高雄副市長林欽榮7日指出，高雄產業快速發展帶來的就業機會，將形成強大吸磁效應，帶進新興人口，因此，高雄市府積極推動「都市計畫通盤檢討」、「土地重劃開發」、「危老及都更」、「捷運路網四線齊發」及「落實居住正義」等政策，營造優質居住環境，並以「興建社會住宅」、「課徵囤房稅」、「加碼租金補貼」與「提供自購或修繕住宅貸款利息補貼」等四項多元住宅方案，兼顧青年及弱勢族群的居住權。

工商時報7日主辦「城市再生、安居高雄」高峰論壇，高雄副市長林欽榮以以「打造安全、宜居、活力新高雄」為題，發表專題演講，他強調，高雄規劃整體都市發展動能，主要是貫徹高雄市長陳其邁的四大優先政策，包括產業轉型優先、增加就業優先、交通建設優先、及改善空污優先。

林欽榮指出，高市府依據中央「大南方、大發展」計畫，將高雄定位為「南部半導體S廊帶」核心樞紐，在路徑上，從南科到路竹科、橋科、楠梓產業園區和楠梓科技產業園區、小港及新闢的仁武產業園區外，大社石化工業區和林園石化工業區這兩個台灣的石化重鎮，因有支援科技發展的高值化產品，同樣是不能忽視的。

林欽榮表示，台北雖有首都繁榮計劃，但不像高雄具備港灣城市的魅力，高雄將透過「亞灣2.0計畫」，打造全台獨具的水岸風情城市，如同日本的MM21等國際都會。

他說，高市府築巢引鳳，經由提供足夠的產業園區，引進半導體、電動車、航太、精準醫療等產業進駐，加上國發會主導建置的亞灣5GAIoT創新園區，搭配高市府「亞灣2.0計畫」，集結5G AIoT產業的企業營運或研發總部及技術人才，預估引進的產業人口將超過4萬個。

林欽榮指出，高雄產業急速發展所帶來的就業機會，形成的強大吸磁效應，引進新興人口的同時，高雄市府團隊也超前部署，推動「都市計畫通盤檢討」、「土地重劃開發」、「危老及都更」、「捷運路網四線齊發」、「落實居住正義」等五大政策，營造優質居住環境。

同時，考量兼顧青年還有弱勢族群的居住權，高市府也透過「興建社會住宅」、「課徵囤房稅」、「加碼租金補貼」、以及「提供自購或修繕住宅貸款利息補貼」等四項多元住宅方案作為配套。

他說，根據內政部不動產資訊平台統計資訊顯示，截至2021年第四季，高雄市平均屋齡約為31.91年，其中，40年以上屋齡房屋占比更將近三成，高市府已針對老屋背後隱藏的居住安全及公安危機，啟動多項專案計畫，確保城市安全。

林欽榮也指出，在產業發展與居住安全之下，交通是宜居城市的重要一環，可惜的是，後起之秀的高雄在捷運路網和公里數，仍遠不如新加坡和台北，但高雄正急起直追，捷運建設進入「四線齊發」階段。

其中，高雄捷運紅線的岡山路竹延伸線預計118年通車，而向南延伸的小港林園線也預定119年通車，至於已經核定經費1442.37億元，設有22座地下車站的捷運黃線，預定今年底動工、117年底通車。

林欽榮也以高雄擁有全球少數無架空線的輕軌為榮。他說，高雄輕軌即將成圓，未來在C24到C32通車之後，「一定會成為打卡熱門景點」，車道兩旁都是林蔭綠樹，「景觀太美了」。

高雄推動「捷運建設四線齊發」的同時，不只配合都市計劃，也注入TOD導向，林欽榮更點名捷運紅線小港林園線列為「用運量換碳量」的新舉措，鼓勵沿線的石化大廠發給員工專用的捷運卡，讓員工搭乘捷運上下班，可計入減碳量，共同為2050淨零碳排盡一些心力。

新產業遍地開花 高雄氣質變了

高雄產業結構近兩年來起了重大改變，從一個從石化和鋼鐵為主的重工業城市，浴火重生成為科技產業的城市。高雄如今有半導體產業、電動車和5G AIoT的新動能，高雄副市長林欽榮表示，「高雄是氣質的改變」，包括智慧城市的數位轉型、淨零排碳轉型，更將催生新型產業的誕生。

由《工商時報》主辦，內政部和高雄市政府指導的「城市再生，安居高雄」居住安全高峰論壇暨特展，7日在高雄漢來飯店盛大舉行，除邀請高雄副市長林欽榮以「打造安全、宜居、活力新高雄」為題發表專題演講，並舉辦3場高峰對談。

林欽榮在開幕致詞時指出，高雄這兩年變化很大，但跟其它城市不同的是，「高雄是氣質的改變」，由於產業結構起了巨大轉型，帶動高雄進入一個浴火重生的大翻轉。

他表示，高雄市長陳其邁上任後2年拚4年，依循中央「大南方、大發展」計畫，建設「南部半導體S廊帶」，高雄邁向經濟、產業轉型時代，這當中最重要的就是築巢引鳳，因此，高市府加速開發仁武產業園區、楠梓產業園區、橋頭科學園區，提供半導體、電動車、航太、精準醫療等產業進駐群聚，吸引企業投資超過5,000億元。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷致詞時表示，高雄的轉型、招商引資，帶動許多投資機會和商機，更重要的是，許多北漂的高雄子弟可以返鄉，除了工作機會增加，薪資水平也明顯提升，不再是月入25K或30K，而是迎來100K或200K的優良所得。他指出，他現在北上開會，常聽到產業界說「高雄最近很好噢」，可以感受到高雄正在蛻變成為一個有未來、有爆發力的城市。

《工商時報》社長陳國瑋致詞時，憶起高雄屬於石化工業重鎮的過往，但「現在整個氣氛都不一樣了」，30年前中油五輕煉油廠舊址如今已成全球晶圓代工龍頭台積電設廠的楠梓產業園區，且「不到2年就辦到了」，可說是一個團隊分工合作的超高效率的展現，更是一個城市成功轉型的典範。

廖泰翔：高雄目標高階製造中心

高雄市長陳其邁上任迄今，不包括台積電，已吸引5,187億元投資高雄，而且招商引資目標鎖定半導體、電動車等未來趨勢產業，不僅是高雄這兩年經濟轉型成長的主要動能，更藉此帶動在地產業升級，不只是打入全球產業供應鏈，更要成為高階製造中心。

高雄市長陳其邁2020年8月上任迄今，招商成績傲人，不僅帶來國內外各類型產業大廠投資高雄達5,187億元，去年在新冠疫情嚴峻的情況下，高雄市營利事銷售總額首度突破5兆、達5.5兆元歷史新高，成長率高居六都之冠；另透過「高雄券」即時對接中央振興，帶動三級產業與銅板經濟大幅成長。

綜觀2000年和2020年的世界前十大企業排名，從產業別的變化來看，可說是天壤之別，以前是石油、汽車等大型集團領先，但勢變時移之後，現在則是由臉書（Facebook）、亞馬遜（Amazon）、網飛（Netflix）以及谷歌（Google）等四大業者所代表的「FANG尖牙股」網路科技產業竄出。也因此，為落實高雄產業結構升級，高雄的招商策略便鎖定具有未來性的趨勢產業，包括高端半導體產業、5G AIoT等。

為了迎接國內外大廠進駐，高雄更在2年之內備妥包括仁武產業園區、橋頭科學園區、楠梓產業園區以及亞灣5G AIoT創新園區等四大園區，總計提供達423.8公頃的產業用地。

其中，楠梓產業園區因台積電進駐，將可在高雄打造上中下游完整的半導體產業鏈，從群聯和義隆電的IC設計、台積電和華邦電等晶圓製造，到日月光和穎崴的封裝測試等，一直到台灣華爾卡和鈦昇的設備及台灣默克、英特格的材料，全面帶動在地產業升級及城市轉型，進而打入全球半導體供應鏈。

強化交易安全 提供即時透明房價

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高雄房價近兩年漲幅不小，為強化交易安全，確保消費者購屋權益，高雄市府貫徹實價登錄2.0新制，並全力提供即時透明房價資訊；房地產業者則指出，最重要的是尋找專業、誠實、願意提出承諾的房仲業者，將成交資訊透明完整的提供給消費者，保障消費者權益。

高雄市政府地政局副局長吳宗明表示，去年7月1日起不動產實價登錄2.0正式上路後，不動產交易價格已出現五大變革，包括：地號、門牌完整揭露，預售屋銷售前備查、成交後即時申報，增訂機關查核權、加重屢不改正罰則，紅單交易納管，及預售屋買賣定型化契約納管。

永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成表示，在房地產交易安全上，消費者最在意的是金錢上損失，包括買貴了、或賣便宜了，另外還有成交資訊不透明，屋況有瑕疵，產權不清，甚至遇到詐欺等。

莊志成表示，其實房市短期交易，獲利驚人的投機炒作，儼然是最大的詐騙，據統計適用45％短期獲利案件達2.9萬件，應納稅額上看百億，估計獲利金額超過220億元。因此永慶房產集團為致力打造「公平交易的不動產買賣平台」，為促進居住正義而努力，早自2017年即重新宣示先誠實再成交，2019年推出「實價登錄3.0」服務，提供揭露到門牌的成交行情；2022年永慶房產集團四大加盟品牌更推動【誠實服務承諾】，提出三大承諾，包括：買賣方服務流程，主動提供成交行情；一年內買賣／拍賣取得案件，主動揭露取得價格；買賣方為集團四大品牌加盟店從業人員時，主動揭露，以確保消費者權益。

高雄市不動產開發商業同業公會房屋市場召集人陳又齊表示，以預售屋來說，目前市場上大多採用價金信託及履約保證的方式，以保障買賣雙方；建議還是要選擇有信譽、有口碑的建商，相對較有保障。

吳宗明：市地重劃圓夢可期

在高雄都發局規劃都市發展的美夢之後，高雄地政局則進一步「讓美夢成真」，為了活化並釋出土地，近期已完成13區，辦理中的市地重劃和四個區段徵收開發共850公頃土地，目前還有12個基地進行中，「想要逐夢，跟著地政局的市地重劃腳步就對了」。

高雄目前辦理中的市地重劃，在亞灣區共有第90期、第94期和95期，大寮第81期，仁武第92期、96期、100期、101期和103期；及鳥松第98期、路竹第97期和岡山區第102期。

其中，屬於眷村開發區的大寮第81期重劃區，可以說是「展翅高飛的鳳凰，值得期待」，因為它位屬交通要塞，擁有鳳凰山自然景觀，開發後可結合鳳山生活圈和大寮生活圈，建構綠塊、綠廊、綠網相嵌的綠色生態網路。

而亞灣特區也配合5G AIoT創新園區發展，共有10個公辦市地重劃區、以及205兵工廠區段徵收，面積分別是110.5公頃和58.3公頃，總共投入536.6億元，進行道路和公園等公共設施的開闢。其中，205兵工廠的開發可視為中央與地方成功合作的案例，採取「先建後拆，代建代拆」模式，由高市府代建的新廠預定明年9月即可完成，並開始搬遷，「原本八年時間縮短到四年完成」，未來可望釋出29.3公頃的特貿用地，成為亞灣面積最大、最核心的開發區。

至於橋科更是不到1年就完成區段徵收的土地登記，則是另一個中央和地方合作開發的典範，並且在上周順利動工，讓公共設施和廠商建廠同步啟動。

蘇俊傑：四招落實居住正義

為照顧青年及弱勢族群居住需求，減輕居住負擔並提供良好的居住環境品質，高雄市政府都發局提出「住租課買」的安居高雄四箭，藉由多元住宅政策配套，落實居住正義。

所謂的「住租課買」，就是「興建社會住宅」、「加碼租金補貼」、「課徵囤房稅」、及「市民首購低利貸款」等多元住宅方案。實際上高雄無論是房貸負擔比、房價，都遠比雙北來得低，但高雄引進國內外產業投資的過程中，房價明顯上漲，也讓年輕族群「心情有些掙扎」。因此，高市府攜手內政部住都中心，目標興建1.2萬戶社會住宅，現在正規劃提高到1.5萬戶，最長可租住6年，希望成為青年就業發展過程中的「中繼宅」，累積實力之後再購屋。

高雄的社會住宅最大特色之一是，租金可負擔得起，基地幾乎都位於蛋黃區或重劃區，屬於健康智慧宅，有綠建築與耐震標章，並融入托兒、長照等社福措施，讓高雄社宅成為社區的好厝邊，而不是鄰避設施。

至於「課徵囤房稅」已從今年7月1日正式實施，凡是持有3戶以上者課稅2.4％，4戶以上課徵3.6％，賦稅收入則作為租金補貼，只要每人每月平均所得介於43,257元到50,467元的初入社會青年、新婚家庭、社會弱勢等，都可提出申請，且高雄市增額租金補貼亦配合中央延長受理申請時間。

想要購屋的民眾，高雄銀行也有開辦首購低率房貸，目前的年利率約1.96％起，最長貸款年限可達40年，迄今已核貸769件，總額約50.54億元。

黃榮慶：推1-2-3拚危老重建

高雄市40年以上屋齡的房屋，佔比將近3成，為確保居住安全，高雄工務局積極推動危老重建，祭出「危老重建1-2-3」，提供1條龍服務、2項補助、以及容積獎勵的3大措施，迄今因危老重建已產生491億元的重建價值。

高雄工務局為了居住安全，從硬體改造、以及加強公寓大廈管理安全雙管齊下，在硬體改造方面，採取危老重建的推動已核定190件、21,042戶重建計畫書，核發危老建造執照98件、8,541戶，如果以每坪20.3萬元估計，高雄的危老重建已產生491億元的重建價值。

根據大數據資料顯示，高雄危老重建區域主要集中在苓雅、三民、前鎮和鳳山區等人口聚集的區域，為了鼓勵建物所有權人進行危老重建，高雄工務局祭出「危老重建1-2-3」的措施。

「1」就是提供1條龍服務，從合法房屋認定、危老重建計畫書審查、一直到建築執照申請等業務，由工務局設立單一窗口，可大幅縮減2至3周的申辦時程。「2」就是重建計畫及結構初評的2項費用補助。

「3」則是案件核准後有容積1.4倍獎勵、房屋稅及地價稅減免、及最高銷售金額70％的融資優惠等3大好處。

至於加強公寓大廈管理安全，除了輔導公寓大廈成立管理組織，也進行建築物公安申報補助、以及防火門修繕更新等，總共已投入1.2億元，降低弱勢家庭的經濟負擔，提升住家安全。

王宗展：三措施強化防災意識

愈是先進的國家，居住安全愈是最高價值。因此，消防安全的要求都是最高標準，而為了居住安全，高雄消防局正積極推動消防補助、住警器推廣、以及精準宣導等三大措施，但民眾也要強化防災意識，自備防災器材，預防或減少災難的發生。

高雄屬於新屋和舊屋並存的交接階段，在轉型過程中，針對20年以上、未曾辦理檢修申報的6層樓以上集合住宅，編列700萬元預算，進行消防設備檢修申報，提升居住安全，從今年1月4日迄今，已有771件申請，完成申報者則有769件，幾乎達到100％的申報比例。

另外，針對20年以上、消防設備檢查不合格的6層樓以上集合住宅，編列2300萬元提供緊急照明燈、出口標示燈、避難方向指示燈的「三燈」，和住宅用火災警報器、滅火器的「二器」補助，迄今達成率100％。實際上，一位男同學就因為大樓新裝的「三燈二器」及時警覺，救了一位獨居婦人的生命。

住宅用火災警報器具有事先防範，減少火災的風險，因此消防局從去年11月起，便開放5樓以下公寓、透天厝等，提出補助申請，從110年11月開始到今年7月底，住宅用火災警報器的安裝率已達96.23％。而基於照顧弱勢的考量，凡是20年以上、消防設備維修費用超過100萬的6層樓以上建築物，高雄消防局除了代為洽商銀行辦理融資外，也編列預算補助利息費用。

深入社區 高雄危老重建服務站見效

城中城大火事件帶動高雄市民對居住安全意識抬頭，加上近年房價上漲，更使過去不受重視的都更有了更高期待。近來，高雄市政府推動「危老123」，解除申請上的繁鎖的程序，同時也結合建築師公會、進入人口稠密的地區設置五個危老重建服務站，近二年來危案核准案件增加2倍多，2020年時僅43件，今年迄今就已有86件。

高雄市政府工務局副局長黃榮慶表示，高雄平均屋齡32年，都市更新需求大，相較於都更有時程、條件等問題，危老重建限制少、流程快，這二年危老重建核准明顯比都更多了不少，以危老核准面積來算，未來重建完成後價值約200多億元，顯示危老重建是可行的方式。
今年更結合建築師公會進入社區設立據點，提供民眾諮詢，將危老相關資訊推廣到社區，未來也會考慮與與房仲業者合作進入社區。高雄市建築師公會副理事長林建宇表示，高市府與建築師公會在人口稠密的社區設立工作站，提供居民都更諮詢，「建築業幾乎變成補教業」。
不過，高雄市民普遍對都更認知低，多只關心分多少、未來房子賣多少？會來問的多是房子已經出問題了，要改善民眾對都更認知的不足，僅靠單點的提供諮詢、輔導成效極為有限，得靠所有相關產業一起合作。
黃榮慶表示，近年政府推動社宅，高雄就有十多個社宅在推動，有部分的量或許可以提供作為都更危老重建時的中繼住所。老舊住宅除了透過都更危老的硬體重建外，也以專人拜訪輔導沒有管委會的大樓成立管委會，目前已成功輔導14件，預期會倍數成長，提供市民安全居住環境。

因地制宜 發展高雄特色都更

相較台北都更危老已成顯學，高雄都更腳步相對緩慢，尤其城中城大火事件突顯房屋老舊衍生居住安全的議題，工商時報7日舉辦「城市再生、安居高雄」高峰論壇，邀集產官學各界探討都更議題，產業界認為，不應依循台北經驗和模式、拘泥「一坪換一坪」，要發展「高雄特色的都更」。

據統計，相較於台北市都更已核准830件，高雄市目前僅23件，高雄危老重建亦僅核准84件，在六都中排名第五，僅勝過新興城市的桃園。大高雄不動產開發商業同業公會理事長洪光佐表示，近年高雄招商有成，衍生許多土地需求，高雄人口很快就會到300萬人，都更在高雄並非建商主要開發案源，建商更習於以購地的方式開發，然而都更危老的目的在於防災，尤其在城中城大火後政府積極推動都更；不過高雄應有屬於高雄都更的方式，否則就會像台北一樣，投入一都更案得花上七至十年。

洪光佐表示，高雄都更不一定用舊思維整合，城中城採用「權利轉換」的方式，即是比起一區一區、一棟一棟整合更有效率的方式。市府可以訂立健全住宅安全的地方自治專法，將屋齡超過30年的老屋分級、健檢並標籤，以權利轉換的方式，透過公辦都更、標售，讓原屋主得到該有的價值，而老舊、有危險的房子公告價值遞減，就更有機會重建。

高雄市都市更新聯盟協會理事長陳永森表示，高雄應有高雄的都更模式，過去都更多集中在北部、從市場的角度出發，建商實施大多多獲利，也建立「一坪換一坪」的普遍認知；但高雄房價水準相對較低，在高雄房價還未起漲前，以此角度來做都更就會停滯，都更應從居住安全和公平正義的角度出發，同時考量功能性、地主權益和發展在地特色，才能發展出「高雄特色的都更」。

高雄市不動產估價師公會理事長鄭清中表示，都更的癥結點在於權利變換，屋主最在意房屋價值多少，從估價的角度來看，權利變換估價是以土地價值，以及有建物的土地總價值再去拆算土地價值，二者取其高，這樣對地主權益較有保障。

鄭清中表示，南部房價低，即使近年房價上漲，都更可行性出現，但都更案件仍是送件少、醞釀多，危老案件七、八成都是透天厝，多是幾間透天有意願的屋主再擴及鄰地，但對都更者來說，都希望能整合完整街廓都更，在保障原地主權益下，若有釘子戶仍有應公權力介入才會有助推動。

財團法人崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，居住議題不只是硬體，更重要的是軟體配套、支持性服務的社福政策，危險、不便利的房子應優先都市更新，除了都更，建議政府應進行「青年居住、高齡安居」的投資，提供經濟可負擔的社會住宅、鼓勵中產銀髮家庭可負擔的出租住宅，多元措施解決受困公寓長者下樓的問題，另弱勢社宅包租代管由社會局主政，結合社福支持。

928檔期爆出8,080億元驚天巨量，內政部昨（7）日表示，將密切關注市場交易情形，也將視情況不定期稽查，外界關注《平均地權條例》修法，內政部強調，將積極與立法院協調，優先修法打炒房。
內政部昨日指出，實價登錄2.0新制，自去年7月1日上路已屆滿一年，透過預售屋全面即時實價登錄、資訊及買賣定型化契約備查，再加上聯合稽查等措施，對於提升預售屋交易透明化與交易安全已有顯著成效。

內政部表示，為督促業者落實銷售預售屋相關規定，自2020年10月31日起邀集行政院消保處、公平交易委員會、財政部國稅局、地方政府建管、地政等單位，已陸續推動五次預售屋聯合稽查，共稽查183個建案，違規裁罰金總計2,629萬元。

另外，內政部也在2021年7月訂定預售屋查核實施計畫，督促地方政府定期辦理預售屋稽查，截至目前為止，由地方自行發起的稽查，已累計查核91個建案，違規比率也從最初稽查約九成下降為四成。

內政部指出，這顯示出透過稽查，已使預售屋建案違規情形逐步降低，官員表示，將持續關注市場交易情形，由中央或地方不定期進行預售屋稽查，例如市場傳出特殊個案、建案推案熱絡等狀況。

針對近期仍有媒體報導特定建商要求加價才同意交屋、創高開價、營造熱銷等情形，為遏止坊間不實資訊哄抬預售屋價格，並阻絕市場投資客藉由換約炒作等行為，將積極協調立法院優先將平均地權條例修法排會審查，同時也正研擬相關配套措施，以促進不動產市場更為健全、穩定發展。

內政部去年底宣布修正《平均地權條例》，祭出五大招，包括嚴懲炒作、限制預售屋換約轉售、解約申報登錄、管制私法人購屋、建立檢舉獎金制度等，經過行政院跨部會討論並微調後，修法已送入立法院，就等內政委員會排審。

不過，外界普遍認為，適逢選舉年、房市下修等因素，加上下半年為預算會期，要順利修法通過，難度相當高。

據實價揭露，北市港湖地區有2筆商辦交易，其中，南港區忠孝東路七段「御璽」，今年6月成交1樓戶，共352.08坪，總價2億元、單價66.4萬元，單價創下社區新高，經查，買方為一家具軍事背景的軍事代理商，採無貸款方式買進；另，內湖區民權東路六段「力霸湖濱」，今年7月成交地下1、2樓，總價1.8億元，共1356.1坪，買方為富甲天下事業、九大行星九大運行國際事業兩家法人共同持有。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，南港商辦大樓「御璽」，一樓登記用途是一般零售業，其他樓層則為一般事務所，因此一樓擁有店面的使用彈性，單價自然也是社區最高。

不過據悉買家的事業領域並未涵蓋一般零售業甲組項目，因此自行經營店面的可能性不大，推測買方以2億元入手一樓物件，主要是看好南港的後市發展，進行置產投資規劃。

該商辦大樓的條件出色，距離捷運南港站僅3分鐘路程，且對面就是開發規模超過兩百億的公辦都更案「南港之心」，加上近年南港擁有東區門戶計畫加持，包括國家生技產業廊帶、流行音樂及文創產業、軟體和會展產業等利多齊聚，使南港未來發展深具潛力，吸引企業卡位佈局。

至於「力霸湖濱」的地下室創億級身價，台灣房屋東湖特許加盟店店長許兆承指出，該物件位於捷運葫洲站附近，往來內湖四期重劃區、東湖商圈都很方便，雖然屋齡已約28年，但總坪數高達上千坪，且區段少有大型商用物件釋出，因此產品具稀有性；加上該物件的使用空間大，利用性也高，買家購入後，可做為聚會場所、產品倉庫或展演場地等多元用途，不論出租還是自用，都具有靈活彈性。

房價上漲速度遠勝薪水，不少人努力工作，晉升為百萬年薪族，開始買房子時才發現不僅房價變更貴，坪數還更小了。根據聯徵中心最新資料顯示，年薪80~100萬元與100~120萬元的購屋人，今年第2季平均購屋總價分別為1114萬元、1216萬元，與10年前相較，足足多出了250萬元，且買的面積還小了約4坪。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，10年前百萬年薪購屋人房價與所得比約為8~9倍，10年後則增加到11~12倍，雖然房價負擔增加，但因為30年期的房貸當道，可以有效降低當前每月的房貸負擔，不過買的坪數卻少了4坪，主要因為過去10年期間房價變貴，加上小家庭當道，因此購買的面積也變小。

統計顯示，2012年第2季年收入80~100萬與100~120萬元的族群，平均購買房屋總價為866萬與967萬元，10年前百萬年薪購屋總價還未突破千萬元，且貸款成數普遍落在74%左右。

不過，今年第2季年收入80~100萬與100~120萬元的族群，平均購買房屋總價則來到1114萬元與1216萬元，年薪百萬的族群購屋總價也早超越千萬元，且貸款成數幾乎也是貸好貸滿，房貸中位數也約8成左右。

曾敬德指出，雖然現在百萬年薪房價所得比達11倍，不過這都是個人所得與購屋統計，實際上可能是雙薪家庭購屋，另一半的所得並未計算在內，實際上的家庭房價所得比不會這麼高，另外，30年期的房貸的確可以降低當前民眾購屋負擔，但長期利息也會繳得比20年前更多，尤其當前利率未來還是看漲的狀況下，建議理財偏向保守的族群，可以有錢就先償還本金，降低房貸負擔與利息支出。

實價登錄2.0新制上路屆滿1年，內政部表示，透過預售屋全面即時實價登錄、資訊及買賣定型化契約備查，再加上聯合稽查等措施，對於提升預售屋交易透明化與交易安全已有顯著成效。為進一步防杜不動產炒作，健全房地產市場發展，內政部將持續密切關注市場交易情形，並積極推動平均地權條例修法。

內政部指出，為督促業者落實銷售預售屋相關規定，自2020年10月31日起邀集行政院消費者保護處、公平交易委員會、財政部國稅機關及地方政府消保官、建管、地政機關，陸續推動5次預售屋聯合稽查，共稽查183個建案，違規裁罰金總計達2629萬元。

另外，內政部於2021年7月訂定預售屋查核實施計畫，督促地方政府定期辦理預售屋稽查，截至目前為止，由地方自行發起的稽查，已累計查核91個建案，違規比率也從最初稽查約9成下降為4成，顯示透過稽查，已使預售屋建案違規情形逐步降低。後續將視市場交易情形，由中央或地方不定期進行預售屋稽查。

內政部最後表示，針對近期仍有媒體報導特定建商要求加價才同意交屋、創高開價、營造熱銷等情形，為遏止坊間不實資訊哄抬預售屋價格，並阻絕市場投資客藉由換約炒作等行為，將積極協調立法院優先將平均地權條例修法排會審查，同時也正研擬相關配套措施，以促進不動產市場更為健全、穩定發展。

力麒建設（5512）昨（7）日除息0.3元；力麒指出，今年推案重心放在下半年，推出總銷逾60億元「力麒天沐」，該案預計明年上半年完工拿使照，目前銷售不錯、已售逾三成，全案將在明年完工後貢獻業績。

力麒建設昨除息0.3元，除息參考價為8.79元，不畏大盤狂瀉逾250點，終場收在8.8元、上漲0.01元，邁向填息之路；力麒建設今年前七月營收達37.53億元、年增27.2%。

力麒指出，9月公司推出總銷逾60億元「力麒天沐」的指標大案，全案公司分回87%、逾50億元。由於該案前期醞釀有段時間，加上區域在地買盤支撐，全案共42戶已銷售逾三成，成績不錯。

「力麒天沐」基地面積約734.77坪，全案已在興建中，將打造地上22樓、地下三樓之住宅大樓，為92坪雙拼產品，每坪開價在145萬~155萬元；力麒表示，由於該案位於磺溪第一排，景觀優勢加上天母西路的地段，讓全案有不錯銷售成績。

力麒指出，今年公司業績主要來自「力麒家家富富」成屋案銷售，該案目前銷售率已達七、八成；明年部分，則有「力麒天沐」完工，全案預計明年首季拿使照。

中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全指出，「豪宅限貸令」已誤傷換屋客，法令上路10年至今未調整，但六都、新竹已因景氣、反映成本出現房價倍增，讓買方不禁問「新竹、高雄五、六十坪產品哪裡算豪宅」，認為「豪宅限貸令」應與時俱進調整。

楊玉全表示，政府「豪宅限貸令」措施從2012年上路至今，歷經10年從未調整，但國內外政經環境、不動產市場和房價已大不同；從房價基期來看，當時台北市新屋每坪成交價為70多萬元，但今年前七月區域新屋價格破百萬元，但豪宅門檻還是在7,000萬元，直接衝擊就是誤傷換屋客。

楊玉全舉例，以台北市來說，大安、松山區之新建案每坪成交價在160、170萬元，一個車位在380、400萬元，也就是說，換屋族想要換一間40坪的新屋，就會面臨豪宅總價達門檻7,000萬元貸款成數受限的問題，銀行的貸款成數瞬間從七成直接降到四成。

不只是台北市，楊玉全分析，北部高房價以外的縣市，換屋族同樣也遇到「豪宅限貸令」的問題，像是豪宅門檻同樣在4,000萬元的新竹、高雄來說，要在竹北買一間新屋，2012年當時區域房價每坪在20多萬元，以一個車位200萬元來算，可以買到100多坪產品，但現在區域房價已到6字頭，以現在車位一個300萬元來算，只要購買五、六十坪產品就到達豪宅門檻的限制。

高雄也是，若在農16、美術館區買新屋，以一個車位300萬元來說，購買五、六十坪新屋，總價就超過4,000萬元，影響換屋客的購買力，讓買方不禁問「新竹、高雄五、六十坪產品哪裡算豪宅」。

他強調，2012年至今，10年來六都、新竹房價多數上漲，部分價格相對低基期的區域這一波因通膨導致建築成本大幅攀升，推升區域房價大漲，但同時間，政府的豪宅門檻從北到南卻未能與時俱進調整，讓換屋族在購屋時無所適從。

他指出，九月起政府實施耐震規範，建案鋼筋量會多出15~20%，連帶混凝土、模板用量也增多，換算之下，也就是建案每坪建築成本多出10%，房價恐因成本升高再向上墊高，豪宅門檻是時候與時俱進的做滾動式檢討。

他建議，豪宅門檻應比照物價和房價上漲的幅度，做等比例的上調，雙北市以外的區域，豪宅門檻定義至少上調至七、八千萬元，才不會誤傷換屋自住客。

據政府規定，台北市總價7,000萬元以上、新北市逾6,000萬元，其他區域超過4,000萬元以上產品均屬高價住宅（豪宅）；最新第四波房貸成數從原先55%、再限縮至40%，且無寬限期。

疫情常態化發展，大街小巷都可見人潮回流，近兩年受到重創的住宿及餐飲業，今年也有明顯復甦跡象，據財政部資料，今年6月全國住宿及餐飲業家數共17萬3,700家，與疫情爆發2019年相比，家數增加12.9%，並創下統計以來家數新高，至於今年上半年住宿及餐飲業銷售額共3,775億元，與2019年同期相比也增加5%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，疫苗施打普及率增加，民眾恐懼感逐漸降低，促進各商圈人潮回流，另一方面，前幾波疫情干擾後，店租水平下降，開店成本降低，也有助於店家在復甦之際開拓市場。

觀察各區域住宿及餐飲業今年家數及銷售額，與2019年疫情爆發前相較，家數上，離島地區囊括前兩名，澎湖縣今年1,785家，與2019年相比大幅增加33.1%，金門縣今年1,151家，增加23.6%；六都中也有三都入榜，桃園市1萬3,465家，增幅17.1%，新北市及台中市都達到2萬家，增幅分別為15.8%、15.0%。

郎美囡分析，商家、投資人看好內需市場，紛紛投入旅遊觀光相關產業，其中離島地區舉有特殊景色及歷史背景，促使在地業者加碼或外地投資人進駐，購地蓋民宿頗為熱門，不過本島都會區也有亮眼表現，近幾年國內一日遊盛行，如桃園、新北、台中及新竹縣市人口多、交通便利，且住宿、餐食選擇多元的區域，備受消費者青睞。

住宿及餐飲業銷售額方面，與2019年同期相比，全國今年上半年增幅5%，其中，增幅第一名為苗栗縣，今年上半年共56億元，與2019年相比增幅28.8%。

大家房屋苗栗中華加盟店店長劉柏松表示，苗栗南庄、大湖、三義為著名觀光景點，近幾年受惠國旅帶來商機，遊客人數明顯增加，尤其露營蔚為風潮，苗栗諸多露營區吸引許多外地遊客，基於廣吹露營風這項因素，苗栗縣近幾年遊憩用地、農牧用地及林業用地成為當地不動產市場的熱門物件。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，目前已有多國開放國門，歡迎國際觀光客，但基於防疫需要及原油價格上漲，機票、當地交通、住宿的成本都大幅增加，出國玩代價高，消費者望之卻步，反倒讓國內旅遊持續發光發熱。

全球暖化趨勢不可逆，近來台灣氣溫常在32度至36度間，很容易發生中暑等熱傷害，信義居家表示，就居家空間的角度來看，有三大類房型最容易悶熱，最需要留意。

第一種是頂樓房，主因直接曝曬在陽光之下，熱能透過屋頂直接向下傳遞到屋內，毫無緩衝。

第二種則是西曬房，因為水泥牆面會吸收熱量，所以在太陽西下時，西曬房才剛被照射完畢，並未有足夠的散熱時間。

第三種是透天厝，透天厝常常結合了頂樓與西曬這兩種不利因子，如果又沒有做好屋內通風的話，會很容易出現室內悶熱，或樓層上下溫差大的情形，讓在裡面活動的人很不舒爽。

至於其他類的居家空間，在極端氣候肆虐之下，夏季也難免悶熱，除了仰賴冷氣之外，信義居家指出，其實還可以善用一些裝修密技，讓家中有感降溫。

首先，可以優化通風設計，大原則是採用開放式的空間設計，盡量減少家中不必要的隔間，多使用屏風、格柵等作為空間的分界，或者是透過設計手法，巧妙地使隔間不影響建築內部的通風迴路。

第二，是建材挑選，例如多選用花崗岩、大理石等天然石材，石材冰涼的表面能讓視覺跟觸覺都有效降溫，若再搭配上木質元素的設計，就能營造出身處山林間的愜意感，讓心靈也舒爽了起來。

第三，是色彩搭配，透過使用大面積的淺色系或是冷色調，例如白色、淡藍色、薄荷綠等等來佈置家中，就能創造涼快氛圍。

最後，是運用家飾佈置，例如可以擺放植栽，或運用一些家具或家飾，包含遮光降溫的窗簾、藤或竹編的桌椅、棉麻材質的用品、涼感寢具等等，多管齊下。

9月超級央行月，主要央行利率決策會議接連登場，全球最關注的是聯準會（Fed）若如預期升息3碼（1碼是0.25個百分點），其他央行也將跟進，尤其央行若再升息，將直接衝擊買氣已退燒的房市，進入一波冷卻期。

8日開始包括歐洲央行（ECB）、英國央行、Fed、日本央行及台灣央行利率決策會議接連登場，目前除日本央行可能維持貨幣寬鬆外，其餘央行均將基於抗通膨再升息。市場預期，若Fed真的升3碼，央行22日下午第三季理事會，應會比照6月升息半碼搭配升準1碼。

觀察今年以來央行在3月升息1碼，6月減為升半碼，基本上重貼現率只是從史上最低點的1.125％上揚至1.5％，就算9月再升半碼來到1.625％，遠低於Fed若再升3碼，聯邦基金利率將來到3％，但央行二次升息，對房市買氣的影響愈來愈明顯。

央行總裁楊金龍先前強調，升息絕非針對打炒房，主要手段還是採取選擇性信用管制，但升息仍有一定程度心理作用。反應在房貸餘額年增率從去年6月達二位數的10.42％波段高峰，持續下滑至今年7月年增率已跌破8％，當然更重要的是，在這段期間，除了央行四度調整房市管制，還有政府相關部會及地方政府，全力出手打炒房，在升息的激化下，發揮更明顯的效果。

楊金龍去年底至今多次重申，今年貨幣政策將緊縮到年底，他並說，選擇性信用管制也是一種緊縮的做法，對照今年前二季均升息，房市管制即按兵不動。市場推測，9月若再升息半碼，也應該不會同步祭出第五次調整選擇性信用管制，畢竟打炒房「已見成效」。

新城發展（01030）公布，8月銷售金額約94.96億元（人民幣．下同），同比下降約46.47％，銷售面積約92.94萬平方米。至於今年首8個月累計銷售金額約855.47億元，同比下降約43.83％，累計銷售面積約858.01萬平方米。

該集團指，於8月，房地產出租物業共128個，總建築面積約1,197.24萬平方米；租金收入約7.68億元，商業運營收入約8.22億元，而今年首8個月累計租金收入約59.13億元，商業運營收入約63.33億元。

新城控股：租金收入逆勢增長、經營性現金流為正“住宅+商業”雙輪驅動助力穿越週期

地產行業下行之際，“住宅+商業”雙輪驅動的商業模式以及穩健的經營正在助力新城控股(20.760, -0.51, -2.40%)穿越週期。

8月30日，新城控股集團股份有限公司（SH601155，下稱“新城控股”）發佈2022年半年度報告。報告期內，該公司實現營業收入428.03億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤30.1億元，扣非歸母淨利潤25.62億元。報告期末，公司剔除預收賬款後的資產負債率為67.06%，淨負債率為48.37%，現金短債比為1.06。

從財報數據來看，新城控股業務結構明顯優化，得益於1~6月商管毛利占公司毛利比重達34.14%、毛利率72.22%，歸母淨利率為7.0%，較2021年同期提升了1.6個百分點，隨著行業的修復和公司長期穩健發展，該部分估值將逐步顯現。

新城控股董事長王曉松在9月2日舉行的2022年中報業績說明會上表示：“公司將一如既往專注于地產開發與商業運營管理的核心業務，雙輪驅動戰略將繼續維穩精進，通過甄別潛力區域與城市，把握結構性機會，持續提升組織效能和組織活力，做好城市深耕，堅持輕重並舉，不斷夯實傳統開發的業務能力，貫徹‘有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務’，在行業新格局中走高品質、可持續、穩健發展之路。”

“住宅+商業”雙輪驅動 吾悅廣場10年覆蓋19個城市群

行業整體舉步維艱的情況下，“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢凸顯。報告期內，新城控股實現結算面積623.25萬平方米，實現結算金額549.38億元（含合聯營項目，下同），實現營業收入428.03億元。

值得注意的是，公司毛利率逆勢同比提升了2.3個百分點至21.9%。其中，投資物業租金毛利率增長了1.6個百分點至72.2%。國信證券(9.290, -0.02, -0.21%)研究報告顯示，通過細拆業務類型，可持續經營且高毛利的投資物業在2022年上半年的營收和毛利潤占比分別為10%和34%，實現了顯著提升。

半年報顯示，截至2022年6月末，新城商業地產品牌“吾悅廣場”完成了135個大中城市、189個綜合體專案的佈局，開業面積達1，189.06萬平方米，出租率達96.01%，報告期內，吾悅廣場實現租金收入43.96億元，同比增長16.57%，對公司業績貢獻逐步提高。

10年間，吾悅廣場以上海為中樞、長三角為核心，已基本完成全國重點城市群及重點城市的佈局。目前85%的吾悅廣場佈局於19個城市群，覆蓋了全國GDP80%的區域。

吾悅廣場打破傳統業態規劃佈局，通過承載休閒、社交、購物功能的大空間與一個主題性的業態和空間創新性複合，讓每一個購物中心都以“Mall+ X”方式構建新型業態組合，形成獨具特色的商業標誌，打造商業地產差異化競爭力。通過同行對標，提質增效，價值挖掘，創新突破，做到“相同品質更低成本，相同成本更高品質”。從關注客流到關注客戶運營，提升服務體驗，不斷擔當好“美好生活服務商”的角色。

開發銷售方面，報告期內，新城控股共實現銷售金額652億元、銷售面積657萬平方米，全口徑資金回籠760億元，按全口徑回籠/全口徑簽約計算的資金回籠率為117%；60個子項目竣工交付，竣工面積653.56萬平方米。截至報告期末共有348個子項目在建，總建築面積達6638.79萬平方米，已售未結轉面積達3468.92萬平方米，提前鎖定未來業績。

新城控股土儲仍較充裕，總土儲截至報告期末達1.3億平方米，仍可滿足未來2~3年開發運營所需，土儲結構也較為合理，一、二線城市占比約37%，長三角區域三、四線城市占比約29%。

根據半年報披露，公司下半年計畫竣工148個子項目，實現竣工面積1762.80萬平方米，其中，住宅專案951.16萬平方米，商業綜合體項目811.64萬平方米。

“三道紅線”穩居綠檔 經營性現金流為正

上半年，新城控股通過抓銷售、緊運營、控風險、保利潤、提升資金使用效率等，表現出了穩健的財務水準。截至報告期末，其經營活動產生的現金流量淨額115.03億元。

目前，新城控股“三道紅線”全部穩居綠檔，截至報告期末，淨負債率為48.37%，剔除預收賬款後的資產負債率為67.06%，現金短債比為1.06，短期償債能力較好；半年報披露了合聯營權益有息負債情況，截至報告期末，合聯營公司權益有息負債合計91.44億元，較2021年底下降20%，財務狀況更為透明。

在償債方面，新城堅持底線思維，進一步優化債務結構，確保每一筆債務如期兌付，2022年公司公開市場債務到期規模為126億元，截至8月份，已提前或到期償還103億元。

作為首批創設信用保護合約發債的示範房企，新城控股在全行業融資管道收縮的大環境下，仍然在融資端不斷取得突破。繼今年5月成功發行規模10億元的2022年度第一期中期票據後，新城控股計畫於9月8日~9月9日簿記發行年度第二期中期票據，發行規模不超過10億元，票面利率詢價區間為3.00% ~4.30%，中債公司為其提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

為提振市場信心，新城控股還計畫以不超過2億元自有資金回購公司股份。截至7月底，公司已累計斥資4934萬元回購股份238萬股，占公司總股本的比例為0.11%，公司將在後續根據回顧方案及市場情況擇機實施回購。

據新城控股7月份公告披露，公開擬發行總額不超過61.72億元公司債已獲得證監會批復。

值得一提的是，新城控股商業地產版圖經營性物業貸持續落地。1~8月，20座吾悅廣場累計獲得融資約62億元，該批債務久期約8~10年，符合公司優化債務結構的長期規劃。

出於對公司發展前景的信心，公司董事兼總裁梁志誠、董事兼聯席總裁曲德君、財務負責人管有冬、董事會秘書陳鵬，以市場化方式在二級市場購買新城控股發行的存續公司債券，截至2022年6月20日，累計購買金額達1224.29萬元。

此外，王曉松在業績說明會上還透露：“公司堅持做精主業、提升核心競爭力的同時，圍繞主業進行相關業務的研究和探索。截至2022年6月末，吾盛能源累計投產項目55個，累計裝機規模約60MW，預計年發電總量7500萬度，每年減少碳排放量74775噸。”

恆大正式退出東北地區最大城商行盛京銀行。

9月7日，阿裡司法拍賣平臺資訊顯示，恆大集團（南昌）有限公司持有的盛京銀行12.82億股股權拍賣結果於當日出爐，包括3家瀋陽市當地國資企業和4家民營企業在內的7家公司合計出資73.07億元購得該筆股權。

根據盛京銀行2022年半年報，恆大（南昌）持股比例為該行總股本的14.57%。此次交易完成後，也就意味著自從2016年參股盛京銀行至今6年以來，恆大將正式退出該行股東之列。

券商中國記者在中國執行資訊公開網查閱發現，恆大（南昌）已於7月27日被瀋陽市中級人民法院列為被執行人，執行標的為73.25億元。而恆大集團7月末公告披露，7月25日恆大（南昌）已收到仲裁裁決書，仲裁申請人對作為仲裁被申請人的恆大（南昌）所持有的盛京銀行12.82億股股份享有優先受償權。

恆大全面退出盛京銀行

9月7日上午，身為被執行人的恆大集團全資子公司恆大（南昌），其持有的盛京銀行12.82億股內資股權被法院強制拍賣成功，成交價格為起拍價73.07億元。阿裡司法拍賣平臺顯示，競得此筆巨額股權的主體由7家企業構成。

券商中國記者查閱國家企業資訊公示系統後瞭解到，7家企業中，瀋陽市和平區國有資產經營有限公司、瀋陽高新發展(14.010, -0.10, -0.71%)投資控股集團有限公司、瀋陽銳金資產經營有限公司，均為瀋陽市國有企業，由當地多個轄區國資委控股；剩餘4家為民營企業，分別是北京國銳控股有限公司、北京城環城國際汽車配件城有限公司、山西禹王煤炭氣化有限公司和遼寧國科實業有限公司。

根據法院披露的拍賣條件，作為盛京銀行相關股權的競買人應具備最近3個會計年度連續盈利、淨資產達到全部資產的30%、權益性投資餘額原則上不超過本企業淨資產的50%，以及能按期足額償還金融機構的貸款本金和利息等要求。

截至今年6月末，盛京銀行內資股主要股東中，瀋陽市國資委控股的盛京金控投資集團有限公司作為第一大股東，持有該行18.29億股，持股比例達20.79%。而恆大（南昌）作為該行第二大股東，持有該行股權比例達14.57%。此外，瀋陽國資委旗下另一國企——瀋陽恆信國有資產經營集團持有該行5.45%股權。此次司法拍賣交易成功後，恆大集團將徹底退出盛京銀行。

欠款73.43億元，被法院列為被執行人

事實上，恆大（南昌）完全退出盛京銀行持股此前已現端倪。

7月31日，中國恆大在港交所披露，7月25日恆大（南昌）已收到仲裁裁決書，仲裁申請人在2021年7月為恆大集團控制的實體借款提供擔保。而恆大（南昌）所持有的約12.82億股盛京銀行股份作為標的，向申請人提供反擔保質押。因借款方未能還款，申請人履行擔保責任並向恆大（南昌）主張執行該質押。

根據披露，上述裁決申請人對於恆大（南昌）所持12.82億股盛京銀行股權有優先受償權，優先受償權的範圍為申請人履行擔保責任償還的金額，即73.07億元及資金佔用費和其他費用。

另外，券商中國記者在中國執行資訊公開網看到，恆大（南昌）已於7月27日被瀋陽市中級人民法院列為被執行人，執行標的為73.25億元；8月15日，該法院對恆大（南昌）新增執行標的1829.1萬元。作為被執行人的恆大（南昌）目前合計被執行金額為73.43億元。

對比來看，此次盛京銀行股權拍賣，恆大（南昌）雖剛好能償還上述擔保人的73.07億元佔用資金，但被執行金額仍有數千萬元的缺口。

參股6年，曾斥資超200億增持股份

盛京銀行曾是恆大集團的重要金融版圖。為成為該行大股東，恆大集團先後合計斥資超200億元，通過不同管道認購該行股權。

根據恆大此前披露，2016年2月至4月，恆大通過在港股二級市場、市場外大宗交易以及收購5名內資股東的方式累計耗資約139億元，購得盛京銀行15.79億股股份，成為該行第一大股東。

此後，恆大繼續謀求在盛京銀行的主導地位。2019年6月20日，恆大與盛京銀行發佈聯合公告，盛京銀行擬發行30億內資股和H股合計增資180億元，旨在改善銀行資本充足率，增強風險管理能力。在此次增資擴股中，恆大（南昌）斥資132億元，認購了其中的22億元內資股，認購價格為6元/股。認購完成後，恆大（南昌）在盛京銀行的持股比例由17.28%增至36.4%。

對於大額參與盛京銀行增資擴股，恆大也曾在公告中表示看好盛京銀行的未來發展，願意承擔第一大股東責任，提升資本充足水準，補充資本金。不過，隨著去年以來恆大公司債務問題發酵，恆大已開始逐步減持盛京銀行股權以緩解資金問題。

去年8月和9月，恆大分兩次減持了盛京銀行股權，分別為1.67億股、17.53億股，交易價格為6元/股，5.7元/股，變現共計約110億元。

而恆大在港交所披露的公告解釋稱，公司流動性問題對盛京銀行造成巨大負面影響，引入國企受讓方作為大股東，有助於穩定盛京銀行的經營，同時有助於恆大仍持有的盛京銀行14.57%股權的增值保值。彼時，恆大還表示：“盛京銀行要求，出售事項全部所得款項需用作償還本集團對盛京銀行的相關債務。”

此後，盛京銀行表示，在上述兩次交易完成後，該行第一大股東發生變化，從民營股東變為國資股東。“第一大股東為國資股東，股權結構優化，股東實力增強。”

9月6日晚間，雅居樂集團（03383.HK）披露8月份銷售資料。

公告顯示，8月份公司及其附屬公司連同集團合營公司及聯營公司以及由集團管理並以“雅居樂”品牌銷售的房地產項目的預售金額合計為50.5億元，預售的建築面積為41.5萬平方米，平均價為每平方米12168元。

截至8月底，雅居樂集團連同集團合營公司及聯營公司以及雅居樂項目的預售金額合計為495億元，對應的預售建築面積為389.2萬平方米；平均價為每平方米12720元。

雅居樂集團此前披露的2022年半年報顯示，2022年上半年公司的營業額為316.54億元，同比減少18%；毛利73.98億元，同比減少31.8%；毛利率23.4%；利潤33.54億元，同比減少48.2%；公司股東應占利潤為24.01億元，同比減少54.6%。

雅居樂在半年報中表示，公司將合理安排償債計畫，積極拓寬融資管道。

2022年上半年，雅居樂集團的借貸總額進一步減少137.04億元，當中包括於3月贖回5億美元6.7%優先票據，5月全額償還33.45億港元及6000萬美元的2018年銀團貸款餘額。另外，集團在5月回購並全數轉售本金總額共6.92億元的2024年到期的14.5億元5.9%公開境內公司債券。

同時，雅居樂集團也通過多管道的融資方法進行融資。2022年上半年，雅居樂集團在6月通過中國香港的英皇道柏架山道項目公司，獲授予本金總額為8.94億港元2024年到期的夾層融資；並簽訂優先融資補充協定，銀團定期貸款的本金總額為8.25億港元，同時延長現有銀團定期貸款到期日至2024年。

此外，雅居樂集團還在出售旗下資產以回籠資金。

就在9月1日晚間，雅居樂集團公告稱，公司子公司北京雅建企業管理有限責任公司、北京雅信房地產開發有限公司，與路勁基建有限公司全資附屬公司濟南雋恒房地產開發有限公司簽訂了兩份股權轉讓協議。

賣方北京雅信、北京雅建分別向買方雋恒地產出售濟南雋盛房地產開發有限公司39.44%、10.56%股權，且賣方有條件同意轉讓及買方有條件同意接納轉讓出售貸款，總代價約5.2億元。在另一則協議中，北京雅信、北京雅建向買方出售濟南雅雋房地產開發有限公司38.1%和11.9%的股權，交易代價約1.6億元。兩筆交易的總代價為6.8億元。

截至9月6日收盤，雅居樂集團報2.66港元/股，漲幅3.1%。

反彈一觸即發，A股反攻的信號彈已經升起 ！如何佈局金秋行情？聽英大證券首席經濟學家李大霄9月7日10點重磅開播，速來圍觀！點擊觀看>>

觀點網 日前，招商房托公佈截至2022年6月30日止六個月中期業績。上半年，這家房托基金最重要的行動無疑是完成上市以來首次收購，並借此走出深圳，將佈局擴張至北京。

中報顯示，受新冠疫情影響，為維護物業出租率及租戶關係，招商房托於報告期間對服務業小微企業及個體工商戶租戶提供了3640萬租金減免，使得本期營業收入及租金收入減少。若不考慮租金減免，招商房托總收入與去年同期基本持平。2022年上半年，招商房托扣除租金減免前收益為2.1億元，同比下降0.2%；

2020年及2021年，招商房托的匯兌收益均錄得正數，分別為1.33億元及6453萬元。不過，受美聯儲加息影響，不少上市公司都在今年上半年財報中提到匯兌損失。

報告期內，由於二季度港元-人民幣匯率波動（0.82-0.86），招商房托上市時的27億港元貸款產生約9300萬元人民幣匯兌損失。該公司管理層在發佈業績隔天的投資者會上表示，會利用母公司招商蛇口的資源爭取到更好的融資計畫，平衡融資利率上升影響。

據公告，招商房托中期調整後可分派收益為7592萬元，攤派至每單位基金份額為0.0771港元，年化收益率為6%。受益於承諾分派，最終的中期分派為0.1307港元，年化分派率可達10.1%，而上年同期為7.5%。

經營表現

截至6月30日，招商房托整體物業組合出租率由上年末的87.7%下跌至84.2%，主要原因是新收購物業北京航華科貿中心當前出租率較低，該項目剛完成裝修，租戶結構調整暫時影響出租率。

不計北京新物業，招商房托深圳現有五棟物業的出租率為86.5%，較去年年底下降1.2個百分點。按物業性質來看，深圳四棟寫字樓平均出租率由去年年底的86.9%上升至87.0%，花園城則下降6個百分點至84.5%。

招商房托指，因疫情反復，深圳寫字樓市場受創，租金下滑、空置率上升，期內南山區數個甲級寫字樓入市，亦導致競爭加劇；此外，零售商業儘管透過多管道補貼支持，表現平平。

具體到該公司各項物業，新時代廣場表現較好，租金環比提升2.8元/平方米至182.2元/平方米，出租率提升0.4個百分點至92.3%。是項物業租戶包括招商蛇口、招商輪船及招商仁和人壽等多家招商系企業，集團在其中提供了不少支持。

科技大廈因被深圳前海蛇口自貿區醫院承租，保持穩定的100%出租率，同時醫院繼續以較高租金從即將到期的租戶手中承租面積，租金一直在穩步上升中，期間從119.6元/平方米上升到122.3元/平方米。

此外，數碼大廈及科技大廈二期位於深圳網谷，由於租戶主要為中小微企業，更容易受到疫情衝擊並影響到對租賃辦公空間的需求。招商房托於期內有針對性地進行扶持減免，優先填補了相對較新的數碼大廈空缺，該物業出租率恢復4.6個百分點至75.9%。科技大廈二期由於本期間內一些租戶退租，出租率比去年年底下降了4.4個百分點至76.8%，不過退租租戶租金較低，現時租金反而提高0.8元/平方米達到116.9元/平方米。

報告期間，零售物業花園城出租率則下降6.0個百分點至84.5%。招商房托解釋稱：一方面受到深圳新冠疫情再次反撲的影響，各商鋪均受到約7天至30天的閉店影響，部分租戶選擇提前退租；另一方面，對一些到期的租戶沒有進行續租安排，將部分區域空置出來以配合即將進行的資產提升及改造計畫。

資產提升計畫

關於資產提升，招商房托表示，除科技大廈外寫字樓物業升級改造工程已基本完成，然而花園城改造工作有所延遲。其續指，花園城地鐵聯通口商區改造將與政府部門緊密溝通，加快推進施工報建及招標，城外立面設計方案已定稿，室內軟裝設計和施工圖紙正在推進。

據悉，深圳地鐵12號線2022年下半年開通，屆時將串聯現有深圳五項物業所在的蛇口片區與深圳人口最密集的寶安區，對招商房托而言是一個新的利好。

收購北京物業

6月13日晚間，招商房托公告宣佈，向母公司招商蛇口附屬公司收購北京招商局航華科貿中心46.41%權益，總代價13.42億元。受益於收購，截至上半年末招商房托物業組合市值環比提高超四成至94.98億元，接近百億水準。

目標物業由招商局大廈、友邦保險NPA中心、01-04連接裙樓、招商銀行大樓、中國惠普大廈、橫琴人壽大廈、梵悅108、中國工商銀行大廈及太平金融中心共同構成。其中，招商局大廈樓高34層，屬於甲級寫字樓，是北京國貿CBD地標建築之一，招商房托將持有15個寫字樓/多功能單位及3個商業單位。

從市場看，儘管上半年北京全市寫字樓表現受創，但CBD區域情況良好，租金環比上漲0.6%，空置率下降1.6個百分點。中報披露，航華科貿中心出租率較3月31日出租率上漲4個百分點至70.4%，租金單價下調7.6元/平方米至319.2元/平方米，變化原因主要為前期租約到期租戶，于6月30日完成租賃續約。

雖然已經是旗下租金最高物業，但在半年報中航華科貿中心的收入影響暫未體現。招商房托指出，由於在收購前該項目已經完成大部分升級改造工程，未來出租率和現時租金有較為可觀提升空間。

另外，收購之後招商房托資本負債率僅為35%，保留了子彈再圖發展。據瞭解，招商房托仍在考察上海、香港等地的項目，以期進一步擴張。管理人表示，會充分利用低杠杆情況收購底層收益做得好的專案，以此帶給投資者更多分派。

嚴重消化不良，富力最終將萬達酒店吐了出來。

2017年7月19日，萬達王健林在北京萬達索菲亞(17.410, -0.22, -1.25%)大酒店公開甩貨，相傳買家只有融創一家房企，臨近官宣時刻，富力接下了原計劃賣給融創的73家酒店，總價199.06億元，較萬達和融創協商交易價打了7折。

李思廉後來在回憶這場“世紀交易”時分享，收購純屬偶然，三方碰巧在北京一個活動現場遇上了，又碰巧談了下合作，最後碰巧在半個小時內談成了。

一場近200億元的交易，讓李思廉說的如此雲淡風輕。這或許是因為，富力收購萬達酒店價格很便宜，而他正是那個占了便宜的人，據李思廉表示，萬達77間酒店的正資產約330億元，當年歸屬於業主的利潤能達到8.73億元。

按照李思廉預測走下去，這77間萬達酒店不僅能讓富力坐穩“全球最大豪華酒店業主”的位置，而且還能每年為富力地產帶來約15億元利潤。

但事實是，2018年至2021年，富力地產酒店營運實現營業收入分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元，期間盈利-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-14.22億元，自收購後連續4年錄得虧損。

截至2022年上半年，富力地產營業額為177.8億元，同比下降55%；期內虧損69億元，而去年同期為盈利31.8億元。其中，物業發展營業額為151.49億元，虧損58.73億元；酒店營業收入17.81億元，虧損8.49億元。

“疫情影響下商務出行和旅遊受限，酒店生意好不了；房地產預期不斷下行，新房好不了。”有業內人士向觀察者網表示，富力地產面臨巨大的負債壓力，在兩個支柱產業承壓的情況下，只剩下賣賣賣這一條路走得通。

資料顯示，截至2022年上半年，富力有息負債為1262.45億元，未來12個月內需到期償還的債務有826.61億元，受限制現金在內的現金總額為153.2億元，遠無法覆蓋短期債務。

為解決債務危機，從股權到產業園再到舊改項目，富力地產什麼都賣過。其中，2020年向黑石集團出售廣州國際機場富力綜合物流園70%權益，2021年將旗下富力興盛置業的部分股權出質予廣州市城投，2022年與招商蛇口(15.010, 0.09, 0.60%)簽署涉華南區域城市更新的戰略合作協定。

但業內好奇的是，萬達酒店會在什麼時候被富力放上購物架上。

答案是2022年。

據2022年中報顯示，期內，富力地產出售位於福州的一家酒店，代價為4.3億元。雖然富力地產並未表明該酒店源自萬達收購，但據其2016年年報顯示，富力地產此前僅在上海、海南、重慶、西安、哈爾濱等城市投資酒店。此外，據攜程顯示，富力在福州僅有福州天元國際威斯汀一家酒店，正是收購萬達旗下77間酒店中的一間。

萬事開頭難，出售“萬達酒店”亦是如此。9月5日，富力地產發佈公告稱，旗下廣州兆曦投資有限公司以5.5億元出售廣州富京酒店管理有限公司100%股權，接盤方為北京英協置業投資有限公司。

根據未經審核管理帳目，截至2022年6月30日，廣州富京酒店管理有限公司未經審核綜合資產淨值約4.53億元及未償還股東貸款約1.03億元。出售該項目後，富力地產預計將錄得虧損約653.7萬元。

寧可揮淚也要大拍賣的專案是廣州富京酒店管理有限公司持有的北京富力萬達嘉華酒店，該酒店位於北京文化(4.310, -0.24, -5.27%)（維權）娛樂休閒區核心地帶石景山萬達廣場內，總產權面積約為4.35萬平方米，是另一個“77分之一”。

9月7日，中梁控股集團有限公司發佈2022年8月的未經審核營運資料。

據觀點新媒體瞭解，於2022年1月至8月，中梁控股集團累計合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約人民幣476億元，同比減少60%；累計合約銷售面積約469.2萬平方米。2022年1月至8月合約銷售均價約人民幣10,200元/平方米。

於2022年8月，中梁控股集團合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約人民幣42億元，同比減少65%；合約銷售面積約44.9萬平方米。中梁控股集團2022年8月合約銷售均價約人民幣9,400元/平方米。

另據此前報導，近日，中梁控股宣佈成立中梁建設管理集團有限公司，進軍代建行業。中梁原西部區域總裁周建中為中梁建管負責人，統籌負責中梁建管的各項業務工作。

中梁建管定位為價值共創品牌服務商，以專案管理為切入點，為提供房地產委託開發管理服務。

9月7日，保利發展(17.550, -0.08, -0.45%)控股集團股份有限公司發佈2022年8月份銷售情況簡報。

據觀點新媒體瞭解，2022年8月，保利發展實現簽約面積179.31萬平方米，同比減少42.55%；實現簽約金額384.84億元，同比減少17.90%。

2022年1-8月，保利發展實現簽約面積1693.49萬平方米，同比減少26.25%；實現簽約金額2817.05億元，同比減少24.72%。

保利發展新增加房地產專案10個，包括廣州3宗、上海1宗、東莞1宗、杭州1宗等，合計用地面積67.25萬平方米，權益對價109.31億元。

另外，保利發展高級管理人員唐翔持有股份8萬股，約占公司股份總數的0.0007%。

唐翔本次擬以集中競價方式減持其持有的公司股份不超過 3.5萬股（占其持有股份的43.75%），減持期間為本公告披露之日起十五個交易日後的6個月內，減持價格按市場價格確定。

本次減持計畫是股東根據個人資金需要進行的減持行為，不會對保利發展治理結構、股權結構及持續經營產生重大影響。

公司回應：單個債權人的激進行為

停牌中的融創中國接獲清盤呈請。

9月7日，香港司法機構網站公告顯示，一位元名為陳淮軍的債權人，已經在香港高等法院向融創中國提出清盤呈請，聆訊時間定於今年11月16日上午9：30。

不過，融創方面當晚回應稱，截至目前，公司尚未收到有關清盤呈請；本次清盤行為是單個債權人的激進行為，該清盤呈請不會對公司的生產運營和推進債務重組工作造成實質性影響。

融創方面還進一步表示，融創現階段已開始與債權人小組顧問積極溝通初步重組方案，公司計畫在2022年年內對外公佈重組方案。

融創中國被提請清盤

9月7日，香港司法機構網站公告顯示，一位元名為陳淮軍的人，已經在香港高等法院向融創中國提出清盤呈請。案件編號為HCCW 319/2022，聆訊時間定於2022年11月16日上午9:30。

啥情況？融創中國被呈請清盤，股票已停牌5個月！公司回應：單個債權人的激進行為

據悉，“清盤呈請”指的是，如果公司的負債過多，其債權人及/或公司成員可以入稟法院提出清盤呈請，清盤呈請提出後，法院將進行清盤呈請聆訊，如果清盤申請通過，法院會發出強制清盤令，頒令公司變賣資產以償還債務、分配剩餘財產等。

對此，融創方面回應稱，截至目前，公司尚未收到有關清盤呈請；本次清盤行為是單個債權人的激進行為，該債權人持有金額占比極小，針對其未通過信託行而直接發起清盤呈請的法律有效性也有待論證和法院聆訊，公司將採取一切措施抗辯。

同時，融創方面稱，該清盤呈請不會對公司的生產運營和推進債務重組工作造成實質性影響。

融創方面還進一步表示，融創現階段已開始與債權人小組顧問積極溝通初步重組方案，目前很大部分債權人對公司通過債務重組表示支持，公司計畫在2022年年內對外公佈重組方案；公司也將繼續努力維持經營穩定，以實現債權人儘快以最大幅度回收債權。

前8月合約銷售額同比下降超6成

9月5日，融創中國發佈公告稱，8月，集團實現合同銷售金額約107.5億元，合同銷售面積約80.6萬平方米，合同銷售均價約人民幣13340元/平方米。截至2022年8月底，集團累計實現合同銷售金額約1346億元，同比下降約67.57%；累計合同銷售面積約1021.1萬平方米，合同銷售均價約13180元/平方米。

根據協力廠商機構克而瑞研究中心的統計資料，今年前8月，融創中國操盤金額為1276.8億元，位於百強房企操盤榜第9名，較去年前8月的榜單後退5名。

在8月3日發佈的《財富》世界500強排行榜中，有5家房地產企業均來自中國，但比去年少了3家，其中，融創中國跌出排行榜。而在去年的世界500強榜單中，融創中國首次上榜並位於第364名。

值得注意的是，在近期眾多房企紛紛披露2022年中期業績時，融創中國2021年經審核全年業績至今尚未披露。

此前3月28日，融創中國公告稱，不刊發2021年未經審核年度業績，股票4月1日起停牌。同時，融創中國表示，會儘快發佈2021年經審核年度業績。

至今，融創中國已經停牌超過5個月。

7月4日，融創中國公告稱，於6月28日接獲香港聯交所發出的複牌指引，要求刊發上市規則規定的所有未刊發財務業績及處理任何審核修訂，證明公司遵守上市規則第13.24條。

另外，自6月30日公告更換核數師後，7月8日，融創中國公告稱，香港立信德豪會計師事務所有限公司自2022年7月8日起獲委任為公司新核數師。公告同時稱，公司股份將繼續停牌，直至另行通知為止。

根據相關上市規則，聯交所可將已連續暫停買賣18個月的證券除牌。就融創中國而言，18個月期限將於2023年9月30日屆滿，如果公司未能補救導致其暫停買賣的事項、履行複牌指引及全面遵守上市規則以令聯交所信納，並在2023年9月30日前恢復股份買賣，則上市科將建議上市委員會開展取消公司上市地位的程式。

今年以來，融創中國多筆債券展期。5月12日，融創中國公告稱，公司4月陸續到期的4筆美元債利息，無法在相關的寬限期內償還，向債權人致歉。證券時報記者統計，上述4筆美元債到期應付利息合計約1.05億美元（約合7.13億元人民幣）。同時，由於公司面臨短期較大的資金壓力，融創房地產集團在6月先後兩次公告，調整“PR融創01”債券本息兌付安排。

對於債務解決方案，融創中國在7月4日的公告中稱，公司正在積極制定有利於所有利益相關方的債務解決方案，並已委任財務顧問及法律顧問以協助評估集團的資本結構及流動性狀況，公司及財務顧問一直與相關債權人保持積極溝通，以期在切實可行的情況下儘快就債務解決方案達成共識，目前相關工作正在有序推進，公司將根據上市規則及適用法律的規定適時作出進一步公告。

華新手袋國際（02683）公布，擬以代價不少於4,000萬元人民幣售廠房物業予獨立第三方東莞市寮步鎮鳧山股份經濟聯合社，雙方訂立意向書。

該集團指，擬售物業包括兩個生產廠房及3間宿舍，總建築面積約2.66萬平方米，位於東莞租賃土地，買方須對潛在出售的物業進行盡職審查。倘潛在出售事項落實，交易可能構成上市規則之須予公布交易。該集團指，於柬埔寨設立主要生產設施後，該物業營運規模已縮減至主要用於產品開發及行政用途，潛在出售事項將不會對營運產生重大不利影響。

華懋集團宣布，與Helical Plc落實協議，購入位於英國倫敦科技產業新樞紐、租賃產權為期150年的Kaleidoscope辦公大樓，作價 1.585億英鎊（約14.2億港元），樓宇資本價值達每平方英尺1789英鎊。倫敦運輸局於2018年授予Helical Plc租賃產權，並收取合約租金一成為地租。交易會於10天內完成。

集團首進軍海外項目

該物業現時租戶為字節跳動旗下的短片分享平台TikTok，是該公司的英國總部所在。華懋表示，這是集團首個海外收購項目，有助進一步推動多元化業務和可持續發展的策略方向。

2019年竣工的Kaleidoscope辦公大樓，樓高6層，面積達8.858萬平方英尺，坐落於橫貫鐵路法靈頓（Farrington）東站。該區憑完善的交通網絡，吸引不少科技企業進駐，亞馬遜（Amazon）及Snapchat等巨擘的英國總部同樣近在咫尺。

TikTok由2021年3月起全幢租用該物業，租約期為15年，每年租金逾763萬英鎊（每平方英尺平均租金逾86英鎊）。

華懋集團執行董事及行政總裁蔡宏興稱，這物業位於倫敦市其中之一最具活力動感和濃厚文化氣息的區域，物業市場租金增長理想，計劃持有此物業作長線投資。繼這次購入倫敦物業，往後會增加在其他世界級城市的投資，以達致業務多元化和帶來具韌性的長遠收益，但香港仍會是集團基地，以及業務營運的核心市場。

SOHO中國（00410）大股東潘石屹及張欣夫婦一直尋求套現資產，但兩度賣盤遇阻，昨天突然宣布放下主要職務。

股價應聲抽升逾一成

SOHO中國昨午公布，潘石屹已辭去董事會主席、提名委員會主席和ESG委員會主席職務，張欣亦辭去行政總裁一職，原因均是要專注支持藝術和慈善事業；二人繼續擔任執行董事。

該公司的獨立非執行董事黃晶生被任命為董事會非執行主席、提名委員會主席和ESG委員會主席；徐晉及錢霆均由副總裁轉任執行董事及聯席行政總裁。上述變動即日起生效。

該股股價昨天午後應聲炒上，最高曾見1.6元或飆17.6%，收市報1.51元，仍大幅上升11%。

SOHO中國過去數年因發展失利多番賣產，一度吸引美國私募基金黑石集團提出私有化，首次洽購於2020年8月告吹後，去年6月黑石捲土重來，但隨後傳出交易面臨與SOHO中國創辦人有關的監管障礙，去年8月中國市場監管總局正式立案審查，最終黑石於去年9月決定終止收購。

交易觸礁後不久，潘石屹及張欣被媒體拍攝到現身於美國紐約觀看網球公開賽。潘石屹及張欣合共持有SOHO中國約63.93%已發行股本。

資料顯示，今年7月，SOHO中國公布首席財務官倪葵陽涉嫌公司股票內幕交易，正在接受調查。有傳涉及去年黑石提出收購期間出現內幕交易。

據彭博報道，內地地產商龍光集團（03380）向部分債權人介紹一項重組逾60億美元離岸債務的提議草案。知情人士透露，該提議將包括公共債券、私人票據和一些銀團貸款。有消息人士表示，該計劃將把龍光集團的債務平均期限延長至逾5年。

數目7年最少 新地信置等競逐

全城矚目的市區重建局（市建局）觀塘市中心重建項目第四及第五發展區（下稱觀塘第四及五區）招收意向書程序昨天截止，共吸引24家發展商提交意向書，數目屬2015年10月以來接近7年最少，主要吸引本地和中資大型及中型發展商參與，包括於該區有發展項目的新地（00016）及信置（00083）等。業界人士指出，該項目規模龐大，加上屬長線投資項目，意向書數目實屬合理水平。

會地將研究入標與否

市建局公布，就觀塘第四及五區地盤共接獲24份意向書，市建局董事會設立的遴選小組，將按照入圍準則，因應發展商的經驗和財政能力等篩選，稍後邀請入圍的發展商及財團提交標書。

就本報記者在市建局上環總部所見，最少11家發展商於昨天截止前約兩小時提交意向書，包括本地發展商華懋、遠東發展（00035）、鷹君（00041）等，中資發展商則有中國海外（00688）。

此外，長實（01113）、恒地（00012）、新地、信置和會德豐地產等本地主要發展商也確認有參與，其中會德豐地產常務董事黃光耀指出，該集團已遞交意向書，觀塘第四及五區項目屬市區用地，日後正式招標時，會地將作仔細研究，再考慮是否入標。

翻查市建局近年推出招收意向書項目，絕大部分為商住地盤，普遍收到逾30份意向書。對上一個純作商業用途的市建局項目，屬於中環卑利街/嘉咸街重建項目地盤C，2017年8月完成招意向程序，收到28份意向書，意味今次觀塘項目的意向書數目還要少4份。今次市建局接獲24份意向書，則是2015年10月深水埗海壇街205至211A號重建項目（現為住宅項目海珀）收到22份意向書以來近7年最少。

資料顯示，觀塘第四及五區鄰近港鐵觀塘站，位於康寧道和觀塘道交界，佔地約27.55萬方呎，預計可提供最多約216.59萬方呎樓面面積，市建局因應市況向城規會申請引入「浮動規劃參數安排」，「政府、機構或社區（GIC）」用途的樓面不變，惟寫字樓、酒店和零售部分樓面多少由固定水平，改為設有上限和下限，酒店樓面面積下限定為「0」，意味日後中標的發展商不一定要提供酒店設施。

規模龐大 禁拆售削吸引力

對於觀塘第四及五區只收到24份意向書，美聯測量師行董事林子彬分析，該項目規模龐大，且不能拆售，部分傾向興建住宅或貨如輪轉的發展商，未必會就此項目提交意向書，令意向書數目少於其他商住項目，招意向反應屬合理水平，預期招標時主要由大型發展商或財團入標為主。

普縉助理總監（估值及諮詢）李雋傑直言，該項目的招意向反應不俗，反映發展商普遍認為本港零售和商業市道具復甦空間，估計該項目市值約195億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約9000元。

綜合業界估計，該項目市值約151.6億至259.9億元，樓面呎價約7000至12000元。市建局曾預告，若一切順利，有機會於11月推出該項目招標。

零售市道低迷，非主要零售區的舖位都現蝕讓。中半山正大花園低層地下（Lower Ground Floor）一個舖位，由永隆銀行創辦人伍宜孫家族後人以430萬元購入，原業主賬面蝕讓150萬元離場。

永隆伍氏後人430萬承接

資料顯示，中半山羅便臣道27號正大花園低層地下單位，建築面積約200方呎，連一個建築面積約600方呎閣樓，合共800方呎，成交價430萬元，呎價約5375元。據了解，新買家為伍宜孫家族後人伍尚仁。原業主於2018年8月以580萬元買入舖位，持貨4年，賬面虧損150萬元，物業貶值25.9%。

此外，宗教團體隱廬佛社3400萬元購入油麻地彌敦道550至552號龍馬大廈閣樓全層，建築面積約5000方呎，呎價約6800元。原業主於1990年11月以430萬元買入，賬面賺2970萬元或6.9倍。

根據中原（工商舖）資料，8月本港四大核心消費區舖位空置率走勢平穩，中環區最新空置率為13.32%，比7月降0.02個百分點，連續三個月錄得跌幅，較去年同期銳減約7.15個百分點。銅鑼灣最新空置率則為5.5%，按月回落約0.16個百分點，屬空置率最低的一區。

另一方面，餐廳扒王之王創辦人李德麟或有關人士，傳以1.8億元沽售葵涌葵德街15至33號葵德工業中心1座地下及1樓連5個車位，總建築面積44249方呎，呎價約4068元。有關物業於1980年以約686萬元購入，持貨42年，賬面賺逾1.73億元或25倍。

有財團向土地審裁處申請，強制拍賣油麻地利業街11至15號兩幢舊樓，大業主持有整個地盤約93.93%業權，測量師對其總估值約1.76億元。前述申請由恒亞投資有限公司提出，涉及利業街11及13號聯業樓及利業街15號東安樓。其中樓高6層的聯業樓，1972年落成，樓齡50年，大業主持有92.86%業權，估值約6162萬元；東安樓則於1971年建成，測量師估值近1.15億元，大業主持95%業權。

美孚4房跌穿2千萬 業界：加息將臨樓市仍調整

樓市跌勢加劇，銀行估價加速下滑，10大屋苑網上最新估價全綫下滑，分別按月降0.54%至6.73%，佔一半屋苑跌幅更達逾4%，當中荔枝角美孚新邨4房估價跌穿2,000萬元關，而將軍澳新都城3房估價亦連降4個月，並失守千萬元大關。

本報追蹤10大屋苑部分單位的滙豐銀行及中銀 （02388） 網上估價，本月悉數單位估價遭調低，下調幅度更有擴大之勢，其中滙豐把10個單位估價調低0.95%至6.73%，佔一半跌幅高逾4%。

估價下調幅度最大，為美孚新邨一個4房樓王，單位為百老滙街108號中層B室，實用面積1,373平方呎，今年7月及8月初，網上估價均維持2,051萬元，惟最新估價跌穿2,000萬元關，降至1,913萬元，按月大跌6.73%。

太古城康怡3房 估值降逾6%

此外，龍頭屋苑鰂魚涌太古城雅蓮閣中層A室一個3房單位，以及同區康怡花園C座中層9室3房單位，同期估價也分別遭下調6.34%及6.35%，當中前者估價更連降3個月，最新下調幅度比今年8月擴大5.32個百分點。

至於新都城也有單位同期估價遭到4連降，屬1期4座中層F室3房單位，實用面積701平方呎，估價自今年6月初起連續4個月向下，最新估價按月降3.89%至988萬元，對比5月初時錄1,060萬元，累挫72萬元或6.8%。

二手減價擴大 拖累估價跌

中銀方面，同期也全數調低上述10個單位估價，降幅0.54至3.02%，扭轉上月初調升4個單位的走勢，當中降幅最大為紅磡黃埔花園2期6座中層E室2房，實用面積389平方呎，估價由8月初錄696萬元，降至最新675萬元，同期東涌映灣園6座中層A室3房戶估價連續2個月持平以來首度下調，由1,162萬元，降至1,139萬元，估價按月跌1.98%。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，近期二手業主減幅有所擴大，在市場交投疏落下，銀行估價除參考市場成交價作基礎外，亦會參考業主的叫價取態，或因此拖累近期二手樓估價下調幅度擴大。

他指出，本港即將踏入加息周期，隨着息口上升，投資收租回報不及以往吸引，或打擊投資者入市意慾，繼續影響樓市購買力，估計今年餘下時間樓市仍會調整，並拖累整體估價下滑。

樓價回調，新界區屋苑落價較明顯，呎價連環跌至低於1萬元，天水圍嘉湖山莊3房呎價僅9,282元；元朗柏麗豪園套3房放盤1年減160萬元沽，呎價9,534元，創屋苑1年新低。

柏麗豪園3房戶 價創1年低

市場人士指，嘉湖山莊麗湖居6座低層D室，實用面積547平方呎，3房間隔，享內園及泳池景，上月底放盤，叫價530萬元，速獲區內分支家庭客傾價，議價22萬元以508萬元易手，呎價9,287元。原業主於2010年2月以162萬元購入，持貨12年多帳面獲利346萬元，單位升值2.1倍。而嘉湖山莊8月平均呎價約10,300元。

鄰區元朗區交投放緩，本月暫錄得11宗二手成交，要低價方能吸引準買家。消息指，柏麗豪園3座低層B室，實用面積944平方呎，3房套房連儲物室間隔，單位去年9月放盤，原叫價1,060萬元，隨市況回落，業主減價求售，減160萬元或15%以900萬元沽出，呎價9,534元，創同類單位1年新低價，呎價屬該屋苑1年新低。原業主於1997年5月以547.4萬元購入，持貨25年帳面獲利352.6萬元，單位升值約64%。

土瓜灣欣榮4房 呎價12778

同時，市區物業呎價低於1.3萬元，消息指，土瓜灣欣榮花園5座中層F室，實用面積781平方呎，4房套房加工人套房，放盤2個月，原叫價1,168萬元，剛以998萬元易手，減價170萬元，呎價12,778元，售價較估價1,039萬元低41萬元。原業主於2002年2月以257萬元購入，持貨20年帳面獲利751萬元，單位升值2.9倍。

另外，柴灣金源洋樓C座低層8室面積260平方呎，1房間隔，望樓景，以325萬元易手，呎價12,500元，售價較去年同層低17%。業主1978年以88萬元買入，帳面獲利237萬。

廣源邨開放戶 減35萬售

資助房屋方面，沙田公屋廣源邨不足1星期再添成交，市場人士指，廣源邨4座中層15室，實用面積217平方呎，開放式間隔，單位放盤逾1個月，原叫價270萬元（已補地價），現減35萬以235萬元易手，呎價10,829元。原業主於2001年以9萬元（未補地價）購入，扣除補地價約140萬元後，料仍可獲利86萬元。

為配合《十四五規劃綱要》，政府正透過不同政策及措施以提升香港作為國際航運中心和物流樞紐的地位。再者，現今消費模式轉變，消費券也可在網購平台上使用。各項利好因素支持物流業及貨倉需求持續上升。

新近有業主看好物流業發展前景，將旗下矜罕的葵涌嘉里溫控貨倉1倉全層推出市場，意向價約1.735億元。

中原（工商舖）工商部分區營業董事葉宇政表示，是次獨家出售物業位於葵涌健全街3號，嘉里溫控貨倉1倉A座9樓全層，全層面積約26,683平方呎，現以交吉形式出售，意向價約1.735億元，每平方呎叫價約6,502元。物業為極罕有具溫度控制之存倉，樓底特高約5.43米，樓面負重約每平方呎250磅，該貨倉設有5部載貨升降機及2部載客升降機，亦有2個獨立貨櫃裝卸台；另特設1部負重32噸半之貨櫃吊機，可供20、40及45呎貨櫃原櫃上落。

罕有具溫控存倉 配套齊全

葉氏續稱，嘉里溫控貨倉為業內知名貨倉，不單提供完善起卸設備以方便貨物運送，更具全面的安全及保安設施，如自動消防花灑系統，先進電子防盜系統及24小時守衞巡邏，在安全及質素上均甚有保證；加上貨倉位處葵涌物流中心區，盡享完善交通網絡，包括青馬大橋、汀九橋、3號和8號幹綫等，方便往來貨櫃碼頭、機場及各陸路口岸。翻查資料，嘉里溫控貨倉對上一宗成交需追溯至2018年6月，為該廈A座14樓全層，面積約27,984平方呎，成交價約7,500萬元，平均呎價約2,680元。

物流前景亮 升值潛力增

葵涌屬重點現代物流業發展區域，前景亮麗推動區內工廈物業升值潛力大增。除區內1幅物流用地早前以約52億元批予ESR Group，市場新近亦錄得1宗大幅獲利成交，為葵涌打磚坪街16號有利工業貨倉大廈9樓B室，面積約8,284平方呎，以約2,238萬元易手，平均呎價約2,702元。據悉，原業主於1981年以約208萬元買入上述物業，持貨約41年帳面獲利約2,030萬元，物業大幅升值約9.8倍。而今番物業規格上乘有保證且屬市場上罕有優質盤源，業主早於1998年以約1,867萬元購入，若最終以意向價沽出，物業將大幅升值約8.3倍，預料是次放售將吸引用家及投資者注目。

疫情打亂各行業 會德豐稱待批滿意紙

新冠肺炎疫情打亂物資運送、施工及審批等情況下，多個新盤出現延期交樓問題。最新個案來自藍田KOKO HILLS發展項目第1期KOKO HILLS及第2期KOKO RESERVE，會德豐地產已去信予小業主，將延遲103日至年底才可收樓。不少小業主擔心一拖再拖，從而影響申請按揭時壓力測試難以過關。不過，會德豐地產常務董事黃光耀昨日回應指，上述項目已正等待地政總署批出轉讓同意書(即滿意紙)，強調集團仍希望能於10月底或11月初交樓，盡量減少對買家帶來的不便。

藍田KOKO HILLS自2020年7月推售樓花，至今累售逾230伙。至於KOKO RESERVE自去年9月以來皆是招標出售單位，目前售出4伙。根據售樓書，兩者預計關鍵日期同樣是9月14日。惟據了解，有小業主數日前收到會德豐通知，要延遲103日至今年12月底才可收樓，並提及工程延誤受惡劣天氣及不可抗力的原因影響。

建築期業主憂加息礙申按

然而，不少小業主不接受發展商解釋，認為透明度不足，以及擔心一拖再拖。同時亦有採用建築期付款小業主擔心香港會加快加息速度，他們要處理按揭問題時，恐怕壓力測試難以過關。

對於延期交樓，黃光耀指，疫情打亂全球物料運送，對各行各業都會造成影響，政府部分部門於今年初因疫情升溫亦實施在家工作，或多或少影響審批程序。而KOKO HILLS及KOKO RESERVE去年底已獲批入伙紙，單位內執漏亦已完成，並已交齊文件予地政總署，現正等待批出轉讓同意書(即滿意紙)，相信疫情影響政府相關部門的審批程序。

黃光耀希望早一點交樓

他重申，雖然經發展項目的認可人士評估後要延期103日交樓，集團仍希望能於10月底或11月初交樓，與原本預計的關鍵日期9月14日只相差一個多月，盡量減少對買家帶來的不便。他更稱，發展商都希望準時甚至早一點交樓，早一點收到樓價尾數，因此延期交樓對發展商而言亦是受害者。

近年部分樓花項目會訂明，若無法於正常情況或預計關鍵日期前交樓，發展商有責任賠償買家已繳付的金額及利息。若延期為買賣合約下容許，即涉及不可抗力原因，發展商不一定提供補償或取消交易方案。發展局今年3月亦公布，考慮到第五波疫情對發展商及建造業界影響，決定延長政府工程合約工期及私人發展項目於地契內的建築規約期限。包括所有在施工階段的政府工程合約，會彈性處理承建商提出的延長工期事宜，授予最多六個月的額外工期；及所有截至今年3月14日尚未履行建築規約的地契，其原有規約期限可免補地價延期最多六個月。

事實上，今年以來，已有多個新盤要延期交樓，當中南豐及港鐵合作的日出康城LP10延期3個月至今年10月31日交樓。而九龍建業旗下將軍澳海茵莊園亦延期7個月至明年3月31日交樓，並不提供補償或取消交易方案。

多盤延交樓 部分有補償

至於去年7月因牆身底座混凝土強度未達標而要拆卸重建、由新世界與港鐵合作大圍柏傲莊III，因疫情及惡劣天氣等因素影響，將去年7月預計的關鍵日期2024年3月31日，再延至2025年入伙，買家可獲一筆過額外津貼及相關時段的利息補償。以樓價1,500萬元單位的即供買家為例，選擇繼續交易，可獲約219萬元，相等於樓價近15%；若選擇取消成交，可獲約136萬元，相等於樓價9%。

新盤延期交樓情況

樓盤　　　　　　　　　　延期交樓情況 　

藍田KOKO HILLS及KOKO RESERVE　項目認可人士評估要延期103日交樓，發展商希望能於今年10月底或11月初交樓。 　

日出康城LP10　延期3個月至今年10月31日交樓。　

將軍澳海茵莊園　延期7個月至明年3月31日交樓，發展商不提供補償或取消交易方案。　

大圍柏傲莊III　再延期1年至2025年入伙，買家可獲一筆過額外津貼及利息補償。以樓價1,500萬元單位即供買家為例，繼續交易可獲約219萬元，取消成交則可獲約136萬元。