通膨壓力下物價上漲，全台住宅租金也再攀歷史高點；據統計，目前全台七都網路待租住宅開價一年來漲幅在7～17％，在資金湧入低價區、帶動房價漲勢勁揚下，七都住宅租金全數站上每坪800元，甚至一年來，租金開價大幅上漲，尤其大台北以外的住宅租金漲勢格外驚人，除了台北市漲幅在一成以內，其餘都會區均在一成以上，又以桃園及新竹達17％最高。

台北市平均單坪租金開價達1,727元，相當於30坪住宅月租金開價已超過5萬元，精華區信義、大安等區租金開價更逾1,900元，即使新北市第一環精華區的租金也都達每坪1,200元以上。

值得注意的是，過去租金僅每坪500～700元水準的大台北以外都會區，近年陸續漲至每坪800元、甚至精華區逐步向四位數叩關，租金千元單價已不再是雙北門牌獨有的現象。

鄰近新北的桃園龜山區因A7重劃區新成屋進入交屋高峰期，加上華亞園區、長庚等租屋族支撐，租金開價達每坪1,020元；近來房價飆漲的新竹、竹北也都站上每坪千元大關；此外，中南部都會區的精華區，如台中西屯、台南的中西區、北區、安平區，以及高雄前金區也都逾每坪900元。

桃園市租賃住宅公會理事長劉貞君表示，近年整體物價、房價上漲，帶動租金同步上揚，已經成為不可逆的趨勢，以桃園來說，最近一年租金1萬多元的小坪數產品，房東多調漲1,000元左右，2萬多元的標準住宅產品約調漲1,500～2,000元，未來若進入有感升息，租金水準欲低不易。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，全台住宅租金全面攀升，尤其以擁有建設題材、新推案多的重劃區、過去租金低基期區域，以及科技園區、產業園區、高所得就業機會題材的區域房價反應最大，例如新北林口、鶯歌；桃園大園、八德；新竹新豐；台中清水、烏日；台南中西區、仁德等地，租金年漲幅都達二成以上。

東森房屋研究中心統計實價登錄資料發現，新竹縣竹北市近四年Q1成屋交易量遽跌，尤其今年跌幅超過五成，表現雖較四年前增長逾七倍，但近一年交易量仍下降30％。然而雖交易量下探，竹北近一年Q1均價仍持續推高，預售屋均價來到43.6萬元，不分屋齡電梯大樓均價亦達38.7萬元，較去年同期漲幅逾四成，惟，華廈產品則呈現返轉跌幅約兩成五，均價回到21.4萬元。

東森房屋竹北光明加盟店李榮振店長表示，相較鄰近區域竹北市無論居民年齡還是區域發展都相當年輕，區域內綠覆率亦高公園綠地遍布，並坐擁高鐵、台鐵雙軌道機能，尚有國道1號竹北交流道，而竹北近年房市熱區則集中在縣三、華興兩重劃區以及新竹高鐵站周遭。

目前區域內預售屋價格，以縣三重劃區來說約在60到65萬元間；西區華興重劃區則多在40至45萬元左右；東區新成屋則約在55萬元。中古大樓均價則在45萬元上下。指標建案如「若山」系列，該案主打大坪數，鄰近高鐵站，最高成交行情達69餘萬元，直逼七字頭。

至於華廈產品的跌幅，李榮振表示，主因為近年重劃區興起，造成商圈轉移，雖新發展帶動整體房市價格，但考量屋齡及修繕成本，市場仍多偏好新屋。

關於竹北交易量下探，李榮振表示，受到政府一系列打房政策影響，如利率調升、預售屋禁轉紅單預告及目前擬施行的第二房限貸令等，的確將一批投資置產型客戶洗出市場，帶看量也明顯下降，但價格目前仍未顯著鬆動。

李榮振表示，竹北緊鄰竹科，是台灣數一數二高所得、高收入區域，且綜觀整體生活、交通機能等條件支撐，房屋價格沒有大幅下跌的理由，但鑑於目前市場價格相對混亂，建議若如無迫切購屋需求客戶，可以先行觀望，待今年Q3甚至Q4後再行進場。

信義全球資產觀察實價登錄辦公室買賣記錄，發現台北市指標商辦中屋齡30年以上的大樓，就有6棟大樓近年交易單價站上百萬，包含「美孚時代通商」、「揚昇忠孝大樓」、「揚昇金融大樓」、「揚昇商業大樓」、「潤泰金融大樓」、「敦南摩天大樓」。這些單價達百萬等級的老商辦，雖然屋齡高，但因位處核心區位條件，原本就是區域指標大樓，加上商圈空置低且企業需求高下，價格反而有所支撐。

首季全台預售屋 單價全面站上2字頭
竹北房價混亂 專家籲觀望一季再進場
信義全球資產總經理柯宏安指出，近年企業實質需求強勁且新商辦供給未增加，除使頂級辦公租金頻創新高，精華地段的指標舊商辦也出現屋齡很高但身價一點都不低的現象。

觀察能支撐破百萬單價的條件，除商圈發展性、交通便利性、空置率等外部條件外，大樓維護品質、建築格局、採光視野、當棟進駐企業組成等內部條件也是關鍵；此外，每筆交易當時的景氣氛圍、大樓是否具改建效益，也都是價格影響因子，因此也並非所有大樓都能出現百萬單價行情。

這6棟實價單價站上百萬、屋齡30年以上的指標商辦包含忠孝東路四段的美孚時代通商大樓，臨近捷運國父紀念館站，在2013年已出現每坪百萬行情；信義世貿商圈的揚昇忠孝大樓，今年高樓層出現一筆實價單價逼近140萬創下當棟新高；復興南京商圈的揚昇金融大樓，從2013年起交易單價就都維持百萬元以上，而鄰近的揚昇商業大樓2020年也看到百萬成交單價；至於敦南商圈則有潤泰金融大樓於2014年出現每坪百萬交易，鄰近還有敦南摩天大樓，屋齡剛屆30年但已是這六棟中屋齡最低的，近八年若有交易的成交單價也都有百萬水準。

另觀察這些交易記錄，有過半數是百坪以上的中大坪數交易，以百萬單價及百坪面積推算，單筆總價即達億元以上，主力購買者多會是具實力的中大型企業。由於近年商辦交易主要來自企業自用置產需求而非短期投機買盤，在市場健康成長且供不應求下，辦公室產品也產生一種保值甚至可增值的置產效果，應該也是這些中大型企業交易決策的背後關鍵。

房價漲勢動能強，據統計，今年第一季全台預售市場平均總價1,513萬元，比去年全年還高出150萬元，並創下了全台21縣市（連江縣沒有預售屋交易除外）平均單價均站上2字頭的紀錄。

全台去年尚有苗栗、雲林平均單價尚在1字頭，在今年第一季則全數縣市站上2字頭，相較於全台平均房價漲幅約在一成左右，新竹縣市、苗栗的漲幅則在二成以上。

經過這波預售房價大漲，傳統認知的房價版圖也從新洗牌，台北市以每坪96萬居全台最高，新北市、新竹市是全台二個預售房價4字頭的縣市，台中、新竹縣、桃園則為3字頭，在營建造價上揚、置產資金向房價低基期區外溢下，全台已找不到預售均價1字頭的縣市。

信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，造價上漲推升房價，預售普遍熱銷，近期央行升息與打炒房等題材發酵、疫情期間民眾減少外出，預售市場交易才逐漸轉冷。未來預售擬禁止換約，預售將轉變為自用市場，過去一段時間造價上揚也已反映在房價上，房價不會像過去大幅飆漲。

而新竹房價漲勢在全台各都會區中格外強勁，實價登錄顯示，竹北豪宅「若山3期若蒔山」23樓高樓層戶，去年12月以總價5,930萬元、每坪69.4萬元出售，再創新竹房產史新高，房價天花板距離7字頭已不遠。

本土武漢肺炎疫情降溫慢，原本就飽受「缺工」困擾的房地產建案，不少工地已處於「半停工」狀態。不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，近幾年缺工問題一直沒有獲得政府妥善解決，如今又碰上疫情嚴峻，部分建案工地陸續傳出確診案，已影響工程進度，延後時間恐達半年。

楊玉全指出，去年五月三級警戒，就出現過工人確診影響工期，加上近幾年工人難找，建商雖已預作準備將工期拉長，但多沒想到疫情衝擊如此久、且如此大，部分建案交屋延後半年、甚至一年；此外，這兩年房價上漲幅度較大，的確有極少數建商以解約途徑解決，之後再將房子拿出賺取增值價差，此行為十分不可取，業界應該自律且踢掉極少部分的害群之馬。

新竹市不動產開發公會理事長、昌益建設副董事長朱彥龍也說，近期缺工讓很多建案延後推出，又因陸續有工人確診，部分工地進度變慢，導致新建案不敢開賣，就是擔心營造成本無法控管，乾脆等到開始興建後再來評估及調整銷售進度。

目前手中有不少建案推出的上市建商華固建設總經理洪嘉昇指出，確診隔離造成出工人數減少，多少會影響工程進度，但對於合約日期，建商都會將一些不可預期變數一併考量進去，就算工程進度慢二到三個月，還不至於影響交屋期限。

造價成本難回跌「盡快發包」
住展雜誌研發長何世昌分析，近兩年因營造業大缺工，不少預售案將契約完工時間拉長到五年，但若是兩年多前的推案、或工期仍定三年左右的新案，肯定會因疫情造成工期嚴重落後；依國外經驗來看，疫情爆發後營造缺工將更嚴重、且工資明顯上揚，建議能盡快發包就盡快發包，未來一到兩年造價成本很難跌回去。

三二九、五二○檔期推案
分別較預期大減48、9％

疫情重擊全台，連新建案也被嚇退。根據住展雜誌調查，去年房市五二○檔期碰上三級警戒，原本預估超過二一○○億元推案，最終僅不到一六○○億元，萎縮逾二十五％；今年疫情爆發，三二九、五二○檔期也接連出現推案萎縮情況，分別較預期大減四十八％、九％。

建案延推潮 恐928檔期才推出
住展雜誌研發長何世昌分析，因去年五月大台北首度升三級警戒，推案遞延情況相當普遍，今年又遇到本土疫情，連兩年五二○檔期都泡湯，且出現建案延推潮，甚至有建案從去年底延至今年三二九、五二○檔都開不出來，就算延到九二八檔期再推也不意外。

海悅國際總經理王俊傑統計，此波疫情大爆發，新建案平均看屋人數少掉三十五％，且全面採取預約制，加強控管人數；但他認為，此波疫情對房市的衝擊不會像去年五月三級警戒那麼大，畢竟隔離期有調整縮短，加上多數為輕症與無症狀，對民眾來說比較沒那麼恐慌。

確診數大增是否衝擊新案工地？他認為多多少少會影響，尤其是北部建案，但建商已有經驗應對，預期對工期的衝擊比較沒那麼嚴重，反倒是政策對於房市造成的殺傷力還比較大。

下半年新成屋市場量縮難避免
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，疫情、通膨、升息、信用管制及平均地權條例修正案等，已成為房市無法逃避的多重挑戰，不但影響來客量、銷售量，且工料雙漲、大幅升息，加上土、建融限期開發等管制，根本讓建商動彈不得；預期下半年新成屋市場量縮已難避免，部分地區甚至會出現產品價格下修、多殺多現象。

中央銀行下月十六日將召開第二季理監事會議，市場預期央行除可能再次升息，也有可能同時祭出選擇性信用管制，雖不會打到首購族，但換房族恐被打亂腳步。專家建議，換屋族欲求解套，除了不得已「先賣後買」，就只能由另一半名義去買房；並可從三大方向自保，第一避開議題陷阱、第二是持續注意風險、第三是保留更多現金部位。

央行欲限縮第二戶房貸年限，換房族恐受波及，銀行業者提出兩招因應，有換房需求者，第一可先把第一戶房貸先還清，只要名下沒有房貸就為首購族；第二是將貸款人改為配偶，依舊適用卅年貸款年限。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，若換房族的貸款年期將減為廿年，換算後每月要多繳一萬多元，對小資換房族一定會帶來衝擊，且雖有解套方式，但除非是雙薪、家庭收入不錯，否則有能力一次把第一戶房貸還清者還是少數；且若以配偶名義買第二戶，若另一半是家管，要買房也貸不到好條件，沒有正職或財力證明較差，就要透過保證人來彌補不足。

張旭嵐也說，「先賣再買」則很難無縫接軌，恐有居住空窗期，若賣了房後卻買不回新房，等於是走錯路、恐成無殼蝸牛，時間拉長就只能暫時先租屋因應。

住商不動產企研室經理徐佳馨則建議，當前房市不確定因素多，換房族應切記三大策略因應，第一是避開議題陷阱，「千萬不要與政策對作」，呼籲民眾有多少錢、做多少事，房地產要留心政策後座力，切勿刻意與政策對做，畢竟國家機器能耐超乎想像，口袋不深或經驗不足，很難全身而退，趨吉避凶者才是最佳策略。

第二是注意風險、尋找優質標的，在房市走空後，反而更能更清楚標的本身價值，當價格泡沫漸漸退去後，可發掘到更有購屋價值、住起來不錯的標的，市場最誠實，現階段有無利多可再觀察。

第三是增加現金部位，考量央行政策下，房貸將有成數、年限限制，金管會也提高風險權數，銀根將會持續緊縮，貸款時可能因銀行鑑價等原因出現缺口，民眾房貸恐增加，保留現金水位更穩健。

新竹房價居高不下，不少年輕人與弱勢民眾都企盼社會住宅加速推動，繼北區中雅安居社宅案決標後，國家住都中心近日發布東區「建功安居」社宅統包工程招標案，為竹市第2處社宅，總預算34億9350萬元，提供740戶社會住宅，表定2027年完工。

新竹市社會住宅計畫在國家住都中心協助下逐步定案，首座社宅「中雅安居」落腳新竹市延平路、經國路與凌雲街間的國防部土地，規畫套房、二房與三房型共640戶，並將設置幼兒園與日照中心，為非六都中已決標案件戶數最多社宅。預計9月動工。

繼中雅安居決標後，國家住都中心宣布在東區推出「建功安居」社會住宅，基地位在建功二路42巷，緊鄰馬偕兒童醫院、建功高中、國立清華大學，附近還有龍山公園、清大夜市等，生活機能完善；且距離客運站點及國道1號僅5分鐘車程，交通便利。

市府都市發展處指出，第2處社宅基地位於馬偕兒童醫院旁市有地，總面積2850坪，新建統包工程由國家住都中心招標，市府會全力協助各項行政作業，並審慎檢視社宅基地周邊的交通動線等，未來社宅內將與中央合作建置非營利社區型身障日照中心。

至於竹市首座社宅「中雅安居」最快下半年開工，市議員陳建名表示，中雅安居基地閒置許久由市府代管，樂見未來活化打造社會住宅，提供青年與弱勢民眾多元租屋選擇，居民也期待能在社宅能設置集會活動空間，市府都發處應允表示將與中央協調。

市府都市發展處也說明，市府與中央密切合作社會住宅興建，目前初步規畫4處土地，其中2處中雅安居、建功安居陸續啟動，另2處分別為建功高中南側都更土地、將軍村停11停車場，各規畫興建200戶、985戶。目標4案社宅基地可供給2565戶社宅單位。

政府今年3月政府推出的「300億元中央擴大租金補貼專案」，預計7月受理申請。營建署表示，為加強照顧弱勢，分別針對經濟弱勢及社會弱勢加碼補貼1.4倍、1.2倍，並結合民政、社政體系展開跨部會通力合作，主動聯絡未申請租金補貼的經濟弱勢戶，詢問意願及協助完成線上申請。

行政院5月已核定該專案為4年計畫，每年投入300億元。營建署指出，本專案就是希望提供租金補貼，讓有租屋需求的民眾能減輕生活負擔，特別是當中的所有低收入戶及中低收入戶，將透過跨部會系統勾稽，預計6月啟動民政系統，主動聯絡尚未申請租金補貼的經濟弱勢，確定其申請意願，並於7月協助完成線上申請。

營建署說明，依目前分級租金補貼金額表，經濟弱勢每月可領取3200元至8000元不等，一旦申請通過，補貼金額將乘以1.4倍，提高為4480元至11200元，可讓經濟弱勢的租屋負擔大幅降低。

除經濟弱勢的補貼加倍照顧外，營建署表示，另針對「住宅法」明定的社會弱勢身分，包含65歲以上長者、身心障礙者、原住民、災民、遊民、特殊境遇家庭、受家暴或性侵害者及其子女、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者、因懷孕或生育而遭遇困境的未成年人、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家且未滿25歲者，政府也同樣給予補貼金額加碼的照顧。

營建署表示，依目前分級租金補貼金額表，社會弱勢家庭如果沒有同時具備經濟弱勢身分，每月可領取3200元至5000元不等，本次申請通過後，補貼金額將乘以1.2倍，提高為3840元至6000元。

營建署表示，租金補貼戶若同時具有2種以上經濟或社會弱勢身分情形，如同時具備低收入戶及身心障礙者身分，擇優採計經濟弱勢的加碼倍數，即補貼金額乘以1.4倍。若是同時具備中低收入戶及育有未成年子女3人身分，則從優採計育3名未成年子女加碼倍數，即補貼金額乘以1.8倍。

營建署說，有申辦租屋補貼需求的民眾務必留意6月公告作業規定，並於7月1日至8月31日間完成線上申請。

中央銀行將於六月十六日召開第二季理監事會議，市場預期央行除了可能再次升息，也可能再祭出選擇性信用管制，雖不會打到首購族，但換屋族恐被打亂腳步。專家建議，換屋族求解套，除了不得已「先賣後買」，就只能由另一半名義去買房；建議換屋族掌握避開議題陷阱、持續注意市場風險和增持現金部位等三大策略自保。
央行有意限縮第二戶房貸年限，換屋族恐受波及，銀行業者提出兩招因應，若有換屋需求者，第一可先把第一戶房貸先還清，只要名下沒有房貸就可成為首購族；第二是將第二戶貸款人改為無貸款的配偶，也可適用卅年貸款年限。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，若換屋族的貸款年期減為廿年，換算後每月要多繳一萬多元，對小資換屋族一定會帶來衝擊，而除非是家庭收入不錯，否則有能力一次把第一戶房貸還清的是少數；且若以配偶名義買第二戶，若另一半是家管，買房也貸不到好條件，沒有正職或財力證明較差，就要透過保證人來彌補不足。

她說，「先賣再買」很難無縫接軌，恐有居住空窗期，若賣了房後卻買不回新房，等於是走錯路、恐成無殼蝸牛，時間拉長就只能暫時先租屋因應。

住商不動產企研室經理徐佳馨建議，當前房市不確定因素多，換屋族可掌握三大策略因應，第一是避開議題陷阱，「千萬不要與政策對作」，呼籲民眾有多少錢、做多少事，房地產要留心政策後座力，口袋不深或經驗不足，很難全身而退，趨吉避凶才是最佳策略。

第二是注意風險、尋找優質標的，在房市走空後，反更能更清楚標的本身價值，當價格泡沫漸退去後，可發掘到更有購屋價值、住起來不錯的標的，市場最誠實，現階段有無利多可再觀察。

第三是增加現金部位，考量央行政策下，房貸將有成數、年限等限制，金管會也提高風險權數，銀根將持續緊縮，貸款時可能因銀行鑑價等原因出現缺口，民眾房貸恐增加，保留現金水位才能更穩健。

張旭嵐也提醒，首購族可能會因升息使房貸利率拉高，因此不宜太早出手，可持續看屋保持對市場的敏銳度，等政府打炒房政策明確、利空出盡，市場也反映完政策的影響性，再出手議價，或許也有機會撿到被流彈打到的「讓利屋」。

陝西省西安市28日公布商品房交易政策調整，九條舉措共涉及調整限購限售、降低個人住房貸款首付比例、住房公積金貸款額度調整等。

新政強調住房金融支持。主要措施包括適當降低個人住房貸款首付比例和利率定價水平。同時，調整住房公積金貸款首付比例。首次申請住房公積金貸款購買普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低於20％；購買非普通住房（144平方米以上）的，首付比例不低於25％。第二次申請住房公積金貸款，購買普通住房（144平方米及以下）的，首付比例不低於25％；購買非普通住房（144平方米以上）的，首付比例不低於30％。

同時政策明確，二孩及以上家庭購買商品住房、28周歲及以上的未婚人士購買首套商品住房的，按照「剛需家庭」對待。

5月27日，正進行債務重組的華夏幸福(3.390, -0.01, -0.29%)基業股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）公告了其當日2021年年度股東大會的議案審議情況。

通過的議案包括：《2021年度董事會工作報告》《2021年度監事會工作報告》《獨立董事2021年度述職報告》《2021年年度報告全文和摘要》《2021年度財務決算報告》《2021年度利潤分配預案》《關於續聘會計師事務所的議案》《關於公司監事2021年度薪酬情況和2022年度薪酬方案的議案》《關於〈債務重組計畫〉涉及金融債務相關擔保安排的議案》。

《關於公司董事2021年度薪酬情況和2022年度薪酬方案的議案》為否決議案，未獲通過。根據北京市天元律師事務所出具的法律意見，表決情況顯示同意8.32692208億股，占出席會議所有股東所持有表決權股份總數的45.8472%；反對152.8萬股，占出席會議所有股東所持有表決權股份總數的0.0841%；棄權9.82011803億股，占出席會議所有股東所持有表決權股份總數的54.0686%。

其中，中小投資者投票情況為：同意3843.2008萬股，占出席會議中小投資者所持有表決權股份總數的96.0959%；反對152.8萬股，占出席會議中小投資者所持有表決權股份總數的3.8206%；棄權3.34萬股，占出席會議中小投資者所持有表決權股份總數的0.0835%。

在此之前，華夏幸福披露了《關於公司董事、高級管理人員2021年度薪酬情況和2022年度薪酬方案的議案》。

2022年度董事薪酬標準及發放辦法中，獨立董事薪酬採用津貼制，獨立董事2022年度津貼按公司股東大會批准的標準按月平均發放。由於受宏觀經濟環境、行業環境、信用環境疊加多輪疫情影響，公司流動性出現階段性緊張，鑒於該情況，2022年度，公司將根據內部董事（包括公司董事長及在公司擔任其他職務的董事）在公司擔任的具體管理職務，結合公司實際情況、相關薪酬制度以及董事會薪酬與考核委員會對內部董事的績效考核結果，確定內部董事的職務薪酬。

外部董事【具體是指不在公司擔任除董事（不包括董事長）外的其他職務的非獨立董事】2022年度不從公司領取薪酬。

高級管理人員2022年度薪酬標準及發放辦法為：華夏幸福將結合公司實際情況、相關薪酬制度以及董事會薪酬與考核委員會對高級管理人員的績效考核結果，確定高級管理人員的薪酬。

上述薪酬議案經華夏幸福董事會審議表決的結果微：6票同意，0票反對，2票棄權。該公司董事孟森、王威對上述議案均發表棄權意見，棄權理由為“薪酬與經營狀況變化的匹配度不高”。《關於公司董事2021年度薪酬情況和2022年度薪酬方案的議案》需提交公司2021年年度股東大會審議。孟森、王威為中國平安(43.530, 0.38, 0.88%)人壽保險股份有限公司於2018年9月13日向華夏幸福董事會提名的第六屆董事會董事。

2021年華夏幸福忙於推動債務重組，該公司董事及高管的薪酬大幅減少。該公司董事長王文學2021年度領取的薪酬（稅前）為35.63萬元，同比減少87.44%；聯席總裁、董事孟驚領取177.42萬元，同比減少90.31%；副總裁、董事趙鴻靖領取149.64萬元，同比減少64.9%。3名獨立董事領取的津貼為30萬元（含稅）。此外，部分高管薪酬也有17%-42.6%的減少。

公告顯示，2019年加盟華夏幸福任聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東，聯席總裁俞建於2022年4月5日辭去相關職務後，目前繼續在該公司工作，並繼續協助公司承擔必要的債務重組工作。前者全額領取2021年薪酬2332.43萬元，後者領取了99.3%的薪酬約1977.38萬元。

根據2021年年報，2021年度，華夏幸福人員規模降幅為51%（不含物業），整體計入管理費用的職工薪酬28.59億元，同比下降13%，其中產業新城及相關業務24.33億元，同比下降19%。

受疫情和行業週期性下行影響，今年以來，房企債務違約現象屢見不鮮，“國字頭”房企也難以抗住壓力。

近日，綠地控股(4.010, -0.02, -0.50%)（600606.SH）公告稱，公司5億美元債正在尋求展期，並表示以計畫安排出售足夠優質資產來償債，包括3年出售2000億資產等。

財報顯示，截至2022年一季末，綠地控股總資產為14046.3億元，總負債1.24萬億元，淨資產1676.2億元，資產負債率為88.07%，其中一年內到期的美元債共有8筆，合計金額26.7億美元。

長江商報記者注意到，近年為降低債務緩解流動性壓力，綠地開始頻繁處置資產。據披露，目前綠地控股已通過海外輕資產轉型回籠資金超百億元。

從業績上看，綠地控股去年首次出現“增收不增利”。2021年綠地控股實現營收5447.56億元，同比增長19.45%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤61.79億元，同比下降58.8%。

計畫3年出售2000億資產

受行業逆風影響，綠地控股5億美元債正在尋求展期。

5月27日，綠地控股發佈公告，擬對“GRNLGR 6.75 06/25/22”進行若干修訂以及豁免發起同意徵集，內容包括延長到期日、加入發行人在到期前贖回全部或部分票據的贖回權、先行支付原到期日未償還本金的10%，剩餘部分在2023年6月25日償還。

據悉，綠地控股於2019年6月25日發行了該筆5億美元、息票率6.75%的票據，該筆票據的到期日為2022年6月25日。

值得一提的是，這筆5億美元的票據，還只是綠地控股今年年內需要償還美元債的一小部分。資料顯示，綠地控股一年內到期的美元債共有8筆，合計金額26.7億美元。

綠地控股表示，公司有能力兌付後面的債券。

然而，2022年前四個月，綠地控股集團的合同銷售額同比下降近六成，支持綠地控股集團償付即將到期離岸債券的可用現金有限。

事實上，綠地控股帳面上的現金，遠不能覆蓋其短期債務。最新資料顯示，截至2022年一季度，綠地控股的貨幣現金有656.85億元，除去受限制現金，其可用的現金及現金等價物，只有495.15億元。同期，綠地控股的短期借款有229.18億元，應付票據有302.99億元，一年內到期的非流動性負債更是高達701.01億元。

多家國際評級機構下調其評級。5月23日，標普宣佈，將綠地控股的長期發行人信用評級從“B+”下調至“B-”，並將公司擔保的高級無抵押票據長期發行評級從“B”下調至“CCC+”。

標普認為，綠地控股的流動性在未來12個月內仍將面臨壓力，公司將現金資源用於償還債務，其可用現金被大量消耗。

不過，綠地控股稱境外評級下調不會造成擠兌，公司融資結構74%是銀行貸，境外的貸款僅占3%。同日，綠地控股召開固收投資人電話會議，計畫3年出售2000億資產，每年500億-700億，包含自持商業、辦公樓和酒店等。

業績變臉淨利降6成

去年8月，《財富》雜誌公佈2021年世界500強企業最新排名——綠地控股以2020年實現營業收入4558億元、歸母淨利潤150億元的不俗業績，位列全球企業第142位，排名較上年大幅上升34位，再度刷新歷史最高位次。

但2021年，綠地控股業績遭遇滑鐵盧，創下最低的業績水準，首次出現“增收不增利”現象。

財報顯示，2021年綠地控股實現營收5447.56億元，同比增長19.45%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤61.79億元，同比下降58.8%。公司2018年-2020年均是百億元量級的盈利水準。

2022年一季度，綠地控股營收和淨利潤雙雙下滑，實現營業收入960.51億元，同比下降28%，其中房地產業營收減少30.39%，基建產業減少40%；實現歸母淨利潤25.47億元，同比減少35.24%。另外，受建築產業低毛利率影響，2021年綠地控股總體毛利率僅為11.6%，今年一季度為12.74%。

對於一季度業績大幅度下滑，綠地控股在公告中解釋稱，報告期內，外部環境嚴峻複雜，房地產業實現營業收入339億元，同比減少30%；基建產業實現營業收入456億元，同比減少40%。營收規模的下降，進而導致其他核心經營資料相應減少。

從“三道紅線”看，截至2021年末，綠地控股剔除預收賬款後的資產負債率為83.7%；現金短債比0.81；淨負債率91.6%，，仍有兩條紅線未達標，屬於“橙檔”。

截至2022年一季末，綠地控股總資產為14046.3億元，總負債12370.1億元，淨資產1676.2億元，資產負債率為88.07%。

出售資產回籠資金

為降低債務緩解流動性壓力，綠地開始頻繁處置資產。

5月16日，綠地紐約太平洋(2.840, 0.00, 0.00%)公園專案的兩棟公租公寓樓被順利出售，合同總金額為3.15億美元。

與此同時，綠地紐約太平洋公園專案另一金額為1.5億美元（約10.19億元人民幣）的物業訂單也於近期完成簽約。

近年來，綠地控股加快海外業務輕資產轉型，除美國專案之外，2021年澳大利亞悉尼綠地中心專案順利竣工交付，回籠資金逾34億元；2020年，韓國“濟州島第一高樓”夢想大廈項目竣工交付、加拿大多倫多綠地君峯公寓項目竣工交付及入住，分別回籠資金約41億元和約22億元；悉尼鉑瑞酒店、日本千葉海港城等專案也陸續實現資金回籠。

據披露，目前綠地控股已通過海外輕資產轉型回籠資金超百億元。

對此，綠地控股董事長、總裁張玉良表示，一批綠地海外優質項目接連實現資金回籠，能不斷強化公司現金流，極大增強企業經營韌性及抗風險能力。

2021年11月，綠地控股對外宣佈，將公司所屬行業類別由“房地產業”變更為“土木工程建築業”，正式開始轉型之路。

近年來，綠地控股的主要任務之一，就是償還債務、降杠杆。2021年報披露，綠地控股全年壓降有息負債812億元，自“三條紅線”政策出臺以來累計壓降有息負債1476億元。截至年末，有息負債餘額降至2406億元，在大幅降負債的背景下，“企業經營保持了總體穩定”。

今年，“降負債”仍然是綠地控股運營的關鍵字，據張玉良所言，公司也正不斷加強核心產業現金流管理。

房地產業方面，綠地控股通過抓銷售回款、抓按揭回籠等措施，以提升銷售回款率。在今年前4個月，公司實現銷售回款近500億元，回款率超過120%。而基建產業方面，則是力抓回款清收，盤活存量資產，同時穩定融資規模，拓展融資增量。

另一方面，綠地控股也加強與主流合作銀行溝通協調，拓展合作空間，創新合作模式。資料顯示，今年一季度公司實現新增融資提款約100億元。

中國證監會辦公廳、國家發展改革委辦公廳5月27日聯合發佈《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業務規範有序開展。中國證券報記者同日獲悉，滬深交易所已同步接收廈門安居保障性租賃住房、深圳市人才安居集團有限公司保障性租賃住房REITs專案。

專家表示，推進保障性租賃住房REITs專案試點，是加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利於拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，促進房地產行業向新發展模式轉型，實現平穩健康發展。

嚴格規範回收資金用途

嚴格落實房地產市場調控政策，《通知》在發起主體、回收資金用途等方面構建了有效的隔離機制，壓實參與機構責任，切實防範REITs回收資金違規流入商品住宅和商業地產開發領域。

《通知》明確了發起主體應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人。強調了回收資金用途的嚴格閉環管理機制，確保淨回收資金優先用於新的保障性租賃住房項目建設，或用於其他基礎設施補短板重點領域。此外，壓實機構主體責任，要求發起人的控股股東、實際控制人不得挪用回收資金。加強溝通協作，證監會和國家發展改革委將指導滬深交易所、證監局和地方發展改革委做好推薦、審核和日常監管工作。

兩部門表示，將會同相關部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵權屬清晰、運營模式成熟、具有可持續市場化收益的保障性租賃住房發行REITs，推動試點專案儘快落地，同時加強市場監管，督促原始權益人和仲介機構誠實守信、歸位盡責，確保保障性租賃住房REITs行穩致遠。

向市場傳遞積極信號

首批保障性租賃住房REITs專案正式落地，向市場傳遞了積極信號。

公開資料顯示，深圳市人才安居集團是住房專營機構，已累計籌建各類保障性租賃住房15.8萬套。該集團在“十四五”期間計畫承擔深圳三分之一的保障性住房建設籌集任務，亟需長期、大額、低成本的資金支持。

深圳市人才安居集團有限公司董事長趙宏偉介紹，此次選取了4個優質項目參與保障性租賃住房REITs試點，所選取專案均已取得保障性租賃住房認定書，位於深圳核心區域或核心地段，產權清晰，具有持續穩定的現金流，可滿足發行REITs的收益率要求。而且，專案主要出租對象是新市民、青年人，租金定價大幅低於同類房源，具有很強的民生和保障屬性。

業內人士預計，保障性租賃住房REITs試點有望較快推進，更多試點項目將在未來一段時間落地。中國證券報記者瞭解到，目前不少企業在積極推進項目申報工作。

引導資金加快保障房建設

在業內人士看來，解決租購並舉問題亟待好招實招，將保障性租賃住房專案納入REITs試點，或能趟出一條資本市場支援保障房的新路徑，有利於帶動增量投資，盤活存量土地和存量資產，進而增加保障性租賃住房的有效供給。

目前，保障性租賃住房企業的融資模式以傳統債務融資為主，形成了一定的債務負擔。

2021年6月，國家發展改革委印發的《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》，首次將保障性租賃住房納入可發行基礎設施REITs的基礎設施範疇。

專家指出，通過發行REITs可盤活沉澱的保障性租賃住房資產，降低企業資產負債率，形成“投資建設住房-REITs盤活資產-回收資金再投資”的良性發展格局。北京大學光華管理學院金融學教授張崢說，REITs將為前期開發建設投資提供退出管道，有助於吸引社會資本投資於租賃住房市場，形成投資良性迴圈。另有業內人士表示，相比租賃住房企業直接IPO來說，實現“資產IPO”，即發行REITs可能是更便利的手段。

今年以來較為低迷的深圳新房市場，已許久沒有“網紅盤”出現，近期兩個總價超千萬元的豪宅盤入市後，深圳樓市顯現出久違的回暖跡象。

5月26日，位於南山的招商仕林臻邸正式開盤，項目推售的187套房源共有251批客戶登記入圍。截至選房結束，項目共售出178套房，僅剩餘9套待售，首日去化超過九成。

招商仕林臻邸約95%的去化率，是深圳今年截至目前賣得最好的新盤。

另外位於福田的海德園A區項目，則很有可能成為今年首個“日光碟”。

海德園A區最新公佈的認籌資訊顯示，此次登記入圍的客戶有686批，認籌比率為1:2.87，入圍最低的積分為53.5分。

據瞭解，海德園A區在“i深圳”共登記2348人，其中提交資料資訊有1820人，終審通過1175人。而海德園A區備案房源為239套住宅，均價為12.6萬元/平方米，毛坯交付。

這意味著，海德園項目最終入圍人數與房源比達到5:1，也就是5戶家庭選一套房子，如無意外，該專案在接下來的選房日將順利賣出。

值得注意是，上述兩個項目分別位於福田香蜜湖安托山片區和南山蛇口自貿區，是深圳傳統的豪宅片區。備案房源均為100平方米以上的大戶型，其中海德園A區的總價在1755萬到3240萬元，每套均價在2000萬元以上，招商仕林臻邸項目的總價則在1232萬到1847萬元。

招商仕林臻邸和海德園A區能夠如此熱賣，跟其地理位置、二手房價格倒掛不無關係。

招商仕林臻邸所在蛇口片區，居住氛圍濃厚，周邊有地鐵2號線水灣站，以及在建的地鐵12號線花果山站，還有育才學校、蛇口體育中心和四海公園等基礎配套。周邊社區實際成交價格在18萬元/平方米到22萬元/平方米區間，且掛牌在售房源極少。

深圳以為業內人士告訴介面新聞，招商仕林臻邸的銷售均價為11.5萬元/平方米，與周邊社區房價價差達7萬元/平方米，屬於典型的一二手倒掛新房，這是項目能實現高去化的主要原因。

海德園A區靠近地鐵站，周邊分佈多條交通主幹道，出行便捷。周邊教育資源也優質。該項目的小學和初中學位在紅嶺實驗小學、深圳高級中學南校區學區範圍內，都是深圳排名相當靠前的學校。該項目同周邊社區房價價格倒掛至少達6萬元/平方米。

中原地產統計的資料顯示，2022年前4個月深圳豪宅項目成交都高於400套，略多於去年同期，但是3月份成交超1000套，出現顯著上升，主要是部分豪宅專案集中網簽。

前4月深圳只有2個豪宅項目獲批，整體供應處於低位，但是由於去年四季度有較多的豪宅項目入市，且大部分項目成交較好。前四月網簽資料多為去年四季度入市新盤華潤城潤璽、深鐵懿府、潤峯府、海德園等。

可以看出，即便在深圳樓市面臨整體調整之際，有價差和區位優勢的豪宅專案仍顯示出韌性。

中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫對一條君表示，政策上，全國層面的樓市調整來臨，主要二線城市都紛紛出臺支持政策，反觀深圳目前雖然還沒有什麼新政落地，但預期正在增加，也有助增強客戶的信心。小部分客戶想飲‘頭啖湯’，想搶在政策落地之前進入市場，擔心等到政策真的落地後就太遲了，因為可能房價又開始漲了。這次熱點城市的政策調整，對豪宅客戶刺激最大，豪宅市場比過去活躍了不少，相對應的客戶也有前瞻性，對政策的敏感度高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對一條君表示，現在的情形跟2020年疫情後差不多，豪宅去化率會在各種政策利好面前回暖。主要的原因是：富人的資產、收入受到疫情影響比較小；他們對政策比較敏感，資產配置的計劃性比較強。另外就是豪宅本身宣傳力度比較大，這些都是豪宅市場回升明顯的原因。

春江水暖鴨先知。

可供對比的是，今年1月，曾經萬人搖號的華潤城系列，其潤璽二期也曾遇到無法售罄的難題，當時不少新盤開盤去化率更是不足一成。

近期的深圳二手房市場也在緩慢恢復中。

樂有家研究中心資料顯示，4月深圳市二手住宅過戶量為1860套，環比漲幅已達到近7成，但還沒有突破2000大關。以目前趨勢來看，5月的過戶資料有希望回到去年年底水準。

深圳市住建局的資料顯示，截止5月22日，深圳的二手住宅網簽備案量為1849套。5月份基本能恢復到2000套以上水準，成交量提升的背後，也與近期房貸利率下降，市場信心有所恢復相關。

不只是唐山，據中指院統計，截至5月25日，已有20城取消限售或縮短限售年限。

為穩定房地產市場，近期各地不斷出臺樓市扶持政策，越來越多的城市對限售政策進行了調整。

分城市來看，唐山、哈爾濱、銀川、德州、六安、宜昌等城市直接取消了限售政策；蘇州、常州、東莞、泰州等城市縮短了限售年限；青島、南京、海口、濟南則對轉讓年限的計算起點進行調整，即從取得不動產證的時間算起，改為網簽或合同備案時間算起。

值得關注的是，部分城市放鬆限售後，二手房掛牌量激增。

“從政策顯效性上，基本面較好、需求較旺盛的城市隨著掛牌量改善，有助於需求釋放；而調整壓力較大的城市，由於購房者置業預期較弱，居民消費更趨理性，大量二手房入市會加大市場供過於求的狀態。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜告訴記者。

放鬆限售後掛牌量激增

河北唐山於5月25日宣佈，對部分房地產調控政策進行梳理清理和優化調整，其中包括取消路南區、路北區、高新區範圍內的商品住房限售政策。按此前規定，購房人在上述區域內購買新建商品住房，自網簽之日起42個月內不得上市交易。

不只是唐山，據中指院統計，截至5月25日，已有20城取消限售或縮短限售年限。

貝殼研究院報告顯示，從二手房在售房源量來看，放鬆限售的城市短期內二手房新增供應增加，並帶來二手房在售房源總量增長。

據貝殼研究院統計，東莞5月中旬降低限售年限，5月二手房日均新增掛牌量較4月日均增長約25%；蘇州5月二手房日均新增掛牌量超過4月的2倍，也超過3月的日均水準；南京、徐州5月二手房新增掛牌量日均環比增長50%左右；濟南5月23日限售放寬後，近幾天二手房新增掛牌量明顯增加。

“放長週期看，蘇州、南京、濟南等城市5月的新增掛牌量接近過去兩年的月均水準。”貝殼研究院市場分析師劉麗傑表示。

諸葛找房資料研究中心分析師關榮雪認為，限售放鬆後，短期內有助於增加房源供應，促進二手房市場流動性提升、改善需求的進一步釋放等，不過對銷售端的改善幅度較為有限。

業內分析人士認為，在目前市場信心尚未恢復的情況下，放鬆限售政策有可能產生拋售壓力，造成市場供過於求。由於目前樓市成交局面尚未明顯改觀，限售放鬆後是否有足夠的購房人接盤，仍是個未知數。

政策初衷是為抑制投機炒作


樓市限售是2016年後才出現的政策，當時出臺限售政策的初衷是為了抑制短線投機，降低房屋換手率，遏制房價過熱。

中信證券研究報告指出，和限購、限貸政策不同，限售政策並不是限制住房的購買行為，也不是限制住房的消費杠杆，而是通過剝奪產權人在較短的時間內出售房屋的可能性，從而達到區分短期投機炒作和自住需求的效果。

據諸葛找房統計，2017年以來，全國出臺限售政策的城市超過60個。其中，保定的限售年限長達10年，海口、石家莊的限售年限為5年，其餘城市的限售年限則普遍在2-3年。

“從樓市投資的角度，持有2-3年之後再出售才是合理的投資週期，抑制短線交易有利於讓樓市運行得更健康，更長遠。”中信證券研究報告稱。

樓市步入下行週期，各地商品房成交量持續低迷的情況下，今年以來調控政策開始逐步放鬆。業內預計，未來會有更多城市在限售政策方面進行調整。

劉麗傑認為，從長期來看，限售放鬆後二手房掛牌房源增加，剛需群體可以有更多的選擇；經過一定時間的去化，改善性群體賣掉現有住房，並新購買改善性住房，這其中有一部分人會進入新房市場，從而帶動新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復，最終實現房地產市場良性迴圈。

據諸葛找房資料研究中心統計，截至2022年5月25日，超130個城市加入政策放鬆陣營，調控次數達210次左右。政策放鬆內容主要包含放寬落戶、放鬆限購/限貸/限售/限價、降低首付比例、下調房貸利率、從提高可貸額度與降首付比例兩方面調整公積金貸款政策、購房補貼、放鬆預售資金監管等方面。

“進入4、5月份，調控密度更大，城市擴容速度加快，蘇州、南京等高能級城市也加入到政策放鬆陣營之中，對提振市場信心起到很好的支撐。”關榮雪表示。

經濟未好轉 置業乏信心

內房企業持續面對流動性壓力，在政府整治下融資環境未如往昔，作為主要現金流來源的賣樓銷售長期低迷，而且加大預售資金監管後令受限制現金比重急增，儘管政府及監管機構正加大扶持力度，惟流於利好訊號多於實際作用。房地產分析員指出，內房基本面欠佳，政策希望刺激需求，但經濟不景買家難以回復信心，市場普遍預期疫情緩和後，第四季銷售將改善，惟現階段預測全年銷售仍要跌兩成。

面對疫情下內地房產市場成交萎縮，過去3個月已有超過100個城市的銀行自主下調樓按利率，而在中央政策層面，人行繼本月中調低首置按揭利率下限可較基準減0.2厘，本月20日直接把作為基準的5年期以上貸款市場報價利率（LPR）調低0.15厘，意味按息可低至4.25厘，促進市場利率進一步向下，刺激樓市交投及地方政府賣地收入。

籲增民企融資 降首期比例

本月25日國務院穩經濟會議上，人行強調要加碼對民企的支持力度，再次提出要盡快矯正對民企信貸收縮的行為，並直言支持財務可持續企業適當加槓桿。市場人士形容，這是支撐房地產的強烈「訊號」，但需要全面而強力的實際措施，例如利用各種工具提升民企融資額度、鼓勵債務展期或續貸、加大併購金融讓房企出清資產、全面下調首期比例、繼續減按息及放鬆限貸標準等，才能有效支援房企融資及推動居民置業。

克而瑞地產研究指出，今年以來多達122個省市放鬆政策，包括有23個城市放寬限購、32個城市鬆綁限貸、13個城市放鬆限售、43個城市利用財稅措施托市等，但政策力度較弱。

去年多達36個省市大幅收緊預售資金監管，令房企銷售回籠的可動用資金受限，從而影響其還債能力。今年為促進市場回暖，商品房預售管理辦法於2月出台，隨後有至少28省市跟進放寬，包括南京、成都、海口、中山等地及10多個三四線城市，但被指只是微調之前過分嚴格的監管，加上在銀行風險管理偏好下，集中利好優質房企，未能為大部分資金緊張的企業釋放流動性。

板塊基本面差 潤地龍湖較穩

分析認為，政府及監管機構希望刺激樓市需求，以期改善經濟狀況，包括宣布降LPR、減按息及地方政府放寬調控等，是朝向好方向發展，可是始終未能推動銷情，因為經濟差、失業率有惡化趨勢，而政府在封城下想穩政治多於穩經濟，市民在這種環境並不渴望置業，政策效用有待疫情緩和後才能顯現。

分析員續說，目前業內大部分專家均相信，銷售要到第四季才有望好轉，現階段預測全國全年銷售至少跌逾10%、下滑20%也不意外。對於傳出有首批5間民企內房將啟動信用保護工具融資發境內債，以提供債務違約保護、提高市場信心，分析員直言，內房外部融資依然面臨困難，發行境內債只會「救到少少」，只要銷售不回復正常，發債只是在「吊命」。

談及是否短中期內不宜沾手內房股，分析員解釋，內房板塊基本面差，市場繼續炒波幅，集中在中海外（00688）、潤地（01109）及龍湖（00960）等安全度較高的穩定股份，不似其他股份會有違約風險或銷售欠佳，至於已停牌的股份，則不會急於尋求復牌。

嘉宏教育（01935）公布，斥約7,515萬元（人民幣．下同）向濱州置業收購山東省物業，擬持有目標物業作長期投資。

該集團指，收購山東省濱州市香格里拉－水岸綠城29、35和37號樓若干物業單位，總建築面積約8,932平方米，於4月底總評估市場價值約7,550萬元，現時物業空置，代價將由內部資源撥付。該集團指，於4月底現金及銀行結餘約10.3億元，經考慮當前財務狀況及業務營運以及所購業前景與升值潛力，收購將豐富現有資產組合，並可能提升股東回報。該集團指，濱州置業為趙章興佔多數控制權，而他與其6名董事有親屬關係，構成關連交易。

國銀租賃（01606）公布，作為出租人與獨立第三方兼承租人濟南章丘控股集團於上周五（27日）訂立融資租賃合同，出租人以代價6億元（人民幣．下同）向承租人購買租賃物後出租給對方，利息約9,541萬元。

該集團指，租賃物為位於山東省的供水設備資產，評估值共計約6.27億元，承租人不單獨核算租賃物的稅前及稅後利潤，租賃期為60個月。該集團指，訂立融資租賃合同，有益於增加融資租賃業務收入。

美聯工商舖（00459）公布，向屬獨立第三方的借款人楊靜授出本金總額2,200萬元之貸款，按實際年利率9％計息，還款期為12個月。

該集團指，借款人以位於將軍澳的一項住宅物業作第一法定押記或按揭，而委聘的獨立物業估值師於4月30日對該物業之估值約3,000萬元。該集團指，貸款乃根據借款人的財政實力及還款能力以及抵押作出的信貸評估而授出，認為授出貸款的信貸風險相對較低，並將提供額外的利息收入。

下月7盤3099戶混戰 Villa Garda I公布新部署

一手市場氣氛回暖，6月最少有7個全新盤排隊登場，涉及3099伙，新地（00016）旗下大埔白石角新盤Silicon Hill（大埔市地段第244號發展項目第1期）在過去周六（28日）原價加推第3號價單，涉及84伙，折實平均呎價17370元，預計端午節長假期首輪賣樓，有望成為6月頭炮新盤；信置、嘉華國際（00173）及招商局置地（00978）合作的將軍澳日出康城第11B期Villa Garda I今天（30日）公布新部署，提供592伙，市場料短期內應市。

暫收逾1500票 超購4.8倍

Silicon Hill連環加推單位，上周四（26日）加推第2號價單58伙，折實平均呎價17335元，周六晚上突擊加推第3號價單共84伙，折實平均呎價17370元，較第2號價單高約0.2%。

新地副董事總經理雷霆表示，是次屬於原價加推，該項目暫收逾1500票，以首3張價單共258伙計算，暫超額認購逾4.8倍，未來兩天會公布銷售安排，預計端午節長假期賣樓。

新地代理總經理胡致遠補充，第3號價單包括22個1房及62個兩房戶，實用面積279至456方呎，折實售價535.81萬至792.66萬元，折實呎價16006至19735元。

Silicon Hill位於優景里63號，實用面積217至851方呎，預計2024年2月底入伙。

另外，信置過去一個月集中火力與嘉華國際及中國海外（00688）推售港鐵（00066）元朗錦上路站第一期柏瓏I及柏瓏II，銷售成績理想，該集團未有停下推盤步伐，與嘉華國際及招商局置地合作的Villa Garda I，於今日公布最新部署。地政總署資料顯示，Villa Garda I提供592伙，預計2024年10月底落成。

必嘉坊軟銷 映岸快開價

恒地（00012）在6月也積極推盤，該集團位於紅磡的大型住宅項目必嘉坊，近日積極軟銷，而提供近1000伙的第一期，則屬部署6月推售的新盤中最大型，主打1房戶。至於香港小輪（00050）與市區重建局合作發展、由恒地負責銷售的深水埗通州街新盤映岸，提供262伙，間隔由開放式至3房，發展商早前預告，最快本周公布樓書及開價，目標在端午節長假期開放示範單位予公眾參觀。

市況轉好，豪宅項目亦積極部署登場，英皇國際（00163）、中渝置地（01224）、明發集團（00846）、資本策略地產（00497）旗下尚家生活合作發展的港島壽臣山現樓豪宅項目壽臣山15號，提供15幢洋房，實用面積3727至12073方呎，短期內以招標形式推售。

希慎興業（00014）及香港興業（00480）合作發展的大埔露輝路林海山城，則提供262個花園洋房及分層單位，戶戶實用面積逾1000方呎，該盤有機會6月安排準買家預約參觀現樓示範單位，預計入伙日期為2023年6月。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，受到第五波新冠疫情影響，新盤市場沉寂多時，第二季樓市氣氛好轉，4月及5月每月均錄逾1000宗新盤成交，6月仍有多個大型新盤推售，預計可延續旺勢，6月全月可望錄得逾2000宗一手成交。他續說，現時一手市場由上車客主導，只要發展商以貼市價或低市價開售，就會取得理想銷情，一房及兩房單位會較受歡迎。

新盤市場過去周末兩天（28日至29日）共有約43宗成交，較前一個周末（21日至22日）約46宗，按周減少3宗或約6.5%，新地（00016）何文田單幢豪宅Prince Central周六（28日）首輪開售16伙，全日售出8伙，該盤即晚添食，周三起（6月1日）發售4伙。

Prince Central周六首輪賣16伙，其中13個以價單形式推售，全日售出8單位，佔以價單發售單位約61.5%。1房單位去貨速度最快，共售出7伙，成交價880萬至1042.35萬元，呎價29043至31739元。項目亦售出1個3房戶，單位為15樓F室，實用面積624方呎，成交價2132.39萬元，呎價34173元。該盤當晚公布新一份銷售安排，周三起以先到先得形式發售4伙，為實用面積303及345方呎的1房單位。

新地同系沙田瓏珀山第2期周六以招標形式售出3伙，成交價1758.8萬至約2409.4萬元，呎價18344至19896元，套現約5984.2萬元。

133 PORTOFINO呎造20260元

九龍建業（00034）旗下將軍澳海茵莊園周六以先到先得形式發售312伙，兩天共售出11伙，是過去周末成交量最高的新盤。11伙成交價由509.6萬元至674.7萬元，呎價20900至24980元。其中1座36樓B7室，實用面積204方呎，成交價509.6萬元，呎價達24980元。

此外，信置（00083）旗下西貢133 PORTOFINO周日（29日）沽出2座2樓A室，實用面積1076方呎，成交價2180萬元，呎價20260元。該項目累售28伙，套現逾10億元，僅餘3個分層單位及2座洋房待售。

疫情穩定向好，部分買家於二手市場尋寶，中原地產統計的十大二手屋苑過去周末（28日至29日）錄得14宗成交，較前一個周末（21日至22日）回升3宗或27.3%，數字已連續11周企穩雙位數水平，將軍澳新都城最旺，錄得3宗交易。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現時疫情穩定，加上內地實施一系列救市措施，對本港樓市屬好消息，不少買家對後市感樂觀，入市心態積極，本月市場焦點落於新盤市場，不過近日亦有買家開始回流二手市場，或兩邊游走，選擇心水筍盤，料整體二手市道平穩發展。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明說，該行統計的十大藍籌屋苑過去周末錄得約14宗買賣成交，按周持平，連續12個周末保持雙位數。布少明說，本地疫情緩和，市場氣氛向好，發展商趁機積極展開推盤攻勢，二手買家需要接受現實以市價入市，整體樓市表現將平穩向好。

利嘉閣地產總裁廖偉強稱，過去周末該行統計的十大指標屋苑錄得11宗成交，按周增2宗或22.2%。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，該行統計十大二手指標藍籌屋苑於周末兩天共錄得7宗買賣個案，與前一個周末錄得的10宗比較，按周減少3宗或三成。

銀湖．天峰890萬蝕使費

雖然市況好轉，市場上仍有明賺暗蝕成交出現，中原地產區域營業經理胡耀祖透露，馬鞍山銀湖．天峰7座中層E室，實用面積573方呎，2房間隔，原業主開價910萬元，議價後以890萬元易手，減價20萬元或2.2%，呎價15532元。據了解，原業主於2019年以855萬元購入單位，持貨3年，是次沽出單位賬面獲利約35萬元，單位升值約4.1%。不過，扣除釐印費及代理佣金等開支後，賣方料蝕逾10萬元離場。

美聯物業高級區域營業董事吳志輝稱，荔枝角美孚新邨3期吉利徑6號低層C室，實用面積717方呎，原則3房間隔，以約882萬元成交，低市價約3%，呎價約12301元。原業主早於2003年以168.8萬元入市，賬面大賺713.2萬元或逾4.2倍。

舖位市場交投氣氛逐步改善，根據美聯工商舖（00459）資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，4月商舖註冊宗數錄得102宗，連跌兩個月後回升，按月飆約43.7%；註冊金額約18.02億元，按月升約22.4%。

4月商舖註冊宗數錄102宗，若按銀碼劃分，價值介乎2000萬以上至5000萬元，及5000萬以上至1億元的商舖註冊登記，上月分別錄得27宗和4宗，按月飆58.8%與1倍。

逾億買賣縮水

價值逾億元商舖註冊登記卻表現較遜，於4月只錄1宗登記，為各類銀碼中唯一錄得下跌的組別，涉及中環德己立街2至18號地下6號舖連閣樓，以1.65億元成交。

若按地區劃分，九龍區買賣登記以45宗佔最多，港島區亦有36宗，新界區則錄得21宗註冊。

美聯旺舖董事梁國文表示，第五波疫情持續回落，防疫措施分階段放寬，對各零售租戶無疑是好消息。不過，他認為，雖然政府派發電子消費券有助刺激較大額的消費，但仍難以支持以往以旅客生意為主的高消費行業，料商舖租售在短期內會保持平穩，直至市場再有通關等重大利好消息，才有望刺激舖位租金升勢。

青衣明翹匯近日陸續交樓，已經錄得33宗租賃，實用呎租最貴44元，當中近日罕有租出755平方呎的3房大單位，月租3萬元。

佳明集團 （01271） 發展的明翹匯在2019年10月推售，早前獲批滿意紙正陸續交樓，據市場消息指，近日已經錄得至少33宗租賃，平均呎租約40元左右，以實用平面約300平方呎的細單位較受歡迎，涉及23宗租賃成交，佔整體比例達7成，而大單位租盤承接較少。

當中一間2A座中層A室的3房連套房單位，實用面積755平方呎，日前以3萬元租出，屬於明翹匯暫時租金最貴單位，以呎租計則約40元。至於最平是2座中層G室，實用面積299平方呎，屬於1房間隔，月租1.1萬元，平均呎租僅37元。

據指，明翹匯目前仍有60個租賃，入場費大約1.2萬元起。

利奧坊‧曦岸 呎租49至60

至於另一個主打200平方呎細單位的旺角利奧坊‧曦岸，亦在近期入伙，近期錄得多達53宗租賃，呎租由49至60元不等，提供不少入門的租盤，當中200平方呎以下單位租金由1萬元起，但由於面積較細、呎租反而較高，最貴是一間2座中層K室的193平方呎單位，開放式設計，租金1.15萬元，呎租60元。

二手豪宅持續錄得大額成交，市場消息透露，薄扶林貝沙灣本月暫錄6宗二手買賣。其中，貝沙灣4期6座高層C室，實用面積1,296平方呎，屬於3房間隔，原業主叫價4,300萬元放盤，議價後以4,100萬元易手，呎價31,636元。

區內代理透露，原業主為羅沙證券DA ROSA家族成員，早於2005年以約1,555萬元購入單位收租，是次易手帳面獲利2,545萬元，期內升值約1.6倍。

西半山美景臺4房 4600萬售

其次，中原豪宅西半山高級分區經理陳志強稱，西半山美景臺高層M室，實用面積2,311平方呎，屬於4房雙套間隔，坐享海景。業主以4,600萬元將單位易手，呎價19,905元。買家屬於用家，鍾情物業為罕有4房雙套大單位，坐享全海景。

陳志強指，原業主於2016年以3,950萬元買入單位，持貨6年，帳面獲利650萬元，單位升值16%。

另一方面，市場消息透露，北角DIVA低層B室，實用面積493平方呎，屬於2房間隔，原業主2018年以1,038萬元購入，剛以1,028萬元易手，帳面貶值10萬元離場。

豪宅物業有價有市，優質單位更備受買家追捧。中原高級分區經理陳志強稱，西半山美景臺高層M室，面積2311方呎，屬4房雙套間隔，坐享開揚海景，以4600萬易手，平均呎價19905元，買家為用家。據悉，原業主於2016年以3950萬買入，持貨6年帳面獲利650萬，物業期間升值約16%。

一手樓市持續活躍，對二手樓市帶來刺激作用，豪宅交投亦有增加趨勢，世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，天后維多利亞中心屋苑易手單位為1座中層D室，面積約548方呎，2房間隔，單位眺望西面全維港煙花海景，單位以1180萬元易手，折合呎價21533元，屬市價成交。

據悉，新買家為區外投資者，原業主於2015年3月才以約800萬元購入上址，持貨7年帳面獲利380萬元，期間單位升值48%。

維多利亞中心1180萬易手

世紀21奇豐分行經理胡國強表示，馬鞍山雅典居5座中層C室，面積874方呎，屬3房2廳間隔，為海景優質戶，早前以1500萬放售，經多番議價後，以1380萬連車位易手，呎價15789元。

雅典居呎價15789元

據悉，原業主於2019年3月以1064萬購入，持貨3年SSD期屆滿鬆綁沽售，帳面獲利316萬，單位期內升值30%，獲利相當可觀。

疫情持續緩和，帶動樓市交投向好，加上焦點大盤已推售，購買力回流，大屋苑經過前周交投回落後，過去周末交投顯著回升，不少買賣仍以市價成交，個別造價則以低市價易手，買家仍以用家為主導。

據中原地產統計資料顯示，十大屋苑於過去周末兩日共錄約14宗成交，按周回升約27.3%。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，現時疫情穩定，為樓市釋出正面訊息，買家對後市感樂觀，帶動二手交投向好。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，樓價逐步回升，令二手議幅收窄，市場呈拉鋸局面。

悅雅呎價21765元上車

二手成交整體客源以用家為主導。中原區域營業董事歐陽振邦稱，長沙灣悅雅低層C室，面積238方呎，採一房間隔，以518萬成交，呎價21765元，買家為上車客。祥益高級區域經理黃肇雯表示，天水圍居屋天頌苑F座低層4室，面積506方呎，為兩房間隔，獲區內首置客以居二市場價345萬承接，呎價約6818元，屬市場價水平。

美聯高級分區營業經理陳彪稱，鰂魚涌太古城智星閣中層A室，面積701方呎，為3房間隔，以約1288萬售出，呎價18374元，屬市價，買家為外區用家。

美聯區域聯席董事殷勒麟表示，紅磡黃埔花園11期13座頂層海景單位，為3房1套間隔，面積639方呎，以約945萬易手，呎價約14789元，低市價約3%，買家為區內換樓客；美聯高級區域營業董事吳志輝指，荔枝角美孚新邨三期吉利徑6號低層C室，面積717方呎，原則為3房間隔，以約882萬成交，呎價約12301元，低市價約3%，買家為同區換樓客。

灝景灣839萬沽「明賺實蝕」

市場亦錄零星明賺實蝕個案。美聯首席高級營業經理詹皓泰指，青衣灝景灣8座高層F室，面積498方呎，為兩房間隔，以約839萬獲上車客承接，呎價約16847元，屬市價水平。

鐵路沿綫物業有價有市，拍賣場有不少相對便宜的區內銀主盤可供選擇，屯門居屋龍門居，鄰近輕鐵龍門站，可乘輕鐵至屯門站，換乘屯馬綫來往各區，住客也可在毗鄰巴士總站乘搭巴士出入，交通方便。屋苑11座高層J室，面積592方呎，居二市場價340萬，呎價5743元；自由市場價510萬，呎價8615元，低市價約兩成。

採3房1套設計

甫入放盤，即見長形大廳，布置以白色為主調，鋪上淺色地板，一室清新，燈光為大廳營造氣氛。全屋不設窗台，令間隔更見實用，具空間感，大廳外景色不俗，外望翠綠山巒及樓景。單位採3房1套設計，方正實用，輕鬆便可放置大牀和組合櫃。而長形廚房、浴室或需要重新裝潢。

黃開基拍賣行發言人表示，單位屬於高層戶，3房1套間隔，四正實用，同類單位近期成交自由市場價約620萬，物業開價約510萬，比市場價低約18%。住戶購物及交通均十分方便，屋苑附有停車場、巴士總站、地鋪商場、超市，附近亦有富健街市，毗鄰龍門輕鐵站，可乘輕鐵至屯門站，換乘屯馬綫來往各區。

單位將於6月1日（周三）下午3時，在尖沙嘴漢口道4至6騏生商業中心15樓推拍，以交吉形式出售。當日共有12項物業可供競投，其中4個為銀主盤，其餘8項為業主盤，除了住宅之外，還有工業大廈及辦公室物業。

生活配套齊全

龍門居位於屯門南龍門路43號，樓齡約24年，由16座組成，涉約3800個單位，面積由431方呎至704方呎。該區生活配套齊全，屋苑鄰近新屯門廣場和街市。小學校網為70，中學校網為屯門區。

疫情放緩，限聚逐漸放寬，鋪位租賃趨向活躍，尖沙嘴北京道一個地鋪，建築面積約250方呎，於交吉3個月後，由找換客長租，簽署2年租約，平均呎租350元，較舊租金跌56%。

尖沙嘴國都大廈位處北京道核心地段，該廈一個單邊地鋪，早於90年代由找換店承租，一租25年，直至2018年撤出，隨後鋪位曾先後由藥房長租，以及利是封店短租，近日再被一家找換店看中，簽下兩年長租約，可見租客對後市具有信心。

交吉3個月即租出

消息人士透露，新租客找換店以每月5萬，承租鋪位半年，餘下18個月，月租為10萬，即兩年之間平均月租8.75萬，每呎350元，新租客為找換店龍頭HONG KONG EXCHANGE，早於疫市前逾30家分店，現時則有15家，主要分布銅鑼灣及旺角，其次為尖沙嘴，今番更吼準尖區擴張。

該鋪位處漢口道單邊，位置當眼，早年亦曾獲另一家找換店垂青，成為長情租客，早於93年進駐，在2012年鋪市高峰期，更曾以每月42萬續租，成為該鋪有史以來最高租金。不過，隨着自由行褪色，找換店亦於2018年撤走，其時雖然鋪市江河日下，該鋪位卻迅速由藥房以每月20萬承租，直至去年8月撤走，今年初由利是封店短租。

最新租客HONG KONG EXCHANGE，則是首次進駐該鋪位，最新月租較對上長租跌56%，對比高峰期，跌幅更高達79%。

租金較高峰期暴跌79%

上述為北京道53至63號國都大廈地下D號鋪，位處區內地標商場國際廣場對面，該地段接近彌敦道，不乏人流，壹專業旺舖顧問客戶經理郭志揚表示。該單邊鋪位佔據地利，非常顯眼，因此，儘管鋪市多番起落，尤其自從疫情以後，向來主力做遊客生意的北京道，不乏吉鋪，不過，該鋪位大部分時間有租客追捧。

他續說，該地段地標酒店林立，屬四星甚至五星級，一旦香港重開旅遊，找換店生意一定旺場；目前，找換店沒有遊客生意可做，但由於區內甲廈林立，上班一族都是具質素的消費人群，加上近期香港逐漸供市民外遊，他們需要找尋有信用的商號做兌換，相信找換店生意有支持。