根據台灣房屋集團統計，台南今年上半年總價3500萬元以上豪宅單價，由仁德區建案「森景澤」展現黑馬之姿，以每坪成交單價43萬元奪冠，一舉超越市心精華區豪宅建案，表現令人驚艷；而位於安平區的知名豪宅「尚暘天聚」則以每坪40.1萬元居次，「上品硯」則以每坪38.8萬元位居第3，其他包括擁有王建民等名人住戶的「富立耘非凡」以及國平重劃區預售案「元翰門」皆榜上有名，其中「元翰門」也為入榜唯一預售個案。

觀察第6至10名豪宅社區，依次則為新光三越商圈「茂盈千利修」、國平重劃區「遠奏曲」、成大生活圈「ALL IN ONE」、湖美生活圈「湖美帝堡」以及市政特區「水雲間」，每坪單價為30.3~32.5萬元之間，也站穩3字頭行情。

台灣房屋土帝公加盟店店東薛大川表示，今年上半年豪宅榜首由仁德區建案「森景澤」以黑馬之姿拿下，最高成交單價衝破4字頭，仁德區雖為蛋白區，但因與東區相鄰，離塵不離城，加上近年台南市區房價不斷上揚，因此吸納不少市區人口移入，房市表現相當熱絡。

薛大川說，「森景澤」近省道台一線及86快速道路，鄰近東區巴克禮公園、崇明生活圈，生活機能頗佳，同時該案以綠建築景觀宅為訴求，正對在地熱門的休閒景點虎山林場，高樓層可盡享虎山綠帶景色，生活環境清幽，加上未來鐵路地下化將會在附近的生產路設站，整體機能發展看好，產品亦由知名建商奇美建設所打造，品牌口碑佳，深受中高端客層青睞，以地域特性，買家應多為在地自住客居多。

屋比房屋總經理葉國華指出，最近幾年搭著台積電、科學園區等建設題材的快車，台南儼然成為全台房市最火爆的一級戰區，房價也飆漲得相當迅猛，由「好時價」統計，今年5月台南清華安富房價指數已經高達189.6，再創歷史新高，與2019年同期的145.29相比，短短3年時間房價漲幅超過3成，目前台南的平均房價不僅已經跳上2字頭，近期甚至一度傳出新建案開出6字頭天價的資訊，引起市場關注。

葉國華指出，雖然經台南市府稽查「6字頭」只是開價，並非實際成交價，但是從中不難看出台南房價確實已經站上歷史高檔。據實價登錄揭露，今年上半年，台南已有多間豪宅社區的單價高達3~4字頭，其中多間豪宅社區都位於規劃良好、風景優越的新興重劃區內，可見重劃區的發展潛力已悄然成為新時代高資產族群資產配置的重心。

大家房屋企畫研究室副理郎美囡表示，台南市近5年平均房價漲幅大約4到5成，然而豪宅物件本身單價、總價高，價格拉抬的力道相對較弱，漲幅約1.5~3成上下，不過跟北部地區豪宅相比，漲幅已相當驚人，台南市近幾年受惠南科議題，從科學園區周邊領漲，又漲回蛋黃區，安平區、中西區及東區等豪宅指標地段吸引不少買盤，在全台新案價格高築的架構下，依然是相對低價區的台南豪宅應仍有成長空間。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮也認為，台南豪宅總價及單價表現，在六都之中，可屬相當親民，南二都具備豐沛的公共建設及產業利多議題，高總價產品有其優勢力及創價實力，下半年豪宅市場表現仍值得期待。

不過，葉國華也提醒，雖然在科技題材的光環下，台南房市前景並不看淡，但由於短期內區域房價飆漲過快，此時盲目追高購入的民眾恐將面臨不小的風險。再加上今年以來，地緣政治衝突、政府打炒房、升息循環等房市黑天鵝不斷傳出，也給房市增添了許多變數，如果貿然在高點進場，日後恐怕會面臨轉手難的困境，因此建議台南的購屋民眾多看多比較，謹慎追價再進場。

這兩年房地產的上漲，漸漸接近到一個高峰，這兩年因為資金寬鬆、台商回流、台灣出口暢旺、及台積電擴廠等，使得台灣面臨缺工、缺料，導致造價快速成長、及土地上漲的因素，讓房市似乎上漲得太快了！但是，經過這兩年的階段，漸漸進入高原期的階段，後面將有一段平穩的路。

政府，當然也聽到老百姓的聲音，有四個力量阻止房市的上漲，第一，中央銀行的「選擇性信用管制」，控制建商買地的資金，希望自有資金高，貸款的成數降低，使建商買地的成本增加一倍，原本可以買四塊地變成買兩塊地，可以買兩塊地變成只能買一塊地；第二，財政部「房地合一稅2.0版」，對於兩年內買賣課以45％的重稅，阻止短期炒作的現象。

第三，內政部實施「實價登錄2.0版」，實價登錄清晰化，預售的市場也完全透明，另外，對紅單炒作及預售屋的轉售都課房地合一稅2.0版；第四，金管會也經常查核銀行，是否遵照中央銀行的指示來辦理，對「選擇性信用管制」相當嚴格，這個現象影響房地產的市場，有規模或者有信用的公司，影響較小，只是推案的速度減慢而已。但是，規模比較小，或者資金不足的公司，有推案量急速下降的現象。

因此，在購屋市場方面，穆老師要提醒大家，有些公司可能因為這些因素，無法在市場上繼續經營，買房子是要住5年、10年、20年、甚至是更長久的資產，所以，未來不管是建商的售後服務、跟社區的互動也好，建商的信譽對您的資產價值是相對的；倘若，建商不見了，未來轉售的效果也會較差。

在這個稍微變動、政府打房嚴厲、市場產生變化的過程中，穆老師要提醒消費大眾，如果，真的有買房的需求，選擇符合您所需的房子之外，可以選擇有信用度或售後服務能力好的建商，畢竟房子不是住1-2年而已，是要住中長期的，5年、10年、甚至20年以上，選擇有信譽的品牌、售服好的建商，就如同可以長期配合的最佳夥伴！

近年來房價持續上漲，今年第一季全台住宅加車位總價的中位數，已上漲至1,028萬元，連續二季突破千萬元，過去三年來總價中位數增加178萬元，相當每年房屋總價上漲近60萬元。飆漲最兇的是新竹縣，三年房價驚漲420萬元，相當每年房價上漲140萬元。

實價登錄統計顯示，房屋加車位的總價中位數在近三年來不斷攀升，從2019年第一季的850萬元，拉高至1,028萬元，等於有一半以上的購屋客，買進的住宅加車位總價超過千萬元，千萬購屋加上車位已相當普遍。

統計顯示，台北市總價中位數已達2,900萬元、新北市為1,350萬元，新竹縣市去年第一季突破千萬元，台中市在去年第三季突破千萬元，七大都會區中僅剩桃園、台南及高雄未達千萬，其中桃園、高雄也已逼近千萬元大關，最低的台南為790萬元。

七大都會區中上漲最多的是新竹縣，從三年前的900萬元直接衝上1,320萬元，漲幅驚人。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，新竹縣房從2020第二季就開始明顯上揚，今年第一季和三年前相比更是大漲420萬元，成為名符其實的「瘋城」，主要原因與中美貿易大戰後，半導體業蓬勃發展有密切關係，加上新竹又是所得最高的科技城市，都帶動新竹地區的房價上揚。

全台三年房總價約增加了178萬元，七大都會區中僅有新北市，因首購不斷往外圍尋找相對平價產品，導致中位總價僅微增45萬元，其餘都會區多有明顯增加，除新竹縣增加最多外，台北市增加370萬元、台中市增加300萬元，分居第二、三名。

曾敬德指出，這波房價幾乎呈現全台各地全面性的走揚，不過市場景氣最頂峰應落在今年第一季，爾後出現疫情、戰爭、股市大跌、升息等外在事件，對於後續房價走揚動能產生明顯干擾，未來房價上漲幅度應會明顯趨緩。

台北市A辦大樓供給短缺問題愈來愈嚴重，最新研究報告指出，高達75％的A辦大樓剩餘可出租面積不到200坪，中大型企業租戶被迫面臨搬遷選擇短缺的難題，此一現象，推升北市A辦租金「攻頂」，每坪月租金直逼3,000元大關、達2,971元，刷新自2000年有統計以來的新高紀錄。

世邦魏理仕12日公布2022年第二季台北辦公室租賃市場報告指出，台北市A辦大樓以信義基隆區租金行情最高，單季大漲1.4％，每坪月租來到3,442元。

世邦魏理仕台灣研究部主管李嘉玶表示，由於許多房東積極提高閒置單位開價，並嚴守成交租金底線，使得多棟A辦大樓平均租金持續攀高。由於連續面積達400坪以上的辦公大樓，屈指可數，在中大坪數單位供給緊俏之際，法人房東充分利用有利因素，達成調漲租金的目標。

世邦魏理仕台灣顧問及交易服務部主管陳頌民也表示，第二季辦公室搬遷活動較上季略有增加，不過高達75％的A辦大樓剩餘可出租面積不到200坪，供給短缺，中大型企業租戶被迫面臨搬遷選擇短缺的難題，加上近來全球經濟動盪不安，部分跨國企業對於搬遷所衍生的裝修施工費用，持保留態度，使得大坪數需求的搬遷案例，受到壓抑。

受此影響，台北市B辦也呈現供不應求的情況。世邦魏理仕台灣研究部統計，平均空置率下降至4％以下，每坪月租平均季漲0.4％至1,855元。

展望未來，李嘉玶預估，未來一年半，台北市中心商辦新供給面積約4萬坪，明年底前平均空置率儘管將小幅提升至6％，但還是在健康水位。

世邦魏理仕也觀察到，疫情有助於運輸物流、電商，持續擴張辦公需求。李嘉玶表示，最近不少租賃需求，來自於在疫情中受惠的相關業者，例如運輸物流、電商平台、資訊應用軟體，及遊戲產業。

像位在民生敦北區的電商自助平台商線科技，由原大樓遷至鄰近的宏泰世界大樓，並大幅度擴充其辦公室面積；近年轉型為高科技投資公司的力晶科技，也在揚昇南京商業大樓擴大承租200多坪的面積，以滿足企業擴張需求。

台積電設廠效應弱化，加上人口外流因素影響，高雄7月房屋買賣棟數創歷年最低，上櫃建設聯上（4113）維持穩健節奏，明年可售建案能量達百億元規模。

法人指出，聯上建設深耕高雄、台南房地產市場有成，是港都口碑建商。12日聯上收盤12.25元、漲0.15元。

聯上高層表示，明年起有四個建案完工進帳，總銷粗估有百億元以上。其中明年有「聯上鉑麗」、「聯上海棠」；後年有「聯上WE」、2025有台南永康「聯上康橋」等建案陸續完成，近年業績量相當穩定。另外，轉投資商場、飯店、餐廳等事業受疫情影響，經營較辛苦。

上櫃建商主管說，政府加深打房力道，加上國內通貨膨脹壓力如影隨行，相關建材都在漲，而且漲幅不小，對營建業來說缺工問題更是嚴重，而且難以解決，導至建屋成本大增，這種情況下要期待房價下跌的機會不大。

除非，是台海軍事危機的問題擴大，讓購屋者失去信心進而引發賣屋潮，否則房價應該還是有很強支撐。

台灣房屋分析指出，台積電設廠效應轉淡，導致高雄房市明顯轉涼。高雄最新7月買賣移轉棟數為2,680棟，呈年月雙減，月減20.2%，年減10.1％，為歷年最低7月，第3季依舊保守。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，高雄7月交易市況表現仍緩，主要因高雄中古市場受案源量少、買賣價格認知差異高等因素持續影響，加上購屋族目前面臨干擾多，包括通膨、升息壓力、股市走跌影響資金規劃及下半年房市政策變化等，多數應仍持觀望心態。

為抑制房市炒作風氣，中央銀行對全國「豪宅」祭出貸款成數最高四成的管制措施；不過，近期台中地區房價驚驚漲，不少建商跳出來大聲疾呼，央行應調整大台北都會區以外的「豪宅」門檻，並與台北市或新北市的標準一致。不過財經官員認為，鬆綁豪宅門檻有三大困難點，央行恐不易放行。

財經官員分析，要鬆綁豪宅管制的門檻，有三大困難，研判央行不會輕易妥協、也不易放行。首先，央行執行房市管制是為了控管銀行信用風險，事實上許多豪宅買家因口袋很深，根本不會使用銀行貸款，如果央行同意放寬標準，恐讓建商以此為宣傳題材、乘機拉抬當地的房屋售價。

其次，調降豪宅門檻會加重購屋者的財務槓桿運用，進而提高房市風險，有違目前政府對房市的政策走向。

第三，豪宅價格會帶動周邊房價，更容易掀起炒作風氣，因此，自2012年央行首度對豪宅「開槍」後，此項管制措施一直延續至今、從未鬆綁過。

按央行現行規定，符合豪宅定義者，貸款成數最高四成，意即購屋族需自備六成；以4,000萬的住宅而言，購屋者最高只能向銀行貸到1,600萬元，自備款得高達2,400萬元。而央行對豪宅的定義為，座落於台北市者，鑑價或買賣金額為7,000萬元以上；新北市6,000萬元以上，其餘地區4,000萬元以上。

近期不少建商痛批，近年房價一路驚驚漲，台中總價4,000萬已稱不上是豪宅，同為六都的台中，豪宅限貸令應比照台北市的7,000萬元，或新北市的6,000萬以上，不該一國多制。

對此，財經官員表示，央行在2012年6月首度採取豪宅限貸令，當時規定大台北住宅鑑價或買賣金額高於8,000萬元、其他地區高於5,000萬元者，房貸成數不得超過六成，且無寬限期。2014年因高價住宅價格波動大，銀行承作風險高，央行修改豪宅定義為台北市7,000萬、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬以上，最高成數由六成縮減為五成。

2016年，央行除豪宅的貸款管制外，其餘房貸管制措施全數刪除，且豪宅限貸令不僅一直維持至今，2021年12月成數還進一步縮減至四成，足見央行對豪宅的外溢效果（註：豪宅為區域房價指標，會對周邊中低價房屋的房價造成哄抬效果）十分重視，自然不會輕易鬆綁相關規定。

疫情導致新北房市交易大幅萎縮，去年11月到今年7月銳減34%。房仲認為，央行連續升息導致房市4個月來「類雪崩」，比去年疫情還慘，若未反彈房價恐將繼續下修。民眾認為，如果沒有迫切需求，還是會先租屋觀望，或許能用時間等到較便宜的房價。
近兩年台灣房價高漲，雙北去年5月實施三級警戒，看房人數驟減，不過疫情後購屋人潮增加，許多地區房價甚至創下歷史新高。去年9月移轉5236棟，11月暴增至近年高峰7113棟，短短2個月成長27%，去年12月也維持在6934棟，房價不斷上揚。不過今年初房市交易量開始下滑，1月移轉棟數還有6202棟，到7月已經剩下4697棟。

新北市地政局表示，新北近期新成屋、中古屋交易量都有明顯減少，雖然少數地區新成屋大量移轉，可能造成單月成長，不過絕大多數移轉數都逐月減少。

陳小姐表示，她從去年開始看屋，房價一路高漲，根本買不下手，今年央行可能升息4次，讓她開始動搖，畢竟對小家庭來說，升個幾碼，房貸就增加數千元，生活壓力將變大。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨分析，台灣房市走約2年多頭，原因不外乎是美國瘋狂印鈔票，加上台幣走強，大量資金留在國內，房地產成資金最佳去處，不過近期出現變化。

第一線觀察可以發現，升息前房貸低至1.31%，不過央行在3月、6月分別升息，現在利率約1.61%，外界估9月、12月還會再升息，甚至持續到明年，民眾恐慌不願再追價，才導致新北4月迄今出現「類雪崩」情形。央行升息1碼，貸款1千萬每月就得多繳1千多元，若利率持續升至3%，每月得多繳7千多元。

徐佳馨表示，現階段賣方希望維持高價，買方卻擔憂升息壓力不願追價，雙方僵持，成交量自然下滑，房價也趨於「平穩」。另外，中國大陸與台灣關係緊張，高資產族群可能把資金布局海外，也是房市下修原因。

房市四大利空齊聚，大型行庫主管示警，今(2022)年下半年，新北市「新林三淡」四區房價恐明顯鬆動。大型行庫主管分析，近年來房價漲幅過大，加上局部地區推案量多、房貸利率緩步上漲，及供過於求等四大利空齊聚，新莊、林口、三峽與淡水房價將明顯鬆動，不只議價率擴大，交易天數也會明顯拉長。

大型國銀主管表示，「6月初開始感受到5月房貸數字增幅明顯放緩，房市成交率也變得很低，主要是買賣雙方對價格的認知出現歧見，賣方不願降價，但買方認為政府持續打炒房，房貸利率又節節高升，房價應有下修空間，希望等價格變便宜再接手。」

展望下半年房市景氣，行庫主管認為，大台北地區房價最可能鬆動的區域為新莊、林口、三峽與淡水、也就是俗稱的「蛋白區」，這四區除議價率會逐步攀高外，交易天數也會明顯拉長。

國銀主管說，這四區有四大利空，首先是近年來房價漲幅已高，如今面臨修正壓力，其次是推案量多、去化不易，再來是中央銀行啟動升息循環，帶動房貸利率走高，會加重房貸族負擔、壓抑買氣，第四是這些區域相較於台北市「蛋黃區」，供給明顯大於需求。

國內高房價問題為民怨之首，近年來政府祭出一系列管控措施，成效逐步彰顯，行庫主管說，近期房市交易確實變得冷一些、價格也出現鬆動跡象，目前房價之所以居高不下，是因為賣方對價格仍十分堅持，不過一旦交易時間拉長，賣家有貸款付息壓力，就可能降價求售，一旦建商啟動「讓利」風潮，房價的鬆動就會更為顯著。

行庫主管還說，建商以營建與土地持有成本高漲為由撐住高房價，但實話說建商在過去房市大多頭時期多數已經賺飽飽、口袋也夠深，如今只是「要不要少賺一點」的問題，如果建商願意「讓利」，將有助加速去化餘屋。

即便央行啟動選擇性信用管制，今年3月更加碼升息1碼（0.25個百分點）壓抑房市，金融機構加快緊縮流向房市資金腳步，但今年首季房價仍往上走。聯徵中心資料顯示，首季不動產平均鑑估值飆上1,214.8萬元，創2009年第1季有紀錄以來新高，帶動平均授信額度也飆上歷史新高、站上880.1萬元。

相較2009年首季平均授信額度430.9萬元相比，等於晚了13年買房，要背上的房貸增加至少1倍。

根據聯徵中心資料統計，今年首季平均核貸成數其實是往下滑至72.45％，較前一季73.1％減少，但受到不動產鑑估值站上1214.8萬元天價新高，平均授信額度也從前一季866.5萬走高到880.1萬元。

其中新北市蘆洲區、桃園市蘆竹區、桃園市龜山區、桃園市楊梅區、基隆市暖暖區、新竹市、桃園平鎮、三峽、土城、台中市大里區等地，首季平均不動產鑑估值也創有資料以來新高。

例如，近期相當夯的新北土城區不動產鑑價首季飆破1,500萬元、三峽也飆破1,280萬元，林口站上1,756萬元、快回到2016年第2季1,772.6萬元高點，有竹科題材的新竹市不動產鑑價也飆至1,261萬元。

多處重劃區漲太多，近期已經傳出有銀行業者針對淡水、林口、三峽等地限制房貸承做成數、降至不到六成。但金融圈指出，也許有部份外銀或特定銀行，對重劃區等非蛋黃區地房貸成數較為嚴謹，但部分新成屋分戶貸款仍有八成可談。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨解讀，今年首季房價的確最高，但在3月央行第一次升息1碼後，震到買方選擇觀望，成交量的確萎縮。目前並未看到價格明顯修正，與屋主僅經歷3、4個月升息壓力，還扛得住有關。

此外，淡水、三峽等地許多都是新建案，新屋原本個銀行鑑估價就很高，徐佳馨認為這也推升當地不動產鑑估值主因。

根據聯徵中心最新資料顯示，今年首季平均貸款利率1.46％，約與去年相當，尚未足額反映央行今年升息幅度。

金融主管指出，目前房貸利率地板價已反映央行升息1碼半（1碼為0.25個百分點），地板價拉到1.7％起跳，即便是首購族最優也只能拿到1.7％左右。

北部房仲業者認為，央行升息加上台海緊張，近期整體成交熱潮不如首季，且行庫受到放貸成本增加，開始挑選客戶放款，只是目前願意降價的賣方還較少。

住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出，現階段房市成交得看產品狀態，假設市場接受度高，也會有買方願意追價，但如果稍弱產品就較有談的空間。

徐佳馨說，現階段不動產交易量已經冷下來，屋主多半能抗住升息壓力，房價緩升未看到明顯跌幅，因此出現量縮價緩升。

8月15日，全國產權行業資訊化綜合服務平臺顯示，廈門潤岳房地產開發有限公司擬進行增資擴股，募集資金金額擇優確定，募集資金對應持股比例或股份數為49%。

觀點新媒體瞭解到，廈門潤岳房地產開發有限公司註冊資本1020萬元，經營範圍包括許可項目：房地產開發經營。該公司由福州市華潤置地實業有限公司100%持有。

截至6月30日，廈門潤嶽資產總計12.05億元，負債總計12.05億元，所有者權益0元。根據披露事項，融資方本次擬新增註冊資本980萬元，占增資後公司註冊資本的49%。增資擴股完成後，融資方註冊資本擬增加至2000萬元。

近期，北京、福州等地出臺住房租賃相關政策，促進“租購並舉”。業內人士表示，隨著“租購並舉”制度建設持續深化，住房租賃市場將進一步完善。

穩定租金水準

《北京市住房租賃條例》近日公佈，將於9月1日起施行。根據該條例，北京對住房租賃市場的多個方面進行了規範。例如，在住房租金明顯上漲或有可能明顯上漲時，市政府可採取價格幹預措施，穩定租金水準；住房租賃企業向承租人收取的押金一般不得超過1個月租金，並按照規定通過協力廠商專用帳戶託管；互聯網資訊平臺應當對發佈者提交的證明材料進行審查，合規的資訊才能發佈。

中指研究院認為，《北京市住房租賃條例》施行有望推動住房租賃市場進一步規範，有力保障出租人和承租人的合法權益，營造良好的租房環境，有利於推動住房租賃市場有序健康發展，促進“租購並舉”住房制度進一步完善。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，最近不少大城市住房租金持續上漲，穩租金是一項長期重點工作，租金幹預機制有利於促進住房租賃市場健康發展。

提高公積金租房提取額度

部分地區出臺政策，促進租購並舉，提高公積金租房提取額度。

8月10日，福州住房公積金中心網站發文，福州住房公積金管理委員會印發的《關於加大租房提取力度促進租購並舉工作的通知》提出，職工每人每月租住商品房提取額度提高200元、取消每月租房提取額度不高於月繳存額的限制、取消租房提取與購房提取時間須間隔滿12個月的限制。職工無房且租住商品房，在六城區繳存住房公積金的，每人每月最高可提取住房公積金額度由1000元提高至1200元；在六縣（市）繳存住房公積金的，每人每月最高可提取住房公積金額度由800元提高至1000元，進一步減輕對新市民和剛參加工作的青年人群體支付房租的資金壓力。

此前，南京發佈公積金新政，提高公積金租房提取額度，單身職工提取住房公積金支付房租由每月1200元提高至每月1500元，已婚職工夫妻雙方由每月2400元提高至每月3000元。

中原地產首席分析師張大偉表示，隨著“租購並舉”住房制度建設的持續深化，住房租賃市場將進一步完善。同時，監管將進一步加強。

增加租賃住房供給

今年以來，四川、海南等地增加租賃住房供給。

四川省決定，在成都、瀘州、綿陽、南充、宜賓、達州市6地開展試點，打通市場租賃住房通道，加快發展保障性租賃住房。四川省住建廳制定了支持政策，包括房東和承租人已確定租賃關係的，可向符合條件的承租人發放保障性租賃住房租賃補貼；房東可享有專門支持政策，主要涉及稅收優惠、民用水電氣價格優惠等。在限購城市，居民自願將自有存量住房納入保障性租賃住房規範管理的，且5年內不上市交易，可一次性新增購買一套住房。

海南省住房和城鄉建設廳等9部門發佈了《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確提出逐步建立和完善多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。引導個人提供閒置住房用作保障性租賃住房。

湖北省住房和城鄉建設廳出臺的《關於加快解決從事基本公共服務人員住房困難問題的實施意見》明確提出，房地產開發企業未售商品住房，自願可納入保障性租賃住房，允許先租後售。商品住房專案配建開發商自持的保障性租賃住房，允許在土地出讓時明確可先租後售，租賃滿5年後，承租人可申請轉為共有產權住房，購買部分或者全部產權。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，我國住房租賃行業發展迎來重要節點。隨著保障性租賃住房REITs發售，住房租賃“投—融—建—管—退”全鏈條有望進一步打通。

近日，南京再次傳出樓市鬆綁消息，江蘇省南京市於8月12日下調了商業性個人住房貸款首付比例，無房有貸、有房無貸的居民家庭，首付比例由最低50%下調至30%，有房且貸款未結清的居民家庭首付比例由最低80%降至60%。

這意味著，這一新規改變了南京過去“認房又認貸”的政策。此前在南京，名下有一套住房、無購房貸款記錄的，或有貸款記錄已結清的購房者，再購房均屬於二套房，首付比例最低50%；若有一筆房貸款未結清，首付比例則高達80%。如今，貸款結清後再購房，首付比例最低可至三成，大大降低了購房門檻。

有市場人士指出，根據消息內容來看，此次南京地區樓市鬆綁政策力度較大，預計在多重政策陸續發佈並產生“組合拳”效果後，將對該地區樓市的活躍度有所改善。

滿足改善型購房需求

據《證券日報》記者瞭解，截至目前，今年以來，南京地區已經陸續推出過幾次樓市新政，經歷了多輪放鬆調控，其目的只有一個，即降低購房門檻。

此次，從網傳政策截圖內容來看，江蘇省市場利率定價自律機制秘書處於8月12日發佈《關於調整南京市差別化住房信貸政策的決議》（以下簡稱“決議”），對即日起新發放商業個人住房貸款首付比例進行調整。

《決議》內容顯示，在南京市區（不含溧水區、高淳區）有購房記錄、但申請貸款時實際無住房居民家庭，或有1套住房，但無購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已結清的居民家庭，購房商業貸款首付比例不低於30%；市區（不含六合區、溧水區、高淳區）具名家庭有1套住房，且相應購房貸款未結清，再次申請商業個人住房貸款買普通住房，最低首付比例不低於60%。

針對上述內容，《證券日報》記者向包括平安銀行(12.380, 0.03, 0.24%)、建設銀行(5.520, 0.02, 0.36%)、農業銀行(2.830, -0.02, -0.70%)等在內多家銀行進行諮詢後瞭解到，消息屬實，有銀行工作人員向記者表示，已經收到這一通知，並於8月12日下午起，已經可以按上述標準執行。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者採訪時表示，從《決議》內容來看，此次南京樓市鬆綁政策的力度較大。

李宇嘉介紹，降低首付比例或對“認房又認貸”這類樓市政策調整，在弱二線以及三、四線城市推出的比較多，強二線城市或者像南京這種熱點城市推出的較少。這類政策都是為了對居民的合理貸款購房需求給予滿足，調整“認房又認貸”則屬於滿足改善型購房需求的，這種需求現在在熱點城市處於主導地位，比首套房的需求要更多一點。

“南京是一個年代悠久的城市，手上有房的人群較多，換房需求比較大，此前樓市活躍的那幾年貸款買房的人比較多，這時候換房就會受到‘認房又認貸’的影響，隨著政策的逐步實施將有利於釋放這一部分需求，樓市交易會進一步改善。”李宇嘉說。

進一步推動南京樓市溫和復蘇

事實上，此前寬鬆性政策已在逐步發力。

2022年4月底，南京政務服務中心內辦理購房證明的所需材料提示牌內容更新：非本市還需提供：申請開具購房證明之日起1年內在南京累計繳納6個月個人所得稅算或社保證明等相關材料。在此之前的政策為：申請開具購房證明之日起前3年內在南京累計繳納2年個人所得稅或社保證明等材料。

6月13日，該限購政策再次調整為6個月社保可以補繳，征繳方式不做區分，即個人補繳、單位補繳都可以，購房門檻又迎來新一輪的降低。

7月25日，江蘇省南京市高淳區發佈《高淳區促進房地產市場健康發展有關政策（試行）》（以下簡稱《政策》），提到要給予購房者購房補貼，引導商業銀行為剛需和改善型住房群體提供商業性個人住房優惠利率貸款。

對此，李宇嘉認為，南京年內接連發佈樓市鬆綁政策，透露出現在南京樓市的需求還比較疲弱的信號，購房者買房信心不足，在這種情況下，就需要對首付或者月供進行調整，特別是購房者的首付能力。

李宇嘉介紹，在一些熱點城市，有貸款記錄、有一套房，或者有一套房貸款沒還清這三種情況下購買二套房，首付至少是50%以上，最高甚至能夠達到80%，對於改善型購房需求的影響比較大。目前如果需要進一步釋放這類需求，就要把比例限制進行一定的調整。

事實上，正如李宇嘉所說，南京樓市今年的成交情況確實不容樂觀。

克而瑞南京發佈的資料顯示，今年1月份至6月份，南京商品住宅總供應370.03萬平方米，成交462.17萬平方米，相比去年同期供應668.88萬平方米、成交769.56萬平方米來看，整體供銷資料均出現了較大程度的下挫；截至6月底，南京市在售庫存上升至657萬平方米，去化週期9.7個月，達到2015年以來的新高；上半年二手房成交36506套，同比下降46%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，南京樓市成交資料較差，說明樓市壓力仍然沒有完全解除，此次傳出進一步鬆綁消息，疊加未來樓市可能出現的“金九銀十”行情，或許會出現一波成交小高峰，積極信號較為明顯，或將進一步推動樓市溫和復蘇。

8月13日，華夏基金發佈《華夏北京保障房中心租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金基金份額發售公告》。

據觀點新媒體瞭解，本基金簡稱為華夏北京保障房REIT，基金管理人華夏基金，基金託管人建設銀行(5.520, 0.02, 0.36%)，上市交易所上海證券交易所，封閉期62年。本基金發售的詢價工作已於2022年8月12日完成，基金管理人根據詢價結果，確定本基金認購價格為2.510元/份。

本基金基金份額的認購價格為2.510元/份，募集的基金份額總額為5億份，據此計算的基礎設施專案價值為12.55億元，根據本基金招募說明書中披露的可供分配金額測算，本基金2022年預測現金流分派率為3.95%（年化），2023年預測現金流分派率為3.95%。

另悉，本基金戰略配售配售份額數量為3億份，占基金發售份額總數的比例為60%。其中原始權益人北京保障房中心有限公司（或同一控制下的關聯方）認購數量為1.75億份，占發售份數總額的比例為35%；其他戰略投資者認購數量為1.25億份，占發售份額總數的比例為25%。截至本公告發佈日，本基金戰略投資者名單和認購數量如下表所示。戰略投資者的最終名單和認購數量以《基金合同生效公告》為准。

8月12日，萬科海外投資控股有限公司（01036.HK）發佈盈利警告稱，根據對集團截至2022年6月30日止6個月的未經審核綜合管理帳目及公司目前可得資料之初步審閱，預期集團於本期間錄得的股東應占盈利將減少約60%至約港幣1億元，而集團截至2021年6月30日止六個月的未經審核綜合管理帳目則錄得股東應占盈利約港幣3億元。

萬科海外董事會認為，預期股東應占盈利減少主要由於多個因素的綜合影響，一是應占一間聯營公司盈利顯著減少；二是集團的投資物業公允價值收益減少。

喊話“多元化”已久的房企，正在代建等領域頻頻發力。

8月11日，朗詩綠色地產有限公司（以下簡稱“朗詩地產”，00106.HK）對外發佈公告稱，公司名稱已更改為朗詩綠色管理有限公司，自8月15日起，公司普通股證券簡稱亦將更改為“朗詩綠色管理”。

“未來，本集團在中國市場將專注於輕資產業務（即開發代建專案及小股操盤 房地產開發專案）。”對於未來的發展計畫，朗詩地產方面表示，“預期中國的開發代建項目產生的利潤將成為本集團的主要利潤來源。”

除朗詩地產外，旭輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“旭輝控股集團”，00884.HK）近期也在加碼代建領域。7月26日，公司啟動了新一輪組織架構調整，除人事變動外，最受外界關注的莫過於代建平臺上升為旭輝控股集團旗下的四大平臺之一。

事實上，近期已有多家房企先後闖入代建行業。克而瑞統計資料顯示，目前發展代建業務的品牌房企已經超過30家，並誕生了綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理控股”，09979.HK）和中原建業有限公司（以下簡稱“中原建業”，09982.HK）兩家港股上市公司，以迎接代建行業全新的發展機遇。

就代建業務的發展情況，旭輝控股集團方面在回復《中國經營報》記者採訪時表示：“在這一輪房地產市場調整中，無論是AMC（資產管理公司）的資產處置，還是各地主推的‘保交房’，都為代建業務的發展營造了廣闊空間，公司將從戰略高度重視代建業務。”

房企競相入場

據瞭解，早在今年6月30日，朗詩地產董事局就批准採納朗詩綠色管理作為新中文第二名稱，以取代朗詩地產，並自7月5日起生效。

而在8月9日晚間發佈的公告中，除了宣佈更改公司名稱和股份簡稱外，朗詩地產方面更表示：“在中國市場，我們由傳統重資產的房地產開發模式向輕資產模式的轉型已基本完成。”

在朗詩地產更名為“朗詩綠色管理”的背後，則是其在代建等輕資產業務的持續拓展。

公開資料顯示，截至2021年底，由朗詩地產提供開發代建服務及進行小股操盤的項目有83個，總可售面積約378萬平方米，預計可售貨值達706.2億元，占國內總可售貨值的比重約91%。

對此，中指研究院分析認為，朗詩地產基本完成了從傳統重資產的開發模式向資產輕型化模式的轉型跨越。

規模位居行業前列的旭輝控股集團也在加碼代建領域投入。據媒體報導，7月26日，旭輝控股集團迎來重要組織架構調整，包括設立地產開發平臺、商業平臺、代建平臺和職能平臺等內容。

備受市場關注的是，旭輝控股集團在2021年才剛進入代建領域，緣何僅在一年時間裡就將其迅速提升為公司四大平臺之一？公司持續加碼代建業務原因何在？

對此，旭輝控股集團旗下旭輝建管總裁吳俊近日公開表示：“旭輝去年就把代建業務作為‘同心圓戰略’裡非常重要的一個環節去做，也是在當時做戰略部署的時候，看到代建這個市場存在機會，所以集團投入了很多資源去全力發展這一業務。”

記者獲得的相關資料顯示，旭輝建管自2021年成立以來，相關業務發展迅速。截至2022年6月底，公司累積在管項目35個，分別位於上海、北京、廣州、深圳、南京、蘇州和西安等一二線城市，累計在管面積超700萬平方米。

此外，宋都基業投資股份有限公司（以下簡稱“宋都股份(3.510, 0.06, 1.74%)（維權）”，600077.SH）日前也發佈公告稱，公司全資子公司杭州宋都房地產集團有限公司中標了位於寧波市奉化區的兩個房地產代建項目，預計可獲得代建費用約6117萬元。

“上述代建專案的獲取是公司對品牌輸出、管理輸出的代建業務加大拓展力度 的體現，符合公司積極推進代建業務的發展戰略。專案將納入公司專案運營管理體系，使代建業務風險可控。”宋都股份方面表示。

掘金萬億級藍海

“在探索房地產新發展模式背景下，代建是大勢所趨，未來發展有很大機遇。”中指研究院企業研究負責人劉水表示。

“代建屬於輕資產模式。”中指研究院華東大區常務副總經理高院生也對記者分析稱，之前房企依靠重資產去拿地，在資金端受到很大限制，而代建本質上是品牌和管理的輸出。在當下行情下，“對於房企來說，比較好調轉方向去做代建業務”。

中金公司(43.390, -0.09, -0.21%)研報分析認為，代建企業提供除投資環節以外的“設計-建造-銷售”全鏈條房地產開發管理服務，通過品質、品牌、周轉等溢價獲取服務費，整體商業模型輕、企業無負債，代表企業綠城管理2021年的淨利潤率約為25%、ROE（淨資產收益率）約為18%。

而朗詩地產在更名公告中對外發佈的資料也顯示，截至2021年底，公司開發代建服務收入約為7.52億元，僅占當年總收入的9.3%，但開發代建服務的毛利率卻保持在約40%的較高水準，而集團平均水準約為20%。

“並且，相較傳統房地產開發業務而言，開發代建服務的資本投入及投資風險亦顯著降低。”朗詩地產如此介紹開發代建業務的優勢。

除具備輕資產、逆週期和高利潤等顯著特徵外，近期備受追捧的代建業務更被市場期待是“下一個萬億級藍海市場”。

“代建業務是可期的藍海。”近日，金地集團(10.250, 0.11, 1.08%)副總裁、金地集團開發管理公司董事長、東南區域公司董事長郝一斌在2022博鼇房地產論壇地產發展大會上表示。

郝一斌同時認為，代建市場目前是百億級的規模，到2025、2030年的市場占比會逐步提高，到2025年商品房代建市場規模占比將會達到17%~18%，會從一個百億級的市場成長為千億級的市場，貨值也會達到2萬億~2.5萬億元的規模。

郝一斌所言非虛。中指研究院報告顯示，預計未來5年，中國代建市場新訂約總建築面積將以23.5%的複合年增長率持續增長，合約銷售額將達3.2萬億元~7.3萬億元之間。

而對於正處於深度調整週期的房地產行業而言，保障性租賃住房、AMC資產處置及地方平臺業務開發等正將代建需求推升到新高度。

“未來，所有的不良資產一定是需要多方配合來處理的。”高院生分析稱，“不良資產需要AMC等類似金融機構進場，但是僅有資金進來沒有用，因為最終這些資金是需要退出的，還要依靠專案的開發、建設、銷售。所以在專案開發過程中，必須要有代建方參與進來。”

市場競爭激烈

值得注意的是，在諸多房企掘金代建藍海的背後，亦暗藏著一些不確定因素。

中金公司研報就分析認為，在企業內生發展訴求或政策及資本市場等外生因素催化之下，兼備多重競爭要素的頭部房地產開發集團發展代建業務的力度和速度超出預期，使得先發企業在新拓展業務規模及利潤率方面承壓。

“代建市場雖然看起來很美好，但對於房企的要求其實更高了。大家都知道代建業務好，都在朝這一領域轉型，市場競爭也將變得更加激烈。”高院生如此表示道。

高院生進一步表示，與物業領域的“存量市場+增量市場”不同，代建業務主要還是關注增量市場。“相關企業不僅要去跟其他代建公司去搶市場，還要跟開發商去搶，面對的競爭對手有很多，所以代建企業的壓力也很大。”

綠城管理控股執行董事兼首席執行官李軍日前表示：“國內代建業務剛剛起步，未來是星辰大海，一家企業肯定‘吃’不下來，需要無數的企業來共同做這個事情，我們沒有必要去壟斷，也做不到壟斷。”

“我們經歷了對代建業務的認知提升，這是一個需求端多變的行業。我們的委託方經常會動態調整需求，而我們必須去響應。”李軍強調稱，十餘年來，綠城管理控股一直在做服務商，“我們的團隊就是服務型的團隊，不是投資型的團隊”。

而作為剛入局代建業務不久的行業“新軍”，旭輝建管亦強調將未來發展放在代建品質提升等方面。

旭輝控股集團相關負責人向記者表示，公司作為經營穩健的示範民營房企，天然具有服務基因，基於多年的房地產開發管理和城市板塊的深耕經驗，我們擁有實現合作方收益的服務心態、管理、解題能力等自身特有的核心競爭力。

“旭輝建管關注的重點在服務品質上，目前我們要做的是踏踏實實做好服務。代建業務是辛苦活，只有腳踏實地把工作做好，為合作方實現最大化收益，才能立自身處於不敗之地。”旭輝控股集團上述負責人如此表示。

吳俊亦表示，因為旭輝建管把代建業務當成長期事業在做，公司所有的業務人員都摒棄了甲方心態，用服務意識去做好這個事情。“所以，我們希望先把已有的業務做好。”

正榮服務（06958）發盈警，預期截至6月底止上半年的股東應佔溢利將不超過3000萬元（人民幣．下同），2021年同期股東應佔溢利為1.01億元。公司稱，預期溢利下跌主要由於地產公司信用評級下降，導致集團計提的應收賬款減值撥備增加，以及地產開發商項目服務需求減少，導致非業主增值服務收入下降。

廣州農商銀行（01551）公布，擬變更房屋建築物的折舊年限，由現行10至20年，調整為10至40年，對存量房屋建築物的折舊年限進行逐個調整，預期今年比未調整情形將增加淨利潤7200萬元人民幣。

該集團指，本次擬從今年1月1日開始調整，即適用今年度及以後年度，而調整因對現有資產使用壽命進覆核後發現，房屋建築物預計使用壽命遠高於現行折舊年限，且四大銀行及大部分股份制上市銀行的房屋建築物折舊年限上限在30至50年之間，故為公允地反映本行資產的真實情況，提高會計信息質量而變更房屋建築物的折舊年限。

龍光集團（03380）公布，7月銷售額約27.3億元人民幣，跌72.73％，銷售面積約19萬平方米。

該集團指，今年首7個月銷售額約為330.7億元人民幣，同比下降60.47％，銷售面積約209.7萬平方米。

＊接獲聯交所3項復牌指引＊

另外，該集團指，在本月11日接獲聯交所的3項復牌指引，包括根據上市規則規定刊發所有尚未公布財務業績及處理任何審核修訂；證明該集團遵守上市規則第13﹒24條，以及向市
場提供所有重大信息，以便股東及其他投資者評估本公司狀況。聯交所進一步表示，倘該集團情況發生變化，其可能修改或補充復牌指引。

該集團指，正採取措施以遵守復牌指引及相關上市規則，而應其要求，證券自5月12日起於聯交所暫停買賣，將繼續暫停買賣，直至另行通知為止。

中原建業（09982）公布，今年首7個月集團擁有10個新簽合約項目，新增合約建築面積122.79萬平方米。截至今年7月31日，集團擁有264個在管項目，總建築面積為3,121.01萬平方米。

首7個月在管項目合約銷售為129.6億元（人民幣．下同），按年減少32.4％，合約銷售建築面積213.25萬平方米，按年減少33.8％。每平方米平均售價為6,077元，按年增長2.1％。

今年7月集團擁有1個新簽合約項目，新增合約建築面積為11.11萬平方米。集團在管項目合約銷售為19.43億元，按年減少17.56％，合約銷售建築面積31.92萬平方米。每平方米平均售價為6,086元，按年減少0.13％。

三度滿堂紅9天銷591戶 套28億

恒地（00012）粉嶺One Innovale第1期One Innovale–Archway再度開紅盤，昨天公開發售的88伙，約2小時已被搶購一空，令該盤三度公開發售同取得即日沽清佳績，連同招標售出的單位，項目9天沽出591伙，佔全盤總數603伙的98%，套現超過28億元，發展商正積極籌備One Innovale第2期，惟仍待批預售樓花同意書。

113人爭1單位 今年新盤最激

One Innovale–Archway昨日進行第三輪銷售，盡推全盤最後101伙，其中88伙公開發售，13伙招標。而公開發售單位折實售價323.82萬至631.19萬元，折實平均呎價14932元，並於過去周六（13日）截票，截收9952票，超額認購112倍，平均113人爭1伙，屬於今年開售新盤之中最激烈。

項目昨日上午9時開始接受登記，首先是A組大手客揀樓時段，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民指出，該時段共有兩組買家購入兩個單位，最大手斥資1255.89萬元買入兩間實用面積434方呎兩房戶。

A組完成揀樓程序後，隨即到B組揀樓，項目首兩小時已經沽清公開發售的88伙，即日也以招標形式售出1伙特色戶，為A座22樓8室，實用面積513方呎，2房間隔，外連434方呎天台及74方呎平台，成交價1051.65萬元，呎價20500元。買家張生表示，他斥近500萬元買入1房自住，心儀單位開則四正，首兩輪入票均落空，雖然今批單位輕微加價，但價錢仍屬合理，不擔心本港加息會增加供樓負擔。

One Innovale–Archway自本月6日起公開發售，首兩輪銷售均即日沽清價單及招標單位，連同過去周日售出的89伙，項目短短9天共售出591伙，相當於全盤約98%單位，套現超過28億元。林達民對銷情感到滿意，並透露該盤三成屬投資者，反映買家對北部都會區發展潛力有信心，現尚餘最後12伙招標單位待售。發展商正積極籌備One Innovale第2期，惟仍待批預售樓花同意書，提供約400伙。

One Innovale–Archway位於粉嶺馬適路8號，提供603伙，實用面積205至898方呎，料2023年3月底落成。

飛揚5個前庭特色戶售罄

過去周末兩天（13日及14日）全港一手市場共錄得約100宗成交，較前一個周末（6日至7日）的681伙，急挫逾八成半；當中由One Innovale–Archway佔89伙或近九成撐起大局。

本地兩大發展商長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期過去兩天共售出4伙，其中1座21樓G室，實用面積284方呎，成交價447萬元，呎價15739元。長實高級營業經理楊桂玲表示，項目首度推出的5伙前庭特色戶已全數售出，反映該類特色戶受用家歡迎。項目迄今累售182伙，套現約10.3億元。

中洲置業旗下的沙田火炭星凱．堤岸在過去周末兩天於項目售樓處舉辦兩場創意工作坊，中洲置業營銷策劃總監楊聰永稱，兩場活動共吸引近100人參加，售樓處氣氛熱鬧，而星凱．堤岸正爭取於短期取得入伙紙，預計明年3月底獲取滿意紙。

一手市場熾熱，新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1B期於過去周六（13日）加推80伙，折實平均呎價14198元，落實周三（17日）首輪賣188伙，項目暫收多於1.1萬票，以價單發售的180伙計，超額認購逾60倍。

NOVO LAND第1B期在過去周六公布第2號價單，涉及80伙，折實售價342.04萬至917.83萬元，折實呎價12942至16596元，折實平均呎價14198元，較上周四（11日）首張價單折實均價13998元，貴約1.4%。新地副董事總經理雷霆指出，加推單位的樓層及景觀較佳，因此屬原價加推。

項目暫累收逾1.1萬票

該盤同日公布銷售安排，周三首輪推售188伙，當中以價單形式發售180伙。新地代理總經理陳漢麟補充，首輪銷售共設兩個時段，A組優先揀樓，買家須購入最少兩伙或1伙3房，最多可購4伙；B組買家最多可購入兩伙。截至昨天下午5時，該盤累收1.1萬多票，暫超額認購逾60倍，今天截票。項目同日推8伙3房招標。

雷霆續稱，將視乎首輪銷情考慮進一步部署，若反應持續熾熱，不排除加快未來銷售步伐。NOVO LAND第1B期位於欣寶路8號，提供800伙，單位實用面積220至1464方呎，預計2023年6月底入伙。

新盤銷情理想，市場購買力不減，部分向隅客回流二手市場。中原地產統計的十大屋苑過去周末兩天（13日至14日）錄得10宗成交，按周持平。而美聯物業分行統計的十大屋苑過去兩天則錄得約11宗買賣，按周多1宗，連續兩個周末維持雙位數。

中原地產統計的十大屋苑中，鰂魚涌太古城、將軍澳新都城、沙田第一城及天水圍嘉湖山莊成交最多，各錄2宗。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，市場公開發售的新盤再度沽清，氣氛帶動二手上車屋苑交投向好，只要業主肯減價，二手交投料可平穩上揚。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明指出，在新盤搶客情況下，二手難免受壓，但個別業主減價筍盤見一定承接力，而且新盤向隅客亦趁機會在二手市場尋寶，因此二手市場睇樓活動稍為上升，指標屋苑成交量亦保持平穩。然而，預期本月仍然以一手主導，二手樓價偏軟，但全月二手交投則有望按月增加。

而利嘉閣地產分行網絡數據顯示，過去周末兩天十大指標屋苑累錄6宗二手成交，較前周的8宗按周減少2宗或25%。

景湖居頂層複式呎價低見8890

市場續錄低價成交，美聯物業助理聯席董事張子健稱，嘉湖山莊剛錄得特色戶成交，為景湖居3座頂層複式連天台戶，實用面積約1243方呎，天台364方呎，以1105萬元易手，呎價跌穿9000元，低見約8890元。原業主於2004年以約339.8萬元購入，賬面獲利約765.2萬元，升值約2.3倍。

另外，世紀21奇豐區域經理李仕明說，大圍名城2期盛薈1座中層SC室，實用面積961方呎4房戶，以1480萬元沽出，呎價15401元。原業主於2018年5月以1500萬元購入，持貨逾4年沽售，賬面蝕20萬元，期內跌價約1.3%。

市場稱，元朗柏𣾷5座地下單位，實用面積565方呎，連249方呎花園，成交價 665萬元，呎價11770元。原業主2019年7月以682萬買入元，現因移民沽出，賬面虧17萬元或2.5%。

中原（工商舖）資料顯示，7月核心消費區舖位中，空置率最低為銅鑼灣區，最新空置率為5.66%，較去年同期少4.4個百分點。

中原（工商舖）商舖部董事黃偉基表示，銅鑼灣區舖位空置率持續偏低，7月空置率雖然單月輕微上升0.15個百分點至約5.66%，但表現遠較其他地區理想。另一個空置率低於一成的核心消費區為旺角，7月商舖空置率錄得約8.73%，較6月輕微減少0.05個百分點，按年更下跌3.14個百分點。

至於尖沙咀區最新空置率則見上升，由6月約10.58%增加0.11個百分點至7月的約10.69%，對比去年同期則低4.78個百分點。中環空置率雖然達13.34%，但按月回落0.25個百分點，按年亦大幅降7.2個百分點，減幅相對顯著。

業主降租吸引零售餐飲進駐

由於現時個別舖位業主願意提供較大折讓空間，因而吸引不少零售及餐飲品牌進駐。當中，銅鑼灣羅素街59至61號麗園大廈地下B5號舖，建築面積1433方呎，近日以每月約30萬元租出，呎租約209元。該舖原由售賣高檔眼鏡的溥儀眼鏡租用逾10年，月租曾高見250萬元，現時租金較高位大跌88%。

黃偉基認為，配合第二輪消費券推出，料未來數月本地消費力會大增，有利商舖租賃市場，加上屆時臨近年底聖誕新年長假，期望會正面刺激舖位租務市況，帶動空置率改善。

「小巴大王」馬亞木拆售藍田啟田大廈多個商舖，現先沽出其中一舖涉資1,950萬元。

美聯旺舖高級區域營業董事張殷焌表示，藍田啟田道51至67C號地下15RP號舖位成交，物業面積約272平方呎，成交金額約1,950萬元，平均呎價達7.2萬元。現時舖位由餐廳租用，月租約2萬元，回報率約1.2厘。

據了解，舖位原由「小巴大王」馬亞木持有，他早前把啟田大廈地下及低層地下進行放售，涉及租戶包括酒樓、超市、藥房及餐廳等，物業面積約28,716平方呎，月租約80.3萬元，以約3.8億元放售，預計回報率約2.5厘。由於未有單一買家入市，故現進行拆售，先沽出其中一舖。

銅鑼灣區舖位 空置率續低

據中原（工商舖）統計資料，7月份五大核心消費區商舖空置率維持平穩走勢，當中銅鑼灣區舖位空置率持續偏低，7月份該區空置率約5.66%，雖然單月輕微上升0.15個百分點，而對比2021年同期則減低4.4個百分點。至於中環區最新舖位空置率為13.34%，按月遞減0.25個百分點，按年亦減少7.2個百分點。

近月新界新盤熱銷，開價愈加進取，預算有限而又想擁有逾千呎單位的買家，可以轉投拍賣場尋寶。沙田世界花園芙蓉閣中層A室，面積1255方呎，連單號車位，開拍價1480萬，呎價11793元，低市價約12%。

上址為沙田世界花園芙蓉閣中層A室，原則為3房1套連工人房，現改為2房1套連工人房間隔。大廳間隔方正，可以放置多件大型傢俬。客廳與露台連接，引入自然光，提升室內採光度之餘，將露台景色帶入屋內。從客廳走出露台可望開揚城市景觀。主人房空間甚廣，放置大型雙人後仍可三邊下。主人房與其中一間睡房打通，將其改裝為書房並以玻璃趟門分隔。廚房由獨立廚房改造成開放式廚房，令客廳更為寬闊。

原則3房改2房

物業為業主盤，將會以交吉形式出售。拍賣行提供資料顯示，物業位於丈量約份第182號地段第856號之餘段及其延展部分，屬不可分割相等份之10000份之18份，政府契約年期由1898年7月1日起，已續期至2047年6月30日。

外望開揚市景

環亞拍賣行發言人表示，沙田世界花園屬區內傳統豪宅，賣點為位處半山位置，私隱度高，並可達到9成面積實用率，單位實用度高。以年初同幢類近單位，不包括車位的成交價1680萬計算，拍賣單位屬低市價約12%。

環亞物業拍賣將於本月16日（周二）下午3時至5時正舉行拍賣會，地址為九龍尖沙嘴彌敦道222號恒豐酒店2樓宴會廳，屆時環亞將承拍31項物業，包括住宅、商鋪、車位、村屋及農地等，供買家競投。

住宅方面，開價最貴為佐敦渡船街17號全幢物業，包括地下1樓、2樓及3樓連天台，地盤面積為720方呎，以地積比9倍，可建總樓面約6480方呎計，開拍價3880萬，呎價約5988元；開價最平為元朗嘉好樓高層C室，面積443方呎，連租約開拍價285萬，呎價6433元。

以交吉形式出售

世界花園位於大圍龍柏街2號，由1977年3月開始入伙。屋苑共有7座，提供407個單位，面積由880方呎至2510方呎，並附有會所，提供健身室、游泳池及網球場等設施。小學校網為88，中學校網為沙田區。

預算有限而又想買入洋房的買家，可以到拍賣場尋寶。西貢清水灣相思灣路47號，地盤面積600方呎，上蓋物業共兩層，建築面積1200方呎，為銀主盤，開拍價820萬，建築呎價6833元，低市價逾兩成。

低市價逾兩成

上蓋物業樓高兩層，物業內櫳間隔方正，住戶可靈活布置大型傢俬，打造理想家居。純白牆身配上木地板，營造簡約溫馨的感覺。走上一樓，房間空間寬闊，放置大型雙人後空間仍然充裕，並設有偌大窗戶，可望翠綠林景，景色怡人。

黃開基拍賣行提供資料顯示，物業位於丈量約份第230約地段636號，政府契約年期由1898年7月1日起計99年，並已續期至2047年6月30日。

拍賣行發言人表示，物業有開揚綠巒景致，賣點為鄰近游泳和遊玩獨木舟勝地，易於享受海灣風光。物業位置交通便捷，經曉波徑56號便可到達門前。

單位將於本月17日（周三）於尖沙嘴漢口道4至6號騏生商業中心15樓推拍，以交吉形式出售，連同是次拍賣單位，當日總共有23項物業可供競投，當中包括13個住宅單位、1個工廈單位、4個辦公室、2個商鋪、1個農地及2幅地皮。

可享綠巒景致

住宅方面，開價最貴為元朗峻巒2A期15B座2樓A室，面積925方呎，開拍價1100萬，呎價11892元；最平則為旺角利鴻大廈1樓F室，面積405方呎，連129方呎平台開拍價255萬，呎價6296元。非住宅方面，開價最貴為深水埗黃竹街5號全幢物業，總面積為4172方呎，開拍價5780萬，呎價13854元；最平則為荃灣楊屋道永華工業大廈10樓35室，面積50方呎，開價45萬，呎價9000元。

政府早前放寬入境檢疫措施，為市場釋出正面訊息，沉寂多時核心區鋪市有望「翻身」。高力國際資本市場及投資服務行政董事翟聰接受本報訪問時指，隨核心區鋪租高位大幅回落，投資者摩拳擦掌、部署於下半年趁低吸納，加上政府推出「3+4」檢疫方案，對珠寶鐘表及奢侈品等帶來刺激作用，料下半年核心區鋪租有力谷底反彈，回升幅度約5%。

翟聰指出，受疫情等因素打擊，核心區鋪位租值高位大幅回落約5成至7成，然而，就近期所見，市場頻錄大型品牌以較低租金進駐一綫地段，相信鋪市接近見底，事實上，現時不少商戶等待通關，四大核心區空置率及鋪租已喘定，投資者有所共識，憧憬通關指日可待，故部署趁低吸納入市，帶動鋪市交投回穩。

投資者部署趁低吸納

他亦指出，近期鋪市頻錄矚目買賣，尖沙嘴栢麗購物大道「珠寶段」巨鋪以約6300萬易手，呎價低至3.09萬，市場嘩然，反映在疫市下，黃金地段竟然跑輸二綫地段。

放寬檢疫利好奢侈品零售

政府早前公布抵港人士檢疫安排，酒店檢疫期由7天改為「3+4」方案，即3天酒店檢疫及4天居家醫學監察。翟聰認為，疫情下本港與外地幾乎完全封閉，向內地及海外通關均遙遙無期，就政府放寬入境檢疫，中長綫而言，對本港帶來一個正面幫助，外國機構來港成本減輕，中長綫對鋪市有很大幫助，料帶動訪港人數增加，對珠寶鐘表、奢侈品及特色餐飲業帶來利好作用，預期核心區鋪位租售價谷底反彈，下半年回升約5%。

近期美國聯儲局連番加息，翟聰回應，美國加息步伐較預期進取，令投資者投資成本(Cost Of Capital)增加，要求租金回報隨之上升，然而，他對下半年市況仍感樂觀，因加息一事為市場預期，加上本港市場資金充裕，通脹率遠低於美國，料本港銀行未必全面跟隨加息步伐；他預期，當息口持續上揚，部分借貨比率較高的業主需債務重組，令下半年銀主盤供應增加，推動交投，預期下半年成交金額較上半年升約3至4成，全年成交金額達約700億。

受疫情等因素打擊，工廈市場交投亦備受壓力。據美聯工商舖指出，工廈買賣錄價量齊挫，上月市場註冊量錄187宗，按月跌34.4%，期間註冊金額錄約18.63億，按月下跌約27%。

按月挫逾3成

美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，7月工廈註冊量共錄187宗，按月跌34.4%，而註冊金額則為18.63億，按月跌27%。上月投資市場氣氛淡靜，工廈板塊只錄得一宗逾億成交。鄧成波家族以6.5億售出葵涌泉基工業大廈72.53%業權，涉及面積達16.8萬方呎，呎價為3869元。

工廈租務方面，最大宗租務成交位於荃灣金銘聯合中心，全幢物業月租為127.1萬。此外，位於葵涌的工貿大廈永得利廣場I期23樓全層亦錄得一宗成交，月租為43.4萬。不過，市場對貨倉仍有一定的需求，例如蘋果迷你倉以月租31.8萬元租用迷你坊MINI CUBE 5及6樓全層，兩層單位面積為2.36萬方呎，呎租13.5元。

美聯工商董事陳偉志表示，上月外資基金ESR Group Limited以52.6億投得葵涌物流地，從而用作興建多層現代物流設施。目前本港物流設施的用地有限，所以物流用地仍能吸引資金流入。

疫市下工廈仍有價有市，觀塘觀塘工業中心高層，面積約1465方呎，以652萬成交，平均呎價4450元，月租1.7萬，回報3厘，物業於九年升值4.8%。

平均呎價4450元

萊斯物業高級物業顧問胡詩珩表示，觀塘道460至470號觀塘工業中心2期高層，面積1465方呎，以652萬成交，平均呎價4450元，月租1.7萬，回報3厘；原業主於2013年622萬購入，持貨9年，獲利30萬，升值4.8%，新買家為區內投資者。該單位企理裝修，特高樓底10呎，內置洗手間及冷氣，該廈地庫、地下和3樓可貫通1至4期。

萊斯物業顧問黃志雄表示，九龍灣宏冠道8號金漢工業大廈單位，面積約2364呎，以市價約1000萬放售，平均呎價4230元，市值月租達3.3萬，料回報3.96厘。該物業為半倉寫裝，樓底高8呎，兩面單邊。大廈設企理大堂，客梯及4部貨梯，可入20呎貨櫃。

金漢銀主盤1000萬放售

九龍灣宏開道13號景發工業中心低層，建築面積581呎，350萬成交，呎價6024元，市值呎租18元，回報3.5厘。原業主於2002年以20萬購入，持貨20年，獲利330萬，該單位樓底高8呎，設有160呎平台，大廈1986年落成。