進黃金地段店面，帶動平均店租不跌反漲。

郎美囡指出，租金表現上，增幅最大為萬華區，年增44.3%，平均店租約每坪3,523元，不僅突破3,000元大關，更壓過高價地段大安區，成為北市平均店租冠軍；大安區雖然名次下滑，但平均店租仍微幅成長1.9%，租金單價也破3,000元。

郎美囡分析，去年萬華區曾因疫情嚴重受創，但隨著疫情趨緩，經濟活動復甦，過去一位難求的西門町指標地段吸引業者逢低進駐，因而拉高平均租金。至於大安區黃金店面總租金過高，不易找到租客，因此高單價租賃愈來愈少。

由於市場逐漸回暖、政府積極推動商圈發展，店家欲搶進指標商圈增加曝光度，二線店面或巷弄店面與高價店面相比，具有租金價格優勢，吸引店家入駐，進而支撐租金水準緩和上升。

在租賃筆數方面，北市店面租賃去年與前年相比，僅南港、北投區增加，減幅最大是大同區的年減50%；大安區年減37.7%，筆數從前年122筆驟降至去年76筆；店面租賃大戶中山區也從100筆降至87筆，減幅13%。

郎美囡分析，北市各大商圈人潮難復榮景，店面新租約普遍下降，而南港及北投區因自住比例提升，增加內需市場，租賃筆數逆勢上揚。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨認為，店面市場經盤整後已出現結構性的改變，各商圈發展協會希望振興店面發展，但在消費力未提升情況下，店家也會精算租金，一線商圈金店面已不易維持強勢態度。

後疫情時代，零售商圈租金下探，商家趁勢回歸，二線商圈逆勢翻紅，專家分析，主要有三大因素，包括黃金地段成交難、整體單價走低、具有都更前景，都是讓二線商圈逐漸活絡的原因。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，首先，多數精華地段的店面屋主入手時間早，有些甚至代代相傳，大多沒有貸款等資金壓力，儘管實體店面衰微，屋主為維持其價值，不願降價求售，與買方的價格認知有大幅落差。

以台北市東區為例，過去租金上漲過快，小店面甚至1坪租金開價3萬元，造成這幾年許多知名商圈店面空置率持續增加，仍難見黃金店面交易。

第二，自從電商重塑消費型態，以及百貨商城多元發展，吸收廣大逛街人潮，實體店面逐漸式微，連帶影響租金水準，投資人及買方對價格有大幅修正的期待，另一方面也擔憂價格過高，無法達到理想租金投報率，因此中、低單價的店面反而更容易出線。

第三，危老重建及都市更新在這幾年成為翻轉老屋、老城市命運的法寶，倘若店面有都更整合的可能性，等待期間店面亦可出租或自用，不失為進可攻、退可守的布局。

桃園市房屋稅徵收率自治條例修正草案，以非自用住宅6戶以上每戶按3.6%課徵俗稱的「囤房稅」，昨通過議會財政委員會審查，將提報大會二、三讀；議員蔡永芳批評改為4戶以上「才會痛」、打房不能打假的，市府地稅局指「修法的宣示意義大於實質意義」，六都仍以桃園較合理。
市府指出，2015年制定條例時，針對「非自住住家用房屋」房屋稅採2.4％單一稅率，這次修正草案針對持有6戶以上提高至3.6％；桃園總計94萬5669戶房屋，未來實施囤房稅將影響2萬438戶，占比2.16％，共1629人，稅收增1.35億元。

「打房不能打假的！」蔡永芳表示，台北3戶以上每戶課3.6％、2戶以內課2.4％，台中、高雄4戶以上每戶課3.6％、3戶以內課2.4％，桃園和新竹縣市稅率相同，但畢竟是六都，標準不應如此寬鬆，要展現決心。

議員褚春來說，原建議效仿台南，1戶者課1.5%，持有2至3戶1.8%，4至5戶2.4%，6戶以上3.6%，但地稅局認為執行困難，若採蔡永芳版本又太嚴苛。

委員會最後照地稅局版本通過。地稅局長姚世昌說，若4戶以上就課3.6％，影響戶數將從2萬438戶增為3萬1800戶，約4200人，稅收只增加3000多萬，影響不大；桃園也不是六都標準最寬鬆的，若採台南版本反而降稅，是走回頭路。

「囤房稅只是工具。」姚世昌強調，修法課囤房稅的宣示意義大於實質意義，目的非打房，是希望促進空屋釋出有助推動市場透明、平抑租金與包租代管政策，多出稅收也會用在青年住屋補貼，取之社會、用之社會。

不過，蔡永芳仍表示，若對持有4戶以上者課囤房稅，對房屋持有者會更有感、「才會痛」，更不敢囤房。

金管會與中央銀行聯手打炒房，中小型建商「壓力山大」，業界揣測，土建融利率恐進一步上調至逾2.5%的高水準。

大型國銀主管指出，早在中央銀行升息前，金管會全面調高土建融風險權數，使業界的土建融利率重返「2」字頭，如今加上央行升息1碼（0.25個百分點）幅度，加劇土建融利率漲幅，未來很可能自2.15%~2.25%起跳。

大型國銀主管說，金管會與央行展現明確的態度，對於風險較高的土建融，銀行必須實施差別定價，而風險評估的指標包括建案座落地點、是否為大坪數豪宅，以及施工期間長短等，最重要的是建商的財力與信用狀況等指標，而金管會調高風險權數，再加上央行升息幅度，都會增加銀行的資金成本，並反映在土建融利率漲幅上。

因此，目前土建融的利率除全面漲回「2」字頭外，還會視風險彈性加碼10至20個基本點，平均利率約在2.15%~2.25%之間，除非是對銀行貢獻度較高、符合政府政策，像是都更危老案的客戶，才有機會低於此一水準，反之，若為財力較有限的中小型建商，或建案座落地點並非精華區，土建融利率很可能突破2.5%，甚至上看2.6%。

對於土建融利率全面喊漲，央行官員解釋，利率自由化後，央行不會硬性規定銀行要訂多少價，但會表達銀行需要根據授信風險不同進行差別定價。

土建融有許多類型，如果是配合政府政策，像是都更危老重建，利率自然可以較為優惠，風險較高者，就要有合理的利率加碼，央行希望銀行定價要有一套合理的機制、不能再流於殺價競爭。

據聯徵中心最新統計資料顯示，今年1月同時身揹信貸與房貸的人數，全國共有33.8萬人，創下2012年統計以來的新高，而雙貸族平均房貸金額為504萬元，平均信貸金額為88.2萬元，金額也雙雙創下新高，尤其近日央行宣布升息一碼，習慣低利環境的雙貸族，每月還款負擔將因此而增加。

根據聯徵中心統計，2014~2018年雙貸族數量維持在28~29萬人，但隨著房市景氣落底復甦而逐漸增加，去年10月首度突破33萬人，房市越熱雙貸族的數量越多且金額也越高，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，在央行提出選擇性信用管制措施前，有些銀行提供條件較好的民眾，信貸加房貸的貸款方案，補足民眾自備款的差額，不過在央行緊盯房市後，現在這類型的方案相當敏感，有些銀行已經暫停推出。

聯徵統計顯示，2012年1月信貸與房貸的雙貸族，平均貸款總金額為357萬元，不過今年1月已經增加到592萬元，創下統計以來新高，身揹房貸與新貸的雙貸族人數也是新高的33萬人，若升息一碼則平均一年利息會增加約1.48萬元。

部分房貸搭配信貸購屋的民眾，也是相對資金比較吃緊的族群，才需要使用到信貸，因此這次央行升息一碼後，很快就會感受到每月支出增加，曾敬德表示，若是升息一碼對於雙貸族的負擔增加有限，但若是連續性升息，利率出現「升升不息」的狀況，恐怕會排擠到雙貸族的家庭日常支出。

政府祭出打炒房連環拳，催生民眾的賣屋意願。國泰金控（2882）昨（21）日公布3月國民經濟信心調查，在不動產市場部分，賣房意願指數從2月的-3.1上升至-1.3 ，為2014年10月以來新高，顯示近期房市榮景，使得民眾賣房意願仍維持高檔。

國泰金表示，國發會最新公布的1月景氣對策信號從紅燈轉為黃紅燈，領先指標微幅下降，同步指標則上揚；從本月調查顯示，俄烏戰爭令全球經濟成長不確定性升溫，景氣展望指數從2月的2.8下降至-0.2，現況指數也從2.3走低至-1.7；民眾薪資上漲預期指數從9.2下滑落至8.4，大額消費意願指數則自0.6上升至10.8，顯示本土疫情趨緩，對民眾的大額消費意願已產生正面影響。

調查指出，俄烏戰爭導致全球局勢緊張，市場擔憂戰爭將對景氣帶來負面影響，全球股市震盪加劇，使得民眾對股市的樂觀指數自2月的8.4，3月走低至8.1，風險偏好指數則從14.4微幅上升至3月的15.0。

另在物價方面，調查發現，民眾對於物價上漲感受指數從2月的91.9走升至93.3，為2012年6月以來新高；另與2021年9月調查結果比較顯示，90.3%的民眾認為未來一年物價水準會上漲。

CBRE世邦魏理仕今（21）日發布報告指出，今年1-2月月全台不動產投資市場總成交金額達490億元，其中商用不動產成交量逾255億元，較去年同期減-39.9%，主因為去年同期有數筆大型交易墊高基期，不過仍創20年來同期次高，土地成交總額為234億元，較去年同期增11.4%，整體以建商、壽險業為最大買方，分別投入195億元及152億元，佔七成比例。

世邦魏理仕分析，今年1-2月全台不動產投資市場維持熱絡，惟去年同期有數筆大型商用不動產交易墊高基期，導致年成長轉為負數（-22.9%），不過整體投資市場氣氛良好，未受到疫情起伏不定和地緣政治風險升高的影響，預計今年呈現價量持平態勢。

世邦魏理仕2022年亞太區投資人意向調查顯示，最受台灣投資人青睞的商用不動產類別由去年的工業及物流地產轉變為今年的辦公室，顯見在市場不確定性因素增加的情形下，投資人對於可提供穩定租金收入的商辦產品較具信心。

今年前二月大型商辦交易額達163億元，佔商用不動產投資市場總額的65%，其中逾152億元即為中國人壽購買台北、台中商辦所貢獻。

國內壽險業者持續布局不動產市場，包括國泰人壽取得高鐵桃園車站特定區地上權案最優申請人資格，預計投入超過260億元打造複合式休閒娛樂商務城，及全球人壽近日以58億元買下新竹國賓大飯店，並採售後回租模式。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶指出，央行升息牽動著保險業投資不動產之年化收益率門檻，本次升息一碼預估將使最低收益率自2.095%增加至2.345%，勢必壓縮部分投資標的之潛在溢價空間。

不過，近年來多數保險業者對於預期報酬率的要求普遍高於2.345%，預料短期內壽險業不動產投資動能將保持強勁，不受此次升息的影響，並且將積極評估台北市以外的優質物件。

央行升息，但並未針對選擇性信用管制進行調整，顯見前四波的房市信用管制已略見成效，加上政府打炒房決心明顯，影響民眾購屋信心，若未來數月房市熱度持續降溫，將連帶影響建商購地意願。

世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超表示，此次央行升息幅度高於市場預期，然而目前利率處於相對低點，且今年國內經濟維持正成長，許多企業仍有擴廠增產的需求，預料未來數月自用型買方置產動能維持穩定。

土地市場上，購地貸款限制趨嚴將使中小型建商取得資金難度增加，部分業者可能出售手中土地存貨，大型建商出價意願仍高，惟對於地點的選擇將更為嚴格，先前已在市場上出售之土地，賣方可能須考慮調降開價，以利加速處分。

緊盯房市329檔期，各地方政府將陸續展開預售屋稽查，鎖定定型化契約是否合規、是否違法轉售紅單等情形。內政部官員表示，持續密切觀察市場變化，若有必要，也不排除由中央主動發起大規模聯合稽查。

儘管政府不斷加碼打炒房，但329檔期推案量仍舊火熱，絲毫不受政府打炒房影響，據悉，內政部持續關注市場變化，近兩年也要求地方政府，必須不定期針對預售屋展開稽查，以遏止業者違規銷售或投機客炒作。

官員表示，近兩年來，中央與地方共有四波聯合稽查。首先是在2020年10月底開第一槍，針對桃園、台中、台南、高雄及新竹縣市共查核23建案，高達20案違規，比率達87%；緊接著在11月再度聯合稽查，仍有近九成建案違規。

而就在去年329檔期前幾天，中央地方展開第三波查核，涵蓋九縣市，查核26個建案，仍有24案違規，比率高達九成二；不過去年9月聯合稽查，擴大至本島19縣市，56建案中有38建案違規，比率降至近七成。

內政部官員認為，在強化預售屋管理力道後，違規比率已下滑。但外界認為，違規比率降低，不排除是稽查範圍擴大到本島19縣市後，非熱門區稀釋了違規比率。官員則強調，會持續責成地方政府不定期展開稽查。

至於今年329檔期是否也會由中央帶頭展開大規模稽查？內政部官員沒把話說死，強調會觀察市場狀況，若有必要就會出手。

而在中央政府發動前，地方政府早已有動作。台南市政府日前已與消保官、國稅局等單位聯合稽查，查獲十案違規，包括約定不利買受人事項、樣品屋及銷售中心未申請建照等狀況。台北市地政局主秘王瑞雲表示，每年329檔期、928檔期等，北市都一定會緊盯市場狀況，並跨局處合作加強稽查。

地政局官員表示，今年稽查重點除了定型化契約是否約定不利買受人事項、不動產經紀業業務查核外，由於自去年7月起，預售屋紅單不得轉售，也將新增為今年查核重點。

內政部不動產資訊平台最新資料顯示，六都以桃園人最愛買新屋，去年第四季屋齡5年內交易占比21.7%，其中1年內占14.9%，都是六都最高，30年以上僅21%，則是六都最低，為六都中最「喜新厭舊」的城市

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，新推案大多設計氣派新穎，基地夠大的話，還能規劃庭院造景，多樣公設，吸引年輕購屋族目光，不過都會區缺乏可開發空地，加上總價考量，一般家庭想住輕屋齡新房，多得往新興重劃區尋覓。

而北北桃價格最親民、供給量最多的就是桃園，青埔高鐵特區，小檜溪，以及中路、經國等都是近年熱門重劃區。

根據統計，去年Q4全國平均屋齡為25.2年，六都屋齡最高的是台北市，平均29.7年，台中市也高達29.2年，都逼近危老重建門檻。其他包括新北、台南，高雄都在24年到26年之間，最低為桃園，平均購屋屋齡僅19.5年，為六都唯一低於20年。

張旭嵐表示，台北市和台中市是危老受理件數最多的都會區，老屋重建題材發酵下，高齡房屋市場性提升，加上老公寓、華廈本身使用坪數較大，且許多物件位居市區精華地段，可自住享受便利機能，還有都更危老的增值潛力，因此頗受買家青睞。

六都之外的各縣市，則以新竹縣平均屋齡最輕，僅17.7年。

張旭嵐指出，新竹縣的房市交易高度集中於縣治竹北市，竹北是近20年快速發展新穎城市，全市遍布新興重劃區，房市供給可說是充滿新鮮朝氣，其中縣一、縣二、縣三和高鐵特區等四大重劃區為市場主力，加上竹北受惠竹科園區的買盤加持，客源結構年輕且購買力強，選新不選舊的態度鮮明，使新竹縣的平均買賣屋齡青春洋溢。

「內科廠辦總部荒，激起價格漣漪效應，企業布局看向五期更東側、大內科接軌南軟、汐科的最後一片藍海，小彎潭美段因此一夕爆紅，不只吸引雙北科技廠跨區布局，包括信義商圈、松山敦北商圈的金融、商貿企業，也都看好內科小彎潭美潛力。」潤居實業總經理熊大成指出，2021年威剛大手筆買進「長虹雲端科技大樓」和浩鑫買內湖焚化廠附近千坪土地，這兩筆內科重量級的廠辦與土地交易，不單顯示小彎地區潭美街行情直追當紅的舊宗段，同時也凸顯小彎地區的潭美街2大戰略地位價值，其一是大內科廠辦最後一塊開發淨土的絕版價值，其二是內科科技走廊連接南港汐止的樞紐價值。

綜觀小彎潭美段交易紀錄，從中和工業區揮軍內科佈署企業新局的威剛，2021年斥資26.23億元，一口氣「打包」走1/4棟「長虹雲端」，單價高達45萬元，接續皇昌營造以每坪單價47萬購入，2021年4月威剛董事長陳立白又以兆隆投資名義，以每坪單價51萬加碼高樓層，讓小彎潭美段的「長虹雲端」，彎道超車前年萬海航運買舊宗段廠辦的48萬行情。值得注意的是，浩鑫電腦2021年也以每坪土地108萬元，買下「長虹雲端」對街安康段土地規劃新總部，土地價格同步追上百萬行情的舊宗段。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄就分析，此次長虹雲端能在市場創造出「相當漂亮」的價格，主要也是長虹這棟雲端科技大樓，不論外觀、設計、規格等，也都能為企業資產帶來很大加分。

「長虹雲端科技大樓」位居台北科技走廊樞紐，北擁捷運內湖線、內科園區，左攬首都機場、大直休閒生活圈，南接南港經貿區及高鐵。長虹建設為打造「長虹雲端」，選址潭美街占地規模達3296.6坪的四面臨路基地，聘請日本東京市政廳建築巨擘丹下憲孝操刀，矗立起凌空136米30層樓高的鑽石型玻璃帷幕企業總部地標，規劃200-4000坪廠辦總部空間，擁有2000坪花園廣場，展現恢弘的國際企業門面氣度，隔基隆河水岸與台北流行音樂中心呼應。

招商蛇口(001979)3月21日晚間披露年報，公司2021年實現營業收入為1606.43億元，同比增長23.93%；歸母淨利潤103.72億元，同比下滑15.35%；基本每股收益1.16元。公司擬每10股派發現金紅利5.40元（含稅）。

3月15日，佳兆業美好集團有限公司（以下簡稱“佳兆業美好”）公告稱，根據公司初步評估，預期至2021年12月31日止2021年度將錄得歸母淨利潤不超過約人民幣1.1億元。值得注意的是，根據佳兆業美好2021年中期業績歸母淨利潤為2.09億元，同比增長75.59%，算下來佳兆業美好下半年至少淨虧損近1個億。

這對於一直以來現金流穩定、旱澇保收的物業管理行業來說，是一個不小的打擊，物業管理也是會虧錢的。但佳兆業為什麼會虧錢，那些相關的物企需要注意類似的風險呢？值得投資者警惕。

下半年至少虧1億 今年首個暴雷物企

隨著年報季的臨近，物業管理企業陸續披露2021年全年的業績，A股招商積餘(14.950, 0.57, 3.96%)全年實現淨利潤4.53億元，同比增長10.14%，儘管下半年業績增速有所放緩，但仍盈利2.43億元。

在港股，目前已經公佈年報及業績預告的物企，包括碧桂園服務、保利物業、遠洋服務、朗詩綠色生活等，下半年均為盈利。儘管部分物企的業績增速有所放緩，但如朗詩綠色也實現歸母淨利潤0.44億元，卓越商管、金科服務也同樣實現了盈利。

因此，佳兆業美好下半年意外地出現了大幅度虧損，成為2022年首個暴雷的物業管理公司。預計全年歸母淨利潤實現同比大降50%。


根據佳兆業美好中期報告資料顯示，截止去年6月底，其在管面積及合約面積分別為0.86億平米、1.21億平米，分別較2020年底實現了50.1%、56.4%。營收、利潤分別增長78.8%、75.7%，並且利潤率也保持在較高的水準。可以說佳兆業美好在去年上半年還在以較快的速度跑馬圈地突進。

佳兆業美好緣何在短短半年間就出現了大幅度虧損呢？這或還要從公司的業務結構說起。

增值服務或是重災區 關聯房企風險需警惕

事情在2021年下半年起變化。

2021年6月8日，佳兆業的一筆利率為6.5%的半年期港元債券逾期，沒有兌付。10月31日，佳兆業的一筆3億元的理財產品到期，佳兆業不予兌付，導致11月4日，大批投資者圍堵該公司的大門。

關聯地產公司暴雷“躺平”後，佳兆業美好的業務遇到較大衝擊也在預期之中。佳兆業美好董事會認為，去年下半年虧損的主要原因是2021年最後一個季度的市場不確定性導致市場普遍疲弱，影響集團的投資價值。

具體的原因，則是由於佳兆業美好一直以來顧問服務佔據的營收及成本較高所致，及一直飽受投資人詬病的地產公司“輸送”的業務---顧問服務。過去5年年報顯示，“旱澇保收”的物業管理服務收入占比一直在42%左右，而顧問服務占比也在40%左右，可以說幾乎佔據佳兆業美好的半壁江山。

據佳兆業美好招股書解釋，顧問服務，即為交付前及顧問服務，為公司向開發商提供的助銷服務。隨著去年下半年整個行業集體銷售遇冷，尤其是佳兆業“躺平”後，佳兆業美好的助銷服務或出現了斷崖式下滑，而此類業務是人力密集型業務，這或是公司產生虧損的主要原因。

值得一提的是，今年以來房地產行業延續了去年下半年的疲軟，多數龍頭房企均出現了銷售腰斬的情況。克而瑞資料顯示，佳兆業1-2月銷售額未能進TOP100，即大概率小於20億元，這對於佳兆業美好今年上半年業績來說，並不是一個好消息。

靠“輸送”過活的物企 今年或面臨較大壓力

2018年以來，物業公司曾憑藉著現金流穩定、行業集中度低、業績增長確定性高等特點，估值被資本市場捧到了高點。但隨著地產這個“輸血袋”的陸續暴雷，物業板塊的估值屢遭下殺。

或許，通過佳兆業美好的“負面典型”，我們可以對於部分“非業主增注服務占比高”的物企提高警惕。基於2021年中期資料，披露“非業主增值服務”業務收入的物企中，金茂服務（2021Q3）、佳兆業好、正榮服務、建發物業、融創服務等非業主增值服務占比超30%。


相較於佳兆業美好“助銷顧問服務”是非業主增值服務的主要形式，正榮服務同樣是億協銷服務為主，金茂服務及融創服務也是案場服務、助銷服務等業務。面對今年來，隨著銷售遇冷，不少房企面臨著流動性緊張的問題，這類高“助銷”業務占比的物企或也將面臨一定的業績壓力。

融創競得一宗地塊

民營房企的融資環境正在邊際好轉。

2022年3月18日，卓越集團旗下深圳市卓越商業管理有限公司宣佈，其已於2022年3月18日成功發行了一筆美元債券，總額為1億美元，債券期限3年，發行利率為2.91%，募資用途將是為其現有債務進行再融資。

雖然規模不大，但卓越成功發行美元債對市場具有一定的指標意義。這是今年民營房企的首單美元債，在部分房地產企業境外融資管道逐漸收窄的當下，它的發行預示著資本市場和投資者信心出現了邊際回暖。

需要指出的是，這筆美元債採用的是備用信用證發行的方式，其由浙商銀行(3.280, 0.00, 0.00%)深圳分行提供以美元計價、不可撤銷的備用信用證。

這是一種增信的方式，但也能夠看到金融機構的態度。

在卓越之前，有央企股東背書的綠城中國也在年初採取這種方式發行了一筆美元債。1月21日，綠城中國宣佈發行於2025年到期的4億美元2.30%增信債券，浙商銀行杭州分行彼時也為這筆債券提供以美元計價、單筆不可撤銷的用信用證支持。

在浙商銀行為卓越的美元債提供的這種支援下，卓越這筆美元債也獲得了標普給出較高的信用評級。

3月18日，標普授予這筆債券“BBB-”長期外幣發行評級，“BBB-”的發行評級與浙商銀行（BBB-/穩定/A-3）的發行人信用評級持平。標普給出高信用評級的緣由正是，備用信用證將為債券償還提供充分和及時的保障。

也正是因為浙商銀行的授信，卓越這筆美元債也創下了旗下境外發債利率的歷史最低記錄，這一利率水準也已經是房企發債的最低區間。

與卓越發行美元債並行的是，近期中高信用民營房企的合理融資需求也得到了金融機構的支援。

2022年3月3日，招商銀行(44.810, -1.36, -2.95%)分別與碧桂園、美的置業簽署150億元、60億元並購融資戰略合作協定。

招商銀行將授予碧桂園150億元的並購融資額度，將用於碧桂園的地產並購業務，業務品種包括但不限於並購貸款、並購基金、資產證券化、以及基於並購相關業務需求所衍生的創新類融資產品。

除此以外，旭輝也于近期成功發行2022年度第一期中期票據，發行規模10億元，票面利率4.75%，發行期限2+2年期。

一位不願具名的金融機構人士告訴21世紀經濟報導記者，現在對於經營面好的企業在融資上肯定是會支持的，“只要是資金不亂來，都有機會。我們心裡也有個底的，接觸過的企業哪些是值得信任的都有數。當然那些已經出現問題的，信用都破裂了，在這方面不太可能會受益了。”

受到資金面鬆綁的推動，民營房企在土地市場上也變得積極了些許。

以合肥為例，其近期舉行的今年首輪集中供地中，就吸引了旭輝、邦泰等民營房企的參與；在出讓的19幅土地中，除2幅保障性租賃住房用地外，17幅涉宅用地均溢價成交，攬金149.78億元，其中15幅土地因競價“觸頂”進入競品質方案環節，將於3月25日出讓。

而青島近期舉行的集中供地中，融創旗下青島融創海發文化發展有限公司以底價1585.16萬元競得一宗地塊，這雖是一幅很小的地塊，但在公開土地市場隱匿多時的融創低調參與，也是值得關注的變化。

企業信心、市場信心和購房者信心正在緩慢恢復中，而房地產行業也逐漸走出了“至暗時刻”，黎明就在眼前。

走出千億巨虧泥淖！

在“回歸本源、聚焦主業”的監管政策引導下，中國華融2021年實現資產規模穩中有降，業務結構持續優化，經營總體運行平穩，營業收入小幅上升，利潤扭虧為盈。

3月21日，中國華融發佈業績預告稱，預計集團2021年度的歸屬于公司股東的淨利潤約為3.7億元，業績增加主要是因不良債權資產等業務貢獻了穩定的收入，同時主動調整經營策略加大資產盤活和現金回收力度。

然而就在2020年，中國華融出現“千億巨虧”！彼時，“千億虧損”消息一出，令市場譁然。中國華融2020年財報顯示，因計提資產減值損失高達1077.55億元，2020年歸屬于公司股東的淨虧損為1029.03億元。

扭虧為盈

大額計提減值因素影響消失

公告顯示，經過2020年全面評估風險、計提減值後，2021年中國華融圍繞“轉型年、攻堅年”中心任務，落實“化風險、活存量、優增量、強基礎”四大經營任務，實現了資產規模穩中有降，業務結構持續優化，經營總體運行平穩，營業收入小幅上升，利潤扭虧為盈。

公告中稱，業績增加的主要原因有兩點：

一是不良債權資產業務主動調整經營策略，加大資產盤活和現金回收，繼續保持了穩定的收入貢獻。收購處置類業務加快周轉，已實現收入同比增長。收購重組類業務資產規模和收入穩中有降。市場化債轉股等股權類業務優化資產佈局，公允價值隨資本市場同步上升，部分權益類投資業務收入同比增長。

二是2020年度，中國華融對存量風險資產進行全面審視、評估及減值測試，當期確認了大額公允價值變動損失、信用減值損失和其他資產減值損失，對當年經營業績造成了非常重大的影響。本年度無該等因素影響。

與時間賽跑

聚焦主業推進瘦身

近年來，監管部門持續引導AMC回歸本源、聚焦主業，華融亦持續推進瘦身行動，逐步剝離其非主營板塊。

目前正推動華融證券、華融湘江銀行、華融消費金融、華融信託等子公司股權的轉讓，聚焦主業工作取得進展。

2021年，中國華融完成引戰增資工作，引入中信集團、中保融信基金等戰略投資者。通過此次增資行動，中國華融共計募集資金420億元，有效補充了核心一級資本。

“時間無痕卻能撫平一切。”中國華融董事長王占峰在2020年年報“董事長致辭”中這樣感歎道。他說，歲月匆匆，我們不做時間的過客，而是要做時間的主人。在新華融建設的新征程上，將以只爭朝夕、時不我待的勁頭，與時間賽跑，與勇氣同行，堅定不移做強做精主業，堅定不移推進轉型發展。

今年以來，中國華融積極加強管道建設，深度挖掘、培育符合大不良業務的長期穩定的客戶群、生態圈、朋友圈。中國華融表示，將結合自身業務模式，與戰略投資者展開廣泛合作，依法合規推動公司與股東相互支援，提升公司風險內控水準和盈利能力，通過協同協調提高發展整體效能。

蘇州、深圳、上海等城主流首套房貸利率低於5%

利率仍舊維持著較低的水準。

3月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%，雖然與上月持平，但目前LPR水準已經處於近3年歷史低位。

從近期情況看，房貸放款週期縮短了，各地引導政策相繼出臺，但總體市場的恢復尚需時間。

近3年歷史低位

目前LPR水準已經處於近3年歷史低位。在此之前，1年期LPR和5年期以上LPR都有下調趨勢。自2020年4月以來，1年期LPR便是3.85%，5年期以上LPR為4.65%，這一利率水準一直維持到2021年11月。

2021年12月，1年期LPR下調到3.8%，5年期以上LPR依舊維持4.65%。2022年1月繼續下調至1年期LPR3.7%，5年期以上LPR4.6%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示：“3月LPR維持不變體現了國家對經濟政策穩健、可持續的考慮，也是我國財政貨幣政策協調並進、精准施策的客觀需要。”

貝殼研究院監測的103個重點城市目前主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點；本月平均放款週期為34天，較上月縮短4天。

許小樂表示：“3月房貸利率創2019年以來月度新低，房貸環境寬鬆。本月房貸利率降幅較上月分別擴大4個、6個基點，當前利率接近2020年三季度的水準。103城中82城房貸主流利率下調，其中，成都首套利率本月下調69個基點，回檔幅度最大，二套房貸利率降低34個基點。蘇州、深圳、上海等20城主流首套房貸利率低於5%，蘇州首套利率為4.65%，在重點城市中最低。”

銀行放款繼續提速。3月103城平均放款週期在1個月左右，接近2020年三季度最快速度。本月上海平均放款週期較上月縮短超過20天，目前近五成城市放款週期不足一個月，19城放款週期低於20天，其中長三角城市占13席。

不久前唐山一名經紀人曾告訴《每日經濟新聞》記者：“現在經手的業務一般銀行都能在一周之內放款，沒有超過兩周的。”

北京某經紀人也表示，新年之後明顯能感覺到銀行放款變快：“去年冬天放款還挺難的，現在來看要好一些了。”

預計年內住房信貸保持寬鬆

3月16日金融委會議明確，“貨幣政策要主動應對，新增貸款要保持適度增長；關於房地產企業，要及時研究和提出有力有效的防範化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”。

會後央行、銀保監會、證監會、外匯局、財政部等部委積極表態，其中財政部明確“今年內不具備擴大房地產稅改革試點城市的條件”，有利於提振市場信心，修復市場預期。

許小樂表示：“當前市場預期仍較弱，需求端信心尚未完全恢復。金融委會議及相關部委表態對市場有積極作用，預計未來信貸環境保持寬鬆，地方支持性調控政策進一步出臺，精准引導合理住房需求的釋放。”

此外，各地也相繼出臺積極政策引導房地產平穩健康發展。3月以來，南昌、唐山相繼調整了公積金政策，鄭州一口氣出臺18條房地產引導措施，解除“認房又認貸”。3月19日，有消息稱南寧市區二套房首付比例由40%下調至30%，北海、防城港更是將首套首付比例下調到20%。

不過記者聯繫了北海多個售樓處，對方均表示“目前首套房首付比例仍舊是30%，已經看到首付比例下調的新聞，但還沒有接到通知”。

市場的恢復尚需時間。根據中指院統計，上周（3月14日至3月20日）一線城市整體成交環比下降3.9%，深圳降幅較大，約為60.5%；北京次之，降幅為12.0%。同比來看，樓市整體成交下降，降幅為50.5%。其中，深圳降幅較大，約為77.3%；上海次之，降幅為48.9%。

二線代表城市環比下降8.3%，同比下降57.3%。環比下降的城市中，福州降幅顯著，約為39.4%；濟南居次位，降幅為29.9%。三線代表城市成交量環比下降3.0%，韶關降幅較大，約為34.9%。同比來看，三線代表城市整體下降68.0%。

另外監測的7個代表城市庫存環比整體上升1.18%。其中，杭州庫存升幅較大，約為4.54%，北京升幅為2.66%，位居第二；深圳升幅為1.63%，位居第三。南京、溫州庫存下降，降幅均在1%以內。

不過許小樂預計，信貸寬鬆疊加支持性政策將促進市場進一步修復。“今年以來信貸環境和需求端的支持政策帶來了市場修復，但2月居民新增中長期貸款出現了負值，說明需求端的信心未完全修復。3月以來部分城市疫情反復也給市場帶來不確定性。預計年內住房信貸環境保持寬鬆，地方支持性政策進一步傳導並生效，促進市場修復。”

機構資料顯示，3月以來，部分一二線城市房地產銷售率先復蘇，以二線城市為代表的土地市場成交趨於活躍。房企披露的2022年以來拿地資料顯示，多數房企對一二線城市土地興趣較大。從房企表態看，2022年以來拿地態度整體較為積極。

部分城市銷售復蘇

中指研究院監測資料顯示，近期，部分二線城市土地市場交易活躍，主要集中在徐州、合肥、福州、青島、南昌等地。如南昌5宗搖號地塊成交溢價率均在15%左右，青島、福州、合肥也均有溢價率超過10%的地塊成交。

從各地銷售情況看，3月以來，部分一二線城市房地產市場銷售率先復蘇。克而瑞研究中心研報顯示，100個重點監測城市2月成交面積僅為1939萬平方米，環比下降29%，同比下降41%，創近年來單月新低。3月以來，武漢、杭州、青島、北京、揚州等地樓市成交率先復蘇。其中，北京新房成交面積周環比漲幅達18%；杭州、青島新房成交面積周環比漲幅均超20%。政策刺激的正面效應在購買力相對充裕的城市顯現。

從房企披露的2022年以來拿地資料看，多數房企對一二線城市土地興趣較大。

城建發展(4.460, 0.12, 2.76%)披露的2022年1-2月銷售及取得房地產專案情況簡報顯示，公司共實現簽約金額32.22億元，同比增長86.78%。其中，公司全資子公司北京城建興華地產有限公司以26.3億元競得北京市豐台區盧溝橋街道大井新村三期土地一級開發2502-0030、2505-0031地塊F81綠隔產業用地、R2二類居住用地（配建“保障性租賃住房”）國有建設用地使用權。項目位於西四環外盧溝橋街道，青塔商圈南側，建設用地面積4.72萬平方米，規劃建築面積11.95萬平方米。

房企拿地態度積極

2021年土地儲備下滑是房企2022年積極拿地的原因之一。

北辰實業(2.530, 0.03, 1.20%)公告顯示，2021年，在土地儲備方面，公司實現總土地儲備585.72萬平方米，同比下降17%；權益土地儲備519.5萬平方米，同比下降17.2%；新增房地產儲備10.41萬平方米，同比下降17.2%。

從房企表態看，2022年以來拿地態度整體較為積極。南山控股(3.770, 0.10, 2.72%)日前披露的投資者關係記錄表顯示，房地產開發業務是公司的支撐性業務，是公司收入和利潤的重要來源。公司從整體利益出發，加強資源合理配置，保持現有地產業務發展規模，同時更加注重拓展優質土地專案以及提升內部管理效能，持續提升核心競爭力。濱江集團(6.840, -0.12, -1.72%)公告顯示，公司通過招拍掛方式共新增5個專案。其中，寧波1個、杭州4個，土地面積為17.85萬平方米，計容建築面積為49萬平方米。

多地調整樓市政策

近期，多地出臺針對房地產市場的調控政策，包括房貸利率下調、首付比例下調等。業內人士普遍認為，信貸端放鬆對當地樓市起到積極作用。

3月21日，湖北襄陽、十堰部分銀行下調房貸利率40BP至45BP。十堰地區建設銀行(5.950, -0.04, -0.67%)工作人員對記者表示，該消息屬實，是3月21日開始下調的，目前首套房貸款利率最低可達5.18%。此前，該地首套房貸利率普遍在5.65%左右。春節之前，湖北地區的銀行房貸利率則超過6.13%。

業內人士表示，十堰房地產市場銷售面積持續回落，土地溢價率處於近年同期低位，銀行此時下調房貸利率不僅利好購房者，更有利於房地產市場的健康發展和良性迴圈。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前，多地樓市政策出現寬鬆跡象，不論是按揭貸款還是企業融資，都有寬鬆政策出現。信貸市場有望在3月後逐漸釋放積壓房貸，實現平穩發展，一二線城市樓市有望率先回暖。

3月以來，武漢、杭州、青島、北京、揚州等地樓市成交率先復蘇。其中，北京新房成交面積周環比漲幅達18%；杭州、青島新房成交面積周環比漲幅均超20%。

恆隆地產（00101）及恆隆集團（00010）刊發2021年報，董事長陳啟宗繼續親自撰寫致股東函，談及內地兩個主要的社會和經濟問題，分別是共同富裕及「恒大現象」（即大量內地房地產發展商出現財務違約或接近違約情況）。他認為，內房財務危機對恒隆不單無害，反而可能稍為有利，因恒隆業務性質與其他內房截然不同，屬高端商業綜合大樓的發展商及管理者，而其他內房企則以興建普羅大眾住宅、興建出售為主。

共富政策助民眾上流

陳啟宗解釋，恆隆長期持有自己的購物商場和辦公樓，維持低負債率，甚至可以出手幫助一些陷入財困的地產商，或者以合理價格向內地市政府購得一兩塊心儀地皮，並稱公司已數度把握有關機遇；他又說，內房財務危機實屬預料之內，相信所衍生的財政及相關社會問題，全部都在中央政府處理能力的範圍之內。

對於內地積極提倡共同富裕政策，陳啟宗表示，對他及家人來說，最佳「分配」方式是自願捐出全部或幾乎所有財富，強調其家族不贊成財富繼承，寧願讓資金回饋社會。

他補充，有關行為不應該在非自願情況下進行，「共同富裕」亦非要「把富人拉下來」，反而旨在增大經濟規模，讓更多人受惠，讓經濟能力較低的民眾向上流。

疫情防控方面，陳啟宗不滿香港動態清零失敗，無法實現與內地通關之餘，在嚴格檢疫規定下，與全球各地人員往來亦大受限制。

陳啟宗批評港府對第五波疫情處理失當，令香港與內地和世界各地均無法通關，進退維谷，長期經濟後果非同小可；現時能重振香港中短期經濟的只有北京，為保持經濟健全強盛，將不得不與內地其他地區和世界各地開拓新的業務領域。不過，這並不代表香港經濟一定會衰落，只要有北京出手相助，香港會安然無恙。

瀛晟科學（00209）公布，以1,500萬元出售持有海南物業及北京之4匹馬的公司股份及股東貸款60％予獨立第三方，料虧損約256萬元。

該集團指，向對方授予收購所持公司餘下40％股權的認購期權，而該公司過去兩年虧損，於去年底資產淨值約2,926萬元。該集團指，出售所得款項淨額當中約500萬元將用於為蘭陵農產品批發市場提供資金；及約970萬元將用於一般營運資金。

中國興業（00132）公布，與獨立第三方臨？縣盛宏熱力訂4項融資租賃協議，以1.2億元（人民幣．下同）（約1.48億港元）收購租賃資產後租回給對方，所收利息及費用總額約3,126萬元（約3,844.4萬港元）。

該集團指，租期為5年，租賃資產為位於河南省漯河市指定熱力傳輸系統所組成，該代價金額乃由融資租賃訂約方經公平磋商，並參考資產經由獨立估值師於2月25日評估總值1.34億元（約1.65億港元）及資產狀況。資產所有權之代價金額將透過內部資源及╱或外部銀行融資撥付。

復星國際（00656）公布，以約63.42億元（人民幣．下同）向獨立第三方中融國際增持持有上海外灘物業 BFC 的上海復星外灘置業50％權益，
至100％。

該集團指，BFC 位於上海市黃浦區中山東二路，總建築面積超過42萬平方米，整合辦公、零售、餐飲和娛樂等，是該集團發展的「蜂巢」標竿項目。上海復星外灘置業去年純利3.8億元，去年底淨資產126.84億元。根據物業估值報告，截至去年12月31日，BFC 物業價值約230.78港億元。該集團指，交易完成後，將間接擁有上海復星外灘置業100％股權，從而發展更符合其生態的商業綜合體項目。

內房債務危機引發審核問題，市場早已估計部分企業會因核數師辭任等原因，延遲刊發業績。融信中國（03301）昨早公告，羅兵咸永道已於上周五（18日）辭任該公司核數師，並因預期無法完成必要程序以於3月底前落實去年度經審核合併財務報表，需要延遲公布經審核年度業績，但仍會於協定時間內刊發未經審核的業績。該股昨天跌7.4%，收報2.27元。

羅兵咸在辭任函中提到，針對銀行回覆詢證函中所述融信的個別銀行存款抵押，公司管理層須作出進一步澄清。此外，所要求資料提供及銀行確認函的收發工作無法追上進度。基於上述原因，羅兵咸無法於協定時間表內，就融信中國截至去年底止年度的業績完成全部審核工作。

融信稱，內地近期爆發疫情，其財務滙報及審核程序受到影響，與羅兵咸未能就年度業績審核工作的費用總額協商並達成一致，亦未能就完成有關審核工作制定雙方同意的時間表。該公司將委聘另一間合資格外部核數師，在切實可行的情況下盡快完成審核工作。

融創遲放榜 預告少賺85%

該公司續稱，由於核數師變更與疫情限制及時收集必要文件的能力，將延遲公布2021年度經審核年度業績；將於本月31日刊發2021年度的未經審核年度業績，以讓股東及有意投資者了解該公司的最新業務營運及財務狀況。

另外，融創中國（01918）亦預期，無法於本月31日或之前刊發去年業績，但預告股東應佔溢利按年下跌約85%，核心淨利潤減少約50%。

去年5月上市的物管股新希望服務（03658）昨午公布去年業績，股東應佔溢利1.66億元（人民幣．下同），按年增長51.1%；剔除上市開支後，股東應佔經調整溢利為1.87億元，升60.6%。每股盈利0.23元；派末期息每股0.071元。該股昨抽升10.1%，收報2.4港元。

該公司去年毛利率由42.1%降至40.7%，包括生活服務毛利率減少3個百分點，跌至41.9%，以及物管毛利率縮1.1個百分點，至30.1%。

首席財務官陳江表示，毛利率下滑主要是因為收入結構出現變化，預期毛利率短期內可以保持在約40%水平，惟長遠或面對挑戰，期望隨着規模擴張，效率和效能可持續提升，令往後收入與毛利率穩健增長。

期內，新希望服務錄得收入9.25億元，增加57.2%；物業管理服務收入佔3.17億元，上揚67.2%；非業主增值服務佔2.34億元，升38.9%；商業營運服務佔1.2億元，漲6.6%；生活服務佔2.54億元，飆近1.2倍。

新希望去年簽約項目160個，簽約樓面面積2640萬方米，增72.2%；其中，在管項目104個，在管樓面面積約1620萬方米，上升58.3%。第三方物業開發商的在管樓面740萬方米，擴大1.4倍，佔總在管樓面45.5%，較2020年提升15.6個百分點。

朗詩綠色生活倒退11%

此外，去年7月上市的朗詩綠色生活服務（01965）公布，去年股東應佔溢利5833.1萬元，按年下跌11%；剔除上市費用後，經調整溢利7620萬元，增4.4%；每股盈利0.177元，不派息。

期內收益為7.37億元，上升22.7%；其中，物業管理佔4.7億元，漲14.7%；非業主增值服務佔2億元，增42.1%；社區增值服務佔6710萬元，上揚33.7%。不過，毛利率下降1.5個百分點，至25.2%。截至去年底，合約建築面積3197萬方米，其中，在管建築面積2345萬方米，增長35.2%。

經濟差市民搵平盤 資助房彈起

雖然新冠肺炎疫情襲港超過兩年，不過2021年樓市氣氛好轉，帶動部分住宅物業租值輕微回升，尤其租金較便宜的資助房屋，應課差餉租值（下稱租值）率先彈起。本報抽選10個新舊資助房屋屋苑的單位，其中9個屋苑於2022至23年度（下年度）的租值按年上揚，當中香港仔居屋雅濤閣一個高層戶，最新租值按年升約7%，升幅跑贏私人住宅屋苑。

本港統計的10個資助房屋屋苑單位，只有鴨脷洲公屋利東邨單位的租值維持不變，其餘全數租值錄升幅。當中香港仔居屋雅濤閣2座高層H室3房戶，實用面積577方呎，2019年3月曾以已補地價980萬元刷新當時港島居屋樓價紀錄，該單位2021至22年度（下稱本年度）的租值約18.07萬元，按年挫3.03%，惟下年度則成功收復失地，最新租值報約19.33萬元，較本年度增加約6.97%，屬於前述10個資助房屋單位之中升幅最勁，更是該單位於2019年易手以來的租值新高。

長安邨回揚3%返兩年前水平

以最新租值估算，該單位的每月市值租金約1.61萬元。中原地產高級分行經理吳敬彰指出，雅濤閣一向以用家主導市場，2房月租維持約1.2萬元，3房月租則大約1.6萬元。

其餘錄得升幅的8個資助房屋屋苑單位，租值按年升幅約2.98%至3.09%。例如青衣公屋長安邨8座安湄樓低層1室，實用面積381方呎，該單位下年度租值約6.8萬元，較本年度的6.6萬元，增加約3.09%，回升至2020至21年度水平。

私人住宅市場方面，較熱門二手屋苑雖然有部分屋苑租值向上，但升勢未及資助房屋普遍，本報統計10個主要二手屋苑單位下年度的租值，其中3個屋苑租值向上，包括紅磡黃埔花園、天水圍嘉湖山莊及荃灣綠楊新邨，升幅約3%至4%，其餘維持不變。

私人屋苑多不變 黃埔嘉湖向上

以嘉湖山莊翠湖居3座高層A室為例，實用面積636方呎，3房間隔，下年度租值約13.34萬元，較本年度約12.83萬元增加接近4%，租值更有望創該單位有紀錄以來的新高。黃埔花園3期8座極低層C室3房戶，實用面積755方呎，下年度租值約20.71萬元，則較本年度的20.11萬元，增加近3%。

至於鴨脷洲海怡半島按年維持不變，以18座低層B室2房戶為例，實用面積581方呎，最新租值約19.46萬元，意味差估署估算該單位的每月租金約1.62萬元。中原地產副區域營業經理盧鏡豪稱，海怡半島一個實用面積521方呎的2房單位，今年2月以每月1.42萬元租出，呎租僅27.3元，屬該屋苑呎租近兩年新低，拖累屋苑2月平均呎租跌至33元，較1月的35元按月回落約5.7%。不過，海怡半島3月平均呎租已回升至34元，隨着疫情趨緩和，平均呎租料升至36元，重返第五波疫情前。

對於資助房屋租值普遍回揚，美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明解釋，資助房屋單位質素較私樓差，租金較平，在經濟轉差的情況下，租客退而求其次承租公屋和居屋等資助房屋單位，導致該類單位需求增加，租值因此錄得升幅。

利嘉閣地產總裁廖偉強認為，疫情下買賣雙方抱觀望態度，部分買家「轉買為租」，令租盤需求增加，促使住宅物業租值錄升幅；當中公屋及居屋租金水平普遍較同區私樓低約一成，更受市場追捧，升幅因此跑贏大市。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，最新公布的租值是以去年10月的租金作釐定，未有反映今年初新冠肺炎第五波爆發時的市況；相比起2020年10月，2021年疫情緩和且經濟表現較理想，帶動租值回升。他分析，政府決定逐步放寬社交距離措施，只要本港不爆發新的變種病毒疫情，市場沒有特別的負面因素，相信明年公布的2023至24年度租值數據，整體私人住宅市場租值可望上揚。

新冠肺炎疫情下，超級豪宅的應課差餉租值（下稱租值）走勢迥異，其中騰訊（00700）主席馬化騰持有的南區大浪灣道13號，2022至23年度（下稱下年度）租值高達1281萬元，將取代絲寶集團董事長兼前湖北首富梁亮勝持有的南區淺水灣道89號大宅，登上全港洋房租值最貴寶座。

每月市值租金106.75萬

由馬化騰持有的大浪灣道13號，位於大浪灣道近石澳高爾夫球場，於2019至20年度起的3個年度租值一直維持1245萬元，惟下年度的租值走勢出現突破。差餉物業估價署（差估署）公布，該大宅下年度的租值達1281萬元，按年飆2.89%，將成為全港租值最貴的洋房，相當於每月市值租金約106.75萬元。

至於過往一直被視為本港豪宅之王的淺水灣道89號大宅，租值於2019至20年度曾高達1349.4萬元（約相等於每月市值租金約112.45萬元），惟租金連跌兩個年度，於2021至22年度（下稱本年度）跌穿1300萬元，報1265.4萬元，下年度的租值也維持不變，令其以15.6萬元之微被大浪灣道13號超越。部分南區大宅租值亦上揚，例如長和系創辦人李嘉誠持有的深水灣道79號，最新租值為903.6萬元，較本年度漲5.61%。

馬雲Branksome Crest複式挫7.9%

「亞洲樓王」山頂聶歌信山道8號MOUNT NICHOLSON的單位，租值按年變化相對平穩，其中龍湖集團（00960）主席吳亞軍前夫蔡奎持有、曾創下亞洲洋房造價和呎價紀錄的2號屋，差估署就其估算的下年度租值為658.38萬元，較本年度658.08萬元微升0.05%。已故「賭王」何鴻燊兩位千金何超盈及何超欣持有的4個MOUNT NICHOLSON分層單位，租值按年不變，介乎535.56萬至600.24萬元。

不過，部分豪宅租值回落，例如阿里巴巴（09988）創辦人馬雲旗下的中半山Branksome Crest複式戶，租值按年挫約7.86%，跌至428.76萬元，連續3個年度向下，累計減值約18.68%。

另外，恒地（00012）創辦人李兆基家族2010年在私人市場購入的山頂白加道35號豪宅項目，重建成3幢洋房和1層停車庫，差估署於本年度首次為該項目釐定租值，整個項目總估值為2646.24萬元，下年度估值維持不變。

雖然政府放寬按揭保險樓價上限後，實用面積200方呎以下的私人住宅納米單位售價「風光不再」，惟該類單位仍然值租。本報統計全港10個實用面積200方呎以下的私人住宅納米戶，當中有3個納米單位在2022至23年度（下稱下年度）應課差餉租值（下稱租值）錄得升幅，其餘全數租值維持不變。屯門菁雋一個開放式單位升幅最大，下年度租值升約5.2%，至6.36萬元。

本報抽選了10個私人住宅全屬開放式間隔的納米戶，實用面積128至196方呎，有3個單位下年度租值調高，幅度由約3%至5.2%。

有「龍床盤」之稱的菁雋，實用面積128方呎低層31室，下年度租值為6.36萬元，較2021至22年度（本年度）的6.048萬元，增加約5.2%，為十大抽選單位中租值升幅最大。

嵐山AVA 128跌勢喘定

美聯物業區域營業董事梁浩文指出，菁雋的開放式單位現有約13個放租盤，但暫時未有128方呎的單位供應。叫租最平單位為低層25室，實用面積169方呎，叫租每月8500元，呎租約50.3元。

另外，紅磡環海．東岸1a座低層K室，實用面積194方呎開放式單位，本年度租值為8.94萬元，下年度租值為9.204萬元，增加約3%。

不過，大埔嵐山一個實用面積196方呎開放式單位，本年度租值跌約10%後，下年度維持不變，租值為7.62萬元。西營盤AVA 128一個實用面積178方呎開放式單位，租值在本年度大跌約14%後，下年度同樣維持不變，租值為10.716萬元。

四大核心零售區租金續沉淪

新冠肺炎疫情持續打擊舖位市場，核心零售區商舖租金慘跌。據差餉物業估價署（差估署）昨日公布2022至23年度（下稱下年度）應課差餉租值（下稱租值）顯示，銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角四大核心零售旺區的商舖租值繼續大挫，其中旺角舖租表現惡化，一線地段西洋菜南街下年度租值普遍按年下跌三至四成，個別舖位租值更較新冠疫情爆發前的2019至20年度急挫七成；銅鑼灣及中環的主要零售街舖下年度租值亦錄得兩成以上跌幅。

未反映第五波疫情衝擊

然而，下年度租值是差估署按照2021年10月1日的市值租金水平所評定，並以租值的5%作為今年4月起新一年度徵收的差餉額，因此尚未反映第五波疫情爆發的影響。全港舖位及商業單位下年度整體租值雖然按年微升0.4%，但四大核心零售旺區商舖租值未見受惠。

據差估署資料，旺角西洋菜南街59至61號地下及閣樓舖位，下年度租值為438萬元，較2021至22年度的732萬元下滑40.2%；與新冠肺炎疫情爆發前2019至20年度的1452萬元相比，更加累插69.8%，料為疫情爆發至今主要零售街道租值調整幅度最大的舖位。該舖由銀龍茶餐廳在2020年以月租40萬元再度進駐，現時租金低過1996年首次承租此舖時的月租48萬元。

同一地段西洋菜南街7至19號好望角大廈地下13及15號舖，現由龍豐藥房以每月250萬元租用，下年度租值1008萬元，較本年度1680萬元下挫四成；相較疫情前的2328萬元累跌56.7%。

銅鑼灣尖沙咀同急插

昔日全球最貴舖租地段的銅鑼灣羅素街，下年度租值跌勢亦慘烈。位於羅素街59至61號的麗園大廈地下B4號舖，下年度租值按年急跌25.3%至390萬元，較新冠疫情前更累挫59.9%。舖位去年12月才以每月30萬元租予鐘錶零售商，較2012年租金高位大瀉81.8%。

至於同區一直由找換店租用的景隆街2號地下A2號舖，下年度租值為60萬元，按年下滑39.8%，較2019至20年度暴挫63.8%。毗連的地下A1及B號舖，下年度按年跌39.9%至57萬元，租值連貶三年，累計共插69.4%，跌幅較毗連的A2號舖更勁。

另一遊客區尖沙咀，兩條主要零售街道廣東道及海防道同告失守，廣東道86至98號文利大廈地下4號舖部分及5號舖租值由本年度972萬元，跌至780萬元，減幅19.8%；海防道38至40號中達大廈，最新租值按年跌12.9%至648萬元，但相比3年前已累跌54.2%。

中環的商舖租值走勢卻迥異，由日本大型連鎖雜貨店驚安之殿堂（Don Don Donki）進駐的皇后大道中100號複式舖位，下年度租值1596萬元，按年持平，屬罕有核心區租值未有下跌的個案。反而剛由周大福（01929）以每月約50萬元租用的皇后大道中29號華人行地下G1號舖，下年度租值錄得26.1%跌幅，至780萬元，較疫前急降47.2%。

業界料下半年谷底反彈

中原（工商舖）董事總經理潘志明認為，差估署最新租值尚未反映疫情第五波的影響，現時舖市較去年10月更差。不過，隨着下月起分階段放寬社交距離措施，下半年舖市將較上半年樂觀，估計可從谷底反彈，舖租及空置率有望逐步收復上半年的失地。

第五波疫情下，高位入市的舖位再錄勁蝕個案。佐敦廟街一個地舖，大幅劈價1600萬元，以3000萬元易手，原業主虧損1480萬元離場。

羅守輝沽葵涌工廈全層賺39%

市場消息指出，佐敦廟街259A號怡齡閣地下D舖，建築面積1100方呎，原以4600萬元放售，終以3000萬元沽出，呎價約2.73萬元。據悉，舖位已預租予點心店，月租4.2萬元，回報率料約1.7厘。據了解，原業主於2013年初以4480萬元購入，持貨9年，賬面蝕1480萬元，大幅損手33%。

另外，筲箕灣望隆街14號地下，建築面積900方呎，以2780萬元售出，呎價約3.1萬元。原業主2010年2月以848萬元買入，12年賬面賺1932萬元或2.3倍。

資深投資者羅守輝及有關人士則以3100萬元沽售葵涌葵昌路9至15號貴豐工業大廈9樓全層連一個車位，建築面積約8112方呎，呎價約3821元。物業於2017年9月以2230萬元購入，持貨約4年半，賬面獲利約870萬元，升值39%。

利嘉閣（工商舖）地產－工商部高級營業董事朱亮恒表示，疫情一發不可收拾，惟因有工廈新項目持續登記，紓緩了原恐出現的顯著跌勢。根據利嘉閣（工商舖）地產資料所得，2022年2月份全港共錄得291宗工廈物業買賣登記（數字主要反映2至4星期前工廈市場實際市況），較1月的323宗下跌10%，為連升4個月後首度回落，並跌穿300宗水平，創近3個月最少。

總成交24億元 12個月低

月內登記總值錄得24.08億元，按月大減45%，創近12個月以來新低。

按物業價格組別作分析，在7個價格組別的工廈買賣登記當中，2月份錄得5跌2升；當中以銀碼1億元或以上的高價組別登記量大挫83%最顯著，由前月的6宗，減至上月的1宗，主因是前月有多宗新項目東傲的大額登記拉高所致。銀碼介乎5,000萬至1億元以內的組別登記按月也大減50%，錄僅4宗登記。至於500萬元以下的工廈登記逆市上升，主要受惠有細價工廈iCITY開售的登記及新興工廈有小型工作室拆售帶動。另一方面，上月貴重工廈登記個案當中，以三湘九龍灣貨運中心6樓連1至8號上落貨車位的3.68億元登記最矚目，其次是長沙灣香港中心23樓的6,600萬元登記。

就該行定期觀察的10個主要工業區作分析，共錄得9區下跌及1區上升的情況；當中以新蒲崗/黃大仙區的跌幅最大，區內2月份買賣登記只有16宗，較1月的71宗急挫77%，主因是之前區內有大量新盤登記抽高基數之故；而柴灣/筲箕灣區亦錄得71%的跌幅，月內只有2宗登記。至於葵涌區上月則勁錄142宗登記，按月激增1倍，重奪買賣登記最旺觀察區之位，主要受惠區內iCITY銷售後錄得多宗登記。

朱亮恒指出，傳統農曆年淡月加上疫情肆虐影響，令2月工廈交投轉慢。新春過後，疫情非但沒有好轉，反而愈趨嚴峻，確診宗數屢現倍升，更突破單日以萬計的宗數，令市場氣氛急速轉淡。此外，外圍爆發俄烏戰爭，進一步窒礙投資市場，因此預期3月份工廈買賣登記將持續受壓，料按月再跌1成，下試260餘宗的水平，屆時有機會創近13個月的低位。不過，朱氏相信，隨着近日俄烏戰事似有轉機，加上本地疫情略見回穩，冀3月下旬至4月份市況有機會稍見起色。

第五波疫情影響本港，不少經濟活動受阻，新盤推售同樣大受影響，本報統計，迄今已獲批售樓紙而尚未推售的單位涉及約2700伙，積壓期（計算獲批樓後仍未推售時間）由約1個月至最長49個月。有業界表示，疫情開始穩定，雖然近日確診人數顯著回落，但仍受制於限聚令，相信最快要第二季，始有全新項目登場，疫情持續將近3個月，樓價已有一定跌幅，相信新盤重新啟動銷售，定價會較以往保守，預料將採用先量後價策略。

疫情爆發，政府不斷收緊限聚令，不但市民生活受影響，新盤受疫情影響紛延後推售，本報統計，迄今共有17個項目已獲批售樓紙但仍未推出發售，涉及單位約2700伙，積壓期由1個月至49個月不等，當中共有8個項目積壓期超過1年。

長實山頂項目積壓41個月

仍未推售樓盤中，以豪宅項目佔多，約佔整體近70%，最矚目為長實位於山頂超級豪宅項目21 BORRETT ROAD第2期，涉及66伙，項目於2018年9月批售樓至今，積壓期共41個月，積壓期最長為羣溢企業（即路勁基建主席單偉豹私人持有）的洋房項目ROYAL GEM，提供6座洋房，達49個月。另外共有3個項目逾20個月仍未推售，包括英皇南區壽臣山道西15號洋房項目（15伙）、新地北角海璇第2B-2及3期（共351伙）。

疫情雖然仍然嚴峻，但確診人數亦出現回落象，稍見緩和，料上述樓盤最先可搶出推售的為啟德區兩個項目包括會德豐地產旗下MONACO MARINE及同區恒基旗下THE HENLEY II，當中又以會德豐地產最為積極，即使疫情嚴峻，發展商仍為樓盤進行軟銷。

會德豐地產常務董事黄光耀表示，MONACO MARINE積極部署，項目供優先預約參觀示範單位程序已錄得1300個登記，集團將視乎疫情進展部署項目推售時間，若疫情緩和進度理想，有機會於第二季推出發售。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，旗下THE HENLEY II亦有機會於第二季季內推。

MONACO MARINE參觀錄千三登記

事實上，亦有部分發展商已定出第二季推盤路向，九建較早前透露，旗下將軍盤海茵莊園已屆現樓，項目正於現樓增設示範單位，部署下季以現樓形式發售；另外，去年曾掀搶購潮的沙田火炭星凱‧堤岸，發展商中洲置業亦預計，近期疫情令購買力積聚，項目預計配合沙中綫通車時間，部署於第二季進行新一階段推售部署，料主力推售3、4房大戶，現正搭建全新示範單位以配合銷售。

豪宅盤主導下季市場

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，疫情近日稍見緩和，但相信仍會持續一段時間，全新項目料最快5月份始有機會推出，由於近月已積聚一批購買力，有機會再掀搶客戰，樓價近兩個月不斷調整，雖然跌幅不算大，但相信未來推盤，發展商推售策略將轉趨保守，定價會較以往更克制，以吸引買家入市。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，疫情若能持續緩和的話，新盤有機會於5月份重新起動，相信仍以啟德兩盤最先搶出，其他項目如北角海璇第2B期，屬豪宅項目，即使疫情緩和，是否推售仍要視乎市場氣氛而定。

新按保措施實行後市民購買力增加，加上近日疫情有緩和跡象，限聚令可望放寬，吸引不少準買家趁本港疫情緩和外出睇樓覓盤，帶動整體屋苑睇樓及問盤量稍為增加，800萬至1200萬中價樓叫價變得硬淨，放盤議價空間由5%至8%收窄至3%至5%，消息令屋苑議價空間迅即收窄2%至3%，但仍有部分業主急於套現減價求售，市場仍現不少低市價成交。

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，過去周末兩日十大屋苑交投旺，成交量按周升逾兩倍，主要因為疫情放緩，股市亦有反彈，睇樓活動增加，交投亦隨之彈升。「波叔Plan」下800萬至1200萬左右單位最為受惠，放盤叫價變得硬淨，議價空間由5%至8%收窄至3%至5%。

上周成交量升逾兩倍

中原地產亞太區副主席陳永傑表示，疫情有所好轉，睇樓氣氛改善，有不少買家趁機偷步入市，集中800萬至1500萬中價樓，普遍業主均只提供3%至5%議價空間，比上周5%至10%有所收窄。

深水埗AVA61四年蝕25萬

美聯首席高級營業經理黃永財指，大角嘴形品．星寓低層K室，面積394方呎，1房間隔，原業主睇淡後市，最初叫價762萬，買家受惠新按保加快入市，大幅議價至705萬承接，呎價17893元，低市價約5%。原業主於2018年中以700萬購入，持貨3年半明賺5萬暗蝕約30萬離場。

中原分行經理姚仲良表示，深水埗AVA 61高層E室，面積161方呎，採開放式間隔，原開價380萬，累減至345萬易手，呎價21429元，低市價約5%。原業主於2017年7月以370萬入市上址，持貨超過4年帳面蝕讓25萬離場，物業貶值近7%。

港灣豪庭963萬沽低一成

美聯高級分區營業經理張靖指，長沙灣宇晴軒3座高層E室，面積501方呎，2房間隔，原叫價998萬，外區客議價至978萬承接，呎價19521元，低市價約2%。原業主於2018年9月以980萬買入，持貨3年半帳面蝕2萬。

中原分行經理曾文慧表示，大角嘴港灣豪庭2座高層G室，面積538方呎，3房1套間隔，業主移民因此放盤求售，去年10月開價1020萬，最終累減57萬，以963萬成交，呎價17900元，低市價約一成。