預售市場急凍，全台近2萬件預售屋尋求脫手，其中台中超過7,000件，成為預售屋轉售、拋售的重鎮，等於全台每三件預售轉售，就有一件來自台中，又以北屯、西屯二區轉售量格外驚人，雙雙突破千件，賣壓極其沉重。

永慶房產集團統計各房屋買賣平台預售屋轉售案件顯示，相較於一年有約10萬件預售屋交易，目前全台有近2萬件預售屋轉售，較去年底大增24％。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，去年底政府祭出平均地權條例修正草案打炒房，加上近來美國升息、縮表帶動全球金融市場劇烈波動，國內房市續揚的預期漸消退，使投資買方換手下車的數量大增、淡出預售市場。

值得注意的是，目前全台共有44個行政區預售屋轉售量超過百件，台中即占了15個，台中市的北屯區、西屯區都有超過千件的轉售量，這二在全台面積僅占0.3％的行政區，預售屋轉售量就占了全台12％。此外，太平、潭子、南屯、梧棲超過400件，沙鹿、北區、豐原、西區超過200件，台中預售屋拋售的壓力較全台各地更為嚴峻。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，今年以來台中預售屋交易動能轉冷，今年前四月平均每月僅1,250件，交易量幾乎較去年下半年每月2,692件腰斬，今年台中預售屋平均總價1,724萬元，更超越新北，成為全台預售總價第二高的城市，四年來房價漲幅達86％，台中在預售轉售量龐大、成交動能縮減，房價持續上漲、房價漲幅達薪資漲幅的11倍以上，未來台中預售市場賣壓將相當沉重。

至於其他縣市，也有不少零星區域預售拋售量較大，例如過去二年房價飆漲的新竹市、竹北合計超過千件，以青埔特區為主的桃園中壢區也超過500件；值得注意的是，過去屬於偏鄉的三線城鎮，也有不少大量的預售轉售，如嘉義市、屏東市、花蓮市、彰化市、花蓮吉安、南投草屯等地均超過百件，對於房市交易規模較小的當地來說，賣壓更顯沉重。

通膨罩頂 預售房價欲跌不易

平均地權條例修法下半年可望送立院三讀，過去以投資買盤為主的預售屋拋售大增，形成線上既有供給、與趕在新規上路前出脫的轉售案件相互競爭。房地產業者認為，一旦杜絕換約後，預售供給將回歸正常，建商成為唯一的新房屋供給，將有更高的控價權，通膨壓力加重、營建成本居高不下，預售房價欲跌不易。

去年預售案熱銷，趕在政策上路前湧現的轉手潮、只求「少賺出場」，在愈來愈難尋求買方接手下，已沒有如預期高獲利。

業者觀察，目前預售轉售的投資客能否順利出場，主要取決於取得時間點、當地預售供給情形，供需緊張的區域，預售換約加價還是有買方願意接手，不過部分供給量大的新興重劃區，已有不少平轉出場的案例。

新政策上路後，預售換約供給消失，短線炒房投資客會離開預售產品，預售屋將逐漸轉為自用與長期置產市場，新制也會將這幾年聚集在預售市場的資金趕往成屋市場，民眾無法在房仲或掮客等其他通路管道買到轉手的預售屋，建商成為唯一的新房屋供給者，有更高的控價權，若房市多頭不退燒，建商仍是得利者。

房地產業者認為，全球、國內的經濟走勢，以及升息循環、通膨加劇對房價的影響，恐怕大於政策調控影響力，雖市場對房價上漲預期漸消失，但在土地、營建成本高漲、近年多數建商獲利佳、資金充裕，新建案房價恐仍是鐵板一塊。

代表北台灣預售屋和新成屋市場趨勢的「住展風向球」，7日公布6月分數下降2.1分至43.6分，呈「連11綠」，雖然房價依然還是「鐵板一塊」，不過預售新案「蜜月期」已從原本的一個月，縮短到2.5個星期，房市亮出警示燈。

6月住展房市風向球中，六大構成項目呈現「二升二降二平」，新成屋戶數、成交組數等兩項雙雙下滑；預售屋推案量、議價率等兩項上升，另待售住宅建案數、來客組數則持平。

住展雜誌研發長何世昌表示，6月風向球分數降至今年最低點，主因是建商推案、民眾買房意願偏低，雖然目前仍在綠燈之上，但分數已經很接近綠燈與黃藍燈交界，後市不能過度樂觀。

調查顯示，6月疫情緩降，但升息、加上台股暴跌，使得北台灣預售推案量還不到500億元。何世昌表示，新案供給減少、線上建案賣壓也就不大，房價依然還是「鐵板一塊」，6月北台灣新建案平均議價率降至11.19％、較上月減少0.5個百分點，顯示目前賣方心態「不是不肯賣、是不肯便宜賣」。

何世昌分析，6月預售新屋市場與5月差異不大，但值得注意的是，預售新案的蜜月期大幅縮短，除了少數特例外，新案高人氣蜜月期通常僅能維持2.5個星期左右，之後來客與成交組數就快速走低，跟疫情爆發與升息之前，新案蜜月期往往能維持一個月左右，大異其趣。

另外，最近房市儘管有壞消息，但同時也是有好消息。何世昌表示，近期指標建案回籠客比例有增加趨勢，也許是因為回籠客已考慮多時、也可能遲遲等不到降價，回籠客成交比率有略升的跡象；但上述狀況能否延續下去，將是7月市況回穩的關鍵因素之一。

何世昌認為，目前預售新屋市況還不到悲觀的程度，房價也屹立不搖，但大環境不友善的因素，除升息與疫情之外，全球升息引發的經濟衰退疑慮，正在形成新的風暴，外部環境對房市的干擾將一波接著一波；如果干擾時間拖到8、9月，且分數持續下探，就要留意風向球近一年趨勢線是否會轉為下彎。

內政部7日指出，危老條例自2017年公布實施，累計五年來共受理3,052案重建計畫申請，已核准2,313件，1,014件已申報開工，案量穩定成長。另修法放寬規模獎勵項目及合併鄰地限制後，整體重建計畫面積提高至約764平方公尺，明顯有效提升重建規模。

為鼓勵危險老屋重建，行政院2022年3月核定，地價稅、房屋稅等稅捐減免延長至2027年5月11日止，中央將攜手地方積極改善國內居住環境，讓民眾住得更安心。

增加誘因方面，立法院於2020年5月6日完成危老條例修法，將時程容積獎勵延長至2025年5月11日，並採取逐年遞減方式，至2025年5月12日歸零。自今年5月12日起，時程容積獎勵調降為4％，但基地規模達1,000平方公尺者，申請規模獎勵與時程獎勵合計仍可達最高上限10％，由於時程獎勵逐步退場，內政部呼籲民眾把握申請時程。

另考量以往危老案件平均重建面積約686平方公尺，為擴大基地規模，內政部修法新增規模獎勵項目及放寬合併鄰地限制，修法後的合併鄰地規模較修法前平均250平方公尺，提高至354平方公尺，整體重建計畫面積修法後提高至約764平方公尺，顯見有效提升重建規模。

目前核准危老重建計畫多於期限內取得建照及進入開工興建程序中，僅約6％逾期未申請建照計畫失效，整體而言開工比例穩定發展，迄今約76％，較一般住宅建造執照開工比例7成高，且並無逾建築期限爛尾情事。

因應疫情衝擊勞動力缺口及營造成本上漲等，內政部也請勞動部修正申請門檻，放寬民間投資興建危老重建工程達2億元以上者，可申請營造移工，以確保相關工程可穩健執行與推動，目前已有台北市、台中市及高雄市等17案適用。


自由時報
無爛尾樓 危老申請破3千件 千件申報開工

都市危險及老舊建築物加速重建條例（危老條例）實施逾五年，截至六月底，全國危老申請件數累積達三○五二件，其中核准二三一三件，超過一千件核准案已申報開工，開工率更高達七十六％，相較目前一般住宅建案開工率七成還要高。

開工率高達76％
營建署指出，已核准的危老案中，僅六％超過規定期限沒有申請建照，導致整個危老案作廢；主因是地主、屋主參與危老計畫的意願出現變動，並沒有外傳有已核准的危老案超過建築期限而出現爛尾的情事。

此外，為因應疫情衝擊造成營建勞動力出現缺口、營造成本飆漲等問題，已協請勞動部修正申請營造移工門檻，放寬民間投資危老重建工程金額達兩億元以上的案件，可申請移工。

目前統計，台北市、台中市及高雄市等合計有十七個危老案放寬申請移工門檻，同時，營建署也根據建築研究所研究成果，希望藉由給予容積獎勵方式鼓勵「預鑄工法」，預期可有效節省重建工程的勞動力並達到縮短工期的效益。

為鼓勵危險老屋重建，除了原有的持有稅減免年限及時程獎勵年限外，更增加規模容積獎勵；營建署表示，三月時行政院已核定地價稅、房屋稅等稅捐減免延長至二○二七年五月十一日止。

另二○二○年五月六日已完成危老條例修法，也將十％的時程容積獎勵延長至二○二五年五月十一日，並採取逐年遞減，至二○二五年五月十二日歸零；營建署指出，自五月十二日起，時程容積獎勵調降為四％，但基地規模達一千平方公尺（約三○二．五坪），規模獎勵與時程獎勵兩項合計最高上限仍可達十％。


危老重建 五年突破3,000案
經濟日報

內政部昨（7）日表示，危老條例上路五年來，累計受理案件正式突破3,000案，呈現穩定成長。此外，據了解，內政部將修正危老及都更容積獎勵辦法，新增採預鑄工法最多給予5%容積獎勵，除了緩解缺工，也有助推動危老及都更。

危老條例自2017年公布施行，截至今年6月底，五年來累計受理3,052案重建計畫申請，已核准2,313件，1,014件已申報開工，為持續鼓勵危老重建，行政院今年3月已核定延長地價稅、房屋稅等稅捐減免至2027年5月11日。


觀察各縣市申請，危老重建集中在六都，六都合計共2,650案申請，占全國比重約八成六，其中又以台北市906件申請最多，其次則是台中市588件，新北市549件緊追在後；而台南市、高雄市也都突破200件，僅桃園市130件，敬陪末座。

近來缺工問題嚴重，成為危老、都更隱憂，推案信心也下滑。內政部為解決這項問題，規畫將檢討危老、都更的容獎辦法，引進「預鑄工法」為容獎項目之一。

現行的危老容獎辦法中，針對綠建築、智慧建築、耐震設計等給予一定獎勵，未來將納入預鑄工法，加計時程及規模獎勵的10%後，同樣以40%為限。

據悉，內政部建築研究所曾對此進行研究，並提出建議方案，針對預鑄構件體積占全結構體達75%以上者，可得基準容積5%獎勵；占50%以上、未達75%者，可得4%；占25%以上、未達50%者，可得3%。官員表示，近期與地方政府討論後，很快就會定案

另外內政部表示，為持續增加誘因，去年已完成危老條例修法，將時程容積獎勵延長至2025年5月11日，並採逐年遞減方式，至2025年5月12日歸零。據觀察，近年在逐年遞減前，都曾出現一波申請熱潮。

內政部指出，過往危老案件平均重建面積約686平方公尺，為擴大基地規模，去年也修法新增規模獎勵及放寬合併鄰地限制。

金管會近日公告，新光人壽位在台北市中正區南海段三小段848地號等12筆土地不動產投資案，未即時利用，核處罰鍰新台幣100萬元。新光金控7日重訊公告，子公司新光人壽待收到主管機關裁罰的書面文件後，將儘速辦理改善措施，對公司營運無重大影響。

保險局指出，保險業投資於素地者，應按取得時規劃的時程確實辦理開發，最長應於取得日起五年內興建完工並符合即時利用並有收益標準。新壽在2009年、2010年間就取得該筆土地，規劃興建大樓，開發期間已向金管會申請展延即時利用期限，金管會也同意展延即時利用期限至2021年2月6日，並請新壽應於同意展延期限內依所提計畫積極辦理。

保險局指出，新壽在展延期間逕自調整變更設計規劃，並進行建照變更報備掛件，導致延遲工程進度，且以防疫理由變更建照，然而該防疫理由並非建築法令所要求，亦非不可抗力因素，顯示該案開發延遲，難認非屬不可歸責於公司之事由，違規事實明確，因此開罰100萬元。

保險局表示，據了解該筆土地現在預計要規劃為「大坪數豪宅」，已要求新壽要提報改善計劃，且要有具體興建、銷售時程，屆時會評估新壽所提報改善計劃是否合理可行。

除了新壽吃罰單，北富銀在辦理保險代理人業務，提供不符合客戶風險屬性的保險商品，經保險公司發現照會後始重新瞭解客戶之風險屬性，並變更客戶風險屬性及投資標的，但相關變更未附佐證資料說明其合理性，也被開罰60萬元。

華憶建設打造憶聲智匯科技園區座落桃園市黃金三角正核心，1分鐘即可上國道，在產業廊帶上串連著北至內科、汐科，南至竹科，享有最強的基地條件及交通便利性。以高氧化森林、喬木、灌木等呈現方式，讓大家工作之餘也能散步在500公尺的象牙木、紫紅檀、水岸邊的步道上，充滿鳥語花香，融入大自然生態，為中壢工業區唯一的綠建築廠辦。

已購企業台恩通信董事長蔡瑞詔指出，公司於中壢工業區深耕30多年，以往印象工業區內主要以傳統產業為主，近年台商回流及企業因應趨勢分散佈局，相對帶動中壢工業區的產業轉型與發展。

台恩通信專案經理蔡秉霖提到，公司從過去的電話總機通信工程，轉型為雲端網路服務系統商，兼具產品客製化、創新服務流程、建置了許多機關、大型企業的資通整合方案。

看好桃園市不管是高中還是大學多是數一數二的城市，中壢區匯集了中央、元智、中原及萬能、開南、健行等科技大學，將來園區勢必會有眾多產學合作培養出的優秀人才，帶動整個中壢工業區成為科技新聚落。

另外，園區有著絕佳的地理位置，11分鐘到內壢車站、12分鐘到桃園高鐵站、桃園國際機場也只需22分鐘車程即可到達。滿足企業重視的交通問題，提供廠辦、研發中心、商辦設立等多功能型態需求。

住展雜誌公布最新6月房市風向球，因新成屋供給、成交組數大降，單月分數僅43.6分，是今年低點。房產專家指出，房市利空雜音不斷，近期又因全球升息，引發經濟衰退疑慮的風暴，影響建商推案、民眾購屋信心，若市況未好轉、外部干擾拉長至第3季，不排除恐衝擊房市由多轉空。

代表北台灣新建案市場趨勢的房市風向球，6月六大指標分數項目呈現「二升二降二平」；新成屋戶數供給降至100餘戶，加上每周平均成交組數月減二成等兩項分數下滑拖累，儘管待售住宅建案數、來客組數等兩項分數持平，但6月分數僅43.2分，是今年最低分，逼近衰退注意的黃藍燈。

住展指出，六大指標分數項目中，僅預售屋推案量、議價率等兩項分數上升；以6月預售推案量來說，雖然建商推案金額稍有成長，但單月案量仍不到500億元。議價率因建案價格持續反映高營建成本，平均議價空間降至11.19%。

代表市況的每周來客組數、成交組數部分，平均周來人組數約25.5組、月減0.3%；指標建案平均每周成交組數約二組，較5月2.5組減少。

住展雜誌研發長何世昌表示，若市況未好轉、干擾時間拖到8、9月，不排除近一年房市趨勢線恐由上揚轉為下降，恐使房市由多頭轉向偏空。


建商推案、民眾購屋信心低 6月新屋房市風向球吹冷風
經濟日報

代表北台灣新建案市場趨勢的「住展風向球」2022年6月分數為43.6分，較5月（45.7分）減少2.1分，對應燈號仍維持綠燈，且已經「連11綠」；風向球六大構成項目呈現「二升二降二平」，新成屋戶數、成交組數等兩項分數下滑，預售屋推案量、議價率等兩項分數上升，另待售住宅建案數、來客組數等兩項分數持平。

代表北台灣新建案市場趨勢的「住展風向球」，在建商推案、民眾買房意願偏低，今年6月...
代表北台灣新建案市場趨勢的「住展風向球」，在建商推案、民眾買房意願偏低，今年6月分數僅有43.6分、降至今年最低點。住展雜誌提供
住展雜誌研發長何世昌表示，6月風向球分數降至今年最低點，主因是建商推案、民眾買房意願偏低有關。雖然風向球目前仍在綠燈之上，但分數已經很接近綠燈與黃藍燈交界，後勢不能過度樂觀。

雖然本土疫情有緩降趨勢，但除了疫情、升息外，又有台股暴跌衝擊，北台灣6月預售屋推案量稍有成長，但猶不足500億元，單一案量逾15億元以上的指標案為台北市-中正「向陽上冠」、大安「親家JIA」、南港「達欣東匯」；新北市-中和「華固得月」、三重「元利樂樺」、淡水「合嘉素晴」；桃園市-中壢「欣宇」、龍潭「幸福山丘NO.1」、桃園「長堤凰澄」和「合輝大璽-水月」、大園「華登新城峰」、蘆竹「合雄心之丘」；新竹縣-新埔「竹科臻邦」等案。

6月完工釋出的新成屋戶數急降至1百餘戶，單一案量逾15億元以上的指標案僅有台北市-大安「閱大安」。

新案的供給水位少，線上建案賣壓也就不大，6月線上待售的住宅建案數已連續三個月低於1千個以下。即使近期房市整體買氣並不算好，但建案售價還是鐵板一塊，6月北台灣新建案平均議價率降至11.19％，較5月減少0.5個百分點，是今年以來變動幅度最大的一次，充份說明目前賣方心態「不是不肯賣，是不肯便宜賣」。

代表市況的成交與來客組數部份，6月住展風向球追蹤的指標建案平均來人組數約為25.5組／週，較5月（25.6組／週）微減0.1組／週。另，6月住展風向球追蹤的指標建案平均成交組數約2.0組／週，較5月（2.5組／週）減少0.5組／週。

疫情緩和後，海外的國人陸續返台，房合統計戶政資料顯示，近兩月就從國外遷入1.2萬人，較疫情前單月3千人多出一倍，連帶罕見出現四個月衰退的戶口數量，也在5月止跌回升到900.8萬戶，戶數量創下歷史新高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，長期人口變化與房市有顯著關係，不過近兩年因為受到疫情影響，許多人無法歸國，導致實際居住人口並沒有太大變化，因為久未歸國而「被」遷出的數量出現大幅增加。

所幸這些都只是「帳面數字」的變化，人口並未出現明顯移動，所以對於房市供需並未造成影響，反而這兩年數據呈現人口大量移出，但國內房市還出現近年最強漲勢。

統計過去一年半時間就有36萬人遷往國外，疫情前10年每年遷往國外僅約4.6萬人，所幸在疫情緩和後，開始有國人從海外歸國，近兩月就從國外遷入1.2萬人，較疫情前多出一倍。

另據內政部統計月報資料顯示，長年每月都呈現成長的戶口數量，今年出現連4個月的衰退走勢，不過5月也開始止跌回升，從4月的900.3萬戶，回升到900.8萬戶，六都之中戶口數量最多的仍是新北市的162萬戶，其次是高雄的112.9萬戶，台北市的104.2萬戶。

曾敬德表示，國內的戶口數量長期趨勢都是呈現成長，不過近年成長的速度與幅度已經放緩，反映人口逐漸開始老化與少子化影響發酵，同時間每戶的人口數量也在減少，對於住宅市場的小宅需求增溫，人口的變化對於住宅市場都會有直接影響。

兩大商仲世邦魏理仕、宏大國際昨（7）日發布不動產報告，都強調在疫情、打炒房、升息三大利空下，房市變天，辦公室、零售店面、工業、土地市場均降溫，難見價格再創新高。

不過四類產品中，工業類產品受影響較小，主要是廠辦、倉儲物流等需求強勁，預估工業用地價格仍會持續高檔，只是漲幅會逐步趨緩。

據世邦魏理仕資料顯示，今年上半年土地交易總金額896億元，年減36%；不過，其中自用型買方在擴廠需求驅動下，持續鎖定工業用地，上半年交易達229億元，年增60％。商用不動產方面，上半年交易總金額704億元，年減7%，仍是歷年同期次高紀錄。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，上半年前10大土地交易中，3月南亞塑膠以56.4億元申購彰濱工業區土地，4月聯發科斥資37億元取得新竹高鐵特區地上權，交易金額分別居第一和第三名，反映本土廠商自用需求相對穩定，惟部分地區工業土地價格已高，加以考量全球經濟面臨下行風險，預期下半年自用型買家出手會較為謹慎。

宏大國際資產總經理陳益盛表示，疫情、打炒房、升息三大利空下，辦公室、零售店面、土地行情變天，僅剩工業產品還算「晴朗」，包括廠房、倉儲類等供不應求，價格仍持續高檔，其餘都難見價格續創新高，且升息已是趨勢，資金的移轉明顯，不論是股市或房市，投資型資金已分路轉移，要回到光榮歲月已不可能。

陳益盛指出，在商用不動產方面，辦公室仍受投資人歡迎，但央行兩度升息，讓壽險業投報門檻率拉高，儘管擁有穩定收益優勢，但短期內難見買方追價，價格難再創新高。工業類型物業方面，包括廠房與廠辦交易，成交額近193億元，占整體交易量27%，高達74%投資額來自於有自用需求的本土買方。

陳益盛表示，工業產品包括廠房、倉儲類，剛性需求占約八成，為近三年交易最熱絡的不動產之一。不過，隨著台商回台、國內廠商陸續設廠、擴廠搶地，尖峰時刻已過，除台南、高雄有台積電效益外，大部分工業地價格雖持續高檔，但漲幅會逐步趨緩。

據商仲業者最新統計，今年上半年台灣大型不動產交易金額共計 1601 億元，其中包括土地交易 896 億元，商用不動產交易 704 億元，此期間土地投資金額年減 36%，建商購地年減 50%，而商用不動產交易額雖較去年同期小幅衰退 7%，仍寫同期次高紀錄。

台灣央行於今年 3 月及 6 月理監事會議決議，各調升政策利率一碼與半碼，至於與房市息息相關的選擇性信用管制，則連續兩季未作調整。世邦魏理仕研究部分析，今年上半年土地買賣，建商購地金額共計 594 億元，比去年同期銳減 50%，其中第二季建商投資金額 254 億元，創 2019 年以來單季最低，反觀自用型買方在擴廠需求驅動下，持續鎖定工業用地，今年上半年合計投入逾 229 億元購買土地，較去年同期成長 60%。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，雖然今年來房市信用管制並未緊縮，且平均地權條例修法已延至 9 月，但在央行連續升息、銀行放貸趨於保守情況下，當前住宅交易市場降溫跡象浮現，預料建商在土地儲備尚屬充裕下，未來數季追價意願將轉弱。

今年上半年前十大土地交易中，3 月南亞 (1303-TW) 以 56.4 億元申購彰濱工業區土地，4 月聯發科 (2454-TW) 斥資 37 億元取得新竹高鐵特區地上權，分別名列第一和第三，反映本土廠商自用需求相對穩定，惟部分地區工業土地價格已高，加以考量全球經濟面臨下行風險，預期下半年自用型買家出手轉轉為謹慎。

今年前六月全台商用不動產市場總投資額達 704 億元，當中以辦公室投資成長最為吸睛，其交易額高達新 270 億元，相較去年同期大增 191%，占總投資額 38%。上半年間工業類型物業（含廠房與廠辦）成交額近 193 億元，占整體交易量 27%，且高達 74% 投資額來自於有自用需求的本土買方。

2022 年上半年保險業者購買力道增強，共投入 227 億元購置商用不動產，相比去年同期成長 49%，標的位置分布於台北、台中及新竹，其中以中國人壽最為積極，今年 1 月購買台中及台北辦公室資產，合計斥資逾 152 億元。

世邦魏理仕台灣資本市場部主管林敬超指出，台灣央行升息決策使得保險業投資不動產最低收益率門檻拉高至 2.47%， 未來保險公司能夠評估的投資標的將有所限縮，部分業者將往南部縣市尋找符合投資限制的物件。

買房在選擇樓層時，除了預算考量，也要想到未來入住後的生活品質，最常被拿來比較的頂樓、次頂樓，許多人會優先選擇次頂樓，理由是具有頂樓不被吵的優點，卻沒有頂樓容易漏水與日曬的缺點，不過實際上，次頂樓可能沒有想像中的美好。

一名網友在PTT上發文，提到許多人或許都有「樓層迷思」，以次頂樓來說，原PO舉自己周遭案例，實際上次頂樓的住戶反而最常抱怨樓上噪音，「或許是因為追求高品質，所以對於品質要求就特別在意，次頂根本跟一般樓層沒兩樣」。而頂樓因為有漏水風險，驗收時管委會反而會特別留意，新建案頂樓有公設或太陽能板就更無須擔心漏水問題，若沒有預算問題，才是真正首選。

另外最常被人嫌棄的2樓，缺點不外乎是管線轉折處、蚊蟲多，但原PO分享自己住2樓的經驗，認為2樓最大優點其實是蹦蹦跳跳也不怕吵到樓下，新大樓也有獨立管線，更不怕停電、地震時搖晃感低很多，「考量價格，2樓真的不是多爛的選擇」。 不少網友對於頂樓與次頂樓的看法也大表贊同，「樓上只有一戶比較不會吵是什麼鬼，除了頂樓，每個人都上都『只』有一戶」、「次頂專住神經質的，一點聲響就怪直上層」、「我住過頂樓跟次頂的新大樓，頂樓真的安靜很多」、「現在新大樓的電梯都到R樓，不需要再爬一層樓去曬被子了，頂樓不會被吵到」、「頂樓還有一個優點就是要出門搭電梯永遠是空的」、「有頂樓選卻選次頂樓最蠢好嗎」。

但對於2樓卻幾乎一面倒都認為「真的不行」，「2樓就最吵、空氣最差、灰塵最多、最難脫手，大多都買來出租」、「2樓就是最差最雷，同事家一堆蟑螂蚊子，陽台底下就是1樓人家的花園跟廚房」、「新大樓2樓一樣很吵啊，人來人往車來車往的噪音受不了」、「1樓抽菸，你會不要不要的」、「有的2樓還在車道上面」。

房仲業者則坦言，不少民眾確實對頂樓有刻板印象，主要是因為早期建築工法樓地板較薄，造成大眾對頂樓有易熱的刻板印象，不一定好賣，需要找特殊型的客戶，而次頂樓在銷售時確實比較好訴求樓高、採光佳。但兩者之間誰較具有增值空間，仍要視個別物件而定，除非是老舊華廈或是傳統公寓，一般新成屋和有口碑的中古大樓，頂樓價格都還是最高的。

而最被自住客嫌棄的2樓，在投資客眼裡卻是最理想標的，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，2樓物件經常被嫌棄，造成價格偏低，因此有低價入手，高投報率的情況，將低樓層戶先行出租，即便房價有波動，但只要房市景氣循環一到，房價大漲時，所有物件皆漲，即使是無景觀、低樓層戶也能享受增值。

保利發展7月6日晚間發佈的最新銷售情況簡報顯示，2022年6月，公司實現簽約面積291.68萬平方米，同比增長25.23%；實現簽約金額510.03億元，同比增長1.42%。

資料顯示，2022年1-6月，保利發展共實現簽約面積1307.31萬平方米，同比減少21.78%；實現簽約金額2102.21億元，同比減少26.29%。

保利發展還表示，6月份公司共新增加房地產項目12個，主要位於南京、合肥、重慶、鄭州等二線城市。

SOHO中國(1.4, -0.04, -2.78%)7月7日在港交所公告稱，公司知悉首席財務官倪葵陽女士因涉嫌公司股票內幕交易，正在接受調查；公司董事及其他高管均不知悉有關涉嫌內幕交易的情況，亦沒有被調查；對於有關當局要求提供的資料給予了充分配合。

7月7日，濱江集團(8.760, 0.08, 0.92%)（002244.SZ）在披露的一份投資者關係活動記錄表裡表示，公司今年上半年完成銷售額683.93億元，權益銷售回款322億元，回款額比2021年同期上漲6%。

濱江集團今年的銷售目標為1500億—1600億元，計畫竣工交付專案35個。

在土地儲備方面，權益拿地金額占現金回款金額比例為0.6的基礎上保持平衡。區域佈局方面，繼續保持三省一市，即浙江省、 江蘇省、 廣東省和上海市的區域發展戰略。拿地方面，今年新增的項目在杭州和寧波兩座城市，寧波新增1個項目，其他新增項目在杭州，公司也參加了杭州第一次和第二次土地集中出讓。

在杭州市2022年首輪集中供地中，濱江集團以184億元競得11宗地塊。濱江集團董事長戚金興此前在2021年業績會上表示，根據投資部的測算，這批地塊的收益率高低不同，平均淨利率在8%左右，今年拿地的利潤率整體高於去年。

6月30日，在杭州第二輪集中供地中，濱江集團以總計斥資224.62億元獲得12宗地塊的成績，成為本輪土拍最大的贏家。濱江集團稱，第二批地公司獲得項目預計淨利潤水準較第一批地略有提高。

在杭州市今年的兩輪集中供地中，濱江集團已經以408.62億元競得23宗地塊。

融資成本方面，濱江集團表示，公司理性使用杠杆，繼續保持合理的有息負債水準。融資利率從4.9%確保下降至4.7%。

另外，今年上半年濱江集團發了3次債，利率在3.55%-4%之間。公司近幾年融資成本持續下降，2019年為5.6%、2020年為5.2%、2021年為4.9%，今年上半年平均融資成本進一步下降至4.7%。

濱江集團稱，公司7月8日有一筆9.6億元短融到期，按照“以新換舊”的原則，公司在7月5日發行了9.7億元短融用於歸還前期融資，該筆融資成本為3.9%。

截至7月7日收盤，濱江集團報8.76元/股，漲幅0.92%。

7月7日，永利地產發展有限公司公告稱，收購一個位於香港的物業。

觀點新媒體瞭解，永利地產全資附屬Habitat Four Development Limited與賣方Jewellery Flair Limited訂立臨時協議。

據此，永利地產將以按代價820萬港元收購一個位於香港威靈頓街59號1樓的物業。

據悉，該物業總面積為540平方英尺，而永利地產在在同一大廈擁有其他單位。

2022年上半年悄然過去，在各地政策鬆綁與促銷去化下，不少房企銷售均有環比上升，頗有市場回暖氣象。

7月7日晚間，中國海外發展公佈了截至2022年6月30日止6個月物業銷售和土地收購更新的公告。在此之前，觀點指數《2022年1-6月房地產企業銷售表現•觀點月度指數》的測算結果中，中海以約1300.3億元全口徑銷售額，位列第四名。

官方公告中，中海今年前6月銷售額為1385億元，略高於觀點指數的預期。

據瞭解，2022年1月至6月，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約人民幣1385.01億元，相應累計已售樓面面積約626.43萬平方米，分別按年下跌33.2%及40.3%。

於2022年6月，中國海外系列公司合約物業銷售金額約人民幣434.67億元，按年下跌16.1%；相應已售樓面面積約為183.9萬平方米，按年下跌34.8%。

截至2022年6月30日，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約人民幣105.07億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

回顧上半年，在下跌的情況下，中海順利跨過千億，前6個月中6月份銷售金額以及銷售面積下跌比例最低，回暖跡象也悄悄來臨。

但同比去年還是下跌明顯——2021年1月至6月，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約人民幣2072.07億元，累計已售樓面面積約1049.56萬平方米。

雖然近期購房鬆綁政策不斷，但從政策端到市場的恢復甚至回暖，都還需要時間。

資料顯示，中海今年1-6月銷售金額按年下跌分別為45.2%、54.2%、41.5%、35.7%、23.0%、16.1%。，單月銷售降幅呈現收窄趨勢。

隨著北上深疫情緩和，全行業銷售也普遍呈現回暖之勢。

觀點指數研究顯示，6月份前100房企實現權益總銷售金額5611億元，環比增加43.9%，同比下降46.8%；累計實現權益總銷售金額24194億元，同比下降52.7%，降幅相較於1-5月收窄1.5個百分點。

前10房企1至6月錄得權益銷售金額同比減少41.38%，其中，中海權益銷售金額同比減少32.7%，銷售表現仍處於行業領先。

今年上半年房企的整體銷售情況來看，權益銷售金額突破1000億的房企共4家，比去年減少8家；突破500億的房企有10家，比去年減少19家；權益銷售金額在2000億以上的企業有5家，而今年上半年尚未有企業銷售達到2000億。

進入6月，多地集中供地加速，擴儲機會擺在面前，中海積極把握。

6月份，中海連同附屬公司在西安、北京、大連、青島、寧波和成都共收購了七幅地塊，應占樓面面積合共約133.3萬平方米，其中成都天府新區項目地塊將會以合作模式發展，土地收購應付土地出讓金約人民幣136.87億元。

中海上半年拿地統計

資料來源：企業公告、觀點指數整理資料來源：企業公告、觀點指數整理
1-6月份，中海及附屬公司收購土地累計應占樓面面積約345.9萬平方米，累計應付土地出讓金約為人民幣456.7億元。

另外，6月中海宏洋在寧夏回族自治區銀川市和廣西壯族自治區南寧市共收購了三幅地塊，應占樓面面積合共約39.32萬平方米，收購應付的土地出讓金約人民幣21.84億元。

今年2月，中海地產與中國農業銀行(3.020, 0.00, 0.00%)在北京簽署300億元意向性並購融資戰略合作框架協議，該筆為國內首單央行和銀保監會支持的重點房企並購貸款。

今年1月、3月，中海完成對廣州亞運城、上海楊浦城建江浦項目的股權收購，旗下中海宏洋也在同期收購雅居樂義烏、徐州三項目、龍光汕頭專案。

房企謹慎拿地的大環境下，融資市場“友好”，也是中海在這個時候逆勢擴張的底氣。

持續拿地同時，還保持對市場優秀標的的“捕獲”，這些專案在後期開發與建設中，只要現金流與成本控制得當，將有利於進一步提升中海未來盈利的能力。

“新冠疫情的再次復發，對北京正常的經濟活動產生了一定程度的影響，就房地產市場而言，不同細分市場也受到了不同程度的衝擊，其復蘇的時間表也不盡相同。”第一太平大衛斯華北區董事長麥安東 (Anthony McQuade)如是說。

考慮到目前社會秩序已重回正軌，該機構預計，下半年各經濟要素將重新互通連接，北京房地產市場有望開啟復蘇、快速反彈。

細分來看，寫字樓市場方面，對比2021年的火熱態勢，2022年上半年北京寫字樓市場表現較為平淡，甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣337.5元。供給上，二季度北京甲級寫字樓市場迎來一座7.4萬平方米的新項目入市。

第一太平大衛斯指出，儘管疫情在二季度對寫字樓市場產生了抑制，但市場租賃需求的基本面仍然存在，部分租戶也希望計畫借助當前的行情以相對較低的價格完成續租、新租或者搬遷成交。因此可以預見，下半年的寫字樓市場將重啟復蘇、快速反彈，其活躍程度將明顯優於上半年。

大宗投資市場方面，北京半年內累計成交金額約為人民幣100億元，較去年同期下降73.4%。二季度雖整體表現平淡，但優於一季度。

該機構預計，下半年北京大宗投資市場仍將處於“供過於求”的局面，可供出售的項目或資產包將會持續增加，議價空間也相對較大。

“賣方希望加速拋售自持資產進行變現，以期降低債務壓力、緩解流動性告急的局面。但潛在買家則會對待售項目的品質與價格保持高度警覺並進行細緻甄別，把握目前的大宗資產價值走低的視窗期進行抄底式收購。”該機構分析道。

商業零售行業受疫情直接影響，客流量出現不同程度的下降。

二季度，全市優質購物中心平均空置率環比上升0.4個百分點至6.2%，同比下降0.7%。

租金上，部分業主方採取降低、減免部分租金或提供補貼等方式與品牌租戶“共克時艱”，因此平均租金水準下降至每平方米每月841.4元，租金指數環比、同比分別下降3.3%和9.2%。

從供給看，期內北京零售市場迎來姚家園萬象匯、六工匯購物廣場、金安環宇薈三個項目入市，共計帶來17.2萬平方米的零售面積。

第一太平大衛斯預計，三季度疫情有望得到全面控制，零售市場預計將快速復蘇。

由於疫情對出入境政策的影響，潛在客戶出現暫時性流失，北京高端住宅市場活躍度明顯下滑。

資料顯示，季度內北京服務式公寓市場空置率環比上升5.3個百分點至26.1%，較去年同期上升9.4個百分點。

高端公寓和高端別墅的需求受疫情影響則相對較小。其中，高端公寓平均租金為人民幣每平方米每月171元，租金指數環比、同比均微升0.6%；高端別墅平均租金為人民幣每平方米每月123元，租金指數環比微升0.2%、同比下降0.5%。

金科服務（09666）公布，以2.03億元（人民幣．下同）向控股股東金科集團收購及租賃31項託兒所物業。此外，該集團在滿意盡職調查結果情況下，將訂立進一步最終協議以收購餘下12項託兒所物業。

該集團指，以獨立合資格估值師使用市場法於4月底進行估值的市值，收購總建築面積9,677.59平方米的3項託兒所物業，涉2,647萬元，而有關物業去年租金收入39.72萬元，並斥約1.77億元以租賃形式收購總建築面積約6.67萬平方米的28項託兒所物業，租期20年，有關物業去年租金收入214萬元。

永利地產發展（00864）公布，斥820萬元向獨立第三方收購本港物業而訂臨時協議。

該集團指，所購物業位於威靈頓街59號一樓，總實用面積約為540平方呎，由於在同一大廈擁有其他單位，並認為該物業能提供穩定而合理租金回報，代價參考鄰近地方同類物業市值後，買賣雙方按公平原則磋商而釐定，而收購將透過內部資源及╱或銀行融資提供所需資金，該集團將進一步考慮及決定有關詳情。

佳景集團（00703）公布，作為租客向屬獨立第三方的業主租用於南京街物業，首3個年度月租20萬元，隨後年度月租23萬元，租期6年，按香港財務報告準則第16號，需將該物業使用權確認為一項資產收購，租賃協議涉1,234萬元。

該集團指，租用氹仔南京街614－622號雄昌花園第一至三座地下M座及N座，建築面積約248.4平方米，開設另一間粵菜餐廳「百福小廚」，認為訂立租賃協議將帶來穩定營業額。

中國海外發展（00688）公布，6月中國海外系列公司的合約物業銷售金額約434.67億元（人民幣．下同），按年下跌16.1％；而相應的已售樓面面積約為183.9萬平方米，按年跌34.8％。

今年1月至6月，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額約1,385.01億元，相應的累計已售樓面面積約626.4萬平方米，分別按年下跌33.2％及40.3％。

此外，截至6月底，中國海外系列公司錄得已認購物業銷售約105.07億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。

中海外同時公布，6月在西安、北京、大連、青島、寧波和成都共收購了7幅地塊，應佔樓面面積合共約133.3萬平方米，其中一幅地塊將會以合作模式發展。集團就相關土地收購應付的土地出讓金約136.87億元。上半年，集團收購的土地累計應佔樓面面積約345.98萬平方米，累計應付的土地出讓金約為456.7億元。

此外，中海宏洋6月在寧夏回族自治區銀川市和廣西壯族自治區南寧市共收購了3幅地塊，應佔樓面面積合共約39.3萬平方米。中國海外宏洋集團就相關土地收購應付的土地出讓金約21.84億元。

新地未發力居次 恒地聚焦重建盤

今年首季因第五波疫情肆虐，發展商紛紛押後新盤銷售部署，至4月疫情放緩才重新起動。信置（00083）受惠牽頭的元朗錦上路站柏瓏I及II和將軍澳日出康城第11B期凱柏峰I三盤連環熱賣，成功把上半年銷售量（按獨資及牽頭樓盤計）推升至約1772伙，不單較去年同期急增約1.2倍，更打破去年全年約1300伙的賣樓成績，成為上半年賣樓量最多的發展商。而去年賣樓量稱王的新地（00016），今年上半年沽出約889伙，即下半年最少要售出1961伙，才能追平去年的數量。上半年排第三位的恒地（00012）共賣出約709伙，下半年要售出1391伙，方能達到去年全年水平。

柏瓏系及凱柏峰I貢獻良多

信置在疫情後積極推盤，4月及5月先後以低市價推出夥嘉華國際（00173）、中國海外（00688）及港鐵（00066）合作發展的柏瓏I及II，兩個項目已售出1365伙。6月則夥拍嘉華國際、招商局置地（00978）及港鐵推售凱柏峰I，再下一城沽多238伙。連同其他合作盤及獨資盤，信置上半年共售出1772伙，不但較去年同期約820伙激增1.2倍，更超逾該集團去年全年約1300伙的總銷售量。

儘管信置今年上半年賣樓量已超越去年全年，但集團繼續出擊，矚目大盤凱柏峰II及凱柏峰III共提供1288伙，有望令該集團今年銷售量錦上添花，再創佳績。

上半年缺少新盤應市的新地，首個公開發售新盤即大開紅盤，大埔白石角新盤Silicon Hill（大埔市地段第244號發展項目第1期）於6月一口氣售出561伙，連同其他餘貨，上半年共賣出889伙，雖較去年同期約620伙按年增43.4%，但距離去年全年銷售量仍差1961伙或68.8%。

新地多盤待推 有望重奪寶座

不過，最近新地多次揚言未來日子將經常「三盤齊發」，皆因集團旗下共有5個新盤已獲批預售，涉及3133伙。當中較具規模的Silicon Hill，已有兩個期數獲批（第2A及2B期），共提供1295伙；至於總單位數目超過4500個的屯門大型新盤NOVO LAND，當中第1A期已在6月率先預售，佔824伙；發展商近日已經密密軟銷，最快下周登場。目前新地手上有多張王牌，隨時有能力扭轉局面，重奪「賣樓王」寶座。

至於恒地上半年共有4個全新盤公開發售，惟大部分是市區單幢盤，涉及單位僅1576個，該集團期內僅售出709伙，對比去年全年約2100伙，相差1391伙或66.2%。恒地較積極推售舊樓重建項目，已獲批預售但未登場的項目，只有九龍東啟德沐泰街8號新盤，涉及740個單位；但下半年市場聚焦集團位於粉嶺馬適路的住宅項目，提供約1700伙，先推第1期共603伙，最快本月底登場，惟仍待批預售。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明解釋，市區單幢盤供應罕有，發展商重「價」多於「量」，不會急於求售，因此大部分會以貼市價推售。大型發展項目涉及單位數目多，發展商以量取勝，傾向以低市價出擊，務求追回上半年銷售成績，為買家造就入市良機。

政府近年大增私人住宅土地供應，正陸續踏入收成期。地政總署資料顯示，今年首6個月共有19宗預售申請獲批，涉及10716伙，創2002年上半年有15950伙獲批預售以來近20年同期新高。

地政總署今年6月批出7宗預售樓花同意書，共涉及4611伙，為2018年11月單月有4757伙獲准預售以來，近43個月（約3年半）最多，較5月錄得的2245伙，大增1.1倍，並屬連續第3個月有逾2000戶獲准賣樓花。今年4至6月合計，地政總署共批出16份預售樓花同意書，涉及9505伙。

啟德4B3項目短期軟銷

九龍東啟德是一手樓花新盤的彈藥庫，上月也有2宗申請獲批，涉及會德豐地產牽頭發展的舊跑道區第4B區3號住宅地，屬於承豐道23號第1及第2期，共提供1219伙。會德豐地產接受查詢時透露，正積極籌備該項目的銷售部署，有機會短期內開展軟銷工作。

上月獲准銷售樓花的其他樓盤，多為已開售、正進行軟銷或屬於已開售樓盤的後續期數，包括信置（00083）牽頭的將軍澳日出康城第11期凱柏峰發展項目3個期數共1880伙、新地（00016）屯門NOVO LAND第1A期（824伙）和同系大埔白石角Silicon Hill第2B期（688伙）。

綜觀今年上半年，地政總署共批出19宗預售申請，涉及10716伙，是近20年來同期首次突破1萬伙，較去年上半年的5318伙，大增逾1倍；該19個獲批預售的樓盤中，有12個未開售，涉及7299伙或68.1%。

頭5月私樓落成量達標49%

至於6月新申請預售的個案，涉及會德豐系內的將軍澳日出康城第12C期（650伙）和九龍塘龍翔道188號第4期（45伙），共695伙。由於上月獲批預售的單位數目遠多於新申請賣樓花的單位，截至6月底，全港待批預售的單位數目按月明顯回落，共有20688伙，按月急減15.9%。

另外，差餉物業估價署數據顯示，今年首5個月全港共有11162個私人住宅單位落成，料創最少近21年同期新高，較去年同期的7791伙大增43.3%；與該署預測2022年全年有22851伙落成比較，今年首5個月落成量，已達全年預測的48.8%。

上半年爆發第五波疫情，工商舖市況陷入低迷。美聯工商舖行政總裁（工商舖）盧展豪表示，上半年工商舖整體成交量較去年同期大挫近三成，估計下半年有望落實通關時間表，成交量可較上半年上升約一成至2900宗。

盧展豪指出，今年上半年工商舖合共錄得2655宗買賣，按年跌28.5%；涉及成交金額錄497.1億元，按年跌31.6%。雖然現時未有通關時間表，但新特首李家超表明正積極研究通關，假如下半年疫情持續受控，並再度與內地商議通關事宜，可為工商舖市場帶來曙光，下半年成交量料達2900宗，較上半年升約一成，令全年有逾5555宗成交。

縱使美國持續加息，但市場早已消化，而且本港息口仍處低水平，若交投持續活躍，可望淡化息口對工商舖市場的影響。他預期，工廈及商舖的租售價，在下半年可升約5%；甲級寫字樓經歷兩年多的調整期，相信已漸見底，整體售價及租金下半年會輕微回升3%至5%。

甲廈次季再現負吸納量

此外，戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝說，今年第二季整體甲級寫字樓錄得17.69萬方呎負吸納量（即整體遷出騰空的樓面多於新租出樓面），終止之前連續三季錄得正吸納量的走勢。不過，整體租金跌幅進一步放緩，第二季回落約0.8%，上半年累計下跌1.7%。由於租金較高位累積超過27%跌幅，已處於相對吸引水平，相信下半年租金只有1%至2%跌幅。

商舖方面，戴德梁行香港商舖部、代理及管理服務主管及執行董事林應威認為，多個主要地區的商舖租金已回穩，預期下半年租賃活動將更為活躍，舖租有機會上升1%至5%，抵消上半年的跌幅，全年整體租金將平穩發展。

戴德梁行：甲廈租務勢增 美聯：工商舖價量升

憧憬通關，市場看好下半年商業活動有改善。戴德梁行認為，甲廈租金己回穩，下半年租務活動勢增，租金料僅微跌。美聯工商舖則表示，工商舖價格已跌至吸引水平，若配合通關，成交量料升1成，工商舖價格同穩步向上。

據戴德梁行數據，甲廈租賃活動已較之前活躍，寫字樓整體租金跌幅進一步放緩，按季回落約0.8%（第一季按季跌幅0.9%），上半年累計下跌1.7%。次季以港島東及九龍西的租金跌幅較大，按季分別下調1.6%及2%。

甲廈租金跌幅 介乎1至2%

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指，由於各分區平均租金從2019年4月份高位至今，累積跌幅超過27%，現時租金處於相對吸引水平，特別是核心區，一向備受銀行和金融機構追捧，業主再減價空間有限。

他指出，即使新供應漸多，下半年若逐步通關，可帶動甲廈租務，料下半年租金下跌幅度介乎1至2%，核心區可引領復甦。下半年非核心區新供應面積達250萬平方呎，料年底待租率將升至16至17%。

商舖方面，戴德梁行香港商舖部、代理及管理服務主管林應威指，消費券發放在即，以及政府新班子上場將帶來新景象，部分飲食集團經營者看好前景，相信租舖較活躍。他料下半年零售及餐飲舖位，租金將升1至5%，抵銷1至6月份的跌幅，令全年整體租金平穩發展。

至於工商舖買賣上，美聯工商舖行政總裁盧展豪表示，上半年疫情及環球君局勢令工商舖市場大受打擊，整體成交量及金額較去年同期大挫近三成。

展望下半年，盧展豪認為，雖然現時通關時間表仍然未知，但新任行政長官表示正積極研究與內地及國際通關。市場對於通關充滿期待，一旦通關消息有所落實，相信能進一步帶動投資信心向好發展，商舖成交量將會轉趨平穩，下半年料達約2,900宗，較上半年升約一成。

商舖成交量 或較上半年增1成

他認為，因目前工商舖已明顯調整，價格跌至吸引水平，故相信即使未通關，仍足以吸引投資者入市。至於息口勢向上，他分析有關消息已漸消化，目前息口仍處極低水平，相信倘若市況向好，足以抵銷加息因素。多項物業中，他認為民生區商舖勝在穩健，全年價格可望升1成。

二手樓價上升乏力，近期屢有3年前高位入市的買家損手離場，馬鞍山泓碧一個2房單位業主以880萬元沽貨，蝕約24萬元。而旺角利奧坊．曉岸同有摸頂貨易手，原業主虧損約50萬元。

利奧坊•曉岸582萬售 帳面蝕18萬

世紀21奇豐區域經理莊瑞生指出，泓碧3座中層B室，實用面積498平方呎，2房間隔，原業主今年5月開價948萬元放盤，但及後持續減價，累降68萬元或7%，以880萬元沽出，呎價17,671元。據了解，原業主2019年以862.6萬元一手買入自住，意味持貨約3年帳面獲利17.4萬元或2%，但扣除開支料損手約24萬元。

利奧坊•曉岸亦有業主損手沽貨，代理指出，1座高層K室，實用面積265平方呎，1房戶，以582萬元沽出，呎價21,962元。按原業主2019年斥資600萬元買入計，帳面已蝕18萬元，計及使費料更虧損約50萬元。

此外，代理表示，東涌東環5B座頂層1房單位，實用面積378平方呎，原業主2019年6月以600萬元買入，剛以620萬元沽出，呎價16,402元，持貨約3年帳面獲利20萬元或3.3%，但計及開支料亦明賺實蝕約10.2萬元。

受美國加息因素影響，近月二手交投明顯放緩，二綫屋苑造價有回調迹象，例如深井海韻花園呎價跌穿9,000元關口。

區內代理指出，美國上月大幅加息後，準買家人市態度變得觀望，一向交投不活躍的海韻花園，二手議價空間增加，例如3座低層A室，實用面積681平方呎，屬於3房間隔，由於樓層低景觀以樓景為主，業主原本叫價630萬元放盤，最終減至610萬元易手，呎價8,957元。原業主2009年以約192萬元購入，持貨13年帳面獲利418萬元離場。

雍翠豪園710萬售 明賺暗蝕

其次，元朗區7月至今錄得不足20宗成交，個別業主甚至接受蝕讓離場。例如雍翠豪園2座高層B室，實用面積491平方呎，屬於2房間隔，景觀開揚，屬於優質單位。業主原本叫價728萬元放盤，議價後以710萬元易手，比銀行網上估價的750萬元低40萬元。

資料顯示，原業主2018年中以約700萬元購入，是次易手帳面獲利10萬元，惟若連購入單位的釐印費（26萬元）及代理佣計，估計明賺暗蝕約30萬元離場。

天鑽移民盤 3房作價1100萬

另外，美聯物業高經營業經理透露，大埔天鑽10座高層A室，實用面積750平方呎，屬於3房間隔，望開揚內園景，原本叫價1,120萬元放盤，由於業主部署移民，最終減至1,100萬元售出。原業主於2019年初以974萬元購入，帳面獲利約126萬元。

至於中原地產一項研究報告指出，2022年上半年市場充斥利淡因素，影響樓價走勢偏軟；以2022年上半年計，新界東屋苑樓價已經錄得跌幅的有新港城，累跌10.9%；銀禧花園、上水中心及牽晴間的呎價分別累跌9.9%、3%及1.1%。

商舖投資市場持續低迷，商場迷你舖持續錄得蝕讓成交個案，屯門青山坊壹號總站一個劏場舖業主放盤8年才脫手，帳面貶值78%。

據土地註冊處資料顯示，屯門壹號總站1樓單號舖，面積約114平方呎，投資者早於2014年中以約318.5萬元購入，隨即於市場放售單位，當時一度叫價338萬元，期望短炒離場，唯一直未獲承接，直至上月減至69萬元售出，呎價僅6,053元，價值與同區居屋車位相若。

換言之，業主持貨8年帳面蝕讓249.5萬元離場，期內貶值78%。

另一方面，利嘉閣聯席董事鍾健輝表示，近日獲業主委託連租約放售，柴灣富欣花園平台物業，該物業現租客為一所連鎖國際幼稚園，設有平台用作兒童遊樂空間，總建築面積共約11,300呎，業主意向價6,600萬，而連鎖國際幼稚園現以每月租金平均約24萬元租用，回報達4.36厘，與現時市場放售的其他物業比較，屬高回報的可觀投資。

內地房地產市場自去年下半年以來，不少房地產商相繼陷入債務問題，連同經濟面臨下行壓力，政策調控房地產市場，樓房銷售表現疲弱。然而，內地樓市為經濟重要支柱之一，近期中央政策著重穩定樓市，人民銀行亦提出，加大穩健貨幣政策實施力度，促進房地產健康發展。多個城市陸續出台鼓勵購房政策，例如部分地區下調首套房貸款最低首付比例、推出「房票」安置政策重出江湖，料有助推動房地產市場去庫存。

擁有較強資產負債表

不過，房企仍面對流動性壓力，因此具國企背景、較強的資產負債表的中海外（0688），值得看高一線。今年6月份，中國海外系列公司的合約物業銷售金額434.67億元(人民幣，下同)，按年下跌16.1%，而相應的已售樓面面積約183.9萬平方米，按年下跌34.8%。今年首6個月，中國海外系列公司累計合約物業銷售金額1,385.01億元，相應的累計已售樓面面積626.43萬平方米，分別按年下跌33.2%和40.3%。

今年6月底，錄得已認購物業銷售約105.07億元，預期將於往後數月內轉化為合約物業銷售。隨着各地推出穩樓市措施，集團6月份的銷售見改善。今年6月，集團在西安、北京、大連、青島、寧波和成都共收購七幅地塊，應佔樓面面積合共約133.3萬平方米，其中一幅地塊將會以合作模式發展。今年首6個月，集團收購的土地累計應佔樓面面積約345.98萬平方米，累計應付的土地出讓金約為456.7億元。

集團整體財務表現穩定，今年3月底銀行結餘及現金為1,147.4億元，淨借貸比率為43.1%，遠較大部分同業為低。走勢上，自6月起形成上升軌，目前企穩各主要平線，惟STC%K線續走低於%D線，MACD牛差距收窄，宜候低23元以下吸納，反彈阻力26.6元，不跌穿21元續持有。

佳明集團在港發展的首個住宅項目青衣明翹匯已屆入伙，早前以現樓形式推售，並部署於8月份推售頂層「巨無霸」特色戶，將挑戰區內呎價新高。集團近年積極投地增加土儲，以面積萬多方呎的地皮，可發展逾200伙為目標，預期今年樓價可望有5%升幅，本港息口持續低企，加上銀行資金充裕，相信本港跟隨美國加息的幅度有限，市場可以承受，對樓市影響輕微。

青衣明翹匯為佳明集團在港首個住宅發展項目，佳明集團營業及市務總監顏景鳳接受本報專訪時表示，明翹匯早前已正式入伙，並以現樓形式推售餘貨，項目尚餘單位主要為3房及4房大戶，由於區內缺乏大單位供應，參觀及銷情不俗，現樓發售後已售出1伙，呎價約1.67萬，較整體平均呎價約1.65萬亦有所調升，項目入伙後已錄得20至30宗租務成交，部分單位呎租更高見40元以上，較不少市區近年入伙的新盤更高。

目標購入逾萬呎地皮

近年在地皮投標上，經常看到佳明代表投遞標書，積極吸納土地儲備，顏景鳳表示，集團會從不同渠道吸納地皮發展，包括私人市場及政府投標，集團近年已從私人市場新增兩個發展項目，將發展成單幢式物業，但以明翹匯為例，提供776伙，迄今已累售718伙，套現逾48億，集團有足夠能力發展較具規模的項目，不希望只發展單幢式住宅，期望購入面積約萬多方呎地皮，可發展200至300伙為主要目標。

政府大力推動北部都會區，顏景鳳表示集團亦有興趣參與，早前已從私人市場取得粉嶺一個發展項目，但由於北區推出地皮面積較大，亦會考慮夥拍其他發展商合作投地。

對於今年樓市情況，顏景鳳表示，今年首季受到第5波疫情影響，不少新盤延遲推售，直至疫情緩和，囤積4個月的購買力亦爆發出來，以近期推售的新盤為例，只要價錢合理，亦受到買家追捧，反映市況情況不俗，市場仍存在著置業剛性需求。

首季囤積購買力將爆發

雖然近期疫情亦出現反彈，顏景鳳相信，本港確診人數已達百萬計，加上疫苗接踵率已提高，相信經過第5波疫情後，最壞的情況已過去，政府亦有能力處理，近期已放寬社交距離，經濟將逐步向好，失業率亦有機會下跌，經濟活動亦逐漸回復正常。本港與內地雖然遲遲未能落實通關，但顏景鳳表示，本港過去兩年在未通關的情況下，樓市主要靠內部需求支撐，表現仍然不差，相信通關與否對樓市不會構成大影響，一旦落實通關，對樓市亦會有更大的幫助，尤其是對豪宅市場的幫助更大，並相信「樓市最壞的時間已過去，預期下半年將追落後，料全年將有5%的升幅！」

將積極參與北區發展

對於本港有機會踏入加息周期，顏景鳳表示，本港資金仍然充裕，距離實際加息相信仍有一段時間，下半年加息的機會較大，本港仍處於低息環境，「現時供樓仍然很優惠，加息一、兩次息，幅度亦唔會好高！」，相信市場可以接受，對樓市影響有限。

核心區甲廈租金急下滑，中環中心一個低層單位，於交吉一個月後，以每呎約43元租出，較舊租金急挫33%，創今年以來該廈呎租新低，回報更低見1.2厘水平，業內人士指，由於疫情走勢反覆，加上甲廈市場正處供應高峰期，料甲廈租金持續受壓。

市場消息透露，中環中心22樓3室，建築面積1651方呎，最新以每呎約43元租出，月租約70993元，上址上一手租約於2019年5月以每呎約65元租出，至今年5月屆滿，故交吉僅一個月即再度租出，租金急挫約33%。

屬今年以來呎租新低

據大型代理行資料顯示，該甲廈於今年以來頻錄承租，租金介乎每呎55至85元，故上述創該甲廈今年以來新低水平，該廈低位租金需追溯至去年12月，為該廈低層10室，建築面積1810方呎，當時以每呎約40元租出，月租約7.24萬。

租金回報僅1.2厘

據業內人士指出，上述全層由資深投資者蔡志忠拆售，業主於2018年購入該單位，當時正值市場高峰期，購入價約6864.9萬，每呎造價達41580元，以最新租金計，租金回報僅約1.2厘，實屬偏低水平。

代理亦指出，上址雖鄰近𨋢位，惟因位處低層，景觀為樓景為主，最新租金屬市價水平。該名業主為廠家，本身為表帶生產商，並涉資物業投資，先後購入大潭浪琴園、中半山麥當奴大廈等豪宅，並持有上環德輔道西46至50號乙廈西區中心大廈多個單位。

據業內人士指出，中環中心於商廈市況高峰期時拆售，當時備受投資者及用家追捧，令售價水漲船高，惟及後受疫情等負面因素打擊，令市況急轉直下；資料顯示，該廈早前頻錄減租個案，其中，由外號「小巴大王」馬亞木持有的中環中心中層單位，建築面積約4233方呎，早前以每呎約80元續租，較舊租金下跌約15%。

此外，代理亦指出，雖然第五波疫情減退，但企業對承租寫字樓的態度仍然審慎，空置率仍偏高，令租售價持續受壓。他又指，近日疫情有反彈迹象，加上通關前景未明，相信寫字樓市場在短期內仍然難以快速反彈復甦。