全球疫情趨緩，民眾逐漸回歸正常生活，國內也朝向開放國門，國際觀光商機已經露出曙光，近期包括北車商圈、西門町商圈的店面租賃詢問度都明顯增加中。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，這兩年疫情重創國內觀光商機，國際觀光客少掉一千萬人次，造成觀光商圈店面大量空置，更有許多飯店乾脆危老改建，或者被頂讓由新業者接手。

所幸內需型商圈還能撐住，如北市府商圈等，預計政府最快十月中就要開放邊境，對於這兩年大量空置的西門町商圈、東區商圈以及士林夜市商圈等，店面市場將有機會緩步觸底復甦。

根據北市地政局發布最新店面年報資訊，去年北市店面市場實價登錄租賃交易量僅五三九件，年減逾二十一％，創近七年來新低，且平均店租單價也較二○一五年高點下跌約二十五％。

北車、西門町商圈 店面租賃詢問度增加
至於去年北市最高及次高租金店面均位於西門町商圈，第三高則位於士林捷運站商圈，前三高店租單價，依序為每月每坪近一．一七萬元、近一．○六萬元、近一萬元。去年前十高店租分布狀況，有五件位於西門町商圈。

房產業者認為，去年已經是北市店面市場最壞的一年，今年邊境管制可望逐步放鬆，預期店面市場的凜冬將過。

華友聯（1436）、京城（2524）、隆大（5519）、永信建（5508）等多家上市櫃建商，因土地庫存足夠，加上地主動不動就開高價、以及大面積土地難覓，目前購地態度已從過去的積極、急著搶地，變為積極、但不著急的模式。

土地庫存最多是華友聯的51,700坪，其中，楊梅工業用地有1.57萬坪，包括五個興建中個案的住宅用地約3.6萬坪。華友聯董事長陸炤廷表示，尚未開發的住宅素地達2.67萬坪，在土地庫存足夠的狀況下，目前並不急著出手買進土地。

在去年第一季買進高雄大順路建地和台南工業用之後，一年半以來，未曾再購地的京城建設發言人周敬恆表示，京城目前土地庫存約3.2萬坪，包括住宅素地和台南的工業用地合計約3萬坪、以及興建中的三個建案約2,000坪。

周敬恆指出，目前以成屋銷售為主，可供銷售入帳的總額約110億，未來也將擴及廠辦開發，由於京城土地庫存夠未來開發推案，因此購地非目前首要重點項目。

貢獻GDP逾5000億

為了加速都更動能，內政部發布最新二○二三至二○二六年的四年全國都市更新發展計畫核定版，預計四年內核定一六○件都更案，創造房產價值近六四○○億元。

該計畫點出台灣人口與居住現況面臨的問題，尤其全台八成人口居住在不到十三％的國土上，可謂相當密集，又碰上高齡、少子、住宅老化等多重問題，除了老屋有耐震設計未達現行標準，還有無障礙設施不足等多重問題，最終還是需要透過都更重建來改善。

都更計畫未來四年訂定多個目標，包括強化地方政府成立都更專責單位，每一年度輔導十五件、四年合計目標六十件，民間都更案則將目標放在每年核定四十件、四年累積一六○件；推估四年可吸引民間參與都更的投資效益逾二五○○億元，以及貢獻GDP（國內生產毛額）逾五千億元、帶動超過十一．五萬的就業人口。

對比二○一九至二○二二年的都更計畫，最新計畫將都更核定件數目標從每年三十件拉高至四十件，對GDP的貢獻也從過去的二四○○億元直接翻倍。

住展雜誌研發長何世昌指出，目前都更核定件數雖遠落後危老重建，但都更案因更新基地面積較大，帶動的房地產價值更高，尤其是傳統企業舊廠、國營企業資產活化等，將是未來房市推案主力之一。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛提醒，因疫情引發的工料雙缺，以及因應淨零排放的「綠色通膨」，都將使老屋重建成本出現結構性的顛覆，能否用舊思維、舊誘因達標，挑戰只會越來越大；另新發展計畫雖看到了執行缺口，但可能還要檢討現行制度誘因動能不足問題，才有機會帶動公、私部門積極投入。

央行利率連三升，最快10月起，201萬指數房貸舊戶，房貸息將衝破1.8%達1.86~1.87%左右，銀行主管說，台美利差擴大又逢強勢美元，及央行再度拉升存款準備率、抽回市場資金，這兩大關鍵因素交錯影響下，可能等不到央行12月升息，房貸息恐提早衝破2%追上14年前、2008年金融海嘯當時的水準。

銀行主管分析，首先，台美利差擴大、美元強勢，銀行開始憂心，台幣存款加速流向美元投資性資產，讓銀行不動產30%限額再響警報，銀行「以價制量」，勢必拉升房貸利率。

其次，央行再度拉升活存和定存準備率各1碼，讓銀行原持有央行定存單或轉存款，轉為應提準備金，拉長銀行資金存放央行的期間，降低市場流動資金，讓銀行放款更加保守。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言，大型行庫因挾著低資金成本優勢，也許會盡量將房貸息壓在2%以下，但一般民營銀行資金成本較高，又因調升存準率後，有資金供給緊縮的壓力，房貸息恐提早破2%。

據央行8月底統計，五大銀行（台銀、土銀、合庫、第一銀和華南銀）新承做房貸利率已攀升到1.73%，若再加上9月升息、牽動各銀行房貸指標利率調幅約0.13~0.14個百分點，最快10月房貸息將攀升到1.86~1.87%左右。

目前各銀行房貸指標利率（i）多以六大或七大行庫1年期定儲機動或固定利率平均值計算，各行庫最新存款牌告利率26日生效，連帶牽動各銀行房貸指標利率的漲幅。

尤其這次土銀、華銀、彰銀和一銀等四大行庫1年期定儲固定利率調幅遠高於0.125個百分點，「超額調幅」讓房貸指標利率釘住「固定利率」做指標加碼者，如台銀、第一銀、華南銀、彰銀房貸戶，10月起房貸息會上升0.13~0.14個百分點。

若以房貸1,500萬元、20年期，以最高房貸息增加0.14個百分點、達1.87%估算，一年本息均攤將增加1萬1,796元，對一般上班族將是「有感」承壓。

台灣便利商店在2019年時密集度居全世界第二，有網友在網路上PO出自家巷口的照片，可清楚看見照片中的巷口轉角分別被7-11、全家、萊爾富「瓜分」，引許多網友紛紛讚嘆「生活超便利！」。

原PO在臉書社團「路上觀察學院」PO出一張照片，從左至右有三家便利商店，分別為7-11、全家、萊爾富超商，他更是改編知名歌手林俊傑「曹操」的歌詞，戲稱「我家巷口分三國，一年四季不休～」讓多網友表示「這貼文有聲音！」，另有網友加碼爆料地點在「新北市三重區」。

根據經濟日報報導，台灣便利商店密集度，位居全球第二，公平會2019年時對全國主要連鎖便利商店業者進行產業調查，資料顯示，2019年底主要連鎖式超商包括7-11、全家、萊爾富、OK超商及台糖蜜鄰等，門市營業據點共計11,429家店，較2018年底增加524家店，成長率為4.8%，為自2006年以來的最大增幅。

便利商店密集度逐年提高，以2019年底全國2360萬人來看，平均每2065人就有一家連鎖式便利商店。而經濟部統計處在2018年5月的產業經濟統計顯示，2019年台灣連鎖式便利商店密集度居全世界第二，次於南韓，高於日本。

許多網友紛紛表示，「三家開在一起真的是打對台」、「好幸福的居住環境」、「好便利的巷口」、「羨慕，取貨都不用煩惱去哪取」、「平民的蛋黃區啊」、「來個OK比較實在，這樣就是超商4巨頭了」、「房價應該可以頂天了」。

房市928檔期正式登場，北市一級戰區北士科標建案「家居璽玉」對外公開，個案訴求萬坪公園第一排地王，規劃獨棟休閒會館、23米溫水泳池俱樂部，以及36X18米網球場，開價每坪123萬到131萬元，總價7000萬到1億元。

家居璽玉位於文林北路，正對北士科3.29公頃福星公園，基地面積約1139坪，規畫興建地上22層，地下3層，67坪到143坪。

業者表示，北士科是台北市最後一塊重劃區，同時也是繼內湖、南港後台北市最後一塊科技廊道拼圖，隨著新光（1409）人壽T17、T18地上權案，及金仁寶T16案未來落成啟用，將接棒南港、內湖，成為台北首都下一個產業金磚。

目前已有家居、華固（2548）、國泰（2882）、長虹（5534）、潤泰新（9945）、璞園、璞真、宏普達麗等大咖建商插旗北士科，今年928檔期則迎來推案高峰，產品規劃從鎖定天母高資產族群、自營商、企業主的中大坪數、北投士林石牌換屋客群中坪數，到中小坪數首購置產型都有。

其中家居璽玉主要訴求高資產客群，除規畫680坪四季庭園，並有獨幢休閒會館，23米溫水泳池俱樂部、36x 18米網球場、挑高6米藝術門廳、零接觸物管服務、凌空82米星空花園等。

為了吸引豪宅客的目光，個案並重金在接待會館打造1:1的標準網球場，讓買家先行體驗未來社區球場品質。業者表示，個案開賣後不僅打動家居建設粉絲，北區天母石牌高端客戶及中山區企業主也爭相參觀，目前可售僅剩四成。

過去新北市三峽區因位置偏遠、交通受限等原因，房市買氣相對較弱，不過，近年來，隨著區域的不斷發展，三峽早已有了翻天覆地的變化，房市熱度也直線攀升。依據內政部不動產資訊平台統計，2022年Q1三峽區的平均房價已經來到每坪31.71萬元，創下歷史新高，而且與2017年同期、5年前的每坪21.22萬元相比，漲幅接近5成。對此，東森房屋三峽加盟店店東廖麟鑫表示，三峽房市兼顧基礎機能與建設話題，發展潛力不言而喻，未來房價穩步走揚的可能性很高，建議想要在此置產的民眾應加快決策速度。

東森房屋指出，經過多年的沉澱，現在三峽的基礎機能已經相當完備。首先從交通機能方面來看，三峽鄰近三鶯交流道、樹林交流道，區內的公車線路已經有20多條，最快僅需30分鐘左右的車程就可以抵達台北市，交通非常便利。再從生活機能方面來看，三峽舊市區發展較早期，商圈早就成熟，就連開發相對較晚的北大特區，目前的點燈率都已經在9成上下，區內生活採買也相當方便。

東森房屋指出，目前三峽房市以舊市區最為熱絡，舊市區房價相對親民，對小資族來說更加友好，目前舊市區的購屋單價普遍落在3字頭，總價1000萬左右就能買到三房含車位的中古大樓，CP值相當不錯！至於北大特區，由於區內屋齡較新，街道規劃更整齊，房價也會稍微高一些，目前北大特區內的購屋單價普遍落在四字頭，部分新建案的房價甚至上看5字頭，不過，北大特區在龍埔國小、北大附中、桃子腳國中小等眾多明星學區的簇擁下，憑藉單純的居住環境及濃厚的人文氣氛，還是能夠吸引到許多爸爸媽媽的目光。

對於三峽房市未來的發展，東森房屋認為，現在三峽的聯外交通已經很便利，再加上捷運三鶯線的建設更是如虎添翼，目前三鶯線的施工進度已接近7成，預計可在2023年年底前順利完工，屆時三峽的交通機能將會進一步提升，有望磁吸更多大台北通勤族群到三峽居住。此外，新北市政府還提出了「三鶯社區藝術共創計畫」，該計劃其中一環的新北市立美術館戶外園區2022年年底就有望開放，這一建設利多也為區域房市增添了不少亮點。在基礎機能的支撐和建設話題的點綴下，三峽房市前景相當可觀，區域房價繼續穩步走揚的機會很大，因此建議想要在此置產的民眾應把握時機、加快決策速度。

央行累計升息2碼，衝擊商用不動產、土地交易信心。三大商仲，包括第一太平戴維斯、世邦魏理仕、瑞普萊坊發布市場報告指出，在央行限縮資金行情下，今年前八月、前三季（統計至9月16日）商用不動產、土地交易均放緩，較去年同期呈現衰退的狀況，其中，土地交易更是創下五年來新低。

由於各商仲統計系統不同，數字略有出入，瑞普萊坊統計今年前三季（截至9月16日）商用不動產交易量993億元，年減18.7%；土地交易1,454億元，年減40.9%，創下五年來新低。

世邦魏理仕統計今年前八月商用不動產交易量921億元，年減4.2%，土地交易1,368億元，年減28.5%。世邦魏理仕指出，土地交易雖然受惠7月桃園航空城土地標售案的挹注，但近幾月來建商獵地速度已明顯放緩，未來幾季全台土地投資金額將維持雙位數下跌；部分地區地主對價格期待值仍高，惟潛在買方多已改採觀望態度，恐將使交易時程拉長，並第一太平戴維斯統計今年前八月商用不動產交易量935億元，年減23%，土地交易1,312億元，年減21%。第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄指出，今年的土地交易，比起2020年的高點時期，同期交易規模減少約900億元，顯見央行緊縮土建融資，以及抑制預售屋投機炒作的政策，已經影響建商購地動能，特別是中小型建商。

位於板橋區的江翠北重劃區開發初期指標建案開價只有4字頭上下，主打「新屋比舊屋便宜」的賣點，備受市場關注，吸引了大量建商和購屋民眾插旗。不過近日市面上卻傳出江翠北側重劃區新建案開價驚現8字頭的資訊，一度引發大眾熱議。對此，東森房屋板橋華江一路加盟店店長胡維均指出，目前江翠北側重劃區的單價仍普遍落在5~6字頭，且主打中小坪數的剛需產品、套房產品，總價1900萬左右即可入手二房含車位的新房，與雙北其他蛋黃區相比，CP值相當不錯，近年來吸引了不少單身族、首購族、新婚族的目光。而且，隨著區內生活機能的完善及大眾居住觀念的轉變，區域房市發展潛力不言而喻。

東森房屋指出，江翠北側重劃區房價的走高有其基本面的原因。首先，從大環境來看，近年來在全球QE、低利率、物價上漲帶動買房抗通膨等利多因素的帶動下，全台房市一片火熱，江翠北側重劃區自然也不例外。再者，江翠北側重劃區的基礎機能與其他新興重劃區相比，也較為完善。江翠北側重劃區不僅可以共享周邊舊市區的生活機能，而且該區與台北萬華只有一橋之隔，周邊還設有捷運板南線、環狀線，聯外交通相對便利。此外，江翠北側重劃區還坐擁雙北精華區少有的水岸綠地景觀，街道規劃整齊，都市壓力愈來愈重，離塵不離城的生活令人心生嚮往，江翠北側重劃區憑藉優越的居住環境，一躍成為市場上的交易熱門。

那麼江翠北側重劃區的房價已被拉高，購屋民眾又是否可以放心進場？對此，東森房屋認為，雖然2022年以來受種種房市黑天鵝的干擾，短線內房市交易熱度難免會有小幅波動，但受惠於得天獨厚的地段優勢，江翠北側重劃區仍具有長線保護短線的特點，預估隨著區域生活機能的完善及大眾居住觀念的轉變，區域房價仍有走揚的空間，看好區域長期發展或有自住需求的民眾不妨提前卡位。

至於，有意在此置產的購屋民眾應該如何挑選產品和區塊，東森房屋指出，江翠北側重劃區地形狹長，總共可以劃分為A~G幾個區塊，購屋民眾可以根據自身實際需求，選擇適合自己的物件。江翠北側重劃區的A~C區，房價相對親民，目前平均房價仍落在5~6字頭，但鄰近殯儀館這一嫌惡設施，房價上漲存在抗性，購屋民眾需要注意。G區，開發時間相對較晚，又鄰近工廠廠房，目前房價約為每坪50-65萬之間。而DEF區，與台北市、捷運站的距離較近，是目前推案量最大的區塊，也是房價最看好的區域，目前此區塊不少建案已經站上6~7字頭，未來伴隨文中國小、大型商場的進駐，相信區域房價仍有攀高的可能。

近年三重有二重疏洪道兩側重劃區、仁義重劃區、重陽重劃區等多個新興重劃區快速發展，為當地房市增添光彩。東森房屋三重國小捷運加盟店賴靜怡店長指出，近期三重熱門交易區域落在仁義重劃區，該重劃區內除了住宅區，規劃了小學、公園綠地及寬廣道路，且內部的生活機能已經逐漸完善，放眼三重這樣的居住環境是相較難得少見的。

東森房屋研究中心統計仁義重劃區內中古電梯大樓4年內平均單價漲幅發現自2019年起仁義重劃區內單價穩定攀升，2022年度統計至8月份平均單價高達47.1萬元，4年內總漲幅來到36％，三重在地建商元富興建設看準商機亦至此插旗，推出預售建案「國湛」，基地位仁義街與元信三街角地，全案規劃2房23~24坪、3房35~40坪，以重劃區交通優勢與宜居環境為主要訴求，開價54萬元至62萬元一坪，最高成交單價於2022年3月份來到57.3萬元，可知仁義重劃區房價飛漲已為時不遠。

完善的教育資源也是仁義重劃區另一個大賣點，國小有五華國小及碧華國小，國中有三和國中和碧華國中，高中則有市立新北高中，皆是雙北地區老字號學府，區內含括了12年基本教育需求，父母也不需為了孩子的教育考量而「孟母三遷」，因此仁義重劃區吸引相當多年輕夫妻購買，未來更有環狀線北環段的Y23站點，距該區僅需步行15分鐘的路程，交通利多也引來投資客搶進。東森房屋同時推薦年輕首購族可參考三和路上屋齡40年以上中古公寓產品，單價落在25萬元至30萬元一坪，相較新案親民許多。

仁義重劃區是三重近年來少有的重劃區，清幽舒適的環境優先吸引想要改善居住品質的本地居民，目前剩下的空地不多，預計大部分的建案會在年底前集中推出，離不開習慣的生活圈又想升級現居環境的在地客，可觀忘此區，心儀的物件建議及時入手，避免擦肩而過悔之已晚。

近日，北京、上海等地相繼舉行今年第三批次土拍。

雖然同為一線城市，但兩地的土拍市場卻呈現出了明顯差異。從成交結果看，北京土拍市場回溫跡象明顯，國企央企融資成本較低，率先積極展開拿地。上海方面，在9月23日成交的23宗地塊中，有19宗地塊為“僅一家企業報名”，均以底價成交，僅一家企業參拍的地塊數量明顯增加（上一批次為9宗）。

資料來源：北京市政府官網、安信證券研究中 心楊靖製圖 視覺中國圖資料來源：北京市政府官網、安信證券研究中 心楊靖製圖 視覺中國圖
北京土拍熱度升溫

9月23日，北京今年第三批次土拍結束，18宗地塊全部成交，用地規模約75公頃，地上建築規模約148萬平方米，成交總金額500.29億元。

根據公告，此次18宗地塊分別位於豐台、大興、房山、經開、昌平、通州等區域。9月22日，掛牌報價截止，當天便底價成交了10宗地塊，成交金額156.8億元。進入9月23日現場競拍環節的8宗地塊共拍出343.5億元。其中，永豐產業園013地塊報價觸頂後，競現房銷售面積再次觸頂，最終中海搖號競得。現場競價階段，中海最終以147.45億元競得3宗、建發66.47億元競得2宗，首開、海開、金茂均有斬獲。民營企業中僅有龍湖、潤澤參與，其中北京市順義區順義新城第1街區SY00-0001-0320地塊被天竺&龍湖聯合體底價競得。

北京鏈家研究院分析師嶽微9月23日通過微信向《每日經濟新聞》記者表示：“整體來看，本次土拍中副中心、平原新城與生態涵養區新城供給總量穩定，節奏較為平穩，但由於各區具體情況差異，土拍結果顯著分化。上述地區除昌平外其餘區域近10宗地塊均為底價成交。”

中指研究院土地事業部負責人張凱9月23日通過微信告訴記者：“從成交結果看，北京土拍市場回溫跡象明顯；國央企融資成本較低，對競現房銷售面積的土拍規則適應性更強，同時得益於此前部分專案去化達到預期，率先積極展開拿地。”

值得注意的是，早在地塊資訊發佈之初，北京市規自委便表示：“第三批次大部分地塊不再將90/70戶型限制作為剛性約束，而是在戶型設計上給予房企更大靈活度，未來可結合市場需求設計多種戶型，同時支持剛性和改善性住房需求，以多元化的產品供應契合多樣化的市場需求，更加有利於滿足多子女家庭住房需求。”

岳微向記者表示：“此次土拍全部地塊均鼓勵建設全齡友好社區，此前三試點專案針對老年人群給予住房政策支持，此次是對前期試點專案範圍的進一步擴大，釋放出更加積極的信號，支援改善住宅需求釋放。”

上海一日攬金681億元

9月23日，上海今年第三輪集中供地開拍，當日共成交23宗地塊，成交總金額681億元。

其中，19宗地塊為“僅一家企業報名”，均以底價成交，其中不乏靜安、徐匯、普陀等城市中心區域的優質地塊。另外4宗“多家企業參拍”地塊中，3宗達到中止價進入一次報價階段，1宗以高溢價成交。

根據出讓公告，上海第三批集中供地共推出35宗住宅地塊（或涉住宅地塊類綜合地塊），總出讓面積約184.87萬平方米，起始總價達到1030.45億元，分別於9月23日、9月26日、9月27日競價出讓。

從土拍首日的情況看，位於徐匯區龍華街道188S-B-3地塊經過多輪競價，最後被保利發展(17.550, 0.03, 0.17%)與上海龍華建設聯合體獲得，成交價為36.014億元。另外兩宗溢價率超過9%的宅地位於寶山區羅店鎮、普陀區桃浦板塊，分別被蘇州象嶼地產和寶華地產摘得，成交額價分別為11.2億元和56億元。

中指研究院土地事業部負責人張凱9月23日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者分析指出：“相較於上一批次集中供地，僅一家企業參拍的地塊數量明顯增加（上一批次為9宗），靜安、徐匯、普陀等優質區域地塊也出現多宗僅一家企業報名的情況。同時，多家企業報名地塊也多以企業聯合報名為主，尤其以‘頭部企業結合地方國資平臺’形式較多，可見近期還有能力出面拿地的企業在資金方面也承受著不小的壓力。”

值得注意的是，本批集中供應地塊中僅有2宗涉宅地塊位於上海市內環內，分別為靜安區中興社區C070202單元304-03地塊和靜安區中興社區C070202單元321-01、322-09地塊，均只有一家企業參拍，最終底價成交。

從23宗地塊整體出讓情況來看，上海城投、外高橋(11.880, -0.02, -0.17%)集團、金橋集團、上海市浦東新區房地產（集團）有限公司等再次成為拿地主力。

“從拿地企業的性質來看，國企央企、地方國資平臺及混合所有制企業為主的局面依舊未被打破，而且民企的拿地熱情也呈現出降低趨勢。好的一面是，以祥源地產等為代表的民企依然對上海的周邊新城地塊保有興趣，對於上海未來的房地產市場保持樂觀態度，尋求進入機會。”張凱表示。

據北京市住建委網站23日消息，為提高二手住房交易效率，支援購房家庭合理住房需求，北京市住建委和市規自委印發了《關於試行存量房交易“連環單”業務並行辦理的通知》（以下簡稱《通知》），將二手房交易“連環單”由過去的串聯辦理調整為並聯辦理，縮短了交易辦理時間。

專家表示，北京此類新政的調整不僅在流程上方便了購房群眾，同時，新市場形勢下，有利於提升北京二手房交易便捷度，促進購房者改善性住房需求進一步釋放。

按過去做法，“連環單”家庭一般要在賣出名下住房並辦理轉移登記之後，才能騰出資格購買下一處住房，交易週期較長。實行並行處理，優化了購房資格核驗操作，可以有效縮短北京二手房“連環單”的交易週期。

北京此次試行存量房交易“連環單”業務，主要包括以下三方面內容：

其一，落實共同申請制度。政策明確，“連環單”家庭與賣出方、買入方達成交易意向，就辦理“連環單”業務達成一致意見，共同向提供經紀服務的經紀機構提出“連環單”業務申請。即兩筆交易三個當事人需要同時簽訂此類交易協定。

其二，優化資格審核。政策明確，“連環單”家庭已簽訂合同（賣出）網上簽約未轉移登記的房產，購房資格審核時不計入名下房產套數。即相當於此類家庭一旦出售房產，就可很快獲得再次購房機會。

其三，明確了交易中途停止的處理規則。政策明確，若是此類連環單交易中，若某家庭出售房屋過程終止，那下一單即該家庭繼續購房工作也須停止，政策在盡力規避連環交易可能出現的交易風險。但如果房屋出售成功，後續繼續購房與否將不受之前交易失敗的影響。

北京房地產市場經過多年發展，已逐漸步入存量時代，二手房市場運轉效率會直接影響整體市場資源配置效率。

根據中指監測資料，2021年，北京二手房成交面積超過1700萬平方米，顯著高於新房1010萬平方米的成交面積。北京作為一線特大城市，購房成本高、交易中“連環單”很多，市場運轉也更依賴二手房置換鏈條的進一步改善。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍表示，北京試行存量房交易“連環單”是在優化房產交易的營商環境，且該政策與此前各地推出的“帶抵押過戶”均是針對購房者換房內容的進一步優化調整。

此類做法將在很大程度啟動市場上主流的改善性購房需求，使購房者能在“先賣後買”的操作中更加“遊刃有餘”。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進認為，此次北京試行“連環單”業務並行辦理，可有效提高北京二手房交易效率，暢通二手房置換改善鏈條，提高房地產市場活力。政策的主要效用在於縮短二手房的交易時間，但對房地產市場整體的供需影響較為有限。同時需注意的是，目前政策只是將“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的二手房“連環單”業務納入了試行範圍，涉及新房的“新房←B家庭←C家庭”交易鏈條暫不試用。（中新經緯APP）

9月23日，上海今年第三輪集中供地正式啟幕。在土拍首日便完成了近8成地塊的出讓，27宗地塊無一流拍，房企在上海土地市場的參與度持續高漲，熱度未減。

其中，關注度最高的靜安區中興社區C070202單元304-03地塊（257街坊），起拍價達到120.598億元，是上海自去年開展集中供地以來單體總價最高的地塊。

出讓資訊顯示，該地塊東至止園路，南至中華新路，西至西藏北路，北至天通庵路。地塊位於內環內，西側為萬科翡翠雅賓利專案，目前二手房成交價達到15.3萬元/平方米。南側是已改造的中興公園與8號線中興路站，在業內一度被視為百萬方中興城的一塊重要拼圖，此前還被戲稱為“雅賓利四期”。

根據出讓檔，該地塊規劃為商業、文體、辦公、普通商品房用地，出讓面積為43841.3平方米，容積率為5.75，計容面積為252087.48平方米。地上建築限高170米，住宅建築高度不超過120米。

最終該地塊由上海北萬置業有限公司以底價120.598億元摘得，成交樓面價47840元/平方米，地塊房地聯動價133000元/平方米。

天眼查APP顯示，中標方上海北萬置業有限公司（下稱“北萬置業”）由上海萬科企業有限公司（下稱“上海萬科”）、上海北方企業（集團）有限公司（下稱“北方企業”）和南通萬語企業管理諮詢有限公司（下稱“南通萬語”）分別持股40%、30%和30%。


穿透股權發現，南通萬語是由上海萬科和上海萬科投資管理有限公司分別持股51%和49%。這意味著，上海萬科持有北萬置業的比例達到70%。

另外持有30%股權的北方企業，由上海市靜安區國資委全資持有。

值得注意的是，在上海第三輪土拍開啟前一周，北萬置業進行了工商資訊變更，持股70%的上海萬科退出。

國家企業信用資訊公示系統顯示，9月15日，中標方北萬置業的股東構成由上海萬科、北方企業和南通萬語變更為北方企業和上海靜安國有資產經營有限公司。

資訊顯示，北萬置業的註冊資本為26億元。上海萬科退出前出資10.4億元，南通萬語和北方企業分別出資7.8億元。在變更後，上海靜安國有資產經營有限公司出資18.2億元，北方企業出資未變。

天眼查APP顯示，上海靜安國有資產經營有限公司也是由靜安區國資委全資擁有。這意味著，在完成變更後，該地塊的中標方北萬置業成為上海靜安國資委全資持有。

此外，完成變更後，北萬置業的法人也由蔡立彬變更為吳超。

公開資料顯示，蔡立彬2000年加入萬科，2002年擔任萬科長春公司工程管理部經理，于2003年任集團總部工程管理部業務經理，同年7月任萬科成都公司工程總監，到2006年擔任萬科成都公司副總經理，3年後又任職萬科廣州公司副總經理。

蔡立彬目前仍為北萬置業的董事和總經理，同時他也是上海萬科寶山置業有限公司的董事長。

據瞭解，萬科上一次參與上海公開市場拿地是在兩年前。2020年9月8日，萬科通過聯合體方式以47億摘得寶山楊行鎮一宗舊改地塊。

今年以來，上海土拍熱度不減，在前兩輪供地和今天開始的第三輪供地中，央國企拿地積極，如招商蛇口(15.780, 0.17, 1.09%)、保利發展(17.550, 0.03, 0.17%)、建發集團等均斬獲不少優質地塊。但也有一些頭部央企未現身上海土拍，如中海地產、華潤置地。

對於上海萬科“突擊”退股北萬置業的原因，介面新聞詢問上海萬科品牌部，對方確認了退股事宜，但對原因未予置評。

9月23日，北京第三批集中供地完成出讓，18宗涉宅用地全部成交，總成交金額500.3億元，平均溢價率超6%。據《證券日報》記者瞭解，本次土拍首日有10宗地塊底價成交，成交金額156.8億元；8宗地塊轉到線下競拍，第二日收金343.5億元。

“本輪土地拍賣與前兩批次收金規模基本持平（首批次收金480億元、二批次收金499.6億元），較二批次上漲0.71個百分點，土拍熱度稍有升溫。”中指研究院土地事業部負責人張凱向記者表示。

對此，諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄也稱，從平均溢價率來看，相較於首輪的4.46%、二輪的5.35%，本輪土拍溢價率達到最高值。相較於此前已完成三輪土拍的杭州、青島、廈門等地來看，北京本輪土拍的溢價率也處於領先地位。

競拍規則再度優化

從本輪供應的18宗地塊分佈來看，豐台區仍是供地大戶，本輪放出4宗宅地。此外，海澱、大興、房山、順義、密雲等也各有涉及。

“在本輪土地供給中，超六成地塊位於‘三城一區’及產業園周邊，超七成地塊位於軌道交通沿線。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，由此可見，在維持五環至六環為主力供應區域的局面下，直面購房者通勤通達性的購房需求，與年初供地計畫中提出的“職住平衡”目標保持一致。

張大偉進一步稱，此次供地地價有漲有跌，海澱永豐、昌平北四村、石景山五裡坨、房山拱辰等地塊起始樓面價上漲，大興西紅門與順義新城第5街區地塊起始樓面價下調。

值得一提的是，自第二批集中供地開始，北京逐漸形成先以預掛牌、線上競價方式對市場進行摸底，然後進一步優化改良競拍規則的習慣。以往供地中，北京超半數地塊需執行“70/90”面積限制要求，但在本輪土拍中，北京不再以此作為約束條件，土拍規則再度優化。

此外，陳霄表示，本次土拍規則較二批次還有小幅變化，比如無政府持有產權地塊出讓，其餘地塊在競現房銷售面積上有所擴大，對於房企來說，有更多的發揮空間，以滿足多種購房需求。

“冷熱不均”分化明顯

在本輪土拍中，競爭較為激烈的地塊為海澱永豐地塊以及豐台造甲村地塊，溢價率均達到15%。

據悉，在海澱永豐一宗地塊的競拍過程中，各家房企舉牌謹慎，拍賣節奏緩慢，現場多次進入三聲報價環節。在報價進入尾聲階段後，華潤置地+北京城建、建發房產互相追逐，最後競價“觸頂”，達到最高限價41.975億元，現場進入競報現房銷售面積程式。在競報現房銷售面積階段，“戰況”依然膠著。最終，中海地產成為該地塊的競得人。

“除少數地塊被爭搶外，大部分土地都接近底價成交，市場呈現‘冷熱不均’的分化現象。”張大偉表示，相比以往，土地成交價格與銷售限價的差額明顯提高了，開發商的利潤有望增加，但也給前期開發商所拿專案的定價帶來壓力。

從競拍企業來看，“當前拿地的主力仍然集中于央企、國企，少數優質民企也有參與。”陳霄表示，整體而言，本輪土拍表現不俗，但冷熱分明，優質地塊熱度依舊，同時溢價率達到三輪土拍的最高水準，可以看出市場信心正在逐步恢復，房企對北京市場仍然持長期看好態度。

中海繼續加倉北京房地產市場。

9月23日，歷時兩天的北京第三輪集中供地收官，18宗地塊順利出讓，總成交金額逾500億元。其中，10宗地塊底價成交，8宗地塊溢價成交，溢價率約6%。

據時代週報記者瞭解，在北京第三輪集中供地中，中海獨立報名參與7宗地塊的競買，最終拿下三宗地塊，分別是海澱區西北旺鎮HD00-0403-0013地塊，海澱區西北旺鎮HD00-0403-0015、0016地塊，豐台區大紅門街道一期棚改專案A區（北木南廠0004）地塊，總地價約147億元。

中海相關人士回復時代週報記者稱，去年以來中海聚焦強一、二線城市，北京市場表現不錯，是公司繼續拿地的原因。

具體而言，海澱0013地塊土地面積約4.78萬平方米，建築面積約7.17萬平方米，限高30米，銷售指導價8.5萬元/平方米。海澱0015地塊土地面積約4.63萬平方米，建築面積約10.48萬平方米，限高45米，銷售指導價8.2萬元/平方米。

2宗地塊競爭激烈，吸引華潤置地+北京城建、保利發展(17.550, 0.03, 0.17%)+北京建工、首開、綠城、建發、中海等7個主體競買，均觸及最高限制地價進入競面積環節，0013地塊則在觸及地價、現房銷售面積最高限制後進入搖號環節。

最終，中海以41.975億元及36000平方米現房銷售面積拿下0013地塊，以55.775億元及4000平方米現房銷售面積拿下0015地塊。

中海競得的海澱2宗地塊緊鄰其去年第二輪拿地後打造的中海滙德里項目。該項目銷售均價約8.3萬元/平方米。

豐台大紅門0004地塊被中海以49.7億元競得，成交樓面價約5.3萬元/平方米，銷售指導價為9.5萬元/平方米。

諸葛找房資料研究中心高級分析師陳霄指出，近年來中海在北京新房市場有著較優的表現，本次拿下海澱2宗地塊容積率分別為2.4和1.5，為中海打造低密改善住宅提供了空間。

北京鏈家研究院分析師嶽微認為，中海連落三子、競爭進入現房銷售環節等行為均表現出其長週期、與區域共同發展的開發意願，預計將打造更為優質的改善住宅產品。

今年，中海在土地公開市場表現強勢。

“當前市場下，土地市場的競爭在減弱，選擇機會更多。”中海董事會主席顏建國在2022年中期業績發佈會上表示，中海要抓住土地市場競爭強度降低的機遇，持續投入資源，進一步強化公司在主流城市的競爭優勢，大幅提升主流城市的市場份額。

據克而瑞研究中心統計，今年1-8月，中海斥資559.7億元拿地，新增貨值1217億元，居於行業TOP 5。

中海在北京房地產市場表現尤為積極。

今年以來，北京已完成三輪集中供地，累計出讓49宗地塊，收金逾1480億元。中海收穫頗豐，作價286億元拿下7宗地塊，分別位於昌平、大興、石景山、順義、豐台和海澱，數量和地價占北京累計出讓量的19.23%、14.29%。

銷售方面，中海北京今年入市專案已貢獻超90億元業績。

3月，中海滙德里首次開盤，收金約50億元，是2022年中海6個單盤銷售超50億元的項目之一。9月18日，中海首開•湖光玖裡入市，成交金額約40.5億元。

值得注意的是，中海首開•湖光玖裡項目是中海在今年6月2日競得的順義新城第19街區19-85地塊，拿地108天即開盤。

9月24日，一則“多個特大城市全面放開落戶”的消息沖上微博熱搜。熱搜內容顯示，鄭州、濟南、昆明、大連等地相繼出臺政策，全面放開落戶條件。

日前，河南省會鄭州發佈新政，凡在中心城區具有合法穩定就業或合法穩定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費年限和居住年限的限制，可在鄭州申請落戶。

今年以來，河南多地出臺一系列穩樓市新政，此次鄭州放開落戶條件，對當地樓市平穩發展有一定積極作用。

放寬落戶條件

9月14日，鄭州市公安局就《鄭州市公安局關於進一步深化戶籍制度改革的實施意見》公開徵求意見，其中提出進一步放寬中心城區落戶條件。凡在鄭州市中心城區具有合法穩定就業或合法穩定住所（含租賃）的人員，不受社保繳費年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在鄭州市申請登記城鎮居民戶口。

第七次全國人口普查資料顯示，2020年鄭州市常住人口比2010年增加397萬人，增長46.07%，常住人口總量達到1260萬人，在河南省內從2010年的第三位躍升到第一位，成為河南省唯一一個常住總人口超過1000萬的市。

397萬的增量位居全國各城市第五。同時，鄭州所在的河南是我國戶籍人口第一大省，全省戶籍人口過億，常住人口也達到了9883萬人，因此未來鄭州人口的增長空間仍很大。

2021年9月，《經濟社會發展統計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》在2021年第18期《求是》雜誌上公佈。根據普查資料顯示，超大城市有上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津7城；特大城市共14座，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

除了鄭州，大連、濟南和昆明等大城市也已全面放開落戶，更有城市祭出“零門檻落戶”的大招。例如，大連市人民政府日前印發關於全面放開落戶條件的通知，全面放寬個人落戶學歷和年齡限制。中職學歷以上取得職稱的專業技術人員、高校和中等職業學校在校生、有繳納社保記錄、擁有合法產權房屋等均可落戶，大連戶籍人員的父母、配偶、子女也可投靠落戶，幾乎實現“零門檻”落戶。

值得一提的是，以廣州、上海為代表的一線城市也對落戶條件進行了進一步優化。

例如，今年6月廣州正式印發《國家城鄉融合發展試驗區廣清接合片區廣州（片區）實施方案》，將在花都區、從化區、增城區建立城鄉有序流動的人口遷徙制度。其中，包括進一步優化入戶條件，降低城鎮落戶門檻，建構分類彈性落戶機制，堅持存量優先原則，逐步取消重點人群落戶限制。

此外，上海優化了早在2019年執行的臨港新片區人才住房政策，將原來的購房資格確認函改為人才住房政策認定函，有效期延長了一倍，同時將區域工作時間由“一年以上”縮短至3個月或6個月，這也意味著更多符合條件的人才具有了購房資格。

政策暖風頻吹，對樓市有多大作用？

中指研究院分析認為，放開落戶條件有利於促進合理購房需求的釋放，對當地樓市平穩發展有一定積極作用。

鄭州房地產市場依然處在低迷階段。9月21日，鄭州2022年第二批集中供地落下帷幕，除去出讓活動前夕終止的3宗地塊，剩餘14宗地塊全部以底價成交，總成交價103.24億元。

從出讓結果看，拿地企業依然以地方國資出面托底為主，民企暫無出手斬獲。其中，鄭地集團獨攬7宗地，保利發展(17.550, 0.03, 0.17%)、中建七局等也均有收穫。

土地市場再度遇冷背後，是處境艱難的鄭州房地產市場。

國家統計局公佈的最新資料顯示，8月鄭州新建住宅價格、二手房價格比7月分別下降0.4%和0.8%。

鄭州市住房保障和房地產管理局公佈的資料同樣也顯示房價處在下行區間。該局資料顯示，8月鄭州市新建住宅銷售5919套、面積71.6萬平方米、均價11992元/平方米。7月，上述資料分別為7668套、93.93萬平方米和13234元/平方米。整體對比這兩個月資料，除新建住宅批准預售面積8月比7月略有提升，餘下資料包括商品房批准預售套數及面積（包括住宅和非住宅）、均價等，8月均低於7月。二手房方面，成交及均價有升有降，整體波動不大。

為了紓困房企、提振行業信心，今年以來鄭州已出臺一系列樓市紓困政策。其中，8月31日，鄭州住房公積金管理中心印發了《關於“1+8鄭州都市圈”住房公積金一體化協同發展有關事項的通知》，從2022年9月1日起，鄭州都市圈住房公積金一體化協同發展進入實施階段，實現互認互貸，助力鄭州、開封、洛陽、平頂山、許昌、漯河、新鄉、焦作、濟源“1+8鄭州都市圈”經濟發展。

9月初，鄭州市印發《鄭州市“大幹30天，確保全市停工樓盤全面復工”保交樓專項行動實施方案》，向全市所有停工樓盤“宣戰”，也給市場帶來了信心。該方案要求10月6日前，實現鄭州全市所有停工問題樓盤專案全面持續實質性復工。

建行（00939）（滬：601939）公告，擬出資設立住房租賃基金，基金募集規模為300億元（人民幣．下同）。其中，建行認繳299.99億元，該行子公司建信信托有限責任公司下屬的全資子公司認繳0.01億元。

該基金的目標定位及投向是通過投資房企存量資產，改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，探索租購並舉的房地產發展新模式。

運作機制方面，基金建立規範的治理結構，設立合夥人會議、理事會、投資決策委員會、審計監督委員會、專家咨詢委員會，負責決策基金戰略、重大事項、項目投資、內部監督和專業咨詢，並委托基金管理機構負責基金日常經營管理。

建行董事會透露，此次投資已經中國銀保監會批准，但該基金設立尚需在有關部門辦理必要的審批、備案、登記等手續。

濱江服務（03316）公布，斥約7,200萬元人民幣向控股股東之一戚金興控制的濱江房產購入一籃子停車位及商舖使用權及產權訂立5宗交易。

該集團指，交易包括共475個停車位，以及9個商舖，面積共約1,756平方米，分布在東方名府、江南之星、江南名府、臥城印象和諾德學府，有關開發工作已完成，將為相關項目的業主提供物業管理服務，接管車位和商舖等於銷售期內未完成銷售的尾盤資產對其更便利，加上考慮停車位的每戶配比比例介乎1比1.01至1比1.27，收購可將有關產權變現良機，能為股東帶來有價值的回報。

嘉華國際（00173）公布，與另外兩個合營夥伴所組投標聯合體以37.3億元人民幣（約41.87億港元）透過競標購入上海綜合地皮。

該集團指，佔60％股權的聯合體所購地皮位於上海市徐匯區南部的華涇鎮，該區計劃以人工智能和生命健康產業為發展核心，連接上海地鐵15號線華涇西站，鄰近興建中的上海地鐵19號線、23號線及機場聯絡線等，對物業發展具有潛力。地皮面積約4.53萬平方米，總樓面面積約19.58萬平方米，可作住宅及辦公樓，若干部分物業將持有為非流動資產，作商業、辦公樓及餐飲及酒店用途，以收取經常性收入。

該集團指，打算以內部資源及外部融資支付代價，為22.38億元人民幣（約25.12億港元），而合營夥伴為上海市徐匯區華涇鎮財經管理事務所及上海市徐匯區國資委。

賢能集團（01730）公布，以638.8萬坡元向獨立第三方收購 ARAB STREET 物業。

該集團指，所購物業位於新加坡，佔地面積總額122.9平方米，餘下租期約29年，目前用作背包客棧，由於收購物業而並非賣方業務，故無透露關於該物業應佔帳面值，物業以空置形式出售，鄰近地區類似性質物業價值及當前市價以及指示性估值638.8萬坡元。

該集團指，擬將該物業作為商住空間經營，將擴展於新加坡商住業務的物業組合，提升 COLIWOO 品牌價值，並帶來資本增值潛力以及產生收入的新機遇。

中國恆大（03333）位於灣仔的總部中國恒大中心，早前被債權銀行委任接管人接管；房地產顧問服務商第一太平戴維斯宣布，已獲委任為獨家代理，承接管人（安邁企業諮詢）委託，公開招標出售中國恒大中心全幢物業，以現狀連租約出售，截標日期為今年10月31日正午12時；有關物業於今年7月估值約90億港元。

下月底截止 早前估值90億

中國恆大中心位於告士打道38號，距離港鐵金鐘站約5分鐘步程，物業佔地約2.3萬平方英尺，樓高27層；政府批出建築圖則顯示，總面積約為34.54萬平方英尺，包括寫字樓大堂、商舖、主席樓層。寫字樓層每層面積介乎1.2萬至1.4萬平方英尺，提供55個車位，是灣仔、金鐘核心商業區中少數提供充足車位的商廈。

第一太平戴維斯指出，物業前方為低密度社區及休憩發展用地，意味物業大部分樓層均享有開揚維港海景；物業上方設置港島商業區中最大型的LED樓頂廣告牌（與夏慤大廈之樓頂廣告牌相連），有助提高宣傳效應。物業亦是灣仔告士打道僅有5幢屬單一業權並具備總部規格的商廈之一，適合長遠投資，甚至可考慮重建。

132萬轉用荃灣工廈兩層 面積大七成

新冠疫情爆發至今接近3年，不少行業均受到不同程度的打擊，惟超級市場這類民生商戶生意明顯受惠兼不跌反升。日本大型連鎖雜貨店驚安之殿堂（DON DON DONKI）疫市下不斷開新店，同時擴充倉儲面積，公司最新以每月近132萬元，承租荃灣嘉民達力中心兩層近8.8萬方呎樓面作物流倉儲用途，較原租用的貨倉面積擴大七成。

地下相連樓面 車路直達

DON DON DONKI最新向澳洲基金嘉民集團承租荃灣楊屋道188號嘉民達力中心低層地下（Lower Ground Floor）及高層地下（Upper Ground Floor）兩層，總建築面積約87822方呎，成交月租約131.7萬元，呎租約15元，並簽署長達10年租約。該兩層單位原由連鎖超市city'super租用多年，於今年遷出。

資料顯示，嘉民達力中心近年成交呎租由約11至13元，DON DON DONKI是次承租單位的呎租較其他單位最少高逾15%。業內人士指出，上述兩層樓面可由車路直達，毋須經電梯轉運貨物，故屬優質單位，租值較高。

DON DON DONKI在2019年正式打入香港市場，主力售賣新鮮食品、酒類、美容、家居及生活百貨等日本商品，過去3年迅速擴充，迄今已有9間分店及另設4間鮮選壽司，業務日趨龐大，故對倉儲需求也大為增加。

據了解，DON DON DONKI在2020年9月首度承租貨倉，向嘉民集團租用葵涌青山公路葵涌段585至609號嘉民葵涌物流中心3樓全層，建築面積約25469方呎，每月租金32.6萬元，呎租約12.8元。

去年6月再增租同廈10樓全層，建築面積約26050方呎，月租約33.34萬元，呎租同樣約12.8元，即DON DON DONKI在該廈共租用建築面積約51519方呎樓面，月租共約65.94萬元。

雖然DON DON DONKI租用嘉民葵涌物流中心兩層時已簽署9年租約，不過，由於本港業務續擴充，加上葵涌物流中心的兩層分布不同樓層，運送貨物較為不便，因此與嘉民集團商討轉租較大樓面貨倉的可行性。

金額倍增 舊倉提前解約

最終，獲嘉民集團租出同系的嘉民達力中心兩層相連樓層，總建築面積較原有嘉民葵涌物流中心單位多36303方呎，樓面增加70.5%；而每月租金開支則上升約65.76萬元或近一倍。至於嘉民葵涌物流中心兩層則提前終止租約。

根據第一太平戴維斯早前發表的報告指出，儘管經濟環境不明朗，物流需求仍然強勁。截至今年第二季，現代化倉庫空置率只有約1.1%，較2021年同期近3%大幅減少1.9個百分點。空置率低企令租金持續上升，2022年第二季現代化倉庫租金的按季升幅高達2.7%。

新界區新盤銷情報捷，發展商加推單位應市。新地（00016）旗下天水圍Wetland Seasons Bay第3期（Wetland Lot No.33 Development發展項目第三期）昨天原價加推43伙，折實平均呎價14745元，料本周內展開次輪銷售。

新地副董事總經理雷霆指出，Wetland Seasons Bay第3期上星期四（22日）首輪推售單位全數沽清，有見向隅者眾，項目原價加推第3號價單。

第3號價單共43伙，折實售價506.2萬至865.92萬元，折實呎價13178至17241元，折實平均呎價14745元，較9月17日公布的第2號價單，折實平均呎價14670元，高出約0.5%。新地代理總經理胡致遠補充，該盤短期內公布銷售安排，預計本周內進行次輪銷售。

雷霆認為，金管局降低銀行按揭貸款壓力測試，市民更容易上車，加上政府放寬入境檢疫安排，經濟復甦在望，可增強置業信心，該集團部署於10月推售元朗PARK YOHO Bologna及大埔白石角Silicon Hill第2期。

Wetland Seasons Bay第3期位於天水圍濕地公園路1號，已經取得入伙紙，提供384伙，實用面積268至1895方呎，預計入伙日期為2023年3月底。

一手周末僅8宗成交

過去周末兩天（24日至25日）沒有全新盤推售，全港一手市場兩天僅錄約8宗成交，與前一個周末兩天（17日至18日）持平，連續3個周末不足10宗，惟市場仍錄得大額交易。

嘉里建設（00683）旗下屯門掃管笏現樓項目滿名山，昨天售出名庭洋房5號屋，實用面積2861方呎，採4房間隔，外連2098方呎花園及1106方呎天台，連3個車位、室內裝修與家具，以8154萬元成交，呎價28501元。

事實上，今明兩天（26日及27日）共有7個新盤公開或招標發售，合共298伙。最矚目為恒地（00012）旗下粉嶺發展項目One Innovale第2期One Innovale–Bellevue，明天首輪開售253伙。項目截至昨晚8時累收逾2800票，以公開發售的243伙計，暫超額認購約10.5倍，今天截票。

香港銀行早前宣布上調最優惠利率（P），但金管局於上周五（23日）決定把按揭壓力測試由現有按息加3厘，降至加2厘，有助抵消加息帶來的壓力，令二手交投止跌回升。不過，市場續錄低價成交，沙田上車屋苑沙田第一城失守400萬元大關，一個中層2房戶以395萬元易手，屬屋苑近5年新低價。

金管局「減辣」 二手交投反彈

中原地產統計的十大屋苑過去周末兩天（24日至25日）錄得9宗成交，按周多1宗或12.5%，零成交屋苑回落至3個，按周少1個。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，金管局日前減辣，對沖了加息對買家的影響，而且入境檢疫安排放寬至「0+3」，有望令買家置業信心增強，逐步改善樓市氣氛。

據美聯物業分行統計，剛過去周末天十大二手指標屋苑錄得約10宗買賣成交，按周升11.1%或增加1宗，重返雙位數。美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，政府連環拋出救市措施，屬利好消息，令十大屋苑的交投略為反彈。他強調，現時疫情始終未退，後市未明，仍要待《施政報告》公布新房策後，樓市才會出現明顯轉勢，樓價續有下調壓力。

綜合利嘉閣地產分行網絡數據，過去的周末兩天十大指標屋苑累錄10宗二手成交個案，按周增加3宗或42.9%，重回雙位數。

二手樓價調整，沙田第一城樓價跌穿「4字頭」。美聯物業助理聯席董事黃錦瀚透露，沙田第一城46座中層B室，實用面積284方呎，以395萬元易手，實用呎價13908元，撇除凶宅或事故同層單位外，樓價創屋苑5年新低。

原業主於2008年2月以158萬元購入，持貨逾14年，賬面獲利237萬元或1.5倍。而是次成交樓下一層單位，面積相同，去年3月曾錄480萬元的易手紀錄，即同類單位約一年半跌價近18%。

市場消息透露，觀塘麗港城4座低層F室，實用面積517方呎2房戶，屬無契物業，以低價432萬元成交，呎價僅8356元。原業主於2014年以432萬元入市，去年由遺產執行人繼承，現時成交價與8年前相同。

美聯物業區域經理黃少明稱，將軍澳新都城2期7座中層G室，實用面積363方呎，於6月開始以720萬元放盤，終以618萬元成交，呎價約17025元。原業主於2018年7月以700萬元購入上址，逾4年貶值11.7%。

資深投資者蔡柏能上周起拆售薄扶林碧瑤灣公眾訪客停車場，不足一周沽約265個車位，現加推最後一批142個，定價由105萬元起。

蔡柏能拆售 最後一批登場

市場人士表示，蔡柏能加推上碧瑤灣停車場LG3層全層共142個車位，每個車位售價介乎105萬至130萬元；另有數個組合車位，須購入相鄰3至6個車位，售價260萬至370萬元。當中，售價最高達370萬元的組合，包括6個相鄰車位，即平均每個車位61.7萬元。

據悉，賣方繼續提供首年4厘租金回報，如買家不需要租金回報則可直接獲減3萬元。

碧瑤灣公眾訪客停車場共分兩個停車場，分別為上碧瑤灣及下碧瑤灣，蔡柏能上周起拆售，首批售價由110萬元起，不足一周售出約265個車位，當中下碧瑤灣40個車位已悉數售出；而首階段曾推出售價128萬元的車位享買二送一優惠。據悉首批約36組、即涉及約108個車位已接近沽清。

根據美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，8月商舖註冊宗數錄89宗，按月下跌約11%，連跌兩個月；註冊金額約15.94億元，按月少約45.1%。售價5000萬以上至1億元的商舖註冊成交只有1宗，按月挫80%，為跌幅最大的銀碼類別。美聯旺舖董事梁國文指出，政府放寬入境檢疫措施至「0+3」，但外國人來港意欲不太大，旅遊業未必會即時回復到疫情前的水平，相信商舖的成交量難迅速反彈，成交量將逐步止跌回升。

一城2房跌穿400萬 荃中呎價返2019年水平

本港加息後首個周末，樓價跌勢未止。沙田第一城2房再下試低位，跌穿4字頭，以395萬元易手，較估價低80萬元；荃灣中心3房減2成賣480萬元，呎價9,320元重回2019年水平。

10大屋苑於剛過去周六、日兩天，4大代理均錄得增長，但仍企於低位，中原地產錄9宗成交，按周上升12.5%；美聯物業錄10宗，按周升11.1%；利嘉閣地產錄10宗，按周增43%，重回雙位數；香港置業錄8宗成交，按周升逾14%（註：四大代理10大屋苑各有差別）。

沙田第一城單日錄2宗成交，美聯物業助理聯席董事黃錦瀚表示，其中46座中層B室，實用面積284平方呎，原本叫價430萬元，現以395萬元成交，減價35萬元，實用呎價13,908元；較銀行估價475萬元低80萬元，較屋苑今個月低位400萬元再下滑5萬元。

消息指，加息後荃灣區暫錄5宗買賣成交，荃灣中心10座中層E室，實用面積515平方呎，業主於6月放盤開價600萬元，現以480萬元沽出，減價120萬元或2成，實用呎價9,320元，跌穿1萬元，重回2019年年初水平。原業主於1981年23.1萬元一手買入，持貨41年大賺456.9萬元。

灝景灣呎價13755元 6年低

市場人士表示，青衣灝景灣5座中層C室，實用面積538平方呎，2房間隔，開價808萬元，現以740萬元沽出，實用呎價13,755元，呎價為近6年低位。

中價物業亦要大減價，中原地產副區域營業經理盧鏡豪表示，海怡半島周末錄得2宗成交，其中15座高層E室，實用面積863平方呎，3房套及多用途房，享全海景，原叫價1,850萬元，現以1,638萬元易手，減212萬元，呎價18,980元，同類單位今年初成交價1,850萬至1,900萬元。

新都城2房618萬售 貶值12%

另一方面，市場續錄蝕讓個案。消息指，新都城2期7座中層G室，實用面積363平方呎，2房間隔，6月720萬元放盤，加息後，賣方更心急沽貨，現以618萬元沽出，減價102萬元，實用呎價17,025元。原業主於2018年7月以700萬元購入，持貨4年帳面蝕82萬元，單位貶值12%。

業內人士指，由於後市仍未明朗，部分買家及業主仍觀望，或要待施政報告公布後，樓市才會出現明顯轉勢，暫時二手交投平穩，樓價續有下調壓力。

牛池灣峻弦4房優質大戶劈價581萬元，以1,999萬元易手，呎價14,896元，如同居屋價。

利嘉閣地產高級聯席董事鮑允中表示，峻弦2座低層A室，實用面積1,342平方呎，4房雙套房加工人套房，享公園景及維港景，原叫價2,580萬元，現以1,999萬元易手，劈價581萬元或23%，實用呎價14,896元。原業主於2015年以1,700萬元購入，持貨7年帳面獲利299萬元，單位升值18%。

峻弦9月至今暫錄2宗成交，實用呎價14,524元。

政府將於本周公布第三財季（10月至12月）賣地計劃，目前滾存在賣地表內的住宅地有9幅，分布在啟德、荃灣、屯門及赤柱等，當中不乏大型土地，預料有機會於第三財季登場。由於財年上半年私宅土地供應只得5,350伙，僅達財年供應目標1.29萬伙約四成，下半年變相要推地供應7,550伙才能達到財年供應目標，亦即平均每季要供地逾3,700伙，但跌市下推地，將考驗市場承接力。

平均每季要供地逾3700伙

政府年初時訂下全年供地目標1.29萬伙，但財年上半年（4月至9月）過去，供地僅及財年目標的40%，推地速度可說是差強人意，下半財年需要急起直追。回看目前政府手上的「彈藥」其實並不少，賣地表內滾存可供出售的住宅官地有9幅，商業官地有3幅，但加息影響下，推出的時機與之前就差天共地。

9幅住宅地中不乏市區靚地，好像兩幅價值過百億元的啟德土地，可建樓面分別約86.28萬及約138萬方呎，估值分別達112.2億及176.7億元。而赤柱環角道豪宅地皮，可建樓面近48萬方呎，估值更達到206億元，為目前賣地表中最貴重土地。其他矚目土地來自荃灣及屯門，估計下財季政府應會推出一幅大型住宅土地來彌補供應缺口。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，最近啟德跑道區新盤銷情未如理想，原因除加息因素外，亦因為啟德跑道區本身優勢被削弱，包括交通等問題仍未獲得較好解決。不過，目前滾存在賣地表內的兩幅啟德住宅地，都在北面靠近啟德鐵路站一帶，相信仍然會對市場有一定吸引力。

港鐵3000伙下季料招標

至於鐵路項目，本財年暫只售出一幅東涌配電站用地（約1,600伙），尚餘下兩幅未售，分別為東涌東站第1期（約1,500伙）及小蠔灣車廠上蓋物業第1期第1批（約1,500伙）。港鐵一直爭取提早推出小蠔灣項目，最近更與政府達成原址換地協議。政府曾指，港鐵會安排首批發展項目於本財年內盡早招標，因此市場預料地皮甚大機會於下季推出招標。

市建局項目今年已推兩幅住宅地招標，現只餘下1幅位於西營盤的皇后大道西 / 賢居里的細地未推，提供約185伙，由於已展開招意向程序，9月27日截意向，估計下財季亦將順理成章納入賣地計劃中。另外，市建局觀塘市中心第4及5區商業項目早前亦已招意向，收到24份意向書，估計政府公布下財季賣地計劃時同樣會納入。

至於商業地，目前滾存在賣地表內有3幅，分布在啟德、旺角及觀塘安達臣道，但因商業市道仍未復甦，加上市建局觀塘市中心用地料下季招標，相信啟德及旺角兩幅大型商業地推出並不合適。反而因本季已有一幅安達臣商業地成功批出，由領展投得並發展民生商場，下季同區另一幅商業地可能一併安排推出，以滿足區內發展需要。

近月市區新盤開價愈加進取，預算有限的買家可以轉投拍賣場尋寶，拍賣場新近有價格相宜銀主盤推出，灣仔保如大廈低層D室，面積271方呎，開拍價330萬，呎價約12177元。

房間方正實用

上址為灣仔保如大廈低層D室，面積271方呎，內櫳連一般裝修，外望開揚市景，所有房間方正實用。環亞拍賣行發言人表示，該物業屬銀主盤，約半年前曾經推拍，當時開拍價420萬，是次銀主積極推盤，減價近百萬，開拍價330萬，物業位於灣仔，交通便利，生活配套齊全。單位現間為1房連衣帽間間隔，新買家只需稍作裝修，要以約1.2萬至1.3萬租出難度不高，事實上灣仔區類似價碼上車盤絕無僅有，自住投資皆宜。

環亞物業拍賣將於明日（27日）下午3時正舉行拍賣會，地址為九龍尖沙嘴彌敦道222號恆豐酒店2樓會議廳，屆時環亞將承拍34項物業，包括住宅、商鋪、辦公室及車位等，供買家競投。

當日最貴物業為中半山君珀複式單位B室，面積2392方呎，連146方呎平台，開拍價1.05億，呎價約43896元；最平物業為沙田城河樓低層B室連平台，面積354方呎，連196方呎平台，只售1/3業權，開拍價50萬。

外望開揚市景

保如大廈位於灣仔謝斐道340至348號，1966年3月開始入伙，提供72個單位，面積由207方呎至668方呎。該廈交通便利，鄰近港鐵銅鑼灣站。小學校網為12，中學校網為灣仔區。附近有灣仔運動場、體育館及游泳池等，康體設施應有盡有。