三圓（4416）建設董事長王光祥昨（10）日上午透露，預售屋換約轉售可望鬆綁，平轉無獲利就無限制；政策有望急轉彎的消息立即在建商圈流傳，業者貌似盼到轉機。但內政部官員昨天下午隨即回應，行政院版本並未做此鬆綁。

儘管內政部火速澆息建商期盼，但民進黨立法院黨團幹事長鄭運鵬昨天傍晚受訪時卻表示，確有黨團立委提供此建議，會在內政委員會審議時，由大家討論、交換此意見。

內政部擬修《平均地權條例》，祭出打炒房五重拳，包括限制預售屋換約、私法人購屋許可制、預售屋解約實價登錄、檢舉獎金制度、重罰炒作。

不過，王光祥昨日透露，經業者不斷溝通反應，本次修法，針對預售換約轉售方面，有望進一步鬆綁，只要是平轉沒有獲利，就可不受限制。

《平均地權條例》修正草案已在今年4月11日送立法院審查，其中限制預售屋或新建成屋買賣契約部分，內政部昨天表示，並未放寬在無獲利情況下依原契約價格轉售就可不受換約限制。

內政部表示，目前規定買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告特殊情形，例如在簽約後因重病長期療養等重大變故致無力繳款情形，經報請縣市政府核准外，均不得讓與或轉售第三人。

此外，為防止私法人投資炒作住宅，目前草案仍維持增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於五年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

針對預售屋「平轉、無獲利」轉讓就無限制的說法，鄭運鵬證實，的確有黨團立委提供此建議，因為該修法的目的是打炒房，若預售屋換約只是平轉而沒有獲利的話，若採取此調整，可以省掉很多稽查成本。

鄭運鵬說明，原本條文限制不能移轉，若要移轉得出示有關證明，但這部分相當難查核。若交易有被監理，且換約價格在買價以下，其實就無炒房疑慮，若採納此意見，其實有道理。鄭運鵬表示，本修法的行政院版草案已由行政院會通過送立法院審議，此提議將會在立法院內政委員會審議時討論，也讓大家交換意見。

據悉，《平均地權條例》政院版已送至立院，待內政委員會排審，如若民進黨籍立委認同「平轉、無獲利」 就沒有炒房嫌疑，除了可以另提案修法，也可以在委員會審議該條文直接提意見討論即可。

據內政部資料，今年第1季全國拍賣移轉共1,014棟，年減18%，是歷史次低紀錄，僅較2016年房地合一上路，當年的1,011棟高出三棟，專家分析，近年房市受到資金潮、低利、賣方市場三大因素影響，不易引發斷頭潮，也讓法拍市場難撿貨，但國內後續恐有升息計畫，在購屋負擔變沈重下，低法拍量可能出現變化。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，不動產市場近幾年受回流資金帶動，價量俱增，屋主若需變現，在一般市場就能順利出售，加上先前維持已久的低利環境，不易引發斷頭潮流入法拍市場，買方在法拍市場能選擇之標的有限，因此拍賣移轉量走低。

觀察今年第1季六都拍賣移轉，僅桃園市年增20.5%，主因去年比較基期低，其他五都均下滑，以新北市降幅最大，共170棟，年減41.2%，台南市從2019年開始，第1季拍賣移轉量都維持在70多棟，是六都拍賣移轉量最少的區域。

郎美囡分析，過去幾年法拍市場中有些建商及法人因資金周轉問題，導致其所有的不動產流入法拍市場，但疫情爆發後，各國貨幣寬鬆政策帶起的資金潮湧入不動產市場，諸多建案短時間內售罄，甚至出現買方追價購屋的情況。

郎美囡指出，不動產在一般市場即可迅速去化，淪至法拍市場的物件減少，新北市今年首季買賣移轉6,406棟、年增8.9%，顯見一般市場可消化大量物件，資金動能強，讓法拍市場的供給與移轉大減。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，央行3月升息1碼，之後可能還有升息計畫，屋主貸款負擔愈來愈重，多年來低利環境促成的低法拍量可能出現變化。

財政部統計資料顯示，2021年全台共有914個自然人大地主被課徵地價稅第六級的最高稅率，地價稅查定的稅金高達40億元；六都中以台中市大地主最多，共178名，共繳地價稅約5.4億元，其次為桃園市131名，共繳地價稅6.1億元，專家分析，重劃區愈多的地方，大地主愈多的狀況愈顯著，且性別是男性遠多於女性。

根據稅捐機關統計，去年地價稅實徵淨額為902億元，雖然房地產市場景氣復甦，但地價稅卻是六年來的低點，主因各地農田水利會自2020年10月起改制為公務機關，其出租之土地稅率改適用公有土地稅率10‰，導致地價稅收減少。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，土地現值在過去房價與地價快速上揚時，也跟著明顯調升，全台的地價稅收隨之走揚，而全台地價稅稅率六級地主最多的區域普遍落在重劃區，早年這些地方可能地價甚低，受惠景氣翻揚地價上漲，加上重劃後，土地具備開發價值，跟著水漲船高，又受到這波房價上揚帶動，造就許多地主身價上揚。

以課徵的對象來看，全台共有914人因為持有土地的地價過高，被課徵地價稅最高稅率55‰，其中台中市有178名地主最多。

疫情不斷升溫，中古屋買氣也跟著下滑！樂屋網統計2022年4月中古屋買氣，相較上月，全台預約看屋數下滑1成5，其中又以台北市首當其衝，月減近2成6，其次為桃園市月減近2成。樂屋網分析，受疫情升溫衝擊，買房最初期的線上找屋動能也趨緩，再加上升息訊息與政策打擊等影響，2022年房市交易量能應會呈現萎縮。

樂屋網統計2022年4月中古屋買氣，相較上月，全台訪客數略為下滑4％，全台預約看屋數則明顯下滑15％。觀察各區域預約看屋狀況發現，六都之中跌幅最大的是台北市，月跌幅達25.9％，其次是桃園市，月跌幅達19.6％，台中市月跌幅為18％排名第三。

4月房市下旬整體難逃疫情升溫的影響；4月15日確診數首度破千，4月24日確診數突破5千，過沒幾日，28日確診數就破萬，來到11,517例，5月起更是接連突破2萬例、3萬例、4萬例，目前統計至5月9日，全台累計確診數已經達到39.7萬例。

樂屋網調研中心經理洪安怡指出，目前疫情衝擊最大的莫過於北部地區，尤其是台北市和桃園市；台北市因疫情升溫，連出門採買購物的人潮都明顯稀少，願意出門看屋的買方自然更少，而當地屋主資金尚可支撐，心態仍高不肯降價，但買方同樣忐忑不敢輕易出手，加上自住客預算有限，買賣雙方明顯出現僵持。

桃園市位居國門，疫病入侵時也首當其衝，不只自住的屋主不太願意接受買方看屋，近期更有不少社區直接對外公告禁止帶看屋，對中古屋的成交無疑是一大打擊；而台中市的訪客數、預約看屋數一直都是六都之冠，對市場波動的反應也更為明顯。

洪安怡表示，日前美國聯準會宣布升息2碼，外界普遍預測央行也將跟進；翻看數據，上一次的升息循環，是在2010年6月至2011年7月之間，2年內連5升，共升2.5碼，這次央行已經於3月跟進升息1碼，升息腳步明顯加快，建議有剛性需求的買方，趁市場仍低利之時儘早進場，多空交錯時積極出手，也較有機會談到理想的價格。

高鐵延伸至屏東通過第一階段環評、聯發科拿下高鐵新竹站專二區土地，是近期很夯的議題，「軌道經濟」持續發酵，也為高鐵站區周邊房市創造利多與話題，同時在高鐵快速且便利的交通機能下，打造「一日生活圈」，在鄰近高鐵站區的重點開發區置產，也成為目前的購屋新顯學。永慶房屋根據實價登錄資料，統計近一年全台距離各高鐵站800公尺範圍內的成屋交易，其中，交易量最大的是高鐵桃園站，近一年交易量870件，而住宅均價中，以台北站每坪72.3萬元最高，桃園站、新竹站房價站穩3字頭，全台各高鐵車站中僅剩苗栗站、雲林站與嘉義站還有1字頭房價，顯示高鐵站周邊受惠於便捷的高速通勤機能，交易熱絡，房價也相對獲支撐。

高鐵桃園站房市交易最夯！ 近一年交易870件奪冠 左營站、台北站緊追在後
觀察近一年全台高鐵站周邊房市交易價量，以交易量來看，桃園站以870件居冠，其次則是左營站，近一年交易件數為686件，台北站則以612件排名第三，陳金萍表示，高鐵桃園站也就是大家熟知的青埔特區，隨著公共設施逐步完善，加上機捷交通機能優勢，鄰近桃園機場，加上購物商場、水族館、公園、綠地等區域利多，集生活、觀光、就學、各式機能於一身，吸引不少首購、換屋等自住族群進駐。

陳金萍進一步說明，至於交易量的第二名的左營站具備三鐵共構優勢，位於高雄市區內，周邊發展已臻成熟，食衣住行樣樣俱全，原本就是高雄房市指名度高的區域，而在台積電宣布設廠高雄煉油廠舊址之後，更為當地房市增添柴火，交易市況更加熱絡，目前住宅均價約每坪23.2萬元。交易量第三名則落在高鐵台北站，陳金萍指出，高鐵台北站是雙北地區最重要的交通樞紐，除了三鐵共構外，也是捷運轉乘的重要站點，串聯大台北地區交通路網，其交通優勢不言可喻，加上台北市府近年積極推動「西區門戶計畫」，其中最受矚目的莫過於雙子星開發案，加上周邊還有北車E1E2公辦都更、中華郵政雙塔等6大複合開發案，交通、建設題材讓高鐵台北站周邊成為近年購屋客熱門關注焦點，房市交易表現不俗。

若以住宅均價來觀察，陳金萍說明，彰化站、台南站周邊開發較晚，目前僅在預售推案階段，素地仍多，尚未有成屋交易揭露，無法提供交易價量參考；其餘10站中，我們可以發現位於雙北地區的南港站、台北站與板橋站住宅均價都突破50萬元，受惠於三鐵共構的優勢，加上南港站有經貿園區、台北站有西區門戶計畫翻轉軸線以及板橋站新板特區等各項重大建設匯聚，前景可期，讓住宅均價相對有撐；而桃園站與新竹站則站上3字頭房價，相較於雙北地區價格相對實惠，因此，吸引不少雙北客南下桃園，同時也購屋吸引不少竹科新貴選擇當「北漂族」，撇開供給少、選擇不多的新竹地區，轉往房價相對便宜，選擇性高的高鐵桃園站周邊購屋，充分利用高鐵的快速與便利交通特性，通勤北北桃或桃竹之間，打造高鐵「一日生活圈」。

此外，高鐵沿線僅剩苗栗站、雲林站與嘉義站還有1字頭房價，相對親民。陳金萍解釋，這三站是較晚設高鐵站的區域，加上位於該縣市較為邊陲地帶，要吸引周邊產業形成商圈聚落仍需時間發展，因此，在地客群仍以傳統舊市區為主要購屋區域，也讓這三大高鐵站區周邊房市交易量均不到百件，房價也相較於其他高鐵站低。

最後，陳金萍補充，沿著重大交通建設購屋向來是不敗的房地產投資心法，「軌道經濟學」也持續發燒，不過，我們可以發現高鐵沿線各站開發時程不一，有些站區發展已逐步成熟，但也有些站區仍在素地開發與招商階段，若民眾想要享受到高鐵站周邊便捷的交通機能，以及齊全的公共建設和豐富的商業活動、生活機能，建議優先選擇具備三鐵共構的高鐵站，或是高鐵站串連周邊科學園區、產業園區的站點，才有利於促進周邊加速開發，避免發展空窗期太長，僅有交通優勢，卻缺乏其他機能，讓民眾居住品質大打折扣的窘境。

512「國際護師節」，隨著疫情緊張，醫護人員仍一刻不得閒，且多半就近住在醫院附近以便隨時上工，根據台灣房屋集團統計，六都各大醫學中心周邊套房成交行情，與2019年疫情前相比，2021年疫後套房房價全都上漲！其中台南、高雄地區漲勢洶洶，包括奇美醫院、成大醫院、高雄醫學大學附醫周邊套房，最高漲幅達5~6成，居六都之冠，台中地區則包括中國、中山附醫等，平均約有3成漲幅，而北北桃地區，包括台北榮總、亞東醫院、萬芳醫院等，平均漲幅則在2成以內。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台灣邁入高齡化、少子化社會，不婚和晚婚人口比例增，因此小宅產品越趨熱門，而套房總價低，因此成為不少獨居族首選，尤其是在捷運站旁、熱門商圈周邊或市區醫院附近，生活機能成熟，交通便利性佳，套房的出租率高、投報率也穩定。

而醫護人員工作專業性高，收入佳且穩定，不過常日夜顛倒，相當辛苦，為了配合輪班需求，多會選擇在醫院旁就近租賃或買一間小套房，並傾向有大樓管理的社區，不僅出入較安全，包裹收送、丟垃圾都有專人協助，生活起居較便利，因此大型醫院周邊的社區大樓型的套房，常吸引醫護族群購入自用，也是包租公們看好的產品類型和商圈。

醫院商圈套房中，以台南奇美醫院漲幅最大!台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，市區醫院周邊套房客層穩定、好轉手，如地段機能佳，租金收益也優於一般商圈，以漲幅最高的奇美醫院商圈來看，坐擁熱鬧的中華路與南台商圈，鄰近大橋火車站，整體生活機能成熟優渥，除了醫護族群，亦擁有南台科大與台南高工等學生客群，租屋需求性高，以周邊8~9坪中古電梯套房，總價約200萬元內可入手，月租約5~7千元計算，毛投報率可達3~4％左右，在疫後抗通膨時代，這類收益型不動產，相對成為投資人最愛。

台灣房屋集團總裁彭培業表示，感念醫護人員，第一線協助國人對抗疫情的辛勞，直營門市特別提撥500萬代書基金，優惠國內勞苦功高的護理人員，於5/12-6/12成交，在台灣房屋直營店交易辦理過戶，代書費全免！

另外彭培業也特別提醒，多數銀行以權狀坪數15坪以下或扣掉公設8坪以下做為套房認定標準，以往小套房要申辦房貸，銀行承作率低，因坪數小，提供的房貸成數低、利率也較一般住宅高，不過近年小宅當道，已有不少銀行搶攻商機，開始承作15 坪以下小宅套房貸款，若貸款人信用條件佳、物件地段優，貸款條件相對更有優勢，建議想入手小套房的民眾，可多方評估規劃。

軌道經濟持續發酵，據實價登錄資料，統計近一年全台距離各高鐵站800公尺範圍內的成屋交易，高鐵桃園站以交易量870件居冠，其次為左營站，交易686件，第三為台北站612件。

在住宅均價方面，台北站每坪72.3萬元最高；桃園站、新竹站房價站穩3字頭，全台僅苗栗站、雲林站、嘉義站還有1字頭的房價。高鐵站周邊受惠於便捷的高速通勤機能，交易熱絡，房價相對有撐；另外，彰化站、台南站周邊開發較晚，目前僅在預售推案階段，素地仍多，未有成屋交易揭露。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園站周邊為青埔特區，隨著公共設施逐步完善，加上機捷交通機能優勢，鄰近桃園機場，購物商場、水族館、公園、綠地等區域利多，集合生活、觀光、就學等機能，吸引首購、換屋等自住族群進駐。

左營站具三鐵共構優勢，位於高雄市區，周邊發展成熟，在台積電宣布設廠後，更為當地房市增添柴火，交易熱絡，目前住宅均價約每坪23.2萬元。

台北站為雙北地區最重要的交通樞紐，除三鐵共構外，也是捷運轉乘重要站點，串聯大台北區交通路網，加上台北市政府近年推動「西區門戶計畫」，最受矚目是雙子星開發案，且周邊有北車E1E2公辦都更、中華郵政雙塔等六大複合開發案，交通、建設題材豐富，讓台北站周邊成為近年購屋客關注的焦點。

在房價方面，雙北地區的南港站、台北站與板橋站住宅均價都突破50萬元，受惠於三鐵共構優勢，讓住宅均價相對有撐。

金融圈人士透露，營造成本持續上揚，已衝擊到都更危老案的進行，最主要的導火線在於建商因為營造成本上揚，要求拉高建商的分配比例，但未獲原住戶同意，影響所及，已有很多都更危老重建案因此停擺、觸礁。

銀行主管分析，由於建材成本上揚、缺工問題迄今未決，不但使得整個營造成本大增，更使都更和危老拉起警報，首當其衝的就是建商和原住戶一起進行「合建」類型的都更危老案。相關衝突點在於合建的分配比例，以往都是採取3:7分配，即建商分三成，原住戶分七成，但現在營建成本不斷飆升，建商已要求拉高分配比率。

業界人士指出，國內整體營造成本的增幅，若以官方統計的全年營造工程物價指數的數據來看，2021年全年就年增10.93％的營造成本，今年首季亦較去年同期漲10.21％，使得建商認為倘若合建分配比例只有3比7，根本不夠，反而還會倒賠，因此有許多合建類型的都更危老案，建商已爭取調整分配比例，「改成3.5:6.5，甚至4:6」。

銀行主管對此表示，通常原住戶在和建商進行都更危老的合建時，都是以委託建商建造，然後建商以蓋好之後的新屋可分配到一定的戶數，來取代原住戶必須支付的建造費用，因此當營造成本上揚時，建商自然會直接思考以提高分配比率來反映營造成本上漲，原住戶所應該支付的額外費用。

但原住戶對前二年已談定的分配比例，通常不願意再更動：「畢竟拉高建商分配比率，就是自身權益縮水」，至於還沒有談好合作細節的新合建案，由於過去的分配比例大多是建商分配三成，住戶方也不見得願意因應最新營造成本上揚的情況來拉高建商的分配比率。

除了合建的建商和住戶談不攏之外，中小型建商退出市場、退出整合的情況也愈來愈多。金融圈人士舉例，去年底立偕建設位於吳興街尾的大面積都更案，轉由昇陽建設接手，是其中最有代表性的案例，但此外還有很多和轉手相關的都更危老建案處於「現在進行式」。

案源變少 銀行掀競價讓利風

都更危老案因原物料通膨及缺工問題影響業者意願，市場相關建案「僧多粥少」，銀行透露，案源愈來愈少下，已使都更危老掀起新的競價風潮，最主要反映在舊案的利率僅調升約半碼（0.125個百分點），而未調足央行升息幅度的1碼，市場現在看到的最低利率，其中有土地擔保品的土融部分，仍在1.5％左右，至於無擔的建融利率，起跳價則約在1.625％。

銀行業者指出，央行要求銀行業者在升息之後，包括土建融、房貸業務，都得足額反映升息1碼，但只有都更危老是例外，「因為都更危老是重要國家政策」。因此，不論承作成數或利率，都得到例外豁免，同時亦成為唯一未計入銀行法第72條之2限制的不動產放款，金管會拉高不動產放款風險權數時，都更危老的放款也被豁免。

「這也是為何銀行業者之間願意卯力爭取都更危老案，甚至不惜削價競爭」，銀行主管直言，由於金管會未調高風險權數，相對使承作都更危老相較其他放款資金成本較低，且不會占用銀行法第72條之2的額度，而且又是政策放款，在金管會或財政部的考評上都有加分效果，因此銀行業者當然展開競價。

同時，都更危老因為國家重要政策的特殊性，因而央行並未嚴令要求一定要在利率上足額反映3月升息的調幅，因而使客戶對銀行的議價空間更大。

銀行業者透露最新的行情價指出，在央行升息之後，銀行新接的都更危老案大致從1.8％起跳，但在央行升息之前銀行就已承作的舊都更危老案，則僅升半碼至不到1碼的幅度。

銀行業者指出，去年底看到最低的利率，都更危老土融的部分只有1.35％（整合購地）或1.4％，現在則小幅拉高至1.5％，無擔保放款的建融，則由原先的1.5％拉高至1.625％，算是目前都更危老舊案最低的價格行情。

針對房市選擇性信用管制，中央銀行總裁楊金龍在最新出爐的書面報告中指出，先前四度調整以來，銀行不動產貸款集中度大致穩定，但比重仍居高，管制措施「尚有精進調整空間」。

中央銀行2020年以來為促進國內金融穩定，並落實政府「健全房地產市場方案」信用資源有效配置及合理運用，已經四度調整選擇性信用管制措施。外界也因此預期，央行恐怕還有更進一步的選擇性信用管制。

楊金龍12日將赴財委會進行專題報告，書面報告指出，2020年以來全球充沛流動性外溢效應，及國內強勁民間投資，伴隨房價上漲預期心理，及投機炒作，帶動購屋需求上升，導致房價上漲，加上地價與營建成本上揚，進一步推高房價。

尤其當年下半年之後，部分地區出現炒作現象，因此政府在12月3日推出「健全房地產市場方案」，透過短、中、長期的措施，各部會由需求面、供給面、制度面共同因應。

央行考量銀行過度集中不動產授信，自然人以及公司法人購屋貸款續增，貸款條件過於寬鬆等現象，利用銀行資金進行養地、囤房，從2020年12月以來，共四度調整選擇性信用管制措施，強化控管金融機構不動產授信風險，避免信用資源流供囤房、囤地，以促進金融穩定及健全銀行業務。

書面報告說明，信用管制措施實施以來，受限貸款均符合規範，銀行辦理受限貸款平均貸款成數均較規範前下降，且平均利率均較規範前上升，全體銀行不動產貸款集中度大致穩定，銀行不動產授信品質仍屬良好。

且為強化選擇性信用管制措施執行成效，央行採行相關配套措施，即邀請銀行座談、 派員實地金檢（2021年以來共辦理99次專案金檢）、強化督促動工興建加速土地開發利用、建置更廣泛的不動產貸款統計、建請金管會強化控管金融機構不動產保證業務風險。

楊金龍於書面報告強調，健全房市有賴相關部會與地方政府從需求面、供給面、制度面通力合作。央行不動產貸款選擇性信用管制措施，「尚有精進調整空間」，未來將持續關注信用資源流向不動產市場的情形，並檢視管制措施執行成效，適時檢討調整管制措施內容，全力促進金融穩定。

根據聯徵中心去年第四季的房貸資料顯示，電梯大樓已經成為市場上最受歡迎的主流產品，去年第四季共有2.9萬名房貸族購買電梯產品，數量遠超過公寓、透天、套房，房貸族購買電梯大廈的比例高達56%，且數量也創下歷年的單季新高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，現代人喜歡設計新穎，具有豐富公設、電梯與管理服務的社區產品，電梯大樓成為市場最好賣也是最主流的產品，相較於公寓產品的老舊、需要爬樓梯、缺乏社區管理、要自己倒垃圾等缺點，電梯在居住品質上有更多優勢，不過公寓因為坪數實在與超低管理費優勢，加上長期仍具有改建機會，在市場上仍有一定的需求。

至於透天產品在中南部仍是相當受到歡迎，不過大樓產品呈現強勢崛起，近年中南部地區推案型態也都轉為大樓產品當道，且銷售狀況與房價都表現強勁。統計聯徵中心去年第四季的房貸資料，有56%屬於電梯大廈產品，平均成交總價達1229萬元，且樣本數2.9萬件，房貸數量與房價都創下2009年統計以來的新高，成交第二多的則是透天厝產品，平均成交的鑑估價格為1197萬元，樣本數則達到1萬件，佔比約為19%，是所有產品中的第二名。

第三名則是公寓產品，平均鑑估價為880萬元，成交樣本數5997件，相較於大樓產品房貸件數創新高，公寓產品的高峰期已過，2010年單季出現過兩次8千件的公寓房貸，顯示隨屋齡老化與住宅需求改變，公寓產品逐漸被大樓產品取代。

“現在的員工基本都是從市場化企業跳槽而來，很多人抱著‘養老’心態來的，結果發現中交地產(29.260, 2.66, 10.00%)一點也不‘央企’。”

原標題：萬科、保利也望塵莫及！中交地產成妖股，虧損4.3億股價卻暴漲238%

來源：時代週報

與樓市行情一致，地產股亦持續低迷。同花順(81.580, 1.20, 1.49%)資料顯示，4月以來，房地產開發板塊從2236.93點一路下行。5月11日，該板塊下跌1.01%，報收1816.22點，在同花順76個行業板塊中排第70名。

不過，中交地產（SZ.000736）卻逆市飄紅，5月10日、5月11日，連續兩個交易日開盤沒多久即漲停。自3月23日以來的31個交易日裡，中交地產已收穫17個漲停板，股價也從8.65元/股漲至29.26元/股，漲幅高達238.27%。

股價長年低於10元/股的中交地產，經一番上漲後在A股地產股中遙遙領先。可以對比的是，5月11日，萬科A(18.460, -0.10, -0.54%)報收18.46元/股，保利發展(15.830, -0.62, -3.77%)報收15.83元/股，招商蛇口(13.260, -0.48, -3.49%)為13.26元/股，華僑城、大悅城(3.760, -0.09, -2.34%)、南國置業(2.910, 0.01, 0.34%)的股價則在5元/股上下。

股價飄紅，去年卻虧損4.3億

與股價飆升不同，中交地產的業績表現欠佳。

財報資料顯示，2021年，中交地產實現營業收入145.42億元，利潤總額為15.22億元，歸母淨利潤卻同比減少32.19%，為2.36億元，而扣除非經常性損益後淨利潤虧損達4.32億元。今年一季度末，其淨虧損仍達4154.41萬元。

與一般地產央企“穩穩”的財務指標不同，中交地產仍然腳踩“三條紅線”。據億翰智庫數據，2021年，中交地產淨負債率為 217.7%，剔除預收賬款後的資產負債率為82.0%，現金短債比為0.7倍。

但業績並未影響中交地產的股價，甚至在相關資料發佈後仍然收穫漲停。4月14日、28日晚間，中交地產分別發佈了2021年年報及2022年一季度報。報告發佈次日，股價均漲停。

股價“異常”的中交地產被市場稱為2022年第一個“妖股”。滬深交易所公佈的交易公開資訊顯示，中交地產在近5個交易日內第4次登上龍虎榜。

在5月11日下午召開的2021年度網上業績說明會上，中交地產董秘田玉利回應稱：“無應披露而未披露的資訊。股票價格受多種因素影響，包括宏觀經濟形勢、行業政策、資本市場氛圍、投資者心理預期等多個方面。”

被遊資盯上或是中交地產異常飆漲的重要原因。從近三日買賣資料來看，深圳幫、葛大佬、孫哥、炒股養家、章盟主等知名遊資榜上有名。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄對時代財經稱，從中交地產的經營層面來看，難以支撐其股價大幅上揚。近一個月來的股價波動或與近期政策面頻頻釋放利好信號有一定關係。

“隨著多城調整調控政策，市場信心有所提升。中交之所以被選中，或受益於其央企的背景，畢竟A股上市的地產央企並不多。中交雖然業績不突出，但銷售額也保持小幅的增長，土儲也較充足。當然，也可能會受到人為炒作等因素的影響。”

據2021年年報，截至2021年末，中交地產專案數為103個，土地儲備為1788萬平米。今年前3月，其權益口徑簽約銷售金額為106.03億元，較上年同期增長101.46%。

沖千億，奔前三，中交引入職業經理人

樓市調控和“三條紅線”的壓力下，房企不得不放慢腳步。但中交地產卻不走尋常路，不僅在2017年喊出“央企前三”，2019年還立下“三級跳”的目標、要在2023年遠超千億。

財報資料顯示，2021年中交地產實現簽約銷售面積228.51萬平方米，較上年同期降低5.79%；簽約銷售金額560億元，較上年同期增長5.07%。從近三年規模資料看，中交地產正在逆勢加杠杆，擴張速度明顯。從2019年末到2021年末，除了項目數從55個增加到103個、土地儲備從929萬平方米增加到1788萬平方米，少數股東權益也從35億元增加到147億元。

與此同時，其融資總額、淨借貸比率也呈現較快的上升趨勢。2019年末，中交地產融資總額為214.03億元，到2021年末升至629.4億元。總負債也增長了近3倍，2019年末為412.31億元，2021年末則為1240.16億元，淨借貸比率也從215.8%提升至281.8%。

資金壓力下，今年年初，中交地產被曝扣發2021年管理層和集團總部員工的年終獎。而近日，一份題為《關於2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告》的紅頭文件流出。根據檔內容，因5月壓力集中釋放無法償債，中交地產向大股東中交房地產集團尋求償債支持。

不過，田玉利在業績說明會上否認了上述檔。“上述傳聞與事實不符，公司現金流正常，融資管道暢通，能夠保證到期債務償還。目前資金鏈穩健，無到期未償還債務，融資風險在可控範圍內。”

目標壓力下，中交地產人事更迭也日趨頻繁。2021年6月7日，曾大刀闊斧進行改革的李永前辭去公司總裁職務，雖仍繼續擔任公司董事長、黨委書記等職，但中交地產實際掌舵人已是新任總裁汪劍平，而這也是中交地產近5年內的第四位總裁。

此外，中交地產也開始引入職業經理人。繼2021年底陽光城(2.540, -0.09, -3.42%)前副總裁徐愛國加盟後，今年4月初，前世茂副總裁劉輝也入職中交，任代建板塊總經理，五一前剛到任。

中交地產的代建業務始於2019年。當時，李永前剛結束在綠城中國的5年任職、調回中交地產。而借助代建業務的輕資產、高毛利，綠城獲得規模的迅速增長。

或許是綠城在代建方面的成功，代建業務也成為中交地產在傳統的房地產開發業務之外持續推進的新航道業務之一，此外還包含城市更新、高端養老、TOD、中交科技園、物流地產等。

然而，截至2021年末，中交地產代建業務實現的簽約銷售面積僅有2.23萬平方米，簽約銷售金額為10.24億元。

職業經理人的引入也是中交地產市場化變革的努力之一。一位不願具名的在職員工對時代財經稱，中交地產於2019年左右開啟市場化改革，好多老員工或跟不上節奏的員工選擇離開，經過這幾年的調整和優化，現在中交內部從領導班子到基層都很市場化。“現在的員工基本都是從市場化企業跳槽而來，很多人抱著‘養老’心態來的，結果發現中交地產一點也不‘央企’。”

近日，四川新希望(14.090, -0.03, -0.21%)房地產開發有限公司發佈了2021年公司債券年度報告。面對行業利潤率趨勢性下滑的大環境，新希望地產從2018年開始也未能倖免，甚至比多數房企來的要更早。

對於新希望地產來說，在物業服務板塊出售後，物業租賃及工程施工占比仍太小的情況下，物業開發仍是公司業務的絕對大頭。而去年下半年以來的銷售遇冷，又給新希望地產的財務流動性增添了不確定性。

利潤率4連降至8.23%

新希望地產隸屬於劉永好控制的新希望集團旗下，成立二十多年來，儘管公司自稱住宅開發的穩健利潤是公司持續發展和規模增長的基石，並通過物業管理、優質酒店和商業資產的持有和運營已經形成綜合產業優勢。但實際上，房地產銷售收入占比仍常年高達97%以上，其餘包括酒店、辦公樓、綜合體等商業，長租公寓，現代文旅，產業園區等均未形成像樣的業績支撐和增長點。

而房地產開發行業近幾年面臨著諸如限購政策、去杠杆、三道紅線、兩集中等多重挑戰，導致行業整體盈利能力持續下滑，新希望地產從2018年開始也未能倖免，甚至比多數房企來的要更早。毛利率從2017年的35.64%降至2021年的21.84%，淨利潤率從19.88%降低至8.23%，降幅超11個百分點。

年報顯示，2021年度新希望的房產銷售成本較2020年度上升30.37%，結轉專案成本增加幅度明顯超出營收增速，營業總成本從2017年的48.97億元增長了584%至2021年的334.97億元。克而瑞資料顯示，相較之下，新希望過去多年銷售均價提升有限，對於房企來說，隨著成本迅速提升導致的極低的利潤率是危險的，一旦銷售均價下滑超過10%，新希望地產或面臨虧損的局面。

今年1季度銷售同比腰斬

實際上，新房銷售的價格由市場供需雙方共同決定，對於房企來說，在當前去杠杆回款的市場環境下，銷售均價面臨較大壓力。

新希望地產堅持“新一線、核心二線為主”的城市群深耕戰略，過去一年共有19個城市產生銷售貢獻，全年累計實現合約銷售1059.1億元，同比基本持平，連續兩年站在千億之上。但克而瑞資料顯示，新希望去年下半年銷售旺季的銷售額僅有418億元，同比下滑了41.6%。而全年新希望地產的銷售費用同比增長27.9%，並未換來理想的銷售業績。

而在今年1季度，新希望地產的銷售延續了去年的寒意，Q1僅錄得銷售124億元，同比下滑53.56%。銷售回款存在較大壓力的情況下，或對新希望的銷售均價形成壓制，進一步掣肘本已連續4年下滑的利潤率。

鑒於銷售持續萎縮，減少拿地成為行業過冬的共識。2021年新希望新增地塊15宗，其中下半年僅於9月在成都新增一宗地，拿地明顯放緩。共計拿地金額接近300億元，拿地銷售金額比0.27，土儲池子有所收縮。

應付工程款快速增長 實控人占款達7.84億

值得一提的是，2021年度，新希望地產的物業服務收入及成本較2020年度下降100%，主要系其將物業服務板塊整體出售，2021年度不再將其納入合併範圍引起的收入成本下降。

物業拆分在一定程度上有助於改善地產公司的流動性。

截止去年底，新希望地產的帳面有息負債規模基本持平，較期初減少3.19%到353.83億元，其中，2022年內到期或回售的有息債務總額為88.90億元。同時由於銷售回款率達到95%，使得其持有現金規模同比增加了23.2%至185.88億元。

（資料來源：Wind，公司2021年債券年度報告）
從償債能力表現來看，2021年末新希望地產的現金短債比2.09，現金能夠覆蓋短債。期末剔除預收款後的資產負債率為63.8%、淨負債率40.4%，三條紅線指標仍維持綠檔。

從帳面上看，新希望的財務相對穩健，但母公司帳面的貨幣資金僅有32.4億元，多數貨幣資金在項目公司，截至期末僅五百億的合同負債背後的保交付的建設安裝資金需求，這在一定程度上仍需公司加快回款。

值得一提的是，截止去年末，新希望帳面應付帳款本期末餘額較上期末增加26.86億元，同比增加40.9%，主要為公司已達到工程形象進度暫未支付的款項增多所致。

此外，截止期末新希望地產未收回的非經營性往來占款和資金拆借合計7.48 億元，其中控股股東、實際控制人及其他關聯方占款或資金拆借合計7.48 億元。

實控人占款、拖欠工程款快速增加，這對於新希望地產的財務來說並不光彩，這背後的問題都要歸結到銷售，銷售不見好轉，各類問題或將接踵而至。

長期以來，長沙因樓市平穩而成為行業“標兵”，多項政策均成為其它城市“抄作業”的樣本。

5月11日，長沙出臺樓市新政，引發市場熱議。

當天下午，長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組發佈《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多管道保障盤活存量房的試點實施方案》（以下簡稱《方案》）。

最引人關注的一點是，《方案》施行之前已實現網簽備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。

“業主將手上的存量房用作租賃住房，將不納入家庭套數計算，意味著不再受限購政策的限制。”廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，長沙新政非常新穎，既滿足了有房人群再次購置住房的需求，還能有效落實房住不炒，是房子在“住”和“防炒”方面的有效協調。

根據《方案》，長沙將按照“穩妥推進”的原則，選擇長房集團、長沙建發集團兩家市屬國企作為試點企業，支持試點企業盤活社會存量住房既可以用於租賃住房，也可以用於保障性租賃住房。

在出租方式方面，盤活存量房以輕資產運營為主，存量房業主與試點企業簽訂《協定》後，既可以委託給試點企業出租運營房屋，也可以選擇自行出租運營房屋，均須納入服務平臺監管。

在運營年限方面，存量房供作租賃住房運營年限不低於10年，自房屋在服務平臺完成租賃合同備案之日開始計算。

值得注意的是，試點實行後，長沙市不動產登記中心通過與住建部門資訊共用，獲取租賃住房資訊並在不動產登記系統中進行標注。

在《協議》履約期內，房屋權屬人可進行房屋交易，但在因買賣、贈與辦理租賃住房不動產轉移登記時應取得市住建部門的租賃住房上市交易工作聯繫單。交易後，在不動產登記系統中仍被標注為租賃住房，購買方、受贈方仍需按《協議》履行期滿。如有違約，住房租賃相關企業和租賃當事人的失信行為都將納入誠信體系進行管理。

諸葛找房資料研究中心首席分析師王小嬙表示，長沙新政催化了首次改善性需求的釋放，以租換售，呼應了支持改善性需求的基調，對促進當地房地產市場回穩有著重要意義。

這不是今年長沙樓市調控的首次調整。

5月7日，長沙市人民政府官方發佈消息稱，自5月6日起，長沙市限購區域內家庭在首套商品住房網簽或取得不動產權屬證後滿4年，即可購買第二套商品住房。

對比長沙市人民政府於2018年6月發佈的《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，限購政策從“取得不動產權屬證書滿4年”調整為“網簽滿4年”。

這意味著，長沙購房者的限購時間將縮短1-2年。

在房地產市場表現方面，近年長沙樓市平穩，成交量有所下滑。

根據克而瑞統計，今年“五一”小長假期間，長沙內五區（芙蓉區、天心區、雨花區、岳麓區、開福區）商品房網簽建築面積約12.9萬平方米，同比下跌33%，集中開盤的6個項目平均去化率約53%。一季度，內五區新房供應約133萬平方米，同比下跌30%；新房成交約152萬平方米，同比下滑45%。

截至4月底，長沙內五區新房庫存量約661萬平方米，為近三年同期最高值，去化週期已連續9個月上漲。

王小嬙指出，今年房地產市場各地政策基調很明晰，預計寬鬆基調貫穿全年，政策形式也會越來越多樣化。長沙此次的租購並舉，一舉兩得，值得其他城市借鑒。

這已經是今年的第三波降價潮。

為了提振樓市，支持居民合理住房信貸需求，廣州發出了“大招”。

5月11日，第一財經記者獲悉，新一輪房貸利率降價潮已到，這已經是今年的第三波降價潮。

第一財經瞭解到，此輪降價潮後，大部分銀行首套房貸利率執行的是5.2%-4.8%左右的利率標準；同時，這些銀行的優質客戶以及部分外資行最低已經降到了4.6%的基準線。

二套房方面，大部分銀行的按揭利率在5.2%-5.4%之間，而在2021年的三、四季度，廣州二套房貸利率一度突破6%。

相比去年，今年的購房成本已經大幅度降低。除此以外，按揭審批效率也大大提升，絕大部分銀行在一周之內可以放款，部分銀行最快可以當天放款。

自去年9月份以來，廣州房地產市場持續低迷。

根據國家統計局公佈的2021年70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示：去年9月，廣州無論是新房抑或二手房價格，均呈現環比下跌，其中，新房環比下跌0.1%，二手房環比下跌0.4%，這是廣州新房和二手房價格首度雙降；10月份，跌幅逐漸加大，新房環比下跌0.3%，二手房環比下跌0.6%，是北上廣深四個一線城市中跌幅最大的；11月份，跌幅進一步加大，新房環比下跌0.6%，而二手房環比下跌0.5%，稍微有所收窄。

雖然今年春節過後，樓市成交量有所回升，但與去年同期相比依舊存在較大差距。

根據廣州中原研究發展部資料顯示：4月廣州新房網簽5458宗，環比減少15%，比去年同期成交下跌49%；二手住宅成交量環比2022年3月下降13.5%，同比大減54.6%。

4月28日，廣東省人民政府辦公廳印發的《廣東金融支援受疫情影響企業紓困和經濟穩增長行動方案》中明確提出，積極支持居民合理住房信貸需求。因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求。

5月7日，在廣東金融落實落細助企紓困專題新聞發佈會上，中國人民銀行廣州分行貨幣信貸管理處處長張皓也表示，目前，廣東“非人口淨流入”城市房貸利率仍然較高，今年4月，包括清遠、韶關、河源、梅州、雲浮在內的粵北五市部分銀行的首套房貸利率均已下調，最高下降40個基點。

“接下來，要繼續引導銀行切實降低需求端購房成本。”張皓說。

自今年3月以來，全國已有100多個城市的銀行自主下調房貸利率。貝殼研究院首席市場分析師許小樂預計，後期將有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率，調整“認房認貸”標準，更多城市首套利率有望降至4.6%的基準線，有利於降低購房成本，支持住房需求釋放，對樓市產生實質性利好。

為了房地產市場，5月10日，瀋陽市又出手了！

當日，瀋陽市房產局、中國人民銀行瀋陽分行營業管理部聯合發文，為支持剛需和改善性住房需求，結合瀋陽房地產市場實際，現將居民家庭購買第二套住房貸款最低首付比例由50%調整為40%，具體由銀行機構按照市場化、法制化原則與客戶平等協商確定。

接連出手

值得注意的是，瀋陽市在近期針對房地產市場可謂是頻頻出手。例如，4月30日，瀋陽市房產局等部門一連發佈《關於支持多孩家庭購買自住住房的通知》、《關於提升老年人居住品質的通知》、《關於實施“賣舊買新”支持改善型住房需求的通知》等三個通知。

綜合上述三個通知的內容來看，為滿足多孩家庭住房需求，提升居住品質，促進人口事業健康發展，經研究，對生育二孩、三孩未滿18周歲的居民家庭在瀋陽行政區域內已擁有2套住房的，可在瀋陽市限購區域內再購買1套新建商品住房。對生育二孩、三孩未滿18周歲的住房公積金繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購買自住住房的，貸款限額可放寬到當期最高貸款額度的1.3倍。

為促進養老事業發展，保障老年人權益，推進房屋適老化改造，實現老有所養，老有所樂，讓老年人共用改革發展成果，經研究，對有60歲及以上成員的居民家庭，在瀋陽行政區域內已擁有2套住房的，可在瀋陽市限購區域內再購買1套新建商品住房。

為支持改善型住房需求，提升居住品質，方便群眾購房，經研究，對於通過“賣舊買新”購房的居民家庭，在瀋陽行政區域內已擁有2套住房的，在舊房出讓過程中，可在瀋陽市限購區域內再購買1套新建商品住房。

除了支持多孩家庭和老年人購房之外，瀋陽市也在放寬外地人在瀋陽購房的條件。

例如，瀋陽市房產局、瀋陽市自然資源局、瀋陽住房公積金管理中心在4月29日聯合發佈《關於優化外地人在沈購房服務的通知》稱，為建設國家中心城市，加快瀋陽都市圈建設，方便外地人來沈工作生活，解決住房問題，經研究，非瀋陽戶籍居民家庭在瀋陽市限購區域內購買新建商品住房的，執行瀋陽戶籍居民家庭購房政策，不再提供自購房申請之日起2年內在瀋陽市連續繳納6個月及以上個人所得稅或社會保險證明。繳存住房公積金外地職工家庭在瀋陽市購買自住住房的，可按規定在瀋陽市申請住房公積金購房貸款。

4月26日，瀋陽市房產局還會同國家稅務總局瀋陽市稅務局聯合發佈《關於調整個人住房轉讓增值稅免征年限的通知》，為消除新冠疫情對我市正常生產生活造成的不利影響，減輕群眾購房負擔，滿足住房需求，經研究，個人住房轉讓增值稅免征年限按國家規定執行，由5年調整為2年。

效果待觀察

實際上早在去年11月10日，關於“瀋陽市房產局召集各大房企，線下通知從11月11日開始，放鬆限購限售等一系列房地產限制性政策”的消息就曾經引發了外界的極大關注。

2021年11月11日，一位瀋陽市當地的房地產行業人士告訴e公司記者，網上有關瀋陽解除限購限售的消息應該是真的，但是因為這個話題關注度太高，所以只能暫緩執行，具體會在什麼時候正式實施現在還沒有進一步通知。

之後有媒體報導稱，瀋陽市房產局已正式回復：“近日，網傳瀋陽市解除限購、限售等政策。經查，瀋陽仍執行現行限購、限售等政策，未發生改變，希望廣大市民不信謠、不傳謠。”

雖然彼時的救市傳聞未能真正落地，但是今年4月26日至5月10日的半個月時間裡，瀋陽市房產局聯合多個職能部門連續發文，這也被外界看成救市意圖十分明顯。

e公司記者在遼寧省房地產行業協會網站看到，該網站轉載了一篇《15萬套！庫存高居不下 瀋陽二手房陷入“困局”》的文章，文章來源是中國房地產網，上傳時間是2021年9月6日。

文章中提及：“據統計，瀋陽二手房庫存大約15萬套，全國城市二手房掛牌量排名第二；排名第一是天津，第三是重慶，庫存量分別是15.8萬套和14.6萬套。從庫存數量來看三者屬於同一量級，不同的是，天津和重慶是直轄市，人口數量不在同一量級。天津人口接近1500萬，重慶人口更是超過3000萬，瀋陽人口僅907萬。由於人口少、庫存量大，瀋陽二手房庫存人均占比遠超天津和重慶，鏈家統計的在售二手房數量排名上，瀋陽每60人就有一套二手房在售，居全國城市之首。

另一組資料顯示，2020年瀋陽新建商品房銷售面積共1358萬平方米，瀋陽2020年戶籍人口增長僅5.8萬。假設新增5.8萬人口全部購房，分攤新建商品房面積人均高達234平方米。”

“目前國內的房地產市場整體並不是很好，加之又受到政策的影響，所以近期包括瀋陽在內的很多城市都在不停地出臺政策。”中原地產首席分析師張大偉告訴證券時報.e公司記者，但是政策出臺之後的效果如何，仍然有待觀察，畢竟一些城市的購房需求在此之前已經被透支了，即便現在出臺一些政策也不容易拉動。

分析人士：市場成交逐漸接近底部

據張大偉介紹，4月29日中央政治局會議的定調，非常有利於各省市按照“因城施策”的原則出臺政策。從現在的情況看，出臺政策的城市已經井噴，出臺的政策力度也越來越強。

“房地產仍是中國經濟的穩定器、壓艙石。房地產在全社會固定資產投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都佔有相當高的份額，所以各地才會在現階段頻繁出臺樓市政策。”張大偉說。

中原地產研究院統計資料顯示：5月1日開始，截止9日下午3點，累計已經有逾18個城市發佈了穩樓市政策超過20條。4月全月，全國當月累積房地產穩樓市政策已經超過75次。

張大偉分析說，從各個城市出臺的政策內容看，繼續是公積金為主，其中接近10城提高了公積金貸款額度和降低了首付成數。整體看，目前的穩樓市政策基本都是降低購房者入市難度，包括降低房貸利率、降低首付比例、提高購房補貼、降低購房稅費等。

“與2021年開年一季度房地產調控全面收緊，學區房+集中賣地+約談+市場監管成為2021年1-4月樓市調控主要特點相比，2022年樓市政策出現了明顯的全面寬鬆。”張大偉表示，今年以來接近120城出臺穩樓市新政，4月單月就超過70城發佈了各種穩樓市政策，包括福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等熱點城市，政策內容主要是促進剛需和改善需求釋放。但從政策效果上看，購房者置業信心尚未恢復，市場活躍度仍顯不足。

整體看，2022年開年房地產調控政策延續了2021年四季度政策方向，隨著信貸政策的穩定，各地房地產穩樓市政策頻繁發佈，最典型的政策內容是信貸首付降低、公積金政策寬鬆，人才補貼，購房補貼。

“2022年，從中央部委到地方省市，都在出臺發力穩定樓市的政策。從市場看，隨著政策底部的出現，市場成交也逐漸接近底部。”張大偉認為，雖然信貸政策的持續寬鬆，放款難已經全面緩解，但因為疫情和熱點城市的改善需求信貸政策依然嚴格，樓市的整體熱度上升非常緩慢，市場依然期待更多的穩政策，預計將有更多城市加快政策調整節奏。

德信中國（02019）公布，以4.54億元（人民幣．下同）出售持有杭州物業項目的公司54.54％股權予獨立第三者，預期將錄得稅前虧損約1,404萬元。

該集團指，項目於杭州市濱江區浦沿街偉業路3號一幅地皮，目前建築施工已完成，持有該項目的公司去年純利1,972萬元，於去年12月31日資產淨值約8.46億元。該集團指，出售帶來變現投資機會，提升流動資金狀況，將改善整體資產周轉率，預期出售所得款項將用作一般營運資金。

寶龍商業（09909）公布，以約8.68億元（人民幣．下同）向控股股東寶龍地產（01238）收購上海商業物業，相當於每平方米2.48萬元。

該集團指，物業位於上海市寶山區樓高24層的辦公大樓寶楊寶龍廣場7號樓，由獨立專業估值師根據直接比較法所評估於本月10日的估值約9.29億元，物業總建築面積約3﹒49萬平方米。包含物業整幢辦公大樓已出租予承租人上海創靜企業管理，自2020年6月28日至2030年6月27日止，為期10年，承租人於期限第1個年度及當前年度的已付╱應付年度租金分別約1,660萬元和2,767萬元。

該集團指，於去年底現金及銀行結餘約39.92億元，而過往3年經營活動一直產生現金流入淨額，收購物業可提供穩定租金收入來源，產生高於內地一般銀行存款利率的回報率，並保持資產價值免受通脹影響。

新力控股（02103）公布，連同合營企業和聯營公司在內，截至4月30日止4月銷售金額約4.93億元（人民幣．下同），同比跌93.5％。

該集團指，今年首4個月銷售金額約13.08億元，同比跌96％，銷售面積約12.22萬平方米，每平方米平均銷售價格為1.07萬元。

中國興業控股（00132）公布，作為出租人與承租人貴州大瀧百通匯源電力訂融資租賃協議，以1,000萬元（人民幣．下同）（約1,166萬港元）收購承租人資產後租回給對方，收取租賃利息總額以及其他費用及開支約93.6萬元（約109萬港元）。

該集團指，所購資產為位於貴州省銅仁市若干指定蒸汽供應設備及設施，代價乃參考資產原值約1,008.2萬元（約1,176萬港元）及資產狀況釐定，代價金額將透過內部資源及╱或外部銀行融資撥付，而租期為兩年。承租人將支付免息按金50萬元（約58.3萬港元）作為付款責任的抵押。

綠地香港（00337）公布，今年首4個月銷售金額約43.85億元人民幣，同比跌56.1％。

該集團指，首4個月已售建築面積約49.15萬平方米，同比跌33％。

豪宅市場昨天連錄大額高價成交，新地（00016）港島東半山超級豪宅項目Central Peak（Central Peak發展項目第1期）以2.88億元售出一個連平台特色戶，呎價高見103934元，再創東半山一手成交呎價新高。

上述單位為Alpex III座6樓Sky Manor，實用面積2771方呎，4房間隔，外連892方呎平台，連3個車位以2.88億元售出，成交價創項目新高；呎價更高見103934元，打破同系Central Peak II（Central Peak發展項目第2期）於2021年12月中旬以每方呎103895元創下的東半山一手成交呎價新高紀錄。

新地同系沙田瓏珀山第2期同日售出3伙，涉及金額9082.68萬元。3個單位成交價2568萬至3753.68萬元，呎價18515至25414元。項目首次錄得特色戶成交，單位為King Tower 2的6樓Garden Suite A室，實用面積1477方呎，外連939方呎花園，成交價3753.68萬元，呎價25414元，成交價及呎價均創該期數新高。

維港．星岸連錄兩宗撻訂

不過，長實（01113）發展的紅磡維港．星岸昨日連錄兩宗終止買賣合約個案，為3座的15樓及19樓B室，實用面積均為1328方呎，分別於2017年8月以3586.5萬及3769.2萬元售出。兩組買家同樣選用「Super Stars 39」付款計劃，根據方案，料已支付28.25%訂金，損失約1013.2萬及1064.8萬元。長實地產投資董事郭子威指出，上述買家因個人原因而未能按合約完成交易，該集團會盡快以市價重售。

長沙灣傳統工業區近年逐步蛻變，在活化工廈政策帶動下，不少舊廠廈重建或活化成商業樓宇或新型工廈，亦有業主趁勢放售手上的工廈物業。有業主近日推出長沙灣瓊林街109號聯興工廠大廈一籃子單位放售，佔該廈約84.8%業權份數，意向價約5.5億元。

意向價約5.5億

中原（工商舖）工商部區域營業董事黃美欣指出，是次放售的項目，涉及聯興工廠大廈約84.8%業權，將以現狀並連現有租約出售。

該廈佔地約8800方呎，規劃上屬於「其他指定用途」註明「商貿」及「政府、機構或社區」用途，現址建有的聯興工廠大廈，樓高10層。

翻查城規會文件，該廈早於1970年落成，樓齡達52年，具潛力循活化工廈政策增加發展密度。該廈的業主立案法團曾在去年11月向城規會申請，把該地段的地積比率由12倍，依照活化工廈政策放寬兩成，至14.4倍，以興建1幢樓高26層（另設1層地庫）的新型工廈，總樓面面積約12.67萬方呎，預計2024年落成。該申請已在今年4月獲城規會批准。

新世界發展（00017）指出，旗下長沙灣全新甲級寫字樓項目「荔枝角道888號」昨天（11日）取得滿意紙，整個項目已正式完成，全廈累售約75%樓面面積，其中金融、保險及大專機構約佔一半，包括南洋商業銀行、上市科技公司栢能集團（01263）及香港大學專業進修學院等機構。

資料顯示，荔枝角道888號樓高28層，寫字樓樓面面積約58萬方呎，另提供241個私人及70個公眾停車位。新世界發展亦指出，同區的瓊林街項目及永康街項目，將分別於2023年和2024年落成。

涉2.68億同步申寬密度 新方案擬建3090伙

發展商加速補地價，元朗區內過去一年至少7個住宅項目補地價，涉資33億元，最新有新地 （00016） 就元朗牛潭尾農地補地價2.68億元，將建71幢洋房，並正申請放寬密度建大型屋苑。

政府加快新界北發展，北都部會區計劃涉及元朗和北區兩個大區，發展商加速部署。過去一年，元朗區至少錄7宗住宅項目補地價，合共涉資33億元，提供約89萬平方呎的住宅樓面，大部分屬中低密度洋房項目。

繼恒地 （00012） 就錦綉花園東面的錦壆路南項目，補地價2.3億元後，據市場消息指，新地亦就恒地項目北面的另一個錦壆路項目補地價，涉資2.68億元。

可建樓面13.9萬平方呎

該項目涉及米埔丈量約份第104約地段第3111號、第3112號等多個地段，現時規劃為「住宅（丁類）」用途，補地價換地後，地盤面積約69.5萬平方呎，可建樓面約13.9萬平方呎，以此計算每平方呎補地價約1,927元，將會較恒地在去年11月就南面項目每呎補地價2,833元，低32%，亦屬於元朗區較低水平。

假設每呎建築成本約5,000元，加上10%「發水樓面」計算，粗略估算項目總投資額約9.37億元，計及8成實用率因素，估計項目日後落成後開售實用呎價超過1萬元，便可獲2成利潤；而現時同區6年樓齡的意花園最新呎價1.2萬元，而樓齡較舊的錦綉花園近期實用呎價則約1.2萬至1.4萬元不等。

按照新地過往獲城規會批准發展方案，項目將會興建71幢3層高的洋房，不過發展商早前已經申請放寬積比率，由現時只有0.4倍增加至2倍，擬興建14幢最多23層高分層單位，提供3,090伙，總樓面達141.42萬平方呎，較現時方案增加9倍。若新方案獲批准，相信發展商需要進行第二輪補地價。

除了牛潭尾項目外，新地早前亦積極展開補地價，包括去年曾經就西貢十四鄉項目完成第二輪補地價，涉及37.5億元，而去年5月則就元朗天水圍站旁的商業地補地價20億元，每呎補地價約2,305元。

2天後同價只可買低層

市場連續兩個月消化貼價盤，樓價現微調，荃灣愉景新城3天內錄2宗3房成交，同售1,020萬元，2日前買到高層，2日後只能購低層，意味樓價出現調升；鰂魚涌太古城2房則王1,200萬元沽出，高估價40萬元。

愉景新城套3房錄得2宗售價1,020萬元成交，為今年同類高價。市場人士稱，率先易手為1座高層E室，實用面積656平方呎，原叫價1,030萬元，減10萬元，實用呎價15,549元；其後4座低層E室售出，實用面積同屬656平方呎。兩個單位售價相同，2日前可買高層，2日後只能購低層，意味樓價出現調升。據網上銀行估價，上述高層單位估值1,014萬元，低層估值944萬元，兩者有70萬元差距。

太古城2房1200萬 高估價40萬

中原地產太古城區高級區域營業董事張光耀表示，太古城鳳山閣高層B室，實用面積582平方呎，2房則王，望園池海，今年3月放盤，原叫價1,270萬元，現以1,200萬元沽出，減價70萬元，實用呎價20,619元，售價高估價40萬元。原業主於2015年以938萬元購入，持貨7年帳面獲利262萬元，單位升值28%。

韻濤居2房呎價1.6萬 今年高

荃灣韻濤居2房呎價1.6萬元，今年最高。美聯物業荃灣高級區域經理姚偉明指出，韻濤居C座高層2室，實用面積420平方呎，2房間隔，原本叫價720萬元，現以680萬元沽出，減價40萬元，實用呎價16,190元為屋苑最高。原業主於2014年8月393萬元購入，持有近8年帳面獲利287萬元，單位升值73%。新買家為外區用家。

同時，黃大仙單幢洋樓安康大廈減47萬元沽。富誠地產客戶主任曾遠東表示，安康大廈高層A室，實用面積271平方呎，2房改為1房，於4月中旬以420萬元放盤，現以373萬元易手，減價47萬元或11%，實用呎價13,764元。原業主於2010年9月以150萬元購入，持有12年帳面獲利約223萬元，單位升值1.5倍。

近年荃灣發展成熟，不少工商舖及住宅項目相繼落成，如國際企業中心及映日灣等，人流增多刺激零售業及餐飲業前景亮麗，舖位更成為投資者寵兒。近日政府進一步放寬社交距離措施，市民爭相外出用膳，帶動餐飲業舖位需求上揚。新近有業主趁勢將荃灣三陂坊兩個相連舖位連入則閣樓推售，意向價約7,800萬元。

連入則閣樓 可一併或獨立售

中原（工商舖）商舖部高級分區營業董事黃新宇表示，獨家放售為荃灣三陂坊20至26號地下22及24號舖，地舖面積同約1,000平方呎，入則閣樓同為約800平方呎，意向價約7,800萬元，貼近市價水平，可以一併或獨立出售，若獨立出售，每個舖位意向價約3,900萬元。

連租約 料回報3.3厘

兩個舖位均連租約出售，現時22號舖獲雞煲火鍋店租用，租期至2024年，月租約10.8萬元；而24號舖則由粵菜館租用，租期至2023年，月租約10.6萬元，兩個舖位合共月租約21.4萬元，若買家一併購入，以意向價計算，預料可為新買家帶來逾3.3厘的租金回報，極具吸引力。據悉，業主兩個舖位分別原以約4,200萬元放售，眼見新近疫情好轉，舖市氣氛轉活，冀減價吸引買家或用家加快洽購，減幅約7%。

黃氏稱，三陂坊為區內著名食街，吸引不少特色餐廳落戶及食客來訪，日間人流熙來攘往，晚上熱鬧猶如夜市，舖位租賃需求強勁；同時三陂坊鄰近荃灣核心地標，如楊屋道街市、大鴻輝中心及千色匯等大型商場，亦貼近沙咀道等主要幹道，可大大提升物業投資價值。至於，該地段放售的相連舖位甚少，去年12月曾錄得一宗相連舖易手個案，該成交為三陂坊2至12號仁信大廈地下A至D號舖，總面積約3,925平方呎，成交價約1億元，平均呎價約2.5萬元，相比是次放售物業叫價合理，租金回報不俗，更屬市場罕有，預料洽詢情況踴躍。

九龍區近日有多個新盤出擊，其中何文田瀚名截至昨日暫收約750票，對比首輪銷售涉及的60伙，超額約11.5倍，項目將於今日截票。

大雨下參觀不絕

昨日天氣欠佳，大雨連場，仍有不少準買家到瀚名現樓示範單位參觀，了解項目資訊。代理亦打著傘於街上撈客，向途人解釋項目的優勢。就現場所見，參觀客中不乏年輕家庭客，認為項目定價合理，且已屆現樓。

瀚名落實周六（11日）推出全數60伙1房應市，銷售單位折實平均呎價約24258元，其中55伙的折實價低於1000萬。項目昨日繼續收票，截至昨日下午暫收約750票，錄超額認購約11.5倍，並於今日下午六時截票，明日進行抽籤。

今截票周六推售

港置營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，該行準買家中近8成現居九龍區，不乏區內分支家庭，暫時以面積較細的1房單位比較受歡迎，項目投資前景亦見不俗，故吸引部分投資客入票認購，預期周六銷情理想。

銷售單位面積由319至409方呎，價單定價820.5萬至1221.1萬，呎價23323元至30158元；以最高約10%折扣率計算，折實售價738.39萬至1098.91萬，折實呎價20989元至27140元。其中涵蓋12樓的A、D、E及F單位，為現樓連裝修示範單位，將連同傢俬出售，而2樓的單位則屬連平台特色單位，付連32至270方呎不等的平台。

為配合「北部都會區」發展，發展商加快申請改變區內土地的用途。據本報統計，自公布「北都」發展大計至今約7個月，僅元朗區已有最少8宗改劃用途申請，合共新增約2.37萬個住宅單位。

元朗近年發展越見成熟，不少發展商趁勢將旗下的土地改劃作住宅發展。其中，新地日前就元朗潭尾濕地緩衝區等土地，向城規會申建集住宅、學校及商業設施於一身的「巨無霸」項目，並擬建36幢住宅，合共提供9940伙，規模媲美沙田第一城。

擬建36幢住宅

據文件顯示，上述項目覆蓋潭尾等多幅土地，包括集團早前借出興建方艙醫院的土地，以及冠珍醬園地、露天貨倉及政府用地等。發展商向城規會提交兩個發展方案，即細分南及北面發展，總地盤面積約212.9萬方呎，包括42.6萬方呎政府土地，分期興建36幢約10至29層高住宅，合共提供9940伙，另濕地修復區等，整個項目可建總樓面約415.06萬方呎，是現時該區最大改劃項目。

東成里建3565伙

除此之外，財團就新田鄰近練板村的一幅用地，即米埔鷺烏林以北，向城規會申建29幢住宅，提供4176伙。該項目地盤面積約183.1萬方呎，包括17.84萬方呎政府土地，另有4.6萬方呎非住宅樓面以提供幼稚園、零售等設施，換言之，整個項目可建總樓面共約234.7萬方呎。

財團持有的東成里項目，鄰近私人屋苑山水盈，地盤面積約57.68萬方呎，早前曾申建14座分層大廈及9幢洋房發展，提供約3565伙，可建總樓面共約174.6萬方呎。

練板村地總樓面逾234萬呎

新世界持有的元朗牛潭尾項目，即位於米埔變電站對出，鄰近峰景豪園，亦申建1980伙，該項目地盤面積約24萬方呎，包括約3.1萬方呎政府土地，擬建4幢住宅大廈，可建總樓面約119.99萬方呎。

另外，南生圍榮基村附近一幅面積約73.6萬方呎（包括6.5萬方呎政府土地）的地盤，申建7幢住宅，提供1997伙，可建總樓面共約108.48萬方呎。

流浮山一帶近期亦有兩宗發展申請，一幅鄰近私樓深灣畔的住宅地，面積約22.02萬方呎，包括約4.95萬方呎政府土地，申建13幢住宅樓宇，涉1246伙，整個項目可建總樓面約67.3萬方呎。另一宗為天恒邨對出一幅綠化帶土地，擬建5幢住宅，共提供840伙，可建總樓面約41.1萬方呎。

受疫情等因素打擊，租金曾貴絕全球的銅鑼灣羅素街鋪位急走下坡。消息指，早前由英國時尚品牌Burberry租用的金朝陽中心地下連一樓複式鋪位，新獲變形金剛主題餐廳進駐，每呎僅約192元，較舊租金急挫約5成。

特色主題餐廳疫市進駐核心區一綫街道。銅鑼灣羅素街金朝陽中心地下A、B至一樓複式鋪位，建築面積約5200方呎，新獲全球第一家以變形金剛為主題的餐廳承租開業，月租約100萬元，平均呎租約192元。

資料顯示，該鋪早前由英國時尚品牌Burberry租用多年，惟於今年初棄租撤出，當時租金約200萬，平均呎租約384元，故最新租金下跌約5成，若以該鋪於高峰期，即2015年時租金達880萬計，租金較高峰期回落約88%。

長沙灣工廈貨意向5.5億

另一方面，中原（工商舖）工商部區域營業董事黃美欣稱，長沙灣瓊林街109號聯興工廠大廈一籃子物業，共佔約84.8%業權份數，意向價約5.5億，以現狀及連現有租約出售。項目現為一幢樓高10層工業大廈，地盤面積約8800方呎，被劃作其他指定用途註明「商貿」及「政府、機構或社區」用途。

該物業於去年獲城規會批准放寬地積比率限制，增至14.4倍以作准許的非污染工業用途發展，可建樓面約126719方呎。

疫情持續放緩，惟鋪位市場陰霾未散，市場再錄蝕讓買賣。消息指，旺角廣華街廣輝大廈地鋪以1960萬易手，呎價約3.92萬，原業主持貨10年，帳面蝕讓約470萬，物業期間貶值近兩成。

土瓜灣地鋪回報逾2厘

據市場消息指出，旺角廣華街13號廣輝大廈地下單號鋪，現時由日式食肆以5萬元租用，該鋪新以1960萬易手，料買家享租金回報率約3.06厘，鋪位建築面積約500方呎，平均呎價39200元。

據悉，原業主於2012年5月以2430萬買入，故持貨10年帳面蝕讓約470萬，物業期間貶值約19.3%。業內人士指，成交價屬市價水平，原業主於鋪市高峰期以「摸頂價」購入，故不感意外。

此外，鋪位市場亦頻錄成交，消息指，土瓜灣馬坑涌道2C號寶光大樓地鋪，建築面積1000方呎，以1900萬售出，呎價約1.9萬，該鋪由食肆以4萬元租用，料買家享租金回報率約2.53厘。據悉，原業主於2011年7月以1760萬買入，持貨11年帳面獲利140萬，物業升幅約8%。

民生區鋪位亦錄買賣，消息指，元朗昌盛徑18號元通樓地下單號鋪連入則閣，總建築面積約1500方呎，以約2520萬售出，呎價約1.68萬。據悉，原業主於1997年7月以380萬買入，持貨25年帳面獲利約2140萬，期間升幅約5.6倍。該鋪現時由冰室以約5萬租用，料買家享租金回報約2.4厘。