北市信義計畫區的六大指標開發案，包括富邦信義A25總部、碩河開發中信松壽舊總部A7案、世貿三館、信義行政中心、元利建設D3「台北四季飯店」、富邦建設D1住辦案，其中富邦A25拔得頭籌接近完工，近日開始招租，中高樓層開出每坪月租5,000元的頂標價，低樓層最低門檻也開到4,500元起跳，堪稱最貴「地板價」的頂辦大樓。

仲量聯行商業不動產部副總劉建宇表示，富邦信義A25總部大樓已接近完工，依目前工程進度來觀察，年底應該會取得執照、明年完工，最近開始對外招租，預計最快第三季「會有好消息」。

劉建宇表示，據了解富邦A25中高樓層，每坪月租開價都從5,000元起跳，業主對租金的期待值非常高，也由於富邦自己未來會自用當作總部辦公室，因此集團需求量也相當大；至於低樓層，每坪開價最少也要從4,500元起跳。

另外，部分需求辦公室面積較大的企業，也紛紛外溢到南港、內湖等新興辦公商圈。仲量聯行統計，目前南港平均空置率已來到史上最低點，僅0.8％的「極低」空置率，主要是台北市府正推動東區門戶計畫，推升企業大坪數、總部大樓的需求，拉抬南港的辦公租金行情；其中最高指標在南港車站BOT大樓，每坪月租不但站穩2,000元大關，直接超越內科園區四湖段，更已來到2,000～2,500元的新高點。

高力國際認為，台北市中心新增供給仍有限，房東對租金仍有相當的期待，在市場幾乎沒有新供給下，年底前空置率勢必再探新低，辦公租金也可望續揚，全年平均漲幅至少2％。

高力國際企業租戶服務部資深執行董事楊慧明表示，由於部分大樓工期延宕，今年台北市中心無任何新增供給，內湖及南港則會有洲子街開發案、國建利百代大樓兩棟、世康南港生技產業大樓、三美大樓等約4.8萬坪完工；明年的台北市中心有高達逾7.47萬坪，包括遠雄大巨蛋、上海商銀新總行大樓、富邦A25、凱越敦南大樓、國壽松江路案、皇翔台汽北站案，以及陽信銀行總部等七案，內湖及南港則有宏普新湖二路開發案、達永金矽谷、長虹豐匯、潤泰玉成段以及遠雄I-CITY等廠辦，合計約4萬坪。若觀察2022～2024年，台北市中心將有3.75萬坪、內湖及南港也有5.4萬坪完工，屆時市場將有供給壓力出現。

隨著疫情趨緩，台中七期醞釀一年的「惠民段141地號」5,018坪精華角地，最快5日公告設定地上權招商。由於該基地市值估逾125億元，推估權利金底價約在40億元內，總投資金額估達百億元，開發規模僅次於「台中高鐵超級娛樂購物城」。

基地坐落於市政北二路、河南路三段的「惠民段141地號」，是七期新市政中心專用區碩果僅存、擁高容積的完整大面積素地，未來可供開發商場、商辦、飯店等商用不動產。

據悉，該地自去年6月釋出招商訊息以來，吸引包括國壽、新光、遠百、興富發、大魯閣、仁發建築、崇偉開發等壽險集團、百貨業者、開發商都曾洽詢招商細節。

松彬不動產估價師事務所估價師廖家顯表示，該基地為「新八」商業用地，建蔽率50％、容積率600％，是新市政中心開發第二強度的土地，坐落於七期商辦林立的核心點，除了指標型商辦外，還可作為娛樂城開發、百貨商場，若僅興建一棟高塔建築，樓高甚至可達300米，突破台中現有最高樓；即使開發兩棟大樓，因為土地面積大，樓高也可分別達到200米，成為七期地標建築。

廖家顯強調，目前七期土地每坪單價約在300萬元，如去年10月，皇翔以每坪268萬元標下市政北一路與惠來路口的商辦土地，容積率650％；反觀本案基地的容積率600％，每坪市價上看250萬元，總市值逾125億元。

房仲業者表示，依國有非公用土地設定地上權作業要點規定，權利金底價以土地市價的三成至七成計算；該基地權利金底價，若以土地市值125億元的三成推算，是投資者認為較合理的價格，據此推估，該地權利金底價約在40億元內；至於地上權設定年限是70年，因回收期長，對開發商較具投資誘因。

據悉，5,018坪地上權土地因為高容積，可興建超過3萬的建坪，推算營建成本加上其他費用，總投資額達百億元，因此，招商單位鎖定財力雄厚的大型財團及壽險業者，也曾主動拜訪包括微風、南仁湖、上品茂（澄清醫療機構關係企業）等商場經營者。

七期每坪房價 站7、衝8、挑戰9

「你最想在全台灣哪一個縣市生活？」台中擄獲大家的心，榮登冠軍寶座。這個答案並不令人意外！經濟部最新統計，台中市七項經濟指標全國第一，蟬聯六季居六都第一。中部科學園區廊道，更是國內唯一含括半導體、影像顯示、精密機械的產業聚落，2021年產值高達2兆元。

七期是台中萬中選一的黃金地段，現在台積電更計畫在中科擴廠，籌設2奈米晶圓廠，總投資上看1兆元，估計可創造8千個工作機會。台中市政府也積極推動市政路延伸工程，一旦完工，台中七期將擁有一條直通科技廊道的快捷通道，絕對是高科技新貴置產首選。

工資、原物料漲聲不斷，台中海線的新案單價也攻破了3字頭，最近火燙的北屯區，更傳出有的建案從50萬元起跳，台中市外圍的房價出現大漲推擠效應，最核心精華的七期補漲態勢銳不可擋，「站7、衝8、挑戰9」重返一線房市戰場。


台中預售市場房價持續衝高 七期及水湳站穩8字頭
經濟日報

台中預售屋市場單價持續創新高，最具指標性的七期新市政中心及水湳中央公園特區已穩站8字頭；單元二、14期及中科特區也已坐6望7。市調統計，台中上半年預售推案金額已達2,200億元，年增逾五成，全年推案有機會挑戰3,000億元。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，台中具備人口紅利及產業、建設題材的加持，房市剛性需求不墜，加上土地價格、人工、原物料等建築成本不斷上漲已成為趨勢，新案價格自然不斷衝高。

黃盟翔根據目前的買氣推測，未來五年內，雖然不會像之前一樣爆炸性成長，但整體房市無論價量，仍將呈現緩步上升走勢。

觀察最新預售實價登錄，最高價格幾乎由七期及水湳包辦。其中，位於新市政中心市政公園第一排的「由鉅惟上」，32樓兩戶總面積逾百坪交易，分別以總價8,859萬元、9,122萬元成交，每坪單價約88萬元，創下預售實登上路以來七期新高價。

值得一提的是，「由鉅惟上」為台中預售市場上唯一全棟受「高價住宅信用管制」產品，投資客比例低，此案主打「奢適宅」新美學生活體驗，吸引不少自營商、二代家族入手，全案已有114筆實價登錄，均價約7字頭。

水湳則以近期進場的「豐邑Park One」最受關注，此案目前已累積10筆交易，其中最高單價出現在16樓，總面積74.42坪以總價5,071萬元成交，扣除車位後每坪單價80.2萬元，後續高樓層交易更有可能挑戰三位數紀錄，值得關注。

另外，中科特區房市在台積電（2330）擴廠激勵下也持續升溫，「寶輝國際莊園」、「寶輝世紀莊園」合計44筆登錄交易，其中有26筆站上6字頭，最高價為「寶輝世紀莊園」19、20樓，每坪單價67.8萬元，創下區域新高。

南屯區「精銳Sky One」，18樓總面積62.51坪以總價3,876萬元成交，扣除車位後每坪單價68.0萬元；科博特區則以「忠泰老佛爺」、「勤美之森」兩案攻占區域單價排行榜，其中「勤美之森」32樓總面積110.33坪以總價6525萬元成交，扣除車位後每坪單價為67.9萬元，亦創區域新高。

而首購熱區部分，則有台中港特區「遠雄幸福成」24樓52.05坪以總價1,518萬元成交，扣除車位後每坪單價31.7萬元；太平區「櫻花大櫻國3期」13樓總面積46.19坪以總價1,512萬元成交，扣除車位後每坪單價站上34.8萬元。

內政部4日指出，去年下半年全國低度使用住宅宅數為77萬6,452宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率8.66％，較上半年減少0.48個百分點，為2009年進行統計以來新低，主因是年輕人不再與父母同住，喜歡自己在外生活的趨勢增加有關。

為了解可供居住使用，但用電量偏低住宅情形，內政部利用台電用電資料及房屋稅籍住宅類資料，將每月平均用電度數小於或等於60度住宅視為低度使用住宅，也被市場視為空屋指標。

內政部指出，全國低度使用（用電）住宅比率自2009年高峰11.49％後，長期呈現下降趨勢，從2018年以來持續降低，2020年下半年首破10％，去年下半年為8.66％，較上半年減少0.48個百分點，較2018年減少1.15個百分點，下降趨勢明顯。

儘管出現少子化現象，外界憂心房屋供過於求，但以低度用電統計，卻有閒置房屋減少趨勢，主因過去習慣三代同堂，現在則流行小家庭，年輕人大學畢業後就在外面租屋或購屋，因此閒置房屋才有所下降，此一趨勢以都會區最為明顯。

「遠雄九五」是新莊副都心去年睽違兩年首度賣出億級交易的超豪宅案，創下多筆億級成交，最新一筆是去年11月以1.46億成交的26樓187.7坪戶，換算每坪高達71.46萬元。地產業者認為，副都心預售與成屋競爭激烈，坐6望7是趨勢，但只有「遠雄九五」貨真價實以成屋之姿打進7字頭實登榜，與該案新北最高摩天樓、副都心最金字塔尖的產品規劃，和在新莊土地公告現值榜中穩居「新莊地王」寶座地位這三大因素有絕對關係。

區域業者評估，遠雄九五樓高42層，26以上的超高層大坪數案在今年壓軸釋出，去年11月創下的71.46萬最高價，應該會是今年「遠雄九五」的「地板價」。

遠雄房地產行銷副總林塏茗指出，以遠雄九五的工程規格、尺度與細膩度，在這個工料飛漲的時代，售價絕對不可能只有七字頭。當前其他想在副都心挑戰七字頭的預售案，在工料暴漲壓力下，只能「降級」建築的奢華感跟細膩度，看不見的水泥磅數、用鋼量等營造成本也有降級疑慮。因此，在工料飛漲前就蓋好，且營建與規劃挑戰副都心「最高級」的「遠雄九五」，自然成為副都心七字頭案的品質與保值的保證。

今年「遠雄九五」180、198坪壓軸的超豪宅席次登場，單戶總價帶將落在1億5千萬上下，基地面積2,300坪，一般能蓋60層樓的183米量體，遠雄抽高每層天地尺度只蓋42層，以地標建築高度，為「逐高而居」層峰客群帶來大隱於繁華之上的隱世感，一落成就是層峰客群置產「緊盯」的目標。林塏茗進一步指出，蓋40層摩天豪宅的營建成本，不是一般20來層大坪數案可以比擬，需要幾何級數成本投入，在已經回不去的工料飛漲大勢下，副都心幾乎不可能再有建商「敢」蓋像遠雄九五這樣的房子。

除摩天豪宅的地標因難以被超越而絕版外，「遠雄九五」擁有絕對「制空優勢」的40樓以上極奢雲端會館，同樣難以超越，包含景觀私宴廳、天幕威士忌酒吧、紅酒交誼廳、空中四季花園、Sky Lounge、高空健身房、瑜珈室、SPA芳療室、星空露營區等，更特別的是「九五」在150米高空打造室內無邊際泳池，白天彷彿浮泳城市之上，夜晚沉浸在星河燈海裡，稀有高空會所規劃，是大台北最高海拔的奢華制高點享受，打造出建築業界難以超越的天空秘境。

中山、中正及中華路等三「中」開頭的路名為全國設籍人口數前三多的路段，但目前六都房市發展熱區早已偏離三「中」，往新興重劃區移動，且六都豪宅聚落絕大多數也不是落在三「中」路段。

豪宅多座落新興重劃區
觀察台北市現行豪宅聚落，主要分布在仁愛路三段、敦化南北路及信義計畫區等，反觀三「中」路段所在的中山、中正區，甚至萬華區，幾乎已非台北市一線豪宅密集的行政區。

住展雜誌研發長何世昌說，北中南三都早年鬧區主幹道均冠上三「中」名稱，但因城市發展重心轉移，老街區沒落、重劃區崛起，三「中」房價已非縣市中最高；例如台北市城市軸線由西往東，原主要在西區的三「中」路段式微，台中市由東往西，新精華路段由「市」字頭與「北」字輩取代三「中」，高雄市則由南轉北，原在南高雄的三「中」路段，只剩中華路沾到亞洲新灣區，是唯一還有豪宅聚落的路段。

他分析，隨著城市發展，精華區移轉，像是台北市中山、中正與中華路已由盛轉衰，取而代之的是信義計畫區「松」字輩、松山大安區「敦」字輩路段、或大安森林公園周邊的建國南路；其餘五都也都有類似現象。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，各地中山路因為發展早，所以商業機能熱絡，但早期開發以致屋齡較老、土地細分、所有權複雜，反而不利於重建、整合與住宅開發，尤其住商混合的程度較高，甚至有部分路段的商業活動會與住宅寧適的需求出現不相容，往往即使重建也不容易成為豪宅，只能看個案表現。


最菜市仔路名 三「中」奪冠 136萬人設籍

中山、中正、中華路 多為縣市主要商圈或幹道

全國最「菜市場」路名是哪條？內政部統計處最新發布，全國設籍人口數前三名的路名依序為中山路、中正路、中華路等「中字輩」，且三「中」路名合計有高達一三六．三萬人設籍，占總人口數約五．八％，也就是說每十七人就有一人設籍三「中」路上。

各縣市設籍人口數最多的路名，以中山路拿下最多縣市的第一名，包括桃園市、台中市、高雄市等三都，還有宜蘭縣、彰化縣、雲林縣、嘉義縣及花蓮縣，合計八縣市；其次是中正路，包括新北市、苗栗縣、南投縣及屏東縣等四縣市；中華路則在台南市、台東縣及新竹市等三縣市為設籍人口數最多的路名。

房產業者指出，台灣發展初期各縣市主要商圈幾乎圍繞在中山、中華與中正等三「中」路上，更是多數縣市的主要幹道；三「中」路名中以中山路設籍人數最多、達五十八．五萬人，占總人口數約二．五％，其次是中正路、有五十．九萬人設籍，占比約二．二％，第三多為中華路、有二十六．九萬人設籍，占比約一．一％。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，當初道路能以「中山」為名，肯定是縣市內最熱鬧、最重要幹道，像是北市中山北路在日治時代叫「敕使街道」，是當時日本皇太子參拜神社走的道路，也有昔日「官道」稱號；台南中西區中山路舊名「大正通」、高雄中山路舊名「昭和通」、嘉義中山路舊名「大通」等。

至於全國設籍人口數前十大地名依序為竹子脚、港口、新吉、柳子林、安定、新庄、中庄、後庄、大槺榔及大社，合計六．五萬人，占總人口數的○．二八％，其中竹子脚有九千人（占○．○四％）設籍，港口、新吉與柳子林也有各七千人（各占○．○三％）設籍。

「300億元中央擴大租金補貼專案」7月1日上路，將租金補貼戶數從目前12萬戶，大規模提升補貼戶數至50萬戶，總經費也從目前每年57億增加至300億元。在野黨批評政府此舉純為買票而來，行政院強調，政策純為照顧廣大租屋弱勢，絕對不是針對選舉而來。

對政府說法，房市趨勢專家李同榮今天提出五大質疑：

一、租金補貼的主要目的，是在照顧租客，還是更多補貼房東？

李同榮表示，政府推出的300億租金補貼，僅是一年的房租補貼預算，但對於出租人的優惠補助卻不下於300億的規模。

房東的優惠補助包括：房屋稅同自住住家用稅率1.2％。地價稅適用稅率2‰（依各地方政府之地價稅優惠自治條例認定）。承租人若享有租金補貼，房屋所有權人（且需為出租人）於申報綜合所得稅時，享有每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免稅。

上述房東優惠加上另外包租代管的優惠，政府實際花費在房東獎勵政策上已不下300億規模，如此租賃補貼到底是在補貼弱勢租客，還是在巴結擁有三百萬選票的房東，選前加碼，政策不為選舉而來，所為何來？

二、用300億就想釣出50萬出租房東資料庫？

政府有些政策常常自作聰明，政府的如意算盤，是補助資格大放寬，也不必設籍，由房客跳過房東主動提出，並且由財政部背書不追訴追繳房東逃漏稅行為，這樣一舉兩得，就可建立50萬出租房東資料庫，政府天真以為那些習慣逃漏稅的房東，真會自投羅網，他們會以短期補貼換來傷害自己長期逃稅的利益？

三、「續租被刁難」及「被漲房租」真是少數嗎？

民眾黨立委指出，房屋出租黑市仍無解，若弱勢族群及青年欲申請補貼，造成房東疑慮，將有「續租被刁難」及「被漲房租」之問題，

政府除了聲稱「續租被刁難」及「被漲房租」是極為少數， 並發布新聞，在野黨未苦民所苦反惡化租客關係，表示譴責。

李同榮表示，事實上，逃漏稅的房東都是小坪數居多，也是占有出租戶數的八成以上，這些房東絕對不會支持租客申請補貼，房客被房東暗示明示「不續租」、「漲房租」的現象絕非如政府所言極為少數，反而是極為多數。

四、獎勵房東合法納稅，還是鼓勵房東囤房又減稅？

合法繳稅是人民正當義務，政府不從稽核逃漏稅下手，卻用盡公帑給房東兩倍優惠來獎勵房東合法繳稅，還可免追訴過去的逃漏稅？而反對黨一手提出的加重囤房稅，另一手又提出只要出租，多房的房東可免課囤房稅，分明也是巴結房東鼓勵房東再囤房壟斷小坪數房屋市場，掐住年輕人喉嚨，説穿了，各黨租賃政策50步笑一百，如出一轍，租賃大補貼，不為選票而來，究竟所為何來？

五、租賃全面登錄，資訊透明化有那麼難嗎？

李同榮指出，租賃市場應全面透明化登錄，才能建立租賃市場資料庫，否則逃漏稅丶租賃黑市永遠存在，政府修訂實價登錄到2.0，就是不提租賃市場全面登錄，令人質疑政府擔心的就是怕得罪百萬房東丶近三百萬選票的流失。資訊不透明化放任不管，拼命加碼補貼房東，這不為選舉而來，究竟所為何來？

今年是香港主權移交25周年，住商不動產統計，港人自2019年以後來台人數一路飆升，2021年獲得居留許可達到11,173人，獲得定居許可則達到1685人，兩項數據均創新高。

反觀中國大陸，由於兩岸關係緊張，加上疫情影響，自2016年以後一路下滑，去年獲准居留人數僅約5200人，僅約2016年三分之一，定居人數2169人則不到2016年的三成。

住商機構企研室資深經理徐佳馨指出，從長期數據顯示，兩岸氣氛改變，確實對大陸民眾來台定居與居留意願產生影響，而香港在反送中後大環境丕變，則促使更多港人來台，即使疫情嚴重，也呈增加，一直到今年因本土疫情爆發，才有趨緩情況。

徐佳馨表示，港人來台有居住需求，多少對於住宅購買與租賃有所幫助，也因為開店規劃，增加了店面市場的需求，目前來台港人多數購屋預算在三千萬內，加上為數不多，很難出現炒樓潮，但這些新移民的加入，也讓市場增加不少話題。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，目前港澳人士來台移民有五種方式，包括投資移民、創業移民、技術移民、升學移民與結婚移民。雖然兩岸四地文化相近，語言還能夠溝通，但仍有許多需要適應的地方，如地理位置、空間距離等，加上台灣的資金水平較低，對非退休族群來說，仍需經過仔細評估。

疫情不僅改變全民生活，也影響購屋族對買房需求的變化，據台灣房屋集團官方網站統計，疫情前後透過官網線上預約看屋量，今年上半年和2019年上半年相比，線上預約看屋件數微增兩成，其中，人氣最高的預約賞屋類型為「透天別墅」，預約量比疫情前增加38.2%，其次為「住宅大樓」。

若以增幅來看，疫後賞屋增加幅度最多的物件，由「農舍」獲得最佳進步獎，增幅達53%，而住宅類產品中，僅公寓預約量減9%。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，疫情時代購屋族偏好類型改變，為降低接觸風險，較具防疫機能的物件類型更顯熱門，首重三大原則，包括通風佳、接觸少、重管理。

張旭嵐指出，公寓雖有公設比低總價低的優勢，不過屋況較老，在收發、管理和垃圾處理等皆需親力親為，防疫機能略差一籌；反觀有天有地、空間獨立性高的透天別墅，有專人管理收發、垃圾集中區等，可減少群聚風險的華廈大樓，皆成為民眾熱門的防疫宅標的。而遠離塵囂，可享受田園鄉野生活的農舍，不僅能降低人際接觸，也為宅生活增添樂趣，都讓農舍相比疫情前，更受民眾青睞。

此外，為降低接觸風險，近兩年購屋族已逐漸接受使用線上帶看、影音全景賞屋、線上預約洽談等功能，讓「線上功能使用率提升」，加上如今民眾多已朝向與病毒共存的生活模式，生活逐漸恢復常態，遞延看屋潮再現，都是推升疫後官網預約看屋量的主因。

根據台灣房屋集團統計，購屋族線上預約賞屋時，希望住宅要有陽台的民眾，與疫情前相比，大幅增加超過7成，張旭嵐指出，有陽台的住宅不僅通風佳、採光好，還能種花種草，讓民眾宅居生活多了一處「偽戶外」綠意，而住宅要有陽台的需求增，也顯示能符合防疫機能並滿足宅生活的防疫宅，已成為疫時代民眾購屋新趨勢。

張旭嵐建議，民眾從社區外到住宅內，可掌握「防疫宅五大指標」。第一，可觀察社區一樓是否具備「商住分離動線」，確保住戶出入口環境與店面人潮動線的單純性。

第二，「收發管理」是否符合防疫標準，以落實零接觸風險；第三，留意社區「梯戶比」，單層共用1座電梯的戶數，以低於4戶為宜。

第四，住家室內空間，應重視「通風採光」，強化空氣流通，宜選擇有陽台或具兩面採光以上的戶型。

第五，建議可依同住人數，考慮選購「複數衛浴」的物件，不僅衛生，使用方便，若有隔離需求也可維護家人間的健康。

國揚（2505）集團昨（4）日公告，以每坪土地單價35萬元、總價約19.42億元，向東鋼工業取得新北市汐止5,551坪土地。

國揚總經理彭邵齡指出，住宅市場灰犀牛較多，在風控考量下，未來三到五年集團推案重心將以商辦、廠辦市場為主，包括甫拿下汐止頂級廠辦大樓案，初估未來三年推案量挑戰500億元。

彭邵齡指出，目前住宅市場有打炒房政策壓抑，加上央行升息，及住宅價格已來到相對高點，甚至產業面臨供料雙漲等影響，在不確定因素較高、風險管控考量下，商辦、廠辦市場因客戶明確、市場高需求，未來集團推案重心將在廠辦案、比重初估將提高到六成。

國揚目前手中有內湖、三重、土城、新店及高雄亞灣特貿三，加計購入汐止廠辦案，共有六大商辦、廠辦案，未來三到五年將陸續推出，合計總銷金額近500億元。

國揚集團昨天以每坪土地單價35萬元、總價約19.42億元，向北市內湖區東鋼工業購入位於新北市汐止江北段895地號等29筆土地，面積達5,551.35坪，最快明年下半年後推出，產品規劃為頂級廠辦大樓，總銷初估約80億元，每坪開價將超過3字頭。

國揚指出，該案將與漢神百貨在內的四家關係企業共同開發，未來集團旗下開發案將以國揚為首，以航空母艦戰隊形式出擊。

國揚手中北市內湖商辦案已動工、總銷初估約70億元；三重廠辦案預計今年第4季拿到建照後開工、總銷約40億至50億元；土城案目前正走都更程序中，全案總銷上看100億元。新店案預計2023年第1季取得建照，全案規劃一棟廠辦大樓、一棟住宅大樓。

國揚看廠辦市場 勝出須有兩關鍵

國揚實業（2505）總經理彭邵齡昨（4）日指出，目前不少上市櫃建商投入商辦、廠辦市場，她認為，廠辦產品在市場供給不算多，尤其台灣中小企業對廠辦市場有高需求，未來產品要勝出，產業群聚效應、交通動線將是勝出關鍵。

彭邵齡分析，中小企業客戶對工廠結合辦公室的需求相當高；以產業群聚效益看，不同於商辦產品僅是單純企業門面，廠辦產品更需交通動線，讓貨物進出方便等，都是買方關注的焦點。

她分析，以此次購入汐萬路5,551坪土地來說，交通位置很好，不僅近汐止交流道，客戶產品進出口更便利，且近台鐵汐科站，員工上班方便，有利人才招募，客戶到企業拜訪也很容易。


國揚攻廠辦、商辦 案量500億
經濟日報

國揚（2505）集團昨（4）日公告，以每坪土地單價35萬元、總價約19.42億元，向東鋼工業取得新北市汐止5,551坪土地。

國揚總經理彭邵齡指出，住宅市場灰犀牛較多，在風控考量下，未來三到五年集團推案重心將以商辦、廠辦市場為主，包括甫拿下汐止頂級廠辦大樓案，初估未來三年推案量挑戰500億元。

彭邵齡指出，目前住宅市場有打炒房政策壓抑，加上央行升息，及住宅價格已來到相對高點，甚至產業面臨供料雙漲等影響，在不確定因素較高、風險管控考量下，商辦、廠辦市場因客戶明確、市場高需求，未來集團推案重心將在廠辦案、比重初估將提高到六成。

國揚目前手中有內湖、三重、土城、新店及高雄亞灣特貿三，加計購入汐止廠辦案，共有六大商辦、廠辦案，未來三到五年將陸續推出，合計總銷金額近500億元。

國揚集團昨天以每坪土地單價35萬元、總價約19.42億元，向北市內湖區東鋼工業購入位於新北市汐止江北段895地號等29筆土地，面積達5,551.35坪，最快明年下半年後推出，產品規劃為頂級廠辦大樓，總銷初估約80億元，每坪開價將超過3字頭。

國揚指出，該案將與漢神百貨在內的四家關係企業共同開發，未來集團旗下開發案將以國揚為首，以航空母艦戰隊形式出擊。

國揚手中北市內湖商辦案已動工、總銷初估約70億元；三重廠辦案預計今年第4季拿到建照後開工、總銷約40億至50億元；土城案目前正走都更程序中，全案總銷上看100億元。新店案預計2023年第1季取得建照，全案規劃一棟廠辦大樓、一棟住宅大樓。

國揚看廠辦市場 勝出須有兩關鍵

國揚實業（2505）總經理彭邵齡昨（4）日指出，目前不少上市櫃建商投入商辦、廠辦市場，她認為，廠辦產品在市場供給不算多，尤其台灣中小企業對廠辦市場有高需求，未來產品要勝出，產業群聚效應、交通動線將是勝出關鍵。

彭邵齡分析，中小企業客戶對工廠結合辦公室的需求相當高；以產業群聚效益看，不同於商辦產品僅是單純企業門面，廠辦產品更需交通動線，讓貨物進出方便等，都是買方關注的焦點。

她分析，以此次購入汐萬路5,551坪土地來說，交通位置很好，不僅近汐止交流道，客戶產品進出口更便利，且近台鐵汐科站，員工上班方便，有利人才招募，客戶到企業拜訪也很容易。

總太地產（3056）昨（4）日公布6月合併營收達20.75億元，月增57,513%、年增27,253%，主要是總銷22億元的「共好MELODY」完工入帳；累計前六月合併營收21.02億元、年減41.5%。

總太地產去年合併營收36.47億元，每股純益3.01元，股東會通過配發1.5元股息。法人表示，總太今年「大船入港」，計有「共好MELODY」、「總太聚作」兩件完銷案完工入帳，總銷達87億餘元，營收、獲利都將翻倍成長，全年每股純益上看8元以上，有望重返中部建商獲利王寶座。

總太近年積極推案，看準北屯發展潛力，深耕九年累積近6,000戶銷售實績。去年延續「心生活美學聚落」開發主軸，總銷近160億元在建案「心之所向」，全案含店面共1,862戶已全數完銷。

預計下半年完工入帳的「總太聚作」，目前已進入最後驗屋階段，將陸續交屋；此案總銷65億元，共規劃931戶住家、18戶店面，住家部分已全數完銷，店面也僅剩三戶，將是下半年營收成長的主要動能。

7月4日晚間，新湖中寶發佈關於對外擔保的進展公告。截至本公告日，公司經審批的對外擔保總額為330.5億元（不包含對發行美元債券提供的跨境擔保），占公司最近一期經審計淨資產的比例為81.08%；公司已簽署擔保合同且尚在履行中的擔保金額為239.08億元，占公司最近一期經審計淨資產的比例為58.65%，其中對控股子公司及控股子公司間的擔保餘額合計184.99億元，對控股股東及其關聯人提供的擔保餘額32.29億元，分別占公司最近一期經審計淨資產的比例為45.38%、7.92%。無逾期對外擔保。

據悉，為滿足子公司日常經營發展需要，2022年6月，新湖中寶及控股子公司杭州新湖美麗洲置業有限公司分別與民生銀行嘉興分行簽訂了《最高額抵押合同》，為控股子公司浙江允升提供抵押擔保，擔保金額0.57億元；公司與九江銀行上饒分行簽訂了《最高額保證合同》，為合營公司上饒偉恒提供連帶責任保證擔保，擔保金額3億元。

公告顯示，截至2021年12月31日，浙江允升資產總額35.47億元，負債總額17.14億元，淨資產18.33億元；2021年度實現營業收入12.77億元，實現淨利潤0.73億元。截至2021年12月31日，上饒偉恒資產總額9.67億元，負債總額8.71億元，淨資產0.96億元；2021年度實現營業收入0.00億元，實現淨利潤-0.04億元。

華夏幸福(3.160, 0.00, 0.00%)7月4日晚間公告稱，截至2022年6月30日，華夏幸福《債務重組計畫》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1186.03億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計104.44億元。截至2022年6月30日，公司累計未能如期償還債務金額合計461.25億元。

同時，自公司前次披露（2022年5月11日）訴訟、仲裁情況後至2022年6月30日，公司發生的訴訟、仲裁事項涉案金額合計為13.72億元。目前尚在審理過程中，案件的最終結果存在不確定性，尚無法判斷對公司本期利潤或以後利潤的影響。

華夏幸福表示，公司將堅決恪守誠信經營理念，積極解決當前問題，落實主體經營責任。以“不逃廢債”為基本前提，按照市場化、法治化、公平公正、分類施策的原則，穩妥化解華夏幸福債務風險，依法維護債權人合法權益。公司將持續關注上述事項的進展情況，及時履行資訊披露義務。

因未及時披露年報，佳兆業被監管部門責令改正。

6月28日，中國證監會深圳監管局官網披露，深圳證監局決定對佳兆業集團（深圳）有限公司（下稱“深圳佳兆業”），採取責令改正的監管措施。

決定書顯示，經查，深圳佳兆業作為公司債券發行人，未按規定及時披露2021年年度報告，違反了《公司債券發行與交易管理辦法》第四條、第五十條、第五十一條第一款的規定。

次日，佳兆業集團在港交所發佈《複牌指引及最新消息》表示，企業年報未按時披露是因為疫情。據佳兆業集團公告，由於3月一波新冠肺炎疫情暴發導致公司總部須強制封鎖，以及深圳隨後實行全市封鎖，審核程式有所延遲。公司於2022年6月27日宣佈更換核數師，正與新任核數師厘定審核時間表。

今年4月1日，佳兆業集團發佈停牌公告，暫停買賣。公告稱，佳兆業集團於2022年3月22日延遲刊發截至2021年12月31日止的年度業績公告。應公司要求，其股份自2022年4月1日（星期五）上午9時起正式暫停買賣，以待刊發截至2021年12月31日止的年度業績公告。

在《複牌指引及最新消息》公告中，佳兆業集團也表示，公司股份將繼續暫停買賣。而在複牌指引之外，聯交所進一步表示，若公司情況發生變化，可能會修改或補充複牌指引。

針對此事，佳兆業集團對時間財經表示，公司高度重視深圳證監局出具的相關監管措施，將切實整改，積極落實，加快年報審計編制工作進度，履行資訊法定披露義務。

臨陣換帥：五年更換四任首席財務官

雖將延遲披露年報歸因於疫情，但佳兆業集團卻在一周內先後換掉了核數師和首席財務官。

6月20日，佳兆業集團公告表示，吳建新已辭任首席財務官，由羅婷婷接任。據悉，羅婷婷是佳兆業近五年來的第四任首席財務官。而在吳建新之前，分管融資和行銷的兩位佳兆業高管已於今年4月離職。

緊接著，佳兆業集團又換掉了外部負責年報的審計機構。6月27日，佳兆業集團再發公告表示，公司尚未能夠與致同（香港）會計師事務所有限公司就雙方接受的時間表達成協定，以就2021年度業績完成審核。

根據董事會建議，致同已辭任公司核數師，自2022年6月27日起生效。同時，公司議決委任開元信德會計師事務所有限公司為公司新核數師，以填補致同辭任後之臨時空缺，任期直至公司來屆股東周年大會結束為止。

在年報已經延遲披露情況下，接連更換關鍵財務人員，是否會影響佳兆業集團年報披露進展？

對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜對時間財經表示：“可能會進一步導致企業年報披露難的問題。不過，在同樣疫情之下，事實是大多數上市公司依然按期公佈了年報。”

流動性危機：有息負債逾1200億

實際上，在佳兆業集團年報延遲披露一事背後，市場更多的聲音仍圍繞著其流動性危機問題。

公開資料顯示，佳兆業集團成立於1999年，2009年12月在港交所上市，有“舊改之王”之稱。集團旗下擁有佳兆業集團、佳兆業美好、佳兆業健康、佳兆業資本、佳雲科技(3.240, 0.00, 0.00%)等多家上市平臺。

在邁向千億房企的過程中，佳兆業同樣出現了高負債問題。梳理年報發現，2016-2019年，佳兆業的淨負債率分別為308%、300%、236%和144%。隨後的2020年，佳兆業實現合約銷售1068.96億元，正式邁入千億陣營，淨負債率仍高達97.9%。

不過，以三道紅線的標準，2020年底仍為“黃檔”的佳兆業，在隨後半年時間便實現了三項指標全部達標。佳兆業集團2021年半年報顯示，佳兆業集團資產負債率為74.48%，淨負債率也較期初下降2.4個百分點至93.7%，現金短債比（剔除受限制現金）為1.53倍，從2020底的“黃檔”降至“綠檔”。

與此同時，截至2021年上半年末，公司負債總額2376.62億元。其中，有息負債1237.78億元，有息負債中250.17億需要在一年內償還，占比20.2%；283.18億元需在一年至兩年內償還，680.95億在兩年到五年內償還，23.47億元五年後償還。

在去年這份中報發佈後，佳兆業集團管理層也曾表示，有充足的信心和實力完成全年1300億元銷售目標。但隨著5個月後，佳兆業集團的流動性危機被“引爆”，這1300億的銷售目標伴隨著年報的“難產”似乎顯得更加艱難。

買家信心受挫：前五月銷售額暴跌86%

2021年11月4日，近500名理財產品投資人聚集于深圳市羅湖區友誼酒店，就佳兆業集團錦恒財富127億元的兌付，與佳兆業集團總裁麥帆等管理層展開協商。彼時，佳兆業行政總裁麥帆曾表示，過去一年，佳兆業在經營上確實遇到困難，之前一直堅持完成對金融機構、合作方、財富產品的兌付，不過從10月29日開始，佳兆業遭遇了“階段性的難以為繼”，因此無法給投資者兌付應有的本息。

兌付事件也捅破了佳兆業資金流動性緊張的窗戶紙，更多債務問題浮出水面。2021年12月20日，佳兆業集團又披露4項已經違約的優先票據，未償還本金額約117.8億美元。

對此，柏文喜也對時間財經表示，造成佳兆業流動性危機的主要原因是企業在原有高杠杆推動下高周轉發展模式造成了太高的負債規模與負債率，而樓市快速下行又使得企業現金流壓力驟然提升，“之後的融資困境，也是由於流動性危機引發並相互螺旋式推高所致。”

債務違約頻發背景下，佳兆業集團營運也受到影響。公告顯示，佳兆業集團2021年10月的合約銷售額為81.95億元，次月則跌至10.06億元，出現大幅下滑。對此，佳兆業集團曾表示，“雖集團于常業務過程中繼續開發及銷售物業，但潛在物業買家的信心於十二月仍受挫”。去年11月以來，佳兆業集團已停止披露相關營運資料。不過，據協力廠商機構克而瑞資料，2022年1至5月，佳兆業實現合約銷售金額81.2億元，較2021年同期的579億元下滑86%。

而整體來看，2021年1-11月，佳兆業總合約銷售額約為967.5億元，如以其1300億元的銷售目標來看，去年前11個月，佳兆業完成年度目標約74.4%。

賣樓自救：擬出售上海總部大樓等資產

債務壓頂下，佳兆業集團正不斷處置資產，其中甚至包括其上海總部大樓。

6月20日，上海中穀物流(16.170, 0.35, 2.21%)股份有限公司發佈關於全資子公司擬收購上海贏灣兆業房地產有限公司（下稱“上海贏灣”）100%股權的公告。上海贏灣100%股權交易對價不超過29億元，最終的交易價格還鬚根據談判結果確定。

據悉，上海贏灣的主要資產為上海佳兆業金融中心，本次收購完成後，上海贏灣將成為中穀物流的全資孫公司，該公司將間接持有上海佳兆業金融中心全部產權，其計畫將上海佳兆業金融中心部分區域作為辦公用房使用。

公開資料顯示，上海佳兆業金融中心是佳兆業集團在上海的總部大樓，專案總建築面積約為77000平方米，其中辦公建築面積約為47000平方米，總高16層。佳兆業在2013年5月以15.05億元的價格摘得項目所在地塊，直到2020年下半年正式建成開業，建設過程歷時近5年。

除擬出售總部大樓外，近日，佳兆業已經將位於其大本營深圳的東角頭項目、金沙灣國際樂園項目相應股權，悉數轉讓至信託公司名下。如按佳兆業去年披露的處置清單所提，這兩個項目權益貨值逾400億元。

天眼查資料顯示，就在6月21日，佳兆業深圳撤出對外投資，撤出的投資企業為深圳市佳富東部旅遊開發有限公司、深圳市兆富德旅遊開發有限公司、深圳市佳德美奐旅遊開發有限公司，退出前持股均為51%。接盤者為西部信託旗下子公司——深圳市城開信銀投資有限公司。而深圳佳富東旅、兆富德旅、佳德美奐旅三家公司是負責開發佳兆業大鵬下沙合營發展項目的項目公司，該項目包括了佳兆業在深圳大鵬的金沙灣國際樂園以及萬豪酒店。

同樣在6月21日，深圳市鴻利金融投資控股有限公司（下稱“鴻利金融”）99%股權易主，易主之前，佳兆業對鴻利金融的持股比例為25.25%，易主之後，持股比例為1%。而鴻利金融持有深圳市南山區東角頭專案35.7%的股權。

上述兩個項目股權出讓，是佳兆業自去年11月出現債務危機後資產處置計畫的一部分。據此前佳兆業給出的資產處置方案，佳兆業擬處置的資產以深圳商業地產項目為主，包括南山東角頭、福田東山社區、金沙灣國際樂園、深圳金沙灣萬豪酒店、深圳佳兆業科技中心、深圳阪田城市廣場、深圳鹽田城市廣場、布吉大都匯大廈、深圳東門道等資產，宗的權益貨值超818億元，對應融資餘額超204億元。

而自去年底開始，佳兆業陸續處置的資產還包括兩個香港的住宅專案、香港甲級寫字樓中環中心38層，回籠資金近30億港元；廣州市卓佳房地產開發有限公司的全部股權，該公司曾於2020年11月購得南沙灣2020NJY-16地塊；廣州荔灣區海南村舊改專案約49%股權等。

最近的《複牌指引及最新消息》公告顯示，佳兆業集團債務重組仍無明確資訊。佳兆業集團公告稱，其一直與顧問合作，已與債權人進行建設性對話以加快制定各方一致同意且保值的解決方案，將適時公佈重組計畫的最新消息。

7月3日，碧桂園公告了其6月銷售業績，單6月實現權益銷售額345．2億元，權益銷售面積421萬平米。相較於4月，碧桂園5、6月實現復蘇態勢，6月銷售額環比增長20．21%，顯示出了較強的韌性。

今年上半年，碧桂園累計實現權益合同銷售金額1851億元；累計實現權益合同銷售建築面積2348萬平方米，受市場環境影響，儘管同比有所下滑，但表現明顯強于百強房企的平均50.3%的降幅水準。

據協力廠商機構克而瑞統計，上半年碧桂園全口徑銷售金額高達2469.9億元，整體銷售規模仍穩居行業首位。

6月復蘇加速 下半年旺季將助力全年銷售業績

政策環境的轉向與市場情緒的改變，往往有一定的時滯。

實際上，早在去年底，房地產行業相關政策已然逐漸邊際改善。去年11月，銀行間交易商協會曾舉行房企座談會，碧桂園就在首批獲准註冊發行中票的民營房企之列。尤其是到今年4月中央政治局會議提到：要支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管。

隨後，央行、銀保監會、證監會、深交所分別召開專題會議，提出應及時優化房地產信貸政策，積極支援房地產企業債券融資，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼併收購出險房企項目，保持房地產融資平穩有序。

此外，還包括在需求端支持首套和改善性住房需求，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計畫。房地產行業也終於在政策逐漸改變預期的半年後迎來復蘇。

克而瑞資料顯示，6月份TOP100房企實現權益總銷售金額5611億元，儘管同比仍有下滑，但環比增加43.9%，連續兩個月環比增長，且6月環比復蘇的力度遠大於5月，有加速發力之勢。

無獨有偶，6月份全國100個城市新建商品住宅成交面積為2837萬平方米，環比增長37%，同樣為連續兩個月環比增長，改善幅度也呈加速趨勢。此外，隨著全國範圍內疫情控制成效顯著，下半年購房信心和場景都將明顯好於上半年。

總結來說，今年前6月新房成交呈現了“降溫-築底-復蘇”的三部曲。

一直以來，由於金九銀十、年底置業的原因，下半年的銷售都是全年的重心。隨著5、6月的復蘇為下半年打下了市場信心基礎，預計在整體寬鬆的環境下，我國房地產市場下半年有望持續復蘇，頭部房企有望先抑後揚，全年取得較好的銷售成績。

碧桂園持續優化土儲結構 都市圈、長三角更具彈性

在6月復蘇的資料背後，各線城市同頻共振均有不俗表現。克而瑞資料顯示，一二線城市新建商品住宅成交面積為1524萬平方米，環比增速為31%；三四線城市新建商品住宅成交面積為1314萬平方米，環比增速為44%。

碧桂園作為各線城市均有佈局的龍頭房企，預計將全面受益。此外，各線城市內部也有一定程度的分化，在此輪復蘇中，包括長三角在內的各都市圈的表現要相對更好。如碧桂園重倉的長三角地區市場更具彈性，其中蘇州、南京等成交放量，環比漲幅超30%。

2021年報資料顯示，碧桂園在五大都市圈的貨源占比比重達75%，其中位於廣東省的貨源占比最高為25%，長三角及周邊區域貨源占比也達到25%。截止去年底，碧桂園位於人口流入區域的貨源占總可售資源比達到93%，可售權益資源約1.37萬億元。

值得一提的是，2021年下半年以來，不少規模民企在資金的壓力下普遍暫緩了拿地，碧桂園是為數不多的仍保持持續優化拿地的民營企業。碧桂園2021年新收購地塊中約81.0%位於五大都市圈，這也為碧桂園6月及下半年復蘇打下了堅實的基礎。

內年已無票據到期 融資保持暢通

對於房企來說，現金流入主要有兩類：銷售回款，融資回款。而這兩項回款也在相當程度上決定著房企的財務狀況。

對於碧桂園來說，克而瑞全口徑資料顯示其上半年依然位列行業第一，按照公司以往超90%以上的回款率看（今年1月-4月，碧桂園回款率更是高達95%），碧桂園依然是上半年內回款最多的房企，預計全口徑回款超2000億。此外，中金公司(44.050, 0.49, 1.12%)認為今年下半年基本面各項指標將陸續進入修復通道，房地產景氣回升延續至2023年。

因此，預計碧桂園在第一項銷售回款方面將持續復蘇。而在融資方面，碧桂園在原本優勢的基礎上仍在持續改善。

截至2021年底，碧桂園的淨負債率進一步降低至僅45.4%的水準，全年短期有息負債減少至790.2億元。但公司賬上的資金並未明顯減少，現金餘額約1813億元，現金短債比約2.3倍，債務久期和融資成本都在上一年的基礎上進一步優化，而加權平均融資成本僅為5.2%。

這主要是由於碧桂園保持暢通的融資管道，增加了長期借款的緣故。而今年，碧桂園的融資環境無疑較去年更加友好。

上半年，碧桂園與龍湖等作為經營穩健示範企業，被給予融資支援，並率先試水通過“債券發行+信用保護”的方案發行了3年期、額度為5億元公司債，而利率更是只有4.5%。

實際上，碧桂園的融資管道始終通暢，今年以來碧桂園已先後落地多筆融資，涉及到ABS、可轉債、中期票據等不同方式。

諸如1月，碧桂園地產作為共同債務人的“建投匯宇-弘基保理供應鏈金融1號資產支持專項計畫”在上交所成功發行，發行金額5.2億元，票面利率5.3%。3月，碧桂園還先後與招商銀行(41.050, -0.33, -0.80%)、農業銀行(3.020, 0.01, 0.33%)分別簽訂150億元及400億元的戰略合作協定，成為少數獲得銀行並購類融資授信的民營房企。此外，碧桂園還在銀行間交易商協會首度獲批50億元中票額度。

美元債方面，今年碧桂園已回購了多筆美元債。6月，碧桂園以現金方式提前贖回4.11億美元票據，該筆債券償還完成後，碧桂園在年內已無要到期的美元債。

分析人士認為，碧桂園融資管道較以往更通暢，杠杆率更低且融資成本更低，隨著銷售改善，公司將保持穩定的財務指標和良好的流動性。

對於處於調整轉向復蘇階段的中國房地產行業而言，關注銷售業績難免成為了房企的先導指標，連續兩個月先導指標的復蘇，有望帶領包括龍頭碧桂園在內的內房企迎來更加穩健的發展機遇。

7月4日，金地（集團）股份有限公司公告稱，2022年6月實現簽約面積123.0萬平方米，同比下降31.13%；實現簽約金額284.0億元，同比下降16.54%。

2022年1-6月，金地集團(13.160, 0.06, 0.46%)累計實現簽約面積419.2萬平方米，同比下降44.33%；累計實現簽約金額1006.1億元，同比下降38.21%。

據觀點新媒體瞭解，金地集團近期新增上海、成都2個項目。

其中，上海市青浦區趙巷鎮佳迪路西側B4-01地塊位於上海市青浦區趙巷鎮，項目占地面積38073平方米，容積率2.2，計算容積率建築面積83759平方米，地塊用途為住宅用地。土地使用年限為住宅70年。項目成交總價21.45億元。

成都市溫江區2022-02工業地塊位於成都市溫江區醫學城A區，地塊占地面積90509平方米，容積率1.46，計算容積率建築面積132360平方米，地塊用地性質為二類工業用地。土地使用年限為50年。項目成交總價6585萬元。

7月4日，戴德梁行針對上海2022年二季度的寫字樓市場、零售市場、大宗交易市場以及產業地產市場進行多維度的解讀。

大宗交易市場方面，2022上半年上海大宗交易市場共錄得26筆、共計328億元成交，對比去年同期微漲2.5%，亦是四大一線城市中唯一交易額同比上漲的城市。

戴德梁行指出，上半年上海市場也不乏一些代表性成交，如希慎收購世紀盛薈廣場、金茂資本收購展想中心、ESR收購DLJ物流資產包等，且這其中部分成交有可能成為全年上海、甚至全國的標杆案例。

買家方面，投資型買家受新冠疫情影響較大，自用買家比例增加，由2021年的37%提升至58%；內外資則繼續保持"七三開"態勢，內資買家以72%的占比、佔據主導地位。

展望下半年，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強表示，預計2022全年成交總額雖然再達去年千億水準，但依然將超過2020年水準（722億）；長租公寓項目及可發行REITs的物流地產、產業園區、商務園區等將繼續受到追捧；自用買家持續活躍，預計2022全年自用買家占比將超過去年；不良資產預計下半年會迎來買賣雙方合意成交高峰，同時有的會以資產包的形式成交。

大陸2022年來逐步鬆綁房市限制措施，有意活絡房地產市場，且在當前拚經濟的大背景下，如何進一步刺激民眾購屋慾成為各地政府首要任務，接連祭出農產品抵房款、買房送豬送工作等行銷奇招。

綜合陸媒報導，此前在刺激消費大方針下，已有不少地方政府用發放消費券、補助等方式，想拉動房市消費。也有多地重啟「房票」措施，拆遷房屋後發送相對價值的房票給民眾，讓其用於購房。

但6月中下旬以來，越來越多激進、跌破眼鏡的買房行銷措施問世，例如江蘇有物件就在「618」購物節期間，喊出購屋送「六重好禮」，其中包括重達100公斤的土豬一頭，還標注包含殺宰服務。

不僅如此，多地出現農產品抵房款的行銷方式，河南建業地產6月下旬在縣域的房屋項目推出例如大蒜換房、小麥換房等活動，在網路上掀起不小討論。這股風氣也吹進市區，南京新城控股28日在房地產項目推出西瓜換房，最高抵人民幣（下同）10萬元額度等促銷。無錫也出現水蜜桃換房等項目。

不過上述農產品換房引發極高討論熱度，政府與監管單位緊盯，據悉包括大蒜、小麥換房活動草草就結束，西瓜換房項目到底會否真的收下西瓜也眾說紛紜。不少觀點認為，這就是房企炒作噱頭、熱度的行銷手法。

該狀況也反映出各地方政府所背負的房市消費壓力，廣西玉林市年內已經舉辦多場進城看房活動，甚至祭出買房送工作等手段，向進城購房的新市民推薦三個以上的就業機會。在玉林市的區縣鄉鎮，也都被分派拉人進城、購房的KPI，設置獎懲機制。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，會有如此多罕見的購房奇招在各地出現，反映出當下購房意願不高、信心不足的大背景。交易量不足會拉低信心，這又導致預期進一步轉冷，從而形成惡性循環。因此各地不得不出新招、奇招，吸引流量、創造需求、提振信心。

今年上半年，房地產市場銷售端、融資端未見明顯改善，房企資金壓力猶存，在此背景之下，房企在土地投資上愈加謹慎嚴苛，導致土地市場交易量及溢價率低位徘徊。據中原地產研究院統計，今年上半年全國供地100個熱點城市成交金額只有1.63萬億元，而在2021年同期則高達3.14萬億元，同比減少48.08%。

值得關注的是，全國樓市逐漸見底的跡像出現了。業內人士預計，隨著新一輪集中土拍開啟，整體土地市場有望走出低谷。

賣地超千億元城市由6個縮至3個

今年上半年，100個熱點城市賣地金額同比下調幅度明顯，而且大部分城市土地成交均明顯下調。據中原地產研究院統計，今年上半年，全國賣地最多的100個熱點城市賣地金額也只有1.63萬億元。而在2021年同期，100個城市賣地金額高達3.14萬億元。由此可見，今年上半年100個熱點城市賣地金額同比減少48.08%。

值得關注的是，6月最後三天，4個城市集中土拍。6月30日，杭州第二批集中供地開拍，45宗地塊全部成交，總成交價約557.2億元。至此，今年上半年杭州土地出讓金收入接近1552億元，再次領跑全國。6月29日，武漢第二批集中供地收金113億元，寧波第二批集中供地收金161億元。6月28日，合肥第二批集中供地攬金超247億元。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，從各級城市賣地數據看，2021年上半年有6個城市賣地超過千億元，包括杭州、上海、北京、廣州、南京、重慶，而在2022年上半年超過千億元的城市只有杭州、上海與北京。

此外，22城今年首批集中供地共計成交4969億元，同比下降52.7％；涉宅用地成交面積則不及去年首批集中供地的40％。對此，張大偉預計，2022年土地市場將比2021年有一定下調。

而從全國樓面價來看，諸葛找房數據研究院數據顯示，2022年上半年全國土地成交樓面價為5512.96元/平方米，創十年內次新高，較去年同期小幅下跌1.37%，較去年下半年上漲23.55%。其中，一線城市土地平均溢價率為3.73%；二線城市土地平均溢價率為4.83%；三四線城市土地平均溢價率為4.26%。整體來看，今年上半年土地市場仍處於歷史低溢價成交局面，不及去年上半年的水平。

值得一提的是，今年上半年，為了提振企業購地意願，多數城市均提供了優質地塊，比如北京第二批集中供地推出了朝陽區太陽宮地塊及丰台區亞林西地塊等。此外，蘇州第二批集中供地共成交20宗地塊，其中有3宗地塊溢價成交，土地溢價率都達到15%。在億翰智庫分析人士看來，即使這些地塊達到了最高溢價率15%，但其未來售價與周邊二手房價仍將出現倒掛現象，去化及利潤空間都沒有太大壓力。

對於今年上半年土地市場的情況，億翰智庫分析人士認為，商品房市場恢復情況以及地塊質量高低是房企願意溢價競爭土地的決定性因素。分城市來看，合肥、西安的商品房市場恢復情況較好。其中，自5月以來，合肥接連優化購房政策，新房成交量環比小幅提升，市場處於供不應求的狀態，因此合肥地塊成為房企競拍熱點。而西安連續3個月新建商品住宅銷售價格環比上升，在利好政策出台後，二手房掛牌量也在持續攀升，因此房企補倉意願較強。

中海、華潤置地新增貨值超千億元

對於房企來說，及時補充土地儲備資源也是當務之急。但在民營企業頻繁“出險”（即陷入流動性困難）的背景下，一些穩健且有國企、央企背景的房企成為當前土地市場上的主角，還有不斷湧現的地方型企業，如上海臨港新城投資、蘇州高新、廊坊臨空房地產等。

據億翰智庫統計的1-6月房企累計新增全口徑貨值，今年1-6月，中海地產新增貨值達1102.00億元，華潤置地及招商蛇口新增貨值分別達到1012.00億元、927.00億元。

其中，6月份，華潤置地、招商蛇口等大型央企單月拿地金額超百億元。比如，華潤置地成為北京第二批集中供地拿地金額最多的企業，分別以74.7億元、44.16億元入手北京丰台亞林西地塊、昌平區北七家鎮平西府地塊，總成交價達118.86億元。

招商蛇口則在上海第一批集中供地中連奪4宗地塊，耗資169.45億元。此外，招商蛇口還在合肥、溫州分別拿下2宗地塊及1宗地塊，分別耗資46.30億元及27.46億元。

從各梯隊房企新增土地貨值門檻值來看，也呈現下降的走勢。據億翰智庫統計數據顯示，今年上半年，房企新增土地貨值TOP10的門檻值為324.42億元，同比下降73%；TOP50的門檻值為41.64億元，同比下降83%，TOP100的門檻值為24.03億元，同比下降56%。

對於民營企業來說，億翰智庫分析人士認為，由於銷售端不見好轉，投入的資金難以回流，因此企業就會縮減投資支出避免更多地沉澱成本，加上去庫存及降槓桿的壓力，企業對未來市場走勢的判斷更加審慎，“寧願不拿地也不能拿錯地”成為共識。

預計下半年土地供應將發力，成交隨之上漲

展望2022年下半年，業內大多認為較上半年會有起色。尤其是隨著房企融資環境的改善，民營房企拿地意願或逐步增強，但短期難以扭轉國企、央企及各城市城投拿地為主的局面。

對此，諸葛找房數據研究院認為，隨著疫情得到有效控制，樓市銷售端也於5月顯露出回升跡象，房企資金流進而得到一定的補給，同時重點城市將開啟第二、三批甚至第四批集中供地，預計下半年土地市場供應端將發力，成交隨之上漲。

另外，隨著政策寬鬆效應逐步顯現，諸葛找房數據研究院預計，下半年土地溢價率小幅上升，流拍率呈現下降趨勢，但整體變化幅度不會過大。

張大偉也認為，從6月土地市場成交情況來看，全國樓市逐漸見底的跡像出現了，而房企拿地熱情有所恢復，開始從國企、央企向民企蔓延。隨著杭州、上海等城市將開始新一輪土拍，整體土地市場有望從低谷走出。

但在億翰智庫分析人士看來，下半年，民營房企依舊面臨著較大的債務償還規模。相比之下，國企、央企等資金壓力較小，此類房企依舊保有一定拿地意願。

“土地市場能否回暖更多取決於銷售端狀況。若房企銷售狀況好轉，那麼部分市場基本面比較好的城市，土拍市場或會恢復一定熱度，如蘇州、南京等。但若房企銷售狀況弱於預期，企業短期內將仍保持審慎拿地的態度。” 億翰智庫分析人士如是說。

7月4日，58同城、安居客發布的2022年《6月國民安居指數報告》顯示，6月新房找房熱度中，一線城市及部分政策放鬆的二線城市熱度上漲明顯，三四線城市處於不斷復甦中；全國二手房掛牌房源量明顯增長，整體掛牌價格波動較小。

一線城市新房找房熱度上漲明顯

數據顯示，6月，58同城、安居客監測的65城新房線上均價為17520元/平方米，全國重點65城中有28城新房房價環比上漲，整體價格平穩，環比微跌0.17%。

一線城市中，深圳新房線上均價為58630元/平方米，上海和北京新房線上均價分別為48459元/平方米和47802元/平方米，廣州新房線上均價為32729元/平方米。

新一線城市中，杭州和南京的新房線上均價分別為27740元/平方米、27092元/平方米。

按照監測數據，6月份全國新房的找房熱度呈現總體上揚態勢，一線城市的上漲尤為明顯，體現出其強勁的反彈力度。58安居客房產研究院統計數據顯示，6月全國新房找房熱度環比上漲2.3%。一線城市新房找房熱度環比上漲16.9%，上海6月找房熱度環比上漲64.4%，深圳也有9.0%的環比漲幅。

二線城市的新房找房热度呈现明显分化，三四线城市处于不断复苏中。成都、佛山、哈尔滨等部分城市因政策放松热度显著上涨，二線城市整体环比上涨0.2%。三四线重点城市新房找房热度环比上涨0.8%，其中五大城市群涵盖区域的复苏表现更为明显。

此外，購房者信心持續回歸，6月購房者信心指數為105.0，環比上漲12.0%。對於未來房價走勢的看法，有39.7%的購房者表示7月房價將基本持平，56.4%的購房者認為一二線城市的房價短期內穩定，未來還會有一定上漲空間。

二手房掛牌房源量明顯增長，掛牌價格波動較小

58同城、安居客《6月國民安居指數報告》顯示，6月全國65個主要城市二手房掛牌均價為16948元/平方米，其中36城二手房掛牌房價環比上漲，整體掛牌價格波動較小，全國環比微漲0.36%。深圳、寧波、紹興、溫州、北京等落實二手房參考價制度城市掛牌價格環比下行。

一線城市中，北京、深圳、上海二手房掛牌均價分別為59253元/平方米、57789元/平方米和55373元/平方米，廣州為36622元/平方米。新一線城市中，杭州和南京的二手房掛牌均價分別為35290元/平方米和26920元/平方米。

在房源量方面，58安居客房產研究院統計顯示，6月全國重點城市二手房新增掛牌房源量環比回升6.8%，上海二手房新增掛牌房源量環比有大幅回升。此外，南昌、哈爾濱、長春、濟南等城市的掛牌房源量環比上升也較為明顯。

熱門板塊方面，北京密雲、長陽、良鄉、昌平縣城和北七家；上海南橋、浦江鎮、世博、周浦和惠南；廣州新塘、新區、科學城、金洲和濱江東；深圳龍崗中心城、華僑城、丹竹頭、民治和大運均更受到購房者的青睞。

此外，6月經紀人信心指數為96.1，環比微漲0.3%。53.9%的房地產經紀人表示7月份二手房價格將基本持平，38.8%的經紀人認為7月份二手房市場購房需求量環比將會上漲。

58安居客房產研究院分院院長張波分析認為，上半年的政策對於改善型需求拉動力度明顯增大，不少城市通過限購放鬆快速將潛在購房群體轉變成實際購房群體，預計下半年全國整體商品房銷量會明顯超過上半年，市場去化仍將面臨區域分化，不僅體現在城市之間，板塊之間的分化也將表現得更為明顯。

隨著政策效果持續釋放，疫情影響減弱，6月房地產市場現修復跡象，重點城市成交有所回升，但城市與城市之間表現分化，市場恢復態勢的持續性還有待驗證。

從成交來看，據易居研究院數據，6月全國100個城市新建商品住宅成交2837萬平方米，環比增長37%，同比下降34%，呈環比增速擴大，同比增速收窄態勢。機構數據顯示二手房市場成交也有所反彈。

從房價來看，中指研究院數據顯示，6月全國100個城市新房均價16205元/平方米，環比上漲0.04%，保持橫盤態勢，47城房價環比上漲，數量增加；二手房均價16026 元/平方米，環比下跌0.02%，38城價格環比上漲，58城價格下降。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，6月房地产市场改善迹象更加显著，但这种改善分化很明显。一方面，由于担心新房交付问题，热点二线城市二手房市场表现好于新房；另一方面，同一城市去化差异大，市场信心依然不足，外围总体依靠降价走量。另外，热点城市表现不错，但非热点城市表现不佳。

“觸底已經是結論，但反彈尚早，磨底將是未來一段時間樓市的主旋律。”李宇嘉說。

6月成交量環比明顯增加

多家機構數據均顯示，6月房地產市場成交量有所增加。

易居研究院數據顯示，6月全國100個城市新建商品住宅成交2387萬平方米，環比增長37%，6月成為上半年成交最佳月份，新房成交量連續兩月上漲。但6月新房成交量仍未恢復至去年同期水平，同比下降34%，降幅有所收窄。

中指研究院監測數據也發現，6月以來，重點城市市場緩慢恢復，近三周環比保持增長。該機構監測的重點城市6月成交面積環比增長約50%，同比下降27%，剔除部分城市保障房集中網簽影響，6月成交面積環比增長38%，同比下降約34%。

中指研究院分析認為，政策優化、疫情影響減弱帶動部分城市銷售恢復，但持續性有待驗證。

除此之外，易居研究院分析發現，集中網籤或是推高6月新房成交量的因素之一。如青島和杭州6月新房成交面積環比分別增加92%和71%， 6月新房成交面積環比增速排名中居第4和第6位置，背後即有此前購房交易數據集中網簽因素影響。

二手房市場同樣現修復跡象。貝殼研究院數據顯示，6月貝殼50城二手房成交量環比增長25%，增幅較5月擴大11個百分點。該機構發現，核心城市群的市場復甦節奏較快、力度較大。長三角城市群本身需求基本面良好，在上海疫情好轉和政策支持下，南通、合肥等城市市場率先復甦。深圳、東莞也在底部醞釀復甦的動力，環比增勢較明顯。

新房成交受推盤結構和節奏等因素影響，與之相對，二手房交易分散，一定程度上更能反映市場的真實情況。貝殼研究院發現，受城市基本面差異影響，各地市場復甦動能分化。

如杭州、成都、南京、蘇州等強二線城市調控放鬆後，二手房成交明顯增長，政策效果持續性較強；鄭州、蘭州、哈爾濱等弱二線城市調控政策出台後，短期成交量增長但後期政策效果弱化，持續性較弱。6月“房票”新政出台帶動新一輪住房需求釋放，但效果仍有待觀察。

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報導記者表示，“630”之前，房企為衝刺上半年業績推出價格優惠等營銷手段，帶動一部分市場成交，北京、上海等五月疫情反復也影響當月市場成交。因而6月市場成交環比上漲，尤其是一線城市成交環比上漲，但與往年同期比並未出現明顯改善。

中指研究院監測發現，上半年重點100城新建商品住宅成交規模居近幾年同期最低水平，同比下降超4成。從不同能級城市看，上半年一二三線城市商品住宅成交面積同比降幅分別為33%、42%和44%。

以北京為例，Wind數據顯示，6月北京商品房簽約套數為12367套，較5月增加4173套，環比增幅為50.9%。同比來看，市場表現仍弱於去年同期。去年6月北京商品房簽約套數為16451套，今年6月成交同比下降24.8%。

市場分化不僅表現在城市與城市之間，在城市內部市場也有所反映。仍以北京為例，郭毅表示，北京上半年商品房銷售排名前20位項目的銷售額之和占同期北京整體銷售額的40%，而上半年北京有300餘個項目在售。

“就當下的市場環境而言，樓市頭部效應明顯，冷暖分化強烈，市場熱銷的現象和成交環比上漲的數據面表現，一定程度上由典型項目帶動，並非市場的整體回暖。”郭毅說。

機構稱房價正接近底部

在成交之外，房價是考察城市市場基本面的重要指標。中指研究院監測發現，6月全國100個城市新房均價為16205元/平方米，環比上漲0.04%，保持橫盤態勢。47城房價上漲，41城房價下跌，房價上漲城市增加，數量超過下跌城市。

其中，成都環比上漲0.61%；南京、深圳和杭州環比分別上漲0.20%、0.16%和0.15%；北京、武漢、天津和廣州環比漲幅均在0.1%以內。上海及重慶（主城區）新房價格環比均下跌，其中上海雖因疫情防控形勢好轉，新房市場活躍度明顯提升，但受低於城市均價項目入市影響，新房價格環比下跌0.14%；重慶（主城區）環比下跌0.03%。

同期，全國100個城市二手房均價為16026元/平方米，環比下跌0.02%，跌幅較上月擴大0.01 個百分點。從漲跌城市數量來看，38城二手房價格上漲，58城下跌。

貝殼研究院分析稱，6月其監測的50城周度二手房價格指數環比下跌0.3%，跌幅較5月收窄，分城市看，紹興、南京、南通、蘇州等14城市環比上漲，廣州、珠海與上月持平。同比來看，上半年北京、上海、泉州房價指數同比上漲，部分城市房價同比跌幅開始收窄，表明房價正在接近底部。

6月機構成交和價格數據都釋放出市場恢復信號，但這種恢復與城市基本面、政策調控效果、疫情防控效果，以及房企降價促銷等因素相關。

在不同能級城市中，熱點二線城市市場回暖特徵更加明顯。郭毅指出，二線城市出台了比較有力的調控政策，疊加近幾年二線城市執行寬鬆的人才引進政策，帶動大量一線城市人口流入，市場增量需求相對旺盛。在比較有力的政策拉動、人才引進政策的持續落地和市場購房需求相對旺盛之下， 6月二線城市成交量上漲比較堅實。

展望未來，郭毅認為，7月市場成交會延續環比小幅上漲的狀態，二線城市市場將逐步回暖，或無需更多支持政策拉動；一線城市尚未出現明顯政策環境寬鬆支持樓市基本面轉暖；三四五線城市，尤其是四五線城市普遍存在去庫存難題，由於這些城市前期棚改等城市化改造帶動了大量購房需求，當地產業吸引力不足，人口外流現像明顯，即便加大政策寬鬆的力度，短期內也很難拉動市場大幅回暖。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向21世紀經濟報導記者表示，受政策效應持續發酵，又恰逢房企衝刺年終業績節點，6月市場成交大幅回升。但成交量增加具有季節性短期帶動作用，不排除度過“630”業績衝刺節點後，成交增速會慢下來的可能。

“而且現在大環境並沒有完全扭轉，很多人還是擔心工作和收入，預計隨著市場環境逐步好轉、信心進一步提升，樓市恢復步伐或愈加穩健有力。” 關榮雪說。

美國加息步伐提速，加上本港新政府班子銳意解決房屋問題，都對本地樓價帶來壓力。瑞聯銀行亞洲高級經濟學家Carlos Casanova估計，本港樓價或要跌多10%。

Casanova預期，聯儲局會繼續大手加息以圖壓低通脹，本月料再上調0.75厘，由於港元與美元掛鈎，美國加息將牽動本港息口。他指出，儘管用於釐定按揭息率的本港銀行同業拆息（HIBOR）升幅仍慢於基本利率，惟HIBOR繼續上升的趨勢不變，將削弱樓市吸引力。與此同時，國家主席習近平早前來港發表講話提及「四個希望」，其中之一是要切實排解民生憂難。Casanova認為，習近平的講話間接觸及本港房屋供應不足及高樓價問題，預料港府的房屋新政策和美國加息的因素，將令樓價向下。

料內地經濟今年增長3.7%

內地方面，Casanova維持今年經濟增長3.7%的預測，並稱若要達到官方5.5%的增長目標，需要推出更大量的寬鬆政策來刺激經濟。對於內地早前公布放寬入境隔離政策，Casanova相信當局不會完全放棄「清零」方針，因此防疫政策仍是內地經濟的下行風險。

市值逾23億 有意拆賣予街外客

太古地產（01972）在2020年底突破天荒分階段推售鰂魚涌太古城的車位，過去一年半以來已先後拆售第一期至第九期合共逾2700個私家車車位及電單車車位至今售出超過一半。市場消息指出，發展商有意將該9期餘下近1300個私家車車位及電單車車位整批出售，市值逾23億元。太古地產發言人回應指出，正考慮以其他方式出售餘下車位，包括出售車位予非太古城住宅物業的業主。

太古地產在2020年10月起，突有意出售太古城的車位，並在同年11月率先出售第六期的車位，推售計劃進行至今逾一年半，已先後推出太古城該9期合共2530個私家車車位及198個電單車車位。截至今年6月30日，已成功出售1393個私家車車位及38個電單車車位予太古城住宅物業的業主。

據了解，由於現時該9期尚餘約1137個私家車車位及160個電單車車位待售，市場人士透露，發展商有意將上述合共1297個一籃子車位一併出售予單一買家，以平均每個私家車車位市值逾200萬元計算，料整批車位市值逾23億元。同時，亦有考慮將車位逐一拆售予非太古城住宅物業的業主。

沒計劃沽第十及十一期車位

太古地產發言人回應查詢時表示，太古地產自2020年起出售太古城個別期數的私家車車位及電單車車位予太古城住宅物業業主選購，有見於相關停車位的銷售已進行逾一年半，集團正考慮以其他方式出售該等期數內餘下的車位，當中包括出售車位予非太古城住宅物業的業主。現階段太古地產沒有計劃出售位於太古城第十期及第十一期的任何車位。

據了解，太古城的公契例明車位不設轉售限制，惟有關車位只可停泊太古城業主、住戶或訪客的車輛，即意味若日後車位由非太古城住宅物業的業主購入，買家亦大有機會不能自用該車位，只能作收租用途。

中原地產資深區域營業董事趙鴻運表示，太古城的私家車車位以往由太古地產出租時，月租約3200至3800元。但是近年有多期停車場出售，市場上的放租車位多由私人業主持有，每月叫租由5000至7200元，而近期所錄得的成交月租為5000至5500元。

今年轉手個案 原業主多損手離場

若以太古城餘下的私家車車位平均每個市值逾200萬元、每月市值租金5000至5500元計算，估計租金回報約3至3.3厘。

由於太古地產出售太古城的車位已有一定時間，市場已錄得轉售個案，惟今年錄得的買賣，原業主多損手離場。資料顯示，位於第四期地下一個雙號車位，原業主於去年11月向太古地產斥資211.8萬元購入，但卻在今年2月以198萬元售出，持貨僅3個月，賬面虧損13.8萬元，貶值6.5%。

新盤市場百花齊放，同時亦反應熱烈，當中信置（00083）牽頭發展的將軍澳日出康城第11B期凱柏峰I，首輪即日沽清後，周四（7日）次輪銷售共238伙，截至昨晚8時累收逾3500票，超額認購逾13倍。

信置、嘉華國際（00173）、招商局置地（00978）及港鐵（00066）合作發展的凱柏峰I，周四（7日）公開發售238個單位，截至昨晚8時累收逾3500票，超額認購逾13倍，項目將於明天（6日）截票。凱柏峰I位於康城路1號，提供592伙，實用面積291至995方呎，預計2024年11月中入伙。

另外，信置（00083）牽頭發展的觀塘凱滙，最新招標售出1伙連天台特色戶。據成交紀錄冊顯示，售出單位為第5座50樓L室，實用面積771方呎，3房1套間隔，另連613方呎天台，成交價2000萬元，呎價25940元。買家採150天成交期，並享住宅車位優惠，可優先認購車位。

至於長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期，昨日以招標形式沽出2伙連天台特色戶，分別為2座22樓A室，實用面積483方呎，屬2房間隔，另連393方呎天台，成交價848.8萬元，呎價17573元。另一宗為2座22樓D室，實用面積282方呎，另連225方呎天台，屬1房戶型，成交價568萬元，呎價20142元，創項目呎價新高，該盤自開售至今，累售114伙，套現約6.8億元。

恒地馬適路項目最快下月登場

另外，恒地（00012）粉嶺馬適路項目，部署本季推出。恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目將分兩期發展，共提供約1700伙，包括開放式至2房連儲物房單位，最快將在下月登場；另同系香港小輪（00050）與市區重建局合作發展、恒地（00012）負責銷售的深水埗新盤映岸，現因升級售樓中心，有望在馬適路項目登場後才推售，預計在7至8月繼續銷售程序。恒地同系九龍東啟德THE HENLEY II 已屆現樓，近日陸續發信交樓。林達民透露，THE HENLEY系列至今沽502伙，套現約51.4億元，稍後將會更新付款方式及隨即推售現樓。

政府於2018年，重啟活化工廈政策2.0，至今（逾3年半）共有66宗申請放寬地積比率的重建個案，預計將帶來1,487.6萬平方呎樓面，相當於7幢國金2期（ifc2）的規模。

過去半年增14宗 樓面多27%

在2018年推出的活化工廈政策2.0，包括容許發展商申請增加地積比率2成以重建舊式工廈，按照發展局數據所見，截至今年4月合共有66宗申請獲批，數目較半年（去年8月）獲批52宗，半年間多出14宗。

若以所涉及的重建樓面計算，該66宗申請，將提供多達1,487.6萬平方呎樓面供應，亦較半年統計所得的1,167萬平方呎多出27%，相當於7幢國金2期（ifc2）的規模，假設在10年內逐步落成，每年將會帶來約150萬平方呎樓面供應。而申請及獲批重建的工廈，不少來自觀塘、葵涌、荃灣及長沙灣等工廈密集的舊工業區。而同期批出的工廈全幢改裝申請則只有6宗。

政府為加快工廈重建步伐，亦推出「標準金額」補地價制度，截至今年5月底只有10宗工廈重建個案採用，當中8宗已經與地政總署就補地價金額達成協議，其餘兩宗正在處理中，例如早前第一集團斥7.24億元就九龍灣宏泰道14號補地價，每呎樓面地價約3,300元，將會興建21層高商廈。

二手市場氣氛回落，資助房屋交投同步減少，上月全港只錄134宗未補地價資助房屋成交，按月大減約39%，惟荃灣居屋尚翠苑一個單位呎價逆市逼近1.44萬元，創新界未補地價居屋呎價次高紀錄。

房委會資料顯示，上月全港未補地價資助房屋成交，較今年5月錄219宗，減少85宗，減幅38.8%。

總結今年上半年全港有970宗同類交易，不但較去年同期錄2,044宗，大跌52.5%，亦創2018年上半年錄934宗以來，約4年同期最少。

荃灣尚翠苑 呎價逆市逼1.44萬

上月不乏焦點成交，如尚翠苑一個高層戶，實用面積438平方呎，期內以未補地價630萬元易手，呎價14,384元，創新界未補地價居屋呎價次高，僅次同屋苑另一伙單位以每平方呎14,402元保持的區內最貴紀錄。

此外，長沙灣綠置居麗翠苑一個低層單位，實用面積376平方呎，同期以未補地價510萬元轉手，實用呎價13,564元，屬屋苑未補地價新指標。

不過，仍有部分公、居屋樓價探底，包括大圍居屋雲疊花園中層A室2房戶，實用面積428平方呎，於上月以未補地價299萬元沽出，造價屬屋苑約6年來最平，呎價6,986元。據代理透露，上址裝修陳舊，而原業主早於1996年以82.53萬元購入，帳面賺216.47萬元或2.6倍。

利嘉閣（工商舖）地產—商業、商舖及投資部營業董事徐康達表示，商廈買賣登記迭創年內新高，料隨着早前銷售的新項目相繼登記後，6月可再試逾百宗高位。綜合土地註冊處數據，2022年5月份全港共錄99宗商廈買賣登記（數字主要反映2至4星期前商廈市場實際市況），較4月份的78宗大增27%，連升兩個月兼創近半年新高。

金額逾109億 創5個月高

5月份商廈登記再現量值齊升，當中成交金額激增4.34倍，主因是月內有整幢商廈所拆成的23宗疑似內部轉讓登記，合共涉及98.45億元，帶動5月商廈買賣登記金額勁錄逾109.72億元，除連升兩月突破百億元外，亦創今年以來的5個月新高。至於，5月份最矚目的單一登記項目為上述整幢商廈登記之一的英皇道1111號（太古城中心1座）頂層天台，涉及合約金額逾5.99億元；其次是同址的26樓，則以近5.09億元登記。

按物業價格劃分，在7個價格組別的登記量當中，錄得三升三跌、一持平。在升幅者中，以1億元或以上組別的3倍升幅最突出，月內登記量由前月的6宗激增至上月的24宗；而1,000萬至2,000萬元以內組別亦大漲1.4倍，錄得24宗登記。

以地區劃分，在該行觀察的11個分區當中，共有5區的登記量按月上升；當中以上環/中環/金鐘的2.5倍升幅最凌厲，由4月的4宗增至上月的14宗；其次，觀塘區亦按月升33%，月內錄4宗登記。

此外，尖沙咀/佐敦區5月買賣登記亦升20%，至12宗；而旺角/油麻地區月內共錄19宗買賣登記，按月升12%，成為月內最活躍的觀察區。

徐康達指出，雖然5月有20餘宗屬疑似內部轉讓個案，但扣除後仍錄得70餘宗水平，算是保持強勢。至於6月份，隨着有商廈新盤開售後錄得登記，將可延續4、5月份的旺勢；綜觀6月首27日，商廈買賣登記已錄得88宗，估計全月最終可以突破百宗水平，屆時除連續3個月迭創今年以來的新高外，亦將登上去年9月以來的10個月高峰，而後市可望持續穩中向好。

封關措施令到訪港旅客近乎絕，本港酒店業備受打擊，部分財團率先變陣，改劃旗下酒店項目作住宅發展。本報統計顯示，近兩年最少有6個酒店項目，重建或全幢改裝為住宅，未來最少可提供逾3300個住宅單位。

疫情下本港酒店業為重災區之一，部分財團決定將酒店轉作住宅發展。本報統計顯示，2020年至今，最少有6個酒店項目，申請或獲批准改劃為住宅，最少可提供約3320伙，最矚目為長實旗下兩酒店申請改劃作住宅發展，涉約1860伙，當中發展規模最大為天水圍嘉湖海逸酒店，今年6月再向城規會遞交新發展方案，計畫改裝整幢酒店以提供1102個住宅單位，住宅部分可建總樓面約59.92萬方呎。

嘉湖海逸改劃矚目

據城規會文件顯示，嘉湖海逸酒店現屬「商業」地帶，申請改裝現有整幢酒店作「分層住宅」及准許的商業用途，涉及將嘉湖海逸酒店（第1及2座）改裝成約1102個住宅單位及將酒店地下及1樓改作商業用途，而現有平台的商業用途（置富嘉湖第一及二期）將予以保留。

該項目曾於2019初申請重建作住宅，提供5000伙，並於2020年12月獲城規會在有附帶條件下批准。長實曾表示，上述最新規劃申請可為該項目提供另一個發展方案選項。

該公司旗下馬鞍山海澄軒海景酒店，亦於2020年向城規會改劃作住宅發展，以提供758個單位，涉及可建總樓面約48.29萬方呎，該改劃方案於去年2月獲城規會同意。

汀九帝景酒店獲批改裝

除長實之外，新地旗下荃灣汀九帝景酒店，去年6月曾向城規會申請改裝為住宅，以提供661伙，該計畫於今年6月獲城規會通過發展。據文件顯示，該項目地盤面積約6.92萬方呎，申請由「綜合發展區（1）」、「綠化地帶」和顯示為「道路」的地方改劃為「住宅（乙類）2」地帶，以改裝為一幢樓高15層的綜合樓宇，住宅總樓面約31.65萬方呎，料可容納1785人。資料顯示，帝景酒店位於青山公路汀九段353號，早於2007年落成，現提供691個酒店房間。

由資本策略等持有、位於佐敦的香港九龍諾富特酒店，早前亦申請重建為1幢28層高的綜合大樓，以提供285伙住宅。據資本策略年報顯示，該酒店的拆卸工程已於去年下半年開始，目前的計畫是將該物業打造成商住大樓，總樓面逾約25萬方呎，將平均分為商業和住宅用途，預計於2025年落成。

上環宜必思香港中上環酒店，早前曾向城規會申請重建為1幢可提供284個單位的住宅，今年6月亦獲城規會在有附帶條件下批准。此外，大鴻輝興業持有的油麻地彩鴻酒店及毗連的數幢唐樓，向城規會申建一幢樓高28層的商住大樓，提供230個住宅。

華坊：財團看淡酒店業前景

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，疫情持續約三年，在封關措施下，訪港旅客近乎絕，旅遊酒店等行業受重挫，故不少財團看淡酒店業前景，加上近年房屋供應短缺，故吸引財團積極改劃旗下酒店項目作住宅發展。

新盤特色單位被受準買家歡迎，長實及新地發展的屯門飛揚第1期，昨日以招標形式沽出2伙連天台特色戶，其中2座22樓D室，面積282方呎，附連225方呎天台，屬1房戶型，成交價568萬，呎價20142元，創項目呎價新高。買家現選用建築期付款計畫，並享「提早付清餘款現金回贈」優惠，如買家提前於簽署臨時買賣合約後360天內付清樓款及成交金額餘款，可獲賣方送出成交金額2%的現金回贈。

累售114伙套現6.8億

另外，2座22樓A室，面積483方呎，屬2房間隔，另連393方呎天台，成交價848.8萬，呎價17573元。該買家同樣選擇建築期付款，如提早付款亦能享上述優惠。

飛揚位於屯門青山公路大欖段170號，率先推售的第1期設有400伙，面積263至712方呎，提供1房至3房間隔，項目預計2024年3月底落成入伙，樓花期約21個月，迄今累售114伙，套現6.8億。第二期有望緊接推出，項目同樣提供1至3房不同戶型。

受疫情等因素打擊，核心區鋪位租金急下滑。市場消息透露，由資深投資者兆安李太持有、銅鑼灣利園山道寶明大廈單邊相連鋪位，交吉約三個月後，新以約25萬獲食肆租用，並長租兩年，呎租約178元，較上一手長租租金跌約28%，租金重返當年「沙士價」水平。業內人士指出，疫情再度反覆，同時中港暫未恢復通關，料核心區鋪位租金持續調整。

香港入境限制影響商業項目交易，領展（823）今年初就赤柱廣場作公開招標，但行政總裁王國龍表示，由於通關問題令潛在買家無法來港視察，故叫停出售計畫。

日後未必再次出售

王國龍接受本地傳媒訪問時表示，赤柱廣場的公開招標吸引本地及海外投資者出手，因由於入境檢疫及隔離限制，部分海外買家難以親身洽談，或會影響作價及交易條款，而今次出售程序已因應有關情況延長。他認為，不希望在港買家無了期等待，「無理由只為外國的人，便一直把個時間表拉長」，因此決定暫停出售計畫。

王國龍表示，赤柱廣場佔整體物業組合比重不大，項目亦較優質，會繼續營運，又指如非早前有投資者主動洽購，領展也不會公開招標，即使日後香港恢復通關，亦未必重新出售赤柱廣場。他強調，目前領展負債比率約22%，融資成本並不高，現階段未需要出售資產，而該基金不時會考慮其資產用作長揸或套現再投資，主要看是否好價錢而定。

赤柱廣場項目總面積約19萬平方呎，內部樓面面積有9.8萬方呎，包含購物中心、閒情坊、歷史建築美利樓，及411個停車泊位。截至今年3月底止年度，淨收入為6610萬元，資本化率4.2%。最新估值14.1億元，佔其總資產組合值0.6%。