3月央行升息1碼、4月又逢疫情，讓房貸新戶卻步了。據金管會統計，全體國銀4月底房貸戶數達200萬5094戶，較3月僅增加743戶或0.04%，剔除2月農曆春節因素，新貸戶數是下探近8個月新低，其中又以土銀、合庫、兆豐銀3家行庫新貸戶少最多，單月少了242~737戶。

若進一步以整體房貸餘額來看，4月底國銀房貸餘額8兆9722億元，較3月也僅增加599億元或月增0.67%，除兆豐銀房貸餘額連5個月衰退外，土銀和合庫房貸餘額仍月增0.29%、及0.6%。

銀行主管說，土銀、合庫房貸新戶減少、但總餘額仍增加，可能有三大主因，一、進場買房者變少，但房價仍高、且新貸金額也遠高於攤還量，二、轉貸案件增加，舊貸戶因利率走高轉貸，想重新議價或是拿寬限期，三、提前清償，如4月台股不好，可能從股市撤資先去還房貸，或是換屋族先還首棟房子。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛則認為，房價高及換屋族進場等兩大因素，墊高了房貸總餘額，反觀，新貸戶數因為投資客縮手，加上4月疫情當道，房市價量明顯冷卻，導致5月買賣移轉棟數持平。

據金管會統計，4月國銀房貸總戶數200萬5094戶，較上月新增743戶，累計前4月新增6155戶；房貸龍頭土銀4月底房貸總戶數23萬2100戶，較上月減少737戶，前4月總戶數大減了2081戶或0.89%，是前十大房貸行中減額最大者。

房貸第四大的合庫4月房貸總戶數14萬3212戶，較上月減少242戶，前4月戶數大減663戶或0.46%；兆豐4月房貸總戶數6萬8927戶，單月減少360戶，前4月戶數大減1304戶或1.76%，兆豐銀是唯一戶數和房貸餘額同步銳減者。

另一家民營銀行主管說，央行3月升息又逢疫情擴散，讓買氣明顯收斂，進入升息循環勢必大幅提高購屋負擔，促使投資買盤撤離市場、自用買方的購屋思慮期也將拉長，房貸新戶料將續縮手。

中央銀行打炒房是否已見成效，不動產貸款集中度，顯然是央行最重要的觀察指標。銀行主管指出，央行自2020年12月以來，已四度加碼房市信用管制，據統計，截至今年4月，不動產貸款占全體銀行放款比重達36.91%，較3月的37.08%下滑，並跌至半年新低。

央行總裁楊金龍屢屢對外強調，央行採取房市選擇性信用管制，主要是強化控管金融機構不動產授信風險，避免信用資源流供囤房、囤地，以促進金融穩定及健全銀行業務。觀察不動產貸款集中度數據走勢，2019年後，銀行不動產放款集中度便明顯上漲，2020年以來，該比率自35%攀升至近37%，對緊盯該指標的央行而言是一個警訊，而這也是央行持續加碼房市管制、至今仍未鬆懈的關鍵主因。

銀行主管說，不動產貸款集中度是央行打炒房最重要的觀察指標，其實有跡可循。央行12年前破天荒推出房市信用管制措施，就在不動產貸款集中度飆上歷史高點37.9%（2009年10月）的一年內。

事實上，2010年6月正式祭出管制措施前，央行便已動作頻頻，前總裁彭淮南在2009年10月找來銀行高層「喝咖啡」、進行道德勸說，督促銀行應審慎辦理不動產貸款業務，並辦理專案金檢，促請銀行加強控管不動產風險。

不過，央行對銀行的道德勸說顯然不夠力，彭淮南自2010年6月起，陸續推出一系列打炒房措施，包括2010年6月針對台北市及新北市十區，第二戶貸款成數最高限七成等。

銀行主管說，2010年房市投機炒作正盛之時，全國建物買賣移轉棟數一度飆高到40萬棟以上，因此，全國建物買賣移轉棟數、主要都會區買賣移轉棟數，及各地區的房價指數等，也是央行打炒房的重要觀察指標。

資料顯示，銀行不動產貸款集中度在2018年的5月與9月曾下滑至34.45%，為十多年來的低點；銀行主管說，除政府一系列打炒房措施外，2018年房市出現黑天鵝—聯準會貨幣政策邁向正常化，當年共升息4碼（1個百分點），美國聯邦基金利率調升至2.25%至2.5%區間。聯準會升息，成為觸發美股遭拋售主因之一，全球經濟、股匯市走下坡，加上美中貿易大戰正熱，房市在2018年第2季與第3季休養生息，第4季後才明顯回溫。

2019年後，不動產放款集中度緩步上漲，2020年以來，該比率自35%逐步攀升至逾37%，央行只好在2020年12月出手、加碼房市信用管制。

央行指出，2020年下半年以來，隨房市升溫，購置住宅貸款增幅擴大，建築貸款呈雙位數成長。考量銀行過度集中不動產授信，不動產貸款增幅居高；自然人多筆購屋貸款及公司法人購屋貸款續增，部分案件有貸款條件過於寬鬆現象；購地貸款部分借款人利用銀行資金進行養地、囤房；餘屋貸款亦有授信條件過於寬鬆現象；以及協助強化工業區土地活化利用，並降低借款人過度運用財務槓桿，央行睽違逾十年後，在2020年12月加碼房市管制，至今已四度調整選擇性信用管制。

中央銀行上周四（16日）理監事會議決議升息半碼（0.125個百分點），公股行庫陸續宣布調高存款利率，房貸與土建融利率也將跟進喊漲。據悉，央行今年3月升息1碼，土建融利率「地板價」已從1.8%拉高1碼至2.05%，6月升息半碼後，最低利率也隨之墊高至2.175%，建商購地成本提升，有助抑制土地炒作風氣。

在房貸利率部分，央行今年兩度升息，累計升息幅度達0.375個百分點，首購族、二房與三房（含豪宅）在內的房貸利率也全數提升，地板價分別調高至1.685%、1.975%和2.095%，換言之，若非首購族，房貸利率就快全數突破2%以上。

銀行主管指出，央行6月雖然沒再加碼打炒房，但先前已數度表態，銀行房貸應進行合理的差別定價，且央行升息後會帶動各類貸款利率走高，非政策性的土建融利率也將跟著墊高，最低自2.175%起跳，若為財力不夠雄厚、建案座落地點非精華區的建商，土融利率恐將自2.5%起跳，建融更是上看3%。

央行為對抗通膨而升息，卻會使貸款族的利率負擔加重。對此，行政院日前表示，考量升息將加重借貸資金成本及貸款族還款壓力，政府決定續提供貸款利息補貼，包括就學、紓困、青創貸款等，皆依照原規定補貼利息，勞工紓困貸款升息半碼的利息，由政府全額補助。財政部也說，為減輕自住者購屋負擔，青安貸款基準利率減少半碼優惠將延長至今年底為止。

國銀主管指出，在央行今年3月宣布升息前，金管會全面調高土建融風險權數，對銀行放款意願影響很大，加上央行今年以來已兩度升息，台灣的低利率水準確實是「回不去了」；除非是對銀行貢獻度較高、符合政府政策，例如都更危老案的客戶，才有機會獲得較低的貸款利率優惠。

金融圈主管還說，房貸市場競爭激烈，銀行常流血殺價爭取菁英客戶，但低利率會助長炒房風氣，這也是央行要求銀行應對首購、第二、三戶與豪宅等進行差別定價的主因。

對抗高通膨下，全球升息潮停不了，中央銀行今年第一、二季理事會均決議升息，升幅分別為0.25％、0.125％。加總上半年官方利率即上調0.375個百分點，達1.5％，反映到商業市場融資利率，最接近民眾的一般房屋貸款，每個月增加的支出「十分有感」。

外商銀行經濟研究部門評估，央行將於第三、第四季理事會，也就是9月、12月持續緊縮貨幣政策，就台灣經濟情勢來看，會再分別升息0.125％至0.25％。澳盛銀行大中華區經濟研究團隊認為，2022年底重貼現率以2％為目標，和現在還有2碼的差距，要在下半年升滿，有可能召開臨時理事會。

對房貸族來說，30年期、千萬房貸金額，經過上半年兩次升息，每個月增加超過3000元支出，下半年一旦繼續調升到2％，單月家戶房貸支出勢必翻倍，房貸族必須更加勒褲帶。

渣打銀行、瑞銀專家均表示，由於第二季對政策利率只調升半碼，低於市場預估的1碼，估測央行將在下半年再度升息。瑞銀投資銀行研究部北亞地區經濟師鄧維慎指出，9月和12月會議上估測會有另外兩次0.125個百分點的升息，以加強政策效果和控制國內通脹預期。

瑞銀投資銀行研究部估測台灣2022年全年通膨率將達到2.9％，經過第一、二季數據上的大幅攀升後，第三季度將保持在2.5％以上。相較於昔日，台灣這兩年呈現極高的通膨態勢，台大經濟系教授、央行副總裁陳南光認為，通膨議題曾長達20年不被市場關注，國人也習慣於電子產品價格經常性下殺的偏低價，這些慣例在這兩年已被推翻，在接受高通膨的同時，也要對物價走高有心理準備。

中華經濟研究院副院長王健全指出，一旦進入升息循環之後，一方面不會只有升息一次、或僅一次性的大幅升息；以台灣央行的作法，每次升息半碼是常態，若是抗通膨走升無效，就會考量再於下一季調升利息。澳盛銀認為，除非本土疫情即使放緩，消費動能卻因物價大漲而停滯，否則升息循環會持續發生，直到2023年方能暫止。

現代醫療發達，即使進入老年化社會，但現今65歲以上銀髮族，大多身體健康、生活自理、可到處旅遊，仍具職場貢獻力，經濟學人雜誌以「夜梟族（Owls）」來形容這股新勢力，因為這些族群年紀較長但是仍可適量的工作、有收入，是「Older, Working Less, Still Earning」！

台灣未來將走向「夜梟族」的高齡化時代，因此「養老之前，一定要先養生！」幸福的核心價值是擁有健康，可以從飲食和居住環境層面著手。若年長者、照顧者想透過改變居住環境，重拾生活幸福感，建議可選擇有電梯、交通方便、空氣新鮮、氣候溫暖，且行動空間安全的優質環境，當生活中充滿樹木、花草與芬多精，長者的身心狀態即可獲得療癒。

台灣房屋規劃10年，在新竹關西打造「亞洲健康智慧園區」，擁有PM2.5空氣品質符合WHO健康生活標準，正面回應地球暖化的問題，在佔地6,000多坪的建地上，規劃60%以上的面積來植樹，創造3,600坪的園林，再加上周邊農田的自然農法，營造「樹與人」共生的生活方式，並結合溫泉度假、醫療照護與交通便利等多項優勢的健康園區，為樂齡健康保留了完整的五感體驗。

據國際能源總署（IEA）資料，房地產及建築產業消耗全球約40%的能源，排放所有溫室氣體的30％，消耗原材料的40％，所以全球若想淨零碳排，房地產業必須得轉型，減少碳排放，並提升建物的綠能使用率，目前除了要解決減碳環保之外，更要積極解決未來的老化及暖化兩大難題。

放眼國際，全球企業重視ESG，其中E關注環境永續、S鎖定社會需要、G則是優化企業治理，台灣房屋則再加入一股力量「+」，形成ESG+，從植樹造林，到建立健康友善農場、成立亞洲健康智慧園區，讓這三種架構之間形成更好的良性循環，留下更多本錢面對全球永續轉型浪潮，並留住更美好的世界給下一代。

在房市火熱時，法拍屋曾是小資族成家圓夢管道之一，但隨著利率走低及房地合一稅制實施，法拍屋占所有移轉件數的占比直直落，去年0.8％創19年來新低，今年前4個月也仍持續減少中，由於購買法拍屋有前置金額龐大等風險，業界提醒民眾若想買法拍屋應更小心謹慎。

內政部資料統計，去年全國法拍移轉量僅4248棟，創下2003年有統計以來、近19年的最低量，全國法拍移轉量在2003年SARS疫情發生期間時，1年法拍移轉量就高達將近5.8萬棟，占所有移轉件數高達11.9％，隨後，法拍屋對所有移轉件數的占比率逐年減少，2012年占比降到個位數的9％，近年雖有COVID-19疫情發生，但法拍屋件數仍直直落，去年占比更降至小數點以下的0.8％。

法拍屋件數跌跌不休，今年前4個月統計持續走低，僅有1322棟，與去年同期的1,593棟相比，大幅減少17％、近2成，主要都會區普遍法拍移轉量也都僅100~200件。依官方統計，1至4月六都法拍移轉棟數，與去年同期相比，除桃園和高雄有些微增加外，其餘四都均減少，其中以新北減少幅度最大，達3成8。若以今年前4月六都法拍移轉棟數總數271件來看，新北就占了一半，達131件。

對此，屋比房屋總經理葉國華指出，2003年全國法拍移轉量在占所有移轉件數的11.9％，也就是當時每10間房子過戶，就有超過1間以上是法拍屋，市況相當慘烈。隨房市復甦，法拍移轉量一路走低，即便2014年台灣房市反轉，但在房價回檔空間有限下，全國法拍移轉量也沒有明顯走高。

葉國華指出，法拍移轉量低顯示房市穩定、違約狀況有限，最近幾年台灣房市一片火熱，貸款違約流入法拍市場的物件數量自然也不多。尤其是近年來在全球QE、低利率、投資台灣3大方案等利多因素的影響下，台灣房市的交易價量持續走高，部分急需變現的屋主只要開價合理，找到接手的買方並非難事，因此流入法拍的物件自然愈來愈少。

寬頻房訊發言人徐華辰表示，法拍數量一直逐年減少的原因，除了不動產貸款利率維持在低點，另外就是政府實施房地合一稅制，造成投資客習慣改變，過去投資客可能持有很多房屋進行槓桿操作，物件多時，資金出點小狀況就被查封拍賣，如今受制房地合一稅規定，持有房產年限太短將被課以高稅率，投資客同時操作件數下降，被斷頭的風險相對比較小。

雖然今年前4月房市市況還算穩定，葉國華也提醒，隨今年以來聯準會加速升息，台灣也開始升息腳步，導致購屋族群的房貸負擔已開始加重，這將是下半年房市變數之一。而且，目前房市還有政府打炒房與新冠疫情干擾等變數存在，下半年房市違約率與法拍移轉量是否增加，將是市場關注的焦點。

葉國華表示，通常法拍屋的價格會比市場價低上1~2成左右，不過，近年房市熱，法拍價格已經與市價差異不大。購買法拍前置金額龐大，除要繳交20％~30％的保證金外，順利得標後還要在7日內繳清全部屋款，雖然目前部分銀行有提供「法拍屋代墊款」的業務，但是利率普遍不低，想買法拍屋的民眾要特別留意。

近幾年國內房價狂飆，這3年房價漲幅比薪資多4.6倍，央行統計全國房價所得比已經攀升到9.46倍，追平2017年第二季史上最高點。「想買房」跟「能買房」成為很多人的壓力來源，究竟該不該「梭哈」積蓄去背貸款買個自己的窩，還是該當無殼蝸牛，頂著可能被房東趕跑的壓力，卻享受更多現金流的自由？《Social Lab社群實驗室》透過《OpView社群口碑資料庫》追蹤近3個月內「買房派與租屋派」話題的網路聲量表現，絕大多數網友都聚焦在「存款」，而買房派的網友著重在安定與自在，租屋派則是看中自由。

買房派的網友討論度最高的前三大焦點話題，包括「我就是主人」、「房產增值度高且保值」以及「社會眼光壓力好大」。多數網友以安定自主為首要考量，認為身為「房屋的主人」對居家空間才能更自在地安排，，想這樣裝潢就這樣裝潢，想養寵物就養寵物，不用看他人臉色，親手打造自己「夢想中的家」，自主性高再也不用擔心租房網上經常出現的「#禁寵」、「#限男/女」這些限制。

另一方面，從現實層面來看，房子還可以做為「增值保值品」及應付「社會眼光」。現今房價節節攀升，不少早期持有房產的人都賺翻了，笑咪咪，某種程度上房地產確實降低對於通貨膨脹、經濟動盪的擔憂，有網友就提到「台灣房價還是長期向上，大多數人還是認為買房比較保值或增值吧」、「買就對了，至少不會跌，抗通膨」，認為房產在現階段來說相較其他金融商品穩健而持續走揚。不過也有網友提醒，若是為了投資買房而大玩槓桿也不是明智之舉。此外，不少網友也說，到了一定年紀便不自覺擔憂名下無殼，會受到外界、親友輕視，「買了房之後心理才比較踏實」。

不過支持「租屋」的網友也是有立論依據，尤其最關注養房子的問題，若房屋出了狀況，維護修繕往往耗資費時，而對於租屋族來說則「不用擔心房屋修繕問題」，頂多搬家便能了結一切！前陣子梅雨季不少網友便分享，下大雨之後房屋漏水，抓漏搞得房東焦頭爛額。也有漏水屋屋主現身說法：「這套（漏水的）房子是我夫妻省吃儉用到處借錢，又貸款才買的房子，但也是我們夫妻倆要拼一輩子的，就這樣付諸東流！」可以說買房有時也被視為一種風險。

此外，現金流能否自由運用也是租屋派網友的關注焦點，有些人認為租屋「錢才不會卡在房貸上」並更能「維持生活品質」，無論是投入股市、申購基金，抑或是投資、療癒自己，賺進薪水之後不用分一大半餵養房貸，而是可以更自由地安排、規劃資金，有民眾就提到「未來會有很多人窮得只剩下房子」、「現在買房、養孩子只能擇一！不然房貸跟教育費會拖垮生活品質」，認為就算傾盡所有換來了一份房屋自有的歸屬感，卻犧牲了生活品質，並不一定是件好事。

民眾王先生早在10年前就咬牙先買房，後來結婚後一家三口雖然還是要負擔房貸，但他認為「至少人生少了一件麻煩事，可以專心處理工作與生活，買房其實還蠻不錯的！」而租屋族吳先生認為，花同樣的貸款錢，可以住到更好的房子，還不用擔心稅金、房子折舊，有看到更好的就搬，真的多了很多自由！

「山窮水盡了半輩子，驀然回首心中不禁一嘆：幸好我還有房可以遮風避雨！」買房、租房話題之所以成為萬年辯論焦點，其實還是在於這個議題沒有絕對的對與錯，終究是回歸到自己的「心」！

東森房屋研究中心依實價登錄統計發現，花蓮市近三年第一季各類產品均價趨勢，以公寓產品 19.2% 漲幅居首，其次則為電梯大樓產品 3 年上漲約 12%，而占交易市場大宗的華廈產品及透天產品，成交均價則相對平穩，3 年間分別成長 9% 及 4%。

東森房屋花蓮站前加盟店店東邱政彥表示，花蓮市今年第一季地產整體交易量並無重大變化，然而自 4 月前後受到疫情影響，約看量及整體移轉數量受到影響師下滑。目前隨著區域內疫情變化相對平穩以及人們漸漸習慣疫情生活，買氣及人流逐漸回溫。

花蓮市交易熱點可分為火車站前後、美崙區域，吉安鄉則是以吉安火車站往緊鄰市區的方向為交易大宗；美崙則屬文教區，坐擁學區優勢，同時也是縣府所在地；而吉安以北昌村為例，靠近市中心，前往各花蓮各地區相對較近，交通便捷，生活機能豐沛、釋出量少，因此這區域案件也相對搶手。

過去 10 年來花蓮房屋市場發展蓬勃，其中電梯大樓、華廈單價 1 字頭升揚，目前新成屋每坪開價行情已達約 23-28 萬元，且已有推案突破 3 字頭；至於公寓產品漲幅，邱政彥表示，隨著區域內整體華廈價格上揚，在相同價位購屋族如果可以選擇華廈則多不考慮公寓，購屋族在總價考量下，便轉而面向使用實坪大、價格親民的公寓產品，使其價格亦隨之成長。考慮到每間屋況不同目前市區的公寓產品單價約落在每坪 14 萬元，位在搶手區域的公寓甚至可能超過每坪 17 萬元以上。

而總價考量，不僅熱絡了公寓產品，也造成花蓮市區域內的透天產品變化。過去花蓮市透天物件多以地坪 30 坪以上為市場主力，然而隨著總價提升，考量購屋族負擔能力，近年建商則多推出地坪 25 坪左右的建案。

今年央行二度升息，房地產市場專家示警指出，土地市場將變冷，在實質負利率時代，賣方應在適當價格之下，進行資產重新配置；至於買方，預期商用不動產市場的游資，有望轉進收益率較高的郊區，物色廠辦、廠房及倉儲物流等產品避險。

央行16日升息半碼，商用不動產市場紛紛熱議後續連鎖效應。高力國際董事總經理劉學龍17日表示，目前進入實質負利率時代，避險資金仍有需求，目前壽險業購置不動產的最低收益率，也從2.345％拉高到2.47％，而在雙北市物件相對難尋，游資可望轉進桃園、新竹及台中等較具有產業支撐議題的地區。

劉學龍示警指出，全台土地市場已轉冷，建議賣方在適當的價格下，應盡快追求更優的資產組合並重新配置資產；至於有避險需求的買方，則建議將資金布局在兼具抗跌保值及穩定收益的商用不動產上。

高力國際研究部董事梁儀盈表示，據調查顯示，2007年迄今，央行利率確實對當年度不動產交易有負面影響，今年前五月商用不動產投資及土地市場交易金額已大幅萎縮，主要因政府政策、全球政經局勢及本土疫情的干擾，買方轉趨保守且評估期拉長，而賣方對於價格堅持度仍在，因此成交量減少。

其中商用不動產交易金額前五月累計約500億元、年減26％，土地交易更因為一連串信用管制措施的發酵，前五月交易金額總計約700億元、年減47％。

梁儀盈分析，今年以來央行跟隨全球腳步二度升息，但也影響投資人對於不動產投資的熱情，看的出來不動產市場交易已明顯轉冷；本次央行理監事會雖未針對信用管制有更進一步的措施，但土地市場由於先前的信用管制已發酵，加以利率調升影響住宅購屋者意願，因此今年土地市場勢必會比去年明顯降溫。

疫情爆發、台商回流，帶動各產業對購置工業及商用不動產需求強勁，保險業者勇於布局收益型標的。信義全球資產調查顯示，今年上半年，保險業投資商用不動產高達254億元，創同期最高紀錄。

據信義全球資產調查，今年上半年因疫情爆發帶動消費型態改變，電商運輸業對物流倉儲購置布局更為積極迫切，加上台商回流與產業升級營運，除設立工廠外，對於辦公室需求更明顯，以及在產業需求和實力強勁下，保險業勇於布局收益型標的，今年上半年上市櫃投資商用不動產總金額達701億元、雖然年減6％，不過仍是連二年上半年同期超過700億元，為史上第二高紀錄。

以地區來看，台北市及台中市都有都超過百億元的交易規模；以產品別來看，辦公與工業地產成雙引擎支撐上半年交易，其中辦公室交易規模達243億元、占整體約35％，超越工業地產，也較去年同期成長逾一倍，保險公司是主要關鍵買方。

交易規模次高的工業地產交易規模則有232億元、占整體33％，包括桃園、彰化、新竹交易最為熱絡，在企業自用以及物流倉儲業布局需求下，以取得工業土地為主；此外，廠辦類交易規模則有97億元，汐止及內湖各有一棟整棟廠辦交易。

信義全球資產總經理柯宏安表示，上半年商用市場並非沒有隱憂，疫情升溫、央行連續信用管制政策，第二季交易規模已較第一季縮減，下半年在升息、國際股匯市波動下，商用市場調節觀望、實質需求壓抑、遞延至第四季出籠機率較高。

而自用型買方仍是主力但購置會趨謹慎，企業資金運用會更注意營運成本與股匯利率的風險變動衝擊，短期會更專注本業。此外收益型買方由北往南布局會更明顯，如物流倉儲類等工業地產才可能有較高投報。

中國建築6月17日晚間公佈2022年前5個月經營情況簡報。1-5月，公司累計新簽合同額14073億元，同比增長9.1%。

具體看，建築業務方面，實現新簽合同額12812億元，同比增長13.8%。其中，房建業務實現9382億元，同比增長7.8%；基建業務實現3377億元，同比大幅增長34.6%，駛入快車道；勘察設計業務實現53億元，同比增長14.3%。公司境內業務實現12407億元，同比增長13.6%；境外業務實現405億元，同比增長19.2%，各項業績指標全面增長。實物量指標方面，在建施工面積共計134345萬平方米；新開工面積9448萬平方米；竣工面積6064萬平方米，同比增長15.1%。

地產業務方面，實現合約銷售額1,262億元，合約銷售面積481萬平方米。此外,公司期末合計土地儲備10117萬平方米，土地儲備充足。

5月17日，杭州出臺了《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，該通知被業界稱為拯救二手房市場的“5•17樓市新政”。如今新政出臺已滿月，杭州的二手房市場發生了哪些變化？

根據杭州官方主辦的透明售房網資料，新政出臺後的一個月，杭州主城八區二手住宅成交套數達到5143套，環比上漲112%，日均成交量上漲119%，漲幅翻倍，效果立竿見影。

杭州“5•17樓市新政”使得購買二手房的門檻大幅降低，外地人落戶即可購買二手房，如果尚未落戶，外地戶籍購房者連續繳納1年社保或個稅算即可購買二手房；購買二手房的稅費成本也大幅降低，個人轉讓家庭唯一住房的，增值稅征免年限由5年調整到了2年，以總價500萬元的二手房為例，如果免征增值稅，可以省下26.5萬元。

此外，新政給三孩家庭發了“房票”，三孩家庭不僅可以購買三套住房，還能享受無房家庭待遇。

新政出臺後，杭州二手樓市立刻熱鬧起來，而在此之前，二手房市場已經冰封許久。

從2021年下半年開始，杭州二手房月成交量腰斬，天量價格處於高位的二手房到底由誰來接盤，成了杭州樓市最大的問題。一般來說，杭州二手房市場月成交6000套已是較低位水準，去年3月、4月成交量均過萬套。但到了今年2月份，杭州市區二手房成交量已經跌破2000套，僅成交了1934套，是2017年以來的月成交第二低位。

5月17日至5月底，杭州二手房掛牌量和成交量雙雙飆升，最終5月二手房網簽套數環比提升了21%。

6月勢頭不減，根據透明售房網，僅6月1日至6月15日的二手房成交量，已經直逼5月全月總成交量。貝殼杭州站資料顯示，5月日均網簽單量相較新政前提升71%，6月日均網簽單量相較5月新政後又提升了10%。不過，臨安、富陽漲幅不及主城區，受新政影響較小，拉低杭州全市資料。

從成交資料來看，二手房成交量高的板塊，主要是主城的剛需板塊，如崇賢、七堡、康橋、新街、星橋等。

杭州貝殼研究院院長上官劍對第一財經表示，由於新政使得購房者能省下一筆不菲的稅費，所以“滿二唯一”類型的房源成交量大，剛需置業占比提升最為明顯，300 萬以內成交占比為65%，成交比重環比提升2%。根據貝殼研究院的資料，前十成交區域榜單中住宅均價都在4萬元/平方米以內。新政後掛牌房源量大幅增長，降價房源量占比更高，掛牌均價處於緩慢下行通道。

不過，總體來看杭州新政後二手房成交量處於月均成交五六千套的水準，相比去年同期每月成交一萬套左右有較大差距，情況仍然不夠樂觀。

2022年即將過半，從已經公佈的銷售資料來看，多數房企銷售情況尚未出現明顯好轉跡象。

前5個月僅有3家房企銷售額過千億

記者在統計了TOP20房企的銷售額後發現，房企在前5個月的銷售額中均出現了同比下降的情況，而銷售額過千億的房企僅有三家，分別為碧桂園（02007.HK）、萬科企業股份有限公司（萬科A(18.150, -0.03, -0.17%)，000002.SZ）和保利發展(15.580, -0.01, -0.06%)（600048.SH），全口徑銷售額分別為2011億元、1681億元和1592億元。

在目前房地產行業下行壓力持續、疊加部分城市疫情反復、市場信心不足，整體表現仍相對低迷。

據克而瑞報告顯示，5月份百強房企單月業績同比下降59.4%，降幅保持在較高水準。


值得一提的是，今年以來大部分房企已選擇不披露2022年的銷售目標，或選擇主動下調銷售目標。從前5個月的銷售情況來看，房企實際的業績完成情況仍不及預期，2022年內貨值供應及銷售去化壓力放大。

克而瑞在報告中稱，在公開披露業績目標的規模上市房企中，多數企業截至5月末的目標完成率不足30%，有近半數企業甚至不足25%。幾乎所有的房企在1-5月的目標完成度均大幅低於2021年同期，部分企業目標完成度較2021年同期的降幅大於15個百分點。

有一家TOP20的開發商對澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，今年下半年開發商的經營環境不會有太大好轉。房企的境內境外到期債務壓力非常大，其他融資管道包括預售監管資金帳戶、銀行貸款也並不樂觀。雖然有一些房企可以進行協力廠商增信的債券發行，但這些能發行的房企都是信用比較安全的房企，對於已經出險的房企來說並不能夠緩解資金流動性緊張的困境。

“出險的房企想要獲得流動性資金，基本就只能靠賣資產和賣房回籠的資金，其他的融資管道相對困難。”上述開發商表示，從出售資產端來看，市場上被擺上貨架的資產太多，買家完全不著急，挑挑撿撿再壓價就會導致雙方僵持不下，“賣方不想低價出售，買方想再壓低價格，這樣直接讓資產出售的進展變得更加緩慢。”

國際評級機構標普在近期發佈的一則報告中稱，民營房企的融資亟待恢復。受到需求疲軟的影響，預計房地產開發企業的經營性現金流將會出現顯著下滑，整體財務杠杆率將上升。在面對整體需求疲軟時，融資端的回暖將是企業抵禦行業下行的最好武器。如果再融資管道通暢，則企業可以應對行業下行壓力，企業杠杆可能升高，但仍可保持足夠的經營韌性。另外，國有房企仍將承受銷售下行、現金流萎縮的壓力，但在再融資方面具備較大的優勢，而民營房企則將面臨現金流萎縮和再融資不暢的雙重考驗。

光大證券(17.050, -1.44, -7.79%)（維權）則認為，銷售回暖後，房企資金緊張狀況或將逐步緩解。考慮到本輪週期竣工面積與新開工面積剪刀差持續擴大，疊加國家”保交房”政策約束，判斷2022年下半年竣工端或將持續修復。房地產開發資金來源層面，定金及預收款、個人按揭貸款均出現回暖，或與銷售成交改善有關。

市場回暖跡象明顯

在房企召開的2021年年報業績會上，有多家房企認為市場政策已見底，市場已有比較明顯的回暖跡象。

行業龍頭萬科集團（000002.SZ，02202.HK）認為，有利於市場穩定的政策措施在不斷出臺，中央已經明確了促進房地產業良性迴圈和健康發展的方針。萬科集團董事會主席郁亮在業績會上談及房地產市場時表示，有關部門和各級政府也在制定政策穩定市場，萬科對政策環境有信心。經過調整，行業將回歸常態、回歸理性，過高、過低的利潤率都不可持續，行業收益水準最終會向社會平均水準回歸。

華潤置地（01109.HK）總裁李欣在公司2021年業績會上表示，“政策層面肯定是見底了，尤其進入3月份以來，寬鬆政策導向及出臺已經比較顯性，市場下行狀態應該基本見底，消費信心基本處於觸底狀態了。在這個底部要多久，需要一些提振信心的力量來提升這個市場。3月中下旬以來，市場回暖的跡象還是比較明顯的，尤其是一二線城市、一線和核心的強二線城市已經是回暖的狀態，售樓處的到訪客流數量明顯提升，同時一線城市和強二線城市的二手房的交易量也在回升。預計樓市大概率是上半年低開，下半年會回升。”

龍湖集團（00960.HK）首席執行官陳序平認為，2月份TOP20和TOP50的房企銷售平均下降了40%左右。原因是疊加疫情的影響，大家在新盤的推盤節奏上是弱化的。雖然受到疫情的影響，但“3月份之後，隨著推售節奏的加快，慢慢的銷售就會提起來。其實今年跟以往過去幾年的變化主要是分化，1月份以來，像上海、北京、杭州、南京、成都核心區這些高能級城市和區域，已經明顯感覺到市場的回暖。在有些低能級的城市，市場還在持續下降，但整個市場從最核心的城市向二線城市正在逐漸回暖。”

央企招商蛇口(12.210, -0.09, -0.73%)（001979.SZ）管理層則認為，“很多人說今年上半年或者下半年可能是底部，但還是要看政策、市場和經濟的變化。政策可以說階段性底部，另一方面市場和經濟，經濟沒有那麼快好轉，市場的預期要逐漸改變不是那麼快。”招商蛇口認為，今年全年都要堅持“穩”，做好過冬的準備。

6月17日，上交所發佈關於中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金上市，及中金廈門安居保障性租賃住房基礎設施資產支持專項計畫資產支持證券掛牌轉讓申請受理回饋意見。

具體回饋意見提出，基礎設施基金擬持有的基礎設施專案應當符合下列要求：原則上運營3年以上，已產生持續、穩定的現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力、較好增長潛力。

回饋意見要求基金管理人結合行業政策、市場供求、權威統計分析資料、企業客戶租金優惠條款等，論證估值模型中租金增長率、空置率等重要假設參數及估值的合理性。同時，請基金管理人評估新冠疫情對估值的影響，評估設置有效措施，切實保障投資者利益，並進行充分的風險揭示。

此外，基金管理人結合相關機構職責安排、專案公司運營成本費用等，論證基金管理人、專項計畫管理人和外部運營管理機構費用收取水準及分配的合理性。

基金管理人進一步完善基金治理機制及相關資訊披露。請基金管理人結合投資決策委員會職責，論證成員構成的合理性，並結合運營諮詢委員會職權範圍、人員構成、議事規則等，論證相關安排對基金管理人決策主導權的影響。

基金管理人、原始權益人結合當地保障性住房政策及市場供求關係、原始權益人自持保障性住房情況等補充提供防範同業競爭、利益衝突的風險緩釋措施。

鑒於保障性租賃住房收益水準受行業政策影響較大，回饋意見要求基金管理人結合原始權益人相關情況，評估設置極端情形的應對預案，並進行充分的風險揭示。

請基金管理人完善資訊披露，充分披露保障性租賃住房運營模式，包括不限於租戶篩選標準、租戶構成、符合申請條件的候選人排隊情況等。

請基金管理人根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第三十八條規定在基金產品註冊前為基礎設施項目購買足夠的財產保險和公眾責任保險。

6月17日，金茂服務（00816.HK）發佈公告表示，公司全資子公司中國金茂物業管理（北京）有限公司通過北交所舉辦的公開掛牌程式，以人民幣4.5億元的價格獲得首置物業服務有限公司（以下簡稱“首置物業”）100%股權。

值得關注的是，6月10日，中國金茂（00817.HK）發佈公告表示，擬以協定安排方式私有化中國宏泰（6166.HK），交易作價約25.65億港元。6月17日，中國金茂方面對《華夏時報》記者表示，納入首置物業及中國宏泰兩大資產可強化中國金茂在產業市鎮規劃、政企協作方面的能力。

收購首置物業

《華夏時報》記者瞭解到，金茂服務方面已經與賣方首創置業就收購事項簽訂了產權交易合同。在收購完成之後，首置物業將成為金茂服務的間接全資附屬公司。根據公告，金茂服務擬以現金支付方式收購首置物業100%股權，其中將利用IPO募集所得款項中分配給物業管理公司的部分人民幣3.15億元。

公開資料顯示，首置物業成立於2012年，是一家綜合性物業管理服務提供者，業務覆蓋中國19個省份的22個城市，為包括住宅、商業、寫字樓等在內的多種業態提供物業管理及相關服務。截至2021年年底，首置物業合約及鎖定項目共有53個，合約及鎖定面積為711萬平米。其中，在管建築面積為280萬平米。

6月17日，接近金茂人士向記者透露，首置物業的業務佈局特徵和豐富的業態組合，精准匹配了金茂服務的戰略定位及並購標準，可以實現雙方優勢互補。通過收購事項，金茂服務可以拓展與首創置業的合作機會，進一步擴大本公司的業務規模和在管物業組合，促進實現雙向賦能和提速發展。

同時，上述人士表示，首置物業管理的住宅專案覆蓋首創天禧、天閱、禧瑞、禧悅4大系列，其相關產品均為首創置業旗下的中高端產品。因此，首置物業這一中高端物業服務品牌形象與金茂服務專注于高端物業管理服務市場、深耕品質服務的戰略定位高度匹配。

金茂系頻繁現身收並購市場

業內人士認為，對於剛剛登陸資本市場時間不久的金茂服務而言，此次收購對於其成長發展的戰略意義不容小覷。一方面，首置物業可以幫助金茂服務業績再上一個臺階，鞏固其在高端物業服務領域的領先地位。另一方面，首置物業商辦業態的占比較高、毛利率較高，其有助於優化金茂服務的收入及利潤結構，提升市場估值。

記者瞭解到，在2022年3月份，金茂服務成功上市。金茂服務2021年年報顯示，公司在報告期內的營業收入為15.16億元人民幣，同比增長60.5%；毛利為4.70億元人民幣，同比增長100.2%。截至2021年年底，金茂服務位元列中國物業服務百強企業第17名，業務遍佈48個城市，在管物業達到175個。

股價方面，6月17日，金茂服務報收4.71港元/股，漲幅為3.06%。不可否認，當前房地產市場頗為動盪，行業正處於調整期，但金茂系卻短時間內連續兩次在收並購市場出手，引發行業內外關注。

6月10日，中國金茂發佈公告表示，擬以協定安排方式私有化收購中國宏泰。公開資料顯示，中國宏泰主要從事大型產業市鎮項目規劃、開發及運營服務，是一家中國新型城鎮化建設及產業園區運營企業。

據悉，若中國金茂私有化中國宏泰成功，則交易所需要的資金約為25.65億港元。根據中國宏泰的相關股價計算，此次私有化的溢價率達到30.43%。

6月17日，中國金茂方面對記者表示，納入中國宏泰和首置物業將為中國金茂城市運營業務拓展及服務進階注入新的活力。上述兩大大資產將與中國金茂實現優勢互補，強化中國金茂在產業市鎮規劃、產業園招商和投資、政企協同合作等方面的核心競爭力。

同時，中國金茂方面亦表示，依靠母公司中國中化豐富的產業資源背景，中國金茂有能力在未來的城市運營項目打造中引入農業、化工、能源、科技等多領域強勢產業資源，從而為城市發展持續注入動力。

全國重點城市的第二次集中供地正在進行中，北京、青島、福州以及廈門四個城市今年第二批次集中供地已收官。6月16日，青島第二輪集中供地總成交價約104.87億元。從拿地企業來看，保利發展(15.580, -0.01, -0.06%)、中海地產、青鐵置業等房企均有斬獲。

據中指研究院統計，截至6月17日，北京等上述四城市第二批次集中供地收金894.12億元，平均溢價率為3.7%。具體來看，北京等四個城市第二次集中供地成交規劃建築面積475.1萬平方米，成交樓面均價41380元/平方米，而其首輪土拍時成交樓面均價為45440元/平方米，絕對值相差4000元/平方米左右。

總體而言，“北京土地市場相對較熱，其第二次集中供地平均溢價率為5.35%，明顯高於其他城市，其中7宗地塊進入線下競拍環節，並有5宗地塊高溢價或搖號成交。”中指研究院土地事業部負責人張凱向《證券日報》記者表示，與首輪集中供地相比，當下完成第二次集中供地的四城市，其土地成交平均溢價率比第一批次降低1.1個百分點。同時，樓面均價降幅明顯，但土地成交規模大幅增加。

“第二次集中供地與首輪集中供地相比，有三個典型特徵。”在同策研究院研究總監宋紅衛看來，一是土拍門檻有所降低，比如降低保證金比例，部分城市還可以分期繳納；二是整體成本下降，不僅基準地價穩中下降，附加成本也在降低，比如降低競自持的要求等；三是優質地塊供應占比明顯上升，主要是為了提高開發商參拍的積極性，提高市場熱度。

“從參拍及拿地企業來看，國企、央企及深耕區域型房企，以及全國性民營房企均有參與和斬獲。這些企業目前‘三道紅線’指標整體偏低，基於安全性及信用兩個方面的優勢，當前融資通道也較為暢通，有一定的現金流來支撐拿地投資。”宋紅衛進一步稱。

更重要的是，高信用民營房企已經開始在土地市場發力。近期，如濱江集團(7.690, -0.05, -0.65%)、旭輝控股以及龍湖集團等頭部民營房企已積極恢復參與拍地。

“此前，在‘三道紅線’等規則下，民營房企資金鏈相對較為緊張，疊加銷售市場購房者觀望情緒較濃，整體市場較為低迷，部分民營房企受到較大衝擊，經過調整後，高信用民營企業將重新參與土拍。”張凱表示。

那麼，接下來土地市場走勢會如何？

“平穩趨勢將更加明顯。”張凱稱，從供應規模、出讓金、供應結構等方面在資料體現上預計都將更趨於穩定，對各批次集中出讓土地的供應時間和供應量的調整，將為企業拿地研判、資金周轉提供緩和空間。

“預計第二次土拍時市場將會進一步分化，主要表現為城市之間的分化和同一城市的內部分化。”宋紅衛表示，城市之間分化趨勢表現為，一線核心城市搶眼，部分非核心的二線、三線城市土拍熱度或許會下降，流拍的比例或會上升。而城市內部分化則表現為，核心區域地塊競爭激烈，觸頂溢價，週邊區域土拍則將會有低價出讓或流拍現象。

國資國企改革正在縱深推進，開展國有資本運營公司試點正是這場改革的生動縮影。

“截至目前，中國國新已累計向央企投入資金超過7000億元，初步構建起國有資本跨企流動、形態轉換、提高效率的重要平臺，不斷推動國有資本優化佈局，提高國有資本效率效益，促進國有資本保值增值。截至2022年5月底，累計投資戰略性新興產業領域項目233個、金額2630億元，實現9個子領域覆蓋。”中國國新控股有限責任公司黨委書記、董事長周渝波表示，作為國有資本運營公司，中國國新將切實維護好國有資產安全，聚焦支持央企科技創新、深化改革和“走出去”打造投資生態圈，積極發揮基金培育孵化等功能，促進創新鏈和產業鏈更好對接，助力打造原創技術策源地，推動國有資本、帶動社會資本服務實體經濟，打造科技領軍企業，加快打造國有資本運營升級版。

當好“積極股東”

作為國有資本市場化運作的專業平臺，服務國資國企改革發展是中國國新天然的責任使命。

“國有企業專業化重組整合、股權多元化改革等舉措密集落地，不僅為運營公司開展相關業務帶來了大量客戶和市場需求，也對運營公司通過資本運作助力改革攻堅、引領創新發展提出更高要求。”周渝波表示。

資料顯示，截至目前，中國國新已累計向央企投入資金超過7000億元，中國國新旗下的國新基金超過82%的投資金額投向國企央企相關專案，支持國資央企改革發展和轉型升級。

在積極推動國有經濟佈局優化和結構調整方面，中國國新已累計出資近千億元，積極助力央企戰略性重組和專業化整合，比如參與組建國家管網集團、中國電氣裝備，支援鞍鋼重組本鋼、中國綠發增資擴股等。與多家央企合作搭建“兩非兩資”業務平臺，設立債轉股基金。

高陞集團（01283）公布，以6,182.8萬元向獨立第三者收購持有工場連車位的公司全部股權。

該集團指，收購荃灣海盛路3號TML廣場19樓A工場的一個單位、一個停車位及一個重型貨車停車位，正分別租予獨立第三者，租期至明年6至9月屆滿，有關公司於3月底年度溢利47.5萬元，資產淨值約2,246萬元。該集團擬把該物業用於業務營運以節省未來租金開支。

江蘇寧滬高速（00177）（滬：600377）公布，持有85％的控股子公司廣靖錫澄公司投資77.5491億元人民幣，參與錫宜高速公路南段擴建工程。

該集團指，其中資本金31.0196億元由自有資金投資，佔總投資額40％，其餘通過銀行貸款及地方出同籌措，項目路線全長約35.74公里，明年1月起建設，總建設工期約3.5年。該集團指，錫宜高速公路連接無錫和宜興，需擴容改造以提高通行能力。

宏基資本（02288）公布，建議以1,450萬美元（約1.14億港元）向主席、行政總裁兼執行董事陳偉倫及配偶持有的美國公司收購美國住宅物業。

＊1.58億元售壽臣山物業80％予主席夫婦＊

另外，該集團指，建議以總代價約1.58億元出售壽臣山道東1號11號獨立屋80％股權及待售貸款予陳偉倫及配偶持有的另一間公司，料不會錄盈虧，持有物業權益降至20％。該物業由一幢3層洋房及兩個停車位組成的住宅物業，可銷售面積約2,657平方呎。物業現時空置，並無訂任何租賃，物業協定價值1.98億元。

該集團指，美國物業位於 San Marino，為一棟兩層的西班牙式獨立定製房屋，建築面積約7,877平方呎的住宅，目前空置，並無訂立任何租賃。該集團，以內部資源撥付652.5萬美元（約5,122萬港元），其餘由物業抵押的銀行貸款撥付，故計及出售本港物業股權，建議交易的現金流入淨額將約5,550萬元，擬用作一般營運資金。

Silicon Hill速添食 必嘉坊2房戶沽清

美國聯儲局宣布加息0.75厘後首個周末兩天（18日至19日），一手樓市未見受影響，即使出現新盤對撼場面，但焦點一手盤仍然熱賣。

兩大焦點新盤周末兩天共售出237伙，帶動整體一手成交衝上256宗，按周多逾兩成。新地（00016）旗下大埔白石角新盤Silicon Hill（大埔市地段第244號發展項目第1期）更大開紅盤，過去周六（18日）以價單發售的110伙即日沽出，成為該盤一個月內第三度沽清以價單發售的單位，發展商亦加推新一張價單，趕本周內進行新一輪銷售；恒地（00012）紅磡大型住宅重建項目必嘉坊．曦匯也在過去周六首輪開售182伙，即日沽出121伙，連同周日售出3伙，兩天累售124伙，料短期內提價加推單位應市。

新地增推58單位 折實384萬起

Silicon Hill銷情再報捷，項目在過去周六展開第三輪銷售共118伙，當中110伙以價單形式發售，於上午9時半開售，市場消息透露，截至當日晚上7時，即日全數沽清110伙。項目翌日也招標售出3伙，當中翠景閣第6座1樓A1室，實用面積561方呎，連487方呎花園，成交價1355.5萬元，呎價24162元，呎價再創項目新高。

該盤由本月3日至今已經進行三輪銷售，以價單形式發售的單位全數售罄，連同招標單位，短短17天內售出488伙，相當於全盤576伙的約84.7%，套現約39.5億元。

新地周日（19日）趁機再加推單位，趕本周內進行新一輪銷售，加推的第6號價單共58伙，折實售價384.78萬至1003.46萬元，折實平均呎價18147元，較第5號價單，折實平均呎價17641元貴約2.9%。新地副董事總經理雷霆指出，大部分單位屬原價加推，小部分單位輕微提價1%至2%，最快於本周五（24日）進行第四輪銷售。

Silicon Hill位於優景里63號，單位實用面積217至851方呎，預計2024年2月底入伙。

必嘉坊．曦匯過去周六首輪賣182伙，當日上午10時正式開售，大手客優先揀樓，共有4組買家購入兩伙單位，發展商稱，最大手買家斥資1640.22萬元買入1間1房及1間兩房。截至當日大約下午1時半，項目售出116伙，兩房率先沽清。

恒地暫套現逾8.47億元

根據成交紀錄冊，必嘉坊．曦匯開售首日共沽出121伙，佔推售單位總數約66.5%，套現逾8.47億元，其中有約64.5%買家選用建築期付款辦法。綜合市場消息，該盤周日亦售出3伙，即兩日共賣出124個單位，成為過去周末兩天成交量最多的新盤。

恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，在後疫情時期及美國加息的情況下，必嘉坊．曦匯仍錄得良好的銷情，對此感到滿意，短期內加價加推單位應市。

另外，嘉里建設（00683）發展的九龍半山超級豪宅緹山，過去周六售出2座3樓B室，實用面積1699方呎，連車位以7450萬元成交，呎價43849元，屬於過去周末兩天新盤市場最大額成交。

綜合市場消息，過去兩日一手市場共錄得256宗成交，較前一個周末兩天（11日至12日）約210宗，按周升超過兩成，更屬4月23日至24日錄得約257宗成交後，近8個周末新高。

美國聯儲局加息，樓市充斥負面因素，筲箕灣形薈有業主放棄出租單位，改以612萬元沽出，持貨不足6年賬面虧損29.25萬元離場。

中原地產副分區營業經理李嘉儀表示，形薈2座中層D室，實用面積約318方呎，開放式間隔，原業主購入後作收租之用，惟租客已遷出一個月，仍未有新租客，但受加息影響，近月供樓負擔增加，故決定放售。單位原先以640萬元放盤，其後獲區內客買家議價，終以612萬元成交，呎價約19245元。原業主於2016年11月以641.25萬元購入，不足6年間物業賬面貶值約29.25萬元或4.6%。

宏福兩房沽957萬創屋苑新高

個別屋苑出現低市價成交，香港置業首席分區董事劉浩勤透露，將軍澳日出康城LP6的3座低層C室，實用面積425方呎2房戶，原以950萬元放售，因急售故終減至898萬元易手，呎價約21129元。按單位市值約920萬元計，成交價低市價2.4%。

不過，青衣夾屋宏福花園卻逆市創新高，美聯物業首席高級營業經理李貫甡指出，宏福花園3座高層B室，實用面積598方呎，2房間隔，成交價956.8萬元，呎價16000元，樓價創屋苑兩房新高。原業主2019年3月斥870萬元入市，賬面獲利86.8萬元或10%。

新居屋和白居二已抽籤，資助房屋有價有市，青衣夾屋宏福花園2房戶以956.8萬元易手，創同類新高價。另外，屯門良景邨一個高層單位連地價295萬元沽，呎價11,174元創今年新高。

美聯物業首席高級營業經理李貫甡表示，宏福花園3座高層B室，實用面積598平方呎，2房間隔，東北全海景，單位5月放盤，叫價980萬元（連地價），現以956.8萬元沽出，減價23.2萬元，售價創同類高價，實用呎價1.6萬元。新買家為外區客，睇樓一段時間，感覺單位適宜，鍾意單位附設裝修可以即買即住，而屋苑步行地鐵站約5分鐘內。原業主於2019年以870萬元購入，持貨3年帳面獲利86.8萬元。

良景邨已補價呎售11174

其次，良景邨6月已錄5宗買賣成交，已超5月份成交量。祥益地產營業董事胡志偉指出，良景邨良萃樓高層5室，實用面積264平方呎，業主6月初放盤，叫價310萬元（已補地價），現以295萬元沽出，累積減價15萬元，實用呎價11,174元創今年新高。原業主於2017年以215萬元（已補地價）購入，持貨5年帳面獲利80萬元。

另外，市場人士指出，將軍澳富寧花園4座高層L室，實用面積495平方呎，2房間隔，單位於今年4月以588萬元（已補地價）放盤，現以576萬元沽出，減價12萬元，實用呎價11,636元。原業主於2019年4月以545萬元購入，持貨3年帳面獲利31萬元，單位升值約5.7%，計算釐印費和買樓開支後，料要損手離場。

傳統豪宅地段地皮獲注視，消息指，九龍塘喇沙利道48A及50號的獨立地皮，近期獲本地發展商以近3.2億元洽購至尾聲，有望短期內售出。

該項目佔地約9,502平方呎，可建樓面面積約1.71萬平方呎，連一層地下車房。

據悉，理想集團於2005及2007年購入上述地皮，涉資共8,760萬元，兩年前於市場放售項目，當時叫價約3.4億元，若今次最終以3.2億元沽出，減價約6%，物業升值約2.6倍。

甲廈租務平穩，消息指，灣仔會展廣場辦公大樓高層11至12室，面積約3,692平方呎，以每月約15.8萬元租出，呎租約43元，屬市價水平。

另外，尖東半島中心中層11室，面積約2,092平方呎，以每平方呎約25元租出。

細碼舖成交持續，消息指，北角天后廟道3號1樓舖位，面積約800平方呎，以約1,280萬元成交，呎價約1.6萬元。

舖位現由美容店以每月約4萬元租用，回報率約3.8厘。

原業主於1997年以918萬元購入，持貨25年轉手，帳面獲利約362萬元離場。

受新盤搶佔客源影響，二手市場交投稍回軟。據美聯物業統計資料顯示，十大屋苑於過去周末兩日錄9宗成交，按周下跌約一成。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明表示，近期發展商積極推售新盤，市場反應相當不俗，同時亦搶佔二手客源，對於美國聯儲局早前加息以壓抑通脹，布氏認為，本港銀行最優惠利率尚未跟隨，料樓市持續靠穩。

中原亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，二手市場近期充斥利淡因素，本港疫情持續反覆，加上美國加息衝擊下，市場觀望氣氛轉濃，二手市場買賣雙方呈拉鋸。

太古城每呎18590元沽

此外，各大屋苑亦頻錄成交，中原資深區域營業董事趙鴻運稱，鰂魚涌太古城夏宮閣中層D室，面積702方呎，為3房間隔，成交價1305萬，呎價18590元，屬市價水平，而買家為用家。

和富3房1545萬承接

世紀21北山營業董事嚴智贇表示，北角和富中心1座低層D室，面積約861方呎，3房間隔，以約1545萬售出，呎價17944元，屬市價成交，買家為區外換樓置客。

映灣園739.8萬易手

新界區屋苑亦頻錄買賣，利嘉閣分區經理魏小勇指，東涌映灣園10座中高層C室，面積約565方呎，新近以約739.8萬沽出，呎價約13094元。

祥益區域董事邱家邦表示，屯門慧豐園4座中層D室，面積487方呎，為兩房間隔，以596萬獲區內首置客承接，每呎造價12238元。

近月新界新盤熱銷，開價愈加進取，預算有限而又想擁有複式單位的買家，可以轉投拍賣場尋寶，當中有不少業主盤符合條件，大埔天賦海灣1期第12座低層A室，面積1348方呎，開拍價1480萬，呎價10979元，低市價約三成。

上址為大埔天賦海灣1期第12座低層A室，面積1348方呎，4房1套連工人套房間隔，單位內櫳新淨，全室鋪設木地板，客廳設有偌大玻璃窗，採光度十足，外望開揚山景。單位間隔方正實用，廚房及套廁亦附簡潔裝潢。

呎價不足11000元

環亞拍賣行發言人指，上述物業兩年前曾拍賣，當時開價1700萬，連租約無樓睇，今次不但交吉交易，開價亦調低220萬或近13%，自從政府公布擬建港鐵白石角站之後，區內很多二手業主隨即加價及反價，但是次拍賣物業呎價不足11000元水平，等於兩年前價錢，對比近期成交呎價12000元至13000元水平，相當具競爭力，單位本身1348方呎，4房1套連工人套房間隔，外望海景，適合換樓客。綜觀全港很難找到此類價位物業，具有未來發展及升值潛力，自住投資皆宜。

鄰近港鐵大學站

環亞將於本月21日（周二）下午3時至5時正舉行拍賣會，地址為九龍尖沙嘴彌敦道222號恒豐酒店2樓宴會廳，屆時環亞將承拍39項物業，包括住宅、商鋪、農地及車位等，供買家競投。

項目位處大埔科進路5號，發展商為永泰、信置及南豐，2012年1月開始入伙，共有3期，提供18座，涉及11幢洋房及1223個單位，面積為600方呎至3535方呎。屋苑交通便利，鄰近港鐵大學站。小學校網為84，中學校網為大埔區。

天賦海灣分為3期發展，另外第2期名為溋玥．天賦海灣，項目於2012年落成，涉及548伙，戶型多元化。屋苑會所室內佔地約4萬方呎，除有基本的室內室外泳池、健身室外，還有宴會廳及跳舞室等。
涉548伙 戶型多元

第3期名為「海鑽」，提供193個單位，9成單位享有海景，當中設8座面積4000方呎起洋房。分層單位共185伙分層戶，標準戶共151個，特色戶共34伙。

鐵路沿綫物業有價有市，拍賣場有不少相對便宜的區內銀主盤可供選擇，粉嶺和泰樓低層D室，面積564方呎，開拍價268萬，呎價4751元，低市價約三成。

甫入放盤，即見長形大廳，布置以白色為主調，鋪上淺色地板，一室清新，燈光為大廳營造氣氛。全屋不設窗台，令間隔更見實用，具空間感，大廳外市景，單位採4套房設計，方正實用，輕鬆便可放置大牀和組合櫃，而浴室亦附簡潔裝潢。

開價比市價低3成

拍賣行提供資料顯示，物業位於丈量約份第51約地段第4964號R段，契約年期由1898年7月1日起計99年，原業主於2009年4月以80.8萬購入單位，開拍價268萬比其高逾2.3倍。

黃開基拍賣行發言人表示，單位市價約380萬，開價比市價低約三成，內櫳已間成4個大套房，四正實用，物業位處聯和墟市中心，附近有港鐵粉嶺站，乘綠色小巴只需搭一個站，下車後步行約一分鐘即達，28墟及海聯兩大商場近在咫尺，多家民生商鋪，食肆及服裝店等一應俱全，交通購物均相當方便。此大廈舊樓伙數不多，地盤面積較大，有重建潛質，投資自用皆宜。

單位將於6月22日（周三）下午3時，在尖沙嘴漢口道4至6騏生商業中心15樓推拍，以交吉形式出售。當日共有17項物業可供競投，除了住宅之外，還有工業大廈及辦公室物業。明日下午3時至4時物業可供睇樓。

和泰樓位於粉嶺和泰街2至24號，1974年1月入伙，提供60個單位，面積564方呎至564方呎。小學校網為81，中學校網為北區。

儘管近期疫情趨向緊張，核心區鋪位仍受追捧，租客以食肆主導，旺角花園街一個今年初曾遭「撻租」的地鋪，近日成功租出，月租27萬，平均呎價160元，雖然較上手租金減18%，不過，比較年初租金略為上升8%。最新租金重返2010年水平。

旺角花園街頭段食肆林立，此段是核心區，亦屬民生地段，食肆顧客有遊客、到旺角購物逛街的市民及區內居民，該地段鋪位過往極受追捧，然而，近年來屢現吉鋪，其中，一個由「鋪俠」周南（已故）家族持有的地鋪，交吉約半年，近日由中式食肆承租。

今年初曾遭「撻租」

花園街3及5號鴻威大廈地下4至5號鋪，建築面積約1690方呎，消息人士透露，由茶餐廳以27萬承租，平均呎租160元，較上手租客滬庭坊餐廳（海皇粥店成員），月租33萬，減幅為18%。

滬庭坊於2019年9月中進駐時，當時由於政治事件引起動亂，租金未算高，最新租金反映動亂至疫情之間，核心區鋪租所作的調整。

滬庭坊於2021年底遷出後，不足一個月，該鋪位已租出，月租減至25萬，不過，隨着今年2月疫情大爆發，疫情來得比過往兇狠，新租客最終選擇撻訂，寧願賠上了訂金及佣金合共約50萬，今番成功再租出，顯示第五波疫情放緩以來，鋪市錄得升幅。

租金較高峰期跌46%

該鋪再上一手租客為明棧燒味餐廳，租期由2016年9月至2019年9月，月租30萬。事實上，這個多年來做食肆的鋪位，曾在鋪位高峰期「華麗變身」，於2014年8月，由允記體育用品承租，其時月租逾50萬，惟兩年後，隨着自由行褪色，該店亦撤走。若跟高峰期相比，最新月租減46%。

再之前，該鋪位由九龍燒味餐廳承租，該店為長情租客，承租該鋪位大約20年，直至2013年8月底搬走時，當時月租39萬，業主雖然於一年後，迎來付得起更高租金的租客，不過只僅短短的兩年約，隨即撤出。

多寶地產董事總經理陳志寶表示，該地段的花園街，食肆及小食品林立，形成特色，具協同效應，過往少見吉鋪，近兩年來，屢有租客撤出。

由於此地段並非單純的民生段，食肆落位較為審慎，雖然如此，該地段鋪位租金，向來領先於市場。