根據指標大型行庫最新報告，其中引述桃園地區建商訪查結果指出，未來房市影響主要有三大變數，除了短期內政府的房市政策修訂，還包括國內選舉及兩岸關係。

指標大型行庫實地瞭解桃園地區房市狀況，於8月問卷訪談與該行往來的建設公司，最新出爐的調查結果顯示，若國內疫情未再大幅升溫，隨防疫政策指引轉變，民眾逐漸習慣與病毒共存，疫情對房市帶來的影響將漸趨薄弱，反而是上述三大變數影響更大。

至於銀行憂心經濟衰退會使桃園青埔等周邊的房價衰退，但建商相對樂觀，認為桃園地區工業發展蓬勃，已有眾多知名廠商進駐，並提供大量就業機會，且隨高鐵、機場捷運等重大交通建設完備，大幅縮短跨縣市通勤時間，加上房價與雙北市相較處於低基期，可望成為吸引雙北市年輕族群移入的誘因。

該訪查報告也顯示，2022年上半年國內疫情再爆發，在地建商部分新建案推案時程遞延至下半年，加上中央銀行選擇性信用管制措施設下購地貸款動工期限，因此，預期下半年建商推案步調將加快。

但因土地、營建成本居高不下，即便建商欲主動讓利促銷，價格降幅仍相當有限，甚至，在一些需求比較強勁的區域：「甚至可能採取縮小議價空間、優先追求獲利的銷售策略」。

建商坦承，桃園地區的確有部分區域新推案量能較大，新建餘屋量呈現上升趨勢，但近年人口數量持續增加，自住型買盤購屋意願仍高，加上通膨保值買盤亦有利於房市，因此仍看好短期房市尚無供需失衡問題，且推估將呈現「價漲量持穩」表現。

強颱「軒嵐諾」周末從台灣東方海面掠過，但外圍環流帶來大雨跟強陣風，假日外出人潮也明顯減少。一名網友到朋友家作客，卻意外發現很多人到該社區看房，好奇颱風天怎麼會有那麼多人出來看房，就有內行人解答壞天氣看房才能知道房屋好壞，也分享看屋細節。

一名網友今（4）日在PTT八卦板發文表示，自己到新北市朋友家作客，在社區大廳看見房仲比住戶還多，感覺好多組人輪流在看房，讓他心生好奇明明是颱風天，怎麼還這麼多人瘋看房。

貼文引起網友熱議，不少人紛紛解答，「就是颱風天才要看會不會漏水」、「下雨天看房子才是最內行」、「颳風大雨 高樓層跟地下室才知道有沒有漏」、「最惡劣的狀況看房，才知道品質如何」、「颱風天一堆漏水屋現形，跟瀑布一樣」。

也有內行人分享看屋細節，「有些房子陽台遇到颳風下雨，你就算關緊門窗，照樣滲水進去」、「壓力測試，看門縫會不會漏，還有地下停車場會不會淹」、「蓋好2年後結構穩定看才準，如果是剛蓋好的，看心酸而已，新成屋瀑布會有人講，根本不用自己看」、「下雨天、晚上、週末都要看一次，懂的都懂」。

全球疫情仍持續肆虐中，而國內疫情在4、5月大爆發後，最高確診人數突破9萬人，讓各縣市政府拍板高中以下學生實施居家遠距上課，不少企業也實施分流、居家辦公等措施，雖政府疫情警戒未升至三級，但民眾自主防疫，減少餐廳內用、降低群聚，也衝擊到房市交易量。而近期在疫苗覆蓋率提升，加上民眾落實自主防疫措施的狀況下，本土疫情已有逐步趨緩的跡象，消費人潮回流，房市交易量似乎已出現小幅彈升的狀況，相信很多人都想問：疫情趨緩了，今年房市會像過去兩年出現遞延買氣爆發嗎？

我想，可以從幾個面向來觀察，首先，今年與前兩年第一個不同的是全球通膨攀升，在「疫情封城管控」、「塞港擁擠延誤」、「全球市場缺工缺料」，以及烏俄戰爭衝擊下，油價與天然氣高漲導致原物料價格失控，同時也引發糧食危機，且短時間內恐怕難以解決，通膨壓力與日俱增，國內物價指數年增率已連續五個月突破3%，物價快速的增長恐怕不是暫時的現象，而是長期性的影響。

其次則是啟動升息，為因應全球通膨怪獸壯大，各國央行紛紛以升息、貨幣緊縮來抑制，美國今年以來已升息9碼，同時宣布縮表，當多國央行都從「價、量」雙管齊下緊縮，資金成本將被快速拉高，而國內也跟進升息的腳步，今年已升息1.5碼，預估房貸利率今年底前將上看2%，購屋負擔加重，讓不少想購屋的民眾開始觀望，選擇延後甚至放棄購屋計畫。

以升息來抑制通膨雖是立意良善，但快速緊縮的結果將衝擊股市、債市下跌，當民眾可支配所得銳減，就會緊縮消費、減少不必要支出，需求降低的狀況下，企業獲利恐縮水，出口表現也受衝擊，經濟擴張動能恐趨緩，各預測機構都不看好今年全球經濟表現，而主計總處也下修今年台灣經濟成長率至3.76%，也會衝擊民眾購屋信心。

此外，還有政府打炒房政策收成效。政府積極推出打炒房政策來抑制短期投機炒作，從「斷金脈、去槓桿」、「圍堵投機管道」以及「重稅嚴罰」多管齊下，目前已收到初步成效，不論是預售屋或是成屋，都有看到投機客縮手的跡象，房市目前以自住、置產族群為交易主力，回歸正常供需，但交易量要大幅擴量的機會並不高。

綜上所述，在通膨居高不墜、全球貨幣朝緊縮方向不變的狀況下，資金派對結束，經濟景氣有下行風險，加上政府祭出打炒房政策緊箍咒，房市不確定性增加，不僅衝擊民眾購屋信心，在央行連續升息後，每月房貸支出增加，加上民生物價已回不去，都將影響購屋意願，即使疫情趨緩，且剛性需求仍在，但要像前兩年在資金潮挹注、通膨溫和催化下出現遞延性、報復性買盤，今年恐怕難以再現。

受惠產業轉型、台商回流，商辦市場迎來黃金五年。據信義全球資產統計，國內上市櫃公司五年來，買進超過千億規模的商辦、達1,093億元，台北市占總量76％最高，不過，台中近五年交易亦達206億元，是成長最快的都會區。

商辦前五大買家均為金融保險業，其中又以中國人壽161億元手筆最大。

今年國內商辦市場累計交易金額已達318億元、超過去年全年的121億元，可見商辦市場榮景可期。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，企業因應整體發展，近年積極拚產業升級、拓展創新業務、引進跨領域人才，然而既有辦公空間無法滿足公司發展方向，加上疫情常態化下，員工陸續返回辦公室，企業也開始思考結合數位轉型的新形態辦公室，使企業對尋覓商辦產品更為積極。

由於商辦市場交易熱絡，甚至出現供不應求的情形，建商看好商辦市場未來發展也積極投入，預估台北、台中明年都將出現新供給，商辦市場持續看好。

以商辦交易分布行政區來看，前十強台北市占了七席，以中山區244億元、松山區223億元最多，此外、信義、大安、大同、南港也都有超過60億元的規模，台北市以外則以台中市的西屯區199億元最高。

林建勛表示，台北市為政經中心，在企業考量辦公室設點時有其不可取代性，尤其集中在市中心蛋黃區，傳統辦公商圈的中山及松山二區，合計即占全台商辦交易的4成以上，而今年台中商辦交易已達140億元，已高過過去四年的總和，有顯著成長。

信義全球資產中區商仲部經理張現傑表示，台中市近年都市發展西移，七期做為新商業中心，成為中部台商回流設置企業總部首選，也吸引不少投資型買方搶進，例如中壽今年以120.5億元，購入位於市政路上的整棟商辦「豐邑A8市政核心」，創下台中商辦交易金額最高紀錄。

受升息影響，壽險業投資不動產報酬率大幅縮水，不過今年前七月仍有多家壽險業者持續攻城掠地前進不動產，交易總額358.2億元。

統計中國人壽上半年以32億元買下台北市潤泰金融大樓部分樓層、120.5億元買下台中市豐邑A8市政核心大樓，以及7月以83.5億元標下台北市內湖三商美邦人壽精英電腦大樓全棟，今年合計已砸236億元買樓。

此外，壽險業不動產交易較受矚目案件，還包含國泰人壽3月斥資25.06億元權利金標下高鐵桃園車站特定區地上權；全球人壽評估新竹市都市發展前景佳，也在3月砸58億元買新竹市國賓大飯店整棟大樓。

富邦人壽4月以26.48億元買新竹工業區土地；台灣人壽5、6月期間花6.16億元買台中市豐邑市政都心廣場部分樓層；南山人壽以6.5億元買下台北市崇聖大樓18樓等。

依保險業辦理不動產投資管理辦法規定，壽險業投資不動產年化收益率不得低於基準利率加5碼，央行今年已調升重貼現率1.5碼，帶動壽險業投資不動產年化收益率門檻上調至2.47%。

商仲分析，近年大台北地區土地價格高，除了重劃區，其他地方多半是零碎小基地，對壽險業來說，購地除了考慮價格，也會考量「脫手性」，畢竟壽險業不是建商，如果買地、囤地，最後沒有建商有接手意願，反而降低大筆資金「變現性」，風險自然提高。

商仲表示，壽險業除購置土地，也分別購置商辦大樓、精華區地上權與整棟飯店，凸顯多元布局規畫，也能從壽險業購置產品中看出對房市趨勢的判斷。以所有不動產類型來說，店面弱化、住宅供過於求，唯獨商辦稀缺，保值性強；精華區地上權則是以「高租金投報」為主的產品，適合長抱穩定收租，也代表壽險業者判斷，未來不動產的「租金指數」應該仍持續走升。

至於購置整棟飯店，是因為受到疫情衝擊，觀光產業蕭條，選擇「逢低買進」的好時機，以便宜價格取得飯店後，再透過申請容積獎勵方式改建成新大樓，以換取更多銷售建坪藉此獲利，也能看出壽險業者的算盤撥得精。

信義房屋奇岩重劃店專案經理許瀚元表示，奇岩重劃區推薦三大社區，包括華固出雲、華固晴川、宏普新邑，產品多元，兩房至四房都有，社區被綠樹環繞，十分宜居。
「華固出雲」位於三合街一段82巷66號至82號。許瀚元說，該社區擁有多元產品，兩房30坪，三房50坪，四房約61坪，是客戶指名度高的社區，每坪均價73萬至74萬元。

「華固晴川」位於三合街一段63號至77號。許瀚元指出，該社區是奇岩重劃區中第一個社區，在重劃區最久，地點也很好，距離奇岩捷運站近，步行僅花五至六分鐘即可到達，坪數在66至80多坪間，最多有四房，適合三代同堂。

華固晴川有兩個面向，一個面對三合街一段，另一面則面公園，又鄰近雙語實驗小學清江國小。近期來看，面公園的產品，每坪均價可達80萬元，面山河街的產品，每坪均價則約72萬至73萬元。

「宏普新邑」位於三合街一段82巷93號至107號。該社區移轉量最多，有小坪數產品，約24坪到30坪都有，並有兩房至三房，是小家庭可以入手的產品，每坪均價部分，兩房的物件最高成交價80多萬元，近期也有75萬至80萬元的成交價。

奇岩重劃區以公館路和磺港路圍繞，主要門牌為三合街一段，信義房屋奇岩重劃店專案經理許瀚元表示，該區不但靠近捷運又享有生態環境，這樣的重劃區在台北市有不可替代性，5萬坪中就有2萬多坪的綠地，其他都是住宅區域，幾乎沒有商業行為。不像其他重劃區住宅、商業區交錯。
許瀚元說，奇岩重劃區公園綠樹多，共有五個公園圍繞著重劃區，包括奇岩果樹公園、奇岩賞蝶公園、奇岩賞鳥公園、奇岩特殊樹種公園、奇岩中崙仔溝公園等，很多人到此感覺別有洞天，也有人覺得彷彿走在國外的社區中。

另外，因政府當初規劃採低密度開發，並有限樓高，因此平均僅九到十樓，全區僅有25個社區，一個社區平均僅40至60戶。

產品規劃方面，他提到，60坪以上的大坪數在奇岩重劃區占了六至七成，後來的建商開始推出20至30坪的案子，只是目前仍以大坪數居多，但還是以兩至三房、不要超過60坪的物件最為熱門。

交通方面，重劃區距離捷運站近，走路十分鐘內可達到捷運奇岩站，假如要開車進入市區，奇岩重劃區可以接上洲美快速道路，也有承德路七段通往市區。所以奇岩重劃區在台北市有其不可替代性，甚至在台北市根本沒有重劃區有此特點。

醫療品質也擁有優勢，無論是石牌榮總或是振興醫院，只要開車十分鐘內就可抵達。

在價格部分，因為鄰近的士北科單價已達到100萬至120萬元，士林及天母地區每坪單價也在90萬以上，部分新案單價甚至破百萬元。

許瀚元說，若拿奇岩重劃區與台北市其他區域做比較，會發現奇岩重劃區有價格優勢，因該區屋齡最舊也只有七年而已，在台北市屬於相對年輕的區域；重劃區也已經沒有新建案了，中古屋平均75萬元左右，最高來到8字頭。

有不少退休族、換屋族群，及希望讓小孩就讀薇閣中小學名校的家長，往往會轉到奇岩重劃區看屋，「因為薇閣中小學車程十分鐘可達，還有部分企業老闆看好該區的環境和建材，選擇在此入住」。

奇岩重劃區周邊還有台北市立圖書館清江分館，清江國小為雙語實驗小學，具文教氣息。

他也提到，因為奇岩重劃區是純住宅，日常採買可前往附近的家樂福超市，若想到傳統市場買菜，附近有北投市場早市，騎車僅需五分鐘，量販店也可前往關渡的好市多、天母的家樂福，往來十分方便，車程都不遠。

值得注意的是，近期房市雖受疫情、升息、股市震盪等干擾，但奇岩重劃區供給量不大，最近也無新建案，因此仍有購屋需求，市場相對穩定，價格穩定上揚。另外，北投地區有許多人因硫磺問題而降低買房意願，許瀚元表示，因奇岩距離新北投捷運站有兩個捷運站之遠，所以客戶表示不太受到影響，硫磺氣味並不明顯，僅少數客戶曾提及。

六都地政局公布8月買賣移轉棟數，總計19,155棟，月增3%，年增14%，寫下年月雙增佳績，其中，台南更創下8月同期新高。房仲調查，主要是中南部交屋潮帶動，但8月正值農曆7月，為何民俗月會出現交屋潮？
住商不動產企研室資深經理徐佳馨表示，時代不同，現在購屋人對民俗月已不太介意，即使有忌諱，也只是避免搬家入厝，完工交屋只是過戶、申請房貸等書面作業，一般人並不會特別避開，實務上，很多人也在農曆七月期間買屋簽約。

她表示，交屋潮反應的是二、三年前的預售屋買氣，8月移轉量增加，並不代表買氣回升。國內房市自央行3月升息後即一路下滑，目前仍無明顯起色，由於央行第三季理監事會預期應會持續調升利率，接下來還有平均地權條例打炒房修法，第四季交易很難樂觀。

根據各都地政局公布，8月中南部買賣移轉棟數表現亮眼，台中4027棟，月增16%，年增37%；台南2017棟，月增10%，年增7%；高雄2925棟，月增9%，年增11%。

房仲業分析，中南部買賣移轉棟數大增，主要是交屋潮沸騰，以台中來說，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台中8月的買賣移轉熱區，都有大案取得使照陸續交屋，比如北屯7月底有總戶數逾800戶的「洲際W」拿到使照。

另外南屯6月中下旬也有逾300戶的「微笑城市NO2」完工，東區的指標大案「浩瀚MVP」，亦於6月中旬陸續交屋，該案量體超過250戶，使東區8月爆出444棟量能，改寫東區單月史上最大量。

產業轉型蓬勃發展，帶動商辦交易熱度持續升溫，據信義全球資產統計今年上市櫃公司前七月商辦交易金額達318億元，年增163%，創下九年來新高，另近五年（2018年至今年7月）上市櫃公司六都交易金額累計超過千億元，顯見商辦交易市場榮景。

專家分析，以今年商辦交易市場來看，將呈現台北穩健、台中爆發成長態勢。

信義全球資產顧問發展部經理林建勛表示，從產業動態觀察商用不動產發展趨勢，企業因應整體發展，近年積極產業升級，拓展創新業務、引進跨領域人才，然而既有辦公空間已無法滿足公司發展方向，加上疫情常態化影響，員工陸續返回辦公室，企業開始思考結合數位轉型的新形態辦公室，這些因素都促使企業緊鑼密鼓尋覓符合公司發展需求、有利企業人才招募又可提升企業形象識別的商辦產品。

統計資料顯示，近五年六都商辦整體交易規模達1,093億元，傳統交易熱區以台北市為大宗達828億元，占近五年商辦總交易金額的76%，台中市近五年商辦交易累積金額206億，有大幅成長趨勢，今年前七月商辦交易金額140億，已高於前四年加總，主因近年城市發展快速，投資環境受企業青睞，商辦交易成長顯著。

信義全球資產中區商仲部經理張現傑分析，台中市近年都市發展西移，七期做為新商業中心，緊鄰新市政中心，豪宅、商辦群聚，有新光三越、大遠百等大型百貨進駐，成為中部台商回流設置企業總部首選，吸引不少投資型買方搶進。

觀察2022年1到7月台中商辦交易買方，中國人壽以120.5億購入位於市政路上的整棟商辦，創下台中商辦交易有統計以來單筆交易金額最高紀錄。

林建勛指出，受到國際通膨局勢影響，商用不動產具保值、抗通膨優勢，成為熱門投資標的，加上台商鮭魚返鄉投資置產帶動商辦產品需求，使得商辦市場交易熱絡，甚至出現供不應求情形。建商看好商辦市場未來發展也積極投入，預估台北、台中明年都將有出現新供給，商辦市場持續看好。

台中市的土地選擇性多，推案競爭激烈，比起講「地段」的台北，台中市民購屋更講究「品牌」，深耕南區、東區20年的林維建設，以出色的住宅規劃、售後服務打出響亮口碑，晉升品牌建商之列，今年在中科特定區推出的「林維洄東海」更一舉攻上4字頭，真誠、務實的經營，贏得一般建商難以企及的高回購率。
林維建設早年在南區發跡，在中興大學周邊推出數個別墅大樓案，累積相當的知名度及好感度，隨後在東區湖濱生態園區推出「湖濱」系列大樓，成為一方之霸，今年回到當初推第一案的東海別墅區，打造具宜居建築特色的「林維洄東海」，短短半年破8成，獲得不少中科族群青睞。

林維建設特助林軒揚表示，林維的成果並非僥倖，這20年來堅持「蓋好住的房子」，從選地條件、建築規劃、售後服務，都是為自住客設想。例如地段優選機能足、綠地豐的區域，規模必定是百戶左右，兼顧住戶單純性及適中的管理費，規劃上盡可能衛浴全開窗，絕不為了降低總價犧牲居家合理動線，地下室更領先建置「智能充電管理系統」，無縫接軌電動車趨勢。

全程客變也是SOP之一，負責客變工作的主管全都具備建築師執照，購屋後若有客變需求，就會進行一對一的服務，從更改格局、調整插座、廚具增配中島、到合併戶無所不包，過去也曾為了協助客戶做決定，一次輸出多種客變平面圖供客人挑選，「林維案子的自住客平均比例高達7成，客變方式已接近量身訂做。」

房子交屋後，林維更主打「終身保修」，保固期過後，客人只要透過Line拍照、傳送，就可即時處理，林軒揚說：「曾有交屋3年的房子，排水在晚上出現堵塞狀況，我們客服接收後立即與廠商聯絡，當晚就處理完畢，免去淹水之災。從早期的電話紙本報修到現在的數位化，處理流程可以更即時。」

東海商圈、中科門戶
這幾年房市熱度爆發，許多建商將隔年的案子提前一年推出，但林維始終維持「1年1案」的步調，全心全意做好每一案，最新指標案「林維洄東海」，是睽違20年再度回歸東海別墅區的代表作，林維建設的特助林軒揚也全程參與，「現在大環境、政府、各方面都對建商不利，此時自己的量能更要提升，近期我們也從擅長的硬體服務，逐步拓展到軟性服務，如舉辦市集活動等，所幸過去公司經營有成，獲得的迴響也都不錯。」

進入9月，意味著房企半年報的集中披露季正式告一段落。在這場期中考中，幾家歡喜幾家愁。

業績虧損的富力地產（2777.HK）顯然難是歡喜的那一方，不過幸運的是，富力地產促成了一樁好“姻緣”。

8月31日晚，富力地產和招商蛇口(14.500, -0.16, -1.09%)（001979.SZ ）雙方公告稱，已經簽署框架協議，結成長期戰略合作夥伴。

同一天，富力地產在半年報中披露其虧損近69億的事實。央企此時伸出援手能扭轉局勢嗎？

千億央企伸出援手

富力地產和招商蛇口同為粵系房企，根據雙方簽署協定內容，此次合作範圍同樣聚焦在華南區域。

“雙方將就大灣區範圍內的城市更新專案進行合作。”富力地產介紹。

事實上，作為最早涉足城市更新的房企代表之一，富力地產已經深耕舊改20餘年，曾被譽為廣州“舊改之王”。在一二線城市和大灣區有著相當規模的專案儲備，尤其在舊改項目方面更為突出。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析，當前出險房企眾多，而老牌房企富力在項目儲備和舊改方面具有突出優勢，這也是招商蛇口選擇富力進行合作的重要原因。

截至2021年底，富力已簽約城市更新合作專案逾64個，規劃總建築面積超過7200萬平方米，可供未來發展的可售面積超過3500萬平方米，貨值超過10000億元。按可供未來發展的可售面積算，一二線城市面積占比達到93%，大灣區面積占比達到76%。

雖然富力地產土儲不少，但舊改項目不同於傳統招拍掛專案，本質上屬於跨週期投資，對現金流要求較高。這對當前流動性本就不佳的富力來說，壓力較大。而招商蛇口入場，或可解其燃眉之急，盤活項目。

公告介紹，此次協議為雙方開展合作的框架性檔，暫不涉及具體金額，協議有效期3年。協定簽訂後，富力地產和招商蛇口將共同組建專項工作小組，開展相關調研、談判工作等。而對於具體合作專案及合作方式，採用“一事一議，成熟一個，合作一個”原則，屆時雙方確定後還將另行簽訂正式協議。

招商蛇口表示，雙方擬發揮各自優勢，實現優勢互補，共同研究推進擬合作專案後續政府報批手續及開發建設等事項。

對於此次合作，富力集團董事長兼總裁張力指出，富力在城市更新業務方面極具經驗和優勢，2022年將繼續加速相關專案的轉化和銷售，希望通過雙方彼此賦能，實現友好互利共贏，為城市更新事業的高品質發展注入新動力。

半年被執行3.13億

引入央企做白衣騎士的同時，富力地產披露了上半年成績單。

中報顯示，富力地產前6個月實現營業額177.82億元，同比下降54.97%；錄得虧損68.99億元，去年同期為盈利31.81億元。

銷售方面，截至2022年6月末，富力地產銷售收入為265億元，同比減少59.28%；銷售面積約203.36萬平方米，同比下降58.08%。

富力地產表示，營收下滑是因房地產行業持續低迷，疊加疫情反復影響施工進度，集團物業發展營業額明顯降低，投資物業租金及酒店營運收入也隨之減少。此外，期內集團出售附屬公司及合營企業部分權益也錄得一定虧損。

不過，當前銷售資料下滑已經成為房地產行業的普遍現象。克而瑞資料顯示，2022年1-7月，TOP50房企中，90%以上的房企銷售額在減少。

除了業績表現不佳，富力地產還面臨著不少糾紛。

在中國裁判文書網，以“廣州富力地產股份有限公司”為關鍵字檢索，可得到608篇文書，其中裁判日期在2022年1月之後的共有37篇。

具體來看，因票據追索權糾紛、買賣合同糾紛、金融借款合同糾紛等，富力地產曾被上海連成（集團）有限公司、東莞市民興電纜有限公司等多家企業告上法庭。

裁判結果披露，2022年1月1日-8月5日，富力地產及相關公司被法院判處總計需對外支付970.86萬元的逾期欠款及利息；同期，以上公司還有1.13億元價值的財產因被申請財產保全而被凍結。

愛企查顯示，當前富力地產共有9次被列為被執行人，涉及被執行總額3.13億元。

此外，8月24日，富力地產還公佈了7宗公司及控股子公司涉及的訴訟案件。訴方要求償還的本金、利息、違約金等總計約62.74億元。目前上述案件均在審理中。

對此，富力地產表示，公司將積極配合溝通解決上述訴訟、仲裁事項，爭取減少對生產經營和償債能力的不良影響，最大限度維護公司和債權人的合法權益。

央企的“水”能解渴嗎？

富力地產成立於1994年，由李思廉和張力共同創立，是國內少有的“雙老闆”掌權的房企。不過，如今雙舵護航的富力地產，也面臨著債務危機。

企業預警通顯示，目前富力地產境內境外總計有21只存續債券，總餘額781億元，其中311.49億元將於1年內到期。

中報披露，截至2022年6月底，富力地產未來12個月內需到期償還的債務有826.61億元，同期其現金總額（包括受限制現金）僅為153.2億元，短期償債仍有較大資金缺口。

此外，截至中報獲批准當日，富力地產還有147.83億元的借款已經逾期。

面對流動性不足的壓力，富力地產上半年曾採取多種舉措自救。

首先是積極處置各類資產。在境外，富力地產通過出售英國倫敦的Vauxhall Square和One Thames City50%所有權，收回資金31.02億元；在境內，富力地產以14.31億元的價格轉讓了海口市一宗地塊和福州一家酒店。總體來看，上半年富力地產通過出售資產回籠資金約45億元。

其次是申請債券展期。截至8月31日，富力地產表示已經成功實現多隻債券展期工作，展期總額約371.68億元，既包括約49億美元（約338.18億元）的境外優先票據，也有33.5億元的境內債券。

對於下半年工作，富力地產提出，正積極與貸款人探討借款續期情況，將繼續尋求新的融資來源或加快資產出售。“本集團的物業主要位於一二線城市，對潛在買家的吸引力相對較大，且在當前市況下能保持較高價值。”富力地產表示。

此外，控制行政成本、加快物業專案的預售及銷售等也在其償債計畫之內。

不過，面對逾800億元的短期債務，富力地產的償債計畫真的能給債權人信心嗎？而白衣騎士招商蛇口此時進場，又能否對其化債產生助力？

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄分析，本次富力地產與招商蛇口的戰略合作，為富力地產帶來一絲暖意，向資本市場傳遞出正向信號，一定程度上能增加對企業的信任感。同時，合作達成有利於充分發揮城市更新專案價值，促進銷售回款，補充現金流，對企業化解危機大有裨益。

對於富力地產當前的債務危機，您怎麼看？您覺得牽手招商蛇口能助其儘快走出困境嗎？

前8月，儘管百強房企拿地規模下降同比繼續下降，但降幅已經連續三月維持收窄態勢。從新增貨值來看，保利發展、華潤置地和招商蛇口佔據榜單前三位。從城市佈局來看，二線城市房企拿地占比最高，城市群中長三角居首位。

與此同時，從8月底無錫、廈門等地第三輪集中土拍情況看，市場熱度均有所降溫，其中，無錫11宗涉宅用地全部底價成交，拿地企業除一家房企外均為地方平臺公司“托底”；廈門6宗地全部以超低溢價或底價成交，平均溢價率僅為0.2%，創下廈門集中土拍以來的新低，參拍房企也以央國企為主，民企則未現身此輪土拍。

業內人士認為，土拍熱度下降，主要是當前樓市仍未走出下行通道所致。樓市成交規模未能穩步回升之下，房企拿地態度更加理智謹慎，土地市場投資熱情也難有所恢復。接下來，重點城市第三輪集中土拍高峰期將要來臨，土拍撞期之下，城市之間熱度分化會更加顯著，尤其是對於樓市表現相對較差的城市，本地城投的托底比例或將進一步加大。

拿地同比降幅繼續收窄

中指研究院的資料顯示，1-8月，百強房企拿地總額8816億元，拿地規模同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3個百分點，連續三月維持收窄態勢。百強房企拿地門檻值為25億元，較上年同期下降19億元，百強房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為44.6%。

從1-8月新增貨值來看，保利發展、華潤置地和招商蛇口佔據榜單前三位。其中，保利發展以累計新增貨值1528億元佔據榜單第一；華潤置地和招商蛇口緊隨其後，累計新增貨值規模分別為1360億元和1211億元。TOP10企業1-8月新增貨值總額9139億元，占TOP100企業的37.2%，新增貨值門檻為497億元。

不過，從8月單月來看，50家代表企業拿地總額同、環比顯著下降。其中，同比下降30.7%，降幅較上月顯著擴大態勢。

對於8月重點房企拿地總額下降的原因，中指研究院認為，8月，僅有深圳、天津、廈門、濟南等五個城市進行了集中供地，熱點城市土地供應較上月顯著減少，同時，全國300城住宅用地供應較上月大幅減少，房企拿地投資力度有所減弱，環比降幅超50%。

從城市佈局來看，中指研究院指出，1-8月50家代表房企在二線城市的投資面積占比最高，為60.9%，其中，企業熱衷於在長三角拿地，占比達到40.0%。杭州、上海和成都位列代表房企拿地面積前三城市。

多地第三輪集中土拍熱度下降

8月末，無錫、廈門等多地完成了今年的第三輪集中土拍，市場熱度均有所降溫。

8月30日，無錫年內第三輪集中土拍結束，11宗（含1宗定向安置房用地）涉宅用地全部底價成交，總成交金額120億元。

克而瑞研究中心指出，無錫第三輪土拍不僅規模小，熱度也同樣降至冰點，而拿地企業除朗詩以外均為地方平臺公司“托底”，投資觀望情緒濃厚。在當前市場環境相對冷淡、去化週期較長的情況下，雖然無錫土拍政策仍較寬鬆，但在地塊並未較大“亮點下”未能激發開發商參拍熱情。即使無錫前期出臺了放寬限購、優化“認房認貸”、降低貸款利率等各類利好政策，第三輪集中土拍也依然反響平平。

中指研究院同時指出，本次無錫市政府沿用的“現金+銀行保函”補足保證金的政策，其主要作用依舊表現在為地方國資平臺參拍降低門檻上，並未對調動其他企業的參拍積極性起到作用。

8月31日，廈門第三輪集中土拍結束，6宗涉宅用地共成交5宗，1宗流拍，總土地出讓金約179億元。此前較被看好的島內兩宗地塊均以低溢價成交，其餘地塊均以底價成交。

克而瑞研究中心指出，廈門此次集中土拍熱度較第二輪進一步降溫，除1宗流拍外，其餘5宗地無一宗觸及地價上限，全部以超低溢價或底價成交，平均溢價率僅為0.2%，創下廈門集中土拍以來的新低，參拍房企也以央國企為主，民企則未現身此輪土拍。

對於此輪土拍熱度降低的原因，克而瑞研究中心認為，除了由於當前市場環境持續遇冷致房企拿地謹慎外，另一方面也和此輪供地結構有關，廈門此次供地更傾向樓市去化較難的島外，島內則僅2幅地塊出讓，而且此次土拍參拍資金門檻較高，6幅地中有4幅地的總價超過20億元，其中島內兩宗地的起拍單價都在40億元以上，也打壓了房企的參拍熱情。

克而瑞研究中心指出，土拍熱度下降，主要是當前樓市仍未走出下行通道所致。樓市成交規模未能穩步回升之下，房企拿地態度更加理智謹慎，土地市場投資熱情也難有所恢復。接下來，重點城市第三輪集中土拍高峰期將要來臨，土拍撞期之下，城市之間熱度分化會更加顯著，尤其是對於樓市表現相對較差的城市，本地城投的托底比例或將進一步加大。

9月2日，重慶市住房公積金管理中心發佈關於調整住房公積金個人住房貸款有關政策的通知。

據觀點新媒體瞭解，通知指出，職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例由40%降低為30%；多子女繳存職工家庭購買第二套住房申請住房公積金個人住房貸款的，最低首付款比例降低為25%。

住房公積金個人住房貸款個人最高貸款額度從40萬元提高到50萬元；夫妻參貸的，家庭最高貸款額度提高到120萬元。

另外，還將擴大住房公積金支持範圍。深化川渝住房公積金“互認互貸”。

【上半年合同銷售金額同比降低39.3%】2022年上半年，萬科累計實現合同銷售金額2152.9億元，同比降低39.3%。上半年，萬科在全國41個城市市場銷售排名位列前三，其中在16個城市市場排名第一，在17個城市排名第二。分區域結構來看，上半年對萬科業績貢獻最高的上海區域實現銷售金額782.5億元，銷售金額和麵積占比分別達到了36.3%和26.7%。

【量入為出、提升投資品質，一二線城市占比95.6%】2022年，萬科繼續堅持量入為出，同大部分行業規模房企一樣，上半年新增投資規模有明顯降低。共計新獲取專案19個，總規劃計容建築面積307.8萬平方米，總地價386.8億元。其中，在一二線城市的投資金額占比達到95.6%。截至上半年末，萬科在建及規劃中土地儲備面積達13722.8萬平方米，其中權益土儲8627.4萬平方米。

【盈利指標回落，企業信用評級保持行業領先】2022年上半年，萬科實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；毛利潤、淨利潤也分別同比增長10.5%、11.9%。毛利率、淨利率等盈利指標略有降低，但整體利潤表現仍明顯優於行業平均水準。截至上半年末，萬科現金短債比2.25、長短期債務比3.47、淨負債率35.5%，負債結構健康、三道紅線綠檔達標。

【各多元板塊經營服務業務繼續高效、穩健發展】2022年，萬科繼續堅持“城市配套服務商”的戰略定位，在物業服務、物流倉儲服務、住宅租賃、商業開發與運營等多元業務板塊發展都進一步穩步推進。其中，萬物雲上半年實現營業收入143.5億元，同比增長38.2%。關於分拆萬物雲境外上市的申請也已獲得中國證監會核准。長期來看，經營服務業務發展韌性更強，帶來穩定現金流的同時，也能為未來業務價值增長提供支撐。

上半年合同銷售金額同比降低39.3%

2022年上半年，萬科累計實現合同銷售金額2152.9億元，銷售面積1290.7萬平方米，分別同比降低39.3%和41.1%；銷售均價16680元/平方米，較往年略有提升。目前，行業下行調整持續、市場表現仍相對低迷，上半年百強房企整體銷售金額的同比降幅超過50%。萬科的銷售業績雖然和多數規模房企一樣有明顯回落，但表現優於行業平均。

上半年，萬科在全國41個城市市場銷售排名位列前三，其中在16個城市市場排名第一，在17個城市排名第二。分區域結構來看，上半年對萬科業績貢獻最高的上海區域實現銷售金額782.5億元，銷售金額和麵積占比分別達到了36.3%和26.7%，南方區域和北京區域的銷售業績貢獻度則分別達到22.1%和12.1%。

量入為出、提升投資品質

一二線城市占比95.6%

2022年，萬科繼續堅持量入為出、提升投資品質，同大部分行業規模房企一樣，上半年新增投資規模有明顯降低。具體來看，萬科上半年共計新獲取專案19個，總規劃計容建築面積307.8萬平方米，權益計容規劃建築面積213.1萬平方米；項目總地價386.8億元，權益地價總額約248.3億元。其中，在一二線城市的投資金額占比達到95.6%。

在總土地儲備規模上，截至2022年上半年末萬科在建及規劃中土地儲備面積達13722.8萬平方米（在建專案10007.4萬平方米、規劃中專案3715.4萬平方米），其中權益土儲8627.4萬平方米。總土地儲備規模回落至2017-2018年的水準，但仍可滿足萬科未來近4年的銷售需求。同時萬科還在全國多個城市積極參與舊改專案，截至2022年上半年末舊改專案的規劃計容建築面積約524.3萬平方米。

盈利指標回落企業信用評級保持行業領先

2022年上半年，萬科實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%，其中來自房地產業務的結算收入1916.7億元。毛利潤423.5億元、淨利潤181億元、歸母淨利潤122.2億元，分別同比增長10.5%、11.9%和10.6%。

從盈利指標來看，萬科2022年上半年實現毛利率20.5%，扣除稅金及附加之後的房地產業務毛利率16.5%、淨利率8.7%、歸母淨利率5.9%，較去年同期均有不同程度的降低，且處於歷史較低水準。但考慮到到近年來行業利潤空間持續承壓，企業整體利潤率水準不斷下行探底。2022年上半年多數規模房企利潤規模負增長、利潤率下滑、甚至錄得淨虧損，萬科的利潤表現仍明顯優於行業整體水準。

截至2022年上半年末，萬科持有貨幣資金1410.7億元，有息負債總額2802.3億元；現金短債比2.25、長短期債務比3.47，負債結構健康；淨負債率35.5%，長期保持在40%以下；存量融資的綜合融資成本4.08%。在整體融資環境趨緊、企業流動性承壓的行業背景下，萬科得益於長期穩健經營的財務政策，淨負債率和融資成本均穩定在行業較低水準。扣除預收款項的資產負債率68.4%，三道紅線滿足綠檔達標。同時，標普、穆迪、惠譽以及中誠信對萬科均保持了“投資級”的信用評級，信用評級行業領先且評級展望穩定。

各多元板塊經營服務業務繼續高效、穩健發展

除了在地產開發主業穩健發展，2022年上半年萬科繼續堅持“城市配套服務商”的戰略定位，在物業服務、物流倉儲服務、住宅租賃、商業開發與運營等多元業務板塊發展都進一步穩步推進。

在物業服務板塊，萬物雲上半年實現營業收入143.5億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長38.2%。其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，占比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，占比35.6%，同比增長39.7%。

具體來看，在社區空間居住消費服務方面，萬物雲佈局全國逾120多個大中城市（含香港），簽約管理的物業數目達到4096個，在管物業數目達到3035個。在商企和城市空間綜合服務方面，萬物雲聚焦互聯網、高端製造、金融、戰略性新興產業等行業，提供物業及設施管理服務。截至報告期末，萬物雲在物業及設施管理服務方面簽約管理的專案數量達到1929個，在管專案數目達到1706個。2022年7月，關於分拆萬物雲境外上市的申請獲得中國證監會核准。

在物流倉儲服務領域，2022年上半年物流業務含非並表項目共實現營業收入18.6億元，同比增長39.1%。其中高標庫營業收入10.4億元，同比增長13.0%；冷庫營業收入8.2億元，同比增長94.7%。截至報告期末，萬緯物流在全國47個城市運營管理157個項目，可租賃建築面積1164萬平方米，服務客戶超過1200家。

在租賃住宅業務上，上半年萬科租賃住宅業務含非並表項目共實現營業收入14.8億元，同比增長12.3%。作為全國最大的集中式長租公寓提供商，截至報告期末，泊寓共運營管理房屋20.99萬間，累計開業16.95萬間，開業數量在深圳、福州、濟南、瀋陽、天津、西安、長春、廣州、北京、成都、武漢、合肥等26個城市領先。同時，泊寓也積極回應國家保障性租賃住房政策，截至上半年末在深圳、廈門、武漢等城市已有48個專案、4.1萬間房納入各地保障性租賃住房。

商業開發與運營板塊，截至上半年末萬科商業業務累計開業的建築面積1194.8萬平方米，規劃中和在建商業建築面積為441.1萬平方米。已開業項目整體出租率91.3%，其中開業1年以上的商業項目出租率達到91.6%。上半年萬科商業業務含非並表項目營業收入40.1億元，同比增長10.4%。其中，印力集團管理的商業專案營業收入27.5億元，同比增長12.2%。

【合約銷售1188億元，銷售排名上升至第六】2022年上半年，招商蛇口(14.500, -0.16, -1.09%)實現簽約銷售金額1188.3億元，同比下降32.9%；累計實現簽約銷售面積487.5萬平方米，同比下降36.7%。截至6月末，招商蛇口累計完成全年3300億元業績銷售的36%，全口徑銷售排名上升至行業第6位。2022年上半年，招商蛇口有14個城市上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明等，銷售金額進入當地TOP10。

【上半年拿地27宗，聚焦核心城市】2022年上半年，招商蛇口堅持“區域聚焦、城市深耕”的發展策略，累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，同比減少52.5%，權益面積264.51萬平方米。上半年，招商蛇口主要聚焦於上海、北京等一線城市及杭州、蘇州等長三角核心城市。截至6月末，新增綠色建築項目28個，新增建築面積363萬平方米。

【增收不增利現象明顯，債務結構進一步優化】2022年上半年，招商蛇口實現營業收入575.6億元，同比增長28.9%。招商蛇口實現毛利率18.6%；淨利率7%；歸母淨利率3.3%。營業收入增長的同時，毛利潤和淨利潤卻同比下降。各盈利指標創近年來新低，增收不增利現象明顯。“三道紅線”指標全部綠檔達標。上半年平均借貸成本較去年末下降0.38百分點至4.1%。

【社區園區毛利率下滑，招商積餘(17.180, -0.37, -2.11%)非住業態領先地位】2022年上半年，社區開發與運營，營業收入達492.1億元，同比大幅增長54.1%。上半年園區開發與運營收入82.6億元，同比下降34.6%；毛利率13.9%，較去年同期大幅下降16.8個百分點，主要由於上年深圳前海啟動區一期有大額結轉。招商積餘以穩固非住業態領先地位。同時順利完成匯勤物業並購項目，成功摘牌新中物業67%股權。

合約銷售1188億元

銷售排名上升至第六

2022年上半年，招商蛇口累計實現簽約銷售金額1188.3億元，同比下降32.9%；累計實現簽約銷售面積487.5萬平方米，同比下降36.7%；合約銷售均價24374元/平方米，同比上升6.1%。截至6月末，招商蛇口累計完成全年3300億元業績銷售的36%，全口徑銷售排名上升至行業第6位。從銷售結構來看，招商蛇口城市深耕成效進一步凸顯。2022年上半年，招商蛇口有14個城市上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明等，銷售金額進入當地TOP10。

上半年拿地27宗，聚焦核心城市

2022年上半年，招商蛇口繼續堅持“區域聚焦、城市深耕”的發展策略，累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，同比減少52.5%，權益面積264.51萬平方米。上半年，招商蛇口主要聚焦於上海、北京等一線城市及杭州、蘇州等長三角核心城市，並打造精品計畫2.0，加強精細化施工，全面推行精益交付。此外，招商蛇口在綠色建築上頗有成效，截至6月末，新增綠色建築項目28個，新增建築面積363萬平方米；累計共建設綠色建築專案377個，建築面積達4602萬平方米。

增收不增利現象明顯債務結構進一步優化

2022年上半年，招商蛇口實現營業收入575.6億元，同比增長28.9%。實現毛利潤107億元，較去年同期下降7.1%；淨利潤40.1億元，較去年同期下降31.2%；歸母淨利潤18.9億元，較去年同期下降55.6%，基本每股收益0.16元。

從盈利指標來看，截至6月末，招商蛇口實現毛利率18.6%，較去年同期降低7.2個百分點；淨利率7%，較去同期降低6.1個百分點；歸母淨利率3.3%，較去年同期降低6.2個百分點。綜合來看，受行業整體影響，招商蛇口各項盈利指標連續下滑，創近年來新低，增收不增利的現象明顯。毛利下降的主要原因為，房地產項目竣工交付並結轉的面積較上年同期有所上升，但受市場因素的影響，結轉毛利有所下降。


截至6月末，招商蛇口持有現金779.5億元，同比下降7.4%。現金短債比為2.43，剔除預收賬款後的資產負債率為62.2%，淨負債率為43.7%，三道紅線”指標全部綠檔達標。同時，上半年招商蛇口永續債較往年有所減少，現累計剩餘166億元。除此之外，招商蛇口不斷優化債務結構，利用自身信用優勢，降低融資成本，上半年平均借貸成本較去年末下降0.38百分點至4.1%。

社區園區板塊毛利率下滑招商積餘非住業態領先地位

2022年上半年，招商蛇口以“一業態一範本”為目標持續提升持有業務經營效益與品牌影響力。2022年上半年，社區開發與運營方面，營業收入達492.1億元，同比大幅增長54.1%；毛利率14.3%，較去年同期下降2.5個百分點。收入增長的主要原因為部分專案西安臻觀府、南京西江瑞府、成都時代公園、蘇州前山瀾庭、南京雍榮府等有大額結轉。園區開發與運營方面，上半年園區開發與運營收入82.6億元，同比下降34.6%；毛利率13.9%，較去年同期大幅下降16.8個百分點，其主要由於上年深圳前海啟動區一期有大額結轉。


招商積余作為旗下輕資產服務平臺，以穩固非住業態領先地位，形成“1+1+N”通用性業態服務標準體系架構，高品質產品和服務提升品牌影響力。截至6月末，實現營業收入56.46億元，較上年同期增長18.16%，在管專案1803個，管理面積達3.01億平方米。新拓展專案結構進一步向“高品質”優化，新簽年度合同額15.95億元，同比增長17%。同時，招商積余順利完成匯勤物業並購項目，成功摘牌新中物業67%股權。

康養業務方面，招商蛇口積極探索“地產+健康”模式助力地產行銷、“物業+康養”模式促進物管業務發展。面對疫情，招商蛇口從輕資產專案拓展、線上線下(35.830, 1.63, 4.77%)行銷聯動等方面積極應對。採取片區經營聯動、打造品牌會展等經營策略，並依託深圳國際會展中心運營管理經驗輸出會展業務輕資產管理，以打造會展IP協助公司多元化，賦能綜合發展。

在坊間謠言、傳聞等喧囂聲中“硬扛”了數個月後，粵系又一家千億房企似乎已頂不住了。這家知名房企，就是廣州的合景泰富。

昨天，合景泰富曾公告將對一年內到期的3筆美元債券交換要約，涉及本月到期的兩筆及明年9月到期的一筆票據，以獲得喘息時機。

面對短債高壓，合景泰富也“乾脆”把2024年至2027年到期的6筆美元債拿出來，同時開展同意徵求，以避免與交換債券“交叉”違約，加劇債務提前到期擠兌。

對一年內到期的前述三筆美元債展期徵詢，合景泰富給債券投資人的具體方案如下：

但接下來，這一徵詢方案能否獲得投資人的同意，從此前富力等一眾房企展期案例看，應該沒啥問題，但展期勢必會影響到公司信用，再融資難度也會加大。

8月底，合景泰富披露了中期業績，上半年營收約140.8億元，同比跌幅36.7%，核心利潤約8.9億元，比去年同期33.25億元“暴跌”好幾倍，期內毛利率18.8%、淨利率10.5%，與去年同期毛利率32.8%、淨利率25.6%相比，降幅驚人。

上半年，合景泰富取得合約銷售額達到262億元，相比去年同期562億元及同比增長53%，銷售額可謂被“腰斬”了，單位預售均價19400元/㎡，同比降價了200元。

注意！合景泰富披露，上半年在售的122個項目中，90%還是一二線城市。雖如此，銷售還暴跌，說明上半年一二線樓市也非常惱火。

截至6月底，合景泰富可動用現金及銀行結餘約222億元，比年初減少約73億元，按公開說法，應是年內償債所致，但流動負債涉及附息銀行及其他借款高達226億元，比年初增加23億元，現金短債比低於1，償債壓力可見一斑。

既然不想“躺平”，合景泰富又能否在此次債務美元債展期中突破重圍？

富力地產（02777）和遠東發展（00035）分別公布，富力地產行使期權，以約1.066億英鎊（約9.67億港元）向遠東發展以購回持有英國發展項目的公司股份及貸款。

＊遠展（035）賺1,090萬英鎊＊

遠東發展指，交易完成後，預期累計收益淨額為約1,090萬英鎊，擬把出售所得淨用於一般營運資金。

富力地產指，擬從獨立第三方融資方獲外部融資支付期權代價，可能質押於持該項目公司全部股權，故該公司未必於其綜合財務報表內合併為附屬公司。該發展項目為位於英國倫敦
Vauxhall 的 Vauxhall Square 的混合用途計劃，規劃總建築面積約13.3萬平方米，包括住宅、酒店、辦公室及零售等，目前主場地的發展項目尚未動工。富力地產指，項目為英國地標發展項目，可展示其對增長及海外發展的承擔，將帶來長期利益。

創聯控股（02371）公布，斥約4,894萬元人民幣收購成都2項物業。

該集團指，2項物業位於成都中鐵軌道交通高科技產業園的單元房屋，建築面積分別為約2,593和2,507平方米，計劃透過內部資源及按揭貸款支付購買價。該集團指，擬購買一處綜合辦公室，提供線下培訓服務，再建立一個O2O線上及線下培訓及教育服務相結合的綜合辦公場所，相信對支持未來發展具有重要戰略意義，而有關物業適於建立該綜合辦公場所。

華信地產財務（00252）公布，斥約1.93億元改動及加建尖沙咀華國酒店，並向獨立第三方承包商中環控股（01735）旗下駿慧工程授出主要建築合約。

該集團指，工程範圍包括華國酒店沿著金馬倫道現有店舖改善工程，以及將現有建築物剩餘部分重建為一幢22層的酒店大樓，並完成所有工程服務安裝工程和內部裝修等之後，該酒店大樓將提供95間客房、約332平方米的商店實用面積等。有關工程目前預計將在2024年7月之前基本完成。該集團指，工程代價部分將以銀行貸款撥付，另一部分將以內部資金撥付。

藍河控股（00498）公布，有關終止出售杭州先鋒科技大廈全部股權及股東貸款予中建華夏集團（香港）後，目前正就出售該大廈與一名為獨立第三方的潛在買家進行磋商。

另外，該集團指，有關小洋口出售事項，訂約方正進行磋商，可能會對出售事項條款作修訂，並指兩項潛在交易未必會落實，有關潛在交易條款及條件有待落實，該集團亦未就潛在交易訂立任何正式協議。

倘通關企業勢回流 中長線前景樂觀

新冠肺炎疫情令香港封關逾兩年，導致寫字樓空置率顯著上升，租金下跌，但本港主要甲級寫字樓業主之一的太古地產（01972）則對香港商業前景態度樂觀。太古地產行政總裁彭國邦（Tim Blackburn）接受本報訪問時表示，雖然現時本港寫字樓租金偏軟，但相信已到達谷底，若成功通關，需求將會恢復，甚至吸引部分已外移的企業回流本港，所以對中長線市場保持正面看法。

中環兩新供應添競爭

彭國邦指出，香港仍有入境隔離檢疫限制，寫字樓需求銳減，故市場充滿挑戰。目前核心商業區租金較疲軟，除因需求減少外，市場要面對中環兩大甲級商廈The Henderson及長江集團中心第二期的新供應競爭。以太古地產旗下金鐘太古廣場為例，最新續租或簽訂新租約租金，較2019年高位跌18%；反觀鰂魚涌太古坊受惠企業由外區遷入，租金調整3%。

他續稱，太古地產旗下整體寫字樓出租率仍高達96%，屬於健康水平，而明年到期的租約亦不多。他相信，目前市場已達谷底，對中長線本港寫字樓市道維持正面看法，認為只要香港能盡快全面通關，將有助商業活動回穩，預期有不少新需求重返香港市場，租賃活動逐步反彈。

太古坊二座預租率50%

鑑於防疫限制，近年有部分企業把總部或主要辦公地點由香港遷往新加坡，彭國邦認為此舉值得理解，因不少企業需要員工出差，新加坡現時作商務旅行較為便利。不過，他相信在新加坡設辦公地點只會是臨時性質，若所有商業活動回復正常，對於希望進入或發展中國內地市場的企業，始終會以香港為中心，故香港的國際金融中心地位仍舉足輕重。

至於在疫情下，有不少企業採用在家工作或更靈活工作模式。彭國邦說，企業提倡「Work-life Balance」，但不代表對租用寫字樓需求下降，反而更着重物業質素，故旗下鰂魚涌全新商廈太古坊二座在設計時，務求提供最佳的大廈設施及工作環境，吸引租戶。該廈今年稍後時間落成，預租率已接近50%。

太古地產於今年3月宣布，計劃在未來十年投資1000億元發展新項目，當中約300億元投放香港市場。彭國邦重申，集團成立50年，一直以香港為發展基地，未來將繼續在香港投資，而投放香港市場的資金除用以擴建和優化太古坊及太古廣場兩個商業社區外，亦會發展住宅項目。

未來有3住宅項目發展

彭國邦透露，集團在2023至2026年期間，將有最少3個住宅項目發展，包括香港仔黃竹坑站上蓋項目港島南岸第4期、柴灣前中巴車廠重建項目及灣仔皇后大道東269號，合共總樓面逾143萬方呎；而鰂魚涌濱海街舊樓收購項目也有意作商住發展。

他直言，該集團一直有物色發展住宅項目的機會，但本港土地供應有限，較難覓地發展，會留意合適發展住宅的地盤以增加土儲。同時，他又不排除與其他發展商合作發展較為大型的項目。對於近期樓市走勢轉差，彭國邦指主要受加息及其他不明朗因素籠罩，短期對買家構成心理影響，但市場對住宅需求強勁，長遠對樓市充滿信心。

太古地產兩年前拆售鰂魚涌太古城的車位，彭國邦謂，主要是太古城車位的投資價值已達「頂峰」，故符合集團出售部分非核心資產的策略，把其逐步出售，今年內會把餘下車位售予非太古城的業主。彭國邦強調，該集團仍有打算出售非核心資產，但為數不多，而目前市況非最佳時機。

大灣區潛力巨大 冀涉足深圳零售

太古地產計劃在未來十年投資1000億元於香港、中國內地和東南亞發展一系列新項目，重心為內地市場，將佔超過一半的資金。當中，由於大灣區發展潛力巨大，有意於該區發掘更多投資機會，包括希望染指深圳的零售市場。

新一線城市成主力

太古地產行政總裁彭國邦表示，雖然中國經濟增長放緩，但由於根基穩固，集團對內地的投資前景長期保持信心，並以一線及新一線城市的零售主導綜合發展項目為重點，預期未來十年內地物業組合，集團應佔的總樓面面積將增加一倍。現時太古地產在內地已落成的項目，應佔內地物業組合的總樓面面積為973.4萬方呎。

彭國邦指出，上海仍是該集團發展內地業務的重心，而在北京、廣州、成都和西安都有發展項目完成或進行中。除此之外，太古地產一直積極在大灣區尋求合適的發展機會，深圳是繼廣州之後，集團第二個在大灣區發展的城市，將會以「居舍系列」品牌管理由第三方擁有的酒店，預計於2025年開業。

彭國邦直言，深圳將是該集團下一個有意積極拓展業務的城市，原因是深圳對優質零售商舖的需求非常龐大，故希望尋找合適地點，把內地現時以零售為主導的太古里品牌擴展至深圳。

除中國內地以外，太古地產在新加坡、泰國曼谷、印尼雅加達及越南胡志明市等東南亞城市，都有發展項目。

二手業主劈價沽貨，再有半新盤蝕讓個案，北角維港頌一個中層4房海景戶，業主劈價600萬元後，以4200萬元沽出，持貨約5年，賬面損手約585.2萬元。藍籌屋苑也錄得低價成交，沙田第一城低層兩房戶以412萬元易主，造價創該屋苑逾兩年低位。

中原豪宅首席分區營業董事林志達稱，北角維港頌8座中層B室，實用面積1315方呎，4房間隔，原以4800萬元放售，獲準買家議價後減價600萬元或12.5%，以4200萬元售出，平均呎價31939元。

林志達表示，原業主於2017年斥資約4785.2萬元一手購入該單位，惟有見本港即將踏入加息周期，不惜蝕讓趁早沽貨，原業主賬面損手約585.2萬元或12.2%。如果連同其他使費計算，實際損手金額有機會超過830萬元。

第一城412萬易手 兩年低

藍籌屋苑則連錄低價成交，美聯物業助理聯席董事翁凱傑透露，沙田第一城40座低層E室，實用面積284方呎，兩房間隔，昨天以412萬元售出，呎價約14507元。據悉，原業主於8月31日以440萬元放售該單位，僅約4天便減價28萬元或6.4%售出上址；原業主2003年以83萬元購入上址，約19年賬面升值329萬元或近4倍。

資料顯示，今次是沙田第一城造價逾兩年最平，對上低價成交是於2020年6月錄得，面積相同的45座中層B室，當時以400萬元易手，呎價為14085元。

美孚新邨累減142萬獲承接

美聯物業高級區域營業董事吳志輝指出，荔枝角美孚新邨4期百老匯街103號高層C室，實用面積666呎，3房間隔，今年5月以880萬元放售，惟約4個月累積減價142萬元或16.1%，以738萬元易主，造價較市價低約6%，呎價約11081元。

吳志輝謂，原業主於2009年以372萬元購入該單位，雖然低市價售出，賬面仍賺366萬元或98.4%。

過去周末兩天（9月3日至4日）沒有大型新盤開售，全港一手住宅市場僅錄得約18宗成交，較前一個周末（8月27日至28日）的387宗成交，按周大跌約95.3%，連挫兩周，創近6個周末新低。

飛揚1期售出5個1房單位

長實（01113）及新地（00016）合作發展的屯門第55區小秀大型發展項目飛揚第1期，過去周六（3日）售出5伙，屬於過去周末成交量最高的新盤，全屬實用面積281方呎的1房戶，成交價介乎406.9萬至442.8萬元，呎價14480至15758元。

長實高級營業經理楊桂玲表示，買家主要為新盤市場向隅客，反映本港剛性需求依然強勁；中秋將至，現時參觀示範單位人士可獲贈花燈及茶飲餅食。飛揚第1期自6月開售以來，累售204伙，套現逾11億元。飛揚第1期位於青山公路大欖段170號，提供400伙，實用面積263至722方呎，預計2024年3月底入伙。

此外，信置（00083）旗下大埔白石角逸瓏灣8過去周末連沽兩伙，項目連平台特色戶已經悉數沽清。其中2座2樓A室，實用面積943方呎，連141方呎平台，於周日（4日）以1844.8萬元賣出，呎價19563元。

逸瓏灣8連平台特色戶沽清

九龍區方面，九龍東啟德有大型新盤推售，帶動啟德區過去周末錄得3宗一手成交，中國海外（00688）維港1號過去周日連沽兩伙，市場消息指出，單位為1B座27樓及35樓A室，實用面積均為454方呎，成交價分別為1143.6萬及1187.8萬元，呎價25189及26163元。

協成行何文田芳菲早前增加折扣優惠，過去周六展開新一輪銷售，兩天累售兩伙，其中17樓B室，實用面積286方呎，周日以776.9萬元售出，呎價27164元。

業界：買家料遲買會平 二手成交疲弱

加息步伐逼近，大型屋苑議價空間進一步擴大，過去周六、日二手交投量依然淡靜，藍田麗港城樓價續跌，大3房戶跌穿900萬元，造價較估價低逾15%，而鰂魚涌康怡花園套3房累減118萬元，以低估價8%易手。

業界人士指出，近日本港疫情再次升溫，單日確診宗數重上萬宗，二手睇樓活動減少，加息陰霾仍在，打擊二手樓市，樓價出現跌浪，買家預期遲買會平，入市態度觀望，令二手成交疲弱。

剛過去的周六、日，各區二手交投依然淡靜，據4大代理行統計，其中，中原的10大屋苑於周六、日錄8宗成交，創5周以來新低，美聯約有10宗，而利嘉閣及香港置業分別錄9及7宗成交。

康怡3房戶 累減118萬沽

其中，藍田麗港城樓價續跌，3房造價跌穿900萬元關口。美林物業分行經理陳松林指，麗港城22座低層H室，實用面積748平方呎，為屋苑大3房套房間隔，業主於8月中叫價942萬元，近日見有準買家議價，遂減至870萬元沽貨，呎價低見11,631元，較上月底同類1座低層A室以900萬元成交，樓價於短短數天內再跌3%，而上址較銀行網上估價分別為1,020萬及1,129萬元，低15%及23%。

另外，中原地產首席分區經理楊文傑指，鰂魚涌康怡花園A座中層8室，實用面積710平方呎套3房，年初以1,278萬元放售，近日落價至1,200萬元，最終以1,160萬元易手，累減118萬元，呎價16,338元，造價較銀行估價低8%，而同類單位近期成交價1,300萬元，較是次成交價低11%，屬筍價。而同區太古城周六、日未見有成交。

一城低層284呎 低見412萬

除大單位議幅擴大，細價上車盤亦難逃減價沽貨，甚至再創新低。例如沙田第一城40座低層E室，實用面積284平方呎，原開價440萬元，日前降價至423萬元，即日再獲議價至412萬元易手，呎價14,507元，較銀行估價低9至17%，同時亦較上月創下的低價420萬元，再低8萬元。

另外，粉嶺中心L座中層5室，實用面365平戶呎，造價不足500萬元，獲區內分支家庭客以465萬元承接，低估價近1成，呎價12,740元。據悉，業主因預期樓價會進一步下跌，選擇減價提早離場。上址於2014年以305萬元購入，轉手帳面獲利160萬元。

二手氣氛走下波，睇淡後市的小業主紛損手離場。

中原地產首席分區營業董事林志達表示，北角維港頌8座中層B室，實用面積1,318平方呎，屬4房間隔，坐享郵輪碼頭至維港一帶煙花海景，原業主叫價4,800萬元，議價後調減600萬元，最終以4,200萬元成交。原業主於2017年以4,785.2萬元購入，持貨5年，帳面蝕585.2萬元，單位貶值12%。

維港頌4房 5年帳面蝕585萬

其次，將軍澳晉海2A座高層A室，實用面積1,058平方呎，剛以1,880萬元沽出。原業主於2017年於10月以1,928.6萬元購入，持貨5年，轉手帳面貶值48.6萬元。

另一方面，本報統計所得，8月錄84宗蝕讓個案為今年單月最多，蒸發金額約9,680萬元，蒸發金額較7月3,200萬元按月急增2倍，蒸發金額僅次於今年3月2.25億元高位。蝕得最傷為皓畋一個4房大宅，市場人士指出，皓畋6座中層B室，實用面積1,477平方呎，4房間隔，連車位以4,980萬元沽出，呎價33,717元，成交價較4年多前買入價，帳面大幅貶值1,070萬元，計算買樓使費，料實蝕約1,360萬元，貶值幅度達22%，料創屋苑歷年最大額蝕讓個案。

其次為上水天巒琉森大道單號屋，實用面積2,794平方呎，4房3套房間隔，原開價6,400萬元，議價後以5,600萬元沽出，呎價20,043元，持貨12年帳面蝕讓1,039萬元。

事實上，蝕讓個案亦擴散至大型屋苑和地區性屋苑，上車屋苑沙田第一城8月錄4宗損手成交，蝕3萬至110萬元不等。消息指出，31座高層C室2房，實用面積327平方呎，以515萬元售出，呎價15,749元。據了解，原業主2019年斥資595萬元買入，惟入市僅約3年帳面已蝕80萬元或13.4%，若連同使費估計損手約110萬元。

統計又指，今年上半年蒸發金額約5.18億元，較去年全年（3.73億）升39%。然而今年爆發第5波疫情，蝕讓個案和金額持續企於高位，其中5個單月均蒸發逾半億元。

最近拍賣場交投氣氛不俗，當中有不少業主盤推出拍賣，上水居屋彩蒲苑B座彩晶閣高層3室，面積438方呎，3房間隔，自由市場開拍價360萬，呎價約8219元，低市價約25%。

上址為上水居屋彩蒲苑B座彩晶閣高層3室，面積438方呎，3房間隔，單位內櫳保養得宜，全室鋪設淺色地板，客廳設偌大玻璃窗，採光度十足，所有房間方正實用，浴室設淋浴間，鏡上設木櫃增加收納空間，廚房採深受用家歡迎的梗廚設計，能避免煮食時油煙飄出，已備基本廚電，頂部亦盡用樓底，設多組木櫃，可以放置食材及廚具。

面積438方呎

據拍賣行資料，物業位於丈量約份91號地段3953號餘段，政府契約年期由1898年7月1日起為期99年。據了解，原業主於1998年6月以181萬購入單位，以開拍價360萬計，較原業主買入價高近1倍。

忠誠拍賣行發言人表示，物業位處單邊，外望開揚景色，是次拍賣單位自由市場開價360萬，比市價約480萬，低約25%。

單位將於後日（7日）下午3時於中環德輔道中84至86號章記大廈3樓A室推拍，以交吉形式出售，連同是次拍賣上水居屋彩蒲苑B座彩晶閣高層3室，忠誠當日共有15項物業可供競投。

西環皇后大道西剛錄一個地鋪成交，此鋪五個月前被資深投資者看中，購入後擬「摸貨」，結果老貓燒鬚，損手離場，原業主在沒收訂金後，減價放售，結果最後由盛滙商舖基金承接，作價2050萬，較5個月前平了14%。

皇后大道西183號地鋪連入則閣，麥姓投資者於今年3月購入，作價2380萬，並以3080萬放摸，儘管他向來戰績不錯，今番滿有信心賺快錢，卻未能成功摸售，結果在上周撻訂，損失訂金連佣金等約286萬。

投資者損手逾300萬

市場人士指，該鋪位為優質鋪位，此地段皇后大道西，屬民生旺段，由該鋪位步行至港鐵站，需時約3分鐘；一心沽貨的原業主，沒有因沒收訂金而高興，而是迅速減價，結果，該鋪位以2050萬易手，盛滙商舖基金冷手執個熱煎堆。原業主1997年4月以588萬買入，持貨25年，帳面獲利1462萬，升值2.48倍。

原業主減價沽貨

該鋪位地下建築面積800方呎，入則閣約400方呎，平均呎價2.56萬(未計閣樓)，現址卓越食品餅店，月租5.18萬，惟鋪位交吉易手，並放租5.8萬，若成功租出，回報3.4厘。盛滙商舖基金近期進取，於過去一周內，合共買入8間街鋪，其中6間位於港島區。

啟德為下半年主要供應重鎮，由會德豐地產、恒基、新世界及帝國合作發展的MIAMI QUAY為本月響頭炮新盤，發展商表示，項目為Park Peninsula（下稱PP）命名後首個推售項目，單位開則主攻細單位，屬PP的「入場版」，主打2房或以下細戶，亦是PP上首次有開放式單位供應，項目將分階段推售，主力吸納年輕客及小家庭。

會德豐地產常務董事黃光耀接受專訪時表示，啟德區經過多年推盤，包括啟德河以東，即鄰近啟德站的項目包括同系OASIS KAI TAK，以及啟德河以西項目包括MONACO系列項目，前者可稱為「啟德1.0」，後者可稱為「啟德2.0」，公布PP命名後，啟德已進入「啟德3.0」時代，共有10個項目推售，MIAMI QUAY成為PP打響頭炮的新盤，期望能做到「價量兼備」，項目分兩期提供1219伙，將分階段推售，若第1期銷售情況理想，第2期不排除接力推售。

進入「啟德3.0」時代

黃光耀稱，MIAMI QUAY開則主要針對小型單位，屬「入場版」，項目提供開放式至4房戶，當中2房戶佔逾50%，2房或以下戶型更佔約88%，單位面積亦較以往的項目細，當中開放式面積由250方呎起，亦是PP上首次有開放式單位供應。1房戶面積由280方呎起；2房戶由398方呎起，至於3房戶面積則由620方呎起步，每種戶型入場面積，均較過往的樓盤為細，並以細樓價，令買家更容易進駐啟德區，吸引年輕客、年輕小家庭及年輕專業人士進駐。

黃光耀表示，PP大致可分兩類物業，其中一類以望維港海景為主，另一類則以望東九龍核心地段，向Inner Harbour內港海景，MIAMI QUAY則以望內港海景為主，項目接近60%單位可享有內海景觀。「過往好多海景豪宅，與海邊仍有一段距離，項目只須1分鐘步程，便可到達海邊，屬真正的臨海豪宅」，不少內地買家鍾情這類臨海住宅，PP為半島式地段，在市區其他地區難覓此類地段及規模的發展。

望內港海景為主

MIAMI QUAY為PP響起頭炮，黃光耀表示，集團過往亦發展不少新發展地區，例如九龍站上蓋項目、將軍盤澳南、將軍澳日出康城澳東，這些地區樓價升幅均跑贏大市，並形容進駐新發展區可謂「先苦後甜」，區內發展日漸成熟，樓價將有機會爆升。

邁亞密風情引入藝術元素

如日出康城過往未有鐵路站，近年區內大型商場始落成啟用，令區內設施已見成熟，樓價升幅已跑贏不少地區，PP同樣道理，區內逐漸成熟，加上每個項目均擁一海景優勢，日後將有機會一如九龍站物業般，樓價有明顯升幅，向維港方向的項目甚至將有力挑戰新高，絕對有條件成為新一代豪宅。

黃光耀續指出，PP未來提供45公頃休憩公園，11公里海濱長廊，現時空中花園已落成，未來亦設有體育城等地標，不少新元素令人留意區內，並會展現出全新生活模式，MIAMI QUAY亦能為買家提供以度假式的生活概念，項目顧名思義，以邁亞密風情為項目主要概念，其中會所CLUB MIAMI設有3萬方呎，提供多元化設施，包括市區罕有的50米長戶外泳池等，並設有4.5萬方呎園林，並引入不少藝術元素，為項目打造成度假式風情豪宅項目。

加息陰霾下，二手交投淡靜，保值力較弱的單幢物業更是首當其沖，成交價急跌。祥益地產區域董事邱家邦表示，屯門新都大廈A座低層1室，實用面積465平方呎，屬於2房間隔，原業主最初叫價460萬元，後累減10萬，以約450萬元成交，呎價9,677元，跌穿1萬元。原業主於1988年以50萬購入單位，持貨34年，帳面獲利近400萬，單位升值8倍。

元朗永興大廈 呎價11094

另元朗安樂路永興大廈中層06室，實用面積320平方呎，原業主開價380萬元，後減價25萬元，獲用家以355萬元承接，呎價11,094元。原業主於2009年10月以78萬元購入單位，持貨近13年轉售，帳面獲利277萬元，單位升值約3.6倍。

同區達輝徑華健大廈亦錄得減價成交，為中層D室，實用面積301平方呎，減價12萬，以338萬元成交，呎價11,229元，買家為投資客，購入單位作收租用途。原業主於1993年以78萬購入單位，持貨29年賺260萬元。

下半年利淡因素增 加息衝擊還看儲局取態

踏入下半年，市場的利淡因素增加，中原集團主席施永青估計，新盤定價未能如發展商所願挑戰新高，估計至明年中仍需以貼市價或低市價銷售，才可確保銷情。他亦預測全年樓價會跌逾10%，較年中所預測的上落5%更加悲觀。

在加息陰霾下，近日新盤低開搶客。他預測，今年至明年中，新盤定價會繼續採保守策略。他直言，發展商永遠不想以低價策略搶客，當市況良好時，發展商會「搏命」將定價挑戰新高，帶動整體樓市，但目前市場浮現不少利淡因素，發展商唯有跟隨二手市場。故此，他估計，新盤首批定價需貼近二手樓價，或較已入伙1至2年的二手盤平均低約3至5%，才可為首批銷售「搶聲勢」，及確保去貨速度。

6月曾估5%波幅 現「已很保守」

市場普遍估計，香港將會跟隨美國加息。他認為加息令市民的實際供款負擔上升，變相某些人會因而「供不起樓」，或過不到壓力測試，故對樓價有影響，但他強調，加息對市場的衝擊，仍很大程度視乎美國聯儲局的態度，相比起香港會否調整最優惠利率（P），他認為這對本港樓價的影響較大，「美國聯儲局現時依然搖擺不定，一時採取『鷹派』一時採『鴿派』，令市場的變數甚多」。

他在6月曾預測，全年樓價將錄上下5%的波幅，但他最新再調整預測，估計全年樓價下跌逾10%亦不足為奇。他表示，樓市「大好」必定建立在經濟蓬勃，及市民收入增加的基礎上，惟這些現象未必很快出現，而以目前跌勢而言，他預料全年樓價跌幅將逾10%，並揚言自己的預測「已經很保守」。

同時，他認為二手樓價較一手樓價的參考價值較大，因為前者反映大多數市民在市場較量後的結果，反映大多數人的取態，而目前二手交投疏落，樓價未曾鞏固，依然正下試低位。

移民盤現 市場有消化能力

至於近日有消息指，本港考慮於11月取消酒店隔離政策。他認為取消酒店隔離措施對樓市定有正面影響，但力度仍不及全面通關。

近3年香港經歷不少風浪，令到本港再現新一輪「移民潮」。這對本港樓市的衝擊有多大？他認為「移民盤」的確存在，但市場仍具有消化能力，因此未曾有大量的「移民盤」積累，而且並未出現為出售單位而被迫割價競爭的情況。此外，一般而言，不論業主移民與否，只要單位售價較市價低約3至5%，都足以去貨。他又指出，相對對上一次的「移民潮」，當時樓價（以約1982至85年計算）下跌約4成，惟目前樓價僅較高峰期下跌1成左右，可見是次「移民潮」對樓價的影響較細。