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資訊週報: 2022/06/29
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2022.06.29 工商時報
土地交易急凍 上半年近腰斬
政策打房大刀斷金流,加上升息、疫情、通膨帶動營建成本飆漲等因素衝擊,建商購地紛打退堂鼓,全台土地市場吹起冷風!調查顯示,今年上半年全台土地成交量較去年同期接近腰斬、僅802億元,大幅衰退43%;其中以台中「退燒」最嚴重,成交額萎縮至108億元,僅去年同期的26%,土地交易急凍。

連續五年高速狂飆的土地市場明顯大幅降溫,高力國際副董事總經理黃正忠表示,第二季全台土地市場成交量僅291億元,創下2018年後近18季以來單季新低量;累計上半年全台土地成交802億元,幾近「腰斬」、年減幅達43%,創近五年同期新低,顯示土地市場在面對央行管制貸款措施、貨幣緊縮及升息趨勢下,買氣已明顯由追捧競價轉為觀望保守。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,上半年全台土地市場有感降溫,其中主要是住宅用地交易量降溫,從393億減少為135億元;反觀工業用地依然強勁,成交占比季增24個百分點至49%,工業土地成為支撐土地市場的要角。

黃正忠表示,最近土地市場交易熱區,已移轉到新北市、高雄市及桃園市;反觀這兩年最具話題性的台中市,今年買氣明顯退燒,交易金額萎縮至108億元,只有去年同期414億元的26%,不過有些建商是把取得土地方式改為合建、或合作開發,繼續在七期及水湳經貿園區卡位。

最近不少大型建商買地策略,都傾向保守謹慎。長虹建設董事長李文造直言,現在長虹除買新莊、梧棲等有剛性需求的土地外,傾向暫緩購地,因為現在是「賣房子容易、蓋房子難」,地買了之後,要思考的是能不能蓋好,尤其現在營建成本又再漲一波,這一年又漲了三到五成,在高通膨、高成本之下,長虹還是會買地,只是會暫緩、放慢腳步。

興富發建設副總廖昭雄表示,在政策緊縮購地貸款下,興富發早在一年前就超前部署,雖然土地原料持續進貨,但已開始提高合建、公辦都更案的比重。

展望下半年,黃正忠認為,台北市蛋黃區土地和不動產還是建商的最愛,包括合建、都更、或捷運聯開案等,都會成為建商最青睞的選項。
 
2022.06.29 工商時報
中小型建商 恐現退場潮
營建成本大幅上揚,加上政府各部會打炒房,中小型建商從北到南掀起「退場潮」,影響所及,不僅一般的土建融案,連都更或危老改建都掀「換手風」,轉由具有資金實力的大型建商接手,使得整個土地開發乃至於都更危老市場全面大洗牌,金融圈人士預期,未來恐怕難有小型建商生存空間,市場將「大者恆大」。

行庫主管坦言,從北到南的中小型建商,不但都已停購新土地,甚至在央行打房緊縮成數及鋼筋水泥原物料等營建成本大舉上揚的雙重夾擊下,使這些中小型建商更進一步直接賣出手上尚未開發的土地給大型建商。

也有建商向行庫反應,缺工缺料的情況不僅未改善,現在由於通膨問題,反而更嚴重,尤其是發包工程價格漲幅太快,甚至出現一日三市的情況。行庫高層分析,大型建商口袋夠深,因此較有財力空間可「先建後售」或延遲推案,但中小型建商推案速度如果變慢,就會影響金流,加上缺工缺料導至其成本升高,會使其財務壓力更大。

從事不動產授信多年的金融業者也觀察,近幾個月因為造價成本太高,使得都更危老建案已在中小建商和大型建商之間掀起「換手潮」,其中去年底立偕建設位於吳興街尾的大面積都更案轉由昇陽建設接手,可說其中最具代表性的案例。

業界人士舉例,以台北市及新北市的平均行情來看,三、四年前原本一坪造價成本大約10萬元,但近來的造價成本已傳出接近每坪30萬元,等於足足漲了2倍,讓很多中小型建商無力負荷,紛紛尋求大型建商轉手,把目前持有的都更危老建案給「盤」出去。

行庫高層分析,中小型建商所以把都更危老案「盤」給大型建商有三大考量,一是未來造價能在建案定價反應多少,倘若定價太高賣不出去,建商到時會賠錢;二是都更危老建案時間變數太大;三是由於建材價格漲太厲害,倘若採取合建的方式,以往的分配比例恐不敷成本。
 
2022.06.29 工商時報
打炒房、缺工又缺料 高雄建案總銷金額 年減93%
高雄市面對政府打房和缺工、缺料等成本難以掌握變數,建商推案保守,5月申報開工的大樓建案竟然掛蛋,只有四筆透天建案,二者合計總銷金額不到6億元,比去年同期88.38億元,大減93%,過去建商喜愛的預售案,也多數變為成屋或結構銷售。

高雄市不動產開發公會統計今年5月申報開工顯示,5月建案總銷金額只有5.93億元,年減93.29%,令人矚目的是,屬於原高雄市轄下的行政區,沒有任何大樓建案申報開工,這也是今年以來首次出現的景況。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出,推案大幅量縮反映目前建商觀望心態,隨著政府一系列打房措施,加上民眾預期會升息、祭出更多的限貸管制,不只民眾觀望心態濃厚,建商也開始暫緩推案。他還表示,建商取得建照後的半年內需申報開工,又有土建融限制,對區域型及中小型建商來說,發包困難,成本又無法掌控,乾脆暫緩。

陸炤廷表示,營建成本拉高的同時,今年7月開始,又有台積電高煉廠和相關上下游產業鏈搶工,現在連建商自己的工務單位都要擔心被科技業挖角,在地建商對「開工」已經叫苦連天。

他認為,在房價大幅上漲後,造成買方的觀望,交易量跟著下降,預估未來建商推案的個案數量將會減少,推案會集中在大型的造鎮型指標案,建商呈現大者恆大,供給量、成交量,將雙雙出現量縮現象。
 
2022.06.29 工商時報
今年房市 恐陷6年首次衰退
打炒房政策持續發威,據永慶發布第二季房市前瞻報告顯示,今年前四月預售屋交易件數及金額,與去年9~12月相較,分別減少38%、32%,台中、高雄甚至出現腰斬的情形,預估全年房市交易量落在32~33.7萬棟間,年減3~8%,將出現六年來首次衰退。

根據永慶最新調查,今年前四月全台預售屋平均每月成交約7,751件、總金額約1,169億元,比起去年9~12月平均單月在1.25萬件、1,710億元的交易量,大減了超過三成,其中,新北市衰退幅度約一成多,為七都中買氣波動較小的區域,而台中減少近五成、高雄減少逾六成,衰退幅度最大。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,內政部於去年12月推出「平均地權條例修正草案」,送進立法院審議,衝擊市場信心,讓投機客縮手、淡出預售市場,打炒房政策接連出手,預售市場降溫相當明顯。

而打炒房政策的威力,也可從預售屋轉售量大增看得出來,永慶調查顯示,目前預售屋轉售刊登量比起去年底增加了24%,其中,台中的梧棲、太平、南區、潭子,與高雄左營等行政區增幅均超過一倍。

葉凌棋指出,半年來整體預售屋轉售量大增3,800件,顯示政府五大措施打炒房政策推出後,確實獲得成效,讓投機客紛紛搶下車。

葉凌棋指出,近年雙北市預售屋房價漲幅是薪資漲幅的二倍多,台北以外都會區更高達5~11倍,而全球高通膨現象短期難以緩解、各國升息持續,金融市場大幅震盪可能持續一段時間,國內尚有五大措施修法等政策變數,加上疫情仍在高原期,即使疫情緩解,下半年房市難有以往疫後的激情表現。

葉凌棋預估,今年房市呈現「價平量縮」格局,預估全年房市交易量約32~33.7萬棟間,年減幅約3~8%。
 
2022.06.29 自由時報
Q3 七都會區房價 看漲比季減20百分點
42%看漲 28%看跌

根據房仲業者調查自家官網網路會員對於七大都會區第三季房價看法,約42%看漲、28%看跌,其中看漲比率較第二季減少達20個百分點,更回到去年第三季疫情三級警戒時的觀望態勢。

房仲業︰下半年房市充滿挑戰
永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,烏俄戰爭仍未有消停跡象,通膨持續發酵,又碰上升息與貨幣緊縮,台灣還有打炒房政策,都讓房市氛圍從過去的樂觀看漲,逐步轉為觀望保守。尤其下半年還有「平均地權條例」修正案在立法院等待三讀通過,加上此波疫情爆發尚未看到盡頭,推測下半年房市充滿挑戰。

中市看漲比率維持5成
根據永慶房屋發布第三季房地產趨勢民調資訊,除台中市房價看漲比率維持在5成外,另六大都會區看漲比率均跌破5成,尤其雙北市看漲比率為較低的兩個都會區,台北市約32%、新北市約37%,至於看漲比率季減幅度較大的兩個都會區則分別為新竹縣、市,第三季看漲比率約39%、季減29個百分點;台南市看漲比率約47%、季減27個百分點。

進一步觀察看跌比率,第二季七大都會區看跌比率落在8%至13%,但是第三季看跌比率提高至23%至35%間,其中台北市看跌比率季增幅最大、約23個百分點,其次則是台南市、季增約22個百分點,第三則是新竹縣、市,季增約21個百分點。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,升息循環啟動後,民眾已確立未來貨幣將採取緊縮態勢,再加上各部會持續釋出政策打炒房,澆熄部分民眾對於房價上漲的預期心理,導致看漲比率連兩季下降,由於房市氛圍轉換,也因而拉高看跌比率。

葉凌棋分析,高通膨現象短時間內難解,各國持續升息應對,台灣也難置身事外,而不少經濟學家預期在快速升息與通膨危機的衝擊下,全球經濟有衰退風險,預期下半年房市表現難有以往疫後的激情表現,推測2022年房市呈現「價平量縮」格局,全年全國買賣移轉棟數推估落在32萬至33.7萬棟間,年減3%至8%。
 
2022.06.29 鉅亨網
需求穩定成長 全台手搖飲料店數2.2萬店創新高
依財政部統計顯示,今年 4 月飲料店店數創歷史新高,達 2.2 萬店,較去年同期增加約 6%,且今年前四月的飲料店銷售額高達 207 億元,年增 5%,反映國人對手搖飲的需求穩定,且持續有新連鎖經營者投入開店,其中近期展店速度最快的就是賽車網紅店,加盟的版圖已經從中南部擴張到台北市。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,國人對於手搖飲的需求穩定,手搖飲因為多外帶使用,相較其他的民生消費,受到疫情的衝擊相對較小,加上消費者也喜歡嘗鮮,品牌的汰換快速,前幾年透過行銷爆紅的手搖飲店,可能瞬間就退燒。

財政部統計顯示,2020 年 10 月飲料店的家數首度突破 2 萬店,今年四月已經成長到 2.2 萬店的歷史新高,且去年全年飲料店的營業額就高達 620 億元,今年前四月也達 207 億元,接下來還是夏天的飲料旺季,全年有機會再創新高,從前四月的單店銷售額來看,近年變動不大,平均單店單月的銷售額約為 23.4 萬元。

近期展店神速的賽車網紅店,已經開始陸續有北部的店東加盟開店,目前網站上公布的加盟金約 60 萬元,對比市場上其他品牌加盟門檻相對較低,且網站上註明加盟者每月須繳慈善捐款、各分店需懸掛、營利 10%捐贈慈善單位布條、以利正面形象。
 
2022.06.29 經濟日報
台灣辦公室空置率全亞洲最低 今年租金有望破歷史新高
仲量聯行今(28)日發布第2季商用不動產報告指出,北市商辦仍然供不應求,今年第2季台北A辦空置率維持2%,為歷史新低,平均月租金為每坪2,953元,年增4.4%,值得注意的是,台灣的辦公室場空置率,也為亞洲中最低。

仲量聯行董事總經理趙正義表示,國內商用不動產市場在疫後的表現十分穩健,交易量回到疫情前水準,顯見市場看好不動產作為防禦型投資的潛力,並將其視為資金避風港,帶租約資產因收益穩定特性易獲壽險業青睞,逐漸成為市場投資顯學。

統計資料顯示,本季南港及內科市場穩定,南港區維持極低空置率0.8%,受惠東區門戶計畫進行,大坪數需求、全棟企業總部大樓需求,帶動南港市場租金,平均租金為每坪1,400-2,500元 ; 內湖區因市場釋出量少,空置率破4%,平均租金為每坪1,200-2,000元。

此外,在剛性自用及擴充需求穩定下,仲量聯行研究顯示,台灣的辦公室場空置率為亞洲最低,主要是科技業、製造業經濟表現良好,產業擴張持續對辦公室需求,在疫情衝擊下,辦公室市場韌性居冠亞洲。

仲量表示,第2季適逢疫情高峰,房東開始改裝辦公室以符合LEED、WELL等認證,以增加市場競爭力,雖然辦公室搬遷計畫多稍有推遲,但優質辦公商品需求力度仍強。

展望後市,仲量指出,未來三年市場穩定,辦公室維持2-4%的健康空置率,儘管有新供給釋出,但因應製造業、科技業剛性自用需求,老屋重建帶來的搬遷需求,新供給去化速度可期。

趙正義表示,由於市場供不應求,疫後就業與消費市場也持續復甦,在剛性需求帶動、新供給有限下,預計今年平均租金可望於年底將突破3,000元的歷史高點,另,隨著台北大巨蛋、富邦A25及寶豐隆敦南等大案釋出,預估未來5年可新增10萬坪供給,租戶可選擇標的增加,市場預計將持續熱絡。

北市商辦空置率再探新低!頂辦租金續揚 平均每坪3482元

高力國際今(28)日發布今年第2季商用不動產報告,商辦在無新供給釋出,但科技業與金融業持續擴張需求下,台北市辦公室總存量維持99.5萬坪,空置面積僅3萬多坪,空置率再探新低,僅3.08%,較上季下跌0.26%,租金則續上揚,頂辦租金站上每坪3,482元。

高力國際研究部董事梁儀盈指出,台北市近三年來租賃市場的供需趨勢並無太大變動,由於市場長期低新增供給的狀態,每季均係就現有存量去化,並且也礙於可供搬遷選擇有限,再加上新冠疫情干擾,租客多以既有續約為主。

統計資料顯示,今年第2季頂級及A級辦公大樓空置率,分別為2.48%、2.96%,與上季相較變化不大,均低於北市整體平均;B級大樓空置率為3.9%,較上季下降0.86%,若從區域來看,僅民生敦北與西區的空置率高於北市整體平均,其餘五處商圈空置率遠低於2.5%。

租金方面,七大商圈租金全面上漲,,台北市整體平均租金上揚至每坪2,402元,季漲0.96%;頂級辦公室租金更來到每坪3,482元,季漲1.69%。

另,除了台北市中心之外,內湖及南港兩大產業聚落需求也相當穩定。本季內科空置率3.84%,較去年底下滑1.36%,平均租金微漲至每坪租金1,252元;西湖段的空置率2.6%,租金來到每坪租金1,369元。

南港在台肥C2大樓租客遷入後,空置率僅1.98%,較去年底下滑8.01%,平均租金為每坪租金1,642元,半年漲幅為3.33%。高力指出,如同亞太區其他主要城市,由於租客對於辦公室等級及門面的要求,大樓等級越高空置率越低,需求越穩定。

至於商辦市場未來三年供給狀況,高力國際企業租戶服務部資深執行董事楊慧明表示,儘管今年北市中心無新增供給,但2023年的台北市中心將釋出逾7.4萬坪商辦空間,包括遠雄大巨蛋、上海商銀新總行大樓、富邦A25、凱越敦南大樓、國壽松江路案、皇翔台汽北站案,以及陽信銀行總部等7案。

內湖及南港方面,2022年有洲子街開發案、國建利百代大樓兩棟、世康南港生技產業大樓、三美大樓等約4.8萬坪完工,2023年有宏普新湖二路開發案、達永金矽谷、長虹豐匯、潤泰玉成段商辦以及遠雄I-City廠辦等合計約4萬坪。

若在觀察至2024年,台北市中心有3.75萬坪釋出、內湖及南港也有5.4萬坪,市場屆時將有供給壓力出現。

展望辦公室租賃市場後況,高力國際指出,今年在無任何新供給紓緩市場的情況下,房東對租金仍有期待,預期年底前空置率將再探新低,租金方面,由於台灣此波疫情也即將趨緩,大多數的企業仍營運正常,整體經濟韌性佳,因此預期租賃市場仍將穩定,租金可望持續上揚,整體年租金漲幅維持2%。
 
2022.06.29 經濟日報
民眾愈來愈懂節稅? 交易增、土增稅卻減13.5億
今年前五月買賣移轉棟數較去年同期小增,但根據財政部最新統計,前五個月土增稅實徵淨額451.7億元,較去年同期減少13.5億元,減幅達2.9%;土增稅件數約28萬件,也比去年同期減少約1萬件,減幅約3.8%。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示,今年前五月土增稅減少,除與財政部所提去年基期較高有關外,近年長期持有者移轉降溫,短期交易不少,加上地方政府調整公告現值腳步趨緩,愈來愈多民眾進行節稅規劃等,也是重要原因。

綜觀各縣市表現,在六都以外,南投、金門、苗栗、屏東與金門在件數與金額仍呈現成長,顯見區域仍有一定交易熱度。

反觀花蓮與宜蘭過往交易火熱,土增稅收入搶眼,但最近表現較弱,其中花蓮件數減少27%,金額減少47%,慘當衰退王,推估區域價格高漲,影響交易意願有關。

至於六都,金額部分,台北、台中、高雄呈現成長,其中北市增幅達18%,最為亮眼,新北、桃園、台南則是減少。其中新北金額雖減少,但件數增加,分析應與交易個案土地持分小、短期交易有關。

大家房屋企研室副理郎美囡表示,今年1至5月六都交易合計約11萬棟,較去年同期小增0.7%,但六都土增稅卻未和買賣移轉呈正相關,推估除與短期交易增加外,近年愈來愈多民眾提前規畫不動產移轉,若稅額過大多透過繼承取得,土增稅大戶減少,也產生影響。

郎美囡提醒,對於長期持有者來說,土地增值稅會成為交易時的一大負擔,建議家中若有長期持有,需要處分的不動產,一定要預先算好土地增值稅,並做好相關規劃,避免屆時成為一大負擔。
 
2022.06.29 鉅亨網
市場降溫賣方仍強硬 台中新建案議價率僅5%
台灣房市市場買氣持續下滑,市調機構統計,全台新建案中,目前全台平均議價率約 9.9%,其中台中市賣方最強硬,平均議價率僅 5%。

數字科技 (5287-TW) 旗下「591 新建案」統計,全台逾千件在線銷售的新建案開價及成交價,並計算平均議價率,全台平均議價率與過往「開價打 8 折」的認知大相逕庭。進一步觀察七都,新竹以南的議價率更是一路下探,台中市不僅平均議價率僅 5%,議價率在 10% 以下的建案個數占整體比例更高達 9 成。

591 新建案指出,自去年 7 月實價登錄新制上路及政府加重建案查核力道後,業者為避免成為關注對象,多拋出不二價銷售策略,試圖讓價格透明化;加上近期營建成本起伏難料,壓縮建商利潤,讓利幅度也因此更加有限。

觀察北台灣,591 新建案指出,台北市分布相對平均,不僅平均議價空間可到 11.9%,排名七都第二,議價率 2 成以上的建案比例更是全台最高,原因不外乎與北市高房價有關,尤其部分燙金區段如信義、大安等地新建案,主打層峰客群且價格所費不貲,業者往往會保留一定的議價彈性吸引買氣。

反觀案量充沛的新北市,在捷運、重劃區等議題加持下,不僅房市熱絡,買方為搶到優質物件,加價情形更是屢見不鮮;加上為了因應政策,不少區域指標案如新莊「科達花園」、三重「亞昕淳白」紛紛祭出不二價,也讓開價與成交價的差距持續縮水。

桃園區內多為年輕首購、換屋族所組成的剛性客群,建商為吸引買氣,讓利幅度普遍更加彈性,平均議價率 12.5% 也高居六都榜首。至於新竹縣市,目前當地建商為避免購屋糾紛,幾乎都採不二價銷售,且精華區段土地稀缺,拉抬新建案行情起漲,加上不斷湧進的就業人潮支撐購屋需求,造成議價率持續縮小。

價格最「硬」的台中市,近期則是「買氣越冷,價格越硬」,業者除跟進祭出不二價,近期在缺工缺料,營建成本激增等因素,議價空間縮水。

南台灣受台積電 (2330-TW) 設廠議題帶動,這幾年房價瘋漲的台南市,現階段在土地價格漲幅過大且營建成本攀漲等衝擊下,建商推案力道有所放緩。但仍有不少位在精華地段且「賣一戶少一戶」的零星建案,業者在考量利潤及政策變化等原因下,持續緊縮讓利幅度。

高雄市近來在大量投資題材挹注下,房價天花板屢屢被刷新,但當地建商同樣受制於工料雙漲等不確定性,尤其是推案量充沛的的北高雄楠梓、左營等區域,建案讓利幅度普遍不高。
 
2022.06.29 買購新聞
預售屋熱銷,新北「這區」疫後大漲4成
疫情爆發資金潮,帶動預售屋價格的效果驚人,房仲業者依據實價資料,統計新北市近幾年熱門重劃區的預售屋成交價發現,土城暫緩重劃區從2019年、疫情爆發前到2022年,預售屋房價成長40.8%,央北重劃區增加28.8%,二重疏洪道重劃區增幅21.8%,江翠北側重劃區增加19.3%。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,熱門重劃區具有題材話題,可期許房價成長,近三年熱錢竄入不動產市場,買方追價意願高,而預售案付款具彈性、選擇眾多,備受買方青睞,因此預售屋價格成長顯著。

自用撐場,土城暫緩區躍升5字頭

土城暫緩重劃區自2019年以來預售屋房價漲勢不容小覷,預售成交均價從每坪39.0萬元攀升至每坪54.9萬元,2022年甚至有預售屋成交價達到6字頭,成為越晚買越貴的代表之一。大家房屋土城海山店店長李忠政指出,土城暫緩重劃區的建案量體都不大,搭上房市熱潮能快速去化,其區域優勢在於離舊商圈近、生活採買便利,且位於捷運海山站及土城站中間,有交通利多,南側臨新北市立土城醫院,以重劃區而言生活機能佳,周邊土城工業區、新北地方法院及醫院的就業人口造就內需市場,因此自用買盤相當穩固,甚至有退休族為了就醫方便而購屋於此。

至於其它三個重劃區房價成長也相當顯著,位於新北市新店區的央北重劃區2019年預售成交均價每坪53.9萬元,2022年逼近7字頭,均價約69.4萬元、增幅28.8%,三重區的二重疏洪道重劃區2019年預售成交價45.8萬元,2022年55.8萬元、增幅21.8%,板橋區的江翠北側重劃區2019年46.6萬元,2022年55.6萬元、增幅19.3%。郎美囡分析,預售案開價會參考周邊已開賣的建案價格,以及當時市況走向,若逢房市多頭,預售案價格將一案接一案向上拉抬,前兩年房市受資金潮挹注,建商信心大增,許多建案開賣後又漲價,之後又因全球缺工缺料、營建工料雙漲等話題,再次拉動開價,買方擔憂越晚買越貴,自動提高價格接受度,以至於熱門區域的預售案價格漲勢強勁。

升息打房夾殺,投資客退散

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為,內政部打炒房五重拳的平均地權條例修正草案,預期將於2022年9月於立法院三讀通過,未來預售屋轉售不易,且央行2022年連2季升息,並預告下半年仍有升息計畫,購屋貸款成本逐漸提高,因此投資性買盤逐漸縮減,2022年市場將以剛性自用為主。
 
2022.06.29 新浪網
恆大集團被申請清盤,法院將於8月底聆訊!
任澤平談恆大經歷:不是為了1500萬年薪…

近日,香港司法機構網站公告顯示,一家位於太平洋(3.040, 0.05, 1.67%)薩摩亞島的公司,已經在香港高等法院向中國恆大集團提出清盤呈請,聆訊時間定於今年8月31日上午9時30分。

據瞭解,中國恆大目前正在積極推進重組工作,預期將於7月底公佈初步重組方案。不過,迄今為止恆大已經停牌超過3個月,恆大已經於近期接獲港交所複牌指引。根據港交所規定,若上市公司連續停牌18個月,將面臨退市風險。

值得一提的是,原恆大首席經濟學家任澤平在最新一起連線直播中,再次澄清自己不是為了1500萬薪酬而去恆大,去之前已是千萬年薪,主要是想看地產公司如何工作,並認為許家印非常有企業家精神和冒險精神,不要輕易以成王敗寇來評論。

中國恆大被提請清盤

近日,香港司法機構網站公告顯示,一家位於太平洋薩摩亞島、名為Top Shine Global Limited of Intershore Consult (Samoa) Limited公司,已經在香港高等法院向中國恆大集團提出清盤呈請。案件編號為HCCW 220/2022,聆訊時間定於2022年8月31日上午9:30。

據悉,“清盤呈請”指的是,如果公司的負債過多,其債權人及/或公司成員可以入稟法院提出清盤呈請,清盤呈請提出後,法院將進行清盤呈請聆訊,如果清盤申請通過,法院會發出強制清盤令,頒令公司變賣資產以償還債務、分配剩餘財產等。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對券商中國記者表示,恆大出現這種情況屬於比較正常的現象,此前恆大一些債務已經違約了,如果企業違約,任何一個債權人都有權利到法院申請清盤,這屬於一個程式,作為恆大也可能會提出反對意見,因此,法院會有一個針對清盤的聽證聆訊。

黃立沖表示,聆訊後,經過一段時間後,可能會出現幾種情況,一種是雙方達成和解,另一種是法院同意清盤,責令公司變賣資產還債務。不過,也可能對方企業沒走完所有程式,就選擇放棄。但是,在恆大違約後,各類債權人提出清盤的行為可能會不斷出現。

無獨有偶,恆大並非首家被提請清盤的房地產企業。此前,已有花樣年和大發地產均被提請清盤呈請。

值得一提的是,回看恆大集團的發展經歷,6月26日晚,在與新東方創始人俞敏洪連線直播中,原恆大集團首席經濟學家任澤平(副總裁級)談到了自己在恆大集團的經歷。

任澤平澄清,自己不是為了1500萬年薪加入恆大的,去之前已經是千萬年薪,去恆大主要是想看地產公司是怎麼工作的。

任澤平認為,許家印是非常有企業家精神、冒險精神的人,也不要輕易以成王敗寇來評論。任澤平表示,自己是學者,學者一般會比企業家更謹慎。後來國家提出房住不炒時,任澤平就開始寫報告做建言,但寫了以後在恆大的大會上被批評格局不夠等。

恆大預計7月底公佈重組方案

今年3月下旬起,中國恆大、恆大物業、恆大汽車三家公司均停牌。

一方面由於三者經營情況發生重大變化,加之疫情影響,無法按期完成審計程式,2021年導致財報迄今未發佈;另一方面,恆大物業約134億元存款為協力廠商提供的質押保證金,已經被銀行強制執行,這是一件重大事件且恆大物業是中國恆大重要子公司,需要成立獨立調查委員會跟進該事項對恆大的影響。

6月20日,中國恆大發有關複牌的公告。中國恆大表示,公司正在積極推進重組工作,如公司2022年1月26日所公告,公司預期將於7月底前公佈初步重組方案。

同時,根據相關規則,港交所有權對連續停牌18個月的任何上市公司摘牌,就恆大而言,18個月期限將於2023年9月20日屆滿,如果無法糾正導致暫停買賣的事項和滿足複牌指引要求,並在2023年9月20日前恢復股份買賣,港交所將建議上市委員會展開取消恆大上市地位的程式。

中國恆大表示,恆大物業的質押擔保獨立調查正在積極進行中,現階段尚未能確定預期完成獨立調查的時間;另外,恆大的審計工作正在有序進行,由於受疫情及恆大物業質押擔保獨立調查的影響,尚未能確定2021年度業績的發佈時間。
 
2022.06.29 新浪網
罕見!千億房企佳兆業連續更換關鍵財務人員,剛剛監管出手
去年11月,千億房企佳兆業集團旗下錦恒財富規模超百億的“理財產品”開始爆雷,隨後公司發生公開市場債務違約。

進入2022年,上半年馬上要過去,可公司始終無法發佈2021財報。6月28日盤後,深圳證監局官網發佈了對佳兆業的監管措施,要求公司高度重視上述問題,依法履行資訊披露義務,並於收到決定書之日起30日內提交書面整改報告。

自3月底宣佈延遲刊發年報以來,在港上市的佳兆業集團自已經停牌近三個月。而中國基金報記者注意到,佳兆業集團近一周連續更換首席財務官和年審會計師,這樣的情況不管在A股還是港股上市公司中都極為罕見。

遲遲不發2021年財報

深圳證監局督促整改

6月28日,深圳證監局發佈關於對佳兆業集團(深圳)有限公司採取責令改正措施的決定。


決定書顯示,佳兆業集團作為公司債券發行人,未按規定及時披露2021年年度報告,違反了《公司債券發行與交易管理辦法》(證監會令第180號)第四條、第五十條、第五十一條第一款的規定。根據《公司債券發行與交易管理辦法》第六十八條的規定,深圳證監局決定對公司採取責令改正的監管措施。深圳證監局稱,公司應高度重視上述問題,切實整改,依法履行資訊披露義務,並於收到本決定書之日起30日內提交書面整改報告。

今年3月22日,在港上市的佳兆業集團公告,公司預計無法於2022年3月31日或之前根據上市規則第13.49(1)條的規定刊發集團截至2021年12月31日止年度的業績,公司股票隨即被監管要求停牌。公司稱,將另行刊發公告,以知會投資者預期刊發日期。

醜媳婦也總得見公婆!但到目前為止,時間已經過去三個月,2022年上半年行將結束新一期半年度財報都要開始編制,公司卻仍然沒有刊發2021年度業績。

首席財務官和審計師突然被更換

目前看久拖不決的佳兆業集團年報仍需一段時間的“醞釀”,因為財報編制最關鍵的兩個角色都剛剛被更換。


首先被更換的是內部的財務負責人“首席財務官”。6月20日佳兆業集團公告,集團董事會宣佈吳建新已辭任公司首席財務官,自二零二二年六月二十日起生效。佳兆業在公告中還特別強調,“吳先生已確認與董事會並無意見分歧,亦無事宜須提呈本公司證券持有人垂注”。

公開資料顯示,吳建新曾任職于“宇宙房企”碧桂園,2015年加入佳兆業。2019年9月,吳建新獲委任為佳兆業集團高級副總裁,主要負責財務、稅務、資金管理工作。2020年吳建新接任劉富強成為佳兆業新一任首席財務官,去年佳兆業旗下錦恒財富爆雷,吳建新一度出面與投資者進行溝通。

吳建新走後,被委以重用取而代之的是公司“內部培養”的38歲小將羅婷婷。根據公司方面的宣傳,羅婷婷在加入佳兆業之前,曾任職于大型會計事務所。2011年加入佳兆業後,羅婷婷先後擔任計畫財務部部門總經理、集團總裁助理、副總裁等職務“見證參與公司10年來的重大發展歷程”。

內部的首席財務官換掉之後,佳兆業緊接著更換了外部負責年報的審計機構。

6月27日晚,佳兆業集團公告,公司尚未能夠與致同(香港)會計師事務所有限公司就雙方接受的時間表達成協定,以就2021年度業績完成審核。根據董事會的建議,致同已辭任公司核數師,自2022年6月27日起生效。在公告中公司不忘繼續強調,“致同亦已確認,除未能就上文所述的審核時間表達成相互協定外,概無有關其辭任的其他事宜 須提請本公司股東垂注”。

致同被建議辭任後,開元信德會計師事務所有限公司臨時補位,被委任為公司新核數師,任期至公司來屆股東周年大會結束為止。

值得注意的是,根據佳兆業在公告中的說法,公司與致同沒能就年報披露時間表達成一致,系“由於中國最近爆發新型冠狀病毒疾病(新冠病毒)疫情,有關本集團截至二零二一年十 二月三十一日止年度的年度業績的審核程式受到不利影響”。不過,基金君比較好奇的是,難道換了開元信德審計就不會受新冠疫情影響了嗎?

理財和美元債爆雷已半年

總負債2300億有息負債1200億

去年11月4日,由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的“理財產品”爆雷,投資者猝不及防,數百名投資者聚集在集團的辦公地深圳嘉裡中心,尋求兌付方案。

根據佳兆業方面彼時披露,錦恒財富代表集團若干成員公司及其聯營公司所發行本金額約14.93億元的理財產品已於2021年10月及11月到期。截至2021年11月4日,佳兆業集團通過錦恒財富佈局總本金119.13億元,預期到期利息還有8.75億元,合計是127.88億元。

隨後在2021年12月20日,佳兆業集團又發佈公告稱,其所發行的本金4億美元、利息為6.5%的優先票據已於2021年12月7日到期,佳兆業未於當日支付本金及1292.78萬美元的應付利息。佳兆業稱,其一直與優先票據持有人的代表商討,就尚未支付的優先票據制定全面債務重組計畫。

佳兆業2021年半年報顯示,公司負債總額2376億元,資產負債率為74%,總有息負債1237.8億元,淨負債率為93.7%。這些表內負債之外,佳兆業集團還有445億元的“少數股東權益”,數額甚至超過368億元的歸屬母公司股東的所有制權益,其中有多少是明股實債無法知曉。

公開市場來看,佳兆業集團境內債比較少,主要債務是境外美元債,在業內規模僅次於碧桂園和恒大。基金君根據久期財經資料統計,截至2022年6月28日,公司美元債存續17筆,合計約116億美元,合人民幣約775億元,目前這些美元債價格已經跌到1美元面值十幾美分。在2021年12月7日首筆美元債展期失敗後,佳兆業宣佈進行整體的債務重組計畫。

自爆雷後,佳兆業集團停止了每月披露經營資料的慣例。根據地產協力廠商機構克而瑞的資料,2021年佳兆業實現合約銷售金額1196億元,排名從前一年的行業第25下滑到第36。2022年1至5月,佳兆業實現合約銷售金額81.2億元,較2021年同期的579億元下滑86%,排名從23下滑到63。
 
2022.06.29 新浪網
萬科郁亮:沒有任何理由躺平,十萬億地產市場常做常新
大股東深鐵隔空力挺萬科

第二季度初短暫反彈後,地產股大幅回檔,整體股價進入低谷。作為A股地產風向標,萬科A(18.450, -0.06, -0.32%)(000002.SZ)股價走勢和市值維護動作備受投資者關注。

6月28日,萬科收盤價為18.45元/股,較年內最高點23.09元/股下跌20.1%,較歷史高點已縮水過半。

同日,萬科召開2021年度股東大會,第一大股東深圳地鐵未到場,但仍為萬科撐足場面。

深圳地鐵董事長辛傑隔空表態長期看好萬科,稱未來的路很長,只要萬科堅持追求更好的發展,為股東多創造價值和效益,市值一定會逐步修復。

“大家知道今年日子特別難過,這也是我從業以來覺得壓力最大的一段時間。房地產行業一定不是最難的一個,沒有任何理由躺平。”萬科董事會主席郁亮指出,6月主要一、二線城市商品房銷售同比降福相對收窄,環比漲幅明顯上升,短期市場已經觸底,正在緩慢溫和修復。

“今天行業需要信心,需要熬著往前走。但凡有一絲微光,就當是光明所在往前走。”郁亮表示,房地產仍然是十萬億級的市場,同時也是千年行業,常做常有,常做常新。

市場向好,萬科如何在十萬億的市場裡找到微光,走出低迷?

回購股票穩股價

在資本市場,萬科的市值修復計畫已經進行多時。

萬科2021年業績推介會上,萬科董事會秘書朱旭表示,“直到今年3月份,在短短的9個交易日內萬科股價就從19.5元/股跌到14.4元/股,這屬於一種非理性下跌。當時公司就決定啟動回購來維護股價。”

根據回購計畫,萬科擬自3月30日起的3個月內,自籌資金以集中競價方式回購公司普通股(A股),回購資金總額不超過25億元且不低於20億元,回購價格不超過18.27元/股。

5月10日,萬科啟動首次回購,回購A股股份119.79萬股,回購價格區間為17.99~18.25元/股,成交總金額約2166.56萬元。這是萬科可回購時間內,首個股價低於回購上限價的交易日。

截至6月24日,萬科完成18次回購,累計回購股票7295.60萬股,涉及資金約12.92億元。最大手筆的回購發生在6月13日。當日,萬科斥資1.70億元回購972萬股,回購價格區間為17.39~17.82元/股。

時代週報記者獲悉,萬科回購上限價格為18.27元/股。自3月30日之後的近30個交易日,萬科平均股價為18.20元/股。以5月10日首次回購當天為基準,萬科近30個交易日的平均價格超過19元/股。再考慮到特殊時點的限制,股價符合萬科回購條件的交易日相對較少。

在股東大會上,朱旭在回應時代週報記者提問時坦言,萬科此次實際回購時間較短。

“我們這次回購總的時間只有3個月,事實上能夠回購的天數只有40多天。”朱旭在回復時代週報記者提問時表示,“定期報告前1個月是不能回購的,中間還有一些交易日因為價格在回購限價之上,也不能回購。此外回購還有一些時點的限制,比如集合競價的時候不能參與,在收市前半小時也不能參與,所以導致目前我們的回購是12.9億元。”

回購期限將至,留給萬科的回購時間只剩6月29日、6月30日2個交易日,距離20億元的回購下限目標還有近7億元。朱旭表示,接下來如果股價滿足條件,萬科會盡力去做回購。

調整投資模式與行銷策略

股票回購可在短期內提振企業股價及市值,從價值投資角度看,決定市值的根本因素仍是經營品質。

關於未來市值修復的措施,朱旭向時代週報記者表示:“我們還是當好農民種好地,照顧好我們的客戶,通過好產品好服務和有現金流的利潤為股東創造真實的價值,讓資本市場看到公司真實的價值,進而能實現市值的恢復。”

股東大會上,萬科總裁祝九勝拆解了具體措施。

“我們在年初或3月份時對於市場下行有預估,但沒想過這麼嚴重。好在萬科一直是相對穩健的,把困難想到前面,提前做了一些鋪排和佈置。”祝九勝指出。

從開發業務來看,萬科進行組織結構、管理方式的調整,成立開發經營本部對7個區域BG的開發業務拉通拉平管理,實現了一系列的轉變。

萬科進一步優化投資機制,集中向市場穩定、安全邊際高、團隊操盤能力強的地區傾斜。祝九勝透露,今年前5個月,萬科投了13塊地。其中,今年有9塊能夠面市,6塊實現現金流回正。

此外,萬科的銷售策略亦有所調整。

祝九勝稱,以前萬科是為房子找客戶,今天越來越覺得應該是為客戶找房子。客戶到底有什麼訴求,萬科就用什麼樣的產品方案去滿足。

“從最近新開的33個樓盤的情況來看,我們的流速基本上都能做到當地平均流速的1.5倍到1.8倍,銷售能力在不斷提升,這是我們信心的一大來源。”祝九勝說。

郁亮認為,房地產行業有兩大優勢,一是規模巨大,是一個十萬億級的市場;二是行業有千年歷史,常做常新,常做常有。

“不貪婪是在市場好的時候我們知道要留一份清醒,所以我們老是扮演不合時宜的說‘狼來了’的孩子。十萬億的市場裡面,我們一定可以找到能夠做的事情,靠出色的產品和服務還是能夠找到新的市場機會。”郁亮強調,萬科的戰略定力是不貪婪,不恐懼。
 
2022.06.29 新浪網
上實發展:2021年度對上實龍創計提資產減值準備合計12.61億元
6月28日,上海實業發展股份有限公司發佈了關於上海證券交易所對2021年年度報告的資訊披露監管問詢函的回復公告。

針對上交所關注的上實龍創虛構貿易業務的基本情況,上實發展(3.730, 0.00, 0.00%)稱,2022年1月12日,公司披露了下屬子公司上實龍創截至2021年12月底應收類款項約人民幣26.15億元,其中部分存在不可收回的風險。

公司在發現相關情況後迅速啟動內部核查機制,對上實龍創開展全面核查,在核查過程中發現上實龍創的部分高級管理人員利用職務便利實施了虛構交易的違法、違規行為,部分虛構交易行為是否存在其他違法犯罪的問題也正在接受司法機關調查、審查。

上述情況導致公司2016年度、2017年度、2018年度、2019年度、2020年度、2021年第一至第三季度財務報表存在會計差錯。基於謹慎性原則,公司對上實龍創2021年度計提了相應資產減值準備,並對上實龍創歷年的財務情況進行了會計差錯更正與追溯調整。

上述虛構交易于各期形成的收入分別為2016年度1.42億元、2017年度5.20億元、2018年度2.89億元、2019年度1.58億元、2020年度5.95億元,2021年第一季度0元,2021年第二季度(4月至6月)1.89億元,2021年第三季度(7月至9月)3.38億元。

因上述情況追溯調整,截至2021年第三季度末減少公司總資產14.82億元,減少公司歸屬於母公司淨資產11.73億元;累計減少2016年至2021年前三季度公司歸屬於母公司淨利潤11.49億元。2021年度對上實龍創計提資產減值準備合計12.61億元,減少公司2021年度歸屬於母公司淨利潤8.80億元。
 
2022.06.29 信報
深圳加強化解房企風險
內房資金渠道逐漸鬆綁,2月全國性商品房預售資金監督管理辦法出爐後,至今已有約30個省市放鬆預售資金監管,昨天深圳四大金融監管機構聯合印發通知,當中提及對於促進房地產業健康發展,要進一步加大對房企風險化解力度,在「保交樓」前提下,改善預售監管資金提取條件,促進企業資金「良性迴圈」。

同時,當地各金融機構要有效區分項目和企業風險,加大對優質項目的支援力度,保持房地產開發貸款平穩有序增長,不盲目抽貸、斷貸、壓貸,不搞「一刀切」,積極做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務;加大流動性貸款等支援力度,保持建築企業融資連續穩定。

佳兆業披露違規 遭責令改正

此外,佳兆業(01638)3月下旬宣告要延遲刊發業績,本周一更有核數師辭任,昨天其子公司亦因觸犯規例被勒令整改。深圳證監局公布,佳兆業集團(深圳)作為公司債券發行人,未按規定及時披露2021年年度報告,違反《公司債券發行與交易管理辦法》相關規定,局方決定對該公司採取責令改正的監管措施。當局強調,該公司應高度重視上述問題,切實整改,依法履行訊息披露義務,並於收到決定書之日起30日內向局方提交書面整改報告。

內房政策放鬆下,國企及優質房企得以繼續生存,萬科(02202)主席郁亮於股東會上坦言,內地房地產市場短期已觸底,而市場恢復是一個緩慢且溫和的過程;雖然本月成交量按月明顯回升,但按年計只是跌幅相對收窄。
 
2022.06.29 經濟
萬科郁亮:內地樓市短期已觸底
內媒報道,萬科(02202)主席郁亮於股東大會上表示,短期內地房地產市場已觸底,市場恢復是一個緩慢、溫和的過程。郁亮又指,當前房地產市場所處環境已與過去不同。人口形勢、收入狀況、房地產市場運行的指導原則都已發生變化,行業已進入新的發展階段,不會再回到過去的發展邏輯,也不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。

郁亮指,雖然今年上半年行業經歷了一段艱難時間,根據各地網簽公開數據統計,主要一、二綫城市商品住宅銷售面積1至2月按年下降36%,4月按年下降約6成,但5月情況已出現好轉,進入6月之後按月明顯上升。
 
2022.06.29 經濟通
兆邦基地產全年純利3,799萬元跌57%,不派息
兆邦基地產(01660)公布,截至3月31日止年度純利3,799萬元,跌56.94%,每股盈利0.61仙,不派末期股息。

該集團指,收益升13.3%,至2.72億元,主因租賃及物業管理業務收入增長所致,毛利減少4.9%,至1.04億元,毛利率降7.4個百分點,至約38.2%。

*有關業績的詳情,請參閱該公司之正式通告
 
2022.06.29 經濟通
三巽集團首5個月合同銷售近12億人幣
三巽集團(06611)宣布,截至今年5月底止五個月,累計合同銷售11.6億元人民幣,累計合同銷售面積為14.55萬平方米,平均銷售價格為每平方米約7,998.6元人民幣。
 
2022.06.29 經濟通
廉署起訴地產代理涉向業主索「茶錢」,助議較高物業售價
廉政公署今日落案起訴一名地產代理,指他涉嫌向一名業主索取9,000元「茶錢」,為對方的住宅單位洽商較高售價,以456.8萬元售出。

被告64歲的楊德明是中原地產代理公司地產代理,被控一項代理人索取利益罪名,違反《防止賄賂條例》第9(1)(a)條。他已獲廉署准予保釋,以待星期四(30日)在屯門裁判法院答辯。

約於2020年4月至5月,一名業主委託中原地產出售其屯門住宅單位。被告於同年8月初陪同一名準買家視察單位,但出價未能滿足業主要求,業主隨後向被告表示455萬元為最低售價。該單位最終以456.8萬元售予該買家,比業主要求高出18,000元。

控罪指被告涉嫌於或約於2020年8月9日,無合法權限或合理辯解而向上述業主索取9,000元「茶錢」,作為他成功為該住宅單位洽商了一個較高售價的誘因或報酬。

廉署早前接獲貪污投訴遂展開調查。調查發現,該業主並沒有向被告提供「茶錢」。中原地產在廉署調查案件期間提供全面協助。廉署提醒物業代理,切勿在促成交易時向買賣雙方非法索取利益,以免觸犯《防止賄賂條例》。物業買賣雙方如懷疑遇到貪污,應立即向廉署舉報。
 
2022.06.29 經濟通
穆迪將遠洋集團 Baa3 評級列入負面觀察名單
穆迪將遠洋集團(03377)Baa3 的發行人評級置於負面觀察名單,評級展望從「負面」調整為評估中。

穆迪預計,鑑於經營和融資環境艱難,遠洋集團未來12-18個月的經營表現將會弱化,並料遠洋的合約銷售金額將從2021年約1,360億元人民幣,降至2022年約1,100億元人民幣。
 
2022.06.29 信報
遠展多賺1.4倍 10送1紅股
遠東發展(00035)公布截至3月底止年度業績,核心業務收益為58.95億元,按年跌0.8%,而公司持續出售非核心資產,包括出售附屬公司收回5.52億元,加上投資物業公平值變動增加,推動純利急增139.3%,賺13億元,每股盈利54.1仙,派末期息16仙,按年增6.6%。為慶祝上市50周年,董事會建議按10送1基準派發紅股。
 
2022.06.29 信報
5月差估樓價指數回落0.34%
加息陰霾窒礙 僅逾1076呎大戶延升勢

受到加息陰霾等負面因素影響,私人住宅樓價在4月谷底反彈後,5月略為回軟,差餉物業估價署(下稱差估署)昨天(28日)公布的數據顯示,整體私人住宅售價指數5月報384.4,按月回落0.34%,以今年首5個月累計有2.41%跌幅,而以2017年現屆政府上台以來計算,樓價僅升約14.37%,較前一屆政府樓價漲63.87%明顯收窄。

差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》初步數據顯示,整體售價指數今年首3個月連跌,共挫3.07%,4月回升1.02%,而5月則反跌0.34%,最新的樓價指數384.4,仍較去年底的393.9,低約2.41%。

實用面積1075方呎或以下的中小型單位的走勢大致與整體指數同步,按月跌0.44%,首5個月共挫2.45%;實用面積1076方呎或以上的大型單位則大起大跌,首3個月樓價挫5.46%,其後兩個月則共反彈3.83%,折合今年首5個月樓價仍跌約1.84%。

今屆政府任期近尾聲,以差估署數據初步分析,整體售價指數在2017年6月(即新政府上場前)報336.1,與最新錄得的384.4比較,僅錄得14.37%樓價升幅。如果把單位依照實用面積大小分為A至E五類,實用面積431至752方呎的B類單位走勢最標青,期內樓價漲15.43%;實用面積1722方呎及以上的E類單位,近5年時間累計僅升3.29%。

新都城嘉湖山莊表現最差

如果以回歸25年計算,整體指數較1997年6月的172點,累飆約1.2倍。前一屆政府2012至2017年5年任期之間,樓價暴升63.87%,現屆政府任內樓價漲勢明顯放緩。

事實上,部分大型二手屋苑5月樓價錄得較大市更差的按月跌幅,參考利嘉閣地產的統計數據,全港十大屋苑之中有5個屋苑樓價在5月報跌,其中將軍澳新都城按月急瀉4.46%最慘,5月的平均呎價(實用面積計算.下同)為15962元;其次是天水圍嘉湖山莊,按月挫3.09%。反之,鰂魚涌太古城的走勢凌厲,按月飆5.01%,最新平均呎價為19665元,屬十大屋苑之中呎價最貴。

下半年趨樂觀 料重拾升軌

利嘉閣地產研究部主管陳海潮坦言,樓價下跌對二手業主沽貨獲利的比率有所影響,該行統計今年5月全港3410宗已知上手購入價的成交,3225宗賬面賺錢,比率為94.6%,按月回落0.3個百分點;平均每宗賺幅則為65.8%,連跌兩個月後輕微回升,幅度約0.3個百分點。

不過,陳海潮對下半年本港樓市仍然樂觀,認為市場對置業的剛性需求持續,新政府7月上台後勢着力發展民生和經濟,而即使本港要加息,幅度亦有限,估計下半年本港樓價穩步進入升軌,全年樓價起碼可漲2%至3%,若下半年成功與內地等通關,全年樓價有機會飆逾5%。

住宅租金指數按月不變

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為,新盤與二手市場出現競爭,部分地區二手樓價受壓,而市場上積存的購買力需要時間釋放,令主要反映二手樓價的官方指數按月向下。王兆麒相信,只要疫情不再出現大爆發而收緊防疫限制,下半年樓市氣氛有望明顯逆轉。

另外,差估署數據顯示,整體私人住宅租金指數5月報177.3,按月不變,今年首5個月計則累挫約2.96%,跑輸樓價。
 
2022.06.29 信報
東涌配電站項目重推 收31份意向
港鐵(00066)近日重推去年曾經流標的東涌牽引配電站物業發展項目(下稱配電站項目)招收意向書,昨天截止,港鐵共收到31份意向書,較去年9月該用地首次登場時收到35份意向書,減少4份。業界認為招意向反應略遜預期,估計有可能受該項目規模龐大以及曾經流標的往績影響。

曾經流標 反應遜預期

港鐵表示,就配電站項目共收到31份意向書,港鐵會在甄選後編訂投標者入圍名單,以邀請發展商及財團等入標,將會盡快落實有關招標安排。港鐵今次容許發展商以電子形式提交意向書,加上發展商可以在截止日前提交意向書,本報記者昨天於九龍灣港鐵總部現場所見,只有兩家發展商派員到場提交意向書。

綜合市場消息及各大發展商的回覆,已知有提交意向書的不乏本地大型和中型發展商,例如長實(01113)、恒地(00012)、新地(00016)、信置(00083)、泛海國際(00129)、英皇國際(00163)、資本策略(00497)、華懋和會德豐地產等,而遠東發展(00035)則表示,該集團近年積極投地,昨天以網上形式遞交意向書。

業界指合理補價33億

是次配電站項目重推共收到31份意向書,較去年首次推出時減少4份,為超過3年最差反應的一次。

資料顯示,配電站項目佔地約15.66萬方呎,位於東涌文東路,毗鄰東涌北公園,預計可建住宅樓面面積約93.96萬方呎,將可提供約1600個住宅單位。

美聯測量師行董事林子彬說,該項目規模頗大,投資額高,加上曾經流標,增加發展商在競投風險方面的考慮,導致招意向反應略為遜色。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為,該項目的規模和位置可能對招意向反應有所影響,惟意向書數目仍屬正常水平,強調發展商實際的入標意欲,要視乎稍後招標時公布的補地價金額等條款。

綜合測量界看法,該用地的市場估值(包括補地價在內)約32.9億至55.4億元,每方呎樓面地價約3500至5900元;業界指該項目去年招標時的補地價金額達47.65億元屬過高,估計補地價金額須降至約32.9億至37.6億元才合理,每方呎樓面補地價約3500至4000元。
 
2022.06.29 信報
映岸上樓書 佳悅今開價
深水埗區爆發新盤戰,香港小輪(00050)與市區重建局合作發展、恒地(00012)負責銷售的通州街新盤映岸昨天上載樓書,料短期內公布首張價單;佳寧娜(00126)旗下佳寧娜地產與宏達控股發展的海壇街單幢住宅項目佳悅則今日開價,首張價單不少於50伙。

映岸昨天上載樓書,由兩座住宅大樓組成,提供262伙,實用面積261至573方呎,包括36間開放式、150間1房、74間2房及兩間3房。標準單位全數睡房採用趟門設計,除了實用面積369方呎的D室外,其他單位浴室均設有窗戶。

飛揚1期周六次輪售80伙

恒基物業代理營業(一)部總經理林達民表示,映岸首張價單價錢參考同系長沙灣映築,映築平均成交呎價約2.28萬元。對於同區有其他新盤推售,林達民認為,兩個項目條件及質素不同,難以正面比較。

同區主打細單位的佳悅,早於上周三(22日)預告今日開價。發展商曾透露,項目定價參考同區新盤及二手呎價,首張價單不少於50伙。佳悅位於海壇街225號,提供115伙,實用面積178至289方呎,間隔由開放式至1房,預計2023年12月底入伙。

至於恒地同系大角咀利奧坊第4期利奧坊.壹隅加推68伙,恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝稱,68伙折實售價約513萬至1237.4萬元,呎價21395至27683元,折實平均呎價24757元,周六(7月2日)賣18伙。

另邊廂,本地兩大發展商長實(01113)及新地(00016)合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期也落實周六次輪發售80伙。長實高級營業經理楊桂玲說,飛揚第1期周六以價單形式發售72伙,折實售價434.9萬至1027.6萬元,折實呎價13857至17438元,折實平均呎價15211元;項目同日起推8個連天台特色戶招標。

凱柏峰I收逾5600票超額22倍

至於由信置(00083)、嘉華國際(00173)、招商局置地(00978)及港鐵(00066)合作發展的將軍澳日出康城第11B期凱柏峰I,周四首輪發售238伙,截至昨晚8時,累積收票逾5600票,超額逾22倍,項目今天截票。
 
2022.06.29 經濟
一城大3房994萬元售 呎價不足1.5萬
二手觀望,造價微調,沙田第一城大3房以994萬元沽出,呎價不足1.5萬元,較銀行估價低15萬元。另荔枝角美孚新邨自製套3房放盤4個月,低市價8%以730萬元沽出。

受到新盤搶客影響,沙田第一城6月交投減慢,美聯物業助理營業董事黃錦瀚表示,屋苑28座高層D室,實用面積688平方呎,套3房單位,原叫價1,030萬元,現以994萬元沽出,減價36萬元,實用呎價14,448元,售價較銀行網上估價1,009萬元低15萬元。原業主於2007年以345萬元購入,持貨15年帳面獲利649萬元。

美孚自製套3房 低市價8%沽

另外,美孚新邨6月暫錄9宗成交,實用呎價12,222元。市場人士指,美孚新邨2期吉利徑2號中高層C室,實用面積620平方呎,原為2房間隔,現自製套3房,外望內街景,單位於今年2月放盤,叫價840萬元,以730萬元成交,累減110萬元或13%,實用呎價11,774元,售價低市價約8%。原業主於2007年以308.8萬元購入,持貨15年帳面獲利421.2萬元。

同時,香港置業分行營業經理周栢達指,大角咀港灣豪庭9座高層D室,實用面積372平方呎,2房間隔,望維港海景,原業主以788萬元放盤約5個月後吸引外區客洽詢,減價46萬以742萬元沽,呎價19,946元。原業主於2017年12月以660萬元購入,帳面獲利82萬元,升值約12%。港灣豪庭暫錄9宗成交,較上月同期7宗成交增加約3成。
 
2022.06.29 經濟
錦綉花園發展商轉型 拓民生商廈
俊業吳天偉:打造「TO」系列 長沙灣項目招租

錦綉花園發展商俊業集團正轉型發展,集團執行董事吳天偉指,目標收購金額約5億至10億元的商廈及商場,打造「TO」系列民生商廈,當中長沙灣項目正翻新並進行招租,呎租25元起。

俊業集團由黃克競家族成員黃振輝所創立,早年先後發展元朗錦綉花園、大埔康樂園兩大洋房屋苑,隨着家族第三代、黃振輝外孫吳天偉近年接手集團業務後正轉型發展「民生商廈」、商場。

購長沙灣旺角商廈翻新

吳天偉指出,集團從過去翻新錦綉花園商場得到啟發,商場在疫情下仍錄得租金加幅,認為本地民生消費需求大,故此公司近年先後購入長沙灣金星商業大廈、旺角周勝記商業大廈進行翻新,並打造成為「TO」品牌的民生商廈,項目總投資額約3.5億元。

率先登場將會是由金星商業大廈改裝成的「TO THE GROUND」,總樓面約2萬平方呎,將於今年8月起分階段入伙,目前已經展開預租,每層樓面介乎886至2,468平方呎,當中地下連1樓意向呎46元,而2樓至4樓意向呎租則約25元。至於面積約2萬平方呎的周勝記大廈則將於明年6月完成翻新,明年初開始招租。

兩幢商廈均在疫情期間購入,吳天偉坦言,有「撈底」的因素,認為商舖、商廈價格調整至較為合埋水平,而俊業集團未來亦會部分跟基金合作,視乎市況購入金額約5億至10億元的商廈或商場進行翻新、活化,同時亦會留意市區重建地盤。

集團早前以3億元沽出康樂園面積逾萬呎的「主席屋」,吳天偉稱,沽出物業後套現將資金進行其他投資,預計未來住宅樓價走勢平穩,難以再重現過去10年每年雙位數目的樓價升幅。
 
2022.06.29 經濟
恆地5,180萬 沽東貿廣場44車位
發展商續沽非核心物業,恆地 (00012) 新近沽出柴灣東貿廣場一籃子車位,涉資約5,180萬元。

柴灣利眾街24號東貿廣場44個車位,近日以5,180萬元成交,平均每個車位成交價117萬元。據悉,該批車位由物業發展商恒地持有。
 
2022.06.29 文匯
回歸廿五年樓價累升78%
憧憬恢復正常通關 樓市下半年再攀高

香港迎來回歸祖國25周年大日子,廿五年來香港樓價與經濟同歷高低起伏,以中原城市指數(CCI)計,樓價升幅78%,而若以2003年5月低位31.34點及2021年9月高位185.62點計,升幅更達4.92倍。香港正步入由治及興的新階段,分析認為,本港經濟正在復甦,新一屆特區政府將為政經帶來新局面,下半年樓價可錄5%至7%升幅,有機會再創歷史新高。

回顧過去25年香港樓市表現,基於政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易紀錄編制的中原城市指數(CCI),由1997年7月的100點,至2003年5月曾跌至最低的31.34點,2021年9月也曾高至185.62點,高出低位4.92倍,CCI今年4月最新報178.34點,25年來香港二手樓價累升78%。

油尖旺區樓價升235%稱冠

此外,根據中原大數據資料,全港18區過去25年樓價升幅分別介乎69%至235%,最小升幅為沙田區,而升幅最大區域的冠、亞、季軍,分別是油尖旺區、九龍城及元朗區,該三區於過去25年均有大型屋苑及基建落成。分析認為,新基建、新屋苑的落成,絕對有助區內樓價及成交量,預示下個25年的樓價升勢將聚焦於新界北都會區及明日大嶼。

成交量方面,1997年樓市炒風盛行,中原統計顯示,當年全年一二手私人住宅成交量達15.4萬宗,過去歷任特首為壓抑需求多次推出樓市「辣招」,去年全年一二手私人住宅登記量已萎縮至6.94萬宗,較1997年減少55%。

二手住宅註冊量共160萬宗

另根據美聯物業的統計,以回歸年計(即以每年7月至翌年6月計算),25年來二手住宅註冊量共錄約160萬宗,當中有3年的宗數超過10萬宗,惟其間亦有3年宗數不足4萬宗。

對於下半年的樓市表現,中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑相信,新一任特首帶領的新班子會為政經帶來新局面,各界均期望新班子上任後,可重新檢視防疫政策,盡快恢復正常通關。若香港成功恢復正常通關,料可加快香港經濟復甦,改善失業率,對樓市亦有莫大裨益。

他預期,下半年雖仍存在不穩定因素,但經濟正緩步復甦,於外圍不穩定環境下,相信物業仍是儲存財富的主要工具,料下半年樓價可錄5%至7%升幅,再創歷史高位,CCL將可再度超越190點。CCL現為179.32點。

下半年樓價料升5%至7%

另一邊廂,美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明亦指,過去25年本港樓市經歷房屋政策變遷及內外因素衝擊,樓價一度大上大落。惟總括而言,「美聯樓價指數」迄今較回歸前上升近七成。樓市是香港經濟的重要支柱,冀新一屆政府房策以穩定樓市為方針,利本港經濟及民生。

布少明提到,雖然目前香港與內地仍未恢復正常通關,但昨日中央將入境內地的隔離時間調整為「7+3」,將密切接觸者和入境人員隔離管控日子減少一半,以優化防控工作。若香港與內地年內能恢復正常通關,料可進一步刺激港樓「價量齊升」。惟在此之前,他仍維持香港樓價全年升約5%的預測。
 
2022.06.29 文匯
物管支援計劃明截止申請
政府在第六輪防疫抗疫基金下設「物業管理業界(環境衞生和保安人員)抗疫支援計劃」,申請期會於6月30日屆滿。物業管理業監管局至今已接獲近1.8萬宗申請,為超過19萬名前線物業管理員工申領津貼。另外,監管局已批出近11億元津貼,惠及超過11萬名前線物管員工。

物業管理業監管局主席謝偉銓表示,局方已積極為部分申請津貼遇到困難的前線員工提供協助,作出調解,令相關員工可順利申領津貼。
 
2022.06.29 星島
鄧鉅明旺角巨鋪減價15%放租
市場消息指,太子珠寶鐘錶集團主席鄧鉅明旗下旺角西洋菜街巨鋪,以意向月租128萬放盤,鄧氏接受本報查詢,表示最新意向月租100萬,平均呎租?元。

鄧鉅明表示,該巨鋪現時以「疫市價」由時裝短租,同時亦放長租,他坦言,現時市況差,因而減價放租,相信租客不會投放過千萬裝修,市場面對不利因素,近年來已沒有內地客消費,期待隨着香港對外開放,短期內有遊客來港。

美聯旺舖營業董事吳采霖表示,旺角西洋菜街26至36號遠景大廈地下26號至28號、1樓及2樓全層,面積共約9308方呎,上門面闊度約66.9呎,大單邊夾角位置。

基隆街2300萬連約放售

利嘉閣(工商舖)地產-商舖、商業及投資部首席聯席董事朱志健表示,基隆街109至119號寶興大樓地下6號鋪,面積約1200方呎,以2300萬連約放售,新買家料回報約2.8厘,該鋪門闊約15呎,前租客為一家特色西餐室,租約期滿後旋即被另一食店承租。
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