好市多COSTCO台中二店開幕，啓動北屯機捷特區商業機能，加上捷運綠線通車，助力區內剛性房市需求，台中豪宅建商寶輝建設首度鎖定敦富路「文北段」高級住宅區，將推出國際都會莊園系列3至4房新案，打造高質感莊園綠生活，業界推估此案有望站穩5字頭。

寶輝建設的進駐，連帶使得區域內房價、地價直線上升，除了新預售案價碼已坐4望5外，地價更是漲勢驚人，光是寶輝建設準備推案的文北段，7年內就直接翻漲一倍，來到單坪地價66.27萬元，相當驚人。

根據實價登錄揭露數據顯示，北屯文北段在民國104年時，平均地價每坪約為33.08萬元，而隨著北屯捷運綠線議題持續發酵，僅花3年的時間，就在民國107年時直接站上5字頭、來到每坪50.93萬元。

在那之後，北屯交通、公共建設與商業機能更是陸續到位，包含惠宇、富宇、鉅陞、登陽、大城等建商都不斷在區內獵地，使地價直線攀升，而截至今年7月為止，文北段的平均地價已來到每坪66.27萬元，直線飆漲一倍之多，可說是北屯的大黑馬。

文北段受建商青睞的主因，是其擁有台中首見的「線型綠帶園道」，中央分隔島寬達8米，法規更規定該路段兩旁的社區，需有退縮15米的人行綠蔭，因此產生獨有近60米面寬的敦富路綠帶園道及開闊棟距，不僅可讓居民環抱敦富路上的遼闊綠蔭、擁有能自在漫遊的人行步道，更有可供遊憩的生態池，為被綠海環抱的珍稀地段。

而在台中深耕30年、素有豪宅領導者之稱的寶輝建設，憑藉想讓更多菁英族群能有機會擁有自家出品高級社區的想法，相中文北段的優質地段，前後花費4年時間整合三面臨路、面積達2,000餘坪的廣闊方正基地。

不僅正對自然感官體驗公園，且包含馬禮遜美國學校、普霖斯頓雙語小學、葳格國際中學、華盛頓雙語小學、常春藤中學等名校匯聚，與素有台中小天母之稱的崇德商圈更只有5分鐘車程，各項機能一應俱全。

此外，該案還以國際規格3至4房頂級莊園定位，除了社區內享有莊園，並坐擁戶外泳池，讓住戶彷彿住進大自然、使綠色健康成為生活日常。

房仲業者蔡鴻霖分析說，近幾年北屯區的建設、產業、交通等利多，都是吸引人口大量移入的誘因。

而在現今北屯房價從4、5年前的每坪20多萬元站上4字頭，且加上房市受打房、通膨、台海危機等因素所導致的低迷狀況下，「這種時候還是有購屋需求的剛需族，就反而會更相信品牌力」。恰巧寶輝此次產品也鎖定北台中高端換屋客群，價格若站上5字頭，也仍有相當吸引力。

官方公布最新統計，今年7月個人房地合一稅收共32.7億元，已連續兩個月走跌。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，房地合一稅收反映房價漲勢，房價漲愈快，稅收增加愈多。從數據來看，這波房價漲勢可能在今年第一季已經到頂。
他表示，房價到頂不會直接往下掉，而是盤整，至於會盤多久，會不會往下跌，得看經濟景氣大環境，如果利率不再調升，股市回穩，房市就會持續盤整，如果利空因素再浮現，盤久之後，賣方信心下滑，房價就可能鬆動。

根據財政部最新統計，7月房地合一稅收降至32.7億元，連續兩個月衰退，較5月35.6億元，減少約3億元、9%。

全台火車站前商圈向來身價不凡，許多商店更穩居地王地位，但受消費型態改變等因素影響，近年已黯然失色，鐵捲門紛紛拉下，滿是售、租廣告。學者指出，這種現象日本也發生好幾年了，想要振興必須塑造足夠特色，團結的商圈還有希望，不團結的商圈很容易被潮流淹沒。

台北車站商圈過去車水馬龍，如今人潮大不如前，不少店鋪乏人問津或轉做短租拍賣店，補習班林立南陽街也因少子化影響，榮景不再。鄰近的重慶南路，鼎盛時期皆為書店，隨閱讀方式改變，老字號書店熄燈，店家紛紛轉型。

新竹市前市長林智堅視為重要政績的新竹車站改造案，站前風景光鮮亮麗，但站前商圈卻有不少「售、租」字條，和假日常造成交通壅塞的巨城購物中心周邊商圈相比，形成強烈反差。在地的成功里長林俊縢說，舊城區商圈人潮直直落，以前商店街一位難求，現在店面月租從15萬砍到8萬都無人願意租，人潮不來、生意做不下去。

雲林地王長達20多年都是由站前一家手表行蟬聯，2009年公告土地現值每坪61萬多元，今年已降到58萬多，對比過去盛極一時，車站前商圈逐漸褪色中。

高雄車站曾是做生意火紅的精華地段，但隨著高雄捷運紅線工程、鐵路地下化工程接續動工，長達20年的工程黑暗期對站前商店造成重擊，人潮大減，加上高鐵左營站通車後，南北往返的通勤旅客被吸走大半，鄰近幾大商圈也遭波及。

雲林科技大學創意生活設計系教授黃世輝表示，台北市信義商圈變強了，台北火車站前商圈就開始走弱，台中市百貨公司都設在郊區，火車站前、繼光街等商圈就沒那麼熱鬧，這個現象又叫做中心商店街空洞化、鐵捲門現象，日本也發生好幾年了。

近幾年重大交通建設陸續到位，過去的蛋殼區、蛋白區也華麗轉身，其中新北林三淡也成為新北「人氣」最旺的里。新北市政府公布2022年七月各區各里人數最新統計，其中林口的南勢里以28,788人擊敗湖南里奪下冠軍，湖南里27,995人居次，而淡水崁頂里23,300人，成為新北第三大里。

第四、五名則分別是三峽龍學里和樹林的南園里，對比10年前的第一名板橋溪福里，早已不在五名內，在今年降至第七名。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，觀察前幾大里的共同特色，就是都屬於新市鎮重劃區，多屋齡輕、大戶數的住宅社區，在整體造鎮規畫下，近年已經度過發展的陣痛期，許多區域建設和教育資源陸續到位，尤其這些校舍新穎、師資充沛的雙語小學搶手，讓現代孟母們擠破頭，重劃區進入快速「長人」階段。

她表示，去年之前，林口湖南里還是新北人數最多的里，不過2021年11月起被南勢里超車，成為新北市最大里！

台灣房屋林口A9加盟店店東周起帆表示，湖南里內有林口國中、世大運選手村社會住宅、國民運動中心，生活機能完整，而南勢里因為有捷運站A9站經過，交通便利，三井outlet2期動工，東森總部與晶華酒店興建，還有三立影視媒體園區，也是發展可期，但最主要激勵人口增長的因素，還是優質學區的吸引力，湖南里的頭湖國小是林口最資深的雙語學校，長年吸引家長卡位，南勢里新設立的新林雙語小學近年急起直追，加上近年增班並擴建校區的南勢國小，兩所額滿小學，吸引孟母移居，近年戶數、人數快速暴增。

值得一提的是，淡水崁頂里十年前根本不在榜上，且人口才4320人，名落新北的402名，戶數僅2048戶，10年後人口成長逾5倍，躍居新北第三大里，也是淡水第一大里。

張旭嵐指出，崁頂里位於淡海新市鎮核心位置，2016年起房市進入修正期，推案量大的新市鎮價格難有起色，不過因淡水行政大樓、運動中心、家樂福賣場、美麗新影城等增加生活機能，且淡海輕軌通車，淡江大橋環評通過，都讓崁頂里越來越宜居，尤其新市國小是雙語實驗小學，吸引不少年輕家長孟母三遷，因此新生年年額滿，近年當地還動工新設淡海國小，實際入住新市鎮的人口持續增加，最重要的是二字頭單價可以住新房，成為雙北小資族最能輕鬆成家圓夢的地方。

「台北市信義區六張犁營區A、B街廓基地公共住宅統包工程」為台北市府住宅政策推動之標竿計畫，2022年8月15日上午舉行上梁典禮，由主辦機關都發局虞積學主任秘書擔任主典者，邀請景勤里王凱雷里長、嘉興里鄭智耀里長、亞新工程顧問有限公司陳國雄經理、恩典聯合建築師事務所吳昌成建築師、大林聯合建築師事務所張國松建築師、新亞建設開發股份有限公司劉泰儀總工程師及林忠川副總工程師共同參與典禮，祈福祝禱工程如期如質順利完成。

本案工程基地座落於台北市信義區三興段，毗鄰信義區景勤一號公園旁，A、B二基地面積14,904平方公尺，工程預算31億元，興建地下3層、地上22層建築物，可提供722戶社會住宅，預計取得銀級綠建築、銀級智慧建築、耐震標章、無障礙住宅標章，本工程前於2018年9月18日開工，預計2023年完工。

六張犁社會住宅基地週邊緊鄰公園景觀綠地，建築量體以多元錯落的高度變化融入區域環境，並以屋頂跳層綠化創造都市立體景觀韻律，建築立面以仿效自然綠林山景之原色分棟分色，展現活力且具朝氣的社區形象。地面層運用開放式廣場、綠廊、兒童遊戲場及人行步道串連社區鄰里，並置入社區托育家園、多機能照顧中心等社會福利設施，促使社區居民生活場域更加緊密。

為回應社會住宅之社會族群融合與創造群體記憶，本案置入多元社交活動環境，包含多功能活動空間、健身房、圖書室、瑜珈室及景觀生態農園等場域，提供社區居民良好的活動與交誼空間，打造和諧共融之生活模式。為促進生態環境發展，本案以豐富的綠地景觀與週邊公園串聯，並以建築量體形成立體生態跳島，創造多元的生態廊道，打造人文都市與自然生態共生共存之和諧環境，共創社會住宅之永續發展。

都市發展局辦理社會住宅工程，持續追求「高品質、高水準」之目標，並落實居住正義與城市美學，提昇住宅環境居住品質，強化親民共融之社會發展，營造永續的建築環境。

都更條例108年修法後，營建署評估3年來成果，原預估每年重建5356戶、3年約1萬6068戶，但在108年到110年間，各年度都已達目標，總計有逾3.5萬戶重建，比原計畫目標多出近2萬戶。

根據營建署公告都市更新條例第67條稅賦減免實施成效檢討評估報告指出，108年1月30日修正都市更新條例，新增減免房屋稅、土地增值稅等租稅誘因。評估施行後到110年12月31日止3年的成果，各年度都已達成目標，但都更戶數有逐年下降情況。

營建署指出，原估計每年既有重建4356戶，加計都更條例施行後每年新增1000戶，合計每年預估重建5356戶；實際執行情形，108年1萬4298戶，109年1萬1210戶，110年9756戶，總計3萬5264戶。

營建署說，都更完成後的建築物，依都更條例規定房屋稅可減半徵收2年，原所有權人更可享延長10年減半徵收優惠；因新建物評定的房屋標準價格，相較於舊建物較高，減半後的房屋稅負擔仍較原房屋稅為高，因此重建後房屋稅收應呈增加。

營建署指出，民國108到110年都更案件的房屋稅收，合計增加約新台幣12.66億元，其中屬自然人所有權人約9.86億元、屬法人所有權人約2.8億元；扣除土地增值稅、契稅稅損後，在110年之後都呈淨稅增，合計約11億元。

營建署表示，重建完成新屋銷售，導致房屋價值增加，還有營業稅、營所稅及綜所稅等稅收增加，合計呈淨租稅效益，經加總各項稅收增加及損失，合計108到123年，淨稅增約140.73億元。

營建署說，都市更新條例實施後3年，整體而言已初步達成預期成效，稅式支出評估結果也是淨稅增，期望持續推行以擴大都更量能，提供民眾更佳居住環境。

全台預售房市冷卻，新屋成交比例大幅下降，現在不少建商掀起「降價潮」，其中桃園龜山一案上半年才成交42萬元創下當地新高，沒想到現在隔壁的預售案潛銷金額最低只有3字頭，每坪價差10萬元以上。

疫情升息打炒房多重因素，讓全台房市下半年買氣大降溫，預售屋交易更是急凍，來客數冷清，在桃園重劃區有建商索性開第一槍旋風式降價。

記者李孟珊：「桃園龜山A7上半年最高成交單價來到42萬元，但是3個月之後現在隔壁潛銷案拉回到32萬，價差高達10萬以上。」

廣告布條上打著雙語學區核心地段規劃19～29小坪數，每坪成交都在3字頭，但看看隔壁如火如荼施工中的建案今年4～5月才以單價4字頭新高價成交，如果晚3個月買等於賺了一台進口車。

房仲企畫研究室副理郎美囡：「（建商）因為買氣下滑而開始決定調降開價，跟先前同區域其他建案開價相比，價格稍微比較低，不過目前看起來都是屬於零星個案，還沒有出現整個區域比較大範圍的賣壓降價潮。」

雖然預售屋價格「讓利」屬於個案現象，還沒有大規模降價潮，但如果現在自住客想進場，專家表示有望撿到便宜。

全球居不動產情報室總監陳炳辰：「之前先買預售的買方他們可能會把這些物件拿出來做交易，已經擺到成屋才想要做交易的建商他們也必須把這個價格壓低，才有辦法吸引到買方進場。」

全球通膨之下資金湧入房地產，加上預售屋禁止轉售規定修法，讓投資客想搶在政策上路之前下車，專家建議看屋族可把握這波買房的議價好時機。

座落於新北市三重頂崁工業區內的三重中興段都更案，於2022年8月15日開始公開展覽，本案同時申請新北都更一、二箭，都更審議完成後就能申請建照開工動土，預計於2024年完工，期盼吸引國內外科技產業及企業進駐，帶動周邊地區產業發展。

本案基地臨24公尺三重區光復路一段，距離捷運先嗇宮站200公尺範圍內，區位條件優異，基地面積6,043.90平方公尺，現況僅有1、2樓建物，目前做物流、汽車維修及鋼鐵廠使用。更新後預計興建1棟地下3層、地上13層之一般零售業及廠辦混合大樓，基地內留設4公尺人行步道改善人行空間，促進基地及改善周邊環境品質。預期藉由頂崁工業區之交通便利性及產業群聚優勢，規劃未來引入「電子輕工業」為主的產業。

本案透過申請都更一箭增額容積20％，並申請都更二箭容積基準加給20％，加上都市更新容積獎勵，容積率由210％提高達462％，樓地板面積由更新前3,100.01平方公尺增加為50,948.21平方公尺，且申請人已向市府申請列入106重建專案計畫加速審議。透過一、二箭政策及工業區都市更新，翻轉廠房立體化，提供更多廠商進駐及發展空間，且配合市府政策，帶來捷運周邊工作、生活便利，加速產業升級轉型。

新北市政府都市更新處處長張壽文表示，市長上任以來推動「都更三箭」，其中都更一箭，位於捷運場站周邊提供增額容積申請，都更二箭，加速推動主幹道沿線都更，改善都市環境景觀。都更一箭已有13案申請、12案核准，且新北市近4年多元都更核准案量是先前20年的4倍。相關資訊可至新北市政府都市更新處網站宣導專區查詢(https://www.uro.ntpc.gov.tw/)。

台灣房價居高不下，買房成了許多小老百姓遙不可及的夢想。一名網友好奇發文表示「房價跌幾啪（％）大家會買？」問題一拋出後，隨即掀起熱議。

該名網友在PTT的home-sale板發文表示，近幾個月聽房仲說看房子的人少了很多，可能是很多人覺得現在房價太高，推測「現在美國在收錢，各國央行在升息，加上預售屋可能將禁止換約所以都先停看聽」。

原PO也說，「一般來說房子如果處於跌價的階段，其實大家反而不敢買。因為花了2千萬買了個房，一年後剩1800萬，光想就怕怎麼買的下手？所以建商，房仲老是說房價看好，不可能跌，什麼的，來讓買方買起來。」而原PO也好奇提問「房子如果開始跌價，跌幾啪（％）你會買呢？」

貼文曝光後，網友紛紛回應，「真的要等跌可能要也等個3~5年吧」、「跌10%就很多人忍不住了」、「9折至85折應該極限了」、「跌回疫情前的價錢吧」、「 8折看房、7折下手，看地點跟商品微調標準」。

也有網友看目前現況直言，「房市認真要跌不知道要等多久，喊了這麼久也沒跌過」、「自住就別想太多」、「反正現在不會漲那麼快是確定的先存錢啦」、「低還要更低=永遠不會買」。

由於疫情衝擊，國境仍未全面開放，國內老飯店受不了虧損，大多以改建來求生存。據安信建經統計，目前國內飯店改建潮方興未艾，且改建案量總銷恐將飆破千億元。安信建經總經理張峰榮表示，近幾年來，國內飯店改建潮主要以商務型飯店以及屋齡30年以上飯店為主，且大多申請危老重建，只有少部份選擇都更、合建等方式，其中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」與「複合式商辦」最受青睞。

據安信建經統計，老飯店改建潮襲捲全台，其中又以台北市占最大宗；若以全國而言，改建後的案量總銷(不含飯店)將超過千億元，而且案量金額還在持續上升當中。

張峰榮分析，國內掀起飯店改建潮有兩大主因，第一為危老政策推動老舊旅館重建，因危老容積獎勵值具有申請效期，促使業者淘舊換新的改建動機；第二則是因新冠疫情影響劇烈，重挫觀光旅遊產業，從觀光局統計資料顯示，2020年新設旅館數117間，超過歇業86間，但自2021年開始，歇業數成長13％，增加至97間，新設間數衰退37％，僅剩74間數量，也是歇業間數反轉超越新開間數。即使疫情趨緩期間，所產生的報復性出遊，對於商務型飯店的復甦也僅是杯水車薪。在上述原因擠壓下，飯店業者認為透過重建，亦是經營轉型的選項。

若飯店業者選擇重建，安信建經歸納四種改建後主要類型作為參考，包含：「精品飯店」、「酒店式公寓」、「高級住宅」、「複合式商辦」，等四大類，當中又以「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」居多。

張峰榮解釋，「酒店式公寓」、「高級住宅」和「複合式商辦」最受開發商青睞，關鍵在於「附加價值最大」，全國首件飯店危老個案-「台北馥敦飯店南京館」，改建為酒店式公寓的「鐫萃」，近一年實價登陸成交價約156~158萬元，創南京東路新高；「台北國賓大飯店」、「西華飯店」也將陸續改建為「酒店式公寓」或「高級住宅」商品。認為因這些知名老飯店開業較早，往往位在都會菁華區段，周邊新建住宅供給量不多，一旦改建為住宅大多會締造新高價。

安信建經認為雖然危老時程開發容積獎勵逐漸縮水，但飯店重建所占土地面積通常不低，取得容獎上限的機會仍高，因此危老改建潮將源源不絕，而重建方式除了與建商合建外，亦可選擇自建，這時可參考市場上新興的「全案管理」模式，

安信建經「全案管理」顧問整理在接獲地主需求後，所提供之服務流程為，第一步驟為先了解地主改建需求，第二則為調閱土地使用分區及謄本，確認開發條件、及規劃新建物類型，第三則是評估開發成本，以及地產活化後價值，第四會建議地主最佳實施方案，達成合作共識，雙方簽立委任合約，第五為透過安信全案管理，一條龍統籌作業，為地主完成自地自建的服務。

安信建經強調，前四項是在合作前必須要進行的重要階段，並未有正式合同的約定，雙方透過服務及互動，建立共識及彼此信任感，最為難能可貴。而後將代位協助地主處理興建過程中所遇到任何繁雜瑣碎之事務，擔任各階段統籌執行機關、發包廠商之代位實施者，一條龍協助業主完成自地自建地的需求。

樓市在6月份有所企穩恢復下，7月份再次出現探底現象。據國家統計局今日公佈的資料顯示，7月新房、二手房價格下降城市數量略有增加，價格跌幅呈現擴大或者持平態勢。

業內人士認為，相比二季度復蘇態勢，當前略受到了阻力，說明房價復蘇面臨各類新情況，一些重點城市總體表現態勢較好，但也要防範出現一些炒作，九、十月市場的復蘇仍然值得期待。

一線城市仍為市場復蘇“領頭羊”

7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

新房方面，北上廣深分別漲0.5%、漲0.5%、漲0.3%、跌0.2%。二手房方面，北上廣深分別漲0.2%、漲0.8%、漲0.1%、跌0.5%。

“一線城市依然是市場復蘇的‘領頭羊’，一二手房價格總體呈現上漲態勢。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，7月北上深在政策放鬆層面依然保持謹慎，這本身和市場穩定復蘇有直接關係，不但房價表現穩定，並且從商品房成交金額，土拍市場的表現來看都可圈可點。

“上海新房、二手房漲幅均位居前列，儘管在前期受到疫情影響短暫停滯，但是整體韌性較強，疫情後市場迅速復蘇。”諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄說。

二線城市分化持續

7月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%，降幅均與上月相同。

從各城市來看，成都新房、二手房價格漲幅再居首，漲幅分別為1%、1.3%。成都連續多月蟬聯榜首，其在5月份兩次鬆綁政策後，市場反應顯著，購房需求大量釋放，價格連續多月上漲。

此外，新房方面，南昌、揚州、杭州、合肥環比分別上漲0.8%、0.8%、0.7%、0.7%，西安、北京、上海等城市緊隨其後。二手房方面，煙臺、上海、合肥、南充、南昌等漲幅居前。

“二線城市的分化還在持續，從市場分化表現來看，新一線相比三四線表現更為明顯，同時從新一線政策鬆綁的節奏來看，大都偏向於分步驟放鬆的模式，尤其限購和首付比例層面的調整會更偏於保守。預計熱點二線城市熱度提升會成為市場持續復蘇的第二股力量。”張波說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，相比二季度復蘇態勢，當前略受到了阻力，說明房價復蘇面臨各類新情況。一些重點城市總體表現態勢較好，但也要防範出現一些炒作。“8月份各地政策放鬆動作依然增加，包括二套房首付比例、公積金額度等，客觀上有助於推動市場資料復蘇，對於房價穩定等也有積極的作用。”

展望後市，張波認為，九、十月市場的復蘇仍然值得期待，一線城市和熱點二線會成為市場熱度提升的“核心力量”，本輪回暖週期偏長，需要釋放出更多市場潛力以提振樓市。

針對近期房地產市場相關問題，中國國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付淩暉15日表示，儘管最近有些地方出現了房地產項目交付問題，但從全國看，大部分施工期在兩年以上，接近交付期的房地產開發專案建設進度保持平穩，總體風險是可控的。

今年前7月，中國房地產市場總體呈現下行態勢。從投資端來看，官方資料顯示，1-7月份，全國房地產開發投資79462億元（人民幣，下同），同比下降6.4%。降幅比1-6月份擴大1個百分點。

從銷售端來看，1-7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，同比降幅小幅擴大；商品房銷售額75763億元，下降28.8%。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，2022年7月全國各地因城施策頻次有所放緩，受季節性、部分城市專案出現“停貸風波”、項目集中網簽現象減少等因素影響，7月全國地產市場活躍度下滑，購房者置業信心不足，市場預期走弱。

業內預計，年內各地因城施策力度有望加大。近期北京、上海、廣州微調相關政策，蘇州、無錫降低首付比例，廊坊取消限購、限售等，未來預計將有更多城市跟進優化房地產政策，各地“保交樓”相關舉措亦有望加速落地。與此同時，8月15日，央行中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點，或對房地產市場的預期帶來一定提振。

付淩暉表示，房地產行業規模較大、鏈條較長、牽涉面較廣，對經濟增長和社會民生影響較大。今年以來，各地堅持房住不炒，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺多項穩定房地產市場政策，房地產市場總體下行態勢趨緩。總的看，房地產市場當前整體上處於築底階段。隨著房地產市場長效機制不斷完善，因城施策效果逐步顯現，房地產市場有望逐步企穩，保持平穩健康發展，對於經濟的影響會逐步改善。（完）

突發！恆大又被調查，香港財匯局出手！“御用”審計也被查，134億存款案仍在發酵，此前總裁剛辭職

恆大物業134億存款被強制執行案仍在發酵。

8月15日，香港財匯局在官網公告，在已經展開對恆大物業2020年度帳目和2021上半年報查訊，以及對羅兵鹹永道（即普華永道）對恆大物業2020年度帳目審計調查基礎上，進一步擴大對中國恆大2020年度帳目、2021年上半年財報查訊，同時，對普華永道對中國恆大2020年度帳目審計的調查。

券商中國記者注意到，促使香港財匯局擴大調查範圍的直接導火索，正是恆大物業此前的134億元存款被強制執行案已經被識別出相關問題，同時，香港財匯局表示，展開查訊和調查，是為了保障股東和投資大眾的利益。

香港財匯局擴大調查範圍

香港財匯局再次出手。

8月15日，香港財匯局發佈就若干交易對中國恆大和恆大物業的帳目及審計展開調查的消息。

香港財匯局表示，針對中國恆大主要附屬公司恆大物業，目前已經展開了兩方面的工作：一是，就恆大物業2020年度帳目和截至2021年6月30日止6個月的財務報表的現有查訊；二是，對普華永道就恆大物業2020年年度帳目進行的審計的調查。

此次，香港財匯局擴大了查訊和調查範圍，包括：一是對中國恆大2020年度和截至2021年6月30日6個月的財務報表的現有查訊；二是對普華永道就中國恆大2020年年度帳目的審計的現有調查。

對於此次擴大調查範圍的目的，香港財匯局表示，在必要情況下，公佈展開查訊和調查或擴大其範圍，以保障股東和投資大眾的利益，從而維持公眾對金融市場和獨立核數師監管制度的信心。

據介紹，香港財匯局是根據《財務彙報局條例》成立的獨立法定組織，是獨立的公眾利益實體審計師（核數師）監管機構，就公眾利益實體審計師為公眾利益實體進行的審計專案，行使查察、調查及紀律處分的直接權力。

據瞭解，香港財匯局此前已經調查過多起涉及審計機構對上市公司審計失當的案件，一旦發現審計師犯錯，可作出相應懲罰，由最輕的警告、罰款至最嚴重的吊銷牌照。

券商中國記者瞭解，這並不是中國恆大和背後審計機構普華永道首次被查，此前香港財匯局就出手調查過。

2021年10月15日，在中國恆大曝出危機後，香港財匯局在官網公告稱，將就中國恆大集團有關持續經營的彙報展開調查。

根據安排，香港財匯局從2021年10月15日開始，一方面，就中國恆大2020年度帳目和2021年中期帳目的財務報表展開查訊；另一方面，對普華永道就2020年年度帳目進行的審計展開調查。

香港財匯局開展調查的原因是，該局通過監察市場活動，在中國恆大 2020年年度帳目、2021年中期帳目，以及普華永道2020年年度審計的核數師報告中，發現恆大在有關持續經營彙報的充分性方面存在問題。

當時，香港財匯局認為在2020年度報告、2021年中期報告中，恆大沒有明確聲明，究竟是否在持續經營上存在重大不確定性。而作為年報審計機構，普華永道在2020年報的審計意見中，只發表了無保留意見，也並沒有提及持續經營的重大不確定性。

根據資料，自2009年恆大在香港上市後，兩者合作已有12年，普華永道也被外界稱為恆大的“御用”審計機構。

恆大物業134億存款案是導火索

此次香港財匯局擴大帳目調查範圍，直接導火索正是此前備受關注的恆大物業134億元存款被強制執行一事。

香港財匯局表示，根據中國恆大和恆大物業於2022年7月22日分別發佈的公告，香港財匯局已經識別了帳目中有關受限制銀行存款和其他貸款的分類、質押擔保的計量以及關聯交易的披露問題，以及審計的相關問題。

恆大物業134億存款案，是一件足夠影響上市公司獨立性的大案件，並直接導致了後續中國恆大總裁等高管的變更。

回顧該案件，今年3月22日，恆大系三家公司全部停牌，原因是中國恆大重要子公司恆大物業，在審核2021年度財報中，發現有約為134億元存款為協力廠商提供的質押保證金，已被相關銀行強制執行。

中國恆大和恆大物業均認為這是一件重大事件，兩者均成立了獨立調查委員會調查跟進該事項。

時隔4個月，7月22日，恆大物業134億元案初步調查結果浮出水面。

根據獨立調查委員會初步調查資訊，恆大物業質押相關的貸款透過協力廠商（扣除費用後），通過多次質押擔後，劃轉回流至中國恆大集團，用作集團的一般營運。

根據初步調查結果，中國恆大執行董事、行政總裁夏海鈞及潘大榮，以及子公司恆大集團有限公司的執行總裁柯鵬參與了上述安排。鑒於此，董事會決議要求該等人士辭任中國恆大集團的職務。

同時，中國恆大還發佈了《董事及行政總裁變更》公告，陪伴許家印多年的行政總裁夏海鈞正式辭職，其職位由現任執行董事肖恩接任。

事後，中國恆大新任行政總裁肖恩表示，中國恆大將進一步配合獨立調查委員會，儘快完成調查工作，積極探討考慮在依法依規的前提下以適當方式解決占款問題，並將進一步加大內部的風險評估和管理體系的建設。同時，中國恆大、恆大物業也將按照香港聯交所的有關規定和要求，繼續做好資訊披露工作，配合香港監管機構的詢問和調查。

8月15日，國家統計局發佈7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，價格指數總體繼續降溫。

與6月份比較，三線城市的價格下滑最為明顯，牡丹江、吉林等東北城市跌幅較大。7月受疫情影響的旅遊城市——廣西北海的新房價格環比降低1.3%，二手房價格環比下滑0.8%，降幅均居首位。當地房屋仲介稱“房屋銷售已降至冰點”，這也是北海房價連續第11個月下跌。

此外，有30城新建商品住宅價格環比上漲，一線城市及部分二線城市表現較好。成都以1%的環比漲幅領跑全國，這已是該城連續7個月上漲，連續4個月環比漲幅居首。尤其在成都5月31日發佈新政降低購房社保要求、公積金首付比例等（被稱為“531”新政）後，購房需求大幅釋放，有售房者連夜調高二手房售價。

成都二手房成交量創10年新高

7月，成都新建商品住宅銷售價格環比上漲1%，同比增長5.1%。7月易居50城住宅價格景氣指數同樣顯示，成都房屋景氣指數位居全國前列，僅次於上海及北京。

在樓市普遍低迷的今年，成都表現最為堅挺。資料顯示，今年1月以來，成都新房房價已實現連續7個月增長。其中，1-3月環比漲幅位居全國第二，4月以來漲幅持續領跑全國。

安居客資料顯示，成都7月新房均價為14623元/平米，其中最貴的高新區新房價格達29372元/平米，位列第二的錦江區每平米均價也在2.7萬元左右。

不僅新房，成都二手房市場表現更加火熱。7月，成都二手住宅銷售價格環比增長1.3%，同樣居全國首位。成交量方面，根據易居研究院資料，7月成都二手住宅成交17296套，環比增長3.6%，同比增386.1%，創下2012年1月以來的最高月度成交記錄。

這也是成都連續5個月二手房成交量超過新房成交量。今年3月，成都二手住宅成交量就突破萬套大關，之後的幾個月都在高位徘徊。

“這其實還與成都房地產市場的潛在需求關係較大。政策一松，需求立刻就釋放了。目前成都市場相對其他城市較為火熱，不至於出現太大問題，過程中注意防範出現炒房現象就可以了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴時代週報記者。

今年5月，成都連續兩次發佈調控新政，釋放購房需求。5月16日，成都發文明確近郊區縣住房不納入中心城區住房總套數，“無房家庭”認定門檻降低。“531”新政更是大力度降低了購房門檻，包括購房社保要求降至一年，家庭唯一住房的增值稅免征年限由5年調整到2年，公積金首付比例下調10%，雙職工家庭購買首套房最高貸款額度提高至80萬元等。

成都房地產市場的火熱，從當地房地產仲介的忙碌程度便可窺見一斑。

時代週報記者隨機致電5名成都當地房產仲介諮詢，5人都正在帶客戶看房。一位元仲介劉先生告訴時代週報記者：“最近很忙。二手房放開限售後掛牌的房源多了很多，每天都要帶兩三個客戶看房。新房開盤去化率也比較高，整體大概能達到七成以上。”

“最近成都開發商都開始做小戶型的剛需，過來諮詢小戶型的人也比較多。”另一外當地房屋仲介告訴時代週報記者，由於成都流入的年輕人較多，預計未來一段時間，首次置業的小戶型剛需房會是主流。

北海新房、二手房價格跌幅均居首

與成都火熱的市場不同，更多城市在7月房地產市場依舊低迷。從最新的70城房價情況來看，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降的城市分別有40個和51個。

從城市類型來看，一線城市保持了一定的漲幅，而二、三線城市房屋價格整體下滑。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平，二手住宅銷售價格環比下降0.2%；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%，降幅均與上月相同。

具體到單個城市，廣西北海7月新房環比跌幅最大，達到-1.3%，二手住宅銷售價格下跌0.8%，跌幅也位居全國第一。

根據中房指數系統百城價格指數，7月，北海新建住宅樣本平均價格為7921元/平方米，樣本價格中位數為7800元/平方米。

北海地處廣西最南端，是我國最早的對外通商口岸和海上“絲綢之路”起點之一，也是國內熱門旅遊城市。今年7月，受疫情影響，這座旅遊城市的活力也有所下降，北海房屋價格自2021年9月起連續下跌，已達11個月，基本回落至2017年房價上漲前的價格。

“來北海買房的一直是外地居民比較多。2017年到2019年，有很多人過來炒房的，最貴的價格都過萬了，後來嚴格‘房住不炒’之後，逐漸變為剛需，有本地居住剛需，也有外地來購買的度假用房需求。”北海當地房產仲介楊先生告訴時代週報記者，近兩年，北海房屋交易情況比較差，二手房掛一年賣不出去很正常。尤其受近期疫情影響，房屋交易直接降至冰點。

時代週報記者注意到，為平穩房地產市場，北海在今年5月也出臺了新政，宣佈停止執行2017年9月起執行的《關於進一步加強房地產市場調控工作的補充通知》，即放開非本市戶籍居民的房屋限購，取消房屋轉讓的年限要求。

“北海作為靠旅遊資源支撐的城市，短期肯定面臨比較大的存量壓力。我們也需要對這些城市保持關注，如果後續文旅市場不起來，樓市還是很難有好的變現。未來政策的思路，可以考慮將消耗庫存的辦法與當地住房條件改善結合起來。”嚴躍進表示。

港資開發商在過去較少涉足深圳商業地產，深圳重奢型商場以華潤萬象系為主，大型購物中心則以本地開發商卓越、星河等旗下商場為主。

如今港資開發商在深圳的投資佈局明顯加快。先是7月新世界(7.060, -0.01, -0.14%)發展與招商蛇口(13.320, -0.27, -1.99%)聯合在深圳開發的商業專案定名為“K11 ECOAST”，這將是K11內地首個旗艦項目。

8月份，不到一周時間內，太古地產（01972.HK）又在深圳接連簽下兩項合作協定。

8月12日消息，深圳福田區人民政府與太古地產於近日正式簽署《戰略合作框架協議》， 雙方將在城市更新升級、活化市區環境、引進國際級文化藝術資源等方面將進行合作，並打造具有影響力及示範性的商業項目。

市場分析人士認為，太古地產在福田的這一商業項目，大概率將落子香蜜湖新金融中心區域。

在此前的8月8日，太古地產曾宣佈太古酒店將於2025年在深圳灣中心地帶開設酒店，為旗下“居舍系列”品牌，專案內還包括甲級辦公樓和活動及展覽中心

港資開發商在深圳的佈局顯得姍姍來遲，然而深圳拿出的仍是位置絕佳的區域，無論是南山蛇口、深圳灣還是福田香蜜湖，都是深圳傳統的豪宅區，周邊聚集大量寫字樓。

太古地產主席白德利在2022年中期業績會上表示，近期數個新專案的發展均取得良好進展，公司也決意繼續投資大灣區。放眼區內，大灣區長足發展，而且對香港具有重大策略意義，該區將是未來的投資重點。

未來10年，太古地產將有逾500億港元投資在中國內地核心市場。

不可避免受疫情影響的太古地產，其在內地零售物業的佈局有效沖抵了香港零售物業的下滑情況。

太古地產2022年度中期業績顯示，受香港第一季度以及國內主要城市二季度疫情影響，上半年總收入66.98億港元，同比下跌26%；經常性基本溢利（不包括出售資產的溢利）為36.43億港元，同比下跌2%，主要因為香港零售租金收入減少及營運成本上漲，且部分被內地零售租金收入增加抵銷所致。

2022上半年，太古地產租金收入總額為60.53億港元，同比下降3.1%。從細分業務來看，辦公樓租金收入30.39億港元，零售物業租金收入27.81億港元。

由於北京、上海在上半年頗受疫情影響，太古地產在這兩個城市的零售物業項目銷售額大降。

太古地產位於上海靜安區的高端購物中心興業太古匯，上半年銷售額跌幅達53%，租金收入與上年同期持平。位於北京三裡屯的太古裡，上半年銷售額下跌26%，但租金收入有所增加，主要是去年12月正式投入營運的西區增加了租金收入。北京頤堤港實現出租率100%，但銷售額下跌25%。

值得注意的是，太古地產位於成都、廣州的商業專案銷售額也有不同程度的下降。

太古地產2022年中期業績顯示，廣州太古匯銷售額下跌7%，租金收入較去年同期減少2%；成都遠洋太古裡零銷售額下跌8.2%，租金收入與上年同期差別不大。

今年上半年，太古地產在中國內地的投資物業租金總收入17.84億港元，較2021年同期增加3%。其中內地零售物業租金收入總額增加3%至15.86億港元。

資料顯示，太古地產明顯加大了在中國內地的投資物業與酒店的投入力度。現階段，已落成投資物業與酒店面積約2290萬平方尺，香港部分占比約55.45%；在發展中或未來有發展計畫的投資物業與酒店面積約為620萬平方尺，中國內地部分占比56.45%。

目前，太古地產在內地的已落地零售物業面積已達到540萬平方尺，約為香港的2倍。內地市場正成為太古地產重要的收入來源，這也是今後要繼續加大投資的原因。

8月15日，深圳華僑城股份有限公司（簡稱“華僑城”）發佈公告，披露其7月份主要業務經營情況。

公告顯示，今年1-7月，華僑城累計實現合同銷售面積147.6萬平方米，較上年同期下降42%；合同銷售金額314.4億元，較上年同期下降37%。其中，7月單月，華僑城實現合同銷售面積19.5萬平方米，合同銷售金額41.8億元。

值得一提的是，另據公告披露，7月份，華僑城無新增土地情況。

內房今年上半年業績不容樂觀，摩根大通發表報告，預期內房中期盈利按年下跌30%，收入挫9%；物管公司平均盈利增長則由去年度的55%減慢至13%，為歷來表現最差。

物管增長減慢 表現歷來最差

該行形容，在行業煩憂下無人能幸免，估計多間內房將發盈警；雖然相較於盈利及增長，內房股價的主要影響因素有各種可能，令人失望的中期業績仍難免加劇市場的負面情緒。

摩通指出，在其追蹤的內房股當中，僅維持龍湖（00960）及國企背景公司的增持評級；行業中期業績受樓市轉壞拖累入賬及竣工、封城令交樓延遲、信貸收緊、減值、滙兌損失及租金減少影響，相信只有龍湖及保利發展（600048.SH）能取得輕微增長。物管股盈利增幅勢放緩，因非社區增值服務跟隨物業銷售轉弱，封城下社區增值服務需求下跌，同時併購也減少。

該行同時提醒，內房行業會繼續低迷，直至有強力的政策扶持及有充分證據顯示銷售復甦，將等待更好的買入價才考慮入市具防守力的國企內房；並且會警惕融創服務（01516）、世茂服務（00873）、金科服務（09666）、碧桂園（02007）以及富力（02777）。

摩通表示，基於8月銷售疲弱，並且對政府出手扶持的期望降低，投資者擔憂大部分民企的流動性枯竭（反映在內房債價暴跌），把旭輝（00884）、中駿（01966）及旭輝永升（01995）評級下調至中性；合景泰富（01813）、時代中國（01233）及寶龍（01238）評級降至減持。

對於多家延遲刊發去年度業績的公司，摩通認為，這些公司應難以發布上半年業績，就算已公布去年成績，在核數師更嚴格把關下，也有可能無法披露最新成績表。

據《路透》引述消息人士報道，內地金融監管部門推出新措施緩解內房流動性壓力。由國有增信機構中債信用增進公司對民營房企發債開展效力更強的「全額不可撤銷擔保」。部份債券有望在本月底中期業績發布截止日前完成發行。
　　
報道引述消息人士指出，監管部門近期指示中債信用增進對房企將要發行的中期票據，開展「全額無條件不可撤銷連帶責任擔保」。措施將對房企尤其是民營房企的債券直接進行全額擔保，對房企發債的增信效果將好於此前的「發債＋信用風險緩釋憑證」模式。相關公司包括龍湖集團（００９６０）、旭輝控股（００８８４）等多家民營房企。
　　
報道指，中債信用增進提供全額擔保的首筆龍湖集團中票（ＭＴＮ）已在推進發行，此次發行規模不超過１５億元人民幣，期限包括３年期和５年期。
　　
消息人士又提到，按監管要求，本月３１日之後發行的債券都要披露半年報。

上海自貿區臨港新片區近日發布《臨港新片區加速人才集聚行動方案（2022－2025）》，明確將以科技創新為驅動，加速導入集成電路、生物醫藥、人工智能、民用航空、智能新能源汽車、高端裝備制造、氫能、綠色再制造等前沿重點產業的人才，以及一系列相關配套資源和政策，其中包括創設臨港新片區人才企業年金，建立人才發展專項支持資金，投入不少於30億元（人民幣．下同），加大對人才引進、培養、安居等的支持力度，致力於將臨港新片區打造成為具有全球影響力和競爭力的人才高地。

《方案》明確，要將加大住房供應力度，商品住房穩中有升，保障性住房確保供應，租賃住房大幅增加。到2025年度，將新增各類住房約1200萬平方米、約16萬套。臨港將建設供應藍領公寓、人才公寓等保障性租賃住房。同時，將實施人才安居政策。建立實物保障與貨幣補貼並舉、普惠扶持與重點支持並重的人才住房保障政策，實施人才租房補貼、前沿產業人才安家補貼、優秀人才購房補貼等相互銜接的人才安居保障體系。實施差異化住房政策，優化完善「定向微調」、「優先選房購房」等人才購房政策。

為更好地賦能園區產業創新和產業發展，A股上市公司上海臨港（滬：600848）日前還披露了擬以自有資金對全資子公司臨港投資增資約35﹒74億元。增資完成後，臨港投資的註冊資本增至57﹒15億元，臨港投資仍為公司全資子公司。

四川成渝高速公路（00107）（滬：601107）公布，持股51％的附屬多式聯運與民生物流四川就多式聯運樞紐投資、場站運營、通道建設等訂立項目合作協議。

該集團指，多式聯運及民生物流通過股權合作、固定資產投資等共同投建核心樞紐場站、參與樞紐場站運營如成都公路口岸和開行「五定」（即定點、定線、定車次、定時、定價）公路班車等，並在雙港聯動項目和「成渝電走廊」項下採用輕重資產分離模式，以換電集卡為運載工具，在重慶果園港和成都公路口岸之間開行「五定」公路班車，由多式聯運負責協調換電站建設和「電池銀行」搭建，並提供無動力車身；民生物流負責協調重慶市的港口資源，並提供業務資源和管理經驗。

內地樓市面對經濟下行及民眾置業信心減弱，在缺乏重磅救市措施支持下，樓價跌勢加劇。路透根據國家統計局公布數據推算，7月份70個大中城市新建商品住宅價格（一手樓價）指數按年跌0.9%，降幅較6月擴大0.4個百分點，創2015年9月以來近7年最大跌勢；按月一手樓價連續兩個月持平。

按地區劃分，7月份一手樓價按年跌幅最大的城市為北海，挫8.8%，其次是湛江跌8%，而哈爾濱及岳陽均下滑7%。樓價走勢最凌厲為杭州升6.6%，北京錄得5.5%漲幅，成都升5.1%緊隨其後。至於其他一線城市樓價，上海及深圳分別漲3.5%及3%，廣州微升0.4%。二手樓價方面，牡丹江急瀉10.5%，北京及上海分別升4.1%及2.4%，廣州漲0.6%，深圳下跌3.5%。

期內有48個城市一手樓價按年向下，數目與6月相同；二手樓價下跌的城市有61個，較6月多4個。按月計，一二手樓價下跌城市分別有40個及51個，較6月增加2個及3個。

一線市漲勢緩 下線市加速挫

國家統計局城市司首席統計師繩國慶稱，7月份70城樓價下降城市數目略增；一線城市樓價按月微漲、按年漲幅回落，二三線城市按月整體呈降勢、按年跌幅擴大。

一線城市的一二手樓價按年分別漲3.1%及0.9%，升幅均回落0.2個百分點；二線城市的一二手樓價各跌0.5%及2.5%，跌幅擴大0.3及0.4個百分點；三線城市分別跌3.2%及3.9%，擴大0.4及0.2個百分點。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，市場對樓價上升的預期減弱，導致價格修復力不足，加上斷供事件令買家觀望情緒濃厚，而局部地區疫情反覆、經濟下行壓力增大等，皆削弱居民消費意願。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，相比第二季的復甦趨勢，目前樓市略受阻力，需要出台更多及更積極的穩樓市政策，尤其是銀行不但要下調新發放貸款利率，存量貸款利率也應提供優惠。

華懋集團進軍物流業務，與不動產管理公司ESR（01821）成立合資經營企業，發展位於葵涌的一座甲級凍倉儲存和物流設施。華懋透過是次合作首度開拓物流業業務，這亦是ESR首個與香港地產發展商合作的項目。

位處葵涌 2027落成

物流設施位於葵涌美青路和貨櫃碼頭南路交滙處，位置具策略性優勢，能利用現有道路網絡，便捷往返核心商業區、國際機場及內地陸路口岸；預計於2027年落成。項目用地達55245方米（新租約於2072年期滿），由ESR於今年7月20日成功投得，預計包括興建一座7層高連2層地庫停車場的建築物，建築面積達13.8萬方米。

ESR聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初及Stuart Gibson表示，在電子商務行業興起和對進口食品和藥品需求不斷增長的新經濟驅動下，葵涌項目有望滿足香港對大型、先進物流及凍倉儲存日益增長的需求，同時使香港能夠鞏固其作為通往世界和中國的主要物流樞紐的領先地位。

華懋執行董事及行政總裁蔡宏興指出，很高興與ESR合作以拓展新經濟中的資產服務，這標誌着集團採取業務多元化策略的另一個重要里程碑。通過與亞太地區最大的基金和資產管理公司合作，公司可以利用相關的項目管理經驗，把收購的地段發展成為一個現代化和可持續的冷鏈設施。隨着香港繼續成為中國內地與世界其他地區之間的窗口，加上電子商務的蓬勃發展和對加工食品需求的增加，ESR及華懋均對物流資產的前景充滿信心。展望未來，華懋將繼續探索和促進與ESR在其他領域的合作。

NOVO LAND 1B期累收1.2萬票 明開售

近期新界區爆發新盤戰，帶動8月上半月全港一手市場錄約1208宗成交，已超越7月全月的919宗。下半月重頭戲、單位總數800個的新地（00016）屯門兆康大型住宅項目NOVO LAND第1B期，將於明天首輪出售188伙，該盤累收逾1.2萬票，以價單發售的180伙計，超額認購逾65倍。業界人士估計，發展商採用速戰速決的策略推盤，800伙勢將在本月內沽清，連同其他新盤，預計8月全月可錄2500宗一手成交，創逾一年半新高。

踏入8月，一手市場氣氛明顯高漲，恒地（00012）粉嶺One Innovale第1期One Innovale–Archway及NOVO LAND第1A期即使正面交峰，銷情仍雙雙報捷，令新盤市場截至本月15日已錄得約1208宗成交，較7月同期的352宗急增約2.4倍，並較7月全月的919宗多31.4%。

One Innovale–Archway賣樓8月領先

One Innovale–Archway在本月進行的首三輪銷售，公開發售單位均即日沽清，涉及587伙（及後有3伙撻訂），連同以招標形式賣出的5伙，共售出589伙，暫時成為本月成交量最高的新盤。至於NOVO LAND第1A期，本月進行第二輪及第三輪銷售，累售479伙居次。上述兩個項目於上半月合共沽出1068伙，已相當於整體一手成交量88.4%。

至於One Innovale–Archway昨天首錄3宗撻訂，發展商隨即把單位加價4%及6%，將在周五（19日）以先到先得形式開售。

儘管8月上半月成交量已超越7月全月，但銷售金額僅約77億元，只及7月全月約84.7億元的90.9%。8月上半月造價逾5000萬元的一手成交只有3宗，最新為鷹君（00041）大埔白石角朗濤昨日售出1座8樓A室，實用面積2083方呎，成交價5983.8萬元，呎價28727元，造價及呎價均創項目分層新高。

代理估全月一手交投2500宗

下半月一手市場預計會由NOVO LAND第1B期撐起大局，項目明天率先開售首輪188伙。新地代理總經理陳漢麟指出，截至昨天中午12時，項目已收逾1.2萬個購樓意向登記，以價單發售的180伙計，超額認購逾65倍，不排除於推售當晚加推新一批單位應市。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑稱，目前新盤向隅客眾多，發展商速戰速決，新盤「賣得密又賣得好」。他相信，NOVO LAND第1B期可於8月內盡推及沽清全盤單位，連同其他新盤，使8月全月有逾2500宗成交，較本月初估算的2000宗，多出500宗，按月增加1.7倍，創2020年11月約2615宗後的逾一年半新高。

宏安地產（01243）大角咀洋松街商住項目命名為Larchwood，涉及187伙，提供開放式及1房間隔，標準戶實用面積202方呎起，最快8月內開售。

宏安地產執行董事程德韻表示，Larchwood正積極籌備樓書及示範單位，有望短期內上載樓書，並隨即開放示範單位，最快本月內推售，價格參考同區新盤成交價及同系青衣薈藍。宏安地產物業發展部營業及市務經理陳永盟稱，Larchwood屬單幢盤，地下及1樓為商舖，2樓為會所，住宅樓層3樓起。標準單位共170伙，開放式佔114伙，實用面積202至210方呎；1房佔56伙，實用面積250至267方呎。項目另設17個特色戶。

Larchwood屬於舊契項目，發展商在2020年12月以約3.27億元投得，屬於該集團首次參與強拍並成功統一業權的發展項目。項目位於洋松街62號，提供187伙，預計2024年4月底落成入伙。

程德韻補充，該集團明年將推售4個全新項目，包括黃大仙鳴鳳街住宅項目及薄扶林區薄扶林道豪宅項目，其餘兩個則位於鴨脷洲。

另外，會德豐地產牽頭發展的九龍東啟德MIAMI QUAY I則繼續軟銷，會德豐地產常務董事黃光耀指出，PARK PENINSULA的海濱長廊上設有24萬方呎商業面積，未來休閒商店及餐廳林立，住戶可盡享區內優質配套。

今年最大手擴張租務 德意志棄租樓面獲承接

本港推出「3+4」檢疫安排，市場憧憬通關措施可獲放寬，中資機構趁機擴充。中資中金公司 （03908） 租用九龍站環球貿易廣場（ICC）高層一層半樓面，涉約5萬平方呎，呎租約75元，為今年市場上錄得最大手擴充業務個案。

該批樓面原由德意志銀行租用，去年棄租；而另一層棄租樓面，由內地飛機租賃公司瑞禾航空資本租用作擴充。

九龍站指標超甲廈環球貿易廣場，錄得一宗大手租務，涉及55樓逾半層樓面、以及56樓全層，總面積約5萬平方呎，以每平方呎約75元租出。按該廈高層單位高峰呎租達100元計，如今租金水平已回調約25%。

呎租75元 較高峰低25%

新租客為中資金融機構中金公司，機構成立於1995年，現為內地最大投資銀行之一，業務包括資產、財富管理，而主要業務為協助公司集資上市、包銷等。過去兩年，多間內企來港IPO上市，令該行生意提升。

業界人士預計，香港下半年將有3至4隻集資過100億港元的超大型新股上市，涉及中概股回歸，中金公司業務料進一步擴大，有需要租用更多樓面。事實上，今年整體甲廈租務大手成交，幾乎全為搬遷個案，是次屬今年最大手擴充樓面個案。

中金公司為過去1年，市場擴充最積極的金融機構，去年澳洲基金麥格理棄租中環國金1期5.3萬平方呎樓面，而一直設總部於國金1期的中金公司，即承租該批樓面，連同集團原租用的7萬平方呎續租，合共涉及約12萬平方呎，成為該廈最大租戶。若連同是次租用ICC，1年內便新租10萬平方呎超甲廈樓面，屬疫情以來極罕見金融機構擴充情況。

瑞禾航空資本 中環搬遷擴充

ICC同時錄得另一宗中資機構租務，涉及物業高層大半層樓面，約2.8萬平方呎，以每呎約75元租出。新租客為瑞禾航空資本，該機構主要業務為飛機租賃，以及資產管理等，並獲平安集團及日本瑞穗銀行等大型機構投資，總部設於香港。公司目前租用中環國金1期低層單位，涉及約4,000多平方呎，如今搬至ICC，作大幅擴充。

翻查資料，是次錄得兩宗中資機構擴充個案，樓面均原由德意志銀行租用，該銀行早年曾租用ICC 12層樓面，其後有所縮減，是次涉及3層樓面，德意志銀行曾尋求頂租，最終合約完結而遷出。

疫情衝擊下，甲廈空置率持續上升，而租金亦回調，不過租金跌勢已喘定。據戴德梁行資料顯示，目前全港甲廈呎租平均為55.1元，今年跌幅約1.8%，而中環最超甲廈呎租為111.6元，年內跌幅約2.7%，相信因2019及2020年租金已作大幅調整後，近一年多租金跌幅在收窄。

萊坊九龍區商業部主管暨大中華區租戶顧問部主管麥健偉認為，「3+4」措施下，相信商務活動可增加，惟整體中資及歐美機構，尚未出現大幅擴充情況。他預計，今年整體租金仍相對平穩，或年尾輕微回升。

中原地產一項研究報告指出，7月中原大灣區指數報124.29，按月跌0.98%，結束4連升局面。12個指數中，錄得升幅的指數共3個，9個下跌，大灣區樓價下調趨勢明顯。4大中心城市指數全綫跌，深圳指數跌幅達2.77%，廣州指數亦於上月創新高後回落，香港及澳門指數分別微跌0.04%及0.65%。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，內地城市推行多項救市措施，但由於全球疫情不穩，內地多城仍實施局部封控措施，整體樓市氣氛依然較冷清，令大灣區樓價持續受壓。香港則受美國連續兩度大幅加息0.75厘影響，買家入市決心被動搖，7月份二手成交量創新低，加上一手項目以低價開售，令二手樓價進一步受壓，8月份香港市場由一手主導，二手放盤需減價才能吸引買家垂青。

民生區舖位受捧，而元朗有新盤相繼落成，消費理想，現業主以連租約形式放售元朗西菁街地舖，意向價約6,350萬元。

連租約放售 回報約3.7厘

中原（工商舖）商舖部分區營業董事馬振順表示，今次放售物業位於元朗西菁街9號地下95至100號舖，面積約2,038平方呎，意向價約6,350萬元，呎價約3.1萬元，以連租約形式放售。該舖現租客為616牛肉火鍋專門店，租期至2023年9月，月租約19.8萬元。按此計算，新買家將可享租金回報約3.7厘。

馬氏指，該租客為著名餐飲連鎖品牌，於香港有多間分店。同時，該地段亦為區內著名美食街，各式各樣食店林立，人流旺盛，為區內居民多會前來用膳的地方。

同區成交方面，早前元朗安興街59至67號地下鋪位，面積約950平方呎，以約1,400萬元成交。原業主於1977年以23萬買入，持貨45年轉手，帳面獲利1,377萬元，物業期間升值近60倍。

受疫情影響上半年商舖買賣受影響，利嘉閣工商舖指，上半年商舖成交量，為兩年來半年度新低。

利嘉閣（工商舖）地產—商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，今年上半年變種新冠病毒再次衝擊零售消費行業，令復甦中的店舖市道再次觸底，幸好當局在疫情過後放寬社交限制，加上消費券帶動而令店舖自低基數下，在次季出現較理想的回升。

登記金額錄得137.54億 減30%

截至6月30日止的上半年，店舖物業買賣合共錄得639宗，較去年下半年的839宗再跌24%，連跌兩個半年度，並創近兩年來的半年度新低；至於成交金額方面，今年上半年店舖登記金額錄得137.54億元，較去年下半年的196.9億元減少30%，為3個半年度以來最少。

按地區分析，納入長期觀察的13個分區當中，上半年有9區的登記量出現下跌，當中跌幅最顯著的是大埔區，由去年下半年的36宗銳減58%，至今年上半年的15宗，而觀塘區亦由20宗大減45%至11宗；長沙灣/深水埗區也跌了42%至59宗，並失去登記量最旺觀察區的地位。

反之，上半年旺角/油麻地/大角咀區，則以61宗登記成為最活躍的觀察區。至於逆市錄得最大升幅的是九龍城/黃大仙區，期內有41宗登記，較去年下半年的30宗上升了37%；至於屯門區也漲了27%，半年累錄57宗登記，反映部分民生區，只要價錢合理，仍有買家樂意覓盤進駐。

展望下半年，鄭得明指出，雖然疫情未散，但市場早已習慣及有所調適，目前市場上不乏吼低位吸納的投資者，只要業主願意減價，仍可促成不少成交；相信在疫情穩定，加上8月份消費券再次出籠推動下，市場氣氛可望持續改善。

至於稍後若能逐步通關，對零售消費為主的店舖市道將更為有利。鄭氏預期，下半年店舖每月平均買賣登記料達約130宗，即下半年合計約有780宗，料將較上半年升22%。至於下半年普遍店舖價格相對平穩，料涉及買賣登記的總金額可錄約170億元，將較上半年增加近24%。

近月樓市回軟，財團併購舊樓申請強拍步伐明顯加快；據土地審裁處資料，今年迄今接獲16宗強拍申請個案，已追平去年全年16宗個案；而今年期內涉及物業總市場估值約114.42億，創近2年新高紀錄。

近年住宅土地供應漸減少，不少發展商加快舊樓併購步伐，藉以增加土地儲備；據土地審裁處資料，今年迄今接獲16宗強拍申請個案，已追平去年全年16宗個案；今年期內涉及物業總市場估值約114.42億，創近2年新高紀錄，而去年全年的物業總市場估值約37.7億。

總估值共涉逾114億

上述強拍申請個案市場估值金額介乎約1540萬至45.05億，當中有3宗是逾10億個案，估值最高為今年5月底、由新世界申請強拍的銅鑼灣波斯富街一系列舊樓群，當時市場估值約45.05億，若單以強拍申請金額計屬歷來銀碼新高紀錄，更打破2018年同樣由該公司申請強拍的北角皇都戲院大廈、當時強拍申請時市場估值約31.17億的舊紀錄，並多出44.5%。

資料顯示，上述舊樓群橫跨波斯富街、利園山道及羅素街等街道，共涉3個地盤，新世界持有80.09%至90.32%業權。該項目坐落銅鑼灣核心一綫購物地段，鄰近希慎廣場及時代廣場，極具重建價值；地盤面積約1.98萬方呎，若以地積比率15倍重建發展，預料可建一個總樓面達29.75萬方呎的商業項目。

而今年迄今錄16宗強拍申請，當中有4宗申請於第1季度錄得，政府於4月公布放寬社交距離措施後，第2季強拍申請個案隨即急升，次季共錄9宗強拍申請個案，是目前暫時最多申請的季度，至於今季則暫錄3宗申請。

若以區域劃分，有9宗來自港島區，其中鴨脷洲佔4宗以單一地區計佔最多，灣仔亦有2宗，而黃竹坑、銅鑼灣及鰂魚涌則各有1宗；九龍區亦有6宗，來自尖沙嘴、佐敦、觀塘及油塘等地；餘下1宗則來自葵涌區。

港島共佔9宗

而今年提出申請的已知財團，不乏本港大型發展商，如會德豐地產、太古地產、新世界等，亦有中小型發展商亦涉足該市場，如宏安地產、永倫集團及有關人士、樂風集團等；而內房方面僅有萬科香港。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，今年樓市依然反覆向下，除4月差估署樓價指數錄得上升外，其餘時間都是錄得跌幅，加上美國加息持續，令樓市倍添壓力，有不少舊樓業主叫價明顯軟化，吸引財團加快收購；另一方面，發展商並不會因樓市下跌而暫緩併購步伐，反而會加快收購，以集齊8成業權或以上，藉以申請強拍，均令今年首8個月強拍申請個案較去年增加。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓指出，近年市區土地供應短缺，今年至今強拍宗數已追平去年全年紀錄。另外，零售業為疫情下的重災區，旺區的商鋪業主願減價出售，亦令財團易於收購商鋪物業。

受疫情等因素打擊，核心區鋪租急下滑。消息指，早前由韓國時裝品牌租用的旺角西洋菜南街巨鋪，於交吉約8個月後，新獲零售商以約30萬承租，呎租約83.3元，租金急挫約66%、甚至較當年沙士時更平；業內人士指；疫市下零售市道疲弱，核心區吉鋪湧現，拖累租金持續下滑。

知情人士透露，旺角西洋菜南街52至54號地鋪及一樓，總建築面積約3600方呎，新獲零售商以約30萬承租進駐，呎租約83.3元，該鋪早前由韓國時裝品牌於2018年起以約90萬租用，去年底約滿撤出，交吉約8個月後租出，租金急挫約66%。

零售商每月30萬進駐

據代理指，上述鋪位早前由莎莎化妝品承租多年，於2015年鋪位高峰期，當時該鋪租金高達200萬，故最新租金較高位大幅「縮水」約85%，此外，若以當時「沙士」期間，該鋪租金介乎60萬至70萬，故最新租金比當年沙士更平，反映核心區鋪市疲弱。

業內人士亦指，受疫情等因素影響，本港零售市道僅靠本地消費支持，實在杯水車薪，拖累鋪租持續下滑，上述鋪位位處區內最旺地段，並鄰近港鐵站出入口，昔日為各大零售商「兵家必爭之地」，然而，現今西洋菜南街吉鋪處處，商戶不愁租鋪，若業主不願減租，只會造成鋪位交吉，導致區內鋪租大幅下滑。

涉及面積3600方呎

該街道早前頻錄大幅減租個案，本報早前獨家報道，旺角西洋菜街46號地鋪及入則閣，建築面積分別為1000方呎及800方呎，總樓面1800方呎，新獲卡萊美以21萬續租，租期僅一年，平均呎租約210元（不計閣樓）。

代理指出，卡萊美承租上址及毗鄰44號鋪多年，該兩鋪位現時租金分別為50萬，合共100萬，惟業主近期將44號鋪、即卡萊美承租的另一鋪位，重新於市場上放租，意向租金為30萬，意味卡萊美棄租該鋪位，以該鋪位建築面積894方呎計，減省承租樓面約47%。

此外，該街道2J至2Q號新江大廈地下1及2號鋪，鋪位地下建築面積約1800方呎，另有閣樓約1800方呎，合共3600方呎，前租客時裝連鎖店，5個月前撤出，該巨鋪早前以22萬租出，呎租122元（不計閣樓），上述舊租客包浩斯Bauhaus時裝連鎖店，月租26萬，最新租金減15%。