三重集美商圈指標個案「新美齊The Top」是近千坪私院莊園，高端豪邸規劃產品，全案導入「新美齊物業」，提供禮賓服務與保全維安，超脫市面眾案品味格調，「代租代管」更將住戶資產視如己出。

極大化社區價值，加上坐擁「一橋台北雙子星」地利，吸引追求生活品質與隱私的高端客層，北市高知識菁英以及在地自營商老闆來此換屋置產，在多空交戰之下，交出漂亮的成績單，從個案詢問度到銷售實況，屢創佳績。

聯碩地產業務協理周宗盟表示，「新美齊The Top」成交客層過半來自北市，看好一橋西區門戶的未來潛力，更看中新美齊超規格的規劃。

綜觀新北首環新案房價，中和、永和、新店央北、板橋江翠北皆已坐7望8，然「三重左岸」與台北核心更近、交通更便捷，補漲即將啟動。

「新美齊The Top」規劃難得邊間二至三房，不僅戶戶挑高3米5，為增加採光面，打造市場秒殺的雙面採光27至35坪產品，廳、房、衛浴全室開窗通風，封閉式獨立廚房更能安全防火，為自住客訂製一席歸心悠境。

營建成本上揚，帶動全台預售屋價格大漲，愈來愈多偏鄉1字頭房價區消失，全台137個預售屋超過30件的各行政區中，短短半年有16區自1字頭房價區除列、站上2字頭，使全台1字頭區縮減到不到20個。市場認為，1字頭預售屋價恐成絕響，全台將迎來全面2字頭房價新時代。

比較今年上半年與去年下半年全台各地的1字頭房價區，可以發現去年還有少數縣市的蛋黃區，如南投縣南投市、雲林縣斗六市以及苗栗縣的苗栗市等，不過今年以來，南投市、斗六市房價均已達每坪20萬元以上，只剩下苗栗市為該縣市的縣治所在；1字頭區段已幾乎全面從蛋黃區絕跡，退守到了二、三線區段。

這些目前僅餘的1字頭房價區，幾乎多是三線的偏鄉鄉鎮，屬於直轄市行政區的僅有台中外埔、台南佳里、桃園觀音、大溪、高雄美濃等五區，此外非直轄市的包括雲林麥寮、宜蘭蘇澳、屏東內埔等區。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，全台僅存的16個1字頭房價區，平均房價最低均在每坪16萬元以上，且有七個行政區的平均單價在每坪19萬元以上，距離2字頭門檻只差臨門一腳，若預售屋的漲聲持續，未來全台就可能迎來全面2字頭的房價新時代。

以全台各縣市來看，若不計入交易量低的離島三縣市，本島19縣市今年上半年預售屋均價已全面站上2字頭，其中以台北市每坪98萬元最高，雲林縣每坪21.6萬元最低。

半年來各縣市1字頭房價區減少的數量以雲林縣最多，虎尾、斗六、斗南等三區域站上2字頭；此外，竹縣、台中、高雄、屏東等縣市半年來也有二個行政區均價站上2字頭，新竹縣已全面沒有1字頭房價區。

陳定中指出，目前全台各地僅存的1字頭房價區，多為傳統認知的蛋殼區，生活機能多依賴當地商圈，大多數都是人口長期外流的行政區、久缺建設利多刺激，買盤多依賴當地客源，未來的發展性也相對受限。

房市928檔期將陸續登場，新莊儼然躍居新北市一線戰區，包括華固、新潤、宏國、碧瑤、丞石等建商，陸續接棒推案，忠泰、三群建設也醞釀推出新案。目前該區每坪開價重返7～9字頭，直逼板橋、中和、三重、新店等新北市第一圈。

上半年329檔期推出、位於上新莊塭仔圳重劃區的建案「新莊科達花園」，16日舉辦開工動土典禮，總銷30億元，目前已售7成，力拚年底前完銷。

科達建築董事長賴建程表示，新莊科達花園基地面積近千坪，為地上9、14樓與地下4層建築，包括住宅163戶、公共幼兒園1戶，規劃二房22～24坪、三房31～36坪產品，主打「大直豪宅空降新莊」，預計2025～2026年完工交屋。

科達建築目標兩年內推案量挑戰百億元，持續耕耘雙北市。

賴建程表示，兩年前在此區的預售新案每坪才賣39萬元，現在已站上5字頭。

調查顯示，新莊區上半年推案量已達600億元，囊括新北市3分之1的推案量。

近年因原物料、房價攀升，包括新莊舊市區、副都心、頭前重劃區等，不少指標案開到每坪6～8字頭。

其中，新莊、泰山交界的「塭仔圳自辦重劃區」，因相對舊市區、副都心有房價外溢、捷運優勢，短短兩年，每坪開價就從3字頭奔向6字頭，吸引各大建商插旗。

調查顯示，今年「塭仔圳自辦重劃區」推案熱度，可望達到高峰，上半年「新莊科達花園」、「新潤潤見築」、「碧瑤菁品」已率先推案，開價每坪5字頭；接下來還有新潤、宏國、碧瑤、丞石、華固等建商，接棒推案，另外忠泰、三群等，也醞釀推出新案。

其中部分品牌大型建商可望開到6字頭，包括「閱讀台灣」、「華固一莊」、「宏道豐匯」等，整體區域房價雖較過去上漲，但相對舊市區、副都心仍有價格優勢。

這幾年房價上揚，價格高居全國之冠的台北市新案開價大比例在百萬上下，不過依據實價揭露資料，文山、萬華、北投、士林都有預售成交單價不到6字頭的交易，如文山區指南路、北投區關渡一帶、士林區社子、萬華區西園路等，還有5字頭新案。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，台北市外圍地段或大眾運輸便利性較低的區域，仍有4、5字頭的中古大樓，當地新案若無特殊條件，價格拉升過高難以說服買方入手，因此部分成交價格能在60萬以內。

台北市購屋大不易，大安、中正、信義等平均房價高的區域，新案開價通常都在100萬元以上，其他區域則通常在90萬到120萬上下，不過台北市低房價地段還是有建案開價在60~70萬，相當於大安區新案的半價，對於偏好台北市門牌，或是台北市資金有限的換屋族頗具吸引力，如文山區新案、中古屋都有價格親民的路段。

大家房屋台北政大店店東廖永震指出，文山區因地理環境及部分地段的交通條件，價格相對台北市其他區域低，如指南路三段位於往貓空的平地區域，及辛亥路七段還有低價新案，不過低價新案的量體有限，目前文山區新案開價大多在7到8字頭，反觀中古大樓有不少價格相對低、位於生活機能及交通條件理想的地段，如木新路一到三段，往北接深坑往信義區、往南通新店，另外如木柵路二、三段可銜接文山區主要幹道興隆路，周邊商家林立、公車班次多，這些地段10年左右的大樓單價6字頭，屋齡稍高的老大樓則在5字頭，是許多自住買方偏好的區域。

此外，萬華區6字頭以下新案數量最多，郎美囡表示，萬華區靠近中華路、中正區這一側的價格較高，成交價可到70萬以上，靠近環河一側若不考慮台北市門牌，買方可能會選擇新北市有捷運、話題多的板橋區或三重區，故房價不易有亮眼表現，而西園路一段、二段周邊還有屋齡不到5年的新屋，成交單價在5字頭，因此預售案仍有5到6字頭交易。

台中港特定區百億造鎮案再添一樁。繼總銷逾150億元的「遠雄幸福成」登場後，總銷120億元的「聯悦馨」預計本月17日正式進場。聯悦建設為預售案暖身，15日與台灣蔦屋董事長橋本龍之介簽約，預計砸下13億元重金、在新案旁打造一棟複合式商業空間，引進日系書店「TSUTAYA BOOKSTORE」，成為最大亮點。

台中港特定區近幾年隨著台積電中科擴廠效應，與離岸風電產業蓬勃發展，加上低基期房價加持，剛性購屋與租屋需求旺盛，早已成為首購宅一級戰區，多年來磁吸各大財團、大型建商爭相插旗搶地，單是八大開發商的獵地面積就逼近10萬坪。

根據當地代銷業者市調統計，「地王」遠雄建設在台中港新市鎮特區購入的土地超過2.1萬坪，「遠雄之星」造鎮系列推案已到第九期「遠雄幸福成」；擁地面積僅次於遠雄的寶佳集團，手握逾1.7萬餘坪土地，旗下各品牌建商都已陸續推案；潤泰集團1.5萬坪排名第三，另如聯悦建設1.4萬餘坪、麗寶集團1.1萬餘坪、長虹建設近9,400坪，中鋼旗下中龍鋼鐵有6,062坪、勤美集團3,659坪。

不只北部財團、大型建商看好台中港特定區的發展潛力，在地建商如富宇、總太、喬立等都已購地推案；連就鄉林集團董事長賴正鎰也表示，鄉林前不久已派員前往台中港區物色地塊，準備前進海線地區投資推案。

自從2018年日本三井OUTLET商場進駐台中港區，每年吸引逾800萬人次到台中港逛街購物、以及遠雄建設在台中港區造鎮系列開發案，吸引中科新貴族與年輕族群購屋，快速帶來的人口紅利與商機，帶動海線房市起飛，三年來，台中港區從1字頭房價親民區，翻轉成為推案重鎮，近期預售新案單價已衝上3字頭。

聯悦建設表示，在「聯悦馨」新案社區旁打造一棟複合式商業空間，樓高8層，其中1～4樓近千坪空間，將引進日系書店「TSUTAYA BOOKSTORE」附設餐廳與咖啡館，成為台中最大的獨棟日系書店；5～8樓空間未來將成為聯建設總部，展現深耕台中港區的決心。

房市資金行情結束。金管會7月底統計，前十大房貸行中、已有六家房貸年增率同步下探，又以台銀、華南銀和彰銀等三家房貸年增率下探二至三年新低，成長力道大減最明顯，其餘三家年增率也探五至九個月低點，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言，疫情帶動的資金派對告終，銀行已非房市資金行情推手。

黃舒衛說，資金供給面而言，各銀行受制不動產放款限30%的管制天條、銀行估值轉趨保守、房市去化遲緩、銀行資本適足率等多方考量，銀行已從房市資金派對脫身。

房市投資需求端也趨緩，他說，受房價與房貸利率同步高漲，民眾實質購買力縮水，購屋意願和能力下降，再加上未來經濟成長動能不足，房市降溫，預期第4季房價議價率將持續擴大。

據金管會統計，7月全體國銀房貸餘額（不含催收款）9兆1,301億元、月增續降到0.45%的近11個月低點，年增也降到8.55%的19個月低點（剔除2月農曆過年因素）。

再看新貸戶數，7月總房貸戶數201萬190戶，月增率大降到0.03%或702戶的近11個月低點，年增率進一步降到1.54%的20個月低點（剔除2月農曆過年因素），房貸量與戶數持續探底。

若以前十大房貸行來看，7月以土銀、北富銀、華南銀和彰銀等四家房貸量、戶數年增率更同步下探，顯示銀行端從房市抽離態勢愈趨明顯。

而台銀、合庫則是房貸年增續降、但戶數年增則僅較上月微幅增加，顯示行庫控管房貸總量、或是可能民眾加速還款，又或是民眾交屋在低總價區域所致，才會出現量減、戶數小增的現象。

房貸龍頭的土銀，7月房貸餘額9,141億元，戶數23.07萬戶，年增各是3.17%及衰退1.86%，各是五個月及今年低點，土銀房貸戶數一路下降，顯示對新貸戶縮手。

台銀房貸餘額8,690億元、年增10%探三年低點，房貸戶21.3萬戶、年增3.4%仍在低點盤旋，僅較上月增加0.06個百分點。

合庫房貸餘額6,043億元、年增8.21%則是九個月低點，房貸戶14.31萬戶、年增0.34%續持低檔，較上月增加0.04個百分點。

一向積極承做房貸、位居老五的北富銀，7月房貸量、戶數年增率則同步下探，房貸餘額5,474億元、戶數10.98萬戶，年增16.7%及4.86%，各是今年來及八個月低點。

華南銀房貸餘額5,082億元、年增7.4%是近二年低點，戶數12.23萬戶、年增1.11%與上月持平；彰銀3,874億元、戶數8.13萬戶，年增各是7.9%及0.13%，各是27個月及31個月低點。

不少人買屋出租當包租公，希望財富自由。信義房屋（9940）總經理室協理李明山在《房屋聽信義》Podcast表示，房屋出租實質收益，其實不如想像的高，除了有許多隱形成本，租金穩定度也是問題，很多房東常會低估成本、高估投報率，導致租金收益不如預期。

李明山說，台灣房市已經走了好幾年的大多頭，激出很多買方搶購卡位，並做起當包租公的美夢。目前租金投報率2%的物件，買方就會買單，若是投報率高過3%，則堪稱搶手物件。

不過，當房東的成本，除了購屋資金之外，還有每年5月要繳的房屋稅、11月要繳的地價稅，租金收入也要列入所得稅申報；房屋的修繕費用跟家電家具的折舊費用，也不小條，換台冷氣就噴了兩、三萬元，是常有的事。

如果房東本身沒有時間管理，委託專業機構代管，那代管費用通常是租金收入的10%，還得再加上預抓的修繕費。最容易忽略的，是前後任租客之間的空窗期，通常只要當年度有出租空窗期，租金投報率就會降得很低。

李明山表示，想有效拉高投報率，有3個方法：

第一，是搭上政策順風車，成為公益出租人。政府近期正推動規模高達300億元的租金補貼，如果讓房客享有補貼的話，房東本身的房屋稅、地價稅都會有折抵，甚至申報綜合所得稅時，還能享有租金折抵，最高可折每月1.5萬元，一年下來，可以折抵十多萬元。

第二，是加強房屋本身的質感、或透過優質的代管公司，吸引付租能力較高的房客，例如外商公司等。這類租客，不但能付較高的租金，通常穩定性跟配合度也較高。

第三，是增加出租的項目，例如把建築外牆租給廣告公司做廣告，倘若房屋在市場、夜市周邊的，也可出租作為倉庫、攤販，但別佔用騎樓。至於隔套收租或日租，要特別留意是否違法。

李明山提醒買房出租也有不少風險，首先，出租會導致未來選擇售屋時的成本增加，因為出租時每年繳房屋稅，以及出售時的土地增值稅都不適用自用住宅稅率。其次，若租客交租穩定性、維護房屋或者其他方面不如預期，就需花額外的時間與金錢處理。

李明山建議房東，要有時間、耐心多與房客互動，若能有穩定的中長期房客，就能避免租金空窗期問題。或者也可以選擇讓利，交給專業代管公司來協助出租後的大小問題的處理。

另外，考慮到出租需要付出的成本與風險，覺得太過麻煩，或收益不如預期，就建議可以考量出售，如果拿不定要不要賣房時，也可先請仲介評估，採用「租售並行」、也就是邊租邊賣的方法，爭取時間多方評估。

千億都更大案啟動，據悉，從今年第4季至2028年，未來六年至少有十大逾百億元規模的都更案將接續登場，合計總案量可望挑戰3,500億元。
根據調查，未來六年都更大案中，總銷估達450億元「DIMOND TOWERS台北之星」、130億元冠德「太子汽車案」將率先在第4季登場，同步宣告千億案量規模的都更推案浪潮正式來襲。

據住展雜誌最新統計，今年第4季至2028年至少有十大百億級都更案將陸續登場，總案量估破3,450億元、甚至可望挑戰3,500億元大量；十大百億都更案中，光是案量500億元重量級大案就有四筆，包括「元利森活莊園二期」、「南港之心」、「南港調車場都更案」、「華固北投奇岩都更案」，四大指標案案量就飆上2,000億元。

以推案時程來看，總銷估達450億元「DIMOND TOWERS台北之星」、130億元冠德建設「太子汽車案」可望率先在今年第4季登場；其中前者已進入實品屋裝潢、公設等相關工程尾聲，後者也在推案前置作業中，預計10、11月正式公開，並在明年取得使照。

住展雜誌研發長何世昌分析，十大百億級都更案中，其中七筆均在台北市，新北市有兩筆，一筆在新竹市，主因第一台北市已無大面積土地可再釋出，都市更新成為開發商取得土地案源不得不走的路，以致北市成為都更大案的主要戰場。第二因都更案有容積獎勵，比直接購買土地享有更多容積，也是建商還願意投入耕耘的誘因。

第三過去幾年國營企業或傳統產業積極對手中資產進行活化，這些國企如台電、台鐵等對手中不動產較青睞找一線品牌建商合作，在企業掀起資產活化潮下，也助攻百億都更大案增多；第四近年政府積極推動都更，希望藉由國營企業資產活化角度，持續帶起民間都市更新持續滾動發展，像是「新竹市北區崙子段都更案」、「南港之心」就是代表個案。

何世昌表示，由於房市多空訊息交雜，市場觀望氣氛轉濃，接下來在百億級都更案接續登場下，市場推案熱度可望轉熱，指標大案去化速度，將成房市信心觀察指標。

愛山林（2540）建設暨甲山林廣告總經理張境在指出，第2季至今，房市多空訊息交雜，影響買方信心，房市觀望氛圍轉濃。不過，外在環境的干擾像是地方大選、疫情等，會隨著時間逐步去除，認為選舉後、明年農曆年後，房市觀望氛圍將會慢慢退去，市場重回正常軌道。

張境在表示，目前自住買方還是穩定進場購屋，雖然整體市場買氣沒有像去年一樣大好，但自住客剛性需求依舊是扎實；他舉例，現在十組來客中，真正會出手買房的有五組，這些買方都是自住需求的剛性買盤，目前仍是持續進場。另外五組買方就會受到消息面影響，像是升息、疫情、政策打炒房、兩岸戰事等，出現觀望、不敢出手購屋的情況。

他認為，房市目前因多空訊息交雜，影響半數買方陷入觀望狀態，但這些買盤只是遞延出手，只要外在干擾因素逐步去除，買氣就會慢慢回籠，認為選舉後、明年農曆年後買氣就會回歸。

張境在強調，這一波房價上漲主要是通膨推動，雖然民眾現在觀望有部分是期待建案價格能夠下跌，不過從建商成本結構來看，這兩、三年購入的土地多是高價購入，建築成本又高，建商建案成本已經到了退無可退的情況，認為建案沒有降價的空間。

中央銀行本周四（22日）將召開第3季理監事會議，市場預估，央行總裁楊金龍本季仍將宣布升息半碼（0.125個百分點）。銀行主管指出，屆時，國內首購族、二房與三房（含豪宅）在內的房貸利率將全數跟進調漲，地板價分別調高至1.81%、2.1%和2.22%；換言之，若非首購族，房貸利率將全數突破2%大關。

對於央行本季理監事會議是否加碼打炒房，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨分析，在景氣轉弱「拐點」下，央行除升息外，可能不至於加碼新管制，一方面是央行已經諭令各銀行針對不動產放款緊縮，二方面又加強金檢，已經達到量縮效果，短期無須精銳盡出，至少9月無須有進一步動作，將更大的調控留待日後有需要再行上膛。

央行總裁楊金龍先前指出，近十餘年來，央行配合政府健全房市方案、適時採取一系列總體審慎措施，加上金管會亦配合採個體審慎措施，加強控管銀行不動產貸款風險，避免信用資源過度集中於不動產市場，有助銀行降低授信風險與健全經營。

楊金龍強調，以2020年12月啟動新一波選擇性信用管制措施為例，相較2010年6月的前次緊縮措施範圍更廣、納管貸款項目較多、調整頻率更高、貸款成數上限較低，緊縮信用力道更強，並已見成效，因此，2021年以來，銀行建築貸款與購置住宅貸款成長趨緩，不動產貸款集中度大致穩定。

中國建築（601668）9月16日晚間公佈前8月經營情況簡報。前8個月，中國建築新簽合同總額2.39萬億元，同比增長11.2%。建築業務新簽合同額2.15萬億元，同比增長14.7%。

其中，房屋建築業務新簽合同額1.55萬億元，同比增長9.8%；基礎設施業務新簽合同額5896億元，同比增長30.3%，已連續4個月增長超30%；勘察設計業務實現收入81億元，同比增長1.5%。

新簽項目方面，中國建築近期再次承攬一批優質項目，據披露重大項目合計金額193.9億元。其中，房屋建築類專案合計89.4億元，包括上海中芯國際臨港12英寸晶圓代工生產線、上海國際新文創電競中心等代表項目。基礎設施類專案合計104.4億元，包括四川德陽旌湖兩岸、東湖山、文化娛樂城生態修復和功能完善、廣東佛山寶華創新工業園及配套園區道路等代表項目。

企業榮譽方面再創佳績，根據《財富》雜誌發佈的2022年世界500強排行榜，中國建築的排名再次提升，位列第9名，進入世界前10強，並已連續17年在世界500強排名中穩步增長。公司的品牌影響力繼續增強，全球最大投資建設集團地位更加鞏固。

8月29日，中國建築發佈2022年半年度報告，各項業績指標再創歷史新高，營收總額突破一萬億元，主要經營指標高於同期、好於預期，企業價值創造能力進一步提升，取得了穩中有進的經營成果。在穩增長政策持續發力落地的背景下，公司建築業務訂單充足，訂單保障倍數較高，風險計提較為充分，新簽合同增長勢頭延續性佳，建築龍頭央企地位穩固。

A股和H股222家涉房企業，有近四成公司“擠”在了8月份最後兩天才交出2022年上半年的業績答卷。這是根據Wind金融終端統計的房地產行業類資料，另外還有少數公司的業績報告“爽約”。

房企業績報告姍姍來遲的背後，與上半年商品房銷售市場低迷不無關係。Wind統計顯示，有107家上市房企營業總收入同比負增長，136家企業的歸母淨利潤出現同比下滑。

不過，當增速放緩成為房企的普遍現象，業績上漲成了行業的少數派，依然有人在堅持，並且繼續看好房地產。在今年的中期業績發佈會上，包括碧桂園總裁莫斌、旭輝控股董事局主席林中、越秀地產董事長林昭遠和綠城中國董事會主席張亞東在內的房企掌舵人紛紛發聲，表達了對房地產市場和企業的期待。

就連4年前最早喊出“活下去”的萬科董事會主席郁亮，9月7日也向包括《每日經濟新聞》在內的媒體記者表示，近期在全國調研了100多個項目，看到了基層發出的點點“微光”。所以，壓力再大也要堅持走下去。

超六成房企業績滑坡

或許讓俞錦不曾預料到的是，近兩年在上海大舉拿下的項目，還沒有起到抵禦行業週期的效果，大名城(3.290, -0.10, -2.95%)在上半年的銷售金額和淨利潤就出現雙雙下滑。作為公司董事局副主席兼總經理，他只能在業績會上連連解釋。

與去年同期相比，今年上半年不少房企的業績下滑嚴重，有的甚至由盈轉虧。Wind統計顯示，約61%的房企歸母淨利潤出現下滑，品牌企業也未能倖免，下滑的比例超過100%的包括上坤地產、建業地產、富力地產、陽光城(2.160, -0.14, -6.09%)、首開股份(4.630, -0.15, -3.14%)、遠洋集團、中南建設(2.640, -0.11, -4.00%)、榮盛發展(2.650, -0.16, -5.69%)、金科股份(2.370, -0.15, -5.95%)、三湘印象(4.030, -0.37, -8.41%)、中華企業(2.770, -0.11, -3.82%)、世茂股份(2.530, -0.12, -4.53%)和上實發展(3.430, -0.11, -3.11%)等。

資料來源：Wind、華泰研究資料來源：Wind、華泰研究
從營收來看，上半年約52%的房企同比出現增長，包括美好置業(1.550, -0.06, -3.73%)、蘇州高新(5.270, -0.50, -8.67%)、中交地產(17.110, 0.48, 2.89%)、金融街(5.450, -0.23, -4.05%)、宋都股份(3.400, -0.09, -2.58%)（維權）、迪馬股份(2.310, -0.07, -2.94%)、招商蛇口(15.880, -0.33, -2.04%)、保利發展(18.050, -0.80, -4.24%)和華髮股份(10.070, -0.55, -5.18%)等。增速最高的美好置業，實現營業收入約26.15億元，同比增加250.97%；歸母淨利潤則虧損了約3.2億元。

華泰證券(12.410, -0.67, -5.12%)研報顯示，上半年房企銷售增速首次轉負，新推貨值占比下降，加大了去化難度。總體銷售商品提供勞務收到的現金同比下降34%，其中，龍頭、中型和小型房企分別同比下降31%、40%、33%。報告期內，房地產市場景氣度持續低迷，除6月受疫情回補和房企衝量能夠提供部分支撐外，整體市場呈現供需兩弱態勢，成交保持低位，各梯隊房企銷售和回款均受到較大壓力。

“2022年是地產行業充滿挑戰的一年，銷售市場的預期、轉弱需求疲軟、價格下滑，讓行業的每一位參與者都備感壓力。市場快速下行，行業進入寒冬，適者生存的環境對企業的競爭力提出了更高要求，各參與方都在努力恢復地產行業脆弱的信心，也需要每一個參與的主體更加努力。”碧桂園總裁莫斌在8月30日的業績發佈會上如是說道。

據克而瑞地產研究中心發佈的資料，上半年，TOP10房企銷售額跨過千億元規模的僅有8家，多數企業的銷售目標完成率不足全年40%。具體來看，碧桂園以銷售額（全口徑銷售額，下同）2469.9億元排名行業第一，保利發展以2102億元排名第二，萬科以額2096億元排在第三位。排名四到八位的分別是中海地產1375億元、華潤置地1210億元、招商蛇口1188億元、融創中國銷售額1127億元、金地集團(11.760, -0.66, -5.31%)銷售額1006億元。

8月30日，在每日經濟新聞主辦的第十二屆價值地產年會前瞻活動“圖存求新”房地產新行銷沙龍上，合生創展集團華北大區行銷與資產經營中心總經理孟祥熙表示，按照當下的實際情況，快銷盤的銷售週期一般不超過2年，房企更需要快速收回現金流，更注重銷售後的資金回籠。

降負債與抓回款

今年的房企中期業績會上，降低負債和現金回款是無法繞開的主題。

從淨負債率的指標來看，A股100家房企中，招商蛇口、新城控股(21.200, -1.38, -6.11%)、榮安地產(3.070, -0.15, -4.66%)、大名城、中華企業已降至50%以下，分別為48.96%、48.37%、34.89%、32.44%、38.55%。港股上市房企中，淨負債率降至50%以下的房企包括碧桂園、萬科、華潤置地、中梁控股、綠地香港、大悅城(3.570, -0.14, -3.77%)地產、裡安房地產、華僑城、九龍倉、美的置業和上置集團等。

“我們希望中期淨負債率能夠趨向50%，⻓期希望降到30%左右。”在8月30日的旭輝控股業績會上，旭輝控股CFO楊欣表示，上半年通過多方努力，公司的境內負債占⽐有所提升，“隨著未來公司管理層的規劃，境內外負債可能會進⼀步趨於平衡，從⽽有效地對沖匯率波動的影響。”

資料來源：Wind、華泰研究資料來源：Wind、華泰研究
半年報顯示，旭輝控股實現營收297.2億元，歸母淨利潤7.3億元，合同銷售金額達631.4億元。截至6月底，公司的淨負債率78.5%，較上年末增加15.7個百分點。

在現金流和債務方面，截至6月末，綠城中國的淨負債率為71.5%，剔除預收賬款後的資產負債率71.8%，現金短債比為2.3倍，帳面銀行存款及現金632.21億元。

上半年，綠城中國的銷售回款情況良好，2022年新拓項目當年的轉化率達到60%，綜合回款率較2021年底提高4個百分點至110%，處於行業高水準。“董事會下達的銷售任務是：保底版3100億元，挑戰版3300億元，”綠城中國執行董事及副總裁李駿在8月26日的業績會上表示，“絕對有信心完成3100億元的保底目標，如果下半年市場能進一步回暖，回暖情況比較好，有望完成3300億元目標”。

現金回款被房地產企業視為開發運營的關鍵一環，就像是電子競技角色裡的“回血”，沒有回款的銷售，相當於無效銷售。

裡安房地產主席羅康瑞表示，“2022年的市場環境極具挑戰性，在把握市場機遇的同時，我們一直致力於保持嚴格的企業管治標準，實現公司業務的可持續發展。”

報告期內，裡安房地產錄得溢利7.79億元，其中股東應占溢利總額4.5億元，淨負債率為48%。截至報告期末，公司擁有現金及銀行存款共129.75億元。

不再唯規模論英雄

不過值得注意的是，在上半年房地產行業持續下行之下，一些區域型房企雖然規模不大，卻表現出較強的韌性。

以創立於杭州的眾安集團為例，Wind統計顯示，上半年眾安集團的歸母淨利潤同比增長率達到1007.47%，在港股122家涉房企業中排名第二；營業總收入的同比增長率146.79%，銷售毛利率33.99%，高於行業內很多品牌房企。

據半年報披露，眾安集團實現收入50.78億元，毛利17.26億元；確認銷售金額47.44億元，同比上漲188%。從各區域的銷售額來看，杭州是銷售額增速的主要貢獻區域，銷售額占比達26.51%，其餘區域包括浙江義烏、紹興、溫州以及安徽淮北等。

值得一提的是，在杭州市今年首批集中供地中，眾安集團共拿下5宗土地，僅次於另兩家杭州房企濱江集團(11.460, -0.60, -4.98%)和綠城中國。上半年眾安集團共斬獲7宗土地，新增土儲總建面52.39萬平方米，新增貨值105億元，其中有6宗地位於杭州。

資料來源：Wind、華泰研究資料來源：Wind、華泰研究
中指研究院資料顯示，2021年眾安集團總銷售金額為273億元，排在全國房企第113位。不過，中指研究院在今年8月31日的研報中提到，在不以規模論英雄的當下，“精而美”的眾安集團無疑是中型房企中的傑出代表。

再以上海本地國企上實城市開發為例，上半年共實現營收68.09億港元，同比增長48.74%；歸母淨利潤1.26億港元，同比增長134.04%。其中，在北京西釣魚臺和上海上投新虹兩個項目中的營收占比約73%。

上實城市開發方面介紹，上半年公司投資力度較大，總共新增6宗地塊，均位於上海臨港(12.310, -0.41, -3.22%)新片區，建築面積28.1萬平方米，總投資金額38.9億元。按全口徑銷售金額計算，投銷比達85.3%。截至今年上半年，公司擁有的專案分佈於11個內地一二線城市，土儲相對充足，足夠未來3~5年發展。

上海中原地產市場分析師盧文曦9月14日接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，相對於以往追求規模擴張的房企而言，區域型房企在本輪市場調整期，憑藉自身優勢和對區域的熟悉程度，受影響的程度更小一些。

“並不是這些穩健的中小房企業績過快增長，只是在大型企業停下腳步的背景下，其存在感被凸顯出來而已，”盧文曦認為，對同等級規模的房企來說，下一步的重點應該是繼續深耕重點城市，同時要防範資金杠杆風險，將產品和業務線做精做強，未來才能在資金實力雄厚的國央企和品牌房企的競爭中贏得一席之地。

2022年無疑是房地產行業充滿挑戰的一年。

在宏觀經濟下行與全國疫情多點散發等因素影響下，房地產行業持續經歷著多重考驗，銷售市場的預期轉弱、需求疲軟、價格下滑，讓所有內房企都承受著巨大的壓力。行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜。

近日，綠地控股(3.100, -0.15, -4.62%)集團股份有限公司（以下簡稱“綠地控股”）發佈了2022年半年報。綠地控股是中國市場化改革浪潮中誕生的代表性企業之一，經過29年的持續成長，已形成了“以房地產、基建為主業，金融、消費、健康、科創等產業協同發展”的綜合經營格局。

負債1.2億，短債壓力大

上半年，綠地控股帳面貨幣資金為633.17億元，位列百家主流上市房企的第10名；貨幣資金同比下滑28.26%，創五年內同期歷史新低；

同時，除去受限資金之外，其非受限資金只有472.48億元，而在同期一年內到期的非流動負債為719.68億元，短期借款為278.24億元，合計約997.92億元，而其在手貨幣資金僅633.17億元，仍難以覆蓋短期債務，將面臨巨大的資金缺口。

然而，在前不久綠地還曾發佈公告稱，旗下有一筆5億美元、票息6.75%的債券無法按期兌付。根據2022年半年報顯示，綠地負債合計已高達1.2萬億元！這使得其債務風險正式暴露在公眾面前，成為50強房企中唯一宣佈債券展期的國資房企。


營利雙降，融資成本保持低位

在營收方面，綠地控股2022上半年業績快報顯示，其營業總收入2047.36億元，同比減少27.64%；營業利潤94.61億元，同比減少41.78%；歸屬上市公司股東的淨利42.02億元，同比減少48.97%；

事實上，綠地控股今年上半年整體營收和利潤面臨下滑，主要是受主業房地產影響，也就是說，綠地控股的房地產業務，在今年上半年收到了極大的壓制。這或許是綠地控股將公司所屬行業類別由“房地產業”變更為“土木工程建築業”，正式開始轉型之路的原因之一。


好消息是，上半年，綠地不斷改善自身債務結構，保持了總體經營穩定。綠地控股的有息負債規模，再次下降178億元，自“三條紅線”監管政策出臺以來已累計壓降有息負債1681億元，有息負債餘額已下降至約2201億元，降債效果明顯。

此外，2022年上半年，綠地現金短債比為0.63；剔除預收賬款後的資產負債率為81.2%；淨負債率為96.16%，進入橙檔。

綠地控股採取有力措施控制生產成本及各項費用支出，管理費用、銷售費用等主要成本指標下降幅度近30%，整體平均融資成本5.48%，保持低位。

2022年無疑是房地產行業充滿挑戰的一年。

在宏觀經濟下行與全國疫情多點散發等因素影響下，房地產行業持續經歷著多重考驗，銷售市場的預期轉弱、需求疲軟、價格下滑，讓所有內房企都承受著巨大的壓力。行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企淨負債率排行榜。

淨負債率加速激增，藍光發展(1.410, -0.09, -6.00%)爆增18倍

“三道紅線”是指剔除預收款的資產負債率不得大於 70%；淨負債率不得大於 100%；現金短債比不得小於1倍。根據“三道紅線”的觸線情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

根據房企披露的上半年的業績，在90家房地產中，綠檔房企有29家，黃檔企業有22家，橙檔企業有17家，紅檔企業有22家。相較于去年末，黃檔、橙檔、紅檔房企有所增加。而仍有29家房企在保持一定規模同時依然保持“綠檔”，成為房地產行業穿越週期的穩健“行業長跑者”。


從淨負債率的指標來看，55家房企該值低於100%，指標及格率為61.11%。

90家主流上市房企淨負債率均值為144.92%。其中，最誇張的是已經爆雷兩年的藍光發展，淨負債率高達2639.04 %，比2021年底足足增加了18倍。華夏幸福(2.790, -0.14, -4.78%)、泰禾集團淨負債率僅次於藍光發展，分別為997.99%、691.74%。

其中，中國國貿(14.620, -0.64, -4.19%)、財信發展(5.360, -0.36, -6.29%)、宋都股份(3.400, -0.09, -2.58%)（維權）淨負債率為負值。此外，南京高科(7.340, -0.22, -2.91%)、蘇寧環球(3.410, -0.16, -4.48%)、中梁控股3家房企淨負債率低於30%。

從“剔除預收後的資產負債率”指標來看，45家房企該值低於70%，指標及格率為50%，90家房企剔除預收後的資產負債率均值為69.15%。

其中，金融街(5.450, -0.23, -4.05%)高於閾值0.01%，距離“及格”僅一步之遙。32家房企在60%~70%之間，集中度較高，占總體房企的三成左右。

融資成本首尾相差6倍 腳踩“紅線”房企融資成本高

上半年，國央企成為融資主力之外，部分財務穩健的民營房企也被“關照”。不過，大多數民營房企融資難、融資貴的問題仍未解決。

據統計，90家主流上市房企的平均融資成本的均值為6.39%，但個體差異較大，其中保利發展(18.050, -0.80, -4.24%)的平均融資成本為3.09%，而中天金融(1.510, -0.07, -4.43%)的平均融資成本為18%，首尾相差近6倍。

其中，平均融資成本低於4%的房企有11家，分別為保利發展、深圳控股、南京高科、外高橋(12.100, -0.17, -1.39%)、中國海外發展、五礦地產、上海臨港(12.310, -0.41, -3.22%)、中國金茂、華潤置地、上實發展(3.430, -0.11, -3.11%)、龍湖集團。

高於10%的房企有4家，它們是上坤地產、福星股份(4.520, -0.08, -1.74%)、南國置業(2.590, -0.20, -7.17%)、中天金融，平均融資成本分別為10%、10.05% 、12%、18%。

通過統計發現，平均融資成本高於8%的14家房企中，有9家房企是踩中三道紅線的“紅檔”企業，分別為中天金融、南國置業、上坤地產、建業地產、富力地產、祥生控股集團、藍光發展、國瑞健康、廣宇發展(13.780, 0.01, 0.07%)，這也意味著其目前有息負債不得增長。

回顧上半年行業情況，公司在半年報中表示，國內疫情多點爆發，宏觀經濟下行壓力加大，原本疲弱的樓市雪上加霜，行業流動性壓力進一步加劇。為了促進房地產行業良性迴圈和健康發展，政策層面出臺了一系列相對寬鬆的措施，但效果並不明顯，行業回暖尚待時日。

在宏觀經濟下行與全國疫情多點散發等因素影響下，房地產行業持續經歷著多重考驗，銷售市場的預期轉弱、需求疲軟、價格下滑，讓所有內房企都承受著巨大的壓力。行業的調整，也對各房企也提出了更高的要求，部分房企在蟄伏，部分在修煉內功、調整佈局，而這一切都是以資金和流動性為基礎的。

鑒於此，新浪財經上市公司研究院梳理了“A+H”共計100家主流上市房企（部分未發佈財報的未列入）的中期業績報告，旨在總結企業帳面資金狀況、剖析對比償債壓力和杠杆率。榜單詳見附注1：2022上半年主流上市房企在手資金排行榜。

近8成房企在手資金“縮水” 且分化明顯

今年，房企手頭有點緊。一方面，銷售去化不佳，多數房企目標完成率不足40%。另一方面，融資環境仍然偏緊，借新已經難以還舊。內外承壓之下，房企在手現金“縮水”成為行業大勢。

根據2022上半年在手資金排行榜顯示，在TOP20的10家A股房企中，僅保利發展(18.050, -0.80, -4.24%)、金地集團(11.760, -0.66, -5.31%)同比增長，增幅分別為1.08%、8.37%。

剩餘8家房企貨幣現金均有不同程度的下滑，其中首開股份(4.630, -0.15, -3.14%)下滑最為嚴重，同比下滑34.13%。

從2022年上半年貨幣資金排行榜來看，房企在手資金分化巨大。

據榜單顯示，保利發展以1571.03億元位居榜首；碧桂園、萬科、中國海外發展、華潤置地的貨幣資金超過千億，分別為1479.76億元、1410.73億元、1253.21億元、1164.41億元。

相比之下，TOP10之外的華髮股份(10.070, -0.55, -5.18%)為521.89億元，不及保利發展的1/3；而排在第90位的國瑞健康，在手資金只有6.73億元，與保利發展相差1564.3億元。

在整個行業面臨流動性壓力時，非受限資金更能反映房企現金真實水準。

通過榜單可以看出，非受限資金的排行榜與貨幣資金排行榜發生些許變化。如圖所示，碧桂園從第二下降到第四的位置，華髮股份取代綠地控股(3.100, -0.15, -4.62%)躋身TOP10行列。但仍然可以看出，位居TOP1的保利發展與TOP10的華髮股份之間，非受限資金差額仍在千億元。

現金短債加速惡化，紅檔房企激增13家

“三道紅線”是指剔除預收款的資產負債率不得大於 70%；淨負債率不得大於 100%；現金短債比不得小於1倍。根據“三道紅線”的觸線情況，房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

根據房企披露的上半年的業績，在90家房地產中，綠檔房企有29家；黃檔企業有22家，比2021年底多了6家；橙檔企業有17家，比2021年底多了10家；紅檔企業有22家，比2021年底多了13家。

在貨幣資金TOP10房企中，有7家房企為綠檔房企，分別為保利發展、萬科、中國海外發展、華潤置地、龍湖集團、招商蛇口(15.880, -0.33, -2.04%)、金地集團；黃檔房企有2家，分為為碧桂園、綠地中國；最後一家房企綠地控股為橙檔。

從“非受限現金短債比”指標來看，47家房企現金短債比不低於1倍，指標及格率為52.2%，且90家房企現金短債比均值為1.19倍。

其中，中華企業(2.770, -0.11, -3.82%)、中國國貿(14.620, -0.64, -4.19%)、龍湖集團走在前列。中華企業的非受限現金短債比為8.12倍；中國國貿、龍湖集團的非受限現金短債比超過3倍，分別為4.86倍、4.07倍。

相對來說，有43家房企現金短債比小於1；其中泰禾集團、泛海控股(1.280, -0.06, -4.48%)、藍光發展(1.410, -0.09, -6.00%)現金短債比為0.04 、0.05 、0.10 ，這也意味著這些房企的在手現金，還不起短期負債，流動性壓力極大。

回顧上半年行業情況，公司在半年報中表示，國內疫情多點爆發，宏觀經濟下行壓力加大，原本疲弱的樓市雪上加霜，行業流動性壓力進一步加劇。為了促進房地產行業良性迴圈和健康發展，政策層面出臺了一系列相對寬鬆的措施，但效果並不明顯，行業回暖尚待時日。

9月16日，國家統計局發佈2022年8月70城房價指數，北京新建商品房價格環比漲幅0.4%，同比漲幅5.8%，二手房價格環比漲幅0.2%，同比漲幅3.9%，新房環比、同比漲幅和二手房同比漲幅均居全國第二位。

今年以來，北京總體房價一直保持穩步上漲。不過，北京部分區域的房價卻保持著連續下跌態勢，部分地區的單月同比跌幅甚至高達6%。

“預計第四季度，北京樓市整體還會呈現緩慢回升態勢，但區域之間的分化還將持續存在，預計新房供應量較小的區域和板塊房價上漲的動力還會偏強。”58安居客房產研究院分院院長張波向《華夏時報》記者分析指出。

整體漲幅全國領先

北京的整體房價似乎並沒有受到疫情以及房地產全國行情的影響，房價一路保持上漲態勢，漲幅也一直在全國處於領先位置。

據統計局資料，2022年1-7月，北京新房價格每月同比漲幅保持在4%-6%，二手房價格同比漲幅保持在4%-8%；新房價格每月環比漲幅在0.8%-7%，二手房價格每月環比漲幅在-0.1%-7%；8月，北京新房價格環比漲幅0.4%，同比漲幅5.8%，二手房價格環比漲幅0.2%，同比漲幅3.9%，新房環比、同比漲幅和二手房同比漲幅均居全國第二位。

值得注意的是，2022年1-8月，北京二手房價格同比漲幅一直穩居前三。

對於新房，張波指出：“從安居客線上的找房熱度來看，8月一線城市新房找房熱度環比下跌0.8%，但北京環比上漲5.1%，可以看出北京市場依然處於底部升溫狀態。”

對於二手房，和碩機構首席分析師郭毅認為，北京二手房市場價格上漲，更多是由教育等相關的剛性購房需求拉動的。此類剛性需求人群是北京二手房成交的核心人群，他們多位於產業聚集區，收入穩定，能夠承受更高的購房單價。海澱、望京、亞奧、亦莊等產業集聚地的二手房價上漲正是受到這方面的影響。

據悉，今年9月份開學後，北京16區將全部開展教師輪崗，有市場人士分析這將會打破學區壁壘。但值得注意的是，雖然目前輪崗，但並未突破行政區，是在行政區域內輪崗。因此，各個區域之間的教育資源差異還將存在，購房者對學區剛性需求也仍存在。

據中指資料統計，海澱區、西城區、東城區、朝陽區等學區聚集的區域今年各月房價環比持續領漲，同時各月同比增速基本保持在5%以上。

部分地區房價下滑

雖然北京整體房價保持堅挺，但是北京部分區域的房價卻一直處於下滑狀態。

據中指資料，2022年3月-8月北京順義地區二手房價格環比多處於下降狀態，其中7月環比下降幅度0.74%，僅在5月份有過0.09%的微小漲幅。不僅是順義區，通州區、門頭溝區、房山區，懷柔區、平谷區、密雲區、延慶區等郊區的房價也缺乏一定的韌性，郊區中僅大興區和昌平區房價相對平穩。

9月15日，順義區的一名仲介人員告訴《華夏時報》記者：“這邊的房價從去年就開始下降了，總體差不多降了5%左右，部分房源總價下降了5-20萬元不等。”

對於順義等郊區房價的下跌，郭毅表示其中有產業發展和市場供應方面的原因。郭毅認為，順義雖然建有機場，但是整個片區的產業是以傳統產業、物流產業和高端製造業為主，產業對相關人口的收入支撐力度不是特別的強。“近年來，順義二手房供應量比較大，這也造成了整個片區的房價呈現出下行狀態。”郭毅補充道。

郭毅認為，除了部分品質比較好的次新房，順義的二手房，特別是“老舊小”，價格還將保持下行的狀態。

事實上，不僅僅是順義等郊區的“老舊小”價格在下降，主城區的老舊區域的房價也有下降趨勢。“芍藥居這邊的老舊社區，在近年4月份交易量就開始降下來了，之後交易量一直不高，慢慢價格就降下來了。”9月13日，鏈家地產的一名房產仲介告訴《華夏時報》記者。

這名房產仲介還表示，芍藥居雖然也有學區，但是客戶更加傾向最近樓齡更新、品質更好的社區。芍藥居這邊的房源很多，物業管理也比較一般。

對此，張波分析道：“預計第四季度，北京樓市整體還會呈現緩慢回升態勢，但區域之間的分化還將持續存在，預計新房供應量較小的區域和板塊房價上漲的動力還會偏強。”

去化面臨壓力

北京雖然整體房價走高，但是部分地區的市場也存有較大的去化壓力。根據北京住建委公佈的統計資料，截至2022年8月末，北京期房住宅庫存78446套，924.19萬平方米，現房住宅庫存29996套，376.73萬平方米，而8月北京存量住宅網簽13920套，126.53萬平方米。

全國房地產市場大環境不理想的情況下，各地都在因地制宜制定樓市新政。據中指資料統計，截至9月13日，2022年已有超250個省市優化調整樓市政策超700次。而其中，少見北京等一線城市的身影，北京等一線城市總體仍然執行較為嚴格的限購政策。

在此情況下，北京多個專案開始推出特價房源。例如，雲景台推出週末特價房，稱特價房兩居200萬起，三居229萬起；龍湖熙上推出中秋特價房，在9月8日加推15套鏈家管道的中秋特價房，89平米總價約為540萬。

對於已經來臨的“金九銀十”，房產銷售人員似乎也沒有太大的期待。9月9日，貝殼找房一名仲介人員告訴《華夏時報》記者：“金九銀十也沒啥不一樣，來買房的人數可能會相對多一點。按照往年來看，成交量更大的月份是在10-11月份。”

嘉藝控股（01025）公布，以2,000萬元人民幣收購物業管理公司奧特萊斯物業管理（貴州）40％股權。

該集團指，所購公司註冊資本5,000萬元人民幣，還經營商業綜合體管理及運營；清潔環保管理服務；設施維護及管理；電子商務開發及經營；裝飾設計及施工；及銷售服裝及紡織品，未有披露業績情況，將成為其聯營公司，而該公司業績及資產淨值將在其綜合財務報表內使用權益法入帳，預期收購帶來穩定及經常性收入來源，亦可增強其資產。

明發集團（00846）公布，以6.5億元出售持有壽臣山道西15號物業的公司20％股權，預期將自出售事項確認收益約1.33億元。

該集團指，各以約3.25億元出售該公司10％股權予英皇國際（00163）和中渝置地（01224），而該公司過去兩年虧損，去年虧損7,234萬元，6月底負債淨值約1.37億元。該物業指位於壽臣山的物業發展項目，名為「壽臣山15號」，共有15幢獨立洋房，總建築面積約8.72萬平方呎。

該集團指，出售事項是在香港豪華住宅物業市場不穩下，實現於該物業非控股權益的盈利良機，預期出售所得款項淨額將改善財務狀況，並為履行償還義務提供充足資本儲備。

中渝置地（01224）公布，以3.25億元向獨立第三方明發集團（00846）收購持有壽臣山15號住宅項目的公司10％股權及銷售貸款，令持股由32％升至42％。

該集團指，項目總樓面面積約8.72萬平方呎，已發展為15幢低密度豪華別墅，備有配套設施，已於5月底推出市場，而持該項目的公司過去兩年均虧損，今年上半年虧損6,339萬元，於6月底負債淨額1.37億元。該集團指，鑑於該物業近期銷售表現，交易提供機會，增加該公司間接權益，進一步加快投資回報。

賢能集團（01730）公布，以3,000萬坡元向屬獨立第三方的賣方收購 PASIR PANJANG 物業。

該集團指，PASIR PANJANG 物業位於新加坡，佔地面積總額1,544.6平方米，為永久產權物業，目前由賣方經營為「Pasir Panjang Inn」，並無透露該物業應佔溢利淨額信息，物業以空置形式出售。該集團擬將 Pasir Panjang 物業作為商住空間經營，將擴展於新加坡商住業務的物業組合，提升 COLIWOO 品牌價值，並帶來資本增值潛力以及產生收入的新機遇。該集團通過內部資金來源及銀行借款支付代價。

市場聚焦新界區新盤，過去周末兩天（17日至18日）全港一手市場僅錄約8宗成交，較前一個周末（10日至11日）的9宗，減少1宗或11%，創下3月12日至13日錄得7宗成交後的近27周新低，並屬連跌4周。

由會德豐地產牽頭發展、位於九龍東啟德的MIAMI QUAY I昨天售出兩個單位，包括1座18樓C室，實用面積486方呎，2房間隔，成交價1242.7萬元，呎價25570元；3座18樓K室，實用面積329方呎，1房間隔，成交價847萬元，呎價25745元。

發展商指出，上述兩單位的買家為商人及專業人士，鍾情項目可享海景且價錢吸引，因而購入作投資。MIAMI QUAY I 位於承豐道23號，提供648伙，實用面積介乎250至1335方呎，預計2023年8月底落成。

新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期上周開價，帶動第2期在過去周六連錄兩宗成交，其中一宗為別墅RV6地下A室，實用面積1158方呎，成交價1560萬元，呎價13472元。

SEA TO SKY一句鐘售142車位

另外，長實（01113）與港鐵（00066）合作發展的將軍澳日出康城SEA TO SKY，過去周六以抽籤形式發售私家車及電單車車位。發展商稱，一小時共售出142個車位，包括27個電單車車位，套現約2.9億元，其中私家車位售價介乎230萬至253萬元。

本港勞工市場改善，加上派發新一輪消費券，刺激商舖市場表現突出。根據中原（工商舖）統計，8月共錄得約342宗工商舖買賣，按月微增5宗或1.5%。當中商舖買賣共錄約117宗，暫時為今年單月新高。

中原（工商舖）董事總經理潘志明表示，根據中原（工商舖）資料顯示，8月合共錄得約342宗工商舖成交，較7月約337宗輕微上升，惟按年減少約37.7%。成交金額方面，8月共錄得約58.63億元，按月回升約22.1%，對比去年同期則減少約37.9%。

疫情未惡化 民生舖受捧

在工商舖範疇中，商舖表現最為突出，8月共錄得約117宗商舖買賣，暫成今年單月新高，較7月增加17宗或17%。

潘志明指出，民生商舖因回報穩健，在疫市下較受投資者追捧。經過中秋節長假期後，確診人數未有大幅上升跡象，加上第二輪消費券將發放，預料未來數月工商舖市場漸見回穩，交投量將會穩步上揚。

工廈市場的租務情況逐步轉活，美聯工商舖指出，反映指標工廈租金走勢的美聯工商物業租金指數（MIRI）於8月錄得148.9點，創該指數新高，按月升0.7%。

美聯工商舖最新公布數據顯示，美聯工商物業租金指數按月漲0.7%，而該行追蹤的10個分區，其中8區工廈的平均呎租（以建築面積計算．下同）按月錄得升幅，幅度介乎0.1%至2.9%不等，當中的九龍灣按月急彈2.9%，平均呎租報16.5元；長沙灣區亦飆1.6%，最新呎租為20.5元。

不過，葵涌和荃灣兩區呎租回落，前者按月挫1.3%，報14.3元；後者則降0.3%。

交投轉活 售價月跌0.4%

該行表示，今年8月工廈市場共錄得接近660宗租務成交，宗數創近17個月新高，交投量亦連升6個月。

買賣市場方面，反映指標工廈售價走勢的美聯工商物業售價指數（MII）最新報384.5點，按月下跌0.4%；同月工廈買賣註冊個案共有195宗，按月升4.3%。

美聯工商董事陳偉志相信，工廈註冊成交量須待本地經濟恢復增長，才有望顯著改善。

受負面消息影響，藍籌屋苑接連有業主蝕讓離場。新界龍頭屋苑沙田第一城一個2房戶，近日以480萬元易手，原業主持貨約4年賬面蝕30萬元。

美聯物業助理聯席董事翁凱傑表示，沙田第一城17座低層G室，實用面積327方呎，2房間隔，近日以480萬元成交，呎價約14679元。原業主於2018年以510萬元購入單位，持貨4年轉手，賬面虧損30萬元，單位貶值約5.9%。據了解，上址單位業主因要換樓，才決定沽出單位套現。

事實上，該屋苑近日陸續出現蝕讓個案，例如3座低層C室2房戶，實用面積327方呎，世紀21奇豐高級分行經理袁麗詩稱，該單位日前以454萬元售出，較原業主約5年前的購入價468萬元，賬面蝕14萬元或3%；呎價13884元。

翠怡花園跌穿600萬關

青衣老牌屋苑翠怡花園，亦錄得跌穿600萬元大關的成交。利嘉閣地產高級分區董事彭錦添說，翠怡花園5座低層D室，實用面積501方呎，3房間隔，原業主於今年6月以710萬元將單位放盤，至8月底減價74萬元或約10.4%至636萬元，吸引上車客洽購，議價後終以590萬元成交，為3房單位近5年來新低價，單位累減120萬元或16.9%；成交呎價為11776元。

雖然該單位以低價易手，但據了解，原業主早於1990年以約70萬元一手購入上址，持貨32年賬面仍大幅獲利520萬元，物業升值7.4倍。

Wetland 3期周四售80伙 ONE INNOVALE 2期超額10倍

北都兩盤同期加推，料短期對壘。Wetland Seasons Bay 3期加推64伙，折實售價約589.72萬元起；粉嶺北ONE INNOVALE-Bellevue加推60伙，折實價321.22萬起，均料本周開售。

此外，Wetland Seasons Bay第3期公布，周四（22日）銷售80伙，折實入場折實價496.8萬起，周三（21日）中午12時截票，A組買家最少購1個指定單位及最多購入4伙；另B組買家則最多可購入2伙。

新地代理總經理胡致遠表示，天水圍Wetland Seasons Bay第3期，迄今累收約800票，以兩張價單共142伙計算，超額逾4.6倍，當中約65%客源來自新界，餘下則為九龍及港島區，反應理想故加推新價單64伙，市值約4.67億元。

Wetland Seasons Bay 3期 暫收800票

新一批單位涵蓋2房至3房，實用面積378至493平方呎，定價681.76萬至811.7萬元，呎價15,924至19,747元，扣除最高13.5%折扣後，折實售價589.72萬至702.12萬元，折實呎價13,774至17,081元，基於單位坐向及景觀因素，屬原價加推。

胡致遠續指，3期開售在即帶動同系項目成交，Wetland Seasons Bay第2期周末標售2伙，當中別墅RV6的G樓A單位，實用面積1,158平方呎，以1,560萬元成交，呎價13,472元。

ONE INNOVALE 2期 原價加推60伙

而恒地 （00012） 粉嶺北ONE INNOVALE - Bellevue，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，項目截至昨日中午12時，錄得約1,500票，超額約10倍，反應熱切，故原價加推新價單60伙應市。

新一批單位實用面積221至462平方呎，涵蓋開放式至2房，售價345.4萬至726.7萬元，呎價14,283至18,068元，以最高7%折扣計算，折實價321.22萬至675.83萬元，折實呎價13,283至16,803元。

另外，過去兩日新盤市場僅錄約8宗成交，與上周9宗相若。當中啟德MIAMI QUAY I昨錄得2宗成交，均屬中高層海景戶。當中第1座18樓C單位，2房連儲物房間隔，成交價1,242.7萬元，呎價25,570元。

此外，新盤車位受追捧，將軍澳日出康城SEA TO SKY，周六以抽籤形式發售私家車及電單車位，於1小時內售出142個車位，私家車位售價由230萬至253萬，套現約2.9億。

內地部分地方土地市場企穩回升，房企拿地積極性提高，其中杭州土地拍賣逾半數由民企奪得。

中國證券報報道，杭州今年第三輪集中供地上周四（15日）結束，本輪推出19幅涉住宅地皮全部成交，成交總價431億元（人民幣，下同），平均溢價逾5%。平均每平方米20,741元，較上輪增近3成，超過一半土地由民企投得。

平均溢價逾5% 綠城萬科等競投

據了解，本輪杭州土拍吸引多家房企參與，除了濱江、綠城等本土房企外，還有萬科、潤地、保利、招商、中海、金地等。

克而瑞研報顯示，杭州第三輪集中供地以中高端改善項目為主，主城區供應比例大增。上城、拱墅、西湖及濱江等主城區供地數量合計達13幅，佔比近7成。杭州主城區尤其是高端改善板塊的置業熱度較高。在精準供地下，房企參拍積極性提高。業界稱，拍賣規模雖然較之前少，但質量是最高，故拍賣氣氛熱烈，顯示房企仍看好杭州市場。也有業內人士分析指，杭州市居民購買力較強，房地產項目去化速度也快。

另外，廣州日前亦發布第三輪集中供地信息，共出讓20幅涉住宅用地，計容總建面積約389萬平方米，起拍總價538億元。

克而瑞顯示，8月中國百強房企實現銷售金額5,190.1億元，按月持平，按年則下降32.9%，降幅略有收窄。

二手買賣疲弱，惟租盤受市場追捧，荃灣區本月暫錄近150宗租，當中，以校網佳為家長客歡迎的麗城花園，新近有家長租客議價1,500元，承租3房。

中原高級資深區域營業經理余俊文指，獲即睇即承租為麗城花園2期9座高層G室，3房，實用面積572平方呎，業主上月放盤，叫價16,000元，租客因小朋友剛派至區內小學，日前於區內搵租盤，見上址有價傾，還價1,500元，即以14,500元承租，呎租25.3元。

另外，葵涌華員邨2房，以低市價2%租出。香港置業市務經理王英傑指，獲承租為華員邨3座中層C室，實用面積527平方呎，2房，單位放租1個月，原叫租16,800元，外區父子客見上址內籠企理，睇樓1次隨即還價至15,800元承接，呎租30元，低市價約2%。業主於2008年以235萬元購入單位，以買入價計，租金回報約8.1厘。

樓市受加息等因素影響，部分業主面對現實減價求售，二手市場以低市價成交主導，有19年高位入市原業主SSD鬆綁即售，以1020萬沽出嵐岸3房，不惜蝕讓130萬或約11.3%離場。

中原分區營業經理陳鴻霆表示，馬鞍山嵐岸6座中層G室，面積755方呎，3房1套間隔，原業主為換樓套現，上月初放盤原叫價1080萬，用家議價後減價60萬或約5.6%，以1020萬承接，呎價約13510元，低市價約7%。據了解，原業主於2019年以1150萬購入單位，持貨3年帳面蝕讓130萬離場，物業貶值約11.3%。

領凱750萬沽低市價10%

美聯高級分區營業經理黃麗貞表示，將軍澳日出康城2C期領凱11座右翼低層B室，面積675方呎，3房1套間隔，原叫價770萬，吸引區內投資客議價後減價20萬或約2.6%，以750萬承接，呎價約11111元，低市價約一成。

朗庭園低層呎價11986元

中原副區域營業經理王勤學表示，元朗朗庭園2座低層A室，面積428方呎，2房間隔，約3個月前放盤原叫價530萬，見樓市交投淡靜，後市不明朗，連番減價17萬或約3.2%，以513萬沽予約30歲區內客，呎價約11986元，低市價約6%。原業主於2012年1月以約225萬購入，是次易手帳面獲利288萬，升值1.3倍。

爵悅庭持貨8年賺289萬

利嘉閣高級分區董事譚健偉表示，荃灣爵悅庭錄本月首宗二手成交，屋苑西爵軒極低層E室，面積450方呎，2房間隔，近一個月前放盤原叫價720萬，上車客議價後累減約32萬或約4.4%，以688萬成交，呎價約15289元，屬市價成交。原業主2014年以398.8萬購入，持貨8年易手帳面獲利289.2萬。

美聯業務董事周鍵喬表示，荔枝角碧海藍天2座低層D室，面積502方呎，2房間隔，原業主離港賣樓套現，3個月前放盤原叫價880萬，外區用家議價後累減142萬或約16%，以738萬承接，呎價約14701元，低市價約一成。原業主於2005年10月以288.5萬購入，是次易手帳面獲利449.5萬。

今年以來，酒店市場大放異采，至今暫錄8宗全幢酒店買賣，涉資高逾93億，金額比對往年同期大升逾9倍。業界人士表示，買家憧憬未來通關，期望可趁疫市「低撈」，並以基金大戶主導市場。

今年酒店買賣罕見地暢旺，至今暫錄8宗全幢買賣，涉資由2.2億至24.7億，其中，觀塘悅品海景酒店作價為24.7億，為今年以來暫錄最大宗買賣，其次為紅磡「逸．酒店」（Hotelsáv）涉資16.46億。

今年暫錄8宗全幢買賣

除了宗數之多，金額涉資龐大，更是多年來罕見，多逾93億，比較去年同期只有9.2億，大升9倍。市場由基金買家主導，表現積極，當中有6宗由基金承接，涉資逾77億。亞洲住宅租務品牌Weave living最積極，參與其中的4宗，涉資約54.75億。

盛滙商舖基金創辦人李根興認為，現時酒店易手價格，並非創新高，而是「撈底價」，亦只有在疫市下，才有更多酒店盤源供應，才有平賣的情況。現時，市場期待進一步放寬入境檢疫，憧憬未來通關，有見疫情接近尾聲，買家出手吸納酒店。

盛滙李根興：料屬「撈底價」

他續說，酒店買家以基金主導，近年來，基金積極集資，手持巨額資金，需要尋找出路，酒店成為首選，而且，酒店出路廣，長租可以做住宅，或者作為學生宿舍。

高力翟聰：價格高位跌逾10%

高力香港資本市場部行政董事翟聰表示，疫情持續下，酒店價格較高位下跌至少10%至15%，財團購買酒店，退可守進可攻，可作為檢疫酒店或改作服務式住宅，取得穩定的收入；同時，買家更憧憬即將通關，只要一通關，勢必帶來驚喜，現時，亞洲很多地區酒店租金在通關後，較疫情前錄得可觀升幅。

Ｗeave Living等斥逾54億購酒店

他續說，過往市況暢旺，酒店業主惜售，現時有見其他物業價格廉宜，不少業主沽售酒店換貨，加強旗下核心物業組合；亦有個別業主則基於債務重組，從而沽出酒店。

翟聰強調，酒店與服務式住宅屬於同一範疇的物業，基金成為酒店最大買家，趁疫情下壯大投資者組合，除了酒店外，服務式住宅亦是基金及私人投資者追捧的對象。

中環為本港傳統商業區，區內發展成熟，區內雲明行高層全層放售，建築面積約2000方呎，意向價約3600萬，平均呎價1.8萬。

美聯商業高級營業董事劉志威表示，該單位景觀開揚，外望城市景，大廈設2部客用電梯，全層單位適合追求私隱度高的客戶，加上近年疫情關係，擁有獨立洗手間的單位特別受捧，物業鄰近著名旅遊熱點「蘭桂坊」，靠近半山住宅群，特別受外國公司青睞。雲咸街擁有高級酒吧及食肆，物業對面為知名的「蘭桂坊酒店」，造就獨立生活圈。

隨會展站開通後，灣仔商廈價值提升，有業主趁勢放售，灣仔駱克道洛洋閣商廈高層，建築面積約1260方呎，意向價約1550萬，平均每方呎約12302元。

灣仔洛洋閣意向價約1550萬

灣仔駱克道212至220號洛洋閣商業大廈高層A室，方正無柱位，高層景觀開揚，屬該區實屬罕有，配備全寫字樓裝修，用家可即買即用，投資者購入後可放租，預計回報近3厘，是次物業位處會展站及灣仔站之間，只需步行約1分鐘，便到達灣仔港鐵站，