房市鬼月吹冷風！最新市調顯示，農曆民俗月衝擊力道驚人，房市五大指標「全趴」，包括預售屋推案量、新成屋戶數、待售住宅建案數量、來客組數、成交組數等，8月同步量縮，其中來客量月減22％、掉到今年以來最低點，成交量則萎縮15％，不過建商開價依然任性高高掛。

市場專家預期，接下來「928檔」及第四季推案旺季登場後，一旦爆量，房市會呈現買氣回升抑或價量背離，都值得觀察。

住展雜誌1日公布8月住展風向球，單月分數為45.7分，對應燈號為綠燈，呈現「連13綠」，但分數已比7月大減6.1分，主因是推案量、市況同步走低所致。

在風向球六大指標中，罕見出現「五降一升」，預售屋推案量、新成屋戶數、待售住宅建案數量、來客組數、成交組數等五項，分數全趴，僅議價率攀升。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年農曆民俗月，房市可謂「先天體質不良加上後天失調」，在多重利空影響之下，市況降至今年最低點，接下來「928檔」若推案爆量，要特別注意買氣能否回升、新增供給能否順利去化，否則推案爆量，反將價量背離，出現警訊。

調查顯示，民俗月期間房市明顯低迷，北台灣8月預售屋推案量僅約700多億元；至於新完工釋出的新成屋戶數，僅約400戶左右。

最受關注的來客量、成交量指標方面，8月來客組數降到每周平均22組，比7月驟減22％，掉到今年最低量；成交組數則降今年次低量，單週平均為2.2組，月減15％。

何世昌分析，有些建商為吸引客戶買單，紛紛引進知名書店合作，除青鳥書店、蔦屋書店、紀伊國屋書店外，連誠品生活也加入新案戰局。

何世昌認為，目前建商最大優勢在於賣壓並不大，因此即使熱度不再，但還是任性漲價；必須留意的是，「928檔」推案一旦爆量，累積推案量愈多、賣壓不斷增加，恐成為壓垮房價的重要因子。

升息趨勢確立，目前北市商用不動產投資報酬率，普遍落在2.5％左右，使許多企業紛紛「脫北」獵樓，轉進南下布局，鎖定具高收益率的商用不動產及工業地產，如廠辦、倉儲物流等。

以工業地產為交易大宗的桃園，因國際機場貨運吞吐、製造業擴廠及倉儲物流需求旺盛，吸引本土與跨國的電子、自動化、科技相關企業進駐，尤以中壢工業區產業發展成熟，各界認為未來工商辦不動產將是區域發展支撐主力。

為配合中壢跳躍性發展，加速工業區升級與成長，在地深耕數十載的憶聲電子旗下子公司華憶建設，打造全中壢首座新世代工商辦，配合5G創新「憶聲智匯科技園區」，透過5G科技智慧應用、AI、大數據，以中央控制系統BAS整合，是高科技企業總部必備，成為中壢新地標，優質條件吸引眾多企業進駐，也吸引諸多投資客詢問，打算以小坪數轉出租的方式，透過小坪數租金拉昇，創造利多。

用科技還原自然，憶聲智匯科技園區從規劃設計到建物完成，歷時9年潛心規劃，以高氧化森林、喬木、灌木等呈現方式，讓大家工作之餘也能散步在500公尺的象牙木、紫紅檀、水岸邊的步道上，充滿鳥語花香，融入大自然生態，讓建築物更人性化與智慧化，進而延長壽命，節省能源、人力，好降低後續的營運費用，是目前全台最美的科技森林。

新北市板橋，深受購屋族青睞，近五年又以江翠北側重劃區最熱門。江翠北側重劃區自2017年推出首案以來，吸引在地客層進駐，據樂居網資料顯示，江翠生活圈近五年成交價格約成長20.86％，房價已站穩6字頭，高樓層面公園、面水岸戶別開價更上看7字頭，但與新板特區近百萬房價相比，江翠仍有7折價誘因。

目前，江翠北側重劃區土地開發已逾六成，其中，立信機構董事長賴運興，在總面積廣達82公頃的江翠，就整合了近50公頃，提供建商、營造、銷售、物業一條龍服務，推出過「立信帝景」、「立信天禧」、「立信采蝶」、「立信瀚疆」等經典個案。整體江翠CDEF區總戶數約1萬800戶，屬立信機構約有3,800戶，等於每三位客戶就有一位客戶選了立信。

立信機構近期於江翠C區推出「立信天朗」，此案位於中正路與新月一街口，此案最大特色是面對玫瑰公園、校園，享板橋國中400米棟距景觀，規劃2房正面板橋國中第一排，享景觀優勢，鄰近板橋藝文特區、板橋國民運動中心、27萬公頃的新海濕地公園，與美食小吃、診所超市林立的板橋中正路商圈。

17、20坪、2+1房23、28坪、3房33坪戶型，全案主打「新板7分鐘，房價7折價」，17坪小2房產品，因坪數小、總價低，吸引不少首購族預約。立信機構另一C區預售案為「立信御景」，為水岸第一排，規劃23～38坪、2～3房，主打江翠少有的中小坪數景觀宅，鄰近裕民商圈。兩案都承諾十年防水保固服務。業者表示，「立信天朗」總價含車位，約1,200萬到2,400萬，「立信御景」總價約1,500萬到2,800萬，目前客層為板橋在地客層，首購、首換客層。

深耕天母、石牌地區多年的璞園以精準的選地目光，高品質的建築美學、獨具巧思的貼心設計深植人心，擁有一票品牌粉絲，每一回推案都成為區域指標個案。

近期，璞園二度攜手曾合作過「春生生」案的誠寬建設，於德行東路與芝玉路一段原芝山郵局舊址，推出「日日好日」，建案擁高島屋、天母SOGO及新光三越三大百貨，且近距天母運動公園、棒球場，轉身就能悠遊陽明山系，完美演繹都市與自然的融合。

「日日好日」團隊包括哈佛建築碩士林友寒、何以立，透過光影景、清水模素材，形塑天母最美的暖建築，加上沁弦築影照明林靖祐、太研景觀吳書原等陣容，捏塑質感建築。

不只建築立面亮眼，「日日好日」內部公共設施也相當吸睛，挑高6米的藝術展演大廳搭配由國寶級畫家趙國宗老師創作的「日日是好日」油畫，讓住戶每日都能感受到美學策展、沉浸返家的悠然時光。

全案占地391坪，坐西朝東，規劃地上14層、地下4層電梯大樓，採毛胚交屋，提供住戶義大利敵銳玄關子母門、日本YKK隔音氣密窗、德國LEICHT廚具及日本TOTO衛浴設備等建材，主力坪數為45坪、53坪，每層兩戶戶數單純，吸引不少想回到天母生活的人，以及一住就離不開的天母二代出手購屋。

集百貨、綠地、捷運、輕軌及明星學區優勢於一身的農16特區，被視為北高雄地區最具代表性的富人聚落，尤其凹子底森林公園四周多為大坪數規劃，早早被豪宅建案所占據，中小坪數產品相當稀有，而遠雄建設聯袂林子森、林伯諭聯合建築師事務所傳承隈研吾流，以「精緻奢適」為本質，於龍華國小首排推出20～40坪訂製小宅「遠雄PARK16」，滿足都市菁英購屋、家長替二代置產之品味需求。

基地位於高雄市鼓山區龍德路、富農路口的「遠雄PARK16」坐擁義享天地、近距漢神巨蛋，未來亦有富邦人壽48層複合式大樓BOT案、聯上停35BOT案，百貨商場、星級飯店、城市水族館、影城、超市及眾多美食餐廳環繞，加上串聯好市多、捷運紅線凹子底站及大順路環狀輕軌，是富人名流眼中的超級蛋黃區，已吸引不少具有前瞻眼光的置產族搶先為二代購屋，及追求品味、收藏價值的都會菁英入主。

除了地段極其珍貴稀有，建築設計、公設規劃及建材配置更是「遠雄PARK16」成為區域焦點之關鍵！全案設計地上19層、地下6層住宅產品，零店面設計，規劃1房20～26坪、2房30～35坪、3房40坪，遠雄建設邀請師承隈研吾、旅日建築大師林伯諭操刀，在繼「水京棧國際酒店」、「巨蛋旅店」、「一品花園」、「中央花園」及「美術皇居」等話題之作後，為這塊絕版基地量身訂製，將日本南青山低調人文奢華之意象揉合至建築語彙當中，打造出獨具時尚品味之建築。

儘管房市交易趨緩，不過因交屋潮帶動、工作天數較多等因素，8月六都買賣移轉合計1.91萬棟，月增3.7％、年增14.4％，六都移轉均同步優於去年同期表現，前八月年增率出現由負轉正。惟房仲業者認為，房市後續仍面臨升息壓力、疫情升溫等變數，全年房市應保守看待。

根據六都地政局1日公布買賣移轉棟數顯示，北北桃三都8月均較上月有5％以內的微幅衰退，不過中南部三都月增率均在9％以上；與去年反應疫情三級警戒時期、交易低迷的同期相較，六都普遍有1％～37％的年成長，其中又以台中月增17％、年增37％，在六都中表現最為出色。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年8月中南部三都的交屋潮可觀，推升整體量能，如台南市就因南科周邊的安南、善化、新市等地新案交屋，一舉衝出逾2,000戶大量，改寫台南市8月同期史上新高。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，8月不少地區推案進入交屋高峰期，帶動8月移轉棟數成長，不過以近幾個月市場表現來看，短期不容易出現大幅反彈走勢。

以前八月六都買賣移轉棟數觀察，六都合計16.9萬棟，與去年同期持平，年增0.2％；其中，台南市年減8.5％，高雄市年減4.7％，除了南二都之外，其餘四都仍較去年同期有小幅增長，其中以台中市年增7％最高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，雖然前八月累積年增率終止連續四個月衰退，重回正成長，小幅回升至0.2％，但全球貨幣政策持續緊縮，市場也預期9月FED將再大舉升息，同時國內又面臨疫情增溫的壓力，後市依舊存在不少變數，全年房市展望仍不容過度樂觀。


六都8月房市買賣 雙增
經濟日報

六都地政局昨（1）日公布8月買賣移轉棟數，共19,155棟，月增3.7%，年增14.4%，寫下年月雙增的佳績，其中以中南部表現最好，台南8月移轉棟數更是創下單月歷史新高。
永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，8月買賣移轉棟數主要是反映7月至8月初的市況，去年7月國內疫情雖已漸趨緩，但防疫限制於7月27日才鬆綁降至二級，房市交易仍受疫情衝擊尚未恢復，六都去年同期交易量更衰退至1萬6,748棟，在去年基期相對低的狀況下，今年8月交易量自然會較去年同期有顯著的成長。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，以近幾個月市場表現一般來看，短期不容易出現大幅反彈走勢，加上9月工作天數也略比8月少一些，短期移轉量還是靠交屋撐住。

觀察各都8月買賣移轉棟數顯示，台北市共2,236棟，月減1.6%、年增14.8%；新北市4,468棟，月減4.9%、年增1.3%；桃園市3,482棟，月減1.6%、年增17.1%；台中市4,027棟，月增16.7%、年增37.4%；台南市2,017棟，月增9.9%、年增7.6%；高雄市2,925棟，月增9.1%、年增11.9%。

中南部8月量能開出紅盤，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，除了去年受疫情影響基期相對低外，主要是中南部三都的交屋潮可觀，推升整體量能，像是台南市就因南科周邊的安南、善化、新市等地新案交屋，一舉衝出逾2,000戶大量，改寫台南市8月同期的史上新高。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，近幾年科學園區、工業園區周邊有就業人口紅利，推案量及交易量高，價格親民的區域更受買方青睞，像是台中市重劃區推案量體大，近二年成交屢開紅盤，交屋持續挹注移轉量，南部則坐擁科技園區議題，倘若賣方或建商讓利，買方多願埋單。

不過，雖然8月交易量能有止跌回血跡象，房市今年挑戰仍不少，陳金萍指出，國際高通膨、緊縮貨幣、升息等多重不確定因素持續發酵，經濟衰退風險攀升，市場也預期9月Fed將再大舉升息，同時國內又面臨疫情增溫的壓力，後市依舊存在不少變數，全年房市展望仍不容過度樂觀。

至於「各大房仲業交易量」與「買賣移轉棟數」在數字上有出入，主要是兩個原因，第一是統計上有時間上的落差，第二是房仲業者較不會有預售的交屋情形。


中南部3都 8月房市不淡
聯合報

房市民俗月不淡，六都地政局昨公布八月買賣移轉棟數，共一九一五五棟，月增百分之三點七，年增百分之十四點四，寫下年月雙增佳績，其中以台中、台南、高雄月增率表現最好，台南八月移轉棟數更創下單月歷史新高。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，中南部三都的交屋潮可觀，像是南科周邊的安南、善化、新市等地新案交屋，一舉衝出逾二千戶大量。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，科學園區、工業園區周邊有就業人口紅利，價格親民的區域易受青睞，像是台中市重劃區推案量體大，南部坐擁科技園區議題。

雖然八月交易量能止跌，但永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，下半年經濟衰退風險攀升，市場也預期九月將再升息，國內又面臨疫情增溫壓力，全年房市展望仍不容過度樂觀。

房市民俗月不淡，受到矚目。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，推升8月買賣移轉棟數逆勢增，包括工作天數、預售屋交屋量都是關鍵。

特別的是，今年8月六都買賣移轉棟數中，台中與南二都的買賣移轉量增率都至少兩位數，另一個關鍵即是，近年中南部在科技設廠議題帶動下，挹注不少量能。

台中、台南、高雄短期移轉棟數有止跌回穩的跡象，由於影響建物買賣移轉棟數的外在因素眾多，例如8月工作天數較多且交屋移轉帶動，應是8月移轉棟數止跌回穩的主因。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，通常影響建物買賣移轉棟數至少有幾個因素，包括地政局可以辦理過戶的工作天數，預售屋交屋的買賣移轉登記與實際市場上成屋的交易變化，而8月通常是民俗月，通常移轉棟數會比7月少，不過今年8月工作天數比7月多出近一成，加上預售交屋移轉量也較大，帶動台中、台南與高雄移轉棟數增加。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，今年第2季初買氣開始下降，買賣雙方經歷幾個月的價格磨合，部分區域交易見曙光，另一方面，新案交屋量也挹注不少，帶動買賣移轉棟數躍升。

受限疫情，出國大幅銳減，「度假宅」重回置產焦點，關鍵就在於國旅正夯，旅遊住宿費用高，因此，在觀光重鎮打造「第二個家」，度假兼置產的觀念，成為不少菁英家庭的另類投資學！

台東親民房價將取代宜蘭、花蓮，成為度假第二屋首選

過去提到度假宅，馬上聯想到就是宜蘭、花蓮，如今礁溪新案已來到 4 字頭，持有成本相當高，亦有不少北客過往到宜蘭購地自建、或購入透天厝當度假宅，但實際入住後發現，維護成本相當高，現今營建業缺工缺料，購地自建更顯曠日費時。受房價推擠效應，不少北客開始向南走，目標瞄準房價相對親民的台東！

北市套房租金換一間度假宅，台東機場13分鐘就到，「達永崌里東」掀北客揪團購

過去受限交通，許多人誤認為台東很遠，度假宅要出租，往返顯得麻煩，就「達永崌里東」已購台北客反應，台東機場13分鐘就到，讓不少北客家人揪朋友，一起來台東做度假宅鄰居！

以租養房、以房養房、以房養老
台東市區唯一低門檻，在地客人人都該有一間

台東度假經濟學，作為現在度假的中繼站，小宅作為度假置產，相對低的總價，不僅負擔輕鬆，以租養房、以房養房、以房養老，可以出租，也可為孩子預先置產，社區有管理，自住打掃等相對便利，對於老年生活，居住品質更有保障！

台北市豪宅級建材設備，升級你的度假宅

全台東社區唯一的中央軟水結合長庚活水、美國NASA同級STUDOR防疫系統；營建細節上也全面提升，樓地板厚度高達18-20CM加上隔音墊；衛浴防水高度全室至樑下，保固達五年，搭備暖風、排風機；停車區域ETC車牌辨識、地坪升級EPOXY耐磨地板；電動車友善社區搭載公有充電樁及車位預留管線槽；無論自用或是度假置產，安心享受更上一層樓！

達永建設集團用心蓋厝，也用愛深耕台東

達永建設集團行動落實「取之於台東、用之於台東」的友善開發理念，因應中秋佳節的到來，特別認購「伊甸臺東庇護工廠－嗎哪食堂」700盒禮盒，讓屬於家的團圓節日更深具意義！

上曜建設（1316）指出，第3季營運可望在總銷14億元「梅菲爾」完工入帳加持下，單季營運可期。

上曜第2季在總銷14億元的「梅菲爾」交屋下，單季稅後純益達6,600萬元，每股純益0.3元；上曜指出，第2季因子公司虧損，拖累整體獲利能見度。

上曜上半年營收11.74億元、年增1.5倍，營業利益7,400萬元，去年同期是虧損1,000萬元，受業外虧損拖累，上半年稅後純益6,600萬元，但去年同期則是虧損，每股純益0.28元；上曜今年前七月營收達15.25億元、年增1.8倍。

展望第3季，上曜指出，「湖美帝璟」新成屋開賣，該案預售時已賣出四成，看好該案後續銷售表現。

上曜指出，目前在線銷售、總銷約63億元新案「湖映白」銷售率近六成，依目前預定工程進度，有望2025年完工；而今年在手可立即銷售成屋金額還有約42億元。

宏璟建設（2527）今年上半年每股純益0.52元，展望下半年，法人表示，第3季將有「土城明德段」完工啟動銷售，2023、2024年分別有高雄K13、K27兩大智慧型廠辦大樓完工，加上手中約1.2萬坪庫存土地，未來五年業績無虞。

宏璟今年前七月營收10.63億元、年減80.8%；宏璟指出，今年上半年因無新完工個案入帳挹注業績，以致營運較淡。

宏璟上半年營運僅「土城日月光」、新莊 「宏璟榮華」以及汐止「麗園」等三大案餘屋，還有總銷逾50億元的「帝璟苑」（目前銷售約五成）成屋案持續在線銷售等貢獻業績。

法人指出，宏璟第3季還有「土城明德段」完工，全案共44戶住宅、三戶店面，初估該案總銷金額至少10億元以上，若後續去化順利，可望持續推升第4季營運表現。

今年前8個月，碧桂園、萬科、保利發展的銷售操盤金額分別為3046.6億元、2753.7億元、2466億元，排名位居行業前三，龍湖集團以1136.1億元躋身行業前十

克而瑞研究中心9月1日發佈的資料顯示，百強房企8月實現單月銷售操盤金額5190.1億元，環比基本持平，同比降低32.9%，降幅收窄6.8個百分點。百強房企單月銷售操盤金額同比降幅連續第三個月收窄，整體表現平穩。累計銷售業績方面，百強房企今年前8個月銷售操盤金額達40988.3億元，同比下降47.4%。

據克而瑞研究中心統計，若以操盤金額計，8月單月，碧桂園、萬科、綠城中國、保利發展、中海地產、招商蛇口、華潤置地、龍湖集團、金地集團、融創中國排名行業前十；今年前8個月，碧桂園、萬科、保利發展的銷售操盤金額分別為3046.6億元、2753.7億元、2466億元，排名位居行業前三，龍湖集團以1136.1億元躋身行業前十。

8月31日，萬科召開2022年中期業績推介會。萬科總裁祝九勝在會上談及公司銷售情況時表示，相信公司下半年銷售業績會比上半年好。他表示，萬科今年銷售專項行動有四個方面的動作：一是提升傭金結算速度；二是調整銷售激勵政策；三是整合自身銷售力量；四是銷售能力短期培訓和提升。自開始部署專項行動以來，公司圍繞去化庫存、加快回款已取得一定成效。

“8月隨著杭州、上海一些專案的推進，公司有信心實現8月單月銷售額同比增速轉正。”龍湖集團CEO陳序平在公司2022年中期業績發佈會上透露，龍湖今年計畫供貨的可售貨源達4000億元，但銷售過程中會動態調整，不會為了銷售規模任務去做一些被動的動作，仍然會保持回款、資金面安全，以及利潤的合理增長。

資料還顯示，8月，百強房企中近六成企業單月銷售業績環比降低，其中12家企業的環比降幅在30%至50%之間，10家企業環比降幅超過50%，且有六成百強房企8月單月業績不及上半年的月均水準。但同時，8月也有部分規模房企銷售業績表現較佳。其中，一部分國企央企如中海、建發、金茂等實現了不錯的銷售去化。比如中海8月實現全口徑銷售金額243.4億元，環比增長39.3%。另一部分則是環京市場佈局的房企，如榮盛8月實現全口徑銷售金額34.3億元，環比增長32.9%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，今年9月至12月依然是各地落實“一城一策”的重要節點，同時供需兩端也會積極調整，包括消費者購房預期的引導和房企推盤策略的調整等。總體上，目前行業進入到房屋銷售提振的關鍵時期，房屋行銷和交易的環境有望進一步改善。對於房企來說，應主動作為，把提振銷售業績作為重中之重。房企的銷售和經營資料有望進一步改善。

8月30日，中國金茂發佈了2022年中期業績報告。今年上半年，中國金茂實現營業收入287.45億元，實現毛利62.25億元，分別較去年同期上升1%、8%，這在今年上半年幾乎所有房企都錄得收入同比下滑的情況下，實屬不易。

作為深耕城市運營的開發商，中國金茂在中國中化控股旗下協同多方資源優勢，並深耕城市運營，獲得了優質可持續的發展力量，在上半年實現了穩健的銷售和回款。與此同時，持續“綠檔”的財務優勢以及國資背景的支持，三大評級機構全部維持公司“全投資”的評級認定，其中，標普將評級展望上調至“穩定”，為標普近半年首次對中國房企給予評級上調。

營收、毛利均同比增長 毛利率逆勢提升

半年報顯示，中國金茂完前六個月完成了29個專案的交付工作，其主責交付項目無一緩交，在今年爭議較大的結轉交付方面，表現良好。據協力廠商調研資料顯示，中國金茂的客戶整體滿意度提升至87分，交付滿意度85分，品質滿意度82分，分別超過行業平均15分。

在平穩交付的基礎上，中國金茂城市運營及物業開發業務上半年實現收入約為249.52億元（占同期總收入的87%），與上年同期基本持平。

相較於此前已經公告上半年業績的房企，無論是民營、國企背景還是混合所有制房企，均出現了利潤大面積同比下滑甚至巨額虧損的情況。這其中主要原因是項目生產結轉受到疫情反復的影響，而中國金茂則較好地“過濾”掉了疫情的幹擾，實現了287.45億元的總營收，並保持了正增長。

更值得注意的是，上半年金茂的毛利率“驚喜”地逆勢提升，從上年的20%提升至22%的水準。這其中，主要得益於公司核心業務物業開發的毛利率改善，較2021H1同比提升了3個百分點至19%，這在過去幾年房地產行業毛利率趨勢性下滑、並有趨向製造業利潤率的背景下，實屬不易。

受疫情影響，其他兩項業務，商務租賃及零售商業運營收入，以及酒店經營收入較上年同期有所減少，預計將隨著下半年疫情逐漸得到控制邊際改善。

報告期內，中國金茂旗下的物管公司金茂服務取得里程碑進展，不僅成功登陸資本市場，還收購了首置物業100%股權，拓展了包括住宅、購物中心、城市核心綜合體在內的53個合約及鎖定項目，在管面積達到4548萬平方米，較去年同期翻番。金茂服務有望在股東和資本市場強力資金的支援下，持續實現可觀增長。

回款率達105%創新高 累計城市運營項目達到34個

在銷售方面，克而瑞資料顯示，上半年百強房企銷售額同比下滑51%，十強房企下滑45%，同期中國金茂錄得合同銷售額699億元，韌性明顯強於行業平均水準。隨著5、6月邊際復蘇，金茂單6月實現銷售額190億元，相較於5月環比增長111%，邊際復蘇趨勢明顯。

而據克而瑞統計全口徑資料，中國金茂銷售排名較去年同期上升4位至TOP11。此外，金茂上半年累計回款733億元，回款率達105%，創歷史新高。

一直以來，中國金茂注重產品品質和城市深耕，上半年銷售額僅僅由53個城市貢獻。截止目前，金茂主要佈局了55個核心城市，每單個城市公司管理專案平均達11個。上半年，金茂北京、金茂南京、金茂蘇州、金茂上海、金茂青島等城市公司簽約銷售額均突破50億元。

上半年，金茂錄得銷售均價18975元/平米，較2021年全年的17840元/平米還提升了6.4%。聚焦城市深耕、注重產品品質和高端品牌建設，這或也是金茂能在同行毛利率多數下滑的情況下實現提升的內在原因。

此外，銷售均價的堅挺也與公司土儲佈局不無關係。截止上半年，中國金茂總土儲達到7743萬平米，大多是是大都市圈和經濟活躍的城市。

由於土地儲備相較於目前的銷售規模來說，較為充足，無論是“量”還是成本方面，短期並無新增土儲焦慮，拿地自由度相對較高。因此，1-8月金茂採取了一定的防守策略，精挑細選地新增了11個二級項目，拿地金額214億元。新增專案全部位元於北京、上海、南京、成都、西安等一二線核心城市，其中48%由城市運營專案貢獻。

目前，中國金茂已經形成了“以城聚人，以城促產”的城市運營邏輯。背靠母公司中國中化，中國金茂在城市運營獲取、產業資源落地、物業業務協同等方面擁有強大的協同優勢。截止上半年，中國金茂的城市運營項目累計達到34個，累計與443家優勢產業資源完成戰略簽約，產業資源庫內的活躍資源數量超過1400家。

成熟的城市運營經驗，豐富的產業資源，雄厚的國資背景，加上一二級協同開發的形式，中國金茂在土地市場的競爭力無疑將持續加強，有望在穿越行業調整週期後，勝者為王。

融資成本僅3.76%達歷史新低 成為標普唯一上調評級的房企

財務方面，中國金茂無疑處於行業中的前茅。

截止6月，公司的計息銀行貸款及其他借款總計約1141.72億元，其中一年內到期債務約280.59億元，占比僅24.6%。而且，第二年的債務占比也僅有21.14%，3年後的債務占比達54.3%，債務結構合理。

同期，金茂手握現金及現金等價物約328.87億元，足以覆蓋短期債務。此外公司債務與調整後資本比率59%，淨負債率也低於70%，“三道紅線”繼續保持全綠檔。

憑藉著良好的財務狀況和資產品質，中國金茂的多元融資管道始終保持暢通。上半年直融近200億，融資成本僅3.76%，達歷史新低。包括發行利率為3.4%的87.08億全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億全國首單地產行業並購主題公司債等，除了並購債、ABS之外，其餘融資方式還包括公司債、境外債、REITs、中票等多種管道。

截止目前，金茂仍有未提取銀行授信及未使用直融額度共計1308億元，融資資源豐富。

鑒於此，國際三大評級機構全部對中國金茂維持“全投資”評級認定，其中，標普在4月確認了中國金茂的“BBB-”長期發行人信用評級，並上調中國金茂評級展望至“穩定”，成為唯一被上調評級的房企。

正如管理層在業績發佈會上表示：“今年是房地產行業大幅下降的一年，但我們相信行業將觸達底部，未來逐步企穩。中國金茂會按照規劃前行，相信能夠實現既定的戰略目標。”

9月1日晚間，中國恆大發佈公告稱，公司於2022年8月30日接獲聯交所的額外複牌指引。

中國恆大在公告中表示，據複牌指引，對於管理層的誠信及/或對公司管理及運營有重大影響的任何人的誠信，或會對投資者構成風險，並損害對市場的信心，公司需證明沒有合理的監管疑慮；且公司需要進行獨立的內部監控檢討，證明公司已制定足夠的內部監控及程式，以履行上市規則項下的責任。

公告還指出，中國恆大在香港的主要營業地點，自9月1日起變更為香港灣仔告士打道38號中國恆大中心15樓。

此前，恆大集團公司股份2022年3月21日上午9時起於聯交所停止買賣，將繼續暫停買賣。

同一天，恆大物業發佈了一則公告，稱公司於2022年8月30日接獲聯交所的額外複牌指引。恆大物業表示，公司會採取合適措施，遵守複牌指引。

此外，恆大物業還公佈，公司與華泰金融控股（香港）有限公司因商業原因已相互同意終止雙方所訂立的合規顧問協議，同時委任創富融資有限公司為公司的新合規顧問，自2022年9月2日起生效。

自今年年初以來，上海豪宅市場熱度不減。即使市場因疫情經歷了長達2個月的“冰封期”，但6月全城復工複產後僅10天，上海總價3000萬元以上的一、二手豪宅就成交了33套。與此同時，根據“貝殼找房”等平臺公開的二手房成交資料，上海豪宅今年成交價漲幅驚人，部分二手豪宅的成交單價在2年內已經翻倍。

不過，上海中原地產市場分析師盧文曦告訴《華夏時報》記者，對比市場整體成交量，2000萬元以上及單價10萬元/平方米的豪宅成交量占比不到1%，交易量比較穩定。“哪怕是去年下半年市場處於調整期的階段，豪宅的交易量仍未出現明顯波動。”盧文曦表示。

部分豪宅成交單價2年內翻倍

8月29日，在市場走訪中，浦東北蔡板塊太平洋(2.740, -0.06, -2.14%)房屋總監梁城煒向《華夏時報》記者透露，對比去年同期，過去3個月上海豪宅市場熱度頗高。以其所在的門店為例，6月上海復工複產後即成交了好幾套別墅（總價3000萬元以上），甚至出現過“買家僅看視頻即下單5900萬元豪宅”的情況，尤其是6、7月，“是高標房源成交最多的2個月”。

浦東北蔡板塊太平洋房屋門店掛牌房源。梁城煒/攝浦東北蔡板塊太平洋房屋門店掛牌房源。梁城煒/攝
“其中有一套我印象深刻：在上海疫情前，這套別墅已經掛牌了1年多都沒有賣掉，但上海剛剛復工複產沒多久，買家只看了2次就出手了。”梁城煒表示。

事實上，延續2021年的走勢，上海的豪宅市場自今年年初開始就熱度不減。據上海中原地產研究院統計，今年1月份，道裡官邸560、夏都花園、明苑別墅、禦翠園和匯益花園等5套上海豪宅的成交總價突破了1億元；2月20日，位於陸家嘴(9.970, 0.02, 0.20%)濱江板塊的濱江凱旋門成交了一套總價高達6720萬元的二手住宅，均價達到令人咋舌的23.67萬元/平方米。

4-5月，上海因新冠疫情經歷了長達2個月的“冰封”。而6月全城復工複產後，豪宅市場便再度迎來了高淨值購房人群“掃貨”。期間，“永嘉路花園洋房2.5億售出”、“黃浦灣8000萬豪宅一周內出手”的消息不斷傳出。來自中國房產資訊集團的資料統計顯示，僅在解封後的10天內，上海總價3000萬元以上的一、二手豪宅已成交33套。

以剛剛結束的8月為例：二手房市場方面，來自太平洋房屋的統計資料顯示，8月（截至8月21日）上海2000萬-3000萬元總價的豪宅成交了59套，3000-5000萬元總價的豪宅成交了35套，5000萬元及以上總價的豪宅成交了13套；而在新房市場，上海中原地產研究院資料顯示，8月上海共成交豪宅（一手，總價2000萬元及10萬元/平方米以上）290套，對比去年8月成交的258套，同比增長約12.4%。

即使是在法拍房市場，高淨值人群對於豪宅的青睞也未減分毫：僅以8月為例，8月17日，上海市長寧區安順路58弄淮海名邸的5套千萬級別豪宅在首拍中全部溢價成交，總成交金額高達2.069億元。其中，成交單價最高的102室房源起拍價為2328.298萬元，經過101次競價，最終以4268.298萬元成交，溢價率約83%，折合單價高達17.44萬元/平方米。

成交節奏的加快也推高了上海豪宅的成交價格，部分房源的成交單價漲幅驚人。以上海知名豪宅項目“翠湖天地”為例，“貝殼找房”APP顯示，今年6月15日成交的一套“翠湖天地雋薈”低樓層房源成交總價為5555萬元，成交單價為32.30萬元/平方米。在此之前，2021年成交的一套房源單價為24.24萬元/平方米；2020年，該項目在“貝殼找房”上共成交3套房源，單價在16.11萬元-18.42萬元/平方米之間，意味著2年間的成交單價大約翻了一倍。

上海中原地產首席分析師盧文曦解釋說，豪宅具有較為出色的產品附加值，且因為價格高昂通常只在小範圍內流轉。加上買家一些個人的偏好，“超出產品本身以外的影響因素特別大”，所以會帶來成交價格上的明顯波動；同時，由於豪宅本身具有較強的稀缺性及較弱的流通性，因此豪宅的價格比較堅挺，尤其是“頂尖產品”不具備大幅“殺跌”的空間和可能。從成交情況來看，即使是在市場低迷期，豪宅也只是在成交量方面明顯縮水，價格上的縮水相對較少。

不過，梁城煒向《華夏時報》記者強調，儘管豪宅市場成交較往年火爆，但單價翻倍的現象仍是少數：“豪宅具有很強的稀缺性，即使是在同一個社區，可能因為位置、花園的大小等，價格也會有一定差距。”梁城煒表示，根據其觀察，從2020年疫情解封之後，到2021年達到了一個小高潮，但整體漲幅在40%左右。2021年至今，上海房價整體較為平穩。

另一名仲介認為，豪宅成交價在短期內提升幅度過高的情況，會透支未來幾年的市場預期，之後豪宅大概率處於“高位橫盤”的狀態。

“成交量增加了點，但沒有那麼誇張”

梁城煒認為，過去一段時間上海豪宅市場火爆，主要是因為疫情後買家有改善需求，因4、5月上海疫情造成市場交易暫停，一些進行中的交易都推遲到6月成交，形成了成交資料的高企；其次，高淨值買家依然看好高端住宅的資產保值功能。與此同時，政策層面也出臺了許多利好政策，比如LPR連續下降，這都刺激了高端買家加緊出手。

不過，值得注意的是，不少受訪人士認為，儘管今年上海豪宅市場高度活躍，但亦存在被過度解讀的一面。

盧文曦直言，對比市場整體成交量，2000萬元以上及單價10萬元/平方米的豪宅成交量占比不到1%，交易量比較穩定。哪怕是去年下半年市場處於調整期，豪宅的交易量仍未出現明顯波動。比如，8月就是“成交量增加了點，但沒有那麼誇張”。

之所以今年上海豪宅市場率先火熱、走出上揚曲線，在盧文曦看來，這是因為“豪宅”與剛需產品之間呈反比關係，“豪宅市場火熱”側面反映出剛性需求的不足，大部分市場的成交量都是要靠“剛需杠杆”來支撐的；而新房與二手房豪宅價格之間的“倒掛”，也是引發大眾對於豪宅高度關注的一大重要因素。但實際上，近期部分新盤豪宅的入圍分數線較之前有明顯降低，“80分、90分，現在就是鳳毛麟角”，盧文曦表示。

與盧文曦看法一致，鏈家上海研究院首席分析師楊雨蕾也告訴《華夏時報》記者，“高端住宅在全市場中的成交占比並不高”。其稱，根據上海鏈家的資料，今年前7月，二手房成交中，2千萬以上住宅成交套數569套，占總成交的0.74%，新房成交中，2千萬以上住宅成交套數2164套，占總成交的4.97%。從同比來看，2千萬以上二手房成交同比下降50.4%，2千萬以上新房成交同比增長25.7%。

“其實成交熱度是有所下降的，雖然有部分熱度轉移到了新房市場，但是從全市場的角度來看，高端住宅的熱度仍然是下降的。”楊雨蕾向《華夏時報》記者解釋說，即使新房成交同比有所增長，但需考慮到網簽資料有滯後的影響，比如2021年以及之前供應的大量高端住宅分別遞延和分散到現在來網簽，所以網簽成交資料增加，但不代表實際的熱度和購買力增加。

相比之下，上海低總價剛需房源的成交占比反而在擴大。以7月成交資料為例，上海鏈家研究院指出，從成交價格來看，雖然價格環比有所增長，但增長比較明顯的主要是郊環以外，而且從同比來看，各環線的均價都出現下跌。

同時， 從成交類型來看，低總價剛需房源的成交占比擴大。今年以來，200萬以下的占比顯著增加，占比35.4%，較去年增加了6.8個百分點，其餘各總價段的占比有所下降。

而8月14日，上海以集中批量供應的方式推出今年第四批次房源，共涉及39個專案。其中備案均價在6萬元/平方米以下的項目有22個，6-10萬元/平方米區間的項目有14個，僅有3個均價10萬元/平方米以上的項目。

8月31日晚間，世茂集團公告顯示，公司已與華潤置地訂立專案股權及債權轉讓協議，出售金額約為33.165億元。

從公告內容來看，世茂集團轉讓的標的為其下屬四家聯營公司：北京合力運興置業有限公司49%股權；北京合盛潤景置業有限公司51%股權；北京慧盈裝飾工程有限公司49%股權；北京睿清建築裝飾工程有限公司51%股權。

據瞭解，前兩家公司主要擁有位於北京市豐台區南苑鄉分鐘寺村的L-39地塊、L-41地塊的相應權益。後兩家公司分別為前述地塊所開發物業的室內裝修方。據披露，審計結果顯示，世茂集團預計就此次出售事項變現虧損約8600萬元。

實際上，2020年5月份，北京豐台區分鐘寺的幾宗宅地出讓，L-24、L-26地塊，以及L-39、L-41地塊，被合生創展總計耗資180億元奪得。後來合生創展分別引入世茂集團和中國金茂合作開發。其中，L-39現開發為合生縵雲專案，地面積約為17831.97平方米，建築面積約為85715.27平方米，世茂集團持有49%股權；L-41地塊現開發為世茂天譽專案，占地面積約為29750.73平方米，建築面積約為142482.00平方米，世茂集團持有專案公司51%股權。從專案位置上看，緊鄰北京東南四環，預售情況良好。

“近一年多以來，房地產市場持續降溫，行業面臨生存壓力，尤其是民營房企，世茂集團自去年四季度起，陷入流動性緊張，將諸多項目擺上貨架，賣項目自救，降低負債。”諸葛找房資料研究中心首席分析師王小嬙向《證券日報》記者表示，此次出售的北京專案，屬於城區地塊，交通方便，但該項目目前正在施工階段，距離變現還需要時間，結合世茂集團目前的狀況，此時出售專案加速回款降低負債，也不失為明智之舉。

對此，同策研究院資深分析師肖雲祥向《證券日報》記者表示，世茂集團想通過出售一線城市的核心資產，來緩解公司流動性問題，這一策略是眾多房企應對出險、流動性緊張的常用方法，也是較為實用的方法。

值得關注的是，此次世茂集團轉讓標的的接盤者是央企華潤置地。事實上，早在2021年的業績說明會上，華潤置地管理層便透露，公司實際擁有400億元並購儲備額度，待專案成熟便可以隨時啟動。不過，此後公司始終沒有大的實際動作，此次與世茂集團的交易是其目前談成的大單收並購。

8月31日，在華潤置地2022年中期業績會上，對於優質收並購機會，華潤置地董事會主席李欣強調，“要積極搶抓，該出手時就出手”。華潤置地首席戰略官謝驥指出：“對於收並購的原則，需符合公司戰略、聚集在核心城市，核心區域；再者是重視標的控制交易風險和專案風險。”

對於這筆收購，王小嬙表示，當下，購房者對有國資背景的房企比民營房企的信心更足，華潤置地以較低的價格獲得北京核心地段的兩項目，在加上北京市場需求仍足，只要項目品質過關，按時交房，去化壓力不大。

肖雲祥也表示，從華潤置地接盤的北京專案來看，板塊內地理、交通、配套等方面都會有很大的提升，這就意味著項目未來預期向好。這筆收購有利於華潤置地在一線城市核心資產的占比，同時有利於城市公司銷售規模和利潤的達成。不過，肖雲祥也提示，項目收購常常會伴隨了很複雜的程式和流程，這將會拉長項目入市的時間。而收購專案一般會伴隨著錯綜負債的債務關係，這將提升收購的風險。

8月31日晚間，富力地產（02777.HK）披露2022年半年報情況。

財報顯示，富力地產上半年營業額由2021年同期的359.46億元減少58%至151.49億元，毛利率18.9%，同比減少3.4%。對於減少的原因，富力地產稱，這是由於平均售價作出調整以加快銷售步伐，以致影響了公司的毛利率。期內富力地產淨虧損68.99億元，上半年交付銷售物業1885000平方米，同比減少54%，整體平均售價為8000元/平方米。投資物業租金4.09億元，同比減少23%。

2022年上半年，富力地產出售了多處資產以回籠資金，出售的項目涉及離岸和境內項目。4月份，富力地產完成出售倫敦的Vauxhall Square， 代價為9570萬英鎊。出售Vauxhall Square讓富力地產可抵銷2022年到期的負債，並變現若干額外流動資金作營運資金用途。除出售Vauxhall Square外，富力地產還出售One Thames City （OTC，位於倫敦的一個同類項目）的50%所有權，代價為26.6億港元。富力地產稱，出售OTC專案為一宗大型交易，能夠進一步減少公司原本無法在到期時償還的即期負債。至於中國境內，富力地產出售位於福州的一家酒店，代價為4.3億元。富力地產表示，出售該酒店為積極將現有投資物業套現以產生額外流動資金計畫的一部分。隨著產生收入的資產成為對長線投資者具吸引力的投資，預計出售資產計畫將會繼續進行。

除了出售資產之外，富力地產表示，公司還積極與境外及境內票據持有人及債權人接洽，就即將到期的迴圈貸款磋商友好的解決方案，以避免在融資市場欠缺流動性的情況下發生潛在違約。富力地產高級管理層認為，所採取的方法為根據信貸投資者的性質及債務融資的類型分析現有的可行選項。總體而言，截至目前，公司已成功延長或再融資約49億美元或等值的境外優先票據，以及33.5億元的境內債券。

2022年上半年，富力地產將4月及5月到期的19.5億元及14億元的境內債券到期日延長一年。

富力地產稱，債券重組完成後，集團的即時現金流及到期情況得以顯著改善，因為近期到期的票據獲延期，也可以選擇將未來十八個月內到期的所有票據的利息支付推遲至重組兩年屆滿日時。按照富力地產的計畫，2022年下半年集團將繼續積極與投資者洽商，以進一步改善流動性狀況。

截至9月1日收盤，富力地產報1.65港元/股，漲幅1.23%。

粵海置地（00124）公布，將深圳物業移交予深圳冠利特供重建而獲償款等，將確認處置收益約8,791.1萬元人民幣（約1億港元）。

該集團指，出售的物業位於深圳市寶安區石岩街道羅租第五工業區的4層高廠房，總樓面面積4,217.03平方米，於6月30日未經審核公允值約1,049.8萬元人民幣（約1,197.2萬港元），將獲補償和過渡安置費料共約350萬元人民幣（約400萬港元），以及重建項目興建的住宅樓宇總樓面面積1,898平方米的若干商品住宅單位，擬將搬遷補償用作一般營運資金，預期新住宅單位將可供銷售。該集團指，考慮到現有物業已空置多年，搬遷補償協議帶來成本及風險極微的良好商機。

宏安集團（01222）和宏安地產（01243）聯合公布，宏安地產以約5.55億元出售鴨脷洲大街物業予宏安地產持50％股權的合資企業，估計宏安集團及宏安地產集團均將就出售事項錄得虧損約290萬元。

宏安地產指，出售鴨脷洲大街128至130號的住宅及商業單位，總建築面積約3.68萬平方呎，而毗鄰另一個項目即鴨脷洲大街120、122、124及126號已售予合資企業，旨在重新發展該兩個項目為住宅及商業╱多用途物業供出售。

交易後，估計宏安集團及宏安地產集團總資產將減少約2.46億元，總負債將減少約2.43億元，資產淨值均將減少約290萬元，出售將令宏安地產可重新分配資源至未來投資機會，亦幫助擴展物業資產管理業務及獲得額外物業資產管理費用。

景業名邦（02231）公布，以最高代價約2﹒91億元人民幣出售廣州住宅項目50％股權和貸款予金地集團（滬：600383），預期將因出售股權而錄得最低虧損約1.2億元人民幣。

該集團指，項目擁有位於廣州市增城區中新鎮新新公路東側，總土地面積約2.59萬平方米，旨在用於二類居住用地，而出售因在當前不利市況下，項目不太可能在並無重大虧損情況下出售在建物業，故交易提供變現項目機會，從而提高流動資金，長期而言降低項目進一步虧損的風險，現時擬將交易所得款項用作一般營運資金。

雅居樂（03383）公布，以6.8億元人民幣向路勁基建（01098）出售濟南雋盛及濟南雅雋股權及股東貸款，預期將錄得虧損約60萬元人民幣。

該集團指，鑑於當前市況及中國物業行業經營環境日益嚴峻，出售項目公司權益後產生即時現金流入，改善流動性，而交易所得款項淨額擬用作一般營運資金及日後業務資金所需。至於所售公司持有山東省濟南市歷下區兩幅土地，其中1幅佔地面積約2萬平方米及規劃建築面積約9萬平方米，另一幅佔地面積約5萬平方米及規劃建築面積約22萬平方米。兩個項目物業建設已大部分完工，部分單位先前已出售並交付，餘下部分將根據當地市場狀況適時推向市場。

內地樓市繼續低迷，中國房地產研究機構克而瑞發表報告指出，8月受極端高溫天氣、內地疫情多點散發等因素影響，房地產市場再度走弱。內地百強房企8月銷售操盤金額5190.1億元（人民幣．下同），按月稍跌0.7%，按年則挫32.9%，降幅略有收窄；首8月銷售操盤金額按年減少47.4%，降幅保持較高水平。

期內，以操盤銷售金額計，碧桂園（02007）以3046.6億元的銷售額登上銷售榜首，萬科（02202）以2753.7億元位列第二，保利發展以2466億元排第三位。

大摩以克而瑞的數據進行分析，其追蹤的22家主要內房中，禹州（01628）、融創（01918）和世茂（00813）8月表現最為遜色，銷售分別按年急降78%、77%和74%；惟有少數房企能逆市增長，包括招商蛇口（001979.SZ）、金茂（00817）和金地（600383.SH），銷售按年升17%、15%和11%。如按月比較，則金茂和龍光（03380）銷售較7月大幅回升，增長57%和47%；而合景泰富（01813）、禹州和中建（01966）按月則挫37%、32%和31%。

年底前難有起色

克而瑞的報告提到，目前行業整體信心尚處於低位，穩地產政策力度較弱，疊加市場信心不穩，較難扭轉市場下行預期。9月及第四季市場依舊難言樂觀，即使供應放量增長，成交也難顯著反彈，企業去貨壓力仍然較大。

重點30城供應面積按月增長12%，惟成交面積按月跌13%，按年跌幅達31%，與7月基本持平。其中，一線城市成交轉跌，按月少10%，按年降16%。 26個二、三線城市成交按月跌13%，按年大減33%。

房企業績方面，近六成百強房企8月業績按月降低，其中12家企業的降幅介乎30%至50%，10家企業跌逾50%；且有六成百強房企8月業績不及上半年的月均水平，預計短期盈利水平將繼續承壓。

政府原計劃把九龍東啟德5幅商業地改為住宅用途，惟其中兩幅位於前跑道區的用地最終未獲城規會支持作住宅發展，城規會於7月進一步修訂《啟德分區計劃大綱圖》，把該兩幅土地恢復為商業地帶，共收到4份申述，將於今天舉行的城規會會議審議。規劃署建議城規會毋須因應收到的申述再作其他修訂，料城規會最終「維持原判」，把該兩幅用地作商業地帶。

規劃署：休憩供應足毋須修訂

前述兩幅土地為啟德第4C區4號及5號地盤，城規會7月把該兩幅土地分別改為「商業（7）」和「商業（5）」地帶，其後收到的4份申述中，有兩份反對，包括建議把該兩幅用地改作休憩用途。規劃署指出，該區休憩用地供應充足，而前述兩地有助維持旅遊中樞的活力和郵輪碼頭的經營前景，認為應維持作商業地帶，毋須再作修訂。

至於餘下兩份申述則支持改劃作商業地帶的做法，其中環美航務進一步建議，該區須提供足夠的泊車位或「泊車後登船」設施，服務該區居民和旅客等。資料顯示，環美航務牽頭的一個財團，正是啟德郵輪碼頭的營運商。

井欄樹分區大綱圖今審議

另外，城規會今年2月修訂《井欄樹分區計劃大綱圖》，把西貢打鼓嶺新村附近一幅「綠化地帶」改劃為「住宅（丙類）7」地帶，料可興建約330個私人住宅單位，城規會就此收到4份申述，其中長春社提出反對，擔心影響生境的完整性和立下不良先例。

城規會今天將審議有關申述，規劃署指出，該用地適合改為住宅用途以增加房屋土地供應，而該用地預定作私人房屋發展，考慮到規劃情況和相關技術評估的結果，其發展密度屬恰當。

銀主盤趨勢蔓延至全幢物業，深水埗大南街一幢商住大廈，由銀主以3950萬元售出，物業5年間貶值350萬元。

資料顯示，上述大南街180號，地下為商舖，1及2樓為寫字樓，3至5樓為住宅，總建築面積約4411方呎，由銀主以3950萬元售出，平均呎價約8955元。

據了解，原業主於2017年斥資4300萬元購入，去年疑因物業斷供而淪為銀主盤，現作價較5年前購入價賬面跌350萬元或8.1%。

另一邊廂，土瓜灣馬頭圍道123號地下，建築面積1040方呎，獲市建局斥資2758萬元收購，呎價約26519元。據了解，原業主於2019年11月才以2468萬元購入上址，持貨不足3年，賬面賺290萬元或11.8%。

皇九單位意向價1.3億

商廈市場方面，第一太平戴維斯投資及銷售部首席資深董事溫武忠表示，中環皇后大道中九號14樓3室，建築面積約3335方呎，以現狀連租約出售，意向價約1.3億元，呎價約38981元，截標日期為10月11日。

上址今年6月由內房佳源國際（02768）以9500萬元售予肇才教育創辦人與行政總裁張肇桓。

第一太平戴維斯投資及銷售部副資深董事黎志健稱，該成交是原業主和財務機構的財務安排，並不能反映物業的真正價值，因此該財務機構委託該行進行標售。

近月發展商推售新盤態度積極，加上一度因第五波疫情爆發而暫停的地產代理資格考試陸續恢復，地產代理行業持牌人數連挫5個月後終見回升，根據地產代理監管局（下稱地監局）最新公布的數據，截至今年8月底全港共有41684名持牌代理，按月反彈247人或0.6%，人數屬近4個月最多。

代理人數終止跌勢，主要是依靠營業員牌照（俗稱S牌或細牌）數字回升所帶動，截至8月底，營業員牌照持牌人共有22820人，按月大增286人或1.27%，屬於2020年12月按月急增424人或1.93%以來，近20個月以來升勢最急的一個月，亦結束「五連跌」局面。

至於地產代理（個人）牌照（俗稱E牌或大牌）持牌人則按月減少39人或0.21%，最新錄得18864人。

地監局數據亦顯示，反映代理分行數目的營業詳情說明書數目於8月底錄得7181份，連續3個月錄得升幅，較7月底的7156份多25份或0.35%，連漲3個月共0.73%。地產代理（公司）牌照最新錄得3943個，較7月底增加15個或0.38%，也是連升3個月，共增加38個或0.97%。

參考美聯物業的統計，今年8月整體物業（包括住宅和工商舖等）的總註冊量約5203宗，以此推算，代理人數和整體物業註冊量的比例約8比1，相當於8人爭一宗成交，較7月的8.3比1輕微回落。

樓市氣氛薄弱，個別業主看淡後市心急沽貨，即使額外印花稅（SSD）3年限期未過仍選擇蝕讓沽貨離場。屯門愛琴海岸有高層3房單位，原業主持貨僅約一年，以792萬元售出，連SSD勁蝕逾250萬元。

世紀21天生置業營業董事鄭少坤表示，屯門愛琴海岸5座高層D室，實用面積617方呎，3房間隔，原叫價850萬元，放盤一星期多，在8月中以792萬元成交，減價58萬元或約6.8%，呎價12836元。

原業主於2021年8月底以875萬元購入上址，持貨不足1年沽售，賬面已蝕83萬元，扣除樓價15% SSD以及其他開支，料實蝕逾250萬元。

天鑄劈37.5%易主 實輸923萬

而西環翰林峰則有內地客蝕沽物業，市場消息透露，翰林峰5座高層B室，實用面積216方呎，開放式間隔，以640萬元成交，呎價29630元。

資料顯示，原業主為內地客，於2017年5月以約698.35萬元一手購入，賬面已虧損約58.35萬元，而原業主當年以公司名義入市，故須付樓價30%印花稅，計及入市時開支等費用，估計實際蝕約275萬元。

另有消息稱，何文田天鑄6座高層D室，實用面積900方呎2房戶，原以3200萬元放售，最終以2000萬元沽出，大幅降價1200萬元或37.5%，呎價22222元。原業主2019年2月一手購入價約2784.49萬元，賬面蝕784.49萬元，連使費實蝕約923萬元。

綠表資助房交投再挫34%

此外，據房屋委員會資料顯示，8月全港共錄128宗未補地價資助房屋成交，較7月的194宗，按月再少66宗或34%，交投連跌3個月。

不過，個別新晉居屋連錄高價成交，九龍東啟德啟朗苑上月共有3宗買賣，其中2宗成交呎價逾1.5萬元。當中啟朗苑A座中層5室，實用面積約471方呎，以未補價711.8萬元售出，呎價15113元，創九龍區未補地價居屋呎價紀錄。

資助房屋交投轉靜，但無阻新居屋身價逆市破頂，啟德啟朗苑呎價單月兩度衝破1.5萬元，其中有單位呎價更刷新九龍未補地價居屋紀錄；而長沙灣凱樂苑樓價亦再破800萬元關口，創下屋苑未補地價新指標。

上月128宗未補地價成交

據房委會資料，上月全港僅錄128宗未補地價資助房屋成交，連跌3個月，按月再少66宗或34%，當中啟朗苑A座中層5室，實用面積471平方呎，可作2房戶，以711.8萬元沽出，呎價15,113元，呎價盡破九龍未補地價居屋呎價紀錄。

長沙灣凱樂苑 呎價13756

而同居屋一個實用面積384平方呎的中層戶，同月以未補地價580萬元成交，呎價15,104元也躋身九龍未補地價居屋呎價次高席位。此外，長沙灣凱樂苑一個高層單位，實用面積631平方呎，於上月以未補地價868萬元易手，樓價盡破該居屋未補地價紀錄，呎價13,756元。

田灣鴻福苑高層 低見335萬

不過，隨着整體樓價回調，部分三綫居屋「身價」顯著回落，其中田灣居屋鴻福苑一個高層戶，實用面積407平方呎，於8月以未補地價335萬元成交，呎價僅8,231元，是次造價不但創該屋苑近5年新低，若與去年6月同類單位造價408萬元相比，身價也大跌73萬元或17.9%。

整體投資氣氛較弱，工廈交投下跌，據利嘉閣工商舖統計指，7月工廈成交，為23個月新低。

利嘉閣（工商舖）地產-工商部高級營業董事朱亮恒表示，原先回暖中的工廈市道受美國加息幅度及速度較預期高且快拖累，令投資者及用家入市轉趨審慎，導致登記掉頭回軟。根據利嘉閣（工商舖）地產資料所得，2022年7月份全港共錄得189宗工廈物業買賣登記（數字主要反映2至4星期前工廈市場實際市況），較6月的282宗減少33%，為連升2個月後再次回軟，並創近23個月新低。月內登記總值錄得35.71億元，按月逆市大增44%，為近6個月高位，主因有個別大額登記撑起。

按物業價格作分析，在7個價格組別的工廈買賣登記當中，7月份錄得5跌1升1持平；當中以銀碼介乎5,000萬至1億元以內組別登記量大跌67%最急劇，由前月的6宗，減少至上月只有2宗。另外，200萬元以下的細價工廈登記量按月也急挫60%，僅錄得16宗登記；而中價的1,000萬至2,000萬元以內組別登記按月也跌36%，錄得27宗；而200萬至500萬元以內組別錄得77宗，成為最熱門的登記銀碼層，惟按月也少28%。

觀塘錄14買賣跌逾5成

就該行定期觀察的10個主要工業區作分析，共錄得6區下跌、3區上升及1區持平的情況；當中以長沙灣區及黃竹坑/香港仔/鴨脷洲區的跌幅最大，前者7月份買賣登記只有16宗，較6月的48宗急挫67%，後者同減67%至只有1宗登記。此外，觀塘區亦錄得56%的跌幅，月內有14宗登記。至於葵涌區上月蟬聯登記量最活躍的觀察區，共錄35宗登記，惟按月也挫50%。

朱亮恒指出，工廈買賣登記受累美國6月中旬大幅加息四分三厘影響，令市場交投變得審慎觀望，導致7月份買賣出現較顯著回落。預期8月份情況相若，截至本月26日為止，8月工廈買賣登記暫錄約170宗，按此推算，預計整月可錄近200宗左右，續處相對低位徘徊。由於7月底美息再加四分三厘，且加息步伐未見減慢，而另一邊廂疫情則有所反彈，因此投資者及用家態度依然審慎，故料短期工廈買賣難有太大突破。

新世界(0017)近年頻密出售非核心物業，目前正尋求出售荃灣D·PARK愉景新城商場。有市場消息指，愉景新城商場獲中資洽購，預期交易涉資近60億元。

中原(工商舖)商舖部高級資深分區營業董事鍾浩文表示，該商場面積夠大及實用，而且配備大量停車位，有很大可塑空間，預料吸引多個財團洽購。

據新新世界集團2021年年報顯示，荃灣D·PARK愉景新城商場總樓面面積超過46.6萬方呎，預期如果這項交易最終落實，將成今年內最大額的物業買賣。

踏入9月份全新盤積極部署推售，由會德豐地產、恒基、新世界及帝國合作發展，位於啟德的全新項目MIAMI QUAY I部署推售，項目日前上載樓書後，今日將公布首張價單，涉約130伙，將涵蓋開放式至3房戶型，定價將參考一海景單位及同區造價，首批期望可引起市場關注，達致「價量並重」，項目將於周末開放示範單位供公眾參觀及同步進行收票，預料最快於中秋節長假期周末進行首輪銷售。

會德豐地產常務董事黃光耀表示，項目自軟銷後接獲不少查詢，以九龍區為主，佔整體約50%，港島區及新界區查詢則各佔25%，故項目亦加快推售，樓書已於日前已上載，料最快今日公布首張價單，首批料推出130伙，涵蓋開放式至3房戶型，開價後將隨即於周末開放示範單位供公眾參觀，並同步進行收票，預計順利的話，可於中秋節長假期間進行首輪銷售。

首批料推130伙 　

黃光耀續稱，項目亦設有1伙天際特色戶，位於1座30樓A室，面積1335方呎，連421方呎平台及1123方呎天台，單位為4房連雙套房間隔，預計將於稍後時間推售，並會以招標方式發售。黃氏續稱，項目不少單位望Inner Harbour內港景，料定價將參考一海景單位造價，亦會參考同區造價，期望能做到「價量兼備」，至於會否提供高成數按揭計畫，黃氏稱現時仍與銀行研究中。

近期一手銷情理想，黃光耀表示，8月份新盤錄得逾2000宗，同區系內MONACO MARINE近期亦連錄多宗成交，反映市場對一手樓需求大。

4大發展商巨頭出席

項目由4大發展商合作發展，今日正式開價，為隆重其事，各發展商均派員出席，其中會德豐地產常務董事黃光耀主席外，主席梁志堅亦會親身到場，此外恒基物業代理營業（二）部總經理韓家輝、新世界發展營業及市務部總監黃浩賢、帝國集團執行董事姚志偉等亦會出席。

位於承豐道23號的MIAMI QUAY分兩期發展，共提供1219伙，其中第1期MIAMI QUAY I共提供648伙，面積介乎250至1335方呎，項目預計關鍵日期為2023年8月底，樓花期約1年。

周末開示位同步收票

有業界人士表示，近期樓市受到疫情反彈及加息兩大因素影響，二手市場頻現減價及蝕讓成交，上月「北都」兩盤以低於市價推售後，市場焦點將重返市區，相信MIAMI QUAY I 首批料以較吸引的售價推出，以喚起市場注意力，待取得不俗的入票後，再加價加推亦不遲。

現時區內二手屋苑平均成交呎價普遍已2萬水平以上，其中鄰近啟德港鐵站包括OASIS KAI TAK 、天寰、啟德1號等二手屋苑，現時平均呎價約介乎20000至24000元；至於一手新盤包括龍湖地產旗下尚．珒溋、會德豐地產同系MONACO MARINE、恒基旗下THE HENLEY 系列項目等，現時平均成交呎價約介乎23800至30300元不等。

受疫情及加息因素影響，核心區甲廈租金持續受壓。由活星地產創辦人兼主席李耀湘持有金鐘海富中心二期中層單位，於交吉逾一年後，以「一拆二」形式，簽下兩年長租，呎租34元，創該甲廈過去12年呎租新低水平，回報亦低見1.5厘。

市場消息指出，金鐘海富中心2期中層1C室，建築面積約1422方呎，新以每呎約34元租出，月租約48348元，據地產代理指出，上述單位於2020年底連同毗鄰D室一併租出，月租12萬，以建築面積約3314方呎，租戶於去年中撤出，業主將單位「一拆二」形式放租，上址另一單位仍交吉放租，意向呎租35元。

據地產界人士透露，上述業主為活星地產創辦人兼主席李耀湘，於2020年11月以8616.4萬購入，以建築樓面3314方呎計，每呎造價約2.6萬，以最新租金計，回報僅1.56厘。代理亦指出，海富中心二期呎租罕現跌穿每呎35元水平，惟受疫情及美國聯儲局加息等利淡因素打擊，現今甲廈租務市場觀望氣氛籠罩，故上述租金已屬貼市價水平。

呎租創12年新低

據美聯工商舖資料顯示，該甲廈於今年以來僅錄兩宗租務成交，成交呎租分別為42元及47元。該廈近期低位租金為二期低層9室，於2020年9月以每呎約38元租出，以建築面積約1155方呎計，月租約43890元。

活星地產李耀湘持有

翻查資料，李耀湘為活星地產創辦人，近年亦活躍於物業買賣，中環雲咸商業中心27樓全層於去年10月以7650萬成交，原業主為李耀湘等人，持貨約13年後帳面獲利約4866萬，此外，李氏於去年中亦4.7億購入山頂倚巒單位，面積3581方呎，呎價約13.12萬，創該屋苑成交價及呎價新高。

據世邦魏理仕統計資料顯示，今年7月甲廈空置樓面衝上1000萬方呎大關，創歷來新高水平，等同五幢國金二期，空置率高達12.3%，加上新供應「排隊」出場，涉及面積達700萬方呎，預測今年底空置率將攀升至14.8%，將打破自1999年紀錄，因空置樓面高踞不下，料明年整體甲廈租金跌約5%至10%。

另一方面，美聯工商營業董事陳啟超表示，荃灣青山公路611至619號東南工業大廈中層D至E室，建築面積介乎約7184至14368方呎，意向價約2729萬起，呎價約3800元。

中原（工商舖）寫字樓部高級資深分區營業董事謝立生指，灣仔道113至117號得利商業大廈1樓全層，建築面積約3875方呎，以交吉及按現狀形式出售，意向價約4650萬，呎價約1.2萬。