毛利較高的科技廠辦建案量增加及統包工程多、手中在建工程衝高，中鼎（9933）、欣陸投控（3703）首季獲利亮麗，稅後淨利都創同期新高；達欣工程（2535）、根基（2546）也有二位數的年成長。法人指出，依營造廠傳統景氣循環，每年營運軌道都呈「季季高」，營造廠今年衝歷史高峰機率高。

中鼎、欣陸投控旗下的大陸工程、達欣工程、根基等手中在建工程金額，都是近十幾年以來的高檔。中鼎在建工程金額已連續二年超過三千億元，創歷史高峰，今年第一季合併營收及稅後淨利都創同期歷史新高。

晶圓、半導體、光電及電池廠等高科技新建工程標案，已成為中鼎營運的新藍海。中鼎指出，今年以來，集團新簽約工程金額中，高科技標案占了34％，躍升為今年以來承攬量的最大宗。

受惠台商返台投資、台積電為主的科技廠建廠需求強勁，至去年底，達欣工在建工程金額高達600億元上下。

已是台積電新建廠房主要營造廠的達欣工表示，科技廠辦案雖然工期較緊迫，但毛利率確實比一般公共工程、商辦等工程建案高出許多。

在科建案量增加下，達欣工今年首季營運毛利率、淨利率雙升，營業毛利率比去年同期提升近4個百分點，第一季稅後淨利2.79億元，年成長27.18％。

欣陸今年首季稅後淨利12.39億元，EPS1.5元，創單季新高紀錄，第一季營業淨利較去年同期成長118.8%，稅後淨利年成長157.5%。

法人指出，大陸工程的營收占欣陸控股總營收的五成以上，以大陸工程的在建工程量，加上欣陸其他事業體房地產入帳及環工案量的大幅增加，欣陸投控今年營運創歷史高峰的機率頗高。

根基去年稅後淨利7.4億元，EPS6.98元，創歷史新高；今年第一季稅後淨利1.44億元，年成長23.79％。根基手中在建工程量約在400億元上下，是近五年來的高峰；市場預期，根基在建工程金額維持高檔，今年營運應可保持成長。

房市景氣熱、建商土地周轉加速，過去二年全台住宅開工每年逾13萬戶高檔，今年第一季開工戶數更達3.3萬戶、年增23.1％，3月更創下1.5萬戶，為有統計13年來的單月新高紀錄。

　根據內政部統計顯示，2016年房市景氣低迷時一年住宅開工不到7萬戶，不過隨著房市景氣翻揚，及建商加碼購地推案，開工戶數逐年提升，2018年突破10萬戶，2020年更達13.4萬戶，即使去年因疫情及營建成本高漲、缺工問題嚴重，開工戶數雖略為萎縮，但仍有13萬戶高檔的規模。

　近半年多以來，房市景氣熱度不墜，預售案普遍去化順暢，即使面臨造價成本大漲、工期可能延長的問題，相對於近年持續飆高的住宅建照核發戶數，今年來已有回檔修正，不過申報開工戶數持續成長，今年3月單月全台就有超過1.5萬戶申報開工。

　大家房屋企研室副理郎美囡表示，資金潮之下，不動產市場信心大增，推動房市價量齊揚，雖然瀰漫缺工、缺料危機，但市場普遍認為未來房價因成本增加而走揚，促使市場供給量大幅增加。

　以第一季來看，桃園、台南、高雄為住宅開工增加最多的區域，台南年增近一倍，達到4,242戶，遠遠超出雙北市的水準，高雄、桃園年增率也都在六成以上，新竹縣市合計增加七成，相較下，雙北市開工戶數均衰近一成，投資興建熱潮明顯集中在這一、二年來房市熱度高的區段。

　郎美囡表示，桃園市同樣是推案量極大的區域，且具有軌道建設議題及就業機會增加的利多，相較於雙北低的房價，吸引不少輕移民購於桃園市，而南台灣近幾年因科技業話題成為房市寵兒，高雄市的半導體廊帶推動推案量及購屋潮，台南市因房價相對低、成長空間相對高而備受關注，建商推案信心度有增無減，開創出高供給量。

擁有一棟透天厝或別墅，寬敞的生活空間是不少人心中的嚮往，但你知道嗎，根據台灣房屋集團趨勢中心統計，高雄楠梓區的高楠公路，從去年到今年3月底為止，共有108筆透天厝交易，平均交易總價為1218元，堪稱是六都最熱門的透天厝交易路段。而且當地房仲表示，台積電確認將進駐中油高雄煉油總廠舊址後，房價也瞬間提升，目前行情至少1500~1600萬元，而且目前釋出案量稀少，「想買都買不到。」

台灣房屋仁武7+1工商加盟店店長黃明智表示，「高楠公路」橫跨仁武、楠梓等行政區，為北接橋頭、岡山，南通高雄市區的重要道路，因近期有「高鐵大鎮」的交屋潮，導致交易案量激增。該社區規劃約105戶的3層樓透天產品，不過周邊生活機能較缺乏，因此預售時價格相對較親民，預售成交總價約1200~1300萬元，而相距這裡約5分鐘車程的仁大工業區，擁有上萬人的就業人口，因此「高鐵大鎮」有不少工業區的首購族、小家庭來此購屋，自住客佔比高達8~9成。

至於六都其他透天厝熱門路段，房價最便宜的是台南六甲區龜子港，透天厝均價667萬元。台灣房屋新營加盟店店東楊智訓指出，「龜子港」是六甲、下營、官田、新營市區的中心點，往來市區只須10分鐘車程，生活機能頗佳，走台1、國3亦能便於通往南科，這些熱門透天中，不乏新案交屋潮，像是「清淞居」、「翰元微笑城市」、「春暖花開」等，且因受南科發展，帶動鄰近的善化房價一路上揚，千萬透天豪墅林立，屬於親民房價區的六甲區，透天產品千萬元有找，相對成為南科工程師、首購族的平價選擇。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，透天住宅享有獨立的自由空間，又分成獨棟、雙拼、聯排等的不同形式，其中獨棟是獨門獨院，四面採光通風，而雙拼則大多為三面採光，尤其是邊間透天擁有更好的通風採光和視野，也有比較大的空間可以種植花草，比較不會影響鄰居，且能提高生活的居住彈性，但是北部土地寸土寸金，要擁有透天需要較高預算，因此透天產品普遍仍以中南部居多。

觀察六都的這些透天交易熱門路段有三項特性，一、低密度住宅，台北內湖民權東路六段位在四期重劃區內，區內大多是住二用地，住宅密度低，不少透天別墅產品，擁「美式生活圈」的頭銜。二、在地生活圈，新店安祥路位在山坡地上，像是「彩蝶別墅」、「綠中海」等都是當地知名別墅社區，是不少退休人士的選擇之一。三、別墅造鎮案，像是桃園高鐵南路十段「夢想莊園」、富宇建設在台中沙鹿推出「恆美」、「大美」及「明秀」等，都屬於沙鹿萬坪造鎮計畫、台南六甲生活圈的「微笑城市」、高雄高楠公路「高鐵大鎮」等，都是當地百戶造鎮別墅社區。

行政院宣布的「300億元中央擴大租金補貼專案」，相關規定預計在6月公告，7、8月開放線上申請。內政部營建署表示，為鼓勵婚育，針對育有未成年子女家庭，將提高補貼金額從1.4倍起，每生1個多0.2倍，懷孕中的胎兒也可計入未成年子女數，民眾申請時需主動檢附媽媽手冊，以便審查人員確認補貼金額。

營建署指出，專案將租金補貼戶數從目前12萬戶，提升至50萬戶，並對初入社會單身青年、新婚夫妻、育兒與社會經濟弱勢家庭的補貼金額給予至少1.2倍至1.8倍加碼，總經費也從目前每年57億元增加至300億元，可有效減輕租屋民眾生活負擔。

此外，對於育有未成年子女（含胎兒）家庭也具體提高補貼金額，育有1人提高至補貼金額1.4倍、2人提高至1.6倍、3人提高至1.8倍，每生1個多0.2倍，育兒加碼無上限，讓政府成為育有子女或準備生育的家庭的靠山，租屋生活也能更安心。

另租金補貼金額按照地區、家庭成員人數、是否具弱勢身分等，區分為2000元至8000元不等。

營建署以新北市市區租屋族為例，原先育有1名未成年子女的1家3口家庭，若無弱勢身分，補貼金額每月最高4000元，若銜接「300億元中央擴大租金補貼專案」，預定自10月起，可領取新制租金補貼金額每月最高5600元（4000元乘以1.4倍）。

假設現在懷有第2胎，申請時檢附媽媽手冊，到時候補貼金額可再提高至每月最高6400元（4000元乘以1.6倍），減輕媽咪及家庭的租屋負擔。營建署表示，相關前置作業正在規畫中，預計6月公布相關規定， 7月1日至8月31日開放受理，申請網站會另行公布。

信義房屋（9940）旗下安新建經表示，疫情持續延燒，加上台灣央行也跟進升息，房地產市況迅速降溫，近期看屋的人潮已明顯減少，較去年第四季量縮約兩成，這讓賣方氣焰不再高漲，有較多優質案件開出合理價，建議有自住需求的買方可擇優進場。

安新建經業務經理張雲維指出， Omicron疫情來勢洶洶，台灣也難以倖免，近來確診人數不斷攀升，對房市景氣已造成明顯衝擊；原本在今年初時，多數專家都預期房市年度走勢將是量平價漲，不料疫情突然再起，加上利率走升等利空因素，讓市況轉趨震盪。

觀察近期市場狀況，張雲維說，從疫情爆發之初的三月開始，買方看屋、出手意願已降低許多，導致第一季的看屋量比去年第四季減少約兩成，預期第二季還會量縮更嚴重。

張雲維分析，目前利空因素，除了疫情持續延燒之外，還有利率問題，全國各主要國家如美國、英國、澳洲等國的中央銀行，都陸續啟動升息，台灣也在日前跟進，與美國Fed同步升息一碼。

值得注意的是，美國Fed已宣稱今年還會升息六次，台灣雖不至於完全跟進，但張雲維提醒，全球量化寬鬆導致的資金浪潮，已逐步消退，對房市必有衝擊。

這也導致房市買賣方勢力的消長，張雲維說，去年房市大好，市場完全偏向賣方，「有案子的是老大」、「擔心買不到房」的氛圍濃厚，很多案子一釋出就秒殺成交，買方只要看到60分的物件就出手追買。

但如今，市況轉趨冷清，買方也理性許多，要80分的物件才願意出價。張雲維預期，市場正從「賣方市場」轉成「買方市場」。

在此情況下，他建議，想要賣屋的民眾，開價要趨於合理，才較有機會吸引買方目光焦點，甚至可以調整價格後去抓回頭客；至於有意購屋者，目前正是擇優進場的好時機，甚至過往想買卻買不到的社區或標的，可以再多關注，很有機會買到好價格。

對於未來市況發展，張雲維說，雖然利空因素如烏雲罩頂，但利多因素也還在，首先，通膨疑慮愈來愈高，房地產這類的保值標的，還是抗通膨首選，置產買盤仍可期。

其次，營造業界缺工、缺料的「雙缺」情況仍難解，導致興建成本仍在高檔，建商難有讓價空間，在一手市場價格未大幅調整的情況下，二手市場價格也難有顯著鬆動；整體預期，後續市況將走價平量縮格局。

新北市長侯友宜2022年5月7日率市府團隊至淡水區與在地里長、民意代表進行座談，會中就(1)淡江大橋通車後整體規劃、(2)淡北道路、(3)輕軌老街路線、(4)基礎建設等議題進行追蹤討論，市長也請各局處代表針對里長所提建議逐一回應，共同為淡水發展努力。

侯友宜表示，在地的小事都是市府放在心上的大事，因此利用假日來淡水了解在地議題解決進度，尤其淡水有許多他心心念念的重大政策，包含淡北道路、淡江大橋、淡海輕軌藍海線第二期及淡海新市鎮第二期開發案等。除了經濟交通建設，市長也希望能在此設立國際學校，他認為淡水是新北最早洋化的區域，擁有豐富獨特的歷史文化淵源，期勉市府團隊以在地歷史為傲，並承接前人的努力，讓淡水發展更國際化。

淡水區長巫宗仁就區內各項施政成果簡報，近年淡水地區人口快速成長，各項重大建設也陸續到位，淡海輕軌綠山線及藍海線第一期通車，可串連淡海新市鎮與漁人碼頭觀光軸線，提供民眾便利交通，促進地方觀光發展；淡江大橋第一、二標也已完工，第三標主橋面則預計於2024年完工，惟淡水河北側道路雖已通過環評，中央仍未核定經費，呼籲中央儘速核定，全力打造淡水成為最宜居城市。

民安里長鄭英和提出，淡海輕軌藍海線進入老街受到沿路住家及店家強烈反對，捷運局說明，2021年召開地方說明會，傾聽在地民意，已將輕軌行經河岸段與民房之距離、河岸段是否提供足夠人行空間及渡船頭燈桿保存等意見，納入規劃考量並提出配套措施，將持續與地方民意溝通，以最大共識推動建設。

有關淡江大橋通車後交通改善，交通局說明，市府現由副祕書長層級召集跨局處會議並做成幾項決議，包含沙崙路希望增加車道數並調整動線，避免路線壅塞；至於民眾停車需求，里長及民代建議，警察局拖吊場擬搬遷至望高樓段土地，待拖吊場搬遷完成，可配合將現址規劃平面停車場供當地使用，經交通局現場會勘後確定可行，甚至有餘裕增加機車考照停車場，皆會逐步落實。交通局強調，淡江大橋通車後會針對周邊交通動線進行詳盡規劃，確保不會對民眾生活品質造成太大衝擊。

民政局長柯慶忠表示，2019年-2021年度淡水區行動治理列管案件計127案，已有116件解除列管，皆依侯市長指示，能處理的就馬上處理，不能處理的當面協調，冀求找出最佳解決方案，落實行動治理滿足地方需求。

美國聯邦準備理事會（Fed）宣布升息2碼，為22年來最大升幅，並從6月開始每個月475億美元的速度縮表。央行會怎麼跟進？房市趨勢專家李同榮模擬四種情境，並預料四種情境皆無法對房市產生立即性的影響，今年房市仍處於主升末段軌道上，呈現驚驚漲格局。

李同榮表示，6月央行理事會升息決策有四種可能情境，包括維持現狀、升息半碼、升息一碼、升息兩碼。

維持現狀機率不高，除非4、5月台灣消費者物價指數（CPI）有緩和現象，控制在3%以下年增率，且美國通膨也有趨緩，Fed升息幅度不高，這種情境下，央行才有可能利率維持現狀。而對房市而言，沒有升息干擾的影響，自然會維持多頭走勢。

升息半碼機率也不高，除非全球繃緊神經面對通膨採因應措施，烏蘇之戰緩和，石油價格不再飆升，全球通膨趨緩及國內CPI控制在3%左右。升息半碼才有可能。對房市而言，僅升息半碼也沒太大影響，仍然維持多頭走勢

第三，升息一碼：利率升息一碼，就是重貼現率調高0.25至1.75%，放款融通利率調高至2%，此種情況最有可能。

主要理由是全球通膨短期難以降溫、烏克蘭蘇之戰持續延燒，石油與天然氣之戰影響油價丶運價丶物價，Fed持續以二碼以上速度升息丶加上六月起縮表效應，而台灣CPI持續上升3%以上，對全球與台灣經濟發展造成負面影響，央行也勢必跟進，一方面維持國際間利率變動的平衡，另一方面抑制通貨膨脹與收縮氾濫游資，同時，對上升中的房價也會產生抑制效果。

對房市而言，房貸負擔仍然在可忍受範圍，只是心理層面會產生觀望氣氛，但因通膨關鍵因素未消，保值心理仍然大過觀望態度，房價續漲，但漲勢會收斂，交易量會稍受影響，房市仍然維持在多頭走勢上。

第四，升息兩碼：利率升息兩碼，就是重貼現率調高0.5至2%，放款融通利率調高至2.25%，此種現象是最壞情況，但應該不致在六月發生，除非Fed利率連兩次再調升三碼以上，而台灣也不一定會跟進。另外，除非台灣通膨也在失控狀況下，才有可能發生。

這種情況對房市而言，房貸利率負擔加重，但仍未到臨界點4-6碼，抗通膨的剛性需求仍然會支撐房市基本盤，此時，也就是抗通膨與升息之間的力量拉扯與較勁，台幣貶值與抗通膨的心理仍然會勝於升息的壓力，房市仍會維持在上升軌道，價小漲丶量微縮。

李同榮表示，預測房市要能以宏觀角度分析，綜觀上述四種情況分析，對房市影響，都是相同結局，抗通膨與擔心台幣持續貶值的預心理會暫時勝於升息所帶來的壓力，因此，今年房市仍然處於多頭走勢軌道上驚驚漲，只是房價漲幅會收斂，而交易量會稍受影響。

不少超過40年的老房子在建物權狀都沒標示陽台，過去還有投資客買這類房辦理登記後轉賣就賺百萬。中和地政事務所指出，這類房子在中永和超過5萬筆，民眾可依照自己屋況辦理陽台補登記。

早期因為法規關係，很多建商在辦理建物第一次登記時，常常把陽台、屋頂突出物等空間忽略登記，結果有不少投資客，利用「陽台補登記」，賺進大把鈔票。中和地政事務所提醒，民眾可以了解自家屋況，並辦理陽台補登記。

中和地政事務所主任陳素霞表示，在民國71年8月12日內政部訂定「建物測量辦法」後，「陽台」才可以辦理測繪登記，所以如果民眾的房子超過40年，手上的建物權狀沒有標示陽台，但家裡實際上卻有陽台，那房子的所有權人即可向工務局申請影印「竣工平面圖及位置配置圖」。

收到配置圖後可檢查圖上自己的建物上是否有「陽台」字樣，若有，即可向地政事務所申請陽台補登；若無，則可在工務局申請加註「陽台」字樣後，再至地政事務所申請陽台補登；若無法加註「陽台」字樣，則無法辦理陽台補登。

陳素霞指出，在新北市境內，若民眾房屋的其他垂直投影樓層住戶已完成「陽台補登」，除頂樓及一樓外，均可援用該戶的資料來地政事務所辦理「陽台補登」，不用再跑去工務局申請竣工平面圖及加註「陽台」字樣，減少民眾往返奔波的時間，加速陽台補登效率。

中和地政事務所指出，據統計顯示，中和區及永和區已登記建物超過40年且無陽台登記約有5萬筆，民眾可依上述說明檢視權狀有無登記陽台後，照程序自行申辦陽台補登，或向新北市合法地政士事務所洽詢。

不動產授信龍頭土地銀行的土建融「禁令」解除了。今（2022）年2月下旬，金管會祭出打炒房撒手鐧、拉高全體銀行不動產授信風險權數，身為唯一不動產專業銀行的土銀憂心資本不足問題，決定停接土建融新案，歷經兩個月的調整期，土銀上周已發文給全體分行與區域中心，下令恢復辦理土建融業務。

睽違兩個月，土銀終於宣布恢復土建融新案，對需錢孔急的建商而言猶如下了場「及時雨」。

不過，中央銀行3月升息1碼，加上四波房市管制措施上膛，令建商的融資成本全面拉高，目前土銀的土地融資利率已拉高至2.1%~2.5%，建築融資更達2.5%以上，若建商信用條件或建案坐落地點不夠好，利率甚至可能超過3%。

消息人士說，先前土銀暫緩辦理土建融新案，分行若要辦理，需通報總行進行初審，自上周起，此一禁令已正式解除，也就是分行、區域中心可根據自己的權限辦理土建融業務。

消息人士指出，「金管會的新規定對資本影響很大，土銀先前辦理不少建商的土融，到準備興建時，必須給予它們建融額度，土銀暫緩新的土融案件，是需要先消化土融舊案衍生的建融需求，如果新舊案全部一起做，恐對資本造成太大壓力。」歷經兩個月，土銀調整完畢、土建融恢復正常接案，但強調將慎選信用條件佳、坐落地點較好的優質客戶，並遵循央行的房市管制規定辦理。

金管會與央行聯手打炒房，讓中小型建商「壓力山大」，國銀主管指出，在央行升息前，金管會全面調高土建融風險權數，使業界的土建融利率重返「2」字頭，加上央行升息1碼（0.25個百分點）幅度，加劇土建融利率漲幅。

銀行主管說，除非是對銀行貢獻度較高、符合政府政策，例如都更危老案的客戶，才有機會獲得較低的利率優惠，否則，土融利率將自2.1%起跳，最高可能到2.5%以上；建融利率至少2.5%起，如果建商條件不夠好，像是屬於財力較有限的中小型建商，或建案坐落地點並非精華地段，利率甚至會超過3%。

高鐵延伸宜蘭設站最後落腳宜蘭縣政中心以南350公尺處，但先前交通部稱礁溪鄉四城站為最優方案，讓四城站周邊土地價格飛漲，豈料最後政策急轉彎，不僅大出眾人意外，也讓四城站周邊地主、民眾宛如洗三溫暖，做了一場白日發財夢，在高點搶進的投資客更慘被套牢；反觀高鐵宜蘭站預定地周邊土地如今也掀起一波搶購潮，形成兩樣情。

高鐵在宜蘭設站從北到南有四城、宜蘭（宜蘭火車站）、縣政中心、羅東等4方案，其中四城站不影響鐵路高架建設、距離南港最近、經費也最省，一度是交通部首選地點，孰料引發地方激烈反彈，認為四城站距離主要市區有段距離，要耗時轉乘，就連立法院長游錫堃都直言四城站「缺點最多」，最後拍板落腳地為新冒出的第五案，即縣政中心以南350尺處。

爭相獵地 地價飆3倍

隨高鐵宜蘭站址敲定，高鐵預定地裡的農地瞬間熱門起來，原本1坪2萬元至3萬元，價格跟著水漲船高。陳姓房仲業者表示，就連假日都有外縣市民眾包車前來獵地，高鐵將帶來的建設與效應更成為主要賣點之一，高鐵特區附近農地的買方，大部分屬於外縣市建商，大都有執行過其他縣市高鐵特區經驗，積極找尋區段徵收案件，也因此當地地價已上漲超過3倍以上，1坪成交價約9萬元至11萬元。

相較高鐵宜蘭站預定地周邊土地快速起飛，原本的四城站周邊土地價卻被打回原點。礁溪游姓建商表示，一堆人因高鐵議題搶買四城站周邊土地，現在都被套牢，議題剛被炒熱時，原本1坪1萬多元的農地，就有買家喊到2.8萬元，如今行情隨著高鐵宜蘭站底定而「校正回歸」，所幸自己每年都在開發新案子，並未受影響。

投資客無奈 套在最高點

礁溪房仲業者更指出，當時四城農地從原本1坪1.5萬至1.7萬元，瞬間漲到1坪2.5萬元以上，而且要買還買不到，很多地主都坐等價漲惜售，房仲業者電話接到手軟。但隨著高鐵站址大轉彎，四城農地價格馬上下修，不少買在高點的人被套牢，本錢還夠的不想賠錢，只好先放著坐看未來市場情況，但當初借錢買地投資客，馬上面臨資金缺口，根本騎虎難下，無不痛罵重大政策說改就改，實在害死人。

萬科A(18.490, -0.94, -4.84%)公告，2022年4月公司實現合同銷售面積160.9萬平方米，合同銷售金額308.4億元；2022年1~4月公司累計實現合同銷售面積793.6萬平方米，合同銷售金額1373.4億元。

從去年10月二股東泰康系公開投反對票，到今年1月明星職業經理人朱榮斌倒貼四千多萬“棄船”，再到三股東華夏人壽步泰康後塵退出，陽光城(2.310, -0.20, -7.97%)的債務危機愈演愈烈。截至5月5日，陽光城逾期債務僅本金就超過了300億，公司不得不甩賣資產。

5月6日晚，陽光城公告轉讓位於浙江永康市的6幅優質地塊化債。去年7月，陽光城大費周章，斥資61.45億元從當地政府手裡購得這六塊土地，合計建築面積超過85萬平米。如今出售對價為不超過57億元，合樓面單價不到七千元，而當地的新房均價早已超過2萬，接盤方杭州本土房企濱江集團(7.640, -0.34, -4.26%)撿到了大便宜。

4月30日，趕在截止日前陽光城發佈了2021年年報，巨虧70億元，因債務和未決訴訟還被審計機構出具“保留意見審計報告”。在地產寬鬆政策刺激下3月陽光城股價迎來一波炒作，漲幅一度一倍多，進入4月股價又被打回原形，最新市值不足百億。

中融信託33億貸款“得救”

根據陽光城公告，公司擬簽署協議，將持有100%權益的杭州高光置業有限公司，轉讓給杭州濱江房產集團股份有限公司持有100%權益的子公司杭州繽慕企業管理有限公司，交易總對價預計不超過57億元。杭州高光置業有限公司的子公司金華虹光置業有限公司擁有位於浙江省永康市經濟開發區的六宗地塊的國有建設用地使用權。

從公司披露的交易標的杭州高光置業股權結構來看，又是典型的“明股實債”套路。杭州高光置業目前只有單一股東——中融國際信託有限公司（以下簡稱“中融信託”），持有高光置業100%股權，另外中融信託還持有高光置業債權33.04億元。但公告中陽光城卻稱“浙江陽光城持有目標公司100%權益”。

天眼查APP顯示，浙江陽光城是高光置業成立時的股東，但在去年8月9日退股，中融信託隨即成為持股100%的單一股東。

而此次交易目的，自然是為了化解“股東”中融信託的債務。

據公告，濱慕公司擬代浙江陽光城向中融信託支付款項，高光置業100%股權由中融信託直接變更至濱慕公司，交易完成後濱慕公司持有高光置業100%股權。

濱江集團撿到大便宜

不要看陽光城此次轉讓的6幅地塊處於一個四五線縣級市，實際上土儲還算優質，去年勾地時也費了不少心思。

2021年7月陽光城曾公告，公司全資子公司杭州高光置業擬以61.45億元收購永康市智信持有的金華虹光100%股權以及對標的公司的應收債權。層層穿透之下，永康市智信是永康市政府控制的企業，永康市國資辦持股97.25%，浙江省財政廳持股2.75%。

永康市智信共擁有7幅地塊，土地用途均為商住，使用權期限為70年。其中，地塊一已開發建設，約300套商品住宅已經全部銷售完畢。其餘6幅地塊均已具備直接開發資質，合計計容面積達到了85.6萬平米，按樓面積計算，陽光城拿地單價大約七千出頭。

公開資訊顯示，2021年1-8月份，永康共計出讓7宗涉宅用地，平均成交樓面價15118元/㎡。對比來看，在7月份通過收購拿地的陽光城七千出頭的樓面價顯然是非常划算的買賣。公司自己也稱，“以上專案均位於浙江省永康市核心區位，已具備直接開發資質”“本次收購項目質地優良，估值合理，無重大法律瑕疵，本次交易完成後，公司將補充公司浙江大區房地產項目儲備資源，並可以快速實現銷售，助力公司進一步實現發展”。

可惜的是，不到一年時間“換了人間”，公司所有的努力都給別人做了嫁衣。即便按照57億的最高對價（實際成交價待評估後確定），濱江集團此次通過轉讓獲取土地的平均樓面價也不到7000元/平。

作為“中國五金之都”，永康在浙江省內素來以經濟發達、民眾富裕著稱，由於房價明顯高於金華市本級，永康與義烏一樣，是浙中地區最為特立獨行的區域之一。鏈家的資料顯示，永康今年4月二手房均價23600元/㎡，部分樓盤甚至超過4萬/㎡。一手房方面，2022年4月永康市共成交商品房205套，平均成交價20413元/㎡。

三股東華夏人壽退出

優質地塊大拍賣的陽光城，最新債務全貌是個什麼情況？

5月5日，陽光城發佈了債券重大事項公告。公告顯示，截至5月5日，根據審計報告，陽光城已到期未支付的債務本金合計金額301.91億元，包含金融機構借款、合作方款項、 公開市場相關產品等。目前，陽光城正與金融機構或其他合作方進行談判。

公告還披露，在上述債務中，陽光城境外公開市場債券未按期支付本息累計1.09億美元，境內公開市場債券未按期支付本息累計81.67億元。陽光城表示，為化解債務風險，公司正全力協調各方積極籌措資金，商討多種方式解決相關問題。

4月30日，陽光城終於在監管要求的截止日最後一天發佈了2021年年度報告。

報告顯示，陽光城集團2021年實現營業收入425億元，同比減少48.25%，其中房地產業務收入376億元，占比達88.58%，歸屬股東淨虧損為69.5億元。在銷售方面，陽光城全口徑銷售金額1838億元，權益銷售金額1177億元。2022年一季報，公司營收18.56億元，大幅下降75%，淨利潤則繼續錄得虧損14億元。

值得注意的是，針對2021年年報，立信中聯會計師事務所出具了“保留意見審計報告”，截至審計報告披露日，陽光城存在大額已到期未歸還的借款，並且涉及多起未決訴訟，公司因子公司未履行還款義務而被列為被執行人。

目前陽光城股價在3月爆炒一輪後打回原形，從4元多跌回2元多，最新市值重回百億以下，不到兩個月時間坐了一輪高難度過山車。

3月30日，公司曾公告三名董監高在3.59元的股價相對高位減持1700多萬股，套現約六千萬元，回頭看還是非常明智之舉。

值得一提的是，在派駐董事辭職之後，第三大股東華夏人壽果然也步二股東泰康系後塵，離陽光城而去。最新的一季報十大股東名單，已經沒有了華夏人壽的身影。

5月6日，澎湃新聞從廣州市土地利用發展中心瞭解到，該中心已經與廣州富力地產股份有限公司和廣州盈都房地產開發有限公司就花都區花都大道以北、蓮山路以東花都中軸線八地塊一解除土地出讓合同或變更協議。

這也就是說，富力地產在拍下這塊地兩年之後，最終被相關部門解除了合約。解除出讓合同或變更協議日期為2022年1月27日，現場送達廣州盈都的時間為2022年4月8日。

該地塊是富力地產在2020年12月以11.2236億元競得，當時折合樓面價為10749元/平方米。地塊面積為65862平方米，計算容積率建築面積 ≤104415平方米，為二類居住用地。

按照要求，競得人需按規劃要求建設分地塊二的中小學用地，建成驗收合格後無償移交給廣州市花都區政府指定部門。

值得一提的是，該地塊是富力地產在2020年唯一拿下且以底價成交的地塊。但富力地產在拿下該地塊之後並未開工，地塊基本處於曬地和撂荒狀態。

此前，富力地產公告稱，公司更換核數師，將延遲刊發截至2021年12月31日止年度經審核全年業績及延遲寄發2021年年報。富力地產董事會宣佈，羅兵咸永道會計師事務所已辭任公司核數師，自4月29日起生效。

根據審核委員會的推薦建議，公司董事會已決定建議委任香港立信德豪會計師事務所有限公司為富力地產新任核數師，以填補羅兵鹹永道辭任後的臨時空缺，及任職至富力地產下屆股東周年大會結束時止。立信德豪的委任，將於其完成新客戶登記程式後生效。

公告稱，富力地產將與立信德豪合作，以在切實可行的情況下儘快完成彼等的審核工作。在立信德豪完成審核工作後，富力地產將在6月30日或之前刊發載有2021年經審核全年業績的公告及在切實可行的情況下儘快寄發2021年年報。

國際評級機構惠譽此前在一則報告中將廣州富力地產股份有限公司及其子公司富力地產（香港）有限公司的長期外幣發行人違約評級（IDR）定為“CC”。發行人違約評級的確認反映富力地產目前的資本結構，以及其將於2022年7月到期的大額資本市場債務。惠譽認為，隨著大量短期債務將於2022年到期，其融資管道可能仍然受限，該公司的流動性將持續承壓。

惠譽認為，富力地產計畫繼續出售資產以償還即將到期的債務。但由於宏觀經濟環境的影響，其執行風險較高。該公司2022年合同銷售額的持續下降將削弱公司償還債務的能力，因為合同銷售收入是富力地產流動性的關鍵來源。

截至2021年底，富力地產非限制現金餘額約為63億元（不包括148億元限制現金），而在計算離岸債交換要約、在岸債券延期和可回售債券後，其2022年的資本市場到期金額約為161億元。然而，富力地產的投資物業和酒店業務出售進展緩慢。惠譽認為，該公司的資產處置存在執行風險，令其通過出售獲得現金流入的不確定性加大。

近日，多地發佈樓市調控政策，促進房地產市場平穩健康發展。浙江金華、湖南長沙、吉林長春、四川資陽等地陸續打出房地產調控政策“組合拳”。業內人士指出，未來，各地針對合理改善型購房需求有望進一步推出支持舉措。隨著疫情影響減弱，房地產銷售端有望企穩。

政策“鬆綁”城市持續增多

近日，不少地區針對房地產市場出臺一系列政策。

5月7日長沙市人民政府發佈消息稱，從5月6日起，長沙市限購區域內家庭在首套商品住房網簽或取得不動產權屬證後滿4年，即可購買第二套商品住房。對比長沙以往政策：長沙限購區域內購買家庭首套商品住房不動產權屬證書滿4年或房屋交易合同網簽備案滿6年的，可在限購區域內購買家庭第2套商品住房。業內人士表示，此舉將釋放部分有改善需求家庭的購房資格。

浙江金華日前放鬆限售，由之前的取得《不動產權證》滿3年後方可上市交易調整為“自合同備案之日起滿三年後方可上市交易”。金華市房地產服務中心工作人員表示，政策從5月6日開始執行。一手房限售從合同備案當天開始算，之前是按照出房產證的日期算。

長春市政府辦公廳近日發佈通知稱，對擁有1套住房並已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。同時，階段性降低公積金貸款首付比例，2022年12月31日前，職工首次申請公積金個人住房貸款的，最低首付款比例不低於20%；第二次申請公積金個人住房貸款的，首付款比例不低於30%。

中原地產統計資料顯示，2022年以來，近110個城市發佈了穩樓市新政，發佈調控政策城市數量創歷史新高。

支持力度有望進一步加大

從成交端看，受疫情等因素影響，銷售端恢復力度整體較為有限。

中指研究院資料顯示，2022年1-4月，TOP100房企銷售額均值為212.2億元，同比下降50.2%；其中銷售額超千億房企3家，較去年同期減少6家；超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權益銷售額均值為155.2億元，權益銷售面積均值為109.1萬平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。2022年1-4月，TOP100企業拿地總額3626億元，拿地規模同比下降55.9%。房企拿地分化顯著。

五一假期期間，重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降52.3%。多數代表城市新房成交規模同比下降，其中武漢、蘇州、溫州同比下降均超五成。

中指研究院指數事業部分析師孟新增表示，短期來看，房地產調控政策進入密集優化期，預計各地將繼續加大信貸支持力度，通過降低首付比例、房貸利率，以及適度優化調整限購、限售、限價等政策“鬆綁”方式，促進銷售回暖。

對於二季度房地產市場，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前市場面臨疫情衝擊、需求疲軟等問題，隨著政策預期逐步向好，二季度重點城市或都市圈樓市將有望觸底。

中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，合理改善型購房需求獲得進一步支援，改善型購房信貸支持力度有望進一步加大。隨著疫情影響減弱，房地產銷售端有望企穩。

金地集團(13.000, -0.69, -5.04%)前4月銷售580億元 同比下降42.17%

5月8日，金地(集團)股份有限公司公告披露2022年4月份銷售及獲取專案情況。

據觀點新媒體獲悉，2022年4月金地集團實現簽約面積46.6萬平方米，同比下降68.25%；實現簽約金額125.0億元，同比下降60.53%。

2022年1-4月，該公司累計實現簽約面積229.8萬平方米，同比下降48.31%；累計實現簽約金額580.1億元，同比下降42.17%。

此外，4月份，金地集團新增一宗土地，該地塊為長沙市岳麓區鹹嘉湖街道019號地塊，位於長沙市岳麓區。東至恩瑞麓山名園、南至旭輝都會山、西至谷豐路、北至咸嘉湖路。項目占地面積12,369平方米，容積率5.8，計算容積率建築面積71,737平方米，地塊用途為城鎮住宅及商業用地。土地使用年限為住宅70年、商業40年，項目成交總價2.74億元。

受上海疫情防控升級影響 寶龍集團延期披露2021年年報

據上交所5月6日消息，上海寶龍實業發展(集團)有限公司將延期披露2021年年度報告。

據瞭解，寶龍集團原定於2022年4月30日前披露2021年年度報告。由於近期以來上海疫情防控措施升級，為應對新冠病毒疫情上海市實施了封閉隔離措施，且公司和會計師事務所辦公總部均位於上海，導致事務所在索取所需資料、安排現場工作及銀行詢證函的收發均受到延誤。

受此不利影響，該公司2021年年度報告相關的審計程式和編制工作無法在原定時間內完成。為確保財務報告品質和資訊披露的準確性，公司擬延期披露2021年年度報告。

中國平安（601318.SH）綜合金融牌照帶來“一魚多吃”的便利，也令其走入“雞蛋放在同一個籃子裡”的窘境。

在此前的2021年業績發佈會上，平安的高管強調，公司不動產投資僅占保險資金5.5%，股債投資更是只有1154.18億元，總體風險可控。但與之對比的是，因計提了單個暴雷房企華夏幸福（600340.SH）432億元的減值準備，平安集團全年利潤驟降三成。

深究下去，中國平安對華夏幸福僅有180億元的股權投資，剩餘計提的是高達273億元的債權投資。而中國平安同時也持有碧桂園、旭輝地產、中國金茂、朗詩集團等4家上市房企的股權。且同樣在入股後，整個平安系積極地向相關聯的房企提供債務支持。

在市場好的時候，鐵索連舟使平安各個業務板塊都能獲利，但房地產下行之時，單個房企的暴雷就可能引爆多個業務板塊。

中國平安幾乎把房企投了個遍，但不樂意被稱為“最大的隱形地主”，一直嘗試降低外界對其地產投資風險的評估。此前，更是聲稱平安險資對恒大集團、藍光發展等暴雷房企，無論是股權或債權上的“敞口均為0”。

但清流工作室獨家發現，公開記錄顯示可能並非如此。平安險資參股的招商平安，就有至少兩筆對恒大的借款被違約，並已進入追討債款的法律程式。而平安險資旗下的平安不動產，也對藍光發展有多筆借款未能收回，並採取凍結對方股權的方式維權。

據清流工作室統計，平安旗下的平安不動產、平安信託、平安匯通、平安證券及平安資管，多個管道對外投資房地產業，與不同的房企合資設立開發公司。合作對象有大國企和龍頭企業，但也不乏部分資金鏈緊張的房企。

這些房地產類的投資，又是否存在風險敞口？

平安入股房企的“雙重”風險

2021年年報中，中國平安對華夏幸福相關投資資產進行減值計提、估值調整及權益法損益調整金額合計432億元，其中股權159億元，債權類則高達273億元。這筆減值讓中國平安2021年的歸母淨利潤減少了243億元。

股權投資計提的159億元減值或許是熊市帶來的無差別傷害。但273億元的債權類計提，顯然給了平安2021年業績重重一擊。

2018年7月10日及2019年1月31日，平安與華夏幸福及其股東王文學簽下《股份轉讓協議》，合計斥資180億元購下華夏幸福25.19%股權，並由平安人壽出面持股。

入股華夏幸福後，整個平安系都在為華夏幸福輸血，不斷追加債權投資。

平安旗下的深圳平安匯通投資管理有限公司，為華夏幸福的PPP專案發行了大量的資產支持證券，平安系資金還親自下場認購了部分華夏幸福的融資產品。

在2022年4月22日的一份交易概述中，平安財險透露，對華夏幸福作為融資主體、發行主體或擔保主體的相關債權投資資產，共計持倉面值為35.08億元。

平安養老保險和平安資管也曾設立債權投資計畫，為華夏幸福提供永續債權投資資金，金額不超過50億元及10億元。

這些較為明面上的債權投資不足百億，更多的債權類投資也許來自平安的銀行、信託等板塊。

比如，平安銀行曾在2020年向華夏幸福的全資孫公司九通基業投資有限公司提供結構化融資額度不超過30億元，通過信託計畫向其發放貸款。

平安匯通還與華夏幸福設立合資公司，參與具體項目建設。平安匯通與華夏幸福原合資設立了北京中城輝煌房地產開發有限公司，但此後該公司陷入資金危機，列入失信被執行人。2019年，一家固安世昌企業管理有限公司接手華夏幸福所持股權，其背後是兩個神秘的自然人呂秀雲和李恬。

此外，平安人壽還以華夏幸福為踏板，拿下了北京大廈專案物權。2018年底，華夏幸福花了57.8億元，從中國鐵路物資股份有限公司接手北京物盛科技有限公司，項目地塊位於麗澤金融商務區，地處北京西二、三環路之間，是北京市和豐台區重點發展的新興金融功能區。時隔一年，華夏幸福在2019年底又將該項目幾乎原價58.29億元轉讓給平安人壽，並將專案交由華夏幸福代建代管。

中國平安鍾愛上市房企，除了華夏幸福，其還持有碧桂園（7.76%）、旭輝（6.21%）、金茂（14.11%）、朗詩集團（6.92%）等多家上市房企的股權。與華夏幸福類似，中國平安入股後，整個平安系積極地向相關聯的房企提供債務支持。

中國平安在2019年斥資86億港元入股中國金茂，目前持有其14.11%股權。清流工作室發現，股權投資之外，平安系對中國金茂的債權投資可能不亞于對華夏幸福。而素以高價拿地著稱的中國金茂，在2020年限價調控後業績暴雷，淨利潤“腰折”。

中國金茂年報顯示，公司與平安銀行、平安信託、平安產險、平安養老險、平安資管及平安旗下的深圳市前海平裕商業保理有限公司，均簽訂了金融服務框架協定。其中貸款服務每日上限高達100億元，融資性保理服務每日上限為30億元。

金茂的參股子公司重慶興幹置業有限公司，與平安不動產簽有借款框架協議，每日最高上限結存餘額為9億元；另一家寧波鷹茂地產開發有限公司，也與平安不動產旗下的深圳市平嘉投資管理有限公司簽有委託貸款框架協定，每日最高上限5.5億元；另外三家參股公司，也與平安不動產旗下的深圳市德理企業管理有限公司簽有借款框架協議，每日最高上限3.75億元。

清流工作室此前曾解析中國金茂表外負債，平安作為金茂的金主，頻繁在金茂的項目公司股東列表進出。項目早期，平安系公司帶資入股，項目進入回報期，平安系又微利退出，疑似“明股實債”的操作。詳見《清流|警惕中國金茂表外負債》。

而碧桂園和旭輝地產的主要往來銀行都出現平安銀行。且平安不動產與碧桂園至少設有4家合資公司，其中3家是專案開發公司；與旭輝合資設有合肥旭榮置業有限公司，對外投資兩家專案開發公司；與朗詩集團設有合資公司嘉興朗裕投資有限公司，並提供股東貸款用於收購上海浦東兩棟房產。

2018年和2019年，平安不動產先後與旭輝地產、朗詩地產簽署戰略合作，三年內雙方總投100億用於住房租賃專案的投資、開發及運營。

對恒大、藍光風險敞口真的為0嗎？

2021年10月，中國平安曾在投資者互動平臺強調：“頗受市場關注的恒大、藍光、泛海等房企，平安險資無論是股權還是債權均為‘0敞口’。”

風險敞口又稱風險暴露，是指因債務人的違約行為導致的可能承受風險的信貸業務餘額。而平安集團的保險資金投資組合由壽險及健康險業務、財產保險業務的可投資資金組成。

清流工作室發現，在與恒大的合作中，平安保險資金可能存在一定的風險敞口。

中國平安子公司中國平安人壽保險股份有限公司（下稱“平安人壽”），與招商局旗下的深圳市招融投資控股有限公司，合資設立了深圳市招商平安資產管理有限責任公司（下稱“招商平安”），並由平安人壽持有39%股權，實繳出資11.7億元。

也就是說，招商平安公司背後約四成資金來自平安險資。而該公司多次向恒大提供借款，並在2021年底聘請律師追討債款。

招標資訊顯示，2019年8月22日，招商平安通過投資平臺深圳市招平恒佳投資中心（有限合夥），以股+債模式向恒大石灰圍項目投放了9.9億元，其中招商平安出資4.95億，對外募資4.95億。這筆錢，是以股權轉讓回購方式投放了6.93億元，以股東借款方式投放了2.97億元。2021年12月22日，招商平安公開招標律師代理服務，進行一審、二審及再審等工作，以及其他與債權實現有關的訴訟執行等工作以及非訴方式回收等工作。

再比如，2019年8月22日，招商平安通過另一個投資平臺深圳市招平恒華投資中心（有限合夥），同樣以股+債模式向恒大華強北項目投放了8億元。由於該項目未按時支付2021年9月21日利息，亦未履行還款和股權回購義務，融資方及擔保方構成違約。為了討債，招商平安已向廣州市中級人民法院提起訴訟並申請了財產保全，廣州中院已立案受理，案件訴訟標的約合人民幣8.4億元。

回溯一下時間線，招標資訊顯示至少一個恒大專案早在2021年9月21日違約，而平安集團最早在2021年10月8日表示對恒大“0敞口”，此後對外也保持這一說法。

而除了在向恒大追債，招商平安還同時在向泰禾等多家房企追債。其中另一個暴雷房企也閃現身影，2020年9月21日，寶能地產股份有限公司將所持的100股鹽城寶能城市發展有限公司股權質押給了招商平安，至今有效。

平安聲稱“0敞口”的另一家暴雷房企藍光發展，也早在2021年6月曝出對平安違約。

2021年6月，藍光發展的公告顯示，全資子公司四川藍光和駿實業有限公司股權被多家公司司法凍結。6家凍結申請人中，有5家是平安不動產旗下投資機構，合計凍結金額超過17億元，藍光地產稱是平安不動產提前解除合同。

藍光發展2021年年報還顯示，平安不動產旗下的深圳聯新投資管理有限公司（下稱“深圳聯新”）在2021年8月將藍光旗下的兩家子公司告上深圳國際仲裁院，案由是“借款、債券融資糾紛”，總涉案金額7.23億元。截至2021年12月31日，這兩個案件處於“和解談判中，未開庭”的狀態。

平安不動產由平安人壽持有49.5%股權，平安財險及平安旗下的深圳平科資訊諮詢有限公司分別持有剩餘的35%和15.5%股權。這意味著，平安不動產至少84.5%的出資，來自平安的保險資金。

平安不動產是平安集團投資房地產最主要的平臺，與不少房企有合作。據清流工作室統計，僅平安不動產旗下的多個投資平臺，可能踩雷了不少近期出現資金問題的房企。

前述起訴藍光的深圳聯新，是平安不動產旗下重要的投資平臺之一。深圳聯新與佳兆業集團城市更新服務有限公司，合資設立了惠州市佳兆業凱進城市投資有限公司和廣州市佳業輝鴻房地產開發有限公司（下稱“佳業輝鴻”）。佳兆業還將所持合資公司部分股權質押給深圳聯新。

2021年，以理財產品違約為導火線，佳兆業出現資金流動性問題。平安不動產投資的合資公司佳業輝鴻，目前已有部分股權被凍結。

平安不動產另外一個重要的投資平臺是深圳安創投資管理有限公司（下稱“安創投資”）。安創投資與奧園設有合資公司東莞中奧泰房地產置業有限公司（下稱“東莞中奧泰”），由安創投資持有40%股權。

同時，奧園將其持有的東莞中奧泰股權600萬元、東莞中奧泰旗下子公司的股權800萬元質押給安創投資。2021年底，奧園出現資金鏈危機後，奧園所持的東莞中奧泰的600萬元股權及東莞中奧泰所持子公司的800萬元股權被司法凍結。尚無更多資訊證明，凍結這部分股權的是安創投資還是其他債主。

平安不動產及其旗下的安創投資，與花樣年集團也有大量的合作。今年年初，安創投資作為執行申請人，申請對花樣年集團（中國）有限公司等8家花樣年原旗下公司進行財產保全。但因為安創投資“下落不明”，花樣年一方的異議申請書被公告7日視為送達，安創投資對花樣年的部分凍結措施被解除。

深圳聯新和安創投資只是平安不動產眾多投資平臺中的兩個公司，平安不動產對外投資超過90家子公司，這些子公司又進一步對外投資，與不同的房企合資設立開發公司。其中不乏華潤置地、保利集團、首都開發等國企，也囊括碧桂園、萬科、龍湖等龍頭企業，以及部分資金鏈緊張的房企如富力、雅居樂、佳兆業、奧園等公司。

平安不動產之外，平安信託、平安匯通、平安證券等都是平安系投資房地產的隱秘管道。比如，此前清流工作室獨家發現，龍光地產在2021年大手筆拿地，項目子公司穿透後，出現平安信託的身影。目前，平安信託還與時代中國、祥生地產、綠城地產、正榮地產、中洲置業、鄭州地產、萬科、碧桂園等多家公司設有合資公司。平安匯通與金地集團、中海宏洋、中駿置業、金科股份、萬科、遠洋控股、保利發展、時代中國、旭輝地產等多家房企設有合資公司。平安證券也隱藏著不少與萬科、保利、碧桂園的項目合作。

這些隱藏在各個管道下的房地產投資，是否存在風險敞口？

清流工作室發現，這些房企與平安系設立合資公司後，又大量地將項目公司股權質押給平安系。同時，平安旗下保理公司深圳市前海平裕商業保理有限公司又為多家房企提供應收賬款融資服務。

值得注意的是，這些合作方裡不乏資金鏈緊張的中小房企，如正榮地產、中洲控股。更有一些合作方，追溯到最後是自然人背景，而非房企背景。

此外，平安部分專案已經出現資金問題。比如，平安匯通與福建華班企業管理有限公司合資設立福建華浦房地產開發有限公司（下稱“華浦地產”），負責運營華浦•華爾街商業地產專案。2021年5月，該公司已被裁定破產清算，華浦地產運營的華浦華爾街專案也於近日被公開拍賣。

結語

中國平安體量巨大，從投資比例來看，房地產投資占比並不大。但房地產業的高杠杆屬性，決定了這類資產利潤波動幅度較大，這也是一個華夏幸福暴雷，就造成平安利潤大幅滑落的原因。如何降低集團各個板塊在房企暴雷潮中的風險，是中國平安當前最重要的任務。

正榮地產（06158）公布，今年4月份集團連同合營公司聯營公司的累計合約銷售金額按年跌84.4％至約為23.01億元（人民幣．下同），合約銷售建築面積約為13.7萬平方米，截至今年4月30日止月份的合約平均售價約為每平方米16,800元。

截至今年4月30日止四個月，集團連同合營公司及聯營公司的累計合約銷售金額按年跌70.2％至約為163.11億元，合約銷售建築面積約為101.4萬平方米及合約平均售價約為每平方米16,100元。

信和置業（00083）和尖沙咀置業（00247）發聯合公告，指 PRE 17已根據銷售委員會與 PRE 17訂立的認沽及認購期權協議行使認購期權，今日以購買價7億新加坡元（相當於約39﹒97億港元）向擁有人收購位於新加坡的物業。

PRE 17由合營企業（由信和置業的全資附屬公司－惠強與FE Civil Engineering 按50：50的基準組成）及 PRE 16（彼乃獨立於信和置業及尖沙咀置業的第三方 Perennial Singapore Investment Holdings Pte﹒ Ltd﹒的全資附屬公司）分別擁有50％及50％股權，以參與收購該物業及承接發展項目。惠強以擁有合營企業的50％股權實益擁有 PRE 17的25％股權，從而實益擁有該物業及發展項目的25％權益。

據介紹，發展項目涉及通過建造新建築物以及保育及活化現有建築物，將該物業重新開發為一個新的綜合發展項目，將包括住宅、寫字樓、零售及新加坡當局批准的其他部分，此發展項目的預計總樓面面積以獲新加坡當局批准的詳細重新發展計劃為準。

由於黃氏家族為尖沙咀置業及信和置業的控股股東，而 FE Civil Engineering 由黃氏家族擁有及控制，因此為黃氏家族的聯繫人，並為尖沙咀置業及信和置業的關連人士。

集團認為，惠強透過 PRE 17參與收購該物業及承接發展項目而參與及承擔合營企業與集團的發展策略一致，並為集團與其他業務合作夥伴共同開展主要業務活動的延續。

路勁（01098）公布，截至今年3月31日止三個月，銷售按年跌46.3％至約為82億元（人民幣．下同），其中包括物業銷售73億元及高速公路項目路費收入9億元。

截至今年3月31日止三個月，物業銷售包括已簽訂合同額49億元，及協議未轉合同額24億元。高速公路項目日均混合車流量為27.2萬架次。

大唐集團控股(02117)公布,集團今年4月份的合約銷售金額約為18.5億元(人民幣．下同),按年跌63%;銷售面積約為19.09萬平方米;平均銷售價格約為每平方米9,680元.

於今年1月至4月期間,集團實現累計合約銷售金額約為82.9億元,按年跌42.2%;累計銷售面積約為83.11萬平方米;平均銷售價格約為每平方米9,970元.

疫情持續令本港商舖空置率上升，租金大跌，傳統商業區中環亦有不少巨型舖位待租。市場消息指出，鄰近中環中心的中銀集團人壽保險大廈3層複式、總面積近1.4萬方呎的巨舖，獲一家中資銀行以每月80萬元承租，租金較高位下跌約29%。據知情人士透露，新租戶極有機會為去年才進軍本港市場的東莞銀行，擬開設首間零售銀行分行。

據了解，位於德輔道中134至136號中銀集團人壽保險大廈地庫、地下及1樓3層舖位，地庫建築面積約4639方呎，地下建築面積約4586方呎，1樓建築面積約4622方呎，總建築面積約13847方呎，原以每月120萬元放租約一年，至近期獲洽租，終以約80萬元租出，呎租約58元，成交租金較叫租低33.3%。

較舊約平三成 每呎58元

資料顯示，中銀集團人壽保險大廈全幢原由中銀保險持有，於2008年以8億元售予賭王四太梁安琪旗下尚嘉控股，該3層舖位一直租予中銀香港（02388）作為分行。舖位對上一份租約為2018至2021年，月租為112.5萬元，租約去年4月屆滿。

中銀香港去年未有續租，舖位過去一年曾短租予散貨場數月，相隔逾一年後才再以長租形式租出，最新租金較舊約下跌28.9%，每月少收32.5萬元。該舖2012年月租曾達96萬元，即最新租金較10年前還要低16萬元或16.7%。

知情人士表示，上述舖位的新租戶為銀行，以東莞銀行的呼聲最高。東莞銀行為大灣區內的城商行之一，去年3月獲金管局授予銀行牌照，並租用中環國際金融中心二期寫字樓單位設立香港分行，是該行目前唯一境外分行。東莞銀行近期再向金管局申請在港設子行的牌照（本港註冊持牌銀行），新公司命名「莞銀國際」，將染指本地零售銀行市場，估計新承租的舖位將用作首間零售銀行分行。

上址對面的德輔道中141號中保集團大廈地下B舖，建築面積約3805方呎，原由花旗銀行承租多年，惟本月租約期滿並已遷出，舖位現以每月60萬元放租，呎租約158元。花旗銀行的舊租金為66.4萬元，即最新叫租相對回落9.6%。

過去周末兩天（7日至8日）沒有全新盤開售，一手市場僅有約22宗成交，較前一個周末（4月30日及5月1日）約66宗，按周減少44宗或約66.7%，創近6個周末新低，但餘貨仍錄得不少大額成交。

St. George's Mansions逾億售

信置（00083）及中電集團合作發展的何文田St. George's Mansions，昨天售出1座10樓A室，實用面積2140方呎，連一個車位以1.05億元成交，創今年九龍分層住宅新高，呎價49065元。鷹君（00041）大埔白石角朗濤賣出5座15及16樓B室複式戶，實用面積2446方呎，外連969方呎天台及362方呎平台，成交價8316.4萬元，呎價34000元。

何文田將有兩個單幢盤對壘。嘉里建設（00683）旗下何文田現樓豪宅瀚名一向以招標形式推售大單位，上周四（5日）首次以價單形式推出30伙，市場消息指出，項目暫收約240票，超額認購約7倍。瀚名位於喇沙利道10號，提供73伙，實用面積298至1990方呎，目前累售11伙，套現約4.5億元。

至於新地（00016）位處何文田太子道西195號的Prince Central，亦計劃短期內以現樓形式登場，項目提供101伙，實用面積251至1351方呎。

該集團旗下港島東半山超級豪宅項目Central Peak（Central Peak發展項目第1期）推出Alpex III座6樓Sky Manor單位招標，招標日期由5月11日至今年12月31日，單位實用面積2771方呎，外連892方呎平台。

恒地（00012）旗下鰂魚涌THE HOLBORN今天以先到先得形式發售20伙，折實售價約538.24萬至1373.9萬元，折實呎價24355至30399元。

半新盤獲用家追捧，將軍澳日出康城MONTARA錄得額外印花稅（SSD）鬆綁貨成交，屋苑一個2房戶以850萬元沽出，原業主賬面獲利162.8萬元；馬鞍山泓碧也有1房單位業主持貨逾3年，賬面賺80.7萬元離場。

中原地產分行經理黃仕斌指出，MONTARA 2B座低層D室，實用面積483方呎，2房間隔，以850萬元沽出，呎價17598元。原業主在2019年5月以687.2萬元買入單位，剛過3年SSD限期即沽貨，賬面獲利162.8萬元，升值約23.7%。

此外，美聯物業首席高級營業經理李天傑表示，泓碧因樓齡新，甚受用家歡迎，本月截至8日，屋苑暫錄兩宗二手成交。最新一宗為5座中層E室，實用面積309方呎，1房間隔，成交價669萬元，呎價21650元。原業主2019年3月以588.3萬元買入單位，持貨逾3年，賬面獲利80.7萬元或約13.7%。

疫情受控，車位買賣亦見增加。據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，4月錄得453宗純車位買賣註冊登記，較3月的432宗，按月回升約4.9%，連跌3個月後回升。

金額100萬內買賣多33%

以金額劃分，4月以100萬元或以下的純車位註冊量升幅最大，為137宗，按月升約33%；其次是逾200萬元的個案，佔109宗，按月升約28.2%。反觀逾100萬至200萬元的純車位註冊量錄得跌幅，僅207宗，按月挫約15.2%。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，早前市場出現多個純車位拆售項目，估計於稍後的註冊個案才陸續反映出來，相信屆時有助推升純車位註冊量，擺脫近年的低水平。

此外，資深投資者蔡柏能上月起拆售將軍澳南豐廣場76個私家車車位，定價由183萬至209萬元，帶動其他業主沽貨。位於P2層的雙號車位，以166萬元售出，原業主於2007年以22萬元購入，賬面獲利144萬元，持貨15年大幅升值6.5倍。

疫後復常 一城單位按月上調3.54%最多

近月樓市回暖，銀行估價亦調升，10大屋苑單位最新7個估價上調，升幅0.99至3.54%，其中沙田第一城按月升幅最顯著，而龍頭屋苑鰂魚涌太古城，更獲兩間銀行上調估價達3.03%。

本報抽選10大屋苑單位，於滙豐銀行及中銀香港 （02388） 進行估價，涉及2房至4房戶，實用面積327至1,373平方呎，發現其中7個單位，至少獲得上述其中一間銀行調升估價，升幅由0.99至3.54%；當中3個上車屋苑沙田第一城、天水圍嘉湖山莊及將軍澳新都城估價全面調升。

升幅最多屬沙田第一城1座中層C室，實用面積327平方呎，中銀對該單位上月初估價為565萬元，最新升至585萬元，上升20萬元或3.54%，而滙豐銀行對單位估價維持576萬元不變。

新都城3房估值1060萬 按月升2.7%

將軍澳新都城估價調升幅度亦顯著，獲滙豐調高2.71%。涉及1期4座中層F室，實用面積701平方呎，3房單位，滙豐銀行對上址估價為1,060萬元，對比上月初估價高28萬元或2.71%，至於中銀香港的估價保持1,055萬元。

除上述2個上車單位外，樓市火車頭的太古城，更有單位同時獲兩間銀行調高估價，涉及雅蓮閣中層A室3房，實用面積1,114平方呎，以滙豐銀行為例，上月對單位估價為2,605萬元，現調升至2,684萬元，上調3.03%，升幅僅次同期沙田第一城；而中銀香港對單位的估價亦由2,620萬元，上調至2,660萬元，調高1.53%。

另一個同時獲兩間銀行上調估值的屋苑，則屬近期蝕讓不絕的荔枝角美孚新邨，一個百老滙街108號中層B室4房單位，實用面積1,373平方呎，滙豐及中銀對最新估價各2,094萬及2,211萬元，相對上月初兩間銀行估價只有2,053萬及2,189萬元，分別高約2%及1%。

反觀，同期有2個屋苑估價下調，其中以紅磡黃埔花園降幅較大，涉及2期6座中層E室，實用面積389平方呎，雖然滙豐對單位估價維持699萬元不變，但中銀卻將估價由上月初的710萬元，降至696萬元，下調1.97%。此外，鴨脷洲海怡半島29座中層E室，實用面積687平方呎，滙豐上月估價為1,169萬元，惟本月下調1.03%至1,157萬元。市場人士預期，隨着疫後復常，成交量向上及樓價回穩，銀行亦相應調升估價。

二手交投續回暖，造價理想，將軍澳日出康城首都3房賣1,050萬元，創同類售價和呎價新高；馬鞍山天宇海特色戶以1,215萬元易手，較估價高65萬元。

市場人士指，首都5座高層LD室，實用面積705平方呎，3房間隔，單位於4月以1,100萬元放盤，現以1,050萬元沽出，實用呎價14,894元，售價和呎價均創屋苑同類新高。對上高價為5座高層RA室，實用面積716平方呎，今年3月1,046萬元易手，換言之，短短2個月3房造價再推升4萬元。原業主於2014年10月以598萬元購入，帳面獲利452萬元，單位升值76%。

天宇海特色戶 高估價65萬售

另外，天宇海連天台特色戶高估價沽出。屋苑7A座頂層天台戶，實用面積756平方呎，連天台293平方呎，套3房間隔，放盤約6個月，原叫價1,280萬元，現以1,215萬元沽出，累減65萬元或5%，實用呎價16,071元，售價較網上銀行估價1,150萬元高65萬或5.6%。原業主於2010年以610萬元購入，持貨12年，單位升值99%。

其次，荃灣愉景新城2房減8萬元即沽。市場人士指，屋苑3座中低層B室，實用面積495平方呎，2房間隔，叫價728萬元，議價8萬以720萬元沽出，呎價約14,545元。

原業主於1997年以約407.69萬元買入單位，持貨約25年轉手賺約312.3萬元。

藍籌屋苑方面，鰂魚涌太古城5月首星期錄5宗成交，其中南山閣低層G室，實用面積582平方呎，2房間隔，以980萬元易手，實用呎價16,838元。原業主於2009年5月以378萬元購入，持貨13年帳面獲利約602萬元。

李家超成為新一任行政長官，並表示上任後優先處理房屋供應，縮減規劃程序。其中備受關注的北部都會區概念，全區面積逾300平方公里，亦有望加速推進，區內將展新貌。

全區住宅供應將逾90萬伙

北部都會區全區面積與4個香港島相若，橫跨新界北、粉嶺、古洞、落馬洲、天水圍、元朗、洪水橋等；由東至西，駕駛時間至少需要半小時，預計全區最終可以容納250萬人居住，提供65萬個就業職位。

施政報告中提到，期望未來達至「南金融、北創科」，南區港島核心商業區早就發展成熟，北區要拓展土地面積，引入科技、保育作為經濟引擎，將來可發展宜居、宜業、宜遊的都會區。

住宅發展方面，區內現時已經有39萬伙住宅單位；已規劃及規劃中單位，則有約35萬伙。

施政報告去年提出，再拓展600公頃土地，增加約16.5萬至18.6萬個住宅單位，最終整個由元朗及北區組成的北部都會區，將有逾90萬個住宅單位。

該區將來會以發展創科產業為主，區內現時正在興建港深創科園，將與深圳創科園區合併成新田科技城。

5大鐵路項目 加強連接深圳

為了令現時鄉郊地區交通更方便，區內亦將興建5大鐵路項目，包括流浮山一帶的自動捷運系統、北環綫東延綫、北環綫北延綫、港深西部跨境鐵路，及新增羅湖南站。

相關鐵路將會途經深圳灣、羅湖、皇崗等幾個陸路口岸，加強連接中港兩地。

隨着疫情受控，4月蝕讓個案和金額亦見回落。據本報統計，4月錄46宗蝕讓個案，蒸發約5,230萬元，按月回落77%，惟仍是第5波疫情以來次高。最傷為何文田天鑄一個4房間隔，帳面蝕1,260萬元，貶值20.5%。

市道開始復常，4月蝕讓蒸發約5,230萬元，每宗蒸發金額由4萬至1,260萬元，包括半新樓、指標屋苑、二三綫屋苑、洋房，甚至公居屋，可見部分小業主寧止蝕離場。

月內最傷是何文田半新樓天鑄7座中層D室，實用面積1,576平方呎，4房間隔，叫價6,000萬元，最終減至以4,880萬元沽出，減價1,120萬元，實用呎價30,964元。原業主2017年斥6,140萬元購入，持貨4年帳面蝕1,260萬元，單位貶值20.5%。

元朗柏巒洋房 5年貶值12%

其次為元朗唐人新村路柏巒單號屋，實用面積3,484平方呎，連約1,320平方呎花園，以3,850萬元易手，呎價約11,051元。原業主早於2017年以4,355萬元購入，是次易手帳面蝕讓505萬元離場，單位5年間貶值約12%。

同時，4月交投量創屋苑8個月高的沙田第一城，錄3宗損手個案。其中15座中層A室，實用面積819平方呎，3房，早前叫價約1,300萬元，日前議價後以1,146.8萬元易手，實用呎價14,002元。原業主於2018年以1,300萬元購入，帳面蝕讓約153.2萬元，蝕幅達12%。

消費券首期已發，加上防疫措施放寬，市民購物慾急升。舖市專家李根興接受香港文匯報訪問時表示，疫情好轉，珠寶、鐘錶等貴價零售品牌將逐漸回歸核心區，物色合適商舖，料今年核心區商舖租金有兩成升幅。若下半年能與內地通關，核心區租金可漲最多三成，雖仍難與疫情前相比。

奢侈品牌部署重返旺區

中原（工商舖）近日就促成一宗核心區二手名錶店租務成交個案，涉及月租逾8萬元，位處灣仔莊士敦道。中原（工商舖）商舖部分區營業董事梁偉傑透露，上述成交物業面積約300呎，新近獲二手名錶店承租，成交月租屬於市價水平。舖位地理位置優越，正向電車站，鄰近修頓球場及灣仔站，人流不俗，料對銷情有正面幫助。

李根興評價，現時股票市場不景氣，美國為了抗通脹又會在年內屢次加息，勢必會波及香港。種種外圍因素影響之下，好多人覺得「揸實體好過揸現金」，零售、珠寶等貴價零售品或成為新的保值渠道。他見到，市面上許多貴價零售商正在物色舖位，尋找合適的地點和時機回歸核心區。

據喜來登旺舖代理稱，沙咀道4個舖位，每個舖位均有數名租客競逐，以現時零售市道來說實為近年罕見。 業主對出租條件及租客也有一定要求，行業不可重複，租客亦要穩健並迎合區內消費。

民生區舖位也日漸緊俏

與此同時，民生區的工商舖也日漸緊俏。晚市堂食重開，美容院、健身房等也恢復活躍水平。李根興料，民生區舖租平穩之下，或有一成左右的升幅。近日荃灣沙咀道地下舖位獲承租，地下建築面積約2,050呎、閣樓約1,000呎，由新鮮食材超市租客以租金29萬承租。同區域的個別舖位承租每呎租金達264元，甚至超過尖沙咀、銅鑼灣等核心區舖位呎價。

中原（工商舖）預計，疫情消退下，市況會見改善，預期第二季商舖租賃成交會反彈至約1,200宗水平，核心區舖位租金會繼續調整約20%，民生區舖租料相對平穩。

疫情緩和帶動樓市交投轉活，發展商亦加快推盤步伐。由嘉里發展的何文田現樓瀚名，該項目最新累收約240票，超額認購7倍，用家與投資者各佔一半，現樓示範單位參觀情況不俗，發展商預料短期內加推，下批單位售價有提升空間，最快本周內推售。

用家投資者各佔一半

由嘉里發展的何文田瀚名於上周公布首張價單，緊接收票吸客。市場消息指，該項目過去兩日累收約240票，以首張價單共30伙計，超額7倍。發展商較早前指出，項目1房單位相當受歡迎，之前已收到大量查詢。

昨日現場所見，該盤參觀情況不俗，期間更出現「蛇餅」，客源以家庭客為主，現場亦有大量地產代理駐場撈客，並向睇樓人士介紹市場最新資訊，現場氣氛熱鬧。

參觀人流不俗

美聯住宅部行政總裁（港澳）布少明指，該項目首批單位以低市價搶攻，故市場反應相當不俗，項目位處傳統豪宅地段，具校網優勢外，發展商品牌亦備受追捧，該樓盤客源用家與投資者各佔一半，如以地區劃分，九龍區佔約5成最多，新界區佔4成，港島區則佔1成。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，該盤一房細戶對年輕上車客甚具吸引力，同時亦有投資者購入作長綫收租用途，料發展商於日內提價加推，並緊接於本周開售。

料日內提價加推

項目日前推出首張價單，共涉30個1房單位，面積由319至409方呎，價單定價820.5萬至1037萬，呎價23323元至28401元；以最高約10%折扣率計算，折實售價738.39萬至933.23萬，折實呎價20989元至25559元，折實平均呎價23300元。售價最低單位為3樓E室，面積322方呎，屬1房連開放式廚房間隔，價單定價820.5萬，折實售價738.39萬，折實呎價22931元。