被視為2022年第三季商用不動產市場指標大案的台北市內湖三商美邦人壽「精英電腦大樓」全棟，13日以底價75億元正式開標，最後由中國人壽以83.5億元得標，不但二樓以上辦公室每坪創下86萬元的區域單價新高，更刷新今年以來公開標售的商用不動產交易案件最高金額紀錄，為市場開出大紅盤。

最近兩個星期，陸續有中信金子公司台壽保、國泰金子公司國泰人壽、開發金子公司中國人壽等，在公開資訊觀測站公告要購置國內不動產。市場專家當時就臆測，「精英電腦大樓」成功標脫可能性頗高，決標總價可能「見8」、突破80億元；果然13日開標結果，由中壽以83.5億元得標，溢價率11.33％。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示，依中壽得標金額觀察，二樓以上辦公室每坪成交單價達86萬元，追上西湖段屋齡全新大樓的身價，依每坪月租1,800元推估，每年租金收益率達2.51％、十分貼近金管會規定保險業購置不動產租金收益率門檻2.47％；而三商美邦持有「精英電腦大樓」近九年期間，增值達25％，堪稱大贏家。

丁玟甄分析，中壽買下「精英電腦大樓」已躋身今年以來交易金額第二高的地位；合計今年排名第一高的最大手筆-台中七期「豐邑市政核心大樓」120.5億元，及「潤泰金融大樓」32億元，累計中壽已砸下236億元購置不動產，包辦今年排名第一、二高的商用不動產交易案，占金融保險業購置不動產金額340億元，貢獻度達七成。至於在公開標售的商用不動產市場上，中壽得標「精英電腦大樓」，則刷新今年以來金額最高紀錄。

瑞普萊坊董事長劉美華表示，中壽得標精英電腦大樓分拆，一樓每坪約125萬元、二樓以上約86萬元，符合目前金管會對於壽險業投資不動產的收益規定，可舒緩屋主財務壓力，更創造買方資產收益條件，是雙贏結局。

劉美華分析，這次順利標脫，為第三季商用市場開紅盤，除內科這塊金字招牌之外，主要原因有三。首先、原業主回租期只剩一年半，未來租金有調升空間，深具抗升息、抗通膨的利基；第二，目前台北市商辦一屋難求，A辦只租不售、老舊純辦交易單價頻頻破百萬，連蛋白區新商辦都站穩百萬，內湖、南港行情肯定出現比價優勢；第三，精英電腦大樓條件特別有賣相，基地、臨路、建築設計條件絕佳，且租戶單純，有利未來招租及價格塑造。

中壽加碼不動產 今年已搶下3案

趕進度補不動產。中國人壽13日以83.5億元，標下三商美邦人壽手中的內湖精英電腦大樓，是2022年中壽拿下的第三筆不動產，1月25日是以31.9999億元，自安宏股分手中買下台北市敦化南路大樓部分樓層；同時向豐邑建設以120.5億元，買下台中市西屯市政路的大樓，估計到7月底中壽的投資性不動產將逾660億元，比去年6月底增約80％。

三商美邦人壽開出底價75億元，比自家找來的二家鑑價機構估值高出5.5％～8％，最後以83.5億元標出，三商壽亦公告可認列獲利12.6億元。可同時間減少不動產投資風險，增加收益，對資本適足率（RBC）將有助益。

據了解，內湖精英大樓建物樓地板面積逾1.16萬坪，現為精英電腦售後租回，租期到2023年12月，中壽以83.5億元得標後，年收益率約2.5％。

中壽表示，此棟大樓為內科「稀有單一產權地標型建物」，未來將繼續出租，年收益率高於6月升息後的最低收益率2.47％的要求；中壽公告自家的二份鑑價報告，分別估80.25億元與80.41億元，但鑑於此棟大樓產權清楚單一，且是地標大樓，因此加價4％，就是要將此大樓拿下。

六大壽險公司都有一定金額投資性不動產，且都已公允價值列帳，到今年3月底最高的是國泰人壽，有5,154億元，其次是富邦人壽的3,040億元，第三是南山人壽的1,983元，新光人壽則以1,959億元排名第四，台灣人壽有833億元，位居第五高。

中壽過去加碼投資性不動產速度較不如其他五家積極，去年開始加速，去年3月底時帳列投資性不動產僅368億元，今年3月則拉高到583億元，若加上內湖英大樓，及不動產若有完工或增值，則中壽投資性不動產可能快逼近700億元，算是六大壽險在此段時間內增幅最大者，金額穩坐壽險第六大，逼近台壽的部位。


三商壽內湖賣樓 中壽奪標
經濟日報

台灣人壽、中國人壽雙龍搶珠下，底價75億元的三商美邦人壽內湖大樓昨（13）日由中壽以83.5億元得標，溢價幅度11.3%，創下台北市今年商辦交易最高價；今年全台商辦交易前五大中壽包辦三件，合計豪砸約236億元。

中壽今年1月25日才分別以120.5億元、31億9,999萬元，標下台中市七期豐邑市政核心大樓、台北市潤泰金融大樓部分樓層，前者為台中市首見商辦百億交易，加上昨日得標三商壽內湖大樓，等於今年全國前兩大商辦交易，都讓中壽給包了。

內湖大樓為2013年12月10日，三商壽以66.8億元從精英電腦買下，雙方訂有十年售後租回合約，租期將在明年底屆滿，中壽昨日表示，如果精英電腦有意願，樂意繼續出租給精英電腦。

中壽表示，昨日得標的內湖大樓，設算年化租金收益率超過2.47%，符合金管會要求的最低收益率門檻；今年得標的三件商辦，均為投資用。法人指出，中壽積極當起包租公，經常性收益將水漲船高。

三商壽昨日表示，內湖大樓2013年以66.8億元買下後，採公允價值認列，帳面價值變成69.4億元，加上賣樓須繳的0.7億元土增稅、0.76億元加值型營業稅，內湖大樓處分利益約12.6億元，將在第3季入帳。

此案土地面積約1,595.97坪，建物面積包含停車位約11,648.42坪、不含停車位約8,655.02坪，以含車位建坪計算，近九年來，平均每建坪從57.3萬餘元增至71.7萬餘元，累計增值幅度25.0%，平均每年增值2.7%。

瑞普萊坊董事長劉美華昨日表示，精英電腦大樓位在內科最精華的西湖段，屋齡15年，樓高20層樓，地上層面積8,655坪，其中還有540坪的一樓店面。以得標金額分拆，一樓每坪約125萬元、二樓以上約86萬元。這次交易舒緩屋主（三商壽）的財務壓力，也創造買方（中壽）資產收益條件，是雙贏結局。

劉美華指出，這次標脫等於為第3季商用市場開紅盤，除了內科這塊金字招牌之外，原業主（精英電腦）回租期只剩一年半，未來租金有調升空間；另外，目前台北市商辦一屋難求，A辦只租不售、老舊純辦交易單價頻頻破百萬。

新北市蛋黃區如板橋、三重、雙和等地人口住宅多已飽和，過去屬於蛋白區的林口、三峽和淡水，近年生活機能提高、公共建設逐漸到位，持續吸引人口進駐。但房地產屢傳泡沫化，市府統計6月新北市房屋買賣比5月減少5.7%，約327棟，也比去年同期少296棟。房仲分析，市場不好的狀況下，買盤較沒信心，等待賣點不如積極多看物件。

新北市地政局統計，6月房市交易移轉棟數共計5394棟，較年5月減少327棟，減少幅度5.7%。以板橋、新莊、新店減少較多，分別少99棟、134棟、142棟，與新成屋及中古屋移轉棟數均減少有關。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，大環境仍受政府的打炒房政策籠罩，加上升息的不確定因素持續發酵，不少消費者評估，在升息循環下的購屋壓力較大，對房市暫時抱持保守態度。而今年5、6月是疫情高峰期，許多民眾因隔離防疫打亂購屋步調，且缺工缺料問題仍在，許多建案交屋時間也因此延遲。

新北李姓市民認為，房價就交由市場機制決定價格，加上現在政府推打房政策，也不少人反映貸款條件提升，變得不好貸款。上班族林先生表示，政府適當插手干預，房屋交易稅這麼高還是壓不下價格，政府態度要再更強硬。

新莊地政事務所統計去年1月至今年3月預售屋成交量，其中林口新市鎮成交1970件，Outlet生活圈附近每坪約44萬，家樂福生活圈約38.4萬，林口隨公設完善及機捷通車，加上媒體園區開發，帶動需求成長；北大特區成交件數829件，每坪約44.7萬；淡海新市鎮成交件數829件，每坪約24至27萬元，購屋者比較容易入手。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，近年都心房價暴漲，人口外移到過往認為較為弱勢的低價區，在市場不好的狀況下，買盤比較容易沒有信心，「建議買方與其等待買點，不如積極看屋爭取買點」，此時看屋競爭者少，屋主誠意夠，較容易談到好價錢。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，北市房價居高不下，重劃區以單價2字頭攻占小資市場，且新案的小宅供給量大，有總價優勢。目前房市受到政策影響，近期出現觀望氛圍，交易量放緩，不過價格波動不大，對首購或換屋族群而言，不太需要短期買賣，也不容易因價格波動讓價急售。

升斗小民薪資追不上熱燙高房價，高雄市地政局統計發現，外地客到高雄置產首選左營、楠梓，在地人偏愛三民、鳳山。高雄市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰觀察，台積電進駐加上高鐵便利性，楠梓、左營愈來愈夯，房價墊高。

從事房地產事業的楠梓區翠屏里長陳文治表示，楠梓搖身變成蛋黃區，房價漲得有點誇張，趨勢擋不住，在地人樂見其成，年輕人卻身受其害，離買房目標愈來愈遠。

陳文治指出，幾年前楠梓區大樓2房物件行情4、500萬，現已漲1倍左右，7、800萬產品漲破千萬，最近台積電股票下跌，房市交易受連動影響，但楠梓房價卻再也回不去。

據高雄市地政局房地產億年旺網站統計，今年1至4月高雄房地產大宗買家仍然是在地人，偏愛三民、鳳山區大樓產品，外地客以左營、楠梓區為首選。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，三民區發展早，生活機能完善，吸引在地買家轉進。

外地客置產多數跟著「話題」走，先前台積電設廠案新聞火熱，左楠一帶房市討論度增高。

鄭啟峰說，去年台積電高雄設廠消息一出，不少科技業工程師考量可能調動，提早到高雄置產，當地房市簡直「瘋狂」，楠梓成為新興蛋黃區。

2012年大陸建設購入在臺中七期的第一塊土地，當時普利茲克獎大師伊東豊雄主導設計的國家歌劇院正在興建。大陸建設以都市規劃的格局超前部署每一座建築，遍尋國際建築巨擘「全案設計」。從外觀美學到街廓地景、從材質應用到科技工法，透過一座座建築作品，一舉讓臺中七期變身臺灣的世界客廳，也成為世界級藏家傾心入主的吸引力。

過去十多年，大陸建設團隊曾經長時間與四個國籍建築師同時作業，密集的跨國會議致力琢磨出臺灣地表的極致作品，也為世界建築開啟臺灣的入口。「琢白」由美國白派大師Richard Meier跨刀；「宝格」、「丽格」為義大利國寶級ACPV團隊媲美全球八座寶格麗飯店的住宅大作；「中信金控臺中金融大樓」主理建築師EMBT來自西班牙。臺北南京松江路口「琢豐」由法國 RDAI主導，七期「豐蒔」延續完美合作的機緣。

大陸建設認為，跨越國際的美學追尋，來自在地紋理的深入觀察。大陸建設在七期主力合作的義大利國寶級建築師Antonio Citterio及其ACPV團隊，臺灣首發作品「宝格」以菱形幾何，跳脫臺灣建築方盒量體框架，獨特的菱形開窗語彙從天而下延伸到廊道雨遮，「表裡如一」的再深入到大廳石材壁面、黑白菱形地坪。從街廓布局、建築地景、公共藝術、內裝傢俬，全面性的全感體驗在七期完美呈現，內化成大陸建設引以為榮的「全案設計」品牌基因，宣告臺灣建築界脫胎換骨的未來定向。

2021年榮獲芝加哥雅典娜建築與設計博物館國際建築獎與美國Architecture Master Prize／AMP肯定的作品「丽格」，同樣出自ACPV團隊之手。為精準呈現ACPV「不張揚卻醒目」的丽格之光，大陸建設規畫初期特別搭建9米高的六角蜂巢窗樓，再三確認臺中的日照光影條件。大陸建設「專業經理人制」充分授權每位成員當責決策，百分百尊重設計、信任原創，讓建築升格為藝術層級，一次拉大與市場產品的級距，為臺灣建築界帶來館藏級的高度。

2022年大陸建設布局臺中十年有成，宛如「宝格」前院代表臺灣精神的茄苳樹，十年來厚植世代養份，濃蔭展臂、蒼勁挺拔。大陸建設感謝來自全球的力量，攜手臺中迎向下一個豐碩的城市建築里程碑。

大直商圈除了美麗華摩天輪之外，由虹光集團在大直劍南路捷運站旁打造的「虹光LIVE」大樓，7月8日晚間登場，外牆七彩光雕帷幕照明設計，繽紛的彩虹光芒於大直商圈閃耀，象徵風雨後見彩虹，虹光集團為台灣加油！

進駐虹光LIVE的七大超人氣品牌熱鬧登場，從一樓到六樓分別為春水堂、客美多、夏慕尼、六星集、樂斐、大腕燒肉及ajoice，提供從早晨到深夜全時享受的全新風格商場，開幕以來已成為暑假期間娛樂消費的新亮點。

國軍目前仍握有包括價格高達41億餘元的「清水一營區」等軍用地，立法院要求盡速活化利用，國防部決定將10塊閒置超過5年、且價超過5億元的空置營地，全數交還給國產署或撥交政府機關。

立法院預算中心表示，國防部自民國86年7月起至103年10月底，接連實施「精實案」、「精進案」及「精粹案」的國軍人力精簡案，使國軍總員額由原約近46萬降低至21.5萬人，在兵力結構調整下，使部分營區有閒置或過剩現象。

據軍備局統計資料，截至110年6月底止，國防部所屬空置營區仍有123處、面積763.51公頃；空置房屋1039座、樓地板面積16萬328平方公尺，國防部雖於97年8月21日訂頒「國軍營地移管及釋出審查作業規定」辦理，但近年釋出的營地面積有限，被指釋出進程緩慢。

立院預算中心表示，國防部所屬現有空置營地，不乏大面積又具高價值者，卻因閒置遭民眾占用、占建、甚至濫葬；國防部宜積極就非需用土地檢討釋出，資源快速活化利用。

國防部10處閒置超過5年且土地價格超過5億元的空置營地，價格最高的台中清水一營區，價格即高達41億5750萬6千元，民國95年閒置至今。

其餘包括新北土城零散地、高雄左營外興隆營地、左東散戶、台中太平光五教練場、高雄鳳山的埤頂段零散地、高雄鼓山的鼓南段零散地、壽山段零散地、新北中和的積穗零散地、高雄三民區的覆鼎金南營區，目前均由軍備局持有。國防部決定，相關土地將撥交國產署或移交政府單位。

安信建築經理公司彙整今年上半年度的逾期放款比率後表示，台灣建築貸款餘額雖達新台幣3兆2546億元歷史高點，但4月逾放比率僅約0.05%；相比之下，本國銀行整體貸款同期約0.16%，呆帳比率高於土建融（土地、建築融資）。

安信建經總經理張峰榮今天透過新聞稿表示，今年以來，土建融逾放比率處於歷史新低，代表歷經過好幾波的景氣循環後，不少財務狀況不佳的建商已被淘汰，目前建商財務體質普遍穩定健康，還款尚屬正常，未來除非中央銀行再大幅升息，否則以現況推估，下半年發生爛尾樓潮的機率仍偏低。

逾放比率是指在一定期限內，未正常繳納本息的放款占總放款的比率；如果數值越高，代表銀行越難收回本息，造成放款品質不佳，銀行也會面臨較多的風險。

安信建經彙整金管會數據顯示，2021年年中以來，本國銀行整體貸款逾放比率多介於0.16%至0.21%之間，但土建融同期逾放比率卻僅約0.05%至0.13%，整體優於其他貸款。另外，央行3月決定升息1碼，但4月土建融比例不升反降，回到0.05%歷史低點，顯示整體建商經營狀況似乎比外界想像得好。

張峰榮指出，雖然央行連續升息，但拉長時間軸來看，今年利率仍處於低點，因此建商負擔利息雖加重，但企業資本佳者就不至於會被壓垮；另外，不少體質優良的建商對升息早有準備，加上在COVID-19疫情、原物料上漲及央行管控政策影響下，財務計畫轉趨保守，因此衝擊較小。

安信建經提到，2014年土建融逾放比率一度衝高至0.21%，但當時市場並未出現爛尾樓潮，顯示建商放棄建案的狀況並不普遍，遑論目前逾放比率僅0.05%，加上台灣經濟體制尚佳，央行採溫和升息，惡性通膨還不至於發生，因此衍生爛尾樓潮的機率相對較低。

展望下半年，張峰榮認為，雖然今年上半年因央行升息、疫情與打炒房政策影響，使建商購地暫趨保守，但如果下半年疫情緩減，建商開發的腳步與購地力道可望回升。

房價漲，薪水沒漲，年輕人買房越來越辛苦，也出現首購年齡遞延現象，永慶房產集團據聯徵中心，統計近10年主力購屋年齡趨勢態樣，2013年第1季購屋主力為30-35歲的族群，占比22%，今年第1季購屋主力則是35~40歲及50歲以上兩大族群為主，分別佔比19%、20%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，從資料來看，可以發現買房年齡越來越高，且平均購屋總價、貸款成數都有上升，但建物面積卻呈現減少的現象。

據聯徵中心，2022年第1季約有4.7萬筆住宅貸款，較2013年同期增加15.7%，2013年第1季房貸最主要的年齡落在30~35歲，平均購屋總價741萬元，平均購屋面積為42.4坪。

今年第一季則以「35~40歲」的首購族群及「50歲以上」退休置產族為主，其中以年齡「50歲以上」的群體佔20%最高，平均購屋總價為1,441萬元，平均購屋面積為48.1坪；「35~40歲」佔19%居次，平均購屋總價為1,154萬元，平均購屋面積為43.6坪，顯見相較10年前購屋主力族群，年齡層有往後推移的現象。

陳金萍表示，通常50歲以上臨界退休的族群，通常已累積充足的資金，因考量未來生活需求選擇換屋，又或是因近期全球景氣多變，選擇將部份資產傳往配置到不動產上，例如買房保值置產或留給子女，讓「50歲以上」房貸族明顯高於其他年齡層。

陳金萍指出，首購年齡也出現遞延現象，主要因為近年房價高漲，但民眾所得跟不上房價增加速度，導致首購族必須花更多的時間，累積足夠的頭期款，才有能力買房，讓首購年齡上揚至「35-40歲」區間。

若同樣比較「35至40歲」區間，購屋總價已較十年前多了301萬元，來到1,154萬元，但購屋面積卻較十年前縮小2.1坪。若以自備款兩成來看，30年期本息平均攤還的條件下，以5月五大行庫新增房貸利率1.601%來計算，購屋門檻首先要存到230萬，未來每月平均還需繳納3萬2311元的房貸，購屋難度其實並不低。

陳金萍指出，10年前僅有「45至50歲」、「50歲以上」的族群，平均購屋總價超過千萬，反觀今年各年齡層平均購屋總價都已逾千萬，購屋門檻明顯提升。

另外，從數據上也可以發現，「40-45歲」、「45-50歲」、「50歲以上」的購屋占比有持續增加的趨勢，但「30歲以下」、「30-35歲」的青年購屋占比卻呈現萎縮，雖然「三十而立」是許多人的目標，但從數據上來看，要在35歲前買房其實越來越困難。

且若民眾收入的成長幅度，依舊趕不上物價和房價上漲的速度，可能會導致民眾購屋時間需不斷向後遲延，導致年輕世代購屋需求持續衰退。

房仲業者據財政部資料，統計今年上半年，全台房地合一稅收達174.12億元，年增89.1％，續創新高，六都中，以台中市稅收達35.46億元奪冠，成長最多的則為新北市，共24.69億元、年增120％。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，去年7月房地合一2.0上路，持有一年以上，五年內出售的稅率大幅拉高，壓縮投資盤的操作空間，不過房地合一稅收豐厚，也意味著短期持有屋主仍有獲利空間，惟央行啟動升息，買方資金成本拉高，因此下半年交易表現未必能延續高檔。

諸多縣市上半年房地合一寫下同期新高，六都中納稅王仍然是台中市，上半年35.46億，六都稅收成長最多者為新北市，上半年稅收24.69億元、年增120.0%，台南市也有100.3%成長，其上半年稅收17.98億元。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，六都為不動產市場交易主力，資金潮及置產型買盤讓六都房市價量齊揚，高端買方手握大筆資金挹注市場，各都新建案價格向上堆疊，帶動房價走升，新北市雖也是高價區，不過房價相對台北市親民，近幾年重劃區、新市鎮推案量不小，吸引資金充裕買方入手，而台南市過去房價基期低，這幾年受惠科技園區議題價格翻漲，因此房地合一稅收也大幅躍進。

值得注意的是，六都以外縣市，今年上半年房地合一稅破億者除了老面孔新竹縣市、彰化縣、雲林縣、屏東縣及嘉義市外，增加了苗栗縣、南投縣、宜蘭縣還有花蓮縣，共4個縣市，其中苗栗縣去年上半年稅收6千多萬，今年一舉狂增282.5%，達到2.34億元。

郎美囡表示，房地合一所得稅以不動產交易增值部分課稅，顯示今年上半年價格持續上漲，由於不動產交易的主力都會區價格已走高，買盤外溢至其他區域，出現許多房市黑馬，加上疫情揚起國旅、休閒宅風潮，讓觀光勝地也入榜。

郎美囡分析，苗栗縣部分區域鄰近新竹科技園區，當竹科帶動新竹縣市價格大幅上漲，買方開始沿通勤便利地段找更低價的區域，苗栗縣因此受到帶動，成交價格拉升許多，從破億縣市也可觀察出，資金潮帶動各區域不動產的效果驚人，尤其可吸引就業人口、區域發展可期的低價區，價格能有高度表現。

高雄市美術館特區是知名的高級住宅區段，位於美術館南方、相鄰的中都重劃區近年開始發展就急起直追，雖然目前成屋大樓僅約5、6棟，其餘多為素地，生活機能也有待發展，但因地理位置、生態環境等優勢，未來發展仍極具潛力；官方實登統計顯示，中都重劃區成交單價已經緊追美術館特區。

根據高雄實價網，中都重劃區去年下半年區分建物（公寓、大樓、華廈）均價達29.4萬，統計至目前，今（2022）年上半年均價也已站上3字頭，達31萬，逼近相鄰的美術館生活圈（今年上半年均價31.48萬、去年下半年30.17萬）；而同樣與中都重劃區相鄰的後驛商圈，其中屋齡5年內新大樓單價則約28萬。

看準中都重劃區發展潛力，信義房屋7月份在中都重劃區展店，專營當地新大樓、土地及廠房。中都店店長孫再生指出，同盟路、中華路、中華橫路所圍範圍即是中都重劃區，該區段最大優勢在於地點，北接美術館特區，東側則與火車站所在的後驛商圈相鄰，因此，即使目前生活機能還待發展，但騎車最快約2分鐘左右，就可以到達美術館特區內的青海路，各式生活機能都不缺乏；中華橫路以南也有發展較久的舊商圈。

此外，中都重劃區有大型溼地公園，加上鄰愛河，水岸河堤、腳踏車步道等設施，使整體氛圍十分舒適，也是一大亮點。

孫再生觀察，大約4、5年前中都重劃區剛開始發展時，房價大約還在1字頭，相較於房價較高的美術館特區，以及新案較少的後驛商圈，中都因而被許多首購族鎖定，當時2房含車位總價約600多萬；但隨房市大環境走揚以及區段發展潛力被看見，目前同規格物件，總價大約需1000萬。

雖然6月份的成交回暖給樓市帶來一抹亮色，但仍難改上半年整體疲軟的態勢。不過，市場普遍預計，以一線城市為代表的核心城市正處於復蘇中，下半年或築底回穩。

廣州中原研究發展部統計顯示，上半年廣州累計成交新房39618宗，同比下跌35%；二手共成交42002宗（仲介網簽+自助網簽），同比下降44.2%。“目前樓市表現為剛需無力，首改觀望，豪宅成交未能支撐樓市，導致上半年廣州二手房成交創歷史第二低位。”

多位廣州業內人士在7月12日接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，上半年剛需買家置業仍保持謹慎，後期預計會延續這個趨勢。目前廣州樓市漸進復蘇的趨勢已經形成，下半年市場大概率將走出低迷，政策難言有鬆綁空間。

上半年豪宅和剛需分化

據合富研究院資料，廣州上半年全市可售庫存走高，6月初庫存量1558萬平方米，同比上升17%；同時，樓盤獲證減少，市場消化餘貨為主。上半年全市新增供應407萬平方米，環比下降51%，同比下降10%；網簽成交439萬平方米，環比下降24%，同比下降35%。

值得注意的是，上半年廣州千萬元級豪宅網簽套數約1500套，約為疫情前（2019年）全年成交水準。這一現象無論是在一手還是二手市場均有明顯展現。

中原成交顯示，上半年廣州二手住宅網簽均價為27468元/平方米，較2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。但盤源價格漲跌幅有明顯分化，千萬元級豪宅項目價格反而逆市上揚，整體二手均價（74819元/平方米）大漲6.1%。

新房市場亦是如此。7月12日，合景泰富相關負責人通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，6月份在高端專案方面，合景泰富利用6•18節點積極鋪排品牌推廣活動。其中，天河高端住宅臻頤府新樓棟加推，近兩周銷售業績約10億元；金融城焦點項目合景臻溋•名鑄近期也有大額成交，意向客戶儲備日增。

事實上，今年廣州房企推貨並不是集中在“紅五月”而是6月。據廣州中原研究發展部統計，6月廣州新房網簽7776宗，環比增加26%，同比增加10%，為今年上半年唯一成交量超過去年同期的月份。同時6月成交超過傳統旺季“紅五月”亦是近年少見的現象，說明廣州市場正逐步走出2021年調控政策消化期。

在千萬元級以上豪宅成交表現可圈可點的同時，剛需購房者由於購買力下降和信心待重建等因素，使得廣州遠郊新盤和二手剛需盤源成交不樂觀，部分樓盤還出現均價同比下降的情況。

7月12日，第一太平大衛斯華南區市場研究部負責人謝靖宇線上接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，第二季度儘管宏觀政策及個人購房融資環境持續利好購房者，但剛需買家置業仍保持謹慎，交易活動主要集中於區位優勢較強、生活配套成熟、教育資源占優的部分專案。

下半年政策難有鬆綁空間

進入7月，廣州市場復蘇跡象仍在維持。廣州中原研究發展部資料顯示，7月首周（6月27日~7月3日）全市一手住宅網簽1828宗，環比微跌4.1%。廣州市場成交有明顯起色，成交擺脫過去2個月持續低位徘徊的走勢，提升至接近2000宗/周關口。

值得注意的是，剛需大區增城、南沙亦出現了久違的環比增幅。其中增城成交419宗，環比增加33%；南沙成交187宗，環比增加27%。二手住宅則由於被一手市場分流，導致成交量基本在450宗上下低位調整。

7月12日，克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉通過微信接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，二季度以來，廣州一二手房成交都呈現止跌回穩態勢，其中6月份新房成交量為半年度最高位，二手房成交量為半年度次高位，廣州樓市漸進復蘇的趨勢已經形成。

政策方面，肖文曉認為，“目前來看，有別於很多城市在半年度都出臺了突破五限的鬆綁政策，廣州和幾個一線城市的調控政策還是以穩為主，預計下半年也不會有大的鬆綁空間，因此廣州樓市也會延續上半年這種溫和復蘇的態勢，保量為主。”

廣州中原研究發展部也認為，下半年廣州出臺放鬆政策可能性不大，但隨著經濟面轉好，官方優化對房地產市場的管理，預期買家將加速回流，帶動市場走出低迷狀態。目前廣州改善型、中高端需求已逐漸回溫，剛需客上半年因期盼“政策鬆綁”而過度觀望，預計下半年將會重新抓緊入市。

具體到樓盤項目，如廣州黃埔區熱度較高的剛需新盤黃埔新城，原本計畫6月入市，但至今仍未開盤，或許也是在等待下半年更多買家心態轉變和需求回升。

不過，謝靖宇補充表示，下半年購房者情緒預計延續謹慎，除對專案區位、配套等因素加以嚴格考察外，對於專案開發商背景及其運營情況的關注度亦將有所提高。

此外，廣州今年第二批集中供地擬於7月進行競價，天河、海珠等中心城區亦有土地供應，這不僅利好土拍市場活躍度的提高，遠期亦將為市場注入更多優質住宅供應。

中糧置業子公司擬最高62億出售上海新梅太古城大悅商務中心相關資產

7月12日，中糧置業投資有限公司發佈公告稱，子公司上海新蘭房地產開發有限公司擬對外出售位於上海靜安區（原匣北區）的新梅太古城大悅商務中心項目地上辦公樓和地下車位元元，交易總價款約55-62億元。

記者瞭解到，中糧置業指出，該專案建設及持有目的為對外出售，在報表中以存貨科目計量。上海新蘭已於近期完成資產出售協定的簽署，對外出售位於上海靜安區（原匣北區）的新梅太古城大悅商務中心項目地上辦公樓和地下車位元元，並對交易價款、公司與買受方後續付款、雙方權責等方面作出約定。

北京加速邁向國際消費中心城市 擬打造2-3個千億級規模商圈

7月13日，北京市政府新聞辦舉行北京培育建設國際消費中心城市一周年發佈會。

據北京市商務局副局長郭文傑介紹，自2021年7月19日北京市獲批率先開展國際消費中心城市培育建設以來，北京緊抓新機遇，錨定新賽道，緊扣消費新地標打造等“十大專項行動”，持續增強消費對經濟發展的基礎性作用，加速邁向北京國際消費中心城市。

觀點新媒體瞭解到，目前，北京已有世界500強企業57家，居全國首位；跨國公司總部數量達201個；2021年全市總消費、服務消費、社零總額分別同比增長11%、13.4%和8.4%，消費市場整體恢復至疫情前水準；2021年以來新落地首店近1300家，處於全國首店經濟第一梯隊；離境退稅商店數量超800家居全國首位；基本便民商業網點超9萬個，實現全市社區基本便民商業服務功能全覆蓋；2021年首都國際機場和大興國際機場進出港航班49.9萬架次，旅客輸送量合計5769萬人次，分別較上年增長17.6%和12.2%。

立足2022年，北京將爭取新引進國內外品牌首店600家左右；精准補建和規範提升基本便民商業網點410個左右，每百萬人口擁有連鎖便利店（社區超市）數量達320家左右；直播電商成交額達1萬億元，跨境電商進出口額同比增長20%左右；推出100個新晉網紅打卡地和100條特色主題遊線路。

展望2025年，北京將打造2-3個千億級規模世界級商圈；各區至少有1個現代化綜合商圈和1條商業步行街，各平原新城至少有1家五星級酒店。入境遊人數年均增長5%以上；吸引國際國內品牌在京開設3000家以上首店、創新店、旗艦店，北京老字型大小認定總數達230家左右，力爭9成以上老字型大小企業“觸網”；孵化100個以上新消費品牌；引進500個左右國內外知名美食品牌；國際國內高效暢通的立體化交通網絡基本形成。

福州長樂區“三館三中心”預計年底竣工驗收

7月13日，據當地媒體報導，位於福州長樂區的省重點項目“三館三中心”，目前已完成70%的工程量，預計今年底竣工驗收。

據觀點新媒體獲悉，長樂“三館三中心”項目位於營前街道和諧路東側、洞江北側，用地面積101.583畝，總建築面積11.85萬平方米，總投資約12億元。

整個工程為一個整體建築群，建有圖書館、檔案館、綜合文化館和婦女兒童活動中心、青少年活動中心、職工活動中心。項目和洞江湖公園隔路相伴，建築形象完整、功能共用，包含多個公共配套設施，並結合多層次的景觀綠化、體育設施及環形步道，形成視野開闊、場地寬裕、親民惠民的城市花園。

三館三中心於2020年10月份正式動工建設，目前6棟大樓主體結構均已封頂，現階段4號樓外牆石材幕牆已基本完成，5號樓外牆石材幕牆已完成5000平方。預計今年7月底將全部吊裝完成並實現連廊的互通。下一步，將進行外牆幕牆工程、室內機電工程以及屋面工程的施工。

據瞭解，項目建成後將成為長樂文化新地標和對外文化交流的重要視窗與舞臺，切實提升長樂區公共文化服務水準，豐富群眾文化生活。

特步國際上半年預計綜合收入、溢利增長不少於35%

7月13日，特步國際控股有限公司發佈盈利預喜，及2022年第二季度中國內地業務營運狀況。

據觀點新媒體瞭解，特步國際預計於截至2022年6月30日止六個月，將較2021年同期錄得公司普通股股權持有人應占其未經審核綜合溢利大幅增加不少於35%。

有關增加主要由於本期間的綜合收入增長不少於35%，主要由於：特步主品牌及特步兒童業務在產品創新、零售管道升級及品牌知名度提升方面取得突破，零售表現令人鼓舞，從而帶來可觀的訂貨會訂單；專業運動分部的索康尼零售銷售強勁，尤其是電子商務業務的零售表現，帶動收入錄得超過100%的同比增長。

另外，4-6月特步主品牌零售銷售(包括線上線下管道)同比錄得中雙位數增長，零售折扣水準為七折至七五折；

1-6月特步主品牌零售銷售(包括線上線下管道)同比增長20%–25%，零售存貨周轉約四個半月。

“不打算在這辦公了，但還有半年租約在，現在只能讓房東幫忙轉租。”7月13日，王川（化名）站在徐匯濱江商務區某寫字樓的辦公室門口對記者表示，公司是做滑雪用品的，受疫情影響，前兩月訂單幾乎為零，每月光廠房租金就幾十萬支出，遂打算把作為展廳與辦公合二為一的辦公室退租。

這半層寫字樓，王川已租用兩年半了。幾番協商下來，房東還要等轉租出去才能把押金退回。據21世紀經濟報導記者走訪瞭解，近期一些在徐匯濱江、前灘等地租用寫字樓的小型企業主都做出退租的決定。今年第二、三季度，上海商辦市場空置率上漲、租金下跌。

不過，仲量聯行華東區董事總經理兼中國區商業地產部總監張靜卻預計，2022年下半年大部分商辦物業市場將迎來復蘇。她的理由是，上海經濟基本面仍有韌性。六月起隨著上海進入有序復工複產階段，整體市場商業活動逐漸恢復。

租金下行

疫情令上海商辦租賃市場停頓了兩個月，二季度新項目竣工入市又推升市場整體空置率小幅上升。比如6月底，位於徐匯濱江商務區的星揚西岸中心入市，帶出17萬平方米的寫字樓體量。此外，在非中央商務區，一季度還有靜安非核心商圈的“福新匯”、前灘“信德文化中心”等項目入市。

市場容量增加，需求並沒有同步跟上，整體空置率自然上漲。受此影響，非中央商務區空置率環比增加1.1個百分點至25.0%，部分空置率較高的板塊競爭壓力加劇。受新增供應影響，二季度全市空置率環比小幅增長0.7個百分點至16.6%。

據仲量聯行統計，二季度上海商辦市場吸納量為3.02萬平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東表示，在中央商務區，部分專案由於租戶在疫情前已決定搬遷，同時新租戶因疫情原因推遲租賃決策，導致淨吸納量出現下降。

與此同時，疫情也影響了部分專案的供應鏈採購供貨。部分即將竣工專案因施工延期而推遲入市，這對於中央商務區的空置率而言是利好，目前空置率維持在7.4%。

據朱熙東觀察，部分專案竣工交付會推遲到2022年四季度或2023年。這表明未來上海商辦市場存在一定的競爭壓力，下半年業主們對租金的預期也會有一個調整。

租金下行的口子就這樣被撕開了。目前，在上海中央商務區部分空置率較高的樓宇裡，業主只能通過調整租金來應對出租週期的拉長，中央商務區租金環比小幅下降0.6%；在非中央商務區，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競爭壓力，部分業主積極調整租金預期應對市場變化，導致非中央商務區租金環比下降1.5%。

據業內人士透露，疫情前，上海商辦市場租金漲幅較大，如今在擠水分。據萊坊一份研報披露，今年一季度，上海甲級寫字樓的平均租金繼續上升至8.66元/天/平方米，環比上漲1.86%。

資金抄底？

“所幸目前的租金下跌並不是大規模的現象，相對來說還是在一個可控的範圍之內。”朱熙東並不認為上海商辦市場的租金下行會形成趨勢，相反他認為這是合理的一種調整：部分業主為了提升寫字樓的入駐率，給出租金優惠，相當於“緩兵之計”，租金下跌並非絕對的態勢。

當下的空置率上升與租金下行都被業內人士認為是短暫的，資金更看作是入局上海商辦市場的好時機。綜合戴德梁行、仲量聯行等機構統計，2022上半年，上海大宗交易市場共錄得26筆交易，共計328億元成交，對比去年同期微漲2.5%。其中，二季度上海大宗交易總額為110億元，辦公樓成交金額約占82%，延續了一季度大宗交易的主流地位。這主要得益于自用型買家相對活躍，尤以能源、科技行業為代表的龍頭企業為購買主力。

今年上半年，上海不乏一些知名的大宗交易，如希慎收購世紀盛薈廣場、金茂資本收購展想中心、ESR收購DLJ物流資產包等。今年以來，上海是一線城市中唯一大宗交易額同比上漲的城市。

在今年的大宗交易中，商辦寫字樓成為了主角；自用買家有所增加。其中內資買家佔據主導，由2021年的37%提升至58%。能源化工、TMT、金融等企業頻繁出手，如匯景能源收購靜安大悅中心、商湯科技及阿裡巴巴收購西岸國際人工智慧中心和西岸藝島Art Tower、浙商銀行(3.260, -0.03, -0.91%)收購綠地創驛大廈A棟等。

實體經濟龍頭企業在疫情期間與疫情之後積極在房地產上進行資產配置活動，也向市場釋放出了對上海房地產市場抱有長期信心的信號。

仲量聯行資料顯示，今年上半年，上海大宗交易多發于陸家嘴(10.050, 0.01, 0.10%)、南京路、人民廣場、淮海路等傳統商圈。朱熙東認為，金融與專業服務業企業，如會計師事務所，律師事務所等專業服務機構，將來的市場容量仍會比較大且穩定。此外，生物製藥、生命科學行業企業主要分佈于前灘、張江這兩大板塊。貿易、線上教育及科技互聯網裡部分行業，以及對於現金流依賴較強的小微企業租賃需求有所減弱。

出於對市場不確定性及租賃風險的考慮，投資人在做盡調時對商辦物業的投資回報要求比2021年有所上升，甲級寫字樓保持在4.5%-4.7%的區間範圍內，商務園區則達到5%的水準。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強預計，2022全年上海大宗物業成交總額將超過2020年水準（722億），自用買家占比將超過2021年，下半年會迎來不良資產成交高峰，有的會以資產包的形式成交。

“最近3年都不要碰‘金德月’的學區房了，尤其是老破小。”在21世紀經濟報導記者的走訪中，無論是在北京西城浸淫多年的經紀人，還是對西城學區房頗有研究的家長們，都給出了這樣的共識。

近日，北京市西城區2022年幼升小錄取結果出爐，“731”（2020年7月31日）之後購買頂級學區房的家長，夢想又一次破滅，尤其是德勝學區，“731”之後的孩子全部出區，月壇學區的孩子也與重點小學無緣。

“我們拿著單價19萬的房子，跟隔壁學區單價12萬的房子，都上一樣的小學，擱誰誰心裡都不好受。”一位去年6月衝刺購買了德勝學區“老牌牛小”育翔小學對口學區房的家長說，買房的時候已經知道多校劃片政策，但還是想賭一把“對口牛小”的概率，去年錄取結果已經澆了一盆冷水，今年孩子終究還是被調劑去了隔壁新街口學區普通小學。

當“學區房對口牛小”的確定性被消解，頂級學區房的光環因此失色，刨除教育附加價值，“老破小”的成交量與成交價雙降，北京西城學區房“削峰填穀”的趨勢越發明顯起來。

記者在走訪中發現，一邊是頂級學區房隕落，另一邊則是周邊學區房反而逐漸被炒熱，以往相對弱勢的展覽路學區，甚至出現了“搶房”的情況。

而依然苦苦追尋教育附加價值的家長們，又開始了另一場大遷徙——聽說哪裡進好學校的概率高，趕緊紮堆買。“就怕紮堆，本來就誰都不能保證自己開的盲盒會中獎，越紮堆概率越低。”一位家長感慨說，現在就是“買定出手，願賭服輸”。

大撤退

“今年年初，德勝成交非常低，月度成交量甚至比不上去年的淡季。”德勝片區一位資深經紀人告訴21世紀經濟報導記者，不只是年初的傳統旺季不旺，近期的成交量也比較冷清，“可能一直到2026年之前，都不會有大的起色了。”

前述“金德月”的說法，是西城區金融街(5.610, 0.08, 1.45%)、德勝、月壇學區的簡稱，也是“教育高地”西城的“塔尖”，素有“頂級學區”之稱，區域內優質小學遍佈。

尤其是德勝片區，幾乎等同于“六邊形戰士”一般，隨便拿出來一所小學都不普通。也因此，區域內的學區房價格一度沖上20萬元/平方米，去年最火熱時期，一夜漲價百萬的案例並不少見。

但是去年7月，德勝錄取結果全部出區之後，區域內房子的成交量和成交價急轉直下，解約和降價出售的案例紛紛出現，自此之後，德勝片區的成交量就徘徊在低位，中間出現過回溫跡象，但整體依然很冷淡。

究其根本，在於“高價買了房子卻不能上好學校”，長期漲價預期也被戳破，家長們開始從頂級學區撤退。

“老破小”房源更是首當其衝，價格短期內大幅下跌，直至最近，價格依然比去年高點時候差了一截。

以新外大街社區一套60平米、建成於1990年的小兩居為例，去年6月的成交單價約為16萬元，今年6月同戶型房源單價降到了14萬元，原本這個社區的房源每年都會保持一定漲幅，綜合計算下來，一套“老破小”整體降價接近150萬元。

前述經紀人透露，區域內“老破小”房源折價情況比較普遍，反而是次新房比較扛跌，陽光麗景的房源單價一直穩定在16-18萬元區間，市場上房源出來以後也能夠很快獲得成交。

合碩機構首席分析師郭毅表示：“‘老破小’學區房幾乎是‘成也教育，敗也教育’，居住價值基本處在谷底，全靠教育附加價值支撐，一旦學區房政策調整，這類房源的價值削減效果是立竿見影的。”

不只是學區房，“老破小”房源整體的價值都在縮減，來自機構的資料顯示，今年上半年，北京傳統意義上的“老破小”成交量首次跌破50%的均線，而次新房則保持增長態勢，突破了20%。

新衝鋒

與傳統頂級學區房的沒落形成對比的是，周邊弱勢學區開始躁動起來。

挨著月壇學區的展覽路區域，原本在家長的選擇中排序靠後，但自從去年“金德月”失意，展覽路反而能保證西外附小和奮鬥小學銀河校區兩個相對優質的選擇，繼而成為家長追逐的新目標。

在家長看來，與其花高價買“金德月”的房子去普通小學，不如花中等單價買展覽路的房子“求穩”。

2022年的錄取結果中，展覽路學區學位也相對充足，“731”後的孩子，至少能進入西外附小和奮鬥小學銀河校區。

據一位長期工作在展覽路的房產經紀人介紹，去年展覽路的成交量已經有所起色，今年7月幼升小錄取結果出來之後，該區域的房源成交量更是明顯增加，甚至數倍於德勝片區成交量。

21世紀經濟報導記者找到了一位元去年年底購買展覽路學區房源的年輕家長，她說自己家孩子將在2025年進入小學，她正是從德勝學區轉戰到展覽路的購房人之一，原因是不敢再賭德勝的對口小學，“即便最後展覽路也要調劑，至少房價沒那麼高，房子居住起來也還行。”

連續兩年承接了德勝調劑生源的新街口學區，優質學區房也有漲價情況。

在新街口學區，對口黃城根小學官園分校的官園公寓，最近就出現了“搶房”現象。一套141平方米的四居室，報價2300萬元，吸引了三、四十組客戶，房東臨時漲價20萬元，依然沒攔住購房人的看房熱情，“現在住裡面的租戶，後來就不同意那麼多人看房了。”

新街口學區今年幼升小的錄取結果也比較理想，即便是“731”後群體，也能進入房子對口的小學。“相比之下，黃城根小學官園分校是‘老牌牛小’，家長們要的就是確定性。”負責該片區的一位經紀人解釋說。

多位業內人士認為，家長對這種入學確定性的追逐，短期內依然不會消失，從頂級學區“逃逸”出來的需求，或許陸陸續續會推高周邊學區的房價。

不確定的“賭局”

雖然現階段教育資源依然不均衡，但致力於教育公平化的改革一直在堅定推進。

去年以來，多校劃片、教師輪崗、學區房指導價等政策相繼襲來，今年，北京市多個區域又公佈了“校額到校”計畫。

所謂的“校額到校”，是指將優質高中招生指標分配到初中學校的一種做法，也是一種促進教育公平的舉措。2014年開始，北京推出了“校額到校”政策，但是涵蓋的初中較少，在2021年的中招方案中，北京市多個區將優質高中50%以上的招生名額分配到全區所有初中，這就意味著，普通初中學校成績優異的學生有更多機會進入重點高中。

各類舉措多管齊下，學校與房子之間的聯繫不再是“單線的、確定的”，目的也在於削減家長對於學區房的熱捧。

還在出手的家長數量已經有所減少，觀望情緒濃厚。前述德勝經紀人告訴記者，客戶們目前在西城各區之間做比較，少數下定決心要買的，也是做好了最壞的打算，並不指望房子能換來好學校。

不過房子與學校的解綁，依然有相當長的路要走。“雖然過去一年各種各樣的政策對學區房有了更多拘束，但總體來講名校的教學品質並沒有明顯稀釋，所以教育均衡化是一個漸進式的過程。”郭毅補充說，學區房的價值變化也是一個長期的過程。

深圳上半年商業地產市場各方面資料表現一般，淨吸納量、空置率和租金都呈現出環比下跌的態勢，不過由於疫情防控措施得當，相比其他城市而言，市場還是呈現出較強的韌性。

世邦魏理仕統計的資料顯示，春節疊加疫情影響，導致部分專案出現推遲交付的情況，2022年上半年深圳只有6個寫字樓項目、共計38.7萬平方米新增供應入市，以前海片區最為聚集。

整體市場淨吸納量受疫情以及科技行業的發展影響，環比及同比均有回落，但需求總量依然可觀，半年度共錄得23.5萬平方米，位列同期需求全國第二，整體市場保持一定水準的活躍度。

單看第二季度資料，第一太平大衛斯的資料顯示，二季度儘管新專案預租客戶如期入駐，加之個別項目有大面積租賃成交，全市淨吸納量環比上升6.2%，至8萬平方米；但受TMT行業調整影響，其租賃需求同比放緩，加之部分其他企業租賃決策受國內疫情影響延緩，淨吸納量同比下降51.0%。

科技和金融行業一直是深圳寫字樓市場租賃需求主力。

世邦魏理仕發現，受行業調整影響，科技行業需求同比降低15.1個百分點，占到31.6%的需求份額。細分需求聚焦於科技互聯網以及電商，同時也有科技企業退租的案例。

另一方面，金融板塊的需求主要源自以銀行和基金為首的傳統金融企業的擴張。專業服務和房地產建築板塊需求分列第三、四位，新租面積占比為9.6%和8.3%。科技和金融為市場整體貢獻比例近六成。

在過去的半年，深圳的寫字樓空置率也再度上升。

世邦魏理仕統計的資料顯示，整體市場受新增供應影響，空置率半年度環比上升0.6個百分點至17.2%，同比有3.7個百分點的改善，存量項目內部空置率表現分化。

租金也在繼續下跌。

世邦魏理仕發現，受疫情反復及科技行業租賃需求減弱帶來的需求規模縮減，業主以更加主動的姿態應對市場變化——具體舉措包括但不限於延長免租期，調整租金以及提前鎖定客戶、加強原有租戶留存等。

受此影響，深圳寫字樓市場平均租金上半年環比下跌0.6%，跌至每月每平方米186.5元。

而補貼政策實施方面，主要補貼對象為國有物業的小微企業，及針對商業性樓宇更多傾向於鼓勵性的政策，於半年度內並未有大面積因補貼而主動減租的案例，由此可見政策對租金調整影響有限。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務部辦公樓負責人吳洋認為，未來六個月，雖部分專案推遲交付，但按照建設工期，預計新增供應將依然超過70萬平方米，分佈依然較為密集，主要彙聚在南山和福田。需求方面，科技板塊需求會減弱，預計整體市場空置率將會升高。

值得注意的是，深圳上半年大宗交易市場並不活躍，交易金額縱向來看處於較低水準。

世邦魏理仕統計的資料顯示，2022年上半年，深圳只有9宗大宗交易，交易總額為人民幣51.7億元。受疫情影響，交易額同比和環比均有所回落。

從深圳大宗交易歷史交易金額來看，近五年，除2020年深圳大宗交易金額僅為167.1億元，其他年份大宗交易金額均超200億元，2017年最高，達356億元。今年上半年大宗交易金額僅過50億元，下半年市場預計承壓不小。

世邦魏理仕深圳董事總經理吳偉冬表示，未來半年，受疫情和房地產行業宏觀調控雙重因素的影響，開發商對於現金流的追求將令大宗交易的供應端增加，可售寫字樓和零售物業將增多，從而推升大宗交易市場的整體活躍度。

預計下半年市場交易額將步入上升通道，寫字樓與零售物業可售項目增多帶來的競爭性增加導致部分專案價格談判空間變大，從而促成成交。

目前深圳商業地產市場中表現良好的是倉儲物流，倉儲物流市場由於供不應求，空置率低且租金穩定上漲。

世邦魏理仕統計的資料顯示，2022年上半年，深圳優質高標倉市場已經連續3年以上沒有新增供應入市，供應緊缺持續。整體市場空置率保持在0.4%的市場低位，環比持平。得益於對疫情快速有效的控制，大多高標倉專案出租率穩定。上半年平均租金環比增長1.1%至每月每平方米48.0元。

世邦魏理仕深圳顧問及交易服務產業地產部負責人陳劍鋒認為，未來六個月，預計僅有一個10萬平方米的新增供應入市，依然無法緩解整體市場供不應求的局面。

來自網路零售需求的快速增長，以及各項消費刺激政策和措施的實施將令零售、電商和協力廠商物流的需求板塊保持穩定增長。整體市場面的供需狀況將繼續推升平均租金穩定增長，空置率也將保持在低位。

金科服務（09666）（深：000656）公布，以4,614萬元（人民幣．下同）向控股股東金科股份（深：000656）收購及租賃7項託兒所物業。

該集團指，斥1196萬元收購2項託兒所物業，建築面積共約5,265平方米，未有租金收入，於4月底估值約1,197萬元，並以總代價3,418萬元租賃5項託兒所物業，建築面積共約1.59萬平方米，去年租金收入約75萬元，於4月底估值約3,416萬元。該集團又指，在滿意盡職調查結果後，將訂立進一步最終協議以收購餘下5項託兒所物業。

星凱控股（01166）公布，以5,250萬元出售物業予獨立第三者楊薇及其配偶，料收益約26.7萬元。

該集團指，以5,000萬元訂出售景發工業中心兩個車間初步協議，以及以250萬元訂出售該中心一個停車位，有關物業實用面積約9,775平方呎。該集團指，出售代價較評估價值折讓約11.5％，但認為在本地經濟不明朗，出售為變現良機，擬將出售所得用於償還一般信貸融資本金及利息。

繼華夏、南方、博時基金之後，再有多家基金公司跟進調整持倉中的地產股估值。其中，財通基金將旗下投資組合所持有的停牌股票世茂集團（00813）按照1.34港元進行估值，停牌股票中國奧園（03883）按照0.354港元進行估值；匯添富將匯添富港股高股息 LOF 所持有停牌股票中國奧園按照0.354港幣進行估值；中融基金將中融滬港深大消費主題基金所持有的融創中國（01918）按照1.37元港元進行估值。

由於未能在今年3月31日前按時披露2021年全年業績，包括中國奧園、佳兆業集團（01638）、融創中國、世茂集團、當代置業（01107）等多家房企股票自4月1日起停牌。對比停牌前的價格，上述幾隻地產股估值調整後的價格均下調了70％左右，相當於在原來價格基礎上打了三折。

中國恒大（03333）早前遭一間位於南太平洋島國的公司入稟本港高等法院，呈請將中國恒大清盤，案件今日於高等法院提訊。中國恒大申請將案件押後至8月17日再訊，聆案官批准有關申請。

中國恒大指，由於涉及債務複雜，需時處理債務重組事宜，故申請將案件延期。

呈請人為一間位於南太平洋島國薩摩亞的公司 Top Shine Global Limited of Intershore Consult （Samoa） Limited；答辯人中國恒大集團。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，CSI（住宅售價）最新報43.99點，較上周的1.67點下跌2.53點。CSI 跌穿45點好淡分界區間下限，樓市調整信號確認。

美國持續加息，並擴大加息幅度，前線經紀人情緒逐步趨向保守。上一次 CSI 連續跌破三個重要關口，需時8周，是2021年12月。今次 CSI 跌穿45點，預告樓市調整，但相信調整幅度有限，非轉勢大跌跡象。CSI（住宅租金）報46.94點，按周下跌1.91點，但未有跌穿45點的下限，預告住宅租金調整的威脅持續。

＊工商舖 CSI 租售指數窄幅企穩＊

本周工商舖 CSI 租售指數窄幅企穩。CSI（商舖售價）報45.36點（按周跌1.40點），連跌2周共4.64點。CSI（商舖租金）報46.03點（按周跌0.04點），連跌2周共5.09點。租售指數連續5周於45點到50點水平反覆，預示商舖市況繼續回軟。

工廈方面，CSI（工廈售價）報49.08點（按周升2.72點）。CSI（工廈租金）報50.45點（按周升2.73點）。租售指數企穩50點上下，預示工廈市況於現水平企穩。

＊寫字樓租金終止4周連跌＊

寫字樓方面，CSI（寫字樓售價）報39.62點（按周升0.08點），終止2周連跌。CSI（寫字樓租金）報40.09點（按周升1.56點），終止4周連跌。租售指數連續14周於40點上下爭持，預示寫字樓市況調整未結束，卻未有進一步下跌，等待國際投資氣氛明朗化。

折實每呎18688 周日首輪賣168單位

由信置（00083）等合作發展的將軍澳日出康城第11B期凱柏峰I熱賣，第11C期凱柏峰II乘勢追擊，昨天加推70個單位，折實平均呎價18688元，較上周六（9日）首張價單均價高約1.7%，鐵定周日（17日）首輪發售168伙。項目兩期約半個月展開三輪銷售，猶如信置牽頭發展的港鐵元朗錦上路站第一期柏瓏發展項目「翻版」。

信置、嘉華國際（00173）、招商局置地（00978）及港鐵（00066）合作發展的凱柏峰I於6月底首輪賣樓，約3小時沽清238伙，上周四（7日）次輪再賣出225伙，短短一星期凱柏峰I共售出463伙，套現近40億元。

665萬入場 累收逾1200票

凱柏峰II緊接登場，過去周六上載樓書及公布首張價單，涉及138伙。發展商昨天加推第2號價單，共70伙，包括15個1房、50個兩房及5個3房單位，折實售價664.77萬至1287.8萬元，折實呎價17767至19809元，折實平均呎價18688元，較首張價單折實平均呎價18378元，高約1.7%。

發展商同日公布銷售安排，周日首輪發售168伙，不設大手或大單位優先安排。截至昨晚，凱柏峰II累收逾1200票，暫超額認購逾6倍，周六（16日）下午3時截票。

回顧柏瓏發展項目，柏瓏I在4月底開售，6天內盡推全盤715伙，發展商隨即推出柏瓏II；柏瓏I及柏瓏II一個月內進行四輪銷售，累積賣出1350伙（及後有3伙撻訂），套現逾123億元。凱柏峰在約半個月內亦展開四輪銷售，共推出644伙，猶如柏瓏「翻版」。

信置執行董事田兆源稱，凱柏峰全數單位採用LOCKLY智能電子門鎖，設有防窺視密碼鍵盤、實時變更數字鍵盤、指紋開鎖、RFID智能卡及鎖匙等開門功能，旨在把科技引進住戶生活日常。凱柏峰II位於康城路1號，提供644伙，實用面積299至989方呎，預計2024年12月中入伙。

另邊廂，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1A期預計今日上載樓書，率先開放示範單位予傳媒參觀，最快周內公布首張價單。

NOVO LAND預計今上樓書

新地代理總經理陳漢麟表示，項目住客會所NOVO Resorts，連公用花園及遊樂地方總面積約40萬方呎，包括Poolside Club、Garden Club及Skywalk，提供88項遊樂設施。

新地代理工程管理部策劃總監伍則堅補充，NOVO Resorts設有多項遊樂設施，包括近3.2萬方呎的水上遊樂設施、五大北歐式主題園林、備有101件藝術品的藝術長廊、兩個面積合共約6600方呎的健身室、約6600方呎的運動場館、逾2.2萬方呎的青年與童樂空間及兩大獨立Party House；單位管理費預計每方呎約3.98元。NOVO LAND第1A期位於欣寶路8號，提供824伙，實用面積213至1467方呎，預計2023年6月底落成。

政府自2018年起先後批出九龍東啟德舊跑道區11幅住宅地，該批土地陸續進入上蓋建築期。為配合該區發展，會德豐地產、新世界發展（00017）和中國海外（00688）等其中9家擁有跑道區土地的發展商，罕見聯手成立「啟德跑道區私人發展有限公司」（下稱跑道區發展公司），計劃透過公私營協作模式，以建立區域性品牌和推動該區發展，並把9家發展商手上的跑道區項目，取名為「Park Peninsula」。

合作成立跑道區發展公司的區內地主，除前述3家發展商外，尚包括恒地（00012）、新地（00016）、遠東發展（00035）、嘉華國際（00173）、華懋集團和帝國集團。該公司指出，將通過公私營協作模式，主動與不同持份者和政府部門配合及協商，幫助持份者及市場建立對該區未來發展的信心及長遠核心價值，提升生活質素，期望Park Peninsula發展成集休閒娛樂、體育、酒店旅遊、商業及住宅於一身的全新綜合多元化新地段。

命名Park Peninsula 滙聚休閒商住

跑道區發展公司成員之一的會德豐地產，其主席梁志堅接受本報查詢時透露，該公司已成立數個月，有見Park Peninsula未來將提供約1萬個住宅單位，容納逾3萬名居民，期望透過新公司推動該區發展，而日後大型節日等的慶祝活動，也可望透過新公司統一籌備和舉行。

交通配套一直是跑道區發展的一大關注點，政府曾研究興建單軌列車等環保連接系統，連接啟德跑道區與觀塘等九龍東地區，惟2020年宣布擱置，取而代之提出設有自動行人輸送帶的高架行人道、跨海行人及單車橋、巴士等「多元組合」模式的交通配套。

他指出，已經與上一屆政府討論該區的交通配套，政府就交通安排「原則上諗掂晒」，相信新政府上場作檢視後再公布，惟坦言該區新盤銷售期逼近，期望政府盡快落實具體安排。據悉，除政府主導的行人連接系統及跑道公園碼頭發展水上的士上落點等外，跑道區發展公司有意營運穿梭巴士，以連接Park Peninsula和鄰近港鐵站。

資料顯示，前述九大發展商持有的9幅跑道區住宅地，其中最少8幅地皮正申請預售甚至已開售，涉及最少7810伙。

房屋委員會（房委會）近年推出居者有其屋（居屋）和綠表置居計劃（綠置居），幫助有意置業者「上車」，但是部分單位的實用面積不足200方呎，引起社會關注。房屋局指出，2022至23年度（下稱本年度）起計4個財政年度，全港共有約350個實用面積不足280方呎的小型居屋單位落成，佔期內居屋總落成量約1.4%，當中以九龍東啟德啟欣苑佔最多，提供320伙。

房屋局局長何永賢以書面形式回覆立法會議員質詢時指出，房委會興建的居屋一般來說單位實用面積約270至450方呎，以迎合不同人數之家庭的需要，但也會視乎個別項目的位置和地形等環境因素，設計一些較小或較大的單位，以達至地盡其用。

不足280呎 啟欣苑佔最多

何永賢透露，根據今年3月預測，由本年度到2025至26年度共4個財政年度，房委會的居屋總落成量約2.45萬個單位，當中只有約350個是供1至2人居住的「甲類單位」，預計此類單位的實用面積低於280方呎，其中320個來自啟欣苑，實用面積186至189方呎；同區另一個較後期落成的項目，則會提供30個面積相若的單位。

全港50大甲廈整體售價6月雖錄得3.2%按月升幅，但受第五波疫情影響，今年上半年50大甲廈整體售價仍較去年底跌1.7%。當中灣仔區甲廈售價半年重挫20.6%最傷，而中環區甲廈售價半年微升1.3%，是唯一錄得升幅的地區，表現跑贏大市。

美聯工商舖資料研究部發表《商廈快訊》報告指出，6月50大甲廈售價按月回升3.2%，連跌兩個月後出現強勁反彈，但今年上半年仍較去年底跌1.7%。當中灣仔區甲廈售價今年以來累積下挫20.6%，是唯一錄得雙位數跌幅的地區，最新建築呎價（呎價．下同）跌至23114元；中環區甲廈呎價6月報32622元，按月飆升10%，令上半年呎價較去年底錄得1.3%進賬。至於50大甲廈今年上半年僅得39宗買賣，按年急插六成。

另外，6月50大甲廈整體呎租按月下跌1.2%，以中環區甲廈挫10.1%最多，呎租低見58.5元。

空置率9.9%近8個月高

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥表示，上半年受第五波疫情影響，企業對擴充業務持觀望態度，對商廈需求亦較弱，大手租務多屬搬遷個案為主。《商廈快訊》報告提到，整體甲廈空置率連升4個月，6月高見9.9%，創近8個月新高，當中九龍東空置率達15.8%，創2020年6月有紀錄以來新高。

步入加息周期，買家入市審慎，觀望氣氛濃，鰂魚涌康怡花園7月至今仍未打開悶局；部分屋苑要落價吸客，青衣灝景灣價位跌3%至5%左右，有3房低市價3%以1,100萬元沽。

市場人士指出，康怡花園7月至今仍未錄得買賣成交，賣方減價幅度有限，令買賣雙方造成拉鋸，康怡花園賣方態度堅挺下，買家轉投比鄰南豐新邨，屋苑連錄2宗3房成交，其中1宗以786萬元易手。

港島另一個指標屋苑鴨脷洲海怡半島，7月至今僅錄1宗成交。

市場人士指，屋苑7月至今暫1交投，涉及13A座高層H室，實用面積864平方呎，套3房間隔，屬高質素單位，作價1,850萬元，實用呎價21,412元，售價較同座同室高2層單位去年賣2,060萬低210萬元。原業主於2010年以878萬元購入，持貨11年帳面獲利972萬元，單位升值1.1倍。

青衣灝景灣 樓價跌3至5%

7月至今灝景灣暫錄4宗成交，價錢跌3至5%左右。美聯物業青怡分行高級分區營業經理葉偉林指出，屋苑11座中層F室，實用面積703平方呎，開揚景，單位上年12月放盤，原叫價1,190萬元，現以1,100萬元沽出，減價90萬元或近8%，因單位質素欠佳，造價低市價約3%，呎價15,647元。原業主於2012年以588萬元購入上址，持貨10年帳面獲利512萬元，單位升值87%。

另外，中原地產分行經理曾日昇指，6月「食白果」的葵涌新葵芳花園剛錄成交，為C座中層7室，實用面積415平方呎，2房間隔，向西南，享開揚都市景，6月開價650萬元，議價後以618.8萬元易手，減價31.2萬元，實用呎價14,911元；售價較銀行估價679萬元低約9%。原業主於2001年4月以140萬元購入單位，持貨21年帳面獲利478.8萬元，單位升值3.4倍。

近月接連有新盤開始入伙，面對新盤入伙潮，租金有下調壓力。其中天水圍嘉湖山莊本月累錄約21宗租賃成交，平均實用呎租約22.5元，較上月均價23元回落約2%。

中原地產天水圍副區域營業董事伍耀祖表示，嘉湖山莊美湖居4座低層H室，實用面積544平方呎，三房間隔，向西南，月租叫價1.15萬元，最終以1.1萬元租出，實用呎租約20.2元。同類單位近期租金成交價約1.2萬至1.3萬元。業主於2012年8月260萬元買入單位，持貨10年，現時租金回報率約5.1厘。

另大角咀形品•星寓1房戶亦錄得一宗低於市價租務成交，為中層K室，實用面積約366平方呎，屬1房連露台間隔，以1.56萬元租出，實用呎租約42.6元，低市價1%。

形品•星寓1房戶 1.56萬租

單位以月租1.6萬元放盤約1個月後獲外區客接，議價後調減400元，以約1.56萬元租出，較市價低約1%，新租客為一對年輕人。業主於2010年8月以約377.6萬元購入上述單位，現回報率近5厘。

至於剛入伙的啟德THE HENLEY低座錄首宗1房租務成交，為低座低層A室，實用面積320平方呎，1房間隔，零議價1.5萬元租出，呎租約47元。業主於2021年6月以840.7萬元購入，回報率約2.1厘。目前屋苑約57個租盤，叫價由1.25萬至2.96萬元。

投資者憧憬區內發展 購入作收租

地區商場及停車場具投資價值，消息指，西貢Centro以近5億元沽出，該項目涉及多層商場，以及387個車位。物業原由外籍投資者持有，及後淪為銀主盤。

市場消息指，西貢翠塘路1A號Centro的全幢商場及停車場易手，物業於2002年落成，地盤面積約34,047平方呎，項目批則面積達26.6萬平方呎。現時項目樓高10層，商舖出租面積約56,504平方呎。

樓高10層 地下至4樓為商舖

物業地下至4樓為商舖，目前除了超市租用外，亦有特色餐廳連同保齡球場，而5樓至天台為停車場，合共提供387個車位，項目以近5億元沽出，新買家料為投資者，購入作收租用途。

該項目附近除了有住宅外，對面亦有新發展項目，涉及鄧成波家族持有康定路5幅地皮，現址為5座工業大廈，現時規劃為「住宅（戊類）1」及顯示為「道路」的地帶之用途。

地皮的地盤面積約12.55萬平方呎，以擬議的地積比率2倍發展，涉及的總樓面約25.1萬平方呎，該家族申請申建安老院舍，規劃署亦不反對。

由於對面有望發展成住宅或其他項目，故購入商舖及停車場，可作長綫投資。

翻查資料，Centro原由一外籍投資者持有，早於03年以1.5億元購入物業，惟物業及後多次被抵押向不同財務機構貸款，最終淪為銀主盤。

核心區甲廈租務有所改善，消息指，中環渣打銀行大廈全層，以每平方呎約85元租出。

市場消息指，中環渣打銀行大廈中層全層，面積約7,536平方呎，成交呎租約85元，屬市價水平。據了解，該廈大租戶仍為渣打銀行，而較早前該銀行決定放棄承租部分樓面。

銅鑼灣世貿中心 呎租約57

另消息稱，銅鑼灣世貿中心中高層02至03室，面積約3,600平方呎，以每平方呎約57元租出。

商廈買賣方面，尖沙咀星光行中層04室，面積約920平方呎，以約1,490萬元成交，呎價約1.62萬元。

工廈成交上，中原（工商舖）工商部市場經理馬健邦表示，荃灣美環街1至6號時貿中心23樓07室，面積約651平方呎，單位以交吉形式出售，成交價約386萬元，平均呎價約5,929元。馬氏指，上述單位原於今年4月以約382萬元售出後，惟有關交易最終撻訂告終；業主隨即重推，並於短短數月即獲承接，是次成交價較撻訂價微升約4萬元，新買家為投資者。

疫情下工商舖交投大不如前，唯獨民生區舖位備受追捧，現正放售的荃灣二陂坊地舖，連租約叫價約3,500萬元。

穩健租客 回報達3厘

利嘉閣（工商舖）地產-商業部/商舖部及投資部聯席董事陳偉國表示，獲業主委託獨家放售為荃灣二陂坊26號地舖，面積約1,000平方呎，意向價約3,500萬元，平均呎價約35,000元，現租客為連鎖凍肉食品公司，分店遍布港九新界，收租穩健，料新買家可享約3厘租金回報。

舖位坐落於於荃灣市中心地段，由眾安街橫街直入，擁超闊門面，而二陂坊遊樂場翻新後，更吸引公眾慕名而至，再者，物業鄰近多個商業及住宅樓群、民生日常用品店舖及食肆等，傍晚時分食肆人流如鯽。

門面闊 人流滙聚

另外，周邊交通便利，有多個巴士綫前往各區，步行至港鐵荃灣西站也只需8分鐘，人流滙聚，自用或投資均合適。

陳氏續指，盡管近期市場受疫情反覆及加息利淡因素等影響，核心民生區舖位仍然有價有市，上述街道雖不是一綫主街地段，但屬來往區內多條主要大街的必經之路，日間人流熙來攘往，晚上熱鬧猶如夜市，相信此物業會吸引一眾投資者及用家垂青。

受市建局早前公布九龍城重建計畫帶動，區內鋪位備受追捧。消息透露，衙前圍道一個地鋪以約6400萬易手，呎價約4.12萬，料買家租金回報率約2.7厘。

市場消息指出，九龍城衙前圍道120號地鋪，建築面積約1551方呎，成交價約6400萬。上址原業主於2016年10月以4700萬買入，持貨6年帳面獲利1700萬，物業期間升值36%。

地產代理指出，該鋪現時由參茸海味鋪以約14.5萬租用，買家租金回報率約2.7厘。

海味店14.5萬租用

事實上，該街道近期頻錄成交，其中衙前圍道54號全幢商住樓，地鋪及閣樓建築面積2671方呎，2樓至5樓為住宅，每層面積747方呎，項目總樓面5659方呎，於上月以7380萬售出，平均呎價約13041元。據地產代理指出，上址地鋪現時由食肆以每月8.7萬租用，門面闊約20呎，租約期至今年底屆滿，以成交價計，租金回報約1.4厘。

荃灣鋪2220萬沽

另外，新界區亦頻錄鋪位成交，荃灣青山公路209至213號華健樓地下雙號鋪，建築面積約350方呎，以約2220萬售出，呎價約6.34萬。此外，據市場消息指出，大埔南盛街25至29號保盛樓地下A號鋪，建築面積約400方呎，以約1738萬售出，呎價約4.345萬。